Anda di halaman 1dari 43

BAB II

KAJIAN TEORI

JENIS-JENIS BUKTI AUDIT


Bukti audit merupakan informasi yang dikumpulkan dan digunakan oleh auditor untuk
mendukung suatu laporan keuangan yang diperiksa, dan pada akhirnya digunakan sebagai
dasar untuk menyatakan pendapat ( Audit Opinion).
Bukti audit terdiri dari 9 jenis, dan dikelompokkan menjadi 2 bagian, yaitu:
1. Bukti Akuntansi
Bukti Akuntansi terdiri dari 2 jenis, antara lain:
a. Catatan Akuntansi
Catatan akuntansi merupakan sumber data sebagai dasar pembuatan laporan keuangan,
seperti jurnal, dan sebagainya. Oleh karena itu, catatan akuntansi dipergunakan oleh auditor
sebagai bukti untuk mendukung laporan keuangan yang diperiksa.
b. Bukti Pengendalian Internal
Pengendalian internal merupakan bukti yang paling kuat di dalam melaksanakan audit.
Sebab, dari kuat atau lemahnya pengendalian internal lah seorang auditor mendapatkan
indikator seberapa banyak bukti yang harus dikumpulkan. Misalnya, apabila risiko
pengendalian internal tinggi, itu artinya risiko audit yang direncanakan harusnya rendah.
2. Bukti Pendukung / Bukti Informasi Penguat
Bukti Pendukung terdiri dari 6 jenis, antara lain:
a. Bukti Dokumenter
Bukti dokumenter terbagi menjadi beberapa bagian:
Bukti yang dibuat pihak luar dan dikirim langsung kepada auditor
Bukti yang dibuat pihak luar dan dikirim kepada auditor melalui klien
Bukti yang dibuat dan disimpan klien
Bukti yang pertama memiliki kredibilitas lebih tinggi dari bukti kedua dan begitu juga
dengan bukti kedua terhadap bukti ketiga.
b. Bukti Fisik
Bukti fisik merupakan bukti yang diperoleh auditor secara langsung melalui pemeriksaan
fisik di dalam proses audit. Contohnya pemeriksaan fisik persediaan secara langsung oleh
auditor. Bukti ini merupakan salah satu bukti yang paling akurat di dalam audit.
c. Bukti Matematis
Bukti matematis merupakan bukti yang diperoleh auditor melalui perhitungan langsung,
misalnya footing untuk penjumlahan vertikal, dan cross footing untuk penjumlahan secara
horizontal.
d. Bukti Rasio/Perbandingan
Bukti rasio merupakan bukti yang diperoleh auditor melalui penggunaan rasio seperti rasio
likuiditas, profitabilitas, solvabilitas, quick ratio, dan sebagainya.
e. Bukti Spesialis/Surat Pernyataan Tertulis
Bukti surat pernyataan tertulis merupakan bukti yang diperoleh auditor melalui sumber
eksternal. Surat pernyataan tertulis ini misalnya surat teknisi, ahli bangunan yang
berhubungan dengan klien.
f. Bukti Lisan/Wawancara
Bukti lisan merupakan bukti yang dikumpulkan oleh auditor secara langsung kepada objek
yang ingin dimintai bukti, misalnya wawancara dan sebagainya.

JENIS-JENIS PROSEDUR AUDIT


Prosedur audit merupakan tindakan yang dilakukan oleh auditor dalam mengumpulkan bukti
audit. Prosedut audit terbagi dalam 10 jenis yaitu:
1. Inspeksi
Pemeriksaan rinci terhadap suatu dokumen dan kondisi fisik yang memiliki kaitan dan
memiliki probabilitas menghasilkan bukti untuk mendukung laporan keuangan.
2. Observasi/Pengamatan
Prosedur audit untuk melihat dan menyaksikan suatu kegiatan yang berhubungan dengan
proses pengumpulan bukti.
3. Permintaan Keterangan (Enquiry)
Merupakan prosedur audit untuk memintai keterangan yang dilakukan oleh auditor terhadap
objek yang dianggap memiliki informasi.
4. Konfirmasi
Merupakan penyelidikan yang dilakukan auditor untuk memintai keterangan melalui pihak
ketiga untuk mendapatkan bukti.
5. Penelusuran (tracing)
Penelusuran merupakan proses pengumpulan bukti yang dilakukan oleh auditor dari dokumen
ke catatan akuntansi.
6. Pemeriksaan bukti pendukung (vouching)
Berbeda dengan tracing, vouching merupakan proses pengumpulan bukti yang dilakukan
auditor dari catatan akuntansi ke dokumen. Jadi vouching merupakan kebalikan dari tracing.
7. Perhitungan (Counting)
Prosedur ini merupakan penghitungan fisik yang dilakukan auditor di dalam pemeriksaan
untuk mendapatkan bukti. Misalnya penghitungan fisik dari jumlah persediaan akhir.
8. Scanning
Scanning merupakan review atau penelaahan secara cepat terhadap dokumen, catatan, dan
lain untuk menemukan unsur-unsur yang bisa digunakan sebagai bukti di dalam pemeriksaan.
9. Pelaksanaan ulang (reperforming)
Proses ini merupakan pengulangan pekerjaan yang dilakukan oleh auditee untuk mencari
apakah ada hal-hal yang bisa dikategorikan sebagai bukti di dalam pemeriksaan.
10. Computer-assisted Audit Techniques
Proses ini dilakukan apabila catatan akuntansi klien direkam atau disajikan dalam media
elektronik dan sebagainya.
Real Estate

Pengertian Real Estate

Larry E Wofford dan Terrence M. Clauretie dalam Real estat (1995) mengemukakan bahwa
Real estat is defined as land and everyting, natural or of human construction, attachet to it.

Dari pengertian diatas, jelaslah yang dimaksud real estate adalah tanah dan segala sesuatunya,
bangunan ataupun properti lainnva yang melekat. Sementara menurut Joseph W. hierl (1964)
dalam Hidayat (1999) Real estate firm engage in selling and leasing various types of
properties, exhange properties, managing properties, apprising, financing and refinancing,
home building, remodeling,

and modernizing and insuranse.

Dari pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa perusahaan real estate adalah perusahaan
yang usahanya menilai, membiayai, membangun rumah yang kemudian dijual atau
disewakan.

Aktivitas pengembangan subsektor industri Real Estate adalah kegiatan perolehan tanah
untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan
industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan,sebagai satu kesatuan
atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan ini juga mencakup perolehan kapling
tanah untuk dijual tanpa bangunan.

Secara spesifik, aktivitas subsektor industri Real Estate lebih mengarah pada kegiatan
pengembangan perumahan konvensional berikut sarana pendukung berupa fasilitas umum
dan fasilitas sosial. Di sisi lain, aktivitas subsektor industri properti lebih mengarah pada
kegiatan pengembangan bangunan hunian vertikal (antara lain apartemen, kondominium,
rumah susun), bangunan komersial (antara lain perkantoran, pusat perbelanjaan) dan
bangunan industri.

Dari segi pengelolaan, subsektor industri Real Estate cenderung lebih bebas karena adanya
pemindahan hak kepemilikan dari pengembang kepada pemilik bangunan (penghuni
pemukiman) sehingga pemeliharaan dan pengelolaan bangunan diserahkan sepenuhnya
kepada pemilik yang bersangkutan, sedangkan subsektor industri properti lebih memiliki
ketergantungan dalam hal pemeliharaan dan pengelolaan bangunan miliknya.

Dari segi pendapatan, pendapatan subsektor industri Real Estate diperoleh dari penjualan dan
peningkatan harga tanah, sedangkan pendapatan subsektor industri properti berasal dari
penjualan, penyewaan, pengenaan service charge, dan lain-lain.

Pihak-Pihak Yang terlibat dalam Real Estate

Developer ialah pihak pengembang yang mengawali pembangunan usaha real estate.

Kontraktor ialah pihak yang melaksanakan pembangunan fisik usaha real estate.

Konsultan ialah tempat developer melakukan konsultasi terhadap hal-hal yang


berkaitan dengan real estate.

Advokat ialah pihak yang mengurusi masalah hukum usaha real estate.

Manajemen Pembiayaan ialah pihak yang mengurusi keuangan.

Broker/pialang ialah pihak yang mempertemukan penjual dengan pembeli usaha real
estate.

Inverstor ialah pihak yang mendanai usaha real estate dengan mengharapkan
keuntungan real estate.

Perbankan ialah media yang digunakan oleh broker/pialang dalam melakukan


transaksi dengan si pembeli.

Dalam usaha real estate, Investor mendanai permodalan developer untuk mengadakan sebuah
proyek. Developer sendiri, dalam menjalankan kegiatannya dibantu oleh konsultan dan
advokat. Konsultan yang dimaksud di sini adalah tempat konsultasi permasalahan yang
menyangkut fisik proyek. Sedangkan advokat lebih menekankan pada aspek hukum dan
legalitas.

Kelompok-kelompok Terkait
1. Kelompok Infrastruktur Publik/Public Infrastucture Group

Kelompok Infrastruktur Publik yang merupakan kisaran jasa yang variatif yang biasanya
disediakan sector public (pemerintah) dengan maksud agar pembangunan real estate dapat
berjalan secara efisien. Di dalamnya termasuk pembangunan jalan-jalan, system transportasi,
fasilitas komunikasi, ketentuan yang berkenaan dengan air PAM/air tanah, listrik, drainase,
dan sebagainya.

2. Kelompok Pengembang/ Space Production Group dalam Real Estate.

Space Production Group yang merupakan kelompok yang terdiri dari 3 kelompok kecil utama
yaitu skills, material dan capital (modal). Skills dalam hal ini adalah semua perdagangan dan
profesi yang memberikan sumbangan terhadap pembangunan dan beroperasinya real estate
seperti surveyor, broker, manajer, arsitek, pengacara, penilai, agen pemasaran, dan pedagang
yang berskala besar. Material terdiri dari orang-orang yang bertanggung jawab terhadap
produksi dari semua komponen pembangunan real estate mulai dari tanah dan semen, sampai
dengan sistem manajemen pembangunan yang rumit dan memerlukan keahlian. Capital yang
disediakan di pasar real estate dapat tersedia dalam berbagai bentuk yang berbeda, dari kredit
yang diberikan oleh perorangan, fasilitas overdraft, KPR, penggunaan ruangan secara
bersama-sama dan sebagainya.

3. Pengguna Ruangan di Masa yang Akan Datang/Future Users

Future Users adalah mereka yang membentuk permintaan atas properti dimasa yang akan
datang. Gejala itu dicerminkan pada perubahan yang bersifat progresif pada penggunaan real
estate, seperti perubahan atas perumahan ke dalam perkantoran yang akan menyebabkan
pembangunan kembali sebagai bagian dari suatu komplek bangunan komersial. Penilai harus
waspada terhadap bekerjanya unsur semacam itu karena gejala semacam itu akan
menyebabkan terjadinya kekuatan dinamis yang besar di dalam pasar.

4. Kelompok Pengguna Ruangan/Colective Users

Coollective users dalam real estate merupakan kelompok yang membentuk suatu kesatuan
agar memperoleh suatu tujuan tertentu atau keuntungan yang berhubungan dengan
penggunaan ruangan. Misalnya, kelompok pemrotes menghalangi suatu pembangunan
perumahan atau real estate yang akan mengancam bisnisnya, pengembang pasar yang besar
sering membentuk kelompok industri untuk mengamankan baik secara politis maupun untuk
memperoleh keuntungan ekonomis, dan sebagainya

5. Pemakai Ruangan/Space Consumer

Space consumer dibagi kedalam 3 kategori, yaitu space users, collective users, dan future
users. Space users adalah mereka yang menginginkan membeli semua real estate yang
disewakan. Ketika mereka berada pada posisi untuk membeli ruangan, mereka akan
mengkajinya dan menilai semua kemungkinan yang ada pada daerah sasaran. Beberapa
penggunaan ruangan tersebut akan memakan biaya tinggi, sedang yang lainnya akan berbiaya
rendah, dan pilihan akan merupakan sebuah trade off yang diperoleh dari penggunaan
potensial. Contohnya, pengusaha kecil akan memulai usahanya dengan menggunakan ruang
usaha dengan biaya rendah, letak yang kurang strategis dan lingkungan yang kurang
menyenangkan. Dengan berkembangnya bisnis dan meningkatnya kekayaan, faktor lain akan
dipertimbangkan seperti prestise, promosi dan sebagainya. Pemikiran yang demikian juga
akan berlaku pada pembeli rumah.

Risiko Industri

Siklus operasi normal perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari satu tahun

dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang cukup tinggi. Banyak risiko yang mungkin
timbul dalam aktivitas subsektor industri Real Estate, di antaranya adalah:

1. Risiko Keberadaan Tanah

Risiko atas keberadaan tanah yang dikembangkan dapat disebabkan oleh :

1. Kelangkaan tanah;

2. Ketergantungan pada kebijakan pemerintah dalam pengembangan perumahan


masyarakat.

3. Risiko Gugatan hukum

Dalam proses pembebasan tanah, kemungkinan akan timbul sanggahan-sanggahan atas


keabsahan hak atas tanah, antara lain disebabkan karena Indonesia menganut sistem negatif
untuk sistem pendaftaran tanah. Untuk mengurangi timbulnya sengketa tanah, dalam
melakukan pembebasan tanah perusahaan subsektor industri Real Estate harus bertindak hati-
hati dengan meneliti kebenaran dan keaslian dokumen-dokumen tanah pada instansi yang
berwenang serta wajib mengadakan pemeriksaan fisik tanah.

3. 3. Peraturan Pihak Terkait

Industri Real Estate memiliki posisi yang strategis berkaitan dengan pemenuhan
kebutuhan dasar masyarakat dan pelaku bisnis serta keterkaitannya dengan masalah
lingkungan dan politik sehingga menjadi obyek regulasi. Keberadaan dan perubahan dalam
regulasi ini akan secara langsung mempengaruhi operasi industri ini.

4. Risiko berfluktuasinya nilai tukar rupiah

Sebagaimana dalam industri lain, perusahaan memiliki risiko mengalami kerugian atas
transaksi valuta asing (misal : pembelian peralatan untuk pembangunan dan bahan baku
dalam valuta asing secara kredit) yang terjadi karena perubahan naiknya kurs valuta asing.

5. Risiko Pemogokan atau kerusuhan (riot)

Terjadinya pemogokan atau kerusuhan (riot) dapat terjadi antara lain karena ketidakpuasan
karyawan terhadap kompensasi yang diterima, kondisi perekonomian, atau kondisi politik
yang tidak stabil.

6. Risiko leverage (leverage risk)

Risiko-risiko yang terkait pada kewajiban perusahaan karena pendanaan yang berasal dari
luar perusahaan (external financing).

7. Risiko tidak tertagihnya piutang (accounts receivable risk)

Risiko yang muncul karena rendahnya kolektibilitas piutang. Risiko ini terkait langsung pada
subsektor industri Real Estate karena sistem penjualan pada subsektor industri Real Estate
umumnya dilakukan secara kredit.

8. Risiko Bencana Alam


Terjadinya bencana alam dapat menyebabkan nilai wajar dari persediaan

perusahaan mengalami penurunan.

Pedoman Laporan Keuangan Pada Perusahaan Real Estate

Pedoman Penyajian dan Pengungkapan Laporan Keuangan Emiten atau Perusahaan Publik
dimaksudkan untuk memberikan suatu panduan penyajian dan pengungkapan yang
terstandarisasi dengan mendasarkan pada prinsip-prinsip pengungkapan penuh (full
disclosure), sehingga dapat memberikan kualitas penyajian dan pengungkapan yang memadai
bagi pengguna informasi yang disajikan dalam pelaporan keuangan. Laporan keuangan harus
cukup informatif untuk mempengaruhi pertimbangan dan keputusan seorang pemakai yang
berpengetahuan.

Prinsip pengungkapan penuh (full disclosure) mengakui bahwa penyajian jumlah dan sifat
informasi dalam laporan keuangan harus memenuhi kaidah keseimbangan antara biaya dan
manfaat.

Pedoman Umum

1. Tujuan Laporan Keuangan

Tujuan laporan keuangan adalah untuk memberikan informasi tentang posisi keuangan,
kinerja, perubahan ekuitas dan arus kas perusahaan yang bermanfaat bagi sebagian besar
pengguna laporan dalam rangka membuat keputusan-keputusan ekonomi serta menunjukkan
pertanggung-jawaban (stewardship) manajemen atas penggunaan sumber-sumber daya yang
dipercayakan kepada mereka.

Tanggung Jawab atas Laporan Keuangan

Manajemen Emiten atau Perusahaan Publik bertanggung jawab atas penyusunan

dan penyajian laporan keuangan.

Komponen Laporan Keuangan


Laporan keuangan yang lengkap terdiri dari:

1. Neraca,

2. Laporan Laba Rugi,

3. Laporan Perubahan Ekuitas,

4. Laporan Arus Kas, dan

5. Catatan atas Laporan Keuangan.

Bahasa Laporan Keuangan

Laporan keuangan harus dibuat dalam bahasa Indonesia. Jika laporan keuangan juga dibuat
selain dalam bahasa Indonesia, maka laporan keuangan tersebut harus memuat informasi
yang sama.

Dalam hal terdapat perbedaan penafsiran akibat penerjemahan bahasa, maka yang digunakan
sebagai acuan adalah laporan keuangan dalam bahasa Indonesia.

Mata Uang Pelaporan

Mata uang pelaporan perusahaan Indonesia adalah Rupiah. Perusahaan dapat menggunakan
mata uang lain selain rupiah sebagai mata uang pelaporan hanya apabila mata uang tersebut
memenuhi kriteria mata uang fungsional.

Periode Pelaporan

Tahun buku perusahaan mencakup periode satu tahun. Apabila, dalam keadaan luar biasa,
tahun buku perusahaan berubah dan laporan keuangan disajikan untuk periode yang lebih
panjang atau pendek dari periode satu tahun maka sebagai tambahan terhadap periode
cakupan laporan keuangan, perusahaan harus mengungkapkan:

1. Alasan perubahan tahun buku;

2. Alasan penggunaan tahun buku yang lebih panjang atau pendek dari periode satu
tahun; dan
3. Fakta bahwa jumlah komparatif dalam laporan laba rugi, laporan perubahan ekuitas,
laporan arus kas, dan catatan atas laporan keuangan tidak dapat diperbandingkan.

4. Penyajian Secara Wajar

5. Laporan keuangan harus menyajikan secara wajar posisi keuangan, kinerja keuangan,
perubahan ekuitas, dan arus kas perusahaan dengan disertai pengungkapan dalam
catatan atas laporan keuangan, sesuai dengan PSAK.

6. Informasi lain yang diharuskan dan dianjurkan untuk diungkapkan sesuai laporan
keuangan, serta yang sesuai dengan praktik akuntansi yang lazim berlaku di pasar
modal tetap dilakukan untuk menghasilkan penyajian yang wajar walaupun
pengungkapan tersebut tidak diharuskan oleh PSAK.

7. Penyajian aktiva dan kewajiban tidak dikelompokkan menurut lancar dan tidak lancar
(unclassified) karena penentuan siklus operasi normal perusahaan pengembang
seringkali merupakan proses yang rumit.

8. Saldo transaksi sehubungan dengan kegiatan operasi normal perusahaan, disajikan


pada neraca secara terpisah antara pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa
dengan pihak ketiga pada masing-masing akun.

9. Laporan laba rugi perusahaan disajikan sedemikian rupa yang menonjolkan berbagai
unsur kinerja keuangan yang diperlukan bagi penyajian secara wajar. Perusahaan
menyajikan di laporan laba rugi, rincian beban dengan menggunakan klasifikasi yang
didasarkan pada fungsi beban di dalam perusahaan, sedangkan pada catatan atas
Laporan Keuangan beban tersebut dirinci menurut sifatnya.

10. Setiap komponen laporan keuangan harus diidentifikasi secara jelas. Di samping itu,
informasi berikut ini disajikan dan diulangi pada setiap halaman laporan keuangan:

Nama perusahaan pelapor atau identitas lain;

Cakupan laporan keuangan, apakah mencakup hanya satu entitas atau beberapa
entitas;
Tanggal atau periode yang dicakup oleh laporan keuangan, mana yang lebih tepat bagi
setiap komponen laporan keuangan;

Mata uang pelaporan; dan

Satuan angka yang digunakan dalam penyajian laporan keuangan.

g) Laporan Arus Kas harus disajikan dengan menggunakan metode langsung (direct method).

h) Catatan atas Laporan Keuangan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari laporan
keuangan, yang sifatnya memberikan penjelasan baik yang bersifat kualitatif maupun
kuantitatif terhadap laporan keuangan sehingga menghasilkan penyajian yang wajar.

i) Catatan atas laporan keuangan harus disajikan secara sistematis dengan urutan penyajian
sesuai dengan komponen utamanya. Setiap pos dalam Neraca, Laporan Laba Rugi, Laporan
Perubahan Ekuitas, dan Laporan Arus Kas harus direferensi silang (cross-reference) dengan
informasi terkait dalam Catatan atas Laporan Keuangan, jika dilakukan pengungkapan.

j) Pengungkapan dengan menggunakan kata sebagian tidak diperkenankan untuk


menjelaskan adanya bagian dari suatu jumlah. Pengungkapan hal tersebut harus dilakukan
dengan mencantumkan jumlah atau persentase.

k) Perubahan Akuntansi dan Kesalahan Mendasar harus diperlakukan sebagai berikut :

1. Perubahan Estimasi Akuntansi

Suatu estimasi direvisi jika terjadi perubahan kondisi yang mendasari estimasi tersebut, atau
karena adanya informasi baru, bertambahnya pengalaman atau perkembangan lebih lanjut.
Dampak perubahan ini harus diperlakukan secara prospektif.

2. Perubahan Kebijakan Akuntansi

Perubahan kebijakan akuntansi dilakukan hanya jika penerapan suatu kebijakan akuntansi
yang berbeda diwajibkan oleh peraturan perundangan atau standar akuntansi keuangan yang
berlaku, atau jika diperkirakanbahwa perubahan tersebut akan menghasilkan penyajian
kejadian atau transaksi yang lebih sesuai dalam laporan keuangan suatu perusahaan.
3. Kesalahan Mendasar

Kesalahan mendasar mungkin timbul dari kesalahan perhitungan matematis, kesalahan dalam
penerapan kebijakan akuntansi, kesalahan interpretasi fakta dan kecurangan atau kelalaian.

l) Bila perusahaan melakukan penyajian kembali (restatement) laporan keuangan yang


telah diterbitkan sebelumnya, maka penyajian kembali tersebut berikut nomor catatan
atas laporan keuangan yang mengungkapkannya harus disebutkan pada neraca,
laporan laba rugi, laporan arus kas, dan laporan perubahan ekuitas yang mengalami
perubahan.

m) Pada setiap halaman neraca, laporan laba rugi, laporan arus kas, dan laporan perubahan
ekuitas harus diberi pernyataan bahwa catatan atas laporan keuangan merupakan bagian tak
terpisahkan dari laporan keuangan.

n) Catatan atas Laporan Keuangan harus mengungkapkan secara terpisah jumlah dari setiap
jenis transaksi dan saldo dengan para direktur, pegawai, komisaris, pemegang saham utama,
karyawan kunci, dan pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa. Ikhtisar terpisah
tersebut diperlukan untuk piutang, hutang, penjualan, atau pendapatan dan beban. Apabila
jumlah transaksi untuk masing-masing kategori tersebut dengan Pihak tertentu melebihi
Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah), maka jumlah tersebut harus disajikan secara
terpisah dan nama pihak tersebut harus diungkapkan.

Kebijakan Akuntansi

a) Manajemen memilih dan menerapkan kebijakan akuntansi agar laporan keuangan


memenuhi ketentuan dalam PSAK dan peraturan Bapepam.

b) Apabila PSAK dan peraturan Bapepam belum mengatur masalah pengakuan, pengukuran,
penyajian, atau pengungkapan dari suatu transaksi atau peristiwa, maka manajemen harus
menetapkan kebijakan untuk memastikan bahwa laporan keuangan menyajikan informasi
yang relevan terhadap kebutuhan para pengguna laporan untuk pengambilan keputusan dan
dapat diandalkan, dengan pengertian:

1. Mencerminkan kejujuran penyajian hasil dan posisi keuangan perusahan;


2. Menggambarkan substansi ekonomi dari suatu kejadian atau transaksi dan tidak
semata-mata bentuk hukumnya;

3. Netral yaitu bebas dari keberpihakan;

4. Mencerminkan kehati-hatian; dan

5. Mencakup semua hal yang material.

Manajemen menggunakan pertimbangan untuk menetapkan kebijakan akuntansi yang


memberikan informasi yang bermanfaat dengan memperhatikan:

1. Persyaratan dan pedoman PSAK yang mengatur hal-hal yang mirip dengan masalah
terkait;

2. Definisi, kriteria pengakuan dan pengukuran aktiva, kewajiban, penghasilan dan


beban yang ditetapkan dalam kerangka dasar Penyusunan dan Penyajian Laporan
Keuangan; dan

3. Pernyataan yang dibuat oleh badan pembuat standar lain dan praktik industri yang
lazim sepanjang konsisten dengan angka 1) dan 2).

4. Konsistensi Penyajian

5. Penyajian dan klasifikasi pos-pos dalam laporan keuangan antar periode harus
konsisten, kecuali:

6. Terjadi perubahan yang signifikan terhadap sifat operasi perusahaan atau perubahan
penyajian akan menghasilkan penyajian yang lebih tepat atas suatu transaksi atau
peristiwa; atau

7. Perubahan tersebut dipersyaratkan oleh Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan atau


diwajibkan oleh suatu ketentuan peraturan perundangundangan

8. Apabila penyajian atau klasifikasi pos-pos dalam laporan keuangan diubah maka
penyajian periode sebelumnya direklasifikasi untuk memastikan daya banding. Sifat,
jumlah, serta alasan reklasifikasi harus diungkapkan. Apabila reklasifikasi tersebut
tidak praktis dilakukan maka alasannya harus diungkapkan.

Materialitas dan Agregasi

Material adalah istilah yang digunakan untuk mengemukakan sesuatu yang dianggap
wajar untuk diketahui oleh pengguna laporan keuangan. Informasi dianggap material apabila
tidak disajikannya (omission) atau terdapat kesalahan dalam mencatat (misstatement)
informasi tersebut dapat mempengaruhi keputusan yang diambil. Kecuali ditentukan secara
khusus, pengertian material adalah 5% dari jumlah seluruh aktiva untuk akun-akun aktiva,
5% dari jumlah seluruh kewajiban untuk akun-akun kewajiban, 5% dari jumlah seluruh
ekuitas untuk akun-akun ekuitas, 10% dari pendapatan untuk akun-akun laba rugi, dan 10%
dari laba sebelum pajak untuk pengaruh suatu peristiwa atau transaksi seperti perubahan
estimasi akuntansi.

Akun-akun yang material disajikan terpisah dalam laporan keuangan. Untuk akun-akun
yang nilainya tidak material, tetapi merupakan komponen utama laporan keuangan, harus
disajikan tersendiri. Sedangkan untuk akun-akun yang nilainya tidak material, dan tidak
merupakan komponen utama, dapat digabungkan dalam pos tersendiri, namun harus
dijelaskan sifat dari unsur utamanya dalam Catatan atas Laporan Keuangan.

Akun yang berbeda tetapi mempunyai sifat atau fungsi yang sama dapat digabungkan
dalam satu pos jika saldo masing-masing akun tidak material. Contoh pos hasil
penggabungan antara lain Biaya Dibayar Dimuka, Pendapatan Diterima Dimuka dan lain
sebagainya. Jika penggabungan beberapa akun mengakibatkan jumlah keseluruhan menjadi
material, maka unsur yang jumlahnya terbesar agar disajikan tersendiri.

Saling Hapus (Offsetting)

Pos aktiva dan kewajiban, dan pos penghasilan dan beban tidak boleh saling hapus, kecuali
diperkenankan oleh PSAK. Contoh: beban bunga dan penghasilan bunga tidak boleh
disalinghapuskan dan harus disajikan terpisah, sedangkan keuntungan dan kerugian kurs
disalinghapuskan.
Informasi Komparatif

Informasi kuantitatif harus diungkapkan secara komparatif dengan periode


sebelumnya, kecuali dinyatakan lain oleh PSAK. Informasi komparatif yang bersifat naratif
dan deskriptif dari laporan keuangan periode sebelumnya diungkapkan kembali apabila
relevan untuk pemahaman laporan keuangan periode berjalan.

Laporan keuangan disajikan secara perbandingan, setidaknya untuk 2 (dua) tahun


terakhir sesuai peraturan yang berlaku. Sedangkan Laporan Keuangan Interim disajikan
secara perbandingan dengan periode yang sama pada tahun sebelumnya. Perhitungan Laba
Rugi Interim harus mencakup periode sejak awal tahun buku sampai dengan periode interim
yang dilaporkan.

Peristiwa Setelah Tanggal Neraca

Peristiwa atau transaksi yang terjadi antara tanggal neraca dan tanggal penerbitan laporan
keuangan yang mempunyai akibat material terhadap laporan keuangan, yang memerlukan
penyesuaian atau pengungkapan dalam laporan keuangan, harus diungkapkan.

Komponen Utama Laporan Keuangan :

Laporan Keuangan

Laporan keuangan terdiri dari:

1. Neraca;

1) Aktiva

2) Kewajiban

3) Ekuitas

2. Laporan Laba Rugi;


a) Pendapatan Usaha;

b) Beban Pokok Penjualan;

c) Laba (Rugi) Kotor;

d) Beban Usaha;

e) Laba (Rugi) Usaha;

f) Penghasilan (Beban) Lain-lain;

g) Bagian Laba (Rugi) Perusahaan Asosiasi;

h) Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan;

i) Beban (Penghasilan) Pajak;

j) Laba (Rugi) dari Aktivitas Normal;

k) Pos Luar Biasa;

l) Laba (Rugi) Bersih;

m) Laba (Rugi) Per Saham Dasar;

n) Laba (Rugi) Per Saham Dilusian.

3. Laporan Perubahan Ekuitas;

Komponen Laporan Perubahan Ekuitas

Laporan ini harus menyajikan:

1) Laba (rugi) bersih periode bersangkutan

2) Setiap pos yang berdasarkan PSAK terkait diakui secara langsung dalam ekuitas. Contoh
pos ini antara lain keuntungan (kerugian) yang belum direalisasi dari efek tersedia untuk
dijual.
3) Pengaruh kumulatif dari perubahan kebijakan akuntansi dan koreksi atas kesalahan
mendasar sebagaimana diatur dalam PSAK terkait, yaitu berupa:

1. a) Efek Kumulatif atas Perubahan Kebijakan Akuntansi. Efek kumulatif bersifat


retrospektif terhadap laba rugi perusahaan sebagai akibat dari suatu perubahan
kebijakan akuntansi yang diterapkan perusahaan. Misalnya, perubahan kebijakan
akuntansi metode penyusutan aktiva dari garis lurus menjadi saldo menurun ganda.

2. b) Koreksi atas Kesalahan Mendasar. Kesalahan mungkin timbul dari kesalahan


perhitungan matematis, kesalahan dalam penerapan kebijakan akuntansi, kesalahan
interpretasi fakta, dan kecurangan atau kelalaian. Pengaruh kumulatif dari perubahan
kebijakan akuntansi dan koreksi atas kesalahan mendasar disajikan bersih setelah
memperhitungkan pajak.

4) Transaksi modal dengan pemilik dan distribusi kepada pemilik, antara lain berupa
penyetoran modal saham dan pembagian dividen.

5) Saldo laba atau rugi pada awal dan akhir periode, yang dibagi dalam:

1. a) Yang Telah Ditentukan Penggunaannya. Pos ini merupakan saldo laba yang
ditentukan penggunaannya dan disajikan terpisah antara jumlah yang telah ditentukan
penggunaannya oleh perusahaan dan yang diwajibkan oleh peraturan yang berlaku.

2. b) Yang Belum Ditentukan Penggunaannya. Pos ini merupakan saldo laba yang belum
ditentukan penggunannya oleh perusahaan.

6) Rekonsiliasi antara nilai tercatat dari masing-masing jenis modal ditempatkan dan disetor
penuh, tambahan modal disetor dan pos-pos ekuitas lainnya pada awal dan akhir periode yang
mengungkapkan secara terpisah setiap perubahan.

4. Laporan Arus Kas;

1. Komponen Utama Laporan Arus Kas

Laporan Arus Kas harus menyajikan arus kas selama periode tertentu dan dikelompokkan
menurut klasifikasi aktivitas sebagai berikut :
1) Arus Kas dari Aktivitas Operasi.

a) Arus Kas dari Aktivitas Operasi merupakan indikator yang menentukan apakah dari
operasinya perusahaan dapat menghasilkan arus kas yang cukup untuk melunasi
pinjaman, memelihara kemampuan operasi perusahaan, membayar dividen, dan
melakukan investasi baru tanpa mengandalkan pada sumber pendanaan dari luar.

b) Arus Kas dari Aktivitas Operasi terutama diperoleh dari aktivitas penghasil utama
pendapatan perusahaan. Oleh karena itu, arus kas tersebut pada umumnya berasal dari
transaksi dan peristiwa lain yang mempengaruhi penetapan laba (rugi) bersih.

c) Arus Kas dari Aktivitas Operasi antara lain dapat berupa :

Penerimaan kas dari penjualan barang dan jasa;


Penerimaan kas dari royalti, fees, komisi dan pendapatan lain;
Pembayaran kas kepada pemasok barang dan jasa;
Pembayaran kas kepada karyawan;
Pembayaran kas atau penerimaan kembali (restitusi) pajak penghasilan.
kecuali jika dapat diidentifikasikan secara khusus sebagai bagian dari aktivitas
pendanaan atau investasi;

Penerimaan dan pembayaran kas dari kontrak yang diadakan untuk tujuan
transaksi usaha dan perdagangan;

Bunga yang dibayarkan dan bunga serta dividen yang diterima, diklasifikasi
sebagai arus kas operasi karena mempengaruhi laba (rugi) bersih;

Hasil penjualan atau jatuh tempo atas efek yang diperdagangkan dan kas yang
dikeluarkan untuk pembelian efek yang diperdagangkan termasuk dalam
aktivitas operasi; atau

Arus kas yang berkaitan dengan pajak penghasilan.

d) Perusahaan harus menyajikan arus kas dari aktivitas operasi dengan menggunakan
`metode langsung, yaitu mengungkapkan kelompok utama dari penerimaan kas bruto
dan pengeluaran kas bruto.
2) Arus Kas dari Aktivitas Investasi.

1. a) Arus Kas dari Aktivitas Investasi mencerminkan penerimaan dan pengeluaran kas
sehubungan dengan sumber daya yang bertujuan untuk menghasilkan pendapatan dan
arus kas masa depan.

2. b) Arus Kas dari Aktivitas Investasi antara lain dapat berupa :

3. Pembayaran kas untuk membeli aktiva tetap, aktiva tidak berwujud, dan aktiva jangka
panjang lain, termasuk biaya pengembangan yang dikapitalisasi dan aktiva tetap yang
dibangun sendiri;

4. Penerimaan kas dari penjualan tanah, bangunan dan peralatan, aktiva tidak berwujud,
dan aktiva jangka panjang lain;

5. Perolehan saham atau instrumen keuangan perusahaan lain;

6. Uang muka dan pinjaman yang diberikan kepada pihak lain serta pelunasannya;

7. Pembayaran kas sehubungan dengan futures contracts, forward contracts, option


contracts dan swap contracts, kecuali apabila kontrak tersebut dilakukan untuk tujuan
perdagangan (dealing or trading), atau apabila pembayaran tersebut diklasifikasikan
sebagai aktivitas pendanaan;

8. Hasil penjualan atau jatuh tempo atas efek yang tersedia untuk dijual dan efek yang
dimiliki hingga jatuh tempo merupakan arus kas dari aktivitas investasi; atau

9. Kas yang dikeluarkan untuk pembelian efek yang tersedia untuk dijual dan efek yang
dimiliki hingga jatuh tempo termasuk dalam aktivitas investasi.

3) Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan.

Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan adalah arus kas yang timbul dari penerimaan dan
pengeluaran kas sehubungan dengan transaksi pendanaan jangka panjang dengan kreditur dan
pemegang saham perusahaan. Dapat berupa:
1. penerimaan kas dari emisi saham atau instrumen modal lainnya;

2. pembayaran kas kepada para pemegang saham untuk menarik atau menebus saham
perusahaan;

3. penerimaan kas dari emisi obligasi, pinjaman, wesel, hipotik, dan pinjaman lainnya;

4. Pelunasan pinjaman; atau

5. Dividen yang dibayar dapat diklasifikasikan sebagai arus kas pendanaan karena
merupakan biaya perolehan sumber daya keuangan;

6. Pembayaran hutang sewa guna usaha.

Ketentuan Penyajian Laporan Arus Kas

Arus kas dari bunga dan dividen yang diterima dan dibayarkan, masing-masing harus
diungkapkan tersendiri. Bunga dan dividen harus diklasifikasikan secara konsisten
antar periode sebagai aktivitas operasi, investasi, atau pendanaan, berdasarkan sumber
dan tujuan penggunaannya. Bunga dan dividen yang diterima harus diklasifikasikan
sebagai aktivitas operasi atau investasi. Bunga yang dibayarkan diklasifikasikan
sebagai arus kas dari aktivitas operasi atau pendanaan, sedangkan dividen yang
dibayarkan diklasifikasikan sebagai aktivitas pendanaan.

Jumlah bunga yang dibayarkan selama suatu periode diungkapkan dalam laporan arus
kas baik yang telah diakui sebagai beban dalam laporan laba rugi maupun yang
dikapitalisasi menurut alternatif perlakuan yang diperkenankan oleh PSAK.

Arus kas yang berasal dari transaksi dalam valuta asing harus dibukukan dalam mata
uang yang digunakan dalam pelaporan keuangan dengan menjabarkan jumlah mata
uang asing tersebut menurut kurs pada tanggal arus kas.

Keuntungan dan kerugian yang belum direalisasi yang timbul akibat perubahan kurs
bukan merupakan arus kas. Namun demikian, pengaruh perubahan kurs terhadap kas
dan setara kas dalam mata uang asing dilaporkan dalam laporan arus kas untuk
merekonsiliasikan saldo awal dan akhir kas dan setara kas. Jumlah selisih kurs
tersebut disajikan terpisah dari arus kas aktivitas operasi, investasi, dan pendanaan.
Jika suatu kontrak dimaksudkan untuk menangkal (hedge) suatu posisi yang sebagai
aktivitas pendanaan.

Perusahaan harus menyajikan secara terpisah kelompok utama penerimaan kas bruto
dan pengeluaran kas bruto yang berasal dari aktivitas investasi dan pendanaan, kecuali
aktivitas berikut, yang disajikan menurut arus kas bersih, yaitu:

Penerimaan dan pengeluaran kas untuk kepentingan para pelanggan, apabila arus kas
tersebut lebih mencerminkan aktivitas pelanggan daripada aktivitas perusahaan,
misalnya penerimaan dan pembayaran rekening giro.

Penerimaan dan pengeluaran kas untuk pos-pos dengan perputaran cepat, dengan
volume transaksi yang besar dan dengan jangka waktu singkat (short maturity),
misalnya :

Pembelian dan penjualan surat-surat berharga; dan

Pinjaman jangka pendek lain dengan jangka waktu 3 (tiga) bulan atau kurang.

Arus kas sehubungan dengan pos luar biasa harus diklasifikasikan sebagai aktivitas
operasi, investasi, atau pendanaan sesuai dengan sifat transaksinya dan disajikan
tersendiri.

Pengungkapan Aktivitas yang Tidak Mempengaruhi Arus Kas

Transaksi investasi dan pendanaan yang tidak memerlukan penggunaan kas atau setara kas
harus disajikan dalam kelompok Aktivitas yang Tidak Mempengaruhi Arus Kas dalam
laporan arus kas. Transaksi tersebut harus diungkapkan sedemikian rupa pada catatan atas
laporan keuangan sehingga dapat memberikan semua informasi yang relevan mengenai
aktivitas investasi dan pendanaan tersebut.

Transaksi tersebut dapat berbentuk :

1. Perolehan aktiva secara kredit atau melalui sewa guna usaha pembiayaan (finance
lease).

2. Akuisisi perusahaan melalui emisi saham


3. Konversi hutang menjadi modal

4. Kapitalisasi biaya pinjaman selama masa pembangunan.

Pedoman Pengungkapan Laporan Keuangan.

Catatan atas Laporan Keuangan.

Pengertian

Catatan atas laporan keuangan mengungkapkan:

1. Gambaran umum perusahaan;

2. Informasi tentang dasar penyusunan laporan keuangan dan kebijakan akuntansi yang
diterapkan terhadap peristiwa dan transaksi yang penting;

3. Informasi yang diwajibkan dalam PSAK tetapi tidak disajikan dalam neraca, laporan
laba rugi, laporan arus kas, dan laporan perubahan ekuitas;

4. Informasi lain yang tidak disajikan dalam laporan keuangan tetapi diperlukan dalam
rangka penyajian secara wajar.

5. Pos-pos yang nilainya material, harus dirinci dan dijelaskan dalam Catatan atas
Laporan Keuangan. Sedangkan untuk pos-pos yang bersifat khusus untuk industri
Real Estate, harus dirinci dan dijelaskan pada Catatan atas Laporan Keuangan tanpa
mempertimbangkan materialitasnya.

6. Pos hasil penggabungan beberapa akun sejenis dirinci dan dijelaskan sifat dari unsur
utamanya dalam Catatan atas Laporan Keuangan.

7. Aktiva yang dijaminkan harus diungkapkan dalam penjelasan masing-masing pos.


Apabila aktiva perusahaan diasuransikan, harus diungkapkan jenis dan nilai aktiva
yang diasuransikan, nilai pertanggungan asuransi serta pendapat manajemen atas
kecukupan pertanggungan asuransi. Dalam hal tidak diasuransikan, harus
diungkapkan alasannya.
Unsur-unsur Catatan atas Laporan Keuangan:

Gambaran Umum Perusahaan

Bagian ini berisi penjelasan tentang hal-hal umum yang penting untuk diungkapkan berkaitan
dengan perusahaan yang bersangkutan, mencakup :

1. Pendirian Perusahaan.

Menjelaskan mengenai pendirian perusahaan beserta perubahan terhadap anggaran dasar,


yang antara lain meliputi:

a) Riwayat perusahaan;

b) Akta Pendirian dan perubahan anggaran dasar terakhir, pengesahan oleh Menteri
Kehakiman atau pengumuman pada Lembaran Berita Negara;

c) Tempat kedudukan perusahaan dan tempat Real Estate.

2. Bidang usaha utama perusahaan sesuai dengan anggaran dasar perusahaan dan
kegiatan usaha yang dijalankan.

3. Tanggal mulai beroperasinya perusahaan secara komersial, apabila operasi komersial


dimulai pada periode laporan yang disajikan. Apabila perusahaan melakukan ekspansi
atau penciutan usaha secara signifikan pada periode laporan yang disajikan, harus
disebutkan saat dimulainya operasi komersial dari ekspansi atau penciutan perusahaan
dan kapasitas produksinya.

Penawaran Umum Efek Perusahaan.

Penjelasan penawaran umum efek perusahaan yang meliputi tanggal efektif penawaran umum
perdana, kebijakan/tindakan perusahaan yang dapat mempengaruhi efek yang diterbitkan
(corporate action) sejak penawaran umum perdana sampai dengan periode pelaporan
terakhir, jenis dan jumlah efek yang ditawarkan pada saat penawaran terakhir, dan tempat
pencatatan efek perusahaan.
Dalam hal hanya sebagian saham perusahaan yang dicatat di bursa efek, agar disebutkan
jumlah saham, untuk saham yang tercatat serta yang tidak dicatatkan pada bursa efek.

Karyawan, Direksi, dan Dewan Komisaris

Yang harus diungkapkan :

1. Nama anggota direksi dan dewan komisaris;

2. Jumlah karyawan pada akhir periode atau rata-rata jumlah karyawan selama periode
yang bersangkutan

Ikhtisar Kebijakan Akuntansi

Dalam bagian ini yang harus diungkapkan sebagai berikut:

1) Dasar Pengukuran dan Penyusunan Laporan Keuangan.

Yang harus dijelaskan adalah:

1. Dasar pengukuran laporan keuangan yaitu berdasarkan nilai historis (historical cost),
namun untuk beberapa transaksi atau akun berdasarkan standar akuntansi yang
berlaku dimungkinkan untuk mengukurnya dengan nilai kini (current cost), nilai
realisasi (realizable value), nilai wajar (fair value) berdasarkan standar akuntansi yang
berlaku.

2. Asumsi dasar dalam penyusunan laporan keuangan, yaitu dasar akrual kecuali untuk
laporan arus kas.

3. Mata uang pelaporan yang digunakan dan alasannya, apabila mata uang pelaporan
bukan rupiah. Apabila terdapat perubahan mata uang pelaporan, diungkapkan
alasannya, kurs yang digunakan dalam pengukuran kembali atau penjabaran, dan
ikhtisar neraca dan laporan laba rugi yang disajikan sebagai perbandingan dalam mata
uang sebelumnya.

4. Alasan perubahan periode pelaporan


2) Kebijakan akuntansi tertentu yang diterapkan terhadap peristiwa dan transaksi
penting.

Kebijakan akuntansi meliputi, tetapi tidak terbatas pada hal-hal sebagai berikut :

1. Kas dan Setara Kas, yang harus dijelaskan adalah kriteria Kas dan Setara Kas.

2. Piutang, yang harus dijelaskan adalah:

3. Dasar penetapan penyisihan piutang ragu-ragu yang dapat berupa:

4. Penelaahan terhadap masing-masing piutang pada akhir periode, atau

5. Dasar estimasi lainnya bila penelaahan terhadap masing-masing piutang tidak praktis
untuk dilakukan. Dalam hal ini diungkapkan rumusan yang digunakan.

6. Kebijakan akuntansi mengenai transaksi anjak piutang baik without recourse maupun
with recourse.

7. Persediaan, yang harus dijelaskan adalah Pengakuan nilai persediaan, yaitu


berdasarkan biaya perolehan atau nilai realisasi bersih secara agregat, mana yang
lebih rendah, (the lower of cost and net realizable value).

8. Investasi Efek

9. Investasi selain Efek

10. Aktiva Tetap

Pengungkapan atas Pos-pos Laporan Keuangan dan Pengungkapan Lainnya.

Bagian ini menjelaskan hal-hal yang penting untuk diungkapkan pada tiap-tiap pos, yang
dapat mempengaruhi pembaca dalam pengambilan keputusan, yang disusun dengan
memperhatikan urutan penyajian Neraca, Laporan Laba Rugi, Laporan Perubahan Ekuitas,
dan Laporan Arus Kas, serta informasi tambahan.

PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN NOMOR 44


AKUNTANSI AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTATE

Akuntansi Pada Real Estat

Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat yang berlaku efektif mulai 1 Januari 1998.
PSAK ini menjelaskan aktivitas pengembangan real estat sebagai kegiatan perolehan tanah
untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan
industri. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 terdiri dari paragraf 63-96.
Pernyataan ini harus dibaca dalam konteks paragraf 01-62.

Pengakuan Pendapatan Pada Real Estat

Akuntansi pada real estat pada dasamya terdiri dari dua proses yaitu pencatatan penjualan dan
pengakuan laba. Metode pengakuan pendapatan yang digunakan pada PSAK No.44 adalah
full accrual method, deposit method dan lease method. Full accrual method digunakan jika
kiteria-kiteria tertentu terpenuhi dan jika kriteria-kriteria tertentu tidak terpenuhi maka
digunakan deposit method, dan lease method digunakan jika penjual memiliki opsi atau
kewajiban untuk membeli kembali unit yang telah teijual. Menurut Nicolas Commarano
(1995), jika kriteria-kriteria pengakuan pendapatan menggunakan full accrual method tidak
terpenuhi maka dapat menggunakan deposit method, installement sales method, cost recovery
method, financing, lease atau profit sharing, tergantung dari jenis transaksinya.

1. Metode Akrual Penuh (Fuli Accrual Method)

Berdasarkan PSAK No.44 penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya
beserta kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh apabila kriteria berikut
terpenuhi:

1. Proses penjualan telah selesai

2. Harga jual akan tertagih

3. Tagihan penjual tidak bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap
pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli;
4. Penjual telah mengalihkan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada
pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansial adalah penjualan dan penjual
tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut.

5. Metode Prosentase Penyelesaian

Menurut Nicolas Comarano (1995) metode prosentase penyelesaian dapat digunakan jika
penjual masih terlibat dalam proses penyelesaian unit bangunan yang telah teijual apabila
biaya-biaya pengembangan yang akan datang dan laba dapat diestimasi. Jika total biaya dan
laba tidak dapat diestimasai maka laba harus ditangguhkan sampai kontrak selesai atau
sampai total biaya dan laba dapat diestimasi. Metode prosentase penyelesaian menyediakan
petunjuk yang lebih baik tentang arus kas dan menyediakan data yang lebih relevant dan
lebih bermanfaat (Chasteen & Flathery, 1984). Selanjutnya Kieso & Wygant (1998)
mengemukakan bahwa profesi mensyaratkan bahwa metode presentasc penyelesaian harus
digunakan bila taksiran kemajuan penyelesaian, pendapatan dan biaya-biaya layak untuk
dipercaya layak untuk dipercaya, serta adanya syarat-syarat berikut:

1. Kontrak itu secara jelas merinci hak untuk dapat dilaksanakan berkenan dengan
barang-barang, pertimbangan untuk pertukaran serta bentuk dan jenis
penyelesaiannya.

2. Pembeli dapat diharapkan untuk memenuhi kewajibannya sesuai dengan kontrak.

3. kontaktor dapat diharapkan untuk melakukan kewajiban kontraknya.

Menurut Chasteen & Flathery (1984) metode prosentase penyelesaian dapat diterapkan
apabila:

1. Total harga kontrak serta kepastian pembayaran pembeli dapat diketahui dan
diestimasi.

2. Total biaya proyek konstruksidapat diestimasi.

3. Biaya yang muncul selama proses produksi antara produsen dan penjual atau
persentase proyek selesai dapat diestimasi.
Berbagai metode digunakan dalam praktek untuk menentukan tingkat kemajuan penyelesaian
(the extent of progress toward completion) Smith dan Skousen (1984) ; yang paling umum
adalah:

1. Cost-to-cost method (metode biaya-ke-biaya)

2. Effort expended method (metode usaha yang dicurahkan),serta

3. Units of work performed method (metode unit-unit prestasi)

4. Metode Kontrak selesai

Pendapatan, beban, dan laba kotor diakui hanya ketika kontrak telah diselesaikan. Ketika
biaya konstruksi terjadi, biaya tersebut diakumulasi dalam akun persediaan (Bangunan dalam
Pelaksanaan). Pada akhir kontak tersebut, semua akun ditutup, dan seluruh laba kotor dari
proyek konstruksi diakui.

4. Metode Deposit

Dalam PSAK No.44 dikemukakan apabila suatu transaksi real estat tidak memenuhi kriteria
pengakuan laba dengan metode akrual penuh sebagaimana diatur diatas, pengakuan penjualan
ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan metode deposit (deposit method) sampai
seluruh kriteria penggunaan metode akrual terpenuhi.

5. Metode Penjualan cicilan (Installment sales method)

Commarano (1995) mengemukakan bahwa apabila penjualan real estat mengindikasikan


bahwa penjualan telah muncul utuk tujuan akuntansi tetapi kolektabilitas total harga jual
tidak dapat diestimasi secara layak, maka metode penjualan cicilan dapat digunakan. Pada
keadaan tertentu kriteria kolektabilitas piutang tidak dapat secara pasti ditentukan maka
meode pemulihan biaya lebih tepat digunakan.

Dalam metode cicilan menekankan penagihan daripada penjualan. Metode ini mengakui laba
pada periode penagihan dan bukan pada saat periode penjualan karena pembayaran untuk
produk yang dijual itu tersebar selama periode yang panjang Menurut metode akuntansi
cicilan, pengakuan laba ditangguhkan sampai periode penagihan kas. Baik pendapatan dan
biaya-biaya penjualan diakui pada periode penjualan tapi laba kotor yang berkaitan
ditangguhkan sampai pada periode penagihan kas.

Jadi bukan penjualan yang ditangguhkan pada periode penagihan yang diantisipasi di masa
datang dan kemudian biaya-biaya serta beban yang berkaitan ditangguhkan, tetapi hanya
proporsi laba kotor yang ditangguhkan, yang setara dengan penundaan penjualan dan harga
pokok penjualan. Beban-beban lainnya seperti beban penjualan, beban administrasi dan lain-
lain tidak ditangguhkan.

6. Metode Pemulihan kembali biaya (Cost Recouery Method)

Metode Pemulihan kembali biaya digunakan apabila penjualan real estat telah muncul untuk
tujuan akuntansi tetapi tidak ada laba yang harus diakui sampai seluruh biaya terpulihkan.
Sesudah semua kas dipulihkan kembali, setiap tambahan kas yang ditagih dimasukkan
sebagai penghasilan. Metode ini cocok digunakan untuk situasi:

Piutang disubordinasikan

Tidak ada kepastian kapan biaya akan terpulihkan

Tidak ada kepastian tentang jumlah pendapatan

7. Metode Financing

Transaksi penjualan red estat lebih memenuhi perjanjian pembiayaan dari pada penjualan.
Hal ini terjadi ketika penjual memiliki kewajiban untuk membeli properti pada harga yang
lebih tinggi dari pada total pembayaran yang diterima dan harus diterima.

8. Metode Lease

Metode Leasc digunakan jika perjanjian mengisyaratkan penjual meminjamkan kepada


pembeli, seperti ketika cash flow tidak seimbang / sama dengan jumlah yang ditentukan atau
negatif. Metode ini juga digunakan ketika penjual memiliki opsi atau keharusan untuk
membeli properti dengan harga lebih rendah dari total jumlah yang diterima atau harus
diterima.

9. Profit Sharing (or-co-uenture) method


Metode ini digunakan ketika penjualan real estat dilakukan kepada patner persekutuan atau
patner lain yang perjanjiannya berupa pembagian Iaba.

Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat

Hal-hal yang berhubungan dengan biaya-biaya aktivitas pengembangan real estat


dikemukakan pada PSAK No.44. Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas
pengembangan real estat dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan
beberapa proyek real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke poyek pengembangan real estat.
Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan
administrasi diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Berikut ini adalah biaya aktivitas
pengembangan real estat:

1. Biaya praperolehan tanah (preacqusition cost)

2. Biaya perolehan tanah;

3. Biaya yang secara lansung berhubungan dengan proyek;

4. Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan

5. Biaya pinjaman

Biaya Praperolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila kriteria
berikut ini terpenuhi:

1. Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu;

2. Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila tanah
telah telah diperoleh; dan

3. Perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan perolehan tanah dan


mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai.

4. Biaya perolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai
perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari pemerintah. Biaya perolehan tanah
yang dapat dikapitalisasi adalah biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan
tanah.

Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek
pengembangan real estat. Apabila besar kemungkinan (probable) tanah tidak berhasil
diperoleh, biaya pra perolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi.

Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang
secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang
telah ditetapkan.

Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlukan sesuai dengan
rencana manajemen sebagai berikut:

1. Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan penjualan unit
yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang diperkirakancakan diperoleh dialokasi
sebagai beban proyek. Biaya itu termasuk perkiraan beban operasional masa depan
yang ditanggung penjual.

2. Apabila sarana tersebut akan dijual tesendiri atau akan dimiliki oleh pengembang,
kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat sarana tersebut secara substansial
selesai secara fisik dialokasi sebagai beban proyek.

Alokasi sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana
tersebut. Pendapatan yang diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai secara substansial
dikurangkan dari biaya sarana.

Biaya pinjaman

Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan
real estat harus dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat sesuai dengan Pernyataan
Standar Akuntansi Keuangan 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997).

Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan untuk
membebaskan area yang diusahakan dan kegiatan pengembangan yang dilakukan dalam
berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan yang berbeda-beda, maka perusahaan
pengembang tetap mengkapitalisasi biaya pinjaman yang berhubungan dengan kegiatan
pengembangan. Kapitalisasi beban pinjaman tersebut dihentikan pada saat unit real estat
tersebut secara substansial siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya atau jika bagian
yang telah selesai dapat digunakan sementara bagian lainnya masih dalam penyelesaian,
sesuai dengan paragaf 33 dan 34 PSAK 26, Biaya Pinjaman (Revisi 1997). Kapitalisasi juga
dihentikan apabila kegiatan konstrruksi bangunan tertunda cukup lama sesuai dengan
paragraf 32 PSAK 26 Biaya Pinjaman (Revisi 1997).

Penyisihan dan Alokasi

Akumulasi biaya ke proyek pengembangan real estat tidak boleh dihentikan walaupun
realisasi pendapatan masa mendatang lebih rendah dari nilai tercatat proyek. Namun,
dilakukan penyisihan secara periodik atas perbedaan tersebut. Jumlah penyisihan tersebut
akan mengurangi nilai tercatat poyek dan dibebankan ke laba rugi tahun berjalan.

Perlakuan Akuntansi untuk Hal-hal Khusus

Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode pelaporan sampai
proyek selesai secara substansial. Apabila telah teijadi perubahan mendasar pada estimasi
kini, biaya direvisi, dan direalokasi.

Revisi terhadap estimasi biaya/pendapatan yang pada umumnya, dapat diatribusikan pada
aktivitas pengembangan real estat harus dialokasi kepada proyek yang sedang berjalan dan
proyek masa mendatang. Penyesuaian yang berasal dari penyesuaian periode beijalan dan
periode sebelumnya harus diakui pada laporan laba rugi periode beijalan, sedangkan
penyesuaian yang berkaitan dengan periode mendatang harus dialokasi selama sisa periode
pengembangan.

Apabila timbul kemungkinan pembatalan pengikatan jual beli, pendapatan yang telah diakui
segera disesuaikan. Apabila suatu proyek tertentu diperkirakan akan rugi, penyisihan harus
segera

dibuat untuk jumlah kerugian tersebut (termasuk biaya yang akan teijadi pada periode
timbulnya kewajiban akibat poduk cacat).
Tanda jadi untuk pembelian yang batal, biaya administasi dan pendapatan bunga dari
pembeli, biaya perbaikan (yang tidak ditanggung oleh kontaktor), dan biaya pemeliharan
sebelum penyerahan, harus langsung diakui pada laporan laba rugi pada saat teijadinya.

Penyajian

Dalam penyajian neraca perusahaan yang aktivitas utamanaya adalah pengembangan real
estat, aktiva dan kewajiban tidak dikelompokkan menurut lancar dan tidak lancar
(unclassified).

Dalam penyajian neraca perusahaan yang melaku akan aktivitas pengembangan real estat
tetapi aktivitas pengembangan real estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva
real estat disajikan sebagai bagian dari aktiva tidak lancar. Berikut ini adalah jenis aktiva real
estat yang diungkapkan secara terpisah dalam catatan atas laporan keuangan:

1. Tanah dan bangunan

2. Bangunan yang sedang dikonstruksi

3. Tanah yang sedang dikembangkan; dan

4. Tanah yang belum dikembangkan.

5. Aktiva real estat yang dikembangkan disajikan terpisah dari aktiva real estat yang
digunakan oleh perusahaan itu sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva tetap.

Pengungkapan

Disamping pengungkapan yang diatur dalam standar akuntansi yang berlaku umum, hal-hal
berikut wajib diungkapkan:

1. kebijakan akuntansi mengenai pengakuan pendapatan, yaitu mencakup:

metode pengakuan pendapatan yang digunakan termasuk alasan dan kiteria


penggunaan metode tersebut, dengan menyertakan kriteria apa saja yang tidak
memungkinkan pendapatan penjualan unit real estat diakui dengan metode akrual
penuh (untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta
kapling tanahnya dan untuk penjualan kapling tanah tanpa bangunan); atau metode
prosentase penyelesaian (untuk penjualan bangunan kondominium, apartemen,
perkantoan, pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya);

apabila pendapatan diakui dengan metode prosentase penyelesaian maka metode


penentuan tingkat aktivitas pengembangan real estat diungkapkan dan

saat pengakuan penjualan dan pendapatan yang berasal dari penjualan real estat.

1. Kebijakan akuntansi mengenai kapitalisasi dan metode alokasi biaya proyek


pengembangan real estat;

2. Apabila transaksi penjualan real estat tidak memenuhi kiteria pengakuan pendapatan
maka pengungkapan mencakup :

Sifat transaksi;

Jumlah kontrak yang tidak diakui sebagai penjualan dan piutang pembeli yang tidak
diakui;

1. Jumlah biaya perolehan aktiva real estat yang pengikatan jual belinya telah berlaku
namun penjualannya belum diakui, termasuk jumlah hutang terkait yang akan
dialihkan, bila ada.

Seiring dengan rencana pencabutan PSAK 44, DSAK-IAI pada tanggal 12 Oktober 2010 juga
mengesahkan penerbitan ED ISAK No. 21 : Perjanjian Konstruksi Real Estat yang
merupakan adopsi dari IFRIC 15, Agreements for the Construction of Real Estate.

Dengan dicabutnya PSAK 44, maka selanjutnya pengaturan akuntansi aktivitas


pengembangan real estat akan diatur melalui ISAK No. 21 yang berlaku efektif tanggal 1
Januari 2012.

ISAK 21 diterapkan untuk akuntansi pendapatan dan beban terkait oleh perusahaan yang
melakukan konstruksi real estat baik secara langsung atau melalui subkontraktor. Pengaturan
untuk pengakuan pendapatan dari perjanjian konstruksi real estat dalam ED ISAK 21 berbeda
secara sangat signifikan dengan pengaturan dalam SAK sebelumnya yang dijadikan acuan,
yaitu PSAK 44.

Pada dasarnya, ISAK 21 membahas dua permasalahan berkaitan dengan konstruksi real estat,
yaitu :

1. Masalah pengakuan pendapatan aktivitas dalam suatu perjanjian konstruksi real estat
apakah harus mengacu pada PSAK 34 (revisi 2010) : Kontrak Konstruksi dalam hal
pembeli dapat menentukan elemen struktural utama desain real estat, atau mengacu
pada penjualan barang sesuai PSAK 23 (revisi 2010) : Pendapatan yaitu dalam hal
pembeli memiliki kemampuan terbatas untuk mempengaruhi desain real estat atau
hanya menentukan perubahan kecil atas desain awal.

2. Kapan pengakuan pendapatan dari konstruksi real estat

Perubahan kebijakan akuntansi yang timbul akibat penerapan ISAK 21 ini harus diterapkan
secara retrospektif (mengacu ke belakang dengan menggunakan data untuk melihat apakah
ada hubungan atau tidak antara permasalahan dan factor resiko yang terdapat pada yang
bermasalah) sesuai dengan PSAK 25 (revisi 2009) tentang Kebijakan Akuntansi, Perubahan
Estimasi Akuntansi dan Kesalahan.

PSAK 44 ini pada awalnya dicabut dengan Pernyataan Pencabutan Standar Akuntansi
Keuangan (PPSAK) No. 7 yang berlaku efektif secara bertahap mulai 1 Januari 2012 (untuk
paragraf 47-48 dan 56-61) dan 1 Januari 2013 (untuk paragraf sisanya). Akan tetapi, melalui
surat Dewan Standar Akuntansi Keuangan Ikatan Akuntan Indonesia (DSAK IAI) nomor
0643/DSAK/IAI/IX/2012 tanggal 21 September 2012 diumumkan bahwa pemberlakuan
PPSAK 7 tentang Pencabutan PSAK 44: Akuntansi Aktivitas pengembangan Real Estat yang
berlaku efektif 1 Januari 2013 ditunda sampai tanggal yang akan ditentukan kemudian.

Perlakuan Dan Fasilitas Perpajakkan Untuk Kontrak Investasi Kolektif Dengan Skema
Tertentu (KIK-DIRE)

Ruang Lingkup Perlakuan Perpajakan KIK DIRE

Sebelum PMK-200/2015
Setelah PMK-200/2015
RPP KIK DIRE
Kesimpulan

1. Aktivitas pengembangan subsektor industri Real Estate adalah kegiatan perolehan


tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau
bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau
disewakan,sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan
ini juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan.

2. Pada dasamya terdapat dua metode pengakuan pendapatan yang terdapat pada PSAK
No.44 yaitu metode full accrual dan metode deposit. Metode full accrual digunakan
jika memenuhi beberapa kriteria, apabila riteria-kriteria tersebut tidak terpenuhi maka
dapat menggunakan metode deposit.

3. dalam PSAK No. 44 sebenarnya akuntansi pada real estate meliputi: Pengakuan
pendaapatan, Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat, Penyajian,
Pengungkapan.

4. Seiring dengan rencana pencabutan PSAK 44, DSAK-IAI pada tanggal 12 Oktober
2010 juga mengesahkan penerbitan ED ISAK No. 21 : Perjanjian Konstruksi Real
Estat yang merupakan adopsi dari IFRIC 15, Agreements for the Construction of Real
Estate.

DAFTAR PUSTAKA NE

https://milamashuri.wordpress.com/2015/04/05/akuntansi-dalam-real-estateperbedaannya-
dengan-perusahaan-real-estate-di-negara-lain/ DIAKSES PADA 27 MEI 2016 JAM 13.00
WIB