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Yoshimura Arquitetura ltda.

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ser reproduzido sem autorizao.
 Orientao para o varejo

Manual de Contratao de Obras

1- INTRODUO

2- OBJETIVO

3- FASE DE PREPARAO

4- PLANEJAMENTO DA OBRA

5- MODALIDADES DE CONTRATAO

6- QUALIFICAO DE FORNECEDORES

7- PROCESSO DE LICITAO

8- INCIO DA OBRA

9- DURANTE AS OBRAS

10- NORMAS, VISTORIAS E LICENAS

11- GARANTIAS E MANUTENO

12- SOBRE FINANCIAMENTO BANCRIO

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Manual de Contratao de Obras

1-Introduo
Fornecedores e profissionais da construo civil acompanharam o acelerado desenvolvimento qualitativo
das instalaes comerciais, entretanto desenvolvem suas atividades praticando hbitos comerciais
bastante variados e nem sempre eficazes.

Este manual elaborado pela Yoshimura Arquitetura de Varejo tem o objetivo de orientar o varejista
quanto ao processo de fornecimento de obras, evitando conflitos e resultados indesejveis.

Caso seu projeto tenha sido realizado pela Yoshimura voc ter todo o apoio para levantar o menor custo
no mercado diante da qualidade esperada, podendo ou no haver a contratao da prpria Yoshimura
enquanto construtora regulamentada e habilitada perante o CREA para realizar obras de pequeno a
grande porte em regime de empreitada global (ver adiante Modalidades de Contratao).

Esperamos contribuir para que voc, varejista, faa a suas contrataes da forma mais
vantajosa para o seu negcio, com economia, segurana, velocidade e qualidade para a
realizao do seu projeto, boa sorte!

2-Objetivo
-Informar prticas adequadas para a contratao eficaz de servios de construo, indicando as diretrizes
bsicas envolvidas ao setor varejista.

3-Fase de preparao
Para iniciar o processo de construo e compras de equipamentos de sua loja, o varejista deve ter o
projeto arquitetnico acompanhado dos projetos complementares como estrutura, eltrica, hidrulica, ar
condicionado, luminotcnica, pra-raios, preveno e combate incndios, entre outros, juntamente com
as respectivas ARTs (Anotaes de Responsabilidade Tcnica) expedidas por arquitetos e/ou engenheiros
conforme exigncia da legislao vigente, sob fiscalizao do CREA - Conselho Regional de Engenharia e
Arquitetura.

No faa projetos grtis com fornecedores antes de definir seu projeto de arquitetura.
Eles so feitos com a finalidade tcnica de detalhar materiais e servios, no para
atender as necessidades do varejista quanto obra com um todo e seu conceito.
Devido a sua natureza de vendas, o projeto gratuito no abranger as discusses necessrias para
resolver todos os aspectos da definio de toda execuo e da elaborao dos projetos tcnicos. Outra
desvantagem importante em usar projetos gratuitos em substituio a um projeto arquitetnico pago a
liberdade relativa do varejista em abrir uma concorrncia equalizada entre vrios fornecedores, gerando
compras sem parmetro de custo, bem como o uso de projetos insuficientemente detetalhados para servir
de base para um contrato de fornecimento da obra por empreitada global ou parcial, podendo levar a
impasses entre varejista e construtora.

Os projetos complementares devem estar compatibilizados com o projeto arquitetnico, para que todas as
interferncias sejam resolvidas antes do incio da obra. muito comum, por exemplo, quando da execuo
da obra, dutos de ar condicionado ou sprinklers ocuparem o mesmo espao que luminrias. Isto ocorre
justamente por falta de compatibilizao dos projetos.
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Manual de Contratao de Obras

Consulte seu arquiteto ou gerenciador sobre a possibilidade de incluir alguns projetos de instalaes no
escopo da construtora. Isso permite concentrar na construtora a responsabilidade pelo desempenho e
garantia dessas instalaes, evitando maiores polmicas sobre a qualidade do projeto. Mesmo nesse caso
dever haver uma compatibilizao dos projetos.

recomendvel que o arquiteto autor do projeto tenha no seu contrato o

acompanhamento dos trabalhos, assumindo uma postura responsvel de auxilio perante
os diversos desafios. Nenhuma alterao de projeto pode ser feita na obra sem seu
prvio conhecimento.

Existe a possibilidade do varejista contratar uma empresa gerenciadora ou profissional gerenciador, ambos
habilitados com CREA, que assuma a intermediao com os fornecedores, desde que esta goze de sua
total confiana, j que nenhum contrato ser capaz de garantir o resultado esperado.

4-Planejamento da obra
A deciso sobre a disponibilidade financeira para execuo da obra j deve ser tomada na fase de projeto
do empreendimento atravs de valores estimativos. O valor das instalaes comerciais so apenas uma
parte do investimento global do empreendimento, alm das obras de construo ou reforma com mobilirio
e outras instalaes, o varejista dever calcular outros custos importantes, como por exemplo: estoque,
capital de giro, informtica, treinamento, propaganda. Por isso, realizar um planejamento cuidadoso
desses custos ir definir se a obra ser financiada por uma instituio financeira ou a vista. A anlise da
disponibilidade financeira deve balizar as decises do projeto arquitetnico e tambm ir ajudar a escolher
a forma de contratao e os prazos desejveis de obras.

O custo de uma obra no ir variar significativamente de acordo com o seu prazo, mas poder ser maior
caso seja necessrio trabalho intensivo e noturno ao invs de trabalho somente diurno. Por outro lado,
realizar uma obra em prazos longos significa perder dinheiro, j que o capital empregado demorar mais
para retornar como investimento. As construtoras tambm aumentam seus custos em obras longas, pois a
mobilizao de canteiro (como a locao de equipamentos) e outros custos operacionais fixos e
administrativos sero maiores.

Lembre-se que somente projetos detalhados viabilizam custos mnimos, j que ser
possvel comparar preos de fornecedores atravs de uma licitao, alm de
proporcionar opcionalmente o financiamento da obra a longo prazo.

O prprio mercado acabou padronizando os prazos de alguns tipos de obras mais comuns:

!Pequenas reformas: at 30 dias.

!Instalaes internas a edifcios prontos, como em shopping center: de 30 a 60 dias.

!Supermercados e grandes lojas com edifcio a construir: de 90 a 180 dias.

!Shopping centers: de 120 dias a 2 anos.

O prazo de execuo da obra depende da modalidade da contratao, o que veremos mais adiante.
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5- Modalidades de contratao
Vamos descrever cada modalidade de contratao que define a relao e o papel entre fornecedores e o
varejista (ou empreendedor).

A-Empreitada Global ou Turn Key

talvez o regime de contratao mais utilizado pelas redes de varejo de grande porte porque concentra
em um nico fornecedor toda a responsabilidade pelo prazo e qualidade da obra, tornando o processo de
contratao mais simplificado e reduzindo os riscos contratuais.

Papel do empreendedor

!Licita a obra, negocia a contratao, remunera a construtora pelo valor total pr-calculado, fiscaliza a
entrega da obra.

Papel do construtor

!Executa a totalidade da obra civil e fornece opcionalmente os equipamentos e mobilirio

!Sub-contrata demais fornecedores, assume a responsabilidade tcnica e garantias de execuo
!Responsabilidade pelo cumprimento de prazos
!Controla o canteiro de obras: guarda de materiais, limpeza e segurana do trabalho

Dicas e informaes importantes

! o regime de contrato que permite maior velocidade na obra

!Possveis conflitos podem surgir quando a construtora cobra gastos extras
!O contrato da obra deve ser baseado no projeto e no no oramento
!Devem haver projetos com timo nvel de detalhamento
!Subordinar os pagamentos s obras, principalmente entrega final
! possvel impor multa em caso de atraso na entrega da obra
!Sugerimos negociar que a responsabilidade pela quantificao dos servios ser da construtora

B- Empreitada Parcial
o modo de contrao onde o empreendedor divide o fornecimento da obra entre vrias partes e por isso
o empreendedor assume o prazo e gerenciamento do canteiro de obras.

Papel do empreendedor: licita a obra em diversas partes, como eltrica, civil e ar condicionado, negocia
com diversos fornecedores, remunera os contratados, fiscaliza a obra, planeja e gerencia o custos e prazo
geral da obra, gerencia o canteiro de obras.

Papel dos fornecedores: fornecem materiais e servios e assumem separadamente a responsabilidade

tcnica, prazo e garantia de cada contrato.

Dicas e informaes importantes

!Esse regime de contratao torna a administrao da obra complexa, pois transfere ao empreendedor a
responsabilidade pelo cumprimento global de prazos, compatibilizao dos servios dentro do
cronograma, e a organizao do canteiro de obras.
!Podem surgir conflitos em determinar qual fornecedor ser acionado em relao a qualidade e a
garantias de obra.
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C- Empreitada a Preos Unitrios

Apesar de tornar impossvel prever custos e prazos pois os fornecedores so remunerados calculando
posteriormente o volume de servios entregues, uma forma eficiente de contratar quando uma obra de
reforma cujo escopo de servios no pode ser claramente definido ou o projeto no possui detalhamento
suficiente para o oramento, por exemplo, em uma pequena recuperao de instalaes muito
deterioradas ou recuperao de incndio.

Papel do empreededor: licita a obra por valor unitrio, sem verificar a quantidade dos servios, negocia e
remunera, fiscaliza a quantidade de servios realizados e sua qualidade.

Papel do construtor

!Executa os servios e faz relatrios de medio para cobrana

!Assume a responsabilidade tcnica e garantias de execuo
!Assume parcialmente a responsabilidade pelo cumprimento de prazos

Dicas

!Deve haver uma medio cuidadosa da quantidade de servios executados

!O custo total da obra torna-se imprevisvel e difcil de ser estimado
!O clculo estimativo de prazo impreciso

D- Obra em Regime de Administrao ou Auto-construo

Esse sistema envolve o trabalho do empreendedor e apresenta grande complexidade operacional, com
maiores riscos contratuais j que na prtica o empreendedor assume o papel do construtor podendo
contratar um profissional habilitado com CREA para ajud-lo.

Papel do empreededor

!Contrata e remunera um administrador de obras habilitado com CREA

!Realiza a compra de materiais e equipamentos
!Planeja custos da obra e o seu cronograma
!Contrata, dirige, fiscaliza e remunera fornecedores e mo de obra
!Assume o prazo total da obra

Papel dos fornecedores

!Fornecem servios com ou sem materiais, assumem garantias parciais de qualidade e prazos

Dicas

!O empreendedor dever dedicar seu tempo para controle e a compra de materiais e servios, sendo
desaconselhvel administrar uma obra quando no h experincia
!Se houver a contratao direta da mo-de-obra, esta dever respeitar a CLT ou os profissionais
contratados devero ter firma ou serem autnomos devidamente inscritos na prefeitura municipal
!Estude a legislao a ser respeitada como se fosse uma construtora
!O prazo deste tipo de obra tende a ser bem mais longo que uma obra contratada por empreitada global
!Se houver a figura de um administrador tenha um contrato especificando direitos e deveres
!Toda obra deve ter responsveis tcnicos com ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica)
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E- Leilo Aberto

Prtica que normalmente feita com lances de preo pela internet, uma forma de contratao arriscada
e que no permite a verificao da consistncia das propostas, desfavorece a qualidade do fornecimento e
at pode gerar a interrupo da obra pela sua inviabilidade econmica. J foi amplamente utilizada no
passado por grandes redes bancrias sem sucesso.

Papel do empreededor

!Monta um processo licitatrio detalhado

!Realiza um leilo ou vivo ou na internet com lances eletrnicos abertos ou semi-abertos aos demais
!Realiza medies da obra e pagamentos empresa vencedora
!Fiscaliza a obra

Papel do construtor

!Assume as mesmas funes de um contrato em regime de Empreitada Global

Dicas

!Empreendedores que praticam esse tipo de contratao devem abrir mo da qualidade

!Crie uma equipe tcnica prpria para realizar uma severa fiscalizao

6- Qualificao de fornecedores
necessrio qualificar os fornecedores antes mesmo de orar a obra, isso reduz drasticamente os
problemas na execuo. recomendado contratar empresas com perfil adequado ao seu tipo e tamanho
de obra, pois cada construtora ou fornecedor possui uma especializao natural. Procure se informar do
diferencial competitivo das construtoras e fornecedores. Visite obras que elas j fizeram na sua rea e
consulte antigos clientes. Verifique a qualificao contbil, fiscal e contratual da mesma, pois o fornecedor
deve ter figura jurdica apta para realizar o servio e ser passvel de responsabilidade por qualquer
prejuzo que venha a causar. Os scios proprietrios, quando em empresa de capital fechado, devem ser
pessoas residentes no Brasil e fisicamente presentes ou prximas a vida da empresa. Empresas de
sociedade annima possuem seus dados na CVM (Comisso de Valores Mobilirios) que podero ser
consultados. A construtora civil deve ser inscrita no CREA e sempre apresentar as ARTs de execuo
(Anotao de Responsabilidade Tcnica junto ao CREA do Estado onde ser feita a obra). Quanto maior a
obra, mais necessria uma verificao mais rigorosa, por exemplo, a construtora dever apresentar a
cpia dos seguintes documentos:

-Carteira do CREA do responsvel, empresa, engenheiro civil ou arquiteto para contratao de obras
-Recibo de pagamento anual do profissional no CREA
-Contrato Social
-ltimo balano patrimonial
-CPF dos proprietrios
-Certides negativas dos impostos mais importantes e de cartrios de protestos
-Currculo ou portiflio de obras

possvel a contratao direta de mo-de-obra por parte do empreendedor caso a obra seja feita por
regime de Administrao ou por Empreitada Parcial, conforme j descrevemos anteriormente, nesse caso
o varejista dever qualificar seus futuros contratados investigando seu portiflio ou histrico profissional.
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7- Processo de licitao
O prximo passo aps qualificar fornecedores montar uma licitao ou concorrncia para fornecimento.
No possvel alcanar custos reduzidos sem esse procedimento e somente atravs dele que se
estabelece um parmetro de alto ou baixo custo. importante ter definido as seguintes etapas:

A- Escopo e planilha base

Para ajudar a obter uma equalizao correta dos preos de concorrncia, o proprietrio pode oferecer
juntamente com os projetos, planilhas descritivas com a listagem dos itens a orar (planilha-base),
propiciando uma comparao de preos mais transparente.

B- Edital
Texto com as condies gerais de oramento e execuo, como prazos e responsabilidades. Relaciona as
condies e infra-estrutura encontradas no local da obra. Pode incluir anexos com declaraes de que o
fornecedor se compromete a manter sigilo do empreendimento.
Define a modalidade de contratao e procedimentos padronizados durante a licitao.

C- Distribuio da licitao
Envio do processo de licitao juntamente com os projetos, de forma clara e objetiva.

D- Recepo de propostas
Organizao criteriosa e sigilosa do recebimento dos oramentos.

E- Administrao de omissos
Reenvio de itens no orados em uma primeira etapa para os participantes da licitao modificar seus
oramentos. Isso pode ser feito com todas ou somente com as melhores empresas que apresentarem a
melhor proposta.

F- Equalizao de propostas
Planilha comparativa de preos entre fornecedores, excluindo ou consertando preos e quantidades fora
do desvio-padro em cada servio orado (os preos ou quantidades altas ou baixas demais em relao
aos demais so descartados ou revistos)

G- Anlise tcnica das propostas

Anlise da qualidade e abrangncia dos oramentos sem levar em conta seu valor, devendo-se anular
propostas que demonstrarem falta de qualidade na quantificao ou no entendimento do projeto.

H- Anlise comercial das propostas

Anlise de oramentos somente pelo seu valor, devendo-se anular propostas que tiverem valores muito
abaixo ou acima da mdia dos demais correntes (mantendo as propostas dentro do que chamado
tcnicamente de desvio-padro).

I- Seguros
Anlise de riscos e da necessidade de impor seguros por conta da construtora ou do empreendedor, por
exemplo, seguro de Risco Civil Cruzado-RCC (para seguro durante a execuo) ou seguro financeiro do
contrato atravs de Carta-Fiana ou Carta-Garatia (para ressarcimento do empreendedor em caso de no
cumprimento do contrato). muito recomendvel contratar seguros quando a obra ocorrer de forma
prxima ao pblico ou representar maior risco de engenharia. Para validao do seguro necessrio que
os projetos e a obra estejam totalmente regularizados, e toda a documentao tcnica envolvida coerente
com as situaes reais dos contratos e da execuo.
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J- Impostos
Anlise de tributos e forma de arrecadao. Procedimentos entre contratante e contratado. Se for
previamente combinado os materiais podem ser comprados em nome do varejista a fim de evitar
bitributao. Em imveis novos negociar previamente o pagamento do ISS necessrio para liberar a
Habite-se no final da obra.

K- Negociao
Somente aps definir as etapas anteriores que se deve iniciar a discusso do preo. Alguns itens do
edital podem ser negociados para reduo de custos, como por exemplo forma de pagamento.

L- Contrato
Redao de contrato incluindo direitos e deveres de contratantes e contratados, de acordo com o regime
de contratao escolhido. No existe no mercado um modelo de contrato usual, sendo recomendvel um
contrato claro e simplificado que se opoie no direito e no dever implcito de cada parte, ou que se faa uma
consulta especializada para cada caso. De qualquer forma, o aceite do empreendedor verbal ou em um
pedido j uma forma de contrato e deve, portanto, receber toda ateno quanto aos seus termos.

8- Incio da obra
Para iniciar a obra necessrio ter aprovadas as licenas e alvars exigidos pelos rgos competentes.
Na obra deve ser arquivado a cpia dos principais documentos para auxiliar a execuo e para eventuais
fiscalizaes oficiais: projetos, memoriais descritivos, ARTs de projetos e execuo, alvar de obras, entre
outros. Alguns servios devem ser providenciados com antecedncia, como a ligao corretamente
dimensionada de pontos de gua, fora eltrica e esgoto, pois dependem de terceiros.

9- Durante as obras
De acordo com a forma de contratao da construtora devero ser feitos os seguintes controles:

A- Fiscalizao e controle tecnolgico

!Verificao da qualidade e cumprimento do cronograma para liberao de pagamentos
!Em obras de maior porte recomendvel manter um dirio de obra atualizado.
!Os programas de qualidade com certificao s construtoras em maior uso no Brasil tais como o ISO-
9000 e o PBQP-H (Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade na Habitao) possuem
mecanismos de preveno de problemas e controle da qualidade da execuo
!Em obras de maior porte pode-se contratar a rotina de controle tecnolgico em laboratrio.

B- Alteraes de projeto e servios extras

!Quando h aumento de custos, recomendamos que todos os servios extras somente sejam feitos
mediante uma prvia autorizao por parte do empreendedor, que poder consultar seu arquiteto a
respeito da melhor soluo para contornar problemas.

C -Programao da inaugurao
!Realizar o acompanhamento detalhado do cronograma para programar eventos ligados a inaugurao
do empreendimento. Verificar entregas finais e confirmao caso a caso.

D- Entrega provisria da obra

Um pouco antes do prazo final de entrega da obra, o empreendedor deve realizar uma vistoria com um
"check-list" de todas as pendncias para serem providenciadas.

E- Entrega final da obra

Verificao do cumprimento do"check-list". Somente aps essa entrega que a liquidao dos
pagamentos poder ser liberada. Deve ser encomendado ao executor os projetos de "as biult", ou seja, o
registro em projeto do que foi realmente executado.
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Manual de Contratao de Obras

10- Normas, vistorias e licenas

A- Documentos
Durante a obra devem ser arquivadas no canteiro de obras as cpias de projetos e todos os documentos
envolvidos a fim de esclarecer qualquer dvida durante uma eventual fiscalizao por rgo competente.

B- Vistorias
Seja em um Shopping Center ou perante a Prefeitura Municipal, poder ser necessria uma vistoria da
obra na sua concluso, que dever contar com presena do engenheiro ou arquiteto responsvel pela sua
execuo.

C- Licenas e alvars
H uma variedade de normas e procedimentos para regularizao previa ou posterior a obra. O principal
deles o alvar de construo, ampliao ou reforma, que ser expedido pela Prefeitura atravs da
apresentao dos projetos legais, propondo o empreendimento com atividade e caractersticas
compatveis com a respectiva rea no zoneamento urbano. Outro que merece ateno a licena
ambiental, que pode ter restries se a rea for de proteo ambiental ou houverem rvores e cursos de
gua no terreno. Para citar outros rgos importantes: Vigilncia Sanitria, concessionrias de
fornecimento de gua e luz, licenas de publicidade em via pblica, Corpo de Bombeiros, ANP (no caso de
postos de combustveis), INFRAERO (no caso de edificaes nas proximidades de aeroportos). Para cada
um desses rgos importante consultar o prprio setor de atendimento ou um especialista. Infelizmente,
algumas normas so bastante confusas e dependem da interpretao de cada um. Um grande obstculo
geralmente a falta de colaborao por parte das autoridades, que muitas vezes tem como filosofia multar e
embargar no lugar de orientar e educar.

D- Habite-se
Para retirar o "habite-se" de imveis novos, o empreendedor deve apresentar vrios documentos na
Prefeitura Municipal, como a comprovao do pagamento do ISS dos operrios durante as obras, de forma
que as empresas construtoras devero fornecer a comprovao de pagamento desse imposto na
matrcula prvia da obra junto ao Ministrio da Fazenda. O recolhimento de uma s vez do ISS no fim da
obra poder ser calculado pela rea do imvel, estimando-se a quantidade de mo-de-obra necessria
para sua realizao.

E- Obras em Shopping Centers

Em obras de lojas em Shopping Center, recomendamos seguir rigorosamente as normas de
precedimentos do prprio Shopping mesmo antes de comear a obra, evitando maiores problemas. Na
negociao do ponto verificar se o Shopping Center fornecer toda a infra-estrutura instalada no local
dimensionada para o funcionamento do empreendimento, tais como a carga eltrica com cabo alimentador
e medidor adequado, ponto de esgoto (no caso de restaurante), ponto de antena externa (no caso de lojas
de eletrodomsticos), tubulao de alimentao do sistema de ar condicionado. Esta precauo poder
evitar o pagamento futuro da instalao dessa infra-estrutura.

F- Segurana no trabalho
A responsabilidade em caso de acidente de trabalho no restrita apenas construtora ou responsvel
tcnico, podendo ser extendida tambm ao contratante da obra. Em toda obra deve ser observada a
norma regulamentadora n 18 do Ministrio do Trabalho (NR-18). Os operrios devem usar Equipamentos
de Segurana Individual-EPI (capacete, camiseta, cala, bota e dependendo da funo luvas, culos,
protetor auricular e cinto de proteo), o local deve ser limpo constantemente para evitar escorreges e
ferimentos, bem como sempre deve existir extintores de incndio carregados. No caso de obras de grande
porte sempre haver a necessidade do envolvimento em obra de um tcnico ou engenheiro de segurana
do trabalho, para regularizar alguns procedimentos. O mais importante deles o PCMAT (Programa de
Condies e Meio Ambiente de Trabalho na Indstria da Construo) para obras com 20 trabalhadores ou
mais (Portaria 3214/78 do Ministrio do Trabalho e Emprego.
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G- Direitos do trabalhador
Todos os contratos e subcontratos entre empreendedor e construtora, bem como entre construtora e sub-
contratados, devem estar arquivados e a cpia a disposio no canteiro de obras, devendo haver o
recolhimento de tributos sobre todos os operrios e estabelecida a clara relao entre cada funcionrio e
sua respectiva empresa contratante.

H- CREA Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura

O CREA do Estado onde est a obra poder exigir o recolhimento da taxa da anuidade dos profissionais
responsveis, bem como todas as ARTs de todos os itens e instalaes em projetos e execuo, sob pena
de multas e outras sanses, lembrando a atuao cada vez mais ostensiva da fiscalizao deste rgo
federal.

11- Garantias e manuteno

Sempre motivo de dvidas, as garantias de obra iro depender do regime de contratao da obra. No caso
de obra a Empreitada Global ou Empreitada a Preos Unitrios, cabe a construtora e no aos seus sub-
contratados a responsabilidade imediata pelo atendimento das garantias de obra, mobilirio e
equipamentos, no devendo o empreendedor/varejista aceitar tratar esse assunto diretamente com os
fornecedores.
No caso de Contrato de Administrao, Auto-construo e Empreitada Parcial, a garantia recai diretamente
sobre os fornecedores contratados pelo empreendedor, sendo mais complicada a exigncia dos direitos
pois envolve o relcionamento direto com cada setor especializado.
As garantias sempre tero maior aplicabilidade com o arquivamento constante de comprovantes, tais
como contratos, pedidos, termos de garantia, recibos e notas fiscais de todos os servios e materiais.
Dependendo do problema com garantia, pode vir a ser objeto de reclamao no PROCOM e ao civil,
devendo o empreendedor se cercar de todos os elementos para a ao, como fotografias, laudos,
comprovao da reclamao junto ao fornecedor. Parte dos problemas que ocorrem no mercado de
construo se deve a indulgncia dos empreendedores em relao a exigncia dos seus direitos.

Basicamente, a garantia de obra civil est regulamentada no artigo 1245 do Cdigo Civil
(Lei n 3071, de 1 de janeiro de 1916), porm j se encontra em tramitao a aprovao
da ampliao destas garantias, de 5 para 10 anos. Do ponto de vista jurdico, entretanto,
a estabilidade da obra, desde que sob manuteno peridica, tem garantia ilimitada, j
que um acidente em decorrncia da m execuo poder culpar o executor a qualquer
tempo.

Problemas com materiais de construo como azulejos, tintas e outros so bastante comuns e regidos
pelo CDC- Cdigo de Defesa do Consumidor, cabendo ao fabricante ou importador ressarcir prejuzos e
efetuar a troca do material em caso de comprovao da m qualidade do material.

Garantia de mobilirio, vidros e comunicao visual podem ser objetos de termos

especais do contrato ou regidos tambm pelo CDC-Cdigo de Defesa do Consumidor.
Nesse caso a reclamao dever ser feita por escrito em um prazo de at 90 dias e o
fornecedor ter que resarcir o cliente por todos os prejuzos que causar.
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Manual de Contratao de Obras

Quanto a equipamentos mecnicos como mquina de ar condicionado, frio alimentar, elevadores e

geradores, recomendvel estabelecer, desde a inaugurao, um contrato de manuteno preventiva a
fim de detectar defeitos relacionados a garantia do equipamento sem anular as garantias junto ao
fabricante. Para a preservao das garantias tambm necessria a instalao desses equipamentos por
empresas ligadas aos fabricantes ou pelos prprios fabricantes, sendo que os executores da obra devem
evitar assumir riscos, como transportar ou montar elementos sob garantia de instalao.
Componentes eltricos e hidrulicos devem estar descriminados em projeto como de boa qualidade,
certificados pelo selo do INMETRO, evitando prejuzos com a m qualidade do material, sendo tambm
regidos pelo CDC. As lmpadas entretanto, podem ter vida til muito variada e sua garantia, na prtica, se
limita ao momento da instalao, sendo ainda mais recomendvel a compra de produtos de boa qualidade.

12- Sobre financiamento bancrio

Mais e mais empreendimentos varejistas esto sendo criados por meio de financiamentos bancrios.
Existem atualmente vrias opes de financiamento para amplas faixas de valores com juros
historicamente atraentes. Vamos exemplificar a linhas do BNDES Automtico, FINAME, Carto BNDES
entre muitas outras oferecidas por vrios bancos em apoio ao varejista, sem contar as opes regionais,
como por exemplo o FNO oferecido pelo Banco da Amaznia.

Porm existem detalhes que valem a pena examinar:

1-Os prazos prometidos pelos bancos so irreais para a liberao dos financiamentos. Alguns orientam o
investidor que o prazo gira em torno de 60 dias, mas podemos considerar pelo menos 3 vezes mais que
isso quando a linha de crdito estiver condicionada ao exame de um projeto (arquietnico e financeiro).

2-Os varejistas muitas vezes no contratam profissionais de arquitetura e engenharia com o devido
conhecimento e experincia para lidar com as longas listas de exigncias bancrias para a anlise do
projeto, considerando que a maioria dos profissionais de projeto no contratada para realizar o seu
planejamento, alm de entregar um projeto detalhado, dever gerenciar oramentos detalhados de mo de
obra e materiais, cronogramas fsicos e financeiros, licitaes de equipamentos, administrao dos
projetos tcnicos, entre outros detalhes que tornam-se importantes no caso de um financimento ligado ao
projeto.

3-Alguns empreendedores que recorrem pela primeira vez ao financiamento de obra no possuem
contadores ou administradores contratados com o hbito de montar o projeto financeiro exigido por
algumas linhas de financiamento, que deve ser feito com uma certa formalidade especfica para este fim.
Essa falta de experincia pode gastar tempo precioso, levando por vezes a desistncia do processo.

4-Muitos varejistas simplesmente no conseguem chegar a um projeto detalhado qualquer, finalizado e

orado porque no tem uma cultura de organizao ao contratar processos de projeto, pois muitos ainda
possuem o hbito de fazer mudanas de projetos a qualquer momento ou em etapas e negociar
fornecedores de ltima hora, sem contar que muitos no tem o hbito de desembolsar somas para a
relizao de todos os projetos envolvidos, arquitetura, instalaes eltricas, projeto hidro-sanitrio,
estrutural, preveno e combate a incndios, sondagem do terreno e levantamento topogrfico, entre
outros. Somente projetos aprovados na instncia municipal, finalizados e completos com toda
documentao podem ser finaciados pela maioria das linhas de longo prazo, especialmente no BNDES.

Por isso existe a realidade que apenas fazer um projeto no suficiente para se iniciar uma obra quando
h a inteno de buscar financiamento especfico para este fim.

Passos bsicos para financiar uma obra:

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Manual de Contratao de Obras

1-Conceituar o perfil do negcio e definir um perfil de ponto comercial

2-Contratar uma empresa especializada em projetos
3-Comprar o imvel ou terreno de forma vivel quanto a proposta do negcio e que atenda ao cdigo de
obras e zoneamento municipal
3-Fazer estudos de arquitetura
5-Realizar o planejamento completo do empreendimento, rea, custo previsto, faturamento previsto,
resultado lquido, prazo de retorno, entre outros dados
4-Contratar um consultor especializado em projetos para financiamento ou utilizar a empresa de projetos
para trabalhar com o auxlio da estrutura administrativa do varejo
5-Fazer uma pr consulta ao agente financeiro quanto ao crdito disponvel
6-Levantar os bens que podero ser apresentados como garantia
7-Avaliar se o crdito disponvel viabiliza o negcio
8-Realizar os projetos executivos e complementares, obtendo o alvar municipal de obras
9-Montar cronogramas, memoriais descritivos, juntar documentos dos projetistas tcnicos, alvars,
licenas ambientais, licena do bombeiro, entre outros documentos
10-Realizar oramentos
11-Realizar o projeto de viabilidade financeira citando dados do projeto e do contexto do negcio,
juntando os documentos necessrios de acordo com o agente financeiro
12-Unir todos os documentos e projetos para dar entrada para anilise final
13- Aps aprovao do pedido de financiamento, contratar a construtora e realizar compras
14-Iniciar a obra organizando notas fiscais e evitando mudanas de projeto
15-Manter uma rgida fiscalizao sobre prazos e documentos especialmente os fiscais
16-Ao terminar a obra providenciar o habite-se
 Reviso 2 - janeiro de 2011
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