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MARTA ISABEL LOURENO ESTEVES

O PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO


Mximas de celeridade ou mximo de complexidade?

Dissertao apresentada Faculdade de


Direito da Universidade de Coimbra no mbito do 2
ciclo de Estudos em Direito, na rea de
Especializao em Cincias Jurdico-Forenses, sob
orientao da Exma. Senhora Doutora Maria Olinda
Garcia

Coimbra
Abril 2014
Tempus Fugit

Como o tempo voa. Seis anos passaram desde que entrei na Faculdade de Direito da
Universidade de Coimbra. O que na altura pareceu assustador hoje sei que foi o melhor que
me poderia ter acontecido.

Este trabalho conclui a minha passagem por esta cidade, marcada pela saudade e
pelas recordaes. Por isso, antes de mais, agradeo a Coimbra, cidade dos amores e dos
estudantes, por me ter dado tanto do que levo para a vida.

Um especial agradecimento Doutora Maria Olinda Garcia, por ter contribudo


com os seus conhecimentos e experincia para me orientar ao longo desta dissertao e por
tanto me ter inspirado e ensinado atravs das suas lies.

Aos U14 por todos os momentos passados e por todos os sorrisos partilhados e ao
Coro Misto da Universidade de Coimbra, por me ter possibilitado uma experincia nica
que guardarei para sempre com tanto carinho. Vai CMUC!

Rita, ilustre colega e amiga do corao, por ter estado sempre presente.

Ao Marcos, pela pacincia para ouvir as minhas inquietaes e pelas palavras de


conforto que nunca me deixaram desistir.

Aos meus pais e minha famlia, por me terem apoiado de todas as formas
possveis e, principalmente, por terem acreditado sempre a mim.

2
SIGLAS E ABREVIATURAS

Ac. Acrdo
AE Agente de Execuo
OA Ordem dos Advogados
Art. - Artigo
BNA Balco Nacional de Arrendamento
BNI Balco Nacional de Injunes
CC - Cdigo Civil
Cfr. - Conforme
CMRAU Comisso de Monitorizao da Reforma do Arrendamento Urbano
CPC Cdigo de Processo Civil
CRP Constituio da Repblica Portuguesa
DL - Decreto-Lei
EPECIA Execuo para entrega de coisa imvel arrendada
Id. - Idem (o mesmo)
NRAU Novo Regime do Arrendamento Urbano (aprovado pela Lei n. 31/2012,
de 14 de Agosto)
Ob.Cit. Obra citada
P. (pp.) - Pgina (s)
PED - Procedimento Especial de Despejo
RAU Regime do Arrendamento Urbano (aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-
B/90, de 15 de Outubro)
STJ Supremo Tribunal de Justia
TR Tribunal da Relao

3
SUMRIO

Introduo

Captulo I - Formas de cessao do contrato de arrendamento

1. Nota introdutria
2. Revogao
3. Oposio renovao
4. Denncia
5. Caducidade
6. Resoluo

Captulo II - A Via Judicial: a Ao de Despejo

1. Introduo o recurso ao de despejo


2. Pressupostos processuais
3. Tramitao processual
4. Execuo para entrega de coisa imvel arrendada

Captulo III - A Via Extrajudicial: o Procedimento Especial de Despejo

1. Introduo
2. O recurso ao PED o retomar da questo do interesse processual
3. Requisitos processuais
4. Tramitao do PED

Concluses

4
INTRODUO1

Nos ltimos 30 anos tem-se registado uma quebra acentuada do mercado de


arrendamento, cuja oferta parece cada vez mais reduzida.2 Nos tempos de austeridade em
que vivemos, com a consequente diminuio do crdito e do poder de compra dos
cidados, a opo mais natural para quem procura habitao parece ser a do arrendamento.
Um dos principais objetivos do Governo3 passou, ento, a ser o da dinamizao do
mercado de arrendamento urbano, nomeadamente no que diz respeito agilizao do
procedimento de despejo atravs da promoo de mecanismos cleres de cessao do
contrato e desocupao da habitao e a consequente recolocao do locado no mercado. 4
A Lei 31/2012 introduziu significativas alteraes quer disciplina substantiva quer
disciplina processual. No que a esta ltima concerne, de relevar a criao do
Procedimento Especial de Despejo que, como se pode ler no nmero 1 do artigo 15 da Lei
6/2006, alterado profundamente pela Lei 31/2012, um meio processual extrajudicial que
se destina a efetivar a cessao do arrendamento, permitindo alcanar os objetivos acima
expostos, paralelamente ao de despejo que continua a existir. Neste sentido, foi ainda
criado o Balco Nacional de Arrendamento ao qual compete exclusivamente a tramitao
do procedimento especial de despejo em todo o territrio nacional.
Com a presente dissertao iremos procurar compreender o impacto e as
consequncias destas alteraes, em particular no que diz respeito ao despejo e nova
figura do procedimento especial de despejo. Para isso, iremos atentar nos fundamentos do
despejo, fazendo o paralelo entre a via judicial e a via extrajudicial, ao mesmo tempo que
procuramos compreender a tramitao e o funcionamento do procedimento especial de
despejo e do Balco Nacional de Arrendamento.

1
A presente Introduo reproduz parcialmente o nosso Projeto de Dissertao entregue a 20 de Maio de
2013;
2
Ministrio da Agricultura, do Mar, do Ambiente e do Ordenamento do Territrio - As novidades em
matria de Reabilitao Urbana e Arrendamento, in Newsletters do Governo de Portugal, Maio 2012;
3
Em consequncia do Memorando de Entendimento celebrado entre o Governo e a Troika a Maio de 2011;
4
Exposio de Motivos da Proposta de Lei n 38/XII;

5
Entendemos que a pertinncia da escolha deste tema para uma Dissertao se
prende, essencialmente, com a atualidade da questo em causa que tantas dvidas tem
levantado no seio da comunidade jurdica. nosso objetivo procurar descortinar se estas
alteraes, que tm como mxima a celeridade do processo de despejo, iro ou no
alcanar aquilo que anunciam ou se vieram, ao invs, criar um regime processual misto e
complexo em que apenas se adia a entrada do processo em tribunal.

6
CAPTULO I

As formas de cessao do contrato de arrendamento

1. Nota introdutria

Nos termos do art. 1081, n.1 do CC, a cessao do contrato de arrendamento


torna imediatamente exigvel, salvo disposio legal ou acordo das partes em contrrio, a
desocupao do locado e a sua entrega ao proprietrio, sendo portanto fundamento de
despejo.
De acordo com o art. 1079 do CC, o contrato de arrendamento urbano pode
cessar por acordo das partes, resoluo, caducidade, denncia ou por outras formas de
cessao legalmente previstas, tendo natureza imperativa, tal como dispe o artigo 1080
do CC, salvo disposio legal em contrrio.
O caminho para a cessao de um contrato de arrendamento varivel: as partes
podem recorrer a meios extrajudiciais ou utilizar a via judicial. Alis, o artigo 9 da Lei
n.6/2006, de 27 de Fevereiro, com a redao dada pela Lei n.31/2012, que
desenvolveremos ao longo deste captulo, descortina algumas das vias extrajudiciais,
consoante o tipo de cessao em causa.
Em regra, e em muito reforado pela reforma implementada pela Lei n.31/2012,
as partes tm a possibilidade de optar pela via extrajudicial, apesar de em determinados e
pontuais casos a lei impor que a cessao opere com recurso aos tribunais e seja efetivada
por deciso judicial.
Importa assim salientar a distino entre a pretenso de cessao do arrendamento
e a desocupao do imvel, aps a relao contratual j estar finda, quando o arrendatrio
no o faa voluntariamente, que tambm pode ser conseguida por recurso via judicial ou
extrajudicial, como iremos ver. 5
Neste primeiro captulo, comearemos por nos focar nas formas de cessao do
arrendamento que servem, em caso de no desocupao do locado, de fundamento ao
procedimento especial de despejo.

5
Distino a que tambm alude ELIZABETH FERNANDEZ, O procedimento especial de despejo, p. 63;

7
2. Revogao

A revogao o modo mais natural de cessar uma relao contratual, mas no o


mais comum no que aos arrendamentos diz respeito.
De acordo com o art. 1082 do CC, as partes podem, a todo o tempo, revogar o
contrato, mediante acordo a tanto dirigido6. Em regra, este acordo no tem que ser
reduzido a escrito a no ser, como decorre do n. 2 daquele artigo, que o mesmo no seja
imediatamente executado ou quando contenha, por exemplo, clusulas compensatrias 7 ou
outras clusulas acessrias. Se for imediatamente executado, estamos perante, nas palavras
de MENEZES LEITO, uma revogao real do arrendamento8, no sendo necessrio
reduzir a forma escrita.
Como supra mencionado, no art. 9 da Lei n.6/2006 esto descritas algumas das
formas de comunicao dirigidas, nomeadamente, cessao do contrato. Segundo este
artigo essas comunicaes devem ser realizadas por escrito assinado pelo declarante e
remetido por carta registada com aviso de receo. Todavia, cremos que o caso da
revogao no se enquadra neste artigo9, por no fazer sentido tendo em conta que aqui h
um acordo e no propriamente uma comunicao de uma parte outra.
Baseando-se a revogao na autonomia privada, os seus efeitos podem ser
livremente acordados pelas partes. Assim, em regra, as partes convencionam igualmente
uma data para a desocupao do locado. Segundo ELIZABETH FERNANDEZ, na falta
de estipulao o prazo de 1 ms a contar da data da cessao.10
De acordo com MENEZES LEITO, as partes podem mesmo convencionar que a
cessao contratual tenha eficcia retroativa, quando, por exemplo, o arrendatrio no
chegou a utilizar o locado e, por esse facto, o senhorio no lhe cobra as rendas j vencidas.
Parece-nos que esta no ser, todavia, uma situao comum e portanto, em regra, no
existir eficcia retroativa.

6
O que vai de encontro regra geral da estabilidade dos contratos e da autonomia privada, prevista no art.
406, n.1, segundo o qual o contrato () s pode modificar-se ou extinguir-se por mtuo
consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei;
7
Por exemplo, quando convencionem o pagamento de alguma quantia como contrapartida pela cessao
do contrato;
8
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 140;
9
O prprio artigo prev excees quando diz, no n.1, salvo disposio da lei em contrrio;
10
ELIZABETH FERNANDEZ, O procedimento especial de despejo, p. 64;

8
A cessao por revogao opera, assim, extrajudicialmente, no sendo necessrio
o uso de qualquer via processual para o efeito. Claro que se, aps o termo do vnculo
contratual, a desocupao do imvel no ocorrer voluntariamente e no prazo previsto, o
senhorio ter que recorrer a uma via coativa, como o PED, apresentando para o efeito o
acordo celebrado e o contrato de arrendamento, assim como outros elementos que veremos
adiante.
De acordo com ELIZABETH FERNANDEZ, o senhorio pode recorrer
alternativamente ao PED ou execuo para entrega de coisa certa, prevista nos arts. 859
ss do novo CPC11. Todavia com a entrada, a 1 de Setembro de 2013, do novo CPC s
possvel recorrer a essa ao executiva se o acordo constar de documento exarado ou
autenticado por notrio ou por outras entidades com competncia para tal - vide art. 703
do CPC o que deita por terra, pelo menos parcialmente, a alternatividade a que a autora
se referia.
Apesar de tudo, o senhorio tem sempre a opo do PED12 e, tendo em conta o
objetivo do legislador, tanto na Lei n.31/2012 como no novo CPC, com premissas de
celeridade e economia processual, parece que a inteno era precisamente reencaminhar
as partes para as vias extrajudiciais.

3. Oposio Renovao

Quando o contrato de arrendamento celebrado por prazo certo (art. 1095 ss) e
salvo estipulao das partes em contrrio, aquele renova-se automaticamente no seu
termo e por perodos sucessivos de igual durao - vide art. 1096, n.1 do CC.
portanto nos contratos com prazo certo em que os contraentes no
convencionem a no renovao que se enquadra a oposio renovao. 13
Antes de mais, olhando ao Regime Geral da Locao previsto no CC possvel
concluir que a oposio renovao tambm aqui regulada, nos arts. 1054 e 1055.

11
Ob.Cit. p.64;
12
Com todos os requisitos que desenvolveremos mais adiante;
13
Nos contratos no habitacionais, tal como dispe o art. 1110 do CC, h liberdade contratual no que a
esta matria da oposio renovao diz respeito e, no silncio das partes, aplica-se o previsto para os
arrendamentos habitacionais. Por esta razo, iremos focar-nos apenas no regime previsto nos arts. 1095
ss;

9
Todavia, dvidas se levantam quanto aplicao destes artigos, tendo em conta que os
regimes especiais do arrendamento habitacional e no habitacional tm normativos
prprios. De acordo com MARIA OLINDA GARCIA, a soluo de manter estes artigos
aquando da reviso do regime do arrendamento absolutamente criticvel e teria sido
prefervel eliminar estes dois artigos14. J MENEZES LEITO15 afasta totalmente, sem
levantar questo, estes artigos no que ao arrendamento diz respeito. Apesar de tudo, no
esta a questo que nos prende discutir na presente dissertao.
Tanto o senhorio como o arrendatrio se podem opor renovao do contrato (art.
1096, n. 3 do CC). Vejamos em que termos.
No que ao senhorio diz respeito, na anterior redao do art. 1097 do CC,
estabelecia-se o prazo mnimo de 1 ano para o senhorio exercer o seu direito de oposio
renovao, independentemente do momento em que o contrato se encontrava. Na atual
redao, o artigo estabelece prazos de antecedncia diferentes, consoante a fase do
contrato. Isto significa que, antes de mais, o senhorio tem que ter em conta se o contrato
ainda est no perodo inicialmente convencionado pelas partes ou se j est no perodo de
renovao.
Assim, se as partes convencionaram que o contrato teria uma durao inicial de 7
anos e se renovaria por perodos de 2 anos, o senhorio ter que se opor com 240 dias de
antecedncia se aquele ainda estiver dentro dos 7 anos ou, caso j se tenha renovado o
contrato, com 120 dias de antecedncia.
O art. 1098 do CC, inserido nos arrendamentos habitacionais com prazo certo,
tem como epgrafe oposio renovao ou denncia pelo arrendatrio. Contudo,
sendo a denncia um modo de extino prprio dos contratos de durao indeterminada,
esta deciso do legislador no parece fazer muito sentido. Segundo MARIA OLINDA
GARCIA, deveria ser designada por revogao unilateral e no por denncia.16
A oposio renovao pelo arrendatrio regulada pelo art. 1098, n.s 1 e 2 do
CC, correspondendo os restantes nmeros denncia. semelhana do que foi exposto
para a oposio operada pelo senhorio, tambm este artigo sofreu alteraes no s quanto
aos prazos a respeitar mas tambm quanto aos pressupostos.

14
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p. 21;
15
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 170;
16
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p.51;

10
Os prazos a respeitar so mais curtos em relao aos do senhorio, o que
compreensvel visto que o arrendatrio se encontra numa situao em que se exige um
aviso com uma maior antecedncia, nomeadamente para poder procurar outro sitio para
habitar.
No que denncia diz respeito, tambm exigido o cumprimento de prazos de
antecedncia mnima e, para alm disso, o decurso de um tero do prazo de durao inicial
ou renovao do contrato, consoante o caso. Este artigo parece-nos particularmente
gravoso para o arrendatrio j que, de acordo com o n. 6 do art. 1098 do CC, caso este
no cumpra os prazos exigidos, tal no obsta cessao do contrato, desde que este pague
ao senhorio as rendas correspondentes ao perodo de pr-aviso. Parece ser uma soluo
dura, muito mais quando, partida, o senhorio se encontra numa situao bastante mais
favorvel.
Por fim, o meio idneo para a oposio renovao , em ambos os casos, a
comunicao escrita ao arrendatrio nos termos do art. 9, n.s 1 e 6 da Lei n. 6/2006. Este
comprovativo constitui ttulo extrajudicial para recurso ao PED, quando acompanhado
pelos restantes elementos (art. 15, n. 2, al. c) da Lei n. 6/2006), caso isso se mostre
necessrio.

4. Denncia

A denncia o modo de extino prprio dos contratos de durao indeterminada,


como decorre do art. 1099 do CC que dispe que o contrato de durao indeterminada
cessa por denncia de uma das partes.
O regime admite a iniciativa de qualquer uma das partes, se bem que de forma
bastante mais ampla para o arrendatrio do que para o senhorio.
De acordo com o art. 1100 do CC, o arrendatrio pode, ao fim de 6 meses de
durao efetiva do contrato, denunci-lo com a antecedncia de 120 ou 60 dias consoante o
contrato tenha mais de um ano, inclusive, ou at um ano de durao.
O n.2 deste artigo, na redao dada pela Lei n. 31/2012, continha uma falha
significativa do legislador j que correspondia exatamente ao art. 1098, n.4 do CC
referente aos contratos com prazo certo no fazendo por isso qualquer sentido, at porque

11
continha expresses como renovao automtica, completamente desenquadradas do
contexto dos contratos de durao indeterminada. O artigo foi mais tarde retificado17
passando a ter a seguinte redao: Quando o senhorio denunciar o contrato nos termos da
alnea c) do artigo seguinte, o arrendatrio pode denunci-lo, independentemente de
qualquer justificao, mediante comunicao ao senhorio com antecedncia no inferior a
30 dias do termo pretendido. A finalidade principal deste normativo permitir ao
arrendatrio, no caso em que o senhorio denncia o contrato, a procura de um alojamento
alternativo sem ter que depois ficar espera do termo do prazo de pr-aviso do senhorio.
Assim, quando o senhorio denuncia o contrato de arrendamento, nos termos do art. 1101,
n.1, al. c), o arrendatrio deixa de estar vinculado aos prazos de pr-aviso que o art.1100
lhe impe.
A comunicao do arrendatrio ao senhorio, nos termos do art. 1100, n.1 do CC,
deve ser realizada por carta registada com aviso de receo (art. 9, n.1 da Lei n. 6/2006).
Por seu turno, o senhorio pode denunciar o contrato com justificao ou sem
qualquer justificao. No regime atual, a denncia, independentemente do seu fundamento
(art. 1101), deve ser feita extrajudicialmente por comunicao ao arrendatrio, nos termos
do art. 9, n.1, ao contrrio do que acontecia no regime anterior, no caso de denncia
justificada, em que o senhorio tinha que recorrer a ao de despejo para exercer o seu
direito.
Segundo o art. 1101 do CC18, o senhorio pode denunciar o contrato por
necessidade de habitao para o prprio ou seus descendentes (al. a), para demolio ou
realizao de obras que obriguem desocupao do imvel (al. b) ou sem qualquer
justificao, desde que seja feita com uma antecedncia de 2 anos (al. c).
Quanto aos dois primeiros casos, feito uma enunciao das hipteses reguladas
no art. 1102 e 1103, que pressupe no s a comunicao ao arrendatrio no inferior a 6
meses, nos termos do art. 9, n.1 da Lei n. 6/2006, mas tambm a demonstrao de
determinados pressupostos necessrios para o exerccio deste direito.
A hiptese prevista na al. c) do art. 1101 do CC consiste numa denncia livre19,
j que est isenta de qualquer justificao da parte do senhorio. Todavia, este ter que

17
Declarao de Retificao n. 59-A/2012;
18
Note-se que esta norma no se aplica aos contratos mais antigos que ainda estejam em vigor. Nesses
casos aplicam-se os arts. 26 e 28 da Lei 6/2006;
19
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p.60;

12
comunicar que pretende denunciar o contrato com uma antecedncia de 2 anos20, por carta
registada com aviso de receo, nos termos do art. 9, n.1 do NRAU.
Veremos no Captulo III desta dissertao de que forma que a cessao por
denncia, quer do senhorio, quer do arrendatrio, permite o acesso ao PED.

5. Caducidade

Como vimos supra, nos contratos celebrados com prazo certo, nos quais as partes
no convencionam a no renovao, esta opera automaticamente.21 Assim, nos casos em
que acordado a no renovao e nos casos que caibam no art. 1096, n. 2 do CC, o
contrato caduca no fim do termo fixado, tal como dispe o art. 1051, alnea a) do CC.
Para alm do decurso do prazo estipulado, existem outras formas de caducidade
previstas no art. 1051 do CC.
A caducidade opera por si mesma, ipso iure, no sendo necessrio recorrer a
qualquer via para efetivar a cessao do contrato de arrendamento.
A partir do momento da cessao contratual, a restituio do imvel
imediatamente exigvel (vide art. 1081, n.1 do CC), salvo na situao do art. 1051, al. b)
e ss, em que o senhorio ter esse direito decorridos 6 meses.
Coloca-se igualmente aqui a questo da via de reao mais adequada caso o
arrendatrio no desocupe o imvel. Segundo ELIZABETH FERNANDEZ22, tendo em
considerao que o contrato de arrendamento caducado ttulo prprio para recorrer ao
PED (art. 15, n.1, al a) do NRAU), seria desajustado o recurso via judicial
declarativa para efetivar a desocupao.
Tenha-se, todavia, em ateno que s possvel recorrer ao PED no caso de
caducidade por decurso do prazo e quando do contrato escrito conste a fixao deste prazo
(art. 15, n.2, al. b) do NRAU). Nos restantes casos, para efetivar a desocupao do
locado, no se poder recorrer a esse procedimento. Contudo, tambm no ser possvel

20
Este prazo era, antes da reforma operada pela Lei 31/2012, de 5 anos, o que resultava numa grande
desvantagem para a opo por um contrato de durao indeterminada;
21
Salvo nos casos previstos no art. 1096, n.2 do CC, isto nos contratos celebrados por prazo igual ou
inferior a 30 dias;
22
ELIZABETH FERNANDEZ, O Procedimento Especial de Despejo, p. 65;

13
intentar uma ao de despejo visto que esta se destina a fazer cessar a situao jurdica
do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso via judicial para promover tal
cessao - art. 14, n.1 do NRAU. Ora, como supra dito, a caducidade uma forma de
cessao que opera por si mesmo. O art. 55, n. 2 do RAU23 solucionava este problema ao
prever que A ao de despejo , ainda, o meio processual idneo para efetivar a cessao
do arrendamento quando o arrendatrio no aceite ou no execute o despedimento
resultante de qualquer outra causa. Todavia, no existindo uma disposio semelhante no
atual regime, parece que, nestes casos, o senhorio ter que recorrer a uma ao de
condenao para a entrega do imvel ou at, segundo MENEZES LEITO24, a uma aco
de reivindicao nos termos do art. 1311 ss do CC.

6. Resoluo

No RAU encontravam-se tipificadas as situaes que serviam de fundamento


resoluo do contrato (art. 64 do RAU). Era uma enumerao no s taxativa mas tambm
imperativa, pelo que seriam nulas as clusulas do contrato que previssem outros
fundamentos resolutivos. No que ao arrendatrio dizia respeito, no existia, altura,
nenhuma previso no regime especial do arrendamento, pelo que se aplicavam as regras do
regime geral (art. 432 ss CC).
Com a entrada em vigor do NRAU (Lei n. 6/2006), passou a constar, do regime
especial, a resoluo tanto pelo arrendatrio como pelo senhorio, no se elencando de
forma taxativa, mas sim exemplificativa, os fundamentos resolutivos no art. 1083 do CC.
Tal como salienta FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA25, o arrendatrio e o senhorio
passam a estar em posies simtricas, ao contrrio do que acontecia no RAU.
Com a entrada em vigor da Lei n. 31/2012, mantm-se o elenco exemplificativo e
a possibilidade de ambas as partes resolverem o contrato, mas o art. 1083 do CC sofre
algumas alteraes. So parcialmente alteradas as alneas a), c) e e) do n.2 do artigo, assim
como o n.3, e aditado o n.4, passando o anterior n.4 a ser o n.5 (com ligeiras

23
Regime do Arrendamento Urbano DL n. 321-B/90, de 15 de Outubro;
24
Neste sentido, MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 167;
25
FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA, A resoluo do contrato no NRAU, p. 24;

14
modificaes). Destas alteraes destacamos a reduo para 2 meses do prazo previsto no
n. 3 e a adio de uma nova hiptese de resoluo do contrato.
Em termos gerais, a resoluo do contrato de arrendamento pode ser feita judicial
ou extrajudicialmente, por qualquer das partes, com base no incumprimento da outra parte
(art. 1047 e 1083 do CC).

6.1. Resoluo pelo senhorio

No que ao senhorio diz respeito, os fundamentos de resoluo do contrato de


arrendamento podem ser divididos em dois grupos: 1) fundamento na violao culposa dos
deveres do locatrio e 2) a falta de pagamento das rendas, encargos ou despesas que
corram por conta do arrendatrio.
No , todavia, qualquer incumprimento dessas obrigaes que serve de
fundamento resoluo. Esse incumprimento, tal como resulta desde logo do art. 1083,
n.2 do CC, tem que pela sua gravidade ou consequncias tornar inexigvel ao senhorio
a manuteno do arrendamento.
O art. 1083, n.2 do CC procede tipificao de algumas situaes que consistem
na violao dos deveres do locatrio, nos termos supra descritos. Segundo MARIA
OLINDA GARCIA26, no basta que o arrendatrio preencha uma das condutas tipificadas
nas vrias alneas. Tem tambm que preencher a clusula geral prevista no art. 1083, n.2
do CC. Isto significa que no basta que o arrendatrio viola as regras de higiene ou utilize
o locado de forma contrria aos bons costumes (al. a) e b) do artigo). Tem que as violar de
tal forma grave que o senhorio no tenha mais condies para manter aquele contrato.27
O pagamento das rendas igualmente uma obrigao do locatrio, prevista no art.
1038, al. a) do CC, cuja violao pe em causa o nexo sinalagmtico caraterstico do
contrato de arrendamento e que por isso constitui uma infrao grave28.

26
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p. 30;
27
No mesmo sentido, FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA, A resoluo do contrato no NRAU, p. 29;
28
Neste sentido, MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 143 e tambm o Ac. TR do Porto, de
10.11.2009, www.dgsi.pt, (dada a relevncia que a obrigao assume na economia do contrato de
arrendamento, no surpreende que a falta do seu pagamento constitua, desde sempre, fundamento
daquele contrato);

15
Tem, contudo, vrias particularidades em relao aos restantes fundamentos
resolutivos, tendo um regime mais flexvel de cessao por resoluo.29
Segundo o art. 1083, n.3 do CC, fundamento de resoluo do contrato a mora
igual ou superior a 2 meses30 no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por
conta do arrendatrio31. Pode ainda haver resoluo no caso de o arrendatrio se
constituir em mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de 4 vezes,
seguidas ou interpoladas, num perodo de 12 meses (art. 1083, n.4 do CC).
No que a esta questo da mora do locatrio concerne, necessrio analisar
igualmente o art. 1041. Segundo este normativo legal, o senhorio tem, em caso de mora,
direito a receber as rendas em atraso bem como uma indemnizao igual a 50% do que for
devido, desde que no tenha inteno de resolver o contrato com base na falta de
pagamento.
O n. 2 do artigo prev um prazo de purgao da mora de 8 dias e, para alm
disso, pode sempre pr fim mora atravs do pagamento as rendas em atraso, bem como
da indemnizao supra mencionada (art. 1042, n.1 do CC). Para MARIA OLINDA
GARCIA32, os oito dias a que se refere o art. 1041, n.2 do CC so juridicamente
irrelevantes, s se contanto o prazo a que se refere o art. 1083, n.4 findo esse perodo de
tempo. Isto significa que, para a autora, o senhorio s poder resolver o contrato com base
na falta de pagamento das rendas a partir do 17 dia de mora.
Sendo pacfico que o prazo de 8 dias a contar do comeo da mora juridicamente
irrelevante33, na medida em que, na prtica, durante esse perodo de tempo, o senhorio no
tem nem direito indemnizao nem resoluo previstas no art. 1041, n.1 CC, no
podemos concordar, com o devido respeito, com a tese defendida por Maria Olinda Garcia.
Segundo o art. 1083, n.4 do CC, inexigvel ao senhorio a manuteno do
arrendamento no caso de o arrendatrio se constituir em mora superior a oito dias no
pagamento da renda. Portanto, o momento a ter em conta o da constituio de mora,
que se inicia, em princpio, a partir do 1 dia til do ms imediatamente anterior quele a

29
ELIZABETH FERNANDEZ, O Procedimento Especial de Despejo, p. 66;
30
No regime anterior era de 3 meses;
31
Dois meses em falta no significa que o arrendatrio deva duas rendas. Pode estar em mora de 2 meses
correspondentes a uma s renda.
32
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p. 33;
33
Ou juridicamente no relevante, segundo FERNANDO GRAVATO MORAIS, Falta de pagamento da
renda no arrendamento urbano, p. 52;

16
que diga respeito, tal como resulta do art. 1075, n. 2 do CC. Neste sentido, FERNANDO
DE GRAVATO MORAIS34 afirma que a no realizao da prestao na data fixada gera
a constituio do devedor em mora mora ex re, o que resulta do art. 805, n.2, al. a) do
CC. Ainda no mbito do regime geral da mora do devedor, diz o art. 804, n.2 CC que o
devedor considera-se constitudo em mora quando, por causa que lhe seja imputvel, a
prestao, ainda possvel, no foi efetuada no tempo devido.
Neste sentido, defende MENEZES LEITO35 que o prazo previsto no art. 1041,
n.2 no tem como fim a dilatao do prazo previsto no art. 1083, n.4 e o mesmo se diga
para o n.3 do mesmo artigo. Para o autor, manifesto que os prazos coincidem e no se
somam36.
Concluindo, e no que ao contrato de arrendamento diz respeito, o legislador
concede um prazo de tolerncia para o arrendatrio de 8 dias a contar do comeo da mora.
O decurso deste prazo marca o momento a partir do qual a mora pode ter consequncias
gravosas para o arrendatrio37.
Assim, se a renda deveria ser paga ao 1 dia do ms anterior quele a que diz
respeito, o arrendatrio tem os oito dias seguintes para cessar a mora, pagando as rendas
em falta, sob pena de, findo esse prazo, o senhorio resolver o contrato, ao abrigo do art.
1083, n.4, ou exigir a indemnizao no valor de 50 % da quantia devida, nos termos do
art. 1041, n.1 do CC. Claro que se optar pela resoluo do contrato j no pode exigir a
indemnizao, tal como decorre da ressalva final do art. 1041, n.1 do CC.38

Quanto forma de exerccio do direito de resoluo do senhorio, no anterior


RAU, tinha de ser sempre decretada judicialmente (art. 1047 do CC e 63, n.2 do RAU).
Com a entrada em vigor da Lei n.6/2006, passaram a admitir-se duas possibilidades.
Quando o fundamento resolutivo caiba numa das causas previstas do n.2 do art.
1083 do CC, a resoluo dever ser decretada nos termos da lei do processo, o que
significa que nesses casos39, o senhorio ter que recorrer ao de despejo, regulada no art.

34
FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Falta de pagamento da renda no Arrendamento Urbano, p. 51;
35
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 143;
36
Id., Ob.cit., nota de rodap n. 121;
37
FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Falta de pagamento da renda no Arrendamento Urbano, p. 54;
38
Em sentido diverso, MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 143, admite a possibilidade de
cumular a indemnizao de 50% das rendas devidas e o fundamento resolutivo previsto no 1083, n.4 do
CC.
39
E noutros equiparveis, visto as alneas do n.2 terem um carcter meramente exemplificativo;

17
14 do NRAU (vide art. 1084, n.1). Pelo que, estes casos nunca podero ser objeto do
PED (art. 1084, n.1 em conjugao com o art. 15 do NRAU).
Pelo contrrio, de acordo com o art. 1084, n. 2 do CC, a resoluo pelo
senhorio quando fundada em causa prevista nos n.s 3 e 4 do artigo anterior40 () opera
por comunicao contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigao
incumprida. Esta comunicao feita, como j foi dito, nos termos do art. 9, n.7 do
NRAU que dispe o seguinte: A comunicao pelo senhorio destinada cessao do
contrato por resoluo, nos termos do n.2 do art. 1084 do CC, efetuada mediante: a)
Notificao avulsa; b) Contato pessoal de advogado, solicitador ou agente de execuo,
sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicao e cpia
dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original; c) Escrito
assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n. 1, nos contratos celebrados por
escrito em que tenha sido convencionado o domiclio, caso em que inoponvel ao
senhorio qualquer alterao do local, salvo se este tiver autorizado a modificao. 41
Foram apontadas algumas crticas a este artigo pelas eventuais dificuldades em
notificar o arrendatrio e de efetivar a comunicao de resoluo do contrato de
arrendamento. Todavia com as alteraes introduzidas pela Lei n. 31/2012, nomeadamente
no art. 10 do NRAU, as situaes em que tais dificuldades possam surgir minimizam-se
substancialmente, pois nos termos do n. 5 se o arrendatrio recusar a assinatura do original
ou a receo do duplicado da comunicao lavrada nota do incidente e a comunicao
considera-se efetuada no prprio dia face certificao da ocorrncia (alnea a) e ainda se
no for possvel localiz-lo, o senhorio envia carta registada com aviso de receo para o
local arrendado (decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que no foi possvel localiz-lo) e
considera-se a comunicao recebida no 10 dia posterior ao do seu envio.
Admite-se ainda, no art. 1084, n.3 do CC, que a resoluo do senhorio com base
na falta de pagamento das rendas, encargos ou despesas, quando opere por comunicao
contraparte, fique sem efeito se o arrendatrio puser fim mora no prazo de um ms.

40
Art. 1083, n.3 Mora igual ou superior a dois meses no pagamento de renda; Art. 1083, n. 4
Mora superior a 8 dias, no pagamento da renda por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num
perodo de 12 meses;
41
Fazemos tambm uma breve referncia ao art. 14-A do NRAU que admite como ttulo executivo para a
execuo para pagamento de quantia certa (art. 724 ss do CPC), isto , para satisfazer pretenso do
senhorio de obter o montante em dvida (e no o da resoluo do contrato), o contrato de arrendamento,
acompanhado do comprovativo de comunicao ao arrendatrio desse montante;

18
Todavia, como decorre do nmero seguinte, esta possibilidade s permitida uma
nica vez em cada contrato e no se aplica ao caso j analisado do art. 1083, n.4 do CC.
Convm no esquecer a exequibilidade da comunicao a que alude o art. 1084 do
CC e que vale para todos os fundamentos a previstos. O art. 1087 prev uma exceo
regra geral do art. 1081 da exigibilidade imediata da desocupao do locado e da sua
entrega ao senhorio. Assim, de acordo com o art. 1087, no caso da resoluo essa
desocupao s poder ser exigida aps um ms da cessao do contrato, o que significa
que a simples comunicao no dar ao senhorio a possibilidade de reaver, de imediato,
o locado.42
Se, efetuada a referida comunicao e findo o prazo de um ms supra
mencionado, o arrendatrio no desocupar o locado nos termos legalmente exigidos, o
senhorio pode recorrer ao PED, de modo a efetivar a cessao do arrendamento,
apresentando para tal a comunicao de resoluo e o contrato escrito, juntamente com os
restantes elementos exigidos que veremos mais frente.
Ambas as vias de efetivao da resoluo esto sujeitas a prazos de caducidade
(art. 1085 do CC). Para intentar a ao de despejo, o senhorio tem 1 ano, a contar do
conhecimento do facto que lhe serve de fundamento (art. 1085, n.1). No que
comunicao diz respeito, o senhorio ter 3 meses, a contar do conhecimento do facto,
salvo quando esse facto seja continuado ou duradouro, caso em que o prazo no se
completa antes do decorrido 1 ano da sua cessao (art. 1085, n.2 e 3).
Esta ressalva feita pelo n.3 em confronto com o n.2 do art. 1085, levanta algumas
dvidas, principalmente no que diz respeito resoluo por falta de pagamento das rendas.
certo que a falta de pagamento um facto continuado e, assim sendo, no faz sentido que
o senhorio perca o direito resoluo quando as rendas ainda esto por saldar. Parece
assim que a este fundamento resolutivo no se deve aplicar o art. 1085, n.2 do CC.
Neste sentido, entende MENEZES LEITO43 que se deve fazer uma interpretao
restritiva desse artigo, aplicando-se apenas aos casos em que o arrendatrio acaba por
pagar a renda mas j fez uso da faculdade prevista no art. 1084, n.3 CC (art. 1084, n.4)
e tambm na situao prevista no art. 1083, n.4 do CC. Assim, nestes casos o senhorio
ter 3 meses para exercer o seu direito resoluo.

42
JOS FRANA PITO, Novo Regime do Arrendamento Urbano Anotado, p. 580;
43
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 156;

19
Assim sendo, para MENEZES LEITO, posio com a qual concordamos, se e
enquanto a renda no for paga o direito de resoluo manter-se- nos termos do art.
1085, n.3. 44

Em suma, atualmente a lei impe o recurso via judicial para a cessao do


contrato de arrendamento apenas nos casos de resoluo pelo senhorio com fundamento no
incumprimento do preceituado no art. 1083, n.2 CC, bem como nos casos de denncia
pelo senhorio dos contratos de durao indeterminada, com fundamento no art. 1101, a) e
b), e ainda, no mbito do regime transitrio, dos casos previstos no art. 36, n.3 do NRAU,
relacionados com a oposio do arrendatrio realizao de atos necessrios avaliao
fiscal ou determinao do coeficiente de conservao do imvel. Por outro lado, apenas
em duas situaes se admite o recurso via extrajudicial para a resoluo do contrato de
arrendamento: na falta de pagamento das rendas (encargos ou despesas) por mais de dois
meses ou de forma reiterada e em caso de oposio pelo arrendatrio realizao de obras
ordenadas pela autoridade pblica (art. 1083, n.3 e 4 do CC)
No mbito da resoluo por falta de pagamento das rendas, gerou-se uma discusso
a propsito da opo do senhorio entre a ao de despejo e a comunicao ao arrendatrio
para efetivar a cessao por resoluo do contrato. Sem nos querermos alongar muito com
argumentos contra e a favor que dariam origem a uma nova dissertao, depois de
analisadas as vrias posies adotadas a este propsito, tommos a nossa no sentido da no
admissibilidade do recurso ao de despejo quando o senhorio tenha ao seu dispor uma
via extrajudicial como acontece no caso dos ns 3 e 4 do art. 1083 do CC, por imposio
do art. 1084, n.2 do CC. Assim, no nosso entender, a via extrajudicial no , a este
propsito, uma via meramente alternativa ao de despejo, sujeita escolha do senhorio,
apesar de aceitarmos que existem situaes45 em que o senhorio, mesmo no contexto da
resoluo por falta de pagamento de rendas, no pode deixar de recorrer via judicial.

44
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 156
45
Que mencionaremos mais frente no captulo da ao de despejo;

20
6.2. Resoluo pelo arrendatrio

O arrendatrio, nos mesmos termos expostos para o senhorio, pode resolver o


contrato de arrendamento com fundamento no incumprimento que, pela sua gravidade ou
consequncias, torne inexigvel a manuteno do mesmo (art. 1083, n.2, in princ.).
Para alm desse fundamento geral, o arrendatrio pode ainda basear-se no art.
1050 do CC, inserido no mbito do regime geral da locao, segundo o qual o locatrio
pode resolver o contrato, independentemente da responsabilidade do locador: a) Se, por
motivo estranho sua prpria pessoa ou dos seus familiares, for privado do gozo da
coisa, ainda que s temporariamente; b) Se na coisa locada existir ou sobrevier defeito
que ponha em perigo a vida ou a sade do locatrio ou dos seus familiares.
J no mbito do arrendamento urbano, o art. 1083, n.5 do CC dispe que o
arrendatrio pode tambm invocar a no realizao pelo senhorio de obras, que este
deveria realizar e que pe em causa a habitabilidade do imvel, como fundamento para a
resoluo do contrato.
Para alm disso, o arrendatrio, tal como o senhorio, nos termos gerais do Cdigo
Civil, pode resolver o contrato com base na alterao anormal em que fundaram a
contratao, quando haja uma afetao do princpio da boa-f e quando extravase os riscos
normais do contrato (art. 437, n.1 CC).
Por fim, pode recorrer ao art. 5, n. 7 do DL 160/2006, de 8 de Agosto, segundo o
qual fundamento de resoluo do arrendatrio a celebrao do contrato de arrendamento
sem a licena de utilizao ou outro documento que a substitua, nos termos do art. 5, n.s
1 e 3, tendo ainda direito a uma indemnizao.
De acordo com o art. 1084, n.2 do CC, a resoluo pelo arrendatrio feita por
comunicao contraparte devidamente fundamentada, nos termos do art. 9 do NRAU,
que poder tambm servir de base ao PED, nos termos do art. 15, n.2, al.e) do NRAU.

21
CAPTULO II

A Via Judicial A Ao de Despejo

1. Introduo O recurso ao de despejo

Por despejo entende-se o desalojamento forado dos prdios que ocupam os


arrendatrios e ao tendente a tal fim46

No RAU valia a regra da imposio do recurso ao declarativa para obter a


restituio do prdio arrendado47. Mesmo para fazer valer o efeito da caducidade do
contrato de arrendamento, ainda que esta operasse automaticamente, era necessrio o
recurso ao de despejo para a verificao dos respetivos pressupostos.
Com a chegada do NRAU em 2006, a ao de despejo passou a ser o meio
adequado apenas para as situaes em que se pretendesse fazer cessar a relao jurdica do
contrato de arrendamento, quer por resoluo quer por denncia do senhorio. No caso da
caducidade, quando resultasse do decurso de um prazo, j no era necessrio recorrer
ao declarativa de despejo. Apenas seria nos casos em que resultasse de outro
fundamento. Todavia, essa sentena obtinha-se atravs de uma ao de simples apreciao
e no de uma ao constitutiva de despejo como nos restantes casos.
Com a entrada em vigor da Lei n. 31/2012, o mbito de aplicao da ao de
despejo ficou consideravelmente diminudo, restringindo-se aos casos de resoluo com
fundamento nas hipteses do art. 1083, n. 2 do CC. Dispe o art. 1084, n.1 que A
resoluo pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no n.2 do artigo
anterior decretada nos termos da lei de processo. Este , assim, o nico caso em que o
legislador, expressamente, impe o recurso a este meio judicial.
Para alm disso, o legislador de 2012 introduziu algumas alteraes que parecem
retirar o fundamento s anteriores vantagens, que para muitos justificavam o recurso do

46
ANA PRATA, Dicionrio Jurdico, p. 481;
47
S no caso de denncia do arrendamento urbano de durao limitada que operava por notificao
judicial avulsa feita a requerimento do senhorio com a antecedncia de um ano relativamente ao fim do
prazo ou da sua renovao (art. 100, n.2 RAU) JOS LEBRE DE FREITAS, A nova ao de despejo,
p. 77;

22
senhorio ao de despejo (mesmo quando a lei previa expressamente uma via
extrajudicial). Desde logo, no que diz respeito ao tempo de espera que muitos autores
invocavam como sendo excessivo caso o senhorio optasse por recorrer via extrajudicial.
Entre essas alteraes est a reduo do perodo de incumprimento que serve de
fundamento resoluo por falta de pagamento das rendas, encargos e outras despesas (art.
1083, n.3 do CC) de trs para dois meses e a reduo de dois para um ms do prazo para
neutralizar o efeito resolutivo.48
Mas existem outros casos em que se admite o recurso ao mesmo no estando
expressamente previsto49. Desde logo, quando o fundamento de cessao do contrato no
se enquadre no mbito objetivo do art. 15, n. 2 NRAU, que enumera, de forma taxativa,
os ttulos extrajudiciais que podem servir de base ao PED. o que acontece com o
fundamento geral de resoluo do contrato, previsto no art. 1083, n.1 do CC. certo que
o art. 1084 do CC regula o modo de operar para os fundamentos previstos no n. 2, n. 3
e n.4 do art. 1083 do CC, mas nada diz acerca do n.1 desse artigo. Daqui poderamos
concluir que, neste caso, o senhorio pode optar pela comunicao nos termos do art. 9,
n.1 do NRAU ou pela ao de despejo. Todavia, optando pela resoluo por comunicao,
o senhorio no poder lanar mo, mais tarde, do PED visto esta forma de resoluo no
estar inserida no mbito do art. 15, n. 2 do NRAU, que apenas prev em caso de
resoluo por comunicao () acompanhado do comprovativo da comunicao prevista
no n.2 do art. 1084 CC.
Em segundo lugar, quando, apesar de se enquadrar no mbito objetivo do art. 15,
n. 2 NRAU, o senhorio no consiga formar ttulo extrajudicial, por, por exemplo, no
existir contrato escrito de arrendamento, requisito essencial para as alneas a) a e) do n.2
do art. 15 do NRAU. Tambm pode acontecer que o senhorio no tenha pago o imposto de
selo (art. 15, n.4), caso em que tambm no ser possvel recorrer ao PED, como veremos
mais frente.
Por fim, quando haja impossibilidade de comunicao nos termos do art. 9, n.7
do NRAU. certo que, como j mencionmos supra, o art. 10 colmata algumas das
dificuldades de comunicao que poderia surgir.

48
De qualquer das formas, parece-nos que, na hiptese de se defender a possibilidade de o senhorio recorrer
via judicial, teria sempre que respeitar pelo menos o prazo de 2 meses para fundamentar a resoluo
por falta de pagamento das rendas.
49
Neste ponto, seguimos de perto RUI PINTO, em O novo Regime Processual de Despejo;

23
Contudo outros problemas se podem levantar, desde logo quando no haja
contrato escrito ou quando o haja mas sem domiclio convencionado, j que fica vedada a
aplicao da alnea c), que ser porventura a forma mais simples de efetuar a respetiva
comunicao.50 Falhando esta possibilidade resta a notificao avulsa e o contacto pessoal
de advogado, solicitador ou agente de execuo. So opes, certamente, mais
dispendiosas, por um lado, e com mais inconvenientes por outro. A notificao judicial
avulsa requerida, em duplicado, no tribunal da rea de residncia do requerido (art. 79
do CPC), sendo submetida a despacho do juiz competente, cuja deciso, em caso de
indeferimento, est sujeita a recurso. A notificao processa-se por contacto pessoal e
efetuada por AE (art. 231 do CPC) ou pela secretaria do tribunal, sendo neste caso devida
taxa de justia de metade de 1 Unidade de Conta51 (Art. 9, n.1 do Regulamento das custas
processuais). Ainda que aceitemos que as duas opes constantes das al. a) e b) do n. 7 do
art. 9 do NRAU podem trazer bastantes mais inconvenientes para o senhorio do que no
caso da al. c), cremos que, na hiptese em que no exista domicilio convencionado no
contrato escrito, o senhorio deve procurar comunicar pelos outros dois meios. Caso
realmente tenha motivo bastante que lhe confira interesse processual, e depois de esgotadas
todas as tentativas extrajudiciais, ento poder intentar uma ao de despejo no tribunal
competente.
De acordo com RUI PINTO, existem ainda os casos de admissibilidade indireta
da ao de despejo. O primeiro ser o da ao de despejo com fundamento na falta de
pagamento de rendas com base na impugnao de um depsito de rendas, quer esse
depsito seja feito antes ou na pendncia da ao de despejo (vide art. 21, n.2 do NRAU).
No primeiro caso, o senhorio intentar uma ao de despejo com fundamento no art. 1083,
n.3 do CC no prazo de 20 dias a contar da comunicao do depsito, nos termos do art.
21, n.2 do NRAU. No segundo caso de o depsito ser feito na pendncia da ao, nos
termos do art. 14, n.3 e 17, n.1 do NRAU o senhorio ir cumular um novo
fundamento (visto que o inicial teria que ser com base no art. 1083, n.2 do CC) referente
mora superior a 2 meses nos termos do art. 1083, n.3, assim como um novo pedido a
impugnao do depsito.

50
Ainda mais quando o n.5 do artigo 10 do NRAU apenas se aplica s alneas a) e b) do n.7 do art.9;
51
1 UC = 102,00 - por fora da al. a) do art. 113 da Lei 83-C/2013, de 31 de Dezembro (Lei do Oramento
de Estado 2014);

24
Cremos que aqui tambm se enquadram as situaes em que, para alm da falta de
pagamento das rendas (cuja cessao como vimos opera por comunicao contraparte),
existem outros fundamentos resolutivos, nomeadamente um dos previstos no art. 1083,
n.2 do CC. bastante claro que nestes casos52, no faria qualquer sentido o senhorio
resolver pela via extrajudicial com fundamento na falta de pagamento das rendas e, de
seguida, recorrer via judicial (ex vi art. 1084, n.1 do CC) para invocar os restantes
fundamentos.53
Nesses casos, dever ento ser, sucedaneamente, admitido o recurso via judicial
pois aqui ser inevitvel recorrer via judicial por no restar ao individuo outro modo de
satisfazer a sua pretenso54
Em sentido inverso, no entram no mbito da ao de despejo, as aes que visem
a condenao numa quantia pecuniria, por exemplo, uma ao de condenao em
indemnizao por ato ilcito do arrendatrio que no implique o despejo, assim como as
aes de declarao de nulidade do contrato ou apreciao da sua validade. Segundo RUI
PINTO55 tambm no poder intentar uma ao de despejo o senhorio que pretenda a
condenao do fiador do arrendatrio, mas existe jurisprudncia em sentido contrrio (vide
Ac Rel. Lisboa, de 31 Maro de 2009).56

52
Neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, Resoluo do contrato de arrendamento urbano por falta de
pagamento de rendas vias processuais, p. 74
53
Existem ainda outros casos em que poder ser admitido o recurso ao de despejo, mas que no se
prendem necessariamente com o fundamento no qual aqui nos centramos e que por isso sero analisados
no captulo seguinte.
54
Definio de interesse processual de PAIS DE AMARAL em Direito Processual Civil, p. 129;
55
RUI PINTO, O novo Regime Processual de Despejo, p.24;
56
In www.dgsi.pt;

25
2. Pressupostos processuais

A qualificao de uma ao como sendo de despejo tem implicaes, desde logo,


quanto aos pressupostos processuais. A falta de verificao de um dos pressupostos resulta
numa exceo dilatria inominada e como tal de conhecimento oficioso, que reconhecida
impe a absolvio da instncia de quem tenha sido demandado com aquele fundamento
vide art. 278, n.1, al. e); 576, n.2; 577 e 578 do CPC.
O primeiro pressuposto processual a ter em considerao o da competncia do
tribunal. De acordo com o art. 70, n.1 do CPC o tribunal competente para a ao de
despejo ser o tribunal de primeira instncia do local de situao do imvel.57
Nos termos do art. 629, n.3, al. a) do CPC sempre admissvel recurso para a
Relao, independentemente do valor da causa e da sucumbncia, nas aes em que se
aprecie a validade, subsistncia ou a cessao de contratos de arrendamento () . Como
tal, por fora do art. 40, n.1, al. b) do CPC, nas aes de despejo ter sempre que ser
constitudo mandatrio judicial para, deste modo, se verificar o segundo pressuposto
processual o patrocnio judicirio.
Quanto legitimidade ativa e passiva das partes, parece-nos que, no sentido do art.
30 do CPC, ter legitimidade o autor que esteja na posio de senhorio e o ru que esteja
na posio de arrendatrio. O senhorio ter que provar, atravs da certido do registo
predial, a sua qualidade de proprietrio do imvel.
A Lei n. 6/2006 introduziu o art. 13 que confere igualmente legitimidade ativa s
associaes representativas das partes quando expressamente autorizadas pelos
interessados () para assegurar a defesa judicial dos seus membros em questes relativas
ao arrendamento.
Havendo comproprietrios, qualquer um deles tem legitimidade para intentar a ao
de despejo, sendo apenas necessrio o consentimento dos restantes, visto o arrendamento
ser considerado, em regra, como um ato de administrao ordinria, ao abrigo do art. 1024
do CC. Se existirem vrios arrendatrios, a ao dever ser intentada contra todos
(litisconsrcio legal, por fora do art. 1405, n.2 do CC a contrario).

57
Nos termos do art. 9, n.1, al.g) da Lei dos Julgados de Paz (Lei 58/2001, de 13 de Junho, com as
alteraes introduzidas pela Lei 54/2013, de 31 de Julho), os Julgados de Paz no tm competncia para
apreciar e julgar este tipo de aes relacionado com o direito de propriedade (considerado como
anlogo aos direito, liberdades e garantias) e do direito constitucional habitao prpria;

26
No caso de o senhorio ser casado, entende RUI PINTO58 que no se aplica o art.
34, n.1 do CPC visto no existir, na ao de despejo, o risco de perda ou onerao de
bens que s por ambos possam ser alienados ou a perda de direitos que s por ambos
possam ser exercidos.
J se o arrendatrio for casado, partida, a ao ter que ser sempre intentada
contra o seu cnjuge, no mbito do art. 34, n.3 do CPC. Ser sempre assim quando o
locado constitua a casa de morada de famlia, por fora do art. 1682-B do CC e tambm
quando ambos tenham assinado o contrato de arrendamento, sendo que neste caso o
cnjuge surge, no nessa qualidade, mas na qualidade de arrendatrio. Quando o imvel
arrendado no seja casa de morada de famlia ou quando no tenha o fim habitacional,
dever ser na mesma intentada contra ambos, salvo quando o regime de bens vigente seja o
da separao de bens. Caso o cnjuge no seja citado inicialmente, dever ser deduzido um
incidente de interveno principal provocada, nos termos do art. 316, n.1 do CPC.
No mbito da legitimidade das partes ser tambm necessrio verificar a
personalidade e capacidade judiciria, nos termos dos art. 11 e 15 do CPC
respetivamente59.
Embora no exista uma referncia expressa legal60, a figura do interesse processual
insere-se no mbito dos pressupostos processuais, sendo-lhe reconhecida essa qualidade
pela maioria da doutrina e jurisprudncia. O facto de no estar regulado na lei no
relevante na medida em que no existe carter taxativo relativamente aos pressupostos
processuais. A importncia deste pressuposto processual justifica-se em duas razes61: por
um lado, pretende-se evitar que as pessoas sejam, precipitadamente, foradas a vir a juzo
para a defesa dos seus direitos e interesses e, por outro lado, visa-se evitar a sobrecarga dos
tribunais com aes desnecessrias, tendo assim por base igualmente uma ideia de
economia processual.

58
RUI PINTO, O Novo Regime Processual do Despejo, p. 38;
59
Segundo o art. 11 do CPC, A personalidade judiciria consiste na suscetibilidade de ser parte e, de
acordo com o art. 15 do CPC, A capacidade judiciria consiste na suscetibilidade de estar, por si, em
juzo.
60
Note-se que, por exemplo, no ordenamento jurdico italiano este requisito processual interesse ad agire
(expresso que tambm ns adotmos) - se encontra expressamente previsto no articolo 100 do Codice di
Procedura Civile, no qual se l per proporre una domanda o per contraddire alla stessa necessrio
avervi interesse (para propor uma ao ou contestar a mesma necessrio ter interesse);
61
Vide Ac. Rel. Coimbra de 15.04.2008, in www.dgsi.pt;

27
Nas palavras de PAIS DE AMARAL, existe interesse processual quando se puder
dizer que o autor tem necessidade de instaurar e fazer seguir uma ao para a tutela do
seu direito.62 Por outras palavras, quando a via judicial seja o meio processual adequado
para fazer valer o nosso direito.63

3. Tramitao Processual

Inicialmente, a ao de despejo era uma ao declarativa especial, j que servia


exclusivamente determinado tipo de litgios. Com a entrada em vigor do RAU, passou a
seguir os termos do processo comum mas manteve a sua natureza mista. Lia-se no art. 56,
n.1 do RAU que a ao de despejo, na sua fase declarativa, segue a tramitao do
processo comum com as alteraes constantes do presente diploma. A ao de despejo
tinha uma natureza mista, j que era constituda por uma fase declarativa, na qual se
reconhecia o direito do senhorio resoluo e se condenava, nomeadamente, o arrendatrio
desocupao, e uma fase executiva para desocupao do imvel, que corria nos prprios
autos, com base naquela sentena condenatria e, em regra, sem citao prvia do ru.64
Havia assim, claramente, duas fases num nico processo.65
Atualmente h uma maior separao entre a fase declarativa, regulada no art. 14
do NRAU e a fase posterior de execuo, atravs da ao executiva para entrega de coisa
imvel arrendada, hoje regulada nos art. 862 e ss do CPC.
Nos termos do art. 14, n. 1, in fine, a ao de despejo segue a forma de
processo comum declarativo. A nica particularidade de regime que encontramos fase ao
processo comum prende-se com a figura do incidente de despejo imediato, previsto no art.
14, n.5 do NRAU. Este incidente poder ser deduzido, por apenso ao de despejo, no
caso de incumprimento pelo arrendatrio do previsto no n.4 do mesmo artigo que dispe
se as rendas, encargos ou despesas vencidos por um perodo igual ou superior a 2 meses
no forem pagos ou depositados, o arrendatrio notificado para, em 10 dias, proceder

62
PAIS DE AMARAL, Direito Processual Civil, p. 129;
63
RUI PINTO, O novo regime processual de despejo, p. 40;
64
Neste sentido, RUI PINTO, Novo Regime Processual do Despejo, p. 45;
65
Alguns autores entendiam, contudo, que existiam duas instncias autnomas, no existindo
necessariamente uma ligao entre a ao declarativa e a ao executiva neste sentido Alberto dos Reis
e Arago Seia (in RUI PINTO, ob.cit., p. 45, nota de rodap 89);

28
ao seu pagamento ou depsito (). Enquanto no anterior regime a certido negativa para
despejo imediato que se extraia dos autos, constitua ttulo executivo na forma de processo
executivo comum para entrega de coisa certa, atualmente esse ttulo passa a incluir-se
naqueles que permitem o recurso ao PED, com as devidas adaptaes66. Nestes termos, o
senhorio requer ento, em sede do PED, a execuo imediata do seu direito restituio do
locado, sendo da competncia do juiz a deciso quanto a esse requerimento bem como
quanto autorizao para entrada no domiclio (art. 15, n. 7 por remisso do art. 14, n. 5
do NRAU). Contudo, quanto a esta ltima autorizao, note-se que a mesma est
condicionada ilegtima recusa do arrendatrio em permitir a entrada.67
Nos termos expostos, de acordo com o novo CPC e do NRAU, a ao de despejo
toma a forma de processo comum declarativo ordinrio.68 Alis, tendo o DL n. 108/2006,
de 8 de Julho (Regime Processual Civil Experimental) sido revogado pela Lei n.41/2013,
de 26 de Junho69 (vide art. 4, al. d), j nem esta opo existe.
Nos termos do art. 1085 do CC devem ser tidos em conta 3 prazos distintos para
propor a ao: o primeiro ser o prazo geral de 1 ano a contar do conhecimento do facto
que a fundamenta; o segundo diz respeito resoluo com base em factos duradouros ou
continuados, cujo prazo s termina decorrido 1 ano a contar da cessao desse facto; por
fim, no caso da resoluo judicial com falta de pagamento das rendas, quando admissvel,
o prazo ser de 3 meses a contar da verificao do fundamento resolutivo. Nos termos do
art. 21, n.2 do NRAU, quando o arrendatrio tiver procedido consignao em depsito
das rendas e o senhorio pretender resolver judicialmente o contrato por falta de pagamento
das rendas, com a impugnao daquele depsito, o prazo de 20 dias contados da
comunicao do mesmo.
Verificado o cumprimento do respetivo prazo, a ao de despejo inicia-se ento
com a entrada na plataforma CITIUS da correspondente petio inicial, que segue a forma
e trmites gerais previstos no art. 552 do CPC. Na ao de despejo, para alm do pedido
principal de cessao do contrato de arrendamento, o autor pode cumular outras
pretenses.

66
Neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, ob.cit., p. 183 e 184 e RUI PINTO, ob.cit. p. 86 e ss;
67
Neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, ob.cit., p. 183;
68
Visto, com a entrada em vigor do novo CPC, terem deixado de existir as formas sumria e sumarssima;
69
Que aprovou o Cdigo de Processo Civil;

29
Desde logo, o senhorio deve pedir tambm a condenao na desocupao e
restituio do imvel arrendado bem como a entrega do mesmo com as reparaes que
incumbam ao arrendatrio, nos termos do art. 1081, n.1 do CC. No deduzindo este
pedido, o senhorio no teria ttulo suficiente para efetivar o despejo, visto a ao de
despejo se destinar apenas a fazer cessar a situao jurdica do arrendamento (art. 14,
n.1 do NRAU). Caso contrrio, haveria uma clara violao do princpio do dispositivo
(art. 5 do CPC). Pode ainda cumular com a condenao em pagamento de determinada
quantia pecuniria, nomeadamente, com o pagamento das rendas em falta mas tambm
uma indemnizao quando a mesma seja admissvel.70
O valor da causa determinado nos termos do art. 298, n.1 do CPC que dispe
que o valor o da renda de dois anos e meio, acrescido do valor em dvida ou do valor
da indemnizao requerida, consoante o que for superior. Assim, por exemplo, se a
renda mensal de 500,00 e o senhorio requer uma indemnizao no valor de 2.000,00 ,
no existindo rendas em falta, o valor da causa ser de 17.000,00 (15.000 + 2.000). Uma
vez recebido pela secretaria o processo objeto de distribuio. 71
Quanto citao do arrendatrio, a mesma pode ser efetuada oficiosamente pela
secretaria (art. 226, n.1 do CPC) ou por AE caso este seja indicado na petio inicial (art.
552, n.1, g) do CPC) ou em caso de frustrao da citao postal (art. 231, n.1 do CPC).
O senhorio pode tambm, na petio inicial, indicar que pretende que o arrendatrio seja
citado pelo funcionrio judicial, pagando a taxa fixada para o efeito no Regulamento das
Custas Processuais (art. 231, n.9 do CPC). Aps a citao, cessa, nos termos do art. 564,
al. c) do CPC, a boa-f do arrendatrio enquanto detentor, nomeadamente, para efeito do
direito a benfeitorias que realize aps esse momento.72
Nos termos do art. 569, n.1 do CPC, o prazo para apresentar a contestao de
30 dias a contar da citao. Admite-se, nos termos gerais (art. 266 do CPC), o pedido de
reconveno relativamente a, por exemplo, obras e outras despesas de que o arrendatrio
tenha direito de ser ressarcido (vide art. 1074, n.5 do CC e art. 29, n.1 do NRAU).
J no podero73, contudo, ser objeto de reconveno, aqueles direitos que
somente se constituem aps o trnsito em julgado da ao de despejo.74

70
Por exemplo, no caso de indemnizao por perda ou deteriorao de coisa art. 1044 do CC;
71
Supondo que no existe fundamento de recusa, nos termos do art. 558 do CPC;
72
Neste sentido, RUI PINTO, O Novo Regime Processual do Despejo, p. 49;
73
Neste sentido, RUI PINTO, ob.cit., p.53;

30
Assim suceder com o direito do arrendatrio ao pagamento de todas as despesas
e danos resultantes da violao do disposto no art. 1103, n.2 ou do art. 1103, n.6 do CC.
Se estivermos perante uma das hipteses em que se admite a ao de despejo
proposta com fundamento na falta de pagamento das rendas, o art. 1048, n.1 do CC
dispe que O direito resoluo do contrato () caduca logo que o locatrio, at ao
termo do prazo para a contestao da ao declarativa, pague, deposite ou consigne em
depsito as somas devidas e a indemnizao referida no n. 1 do artigo 1041. Prev
assim a possibilidade de purga da mora at ao termo do prazo para a contestao.
Como j foi mencionado, nos termos do art. 629, n.3, al. a) do CPC75, sempre
admissvel recurso para a Relao, independentemente do valor da causa e da
sucumbncia, nas aes em que se aprecie a validade, a subsistncia ou a cessao de
contratos de arrendamento, com exceo dos arrendamentos para habitao no
permanente ou para fins especiais transitrios.76 Este recurso tem efeito suspensivo, por
aplicao do art. 647, n.3, al. b) CPC.
Nos termos expostos se conclui que a ao de despejo dificilmente ser mais
clere do que qualquer outra ao declarativa, que, como sabemos, no tm por hbito esta
caracterstica, que constitui, sem qualquer dvida, uma das maiores desvantagens da ao
de despejo, que s veio a ser agravada pelas alteraes provenientes da Lei n.41/2013.

74
A doutrina maioritria entende que os efeitos da ao de despejo retroagem data da citao e no data
em que ocorreu o facto que originou a ao;
75
Redao dada pela Lei 6/2006, que alargou o mbito de aplicao da norma, independentemente da espcie
(arrendamento urbano ou rural) e da finalidade do arrendamento;
76
A Lei 31/2012 revogou o nmero 3 do art. 1095, que excecionava os arrendamentos para habitao no
permanente ou para fins especiais transitrios do limite mnimo de 5 anos previsto no n.2, tendo
igualmente eliminado esse limite temporal, pelo que se deixa de fazer a distino entre esse tipo de
arrendamentos e o arrendamento dito permanente. Pelo que a ressalva do art. 629, n.3, a) aplicar-se-
apenas aos contratos assim celebrados antes da entrada em vigor da nova Lei.
Alis, segundo MENEZES LEITO (Arrendamento Urbano, p.216), aquela disposio diz respeito aos
arrendamentos celebrados por prazo inferior a 30 dias e no sujeitos a renovao automtica (vide art.
1096, n.2 CC).

31
4. Execuo para entrega de coisa imvel arrendada

Na vigncia do RAU, a ao de despejo compreendia j uma fase executiva, atravs


do denominado mandado de despejo, previsto no art. 59 do RAU, que o senhorio podia
requerer quando o arrendatrio no devolvesse o imvel na data fixada por sentena.
Com a Lei n. 6/2006, esta soluo desapareceu passando a execuo a correr numa
fase autnoma denominada por execuo para entrega de coisa imvel arrendada
(EPECIA), agora prevista no art. 862 ss do novo CPC (anterior art. 930-A CPC).
Esta modalidade executiva sofreu algumas alteraes com a entrada em vigor, em
setembro de 2013, do novo CPC (Lei n. 41/2013, de 26 de Junho). Foi revogada a al. a) do
n. 1 do anterior art. 930-B, pelo que a oposio execuo, deduzida numa ao
executiva fundada em ttulo executivo extrajudicial, j no suspende esta execuo. Foi
tambm eliminado o n.6 do mesmo artigo e ainda o n.4 do art. 930-D. O prazo para
deciso acerca da suspenso da execuo passou de 15 para 5 dias, como previsto no art.
863, n.5 do CPC (ex- art.930-B).
Esta ao tem como fim a entrega ao senhorio de um imvel cujo arrendamento se
extinguiu mas que ainda no lhe foi restitudo pelo arrendatrio. Perante este
incumprimento, o senhorio tem ento direito a requerer, em execuo, que a entrega lhe
seja feita (cf. art. 827 do CC).
MENEZES LEITO carateriza esta ao como uma modalidade especial para
entrega de coisa certa.77 Entende o autor que permite de forma mais simples suspender a
execuo assim como conseguir o diferimento da desocupao do imvel. Em sentido
contrrio, RUI PINTO defende que esta ao no apresenta alguma especialidade formal
que lhe confira uma celeridade especfica acrescentando ainda que atentas as
possibilidades de suspenso e diferimento () pode ser mais morosa que a execuo
normal.78 Infere o autor que apenas seria mais vantajosa se efetivamente trouxesse
alguma novidade execuo geral, apresentando para tal algumas sugestes,
nomeadamente, o regresso s solues do RAU de execuo integrada no processo
declarativo, com a consequncia da desnecessidade de impulso processual executivo
autnomo, e ainda a dispensa de citao do arrendatrio.

77
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 220;
78
RUI PINTO, O Novo Regime Processual do Despejo, pp. 90 e 91;

32
J MARIA OLINDA GARCIA79 carateriza esta ao como especial face comum
ao executiva, nomeadamente no que respeita defesa do executado e suspenso da
execuo.
Antes da Lei n. 31/2012, o art. 15 previa os ttulos executivos que serviam de base
ao recurso EPECIA, todavia, atualmente, o mesmo artigo estabelece os ttulos (ainda que
mantenham praticamente o mesmo contedo) que podem servir de base ao PED. Ento que
ttulos executivos tem o senhorio ao seu dispor para recorrer EPECIA? Desde logo, a
sentena proferida na ao de despejo, nos termos do art. 703, n. 1, al. a)do CPC.
J no configuram ttulos executivos para a EPECIA, dada a nova redao do art.
15, a comunicao do senhorio com vista cessao do contrato (nos casos em que se
admitia a cessao extrajudicial), acompanhada do contrato de arrendamento. Tambm
deixaram de ser ttulos executivos, desta vez por alterao da Lei n. 41/2013 (novo CPC),
os documentos particulares, assinados pelo devedor, pelos quais se demonstrasse a
extino do contrato e que importassem, por isso, a constituio ou reconhecimento de
() obrigao de entrega de coisa (anterior redao do ex - art. 46, n.1, al. c) do CPC).
No fundo, a criao do PED e a alterao ao art. 15 do NRAU causou um grande
impacto na EPECIA tendo vindo esvaziar significativamente o mbito80 deste processo.
Continuando a anlise aos normativos legais do CPC, encontramos o art. 866 que
determina a Responsabilidade do exequente que responde pelos danos causados ao
executado quando no tenha agido com a prudncia normal, nos casos em que proceda a
oposio execuo que se funde em ttulo extrajudicial. Este artigo prev um mecanismo
de controlo pstumo81 sobre a pretenso do senhorio em recorrer EPECIA, contudo,
tendo em conta as ltimas alteraes, no tem sentido falar em ttulo extrajudicial, que se
referia ao ex- art. 15 da Lei n. 6/2006 e que j no tem aplicao a estes casos.
Quanto suspenso da execuo, o art 863 do CPC prev 3 hipteses: 1. Quando o
executado requer o diferimento de desocupao do local arrendado para habitao (n.1); 2.
Quando exista outro detentor do imvel, que no tenha sido ouvido e convencido na ao
declarativa, e que exiba um dos ttulos previstos nas alneas do n. 2 desse artigo; 3.
Quando, no arrendamento habitacional, o executado mostre que a diligncia pe em risco
de vida a pessoa que se encontre no locado, por razes de doena aguda (n.3).

79
MARIA OLINDA GARCIA, A ao executiva para entrega de imvel arrendada, p.20;
80
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p.8;
81
MARIA OLINDA GARCIA, Ao para entrega de imvel arrendado, p. 103;

33
O pedido de diferimento da desocupao, regulado pelos arts. 864 e 865 do CPC,
aplica-se apenas aos arrendamentos para habitao. um requerimento que pode ser
apresentado pelo executado, no prazo de 20 dias a contar da citao (dentro do prazo para
oposio execuo), no qual invoca razes sociais imperiosas que obstam restituio
imediata do imvel, apesar de o contrato j se encontrar extinto. Assim, admite-se este
pedido quando, tratando-se de resoluo por no pagamento de rendas, a causa para essa
falta resida na carncia de meios do arrendatrio82 ou no facto de este ser portador de
deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
Esta petio assume um carter de urgncia, como estabelece o art. 865 do CPC, e
pode ser liminarmente indeferida quando no for respeitado o prazo, os fundamentos ou
quando for manifestamente improcedente. Procedendo a petio, o senhorio ser notificado
para contestar a mesma no prazo de 10 dias. O juiz ter depois o prazo mximo de 20 dias
para decidir do pedido, decidindo de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, tendo
em considerao vrias circunstncias, enumeradas no art. 864, n.2, como o nmero de
pessoas a habitar no locado, a situao econmica e social, as exigncias de boa-f, entre
outras.
A EPECIA termina com a apreenso do imvel, realizada por um AE, e a sua
restituio ao senhorio, sendo regulada pelo art. 861 do CPC, integrado no regime geral da
execuo para entrega de coisa certa, e subsidiariamente pelas normas que regulam a
penhora dos bens imveis (arts. 764 e ss do CPC). Quanto aos mveis deixados pelo
arrendatrio, se for o caso, entendemos que a soluo mais simples ser a de aplicar por
analogia a regra do art. 15-L do NRAU, que prev para o PED que, nestes casos, os
mveis devem ser arrolados no auto da ocorrncia, tendo o arrendatrio 30 dias para os
reclamar, sob pena de serem considerados abandonados83

82
() que se presume relativamente ao beneficirio de subsdio de desemprego, de valor igual ou inferior
retribuio mnima mensal garantida, ou de rendimento social de insero. art. 864, n. 2, al. a) do
CPC;
83
Neste sentido, MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 228;

34
CAPTULO III

A Via Extrajudicial O Procedimento Especial de Despejo

1. Introduo

O Procedimento Especial de Despejo (PED) encontra-se previsto e regulado nos


arts. 15. a 15-S do NRAU. Esta foi, com toda a certeza, a alterao mais relevante
proveniente da Lei n. 31/2012, que teve o propsito de tornar o arrendamento um
contrato mais seguro e com mecanismos que permitam reagir com eficcia ao
incumprimento.84
De acordo com a nova redao do art. 15, n.1 do NRAU, o PED um meio
processual que se destina a efetivar a cessao do arrendamento, independentemente do
fim a que este se destina, quando o arrendatrio no desocupe o locado na data prevista
na lei ou na data fixada por conveno entre as partes.
um procedimento com carter urgente, como decorre do art. 15-S, n.5 do
NRAU, que prev que no h lugar sua suspenso durante as frias judiciais nem a
qualquer dilao e tambm do n.8 do mesmo artigo que dispe que os atos a praticar pelo
juiz no mbito deste procedimento assumem carter de urgncia.
Este novo procedimento aplica-se, nos termos do art. 15, n.2, cessao do
contrato por revogao, por caducidade pelo decurso do prazo, por oposio renovao,
por denncia livre do senhorio, por denncia para habitao do senhorio ou filhos ou para
obras profundas, por denncia pelo arrendatrio, bem como por resoluo do contrato com
fundamento no no pagamento da renda por mais de dois meses ou no no pagamento
reiterado ou por oposio do arrendatrio realizao de obras coercivas. No se aplicar
assim, como j vimos, resoluo com base no fundamento geral previsto no art. 1083,
n.1 do CC e tambm com base nos fundamentos especficos do art. 1083, n.2 do CC.

84
Prembulo do DL n. 1/2013, de 7 de Janeiro, que procede instalao e definio das regras do
funcionamento do BNA e do PED;

35
Para assegurar a sua tramitao foi criado um rgo novo, no jurisdicional, junto
da Direo-Geral da Administrao da Justia (DGAJ), denominado por Balco Nacional
de Arrendamento (BNA)85 e que tem competncia exclusiva para a tramitao do PED em
todo o territrio nacional (art. 15-A do NRAU e art. 2 do DL n.1/2013), semelhana do
Balco Nacional de Injunes (BNI)86. Alis, segundo ELIZABETH FERNANDEZ, o
PED um procedimento de injuno de natureza documentada.87 Contudo, tm algumas
diferenas pois o BNI visa a formao de um ttulo executivo que servir de base a uma
execuo para pagamento de quantia certa, enquanto o BNA pretende formar ttulos para a
desocupao do local arrendado. Mas, regra geral, so mecanismos bastante semelhantes j
que ambos se afiguram como figuras de desjudicializao88 e de desmaterializao dos
processos, mesmo que, porventura, o faam de forma no to simplificada como
pretendido.89
Em regra, em cada procedimento s pode ser requerida a desocupao de um
imvel, nos termos do art. 8, n.1 do DL n.1/2013. Contudo, o nmero seguinte prev a
possibilidade de ser requerida a desocupao de vrios imveis, quando estes se encontrem
no mesmo concelho, quando exista uma dependncia funcional entre eles (por exemplo,
imvel para habitao e garagem) e se as partes contratuais forem as mesmas.
O PED um procedimento de carter misto j que contem uma fase declarativa e
uma fase executiva. A primeira, que ter como objetivo a formao de um ttulo para
despejo, poder ter um carter meramente administrativo, correndo no BNA, e um carter
judicial, se houver oposio do requerido nos termos que iremos analisar. A fase executiva,
por seu turno, destina-se efetivao daquele despejo, isto , realizao coativa da
entrega do locado ao senhorio.

85
A sua denominao poder induzir em erro os mais distrados, pois no fundo trata-se de um Balco
Nacional de Despejos, que visa acelerar a expulso do arrendatrio do imvel, mas esta denominao
seria provavelmente demasiado agressiva;
86
O requerimento de injuno encontra-se previsto e regulado no DL n. 269/98, de 1 de Setembro e o BNI
na Portaria n. 220-A/2008, de 4 de Maro;
87
ELIZABETH FERNANDEZ, O procedimento especial de despejo, p. 77;
88
Apesar de ainda no existir uma figura semelhante ao PED noutros ordenamentos jurdicos, existe a da
injuno. Contudo, em pases como Espanha, Frana, Itlia h uma maior judicializao destes
procedimentos j que a responsabilidade pelo ato decisrio, mesmo quando no haja oposio, do juiz.
J na Alemanha, apesar de o requerimento ser dirigido ao tribunal a um funcionrio judicial que cabe a
emisso do mandato judicial de pagamento CARLOS MARINHO, A cobrana de crditos na
Europa : os processos europeus de injuno e pequenas causas, p. 10;
89
JOO RAPOSO E LUS BAPTISTA CARVALHO, Injunes e Aes de Cobrana, pp. 22;

36
2. O recurso ao PED - o retomar da questo do interesse processual

Como j supra mencionmos a propsito da resoluo do contrato de


arrendamento, h muito que se discute sobre a possibilidade de o senhorio optar pela via
judicial, quando tem sua disposio uma via extrajudicial.
Atualmente existem duas possibilidades de criao de um ttulo para despejo: 1)
ao declarativa de despejo, a qual, sendo procedente, confere ao senhorio um ttulo
executivo judicial que poder servir de base a uma EPECIA e, se for o caso, a uma ao
para pagamento de quantia certa; 2) procedimento especial de despejo, do qual resulta um
ttulo de desocupao do imvel.
Ora, no art. 15, n.2 do NRAU, o legislador no menciona a alternatividade ou a
exclusividade de recurso a este procedimento, deixando margem para que se levantem as
mesmas questes que outrora surgiram (e que ainda hoje se mantm) a respeito da cessao
do contrato de arrendamento90.
Neste sentido, no podemos deixar de fazer uma breve referncia discusso
doutrinal e jurisprudencial que surgiu a propsito da resoluo do contrato com
fundamento na falta de pagamento de rendas. E a justificao simples: a deciso de optar
pela via judicial ou pela via extrajudicial para a cessao do contrato de arrendamento tem
consequncias diretas no posterior recurso ao PED. Como adiante se desenvolver, os
documentos hoje constantes do art. 15, n.2 do NRAU deixaram de constituir ttulos
executivos de recurso execuo para entrega de coisa imvel arrendada e passaram a
servir de base ao PED. Sendo assim, se o senhorio, numa primeira fase (para cessao do
contrato), recorrer ao de despejo dela resultar, se for procedente, um ttulo executivo
que a sentena judicial que permitir recorrer execuo para entrega de coisa imvel
arrendada. Contudo, o senhorio no poder recorrer ao PED pois, por no ter efetuado a
cessao pela via extrajudicial, no tem um dos documentos exigidos no art. 15 do NRAU
o comprovativo da comunicao contraparte. Ento, qual a razo para criar este
procedimento se o senhorio no for induzido, desde incio, a percorrer um caminho que
permita o seu acesso?

90
Em particular, quanto resoluo por falta de pagamento das rendas;

37
J supra referimos a nossa posio quando questo que ora falamos: a cessao
extrajudicial do contrato no uma via meramente alternativa ao de despejo, sujeita
escolha do senhorio, ainda que aceitemos que existem situaes em que o senhorio no
pode deixar de recorrer via judicial.
Muitos dos argumentos utilizados no debate doutrinal e jurisprudencial a respeito
da cessao do arrendamento por via extrajudicial ou judicial podem hoje muito bem ser
invocados no que diz respeito ao recurso ao PED.
Assim, a propsito daquela questo, defendeu FERNANDO BAPTISTA DE
OLIVEIRA que, atravs da via extrajudicial no s o senhorio alcana o mesmo objetivo
que atravs da ao de despejo como o faz de forma clere, sendo certo que a simples
91
vontade do senhorio (e apenas deste) nunca poderia afastar a norma legal. No mesmo
sentido, sustentou MARIA OLINDA GARCIA que nos casos em que a lei admite a
cessao do contrato por comunicao ao arrendatrio e permite ao senhorio obter ttulo
executivo por essa via, a ao de despejo no aplicvel, no podendo o senhorio a ela
recorrer.92 certo que a comunicao j no lhe permite obter um ttulo executivo
propriamente dito, mas permite recorrer ao PED, um mecanismo, pelo menos partida,
mais clere e igualmente eficaz para alcanar a pretenso do senhorio.93 Na jurisprudncia,
apesar de no ser a posio dominante, existem alguns acrdos no sentido da
obrigatoriedade do recurso via extrajudicial, que entendem que carece de interesse em
agir o senhorio que, neste contexto, recorre ao de despejo neste sentido Ac.TR de
Guimares de 30.04.2009, Ac. TR de Lisboa de 08.11.2007 e de 14.05.2009, Ac. TR de
Coimbra de 15.04.2008 e o Ac. TR do Porto de 27.10.200994
Em sentido contrrio, argumentos se levantam pela admissibilidade da ao de
despejo95. Este tem sido, alis, o entendimento claramente maioritrio nos tribunais
portugueses que defendem que o senhorio poder sempre recorrer ao de despejo,
nomeadamente para obter a cessao do contrato de arrendamento (mesmo nos casos em

91
FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA, Ob.Cit., p. 130;
92
MARIA OLINDA GARCIA, A aco executiva para entrega de imvel arrendado, p.27;
93
No mesmo sentido, a propsito da discusso relativa resoluo do contrato por falta de pagamento das
rendas, se pronunciaram Elizabeth Fernandez (O procedimento Especial de Despejo, p. 68), Rui Pinto (O
novo Regime processual de despejo, p.40), Menezes Leito (Arrendamento Urbano, p.218);
94
Todos em www.dgsi.pt;
95
Neste sentido, Gravato Morais (Falta de Pagamento da renda no arrendamento urbano, p.155 e ss), David
Magalhes (A resoluo do contrato de arrendamento, pp. 216 e 217), Laurinda Gemas, Albertina
Pedroso e Joo Caldeira Jorge (Arrendamento Urbano, pp. 408 e ss);

38
que o legislador, como acontece no art. 1084, n.2 do CC, prev a possibilidade da via
extrajudicial) e um ttulo executivo para a desocupao do locado.96
H tambm quem invoque97 o art. 20 da Constituio da Repblica Portuguesa
como argumento a favor da possibilidade da opo do senhorio pela ao de despejo.
Contra este argumento ressaltamos o Acrdo do TR de Guimares de 30.04.2009 que
entende que s se pode falar de impedimento de acesso aos tribunais quando,
precisamente, haja necessidade de acesso aos tribunais para defesa de direitos e
interesses.
Sendo assim, e sem prejuzo das situaes excecionais j referidas no captulo da
ao de despejo, mantemos a nossa posio tambm quanto ao PED: se for possvel ao
senhorio obter um ttulo de despejo por intermdio de um procedimento extrajudicial,
este o meio adequado para efetivar a sua pretenso e no a ao judicial de despejo, para a
qual carece de interesse em agir.98
Nos termos expostos e de forma breve, o senhorio no tem interesse processual na
ao de despejo quando o fundamento de cessao do contrato de arrendamento se
enquadra no mbito objetivo do art. 15, n.2 do NRAU, caso em que, segundo RUI
PINTO, o senhorio tem o nus de fazer uso do PED99 e quando preenche todos os
requisitos processuais que a seguir expomos. Se isso facilmente alcanvel j outra
questo como veremos mais adiante.

96
So vrios os acrdos neste sentido: Ac. STJ de 06.05.2010, Ac. TR de Lisboa de 14.02.2013, Ac. TR de
Lisboa de 13.09.2012, Ac. TR de Lisboa de 31.03.2009, Ac. TR de Lisboa 24.05.2007, Ac. TR do Porto
de 28.11.2013, Ac. TR do Porto de 30.01.2008, Ac. TR do Porto de 19.02.2009, Ac. TR do Porto de
02.03.2010, Ac. TR de Guimares de 31.05.2012 e Ac. TR de Guimares de 25.10.2012 e ainda o Ac. TR
de Lisboa de 23.10.2007 (comentado por Gravato Morais, in Ao de Despejo por falta de pagamento da
renda, p.59) todos em www.dgsi.pt;
97
Nomeadamente FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Ao de despejo por falta de pagamento da
renda, p. 65;
98
Veja-se, a este propsito, o art. 533, n.4 do CPC, que dispe que o autor que, podendo recorrer a
estruturas de resoluo alternativa de litgios, opte pelo recurso ao processo judicial, suporta as suas
custas de parte, independentemente do resultado da ao (), que parece precisamente ir no sentido de
que existindo um meio alternativo por esse que o autor deve optar;
99
RUI PINTO, O novo regime processual do despejo, p. 44;

39
3. Requisitos processuais

Encontram-se, como vimos, legalmente previstas no art. 15, n. 2 do NRAU as


situaes concretas e os ttulos extrajudiciais100 que permitem o recurso ao PED.
Mas no basta ao senhorio que se verifique uma dessas hipteses. Tem ainda que
apresentar uma srie de documentos e respeitar o prazo legal para desocupao do imvel
previsto para cada uma das formas de cessao. Como expe o autor RUI PINTO estes
documentos no tm uma funo probatria, mas to s de justificao pelo senhorio dos
fundamentos do pedido de despejo.101 Vejamos ento que documentos so necessrios.
O contrato de arrendamento escrito ser sempre um requisito indispensvel,
qualquer que seja a forma de cessao em causa. Para alm disso, ser ainda necessrio,
em caso de revogao, o acordo previsto no art. 1082, n.2 do CC; em caso de oposio
renovao, o comprovativo da comunicao prevista no art. 1097, n.1 ou no art. 1098,
n.1 do CC; em caso de denncia pelo senhorio, o comprovativo da comunicao prevista
no art. 1103, n.1 (juntamente com os documentos referidos no n.2 desse artigo) ou no art.
1101; em caso de resoluo, o comprovativo da comunicao prevista no art. 1084, n.2
do CC bem como, quando seja aplicvel, o comprovativo emitido pela autoridade
competente da oposio realizao da obra; e, finalmente, em caso de denncia pelo
arrendatrio (art. 1098, n.s 3 e 4 do CC e art. 34 e 53 do NRAU), o comprovativo da
comunicao da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatrio.
Na verdade, no existindo contrato de arrendamento escrito, o senhorio ter muito
mais dificuldades em fazer valer o seu direito. Imaginemos uma situao em que o
senhorio pretende resolver o contrato com fundamento na falta de pagamento das rendas
pelo arrendatrio. Contudo, este arrendamento j bastante antigo e o senhorio no
encontra o contrato escrito102. Neste caso, o recurso ao PED est, desde logo, vedado, bem
como execuo para entrega de coisa certa, pois no dispe de qualquer ttulo executivo.
No poder sequer recorrer a uma execuo para pagamento de quantia certa para receber
o valor das rendas em falta pois, nos termos do art. 14-A do NRAU, tambm aqui
necessrio o contrato de arrendamento escrito.

100
Ou documentos de justificao como denomina RUI PINTO, ob.cit. p. 122;
101
RUI PINTO, ob.cit., p.131;
102
J desde o RAU que exigido que o contrato seja reduzido a escrito (art.7, n.1 do RAU) e o mesmo se
manteve no NRAU/2006 (com uma ressalva para os arrendamentos de durao inferior a 6 meses) e no
NRAU/2012 (voltou a ser exigido para todos os contratos de arrendamento);

40
Estamos assim perante uma das excees regra da resoluo do contrato por
comunicao, pelo que, neste caso em concreto, restar ao senhorio intentar uma ao
declarativa de despejo, esperar que esta tenha procedncia e intentar depois a
correspondente ao executiva (execuo para entrega de coisa imvel arrendada), isto se
antes no houver recurso da primeira deciso e outros mecanismos dilatrios. Isto tudo
porque o senhorio no tinha (ou quem sabe at o tinha mas no o encontrou, o que no ser
pouco provvel principalmente nos casos dos arrendamentos mais antigos) o contrato
reduzido a escrito. Mas haver alguma forma de suprir a sua falta? Atentemos ao
preceituado no art. 7, n.2 do RAU que dispunha que a inobservncia da forma escrita s
pode ser suprida pela exibio do recibo de renda () . Permitia-se assim que a falta de
contrato escrito fosse suprida pela apresentao dos recibos de renda emitidos em nome do
arrendatrio. Esta possibilidade tem vindo a ser discutida pela doutrina e jurisprudncia103
como um direito do arrendatrio e no como algo de que o senhorio possa lanar mo.
Apesar disso, entendemos que soluo semelhante poderia ser aplicada no caso do PED. O
recibo de renda um documento de quitao (vide art. 787 do CC), do qual resulta que o
senhorio recebeu a renda paga pelo arrendatrio. Cremos que tal documento constitui
prova suficiente, nomeadamente para efeitos de recurso ao PED, da existncia de um
contrato de arrendamento, no deixando margem para que se confunda com outro tipo de
ocupao do local.
Para alm de apresentar o contrato escrito e os documentos que sejam requeridos
consoante o caso, o senhorio tm ainda, nos termos do art. 15, n.4 do NRAU, que ter
pago o imposto de selo. O pagamento do imposto de selo uma obrigao tributria do
senhorio, correspondente a 10% sobre o valor da renda ou seu aumento convencional, que
dever ser efetuado, nas tesourarias de finanas ou noutro local legalmente autorizado, at
ao vigsimo dia do ms seguinte ao da constituio da obrigao tributria, isto , da
celebrao do contrato de arrendamento.104

103
Vide, nomeadamente, Ac. TR de Lisboa de 20.05.2010 e de 31.05.2012 e ainda PATRCIA COSTA,
Forma do contrato de arrendamento urbano;
104
A este propsito, o Ac. do TR de Coimbra, de 10.12.2013 (in www.dgsi.pt) entendeu que, embora a lei
imponha que o PED apenas possa ser utilizado quando o imposto de selo tenha sido pago, o facto de tal
pagamento no ter sido feito tempestivamente no condiciona a utilizao do procedimento, visto que
este no depende do rigoroso cumprimento dos prazos previstos pela legislao tributria. Assim, no
caso concreto, apesar de os senhorios s terem pago o imposto de selo passados quase 3 anos da
celebrao do contrato e um dia antes de terem dado entrada do requerimento, o douto Tribunal entendeu

41
Para alm disso, o senhorio deve ainda comunicar ao servio das finanas
competente (da rea de localizao do prdio) o contrato de arrendamento, apresentando
para o efeito um exemplar do mesmo (cf., designadamente, o art. 60 do Cdigo do
Imposto de Selo).
Como aponta MARIA OLINDA GARCIA ao fazer esta exigncia o legislador
impe, assim, ao BNA uma funo de controlo prvio do cumprimento de uma obrigao
fiscal () enquanto pressuposto do exerccio de um direito do senhorio, que emerge do
incumprimento de um dever contratual do arrendatrio.105 Ser esta a plataforma para
efetuar este controlo? No nos parece. Alis, o Tribunal Constitucional tem vindo a julgar
normas semelhantes (que faam depender a entrada ou prosseguimento de um processo do
cumprimento de uma obrigao tributria) como inconstitucionais (por restrio ao art.20
da CRP)106, da a redao do art. 274 do CPC que dispe que no obsta ao recebimento
ou prosseguimento das aes () que pendam perante os tribunais judiciais a falta de
demonstrao pelo interessado do cumprimento de quaisquer obrigaes de natureza
tributria que lhe incumbam.107 Cremos que o facto de o BNA no ser um rgo judicial
no pode afastar a ideia e o princpio subjacente a esta norma, constituindo a exigncia de
demonstrao do pagamento desse imposto uma clara restrio ao art. 20 da CRP.
Para alm disso, parece-nos natural e muito provvel que no caso dos
arrendamentos mais antigos o senhorio nem tenha consigo esse documento. E claro que
no o poderemos encontrar nos servios das finanas, cujas bases de dados estaro com
certeza limitadas no tempo.
Mas coloquemos estas questes de lado e olhemos ao art. 48 da LGT (por
remisso do art. 48 do CIS), que nos diz que as dvidas tributrias prescrevem, salvo o
disposto em lei especial, no prazo de oito anos contados () nos impostos de obrigao
nica, a partir da data em que o facto tributrio ocorreu. Sendo assim, o que aconteceu,
no mbito do PED, quando a obrigao de pagamento do imposto de selo j tiver prescrito?

que o BNA agiu corretamente ao ter aceitado o dito requerimento, j que no existiam fundamentos de
recusa.
105
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p. 190;
106
Neste sentido, ELIZABETH FERNANDEZ, O procedimento especial de despejo, pp. 81 e 82;
107
Cuja redao (do anterior artigo 280 CPC) foi alterada pelo DL 329-A/95, de 12 de Dezembro que deixou
de condicionar o normal prosseguimento da instncia, a obteno de uma deciso de mrito ou a
utilizao de uma prova documental prvia demonstrao do cumprimento de certas obrigaes fiscais,
como acontecia at 1996.

42
Salvo melhor opinio, entendemos que no admissvel que de uma norma que
determina os requisitos aplicveis a um procedimento tendente ao despejo, renasa uma
obrigao tributria que a lei extinguiu pela prescrio.
Nos termos expostos, o senhorio no poder ento recorrer ao PED em quatro
situaes: quando no exista contrato escrito, quando no apresente algum dos documentos
legalmente exigidos, quando no tenha liquidado o imposto de selo e ainda quando a lei
imponha o recurso via judicial para efetivar a cessao do contrato de arrendamento,
como acontece no caso dos art. 1084, n.2 do CC (como resulta do art. 1084, n.1 do CC).
Caso alguma destas situaes se verifique aquando da entrada do requerimento de
despejo na secretaria do BNA aquele ser recusado, nos termos do art. 15-C, n.1, als. b) e
h) do NRAU. Para alm disso, nos termos do art. 15-R do NRAU, o uso indevido do
procedimento resulta em responsabilidade processual do sujeito, que responde pelos danos
que culposamente tiver causado outra parte e incorre no pagamento de uma multa de
valor no inferior a 10 vezes a taxa de justia devida.

4. Tramitao do PED

4.1. Apresentao do requerimento

Dispe o art. 15-B, n.1 do NRAU que o requerimento de despejo apresentado,


em modelo prprio, no BNA. Esse modelo consta da Portaria n. 9/2013, de 10 de Janeiro
que prev, nos art. 4 e 5, que o mesmo seja apresentado por mandatrio, atravs da
plataforma online CITIUS, ou pelo prprio requerente, atravs do preenchimento de um
formulrio online, podendo para tal utilizar a assinatura digital constante do carto de
cidado ou dirigir-se no prazo de 10 dias a uma secretaria judicial competente para
concluir a apresentao do requerimento.108 O requerente pode ainda entregar o
requerimento em formato de papel numa das secretarias judiciais competentes para o
rececionar.

108
So competentes as secretarias judiciais definidas por despacho do Diretor-Geral da Direo-Geral da
Administrao da Justia (DGAJ), disponibilizado nas pginas eletrnicas do BNA, do DGAJ e no
CITIUS;

43
No requerimento o senhorio deve indicar (art. 15-B, n.2 do NRAU),
nomeadamente, a identificao das partes109, o tribunal competente, o fundamento de
despejo110, o valor da renda, formular o pedido de desocupao pelo arrendatrio e ainda,
se for o caso, o pedido para pagamento de rendas, encargos ou despesas, discriminando o
valor do capital, juros vencidos e outras quantias devidas.111 O requerente tem ainda que
juntar o comprovativo de pagamento do imposto de selo, indicar que pretende proceder ao
pagamento da taxa de justia devida ou, sendo o caso, indicar a modalidade de apoio
judicirio concedido, bem como designar o AE ou notrio competente para proceder
desocupao do locado.
Nos termos do art. 15-B, n.8 e do art.7 da Portaria n. 9/2013, o requerimento s
se considera apresentado na data do pagamento da taxa de justia ou na data de juno do
documento comprovativo do pedido ou da concesso de apoio judicirio. A taxa de justia
devida varia consoante o valor do PED112 seja inferior ou superior a 30.000,00 . Nos
termos do art. 22 do DL n.1/2013 (com remisso para a Tabela II do Regulamento de
Custa Processuais), se aquele valor for inferior ou igual a 30.000,00 a taxa de justia de
25,50 , enquanto se for superior ser de 51,00 .113
Em regra, a falta de uma desses requisitos, taxativamente enumerados no artigo,
determina a recusa do requerimento pelo BNA114 (art. 15-C do NRAU), tendo o senhorio
possibilidade de apresentar outro requerimento no prazo de 10 dias a contar da notificao
de recusa do requerimento.
O senhorio tem sempre a possibilidade de desistir da instncia, caso em que se
extinguir o procedimento, nos termos do art. 15-G, n.1 do NRAU. Da mesma forma, o
PED extingue-se por morte do requerente ou do requerido ou pela desocupao do imvel,
visto j no existir fundamento para a pretenso de despejo.

109
Nos termos do n.3, devem ser indicados todos os arrendatrios que constem do contrato e tambm o
nome do cnjuge (que no conste do contrato) quando o local arrendado constitua casa de morada de
famlia;
110
O fundamento de despejo a no desocupao voluntria do locado, no prazo legal ou no convencionado,
no se confundindo por isso com o fundamento de cessao do arrendamento;
111
Desde que o senhorio no tenha previamente instaurado ao executiva para pagamento dessas quantias;
112
Correspondente ao valor da renda de 2 anos e meio, acrescido do valor das rendas em dvida art 26 do
DL n.1/2013;
113
So valores muito mais reduzidos do que aqueles fixados para uma ao declarativa (de despejo) que, no
mnimo, caso o valor da ao seja inferior a 2.000,00 , ter uma taxa de justia de 1 UC = 102,00 ;
114
Com exceo da indicao do tribunal competente e da designao do AE ou notrio competente;

44
Por outro lado, o senhorio tambm pode desistir do pedido de pagamento de rendas,
encargos ou despesas, mas neste caso, de acordo com o art. 15, n.6 do NRAU, o PED
segue os seus trmites legais quanto ao pedido de desocupao do locado, j que aquele
acessrio a este.
Por fim, importa salientar que o indevido recebimento do requerimento pelo BNA
quando, por exemplo, no se mostrem reunidos os pressupostos legalmente exigidos para a
sua utilizao, constitui uma exceo dilatria inominada, consubstanciada no uso indevido
do procedimento.

4.2. Notificao e formao do ttulo de desocupao

A notificao ao arrendatrio115 de que entrou um requerimento de despejo contra


ele efetuada pelo BNA, atravs do envio de carta registada com aviso de receo para o
local indicado no requerimento de despejo (art. 15-D, n.1 e n. 3 do NRAU),
considerando-se realizada na pessoa do notificado, no dia em que o aviso tiver sido
assinado (cf. art. 230, n.1 do CPC).
Recebida a notificao, o requerido tem 15 dias para: 1) desocupar o locado e pagar
a quantia peticionada mais a taxa de justia; 2) deduzir oposio pretenso de
desocupao e/ou de pagamento das quantias pedidas pelo senhorio; 3) requerer o
diferimento da desocupao do locado.
Esta notificao destina-se no s a permitir que o arrendatrio exera os direitos de
defesa legalmente conferidos, mas tambm a inform-lo das consequncias de no tomar
um daqueles comportamentos. Tal como dispe o art. 15-D, n.4, al. c) em conjugao
com o art. 15-E, n.1, nesse caso ser imediatamente formado o ttulo para desocupao do
locado. Note-se que no basta que o arrendatrio deduza oposio, pois ter tambm, sob
pena de formao do ttulo para desocupao (art. 15-E, n.1, al. c), conjuntamente com o
art. 15, n.8), que pagar ou depositar as rendas que se forem vencendo na pendncia do
PED.

115
Ou aos arrendatrios, caso haja vrios, e ainda ao cnjuge quando o locado arrendado seja casa de morada
de famlia e este no faa parte do contrato (art. 6, n.2 do DL n.1/2013);

45
Assim, como decorre do art. 15-E, n.1, o BNA converte o requerimento de
despejo em ttulo de desocupao do local quando: o arrendatrio no deduzir oposio,
dentro do prazo; quando esta se tenha por no deduzida, por no ter sido paga a taxa ou
cauo devidas; quando, na pendncia do PED, o arrendatrio no proceder ao pagamento
ou depsito das rendas que se forem vencendo (art. 15, n. 8). Por fora do art. 15-J, n.5
do NRAU, o ttulo de desocupao do locado constitui ttulo executivo para pagamento de
quantia certa, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, as normas da execuo para
pagamento de quantia certa baseada em injuno (nomeadamente o art. 550, n.2, al. b) do
CPC).
Segundo RUI PINTO, o ttulo para desocupao do imvel tem natureza de ttulo
injuntrio j que enuncia um comando ou injuno de cumprimento de uma obrigao
pelo devedor.116

4.3. Oposio do arrendatrio

Nos termos expostos, conclumos que a tramitao do PED varia consoante o


requerido/arrendatrio deduza ou no oposio ao ttulo para desocupao. Se no deduz
oposio, forma-se um ttulo assente no silncio voluntrio do arrendatrio.117
Se o arrendatrio deduz oposio pretenso do senhorio118 ento o processo
distribudo para o tribunal da comarca onde se situa o bem imvel, semelhana do que
acontece com o requerimento de injuno119, saindo assim completamente do mbito do
BNA.120 D assim entrada uma ao declarativa no tribunal judicial. MENEZES LEITO
confessa mesmo no compreender a necessidade de criao deste rgo, uma vez que os
processos sero quase sempre remetidos ao tribunal.121

116
RUI PINTO, O Novo Regime Processual do Despejo, p.153;
117
Voluntrio porque lhe foi dada, pela notificao, oportunidade de deduzir oposio;
118
Nos termos do art. 15-S, n.3 do NRAU, para oposio ao requerimento obrigatria a constituio de
advogado;
119
Vide art. 14, n.1 do DL n. 269/98, de 1 de Setembro;
120
A diferena em recorrer em primeiro lugar ao PED em vez de intentar uma ao declarativa de despejo
que uma vez conhecida a deciso judicial no primeiro caso, o processo regressa ao BNA para fim de executar
a referida deciso.
121
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 231;

46
Concordamos que assim seja, alis semelhana do que acontece no BNI, sendo o
BNA quase como um rgo de triagem dos processos, ao qual cabe tambm efetuar as
notificaes necessrias.
Nos termos do art. 9, n.1 da Portaria n. 9/2013, na oposio o requerido pode
opor-se pretenso de despejo e ao pedido de pagamento de rendas, encargos ou
despesas sendo apresentada no BNA por via eletrnica ou em formato de papel.122
Segundo o art. 15-F, n. 3 do NRAU, com a oposio o requerido dever juntar o
comprovativo de pagamento da taxa de justia123 e, nos casos previstos no art. 1083, n.s 3
e 4 do CC, fazer o pagamento da cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em
atraso, at ao mximo de seis rendas. Quando seja concedido apoio judicirio, dispe o
artigo que h iseno do pagamento de cauo. Todavia, por razo que desconhecemos, no
art. 10, n.2 da Portaria consagra-se que o documento comprovativo do pagamento
referido no nmero anterior deve ser apresentado juntamento com a oposio,
independentemente de ter sido concedido apoio judicirio ao arrendatrio. No
vislumbramos que comprovativo de pagamento pode o arrendatrio com apoio judicirio
apresentar, visto estar isento do mesmo.
Como comina o art. 15-F, n.4 do NRAU, na falta de pagamento da taxa de justia
e da cauo, a oposio tem-se por no deduzida. A este propsito, chamamos a ateno
para o art. 12, n.2 do DL segundo o qual a no apresentao, no prazo de 10 dias, do
documento previsto (comprovativo de pagamento da taxa de justia) havida como
desistncia do pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, no prosseguindo o
BNA com os trmites necessrios execuo para pagamento de quantia certa. Parece-
nos que existe alguma incoerncia entre o disposto no NRAU e o disposto no DL, na
medida em que nos parece que no deduzida bastante diferente de desistncia do
pedido. Alis, por parecer dado pela Ordem dos Advogados124, considerou-se que tal
opo era incompreensvel e absurda, no podendo deixar de ser alterada e que a nica

122
O art. 9, n. 2 da Portaria e o art. 15-F, n.2 do NRAU dispem que a entrega da oposio em formato de
papel implica o pagamento de uma multa no valor de duas unidades de conta. Tendo em conta o
montante da UC, parece um bom desincentivo ao gasto desnecessrio de papel.
123
Note-se que os custos para a oposio so bastante mais elevados do que para dar entrada do requerimento
variando entre os 306 e os 612 consoante seja um processo inferior ou superior a 30 mil euros. A
inteno do legislador ter sido a de evitar que o inquilino se sirva desta possibilidade apenas para atrasar
o processo.
124
Parecer da Ordem dos Advogados relativo ao projeto do decreto-lei de regulamentao do BNA, datado de
22 de Outubro de 2012;

47
consequncia juridicamente admissvel a de o BNA no promover os trmites da
execuo para pagamento de quantia certa. Todavia, a redao final do DL no acatou as
sugestes da OA pelo que a desconexo entre os dois diplomas se mantm.
Distribudo o processo (art. 15-H), o juiz notifica as partes da data de audincia de
julgamento a realizar-se no prazo de 20 dias a contar da distribuio (art. 15-I, n. 1).
Sendo este um processo urgente, no h lugar, em princpio, ao adiamento da audincia
(art. 15-I, n.2) e o juiz dita para a ata, na prpria audincia, a sentena devidamente
fundamentada (art. 15-I, n.10). Se tiver sido cumulado o pedido para pagamento de
rendas, encargos ou despesas em atraso, a deciso judicial que condene o arrendatrio
constitui ttulo executivo para a ao executiva para pagamento de quantia certa, nos
termos gerais, no havendo todavia lugar a oposio execuo (art. 15-J, n. 5 e 6).
parte dos incidentes que a lei admite que sejam deduzidos em separado, como o
pedido de diferimento da desocupao e a impugnao do ttulo para desocupao do
locado, previsto no art. 15-P do NRAU, que s pode ser feita em momento posterior, toda
a defesa do arrendatrio deve ser feita nesta oposio.

4.4. Suspenso e diferimento da desocupao125

Segundo o art. 15-M, pode haver lugar suspenso da desocupao do locado, que
basicamente se desenvolve nos mesmos termos j explanados para a EPECIA (art. 863 do
CPC). Essa suspenso , em primeiro lugar, da competncia do AE, notrio ou oficial de
justia (art. 15-M, n.1) sendo efetuada quando se verifique uma das hipteses previstas
nas alneas do n.1 ou do n.2. Curiosamente, a al.b) prev que haja suspenso quando o
arrendatrio exiba ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual e o
documento comprovativo da comunicao ao senhorio ou da autorizao ou
reconhecimento por este daquele subarrendamento ou cesso. Ora o que est aqui em causa
uma hiptese de resoluo do contrato, nos termos do art. 1083, n.2, al. e) do CC, que
s poder ser invocada nos termos da lei do processo (art. 1084, n.1 do CC).

125
Fazemos uma remisso para o ponto 4 do Captulo II relativo EPECIA, dadas as semelhanas existentes
entre os dois regimes.

48
Pelo que, a existncia desta norma no mbito do PED no faz qualquer sentido, pois
nunca ter aplicao.126
O arrendatrio tem 10 dias para requerer ao juiz a confirmao da suspenso, sob
pena de as diligncias prosseguirem (art. 15-M, n.3). Ouvido o senhorio, o juiz ter 5 dias
para tomar a sua deciso de suspender ou no a desocupao (art. 15-M, n.4).
O art. 15-N prev a possibilidade de o arrendatrio fazer pedido de diferimento da
desocupao, nos mesmos termos j enunciados para a EPECIA (art. 864 do CPC) e ainda
nos constantes do art. 15-O do NRAU. Assim, dentro do prazo para oposio ao
requerimento (art. 15-N, n. 1), o arrendatrio pode requerer ao juiz o diferimento da
desocupao com fundamento em razes sociais imperiosas.
O senhorio , de seguida, notificado para contestar, no prazo de 10 dias, conforme
prev o art. 15-O, n.2 do NRAU e o art. 11, n.3 da Portaria n.9/2013.
O art. 11, n.1 do DL n.1/2013 veio esclarecer que sendo apresentado esse pedido,
o BNA s pode converter o requerimento de despejo em ttulo de desocupao aps ser
notificado da deciso judicial referente quele pedido. Daqui se infere claramente que o
pedido de diferimento suspende a formao do ttulo para desocupao do imvel,
apesar de tal no decorrer expressamente do art. 15-E.
Tanto a suspenso da desocupao como o diferimento esto sujeitos a distribuio
ao juiz (art. 15-S, n. 6), pelo que obrigatria a constituio de mandatrio (art. 15-S,
n.4).

4.5. Impugnao do ttulo e recurso da deciso para desocupao do locado

Segundo MARIA OLINDA GARCIA127, o art. 15-P, que prev a possibilidade de


impugnao do ttulo para desocupao, constitui uma vlvula de segurana num
procedimento que se pretende clere mas que no pode descurar a garantia dos direitos do
arrendatrio. Esta impugnao s poder ser feita com fundamento na violao das
formalidades previstas nos art. 9 e 10, bem como no art. 15-D do NRAU (referente s
notificaes).

126
Neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p.213, que entende que este
erro se deve a uma transcrio de normas do CPC, sem cuidar do seu diferente contexto processual;
127
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p. 218;

49
O no cumprimento do disposto nestes artigos significa que, na verdade, no
existe ttulo para desocupao, pois no teria sido dada a oportunidade ao arrendatrio de
se defender.
O arrendatrio dever, no prazo de 10 dias a contar do momento em que tomou
conhecimento, apresentar a impugnao do ttulo no tribunal judicial competente, isto , do
local do imvel. Segundo MARIA OLINDA GARCIA128, este ser tambm o momento
oportuno, se for esse o caso, para invocar outros meios de defesa, como deduzir oposio
pretenso de desocupao do senhorio ou requerer o diferimento. Entende a autora que tal
se justifica no s por razes de economia processual, mas tambm pelo que resulta do art.
15-P, n.3, c) que atribui efeito meramente devolutivo impugnao do ttulo. Vrios
autores129 consideram a atribuio deste efeito impugnao como incompreensvel ou
mesmo inconstitucional por no assegurar, pelo menos de forma eficaz, os direitos de
defesa do arrendatrio, j que a desocupao do local ir prosseguir. Alis, mesmo efeito
tem o recurso da deciso judicial para desocupao. Efetivamente no vislumbramos
qualquer sentido para esta soluo legal, pois o interesse imediato do arrendatrio
precisamente no ter que abandonar a casa onde habita. Que sentido faz que, por exemplo,
o recurso de uma ao de despejo tenha efeito suspensivo (art. 647, n.3, al.b) do CPC) e
um outro recurso que, sendo certo que resulta de um processo extrajudicial, implica
exatamente as mesmas partes (arrendatrio e senhorio) do primeiro, tenha efeito
meramente devolutivo? Para ns, a ideia subjacente ao art. 647, n.3, al.b) do CPC de
garantia do direito constitucional habitao (art. 65 da CRP) deveria ter exatamente a
mesma aplicao no caso do PED, sob pena de violao do princpio de igualdade de
partes (art. 13 da CRP).
Quanto ao recurso da deciso judicial prev o art. 15-Q que h sempre lugar a
recurso de apelao para o Tribunal da Relao, independentemente do valor da causa e da
sucumbncia. Por deciso judicial devemos considerar tanto a impugnao do ttulo para
desocupao do locado como a ao para oposio pretenso do senhorio. Apesar de ter
semelhanas com o recurso previsto para a ao de despejo, como vimos a diferena reside
no efeito dessa deciso.

128
Id., Ob.cit., p. 219;
129
Maria Olinda Garcia, Elizabeth Fernandez, entre outros;

50
4.6. Fase executiva

Uma vez constitudo o ttulo para desocupao, por via judicial ou por via do BNA
nos termos j expostos, segue-se a fase executiva. Nesta fase, pretende-se efetivar a
pretenso de despejo mas j no a pretenso de pagamento das rendas, encargos e despesas
que dever ser executada de forma autnoma na execuo para pagamento de quantia
certa.
A desocupao coativa do locado efetuada pelas entidades competentes logo que
haja ttulo ou deciso judicial para esse efeito (art. 15-J, n.1), podendo ser solicitado o
auxlio de autoridades policiais, quando seja necessrio o arrombamento da porta e a
substituio da fechadura, sem necessidade de prvia autorizao judicial para esse efeito
(art. 15-J, n.3). Contudo, nas situaes em que o arrendatrio no desocupe
voluntariamente ou no cumpra o prazo previsto no acordo celebrado com o senhorio para
sair, quando no tenha havido oposio ao requerimento130e quando estejamos perante um
contrato de arrendamento para fins habitacionais, o AE, notrio ou oficial de justia devem
apresentar um requerimento no tribunal competente, o qual tem natureza urgente, a fim de,
no prazo de 5 dias, ser autorizada judicialmente a entrada imediata no domiclio (art. 15-L,
n.1 e art. 14 do DL n.1/2013), salvo quando existam indcios de abandono (art. 14, n.2
do DL) e nele no se encontrem pessoas.131 Esta dispensa da autorizao judicial para
entrada na habitao coloca-nos, no entanto, algumas dvidas quando sua
constitucionalidade. certo que podero existir indcios de abandono, mas no deixa de
haver uma entrada num domiclio contra a vontade do arrendatrio e, de acordo com o art.
34, n.2 da CRP, essa entrada s poder ser efetuada quando seja ordenada pela autoridade
judicial competente.

130
Quando, portanto, o juiz ainda no se pronunciou sobre a entrada no domiclio, o que necessariamente
acontece quando o processo j lhe fora concluso.
131
Nos termos do art. 14, n.4 do DL, considera-se que existem indcios srios de abandono quando se
verifiquem pelo menos duas das seguintes situaes: o fornecimento de gua ou eletricidade encontra-se
interrompido h mais de 2 meses; a caixa de correio encontra-se cheia; o imvel encontra-se devoluto;

51
4.7. Os Nmeros do PED

O Procedimento Especial de Despejo funciona agora h pouco mais de um ano132


e desde ento at Janeiro de 2014133 deram entrada no BNA 3338 pedidos de despejo.
Sublinhe-se que este procedimento foi criado para acelerar os despejos, que demoravam,
por vezes, anos a ser resolvidos nos tribunais portugueses. Pretendia-se que fosse possvel
conseguir um ttulo de despejo num perodo mdio de trs meses.
Segundo o ltimo relatrio da Comisso de Monitorizao da Reforma do
Arrendamento Urbano (CMRAU), muitos dos pedidos dizem respeito a contratos de
arrendamento para habitao celebrados aps 1990 (cerca de 68%) e a esmagadora maioria
(cerca de 90,68%) tem como fundamento a resoluo pelo senhorio por falta no pagamento
das rendas, encargos ou despesas (art. 1083, n.3 do CC).
Do total de requerimentos que deram entrada no BNA foram recusados 1489
(cerca de 44,60%). Segundo o relatrio da CMRAU, efetuado em Janeiro do corrente ano,
em 60% dos casos aquela recusa deveu-se falta ou deficincias presentes na comunicao
do senhorio para efeito da resoluo do contrato por falta de pagamento das rendas e em
12% por frustrao da apresentao do comprovativo de pagamento do imposto de selo.
Contas feitas, do total de 3338 requerimentos que chegaram ao BNA pouco mais
de metade (1849) seguiram os seus trmites e passaram a triagem do balco. De acordo
com o segundo relatrio da CMRAU, foram emitidos 829 ttulos de desocupao
(incluindo aqueles decretados por sentena judicial). Quanto h emisso de ttulos registou-
se um grande aumento do primeiro relatrio (Junho de 2013) para o segundo (Janeiro de
2014) j que naquele ficou registado que, do total de requerimentos recebidos at ento,
apenas 8,51% se converteram em ttulos de desocupao e, no segundo, esse nmero
aumentou para 59,81%.
Aps uma anlise dos dados provenientes desses relatrios, cremos que o
principal problema reside no nmero de requerimentos recusados logo chegada ao BNA,
que representam quase metade da totalidade dos pedidos que nele do entrada. Segundo a

132
O BNA comeou a funcionar em pleno a 8 de Janeiro de 2013;
133
Data do segundo e mais recente relatrio trimestral da Comisso de Monitorizao da Reforma do
Arrendamento Urbano;

52
CMRAU, este nmero anormal134 deve-se falta de informao quanto ao
funcionamento do PED da parte dos senhorios.
No primeiro relatrio realizado, a CMRAU assumiu algumas deficincias no
funcionamento do BNA, a saber: no funcionamento da aplicao informtica do BNA que,
nomeadamente, no permite a disponibilizao eletrnica do ttulo de desocupao ao AE;
o atraso na expedio da notificao ao inquilino e problemas no registo dessas
notificaes; na articulao por via eletrnica com os tribunais; na comunicao entre as
entidades competentes, nomeadamente nos casos em que os despejos so efetuados por AE
e depois no so comunicados ao BNA.
Os problemas apontados pela CMRAU so sobretudo de natureza tcnica e
informtica, mas cremos que o PED tm algumas deficincias bem mais profundas do que
estas.
De acordo com a informao que recolhemos de vrias fontes, nomeadamente
alguns exemplos de prtica da advocacia, fcil concluir que a resoluo destes processos
no espao de 3 meses est ainda um pouco longe da realidade. Apesar da maior rapidez na
resoluo dos processos, a maioria dos arrendatrios deduz oposio o que implica, como
vimos, que o processo passe para o tribunal competente o que, desde logo, atrasa o seu
andamento.
Parece-nos tambm que muitos dos atrasos e dificuldades do PED e do BNA se
prendem com a fraca preparao dos funcionrios judiciais que muitas vezes no esto
aptos a resolver as questes que surgem. Vejamos um exemplo prtico e real135: o senhorio
apresenta o requerimento de despejo e o arrendatrio notificado para se opor ao mesmo.
Decorre o prazo de 15 dias legalmente fixado e no deduzida qualquer oposio o que,
nos termos do art. 15-E, n.1, al. a), resultaria na converso imediata do requerimento em
ttulo de desocupao. Todavia, tal no ocorreu. No ajudando situao, foi mais tarde
apresentada no BNA a oposio quele requerimento e, mesmo tendo sido feita com um
atraso de 10 dias, o processo foi remitido para o tribunal, suspendendo-se a emisso do
ttulo de desocupao. O problema resolveu-se, mais tarde, em tribunal visto o erro ter sido
de imediato detetado, mas so diligncias completamente desnecessrias e que em nada
contribuem para a celeridade do procedimento.

134
Primeiro relatrio da CMRAU Junho de 2013;
135
Do qual tomei conhecimento por intermdio de uma colega advogada-estagiria no mbito do seu estgio;

53
CONCLUSO

So vrios os que apontam crticas a meios de desjudicializao, como o


Procedimento Especial de Despejo, por colocarem em causa o legtimo direito dos
cidados justia.136 No podemos concordar, de todo, com estas crticas pois no nos
parece que os problemas de que se fere o PED tenham a ver com a sua caracterstica de
mecanismo no judicial e muito menos podemos concordar com o facto de pr em causa a
justia, pois esta no se efetiva s nos tribunais, como bom de ver.
O certo que existem, de facto, vrias questes problemticas, que ao longo desta
dissertao fomos apontando e que se resumem aos seguintes tpicos:

Desde logo a rigidez da fase de triagem do PED e os requisitos que a so


impostos passveis de criar grandes dificuldades, principalmente no que diz respeito
aos contratos mais antigos. Existem situaes que deveriam ser ressalvadas, dadas
as circunstncias que lhes so inerentes (mormente a da antiguidade),
principalmente no que toca apresentao do contrato escrito e do comprovativo do
pagamento do imposto de selo. Quanto a este ltimo no podemos deixar de
reforar as srias dvidas que nos levanta por considerarmos que consubstancia
uma restrio no admissvel ao art. 20 da CRP e uma clara desigualdade em face
do regime da ao de despejo e do processo civil em geral. Ainda que aceitssemos
a sua admisso, no poderamos deixar de tecer uma crtica ao facto de no estar
prevista nenhuma forma no regime do PED de o compatibilizar com a prescrio do
imposto;

O efeito meramente devolutivo da impugnao do ttulo de desocupao, bem


como do recurso da deciso judicial de desocupao que no assegura, pelo menos
da forma eficaz exigida pelo art. 20 da CRP, nos termos j expostos, os direitos de
defesa do arrendatrio. Mais uma vez, situaes iguais so tratadas de forma
desigual;

136
Principalmente advogados veja-se Guilherme Figueiredo (Presidente do Conselho Distrital do Porto da
OA data de 2 Outubro 2013) em entrevista dada ao Dirio Imobilirio; Antnio Raposo Subtil, em
entrevista revista Vida Econmica; Jorge Pracana - no Congresso dos Advogados Portugueses;

54
A dispensa da autorizao judicial para entrada na habitao quando existam
indcios de abandono do imvel e nele no se encontrem pessoas o que, para ns,
constitui uma violao da vontade do arrendatrio no admissvel nos termos do art.
34, n.5 CRP;

Por fim, as vrias divergncias entre os trs diplomas (NRAU, o DL n. 1/2013 e


a Portaria n. 9/2013) que tornam difcil a compreenso e apreenso simples e clara
do procedimento e dos seus trmites legais;

Em face ao exposto, questionamos at que ponto este procedimento especial trouxe


inovaes ao regime do despejo, nomeadamente no que diz respeito EPECIA. No teria
sido prefervel manter o regime anterior e os ttulos executivos previstos no antigo art. 15
do NRAU? Ser que o procedimento veio, como anunciou, facilitar os despejos e retirar
processos dos tribunais?
Compreendemos e at concordamos que sim para os processos ditos simples em
que no existe oposio da parte do arrendatrio, no havendo por isso necessidade de
interveno do juiz. Todavia, questionamos a eficcia deste procedimento principalmente
para fazer valer as mximas de celeridade e simplicidade a que se props. Talvez ainda seja
cedo para falar da celeridade, por ainda no existirem dados suficientes para inferir
concluses com convico. Contudo, cremos que a simplicidade do procedimento est
vista de todos.
No obstante todas as dificuldades tcnicas que se podero considerar naturais num
mecanismo to recente existem outras questes, que atrs enumermos, que no se
resolvem com o decurso do tempo e que em muito prejudicam a simplicidade e a eficcia
deste procedimento e, principalmente, a sua compatibilidade com a nossa Lei Fundamental
e s quais no podemos fechar os olhos.

Retomando a questo enunciada na introduo desta dissertao, entendemos que a


ideia subjacente criao de um procedimento especial de despejo , aparentemente,
coerente com os princpios de celeridade e simplicidade processual e que, sem mais, se
afigura como um caminho lgico a percorrer. Todavia, pelas razes que fomos expondo ao
longo desta dissertao, receamos terem estas alteraes vindo efetivamente criar um
regime processual de despejo misto e complexo e que, muito provavelmente, terminar na

55
secretria de um juiz que, por fora do seu carter urgente, lhe dar prioridade, no
deixando todavia de, com isso, atrasar todos os outros processos que tem nas suas mos.
Com tudo dito, nossa opinio que, nos moldes em que se encontra e que
procurmos analisar exaustivamente ao longo deste trabalho, o Procedimento Especial de
Despejo no poder alcanar as mximas de celeridade e simplicidade inicialmente
enunciadas dado conter graves falhas no seu contedo e tramitao, para as quais
impretervel que se procurem solues e para as quais humildemente esperamos ter, de
alguma forma, contribudo.

56
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60
JURISPRUDNCIA

Acrdo Supremo Tribunal de Justia de 06.05.2010;

Acrdo do Tribunal da Relao de Coimbra de 15.04.2008;

Acrdo do Tribunal da Relao de Coimbra de 10.12.2013;

Acrdo do Tribunal da Relao de Guimares de 30.04.2009;

Acrdo do Tribunal da Relao de Guimares de 31.05.2012;

Acrdo do Tribunal da Relao de Guimares de 25.10.2012;

Acrdo do Tribunal da Relao de Lisboa de 24.05.2007;

Acrdo do Tribunal da Relao de Lisboa de 23.10.2007;

Acrdo do Tribunal da Relao de Lisboa de 08.11.2007;

Acrdo do Tribunal da Relao de Lisboa de 31.03.2009;

Acrdo do Tribunal da Relao de Lisboa 14.05.2009;

Acrdo do Tribunal da Relao de Lisboa de 20.05.2010;

Acrdo do Tribunal da Relao de Lisboa de 31.05.2010;

Acrdo do Tribunal da Relao de Lisboa de 13.09.2012;

Acrdo do Tribunal da Relao de Lisboa de 04.02.2013;

Acrdo do Tribunal da Relao do Porto de 30.01.2008;

Acrdo do Tribunal da Relao do Porto de 19.02.2009;

Acrdo do Tribunal da Relao do Porto de 27.10.2009;

Acrdo do Tribunal da Relao do Porto de 10.11.2009;

Acrdo do Tribunal da Relao do Porto de 02.03.2010;

Acrdo do Tribunal da Relao do Porto de 28.11.2013.

Nota: todos os acrdos se encontram disponveis no endereo eletrnico www.dgsi.pt

61
NDICE

Introduo ................................................................................................................... 5

CAPTULO I
As Formas de Cessao do Contrato de Arrendamento

1. Nota introdutria ............................................................................................................ 7

2. Revogao ...................................................................................................................... 8

3. Oposio Renovao ................................................................................................... 9

4. Denncia ...................................................................................................................... 11

5. Caducidade ................................................................................................................... 13

6. Resoluo ..................................................................................................................... 14

6.1. Resoluo pelo senhorio ........................................................................................... 15

6.2. Resoluo pelo arrendatrio ...................................................................................... 21

CAPTULO II
A Via Judicial - A Ao de Despejo

1. Introduo O recurso ao de despejo ................................................................ 22

2. Pressupostos processuais .......................................................................................... 26

3. Tramitao Processual .............................................................................................. 28

4. Execuo para entrega de coisa imvel arrendada ................................................... 32

62
CAPTULO III
A Via Extrajudicial - O Procedimento Especial de Despejo

1. Introduo ................................................................................................................. 35

2. O recurso ao PED - o retomar da questo do interesse processual ........................... 37

3. Requisitos processuais .............................................................................................. 40

4. Tramitao do PED ................................................................................................... 43

4.1. Apresentao do requerimento .............................................................................. 43

4.2. Notificao e formao do ttulo de desocupao ................................................. 45

4.3. Oposio do arrendatrio ...................................................................................... 46

4.4. Suspenso e diferimento da desocupao ............................................................. 48

4.5. Impugnao do ttulo e recurso da deciso para desocupao do locado ............. 49

4.6. Fase executiva ....................................................................................................... 51

4.7. Os Nmeros do PED 53

Concluso .................................................................................................................. 54

Bibliografia ............................................................................................................... 57

Jurisprudncia.. 61

63