LA APLICACIN DEL MTODO RESIDUAL A LA

VALORACIN DE SUELOS URBANOS O URBANIZABLES:

UNA PROPUESTA PARA LA ARMONIZACIN Y MEJORA
DE LAS PRCTICAS DE TASACIN

NOVIEMBRE DE 2013

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LA ASOCIACIN ESPAOLA DE ANLISIS DE VALOR HACE PBLICO, PARA OBTENER LA OPININ DE
CUALQIUIER INTERESADO EN EL SECTOR DE LA VALORACIN, Y MUY ESPECIALMENTE DE SUS
ASOCIADOS, DE LAS RESTANTES SOCIEDADES DE TASACIN HOMOLOGADAS, Y DE SUS CLIENTES Y
SUPERVISORES, UN DOCUMENTO EN EL QUE SE PRETENDE ESTABLECER LAS MEJORES PRCTICAS
PROFESIONALES EN LA APLICACIN DEL MTODO RESIDUAL A LA VALORACIN DE SUELOS.

Como es sabido, este mtodo est reconocido a tales efectos por los estndares internacionales y
nacionales (Orden ECO 805/2003) y permite estimar el valor de un determinado suelo a partir del
valor del producto inmobiliario que se puede edificar sobre l. Con este documento se pretende
desarrollar y aplicar dichos estndares y, como se ha dicho, basar en ese desarrollo las prcticas
profesionales de los valoradores.

El documento incluye, por primera vez en nuestro pas, una medida, cualitativa en este caso, del
riesgo de la promocin a desarrollar que, desde otra perspectiva lo es tambin de la incertidumbre de
la propia valoracin. Desde la AEV consideramos que informar sobre esos factores de manera
homognea y transparente constituye, adems de una muestra de rigor conceptual, un complemento
necesario de la valoracin, especialmente en momentos donde el mercado muestra una enorme
debilidad, y contribuye a que los clientes adopten sus decisiones con mayor fundamento, en particular
cuando el suelo a valorar va a ser utilizado con fines de garanta.

Aun cuando todo el documento est sometido a consulta, la AEV tiene especial inters en or las
opiniones de los interesados en relacin con los siguientes temas:

1) CUL DEBE SER LA NATURALEZA DEL DOCUMENTO?

En la medida que se trata de un documento que aplica y desarrolla principios bsicos de la valoracin
siguiendo la metodologa del valor residual, una primera posibilidad sera que su contenido fuera, tras
un lgico perodo de adaptacin, de cumplimiento obligatorio para los asociados a la AEV. Ello
contribuira a la general aceptacin del documento entre la profesin, reforzara la calidad de las
prcticas seguidas por los asociados, y, como quiera que ese cumplimiento implica diversas exigencias y
gravmenes metodolgicos (que se traducen en costes concretos), asegurara una competencia leal
entre todos ellos dentro de este entorno.

Sin embargo, puede pensarse que la exigencia obligatoria de ese contenido podra ser prematura,
habida cuenta de la situacin de nuestro mercado de suelo, prcticamente desaparecido, y la de nuestro
sector de valoracin, pendiente de mayor consolidacin y de una nueva normativa pblica que puede
resituar el papel de la autorregulacin. Esas circunstancias, y la escasa experiencia de nuestro pas en la
emisin de softlaw, podrn aconsejar, como se ha hecho en otros mbitos como el de gobierno
corporativo, empezar por emitir recomendaciones de buenas prcticas sujetas al principio de comply or
explain, es decir, bajo el compromiso de nuestros asociados de que, cuando decidan no seguir alguna
de las recomendaciones, lo hagan pblico junto con las razones de esa decisin.

En definitiva, se trata de valorar si lo que establece el documento debe ser un estndar de

cumplimiento obligatorio o una recomendacin de buenas prcticas a seguir por todo valorador
riguroso.

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 2) CUL DEBE SER EL ALCANCE DE SUS MANDATOS?

El documento se plantea originalmente como un desarrollo de las valoraciones dirigidas al mercado

hipotecario o a las entidades de crdito y sujetas, por tanto, al cumplimiento de lo previsto en la Orden
ECO 805/2003. No obstante, en la medida que los mandatos del documento no son sino buenas
prcticas en la aplicacin de una metodologa de uso general en la profesin, aunque se dirijan
esencialmente al valor hipotecario, parecera posible pensar en aplicar algunas de aquellas buenas
prcticas, las que no sean especficas de una finalidad concreta, al clculo del valor de un suelo fuera
cual fuera la finalidad de ese clculo (valor de mercado, liquidacin, etc.).

De ah que, en un punto concreto del documento se plantee cules deberan ser, si es que los hay, los
mandatos del documento que deben tener aplicacin general a cualquier valoracin de suelos?

3) USO DEL MTODO RESIDUAL ESTTICO

El documento se elabor inicialmente para su aplicacin en el marco del mtodo residual dinmico. Sin
embargo, posteriormente se consider que buena parte de sus requisitos deberan igualmente servir
para su aplicacin al mtodo esttico, cuyo uso, adems, se limitara a los supuestos que cumplan
requisitos muy estrictos de certeza (ver ap. b) de las consideraciones finales, requisitos superpuestos,
adems, a los previstos en la Orden ECO 805/2003. Adems, tambin se recomienda el uso simultneo
de ambas metodologas, esttica y dinmica, con instrumento de contraste natural de toda valoracin
que siga la metodologa residual.

Debe el documento alcanzar a las dos metodologas? Son apropiadas sus exigencias de uso en el
mtodo esttico?

4) LOS COSTES ANEJOS A LA EDIFICACIN Y URBANIZACIN

El documento sugiere armonizar, siguiendo la experiencia del sector, y mediante porcentajes sobre los
diferentes valores intermedios de clculo, el peso que deben tener los costes asociados a todo proyecto
inmobiliario, desde los aranceles pagados en la compra a los gastos de comercializacin. Adems, y para
dotar de flexibilidad a cada uno de los componentes sin afectar al peso del conjunto en los flujos del
proyecto, se ha incluido tambin una banda para estimar el conjunto de dichos costes.

Existe alguna objecin al uso de esa banda complementaria para estimar el peso del conjunto de los
costes anejos a la urbanizacin o construccin?

5) LOS PLAZOS DE DESARROLLO URBANSTICO

Hace ya casi dos aos que los responsables de la supervisin de las sociedades de tasacin les
demandaron la aplicacin de un consenso profesional en la determinacin de los plazos propios de todo
desarrollo urbanstico. Con ello se trataba de favorecer, en este terreno tan poco preciso pero a la vez
tan importante para la determinacin del valor actual de un determinado producto inmobiliario, una
menor dispersin de los valores de tasacin de suelos.

El documento aborda ahora este tema desde la perspectiva del tiempo mnimo que la experiencia
atribuye a la tramitacin, en nuestro pas, de los distintos instrumentos de planeamiento y gestin del

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suelo, con el fin de que esos perodos operen, simultneamente, en el marco del principio de prudencia
que es propio de toda valoracin hipotecaria, y con el realismo exigible a toda valoracin rigurosa.

No obstante, es interesante ampliar el foco y confirmar, junto a lo apropiado de esta metodologa, si

los plazos mnimos de tramitacin de los diferentes instrumentos de planeamiento y gestin del suelo
son, efectivamente, suficientemente realistas y prudentes.

6) LOS PORCENTAJES DE APALANCAMIENTO

Algo muy semejante a lo comentado en el punto anterior ocurre con los datos esenciales del
apalancamiento que es usual en las promociones inmobiliarias. Su importancia para la valoracin
contrasta con la posibilidad de utilizar parmetros no armonizados, cuando lo cierto es que, en cada
momento de la coyuntura, suele existir un esquema generalizado en el mercado.

Por tanto, aqu el documento trata de identificar, por tipologas normalizadas, los porcentajes de
apalancamiento ms habituales y promover su generalizacin a falta de datos ciertos en la promocin
que se valora. Y la pregunta es, tambin, teniendo en cuenta que el documento se revisar
peridicamente para tener en cuenta la coyuntura, si los porcentajes de apalancamiento propuestos
son los ms habituales en la prctica promotora.

7) LOS FACTORES DETERMINANTES DE LA OFERTA Y LA DEMANDA DEL PRODUCTO TERMINADO

Ya se ha comentado ms atrs que el documento propone un instrumento cualitativo armonizado para

identificar el riesgo de la promocin o, visto desde el otro lado, la incertidumbre de la valoracin del
suelo. Entre los componentes de esa herramienta figura una medida lo ms objetiva posible de la
situacin del mercado inmobiliario local de las tipologas a desarrollar y del propio suelo.

No obstante, en la medida que se siguen analizando los datos disponibles y su fiabilidad, el documento
no ofrece todava todos los elementos fcticos que debern permitir asumir, de manera objetiva y
homognea, la oferta y la demanda en el correspondiente mercado. De ah que se d la oportunidad a
quienes deseen contribuir a este trabajo de dar su opinin sobre cules seran los datos disponibles
(publicados) de los que se debera partir para estimar, en nuestro pas, la oferta y la demanda de un
suelo o del producto terminado resultante de su promocin, y cmo deberan utilizarse.

8) LA MEDIDA DE RIESGO/INCERTIDUMBRE EN OTROS INMUEBLES

Finalmente, y aunque excede del contenido del documento, y de cara a dirigir trabajos futuros, la AEV,
en lnea con los mejores estndares internacionales (IVSC, TEGOVA), que sugieren la enorme
importancia de identificar la incertidumbre o volatilidad de los valores que se atribuyen a los inmuebles
en los correspondientes informes de valoracin, querra conocer la opinin de todo interesado sobre la
utilidad de extender a otro tipo de inmuebles (viviendas, locales comerciales,) la identificacin de
una medida propia y objetiva del grado en que los valores de tasacin puedan apartarse del precio o
del valor hipotecario que les sera propio, y si esa medida debera seguir un parmetro cualitativo, al
modo que se hace en este documento para los suelos, o cuantitativo (por ejemplo a travs de una
banda o de una medida estadstica de dispersin o volatilidad).

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EL PLAZO PARA FORMULAR COMENTARIOS AL PRESENTE DOCUMENTO, O PARA CONTESTAR A LAS
PREGUNTAS PRECEDENTES, FINALIZA EL 15 DE FEBRERO DE 2014. LOS COMENTARIOS DEBERN
DIRIGIRSE A LA ASOCIACIN ESPAOLA DE ANLISIS DE VALOR, C/ ORENSE, 8, 1. 28020. MADRID O A
LA DIRECCIN DE CORREO ELECTRNICO secretara@asociacionaev.org

Madrid, 26 de noviembre de 2013

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 26.11.2013

BORRADOR DE [ESTNDARES]1 PROFESIONALES DE LA ASOCIACIN

ESPAOLA DE ANALISIS DE VALOR (AEV) DIRIGIDOS A LA
ARMONIZACIN TCNICA DE LAS PRCTICAS Y PARMETROS
RELEVANTES PARA LA APLICACIN DE LOS MTODOS DE VALOR
RESIDUAL A SUELOS URBANOS O URBANIZABLES

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El trmino estndares con que se configura el presente documento no implica que su contenido sea de
cumplimiento obligatorio para los asociados de la AEV. Antes al contrario, su alcance exacto es una de las
cuestiones que se someten a consulta y que se decidir tras or las opiniones que se manifiesten durante ese
perodo.

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INTRODUCCCIN

1.- Las metodologas de valoracin de suelos establecida por OM ECO 805/03, de 27 de marzo, sobre
normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras, (mtodo directo de comparacin de ventas y mtodos indirectos de clculo residual esttico
y residual dinmico) son, en opinin de la AEV, las ms adecuadas para la valoracin de este tipo de
activos.

De hecho la Metodologa de Valor Residual (MVR) mayoritariamente empleada para la valoracin de

suelos en Espaa ante la ausencia de informacin disponible sobre transacciones libres de suelo que
permita aplicar el mtodo de comparacin, ha sido ampliamente reconocida tanto a nivel nacional
(normas como RD 1020 sobre Normas Tcnicas de Valoracin Catastral y Reglamento de Valoraciones de
la Ley del Suelo) como a nivel internacional (IVS, EVS y Red Book de RICs).

2.- Asimismo, es importante resaltar que los valores obtenidos mediante los mtodos residuales durante
el ciclo expansivo de la economa espaola que acaba en 2007-2008, y que han sido cuestionados por
determinados sectores, se corresponden con las situaciones de mercado de ese momento, que no son
asimilables a la actual. La evolucin del mercado inmobiliario ha modificado sustancialmente a la baja
los valores de los activos, pero ese hecho no puede llevarnos a considerar que se hubiera producido por
parte de las sociedades de tasacin (en adelante SdT), con carcter general, una sobrevaloracin de
activos respecto de los precios habituales en la poca, ni invalida el mtodo de valoracin aplicado.

No obstante, la aplicacin de la MVR que, recurdese, se utiliza normalmente cuando no se dispone de

informacin contrastable de mercado sobre el valor de los suelos, se ha enfrentado y se enfrenta a
dificultades metodolgicas importantes, implcitas en el valor que tomen las hiptesis empleadas en el
modelo. Esas dificultades, que tambin afectan a muchos de los parmetros del Mtodo Residual
Esttico (MRE), y en particular al margen de beneficio del promotor que es esencial para su aplicacin,
son especialmente relevantes en el caso del Mtodo Residual Dinmico (MRD), que es el ms utilizado
cuando menor certidumbre hay sobre la forma en que se desarrollar el suelo a valorar. Y es que el
MRD se rige, bsicamente, por ese tipo de hiptesis: desde la identificacin del mejor proyecto
realizable sobre suelos que todava no disponen de uno preciso, hasta la identificacin de las variables
financieras apalancamiento, tipos de inters- previsibles en el desarrollo de una promocin, o la
estimacin de los plazos de absorcin por el mercado del producto final.

A ello se aade, en los ltimos aos, una nueva dificultad que hace an ms compleja la identificacin
de muchas de las variables y parmetros decisivos en la aplicacin de esta metodologa. Nos referimos a
cuestiones tales como las enormes restricciones a la financiacin de proyectos inmobiliarios (o incluso
su ausencia), lo escaso de las nuevas promociones, y, en muchos mercados locales, las dificultades para
la venta finalista de los activos terminados.

Esta situacin, que puede considerarse coyuntural, pero que puede durar todava mucho tiempo,
determina que las hiptesis de base y los valores resultantes de la aplicacin del MVR presenten un
grado de dispersin elevado. Ello no slo dificulta la labor de aquellos que pretendan obtener de las
valoraciones un hipottico valor intrnseco de los activos, pues en muchas ocasiones puede haber
diferencias entre el valor de tasacin y el precio coyuntural que a da de hoy estn dispuestos a pagar
ciertos participantes en el mercado, sino que podra avalar las crticas de los que consideren que las
tasaciones son meras opiniones con escaso fundamento tcnico.

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3.- Esta problemtica no era desconocida para el regulador que, en la Orden ECO 805/2003, dio carta de
naturaleza a los mtodos residuales (y en especial al dinmico). Al contrario, la disposicin adicional
tercera de la norma estableca dos obligaciones para el Banco de Espaa:

obtener de las sociedades de tasacin homologadas informacin sobre las primas de riesgo y
mrgenes de beneficio,as como sobre cualquier otro parmetro tcnico de carcter general
que vengan utilizando regularmente en su prctica profesional para la aplicacin de los
diferentes mtodos de tasacinen orden a asegurar el cumplimiento uniforme de la
normativa de valoracin;
y distribuir esa informacin, debidamente agregada, entre las propias sociedades de tasacin,
adems de comunicarla a otros supervisores (CNMV, DG de Seguros).

Sin embargo, y pese a que esa informacin la viene obteniendo regularmente el Banco de Espaa desde
2004 (Anexo X de la CBE 5/2003), nunca se ha distribuido. Por tanto, una posible va para favorecer la
potencial uniformidad tcnica de los valores atribuidos a muchas de las variables usadas en los mtodos
citados, lleva cegada muchos aos.

4.- Todas estas circunstancias aconsejan, ahora ms que nunca, tomando como punto de partida que la
MVR sigue siendo adecuada e imprescindible para la valoracin del suelo urbano y urbanizable, que la
AEV aborde diversas vas de mejora destinadas a perfeccionar y armonizar su aplicacin prctica. Con
esa finalidad, el documento que sigue pretende:

- Acotar los rangos ms probables de algunos de los parmetros empleados como hiptesis del
modelo y estandarizar los procedimientos de clculo de otros para incrementar el rigor, la
homogeneidad y comparabilidad de los resultados; y

- Asociar el valor asignado al activo a un conjunto de indicadores que muestren, en base a las
caractersticas especficas del activo, las condiciones de mercado y el marco jurdico-
administrativo en que se prev que el suelo sea objeto de desarrollo, la posibilidad de que el
valor de tasacin de ese suelo pueda diferir de su valor de mercado o del valor hipotecario a que
se refieren las normas espaolas que rigen para el mercado hipotecario.

5.- Ninguna de estas dos medidas es incompatible con las normas internacionales de valoracin. Al
contrario, el establecimiento de prcticas profesionales rigurosas en la aplicacin de los diversos
mtodos de valoracin, que es lo que pretenden los estndares que siguen es, por si misma, una
consecuencia del correcto y eficaz seguimiento de los cdigos deontolgicos establecidos
internacionalmente para la profesin de valorador (y asumidos expresamente por la AEV). Esas prcticas
favorecen, como se ver, la integridad y objetividad de las valoraciones, la transparencia de las mismas y
las exigencias de capacidad profesional de sus autores. Tan es as que la IVS 233, dedicada a la
valoracin de inversiones sobre propiedades a desarrollar, explcitamente resalta la necesidad de incluir
en los informes de valoracin la identificacin y, en la medida que sea posible, la cuantificacin de los
riesgos vinculados al proyecto y la descripcin de cmo esos riesgos han sido reflejados en la
valoracin.

En especial, los indicadores que se propone asociar a los valores de tasacin de los suelos a los que se
aplique la MVR, son una adaptacin de los criterios establecidos por el International Valuation Standards

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Council en materia de Valuation Uncentainity2. Tal y como prevn esas normas internaciones, estos
indicadores pretenden enfrentar e incorporan a su construccin tanto las incertidumbres de los datos e
hiptesis que utiliza el modelo, como las que son propias de la propia MVR, que naturalmente no puede
capturar con total certeza la realidad sino slo una representacin de la misma. Y este diseo es
consciente de nacer en un momento especialmente apropiado, por cuanto a la tradicional opacidad de
nuestro mercado de suelo se unen ahora unas condicionales de mercado (amplitud y profundidad) muy
dbiles por la crisis que vive el sector, lo que trae consigo que la posibilidad de que las tasaciones de
terrenos edificables puedan diferir de los precios de mercado sea mayor que en el pasado.

Debe considerarse que las medidas de armonizacin contempladas en este documento parten tambin
del respeto a las exigencias metodolgicas esenciales previstas para la aplicacin de la MVR en la Orden
ECO 805/2003, que se siguen considerando apropiadas. Adems, estos estndares asumen como
propias las reglas de la Orden que obligan a justificar en los informes de tasacin la adopcin de
cualesquiera hiptesis utilizadas en la valoracin.

6.-Como se ha comentado, este documento pretende, entre otras cosas, acotar los rangos ms
probables en los que deben moverse parmetros esenciales en la aplicacin del MVR. Sin embargo, es
bien conocido que esos parmetros (por ejemplo, los gastos de comercializacin, el grado de
apalancamiento) pueden variar con la coyuntura y con las prcticas del mercado (adems de con
factores externos como los impuestos). Por ello, es imprescindible someter a revisin peridica este
documento, lo que se llevar a cabo al menos cada dos aos, y antes si se considera necesario.

7.- Tambin es fundamental, para la correcta difusin y aplicacin de estos estndares, y para
concederles la capacidad de ser generalmente aceptados y reconocidos por la profesin y el mercado, el
divulgar los resultados de su aplicacin dotando de transparencia a algunos de sus elementos ms
relevantes. Si ello no es abordado por la autoridad responsable del funcionamiento del mercado
hipotecario o por otra autoridad equivalente, habr que abordarlo en breve.

8.- Al mismo objetivo que persiguen estos estndares contribuir la promocin, en distintas reas de
actividad, de las mejores prcticas profesionales del sector, tarea en las que tambin est embarcada la
AEV. As, por ejemplo, tanto la fijacin de exigencias mnimas en cuanto a medios tcnicos y humanos
con que deben contar las distintas sociedades de tasacin para la valoracin de los diferentes tipos de
activos, como la elaboracin de una herramienta de control que permita medir la diferente calidad de
los testigos empleados por el mtodo de comparacin, contribuirn a mejorar la aplicacin del MVR.

Sin embargo, no debe olvidarse que la calidad del mtodo mejorar tambin si lo hacen los niveles de
informacin con que puedan contar las SdT, especialmente mediante el acceso a fuentes estadsticos de
datos sobre transacciones no disponibles actualmente, exigencia y tarea que tambin forma parte de las
pretensiones esenciales defendidas por la AEV.

9.- Los presentes estndares han sido elaborados por la Comisin Tcnica de la AEV, han estado
sometidos a consulta pblica durante . meses, con especial atencin al informe de todos los asociados,
el Banco de Espaa y la Asociacin Hipotecaria Espaola y, tras el oportuno debate interno, la Junta
Directiva los ha elevado a la Asamblea General de la AEV, que los ha aprobado, con fecha ..

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Ver la publicacin Valuation Uncertainity del IVSC.

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10.- Las SdT que estn asociadas a la AEV dispondrn para asumir los presentes estndares de un plazo
que terminar el . Una vez ajustados sus procedimientos, si es que fuera necesario tal ajuste, lo
comunicarn a la Secretara de la Asociacin, as como cualquier cambio significativo en los citados
procedimientos que pudiera incidir en el cumplimiento.

ESTNDARES PARA LA VALORACION DE SUELOS URBANOS Y URBANIZABLES MEDIANTE LA MVR

AMBITO DE APLICACIN

A.- Este conjunto de estndares se dirigen a las sociedades de tasacin (en adelante SdT) para su
aplicacin en las valoraciones de suelos urbanos y urbanizables sujetas a la Orden ECO 805/2003 y por
tanto, a dichos efectos, estos estndares integran las normas de dicha Orden que afectan a la citada
MVR, en especial los artculos 34 a 42 y los valores mnimos de la prima de riesgo y mrgenes de
beneficio contenidos en su disposicin adicional sexta.

B.- No obstante, los requisitos establecidos en el artculo 35 de la Orden para la utilizacin de la MVR se
asumen cualquiera que sea la finalidad de la valoracin, al igual que los principios y formulaciones
matemticas esenciales propias de la aplicacin de dicha metodologa contenidos en los artculos 36 a
42 de la Orden.

Del mismo modo, las exigencias de informacin requeridas por dicha normativa para los informes en los
que se contengan valoraciones sujetas a la MVR se asumen como propias de estos estndares sea cual
sea la finalidad de la valoracin, y ello sin perjuicio de la informacin adicional que aconseje el
cumplimiento de la finalidad especfica de la valoracin o de las adaptaciones que dicha finalidad
impongo o aconseje en la elaboracin de los citados informes.

Finalmente, tambin se consideran aplicables a cualquier valoracin de suelos urbanos y urbanizables

que aborden las SdT los siguientes extremos de estos estndares (SOMETIDO A CONSULTA)

C.- En general, los estndares se aplican tanto al Mtodo Residual Esttico (MRE) como al MRD, sin
perjuicio de su adaptacin a cada uno y de que, cuando por su naturaleza solo quepa aplicarlos a uno de
ellos, se entienda que slo ese ser el afectado. (SOMETIDO A CONSULTA)

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 ESTNDARES

1.- Las seis variables crticas para la obtencin del valor en la MVR son:

Costes de urbanizacin y construccin y otros costes asociados.

Plazos de desarrollo urbanstico, en especial en el MRD.
Precio de venta finalista.
Plazos de venta finalista (capacidad absorcin de producto final).
Nivel de apalancamiento financiero y su coste.
Rentabilidad esperada (MRD) o el margen de beneficio aplicado por el promotor (MRE).

Dado el significativo impacto que cualquier variacin en el valor de dichas variables tiene sobre el valor
de tasacin del activo, se considera que, en algunos casos, los rangos de valor aceptables para las
mismas deben quedar acotados, mientras que, en otros, que tambin pueden ser coincidentes, cabe
establecer procedimientos ms reglados para su identificacin y clculo.

A continuacin se pasa revista pormenorizada a cada una de esas variables adoptando las medidas de
armonizacin que se consideran ms apropiadas.

a) Costes de urbanizacin, construccin y otros costes asociados

La determinacin de los costes necesarios para desarrollar el correspondiente proyecto deber partir de
un anlisis detallado de sus principales caractersticas, usos y tipologas ms significativos incluidos en l,
y del tipo de usuario al que se dirija, utilizando en lo posible datos ciertos proporcionados por el
promotor o propietario del terreno, todo ello bajo el principio de mayor y mejor uso dentro de lo
contemplado en el planeamiento. Tambin se tendr en cuenta que en todo proyecto es enormemente
relevante la escala de la promocin, de forma que las grandes promociones, incluso cuando el producto
final no se repite de manera mecnica en todas las edificaciones, pueden beneficiarse de grandes
economas de escala para los desarrollos temporalmente coincidentes, tanto en el mbito de la
produccin de los inmuebles como en su administracin y comercializacin.

De todos esos elementos y datos se dar cuenta en el informe de tasacin con la debida separacin de
los que constituyan hiptesis del propio tasador y los que finalmente sean adoptados para la valoracin
del activo.

a.1) Costes de urbanizacin.

Los costes de urbanizacin empleados debern ser obtenidos (y ello deber estar justificado
documentalmente por las SdT) de cualquiera de las siguientes fuentes de informacin: (i)
procedimientos de clculo establecidos por los colegios profesionales; (ii) publicaciones de las
corporaciones locales sobre baremos de costes mnimos; (iii) propuestas de contrata de obras
de urbanizacin; (iv) proyectos de urbanizacin aprobados definitivamente, en especial el del
propio terreno si estuviera presentado a tramitacin administrativa o si lo hubiera aportado el
cliente; o (v) publicaciones y programas tcnicos especializados.

Las SdT debern elaborar, al menos con carcter anual, una tabla en la que, de forma razonada,
se establezca un rango de valores mximos y mnimos para los costes de urbanizacin

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(Euro/m2). Dichos valores debern desagregarse, al menos, en funcin del rea geogrfica,
tipologa de las edificaciones y usos definidos en el planeamiento, teniendo en cuenta el mbito
de actuacin, funcional y territorial, propio de la SdT.

a.2) Costes de construccin.

Los costes de construccin empleados debern ser obtenidos (y ello deber estar justificado
documentalmente por las SdT) de cualquiera de las siguientes fuentes de informacin: (i)
procedimientos de clculo establecidos por los colegios profesionales; (ii) presupuestos de
contrata; iii) el proyecto de construccin del propio terreno, si lo hubiera aportado el cliente; y
(iv) publicaciones y programas tcnicos especializados.

Las SdT debern elaborar, al menos con carcter anual, una tabla en la que, de forma razonada,
se establezca un rango de valores mximos y mnimos para los costes de Construccin
(Euro/m2). Dichos valores debern desagregarse, al menos, en funcin del rea geogrfica,
tipologa de construccin, usos, calidades y superficies, teniendo en cuenta el mbito de
actuacin, funcional y territorial, propio de la SdT.

a.3) Otros Costes asociados.

Comercializacin: con carcter general, quedar fijado entre el 2% y el 4% del producto de

las ventas, y se devengar en el mismo momento de stas. No obstante, cuando el tasador
disponga de evidencias que hagan previsible un porcentaje menor, tales como la
implicacin sustancial del promotor en la comercializacin, podr, justificndolo
expresamente, reducirlo con un mnimo que en todo caso ser del 1% de las ventas. Del
mismo modo tendr en cuenta otras evidencias, como la comercializacin sustancial entre
no residentes, que pueden elevar el porcentaje por encima del 4% citado.

Gestin y administracin de la produccin y venta del inmueble, incluida la atencin post

venta a los usuarios: con carcter general quedar fijado entre el 4% y el 7% del producto
de las ventas y se devengar durante toda la vida de la promocin de que se trate, de
forma que al menos el 60% se aplique antes de la terminacin del producto. No obstante,
cuando el tasador disponga de evidencias que hagan previsible un porcentaje menor, tales
como promociones o promotores que permitan economas de escala, podr, justificndolo
expresamente, reducirlo con un mnimo que en todo caso ser del 2% de las ventas. El
devengo de estos costes depender del modo de desarrollo de las diferentes fases de la
produccin, si bien, una posibilidad que, a falta de otras evidencias, podra aplicarse sin
merma del rigor, sera la de considerar que los gastos se devengan linealmente dentro de
cada fase.

Honorarios tcnicos: con carcter general se fijarn entre el 4% y el 6% del coste de

urbanizacin y construccin, y la porcin correspondiente al proyecto se devengar antes
de inicio de la urbanizacin o edificacin, mientras que la derivada de direccin de obra se
ajustar al desarrollo de sta. No obstante, cuando el tasador disponga de evidencias que
hagan previsible un porcentaje menor, tales como contratos profesionales ya suscritos o
precedentes homogneos del mismo promotor o facultativo, podr, justificndolo
expresamente, reducirlo con un mnimo que en todo caso ser del 3% del coste

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 correspondiente. Lo mismo ocurrir, al alza, cuando las evidencias sugieran lo contrario,
por lo singular o complejo de la obra o por el prestigio de su autor.

Licencias de obra y dems tasas e impuestos municipales (por ej.; licencias de primera
ocupacin o de apertura; impuestos y tasas a las construcciones; etc.), se fijarn
respetando los tipos establecidos legalmente en cada caso y en particular segn lo
aplicable en el municipio correspondiente, y se devengar antes del inicio de la
urbanizacin o edificacin salvo que por su naturaleza sean exigibles con posterioridad.

Aranceles o costes fiscales: que deban recaer sobre el promotor, incluyendo los derivados
de la adquisicin del terreno, de su segregacin o de la declaracin de obra nueva y
divisin horizontal en su caso -notario, impuestos de AJD, registro de la propiedad-, y del
mantenimiento de esa propiedad en el tiempo -Impuestos a la propiedad (IBI)-. Pueden
estimarse entre el 2 y 3% del valor de mercado del producto de las ventas y se devengarn
segn su exigibilidad legal.

Otros costes, entre ellos segn proceda: estudios geotcnicos o de seguridad; control de
calidad; seguros decenal, riesgo en construccin, y de responsabilidad civil; contratos de
suministros; Organismo de Control Tcnico. Su importe conjunto se fijar entre el 2 y el 3%
de la suma de los costes de urbanizacin y construccin. Se devengarn en el momento en
que la prctica ms habitual lo indique.

Sea cules sean los porcentajes aplicados a cada uno de los costes asociados anteriores, el
conjunto de los costes asociados quedar acotado, salvo evidencias en contrario, entre el 30 y
el 40% del coste total de urbanizacin y la construccin (SOMETIDO A CONSULTA)...

El valor seleccionado dentro de cada rango depender del tamao y caractersticas del suelo e
inmueble valorados, de las normas administrativas y fiscales aplicables y, de las prcticas
habituales en el rea geogrfica de referencia.

b) Plazo de desarrollo urbanstico

El proceso productivo (urbanstico e inmobiliario) deber planificarse segn el principio de

mayor y mejor uso, respetando los usos y aprovechamientos tipo autorizados por el
planeamiento, de forma que el producto inmobiliario resultante sea fsicamente realizable, legal
y financieramente viable y su resultado coherente con las hiptesis que se vayan a utilizar para
el inicio y desarrollo de las ventas.

b.1) Planeamiento y gestin urbanstica

Los plazos previstos para obtener los instrumentos de planeamiento y gestin necesarios para
llevar a cabo la urbanizacin debern ser coherentes con la situacin de oferta de productos
inmobiliarios terminados y con la cantidad de suelo disponible que, razonablemente, pueda
desarrollarse antes o simultneamente con el terreno valorado. En caso de que, como resultado
del anlisis del mercado de terrenos y productos terminados resulten plazos de desarrollo
superiores a los fijados administrativamente por la ordenacin urbanstica se comprobar si
esos plazos se pueden prorrogar o rehabilitar (en cuyo caso la SdT comprobar si los plazos

13
administrativos prorrogados son compatibles con el mercado). Si los plazos de desarrollo
compatibles con el mercado fueran mayores que los fijados administrativamente, la SdT
considerar dos hiptesis de clculo:

o La que resulte de apurar los plazos mximos administrativos con la consecuencia de una
salida a un mercado previsiblemente no apropiado; y
o La que resulte de incumplir los plazos administrativos, con las consecuencias previsibles
sobre el terreno.

Y adoptar la que considere ms prudente.

En todo caso, la SdT respetar, sin perjuicio de lo que se indica en las consideraciones finales, los
plazos mnimos establecidos en la Tabla de Plazos que se incluye a continuacin para los
diferentes hitos de la consecucin del planeamiento y la gestin urbanstica (SOMETIDO A
CONSULTA).

FASE HITO Meses

Previa (6 meses) Avance o concertacin previa planeamiento municipal 6
Redaccin, revisin o Aprobacin inicial e informacin pblica 5
modificacin planeamiento Aprobacin provisional 8
general (19 meses) Aprobacin definitiva 6
Plan de Sectorizacin, Aprobacin inicial e informacin pblica 5
delimitacin (sin avance) yAprobacin provisional 8
Plan Parcial (18 meses) Aprobacin definitiva 5
Planeamiento de desarrollo Aprobacin inicial e informacin pblica 6
o reforma (12 meses) Aprobacin definitiva 6
Suplemento aprobacin provisional municipal 6
Instrumentos de detalle Aprobacin inicial e informacin pblica 2
(5 meses) Aprobacin definitiva 3
Proyectos de Urbanizacin Aprobacin inicial e informacin pblica 4
(6 meses) Aprobacin definitiva municipal 2
Proyectos de delimitacin Aprobacin inicial e informacin pblica 3
unidades de actuacin (5m) Aprobacin definitiva 2
Instrumentos de Fase previa expropiatoria o de compensacin 3
equidistribucin (6 meses) Aprobacin inicial e informacin pblica 3
Aprobacin definitiva 3

En particular, no ser posible iniciar las obras de urbanizacin sin tener aprobado el
correspondiente proyecto y contar con la aprobacin definitiva de la ordenacin.

b.2) Urbanizacin y construccin.

Los plazos previstos para urbanizar y edificar los terrenos de la promocin debern ser
consistentes con las caractersticas fsicas de los proyectos correspondientes, mantenerse
dentro de los rangos fijados administrativamente por la ordenacin urbanstica (a menos de que
se disponga de evidencias que permitan afirmar que esos plazos se pueden prorrogar o

14
 rehabilitar), y respetar, sin perjuicio de lo que se indica en las consideraciones finales, los plazos
mnimos y criterios establecidos a continuacin:

Obtencin licencia: Plazo medio habitual en el municipio de referencia, con un mnimo

de 3 meses.

Las obras de construccin no pueden iniciarse antes de que las correspondientes obras
de urbanizacin estn terminadas o hayan alcanzado el grado de desarrollo fsica y
administrativamente exigibles, y se haya obtenido la correspondiente licencia municipal
de obras.

Duracin de la Obra: Las SdT debern elaborar con carcter anual una tabla en la que,
de forma razonada, se establezca un rango de valores mximos y mnimos para los
Plazos de Construccin. Dichos valores debern desagregarse, al menos, en funcin de la
tipologa y usos definidos para el inmueble.

c) Precio de venta finalista

Este precio se calcular como el valor de mercado finalista del activo en la fecha estimada de
inicio de las ventas.

Dicho valor deber ser calculado como el valor actual de mercado de los activos de similares
caractersticas en el rea geogrfica de referencia, corregido, en su caso, por la tasa de
proyeccin esperada de los precios, al alza o a la baja, que considere ms probable el tasador.

c.1) Valor actual de mercado

El Valor Actual de Mercado se obtiene como resultado de la aplicacin, a la fecha de la tasacin,

del mtodo de valoracin adecuado al producto inmobiliario ptimo entre los que el
planeamiento urbanstico permite desarrollar sobre el suelo.

El valor actual podr calcularse (en funcin de la informacin de mercado disponible) por el
mtodo de comparacin (mercado de inmuebles en compraventa) o alternativamente mediante
el mtodo de actualizacin de rentas, dependiendo de la informacin disponible y de los usos
que se prevea dar al inmueble u otros mtodos reconocidos en la prctica profesional, entre
ellos el Valor mximo legal.

En cualquiera de ambos casos, el tasador, en su condicin de experto del mercado inmobiliario

local, deber realizar un estudio preliminar cuya finalidad ser la obtencin de informacin
suficiente y contrastada de activos comparables en el mercado relevante.

El estudio preliminar se incorporar al informe de valoracin y deber ser elaborado cumpliendo

requisitos mnimos exigibles en funcin del mtodo que se haya utilizado y, en particular, los
siguientes:

15
 c.1.1) Informacin necesaria

La informacin requerida por dicho estudio variar en funcin del producto inmobiliario a
valorar. Los usos definidos sern, al menos, los siguientes, siempre que se prevean como
producto final:

a) Vivienda
b) Local Comercial
c) Oficina
d) Nave
e) Garaje
f) Equipamientos privados
g) Parcelas urbanizadas sin edificar

c.2) Tasa de Proyeccin Esperada de precios

La estimacin de la evolucin de precios finalistas a largo plazo podr realizarse en trminos

constantes o nominales, segn decida el tasador, y ser consistente con la de los restantes flujos
de caja esperados del proyecto.

Salvo lo que se indica en el prrafo siguiente, en la proyeccin esperada de los precios de venta
finalista no podr dar lugar a precios superiores a los que se obtendran de aplicar la variacin
que hayan experimentado los precios de los mismos activos, en promedio, durante los tres aos
anteriores.

La aplicacin de proyecciones esperadas superiores a lo establecido en el prrafo anterior

deber basarse en evidencias concretas y recientes, que tendrn en cuenta las proyecciones
macroeconmicas y sectoriales relevantes, y se justificar de manera expresa y destacada en el
correspondiente informe.

d) Plazos de venta finalista (niveles de absorcin inmobiliaria)

La definicin de plazos de venta finalista (inicio de comercializacin y distribucin temporal de

las ventas) es un factor de enorme impacto sobre el resultado de la valoracin puesto que
define la estructura de ingresos del proyecto de inversin.

El ritmo de ventas (y por tanto la distribucin de flujos de caja derivados de la misma) dependen
de un gran numero de variables econmicas y demogrficas.

Cada SdT deber elaborar con carcter al menos anual una matriz en la que, de forma razonada,
se establezcan rangos de valores para los parmetros relevantes en el clculo de los plazos de
venta finalista, atendiendo al menos, a la tipologa, uso y localizacin geogrfica del producto a
vender, teniendo en cuenta el mbito de actuacin, funcional y territorial, propio de la SdT. Para
ello, estudiar al menos la situacin de oferta de productos inmobiliarios terminados en venta y
la comparar con el nmero de ventas del producto correspondiente en la zona de que se trate.

16
 En todo caso se considerar que el inicio de las ventas exige la previa obtencin de la licencia
municipal de obras, y que no se producen ventas sobre plano, salvo que se disponga de
evidencia emprica que acredite su prctica en la zona y tipologa considerada.

En todo caso, cuando el informe de tasacin, tras evaluar la posibilidad de que existan ventas
sobre plano, las admita, establecer tambin, segn las prcticas del momento, un lmite para
las mismas y un plazo mnimo, desde el inicio de la obra, para su materializacin previsible.

e) Nivel de apalancamiento financiero y su coste

A efectos de evitar que el valor de tasacin se convierta en una simple funcin del nivel de
apalancamiento disponible en el mercado, debera asumirse, como mximo, el grado de
apalancamiento estndar para cada tipo de activo finalista que figura a continuacin y que se ha
calculado de acuerdo con la prctica que en cada momento se identifica como ms razonable,
dada la informacin disponible sobre los niveles de LTV (loan to value o porcentaje que
representa el prstamo en relacin con el valor de tasacin del producto terminado) practicados
en el mbito bancario para usuario final y promotor. (SOMETIDO A CONSULTA)

LTV al Usuario final LTV a la promocin

Viv. libre 1 residencia 80% 70%
Viv. libre 2 residencia 60% 50%
Vivienda protegida 80% 70%
Oficinas 50% 50%
Comercial 50% 50%
Industrial 50% 50%
Otros edificios 50% 40%
Suelo (variable segn uso) 0%

El coste de dicha financiacin ser el publicado por el Banco de Espaa como ms habitual, en el
perodo ms cercano a aqul en que se realice la tasacin, para los crditos bancarios
concedidos a las empresas no financieras para el plazo ms cercano al previsto (como duracin
media) para el desarrollo del suelo y, como mnimo, a cinco aos, e incluir los costes habituales,
por comisiones (de apertura y otras aplicables) y gastos repercutibles (incluido los propios de la
escritura de hipoteca) propios de estas financiaciones.

f) Tasas de Actualizacin y aplicacin de mrgenes de beneficio

La MVR reproduce los mecanismos de decisin del hipottico comprador del terreno en el
supuesto de que este fuese un promotor inmobiliario. Por tanto, las tasas de descuento y
mrgenes de beneficio empleados deben reflejar la rentabilidad exigida por un promotor medio
para el desarrollo de una promocin de similares caractersticas.

f.1) Tasa Libre de Riesgo

La tasa de referencia libre de riesgo debera quedar fijada en la rentabilidad media anual, en del
ttulo de la Deuda Pblica del Estado Espaol cuya vida residual, en todo caso superior a 5 aos,
sea la ms cercana al de la promocin a desarrollar, entendiendo por tal el tiempo que se prevea

17
 transcurra hasta el momento en que las ventas (o la ocupacin caso de que su destino sea el
alquiler) de las edificaciones alcancen su punto mximo.

f.2) Prima de Riesgo y mrgenes de beneficio del promotor

Las SdT debern elaborar, al menos con carcter anual, un estudio especfico en el que, de
forma razonada, y teniendo en cuenta factores tales como la tipologa del activo y su uso, las
caractersticas generales de la ubicacin, la liquidez, el plazo de ejecucin y el volumen de
inversin, se determinen las primas de riesgo y mrgenes aplicables a cada tipo de activo. En el
caso de valoraciones sujetas a la Orden ECO 805/2003, las primas respetarn en todo caso los
parmetros mnimos establecidos en la Orden ECO 805/2003.

Consideraciones finales

a) Las diferentes tablas previstas en este documento para su realizacin por las SdT (de Costes
de urbanizacin y de construccin, de Plazos de construccin y venta, Prima de Riesgo y
Mrgenes de beneficio del promotor), debidamente actualizadas, y el informe razonado que
justifique cada una de ellas, debern estar en todo momento a disposicin del Servicio de
Inspeccin del Banco de Espaa.

En el caso de que las SdT empleen, en alguna tasacin, algn valor no incluido en dichos
tablas, deber quedar constancia interna de los motivos que lo justifican. El documento en
que la propia SdT autorice y justifique tal uso estar a disposicin de la Inspeccin del Banco
de Espaa.

b) El uso exclusivo del mtodo residual esttico no se considera apropiado en el caso de solares
o inmuebles en rehabilitacin salvo que:
- exista una certeza razonable, a partir de datos concretos de mercado, del margen de
beneficio aplicable por el promotor, y
- se disponga de evidencias que permitan prever que la edificacin comenzar antes de
transcurrido un ao de la valoracin, que se terminar sin retrasos en los plazos
habituales para ese tipo de construccin y que la venta completa del producto
terminado lo ser como mximo en el ao siguiente a la finalizacin de la obra, y
siempre que todo el proceso no abarque ms de 4 aos desde la tasacin.

c) En los casos en los que la Orden ECO 805/2003 y estos estndares autorizan el uso del
mtodo residual esttico se considera igualmente apropiado y deseable contrastar sus
resultados con la aplicacin al mismo proyecto del MRD. En sentido contrario, la aplicacin
exigible del MRD merece ser contrastada con una estimacin de lo que ocurrira si un
promotor decidiera aplicar al mismo supuesto la metodologa esttica (adaptando
debidamente las hiptesis).

d) El informe de tasacin deber incluir, en forma visible, un cuadro resumen de las

caractersticas esenciales del terreno y de la promocin a desarrollar sobre l, as como de
las principales hiptesis de valoracin empleadas, todo ello para la ms transparente
informacin de los clientes y para su eventual contraste por parte del Banco de Espaa.

18
 Las variables representativas de dichas hiptesis sern, al menos, las que figuran, junto con
los datos esenciales de la valoracin, en el Cuadro Resumen adjunto.

e) Cuando se aplique el MRD teniendo en cuenta la financiacin ajena o el impuesto de

sociedades del promotor, junto a las Tasas de Actualizacin empleadas, se incluir el tipo
de actualizacin medio del proyecto que hubiera resultado necesario aplicar para obtener
el mismo valor calculado (es decir, un tipo de actualizacin financieramente equivalente)
sin tener en cuenta dicha financiacin e impuestos. El tipo se expresar en moneda real y su
inclusin se acompaar de una indicacin que alerte sobre su estricto valor comparativo.
A efectos del clculo de ese tipo de actualizacin financieramente equivalente se
considerar que:

1.- En las promociones de inmuebles destinados a la venta, para la determinacin de los

ingresos por ventas en el flujo de caja, se tendr en cuenta lo siguiente:
a.- En las unidades vendidas durante la obra se aplicar el porcentaje habitual en
el mercado local del precio de venta que paga directamente el comprador al
vendedor, abonndose el resto al finalizar la obra.
b.- En las unidades vendidas despus de terminada la obra se considerar el
abono completo de su precio en el momento de la venta.

2.- En las promociones de inmuebles destinados al alquiler o a explotacin econmica se

adoptar el ingreso equivalente a su venta en el momento en que el inmueble est en
condiciones de ser utilizado.

f) La utilizacin de los presentes estndares y, en general, la aplicacin de las hiptesis propias

de toda valoracin de suelos, pueden llevar consigo la consideracin de que la
correspondiente promocin no resulta viable por ser el valor estimado para la misma, que
en este caso respondera a las expectativas propias de un promotor de los usos y
aprovechamientos autorizados en ese suelo, negativo o inferior al que se obtendra de
destinarlo a algunos de los propios del suelo no urbanizable que estuvieran autorizados a
practicar en el terreno.

En esos casos el valor que se reflejar como valor de tasacin ser el propio del suelo rstico
o el del uso alternativo que se considere mejor, sin perjuicio de indicar la justificacin de
porqu se ha descartado basarlo en el uso urbanstico previsto.

g) La aplicacin de las diferentes tablas de plazos previstas en estos estndares deber llevarse
a cabo con prudencia, atendiendo a la prctica acreditada en el mercado y tipologa
correspondientes, la situacin del propio mercado inmobiliario local y el tamao y
complejidad (diferentes usos, servicios complementarios, etc.) de la promocin a emprender
sobre los terrenos. En particular, los plazos de urbanizacin tendrn adems en cuenta la
topografa del terreno, as como las infraestructuras propias y los servicios generales con los
que se precise contar para desarrollar la promocin.

19
 Matriz de volatilidad o incertidumbre de la valoracin (riesgo de la promocin)

El objeto del presente capitulo es la elaboracin de una matriz que permita asociar el valor asignado al
activo a un conjunto de indicadores que aporten informacin objetiva, en base a las caractersticas
especficas del activo, su grado de concrecin en el momento de la valoracin, las condiciones de
mercado y el marco jurdico-administrativo en que se deba desarrollar el proyecto, de la posibilidad de
que el valor de tasacin del activo difiera del precio de mercado o del valor hipotecario que la tasacin
atribuya al terreno.

En el caso de la valoracin se lleve a cabo sobre diversas fincas que integren una futura promocin y el
cliente solicite que se tenga en cuenta el valor del conjunto que formen, se otorgar una nica
calificacin, con un nico conjunto de indicadores, a todas ellas.

Como Anejo de este documento se adjunta los elementos bsicos de la Herramienta de Calculo3 que
armoniza el de los tres indicadores que contribuirn a tipificar el Riesgo del Inmueble o promocin, o
visto desde otra perspectiva la incertidumbre que acompaa al valor de tasacin en el sentido que
indican las normas internacionales de valoracin. Dicha herramienta y su aplicacin en cada caso
estarn a disposicin de la inspeccin del Banco de Espaa en todas las valoraciones de suelos a los que
se aplique el MVR.

En dicho anejo se reflejan, como variables sujetas a una medida de incertidumbre, los diferentes
conceptos de anlisis, debidamente estratificados segn el mbito del que proceda el/la potencial
riesgo/incertidumbre de la promocin (jurdico-administrativo, fsico y de integracin en el entorno, y de
mercado para la colocacin del producto), indicando en cada caso, como opciones a valorar, el punto o
caracterstica especfica en que puede encontrarse cada uno de dichos conceptos. Las opciones estn
ordenadas de menor a mayor grado de incertidumbre potencial.

Por su parte, a cada una de esos conceptos se le asigna una ponderacin concreta, peso en el proceso
de identificacin del riesgo o incertidumbre del proyecto, y a cada una de las opciones una ponderacin
determinada indicativa de su importancia para el riesgo o la incertidumbre procedente de su mbito
respectivo. El valor, en unidades de cuenta, que corresponde a cada opcin resulta as de multiplicar
tres factores: el peso del concepto correspondiente, el grado de la opcin y su ponderacin.

Una vez determinados todos los valores se suman por mbitos y, cada rango de sumas se vincula a una
letra, de la A a la E que determinar el grado de incertidumbre para cada mbito.

De esta forma, cada valoracin tendr TRES LETRAS como indicadoras del riesgo que cabe atribuir al
desarrollo de ese terreno en los mbitos jurdico-administrativo, fsico y de entorno urbano, y del
mercado, riesgo que, a su vez, inducen, junto con los dems factores relevantes, diferentes grados de
incertidumbre de la valoracin atribuida al terreno.

En el cuadro que sigue se recogen los significados de las diferentes letras en cada mbito de indicacin.
Dichos significados sintetizan y, con las adaptaciones precisas en cada caso, se correspondern con los

3
Ntese que la construccin del tercer indicador, el de mercado, est todava parcialmente pendiente del diseo
de los factores objetivos de oferta y demanda que sern los ms relevantes para su aplicacin, aspecto que est
especficamente sometido a consulta.

20
datos concretos que se reflejan en los correlativos apartados del Cuadro Resumen a que se refiere la
letra d) de las consideraciones finales de este documento, datos que se desarrollarn con detalle en los
correspondientes informes de tasacin.

Esas letras y sus significados se incluirn como anexo del informe y certificados de tasacin junto con el
valor de tasacin. Igualmente se informar al cliente, con claridad y detalle, de los clculos que han dado
lugar a los indicadores correspondientes.

TIPIFICACIN DEL RIESGO DEL PROYECTO Y DE INCERTIDUMBRE DE LA VALORACIN

MBITO GRADO DEFINICIN

Jurdico A El riesgo derivado de la ordenacin gestin urbanstica del suelo y de
administrativo su situacin jurdico administrativa es muy limitado
B El riesgo derivado de la ordenacin gestin urbanstica del suelo y de
su situacin jurdico administrativa es limitado
C El riesgo derivado de la ordenacin gestin urbanstica del suelo y de
su situacin jurdico administrativa es medio
D El riesgo derivado de la ordenacin gestin urbanstica del suelo y de
su situacin jurdico administrativa es elevado
E El riesgo derivado de la ordenacin gestin urbanstica del suelo y de
su situacin jurdico administrativa es muy elevado
Fsico y de entorno A El riesgo derivado de las caractersticas fsicas del suelo y de la tipologa
urbano previstas en el proyecto es muy limitado
B El riesgo derivado de las caractersticas fsicas del suelo y de la tipologa
previstas en el proyecto es limitado
C El riesgo derivado de las caractersticas fsicas del suelo y de la tipologa
previstas en el proyecto es medio
D El riesgo derivado de las caractersticas fsicas del suelo y de la tipologa
previstas en el proyecto es elevado
E El riesgo derivado de las caractersticas fsicas del suelo y de la tipologa
previstas en el proyecto es muy elevado
MERCADO A El riesgo derivado de las caractersticas del mercado local es muy
limitado
B El riesgo derivado de las caractersticas del mercado local es limitado
C El riesgo derivado de las caractersticas del mercado local es medio
D El riesgo derivado de las caractersticas del mercado local es elevado
E El riesgo derivado de las caractersticas del mercado local es muy
elevado

21
 CUADRO RESUMEN DE LOS PRINCIPALES DATOS E HIPTESIS UTILIZADAS EN LA VALORACIN
MEDIANTE MVR4

1.- Superficie del terreno y estado de ocupacin.

2.- Situacin jurdico administrativa del terreno (con este apartado se pretende vincular los datos
esenciales de la situacin jurdico administrativa del terreno con el correspondiente indicador de
riesgo/incertidumbre de la tasacin; por ello resulta aconsejable normalizar su contenido en el Cuadro
resumen en cinco grados, uno por cada letra del indicador, segn el modelo provisional y pendiente de
chequeo definitivo que sigue).

El terreno es un solar o tiene muy avanzados o consolidados los procesos inherentes al desarrollo del
planeamiento, los instrumentos de la reordenacin a la nueva trama de propiedad del suelo, y puede
simultanear el desarrollo edificatorio con el de urbanizacin.
El desarrollo del planeamiento y/o la gestin urbanstica estn avanzados (pendiente de aprobacin de
instrumentos de detalle y/o de aprobacin definitiva de la equidistribucin), y/o con una iniciativa de
gestin del suelo y estructura de la propiedad dependiente de la propiedad del suelo y/o requiere una
escasa ejecucin (en todo caso parcial) de la urbanizacin antes del desarrollo de la edificacin.
Se tienen que desarrollar determinados procesos necesarios para la consolidacin del planeamiento
y/o de la gestin urbanstica, y/o con una iniciativa de gestin del suelo y estructura de la propiedad
dependiente de terceros, y/o requiere una ejecucin parcial de la urbanizacin antes del desarrollo de
la edificacin.
Se requieren desarrollar los procesos de las figuras bsicas para la consolidacin del planeamiento y/o
no estar definidos los rganos de gobierno de la gestin urbanstica, y/o cuenta con una iniciativa de
gestin del suelo dependiente de la administracin y/o requiere una importante ejecucin de la
urbanizacin antes del desarrollo de la edificacin.
Se requieren desarrollar figuras bsicas para la consolidacin del planeamiento y/o no estn definidos
los mbitos de aplicacin de la gestin urbanstica, y/o cuenta con una iniciativa de gestin del suelo
dependiente de la administracin y/o requiere la completa ejecucin de la urbanizacin antes del
desarrollo de la edificacin.

3.- Superficie edificable final segn las principales tipologas y usos.

4.- Caractersticas fsicas generales del suelo y con l del producto inmobiliario (ver comentario al
apartado 2 que se aplica mutatis mutandis a este punto).

4
Cuando se aplique en exclusiva en Mtodo residual esttico los puntos [14, 15, 16 y 17] se sustituirn por la
informacin sobre el Porcentaje que representen el total de gastos estimados del proyecto respecto a los ingresos
totales y por el margen medio del promotor aplicado, ponderado por los usos y tipologas principales.

22
Suelo de tamao limitado o con reducida edificabilidad a desarrollar, y/o integrado/colindante con la
trama urbana, y/o muy buena ubicacin y/o con urbanizado en gran parte y/o con topografa suave
que no requiere obras extraordinarias de urbanizacin.
Suelo de tamao medio o con reducida edificabilidad a desarrollar, y/o colindante con la trama urbana
no consolidada, requiere sencillas obras de conexin y/o ubicacin buena y/o con urbanizado a medio
realizar y/o con topografa ondulada.
Suelo de tamao medio o con media edificabilidad a desarrollar, y/o colindante con la trama urbana,
pero requiere importantes obras de conexin y/o ubicacin neutra y/o con urbanizado a medio realizar
y/o con topografa muy ondulada.
Suelo de gran tamao o con importante edificabilidad a desarrollar, y/o no colindante con la trama
urbana con infraestructuras y/o mala ubicacin, y/o urbanizacin incipiente o paralizada y/o con
topografa abrupta.
Suelo de gran extensin o con importante edificabilidad a desarrollar, y/o no colindante con la trama
urbana sin infraestructuras y/o ubicacin muy mala, y/o sin urbanizar y/o con topografa muy abrupta.

5.- Valor actual total del proyecto y de sus diferentes tipologas y usos principales y valor unitario (/m2)
de tasacin segn las citadas tipologas y usos.

6.- Costes totales de la urbanizacin y costes unitarios (/m2 de superficie del terreno).

7.- Costes de la edificacin: totales y unitarios por usos y tipologas principales.

8.- Costes de comercializacin: % sobre el valor total de la tasacin.

9.- Costes de gestin y administracin del producto: % sobre el valor total de la tasacin.

10.- Honorarios Tcnicos: % sobre el valor total de los costes de urbanizacin y construccin.

11.- Coste de las licencias de obra: % sobre el valor total de los costes de urbanizacin y construccin.

12 Otros costes de la promocin: % sobre el valor total de los costes de urbanizacin y construccin.

13.- Plazo que debe transcurrir para el inicio de la edificacin, para su terminacin integra, para el inicio
de la primera y de la ltima de las ventas y una medida (o ms de una) de la duracin media del
proyecto (a determinar la ponderacin aplicable).

14.- Tasa de proyeccin esperada de los precios actuales.

15.- Nivel de apalancamiento medio del proyecto ponderado por usos y tipologas principales.

16.- Tasa libre de riesgo (bono pblico de referencia).

17.- Prima de riesgo media del proyecto ponderada por usos y tipologas principales.

18.- Situacin del mercado (PENDIENTE DE CONCRECIN EN FUNCIN DE LA CONSTRUCCIN FINAL DEL
INDICADOR QUE ESTA SOMETIDO A CONSULTA).

23
 PROPUESTA DE TIPIFICACION DE LA INCERTIDUMBRE DE LA VALORACIN DE SUELOS.
Conceptos de anlisis Opciones
Figuras de desarrollo pendiente 1Licencia y/o proyecto de urbanizacin
2Pdte. instrumento detalle
3Pdte. planeamiento desarrollo
4Pdte. delimitacin sector
5Pdte. planeamiento general
Fase de gestin alcanzada 1Parcelas resultantes inscritas
2Aprobacin definitiva equidistribucin
3Aprobacin inicial equidistribucin
4Constitucin junta/asociacin
5Pdte. delimitacin unidad ejecucin
JURIDICO-ADMINISTRATIVOS

Sistema e iniciativa de ejecucin 1Agente urbanizador o concierto

2Compensacin
3Cooperacin
4Expropiacin programada
5Expropiacin no programada
Composicin de la propiedad 1Propietario nico
2Mayoritario segn LS CA
3Minoritario donde hay mayoritario
4No hay mayoritario
5Desconocido
Permisos (simultaneidad urbanizacin/construccin reglada) 1Inicio simultneo
2Inicio con porcentaje de urbanizacin entre 0 y 30
3Inicio con porcentaje de urbanizacin entre 30 y 60
4Inicio con porcentaje de urbanizacin entre 60 y 100
5No permitida
Incertidumbres legales/administrativas 1No se conocen incertidumbres
(que afecten a la etapa correspondiente) 3Alguna incertidumbre
5Mucha incertidumbre
Estado de la urbanizacin (%) 1(75;100]
2(50;75]
3(25;50]
4(0;25]
50
Paralizacin 1Etapa en marcha
5Etapa paralizada
Superficie del mbito (miles m2 de suelo bruto) 1 (0;10]
[coincide exactamente con matriz de riesgo BdE] 2 (10;100]
3 (100;500]
4 (500;1.000]
5 (1.000;)
Conectividad con el resto de la trama urbana 1No necesarias obras extraordinarias
FISICOS / PRODUCTO

2Obras sencillas a iniciativa del promotor

3Obras complejas a iniciativa del promotor
4Obras a iniciativa no del promotor
5Se desconoce
Situacin del suelo respecto de la trama urbana 1Urbano consolidado
2Urbano no consolidado
3Urbanizable colindante con urbano
4Urbanizable no colindante con urbano, pero con infraestruc.
5Urbanizable no colindante con urbano, sin infraestructuras
Topografa del suelo 1Llano
2Ondulado
3Muy ondulado
4Abrupto
5Muy abrupto
Dificultad constructiva 1Industrial
2Terciario comercial sencillo
3Residencial y terciario oficinas
4Terciario complejo
5Otros

24
 Ubicacin 1Muy buena
2Buena
3Neutra
4Mala
5Muy mala
Superficie construible total (miles m2 de "techo" lucrativo) 1 (0;10]
[coincide exactamente con matriz de riesgo BdE] 2 (10;50]
3 (50;150]
4 (150;250]
5 (250;)
Tipo de municipio 1. Capitales y similares > 100.000 hab.
2. Capitales y similares > 50.000 hab.
3. Poblacin > 20.000 hab.
4. Poblacin > 10.000 hab.
5. Poblacin < 10.000 hab.
Actividad dominante del municipio 1. Mltiple
2.Comercial
3. Agrcola
4. Industrial
5.Turstica
Tipologa/uso y morfologa 1Vivienda protegida
2VL 1 residencia
3Hotel, oficina, comercial, VL 2 residencia
4Industrial, logstica, aparcamiento
5Dotacional, recreativa, otros
Volumen de oferta competitiva de suelo (miles m2 techo?)
(*)
MERCADO

Volumen de oferta competitiva de producto terminado y en

curso. ( miles m2 techo?)
(**)

Volumen de demanda competitiva del perodo de suelo y

de producto terminado y en curso
(***)

Relacin oferta/demanda
(****)

Capacidad de acceso a financiacin

(Pte definicin en base datos BE)

(*) Pendiente de definir. Como oferta competitiva de suelo se podra considerar los polgonos clasificados con planeamiento de desarrollo
aprobado definitivamente y la gestin con algn grado de aprobacin. El parmetro de clculo puede relacionar el aprovechamiento y/o el
nmero de viviendas del mbito donde se sita el terreno valorado respecto al total de polgonos en desarrollo del trmino municipal.
(**) Pendiente de definir. Como oferta competitiva de producto terminado y en curso slo se conoce parte de la oferta. Posibilidad de completar
la informacin con otras fuentes como los certificados final del obra a nivel municipal en todos los niveles de poblacin, visados de direccin de
obras en todos los municipios (fuente M Fomento, INE etc). Transacciones. Informacin a nivel municipal.
(***) Pendiente de definir. Se podra basar en informacin oficial publicada para la obtencin de la poblacin en edad de formar hogar, nivel de
paro de las capas en edad de formar hogar, renta disponible, censo de viviendas de primera residencia etc (fuente INE). Informacin a nivel
municipal.
(****) Pendiente de definir. En funcin de datos publicados estimacin de la demanda potencial y efectiva a nivel municipal.

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