METODOLOGIAVALUATORIA:
BELAVALUODEEDIFICACIONESUNIFAMILIARES
ENELCASODE
REFERENCIALESINCOMPLETOS
AplicacionesdelaMetodologa
deAproximacinalMercadoyCostos.
Utilizacindelas
OrdenanzasdeZonificacinUrbana
comoelementoauxiliarparacompletar
losDatosReferenciales.
por:Ing.RobertoPiolPuppio
CIV:32.290
SOITAVE:260
|::
U1.0MARCOTEORICO
B1.1ConceptodelaMetodologadelMercado:
ElMtododelMercadoconsisteenlaobtencindelVALORdeun
inmueble,medianteelBPreciodeSustitucin;osea,buscarelValor
delInmueble,aproximndoloalPreciodeVentadeUInmueblesSimilares
enelvecindario.
EltrminoUInmueblesSimilares,eslaclavedelaaplicacindel
mtodo.
Losapartamentosdeigualreaydistribucindeun
edificio(losqueestnunodebajodelotro).
Lascasapareadasdeigualarquitecturadeunconjunto
residencial.
Losgalponesdeigualescaractersticasdeuncomplejo
industrial.
Comosepodrobservar,todoslosinmueblesanteriormente
listadossonUInmueblesSimilaresentres;sinembargoenlavidareal
esmuydifcilocasiimposiblequecuandoaunTasadorselecontrate
elavalodeunapartamento,localiceenlaOficinaSubalternade
RegistroPblicoreferencialescorrespondientesalmismoedificioy
hastaelmismopiso.
Poreso,esqueesimportantequeeltasadorentiendala
importanciadelaobtencindelosreferencialesapropiadosqueaunque
noseansimilarespuedanserB"Similables".
EnestepuntoentraladefinicindeUInmueblesSustitutos
Semejantes.
LosInmueblesSustitutosSemejantes,existengraciasaquela
competenciadelmercadoinmobiliarioexigequeBtodaslaspropiedades
similarestenganaproximadamenteelmismovalor.
|::
Deallparteelhechoqueaunqueesimposiblequeexistandos
inmuebles"exactamenteiguales"ymuydifcilencontrarsuficientes
referencialesdeInmueblesSimilares,elTasadortengaquerecurrira
labsquedadeInmueblesSustitutosSimilares,loscualessibien
puedensersustitudosporelinmuebleobjetodelavalo,difierenen
caractersticasfsicasodeubicacinoambas,yelTasadorse
obligaraentonces,aBcorregirlasosea"HOMOLOGARLAS"afinde
forzarlasaqueseasemejenalinmuebleaseravaluado.
B1.2DefinicindelMtododeAproximacinalMercado:
ElMtododeAproximacinalMercado(MarketingApproach),se
basaenelprincipiodelasustitucinyconsisteenlaCantidadde
Dineroestimada,enqueunvendedorcederaunbienauncomprador
actuandoamboslibrementeysinpresionesexternas,teniendoambosun
conocimientodelmercadoexistenteenesesectoryparaesemomento.
U2.0LAINVESTIGACIONREGISTRAL
B2.1LasOficinasSubalternasdeRegistroPblico
Lalegislacinvenezolana,ascomoladelamayoradelos
pasesesobligatoriolaexistenciadeOficinasdeRegistro,dondeun
funcionariopblicodafedelaposesindeunbienyquedaarchivado
afinquetengavalidezanteterceraspersonas.
EnVenezuela,cadaMunicipioAutnomotieneodeberatenerpor
lomenos,unaOficinaSubalternadeRegistroPblicodondequedan
registradastodaslostraspasosdelaspropiedadesenlajurisdiccin
respectiva.
EnlacapitaldecadaEstadoexisteunaOficinaPrincipalde
RegistroPblico,dondesearchivaunacopiaoduplicadodetodoslos
actosdelasoficinassubalternas.
LadiferenciafundamentalentrelasOficinasdeRegistroPblico
ylasNotaras,residenenelhechoenquesololasOficinasde
Registrodanfepblicadeltraspasoopropiedaddeunbien,yaque
esosorganismostienenodeberantenerensusarchivos,elorigende
lapropiedaddelmismo;mientras,queenlasNotarasslose
certificalaautenticidaddelaspersonasqueconcurrenaelactoyno
laautenticidaddelactoens.
B2.2LaOrganizacindelaInformacinenlosRegistros
LainformacinquerequiereelTasadorparaefectuarelavalose
encuentradebidamentearchivadoenlaOficinaSubalternadeRegistro
Pblico.PoresoesimportantequeelTasadorsepabuscaresta
informacindelamaneramasrpidaysegura.
UnavezlocalizadosenelLibroIndicelasoperacionesque
Icreamosqueseansimilares,yaqueelIndicenoinformadetallescomo
rea,linderosetc.,solicitamosellibrodondeestregistradoel
correspondientedocumentoyahorastenemoslainformacincompleta
delmismoypodemosdeducirsielinmueblereferencialesSimilaro
SustitutoSemejantedelbienobjetodelavalo.
B2.3LaSeleccindelosReferenciales
Tal comosedijoarriba,elMtododelMercadoconsisteenla
ubicacindeInmueblesSimilaresoSustitutosSemejantesdeinmueble
alquevamosaavaluar.Porlotantoesimportantetomarencuentala
validezdelainformacinqueserecaudaenlaOficinadeRegistroo
Notaraafindearrojarresultadoscoherentes.
Nodeberntomarseencuentareferenciales:
Cuando laoperacinsehagaentremiembrosdeunamisma
familia,yaqueunaoperacindeestetipo,lamayorade
loscasosesuntraspasosimblicoyelmontoacordadoes
simplementeparacumplirunrequisitodeLey.
Cuando elRegistradornoacepteelmontoacordadoenel
documentoyfijesegnsucriteriounmontomayor,sobreel
culsefijarnlos"DerechosdeRegistro".Enestecaso,
sielRegistrador,quesesuponequesealapersona
conocedoradelasoperacionesdesujurisdiccin,nocre
enesemonto,menosloharelTasadorquesebasaenla
buenafedelosmontosasentadosenlibrosyquepor
definicindeberanserlosrealesyaquesetratadeun
documentopblico.
Cuandolossociosdeunaempresaaportenacapital,
traspasen,vendanocomprenalapropiaempresa.Igualque
encasodeoperacionesentrefamiliares,podratratarsede
operacionessimblicas.
Cuando eneldocumentofaltendatostanimportantescomo
linderos,ubicacinetc.
Cuando se tratedeventasdederechosopartesdeunBien
Inmueble.
U3.0AVALUOSDEINMUEBLESCOMPUESTOSPORTERRENOYCONSTRUCCION
3.1Hastaestemomentosehaenfocadoelavalodeunasolavariable,
esdecir,todoslasestimacioneshanversadoenladeterminacinde
PrecioUnitariodeTerrenooPrecioUnitariodeApartamentosu
OficinasoLocalesComercialesenPropiedadHorizontal.
3.2Cuandosetratadeavaluarunacasaquintadondenoesposible
determinarelvalorglobaldeterrenoyconstruccin,comoserael
casodelavalodeunapartamentoenPropiedadHorizontal,es
indispensablepoderdiferenciarelterrenodelaconstruccinafinde
avaluarlosporseparado.
3.3Paralatasacindelterrenoseaplicaelmtododelmercado,para
avaluarlaconstruccinseaplicaelmtododeloscostos.
3.4Secomplicaelpanoramacuandonoesposibleobtenerreferenciales
desolounelemento,comoseranReferencialesdeTerrenossin
Construccinporejemplo,entonceshayqueestudiarlasfuentesde
informacinparaverlaposibilidaddeobtenerladataque
necesitamos,aunqueseademaneraindirecta.
U4.0ELAVALUODELACONSTRUCCION
B4.1.0ELVALORDEREPOSICION.CONCEPTOSBASICOS
4.1.1ParaelestudiodelValordeReposicinoCostodeReposicin
hayquetomarencuentaqueNINGUNcompradormedianamenteinformado
pagarmsporunapropiedaddeloquelecostaraconstruir(dentro
deunlapsodetiempoprudente)unapropiedadsimilarquereunalas
mismascondicionesquelaqueseofreceenventa.
4.1.2Viendoelproblemadeestamanera,sededucequenuestro
compradortienedosalternativasparasatisfacersunecesidad:
b)Construirunaedificacinsimilarquecumplaconlas
mismascondicionesquelapropiedadofrecida.
4.1.3Porsupuesto,seobservarqueexisteunadiferenciaenelvalor
delaalternativaa)ydelaalternativab);adquirirunapropiedadya
existenteesmucho"masbarato"queconstruiraloscostosactuales
tantodematerial,manodeobra(sueldosysalarios)einteresesde
financiamiento.
4.1.4SehablaraentoncesdeBDEPRECIACIONcomounfactor(f)que
allanaladiferenciaentrelaalternativa(b)(Construiruna
edificacinnueva)ylaalternativa(a)(Comprarunaedificacin
vieja).ClaroestqueestanoeselconceptoclsicodeDepreciacin
pero,nosayudaraentenderelconceptodeBValordeReposicin,
fundamentodeestaexposicin.
4.1.5Expresandodeunamaneraanalgicaloantesexpuestospodemos
decirque:
VALORACTUALIZADO=VALORDEREPOSICIONXFACTORDEDEPRECIACION
[VA=VR*f]
|::
B4.2.0DETERMINACIONDELVALORDEREPOSICION.BASESDEDATOSDECOSTOS
DECONSTRUCCION
4.2.1Ladeterminacindecuantocuestaconstruirunaedificacinno
esfcil,paraellosolamenteexistenlassiguientesalternativas:
a)IndicesOficialesdeOrganismosPblicossobreelPrecio
UnitariodeConstruccin.
c)AnlisisdePreciosUnitarios.
4.2.2LaobtencindeestosIndicesOficiales,esquizslafuentede
informacinmenosconfiableyaqueresultacasiimposibleestandarizar
laconstruccin,esdecirnuncaserunaconstruccinexactamente
igualalaotrayademselcostodelosmaterialesdeconstrucciny
delapropiamanodeobravaradereginenreginenelpas;adems
elcostodelfletegeneralmentenoseexpresaparaprediosruraleslos
cualesseencuentranlamayoradelasvecesensitiosdistantesde
lasciudadesysincarreteraspavimentadas.Elmismorazonamientose
puedehacerparaelEstudiodeTipologasdeConstruccin,dondesolo
setomanencuentaunosfactoresconstructivosylasmejoras,
bienhechurasuotrostiposdeconstruccindebernconsiderarsepor
separado.
4.2.3ElanlisisdePreciosUnitariosesquizselinstrumentoms
confiableparaladeterminacindelValordeReposicin.Elanlisis
consisteendesglosarentres(3)grandesgruposMATERIALES,EQUIPOSY
MANODEOBRA,aunqueparalosefectosdeavalosdeEdificacionese
instalacionesAgropecuarias,agregaremosungrupooCostoadicional
queseraelFLETE,reducirlosalaunidadyalresultadoagregarle
losGASTOSDEADMINISTRACION,lasUTILIDADESysifuesenecesarioel
FINANCIAMIENTO,cosaquenosetomarencuentaenestaexposicin.
4.2.4LomsimportantedeunAnlisisdePreciosUnitariosesfijar
elRENDIMIENTOdelaobra,osealacantidaddeobraqueseejecutar
enunda.Esteparmetroeselmsimportanteyaquetodoslos
trminosgravitarnentornoaesteconceptoyaquesedefinecomo
UNIDADparacadagrupoUelCostodivididoentreelRendimiento.
4.2.5Hayquesercuidadososenladeterminacindelfactorque
comprendelasprestacionesSociales,Antigedad,Cesanta,Vacaciones,
Feriadosetc.,estedatodependeenVenezuelageneralmentedel
ContratocolectivoqueFirmalaFederacindeTrabajadoresdela
ConstruccinylaCmaradeIndustriadelaConstruccinyseexpresa
comounporcentajequedebeincrementaralValorUnitariodelaMano
deObra.
4.2.6LASBASESDEDATOSDECOSTOSDECONSTRUCCION
4.2.6.1Existenvariasempresasespecializadasenelpasquese
dedicanmediantealgoritmospropiosdecalcularlospreciosunitarios
dediversaspartidasysubpartidasquecomponenunaobraencuestin.
4.2.6.2Estasempresasconsiguencongranprecisinobtenerlos
preciosunitariosperoconladesventajasquesiempreestnreferidos
aCaracasoaGrandesCentrosUrbanos,porlotantonotomanencuenta
loscostosadicionalescausadosporelfleteyelpersonal,talcomo
seexpusoenelpuntoanterior.Porlotantoestosvaloresdebern
sercuidadosamenteanalizadosycorregidosantesdeprocederaarmar
elValordeReposicinresultante.
4.2.7Launindelasdiferentespartidasquecomponenlaobraylos
cmputosmtricosdefinirnelValordeReposicinTotaldelbien,y
elcocientedeestevalorentreelreadeedificacindefinirel
ValorUnitariodeReposicin,queesnuestroobjetivo:
4.2.8LASTIPOLOGIASDECONSTRUCCION
4.2.8.1Solosonaplicablessielinmuebleaavaluarcoincideconuno
delos"tipo"estudiadasendichoinforme.Estosestudiosdan
directamenteelValordeReposicinporM2deConstruccinBrutadonde
seincluyentodosloscostosdirectoseindirectoscausadosenla
obra.
4.2.8.2Silaedificacinatasarnocoincideconalgunadelas
tipologasestudiadasenelinformedeFUNDACONSTRUCCION,sebuscar
lamassimilaryseharnlascorreccionesqueelcasoamerite,por
supuestoseperderprecisinenladeterminacindelvalorobtenidoy
serpreferibleutilizarlosanlisisdepreciosunitariosparala
obtencindeunvalormaspreciso.Lomismoseaplicaenaquellas
mejoras,bienhechurasyconstruccionesadicionalesquenoaparecen
reflejadasenelinformedeFUNDACONSTRUCCIONoquefueronrealizadas
posterioralaconstruccin.Enestoscasosdeberncalcularse
igualmente,atravsdelosanlisisdepreciosunitarios.
|::
B5.0.0METODOLOGIAPARAELAVALUODEVIVIENDASUNIFAMILIARES
REFERENCIALESENCASODEREFERENCIALESINCOMPLETOS.
U5.1.0CausasdelaexistenciadeReferencialesIncompletosde
ViviendasUnifamiliares
LaexistenciadeReferencialesIncompletosparaViviendas
Unifamiliaresesmascomnqueloquesecre.Esms,losDocumentos
dePropiedaddeViviendasUnifamiliares,ensugranmayoranotiene
losdatoscompletosynicamentecitanelreadelaparcelade
terrenoyelPreciodeVenta,omitiendodatostanimportantesparael
IngenieroTasadorcomolosonelAreadeConstruccindelaVivienda,
LaEdaddelamisma,elNmerodeHabitacionesetc..
a) Cuandounapersonacompraunterrenoyconstruyeuna
casa,lamayoradelasvecesnoregistraelTtulo
Supletoriodelaedificacin,ysilohace,esmuyprobable
queselimiteaundescripcingeneraldelbiensin
especificarrea,tipodeconstruccin,nmeroyfechade
lahabitabilidadopermisodeconstruccinetc.Porlo
consiguiente,cuandoesapersonavendaelterrenoylacasa
sobreelconstrudo,elDocumentodePropiedadsolo
mencionarelreadelaParceladeTerreno,elPreciode
Ventaybrevementemencionarquesobreelterrenohay
construdaunacasa.
b)ElcontroldelasAutoridadesMunicipalessobrela
construccindeCasas,esprcticamentenuloycomola
mayoradelasvecesquienconstruyelaviviendaesparasu
uso,lahabitananenetapadeconstruccin,trayendocomo
consecuenciaquelasupervisindelasAutoridades
Municipalesselimitealaaprobacindelproyectoyel
otorgamientodelpermisodeconstruccin;queporciertola
mayoradelasvecesnocoincideloqueestpermisadocon
lorealmenteconstrudo,yaqueeneltranscursodel
tiempo,losmoradoresvanmodificandolacasadeacuerdoa
susnecesidades,nosiendoraroobservar,anenlos
sectoresmasexclusivosdelasgrandesciudades,
casasquintasqueinvadenlosretiros,techanterrazaso
construyenplantasadicionales.
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B5.2DeterminacindelValordelTerrenosinConstruccin
U5.2.1ClasificacindelosInmueblesReferenciales
CuandoenlaUrbanizacin,ZonaoSectoravaluar,fueseposible
laobtencindeReferencialesdeTerrenosSinConstruccin,se
preferirnestos,yaqueatravsdelametodologadelMercado,es
posibleobtenerconbastanteprecisinelValordelmismo.
Sinembargo,sucedemuycomnmentequeenunaUrbanizacino
Sector,noexistenregistradosrecientementereferencialesdeterrenos
sinconstruccin,yaseaporqueelsectorestcompletamente
urbanizadooporotrosmotivos.
EnestecasoescuandodebemosrecurriralosReferencialesde
CasasqueincluyenTerrenoyConstruccin.
U5.2.2MetodologaparalaDeterminacindelValordelTerrenoSin
ConstruccinUtilizandoReferencialesIncompletosdeViviendas
Unifamiliares.
Ba.Sesupondrunvalordereposicinpormetrocuadradode
construccinparatodoslosreferenciales.
Enotraspalabras,sebuscaquetodoslosInmuebles
Referencialesseansimilaresentres.Lanicaformade
constataresto,esatravsdelaINSPECCIONacadaunode
losInmueblesReferencialesseleccionados.Claro,aquse
presentaladificultaddeaccesoalosinmuebles,yaque
lospropietariospondrnrestriccionesalingresode
personasextraasasupropiedad.
|::
TambinseravlidoobtenerunValordeReposicin
diferenteparacadaunodelosinmueblesinspeccionado;
estecasoesfrecuenteensectoresdondeexistancasas
construdasendiferentesmateriales,noesraroencontrar
enelinteriordelpaslugaresdondelascasasquintas
estructuralmenteconstrudasenconcretoarmado,semezclan
conantiguascasasdeparedesportantesenladrillos
slidosdearcillaconcubiertasenzincuotromaterial
liviano.Sinembargo,estoafirmaanmaslaimportancia
delaInspeccinIndividualacadainmuebleseleccionado.
Bb.AlvalordereposicinsecorregirporDepreciaciny
ObsolescenciaporelmtododeRossHeidecke,dondeseevaluarla
edadyelestadodeconservacindelosreferenciales.
Aqu sereafirmalaimportanciadelainspeccindecada
unodelosreferenciales,yaqueademsdedefinirelvalor
dereposicin,esimportantedeterminarlaEdaddedicha
construccinydefinirsuestadodeconservaciny
mantenimiento.
Loidealseraescogerreferencialesdesimilaredady
estadodeConservacinyMantenimientoquelaVivienda
Unifamiliarobjetodenuestroavalo.
|::
Bc.Paradeducirelreadeconstruccindelosreferenciales,se
asumirquelosmismosocupanelPorcentajedeConstruccin
correspondientealreadelaparcelasobrelaculfueron
construdos,deacuerdoaloestablecidoenlaOrdenanzade
ZonificacinparalaUrbanizacinoSector.Sinembargo,para
aquellosReferencialesqueindiquenenelDocumentodePropiedadel
readeconstruccin,setomarestacomovlida.
Esteesquizselpuntomsimportanteydondese
concentrarnloserroresoincertidumbresdelmtodo.Si
nocitaelreadeconstruccinelDocumentodePropiedad
delosReferenciales,loidealseraInspeccionarcadauno
delosInmueblesseleccionadosafindemedirelrea
construdaydeterminarlastipologasdeconstruccin
existentesencadainmueble.
El fin delasOrdenanzasdeZonificacineselderegular
elUsoqueseledestinaralatierra,ladensidadde
poblacin,lasreasdeubicacinyconstruccin,retirosy
demscaractersticasqueseestablecenparaunazonaenel
PlanoReguladordeZonificacin.
Dependiendodelazonificacinyelusoaqueest
destinado,variarelvalordelterrenoyaqueelmismoes
directamenteproporcionalalaprovechamientomximodel
inmueble.
Sebuscarquelosreferencialestenganlamisma
zonificacinyusoqueelinmuebleobjetodelavaloafin
decumplirconelpuntoanterior.
Debido a queenelDocumentodePropiedaddelreferencial
secitanicamenteelreadelterreno,elAreaMximade
Construccinpermisibleparaesaparceladeterrenose
determinarconelproductodelreadeterrenoyel
PorcentajedeConstruccindefinidoenlasOrdenanzas.
Aconst.=Aterr.*%const.
Sin embargo,puededarseelcasoqueelsectordondese
efectaelavalonoestordenadourbansticamente,es
decirnoexistanOrdenanzasdeZonificacin.Paraeste
caso,seintroduceenelavalootroelementoadicionalde
incertidumbreydependerdelainspeccindelSectorpor
partedelIngenieroTasadordefinirculeselPorcentaje
deConstruccinmascomnoquemasserepitadelsitio
inspeccionado.
Bd.Lamximaincertidumbreposibleenelmtodo,correspondealcaso
quenoseaposibledeterminarporinspeccindirectalasreasreales,
losdiferentestiposdemateriales,lasedadesylosestadosde
conservacinymantenimientodelosreferenciales;enestecasose
deberasumirque:
1)ElAreadeConstruccindetodoslosreferenciales
correspondealreamximadeconstruccinpermisible,enbasea
lasuperficiedesuscorrespondientesparcelasdeterreno,
reglamentadasenlasOrdenanzasdeZonificacindela
UrbanizacinoSector.
2)Todoslosreferencialestienenlamismaedadyestadode
conservacinymantenimientoqueelinmuebleobjetodelinforme
tcnico.
3)EntodoslosreferencialesNOEXISTENbienhechuras,ni
mejoras,niobrasadicionalesdiferentesalreamximade
construccinpermisibleenlasOrdenanzasdeZonificacin
definidasenelpunto(1).
4) El TipodeConstruccinylaClasedeMaterialesutilizados
enlosreferenciales,sonsimilaresalaConstruccinOriginal
delinmuebleavaluar.
U5.3.0MetodologaparalaDeterminacindelValordeLaConstruccin.
5.3.1LadeterminacindelValordelaConstruccinparaViviendas
Unifamiliares,norepresentamayorproblema,yaquesereducirala
determinacindelCostoActualizadodelaConstruccin,partiendodel
ValordeReposicin,laEdadyelEstadodeConservaciny
Mantenimiento,talcomoseexpusoenelprimercuerpodeesta
exposicin.
5.3.2Quizsenelpuntoquemscuidadohayquetener,cuandose
realizaelavalo,eslamedicindelinmueble.Paraladeterminacin
delValordelaConstruccin,esindispensableunexactamedicindel
bien,teniendoespecialcuidadoendefinirlasdiferentestipologas
deconstruccin,silashubiera,yprepararloscroquislomaslimpio
einteligibleposible.
5.3.3ElIngenieroTasador,deberponermuchaatencinenla
determinacindelasbienhechurasymejoras,yaquehaycasosdonde
lasmismascontribuyenenunaaltaproporcinaladeterminacindel
ValordelaConstruccin.Sedefinencomobienhechurasymejoras
comotodosaquellosbienesconstrudosoinstaladosenelinmuebleque
nosepuedanremoverosuremocincausaralaprdidaparcialototal
delmismo,ascomoaquellosbienesquesonconstrudosoadaptados
especialmenteparaeseinmuebleenmparticular,yquesuutilizacin
enotraedificacinnoesposibleporsusdimensiones,caractersticas
oinstalacin.
5.3.4ElValorTotaldelaConstruccinresultaradelatotalizacin
delproductodelasdiferentesreasmedidasenelsitioporsus
correspondientesValoresActualizadodeConstruccin,maselValor
ActualizadodelasBienhechurasyMejoras:
V.Const.=Area1*V.Ac.1+Area2*V.Ac.2+V.Bienech.
U5.4.0ValorTotaldelInmueble
5.4.1Siguiendonuestrametodologa,elpasofinalserla
determinacindelValorTotaldelInmuebleelculseconformaporla
SumadelValordelTerrenoyElValordeConstruccin,loscuales
fueronobtendidoenformaseparadaeindependientes:
V.Inm.=V.Terr.+V.Const.
|::
B6.0EjemploIlustrativodelaAplicacindelMtodo.
SeanlossiguientesreferencialescorrespondientesaCasasQuintas
construdasenunadelasmsexclusivaUrbanizacinResidencialdela
ciudaddeCaracas:
||\027\077
VALOR FECHA
UNITARIO VALORDE AREADEL AREADE AO DE
TERR.+CONST. OPERAC. TERRENO CONSTRUC. DE PROTOCOLIZ.
REF Bs/M2 Bs. M2 M2 CONST.DD/MMM/AA
A 28,979 40,000,000 1,380.29 ? 91 17Mar95
B 26,301 28,508,275 1,083.94 ? ? 29Abr95
C 26,844 35,000,000 1,303.81 ? ? 25Nov94
D 31,029 35,750,000 1,152.15 ? ? 05Oct94
E 30,721 38,540,000 1,254.53 ? ? 25May94
F 34,918 52,000,000 1,489.21 ? 93 01Jul94
G 34,806 50,120,000 1,440.00 ? 94 13Jul94
H 31,006 35,000,000 1,128.83 ? ? 22Jun94
I 30,280 35,000,000 1,155.86 ? ? 26Dic94
J 33,605 42,000,000 1,249.80 ? 90 02Ago94
||\027\080
*Nosepudoteneraccesoalosinmueblesyaquelasmayorpartede
lasmismasestncustodiasporvigilantes.
*LaZonificacindelaUrbanizacinesR3ysuPorcentajede
Construccinesdel60%.
*ElinmuebleObjetodelAvalotienelassiguientescaractersticas:
AREADELTERRENO: 1,500M2
CONSTRUCION:
TIPOA: 930M2
TIPOB: 125M2
EDADDELBIEN: 12AOS
CONSERVACION: BUENA
*EnlaInspeccinrealizadaalaUrbanizacin,seconstatquetodas
lascasastenanunestadodeconservacinymantenimientobuenoyque
aparentementetodaslasconstruccioneserandelTipo"A",similarala
construccindelInmuebleobjetodelestudio.Nosepudieronapreciar
bienhechurasymejorasysolopudieronfotografiarse4inmuebles
referenciales,yaqueelrestoestabarodeadodealtosmurosqueno
permitanlavisibilidaddelinmueble.
BA)DETERMINACIONDELVALORDELTERRENO:
UANALISISDELOSREFERENCIALES
||\015\027\077
NRO. AREADEL AREADE FACTOR VALOR VALORACT VALORDELA
TERRENO CONSTRUC. CORRECCION REPOSICI CONST. CONSTRUC.
M2 M2 ROSSHEI. Bs/M2 Bs/M2 Bs.
A 1,380.29 828.17 0.0378 56,917.88 54,766.38 45,355,872.92 (5,35
B 1,083.94 650.36 0.1422 56,917.88 48,823.02 31,752,539.29 (3,24
C 1,303.81 782.29 0.1422 56,917.88 48,823.02 38,193,760.32 (3,19
D 1,152.15 691.29 0.1422 56,917.88 48,823.02 33,750,865.50 1,99
E 1,254.53 752.72 0.1422 56,917.88 48,823.02 36,750,063.61 1,78
F 1,489.21 893.53 0.0158 56,917.88 56,018.58 50,054,281.79 1,94
G 1,440.00 864.00 0.0102 56,917.88 56,337.32 48,675,444.48 1,44
H 1,128.83 677.30 0.1422 56,917.88 48,823.02 33,067,831.45 1,93
I 1,155.86 693.52 0.1422 56,917.88 48,823.02 33,859,740.83 1,14
J 1,249.80 749.88 0.0435 56,917.88 54,441.95 40,824,929.47 1,17
||\018\027\080
VALORPROMEDIODELTERRENO:(Bs/M2) 1,787.85
AREADELTERRENO:(M2) 1,500.00
VALORDELTERRENO:(Bs.) 2,681,775.00
CONVICCIONPARATODOSLOSREFERENCIALES:
AREADECONSTRUCCION=AREADELTERRENO*%CONSTRUCCION
%DECONSTRUCCION=60%DELAREADELTERRENOSEGUNORDENANZAS
||\015
UNOTASMETODOLOGICAS:
|::
3)ESTADODECONSERVACIONYMANTENIMIENTO:Calculadoen
basealaEdadyestadodeConservacindecadaunodelos
referencialescuyaedadapareceenelDocumentode
Propiedad:
ParaaquellosReferencialesquenocitansuedadenel
DocumentodePropiedad,seasumirquetienenlamismaedad
queelinmuebleaseravaluado.
5)VALORACTUALIZADODELACONSTRUCCION:Calculadode
acuerdoalafrmula:
VAC=VR*(1FAC.RossH)
F.C.Ac=IPCABRIL95/IPCreferencial
|::
Donde el IPC correspondiente a Abril de 1.995 se calcula de
acuerdoalIndicepublicadoporelB.C.V.masreciente
(Abril1,995=3,029.7)yelIPCcorrespondienteacada
referencialseestimaparalafechadeprotocolizacindel
DocumentodeCompraventa.
8) FACTOR DECORRECCIONPORAREA:Secalculadeacuerdoa
lafrmulasiguiente:
F.C.Ar=[1A(inmueble)/A(referencial)*0.05]+0.05
9) VALORUNITARIOCORREGIDO:CorrespondealaIncidencia
delTerrenocorregidoporreayactualizadadeacuerdoa
lafrmula:
V.U.C.=I.T.*F.C.Ac*F.C.Ar
||\018
BB)DETERMINACIONDELVALORDECONSTRUCCION
TIPO AREA FACTOR VALOR VALORACT VALORDELA
CONST. CORRECCION REPOSICION CONST. CONSTRUC.
M2 ROSSHEI. Bs/M2 Bs/M2 Bs.
A 930.00 0.1422 56,917.88 48,823.02 45,405,408.60
B 125.00 0.1422 28,000.00 24,017.84 3,002,230.00
VALORTOTALDELACONSTRUCCION: 48,407,638.60
BC)DETERMINACIONDELVALORTOTALDELINMUEBLE:
VALORDELTERRENO:(Bs.) 2,681,775.00
VALORDELACONSTRUCCION:(Bs.) 48,407,638.60
VALORTOTALDELINMUEBLE:(Bs.) 51,089,413.60
Ing.RobertoPiolPuppio
CIV:32.290
SOITAVE:260