Studi Kelayakan Perkantoran Dan Perdagangan Jasa Di Tenggarog

Studi Kelayakan Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa di Tenggarong
Infrastruktur perkantoran yang banyak di Kabupaten Kutai Kartanegara adalah perkantoran

pemerintah, sedangkan untuk perkantoran yang merupakan tempat opersionalnya pihak swasta
belum banyak tersedia, oleh karena itu Kabupaten Kutai Kartanegara berencana untuk
memfasilitasi kerjasama dengan dunia usaha dalam membangun prasarana pusat perkantoran
dan perdagangan/jasa yang dibangun, digunakan dan dikelola oleh pihak swasta. Selama ini
hampir tidak ada kantor swasta yang berkantor di ibu kota Kabupaten.
Berdasarkan perkembangan makro ekonomi Kabupaten Kutai Kertanegara, Rencana Kerja
Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara, dan Rencana Kerja Pencapaian Pembangunan
dan Rencana Kerja Penunjang Pembangunan tahun 2011, Bidang Perdagangan, Industri dan
Koperasi, maka diperlukan dibangun infrastruktur ekonomi yang memadai dan modern untuk
menunjang sektor perdagangan dan pariwisata salah satunya dengan dibangunnya Pusat
Perkantoran dan Perdagangan/Jasa di kota Tenggarong.
Laporan Akhir ini disusun konsultan merupakan tahap ke empat dalam Penyusunan Studi
Kelayakan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa Di Tenggarong. Inti materi dari laporan ini
adalah Pendahuluan, Kajan Teori dan Kebijakan, Kondisi dan Karakteristik Kawasan, Analisis
Kelayakan pembangunan, Rencana Pembangunan, Analisis Kelayakan Ekonomi, serta Sistem
Pengelolaan dan Manajemen.
Keluaran yang diharapkan dari pelaksanaan pekerjaan ini yaitu tersusunnya dokumen studi
kelayakan (feasibility study) yang mencakup analisis penilaian (assessment) aset Pemerintah
Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara dan potensi yang ada yang dapat dijadikan lokasi
pembangunan Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa di kota Tenggarong sehingga dapat
menjadi arahan dan pedoman dalam menyusun rincian pengembangan (detailed feasibility study)
dan implementasi kerjasama investasi dengan pihak swasta.
Demikian Laporan Akhir ini kami susun, atas perhatiannya kami ucapkan terima kasih.
Kota Tenggarong, Juli 2011
Halaman i
Kata Pengantar ................................................................................................................ i

Daftar Isi ......................................................................................................................... ii
Daftar Tabel ................................................................................................................... vi
Daftar Gambar ............................................................................................................. viii
BAB 1 Pendahuluan ................................................................................................. 1-1

1.1 Latar Belakang ............................................................................................ 1-1
1.2 Maksud Dan Tujuan ..................................................................................... 1-3
1.2.1 Maksud ........................................................................................... 1-3
1.2.2 Tujuan ............................................................................................ 1-3
1.3 Sasaran....................................................................................................... 1-3
1.4 Landasan Hukum ......................................................................................... 1-4
1.5 Manfaat ...................................................................................................... 1-5
1.6 Ruang Lingkup ............................................................................................ 1-6
1.6.1 Lingkup Materi................................................................................. 1-6
1.6.2 Lingkup Wilayah .............................................................................. 1-6
1.6.3 Lingkup Waktu ................................................................................ 1-6
1.7 Sistem Pelaksanaan Pekerjaan ...................................................................... 1-7
1.8 Pendekatan Dan Metodologi Pelaksanaan ...................................................... 1-8
1.8.1 Pendekatan Pekerjaan ..................................................................... 1-8
1.8.1.1 Pendekatan Eksploratif dalam Pengumpulan Data ............... 1-8
1.8.1.2 Pendekatan Benchmarking ................................................ 1-9
1.8.1.3 Pendekatan Eksplanatoris .................................................1-10
1.8.1.4 Pendekatan Deskriptif ......................................................1-10
1.8.1.5 Pendekatan Preskriptif .....................................................1-11
1.8.1.6 Pendekatan Konsep Perencanaan Keruangan Strategis.......1-11
1.8.2 Metodologi Pelaksanaan ..................................................................1-12
1.8.2.1 Tahap Survey Dan Identifikasi ..........................................1-14
Halaman ii
1.8.2.2 Tahap Analisis Kelayakan .................................................1-19

1.9 Sistematika Penyajian .................................................................................1-22
BAB 2 Kajian Kebijakan Dan Teori .......................................................................... 2-1

2.1 Kajian Kebijakan Pembangunan Kutai Kartanegara ........................................ 2-1
2.1.1 Arah Kebijakan Pembangunan Berdasarkan Vitalisasi Dan Aktualisasi
Gerbang Dayaku Ii Tahun 2005-2010................................................ 2-2
2.1.2 Arahan Pengembangan Spasial Melalui Kebijakan Pembangunan Wilayah
Perdesaan Dan Perkotaan ................................................................ 2-3
2.2 Kajian RTRW Kabupaten Kutai Kartanegara ................................................... 2-4
2.2.1 Kebijakan Struktur Ruang ................................................................. 2-4
2.2.2 Peran dan Fungsi Kawasan ............................................................... 2-7
2.2.3 Kebijakan Pola Ruang Kutai Kartanegara ........................................... 2-9
2.3 Kajian RDTR Kawasan Perkotaan Tenggarong ..............................................2-14
2.3.1 Rencana Penggunaan Lahan Kota Tenggarong Berdasarkan RDTR ....2-15
2.3.2 Struktur Kota Tenggarong Berdasarkan RDTR ..................................2-18
2.4 Kajian Terhadap Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Kawasan
Tenggarong Dan Tenggarong Seberang .......................................................2-25
2.5 Kajian Tataran Transportasi Lokal (Tatarlok) Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun
2007 ..........................................................................................................2-29
2.6 Tinjauan Tentang Kemitraan .......................................................................2-35
2.6.1 Unsur-Unsur Kemitraan ...................................................................2-39
2.6.2 Tujuan Kemitraan ...........................................................................2-42
2.6.3 Pola Kemitraan ...............................................................................2-44
BAB 3 Kondisi Dan Karakteristik Kawasan ............................................................. 3-1

3.1 Kondisi Kabupaten Kutai Kartanegara ........................................................... 3-1
3.1.1 Letak Geografis Dan Batas Administrasi ............................................ 3-1
3.1.2 Kondisi Fisik Wilayah ........................................................................ 3-4
3.1.2.1 Topografi ......................................................................... 3-4
3.1.2.2 Kelerengan ....................................................................... 3-5
3.1.2.3 Jenis Tanah ...................................................................... 3-5
3.1.2.4 Iklim ................................................................................ 3-5
3.1.2.5 Curah Hujan dan Hari Hujan .............................................. 3-6
3.1.3 Penggunaan Lahan .......................................................................... 3-6
3.1.4 Kependudukan ................................................................................ 3-7
3.1.5 Transportasi .................................................................................... 3-8
3.1.5.1 Transportasi Darat ............................................................ 3-8
3.1.5.2 Transportasi Laut .............................................................3-10
3.1.5.3 Transportasi Sungai .........................................................3-11
3.1.5.4 Transportasi Udara ..........................................................3-11
3.1.6 Kondisi Utilitas ................................................................................3-12
3.1.6.1 Listrik..............................................................................3-12
Halaman iii
3.1.6.2 Telekomunikasi................................................................3-13
3.1.6.3 Air Bersih ........................................................................3-15
3.1.6.4 Limbah............................................................................3-16
3.1.6.5 Sampah ..........................................................................3-17
3.2 Kondisi Kota Tenggarong ............................................................................3-17
3.2.1 Kondisi Fisik dan Penggunaan Lahan Kota Tenggarong .....................3-18
3.2.1.1 Topografi dan Bentang Alam ............................................3-18
3.2.1.2 Fisiografi .........................................................................3-19
3.2.1.3 Iklim ...............................................................................3-20
3.2.1.4 Penggunaan Lahan ..........................................................3-20
3.2.2 Kependudukan ...............................................................................3-21
3.2.3 Perekonomian ................................................................................3-23
3.2.4 Prasarana dan Sarana .....................................................................3-26
3.2.4.1 Air Bersih ........................................................................3-26
3.2.4.2 Drainase .........................................................................3-26
3.2.4.3 Air Limbah.......................................................................3-27
3.2.4.4 Persampahan ..................................................................3-28
3.2.4.5 Permukiman ....................................................................3-28
3.2.5 Transportasi ...................................................................................3-30
3.3 Data Perusahaan Pertambangan dan perkebunan .........................................3-31
BAB 4 Analisis Kelayakan Pembangunan ................................................................ 4-1

4.1 Analisis Makro ............................................................................................. 4-1
4.1.1 Analisis Kelayakan Berdasarkan Tata Ruang ...................................... 4-1
4.1.1.1 Rencana Pengembangan Pemerintahan ............................. 4-1
4.1.1.2 Rencana Pengembangan Perdagangan dan Jasa ................. 4-2
4.1.1.3 Kelayakan Berdasarkan RTBL ............................................ 4-3
4.1.2 Analisis Kelayakan Perekonomian ..................................................... 4-7
4.1.3 Analisis Kelayakan Pergerakan .......................................................... 4-9
4.1.4 Analisis Kelayakan Sosial Budaya .....................................................4-10
4.1.5 Analisis Kelayakan Fisik ...................................................................4-11
4.2 Analisis Kawasan ........................................................................................4-12
4.2.1 Site Analisis ....................................................................................4-12
4.2.2 Daya Dukung Lahan .......................................................................4-16
4.2.3 Infrastruktur ...................................................................................4-17
4.2.3.1 Jaringan Jalan .................................................................4-17
4.2.3.2 Jaringan Drainase ............................................................4-19
4.3 Analisis Struktur Ruang Kawasan .................................................................4-20
4.4 Analisis Sistem Sirkulasi ..............................................................................4-21
Halaman iv
BAB 5 Rencana Pembangunan Perkantoran dan Perdagangan .............................. 5-1

5.1 Rencana Site Plan ........................................................................................ 5-1
5.2 Analisa Lingkungan ...................................................................................... 5-7
5.2.1 Peningkatan Run-Off dan Penurunan Kuantitas Air............................. 5-7
5.2.2 Penurunan Kualitas Air ....................................................................5-10
5.2.3 Timbulan Sampah ...........................................................................5-12
5.3 Analisis Kelayakan Ekonomi dan Finansial ....................................................5-14
5.3.1 Pangsa Pasar ..................................................................................5-14
5.3.2 Cost Benefit Analisis ........................................................................5-15
5.4 Aspek Manajemen dan Pengelolaan Proyek ..................................................5-22
5.4.1 Pemilik Lahan .................................................................................5-22
5.4.2 Investor .........................................................................................5-22
5.4.3 Pola Kerjasama ...............................................................................5-23
5.4.3.1 Build, Operate and Transfer (BOT)....................................5-23
5.4.3.2 Konsesi ...........................................................................5-24
5.4.3.3 Usaha Patungan ..............................................................5-24
5.4.3.4 Peran Serta Pihak Swasta .................................................5-25
5.5 Sistem Pengelolaan Kerjasama ....................................................................5-28
5.5.1 Sewa .............................................................................................5-28
5.5.2 Bangun Guna Serah (Build, Operate and Transfer) ...........................5-29
5.5.3 Bangun Serah Guna (Build, Transfer and Operate) ...........................5-32
BAB 6 Analisis Kelayakan Ekonomi Finansial .......................................................... 6-1

6.1 Perkiraan Biaya Investasi ............................................................................. 6-2
6.2 Perkiraan Pendapatan .................................................................................. 6-3
6.3 Kesimpulan Hasil Kelayakan Investasi ........................................................... 6-4
BAB 7 Sistem Pengelolaan dan Manajemen Kerjasama ......................................... 7-1

7.1 Sistem Pengelolaan Barang Milik Negara ....................................................... 7-1
7.1.1 Sewa .............................................................................................. 7-1
7.1.2 Bangun Guna Serah (Build, Operate and Transfer) ............................ 7-3
7.1.3 Bangun Serah Guna (Build, Transfer and Operate) ............................ 7-5
7.2 Pola Pembiayaan dan Pembagian Keuntungan ............................................... 7-8
Halaman v
Tabel 1-1 Perbedaan Komponen-komponen Pada Pendekatan Ekonomi dan Finansial ..........1-20
Tabel 2-1 Rencana Pusat Kegiatan dan Pelayanan di Kabupaten Kutai Kartanegara .............. 2-5
Tabel 2-2 Wilayah Pembangunan di Kabupaten Kutai Kartanegara ....................................... 2-7
Tabel 2-3 Rencana Pola Ruang Kawasan Budidaya Kabupaten Kutai Kartanegara 2007 -
2027 ................................................................................................................2-11
Tabel 2-4 Rencana Peruntukan, Luas dan Persentase Peruntukan lahan di wilayah Kecamatan
Tenggarong dan Kecamatan Tenggarong Seberang Berdasarkan RUTR 2004 .......2-16
Tabel 2-5 Besaran Keofisien Dasar Bangunan, Koefisien Luas Bangunan dan Ketinggian
Bangunan Di Kota Tenggarong Tahun 2008 - 2013 .............................................2-21
Tabel 2-6 Daftar Kecamatan Yang Berpotensi untuk Difasilitasi Terminal Penumpang ..........2-31
Tabel 2-7 Perbandingan Antara BOT dan Konsesi ..............................................................2-49
Tabel 3-1 Luas Ketinggian Kabupaten Kutai Kartanegara Dari Permukaan Laut ..................... 3-4
Tabel 3-2 Luas Penggunaan Lahan Di Kabupaten Kutai Kartanegara .................................... 3-7
Tabel 3-3 Panjang Jalan Kabupaten Menurut Jenis Permukaan Jalan (Km) Tahun 2006 ........ 3-9
Tabel 3-4 Panjang Jalan Kabupaten Menurut Kondisi Jalan (Km) Tahun 2006 ....................... 3-9
Tabel 3-5 Daftar Jaringan Jalan Berdasarkan Panjang dan Fungsinya di Kabupaten Kutai
Kartanegara Tahun 2005 ...................................................................................3-10
Tabel 3-6 Data Ketenagalistrikan PT.PLN (Persero) Cabang Samarinda Wilayah Kerja Kabupaten
Kutai Kartanegara Tahun 2001 2004 ...............................................................3-13
Tabel 3-7 Jumlah Desa/Kelurahan Dirinci Menurut Keberadaan Telepon Umum Koin/Kartu yang
Masih Aktif Tahun 2005 ....................................................................................3-14
Tabel 3-8 Jumlah Desa/Kelurahan Dirinci Menurut Keberadaan Wartel/Kiospon/Warpostel Tahun
2005 ................................................................................................................3-15
Tabel 3-9 Jumlah Desa/Kelurahan Dirinci Menurut Keberadaan Kantor Pos /Pos
Pembantu/Rumah Pos Di Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2005 ....................3-16
Halaman vi
Tabel 3-10 Cakupan Pelayanan Air Bersih Berdasarkan Jumlah Penduduk Per Kecamatan Di
Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2004 .........................................................3-25
Tabel 3-11 Jumlah Timbulan Sampah Berdasarkan Jumlah Penduduk Per Kecamatan Tahun
2006 ................................................................................................................3-32
Tabel 3-12 Kebutuhan Prasarana dan Sarana Persamapahan Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun
2006 ................................................................................................................3-33
Tabel 4-1 PDRB Tanpa Minyak Bumi Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha
(Juta Rupiah ) ................................................................................................... 4-8
Tabel 4-2 Kriteria Kesesuaian Lahan .................................................................................4-12
Tabel 4-3 Analisa Kelayakan Pembangunan Kawaan Pusar Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa
Di Kota Tenggarong ..........................................................................................4-24
Tabel 5-1 Perkiraan Jumlah Orang pada Bangunan-Bangunan Di Pusat Perkantoran dan
Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong ..................................................................5-12
Tabel 5-2 Dimensi Unit IPAL .............................................................................................5-12
Tabel 5-3 Perkiraan Jumlah Orang dan Timbulan Sampah pada Bangunan-Bangunan Di Pusat
Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong.........................................5-13
Tabel 5-4 Tahapan Dalam Pembiayaan Finansial ...............................................................5-17
Tabel 5-5 Harga Satuan Pengembangan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa ..........5-18
Tabel 5-6 Pembiayaan Finansial Pengembangan Pusat Perkantoran dan Perdagangan /Jasa Di
Tenggarong .....................................................................................................5-20
Tabel 6-1 Perkiraan Biaya Pembangunan Perkantoran ......................................................... 6-2
Tabel 6-2 Perhitungan Pendapatan Sewa Perkantoran ........................................................ 6-3
Tabel 6-3 Ikhtisar Kelayakan Ekonomi Pembangunan Fasilitas Perkantoran dan Perdagangan di
Kota Tenggarong ............................................................................................... 6-4
Tabel 6-4 Perkiraan Arus Kas Pembangunan Perkantoran .................................................... 6-5
Tabel 6-5 Break Event Point (BEP) Investasi Pembangunan Perkantoran ............................6-10
Halaman vii
Gambar 1-1 Diagram Konseptual Pendekatan Benchmarking ..............................................1-10

Gambar 1-2 Metodologi Pelaksanaan Studi Kelayakan Pusat Perkantoran & Perdagangan / Jasa
Di Tenggarong ..............................................................................................1-13
Gambar 2-1 Peta Rencana Struktur Ruang Kabupaten Kutai Kartanegara .............................. 2-6
Gambar 2-2 Peta Wilayah Pembangunan (WP) Kabupaten Kutai Kartanegara ....................... 2-8
Gambar 2-3 Peta Rencana Penggunaan Lahan Kabupaten Kutai Kartanegara .......................2-13
Gambar 2-4 Peta Pembagian Bagian Wilayah Kota (BWK) Kawasan Tenggarong dan Tenggarong
Seberang ......................................................................................................2-15
Gambar 2-5 Peta Rencana Penggunaan Lahan Di Wilayah Kecamatan Tenggarong Dan
Kecamatan Tenggarong Seberang Berdasarkan RUTR 2004 .............................2-18
Gambar 2-6 Peta Arahan Struktur Kota di Kawasan Perkotaan Tenggarong .........................2-20
Gambar 2-7 Peta Arahan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) .................................................2-21
Gambar 2-8 Peta Arahan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) .................................................2-22
Gambar 2-9 Peta Arahan Kawasan Permukiman Berdasarkan RDTR Kawasan Tenggarong Dan
Tenggarong Seberang ....................................................................................2-24
Gambar 2-10 Peta Rencana Pengembangan Permukiman/Perumahan : KASIBA, LASIBA
Berdasarkan RDTR Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang Tahun 2008
2013 .....................................................................................................2-25
Gambar 2-11 Peta Pembagian Zona Dalam RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang ......2-27
Gambar 2-12 Peta Arahan Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang ................2-28
Gambar 2-13 Peta Skenario Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang ..............2-29
Gambar 2-14 Rencana Jaringan Jalan Di Kota Tenggarong ...................................................2-35
Gambar 3-1 Peta Administrasi Kabupaten Kutai Kartanegara ................................................ 3-3
Gambar 3-2 Peta Topografi Wilayah Kota Tenggarong ........................................................3-19
Gambar 3-3 Peta Pemanfaatan Lahan Di Wilayah Kota Tenggarong ....................................3-21
Halaman viii
Gambar 3-4 Peta Penyebaran Penduduk Di Wilayah Kota Tenggarong .................................3-23

Gambar 3-5 Peta Jaringan Drainase Eksisting di Wilayah Kota Tenggarong ..........................3-27
Gambar 3-6 Peta Permukiman dan Perumahan di Wilayah Kota Tenggarong ........................3-29
Gambar 3-7 Peta Jaringan Jalan Eksisting di Wilayah Kota Tenggarong ...............................3-31
Gambar 4-1 Peta Peruntukan Wilayah Berdasarkan Pembagian Wilayah Kota Tenggarong ..... 4-3
Gambar 4-2 Peta Pembagian Zona Dalam RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang ....... 4-5
Gambar 4-3 Peta Arahan Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang ................. 4-6
Gambar 4-4 Peta Skenario Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang ............... 4-7
Gambar 4-5 Peta Site Kawasan Pusat Pemerintahan Dan Perdagangan / Jasa ......................4-14
Gambar 4-6 Peta Pembagian Peruntukkan Lahan Pada Kawasan Pusat Perkantoran dan
Perdagangan / Jasa .......................................................................................4-15
Gambar 4-7 Penampang Melintang Jalan Kolektor Primer ...................................................4-18
Gambar 4-8 Penampang Melintang Jalan Kolektor Sekunder ...............................................4-18
Gambar 4-9 Penampang Melintang Jalan Lokal ..................................................................4-19
Gambar 4-10 Orientasi Site Plan Kawasan ...........................................................................4-22
Gambar 4-11 Peta Konsep Sirkulasi .....................................................................................4-23
Gambar 5-1 Peta Konsep Rencana Siteplan Kawasan ........................................................... 5-3
Gambar 5-2 Gambar Tampak Samping Kawasan Perkantoran .............................................. 5-4
Gambar 5-3 Gambar Lay Out Tampak Samping Kawasan Perkantoran .................................. 5-5
Gambar 5-4 Gambar Lay Out Pra Disain Mall....................................................................... 5-6
Gambar 5-5 Gambar Lay Out Pra Disain Ruko dan Perdagangan .......................................... 5-6
Gambar 5-6 Konsep Drainase ............................................................................................. 5-8
Gambar 5-7 Aplikasi Sumur Resapan .................................................................................. 5-9
Gambar 5-8 Diagram Alir Sistem Pengolahan Air Limbah ....................................................5-10
Gambar 5-9 Konsep Buangan Sampah ...............................................................................5-13
Halaman ix
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara bersama dengan masyarakat berupaya untuk
melakukan beberapa program maupun kegiatan yang diperkirakan mempunyai daya ungkit
pencapaian target pembangunan seperti yang direncanakan, yang pada gilirannya diharapkan
dapat menjadi pendorong proses pembangunan dalam rangka akselerasi peningkatan
kesejahteraan masyarakat Kutai Kartanegara. Perkembangan Indikator makro Kutai Kartanegara
sebagai representasi keberhasilan pembangunan di Kutai Kartanegara menggambarkan tingkat
capaian seluruh bidang pembangunan. Pencapaian Indikator tersebut tidak hanya dipengaruhi
oleh tiga komponen saja yaitu kesehatan, pendidikan, dan daya beli, akan tetapi sesungguhnya
dipengaruhi pula oleh semua bidang pembangunan, baik yang terkait secara langsung dengan
Indeks Pembangunan Manusia (IPM) ataupun yang dianggap sebagai penunjang.
Sektor unggulan yang sampai saat ini masih mendominasi Kabupaten Kutai Kartanegara adalah
sektor pertambangan dan perkebunan. Hal ini terbukti dengan banyaknya perusahaan
pertambangan dan perkebunan kelapa sawit yang beroperasi di Kabupaten Kutai Kartangera.
Sektor ini disamping memberikan keuntungan juga menimbulkan dampak bagi lingkungan oleh
karena itu perlu dilakukan koordinasi dalam pelaksanaannya.
Untuk memudahkan koordinasi dalam bidang tersebut sebaiknya semua perusahaan yang
berloperasi di Kabupaten Kutai Kartanegara mempunyai kantor perwakilan/kantor cabang di ibu
kota Kabupaten (Kota Tenggarong), sebagaimana dituangkan dalam Perda bahwa semua
perusahaan yang beroperasi di Kabupaten Kutai Kartamegara harus berkantor di Tenggarong
sebagai ibu kota Kabupaten.
Halaman 1-1
Infrastruktur penunjang kegiatan perekonomian yang telah dimiliki oleh Kabupaten Kutai
Kartanegara adalah pasar, hotel, prasarana transportasi , dll . Pada tahun 2007 jumlah pasar
yang tersedia di Kabupaten Kutai Kartanegara sebanyak 83 buah, yang terdiri dari :
1. Pasar tradisional 38 buah
2. Pasar lokal 42 buah
3. Pasar regional 2 buah
4. Pasar grosir 1 buah
Permasalahan yang dihadapi pada tahun 2009 dan 2010 masih banyaknya pasar lokal yang tidak
standar baik tempat maupun kelayakan pasar tersebut. Untuk pasar regional perlu penataan
tempat yang layak untuk pedagang, khususnya dapat menampung pedagang kaki lima (PKL).
Infrastruktur perkantoran yang banyak di Kabupaten Kutai Kartanegara adalah perkantoran

pemerintah, sedangkan untuk perkantoran yang merupakan tempat opersionalnya pihak swasta
belum banyak tersedia, oleh karena itu Kabupaten Kutai Kartanegara berencana untuk
memfasilitasi kerjasama dengan dunia usaha dalam membangun prasarana pusat perkantoran
dan perdagangan/jasa yang dibangun, digunakan dan dikelola oleh pihak swasta. Selama ini
hampir tidak ada kantor swasta yang berkantor di ibu kota Kabupaten. Hal ini tentunya
mempersulit koordinasi,mengingat banyaknya aktifitas di sektor pertambangan, perkebunan dan
sektor lain yang setiap saat harus dipantau baik pelaksanaan eksploitasinya,maupun menanganan
dampaknya, begitu juga kegiatan yang menjadi tanggung jawab perusahaan dan seharusnya
dikoordinasikan dengan Kabupaten agar tidak terjadi overlaping kegiatan dengan kegiatan yang
telah di susun melalui Mursenbang.
Berdasarkan perkembangan makro ekonomi Kabupaten Kutai Kertanegara, Rencana Kerja

Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara, dan Rencana Kerja Pencapaian Pembangunan
dan Rencana Kerja Penunjang Pembangunan tahun 2011, Bidang Perdagangan, Industri dan
Koperasi, maka diperlukan dibangun infrastruktur ekonomi yang memadai dan modern untuk
menunjang sektor perdagangan dan pariwisata salah satunya dengan dibangunnya Pusat
Perkantoran dan Perdagangan/Jasa di kota Tenggarong.
Halaman 1-2
1.2 Maksud Dan Tujuan
1.2.1 Maksud
Maksud dilakukannya kajian ini adalah untuk melakukan kajian mendalam yang mencakup aspek
teknik, ekonomi, sosial budaya, dan lingkungan dari aset Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai
Kertanegara yang akan dijadikan lahan untuk pembangunan Pusat Perkantoran dan
Perdagangan/Jasa di kota Tenggarong dalam rangka kerjasama antara Pemerintah Daerah
Kabupaten Kutai Kertanegara dan pihak investor swasta yang berminat. Hasil analisis, kesimpulan
dan rekomendasi dari kajian ini akan menjadi bahan masukan dan pertimbangan bagi Pemerintah
Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara dalam memutuskan untuk melakukan kerjasama dan
menyusun perjanjian kerjasama sebagai landasan hukum untuk pengelolaan, penggunaan, lama
kerjasama, pembagian hasil dan lainnya dari aset-aset dari Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai
Kertanegara.
1.2.2 Tujuan
Dengan dilakukannya pembangunan Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa di Kota

Tenggarong maka dapat meningkatkan dan memberdayakan potensi barang milik Daerah
Kabupaten Kutai Kertanegara (tanah) dalam meningkatkan Pendapatan Asli Daerah, menciptakan
pertumbuhan ekonomi, menciptakan lapangan pekerjaan sehingga dapat tercapai sasaran
pembangunan dari Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara.
1.3 Sasaran
Adapun sasaran dalam pekerjaan ini adalah :
1. Tersusunnya dokumen studi kelayakan (feasibility study) yang mencakup analisis
penilaian (assessment) aset Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara dan potensi
yang ada yang dapat dijadikan lokasi pembangunan Pusat Perkantoran dan
Perdagangan/Jasa di kota Tenggarong sehingga dapat menjadi arahan dan pedoman
dalam menyusun rincian pengembangan (detailed feasibility study) dan implementasi
kerjasama investasi dengan pihak swasta.
2. Menjadikan gedung Mall di kota Tenggarong sebagai sektor perdagangan dan pariwisata
andalan yang mampu menggerakkan roda perekonomian serta serta mengupayakan kota
Tenggarong sebagai salah satu tujuan wisata yang selanjutnya mampu meningkatkan
kesejahteraan masyarakat.
Halaman 1-3
3. Mengolah aset Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara dengan prinsip

Perlindungan, Pelestarian, Pengembangan dan Pemanfaatan.
1.4 Landasan Hukum

Penyusunan Studi Kelayakan Pekantoran dan Perdagangan di Kota Tenggarong Penataan
dilakukan dengan memperhatikan beberapa landasan hukum yang berhubungan dengan
Penataan Ruang, yaitu:
1. Kelompok Undang-Undang
a. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 22 Tahun 2009 Tentang Lalu Lintas
dan Angkutan Jalan;
b. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataaan Ruang;
c. Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2006 tentang Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasional;
d. Undang-Undang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan (LNRI Tahun 2004 Nomor
132, Tambahan LNRI Nomor 4444);
e. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah; Jo. Perpu
Nomor 3 Tahun 2005 Jo. Undang-undang Nomor 8 Tahun 2005 tentang
Pemerintahan Dearah;
f. Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan antara
Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah;
g. Undang-Undang N0 28 Tahun 2002 Tentang bangunan Dan Gedung
h. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup;
2. Kelompok Peraturan Pemerintah (PP)

a. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2006 tentang Jalan;
b. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang peraturan pelaksasanaan
Undang-Undang Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
c. Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 2000 tentang Tingkat Ketelitian Peta
untuk Penataan Ruang Wilayah;
d. Peraturan Pemerintah Nomor 69 Tahun 1996 Tentang Pelaksanaan Hak dan
Kewajiban serta Bentuk dan Tata Cara Peran Serta Masyarakat dalam Penataan
Ruang;
e. Peraturan Pemerintah RI Nomor 43 Tahun 1993 tentang Prasarana dan Lalu
Lintas Jalan;
f. Peraturan Pemerintah RI Nomor 41 Tahun 1993 tentang Angkutan Jalan;
Halaman 1-4
3. Kelompok Permen / Kepmen

a. Peraturan Mentri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRTM/2007 Tentang Pedoman
Umum Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan
b. Peraturan Mentri Pekerjaan Umum Nomor 17 /PRTM/2007 Tentang Pedoman
Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
c. Peraturan Mentri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRTM/2006 Tentang Pedoman
persyaratan Teknis Bangunan
d. Kepmen Permukiman & Prasarana Wilayah Nomor 369/KPTS/M/2005, tentang
Rencana Umum Jaringan Jalan Nasional;
e. Permen PU Nomor 603/2005, tentang Pedoman Umum Sistem Pengendalian
Manajemen Penyelenggaraan Pembangunan Prasarana dan Sarana Bidang
Pekerjaan Umum;
f. Kepmen Permukiman & Prasarana Wilayah Nomor 376/KPTS/M/2004, tentang
Penetapan Ruas-Ruas Jalan Menurut Statusnya Sebagai Jalan Nasional;
g. Kepmen Permukiman & Prasarana Wilayah Nomor 375/KPTS/M/2004, tentang
Penetapan Ruas-Ruas Jalan Dalam Jaringan Jalan Primer Menurut Peranannya
Sebagai Jalan Arteri, Jalan Kolektor 1, Jalan Kolektor 2, Dan Jalan Kolektor 3;
h. Keputusan Direktur Jenderal Bina Marga No. 032/T/BM/1999 tentang pedoman
Perencanaan Jalur Pejalan Kaki pada jalan umum.
i. Undang Undang Nomor 14 Tahun 1992 tentang Lalu Lintas dan Angkutan
Jalan;
1.5 Manfaat
Manfaat dari kegiatan studi kelayakan perkantoran dan perdagangan adalah :
1. Bagi Pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara adalah sebagai data akurat yang
digunakan dalam pengambilan keputusan/kebijakan dalam optimalisasi aset pemerintah
di Kota Tenggarong.
2. Terbentuknya konsep kerjasama antara pemerintah dan swasta tentang optimalisasi aset-
aset milik pemerintah.
3. Tersedianya gambar pradisain gambar perkantoran dan perdagangan.
Halaman 1-5
1.6 Ruang Lingkup
1.6.1 Lingkup Materi
Ruang lingkup penyusunan Feasibility Study dalam pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan oleh
Konsultan meliputi: teknis dan non teknis tentang lahan, sosial ekonomi masyarakat di kawasan
studi. Ruang lingkup pekerjaan secara rinci sebagai berikut:
1. Melakukan analisis dan menghitung potensi barang milik Daerah yang akan
dikerjasamakan.
2. Melakukan pra desain yang menampung rencana dan keinginan Pemerintah Kabupaten
Kutai Kertanegara yang harus dipedomani dalam melaksanakan amdal, feasibility study,
perencanaan detail dan kontrak kerjasama.
3. Melakukan analisis dan menghitung nilai ekonomi barang milik Daerah sebagai dasar
syarat kerjasama, perkiraan investasi dan nilai kontribusi yang wajar diterima oleh
Pemerintah Kabupaten Kutai Kertanegara selama masa kerjasama.
4. Melakukan analisis dan menghitung jangka waktu kerjasama yang pantas dan masih
dapat dilakukan.
5. Memberikan rekomendasi dan saran-saran yang bermanfaat bagi semua pihak.
1.6.2 Lingkup Wilayah
Pekerjaan Studi Kelayakan perkantoran dan perdagangan dilaksanakan di Kota Tenggarong
1.6.3 Lingkup Waktu
Waktu untuk menyelesaikan pekerjaan ini adalah 3 (tiga) bulan atau 90(sembilan puluh ) hari
kalender, terhitung sejak ditanda-tangani Surat Perintah Mulai Kerja.
Lingkup Pekerjaan
Lingkup pekerjaan dari studi kelayakan perkantoran dan perdagangan di Kota Tenggarong
meliputi:
1. Pengumpulan data primer dan sekunder yang dianggap relevan dan obyektif dari
berbagai sumber.
2. Konsultasi dengan pemberi tugas.
3. Survey lapangan untuk memperoleh gambaran kondisi yang sebenarnya, wawancara
mendalam dengan berbagai stakeholder baik langsung maupun tidak langsung dengan
aset yang akan dikerjasamakan.
Halaman 1-6
4. Menyusun pra desain sebagai gambaran awal rencana pembangunan pusat perkantoran
dan perdagangan/Jasa di Tenggarong.
5. Estimasi nilai aset dan potensi yang akan dikerjasamakan, membuat proyeksi keuangan
secara ringkas.
6. Analisis data dan informasi untuk selanjutnya dijadikan bahan bagi pembuatan laporan
Feasibility Study.
7. Pembuatan laporan hasil kajian Feasibility Study dan bahan presentasi.
1.7 Sistem Pelaksanaan Pekerjaan

Teknis pengumpulan data dilakukan melalui survey instansional (data sekunder) dan survey
lapangan (data primer). Survey data sekunder merupakan kegiatan pengumpulan data angka
atau peta dan uraian wilayah yang telah tersedia pada berbagai instansi terkait untuk perumusan
masalah. Survey data primer merupakan kegiatan pengumpulan data berdasarkan pengecekan di
lapangan yaitu berupa data/informasi tentang kondisi lingkungan, infrastruktur, sarana dan
prasarana termasuk status kepemilikan.
Untuk dapat memberikan hasil kajian yang optimal maka diperlukan beberapa persyaratan dalam
pelaksanaan antara lain:
1. Data yang dipergunakan bersumber dari data yang dapat dipertanggung jawabkan.
2. Analisis sebagai dasar penentu kebijakan selanjutnya, maka diperlukan analisis secara
cermat baik untuk analisis kuantitatif maupun analisa spasial.
Secara garis besar, pekerjaan ini terdiri dari tiga tahapan utama yaitu :
1. Pengumpulan dan studi awal data-data sekunder yang meliputi :
a. Penyiapan peta dasar di Kota Tenggarong, khususnya di wilayah studi
b. Datadata peraturan dan perundangundangan tentang tata ruang,
penggunaan lahan, persimpangan, dan jalan serta lainnya yang terkait dengan
kegiatan tersebut
c. Penyusunan rencana kerja
2. Pengumpulan data primer meliputi :
a. Data geometri kawasan studi
b. Data kondisi dan kepemilikan; infrastuktur, sarana dan prasarana di sekitar
kawasan studi.
c. Data pemanfaatan ruang di kawasan studi.
3. Analisa data dan penyusunan laporan.
Halaman 1-7
a. Analisa kondisi kawasan studi.

b. Analisa kelayakan dan daya dukung lingkungan kawasan
c. Analisa permasalahan dan alternatif pemecahan permasalahan di kawasan
tersebut.
d. Analisa rekomendasi penataan kawasan perkantoran dan perdagangan.
e. Analisa SWOT
f. Penyusunan pradisain kawasan perkantoran dan perdagangan
1.8 Pendekatan Dan Metodologi Pelaksanaan
1.8.1 Pendekatan Pekerjaan
1.8.1.1 Pendekatan Eksploratif dalam Pengumpulan Data
Pendekatan eksploratif bercirikan pencarian yang berlangsung secara menerus. Pendekatan ini
akan digunakan baik dalam proses pengumpulan data & informasi maupun dalam proses analisa
dan evaluasi guna perumusan konsep penanganan.
a. Eksplorasi dalam Proses Pengumpulan Data & Informasi

Dalam proses pengumpulan data & informasi, pendekatan eksploratif digunakan mulai dari
kegiatan inventarisasi dan pengumpulan data awal, hingga eksplorasi data & informasi di lokasi
studi yang dilakukan. Sifat pendekatan eksploratif yang menerus akan memungkinkan terjadinya
pembaharuan data dan informasi berdasarkan hasil temuan terakhir. Pendekatan eksploratif juga
memungkinkan proses pengumpulan data yang memanfaatkan sumber informasi secara luas,
tidak terbatas pada ahli yang sudah berpengalaman dalam bidangnya ataupun stakeholder yang
terkait dan terkena imbas secara langsung dari kegiatan terkait, namun juga dari berbagai
literatur baik dalam bentuk buku maupun tulisan singkat yang memuat teori atau model
penanganan pengembangan pusat perkantoran dan perdagangan / jasa , penanganan lahan
pusat perkantoran dan perdagangan / jasa, dan studi kasus penerapan kebijakan pengembangan
pusat perkantoran dan perdagangan / jasa yang telah dilakukan.
Dalam pendekatan eksploratif ini sangat memungkinkan diperoleh informasi-informasi tambahan

yang tidak diduga sebelumnya atau yang tidak pernah dikemukakan dalam teori-teori yang ada.
Informasi yang didapat dengan pendekatan ini bisa bersifat situasional dan berdasarkan
pengalaman sumber.
Halaman 1-8
b. Eksplorasi dalam Proses Analisa dan Evaluasi

Eksplorasi dalam proses analisa dan evaluasi dilakukan guna mengelaborasi pokok permasalahan
serta konsep-konsep penanganan dan pengembangan pusat perkantoran dan perdagangan / jasa
yang ada berikut dukungan regulasi dan kebijakan di Indonesia. Ekpslorasi perlu mengaitkan
konsep-konsep teoritis dengan kondisi dan karakteristik permasalahan di Indonesia melalui
pendalaman pemahaman terhadap lokasi sasaran yang menjadi sasaran studi.
Proses eksplorasi ini akan mengkerucut pada suatu bentuk pendekatan yang konfirmatif dalam
menilai keseusaian suatu pola penanganan lahan pusat perkantoran dan perdagangan / jasa serta
kebutuhan rumusan kebijakan yang dapat mengintervensi permasalahan agar pola penanganan
terpilih dapat diimplementasikan dan mencapai hasil yang optimal.
1.8.1.2 Pendekatan Benchmarking
Pada pendekatan ini, perencanaan pengembangan kawasan dibuat berdasarkan hasil

pengamatan dan pembelajaran atas apa yang sudah dilakukan oleh pihak lain / di lokasi lainnya
untuk diterapkan di lokasi kajian dengan perbaikan/penyempurnaan berdasarkan permasalahan-
permasalahan yang dihadapi oleh pihak lain yang sudah lebih dulu melakukan hal yang serupa.
Pendekatan Benchmarking ini banyak dilakukan oleh para peneliti dan perancang teknologi di
Jepang dalam membuat produk teknologinya. Bahkan seringkali benchmarking ini dilakukan
dengan melakukan delivery time atas produk hasil benchmarking tersebut lebih cepat daripada
produk basis benchmarking. Pendekatan ini menurut bahasa orang awam dinamakan dengan
Pencontekan Cerdas.
Pada pendekatan ini perlu dilakukan pengamatan atau investigasi atas apa yang sudah dilakukan
oleh pihak lain untuk hal yang serupa. Dalam hal ini, apa yang sudah dilakukan pihak lain dalam
pengembangan pusat perkantoran dan perdagangan / jasa di dalam maupun di luar negeri perlu
dilakukan sebagai basis dalam melakukan benchmarking. Bahkan apa yang sudah dilakukan di
luar negeri juga dapat dijadikan sebagai basis benchmarking. Secara diagramatis, pendekatan
benchmarking ini dapat dilihat pada gambar berikut.
Halaman 1-9
Gambar 1-1 Diagram Konseptual Pendekatan Benchmarking
Pengamatan/ Perbaikan/ Produk baru

Proses/hasil/
Investigasi/ Penyempurnaan/ yang lebih
/Produk/Teknologi/
Spionase Perubahan disempurnakan
sebagai basis
atas basis lebih baik dr sbg hasil
Benchmarking
Benchmarking basis Benchmark Benchmarking
1.8.1.3 Pendekatan Eksplanatoris
Pendekatan ini pada intinya berupaya untuk menjelaskan suatu kondisi / fenomena /
permasalahan yang ditimbulkan oleh suatu objek / substansi pekerjaan. Melalui pendekatan ini,
diupayakan adanya analisa untuk menemukan jawaba asal-muasal / penyebab permasalahan.
Pendekatan ini akan memahami adanya tahapan yang lazim berlaku dalam proses suatu kondisi
menjadi permasalahan. Diawali dengan identifikasi terhadap problematika yang muncul di ranah
publik, pihak tertentu yang berpekentingan kemudian mengupayakan permasalahan tersebut
dikemukakan ke hadapan publik sehingga diketahui dan disadari bahwa persoalan yang muncul
terkait dengan kepentingan publik (public issues). Ketika semakin banyak yang menaruh
perhatian (concerned), maka isu publik beranjak menjadi agenda publik, yang biasanya ditindak-
lanjuti dengan berbagai aksi-reaksi antara pemangku kepentingan dengan lembaga publik yang
berwenang menerbitkan kebijakan.
Metode yang digunakan dalam pendekatan ini tidak kaku dan tidak terstandarisasi. Kegiatan yang
kualitatif sifatnya fleksibel, dalam arti kesesuaiannya tergantung dari tujuan setiap penelitian.
Walaupun demikian, selalu ada pedoman untuk diikuti, tapi bukan aturan yang mati ( Cassel &
Symon, 1994; Strauss, 1987; Taylor & Bogdan, 1984). Jalannya kegiatan dapat berubah sesuai
kebutuhan, situasi lapangan serta hipotesa-hipotesa baru yang muncul selama berlangsungnya
penelitian tersebut.
1.8.1.4 Pendekatan Deskriptif
Pendekatan deskriptif (descriptive approach) akan menjelaskan seluruh fenomena objek dan
subjek pekerjaan secara komprehensif berdasarkan kasus (permasalahan) yang teridentifikasi.
Dengan menggunakan pendekatan tersebut diharapkan melalui penelitian ini dapat disajikan
Halaman 1-10
pemecahan permasalahan yang difokuskan pada upaya penanganan masalah permukiman

kumuh.
Menurut Surakhmad (1978), ciri-ciri penelitian yang bersifat deskriptif antara lain :
Memusatkan diri pada pemecahan masalah yang ada pada masa sekarang dan pada
masalah-masalah yang aktual;
Data yang dikumpulkan mula-mula disusun, dijelaskan, dan kemudian dianalisis (karena itu
metode ini sering pula dise-but metode analitis).
Dengan menggunakan pendekatan ini diharapkan akan meminimalisasi subjektivitas sekaligus

dapat diperoleh suatu kesimpulan yang lebih obyektif.
1.8.1.5 Pendekatan Preskriptif
Pendekatan preskriptif (prescriptive approach) merupakan jenis pendekatan yang bersifat

kualitatif dan dapat memberikan deskripsi analitis untuk menghasilkan rekomendasi yang
bermanfaat dalam mendukung suatu strategi penanganan ataupun kebijakan. Pendekatan ini
bertujuan untuk mengevaluasi dan menilai suatu hasil rancangan, dalam hal ini rancangan materi
sosialisasi kebijakan penataan ruang nasional, untuk kemudian mengeluarkan rekomendasi yang
tepat berkaitan dengan kemungkinan implementasi materi sosialisasi di masa yang akan datang.
Dengan penggunaan pendekatan preskriptif ini, diharapkan studi tidak hanya terfokus pada
analisa kebutuhan secara teoritis, namun juga dapat memperhatikan potensi implikasi
pemanfaatan materi sosialisasi.
1.8.1.6 Pendekatan Konsep Perencanaan Keruangan Strategis
Dalam pustaka, terdapat dua macam pemikiran yang berbeda (meskipun sama-sama
menggunakan istilah strategis) tentang perencanaan keruangan strategis. Macam pertama
bersumber dari konsep rencana struktur dalam perencanaan keruangan perkotaan di Inggris;
rencana struktur memuat strategi (garis besar, kerangka) penanganan keruangan kotayang
dioperasionalkan dengan rencana lokal. Macam kedua bersumber dari manajemen perusahaan
yang telah lama memakai perencanaan strategis (corporate strategic planning).
Pada awalnya dua macam pustaka ini tidak berkaitan, tetapi beberapa ahli mulai mengkaitkan
antara keduanya. Misalnya, di Eropa dianggap sebagai inovasi (Healey dkk, 1997), meskipun
sejak lama strategic structure planning telah ada di Inggris (tapi bukan berkarakter corporate
strategic planning).
Halaman 1-11
1.8.2 Metodologi Pelaksanaan
Metodologi kegiatan studi kelayakan Feasibility Study secara umum diatur sebagai berikut:
1. Tahap persiapan mencakup pertemuan/konsultasi awal dengan pemberi pekerjaan untuk
membahas dan merekonstruksikan rencana kerja maupun metodologi serta menajamkan
keluaran/hasil dan penyatuan persepsi/interpretasi mengenai studi kelayakan (Feasibility
Study).
2. Penyusunan Laporan Pendahuluan (Inception Report) untuk membahas materi
metodologi dan materi survey lapangan serta melakukan koordinasi dengan Pemerintah
Kabupaten Kutai Kertanegara.
3. Presentasi Laporan Pendahuluan dengan melibatkan SKPD terkait.
4. Survey Lapangan dan Pelaksanaan Koordinasi/Konsultasi dengan Pemerintah Kabupaten
Kutai Kertanegara.
Halaman 1-12
Gambar 1-2 Metodologi Pelaksanaan Studi Kelayakan Pusat Perkantoran & Perdagangan / Jasa Di Tenggarong
ANALISIS KEBIJAKAN
ANALISIS KELAYAKAN
SOSIAL & EKONOMI
ANALISIS KELAYAKAN
FISIK & LINGKUNGAN
FAKTOR DETERMINAN
1. Kebijakan & Peraturan Dalam ANALISIS KELAYAKAN
Pengembangan Balai Diklat SPASIAL
2. Kebijakan & Peraturan ANALISIS KELAYAKAN
Nasional INFRASTRUKTUR
3. RTRW Provinsi & Kabupaten
4. Eksternal Wilayah ANALISIS SISTEM
5. Infrastruktur Wilayah KERJASAMA 1. Kebutuhan Ruang
6. Sosial Ekonomi Wilayah
ANALISIS SISTEM 2. Perencanaan Umum/
STUDI LITERATUR 7. Fisik & Lingkungan Wilayah
MANAJEMEN DAN Pra Design
8. Pembiayaan & Kelembagaan
Devinisi, Konsep, Peraturan, LEGALITAS 3. Sistem Manajemen
Syarat-Syarat Studi Kelayakan 1. SARANA & PRASARANA Pengelolaan
Pusat Perkantoran & 2. WILAYAH CAKUPAN 4. Sistem Pola Kerjasama
Perdagangan/Jasa PELAYANAN 5. Kelayakan Finansial
IDENTIFIKASI POTENSI
PENENTUAN KEBUTUHAN
PERMASALAHAN PENGEMBANGAN KONSEP PRA DESIGN & REKOMENDASI KELAYAKAN
PENGEMBANGAN PUSAT ANALISIS
PENGEMBANGAN PUSAT KELAYAKAN DAN KELAYAKAN EKONOMI PUSAT PEMERINTAHAN &
PERKANTORAN & KELAYAKAN
PERKANTORAN & MANAJEMEN FINANSIAL PERDAGANGAN/JASA
PERDAGANGAN/JASA
PERFAGANGAN/JASA
1. PRA DESIGN
1. Petak Sistem Planning 2. KELAYAKAN EKONOMI
2. Pra Design Bangunan FINANSIAL
FAKTOR INTERNAL 3. Evaluasi Ekonomi & Finansial 3. KELAYAKAN SOSIAL
4. Kebutuhan Pasar & Pemasaran 4. KELAYAKAN LINGKUNGAN
1. Kondisi Fisik Lingkungan 5. Teknis & Manajemen 5. KELAYAKAN FISIK
2. Kondisi Infrastruktur 6. Mekanisme Operasional ANALISIS 6. SISTEM PENGELOLAAN
3. Kondisi Spasial EVALUASI 7. POLA KERJASAMA
4. Kondisi SDM KELAYAKAN &
5. Kebutuhan Finansial ASSESSMENT
Halaman 1-13
1.8.2.1 Tahap Survey Dan Identifikasi
a. Persiapan dilapangan dan persiapan alat

Orientasi lapangan dilaksanakan untuk mengetahui kondisi lahan.
Persiapan peralatan, meliputi peralatan yang dibutuhkan untuk pengukuran.
Seperti GPS, meteran, dan lain-lain.
b. Pengukuran lapangan
Pengukuran luas lahan
Pengukuran rencana luas bangunan
Pengukuran polygon
Pengukuran topografi sebagai bahan perhitungan perencanaan drainase.
Pengambaran lokasi situasi kawasan sesuai rencana
c. Data geologi dan mekanika tanah

Data geologi mekanika tanah digunakan untuk memperkirakan kondisi tanah dan
bentuk pondasi yang akan digunakan.
1. Pengolahan hasil survey dan penyusunan analisis kelayakan disusun dalam struktur data
dasar pengelolaan aset Pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara yang meliputi sekurang-
kurangnya:
a. Pra Desain Terdiri dari:

1) Peta Petak System Planning (Pra Lay Out)
Peta petak system planning dalam studi ini merupakan pra lay out bangunan
Kawasan perkantoran dan perdagangan/jasa, yang mana dalam hal pembuatan
pra lay out ini harus mempertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut :
Keadaan topografi rencana kawasan untuk perencanaan drainase
Pengaturan system drainase serta notasi-notasi yang jelas.
Luas kawasan dikembangkan sesuai dengan areal potensial yang ada.
System tata guna tanah yang ada dan peningkatan pemanfaatannya
dikemudian hari.
Dalam pembuatan pra lay out ini perlu diperhatikan pemanfaatan jalan
lingkungan yang efisien.
Halaman 1-14
2) Pra Desain Bangunan

Secara umum dalam kegiatan pra desain bangunan pada tahap ini utamanya
untuk menentukan dimensi bangunan, sehingga akan diketahui besarnya volume
pekerjaan. Kriteria perencanaan bangunan gedung harus mengikuti standart
perencanaan yang telah ditetapkan oleh Dep. PU.
b. Evaluasi Ekonomi dan Finansial

Untuk evaluasi Ekonomi menggunakan metode Cost/Benefit Analysis dan Economic
Rates of Return. Untuk Finansial menggunakan metode Cash Flow Analysis dan
Finanscial Rates of Return Calculation. Konsultan dalam analisa ekonomi dan finansial,
harus memperhatikan tahapan pelaksanaan konstruksi.
c. Aspek Pasar dan Pemasaran

Secara garis besar lingkup pekerjaan ini meliputi kegiatan seperti berikut ini :
1) Gambaran Umum
Menguraikan tentang gambaran umum lokasi pembangunan proyek dan
kaitannya dengan status kawasan sesuai dengan tata ruang kota dan aksesibilitas
yang telah tersedia.
2) Penggunaan Lahan Eksisting
Menguraikan tentang status lahan dan penggunaan lahan pada saat ini.
3) Aksesebilitas
Menguraikan bagaimana aksesibilitas menuju tapak rencana, status jalan-jalan
yang melalui tapak rencana serta prospek kawasan dilihat dari kemudahan akses
yang tersedia.
4) Penawaran
Menguraikan tentang pangsa pasar dari perkantoran dan perdagangan/jasa yang
ada di Kota Tenggarong serta estimasi kegiatan sekitar yang mungkin dan akan
terjadi.
5) Permintaan.
Perkiraan peningkatan permintaan akan gedung perkantoran dan
perdagangan/jasa dan faktor penyebab penurunannya, baik karena dampak
ekonomi global atau lokal atau hal-hal lain yang berpengaruh terhadap
pemenuhan kebutuhan akan perkantoran.
6) Harga
Estimasi harga sewa dan biaya service yang bersaing, sehingga memenuhi
kelayakan dalam opersional.
Halaman 1-15
7) Anisis SWOT
Berdasarkan analisa terhadap tapak, maka dapat dilakukan analisa SWOT untuk
menilai faktor-faktor yang memiliki pengaruh terhadap pengembangan suatu
lahan. Faktor yang menjadi keunggulan tapak harus dapat dioptimalkan,
sedangkan faktor yang menjadi kelemahan tapak harus dapat dieliminir sehingga
tidak memberikan pengaruh buruk.
8) Strategi Pemasaran
Strategi pemasaran dapat menggunakan berbagai cara seperti melakukan kerja
sama dengan pihak-pihak terkait. Sehingga diharapkan dapat menambah
kelayakan suatu studi.
9) Biaya Promosi
Biaya promosi merupakan salah satu cost yang harus dipertimbangkan dalam
perhitungan studi kelayakan ini untuk mendapatkan hasil kajian yang lebih
komplit.
d. Aspek Teknik, meliputi :

1) Aspek Tapak (Lokasi; Kondisi Lingkungan Site Sekitar; Infrastruktur; Utilitas dan
Fasilitas Publik; Aksebilitas dan Transportasi; Luas Lahan; Karakteristik Tapak;
Kondisi dan Perkembangan Lingkungan Sekitar; Kendala Pengembangan).
2) Aspek Bangunan (Luas Bangunan dan Program Ruang; Spesifikasi Konstruksi;
Fasilitas; Metode Konstruksi; Tahapan Pembangunan; Ilustrasi Kawasan dan
Bangunan).
3) Memperhatikan Perhitungan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Perhitungan
Koefisien Luas Bangunan (KLB) sebagai acuan Perhitungan Luas bangunan yang
diizinkan per lantainya, Luas bangunan keseluruhan dan Jumlah Lantai Maksimum
4) Gambar rencana bangunan lengkap beserta tampak depan , samping dan
denahnya, serta hal lain yang di perlukan dalam pembuatan Pra Desain.
e. Aspek Manajeman
1) Analisis Stakeholder
Stakeholder adalah pihak-pihak yang terkait atau berhubungan langsung
terhadap proyek yang akan dilaksanakan. Untuk proyek pembangunan Gedung
Perkantoran dan Bisnis ini, stakeholder yang terkait meliputi :
Equity Investor
Merupakan pihak yang akan menanamkan modal pertama kali terhadap
proyek. Yang di harapkan oleh equity investor adalah berapa lama uang yang
Halaman 1-16
mereka investasikan akan kembali sehingga mereka dapat membandingkan

lebih baik uang yang mereka miliki didepositokan di bank saja tanpa resiko
atau di investasikan di proyek tersebut. Untuk proyek Gedung Perkantoran ini
yang berlaku sebagai investor adalah Mitra BGS.
Lenders
Merupakan pihak yang memberikan bantuan modal dengan bunga yang telah
disepakati. Lenders atau bank akan melihat apakah proyek yang akan di
bangun benarbenar fleksibel berdasarkan cash flow pengembalian pinjaman
yang diajukan oleh pihak yang meminjam.
Asuransi
Merupakan pihak yang menjamin terhadap berlangsungnya proyek pada saat
pelaksanaan pembangunan. Apabila terjadi sesuatu hal yang dapat
menyebabkan proyek tertunda atau mengalami kendala, maka pihak asuransi
akan mengganti rugi sesuai dengan apa yang menjadi kesepakatan
sebelumnya. Penggantian nilai proyek dapat terlaksana apabila terjadi
bencana seperti banjir atau gempa bumi yang dapat menambah nilai
bangunan proyek karena proses pelaksanaan bangunan yang tertunda atau
ada bagian yang rusak. Pihak asuransi akan mendapatkan persentase dari nilai
bangunan yang akan disepakati sebelum proyek dibangun.
Kontraktor
Merupakan pihak yang akan melaksanakan atau membangun suatu proyek
yang telah disetujui oleh pemilik modal. Kontraktor dituntut untuk
melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang telah ditentukan oleh pemilik
modal.
Regulator
Merupakan pihak yang membuat peraturan-peraturan yang terkait dengan
tata ruang kota tersebut, terutama yang berkaitan dengan pembuatan gedung
perkantoran.
Penyewa
Merupakan pihak penyewa ruangan perkantoran beserta fasilitasnya proyek
dari gedung perkantoran tersebut.
Konsultan
Merupakan pihak konsultan proyek yang dipekerjakan oleh pemilik modal
sebagai pihak yang mengestimasi, mendesain, dan mengawasi kegiatan
proyek.
Halaman 1-17
Struktur Organisasi
Untuk menjalankan bisnis penyewaan Gedung perkantoran ini membutuhkan
beberapa tenaga kerja agar bisnis ini terus beroperasi. Maka dari itu owner
membuat susunan struktur organisasi yang diharapkan dapat menunjang
bisnis yang dijalankan.
Job Analyis
Management Gedung kantor ini telah membuat pembagian tugas dan
tanggung jawab untuk masing-masing jabatan yang tercantum pada matrix
Job Description
Untuk menjelaskan detail pekerjaan dari masing-masing jabatan Gedung
kantor ini, maka dari itu diperlukan penjelasan masing-masing jabatan
Sistem Informasi Manajemen
Untuk mengorganisir antar bagian agar berkinerja secara efektif dan efisien,
majemen perlu menyiapkan system aplikasi pembantu (Software) computer.
Aplikasi yang akan digunakan antara lain :Inventory control, Sistem
penggajian karyawan dan data, Aplikasi keuangan, Office Automation, Email
System, dll.
f. Aspek Hukum dan Legalitas

1) Status tanah, peraturan terkait peruntukkan dan bangunan.
2) Badan Hukum Organisasi
Setelah mempertimbangkan skala usaha dan tujuan pendirian organisasi maka
diputuskan bentuk badan hukum yang paling sesuai untuk organisasi yang akan
didirikan.
3) Anggaran Dasar dan Angaran Rumah Tangga (AD / ART)
Untuk mengatur keberlangsungan organisasi pada masa yang akan datang maka
perlu disusun suatu anggaran dasar atau rumah tangga.
4) Prosedur Perizinan
Jenis- jenis perjanjian yang diperlukan: Untuk mendapatkan legalitas usaha,
maka organisasi harus mendapatkan perijinan dalam melakukan operasinya.
Surat Ijin lokasi berupa Surat Ijin Tempat Usaha (SITU) oleh kepala Daerah
setempat dan Surat Ijin gangguan (HO) dari kepala daerah, serta surat Ijin
mendirikan bangunan (IMB) dan ijin penggunaan gedung.
Halaman 1-18
g. Aspek Sosial
Kondisi sosial masyarakat setempat perlu mendapat perhatian akibat dibangunnya dan
beroperasinya Pusat Perkantoran dan Perdagangan/jasa akan sangat berpengaruh
terhadap kondisi sosial masyarakat. Kesempatan kerja, peningkatan pendapatan
tentunya sangat diharapkan oleh masyarakat sebagai multyplayer efek agar
masyarakat tidak hanya sebagai penonton kegiatan pembangunan yang dilakukan.
h. Aspek Lingkungan
Dengan dibangunnya infrastruktur baru, maka akan memberikan dampak lingkungan.
Oleh karena itu pembangunan infrastruktur ini perlu untuk dikaji aspek lingkungannya
yang nantinya akan menjadi bahan pertimbangan untuk menyusun dokumen
Amdalnya sebagaimana disyaratkan dalam Undang-Undang No. 32 Tahun 2009
tentang Lingkungan.
i. Aspek Ekonomi dan Keuangan, meliputi:

Kajian mengenai potensi Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa, penciptaan
lapangan pekerjaan, pertumbuhan ekonomi. Pembiayaan Proyek; Sumber
Pendanaan; Asumsi Umum; Proyek Keuangan; Analisa Kelayakan dan Analisa
Resiko (Internal dan Eksternal).
Perkiraan Modal Kerja
Perkiraan irr, npv, dan payback period
Perkiraan cashflow
Hasil analisis kelayakan
2. Penyusunan Laporan Kemajuan (Interim Report) dengan titik berat: temuan hasil survey
lapangan dan rancangan/draft rekomendasi kelayakan pengembangan.
3. Presentasi akhir rancangan hasil rekomendasi analisis kelayakan dengan melibatkan
berbagai pihak di daerah.
4. Perbaikan dan penajaman rekomendasi kelayakan pengembangan dengan memasukkan
hasil rapat pembahasan pada tahap sebelumnya.
5. Penyusunan Laporan Akhir (Final Report) dan Laporan Ringkas (Executive Summary).
1.8.2.2 Tahap Analisis Kelayakan
Analisis kelayakan ekonomi dan finansial dalam studi ini dilakukan dalam konteks untuk
mengetahui seberapa besar manfaat atau keuntungan yang diperoleh jika dalam suatu
Halaman 1-19
pengembangan kawasan perkantoran akan dibangun dan dioperasikan. Hasil analisis kelayakan
ini akan sangat menentukan dalam pengambilan keputusan mengenai bagaimana tahapan
pengembangan kawasan perkantoran dan perdagangan.
Sesuai dengan sifatnya, maka rencana Perkantoran dan perdagangan yang direncanakan harus
ditinjau kelayakannya dari sisi potensi pengusahaannya atau dikenal dari sisi finansial (financial
feasibility), serta perlu juga ditinjau dari sisi manfaatnya kepada masyarakat atau lebih dikenal
sebagai analisis ekonomi (economic feasibility).
Dalam melakukan analisis kelayakan secara Ekonomi dan Finansial terdapat beberapa prinsip
dasar yang membedakan kedua sudut pandang evaluasi ini. Tabel 1.1 menjelaskan perbedaan
tersebut. Dengan asumsi bahwa rencana Perkantoran dan Perdagangan investasinya akan
dilakukan oleh swasta, maka rencana ini harus layak secara finansial. Sedangkan dari sisi
pemerintah, maka pengembangan suatu kawasa, baik itu dilakukan sendiri oleh pemerintah
ataupun didelegasikan kepada swasta, harus tetap memberikan nilai manfaat kepada masyarakat,
sehingga rencana ini juga harus layak dari sisi ekonomi.
Tabel 1-1 Perbedaan Komponen-komponen Pada Pendekatan Ekonomi dan Finansial

No. Aspek Analisis Ekonomi Analisis Finansial
1. Sudut Pandang Publik Private
Efisiensi ekonomi (pengurangan Pengembalian dan keuntungan
2. Tujuan
biaya transportasi) investasi
3. Kriteria NPV, BCR, EIRR Pay Back Period, IRR
Proyek untuk masyarakat, Proyek swasta yang sifatnya
4. Aplikasi
dilakukan oleh Pemerintah profit oriented
Komponen Biaya dan
5. langsung dan tidak langsung langsung kepada proyek (return)
Manfaat
mekanisme pasar
shadow prices
pajak
6. Penetapan Harga transfer prices
subsidi
tingkat bunga
tingkat bunga
Dalam kajian ekonomi, maka Pemerintah cenderung menilai suatu investasi dalam kerangka
ekonomi di mana tujuan utama kebijakan investasi dipakai sebagai alat untuk menyediakan jasa
pelayanan bagi masyarakat. Dalam hal ini komponen
Indikator kelayakan investasi yang biasa digunakan antara lain adalah:

1. Net Present Value ( NPV )
Net Present Value adalah selisih antara Present Value Benefit dikurangi dengan Present Value
Cost. Hasil NPV dari suatu proyek yang dikatakan layak secara finansial adalah yang
Halaman 1-20
menghasilkan nilai NPV bernilai positif. Dalam hal ini semua rencana akan dilaksanakan
apabila NPV > 0, atau persamaan di atas memenuhi :
Net Present Value (NPV) = PVBenefit - PVCost = positif
Hal tersebut berarti bahwa pembangunan konstruksi jalan akan memberikan keuntungan,
dimana benefit/ cash flow positif akan lebih besar dari pada cost/ cash flow negatif.
2. Internal Rate of Return ( IRR )

Internal Rate of Return ( IRR )adalah besarnya tingkat suku bunga pada saat nilai NPV = 0.
Nilai IRR dari suatu proyek harus lebih besar dari nilai suku bunga yang berlaku atau yang
ditetapkan dipakai dalam perhitungan kelayakan proyek. Nilai ini digunakan untuk
memperoleh suatu tingkat bunga dimana nilai pengeluaran sekarang bersih (NPV) adalah nol.
Perhitungan untuk dapat memperoleh nilai IRR ini dilakukan dengan cara coba-coba (trial and
error). Persamaan umum untuk metoda ini adalah sebagai berikut :
n
NPV Bi Ci 1 IRR i
0
i 0
Jika nilai IRR lebih besar dari discount rate yang berlaku, maka proyek mempunyai
keuntungan ekonomi dan nilai IRR pada umumnya dapat dipakai untuk membuat rangking
bagi usulan-usulan proyek yang berbeda.
3. Benefit Cost Ratio ( BCR )

Benefit Cost Ratio adalah Perbandingan antara Present Value Benefit dibagi dengan Present
Value Cost. Hasil BCR dari suatu proyek dikatakan layak secara finansial bila nilai BCR adalah
lebih besar dari 1. Nilai ini dilakukan berdasarkan nilai sekarang, yaitu dengan
membandingkan selisih manfaat dengan biaya yang lebih besar dari nol dan selisih manfaat
dan biaya yang lebih kecil dari nol. Persamaan umum untuk metoda ini adalah sebagai
berikut:
Present Value Nett Benefits

B/C Nett
Capital Cost
Halaman 1-21
Nilai B/Cnet yang lebih kecil dari satu menunjukkan investasi yang buruk. Hal ini
menggambarkan bahwa keuntungan yang diperoleh oleh pemakai jalan lebih kecil daripada
investasi yang diberikan pada penanganan jalan.
Mengingat banyaknya manfaat sosial dan ekonomis dari proyek jalan yang "tidak dapat diukur =
intangible" atau sulit dinyatakan kuantitas secara akurat, konsultan akan menyusun analisis
kuantitif yang rinci dari manfaat-manfaat tersebut. Manfaat ini tidak disertakan dalam evaluasi
ekonomis pola tetapi digunakan untuk, jika perlu, pembenaran sekunder pelaksanaan proyek.
Akan dilakukan analisis ekonomis dengan dasar skenario "lakukan seminim mungkin" versus
"lakukan sesuatu" untuk masing-masing alternatif priliis dan akan dirinci dengan lengkap.
Konsultan akan menyusun semua rencana perbaikan di area studi yang sudah dilakukan
komitmennya untuk disertakan dalam opsi/pilihan "lakukan seminim mungkin".
1.9 Sistematika Penyajian

Laporan Akhir ini disusun menurut tata urutan pemahaman dan pendalaman materi yang
terkandung dalam kerangka acuan kerja serta kaidah-kaidah penyusunan laporan. Dokumen isi
terdiri dari beberapa pembahasan, dimana masing-masing pembahasan menggambarkan
tingkatan kedalaman materi bahasan yang saling terkait. Adapun secara sistematik, dokumen ini
mencakup :
Bab 1 PENDAHULUAN
Bagian pendahuluan ini berisikan latar belakang, tujuan dan sasaran, ruang lingkup wilayah dan
lingkup substansi pekerjaan, pendekatan dan metodologi serta sistematika penyusunan.
Bab 2 KAJIAN KEBIJAKAN DAN TEORI

Pada bagiaan ini akan di bahas mengenai kajian kebijakan dan teori yang berpengaruh terhadap
perkembangan Kota Tenggarong dan pengembangan kawasan studi
Bab 3 KONDISI DAN KARAKTERISTIK KAWASAN

Pada bagiaan ini akan di bahas mengenai kondisi gambaran umum sekacara makro maupun
kondisi secara mikro dalam pengembangan Kejian Kelayakan Pusat PErkantoran dan Perdagangan
/ Jasa.
Halaman 1-22
Bab 4 ANALISIS KELAYAKAN PEMBANGUNAN PUSAT PERKANTORAN DAN

PERDAGANGAN / JASA
Pada bagiaan ini akan di bahas mengenai analisis yang akan dikembangkan yang meliputi analisis
makro, analisis mikro dan analisis pra design pengembangan Pusat Perkantoran dan PErdagangan
/ Jasa.
Bab 5 RENCANA PEMBANGUNAN PERKANTORAN DAN PERDAGANGAN

Bagian ini ini berisikan rencana site plan, analisa mengenai lingkungan, analisa ekonomi dan
finasial, aspek manajemen dan pengelolaan proyek, serta sistem pengelolaan kerjasamanya..
Bab 6 ANALISIS KELAYAKAN EKONOMI FINANSIAL

Bagian ini membahas mengenai perkiraan biaya investasi dan perkiraan pendapatan serta
kesimpulan mengenai kelayakan investasi.
Bab 7 SISTEM PENGELOLAAN DAN MANAJEMEN KERJASAMA

Bab ini mebahas tentang sistem pengelolaan, pola pembiayaan serta pembagian keuntungan.
Halaman 1-23
BAB 2 Kajian Keijakan Dan Teori
2.1 Kajian Kebijakan Pembangunan Kutai Kartanegara

Visi Pembangunan
Kebijakan pembangunan di Kabupaten Kutai Kartanegara sejak diimplementasikannya Otonomi
Daerah telah mengarah pada konsep percepatan pembangunan yang berbasis pada
pemberdayaan seluruh komponen pembangunan dengan memanfaatkan sumber daya yang
dimilikinya secara optimal. Konsepsi pembangunan tersebut adalah GERBANG DAYAKU (Gerakan
Pengembangan Pemberdayaan Kutai Kartanegara) yang menjadi paradigma baru bagi Pemerintah
Kabupaten Kutai Kartanegara dalam menjalankan pemerintahan.
Sebagai langkah lebih lanjut dari GERBANG DAYAKU tahap pertama maka Pemerintah Kabupaten
Kutai Kartanegara kembali melanjutkan grand strategy pembangunan dengan melakukan vitalisasi
dan aktualisasi pada GERBANG DAYAKU tahap kedua. Sejalan dengan vitalisasi dan aktualisasi
GERBANG DAYAKU tahap kedua, maka Visi Pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2005
2010 adalah :
"Terwujudnya masyarakat madani yang sejahtera, mandiri dan berkualitas melalui pemberdayaan
sumber daya pembangunan yang berorientasi pada peningkatan nilai tambah dan lestari .
Misi Pembangunan
Untuk mewujudkan visi maka perlu disusun misi yang merupakan rumusan umum mengenai
upaya-upaya yang akan dilaksanakan. Sesuai dengan visi di atas dirumuskan misi dalam
pemerintahan Kabupaten Kutai Kartanegara untuk periode 2005-2010 yang diuraikan sebagai
berikut :
Halaman 2-1
1. Perwujudan penyelenggaraan otonomi daerah yang luas, nyata dan bertanggung jawab.
2. Pelaksanaan perimbangan keuangan antara pemerintah pusat dan daerah secara adil
untuk kemakmuran masyarakat.
3. Pengaturan, pembagian dan pemanfaatan sumber daya alam secara proporsional sesuai
dengan prinsip-prinsip kelestarian, demokrasi, keadilan dan pemerataan.
4. Peningkatan kualitas kehidupan masyarakat Kabupaten Kutai Kartanegara dengan
memberikan perhatian utama pada terpenuhinya kebutuhan dasar pada golongan
masyarakat berpenghasilan rendah.
5. Pemberdayaan masyarakat dan seluruh kekuatan ekonomi di Kabupaten Kutai
Kartanegara dengan mengembangkan ekonomi kerakyatan yang bertumpu pada
mekanisme pasar dan berbasis kepada sumber daya alam dan manusia yang produktif,
maju, mandiri, mempunyai daya saing berwawasan lingkungan serta berkelanjutan.
6. Perwujudan kehidupan sosial budaya yang berahlak mulia, dinamis, kreatif dan
mempunyai daya tahan terhadap pengaruh global.
7. Meningkatkan SDM yang menguasai IPTEK dan IMTAQ menuju era globalisasi.
8. Penyediaan infrastruktur dalam rangka peningkatan ekonomi dan taraf hidup masyarakat.
9. Terwujudnya aparatur pemerintah kabupaten yang profesional untuk melayani
masyarakat dan bebas korupsi, kolusi dan nepotisme.
10. Menciptakan iklim yang kondusif untuk investasi.
2.1.1 Arah Kebijakan Pembangunan Berdasarkan Vitalisasi Dan

Aktualisasi Gerbang Dayaku Ii Tahun 2005-2010
Pengembangan potensi ekonomi di Kabupaten Kutai Kartanegara merupakan langkah yang harus
dilakukan untuk meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran masyarakat di Kabupaten Kutai
Kartanegara. Disadari, bahwa pembangunan ekonomi di wilayah ini masih mengandalkan pada
eksplorasi sumber daya alam. Hal ini tergambar pada sektor pertanian dan sektor pertambangan
yang menjadi basis (unggulan). Oleh karenanya, pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara
berupaya mengimplementasikan kebijakan untuk menjaga kelestarian terhadap sumber daya
yang tidak dapat diperbaharui kesumber daya alam yang dapat diperbaharui di masa yang akan
datang.
Kebijakan tersebut didasarkan pada kesadaran bahwa jika pembangunan yang dilakukan hanya
mengandalkan potensi sumber daya yang tidak dapat diperbaharui tanpa mengandalkan sumber
daya lainnya yang dapat diperbaharui kemungkinan besar daerah ini tidak dapat bersaing dengan
daerah otonom lainnya bahkan akan mengalami kemunduran. Oleh sebab itu, sumber daya
Halaman 2-2
manusia yang menguasai teknologi sangat diperlukan seiring dengan potensi sumber daya alam
yang dimiliki.
Berdasarkan hal tersebut, maka arah pembangunan Kabupaten Kutai Kartanegara adalah sebagai
berikut :
a. Mendorong terjadinya pergeseran pemanfaatan sumber daya tak terbaharui
(unrenewable resources) kepada sumber daya yang bisa diperbaharui ( renewable
resources), berpangkal dan bermuara pada kepentingan dan keberpihakan masyarakat
luas.
b. Menitikberatkan pada 3 (tiga) sektor unggulan berdasarkan keunggulan komparatif dan
keunggulan kompetitif , yaitu :
1. Peningkatan Sumber Daya Manusia
2. Pengembangan Pertanian (agriculture) dalam arti luas.
3. Pengembangan pariwisata dan Kutai Kartanegara sebagai tujuan wisata.
2.1.2 Arahan Pengembangan Spasial Melalui Kebijakan Pembangunan

Wilayah Perdesaan Dan Perkotaan
Strategi pendekatan wilayah menitikberatkan penanganan pada dua komponen utama spasial,
yaitu perkotaan dan perdesaan. Pembangunan perkotaan yang dilaksanakan diarahkan untuk
dapat mewujudkan Kabupaten Kutai Kartanegara sebagai wilayah pengembangan wisata dalam
arti luas dan sebagai wadah bagi peningkatan produktivitas dan kreativitas masyarakat. Selain itu,
wilayah perkotaan juga dikembangkan sejalan dengan fungsinya sebagai pusat pelayanan sosial-
ekonomi dan pemerintahan. Strategi utamanya adalah membangun ekonomi kerakyatan melalui
pengembangan pertanian dalam arti luas, penyediaan infrastruktur, dan pengembangan
pariwisata daerah. Melalui strategi ini diharapkan dapat diwujudkan kota-kota mandiri yang
RPJMD Kabupaten Kutai Kartanegara 2005-2010 berbasis kemampuan sosial ekonomi masyarakat
setempat dan sekitarnya. Adapun Pembangunan Perdesaan bertujuan mempercepat laju
pembangunan di wilayah perdesaan khususnya bagi desa-desa tertinggal. Pembangunan
Perdesaan diarahkan untuk mendorong percepatan perubahan struktur kegiatan ekonomi dari
yang bercorak subsisten menuju struktur kegiatan ekonomi yang bercorak modern atau
berorientasi pasar.
Pelaksanaan Pembangunan Daerah Kabupaten Kutai Kartanegara untuk lima tahun kedepan
(2005-2010) mengindikasikan adanya perkembangan yang mempunyai ciri-ciri keterkaitan
sehingga memerlukan pengendalian dan penyerasian agar saling mendukung dalam proses
Halaman 2-3
pertumbuhan dan pemerataan pembangunan wilayah. Mengingat terdapat perbedaan alamiah

dalam penyebaran sumber dan potensi alam, maka intensitas kegiatan pembangunan wilayah
tertentu mungkin lebih tinggi dibandingkan wilayah lainnya. Namun demikian, ketimpangan
pembangunan kewilayahan tersebut akan dikurangi mengingat bahwa kebijakan spasial adalah
bertujuan untuk menyeimbangkan pertumbuhan dan pemerataan pembangunan pada setiap
wilayah.
Perwujudan dari kebijakan pembangunan wilayah perdesaan dan perkotaan adalah dalam bentuk
strategi pendekatan komunitas (community) dimana pemberdayaan masyarakat Kabupaten Kutai
Kartanegara menjadi elemen penting dalam perwujudan konsepsi pembangunan GERBANG
DAYAKU. Strategi pendekatan komunitas ini diharapkan mampu memberikan efek percepatan
atau akselerasi pembangunan (acceleration of development) yang berfungsi sebagai pemicu
dalam mempercepat pembangunan di Kabupaten Kutai Kartanegara.
Untuk memperoleh keseimbangan efek pertumbuhan (growth) dan efek percepatan (acceleration)
dari kedua pendekatan strategi tersebut, maka diperlukan sistem interaksi secara utuh terutama
interaksi Kebijakan Pembangunan Wilayah Komunitas Perdesaan dan Perkotaan sehingga dapat
menggambarkan keterkaitan dan saling ketergantungan (interdependensi) baik secara ekonomi,
sosial-kultural dan ekologis yang dijadikan dasar masing-masing wilayah dan komunitas yang
diaktualisasikan dalam program-program pembangunan.
2.2 Kajian RTRW Kabupaten Kutai Kartanegara

Dalam kajian Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara di jelaskan beberapa
point penting mengenai pengembangan pembangunan Kota Tenggarong khususnya dan
Kabupaten Kutai Kartanegara pada umumnya.
2.2.1 Kebijakan Struktur Ruang
Dalam rangka mewujudkan rencana stuktur tata ruang, maka pengembangan hirarki pusat
kegiatan dan pelayanan di Kabupaten Kutai Kartanegara dibagi menjadi :
Hirarki I (Kota Tenggarong), merupakan kawasan perkotaan dengan fungsi sebagai pusat
pertumbuhan utama dan Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) dengan orientasi kegiatan
berupa pemerintahan, perdagangan, pertambangan, industri dan pelayanan masyarakat
serta sebagai pintu gerbang perdagangan ke luar wilayah kabupaten dengan kelengkapan
sarana dan tingkat pertumbuhan penduduk yang cukup tinggi.
Halaman 2-4
Hirarki II (Muara Jawa, Muara Badak, Kota Bangun dan Kembang Janggut), merupakan
kawasan perkotaan dengan fungsi sebagai pusat perdagangan dan jasa, pertambangan,
permukiman, koleksi dan distribusi dengan skala pelayanan beberapa kecamatan (sub
regional). Hirarki II mempunyai kelengkapan sarana dan prasarana pengembangan
wilayah lebih rendah dari Hirarki I.
Hirarki III (ibukota kecamatan lain), merupakan kawasan perkotaan dengan fungsi
sebagai pusat produksi dan industri perkebunan dan pertanian dengan skala pelayanan
beberapa kecamatan serta menunjang kota dengan hirarki di atasnya. Hirarki III
mempunyai kelengkapan sarana dan prasarana pengembangan wilayah lebih rendah dari
Hirarki II.
Hirarki IV, merupakan Desa Pusat Pertumbuhan (DPP) yang dapat berperan memberikan
pelayanan beberapa kawasan/desa sekitar. Rencana pusat kegiatan dan pelayanan
beserta fungsi yang ditetapkan pada setiap kecamatan disajikan pada Tabel 2.1 dan
visualisasinya disajikan pada Gambar 2.1.
Berdasarkan hirarki pusat kegiatan dan pelayanan di Kabupaten Kutai Kartanegara, wilayah
studi berada pada Hirarki I dengan Pusat Pelayanan Kota Tenggarong.
Tabel 2-1 Rencana Pusat Kegiatan dan Pelayanan di Kabupaten Kutai Kartanegara
Fungsi yang diemban

Hirarki
No. Kecamatan oleh Pusat Kecamatan
Pelayanan
A B C D E F G H
1. Tenggarong Hirarki I X X X X X X X X
2. Samboja Hirarki II X X X X X X X
3. Muara Jawa Hirarki II X X X X X X
4. Kota Bangun Hirarki II X X X X X X X
5. Tenggarong Seberang Hirarki II X X X X X X
6. Muara Badak Hirarki II X X X X X X
7. Kembang Janggut Hirarki II X X X X X X X
8. Sanga-Sanga Hirarki III X X X
9. Loa Janan Hirarki III X X X
10. Loa Kulu Hirarki III X X X
11. Muara Muntai Hirarki III X X X
12. Muara Wis Hirarki III X X X
13. Sebulu Hirarki III X X
14. Anggana Hirarki III X X X
15. Marang Kayu Hirarki III X X X
16. Muara Kaman Hirarki III X X
18. Kenohan Hirarki III X X X
18. Tabang Hirarki III X X X
Keterangan :
A. Permukiman E. Kesehatan
B. Pendidikan F. Industri
C. Perdagangan dan Jasa G. Pariwisata
D. Koleksi dan Distribusi H. Pemerintahan
Halaman 2-5
Gambar 2.1
Gambar 2-1 Peta Rencana Struktur Ruang Kabupaten Kutai Kartanegara
Halaman 2-6
2.2.2 Peran dan Fungsi Kawasan
Struktur ruang memiliki pengertian sebagai susunan dan tatanan komponen-komponen

lingkungan alam, lingkungan binaan dan lingkungan sosial yang secara hirarki dan fungsional
berhubungan satu sama lain membentuk tata ruang. Mengacu pada potensi dan kondisi yang
dimiliki oleh wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara, pengembangan struktur tata ruang wilayahnya
diarahkan pada pengembangan lima pusat pertumbuhan utama. Penentuan kelima pusat
pertumbuhan tersebut didasari atas batas ambang jarak yang dapat dilayani dari pusat
pelayanan, serta kegiatan sosial ekonomi yang berkembang pada masing-masing pusat
pertumbuhan. Dari penetapan pusat pertumbuhan utama tersebut diharapkan dapat menciptakan
pemerataan perkembangan menuju setiap bagian wilayah (spread effect). Selanjutnya
perwujudan pusat pertumbuhan tersebut diperkuat oleh pembentukan wilayah pembangunan
yang menjadi batasan setiap pusat pertumbuhan memberikan pelayanannya. Untuk lebih
jelasnya, pembagian Wilayah Pembangunan (WP) disajikan pada Tabel 2.2 dan Gambar 2.2.
Tabel 2-2 Wilayah Pembangunan di Kabupaten Kutai Kartanegara

Wilayah Pusat
Cakupan Pelayanan (Kecamatan)
Pembangunan (WP) Pelayanan
Tenggarong, Tenggarong Seberang, Loakulu, Loa
I Tenggarong
Janan, Sebulu (dan Seluruh Wilayah Kabupaten)
II Muara Jawa Muara Jawa, Samboja dan Sanga-Sanga
III Muara Badak Muara Badak, Anggana dan Marangkayu
Kota Bangun, Muara Wis, Muara Muntai dan Muara
IV Kota Bangun
Kaman
V Kembang Janggut Kembang Janggut, Tabang dan Kenohan
Sumber : RTRW Kabupaten Kutai Kartanegara
Berdasarkan sistem perwilayahan Kabupaten Kutai Kartanegara, wilayah studi berada pada
Wilayah Pembangunan (WP) I dengan Pusat Pelayanan Kota Tenggarong.
Halaman 2-7
Gambar 2.2
Gambar 2-2Peta Wialyah Pembangunan (WP) Kabupaten Kutai Kartanegara
Halaman 2-8
2.2.3 Kebijakan Pola Ruang Kutai Kartanegara
Dalam rangka mengurangi konsentrasi penduduk pada pusat-pusat pertumbuhan yang sudah
berkembang, seperti Tenggarong, Tenggarong Seberang, Samboja, Muara Jawa, Muara Badak
dan Kota Bangun, maka pembentukan pusat kegiatan wilayah baru ditetapkan di kawasan Delta
Mahakam (WP II-WP III) dan wilayah Hulu (WP IV-WP V) yang diharapkan mampu
mendistribusikan penduduk sesuai dengan daya tampung pada masing-masing pusat
pertumbuhan tersebut serta daerah sekitarnya. Hal ini dapat terwujud dengan melakukan
peningkatan prasarana dan sarana sesuai dengan fungsi pusat pertumbuhan yang akan
dikembangkan.
Kriteria dan Pertimbangan dalam penentuan Kebijakan Pola Ruang Kabupaten Kutai Kartanegara
adalah sebagai berikut :
A. Kriteria dan Pertimbangan Rencana Pemanfaatan dan Pengelolaan Kawasan Lindung :
Pengembangan kawasan lindung didasarkan pada Keppres 32/90 tentang Pengelolaan
Kawasan Lindung
Rencana pengelolaan kawasan lindung disusun agar masyarakat berperan aktif dalam
pengawasan dan pengendalian kawasan lindung
Rencana Kawasan Lindung yang disusun merupakan alat untuk mengendalikan
peruntukan Kawasan Lindung, membatasi dan mencegah penyimpangan pemanfaatan
kawasan lindung, dan mempermudah perwujudan rencana pemanfaatan dan pengelolaan
kawasan lindung yang sesuai dengan rencana pemanfaatan ruang yang ditetapkan
Kawasan Lindung berfungsi untuk menjaga siklus hidrologi (resapan air tanah)
Pengembangan Kawasan lindung dapat berfungsi untuk menjaga limpasan air hujan
(keseimbangan lingkungan), polusi, (polusi udara, polusi air, polusi tanah, bising, dll)
Pengembangan kawasan lindung mencegah bencana alam, erosi, pemanasan global,
kekeringan, banjir akibat peyempitan dan pendangkalan sungai, dll
Pengembangan kawasan lindung meningkatkan dan menjaga kenyamanan, keindahan
dan kesehatan lingkungan.
B. Kriteria dan Pertimbangan Rencana Pengelolaan Kawasan Budi Daya

Pemanfaatan lahan dalam pengembangannya memperhatikan daya dukung lingkungan
(kriteria keppres 32/90 dan 57/89)
Pemanfaatan lahan dalam pengembangannya memperhatikan ketersediaan dan
perkembangan tenaga kerja
Halaman 2-9
Pemanfaatan lahan dalam pengembangannya memperhatikan dukungan terhadap

struktur ruang yang dikembangkan
Pemanfaatan lahan harus memperhatikan kesesuian lahan
Berdasarkan pada Kriteria dan Pertimbangan Rencana Pengelolaan Kawasan Lindung dan budi
daya, serta permasalahan di atas, maka kebijakan pola ruang wilayah Kabupaten Kutai
Kartanegara meliputi :
a. Kebijakan pola ruang kawasan lindung, yaitu meningkatkan luas kawasan yang berfungsi
lindung dan menjaga kualitas dan keseimbangan lingkungan kawasan lindung.
b. Kebijakan pola ruang kawasan budi daya, yaitu diarahkan pada pengembangan sektor
pertambangan serta sektor agribisnis dan agroindustri yang mendukung pengembangan
budi daya pertanian lahan basah, lahan kering, Peternakan, perikanan serta
mengoptimalkan kawasan-kawasan sentra produksi, pengembangan kawasan pariwisata
serta pengembangan kawasan pesisir pantai dan kelautan.
c. Kebijakan pengembangan fungsi ruang kawasan diarahkan pada pengembangan kawasan
tertentu, pengembangan kawasan pertahanan keamanan, pengembangan kawasan
perkotaan, dan kawasan perdesaan pada setiap kecamatan.
Untuk lebih jelasnya mengenai rencana pola ruang khusunya kawasan budidaya di Kabupaten
Kutai Kartanegara, serta penggunaan lahan dapat dilihat pada Tabel 2.3 dan Gambar 2.3.
Halaman 2-10
Tabel 2-3 Rencana Pola Ruang Kawasan Budidaya Kabupaten Kutai Kartanegara 2007 -
2027
Rencana Pengelolaan
Jenis Kawasan Tujuan Budi Daya lokasi
Ruang
Kawasan Budi Daya Kehutanan (KBK)
a. Hutan Produksi Memanfaatkan hasil Penataan batas kawasan Kec. Samboja
Tetap hutan yang eksploitasinya hutan produksi Kec. Muara Jawa
b. Hutan Produksi dapat dengan tebang pilih Pemantauan dan pengendalian Kec. Loa Janan
Terbatas atau tebang habis dan kegiatan pengusahaan hutan Kec. Loa Kulu
c. Hutan Produksi tanam Mengusahakan hutan produksi Kec. Muara Muntai
yang dapat Memanfaatkan hasil melalui HPH dan penerapan Kec. Muara Wis
dikonversi hutan secara terbatas prinsip tebang pilih secara Kec. Kota Bangun
yang eksploitasinya hanya tepat pada kawasan hutan Kec. Sebulu
dapat dilakukan dengan produksi Kec. Tenggarong
tebang pilih dan tanam Pengawasan secara ketat Seberang
pada kewajiban reboisasi dan Kec. Muara Badak
rehabilitasi tanah pada bekas Kec. Marang Kayu
tebangan HPH Kec. Muara Kaman
Penyelesaian masalah Kec. Kenohan
tumpang tindih dengan Kec. Kembang Janggut
kegiatan budi daya lainnya Kec. Tabang
Kawasan Budi Daya Non Kehutanan (KBNK)
a. Kawasan tanaman Pengembangan areal Pengembangan prasarana Kec. Samboja
pangan lahan persawahan pada pengairan Kec. Muara Jawa
basah kawasan-kawasan yang Pengendalian kegiatan lain Kec. Sanga-sanga
sesuai menurut hasil agar tidak mengganggu Kec. Loa Janan
analisis kesesuaian lahan kawasan pertanian yang subur Kec. Loa Kulu
didukung prasarana Perluasan areal persawahan Kec. Muara Muntai
pengairan/irigasi Pengembangan usaha Kec. Muara Wis Kec. Kota
transmigrasi untuk menunjang Bangun
pengembangan kawasan Kec. Tenggarong Kec.
pertanian tanaman pangan Sebulu
lahan basah Kec. Tenggarong Seberang
b. Kawasan tanaman Mengembangkan areal Perluasan areal pertanian Kec. Muara Badak
pangan lahan tanaman lahan kering lahan kering Kec. Marang Kayu
kering dengan memanfaatkan Pemantauan dan pengendalian Kec. Muara Kaman
potensi dan kesesuaian terhadap kegiatan Kec. Kenohan
lahan perladangan berpindah Kec. Kembang Janggut
Pengembangan kawasan Kec. Tabang
pertanian lahan kering sesuai
dengan kesesuaian lahan
secara optimal.
c. Kawasan tanama Mengembangkan produksi Perluasan dan peremajaan
tahunan/ perkebunan terutama areal perkebunan
perkebunan untuk komoditas utama Pengembangan kawasan
dengan memanfaatkan perkebunan secara optimal
potensi dan kesesuaian sesuai dengan potensi
lahan lahannya.
Pengedalian usaha
perkebunan agar tetap terjaga
d. Kawasan Mengembangkan areal Pengembangan kawasan
kelestarian lingkungannya.
peternakan peternakan atau peternakan/pengembalaan
penggembalaan dengan secara intensif.
memanfaatkan potensi dan Pengendalian upaya
kesesuaian lahan pemanfaatan lahan pada
kawasan peternakan sehingga
tetap terjaga kelestarian
sumber makanan bagi ternak
hewan besar.
Halaman 2-11
Rencana Pengelolaan
Jenis Kawasan Tujuan Budi Daya lokasi
Ruang
e. Kawasan Mengembangkan produksi Pengembangan produksi
perikanan perikanan dengan perikanan dengan tetap
memanfaatkan potensinya memelihara kelestariannya.
f. Permukiman Mengembangkan kawasan Penataan ruang kota (RUTRK, Kec. Samboja

Perkotaan permukiman sebagai RDTRK, RTRK) berupa Kec. Muara Jawa
tempat pemusatan penyusunan Kec. Sanga-sanga
penduduk yang ditunjang rencana tata ruang kota atau Kec. Loa Janan
oleh penyediaan sarana peninjauan kembali rencana Kec. Loa Kulu
dan prasarana perkotaan tata ruang kota. Kec. Muara Muntai
sesuai dengan hirarki dan Pemantauan dan pengendalian Kec. Muara Wis Kec. Kota
fungsinya. pemanfaatan ruang kota Bangun
sesuai dengan rencana tata Kec. Tenggarong Kec.
ruang kota. Sebulu
Peningkatan sarana dan Kec. Tenggarong Seberang
prasarana permukiman Kec. Muara Badak
terutama sarana air bersih, Kec. Marang Kayu
drainase, limbah, Kec. Muara Kaman
persampahan, listrik, dan Kec. Kenohan
g. Permukiman Mengembangkan kawasan Pengembangan
telekomunikasi. desa-desa Kec. Kembang Janggut
pedesaan permukiman pedesaan menjadi pusat Kec. Tabang
yang erat kaitannya pertumbuhan
dengan kegiatan budi Penyediaan sarana dan
daya pertanian yang prasarana pendukung sesuai
lokasinya tersebar sesuai dengan fungsi dan hirarkinya.
dengan potensinya. Peningkatan prasarana
perhubungan dan pemasaran
antar desa dan kota.
h. Kawasan Memanfatkan kawasan Pemanfaatan dan
Pertambangan dengan potensi bahan pengendalian kegiatan
galian strategi bagi penambangan agar tidak
kegiatan eksplorasi,mengganggu fungsi lindung.
eksploitasi yang termasuk Pengendalian fungsi lindung
dalam wilayah kuasa atau rehabilitasi tanah pada
pertambangan kawasan bekas kuasa
i. Kawasan Mengembangkan kawasan Penyusunan Rencana Detil
pertambangan.
Pariwisata pusat layanan wisata Kawasan Wisata
melalui penyediaan sarana Peningkatan Aksesibilitas
dan prasarana pendukung kawasan
serta atraksi kesenian Pengembangan promosi
tradisional dan penjualan wisata
kerajinan/ cinderamata
Sumber : Review Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Kutaia Kartanegara
lokal.
Halaman 2-12
Gambar 2.3
Gambar 2-3Peta Rencana PEnggunaan Lahan Kabupaten Kutai Kartanegara
Halaman 2-13
2.3 Kajian RDTR Kawasan Perkotaan Tenggarong

Berdasarkan RDTR Kawasan Perkotaan Tenggarong dibagi menjadi 7 Bagian Wilayah Kota (BWK),
yaitu :
BWK I : Berada di Kecamatan Tenggarong yang meliputi 2 (dua) Kelurahan yaitu
Kelurahan Mangkurawang dan Kelurahan Baru;
BWK II : Berada di Kecamatan Tenggarong yang meliputi 4 (empat) Kelurahan yaitu
Kelurahan Panji, Sukarame, Maluhu dan Kelurahan Loa Ipuh
BWK III : Berada di Kecamatan Tenggarong yang meliputi 2 (dua) Kelurahan yaitu
Kelurahan Melayu dan Kelurahan Loa Ipuh;
BWK IV : Berada di Kecamatan Tenggarong yang meliputi 2 (dua) Kelurahan yaitu
Kelurahan Melayu dan Kelurahan Timbau;
BWK VI : Berada di Kecamatan Tenggarong yang meliputi 2 (dua) Kelurahan yaitu
Kelurahan Timbau dan Kelurahan Bukit Biru;
BWK X : Berada di Kecamatan Tenggarong Seberang yang meliputi 3 (Tiga) Kelurahan
yaitu Kelurahan Loa Pari, Lao Raya dan Kelurahan Perjiwa;
BWK XI : Berada di Kecamatan Tenggarong Seberang yang meliputi 2 (dua) Kelurahan
yaitu Kelurahan Teluk Dalam dan Kelurahan Loa Lepu;
Untuk lebih jelasnya mengenai pembangian BWK dapat dilihat pada Gambar 2.4.
Halaman 2-14
Gambar 2-4 Peta Pembagian Bagian Wilayah Kota (BWK) Kawasan Tenggarong dan
Tenggarong Seberang
Sumber : RDTR Kawasan Wilayah Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang
2.3.1 Rencana Penggunaan Lahan Kota Tenggarong Berdasarkan RDTR
Berdasarkan rencana pola penggunaan lahan Kota Tenggarong tahun 2008 2013, dapat
disimpulkan sebagai berikut :
Pemanfaatan lahan terbesar Kota Tenggarong adalah untuk Zona Lindung
Kawasan khusus terutama permukiman dan perumahan
Penggunaan lahan terkecil adalah Kawasan Wisata
Kawasan non budidaya di Kota Tenggarong
Untuk lebih jelasnya mengeai peruntukan lahan di wilayah studi dapat dilihat pada Tabel 2.4.
Halaman 2-15
Tabel 2-4 Rencana Peruntukan, Luas dan Persentase Peruntukan lahan di wilayah
Kecamatan Tenggarong dan Kecamatan Tenggarong Seberang Berdasarkan
RUTR 2004
Untuk pengembangan pemanfaatan lahan/guna lahan, di wilayah studi adalah sebagai berikut :
1. Pengembangan Kota Tenggarong diarahkan untuk mewujudkan kota yang kompak,
dengan suasana hijau serta berciri khas kota tepi sungai.
2. Pusat Kota Tenggarong bagian sisi barat sungai pengembangannya bersifat penambahan
terhadap kondisi yang sudah ada (eksisting). Penambahan ini dilakukan dengan
mengisi lahan-lahan yang masih kosong.
3. Perkembangan aktifitas kota ke arah barat perlu dibatasi dan dikendalikan dengan ketat,
agar perkembangan yang terjadi tidak banyak mengubah fungsi lahan di pinggiran
kota.
Halaman 2-16
4. Lahan-lahan kosong di sebelah barat pusat kota berupa hutan dan sawah, tetap
dipertahankan, sekaligus berfungsi sebagai buffer kegiatan pusat kota.
5. Untuk mencapai bentuk kota yang kompak dan seimbang, pengembangan kota lebih
banyak diarahkan ke Tenggarong Seberang. Pusat kota baru yang akan dikembangkan
akan menampung kegiatan utama yaitu pendidikan, olahraga/rekreasi dan, kesehatan
sehingga diharapkan dapat membangkitkan kegiatan baru berupa; perkantoran,
perdagangan/jasa, perumahan, peribadatan, dan ruang terbuka hijau.
6. Dibagian barat pusat kota yang akan dikembangkan terdapat lahan kosong berupa hutan
belukar yang tetap dipertahankan dan diarahkan sebagai daerah konservasi.
7. Tenggarong Seberang terdapat rencana pengembangan sarana transportasi udara yaitu
Bandara. sebagai area penunjang pengembangan sarana transportasi maka area pada
jalan-jalan utama menuju rencana bandara dan sekitarnya dialokasikan untuk kegiatan
jasa/komersial atau perkantoran swasta seperti : biro perjalanan, agen penjualan tiket,
jasa pengiriman kargo,dan lain sebagainya.
Untuk mendukung keterangan mengenai pengembangan pemanfaatan lahan di atas dapat dilihat
Gambar 2.5.
Halaman 2-17
Gambar 2-5 Peta Rencana Penggunaan Lahan Di Wilayah Kecamatan Tenggarong Dan
Kecamatan Tenggarong Seberang Berdasarkan RUTR 2004
2.3.2 Struktur Kota Tenggarong Berdasarkan RDTR
Ruang - ruang struktural merupakan ruang dengan fungsi fungsi utama kota yang memiliki
fungsi, peranan dan pengaruh yang sangat besar/vital baik dari aspek ekonomi, sosial, budaya
maupun alam/lingkungan.
Halaman 2-18
Dari kondisi pola penyebaran aktivitas kota yang terpusat di kawasan kota lama dan sebagian lagi
tersebar di pinggiran kota dan skala pelayanan aktivitas kota, maka tampak hirarki pusat-pusat
pelayanan dikaitkan dengan sistem Kota Tenggarong yang ada, yaitu terdiri dari :
A. Pusat Kota
Pusat Kota dari Kota Tenggarong adalah terletak di Kecamatan Tenggarong bagian tengah
yang merupakan kawasan pusat kawasan perdagangan, perkantoran dan jasa yang tumbuh
secara linier dan cluster di sepanjang jalan utama kota dengan pemanfaatan potensi sungai
sebagai pintu gerbang keluar- masuk Kota Tenggarong
B. Sub Pusat kota

Sub Pusat Kota di Kota Tenggarong merupakan wilayah bagian Kota Tenggarong yang
tumbuh dari kondisi eksisting (embrio) yang ada membentuk suatu pusat pelayanan dengan
skala pelayanan yang lebih rendah dari Pusat Kota. Sub pusat kota yang ada di Tenggarong
tersebar di:
Kawasan Pusat Kota Lama : Kawasan Wisata sejarah, perdagangan dan jasa
Kecamatan Tenggarong;
Kawasan Perumahan di Kawasan Kelurahan Timbau, Kelurahan Loa Ipuh, Kelurahan
Panji, Kelurahan Mangkurawang Kecamatan Tenggarong;
Kawasan Industri di Kelurahan Panji, Kelurahan Timbau di Kecamatan Tenggarong,
dan Loa Lepu Kecamatan Tenggarong Seberang;
Kawasan Permukiman Perdesaan dan Perkebunan di Kelurahan Spontan dan Kelurahan
Panji;
Untuk lebih jelasnya mengenai struktur ruang di Kota Tenggarong dapat dilihat pada Gambar
2.6 sebagai berikut.
Halaman 2-19
Gambar 2-6 Peta Arahan Struktur Kota di Kawasan Perkotaan Tenggarong
A. Rencana Pengaturan Intensitas Bangunan

Pengaturan intensitas bangunan, dibagi berdasarkan skala kegiatannya dan pemanfaatan lahan
yang terbagi dalam Bagian Wilayah Kota (BWK). Adapun rincian dari pengaturan intensitas lahan
adalah :
1. Koefisien Dasar Bangunan : (KDB)
2. Koefisien Luas Bangunan : (KLB)
Untuk lebih jelasnya mengenai koefisien dasar dan luas bangunan dapat dilihat pada Tabel 2.5
dan Gambar 2.7 dan 2.8.
Halaman 2-20
Tabel 2-5 Besaran Keofisien Dasar Bangunan, Koefisien Luas Bangunan dan Ketinggian
Bangunan Di Kota Tenggarong Tahun 2008 - 2013
Ketinggian
No Bagian Wilayah Kota KDB KLB
Bangunan
1. BWK I 40-60 0-2 1-2
2. BWK II 40-60 0-2 1-2
3. BWK III 40-60 3-4 3-4
4. BWK IV 40-60 2-2 2-2
5. BWK VI 40-60 2-3 2-3
6. BWK X 40-60 0-2 1-2
Gambar 2-7 Peta Arahan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Halaman 2-21
Gambar 2-8 Peta Arahan Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
B. Rencana Pengembangan Perumahan dan Permukiman

Kebijakan dan strategi Kota Tenggarong khususnya dalam pengembangan kawasan permukiman
terkait dengan studi ini terdapat dua kebijakan yaitu :
Kebijakan Pengembangan Kawasan Permukiman Eksisting, dengan strategi :
1) Penataan kawasan permukiman padat di pusat Kota Tenggarong dan Tenggarong
Seberang menjadi kawasan permukiman perkotaan yang hegienis, nyaman dan layak
huni.
2) Mengurangi, mengendalikan dan membatasi perkembangan permukiman di tepi sungai
antara lain di Kawasan Sungai Mahakam dan Sungai Tenggarong, Kota Tenggarong dan
Tenggarong Seberang.
3) Peremajaan, up grading, resettlement kawasan permukiman kumuh dan permukiman
tepian sungai.
Halaman 2-22
Kebijakan Menciptakan Kawasan Permukiman Baru dengan strategi :

1) Penambahan lokasi dan lahan permukiman/perumahan untuk memenuhi kebutuhan
perumahan dan permukiman dimasa mendatang terutama pada Kawasan Tenggarong
dan Tenggarong Seberang yang sesuai untuk kawasan permukiman.
2) Pengembangan Perumahan Baru di Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang
dalam kawasan Skala Besar dengan konsep Kasiba (Kawasan Siap Bangun) ataupun
Lisiba (Lingkungan Siap Bangun).
3) Penambahan kawasan permukiman Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang
berdasarkan tipologi permukiman yang ada dan sesuai dengan karakter penduduknya.
4) Konsep pengembangan kawasan permukiman baru diarahkan untuk memanfaatkan dan
menghargai bentukan alam, antara lain: kontur, topografi, geologi, vegetasi dll.
5) Penyediaan permukiman selain dikembangkan untuk kebutuhan perumahan kelas
menengah atas, juga harus disediakan perumahan sederhana yang terjangkau oleh
masyarakat.
6) Penyediaan permukiman baru selalu dibarengi dengan penyediaan sarana (fasilitas umum
dan fasilitas sosial) dan prasarana penunjang perumahan tersebut.
Adapun rencana arahan pengembangan kawasan permukiman di Kota Tenggarong berdasarkan

RDTR dapat dilihat pada Gambar 2.9 dan Gambar 2.10
Halaman 2-23
Gambar 2-9 Peta Arahan Kawasan Permukiman Berdasarkan RDTR Kawasan Tenggarong
Dan Tenggarong Seberang
Halaman 2-24
Gambar 2-10 Peta Rencana Pengembangan Permukiman/Perumahan : KASIBA, LASIBA

Berdasarkan RDTR Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang Tahun 2008 - 2013
2.4 Kajian Terhadap Rencana Tata Bangunan Dan

Lingkungan (RTBL) Kawasan Tenggarong Dan
Tenggarong Seberang
Visi pengembangan kawasan rencana tata bangunan dan lingkungan (RTBL) Kota Tenggarong
dan Tenggarong Seberang adalah : Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang sebagai pusat
budaya dan sejarah serta hunian yang berwawasan lingkungan dengan tetap mencerminkan
identitas / citra kawasan yang unik.
Halaman 2-25
Sesuai dengan rumusan visi, maka perencanaan tata bangunan dan lingkungan Kawasan Kota
Tenggarong dan Tenggarong Seberang ini harus dapat meningkatkan performance kawasan
melalui optimalisasi potensi dan keunggulan kawasan dengan tetap memperhatikan dan
menerapkan azas pembangunan berwawasan lingkungan serta memanfaatkan pula potensi
sejarah kawasan yang masih memelihara simbol-simbol potensi tersebut dalam cagar budaya
kawasan.
Lingkup kawasan dalam RTBL terbagi atas 2 (dua) kawasan yaitu Kawasan Kota Tenggarong dan
Kawasan Tenggarong Seberang. Pada masing-masing kawasan tersebut dibagi menjadi beberapa
zona yaitu sabagai berikut :
I. Kawasan Kota Tenggarong
Pada Kawasan Kota Tenggarong terdapat 6 (enam) zona yaitu :
1. Zona Jalur 2 (SMA) Unggulan
2. Zona Sungai Tenggarong
3. Zona Prominade
4. Zona Perumahan Baru Mangkurawang
5. Zona Kantor Bupati (Komplek Perkantoran PEMDA)
6. Zona Dalam Kota Tenggarong
II. Kawasan Tenggarong Seberang
Pada Kawasan Tenggarong Seberang terdapat 9 (sembilan) zona yaitu :
1. Zona Sport Center (Stadion Madya, Kampung Atlit, Veledrome, dll)
2. Zona Komplek Rumah Sakit Parikesit (Perumahan Dokter, dll)
3. Zona Komplek Unikarta
4. Zona Komplek Asrama SMA Unggulan
5. Zona Perumahan Korpri
6. Zona Perumahan DPRD
7. Zona Jalan Ke Bandara (Arah Teluk Dalam Arah Jongkang)
8. Zona Jalur Dua Samarinda
9. Zona Peruntukan lainnya.
Untuk lebih jelasnya mengenai kawasan RTBL Kota Tenggarong dapat dilihat pada Gambar 2.11
sampai 2.12.
Halaman 2-26
Gambar 2-11 Peta Pembagian Zona Dalam RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang
Sumber : RTBL Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang
Berdasarkan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Tenggarong dan
Tenggarong Seberang Kabupaten Kutai Kartenegara, wilayah studi untuk studi relokasi kawasan
permukiman bantaran Mahakam Tenggarong berada pada Zona 2, 3, 4, 5 dan 6 yang termasuk
pada Kawasan Kota Tenggarong. Untuk Zona 2 merupakan kawasan permukiman yang berada di
bantaran Sungai Tenggarong, sedangkan zona 3, 4, 5 dan 6 merupakan kawasan permukiman
yang berada di bantaran Sungai Mahakam.
Untuk Kawasan Tenggarong Seberang yang termasuk pada wilayah studi kegiatan ini adalah Zona
14 yang direncanakan sebagai lahan untuk relokasi kawasan permukiman dari zona-zona yang
ada di Kawasan Kota Tenggarong.
Halaman 2-27
Adapun rencana arahan penataan dan skenario penataan dalam RTBL kawasan Kota Tenggarong
dan Tenggarong Seberang dapat dilihat sebagai berikut.
Gambar 2-12 Peta Arahan Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang
Sumber : RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang
Halaman 2-28
Gambar 2-13 Peta Skenario Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang
2.5 Kajian Tataran Transportasi Lokal (Tatarlok) Kabupaten

Kutai Kartanegara Tahun 2007
Rencana pengembangan jaringan transportasi dalam TATARLOK Kabupaten Kutai Kartanegara
mencakup:
1. Rencana pola pergerakan angkutan barang dari arah pelabuhan menuju kawasan Kota
Tenggarong atau sebaliknya, diusulkan melalui:
a. Jl. Walter Mongonsidi Jl. K.H. Achmad Muchsin Jl. Jenderal Sudirman Jl. Diponegoro
Jl. Senopati Jl. A.M. Sangaji Pelabuhan;
b. Jl. Walter Mongonsidi Jl. K.H. Achmad Muchsin Jl. Imam Bonjol Jl. Danau Aji
Kawasan Bisnis.
Halaman 2-29
Mengingat moda angkutan peti kemas memiliki dimensi dan pola manuver yang khusus,
maka jaringan jalan untuk rute pelayanan peti kemas perlu disesuaikan dengan persyaratan
geometriknya. Pola pergerakan angkutan barang perlu didukung dengan upaya
perbaikan/peningkatan jembatan diantara Jl. Jenderal Sudirman dan Jl. Diponegoro, terkait
dengan slope oprit dan lebar jembatan.
2. Jaringan lintas angkutan barang di dalam kawasan perkotaan Tenggarong diusulkan melalui:
a. Jl. Pahlawan Bukit Biru Jl. Pesut Jl. Alimuddin Jl. Gn. Kombeng Jl. Gn. Meratus
Jl. Danau Murung Pasar Tangga Arung;
b. Jl. Pahlawan Bukit Biru Jl. Pesut Jl. Alimuddin Jl. Gn. Kombeng Jl. Gn. Belah Jl.
Long Bagun Jl. Long Iram Jl. Sukma Pelabuhan.
Rencana Jalan Lingkar Kota Tenggarong.
3. Jaringan jalan angkutan barang di luar Kota Tenggarong, disesuaikan dengan ketentuan:
a. Semua jaringan jalan Arteri Primer dan Sekunder (Kelas Jalan I dan II);
b. Semua jaringan jalan Kolektor Primer dan Sekunder (Kelas Jalan III).
4. Pengembangan sistem angkutan umum:

a. Semua kecamatan sebaiknya dilayani trayek angkutan desa, jumlah armada disesuaikan
dengan besarnya demand angkutan umum.
b. Untuk Kawasan Kota Tenggarong, trayek yang telah beroperasi sampai saat ini belum
terikat jalur trayek tetap, sehingga sulit untuk dilakukan pemantauan kinerja rute trayek
angkutan kota. Program dua tahun kedepan adalah penetapan angkutan kota, sebagai
upaya pengangkatan pelayanan angkutan umum dan peningkatan pendapatan operator.
Selain itu. Hal ini terintegrasi pula dengan upaya penyediaan fasilitas tempat henti
angkutan umum (shelter/halte).
c. Tiap kecamatan yang sudah terlayani angkutan umum dilayani oleh terminal penumpang
tipe C, yang letaknya berdekatan dengan pasar kecamatan (jarak < 100 meter), yang
dirancang dengan memperhatikan pola pergerakan arus lalulintas di ruas jalan utama dan
geometrik akses terminal, sehingga kegiatan/keberadaan terminal tidak memberikan
dampak yang besar terhadap pergerakan arus lalulintas di kawasan sekitar terminal.
Halaman 2-30
Tabel 2-6 Daftar Kecamatan Yang Berpotensi untuk Difasilitasi Terminal Penumpang
No Kecamatan Tipe Terminal
1 Tenggarong B*) C*)
2 Tenggarong Seberang B -
3 Loa Janan B -
4 Samboja B -
5 Marang Kayu B C*)
6 Kota Bangun - C*)
7 Muara Jawa - C
8 Sebulu - C
9 Muara Kaman - C
10 Loa Kulu - C
11 Anggana - C
12 Muara Badak - C
Catatan:*) sudah ada terminal, namun perlu penataan/pengembangan
5. Pemanfaatan/guna ruang jalan dimana terdapat bangkitan kebutuhan parkir yang tinggi,
mengakibatkan turunnya kapasitas jalan sehingga menyebabkan gangguan kelancaran arus
lalulintas terlihat di beberapa ruas jalan seperti: Jl. Danau Aji, Danau Semayang, dan Jl.
Maduningrat. Arahan yang dapat dilakukan untuk mengatasi masalah tersebut adalah:
a. Tahap awal, dilakukan penataan ruang jalan dengan melakukan penataan konfigurasi
parkir kendaraan, khususnya roda 4, dari sudut parkir 900 600 menjadi 450 - 300, yang
pada akhirnya parkir sejajar;
b. Tahap jangka menengah, perlu dibuatkan fasilitas parkir di luar badan jalan;
c. Untuk mengatasi permasalahan guna ruang jalan khususnya guna ruang parkir, maka
pada masa mendatang perlu dilakukan ANDALALIN (Analisis Dampak Lalu Lintas) bagi
pembangunan mall, pasar, kawasan perkantoran, dan kawasan perdagangan lainnya.
6. Rencana pengembangan jaringan rel Samarinda Tenggarong Kota Bangun memiliki

peringkat kebutuhan untuk diimplementasikan dengan prioritas tinggi. Khususnya untuk
melayani pergerakan di kawasan potensial penambangan batubara, diantaranya: Kawasan
Tenggarong Seberang, Sebulu, Kenohan, Kota Bangun.
7. Rencana penyediaan/pengembangan dermaga dan fasilitas penyeberangan di kabupaten

Kutai Kartanegara ada di Kecamatan Samboja, Muara Jawa, Sanga-Sanga, Loa Janan, Muara
Muntai, Kota Bangun, Tenggarong Seberang, Anggana, dan Muara Kaman.
Pengembangan/penyediaan fasilitas dermaga perlu diintegrasikan dengan perlunya
penyusunan Rencana Umum Jaringan Transportasi Sungai dan Penyeberangan.
8. Rencana pembangunan bandara di Kecamatan Loa Kulu, saat ini sudah pada tahap
penyediaan lahan (pembebasan lahan), studi kelayakan sudah dilakukan dan dinyatakan
Halaman 2-31
layak dibangun, dengan pesawat rencana adalah jenis Boeing 737-300 dan panjang landas
pacu tahap awal 2.200 meter. Pengembangan Bandar udara di Loa Kulu perlu didukung
dengan upaya dalam jangka pendek berupa:
a. Klarifikasi/cek ulang mengenai BKOP (Batas Keselamatan Operasi Penerbangan) dengan
bandara di Samarinda dan Balikpapan;
b. Cek ulang prediksi bangkitan demand angkutan udara, dengan melakukan review hasil
studi kelayakan yang ada, dengan melakukan kajian lanjut penyusunan Masterplan
Kawasan Bandara Kutai Kartanegara, agar realisasi bandara lebih terstruktur dan terpadu
dengan kawasan sekitarnya dalam upaya memperbesar bangkitan demand angkutan
udara;
c. Penataan dan pengembangan infrastruktur dan kawasan serta peraturan daerah untuk
memperbesar potensi demand angkutan udara di Kabupaten Kutai Kartanegara;
d. Meningkatkan pelayanan sistem komunikasi.
Rencana Program Pengembangan Sistem Transportasi Jangka Pendek, Menengah, dan Jangka
Panjang.
PROGRAM JANGKA PENDEK (2008-2012):

a. Rencana Penataan dan Pengembangan Jaringan Transportasi Jalan (Raya)
2008 Manajemen lalulintas Kota Tenggarong. Diperlukan untuk mengatasi kesemrawutan
lalulintas Pasar tangga Arung dan sekitarnya, serta sebagai upaya antisipasi terjadinya
kemacetan/kesemrawutan arus lalulintas di Kota Tenggarong pada umumnya. Pada
tahun ini termasuk upaya perbaikan geometric simpang sebagai salah satu program
manajemen lalulintas.
2009 Pembangunan jaringan jalan sekitar Gedung Putri Karang Melenu ke Kawasan Bandara
Kutai Kartanegara. Diharapkan akan mengurangi kemacetan ketika ada festival Erau.
2010 Pembangunan bypass (outer ringroad) Loa Janan. Pembangunan ini bertujuan untuk
mempersingkat akses ke Tenggarong dari arah Balikpapan.
2011 Pembangunan jaringan jalan baru di Tenggarong Seberang, dalam rangka
mempersiapkan pembangunan Jembatan Kutai Kartanegara III, dan antisipasi
perkembangan Tenggarong Seberang.
2012 Pembangunan Jembatan Kutai Kartanegara III.
Pembangunan jalan akses ke Bandar udara/pelabuhan untuk mengakomodasi
bangkitan lalu lintas dari dan menuju bandara.
Halaman 2-32
b. Pembangunan jangka pendek terminal diimplementasikan melalui penyusunan masterplan

terminal Tipe B maupun terminal Tipe C di beberapa kecamatan, dengan mengacu pada
konsep Terminal Terpadu yang berwawasan bisnis dan lingkungan.
c. Penyusunan masterplan Bandar udara di Loa Kulu, yang dilengkapi dengan strategi untuk
memperbesar potensi demand angkutan udara.
PROGRAM JANGKA MENENGAH (2013 - 2017) :

2013 Pembangunan jalan baru ruas Manunggal Jaya Muara Badak.
Pelebaran ruas Jl. K.H. Dewantara dari 5,00 meter menjadi 7,00 meter. Dilakukan
2014 untuk mengatasi gangguan kelancaran lalulintas, selain pelebaran jalan diperlukan
upaya penataan guna ruang jalan.
Pelebaran ruas Jl. Diponegoro, dari 2 lajur menjadi 4 lajur. Dilakukan untuk
2015 memperlancar arus lalulintas, dan memperlancar pergerakan angkutan barang ke
pelabuhan.
Pembangunan ruas Jl. Kota Bangun Kenohan Kembang Janggut Tabang,
2016 bertujuan membuka akses transportasi jalan raya dari kecamatan-kecamatan
tersebut ke Tenggarong dan kota lainnya.
2017 Pembangunan jalan baru ruas Kota Bangun - Muara Wis Muara Muntai.
b. Pembangunan terminal Tipe B di Timbau dan Terminal Tipe C di kecamatan lainnya yang
mengacu pada konsep terminal terpadu sudah terealisasi.
c. Penataan dan pengembangan sistem transportasi angkutan sungai sudah mencapai tahap
penataan dan pengembangan dermaga di Tenggarong, Tenggarong Seberang, Sebulu, Muara
Kaman, dan Kota Bangun.
d. Program jangka menengah pengembangan Bandar udara di Loa Kulu diharapkan sudah
mencapai tahap review DED dan sudah mendapatkan investor dalam kerjasama
pengembangan Bandar udara di Loa Kulu.
PROGRAM JANGKA PANJANG (2018 - 2020):

2018 Pembangunan Jembatan Sebulu, menghubungkan Sebulu dengan Tenggarong.

Pembangunan jembatan ini terintegrasi dengan peningkatan jalan dari Tenggarong
2019
ke Sebulu.
2020 Jembatan Muara Kaman, memperpendek jarak Muara Kaman Tenggarong.
Halaman 2-33
b. Penataan dan pengembangan sistem transportasi angkutan sungai mencakup angkutan

penumpang. Angkutan barang dilakukan dengan menggunakan angkutan jalan rel.
c. Sudah ada realisasi pembangunan Bandar udara di Loa Kulu.
Rencana jaringan Jalan berdasarkan kelas jalan, mencakup:

Arteri Primer Jalan Tol: Tenggarong Samarinda (melalui Tenggarong Seberang)
Arteri Primer :
Jalan Poros Sebulu Tenggarong - Samarinda (IKK: Jl. Jenderal Sudirman - Jl.
Akhmad Muchsin - Jl. Walter Mongonsidi).
Jalan ke arah Kota Bangun melalui Jahab.
Arteri Sekunder:
Jl. Lingkar Sikodadi Maluhu;
Jl. S. Parman Jl. Kartini Jl. G. Belah;
Jl. Imam Bonjol Jl. Danau Aji;
Jl. Bukit Biru;
Jl. Timbau Rapak Mahang.
Kolektor Primer:
Jl. Transmigrasi Maluhu;
Jl. Pesut;
Jl. G. Gandek Perkebunan Bukit Biru.
Untuk lebih jelasnya mengenai rencana jaringan jalan di Kota Tenggarong dapat dilihat pada
Gambar 2.14
Halaman 2-34
Gambar 2-14 Rencana Jaringan Jalan Di Kota Tenggarong
Gambar 2.15
Rencana Jaringan Jalan Kota Tenggarong
2.6 Tinjauan Tentang Kemitraan

Dalam sejarah perkembangan manusia tidak terdapat seorangpun yang bisa hidup sendiri,
terpisah dari kelompok manusia lainnya, kecuali dalam keadaan terpaksa dan itupun hanyalah
untuk sementara waktu.
1. Aristoteles, seorang ahli pikir Yunani Kuno menyatakan dalam ajarannya, bahwa manusia
itu adalah zoon politikon, artinya bahwa manusia itu sebagai mahluk pada dasarnya
selalu ingin bergaul dan berkumpul dengan sesama manusia lainnya, jadi mahluk yang
suka bermasyarakat. Dan oleh karena sifatnya yang suka bergaul satu sama lain, maka
manusia disebut mahluk sosial.Hasrat untuk hidup bersama memang telah menjadi
pembawaan manusia.
Halaman 2-35
2. Merupakan suatu keharusan badaniah untuk melangsungkan hidupnya, karena tiap

manusia mempunyai keperluan sendiri-sendiri dan seringkali keperluan itu searah serta
sepadan satu sama lain, sehingga dengan kerjasama tujuan manusia untuk memenuhi
keperluan itu akan lebih mudah dan lekas tercapai. Akan tetapi seringkali
kepentingankepentingan itu berlainan bahkan ada juga yang bertentangan, sehingga
dapat menimbulkan pertikaian yang mengganggu keserasian hidup bersama. Dalam hal
ini orang atau golongan yang kuat menindas orang atau golongan yang lemah untuk
menekankan kehendaknya.
Apabila terjadi ketidakseimbangan hubungan dalam masyarakat, maka akan bisa meningkat
menjadi perselisihan dan timbul perpecahan dalam masyarakat. Oleh karena itu dalam
masyarakat yang teratur, manusia atau anggota masyarakat itu harus memperhatikan
kaidahkaidah, norma-norma hukum ataupun peraturan-peraturan hidup tertentu yang ada dalam
masyarakat di mana ia berada. Utrecht,3 memberikan batasan hukum sebagai berikut, bahwa
hukum itu adalah himpunan peraturan-peraturan (perintah-perintah dan laranganlarangan) yang
mengurus tata tertib suatu masyarakat dan karena itu harus ditaati oleh masyarakat itu. Dari
pengertian tersebut tersirat tugas hukum yaitu menjamin kepastian hukum hubungan-hubungan
yang terdapat dalam pergaulan kemasyarakatan. Di dalam tugas itu otomatis tersimpul dua tugas
lain, yang kadang-kadang tidak dapat disetarakan yaitu hukum harus menjamin keadilan maupun
hukum harus tetap berguna.
Berbicara mengenai pengaturan kemitraan, berarti membicarakan hukum yang mengatur masalah
kemitraan. Hukum tersebut dimaksudkan untuk memberikan rambu-rambu terhadap pelaksanaan
kemitraan agar dapat memberikan dan menjamin keseimbangan kepentingan di dalam
pelaksanaan kemitraan.
Di dalam melakukan inventarisasi hukum di bidang kemitraan, ang perlu kita pahami adalah
terdapat tiga konsep pokok mengenai hukum, yaitu :
1. Hukum identik dengan norma-norma tertulis yang dibuat dan diundangkan oleh lembaga atau
oleh pejabat negara yang berwenang.
2. Hukum dikonstruksikan sebagai pencerminan dari kehidupan masyarakat itu sendiri (norma
tidak tertulis).
3. Hukum identik dengan keputusan hakim (termsuk juga) keputusankeputusan kepala adat.
Senada dengan hal tersebut di atas, Soetandyo dalam bukunya Bambang Sunggono
mengkonsepsikan tiga konsepsi utama tentang hukum yaitu :
Halaman 2-36
1. Konsepsi kaum legis-positivis, yang menyatakan bahwa hokum identik dengan norma-norma
tertulis yang dibuat serta diundangkan oleh lembaga atau pejabat negara yang berwenang.
2. Konsepsi yang justru menekankan arti pentingnya norma-norma hukum tak tertulis untuk
disebut sebagai (norma) hukum. Meskipun tidak tertuliskan tetapi apabila norma-norma ini
secara de facto diikuti dan dipatuhi oleh masyarakat (rakyat) setempat, maka norma-norma
itu harus dipandang sebagai hukum.
3. Konsepsi yang menyatakan bahwa hukum itu identik sepenuhnya dengan keputusan-
keputusan hakim.
Kemudian akan di tunjukkan beberapa peraturan yang terkait dan mengatur mengenai kemitraan
usaha ini adalah sebagai berikut :
1. Undang-Undang Nomor. 9 Tahun 1995 tentang Usaha Kecil.
Undang - Undang ini lahir untuk memberikan landasan hukum (yuridis) bagi pemberdayaan usaha
kecil, sebab dalam pembangunan nasional usaha kecil sebagai bagian integral dunia usaha yang
merupakan kegiatan ekonomi rakyat mempunyai kedudukan, potensi dan peran yang strategis
untuk mewujudkan struktur perekonomian nasional yang makin seimbang berdasarkan demokrasi
ekonomi.
Dalam arti umum, demokrasi6 adalah pemerintahan atau pengaturan tata kehidupan
masyarakat/bangsa oleh rakyat, artinya seluruh warga negara, besar maupun kecil, terlibat dalam
pengambilan setiap keputusan yang menyangkut kehidupan mereka.
Menurut penjelasan resmi Pasal 33 UUD 1945 menegaskan bahwa, dalam bunyi ayat 1 Pasal 33
ini tercantum (pengertian) dasar demokrasi ekonomi. Dan demokrasi ekonomi diartikan sebagai
produksi dikerjakan oleh semua, (dan) untuk semua, dibawah pimpinan atau penilikan anggota-
anggota masyarakat. Dalam perekonomian yang dasarnya adalah demokrasi ekonomi,
kemakmuran masyarakatlah yang diutamakan, bukan kemakmuran perorangan, sebab kalau
tidak, tampuk produksi (akan) jatuh ke tangan orang seorang yang (kebetulan) berkuasa, dan
rakyat yang banyak (tidak urung akan) ditindasinya.
Kemudian menurut Martin Cornoy dan Derek Shearer dalam buku Economic Democracy,
menyatakan bahwa demokrasi ekonomi adalah :
Currently United States is a mixed economy-acombination of planning and market relationship-but

the planning is carried out either by large corporations in their own interest or by government in
the service of corporate interests. Under economic demokrasy, the rules of the market game
Halaman 2-37
would be changed; there would be more player (Cooperatives, worker-owned firm, community
development corporations public enterprises), and the relationships between the player would be
more balanced. The invisible hand work anly when producers and consumers are relatively equal
in terms of knowledge and power.
Di dalam Undang-Undang Nomor 9 Tahun 1995 tentang Usaha Kecil tersebut diatur mengenai
kriteria usaha kecil, tujuan pemberdayaan usaha kecil, iklim usaha bagi pengembangan usaha
kecil dan pola-pola kemitraan.
2. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor. 44 Tahun 1997 tentang

Kemitraan.
Peraturan Pemerintah ini merupakan pelaksanaan dari Undang- Undang Nomor 9 Tahun 1995
tentang Usaha Kecil. Salah satu cara /upaya dalam rangka pemberdayaan usaha kecil adalah
dengan kemitraan.
Dalam Ketentuan Umum Peraturan Pemerintah Nomor. 44 Tahun 1997 terutama dalam Pasal 1
menyatakan bahwa :
Kemitraan adalah kerjasama usaha antara Usaha Kecil dengan Usaha Menengah dan atau
dengan Usaha Besar disertai pembinaan dan pengembangan oleh Usaha Menengah dan atau
Usaha Besar dengan memperhatikan prinsip saling memerlukan, saling memperkuat dan saling
menguntungkan.
Oleh sebab itu untuk mempercepat terwujudnya kemitraan keluarlah peraturan tersebut di atas
yang mengatur mengenai tata cara penyelenggaraan, pembinaan dan pengembangannya.
Sebenarnya pemerintah telah melakukan pembinaan dan pengembangan bagi kemitraan antara
usaha besar dan kecil telah dimulai Tahun 1984 yaitu dengan Undang-Undang Nomor. 5 tahun
1984 yaitu Undang-Undang Pokok Perindustrian. Namun gerakan kemitraan ini lebih berdasarkan
himbauan dan kesadaran karena belum ada peraturan pelaksanaan yang mengatur kewajiban
perusahaan secara khusus dan disertai dengan sanksinya. Kemudian dalam Kepmenkeu RI No.
316/KMK.016/1994 sebagaimana telah dirubah dengan Kepmenkeu RI No. 60/KMK.016/1996
tentang Pedoman Pembinaan Usaha Kecil dan Koperasi Melalui Pemanfaatan Dana dari Bagian
Laba BUMN, mewajibkan Badan Usaha Milik Negara (BUMN) menyisihkan dana pembinaan
sebesar 1 % - 3 % dari keuntungan bersih, sistem keterkaitan Bapak Angkat Mitra Usaha
penjualan saham perusahaan besar yang sehat kepada koperasi dan lain sebagainya.
Halaman 2-38
Berikutnya pada tahun 1996 dicanangkan Gerakan Program Kemitraan Usaha Nasional (KUN) oleh
Bapak Presiden. Dalam Program Kemitraan Usaha Nasional (KUN)9 yang telah tersusun atas
prakarsa Badan Pengurus Deklarasi Jimbaran-Bali dengan Departemen Koperasi atau Pembinaan
Pengusaha Kecil, Pemerintah menekankan bahwa kemitraan usaha merupakan upaya yang tepat
untuk memadukan kekuatan-kekuatan ekonomi nasional.
3. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor. 99 Tahun 1998 tentang

Bidang/Jenis Usaha Yang Dicadangkan Untuk Usaha Kecil dan Bidang/Jenis Usaha
Yang Terbuka Dengan Syarat Kemitraan.
Keputusan Presiden ini dikeluarkan dengan tujuan untuk memberdayakan dan memberikan
peluang berusaha kepada usaha kecil agar mampu mewujudkan peran sertanya dalam
pembangunan nasional. Keppres tertanggal 14 Juli 1998 ini memuat delapan pasal yang
menjabarkan bidang-bidang usaha yang dicadangkan untuk usaha kecil antara lain bidang
pertanian, perkebunan, peternakan, periklanan, industri makanan atau minuman, industri tekstil
dan industri percetakan. Semua bidang usaha tersebut di atas wajib bermitra dengan usaha kecil
dalam pelbagai bentuk kemitraan melalui penyertaan saham, inti plasma, sub kontrak, waralaba,
perdagangan umum, keagenan dan bentuk lainnya melalui suatu perjanjian tertulis
2.6.1 Unsur-Unsur Kemitraan
Pada dasarnya kemitraan itu merupakan suatu kegiatan saling menguntungkan dengan pelbagai
macam bentuk kerjasama dalam menghadapi dan memperkuat satu sama lainnya. Julius Bobo14
menyatakan, bahwa tujuan utama kemitraan adalah untuk mengembangkan pembangunan yang
mandiri dan berkelanjutan (Self-Propelling Growth Scheme) dengan landasan dan struktur
perekonomian yang kukuh dan berkeadilan dengan ekonomi rakyat sebagai tulang punggung
utamanya.
Berkaitan dengan kemitraan seperti yang telah disebut di atas, maka kemitraan itu mengandung
beberapa unsur pokok yang merupakan kerjasama usaha dengan prinsip saling menguntungkan,
saling memperkuat dan saling memerlukan yaitu :
A. Kerjasama Usaha
Dalam konsep kerjasama usaha melalui kemitraan ini, jalinan kerjasama yang dilakukan antara
usaha besar atau menengah dengan usaha kecil didasarkan pada kesejajaran kedudukan atau
mempunyai derajat yang sama terhadap kedua belah pihak yang bermitra. Ini berarti bahwa
hubungan kerjasama yang dilakukan antara pengusaha besar atau menengah dengan pengusaha
Halaman 2-39
kecil mempunyai kedudukan yang setara dengan hak dan kewajiban timbal balik sehingga tidak
ada pihak yang dirugikan, tidak ada yang saling mengekspoitasi satu sama lain dan tumbuh
berkembangnya rasa saling percaya di antara para pihak dalam mengembangkan usahanya.
B. Antara Pengusaha Besar atau Menengah Dengan Pengusaha Kecil

Dengan hubungan kerjasama melalui kemitraan ini diharapkan pengusaha besar atau menengah
dapat menjalin hubungan kerjasama yang saling menguntungkan dengan pengusaha kecil atau
pelaku ekonomi lainnya, sehingga pengusaha kecil akan lebih berdaya dan tangguh didalam
berusaha demi tercapainya kesejahteraan.
C. Pembinaan dan Pengembangan

Pada dasarnya yang membedakan hubungan kemitraan dengan hubungan dagang biasa oleh
pengusaha kecil dengan pengusaha besar adalah adanya bentuk pembinaan dari pengusaha
besar terhadap pengusaha kecil atau koperasi yang tidak ditemukan pada hubungan dagang
biasa. Bentuk pembinaan dalam kemitraan antara lain pembinaan didalam mengakses modal
yang lebih besar, pembinaan manajemen usaha, pembinaan peningkatan Sumber Daya Manusia
(SDM), pembinaan manajemen produksi, pembinaan mutu produksi serta menyangkut pula
pembinaan didalam pengembangan aspek institusi kelembagaan, fasilitas alokasi serta investasi.
D. Prinsip Saling Memerlukan, Saling Memperkuat dan Saling Menguntungkan Prinsip

Saling Memerlukan
Menurut John L. Mariotti kemitraan merupakan suatu rangkaian proses yang dimulai dengan
mengenal calon mitranya, mengetahui posisi keunggulan dan kelemahan usahanya.
Pemahaman akan keunggulan yang ada akan menghasilkan sinergi yang bedampak pada
efisiensi, turunnya biaya produksi dan sebagainya. Penerapannya dalam kemitraan, perusahaan
besar dapat menghemat tenaga dalam mencapai target tertentu dengan menggunakan tenaga
kerja yang dimiliki oleh perusahaan yang kecil.
Sebaliknya perusahaan yang lebih kecil, yang umumnya relatif lemah dalam hal kemampuan
teknologi, permodalan dan sarana produksi melalui teknologi dan sarana produksi yang dimiliki
oleh perusahaan besar. Dengan demikian sebenarnya ada saling memerlukan atau
ketergantungan diantara kedua belah pihak yang bermitra.
Prinsip Saling Memperkuat

Dalam kemitraan usaha, sebelum kedua belah pihak memulai untuk bekerjasama, maka pasti ada
sesuatu nilai tambah yang ingin diraih oleh masing-masing pihak yang bermitra. Nilai tambah ini
Halaman 2-40
selain diwujudkan dalam bentuk nilai ekonomi seperti peningkatan modal dan keuntungan,
perluasan pangsa pasar, tetapi juga ada nilai tambah yang non ekonomi seperti peningkatan
kemapuan manajemen, penguasaan teknologi dan kepuasan tertentu. Keinginan ini merupakan
konsekwensi logis dan alamiah dari adanya kemitraan. Keinginan tersebut harus didasari sampai
sejauh mana kemampuan untuk memanfaatkan keinginan tersebut dan untuk memperkuat
keunggulan-keunggulan yang dimilikinya, sehingga dengan bermitra terjadi suatu sinergi antara
para pelaku yang bermitra sehingga nilai tambah yang diterima akan lebih besar.
Dengan demikiaan terjadi saling isi mengisi atau saling memperkuat dari kekurangan masing-
masing pihak yang bermitra. Dengan motivasi ekonomi tersebut maka prinsip kemitraan dapat
didasarkan pada saling memperkuat. Kemitraan juga mengandung makna sebagai tanggung
jawab moral, hal ini disebabkan karena bagaimana pengusaha besar atau menengah mampu
untuk membimbing dan membina pengusaha kecil mitranya agar mampu (berdaya)
mengembangkan usahanya sehingga menjadi mitra yang handal dan tangguh didalam meraih
keuntungan untuk kesejahteraan bersama. Hal ini harus disadari juga oleh masingmasing pihak
yang bermitra yaitu harus memahami bahwa mereka memiliki perbedaan, menyadari
keterbatasan masing-masing, baik yang berkaitan dengan manajemen, penguasaan Ilmu
Pengetahuan maupun penguasaan sumber daya, baik Sumber Daya Alam maupun Sumber Daya
Manusia (SDM), dengan demikian mereka harus mampu untuk saling isi mengisi serta melengkapi
kekurangankekurangan yang ada.
Prinsip Saling Menguntungkan

Salah satu maksud dan tujuan dari kemitraan usaha adalah win-win solution partnership
kesadaran dan saling menguntungkan.
Pada kemitraan ini tidak berarti para partisipan harus memiliki kemampuan dan kekuatan yang
sama, tetapi yang essensi dan lebih utama adalah adanya posisi tawar yang setara berdasarkan
peran masing-masing. Pada kemitraan usaha terutama sekali tehadap hubungan timbal balik,
bukan seperti kedudukan antara buruh dan majikan, atau terhadap atasan kepada bawahan
sebagai adanya pembagian resiko dan keuntungan proporsional, disinilah letak kekhasan dan
karakter dari kemitraan usaha tersebut.
Berpedoman pada kesejajaran kedudukan atau memiliki derajat yang setara bagi masing-masing
pihak yang bermitra, maka tidak ada pihak yang tereksploitasi dan dirugikan tetapi justru
terciptanya rasa saling percaya diantara para pihak sehingga pada akhirnya dapat meningkatkan
keuntungan atau pendapatan melalui pengembangan usahanya
Halaman 2-41
2.6.2 Tujuan Kemitraan
Kenyataan menunjukkan bahwa Usaha Kecil masih belum dapat mewujudkan kemampuan dan
peranannya secara optimal dalam perekonomian nasional. Hal itu disebabkan oleh kenyataan
bahwa Usaha Kecil masih menghadapi berbagai hambatan dan kendala, baik yang bersifat
eksternal maupun internal, dalam bidang produksi dan pengolahan, pemasaran, permodalan,
sumber daya manusia, dan teknologi, serta iklim usaha yang belum mendukung bagi
perkembangannya.
Sehubungan dengan itu, Usaha Kecil perlu memberdayakan dirinya dan diberdayakan dengan
berpijak pada kerangka hokum nasional yang berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar
1945 demi terwujudnya demokrasi ekonomi yang bedasar pada asas kekeluargaan.
Pemberdayaan Usaha Kecil dilakukan melalui :

a. Penumbuhan iklim usaha yang mendukung bagi pengembangan Usaha Kecil;
b. Pembinaan dan pengembangan Usaha Kecil serta kemitraan usaha.
Sehubungan dengan hal tersebut di atas, maka untuk menghasilkan tingkat efisiensi dan
produktivitas yang optimal diperlukan sinergi antara pihak yang memiliki modal kuat, teknologi
maju, manajemen modern dengan pihak yang memiliki bahan baku, tenaga kerja dan lahan.
Sinergi ini dikenal dengan kemitraan. Kemitraan yang dihasilkan merupakan suatu proses yang
dibutuhkan bersama oleh pihak yang bermitra dengan tujuan memperoleh nilai tambah. Hanya
dengan kemitraan yang saling menguntungkan, saling membutuhkan dan saling memperkuat,
dunia usaha baik kecil maupun menengah akan mampu bersaing. Adapun secara lebih rinci
tujuan kemitraan meliputi beberapa aspek, antara lain yaitu :
A. Tujuan dari Aspek Ekonomi

Dalam kondisi yang ideal, tujuan yang ingin dicapai dalam pelaksanaan kemitraan secara lebih
kongkrit yaitu :
a. Meningkatkan pendapataan usaha kecil dan masyarakat;
b. Meningkatkan perolehan nilai tambah bagi pelaku kemitraan
c. Meningkatkan pemerataan dan pemberdayaan masyarakat dan usaha kecil;
d. Meningkatkan pertumbuhan ekonomi pedesaan, wilayah dan nasional;
e. Memperluas kesempatan kerja;
f. Meningkatkan ketahanan ekonomi nasional
Halaman 2-42
B. Tujuan dari Aspek Sosial dan Budaya

Kemitraan usaha dirancang sebagai bagian dari upaya pemberdayaan usaha kecil. Pengusaha
besar berperan sebagaai faktor percepatan pemberdayaan usaha kecil sesuai kemampuan dan
kompetensinya dalam mendukung mitra usahanya menuju kemandirian usaha, atau dengan
perkataan lain kemitraan usaha yang dilakukan oleh pengusaha besar yang telah mapan dengan
pengusaha kecil sekaligus sebagai tanggung jawab sosial pengusaha besar untuk ikut
memberdayakan usaha kecil agar tumbuh menjadi pengusaha yang tangguh dan mandiri.
Adapun sebagai wujud tanggung jawab sosial itu dapat berupa pemberian pembinaan dan
pembimbingan kepada pengusaha kecil, dengan pembinaan dan bimbingan yang terus menerus
diharapkan pengusaha kecil dapt tumbuh dan berkembang sebagai komponen ekonomi yng
tangguh dan mndiri. Dipihak lain dengan tumbuh berkembangnya kemitraan usaha ini diharapkan
akan disertai dengan tumbuhnya pusat-pusat ekonomi baru yang semakin berkembang sehingga
sekaligus dapat merupkan upaya pemerataan pendapatan sehingga dapat mencegah kesenjangan
sosial.
Kesenjangan itu diakibatkan oleh pemilikan sumberdaya produksi dan produktivitas yang tidak
sama di antara pelaku ekonomi. Oleh karena itu, kelompok masyarakat dengan kepemilikan
faktor produksi terbatas dan produktivitas rendah biasanya akan menghasilkan tingkat
kesejahteraan yang rendah pula.
C. Tujuan dari Aspek Teknologi

Secara faktual, usaha kecil21 biasanya mempunyai skala usaha yang kecil dari sisi modal,
penggunaan tenaga kerja, maupun orientasi pasarnya. Demikian pula dengan status usahanya
yang bersifat pribadi atau kekeluargaan; tenaga kerja berasal dari lingkungan setempat;
kemampuan mengadopsi teknologi, manajemen, dan adiministratif sangat sederhana; dan
struktur permodalannya sangat bergantung pada modal tetap.
Sehubungan dengan keterbatasan khususnya teknologi pada usaha kecil, maka pengusaha besar
dalam melaksanakan pembinaan dan pengembangan terhadap pengusaha kecil meliputi juga
memberikan bimbingan teknologi. Teknologi dilihat dari arti kata bahasanya adalah ilmu yang
berkenaan dengan teknik. Oleh karena itu bimbingan teknologi yang dimaksud adalah berkenaan
dengan teknik berproduksi untuk meningkatkan produktivitas dan efisiensi.
Halaman 2-43
D. Tujuan dari Aspek Manajemen

Manajemen merupakan proses yang dilakukan oleh satu atau lebih individu untuk
mengkoordinasikan berbagai aktivitas lain untuk mencapai hasil-hasil yang tidak bisa dicapai
apabila satu individu bertindak sendiri. Sehingga ada 2 (dua) hal yang menjadi pusat perhatian
yaitu : Pertama, peningkatan produktivitas individu yang melaksnakan kerja, dan Kedua,
peningkatan produktivitas organisasi di dalam kerja yang dilaksanakan. Pengusaha kecil yang
umumnya tingkat manajemen usaha rendah, dengan kemitraan usaha diharapkan ada
pembenahan manajemen, peningkatan kualitas sumber daya manusia serta pemantapan
organisasi.
2.6.3 Pola Kemitraan
Pembangunan prasarana penunjang kawasan perkotaan membutuhkan biaya yang tidak sedikit.
Paling tidak ada tiga alternatif pembiayaan yang dapat dilakukan, yaitu: (1) Swadana, dibiayai
sendiri oleh Pemerintah Daerah; (2) Partisipasi swasta (private sector partisipation); dan (3)
Kerjasama antara Pemerintah Daerah dengan pihak swasta.
Swadana
Swadana berarti dibiayai sendiri oleh Pemerintah Daerah. Pola pembiayaan ini menuntut
kemampuan keuangan yang sangat besar dari Pemerintah Daerah untuk menutupi biaya
pembebasan dan pematangan lahan, perencanaan dan pembangunan kawasan hingga
pengelolaan prasarana penunjang kawasan.
Partisipasi Swasta
Pola pembiayaan dengan partisipasi swasta yang dimaksud adalah menyerahkan segala
pembiayaan, baik untuk menutupi biaya pembebasan dan pematangan lahan, perencanaan dan
pembangunan prasararana penunjang kawasan, maupun pengelolaan prasarana penunjang
kawasan kepada pihak swasta (investor) dengan suatu kontrak kesepakatan tertentu.
Kerjasama Antara Pemerintah Daerah dengan Pihak Swasta

Pola pembiayaan perencanaan dan pembangunan prasararana penunjang kawasan, maupun
pengelolaan prasarana penunjang kawasan dapat dilakukan dengan kerjasama antara
pemerintah-swasta (Pemerintah Daerah serta investor). Kerjasama pemerintah--swasta dapat
ditinjau dari beberapa aspek, seperti dari bentuk badan usahanya dan dari luas kerjasamanya.
Dari bentuk badan usahanya, dibedakan antara model joint venture (patungan) di mana otoritas
pemerintah dan pihak swasta membentuk bersama-sama perusahaan patungan (konsorsium),
Halaman 2-44
dan joint operation (kerjasama operasi) dimana kedua belah pihak tanpa membentuk badan
usaha baru bekerjasama berdasarkan kontrak. Bentuk kerjasama dapat untuk seluruh sistem atau
hanya komponen sistem yang ditangani.
BOT
Istilah BOT adalah singkatan dari Build, Operate, Transfer atau disebut juga BKAM (Bangun,
Kelola dan Alih Milik). BOT dimulai dengan kesepakatan sektor pemerintah dan sektor swasta
bahwa sektor swasta akan menyediakan layanan dengan membangun prasarana penunjang
kawasan, dengan biayanya sendiri, mengoperasikan dan melakukan pemeliharaan selama jangka
waktu yang disepakati (dikenal dengan periode konsesi atau periode implementasi), kemudian di
akhir periode konsesi mengalihkan pemilikannya kepada pemerintah.
Unsur yang unik dari suatu BOT yang membedakannya dengan proyek industri umumnya adalah
mencakup:
a. Fasilitas dibangun dengan tujuan untuk memenuhi kebutuhan investor akan prasarana.
b. Umumnya sangat padat modal dan membutuhkan dana dalam jumlah besar untuk
membangunnya. Dimana pengembalian modal relatif lama.
c. Dicirikan dengan seperangkat perjanjian kontrak yang rumit, yang mengikat masing-masing
pihak dalam transaksi untuk melaksanakannya sesuai dengan ketentuan-ketentuan tersebut.
d. Pendapatan sektor swasta diperoleh dengan menjual produk layanan yang dihasilkan
kawasan selama periode konsesi, sesuai dengan syarat perjanjian antara pihak swasta
dengan Pemerintah Daerah .
e. Risiko diidentifikasikan oleh pihak-pihak dalam transaksi dan ditransfer kepada pihak yang
paling mampu menangani risiko tersebut dengan biaya serendah mungkin.
Struktur BOT kadang kala berbentuk jaring kesepakatan yang rumit yang melibatkan banyak
peserta. Struktur yang rumit ini penting untuk dipahami pada saat melaksanakan kontrak.
Struktur tersebut secara singkat dapat dijelaskan sebagai berikut:
a. Jangka waktu kontrak harus cukup untuk mengembalikan hutang dan memberikan
keuntungan yang disesuaikan dengan risiko kepada para investor.
b. Permintaan akan layanan dijamin oleh otoritas pemerintah (badan yang mengontrak).
c. Fasilitas akan ditransfer ke pemerintah sebagai milik pemerintah pada akhir periode kontrak.
Kontrak harus menyebutkan secara jelas bagaimana pengalih pemilikan dilakukan dan
keharusan pihak swasta menyiapkan fasilitas yang akan diserahterimakan. Sektor pemerintah
harus menyiapkan unit untuk menangani pemindah tanganan ini.
Halaman 2-45
d. Di saat pengakhiran kontrak, sering kali terdapat penyediaan layanan untuk dilanjutkan. Hal
ini dapat dilaksanakan untuk memastikan bahwa transisi yang mulus dalam manajemen dapat
terjadi.
Terdapat banyak kendala dalam memasuki kontrak jenis ini. Tidak sedikit yang diakibatkan oleh
kesalahpahaman mengenai persyaratan, peran sektor pemerintah dan sektor swasta. Dalam
konteks ini, kita harus mempelajari beberapa kendala penting dalam kontrak BOT, yaitu:
a. Agar kontrak dapat ditetapkan, dasar hukum untuk memasuki penyusunan kontrak dengan
sektor swasta harus ditetapkan. Dasar hukum ini dapat meliputi kepastian kepemilikan asing
atas perusahaan-perusahaan, memungkinkan pengembangan fasilitas prasarana oleh
perusahaan sektor swasta, pengembangan lingkungan peraturan perundangan yang
membina dan mendukung kemitraan pemerintah-swasta.
b. Kerumitan paket penetapan harga. Kerumitan ini dicirikan oleh proyek besar dengan periode
maturitas yang panjang yang mengharuskan keuangan proyek diselesaikan. Kebutuhan
pembiayaan proyek ini menimbulkan dokumen hukum yang rumit, yang umumnya, belum
dikenal oleh badan pemerintah daerah yang bertanggung jawab untuk memberikan layanan
kepada masyarakat. Pengelola utilitas harus mulai mempelajari keahlian baru, memahami
lingkungan kontrak yang rumit, mempelajari syarat dan ketentuan dalam pembiayaan dan
pengontrakan. Situasi ini sering kali membuat otoritas lokal kewalahan, sehingga
mengakibatkan kemacetan datam negosiasi. Program yang berhasil adalah yang telah
mendapatkan keahlian yang sesuai melalui konsultan, yang telah mengembangkan organisasi
pemerintah pusat untuk memudahkan transaksi dan yang telah melatih staf pemerintahan
lokal mengenai unsur penting dalam pembiayaan.
c. Penetapan harga dan syarat kontrak seringkali menjadi permasalahan. Harga untuk layanan
dinilai terlalu rendah dan yang ditawarkan oleh sektor swasta. Pada umumnya, pandangan ini
terjadi karena badan pelaksana tidak memproyeksikan secara tepat data mengenai biaya unit
proyek. Permasalahan lain adalah yang rnenyangkut syarat kontrak yang mengharuskan
ditransfernya risiko tertentu. Unsur transfer risiko ini dapat menyangkut masalah unsur ambil
atau bayar, force majeure, penyelesaian perselisihan dan permasalahan lain yang
menghalangi kesimpulan yang teratur dan pada kontrak.
d. Kepekaan atas aspek politik sering kali timbul. Hal ini termasuk tarif yang ditetapkan terlalu
rendah untuk disubsidikan melalui pendapatan pajak atas dasar gagasan untuk
menswastakan rumah susun yang akan dibangun. Permasalahan kepekaan ini dapat diatasi
dengan memberikan pemahaman kepada pemerintah mengenai manfaat badan usaha swasta
dalam penyediaan layanan.
Halaman 2-46
KONSESI
Suatu kontrak konsesi adalah suatu kontrak untuk mengelola dan bertanggung jawab atas
keseluruhan pengoperasian dan program perbaikan investasi otoritas pemerintah atau investor.
Kompensasi didasarkan pada kinerja pihak swasta. Dalam kontrak konsesi, otoritas Pemerintah
Daerah mempertahankan kepemilikan seluruh asset. Tanggung jawab lainnya, sesuai kontrak,
dilimpahkan kepada sektor swasta. Namun demikian, mereka tetap memiliki peran kepengaturan
dan harus memonitor kinerja pihak kontraktor.
Pihak swasta menerima seluruh tanggung jawab otoritas pemerintah. Mereka mempertahankan
tanggung jawab atas pengoperasian, perawatan dan investasi modal. Dalam segala aspek,
perusahaan swasta tersebut bukan merupakan agen bagi otoritas pemerintah. Investasi modal
umumnya dirancang untuk periode tahun tertentu dengan keuntungan yang memadai bagi
kontraktor sektor swasta. Pada saat investasi dilakukan, kepemilikan asset tetap ditangan otoritas
pemerintah dan pembayaran kembali hutang dijadwalkan sesuai dengan penagihan tarif. Karena
kontrak jenis ini melepaskan semua kekuasaan pengoperasian dan investasi kepada sektor
swasta, maka hanya akan dapat dilaksanakan dalam skala besar. Artinya, otoritas pemerintah
harus melepaskan kendali atas sistem secara keseluruhan.
Kontrak konsesi harus memiliki syarat dan ketentuan yang jelas. Umumnya ketentuan tersebut
adalah sebagai berikut:
a. Periode pengoperasian jangka panjang, antara 20 - 30 tahun. Periode ini harus cukup
panjang agar perbaikan investasi dapat dilakukan dalam 5 hingga 10 tahun pertama, dan
agar dapat dihasilkan pendapatan untuk membayar kembali hutang atas pinjaman.
b. Pihak swasta harus memiliki hak eksklusif atas sistem selama jangka waktu kontrak. Ia
dikompensasikan berdasarkan kinerja, sehingga harus mengendalikan semua aspek dari
kinerja tersebut. Jika tidak diberikan kendali total, tolak ukur yang mungkin telah dipilih dapat
menjadi sasaran perubahan yang tak terkendali.
c. Jika terdapat investasi apapun dan untuk terus rnendorong sektor swasta memperbaiki sistem
yang perlu diperluas, provisi kontrak mengharuskan kompensasi dibayarkan kepada pihak
swasta untuk investasi tanpa amortisasi di akhir perjanjian. Pengakhiran ini dapat terjadi
sebagai akibat selisih waktu atau pengakhiran yang tidak diinginkan sebagai akibat kelalaian.
Bagaimanapun juga, investasi modal yang tenjadi harus disadari selama periode
pengoperasian.
Halaman 2-47
Pendapatan bagi pihak swasta disebutkan dengan jelas dalam kontrak. Pembayaran kepada
kontraktor akan bersumber dari:
a. Konsumen yang membayar tarif mereka, secara langsung mengkompensasi pihak swasta.
Persentasi dari harga akan dibayar kepada kontraktor untuk mengkompensasikannya atas
layanan yang telah dilaksanakan. Pembayaran konsumen akan ditagih dan dicatat oleh pihak
swasta dan disimpan dalam escrow account, dimana agen escrow akan menyediakan
kompensasi untuk masing-masing pihak dalam kontrak.
b. Harga yang dibayarkan ke escrow account akan ditetapkan melalui kontrak. Umumnya ini
merupakan persentasi dari total tarif yang ditagih dan disesuaikan setiap tahun berdasarkan
rumus indeks.
c. Pendapatan akan dibayarkan kepada pihak swasta setelah direduksi untuk pajak yang
diharuskan oleh otoritas pajak atau beban lain yang diharuskan oleh hukum.
d. Pemegang konsesi menerima risiko bahwa biayanya tidak akan melebihi kompensasi atau
pendapatan yang diterima. Kegagalan dipihaknya untuk mendapatkan keuntungan, bukan
menjadi sasaran bantuan pemerintah.
Jika pihak swasta pemegang konsesi gagal melaksanakan kontrak sesuai dengan apa yang
disebutkan dalam perjanjian, maka ia dapat dikenakan pinalti (hukuman). Kinerja pengoperasian
dapat diukur dan kualitas dan kuantitas air yang di-deliver, kemampuan untuk mengurangi air
yang tidak menghasilkan rekening atau target lainnya yang disebutkan dalam kontrak. Hukuman
ini dapat berupa:
a. Pertama, jika ia dikompensasikan berdasarkan rumus bagi hasil, maka kegagalan meraih
pendapatan yang diharuskan, pihak swasta tersebut rugi hanya atas pendapatan yang
diperlukan untuk pengoperasian. Semakin tinggi keseluruhan pendapatan, kompensasi yang
diterima kontraktor swasta akan semakin tinggi.
b. Jika terjadi kegagalan untuk mencapai target, misalnya kualitas, hukuman yang bersifat
moneter akan dihubungkan secara khusus dengan penyebab kegagalan tersebut.
c. Biaya atau kompensasi moneter yang diakibatkan oleh otoritas pemerintah ditetapkan
sebagai biaya berdasarkan tingkat pelanggaran tersebut. Pelanggaran kontrak dapat terjadi
dalam berbagai bidang, seperti kegagalan untuk mencapai tingkat kemurnian air atau dapat
terjadi karena alasan teknis, seperti tidak menyerahkan laporan keuangan yang telah diaudit
tepat pada waktunya. Tingkat pelanggaran untuk masing-masing pelanggaran harus
ditimbang agar penetapan hukuman sesuai. Dalam contoh diatas, kegagalan untuk
menyerahkan laporan keuangan yang telah diaudit, merupakan pelanggaran ringan (jika
dipulihkan dengan cepat), jika hal ini dibandingkan dengan penjualan air tidak murni kepada
masyarakat. Biaya pelanggaran ini menjadi sasaran peninjauan dari masing-masing pihak.
Halaman 2-48
d. Hukuman ditentukan berdasarkan biaya dan pihak yang dikecewakan. Bila kontraktor
melanggar kesepakatan, maka biaya dan pelanggaran tersebut, sejauh masih dapat
dikalkulasikan, harus dibayar sebagai hukuman. Seringkali, kalkulasi biaya hukuman tersebut
sangat sulit dan memakan waktu, kontrak biasanya menyebutkan jumlah moneter yang harus
dibayar jika terjadi pelanggaran. Jumlah yang harus dibayar tersebut, yang dikenal sebagai
kerugian terlikuidasi, akan disebutkan dalarn kontrak. Sebagai contoh, Jika pembangunan
instalasi baru akan dibangun pada tanggal tertentu, tetapi mengalarni penundaan, kontrak
dapat menentukan biaya hukuman untuk setiap hari keterlambatan tersebut. Kerugian
terlikuidasi adalah kerugian uang sebagai pengganti kerugian aktual yang harus dibayar.
Kerugian ini dibayarkan kepada badan kepengaturan. Badan kepengaturan menggunakan dana ini
untuk menutup biaya yang terjadi sebagai akibat dari pelanggaran.
Perjanjian Konsesi merupakan bentuk khusus dan perjanjian pelayanan. Perjanjian ini
menggabungkan banyak elemen yang sama dari kontrak pelayanan tetapi dengan beberapa
elemen yang lebib mirip dari kontrak tipe BOT. Karakter campur ini, seperti juga sifat kontrak
jangka panjang, menjadikan kontrak yang sangat rumit untuk dirundingkan. Adalah berguna
membandingkan perjanjian konsesi biasa dengan perjanjian BOT ( Offtake and Implementation),
seperti ditunjukkan pada berikut.
Tabel 2-7 Perbandingan Antara BOT dan Konsesi
BOT
Aspek Konsesi
(Offtake and Implementation)
Persyaratan Persyaratan take or pay diperlukan untuk menjamin Konsesi adalah suatu kontrak
Ambil atau tingkat pendapatan minimum. Hal ini perlu untuk untuk mengelola CTRP yang sudah
Bayar (Take menjaga mendapatkan pembiayaan. ada dan membangun perbaikan-
or Pay) perbaikan dalam sistem untuk
menyempurnakan cakupan,
mengurangi kebocoran dan
kadang-kadang juga menambah
kapasitas. Dalam hal ini
menggabungkan ciri-ciri dari
sebuah kontrak pelayanan dengan
kontrak BOT.
Karena pelaku konsesi bertindak
sebagai agen bagi penyedia lahan
dan utilitas penunjang, dia
dikompensasikan atau dibayar atas
kemampuannya untuk mencapai
target kinerja.
Take or pay tidak dibutuhkan dan
sebaliknya, insentif mereka adalah
untuk memaksimumkan potensi
komersial.
Halaman 2-49
BOT
Aspek Konsesi
Persyaratan Persyaratan eskalasi dibutuhkan untuk berjaga-jaga Persyaratan eskalasi untuk
Eskalasi terhadap perubahan harga karena perubahan biaya. perubahan harga dibutuhkan untuk
Perubahan biaya ini tidak berkaitan dengan volume kontrak konsesi dalam hal
tetapi untuk perubahan ekonomi tertentu diluar peningkatan biaya. Serupa dengan
kontrol kedua belah pihak. Eskalasi ini termasuk BOT, bila perubahan diteruskan
inflasi, fluktuasi harga mata uang dan perubahan sampai ke masyarakat maka
peraturan. Persyaratan eskalasi tidak termasuk segala perubahan tersebut disetujui oleh
macam tarif yang meningkat di masyarakat untuk air instansi dengan firngsi pengaturan.
yang terjual.
Jangka Jangka waktu perjanjian biasanya cukup panjang (20 Jangka waktu konsesi sangat mirip
Waktu tahun atau lebih). Sifat jangka panjang ini dengan BOT. Karena suatu kontrak
Perjanjian berhubungan dengan umur pemakaian aset dan konsesi mengandung persyaratan
kebutuhan untuk menjamin waktu yang cukup pernbiayaan serupa untuk investasi
panjang untuk membayar kembali semua pinjaman baru, jangka waktu harus cukup
dan untuk mendapatkan hasil yang layak bagi para panjang untuk membayar kembali
investor. pinjaman untuk perbaikan sistem
dan memberikan hasil bagi para
investor.
Force Force majeure adalah istilah yang digunakan untuk Force majeure juga akan
Majeure menjelaskan kejadian bencana alam yang mempengaruhi suatu perjanjian
menyebabkan kerusakan atau keterlambatan kinerja konsesi. Tetapi force majeure yang
sesuai persyaratan didalam perjanjian. Hal ini penting berkaitan dengan kejadian fisik
dalam suatu BOT karena kerusakan apapun yang akibat bencana alam lebih mudah
mempengaruhi tempat aset yang dibangun untuk diatasi daripada pada suatu
proyek akan berpengaruh negatif terhadap kelancaran kontrak BOT sehingga jangka
pendapatan untuk mernbayar kembali hutang-hutang. waktu untuk mengatasi kejadian
Karena alasan inilah kebanyakan mekanisme biasanya dapat diperpendek. Sehingga
didesain agar hutang dapat dibayar kembali oleh perbaikan harus ditekankan pada
pembeli monopoli selama jangka waktu kejadian force kebertangsungan arus kas jika
majeure. hanya satu bagian sistem saja
yang terpengaruh oleh kejadian
force majeure. Dalam hal ini
dibutuhkan perhitungan tersendiri
atas kejadian force majeure dan
pengaruhnya terhadap penyediaan.
Nilai kompensasi force majeure
politik serupa dengan pada suatu
kontrak BOT.
Persyaratan Persyaratan teknis harus mencakup beberapa teknis Persyaratan teknis untuk perjanjian
Teknis yang komplek untuk menjamin pengukuran yang konsesi sangat berbeda dengan
sesuai, interkoneksi dengan bagianprasarana terkait kontrak BOT. Karena pihak swasta
yang merupakan tanggungjawab pemerintah untuk beroperasi dan memelihara sistem
menyediakan. Definisi pengukuran yang tepat dan keseluruhan, pengukuran kinerja
jelas dan air yang disediakan, dan pemantauan harus ditentukan. Dalam hal ini
kualitas harus dicantumkan dalam kontrak. data akuntansi dan pendapatan
Persyaratan mencakup pengukuran komplek, merupakan faktor penting.
pengukuran interkoneksi lain sistem.
Likuidasi Likuidasi kerusakan dan penalti dinilai dan ditanggung
Likuidasi kerusakan karena
Kerugian dan mitra swasta bila kuantitas atau kualitas air yang kegagalan untuk mencapai target
Penalti disediakan ternyata dibawab ukuran yang disetujui. dinilai di sisi penyedia. Targetnya
Didalam suatu kontrak take or pay pembeli harus berbeda dengan target dibawah
membeli suatu kuantitas tertentu yang disetujui. kontrak BOT. Target-target ini
Kegagalan untuk menyediakan kuntitas yang disetujui termasuk pengurangan air yang
oleh penjual sama halnya dapat dikenakan penalti. tidak menghasilkan pendapatan,
Penalti selanjutnya dapat dikenakan bila fasilitas tidak
cakupan dan target penjualan.
siap tepat waktu. Setiap target tersebut harus
memenuhi kontrak.
Klausul Klausul perlindungan menjaga setiap pihak dan klaim Klausul perlindungan pada kontrak
Halaman 2-50
BOT
Aspek Konsesi
Perlindungan terhadap pihak lain. Klausul tersebut dapat juga konsesi akan sama dengan pada
dipergunakan satu pihak untuk melindungi pihak lain kontrak BOT.
bila pihak tersebut tidak bersalah namun yang
bersalah harus membayar semua biaya.
Jaminan dan Jaminan dan komitmen dimaksudkan untuk menjamin Jaminan serupa akan diberikan
Komitmen kinerja, kegagalan dalam hal ini akan menyebabkan pada kinerja pihak swasta. Pada
pengoperasi mernbayar kerugian yang dilikuidasi pada suatu konsesi, kinerja pengelolaan
pemerintah. Pemerintah harus menjamin bahwa dana CTRP merupakan satu peraturan
tersedia untuk mernbayar pihak swasta, nilai mata dengan penekanan utama pada
uang tetap dapat ditukarkan dengan mata uang dunia kemampuan untuk rnenaikkan tarif
dan cukup tersedia cadangan mata uang asing di kas pada pemakai akhir. Tarif pada
negara untuk memenuhi kewajiban ini. Ditambah lagi pemakai akhir harus sama dengan
pemerintah dapat dipergunakan untuk menjamin kelebihan biaya pelayanan yang
kewajiban-kewajiban penyedia air. Dalam hal ini disediakan ditambah marjin
mungkin Departemen Keuangan yang menjarnin keuntungan untuk para investor.
kewajiban penyedia air.
Kontrak Kontrak konstruksi merupakan elemen kunci dalam Pada suatu kontrak konsesi, waktu
Konstruksi profil pembiayaan suatu proyek BOT. Mendapatkan dan biaya konstruksi kurang
kontraktor lump sum yang berpengalaman diperlukan penting daripada arus pendapatan
kebutuhan untuk pembiayaan. Kontrak ini akan yang dihasilkan dan
memberikan keyakinan pada peminjam bahwa usaha keberlangsungan operasi.
dengan BOT dapat dibangun tepat waktu untuk suatu Konstruksi dapat dibangun di
harga tetap. beberapa lokasi yang direncanakan
dan ditenderkan secara terpisah.
Kontrak konstruksi untuk proyek
tidak harus menjadi perhatian
utama dalam negosiasi.
Kontrak Kontrak operasi dan pemeliharaan merupakan Kontrak operasi dan pemeliharaan
operasi dan dokumen kunci dari pembiayaan dengan BOT. Kontrak untuk perjanjian konsesi sama
pemeliharaan ini menjelaskan kewajiban-kewajiban dari pelaksana dengan, kalau tidak lebih penting,
proyek seperti tanggungjawab harian. Ini merupakan dari suatu proyek BOT. Sama
kontrak kritis karena pelaksana akan mempunyai halnya, pelaksana akan
kontrol manajemen terhadap operasi keseluruhan mengasumsikan semua
selama proyek berlangsung dan semua kewajiban tanggungjawab dan pengelola
manajemen pengelola proyek dialihkan ke kontraktor proyek. Kontrak operasi dan
operasi dan pemeliharaan. Kontraktor operasi dan pemeliharaan harus memberikan
pemeliharaan biasanya harus memberikan suatu jaminan kinerja bersarnaan dengan
jaminan kinerja bersamaan dengan menerima penalti penalti untuk hal-hal diluar kinerja.
untuk kegagalan dalam pencapaian target tersebut. Hal tersebut juga memberikan hak-
hak mengambil alih (step-in) pada
pemberi pinjaman untuk tidak
dipenuhinya kinerja secara
menerus. Pemilihan kontraktor
operasi dan pemeliharaan penting
untuk kemajuan suatu perjanjian
konsesi.
KONSORSIUM
Konsorsium (usaha patungan) dapat dijelaskan sebagai penciptaan suatu perusahaan oleh dua
pihak atau lebih yang berfungsi untuk menjalankan ventura atau badan usaha tunggal.
Perusahaan patungan tidak membangun hubungan yang permanen diantara pihak-pihak tersebut.
Pemisahan ini dicirikan oleh kesepakatan yang mengikat pihak-pihak terkait hanya bila
mempengaruhi ventura, mengakhiri pada waktu tertentu, dan menetapkan bagaimana
Halaman 2-51
penghasilan, hutang dan cicilan ventura akan dibagikan. Perusahaan patungan dalam konteks
kemitraan pemerintah-swasta, seringkali memiliki atribut berikut:
a. Perusahaan patungan sering kali digunakan, jika tanggung jawab swasta secara penuh tidak
memungkinkan, atau lingkungan negara berisiko. Hal ini dapat disebabkan oleh hukum yang
tidak membolehkan kepemilikan prasarana oleh swasta secara keseluruhan, secara politis
tidak dapat diterima hak kepemilikan penuh swasta, hukum lingkungan tidak memungkinkan
perusahaan swasta secara keseluruhan menerima liabilitas atau permasalahan lain yang
dapat mempengaruhi formasi perusahaan.
b. Biasanya perusahaan swasta dan otoritas pemerintah bekerjasama untuk membentuk usaha
patungan,
c. Membutuhkan perjanjian yang secara jelas mendefinisikan tambahan manfaat bagi masing-
masing pihak dan tanggung jawab mereka sesuai perjanjian.
d. Biasanya dicirikan dengan diterbitkannya saham dalam perusahaan dengan hak yang dikenal
dengan saham emas yang diterbitkan bagi otoritas pemerintah. Saham emas ini
memberikan hak kepada otoritas pemerintah, atas dasar kebijaksanaannya, hak untuk
membeli saham yang dimiliki pemegang saham lainnya.
e. Terakhir, sebelum pelaksanaan saham emas, pihak swasta sesuai kebutuhannya untuk
memperoleh kendali ventura tersebut di masa datang, akan mempertahankan representasi
mayoritas dalam dewan direksi.
Keunggulan perusahaan patungan adalah akan memungkinkan kemitraan pemerintah-swasta

untuk berkembang dalam lingkungan yang tidak ideal. Beberapa manfaat lainnya sebagai
akibatnya adalah:
a. Meningkatnya kelayakan untuk memperoleh kredit yang dimiliki proyek. Kelayakan untuk
memperoleh kredit ini dapat ditunjukan oleh komitmen otoritas pemerintah terhadap proyek.
Hal ini dapat mengatasi kendala keharusan pemerintah untuk mendukung kemitraan
pemerintah-swasta. Bila otoritas pemerintah menjadi anggota perusahaan patungan,
dukungan pemerintah terhadap proyek adalah berdasarkan kepentingannya sendiri.
b. Modal akan dihimpun dari pasar hutang negara dengan cara yang sama dengan pemerintah
itu sendiri. Hal ini dapat berupa obligasi mengambang atau wesel yang mungkin telah dikenal
oleh pemerintah di masa lalu.
c. Karena hutang diperoleh dan lembaga bukan pemerintah yang terpisah, biasanya,
pembiayaan dipertimbangkan sebagai diluar neraca. Artinya, hutang tidak akan dibebankan
ke dalam gambaran total hutang pemerintah. Hal ini akan meringankan kapasitas pinjaman
pemerintah, agar dapat digunakan untuk proyek atau prionitas lainnya.
Halaman 2-52
d. Perusahaan patungan ini akan memenuhi persyaratan peraturan dalam sektor-sektor tertentu
dalam perekonomian yang dibatasi dan kepemilikan swasta penuh. Hal ini mungkin akan
menambah kandungan lokal yang dibutuhkan dan menimbulkan permasalahan kepengaturan
lainnya.
Halaman 2-53
BAB 3 Kondisi Dan Karakteristik Kawasan
3.1 Kondisi Kabupaten Kutai Kartanegara
3.1.1 Letak Geografis Dan Batas Administrasi
Kabupaten Kutai dengan luas wilayah sekitar 27.263,10 Km2 terletak pada garis bujur antara
11526 Bujur Timur sampai dengan 11736 Bujur Timur serta terletak pada garis lintang dari
128 Lintang Utara sampai dengan 108 Lintang Selatan. Kabupaten Kutai pasca pemekaran
wilayah, terbagi menjadi 18 Kecamatan.
Kabupaten Kutai merupakan wilayah yang berbatasan dengan Kabupaten Bulungan, Kabupaten
Kutai timur dan Kota Bontang pada sisi sebelah Utara, sisi sebelah Timur berbatasan dengan
Selat Makasar, pada sisi sebelah Selatan berbatasan dengan Kota Balikpapan dan juga Kabupaten
Pasir, dan sisi sebelah Barat berbatasan dengan Kabupaten Kutai Barat.
Daratan Kabupaten Kutai Kartanegara terdiri dari gunung-gunung, Danau dan sungai. Terdapat
sekitar 10 gunung, gunung yang paling tinggi di Kabupaten Kutai yaitu gunung Lengkup dengan
ketinggian 485 meter yang terletak di Kecamatan Loa Kulu. Sedang untuk Danau yang berjumlah
sekitar 17 buah, Danau yang terluas yaitu Danau Semayang dengan luas sekitar 13.000 hektar.
Jumlah sungai yang ada sekitar 31 buah dan sungai yang terpanjang adalah sungai Mahakam
dengan panjang sekitar 920 Kilometer.
Batas wilayah administrasi Kabupaten Sukabumi meliputi (Gambar 3.1) :

Sebelah Utara berbatasan dengan Kabupaten Bulungan, Kabupaten Kutai Timur, Kota
Bontang;
Halaman 3-1
Sebelah Selatan berbatasan dengan Kabupaten Pasir, Kota Balikpapan;

Sebelah Barat berbatasan dengan Kabupaten Kutai Barat;
Sebelah Timur berbatasan dengan Selat Makasar.
Halaman 3-2
Gambar 3-1 Peta Administrasi Kabupaten Kutai Kartanegara Gambar 3-1
Peta Administrasi
Halaman 3-3
3.1.2 Kondisi Fisik Wilayah
3.1.2.1 Topografi
Topografi wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara terdiri atas wilayah pantai dan daratan. Wilayah
pantai berada dibagian timur wilayah kabupaten atau mempunyai ketinggian dari 0 7 mdpl.
Luas wilayah pantai ini seluas 682.324 Ha atau 22,87% dari wilayah kabupaten. Sifat fisik dari
wilayah seperti ini mempunyai ciri utama selalu tergenang, bersifat organik dan asam,
sebarannya ada di bagian pantai atau wilayah timur.
Ketinggian antara 7 25 mdpl mempunyai luas 790.027 Ha atau 26,48% dari wilayah kabupaten
dengan sifat wilayah yakni permukaan tanah datar sampai landai, kadang tergenang, kandungan
air tanah cukup baik, dapat dialiri dan tidak ada erosi sehingga sangat cocok untuk pertanian
lahan basah.
Wilayah daratan dengan ketinggian 25 100 mdpl dari permukaan laut mempunyai areal sekitar
890.571 Ha atau 29,85 %, sedangkan ketinggian antara 100 500 mdpl dari permukaan laut
adalah seluas 343.996 atau 11,53 % dari luas kabupaten dan ketinggian lebih dari 500 mdpl
adalah seluas 276.569 Ha atau 9,27 % dari luas wilayah.
Ketinggian tempat sangat terkait dengan faktor temperatur dan suhu, wilayah dengan ketinggian
tempat yang tinggi otomatis suhunya rendah sehingga berpengaruh terhadap potensi
pengembangan suatu komoditi tertentu atau sangat terbatas komoditas yang diusahakan karena
akan dipengaruhi oleh faktor penghambat pertumbuhan selain suhu yakni lereng/erosi juga
ketersediaan air. Untuk lebih jelasnya mengenai topografi dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
Tabel 3-1 Luas Ketinggian Kabupaten Kutai Kartanegara Dari Permukaan Laut
No Kelas Ketinggian (m) Luas (Ha) %
1 0-7 682.324 22,87
2 7 25 790.027 26,48
3 25 100 890.571 29,85
4 100 500 343.996 11,53
5 > 500 276.569 9,27
LUAS KABUPATEN 2.983.487 100
Sumber : Kantor Pertanahan Kabupaten Kutai Kartanegara, 2007
Dengan kemiringan datar sampai landai terdapat di beberapa bagian yaitu wilayah pantai dan
Daerah Aliran Sungai (DAS) Mahakam. Pada wilayah pedalaman dan perbatasan pada umumnya
merupakan kawasan pegunungan dengan ketingian 500 2.000 mdpl. Berdasarkan karakteristik
topografi tersebut, maka dapat diidentifikasi daerah yang dapat dikembangkan untuk kegiatan
Halaman 3-4
budidaya adalah daerah dengan kemiringan datar sampai landai dengan ketinggian 7 25 mdpl
terutama pada daerah sepanjang DAS Mahakam. Adapun pada wilayah pegunungan dengan
ketinggian 500 2.000 mdpl perlu ditetapkan sebagai kawasan lindung dengan pengembangan
terbatas. Khusus untuk daerah pantai di bagian timur wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara
memiliki potensi untuk dikembangkan budidaya perikanan.
3.1.2.2 Kelerengan
Wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara mempunyai kemiringan tanah (lereng) dari 1 % sampi
lebih dari 40 %. Secara umum dapat dikatakan bahwa kemiringan tanah di Kabupaten Kutai
Kartanegara berkorelasi positif dengan ketinggian, makin tinggi letak suatu areal atau hamparan
tanah maka kemiringannya semakin terjal.
Wilayah bagian barat merupakan gunung ataupun pegunungan, makin ke barat makin rendah
dan wilayah Mahakam Tengah relatif datar, selanjutnya makin timur makin tinggi lagi namun
kelerengannya kurang dari 40 % sampai ke tepi pantai.
Wilayah dengan kemiringan 0 2 % seluas 7.410, 21 Km atau 28,37 % dar luas wilayah
kabupaten, sedangkan kemiringan 2 15 % luasnya 3.118,14 Km atau 11,95 % dari luas
wilayah kabupaten dan kemiringan 15 40 % seluas 8.163,67 Km atau 31,26 % dari luas
wilayah kabupaten dan kemiringan > 40 % seluas 7.424,88 Km atau 28,43 %.
3.1.2.3 Jenis Tanah
Jenis tanah yang terdapat di Kabupaten Kutai Kartanegara menurut Soil Taxonomi VSDA
tergolong ke dalam jenis tanah : ultisol, entisol, histosol, inseptisol dan mollisol tau menurut
lembaga Penelitian Tanah Bogor terdiri dari jenis tanah : podsolik, alluvial, andosol dan renzima.
Dari hasil analisis data pokok Kabupaten Kutai Kartanegara didominasi oleh 4 (empat) jenis tanah
yaitu organsol gley humus 3.492,35 Ha (12,81 %); alluvial 759.507 Ha (27,86 %); komplek
podsolik merah kuning, latosol dan litosol 755.705 Ha (27,72 %) dan podsolik merah kuning
861.863 Ha (31,61 %).
3.1.2.4 Iklim
Kabupaten Kutai yang beriklim tropis pada umumnya mempunyai musim yang hampir sama
dengan di Indonesia yaitu adanya musim kemarau dan musim penghujan. Musim kemarau
biasanya terjadi pada bulan Mei sampai dengan bulan Oktober, sedang musim Penghujan terjadi
Halaman 3-5
pada bulan Nopember sampai dengan bulan April. Keadaan ini terus berlangsung setiap tahun
yang diselingi dengan musim peralihan pada bulan-bulan tertentu. Selain itu, karena letaknya di
Daerah khatulistiwa maka iklim di Kabupaten Kutai dipengaruhi oleh angin Muson, yaitu angin
Muson Barat Nopember-April dan angin Muson Timur Mei-Oktober.
Namun dalam tahun-tahun terakhir ini, keadaan musim di Kabupaten Kutai kadang tidak
menentu. Pada bulan-bulan yang seharusnya turun hujan dalam kenyataannya tidak ada hujan
sama sekali, atau sebaliknya pada bulan-bulan yang seharusnya kemarau bahkan terjadi hujan
dengan musim kemarau yang jauh lebih panjang daripada musim penghujan. Hal ini berkaitan
dengan adanya kebakaran hutan di Kabupaten Kutai yang mencapai area sangat luas serta
berhembusnya angin El Nino. \
3.1.2.5 Curah Hujan dan Hari Hujan
Curah Hujan di Kabupaten Kutai sangat beragam menurut bulan. Catatan curah hujan bulanan
sepanjang tahun 2009 terjadi dari bulan Januari sampai dengan Juni tercatat rata-rata 89 mm
hingga 245 mm. Rata-rata curah hujan terlihat menurun dari bulan Juli sampai dengan bulan
Desember dengan titik terendah terjadi pada bulan Agustus yaitu rata-rata 33 mm dengan hari
hujan hanya 3 hari. Karakteristik iklim dalam wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara adalah iklim
hutan tropika humida dengan perbedaan yang tidak begitu tegas antara musim kemarau dan
musim hujan. Curah hujan berkisar antara 2000 - 4000 mm per tahun dengan temperatur rata -
rata 26C. Perbedaaan temperatur siang dan malam antara 5 7C
3.1.3 Penggunaan Lahan
Penggunaan lahan di Kabupaten Kutai Kartanegara pada Tahun 2009 didominasi dengan
penggunaan hutan, yaing terdiri dari hutan belukar, hutan lebat, hutan rawa dan hutan tanaman
industri dengan luas lahan untuk hutan mencapai 10.697, 36 Km atau 39,24 % dari total luas
wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara. Sedangkan penggunaan lahan yang lainnya adalah
kawasan lindung dengan luas 73.514,67 Km atau 27,56 % pertanian dengan luas 16,37 Km
atau 0,06 %, perkebunan 8.955, 75 Km atau 32,85 %, permukiman 78,95 Km atau 0,29% dan
peternakan dengan luas wilayah 383,78 Km atau 1,41 %. Luas penggunaan lahan tersenut
untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel dibawah ini.
Halaman 3-6
Tabel 3-2 Luas Penggunaan Lahan Di Kabupaten Kutai Kartanegara

No. Pemanfaatan Ruang Total (Ha) (%)
A. Kawasan Lindung
1. Hutan Lindung 305.902,96 10,25
2. Cagar Alam 16.908,91 0,57
3. Taman Nasional Kutai 37.303,56 1,25
4. Taman Hutan Raya 56.729,77 1,90
5. Hutan Wisata Suaka Alam 0 0
6. Hutan Pendidikan 25.139,45 0,84
7. Kawasan Perlindungan Setempat 0 0
Sempadan Sungai 335.123,72 11,23
Sempadan Danau 18.130,83 0,61
Sempadan Pantai 55.807,08 1,87
8. Kawasan Pantai Berhutan Bakau 4.180,32 0,14
Total Kawasan Lindung 855.226,60 28,67
B. Kawasan Budidaya
1. Kawasan Budidaya Kehutanan (KBK)
Hutan Produksi Tetap 157.209,28 5,27
Hutan Produksi Terbatas 832.882,82 27,92
Hutan Produki yang dapat Dikonversi 179.643,86 6,02
Total Kawasan Budidaya Kehutanan 1.169.736 39,21
2. Kawasan Budidaya Non Kehutanan (KBNK)

Pertanian 5.397,45 0,18
Perkebunan 899.335,17 30,14
Pertambangan 0 0
Permukiman 11.655,02 0,39
Perikanan 42.137,58 1,41
Total Kawasan budidaya Non Kehutanan 958.525,22 32,13
Total Kawasan Budidaya 1.169.735,96 39,21
Total Pemanfaatan Ruang 2.983.487,78 100,00
Sumber : Kabupaten Kutai Dalam Angka Tahun 2010
3.1.4 Kependudukan
Penduduk Kabupaten Kutai Kartanegara dari tahun ke tahun mencatat kenaikan yang cukup
berarti. Jumlah Penduduk pada tahun 2010 sebesar 626.286 jiwa dan pada tahun 2006
sebesar 542.233 jiwa. Berarti dalam periode tersebut penduduk Kabupaten Kutai Kartanegara
telah tumbuh sekitar 3,92 persen per tahunnya. Pola persebaran penduduk Kabupaten Kutai
Kartanegara menurut luas wilayah sangat timpang. Sehingga menyebabkan terjadinya perbedaan
tingkat kepadatan penduduk antar Kecamatan yang mencolok. Wilayah Kabupaten Kutai
Kartanegara dengan luas 29.834,87 Km2 pada tahun 2010 di huni oleh 626.286 jiwa, berarti
tiap-tiap 1 Km2 di huni oleh 23 jiwa. Kepadatan penduduk terbesar berada di Kecamatan
Tenggarong sekitar 241 jiwa per Km2, kemudian di Kecamatan Tenggarong Seberang sekitar 140
jiwa per Km2. Kecamatan yang paling jarang penduduknya adalah Kecamatan Tabang yaitu
sekitar 1 Jiwa per Km2.
Halaman 3-7
Di tinjau dari komposisi penduduk menurut jenis kelamin menunjukkan bahwa jumlah penduduk
laki-laki di Kabupaten Kutai Kartanegara masih lebih banyak di banding perempuan. Ini terlihat
dari rasio jenis kelamin yang lebih besar dari 100.
3.1.5 Transportasi
3.1.5.1 Transportasi Darat
Pengembangan jalan Kabupaten Kutai Kartanegara diselaraskan dengan pembangunan jalan

trans Kalimantan ini dimulai dengan Kelurahan Sungai Merdeka Kecamatan Samboja, sampai Loa
Janan, selanjutnya dari batas Kota Samarinda sampai ke Kota Bontang.
Pembangunan Jembatan Kutai Kartanegara telah membuka jalur transportasi Tenggarong

Tenggarong Seberang Samarinda dengan jarak 25 Km. Jembatan Martadipura yang telah
selesai dibangun dengan panjang 395 Meter dan Lebar 6 Meter, terletak di Desa Liang Kota
BAngun yang membuka isolasi daerah pedalaman di Kabupaten Kutai Kartanegara dengan
menghubungkan jalur darat antara Kota Bangun, Kembang Janggut, Tabang dan Kenohan.
Sampai dengan tahun 2006 total panjang jaringan jalan di Kabupaten Kutai Kartanegara yaitu
sepanjang 1.573,30 Km. Dimana panjang jalan berdasarkan Tipe Permukaan Jalan yaitu tipe
permukaan jalan aspal 370,76 Km (23,57 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai
Kartanegara), kerikil 403,42 Km (25,64 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara),
tanah 440,52 Km (28,00 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara), serta lainnya
358,6 Km (22,79 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara). Panjang Jalan
berdasarkan Kondisi Jalan, jalan di Kabupaten Kutai Kartanegara yang termasuk dalam kategori
baik yaitu sepanjang 279,92 Km (18,67 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara),
kategori sedang 490,01 Km (32,68 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara),
rusak 614,30 Km (40,98 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara), dan rusak
berat 115,24 Km (7,69 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara). Untuk lebih
jelasnya dapat dilihat pada Tabel 3-4 dan Tabel 3-4.
Berdasarkan fungsinya, jalan dibedakan atas jaringan jalan primer dan sekunder yang kemudian
masing-masing dibedakan menjadi jalan nasional dan jalan kabupaten. Di Kabupaten Kutai
Kartanegara, jaringan jalan berdasarkan fungsinya diklasifikasikan seperti pada Tabel 3-5.
Halaman 3-8
Tabel 3-3 Panjang Jalan Kabupaten Menurut Jenis Permukaan Jalan (Km) Tahun 2010
Jenis Permukaan Jalan
Kecamatan Jumlah
Aspal Kerikil Tanah Lainnya
Samboja 30,51 26,41 14,60 6,35 77,87
Muara Jawa 4,79 4,83 0,00 2,11 11,73
Sanga-Sanga 22,17 4,95 3,04 5,16 35,32
Loa Janan 12,83 5,57 2,02 0,17 20,59
Loa Kulu 55,38 35,86 4,60 8,33 104,17
Muara Muntai - 20,39 16,90 11,48 48,77
Muara Wis - 7,11 39,35 - 46,46
Kota Bangun 16,26 26,46 2,04 41,84 86,60
Tenggarong 94,90 12,84 57,03 16,01 180,78
Sebulu 20,91 66,75 58,04 2,24 147,94
Tenggarong Seberang 48,24 15,94 14,10 43,54 121,82
Anggana 6,53 7,64 25,43 5,07 44,67
Muara Badak 13,63 16,93 2,32 47,47 80,35
Muara Kayu 27,34 34,30 49,62 19,16 130,42
Muara Kaman 17,27 36,02 64,28 10,34 127,91
Kenohan - 40,16 26,45 29,94 96,55
Kembang Janggut - 41,26 39,50 30,59 111,35
Tabang - - 21,20 78,80 100,00
Kabupaten Kutai Kartanegara 370,76 403,42 440,52 358,60 1.573,30
Sumber : Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kutai Kartanegara
Tabel 3-4 Panjang Jalan Kabupaten Menurut Kondisi Jalan (Km) Tahun 2010
Jenis Permukaan Jalan
Kecamatan Rusak Jumlah
Baik Sedang Rusak
Berat
Samboja 22,14 24,64 21,28 9,81 77,87
Muara Jawa 6,90 4,83 - - 11,73
Sanga-Sanga 3,27 16,06 15,99 - 35,32
Loa Janan 2,02 18,57 - - 20,59
Loa Kulu 11,66 46,21 42,55 3,75 104,17
Muara Muntai - 7,5 41,27 - 48,77
Muara Wis - 18,85 19,45 8,16 46,46
Kota Bangun - 20,49 50,69 2,88 74,06
Tenggarong 40,61 46,23 65,05 28,89 180,78
Sebulu 1,24 46,88 80,12 19,70 147,94
Tenggarong Seberang 20,38 33,16 58,96 9,32 121,82
Anggana 6,01 11,55 25,67 1,44 44,67
Muara Badak 29,63 42,01 8,71 0 80,35
Muara Kayu 15,48 46,50 68,44 0 130,42
Muara Kaman 1,34 43,55 62,16 11,86 127,91
Kenohan 37,55 9,10 7,02 19,43 73,10
Kembang Janggut 12,78 33,50 44,66 - 90,94
Tabang 59,91 20,38 2,28 - 82,57
Kabupaten Kutai Kartanegara 279,92 490,01 614,30 115,24 1.499,47
Sumber : Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kutai Kartanegara
Halaman 3-9
Tabel 3-5 Daftar Jaringan Jalan Berdasarkan Panjang dan Fungsinya di Kabupaten Kutai
Kartanegara Tahun 2010
Panjang
Ruas Jalan Ruas Status Administrasi
(Km)
Jl. Loa Janan - Gereia 55,91 BM/Jalan Nasional
Jl. Loa Janan Tenggarong 28,00 BM/Jalan Nasional
Jl. Bts.Bpp Simp. Samboja 36,42 BM/Jalan Propinsi
Jl. Samboja Muara Jawa 40,99 BM/Jalan Propinsi
Jl. Balikoa 15,75 BM/Jalan Propinsi
Jl. Samarinda Simp. 3 Sambera 23,40 BM/Jalan Nasional
Jl. SP.3 Sambera Santan 31,80 BM/Jalan Nasional
Jl. Santan - Bontang 42,11 BM/Jalan Nasional
Jl. A Samgaji 9,15 BM/Jalan Nasional
Jl. Tenggarong SP. 3 Ekonomi 21,90 BM/Jalan Nasional
Jl. SP. 3 Senoni Kota Bangun 49,88 BM/Jalan Nasional
Jl. Diponegoro 0,55 BM/Jalan Nasional
Jl. Sanga Sanga Dondang 20,29 BM/Jalan Propinsi
Jl. Samarinda Anggana 21,23 BM/Jalan Propinsi
Jl. SMD Simpang Ambalut 20,42 BM/Jalan Propinsi
Jl. Simpang Ambalut Sebulu 67,30 BM/Jalan Propinsi
Jl. Simp. Sambera M.Badak 22,40 BM/Jalan Propinsi
Jl. Sebulu - Muara Bengkal 112,00 BM/Jalan Propinsi
Jl. Sempaija Simp. Sambera 38,00 BM/Jalan Propinsi
Jl. Kota Bangun Gusig 77,20 BM/Jalan Nasional
Jl. Sebulu Sabitulung 35,13 BM/Jalan Propinsi
Jl. SMD Sbr Sanga sanga 27,40 BM/Jalan Propinsi
Jl. Samboja Sepaku 13,74 BM/Jalan Propinsi
Sumber : Dinas Perhubungan, Kabupaten Kutai Kartanegara, 2010
Berdasarkan RTRW Kabupaten Kutai Kartanegara, jaringan trayek angkutan umum di Kabupaten
Kutai Kartanegara ada 12 trayek angkudes dan angkot, dimana untuk angkutan kota di
Tenggarong belum terikat dalam rute angkutan yang tetap. Dari sisi pandang jangkauan
pelayanan, dengan jumlah 12 trayek tersebut masih ada beberapa kawasan yang belum terlayani.
Untuk terminal angkutan umum baru tersedia terminal tipe B di Timbau, yang melayani angkutan
umum AKDP saja, dimana kelengkapan fasilitas dan pelayanannya belum memenuhi standar dari
Ditjendat Departemen Perhubungan. Sedangkan terminal tipe C ada 3 buah, yang seharusnya
pada setiap ujung trayek angkudes difasilitasi terminal tipe C.
3.1.5.2 Transportasi Laut
Ketersediaan pelabuhan yang ada di Kabupaten Kutai Kartanegara antara lain berada di Tanjung
Santan (Kecamatan Marang Kayu), Dondang (Kecamatan Muara Jawa), Saliki (Kecamatan Muara
Badak), Tambora (Kecamatan Anggana), dan Handil 11 (Kecamatan Samboja). Semua pelabuhan
ini masih bersifat sebagai pelabuhan laut khusus migas dan hanya menghubungkan Muara Jawa
dengan Kabupaten Kutai Timur. Hal ini merupakan potensi dalam pergerakan barang, khususnya
Halaman 3-10
migas, dan memberikan potensi pula dalam meningkatkan perekonomian di Kabupaten Bangka
Barat.
Sedangkan untuk aksesibilitas menuju Kabupaten Kutai Kartanegara melalui pelabuhan dapat
mempergunakan pelabuhan yang berada di Balikpapan dan Samarinda. Adapun rute pelayaran
nasional serta Rute Angkutan Laut Swasta yang beroperasi Tahun 2010.
3.1.5.3 Transportasi Sungai
Kondisi trasportasi darat di Kabupaten Kutai Kartanegara belum dapat menjangkau keseluruhan
wilayah, sehingga hubungan antar wilayah di pedalaman dilakukan dengan menggunakan jalur
sungai. Hubungan lewat sungai ini sangat dipengaruhi oleh kondisi air sungai. Dimana pada
musim kemarau pada saat permukaan air sungai cenderung turun, maka tidak dapat dilalui oleh
kendaraan air (perahu tempel/ketinting, long boat, dan lain-lain) sehingga hubungan antar
wilayah dapat dikatakan putus bila terpaksa ditempuh dengan berjalan kaki dan memerlukan
waktu yang lama.
Adapun dampak dari kondisi tersebut dapat menyebabkan wilayah itu terisolasi dengan wilayah
lainnya. Terdapat 1 jaringan transportasi angkutan sungai di Wilayah Pesisir yang dapat
dimanfaatkan untuk pergerakan orang dan barang dengan panjang 920 km dengan panjang yang
dapat dilalui sepanjang 700 km. Adapun fasilitas dermaga yang ada di Wilayah Pesisir saat ini
yang dapat dimanfaatkan.
Wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara memiliki 31 sungai dan 16 danau, dimana keberadaan
sungai dan danau tersebut dimanfaatkan penduduk khususnya di daerah pedalaman untuk
transportasi air yang dapat menghubungkan antar desa/kelurahan.
3.1.5.4 Transportasi Udara
Bandar udara yang ada di Kabupaten Kutai Kartanegara berupa bandara khusus milik swasta
yang terdapat di Kecamatan Marang Kayu, Muara Badak, Samboja dan Kota Bangun, kondisi
bandar udara ini masih berupa lapangan perintis yang hanya dapat didarati oleh pesawat terbang
jenis Cassa dan Twin Otter dengan panjang lapangan terbang bervariasi, mulai dari 450 meter
sampai dengan 1.200 meter. Keberadaan lapangan perintis ini sangat terkait dengan potensi
Muara Badak sebagai daerah yang mempunyai cadangan minyak bumi yang cukup banyak dan
memudahkan arus pergerakan barang dan jasa minyak bumi.
Halaman 3-11
Selain bandar udara khusus yang dimiliki Kabupaten Kutai Kartanegara, untuk menuju Kabupaten
Kutai Kartanegara dapat melalui Bandar Udara Internasional dan Domestik yang terdapat di
Balikpapan yaitu Bandar Udara Sepinggan dan Bandar Udara Sungai Siring dan Temindung yang
terdapat di Samarinda. Adapun Maskapai penerbangan yang dilayani di bandara tersebut antara
lain : Garuda Indonesia, Merpati Nusantara Air Lines, Lion Air, Adam Air, Mandala Air Lines,
Sriwijaya Air, Indonesia Air Asia, Batavia Air, Pelita Air Service, serta maskapai penerbangan luar
negeri yang bernama Silk Air.
Untuk rute penerbangan komersial domestik yang melalui Bandara Internasional Sepinggan serta
jaringan penerbangan luar negeri oleh perusahaan asing pada tahun 2006 dapat dilihat pada
gambar-gambar berikut.
Berdasarkan laporan arus lalu lintas Bandar Udara Sepinggan, saat ini penerbangan domestik dari
dan menuju bandar memiliki rute Badak, Banjarmasin, Berau/Kalimaru, Bontang, Jakarta,
Yogyakarta, Kota Baru, Makasar, Manado, Muara Teweh, Palangkaraya, Palu, Samarinda,
Surabaya, Tanjung Santan, Sebuku, Tanjung Warukin, dan Tarakan. Sedangkan untuk
mancanegara memiliki rute Johor Baru, Kinibaru, Kucing, Labuan, Seletar, Singapura, dan Tawau.
3.1.6 Kondisi Utilitas
3.1.6.1 Listrik
Pelayanan listrik pada wilayah daratan sebagian telah dilaksanakan melalui sistem jaringan listrik
dari PLN. Sedangkan pada wilayah pulau-pulau dan sebagian daerah pesisir daratan, pelayanan
listrik diselenggarakan secara swadaya dengan pengoperasian genset (generator listrik) skala
lingkungan yang pembiayaannya dilakukan baik secara komunal maupun individual. Genset-
genset tersebut dioperasikan dengan bahan bakar solar. Waktu operasi umumnya diprioritaskan
pada malam hari.
Untuk pelayanan kebutuhan listrik penduduk yang dilayani oleh Perusahaan Listrik Negara (PLN),
yang di distribusi ke 18 Wilayah Kecamatan. Pada umumnya pemakaian listrik di daerah ini adalah
untuk keperluan rumah tangga, usaha, industri serta umum. Dari proporsi yang dominan untuk
rumah tangga sebesar 25.626.691 Watt dari jumlah tenaga listrik sebesar 40.680.594 Watt.
Halaman 3-12
3.1.6.2 Telekomunikasi
Dengan semakin meningkatnya perkembangan suatu daerah, maka kebutuhan akan fasilitas
telekomunikasi akan semakin meningkat pula. Kebutuhan telepon bagi Kabupaten Kutai
Kartanegara akan terus meningkat dari tahun ke tahun. Hasil perhitungan perkiraan kebutuhan
fasilitas telepon menunjukkan bahwa Tenggarong sebagai Ibukota Kabupaten menunjukkan
angka tertinggi dalam kebutuhan akan fasilitas telepon, kemudian disusul oleh Muara Badak, Loa
Janan, Kota Bangun, Loa Kulu, Samboja dan Muara Jawa.
Kecamatan-kecamatan ini sudah terlayani oleh fasilitas pada saat sekarang. Selain kecamatan-
kecamatan tersebut, fasilitas telepon juga sudah melayani di beberapa kecamatan walaupun
dengan jumlah sambungan yang sedikit. Untuk kawasan hulu Mahakam, fasilitas telepon yang
sudah terlayani hanya Kecamatan Kota Bangun, namun masih dengan kualitas yang kurang
memuaskan.
Sarana komunikasi, khususnya telepon di Kabupaten Kutai Kartanegara secara umum masih
belum memadai. Jangkauan kabel telepon masih belum mencapai daerah-daerah yang letaknya
jauh dari ibu kota kabupaten ataupun pusat kegiatan ekonomi. Begitupun dengan fasiltas telepon
umum koin/kartu yang tersedia masih sangat minim. Hal ini bisa terlihat pada Tabel 3-7 sebagai
berikut .
Tabel 3-6 Jumlah Desa/Kelurahan Dirinci Menurut Keberadaan Telepon Umum

Koin/Kartu yang Masih Aktif Tahun 2009
No. Kecamatan Wartel Telepon Umum Koin Calling Card
1. Samboja - - -
2. Muara Jawa - - -
3. Sanga-sanga - - -
4. Loa Janan - - -
5. Loa Kulu 1 - -
6. Muara Muntai 1 - -
7. Muara Wis - - -
8. Kota Bangun 2 - -
9. Tenggarong 65 - -
10. Sebulu 1 - -
11. Tenggarong Seberang 2 - -
12. Anggana - - -
13. Muara Badak - - -
14. Marang Kayu - - -
15. Muara Kaman - - -
16. Kenohan - - -
17. Kembang Janggut - - -
18. Tabang 1 - -
Jumlah 73 0 0
Sumber : BPS, Podes SE 2009
Halaman 3-13
Pelayanan prasaranan telekomunikasi di Kabupaten Kutai Kartanegara ditangani oleh Kantor

Cabang Telekomunikasi (Kancatel) Samarinda. Pelayanan jasa Telekomunikasi ini belum merata
ke setiap wilayah kecamatan, mengingat masih terbatasnya jaringan telekomunikasi yang ada.
Pelayanan jaringan telekomunikasi hingga saat ini baru meliputi beberapa wilayah kecamatan
saja. Untuk sarana telekomunikasi berupa wartel (warung telepon) telah tersedia sebanyak 73
unit yang tersebar di Kecamatan Tenggarong 65, Tenggarong Seberang dan Kota Bangun
masing-masing satu unit. Sementara jenis telepon umum koin dan calling card di daerah
peneltian belum tersedia secara memadai.
Sementara itu sarana komunikasi lain yang bersifat lebih konvensional yaitu pos, keberadaannya
relatif lebih merata di kecamatan-kecamatan di Kabupaten Kutai Kartanegara. Dari 18 (delapan
belas) kecamatan hanya 2(dua) yang tidak memiliki kantor pos dan sejenisnya, yaitu Kecamatan
Marang Kayu dan Kenohan. Tabel berikut menunjukkan keberadaan kantor pos dan sejenisnya di
Kabupaten Kutai Kartanegara.
Tabel 3-7 Jumlah Desa/Kelurahan Dirinci Menurut Keberadaan Kantor Pos /Pos
Pembantu/Rumah Pos Di Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2009
Keberadaan
No Kecamatan Kantor Pos/Pos Pembantu/Rumah Pos
Ada Tidak Jumlah
1 Samboja 2 19 21
2 Muara Jawa 1 6 7
3 Sanga-Sanga 1 4 5
4 Loa Janan 2 6 8
5 Loa Kulu 1 8 9
6 Muara Muntai 1 11 12
7 Muara Wis 1 6 7
8 Kota Bangun 2 18 20
9 Tenggarong 3 10 13
10 Sebulu 3 10 13
11 Tenggarong Seberang 3 15 18
12 Anggana 1 7 8
13 Muara Badak 1 11 12
14 Marang Kayu - 11 11
15 Muara Kaman 1 18 19
16 Kenohan - 8 8
17 Kembang Janggut 1 10 11
18 Tabang 1 17 18
Kabupaten Kutai Kartanegara 25 195 220
Sumber : BPS, Podes SE 2009
Halaman 3-14
3.1.6.3 Air Bersih
Kebutuhan akan air bersih yang sehat bagi penduduk mutlak diperlukan, karena kebutuhan air
yang besih dan sehat selalu ada di setiap kehidupan, tidak dapat dihindarkan adanya
pertumbuhan penduduk di sekitarnya. Hal tersebut menyebabkan konsumsi air bersih dan sehat
semakin meningkat. Dengan adanya pertumbuhan dan perkembangan jumlah penduduk pada
wilayah kota dan daerah, semakin memicu untuk menyelenggarakan persediaan dan distribusi air
bersih.
Tabel 3-8 Cakupan Pelayanan Air Bersih Berdasarkan Jumlah Penduduk Per Kecamatan Di
Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2009
Penduduk %
Jenis Kapasitas Jumlah SR Jumlah HU
Kecamatan Urban Cakupan
Sumber (L/dt) (Unit) (Unit)
Tahun 2004 Pelayanan
Samboja 20.042 Air Permukaan 30.0 1.027 - 31
+ Air Tanah
Muara Jawa 18.290 Air Tanah 22.5 1.571 - 52
Sanga-Sanga 5.962 Air Permukaan 10,0 59 - 51
+ Air Tanah
Loa Janan 31.479 Air Permukaan 60,0 2.848 - 54
Loa Kulu 26.700 Air Permukaan 20,0 1.124 1 25
Muara Muntai 6.924 Air Permukaan 12,5 1.007 6 87
Muara Wis 1.748 Air Permukaan 5,0 135 - 46
Kota Bangun 12.228 Air Permukaan 32,5 1.185 1 58
Sebulu 12.876 Air Permukaan 20,0 1.289 - 60
Tenggarong Seberang 19.854 Air Permukaan 31,5 1.200 - 36
Anggana 20.141 Air Permukaan 10,0 636 - 19
Muara Badak 13.590 Air Tanah 5,0 338 2 15
Marang Kayu 8.990 Air Permukaan 12,5 571 6 38
Muara Kaman 5.625 Air Permukaan 5,0 393 8 42
Kenohan (Kahala) 2.944 Air Permukaan 5,0 283 - 58
Kembang Janggut 4.806 Air Permukaan 5,0 651 - 81
Tabang 9.384 Air Permukaan 5,0 - - -
Kabupaten 221.583 149,0 47
Kutai Kartanegara
Sumber : Hasil Analisis, Tahun 2009
Berdasarkan Tabel 3-8 skala pelayanan air bersih di Kabupaten Kutai Kartanegara baru mencapai
rata-rata 47 % dengan kapasitas pelayanan 149 l/dt dan jumlah penduduk 221.583 jiwa. Dengan
demikian penduduk di Kabupaten Kutai Kartanegara belum sepenuhnya terlayani air bersih
sehingga dibutuhkan penambahan kapasitas air guna mencukupi kebutuhan air bersih.
Halaman 3-15
Tabel 3-9 Banyaknya Jumlah Sambungan PDAM Berdasarkan Jumlah Penduduk Per
Kecamatan Di Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2009
Sumber : PDAM Kabupaten Kutai Kartanegara, Tahun 2009
3.1.6.4 Limbah
Air limbah industri maupun air limbah domestik di kawasan industri telah ditangani oleh masing-
masing industri/perusahaan. Yang perlu dianalisis dan direncanakan lebih lanjut adalah limbah
penduduk, khususnya limbah manusia.
Prasarana pembangunan limbah manusia terdiri dari jamban umum / MCK dan jamban keluarga.
Di wilayah daratan, sebagian prasarana dilengkapi dengan tangki septik dan bidang resapan,
tetapi pada daerah pinggir sungai/laut prasarana yang ada sangat sederhana dengan
Halaman 3-16
pembuangan langsung ke badan air. Di wilayah pulau-pulau, prasarana pembuangan limbah

manusia ditempatkan di atas badan air, berbentuk panggung dengan pembuangan langsung ke
badan air. Perpaduan antara prasarana pembuangan limbah manusia yang kurang memenuhi
persyaratan dengan terbatasnya ketersediaan air bersih di musim kemarau diduga menjadi salah
satu penyebab terjadinya wabah kolera, disentri dan penyakit lain berkaitan dengan air (water
borne desease) pada permukiman di wilayah pulau-pulau dan pesisir pantai. Hasil wawancara
dengan penduduk didapat informasi bahwa wabah tersebut terjadi hampir pada setiap musim
kemarau di Muara Sembilang, Tanjung Barukang, Sepatin dan Muara Pantuan.
3.1.6.5 Sampah
Pengelolaan sampah domestik di wilayah pesisir umumnya dilakukan secara swadaya dan bersifat
individual. Artinya setiap rumah tangga mengelola dan memisahkan sendiri sampahnya
sedangkan untuk kegaiatn non domestik (diartikan kegiatan oleh KPS Kontraktor Pertamina)
dikelola secara tersendiri. Cara pemisahan sampah domestik di wilayah daratan dilakukan dengan
pembakaran, penimbunan dalam tanah dan pembuangan di lahan terbuka sebagai urugan serta
bahan pemupukan (composting).
Sesuai dengan kondisi fisik lingkungan dan kepadatan bangunan maka masalah sampah belum
meimbulkan persoalan serius hingga saat ini. Namun demikian perlu dilakukan peningkatan
kualitas pengelolaan. Pada wilayah daratan dapat ditingkatkan pemusnahan dengan cara
pembakaran, penimbunan dan pengurugan pada lahan terbuka dengan tetap menjaga aspek
sanitasi dan estetika. Pada wilayah pulau-pulau pengelolaan sampah ditingkatkan melalui
pembakaran. Pembuangan ke perairan dihindari karena akan menggangu aliran air, menimbulkan
permasalahan estetika dan sanitasi.
3.2 Kondisi Kota Tenggarong

Kota Tenggarong memiliki luas 12.000 Ha, yang meliputi 3 Kecamatan, yaitu Kecamatan
Tenggarong, Kecamatan Tenggarong Seberang dan Kecamatan Loa Kulu, dengan cakupan
wilayah kelurahan/desa sebagai berikut :
a. Kecamatan Tenggarong meliputi 7 kelurahan, yaitu: Kelurahan Mangkurawang, Kelurahan
Baru, kelurahan Panji, Kelurahan Sukarame, Kelurahan Loa Ipuh, Kelurahan Melayu, dan
Kelurahan Timbau.
b. Kecamatan Tenggarong Seberang meliputi 4 desa, yaitu: Desa Loa Pari, Desa Perjiwa,
Desa Teluk Dalam, dan Desa Loa Lepu.
Halaman 3-17
c. Kecamatan Loa Kulu, meliputi 3 desa, yaitu : Desa Rempanga, Desa Loa Kulu, dan Desa
Loa Sumber
3.2.1 Kondisi Fisik dan Penggunaan Lahan Kota Tenggarong
3.2.1.1 Topografi dan Bentang Alam
Kota Tenggarong memiliki kondisi topografi beragam. Pada daerah-daerah yang terletak di
sepanjang aliran sungai merupakan daerah datar sampai landai, dengan kemiringan kontur 0 35
meter. Semakin menjauh dari sungai, kemiringan lahan semakin meningkat dari landai sampai
dengan bergelombang dengan kontur 35 - 45 meter.
Pada daerah yang berjarak 1,50 2 km dari Sungai Mahakam, sebagian besar merupakan daerah
perbukitan dengan lereng terjal/curam dengan kontur 50-90 meter.
Hampir seluruh daerah Tenggarong Seberang merupakan daerah yang belum terbangun, untuk
daerah perbukitan yang saat ini berupa hutan belukar, sebaiknya tetap dipertahankan sebagai
daerah konservasi. Daerah perbukitan terbuka (bukan berupa hutan) masih bisa dipakai untuk
lahan bangunan jasa/perhotelan atau rekreasi, karena daerah ini memiliki potensi arah pandang
(view) yang baik ke segala arah penjuru kota.
Di sepanjang bantaran Sungai Mahakam dan Sungai Tenggarong sebagian besar merupakan
daerah terbangun. Daerah yang terletak di dalam yang berjarak 1,5 2,5 km dari Sungai
Mahakam merupakan daerah bergelombang sampai dengan berbukit dengan kemiringan cukup
terjal. Daerah dengan kemiringan 45 - 75 meter, merupakan daerah yang belum terbangun
berupa hutan belukar maupun semak. Daerah ini disarankan untuk tidak dipakai sebagai lahan
permukiman atau peruntukan lainnya dan tetap dipertahankan sebagai daerah konservasi. Lahan
yang memiliki kemiringan lereng lebih dari 15% mencapai 33,15% dari luas keseluruhan,
sehingga membatasi pengembangan kegiatan perkotaan, memiliki potensi erosi ringan.
Untuk lebih jelasnya mengenai kondisi topografi Kota Tenggarong dapat dilihat pada Gambar
3.2 sebagai berikut.
Halaman 3-18
Gambar 3-2 Peta Topografi Wilayah Kota Tenggarong
Sumber : RDTR Kota Tenggarong
3.2.1.2 Fisiografi
Kabupaten Kutai Kartanegara dapat dikelompokkan dalam 10 (sepuluh) satuan fisiografi sebagai
berikut: (1) Daerah Endapan Pasir Pantai (Sediment); (2) Daerah Rawa Pasang Surut (Tidal
Swamp); (3) Daerah Dataran Alluvial (Alluvial Plain); (4) Daerah Jalur Kelokan Sungai (Meander
Belt); (5) Daerah Rawa (Swamp); (6) Daerah Lembah Aluvial (Alluvial Valley); (7) Daerah Teras
(Terrain); (8) Daerah Dataran (Plain); (9) Daerah Perbukitan (Hill); dan (10) Daerah Pegunungan
(Mountain). Untuk fisiografi Kota Tenggarong tidak jauh dari Kabupaten Kutai Kartanegara
dikarenakan Kota Tenggarong merupakan bagian dari wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara.
Halaman 3-19
3.2.1.3 Iklim
Iklim di wilayah Kota Tenggarong sangat dipengaruhi oleh iklim tropis basah yang bercirikan
curah hujan cukup tinggi dengan penyebaran merata sepanjang tahun, sehingga tidak terdapat
pergantian musim yang jelas. Iklim di Kota Tenggarong dipengaruhi oleh letak geografisnya yaitu
iklim hutan tropika humida dengan suhu udara rata-rata 26 - 28o C, dimana perbedaan antara
suhu terendah dengan suhu tertinggi mencapai 5 - 7 C. Curah hujan terendah yaitu dari 0 -
2.000 mm/tahun tersebar di wilayah pantai, dan semakin meningkat ke wilayah pedalaman atau
ke arah barat.
3.2.1.4 Penggunaan Lahan
Penggunaan lahan di Kota Tenggarong didominasi oleh permukiman, dan penghijauan berupa
hutan atau perkebunan serta ruang terbuka hijau. Untuk lahan permukiman sebagian besar
tersebar di pusat kota, sedangkan lahan penghijauan seperti hutan dan lain-lain berada di
pinggiran kota. Penggunaan lahan atau pemanfaatan lahan di Kota Tenggarong dapat dilihat
pada Gambar 3.3.
Di wilayah Kecamatan Tenggarong di sepanjang Sungai Mahakam penggunaan lahannya

didominasi oleh kegiatan kota, seperti perumahan, perkantoran, perdagangan/jasa, kawasan
wisata, ruang terbuka hijau, dan jaringan jalan. Di sebelah barat pusat kegiatan kota, didominasi
oleh hutan (semak, belukar), ladang dan sawah.
Di Daerah Tenggarong Seberang, sebagian besar penggunaan lahannya berupa hutan, semak
belukar, ladang/kebun penduduk serta sawah.
Di bagian barat Kelurahan Mangkurawang lahan yang tadinya masih berupa hutan mulai berubah
menjadi perumahan mewah. Hal ini harus dikendalikan sehingga tidak terjadi
penebangan/pembukaan hutan secara membabi buta tanpa memperhatikan kelestarian
lingkungan.
Halaman 3-20
Gambar 3-3 Peta Pemanfaatan Lahan Di Wilayah Kota Tenggarong
3.2.2 Kependudukan
Pada tahun 2010 sebagian besar penduduk Kutai Kartanegara dengan jumlah penduduk
terbanyak berada di Kecamatan Tenggarong 96.077 jiwa yang merupakan Ibukota Kabupaten
Kutai Kartanegara. Pola persebaran penduduk Kabupaten Kutai Kartanegara menurut luas wilayah
cenderung tidak merata, sehingga menyebabkan terjadinya perbedaan tingkat kepadatan
penduduk antar kecamatan yang cukup mencolok, dengan Kecamatan Tenggarong dengan
kepadatan penduduk cukup tinggi adalah 241 Jiwa/km.
Halaman 3-21
Struktur demografi berdasarkan komposisi jenis kelamin, terlihat bahwa perbandingan antara
penduduk laki-laki dan perempuan di Kabupaten Kutai Kartanegara relatif jauh berbeda untuk
masing-masing kecamatan, dengan angka sex ratio keseluruhan sebesar 110,22. Jumlah
penduduk laki-laki pada Tahun 2010 sekitar 50.375 jiwa lebih banyak dibanding jumlah penduduk
perempuan yaitu sekitar 45.702 jiwa.
Potensi
Tingkat perkembangan penduduk rata-rata pertahun untuk masing-masing wilayah Kecamatan
yaitu : Tenggarong sebesar 5,20%, Tenggarong Seberang 3,30%. Tingkat pertumbuhan
penduduk masih tergolong rendah, sehingga masih mudah untuk mengendalikan laju
pertumbuhan penduduk. Termasuk dalam kelompok penduduk intermediate dengan angka beban
ketergantungan penduduk kecil.
Masalah
Pola penyebaran penduduk di Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang membentuk pola linier
di sepanjang Sungai Mahakam dan Sungai Tenggarong. Sehingga penduduk masih
terkonsentrasi di daerah perkotaan, terutama di pusat kota.
Untuk lebih jelasnya mengenai penyebaran penduduk di Kota Tenggarong, dapat dilihat pada
Gambar 3.4.
Halaman 3-22
Gambar 3-4 Peta Penyebaran Penduduk Di Wilayah Kota Tenggarong
3.2.3 Perekonomian
Perkembangan luas panen dan produksi padi di Kutai Kartanegara pada tahun 2009 mengalami
penurunan dari tahun sebelumnya. Secara riil luas panen padi turun dari 45.014 ha pada tahun
2008 menjadi 42.734 ha di tahun 2009 atau naik sebesar 5,07 persen. Tenggarong Seberang
adalah daerah yang memiliki luas panen dan produksi padi sawah terbesar yaitu dengan luas
panen 7.813 ha dan menghasilkan 52,50 kw/ha sehingga produksi padi sawah yang dicapai
sebesar 41.018 ton dalam tahun 2009. Ini berarti 21,57 persen produksi padi sawah di Kutai
Kartanegara dihasilkan oleh Kecamatan Tenggarong Seberang. Tabang adalah daerah yang
memiliki luas panen dan produksi terbesar dari jenis padi ladang yaitu dengan luas panen 1.836
Halaman 3-23
ha dan menghasilkan 34,12 kw/ha sehingga produksi padi ladang yang dicapai sebesar 6.264 ton
di tahun 2009.
Struktur ekonomi di Kabupaten Kutai Kartanegara sampai saat ini masih di dominasi oleh sektor
primer yaitu sektor yang berbasis pada sumber daya alam seperti sektor minyak dan gas bumi
dan sektor pertanian. Pada tahun 2010 relatif tidak mengalami pergeseran dibanding tahun 2009
dan tahun-tahun sebelumnya yaitu dominasi sektor Pertambangan dan Penggalian. Sektor ini
merupakan penyumbang terbesar dalam perekonomian Kabupaten Kutai Kartanagara yaitu
sekitar 84,36 persen. Hal ini berarti lebih dari 80 persen ekonomi Kutai Kartanegara berasal dari
kegiatan ekonomi yang basisnya adalah sumber daya alam. Sehingga mengakibatkan sangat
tergantungnya pertumbuhan ekonomi dari sektor migas ini. Sementara sektor lain hanya sisanya
yaitu sekitar 15,64 persen saja.
Bila dilihat dari besaran PDRB, maka Kabupaten Kutai Kartanegara tahun 2010, bisa dikatakan
sebagai daerah yang kaya. Namun perlu diingat bahwa pendapatan ini merupakan pendapatan
yang semu dan bukan merupakan pendapatan riil yang diterima masyarakat. Hal ini disebabkan
karena penyumbang terbesar adalah sektor migas yang kita semua mengetahuinya bahwa hasil
dari migas ini merupakan devisa negara, yang berarti masuk dahulu ke kas negara, baru
kemudian dikembalikan ke daerah dalam bentuk dana perimbangan.
Untuk sektor lainnya hanya disisakan peluang sebesar 15,64 persen saja. Porsi ini diisi oleh sektor
Pertanian dalam arti luas, sebagai penyumbang terbesar kedua terhadap perekonomian
Kabupaten Kutai Kartanegara yaitu sebesar 6,25 persen, kemudian disusul oleh sektor bangunan
yang menyumbang sebesar 3,38 persen serta sektor Perdagangan, Hotel dan Restoran
menyumbang sebesar 2,79 persen. Sektor Industri Pengolahan masih mampu menempati urutan
lima dalam kontribusinya terhadap PDRB Kabupaten Kutai Kartanegara tahun 2010 yaitu sebesar
1,31 persen dan selanjutnya sektor Jasa-Jasa berkontribusi sebesar 1,06 persen.
Sementara sektor lainnya secara berurutan yaitu sektor Pengangkutan dan Telekomunikasi,
sektor Keuangan, Persewaan, dan Jasa Perusahaan, serta sektor Listrik, Gas dan Air Bersih
hanya mampu menyumbang dibawah 1 persen.
Halaman 3-24
Tabel 3-10 Perkembangan PDRB dan Laju Pertumbuhan Ekonomi Kabupaten Kutai
Kartanegara, 2001-2010
PDRB ADH Berlaku PDRB ADH Konstan 2000 Laju Pertumbuhan
(Juta Rupiah) (Juta Rupiah) Ekonomi (%)
Tahun
Dengan Dengan Tanpa
Dengan Migas Tanpa Migas Tanpa Migas
Migas Migas Migas
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
2001 26.361.803 6.009.398 25.262.051 5.010.617 7,94 5,26
2002 26.837.948 6.956.959 26.697.542 5.245.097 5,68 4,68
2003 33.548.764 7.882.729 26.754.490 5.602.802 0,21 6,82
2004 42.409.272 8.682.805 27.279.521 5.960.847 1,96 6,39
2005 59.207.769 11.636.105 28.008.486 6.650.958 2,67 11,58
2006 66.354.536 14.302.874 27.299.950 7.437.449 -2,53 11,83
2007 72.263.272 17.692.702 26.203.219 8.148.206 -4,02 9,56
2008 100.369.166 22.855.002 27.427.692 8.678.089 4,67 6,50
2009*) 88.092.095 25.356.460 28.051.628 9.054.530 2,27 4,34
2010***) 95.981.594 30.339.860 28.960.186 9.726.201 3,24 7,42
*) Angka Sementara ***) Angka Sangat-Sangat Sementara
Sumber: BPS Kabupaten Kutai Kartanegara
Struktur perekonomian Kabupaten Kutai Kartanegara tahun 2010 tanpa migas berbeda
distribusinya dibanding dengan migas. Struktur perekonomian tanpa migas ini telah terjadi
pergeseran antara sektor pertanian dengan sektor pertambangan. Pada tahun 2000 hingga tahun
2010, peranan sektor pertanian cenderung berkurang atau menurun sedangkan sektor
pertambangan dan penggalian malah sebaliknya yaitu menunjukkan trend yang meningkat.
Potensi
PDRB Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang cenderung terus meningkat, laju pertumbuhan
ekonomi Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang cukup tinggi, yang didukung oleh sektor
industri pengolahan, pertambangan dan penggalian, serta sektor perdagangan, hotel dan
restoran.
Kecamatan Tenggarong dan Tenggarong Seberang Utara dan Timur masih memiliki potensi pada
sektor pertanian dan peternakan. Potensi kegiatan ekonomi disektor pertanian berada di Daerah
Loa Kulu. Hasil tambang yang menjadi andalan Kabupaten Kutai adalah batubara, yang dihasilkan
di Sangatta dan Daerah Tenggarong.
Masalah
Luas penggunaan lahan sawah produktif yang semakin berkurang akibat beralih fungsi menjadi
hunian atau pertambangan batubara
Halaman 3-25
3.2.4 Prasarana dan Sarana
3.2.4.1 Air Bersih
Sistem penyediaan air bersih Kota Tenggarong dikelola oleh Perusahaan Daerah Air Minum/
PDAM Kota Tenggarong, dengan jaringan pelayanan yang sudah terpasang dapat dikatakan
mampu melayani 75 % dari luas wilayah.
Bagian terbesar dari sumber air baku yang digunakan PDAM Kota Tenggarong adalah Sungai
Mahakam dengan kapasitas aliran total sebesar 34.000 meter kubik/ detik, lebar sungai rata-rata
100-800 meter dan kedalaman antara 5-12 meter.
Masalah yang ada terkait jaringan air bersih saat ini adalah, kurang baiknya pengelolaan atau
pendistribusian air bersih, dan jaringan air bersih saat ini baru pada tahap pemasangan pipa dan
hanya beberapa blok/dusun yang sudah merasakan aliran air bersih.
3.2.4.2 Drainase
Di Kota Tenggarong drainase di jalan-jalan utama bersifat terbuka dan dalam kondisi baik, dan
Kota Tenggarong sudah memiliki drainase primer (Sungai Mahakam dan Sungai Tenggarong) dan
drainase sekunder (anak-anak sungai), dan drainase tersier.
Masalah yang terkait dengan drainase adalah :

Sistem drainase belum baik dan merata terutama di daerah permukiman,
Saluran drainase masih bersatu dengan saluran pembuangan air limbah rumah tangga.
Secara kemampuan/kapasitas, terutama dalam meredam banjir yang sering datang
dimusim penghujan masih kurang optimal.
Kurang berfungsinya jaringan drainase disebabkan kurangnya pemeliharaan, sehingga banyak

endapan yang menghambat aliran air kotor tersebut. Untuk lebih jelasnya mengenai jaringan
drainase eksisting dapat dilihat pada Gambar 3.5.
Halaman 3-26
Gambar 3-5 Peta Jaringan Drainase Eksisting di Wilayah Kota Tenggarong
3.2.4.3 Air Limbah
Masyarakat mulai memiliki saluran prasarana limbah (tinja) sendiri (Septi tank), di daerah
perencanaan sistem pengelolaan air limbah terbatas/penyedotan limbah tangki septik saat ini
dikelola oleh Dinas Kebersihan Kabupaten Tenggarong dengan menggunakan truk tinja atau
vacum truck.
Masalah yang terkait air limbah adalah :

Limbah dari tangki septik dibuang ke sungai tanpa diolah terlebih dahulu;
Belum adanya instalasi pengolahan lumpur tinja/IPLT yang memadai.
Halaman 3-27
Limbah non WC atau pembuangan sisa mandi cuci dan penggelontoran/ flushing dibuang
langsung ke saluran drainase atau sungai.
Masyarakat yang tinggal di daerah pinggiran sungai masih membuang kotorannya di
sungai/kali.
3.2.4.4 Persampahan
Sampai saat ini pengelolaan sampah masih di Kota Tenggarong dilakukan di masing-masing
rumah, hal ini didukung dengan masih luasnya pekarangan yang dimiliki oleh penduduk.
Pengelolaan buangan sampah merupakan hal yang sangat penting untuk menciptakan lingkungan
kota yang bersih, sehat dan nyaman.
Pengelolaan yang ada saat ini di Kota Tenggarong adalah pengelolaan individual dan perkotaan.
Pengelolaan sampah perkotaan saat ini ditangani Dinas Kebersihan Kabupaten Kutai Kartanegara
yang melayani daerah pusat perkotaan termasuk pasar-pasar, kantor-kantor swasta dan
pemerintahan.
Masalah terkait persampahan di Kota Tenggarong adalah masih adanya pengelolaan yang
dilakukan sendiri-sendiri lepas dari sistem pengelolaan perkotaan dan umumya dibakar/ditimbun.
Sedangkan untuk masa yang akan datang perlu dipertimbangkan penempatan bak-bak sampah
pada tempat-tempat strategis seperti : pusat kegiatan perekonomian dan permukiman yang
padat penduduk
3.2.4.5 Permukiman
Sesuai dengan arah perkembangan Kota Tenggarong kawasan perumahan juga banyak didapati
di tepi jalan-jalan utama ke arah luar kota. Kawasan perumahan yang berada di sepanjang jalan
utama cenderung akan berkembang dan beralih fungsi menjadi kawasan campuran karena
sebagian perumahan akan berubah menjadi bangunan kios, toko, wartel dan kegiatan komersial
lainnya.
Penggunaan lahannya didominasi oleh campuran perumahan dan perdagangan/jasa dan

perumahan berkepadatan tinggi. Pengembangan kawasan perumahan baru sebagai pendukung
pengembangan Kota Tenggarong, diarahkan ke Daerah Tenggarong Seberang yang ketersediaan
lahannya masih sangat dimungkinkan
Masalah terkait permukiman atau perumahan di Kota Tenggarong adalah :
Halaman 3-28
Kawasan perumahan terkonsentrasi di daerah tepi sungai khususnya di daerah pusat kota,
mulai Kelurahan Mangkurawang sampai ke Kelurahan Timbau, dan Kelurahan Loa Pari
sampai Kelurahan Loa Lepu.
Kondisi bangunan sebagian besar non permanen hingga semi permanen.
KDB rata-rata 80-100%.
Perluasan atau penambahan kapling kurang dimungkinkan kecuali peningkatan kualitas
bangunan.
Bangunan rumah yang letaknya persis di tepi sungai berorientasi ke jalan aspal di
depannya jadi membelakangi sungai.
Untuk lebih jelasnya mengenai penyebaran kawasan permukiman dan perumahan di Kota
Tenggarong dapat dilihat pada Gambar 3.6.
Gambar 3-6 Peta Permukiman dan Perumahan di Wilayah Kota Tenggarong

Halaman 3-29
3.2.5 Transportasi
Kota Tenggarong sampai saat ini hampir semua wilayah telah dilalui jaringan jalan yang beraspal,
pengerasan ataupun masih jalan tanah. Secara umum kondisi jalan yang ada dapat dikatakan
baik dan memudahkan penduduk untuk melakukan berbagai kegiatan terutama kegiatan
perekonomian.
Prasarana transportasi yang terdapat di Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang meliputi
prasarana transportasi darat, sungai, dan udara. Terdapat fasilitas penunjang berupa parkir
kendaraan, lampu lalu lintas, rambu lalu lintas.
Pada saat ini Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kartanegara merencanakan pembangunan
bandara udara Kota Tenggarong dengan lokasi perencanaan di Kecamatan Tenggarong Seberang.
Masalah terkait dengan jaringan jalan di Kota Tengarong adalah :

Pembangunan jaringan jalan yang direncanakan di Kecamatan Tenggarong, terjadi
penyimpangan sebesar 1,19 %.
Jaringan transportasi pada saat ini didominasi oleh angkutan darat dan angkutan sungai,
dimana dalam konsep pengembangan transportasi di Kabupaten Kutai Kartanegara yang
diusulkan, diarahkan pada sistem transportasi terpadu antar moda angkutan dan
keterpaduan pelayanan wilayah.
Belum adanya angkutan udara yang secara langsung melayani permintaan antar kota.
Penumpang ke Kota Tenggarong biasanya mendarat di Bandara Udara Balikpapan dan
meneruskan perjalanan menuju Kota Tenggarong melalui Kota Samarinda dengan
transportasi darat. Kesadaran masyarakat untuk menggunakan prasarana penunjang
secara optimal masih rendah
Untuk lebih jelasnya mengenai jaringan jalan eksisting di Kota Tenggarong dapat dilihat pada
Gambar 3.7.
Halaman 3-30
Gambar 3-7 Peta Jaringan Jalan Eksisting di Wilayah Kota Tenggarong
3.3 Data Perusahaan Pertambangan dan perkebunan

Berdasarkan survei lapangan dan data sekunder diketahui bahwa sampai tahun 2010 , jumlah
perusahaan perkebunan sebanyak 34 perusahaan, dan 75 perusahaan pertambangan yang
tersebar di seluruh wilayah Kabupaten Kutai Kartanegaram sehingga terdapat sekitar 109
perusahaan pertambangan dan perkebunan yang saat ini tersebar pada seluruh kabupaten Kutari
Kartanegara.
Halaman 3-31
Tabel 3-11 Daftar Perusahaan Perkebunan Kelapa Sawit di Wilayah Kabupaten Kutai
Kartanegara
NO NAMA PERUSAHAAN LOKASI PERKEBUNAN KETERANGAN
1. PT. Rea Kaltim Plantation Kec. Kembang Janggut
2. PT. Budiduta Agromakmur Kec. Loa Kulu
3. PT. Tri Tunggal Sentra Buana Kec. Muara Badak
4. PT. Sasana Yudha Bakti Kec. Kembang Janggut
5. PT. Khaleda Agro Prima Melindo Kec. Muara Kaman
6. PT. Agri East Borneo Kencana Kec. Muara Kaman
7. PT. Agro Jaya Tirta Kencana Kec. Muara Kaman
8. PT. Sawit Kaltim Lestari Kec. Muara Kaman
9. PT. Kutai Agro Jaya Kec. Kota Bangun
10. PT. Jaya Mandiri Sukses Kec/ Muara Wis & Kec. Muara Muntal
11. PT. Manunggal Adi Jaya Kec. Kenohan
12. PT. Anugerah Urea Sakti Kec. Muara Kaman
Kec. Muara Kaman
13. PT. Prima Mitrajaya Mandiri Kec. Kota Bangun
Kec. Muara Wis
Kec. Muara Jawa
14. PT. Perkebunan Kaltim Utama
Kec. Koa Janan
Kec. Muara Kaman
Kec. Sebulu
15. PT. Sawit Khaltulistiwa Plantation
Kec. Tenggarong Seberang
Kec. Tabang
16. PT. Jonggon Gerbang Sawit Kec. Loa Kulu
17. PT. Mitra Bangga Utama Kec. Anggana
Kec. Loa Kulu
18. PT. Kota Bangun Plantation
Kec. Loa Janan
Kec. Muara Kaman
19. PT. Teguh Jaya Prima Abadi
Kec. Kota Bangun
Kec. Kembang Janggut
20. PT. Tunas Prima Sejahtera
Kec. Kenohan
Kec. Muara Wis
21. PT. Surya Bumi Tunggal Perkasa
Kec. Muara Muntai
Kec. Sebulu
22. PT. Malaya Sawit Plantation Kec. Muara Kaman
Kec. Loa Janan
Kec. Samboja
23. PT. Alam Jaya Persada
Kec. Muara Jawa
24. PT. Bakacak Himba Bahari Kec. Muara Kaman
25. PT. Bina Graha Utama Makmur Kec. Kenohan
Kec. Kota Bangun
26. PT. Enggang Alam Sawita
Kec. Tabang
27. PT. Hamparan Sentosa Kec. Muara Kaman
Kec. Marang Kayu
28. PT. Kalpataru Sawit Plantation
Kec. Muara Badak
Kec. Loa Janan
29. PT. Kutai Inti Utama Kec. Samboja
Kec. Muara Jawa
Kec. Marang Kayu
30. PT. Kutai Sawit Plantation
Kec. Muara Badak
Halaman 3-32
NO NAMA PERUSAHAAN LOKASI PERKEBUNAN KETERANGAN

Kec. Muara Kaman
31. PT. Mahakam Sawit Plantation Kec. Sebulu
Kec. Kota Bangun
32. PT. Niagamas Gemilang Kec. Loa Kulu
33. PT. Sawit Golden Prima Kec. Muara Kaman
34. PT. Sawit Prima Sakti Kec. Muara Kaman
Sumber : Kantor Dinas Pertambangan Kabupaten Kutai Kartanegara
Tabel 3-12 Daftar Perusahaan Pertambangan Kabupaten Kutai Kartanegara

NO NAMA PERUSAHAAN LOKASI KETERANGAN
1. CV. Berkat Ulin Permai Hilir
2. PT. Madani Citra Mandiri Hulu
3. Koperasi Sari Jaya Membangun Hilir
4. Koperasi Mandiri Sejahtera Hilir
5. CV. Bara Sigi Mining Hulu
6. CV.Fazar Utama Hilir
7. CV. Wana Artha Hilir
8. CV. Wiraco Tangah
9. CV. Pandawa Tujuh Hilir
10. CV. Sinar Mutiara Kaltim Hilir
11. Koperasi Tunas Jaya Hilir
12. CV. Adella Tangah
13. CV. D5 Energi Hilir
14. CV. Borneo Prima Mas Hilir
15. PT. Indo Panca Dasa Hulu
16. CV. Ayu Wulan Lestari Tengah
17. PT. Raja Kutai Baru Makmur Hilir
18. CV. Arsnof Hidayah Tengah
19. CV. Surya Bersinar Hilir
20. CV. Mahakam 99 Hilir
21. PT. Alam Jaya Barapratama Tengah
22. PT. Satria Lestari Tengah
23. CV. Karya Putra Bersama Tengah
24. CV. Arya Duta Hilir
25. PT. PSA (marang kayu) Hilir
26. PT. Ketopong Damai Persada Tengah
27. PT. Guruh Putra Bersama Hulu
28. Koperasi Sipatuo Sipatokong Tengah
29. CV. Berkat Cahaya Delima Tengah
30. PT. Hasco Mineral Hulu
31. CV. Panorama Hilir
32. PT. Bara Kumala Sakti Tengah
33. PT. Komunitas Bangun Bersama Tengah
34. CV. Bunga Bone Hilir
35. PT. Bukit Raya Energi Tengah
36. PT. Kutai Energi I Tengah
37. PT. Ade Putra Tanrajeng Hulu
38. CV. Rembah Rembayu Hilir
39. Koperasi Alam Sakti Hulu
40. CV. Jasa Andika Raya Tengah
41. CV. Sawito Mandiri Hilir
42. CV. Adiguna Pratama Tengah
Halaman 3-33
NO NAMA PERUSAHAAN LOKASI KETERANGAN

43. PT. Perdana Maju Utama Hilir
44. CV. Gerbang Mitra Tengah
45. CV. Anugrah Mulya Abadi Hilir
46. PT. Raja Kutai Baru Makmur Hilir
47. CV. Citra Famili Mandiri Hilir
48. CV. Berkat Ilahi Hilir
49. CV. Baratama Makmur Tengah
50. PT. Sinar Kumala Naga Hilir
51. PT. Adimitra Baratama Nusantara Hilir
52. CV. Padang Bara Abadi Hilir
53. CV. Betuah Hulu
54. CV. Elida Sari Hilir
55. CV. Armindo Pratama Hilir
56. CV. Jasmaniah Hulu
57. PT. Kutai Bara Abadi Hulu
58. Koperasi Prima Mandiri Tengah
59. Koperasi Karya Desa Tengah
60. CV. Almadani Hilir
61. CV. Harum Cahaya Mandiri Tengah
62. PT. Fisi Fernando Sejahtera Tengah
63. Koperasi Wijaya Kusuma Hulu
64. CV. Rizki Rahman Tengah
65. PT. Sumber Bara Abadi Hulu
66. Cv. Elida Sari Hilir
67. CV. Adela Tengah
68. CV. Intan Bara Kaltim Tengah
69. CV. Arwana Prima Coal Hilir
70. PT. Anggana Coal Hulu
71. PT. Bukit Menjangan Lestari Hulu
72. PT. Alfara Delta Pesada Hilir
73. PT. Trisensa Mineral Utama Tengah
74. PT. Bara Rangga Wirasmuda Tengah
75. PT. Raja Kutai Baru Makmur 2 Hilir
76. CV. Borneo Prima Mas Hilir
77. CV. Energi Mineral Kartanegara Tengah
Halaman 3-34
BAB 4 ANALISIS KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERKANTORAN DAN PERDAGANGAN
4.1 Analisis Makro

Dalam pelaksanaan dan penentuan kawasan pusat perkantoran dan perdagangan/jasa di
Tenggarong, maka perlu melihat lebih jauh mengenai pengaruh dan kebijakan secara makro
dalam penentuan dan pengemangan kawasan pusat perkantoran dan perdagangan / jasa
tersebut. Untuk itu perlu dilakukan pengkajian terhadap wilayah yang lebih luas dari lokasi pusat
perkantoran dan perdagangan/ jasa yang akan dikembangkan. Dalam hal ini perlu dilakukan
analisis makro yang terkait terhadap lokasi pengembangan tersebut antara lain ;
4.1.1 Analisis Kelayakan Berdasarkan Tata Ruang
4.1.1.1 Rencana Pengembangan Pemerintahan

Pemerintahan yang dimaksudkan adalah perkantoran pemerintahan kabupaten dan kecamatan.
Pusat pemerintahan Kabupaten Kutai Kartanegara dialokasikan di BWK III. Pusat pemerintahan
kecamatan dialokasikan di BWK I. Rencana pengembangan perkantoran pemerintah yang berada
di Ibu Kota Kecamatan Tenggarong adalah:
1. Realisasi rencana pemusatan kantor pemerintahan kabupaten di BWK III, dengan cara
melakukan pemindahan kantor-kantor instansi pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara yang
masih tersebar;
2. Penataan dan pengembangan kualitas bangunan kantor kecamatan;
3. Peningkatan kinerja pelayanan bagi masyarakat baik pada kantor pemerintahan kabupaten
maupun kecamatan;
Halaman 4-1
4. Penyediaan fasilitas penunjang di sekitar kawasan perkantoran pemerintahan kabupaten dan

kecamatan.
4.1.1.2 Rencana Pengembangan Perdagangan dan Jasa

Peruntukan lahan perdagangan dan jasa di IKK Tenggarong dibagi atas 3 jenis. Jenis-jenis dan
rencana penanganannya adalah sebagai berikut:
1. Kawasan perdagangan dan jasa di:
a. Sub BWK I B: penataan kawasan perdagangan dan jasa Tangga Arung. Pada kawasan ini
perkembangannya dibatasi dan tidak mengganggu kawasan pendidikan di sekitarnya.
Sehingga dibutuhkan buffer area antara kawasan Pasar Tangga Arung dengan kawasan
pendidikan. Buffer Area dapat berupa taman;
b. Sub BWK II A: penataan kawasan perdagangan dan jasa di Jl. Sudirman, termasuk
penataan shopping street di jalan tersebut, dan
c. Sub BWK III B: penataan kawasan perdagangan dan jasa di Jl. Sudirman, termasuk
penataan shopping street di jalan tersebut.
2. Kawasan campuran perdagangan dan jasa dengan perkantoran di:
a. Sub BWK I A: penataan kawasan yang berada di Jl. Sudirman, termasuk penataan
shopping street di jalan tersebut;
b. Sub BWK III A: kawasan baru yang akan dikembangkan dengan konsep super block. Di
dalam kawasan ini dikembangkan beberapa bentuk perdagangan, jasa, dan perkantoran.
Alternatif dari bentuk-bentuk tersebut adalah: mall, plaza, ruko, rukan, gedung sewa
perkantoran, dan lainnya;
c. Sub BWK III B: kawasan baru yang akan dikembangkan dengan konsep ruko dan rukan;
d. Sub BWK V A: pengembangan kawasan eksisting dengan konsep bangunan tunggal dan
diperuntukkan untuk menunjang kegiatan wisata.
3. Kawasan campuran perdagangan dan jasa dengan perumahan di:
a. sub BWK I A: pengembangan dan penataan kawasan eksisting;
b. sub BWK I B: penataan kawasan eksisting;
c. sub BWK II A: pengembangan dan penataan kawasan eksisting;
d. sub BWK IV B: pengembangan dan penataan kawasan eksisting.
Selain itu juga terdapat fasilitas perdagangan dan jasa skala lingkungan. Fasilitas ini dapat berada
di kawasan perumahan atau pun kawasan fasilitas sosial lingkungan dengan lokasi tersebar di
setiap BWK. Penataan dan pengembangan fasilitas perdagangan dan jasa skala lingkungan ini
Halaman 4-2
harus disesuaikan dengan penataan kawasan perumahan atau kawasan fasilitas sosial lingkungan
di tempat fasilitas perdagangan dan jasa skala lingkungan tersebut dibangun.
Gambar 4-1 Peta Peruntukan Wilayah Berdasarkan Pembagian Wilayah Kota Tenggarong
4.1.1.3 Kelayakan Berdasarkan RTBL

Lingkup kawasan dalam RTBL terbagi atas 2 (dua) kawasan yaitu Kawasan Kota Tenggarong dan
Kawasan Tenggarong Seberang. Pada masing-masing kawasan tersebut dibagi menjadi beberapa
zona yaitu sabagai berikut :
I. Kawasan Kota Tenggarong
Pada Kawasan Kota Tenggarong terdapat 6 (enam) zona yaitu :
1. Zona Jalur 2 (SMA) Unggulan
2. Zona Sungai Tenggarong
3. Zona Prominade
Halaman 4-3
4. Zona Perumahan Baru Mangkurawang

5. Zona Kantor Bupati (Komplek Perkantoran PEMDA)
6. Zona Dalam Kota Tenggarong
II. Kawasan Tenggarong Seberang
Pada Kawasan Tenggarong Seberang terdapat 9 (sembilan) zona yaitu :
1. Zona Sport Center (Stadion Madya, Kampung Atlit, Veledrome, dll)
2. Zona Komplek Rumah Sakit Parikesit (Perumahan Dokter, dll)
3. Zona Komplek Unikarta
4. Zona Komplek Asrama SMA Unggulan
5. Zona Perumahan Korpri
6. Zona Perumahan DPRD
7. Zona Jalan Ke Bandara (Arah Teluk Dalam Arah Jongkang)
8. Zona Jalur Dua Samarinda
9. Zona Peruntukan lainnya.
Untuk lebih jelasnya mengenai kawasan RTBL Kota Tenggarong dapat dilihat pada Gambar 4-2
sampai 4-4.
Halaman 4-4
Gambar 4-2 Peta Pembagian Zona Dalam RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang
Sumber : RTBL Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang
Berdasarkan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Tenggarong dan
Tenggarong Seberang Kabupaten Kutai Kartenegara, wilayah studi untuk studi relokasi kawasan
permukiman bantaran Mahakam Tenggarong berada pada Zona 2, 3, 4, 5 dan 6 yang termasuk
pada Kawasan Kota Tenggarong. Untuk Zona 2 merupakan kawasan permukiman yang berada di
bantaran Sungai Tenggarong, sedangkan zona 3, 4, 5 dan 6 merupakan kawasan permukiman
yang berada di bantaran Sungai Mahakam.
Untuk Kawasan Tenggarong Seberang yang termasuk pada wilayah studi kegiatan ini adalah
Zona 14 yang direncanakan sebagai lahan untuk relokasi kawasan permukiman dari zona-zona
yang ada di Kawasan Kota Tenggarong.
Halaman 4-5
Adapun rencana arahan penataan dan skenario penataan dalam RTBL kawasan Kota Tenggarong
dan Tenggarong Seberang dapat dilihat sebagai berikut.
Gambar 4-3 Peta Arahan Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang
Halaman 4-6
Gambar 4-4 Peta Skenario Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang
4.1.2 Analisis Kelayakan Perekonomian
Pola aktivitas ekonomi Kawasan di Kota Tenggarong khususnya pada kawasan peruntukkan
pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa ini dominan ke ekonomi perkotaan karena lokasinya
berada di dekat pusat kota (CBD) dan kawasan perdagangan perkotaan. Kondisi demikian sangat
sesuai untuk pengembangan pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa skala kota. Dengan
demikian peranan pusat pemerintahan dan perdagangan yang akan di kembangkan di lokasi
sangat sesuai dikembangkan sebagai kawasan pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa skala
kota dimana pada lokasi tersebut juga telah diarahkan oleh RDTR Kota Tenggarong maupun
RTBL Kawasan Tenggarong.
Bila dilihat dari sektor perekonomian dalam menunjang perngembangan pusat pemerintahan dan
perdagangan untuk kota tenggarong, dimana sektor pertambangan dan penggalian merupakan
sektor paling memberikan kontribusi yang besar bagi daerah. Untuk sektor perdagangan dan jasa
Halaman 4-7
memiliki kontribusi ketiga setelah pertanian yang mampu memberikan kontribusi PAD Pemerintah
Daerah Kutai Kartanegara.
Untuk mengetahui lebih jelas kontribusi apa yang menjadi sektor unggulan di Kabupaten Kutai
Kartanegara dan Kota Tenggarong dapat dilihat pada tabel dibawah ini ;
Tabel 4-1 PDRB Tanpa Minyak Bumi Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan
Usaha (Juta Rupiah )
LAPANGAN USAHA 2006 2007 2008r) 2009*) 2010***)
PERTANIAN, PETERNAKAN,
1. 2.067.586 2.075.552 2.058.509 2.053.894 2.077.415
KEHUTANAN DAN PERIKANAN
a. Tanaman Bahan Makanan 547.367 564.608 581.590 580.892 594.723
b. Tanaman Perkebunan 72.830 83.929 96.611 108.156 113.625
c. Peternakan dan Hasil-hasilnya 132.840 149.707 169.431 180.699 189.847
d. Kehutanan 1.074.925 996.445 875.975 805.809 778.775
e. Perikanan 239.624 280.864 334.902 378.339 400.444
PERTAMBANGAN DAN
2. 21.971.922 20.604.464 21.508.257 21.912.551 22.543.283
PENGGALIAN
Pertambangan Minyak dan Gas
a. 19.862.501 18.055.013 18.749.603 18.997.098 19.233.985
Bumi
b. Pertambangan Non Migas 1.939.536 2.356.202 2.532.682 2.672.149 3.046.568
c. Penggalian 169.885 193.248 225.973 243.305 262.730
3. INDUSTRI PENGOLAHAN 598.780 633.305 643.901 667.118 700.938

a. Industri Migas - 0 - -
b. Industri Tanpa Migas 598.780 633.305 643.901 667.118 700.938
1 Makanan,minuman & Tembakau 368.317 386.855 423.664 459.634 497.434
Tekstil,Barang kelontong & alas
2 - - - - -
kaki
3 Barang dr Kayu & hasil hutan lain 230.463 246.450 220.236 207.485 203.503
4 Kertas & barang cetakan - - - - -
5 Pupuk, Kimia & barang dr karet - - - - -
6 Semen & barang galian bkn logam - - - - -
7 Logam dasar, besi & baja - - - - -
8 Alat angkutan Mesin & Peralatan - - - - -
9 Barang lainnya - - - - -
4. LISTRIK, GAS DAN AIR BERSIH 19.000 20.715 22.671 24.880 26.279
a. Listrik 14.868 16.208 17.732 19.403 20.491
b. Gas - - 0 0 0
c. Air Bersih 4.132 4.507 4.939 5.477 5.788
5. BANGUNAN 989.032 1.056.532 1.214.710 1.297.796 1.395.864
PERDAGANGAN, HOTEL DAN

6. 979.981 1.082.487 1.179.238 1.236.775 1.307.283
RESTORAN
a. Perdagangan Besar dan Eceran 945.129 1.045.129 1.138.897 1.194.931 1.262.523
b. Hotel 2.566 2.608 2.685 2.750 2.874
Halaman 4-8
LAPANGAN USAHA 2006 2007 2008r) 2009*) 2010***)
c. Restoran 32.286 34.750 37.656 39.094 41.886
PENGANGKUTAN DAN
7. 175.023 186.174 198.953 212.145 224.921
KOMUNIKASI
a. Pengangkutan 138.413 144.731 153.609 158.794 166.114
1. Angkutan Darat 22.972 24.270 25.644 27.046 28.407
2. Angkutan Sungai, Danau 112.540
93.999 98.299 105.000 107.741
dan Penyeberangan 0
3. Angkutan Laut 11.867 12.157 12.603 12.752 13.183
4. Angkutan Udara - - - - -
5. Jasa Penunjang Angkutan 9.575 10.005 10.362 11.255 11.984
b. Komunikasi 36.610 41.443 45.344 53.350 58.807
1. Pos dan Telekomunikasi 35.948 40.654 44.466 52.412 57.826
2. Jasa Penunjang Komunikasi 662 789 878 939 981
KEUANGAN, PERSEWAAN DAN

8. 184.714 189.491 200.148 208.742 221.304
JASA PERUSAHAAN
a. Bank 9.075 9.142 13.498 15.078 16.671
b. Lembaga Keuangan Tanpa Bank 3.037 3.199 3.400
2.847 2.920
c. Sewa Bangunan 170.155 174.571 180.473 186.989 197.413
d. Jasa Perusahaan 2.637 2.858 3.140 3.476 3.821
9. JASA-JASA 313.912 354.499 401.306 437.727 462.899

a. Pemerintahan Umum 279.450 316.728 358.812 391.966 414.045
b. Swasta 34.462 37.771 42.494 45.760 48.854
1. Jasa Hiburan dan Rekreasi 2.895 3.190 3.548 3.672 3.897
2. Jasa Sosial Kemasyarakatan 15.782 17.308 19.171 20.461 21.460
3. Jasa Perorangan dan
15.785 17.272 19.775 21.628 23.496
Rumahtangga
P D R B DENGAN MIGAS 27.299.950 26.203.219 27.427.692 28.051.628 28.960.186

P D R B TANPA MIGAS 7.437.449 8.148.206 8.678.089 9.054.530 9.726.201
Sumber : Kutai Kartanegara Dalam Angka Tahun 2010
4.1.3 Analisis Kelayakan Pergerakan
Pergerakan merupakan suatu ukuran kemampuan seseorang untuk bergerak yang biasanya
dinyatakan dari kemampuan membayar biaya transportasi, oleh karena itu diperlukan kinerja
kuantitatif yang dapat dinyatakan dengan kemudahan dan kemampuan. Untuk mengetahui
berapa besarnya masyarakat yang melakukan pergerakan dapat diketahui dari hasil analisis
dibawah ini.
Analisis pergerakan disini mencoba memahami hubungan karakteristik daerah studi dalam hal ini
pusat pergerakan dengan pola pergerakan yang ada sebagai sebuah potensial demand daripada
Halaman 4-9
sebagai sebuah actual demand. Diharapkan dari pemodelan ini, besarnya potensial dapat
diprediksi besaran dari pergerakan dengan melakukan generalisasi dari sample yang diperoleh
dari pengamatan langsung dan populasi dari data instansional.
Bangkitan pergerakan (trip generation) timbul akibat adanya berbagai kegiatan di suatu wilayah
perkotaan. Semakin banyak kegiatan yang ada di tempat tersebut maka bangkitan pergerakan
juga semakin meningkat. Bangkitan pergerakan yang terjadi di kawasan perkantoran terjadi
akibat adanya tarikan / kegiatan di kawasan pusat perkantoran dan perdagangan baik itu karena
kegiatan perkantoran maupun kegiatan perdagangan / jasa baik itu barang maupun penumpang.
Bangkitan yang terjadi di karenakan semakin meningkatnya kegiatan yang terjadi di Kawasan
Pusat Perkantoran dan perdagangan / jasa. Bila dilihat berdasarkan kegiatan tersebut maka
bangkitan yang selama ini hanya terpusat karena kegiatan kawasan perkantoran yang ada, maka
dengan dibangunnya dan beroperasinya kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan amak
akan timbul pergerakan yang jauh lebih besar dari yang ada. Berdasarkan analisis secara
kuantitatif dari kondisi tersebut, maka bangkitan yang terkadi bias mencapai 3 kali lipat dari
pergerakan yang ada, hal ini dikarenakan jumlah kegiatan di Kawasan Pusat Perkantoran yang
direncanakan mencapai hingga lebih dari 90 kantor dan juga ditambah dengan adanya kegiatan
perdagangan / jasa yang dapat menimbulkan bangkitan pergerakan yang jauh lebih besar dari
aktivias perkantoran. Bangkitan pergerakan dari dan ke Kawasan Perkantoran dan Perdagangan
tidak hanya terjadi pada orang saja melainkan juga terhadap barang, hal tersebut karena adanya
adanya aktivitas perdagangan / jasa yang lambat laun mengalami peningkatan seiring dengan
pertumbuhan pengaruh dari aktivitas perdagangan / jasa.
Dengan semakin besarnya tingkat pergerakan baik orang dan barang, maka untk itu butuh
sarana yang memadai terkait dengan pergerakan yang terjadi baik itu jaringan jalan yang ada
maupun terhadap sarana angkutan dari dan ke Kawasan Pusat Perdagangan / Jasa. Dengan
kapasitas jalan yang ada maka perlu adanya peningkatan jalan pada 10 tahun mendatang seiring
dangan pertumbuhan pergerakan yang ada, serta perlu adanya sarana angkutan untuk
mengakomodir kebutuhan pergerakan di Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan.
4.1.4 Analisis Kelayakan Sosial Budaya
Pada tahun 2008 sebagian besar penduduk Kutai Kartanegara dengan jumlah penduduk
terbanyak berada di Kecamatan Tenggarong 96.077 jiwa yang merupakan Ibukota Kabupaten
Kutai Kartanegara. Pola persebaran penduduk Kabupaten Kutai Kartanegara menurut luas wilayah
Halaman 4-10
cenderung tidak merata, sehingga menyebabkan terjadinya perbedaan tingkat kepadatan

penduduk antar kecamatan yang cukup mencolok, dengan Kecamatan Tenggarong dengan
kepadatan penduduk cukup tinggi adalah 241 Jiwa/km.
Tingkat perkembangan penduduk rata-rata pertahun untuk masing-masing wilayah Kecamatan

yaitu : Tenggarong sebesar 5,20%, Tenggarong Seberang 3,30%. Tingkat pertumbuhan
penduduk di Kota Tenggarong mencapai 3,4 % per tahun, pertumbuhan tersebut masih
tergolong rendah, sehingga masih mudah untuk mengendalikan laju pertumbuhan penduduk.
Termasuk dalam kelompok penduduk intermediate dengan angka beban ketergantungan
penduduk kecil.
Bila dilihat dari perkembangan penduduk Kota Tenggarong khususnya mengalami perkembangan
hingga tahun 2029 yang mencapai 164.288 jiwa. Akan tetapi bila dikaitkan dengan kegiatan
pertambangan dan perdagangan di Kota Tenggarong pertumbuhan penduduk kemungkinan besar
akan semakin meningkat seiring dengan meningkatnya kegiatan pertambangan dan perdagangan
di Kota Tenggarong.
Karakterisitik sosial dan budaya yang berkembang dominan dari etnis kutai adalah adanya suku
melayu dan suku dayak, yang memiliki budaya khas seperti gotong royong dan berdagang.
Kecenderungan budaya yang positif ini semakin berkurang sejalan dengan adanya transformasi
budaya modern dan perubahan tingkat pendidikan. Namun dengan keberadaan mereka sekarang
budaya khas bergotong royong pun sudah mulai luntur seiring dengan kondisi lingkungan.
Masayarakat Tenggarong pada khususnya dan Kutai Kartanegara pada umumnya kini sudah
mulai bersifat konsumtif, dimana masyarakat yang dulu hanya mengandalkan bercocok tanam
dan berkebun kini sudah mulai beralih dengan mulai sering berbelanja bahan pokok dan lain-lain
mereka lebih memilih berbelanja di pertokoan.
4.1.5 Analisis Kelayakan Fisik
Pada Tahun 2010 jumlah penduduk di Kota Tenggarong diperkirakan mencapai 96.077 jiwa yang
mendiami lahan sekitar 398,10 Km, hal ini menunjukkan bahwa di Kota Tenggarong memiliki
kepadatan sekitar 241 jiwa/km.
Wilayah Ibu Kota Kecamatan Tenggarong mencakup tiga kelurahan yaitu: kelurahan Timbau,
Panji, dan Melayu. Kondisi kontur relatif datar di wilayah Ibu Kota Kecamatan Tenggarong.
Halaman 4-11
Kondisi wilayah di antara Sungai Mahakam dan wilayah yang berbukit potensial mengalami
banjir/genangan terutama pada musim penghujan, karena luapan air Sungai Mahakam dan
limpasan air hujan (run-off) dari wilayah yang lebih tinggi. Daerah Panji dan Timbau terutama
daerah sekitar kantor Kelurahan Timbau termasuk daerah rawan banjir/genangan). Hal ini
menyebabkan perlunya penataan saluran dan drainase, termasuk penataan pada daerah
tangkapan air (catchment area).
Kondisi hidrologi Ibu Kota Kecamatan Tenggarong dipengaruhi oleh keberadaan Sungai
Mahakam. Perlu penataan terhadap area bantaran Sungai Mahakam, yang saat ini sudah menjadi
kawasan terbangun berupa permukiman di atas air, dengan jumlah 400 unit rumah di Panji
(sumber: Profil Desa/Kelurahan Wilayah Tengah Tahun 2007). Jika dibiarkan terus-menerus maka
potensial mengakibatkan turunnya kualitas air Sungai Mahakam sebagai salah satu sumber air
baku PDAM.
Tabel 4-2 Kriteria Kesesuaian Lahan

Peruntukan
0-3 3-5 5 - 10 10 - 15 15 - 20 - 30 30 40 >40
Lahan
Jalan Raya
Parkir
Taman Bermain
Perdagangan
Drainase
Permukiman
Trotoar
Bidang resapan
septic
Tangga umum
Rekreasi
Sumber: Pedoman SNI 03-1733-2004 Tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan
Tabel tersebut menjadi acuan kesesuaian lahan. Berdasarkan kriteria tersebut, maka Ibu Kota
Kecamatan Tenggarong potensial dikembangkan sebagai kawasan budidaya, dengan
mempertimbangkan tingkat kelerengan.
4.2 Analisis Kelayakan Kawasan

4.2.1 Site Analisis
Kelayakan pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa di Kota Tenggarong terletak di jalan
nasional yang menghubungkan Kota Tenggarong dengan Ibu Kota Provinsi Yaitu Kota Samarinda.
Lokasi peruntukkan pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa memiliki luas sekitar 8 Ha, lahn
Halaman 4-12
tersebut akan dikembangkan sebagai pusat perkantoran, perdagangan, dan Jasa dalam 1
kawasan terpusat. Hal ini dikarenakan saat ini perkantoran swasta (perusahaan pertambangan)
masih tersebar, dibebarapa tempat. Sehingga Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kartanegara
menginginkan persebaran perkantoran yang ada dapat ditempatkan dalam satu kawasan,
termasuk di dalam kawasan tersebut memiliki perdagangan dan jasa. Hal tersebut nantinya akan
dapat meningkatkan PAD daerah dan keuntungan perekonomian dengan dioptimalkanya lahan
tersebut. Lokasi untuk rencana Kawasan Pusat Pemerintahan Dan Perdagangan / Jasa sedapat
mungkin harus :
Terletak pada jarak yang mudah untuk dijangkau.
Memiliki akses ke jalan raya dan sedapat mungkin juga terkait dengan jaringan jalan raya
sebagai titik terminal bagi angkutan darat sehingga mendukung konsep angkutan
terpadu.
Memiliki karakteristik fisik yang ideal untuk sebuah pusat pemerintahan dan perdagangan
/ jasa yaitu terlindung dari pengaruh lingkungan sekitar yang dapat merubah fungsi
kawasan tersebut nantinya.
Semua kriteria teknis tersebut akan sangat berpengaruh pada kriteria ekonomis yaitu masalah
biaya pembangunan pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa yang direncanakan. Bila dilihat
dari lokasi tersebut maka dapat dimungkinkan untuk dikembangkannya kawasan pusat
pemerintahan dan perdagangan di lokasi tersebut.
Pada kawasan ini berdasarkan luas lahan sekitar 8 Ha akan dikembangkan peruntukkan lahan
untuk perkantoran, Ruang Terbuka Hijau (RTH) dan komersial / perdagangan dan jasa. Untuk
mengetahui lebih jelas mengenai lokasi dan Site Kawasan Pusat Pemerintahan dan Perdagangan /
Jasa dapat dilhat pada gambar dibawah ini.
Halaman 4-13
Gambar 4-5 Peta Site Kawasan Pusat Pemerintahan Dan Perdagangan / Jasa
Halaman 4-14
Gambar 4-6 Peta Pembagian Peruntukkan Lahan Pada Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa
Halaman 4-15
4.2.2 Daya Dukung Lahan
Analisis Satuan Kemampuan Lahan di gunakan untuk mengetahui tingkat kemampuan lahan dan
kesesuaian lahan sehingga arah peruntukan lahan tidak menimbulkan berbagai persoalan
seperti:
1. Kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan ketersediaan sumber daya, terutama yang
terkait dengan aspek geologi,
2. Kegiatan pembangunan dengan skala yang tidak sesuai dengan daya dukung lingkungan
(lingkungan geologi), sehingga sumber daya akan tereksploitasi secara berlebihan,
3. Kegiatan pembangunan yang lokasinya terletak pada daerah rawan bencana alam (geologi)
4. Kegiatan pembangunan yang lokasinya rentan tehadap pencemaran dan degradasi
lingkungan.
Bila dilihat dari kondisi peruntukkan Kawasan Pusat

Pemerintahan dan Perdagangan / Jasa, lokasi tersebut
merupakan daerah dengan dataran rendah dan
cenderung landai dalam arti kawasan tersebut memiliki
topografi yang relatif datar dan memiliki geologi tanah
yang bukan merupakan daerah rawan longsor dan erosi.
Rencana Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan /
Jasa masuk ke dalam kategori dengan kemampuan
pengembangan sangat tinggi memiliki karakteristik wilayah dengan morfologi dataran dengan
kemiringan lereng lebih dari kurang dari 3 % dan kerentanan wilayah terhadap erosi rendah
sampai tidak ada erosi serta memiliki jenis tanah alluvial yang dapat dikembangkan untuk
peruntukkan bangunan dan memiliki air tanah dalam yang baik.
Perkiraan daya dukung untuk pondasi bangunan tinggi, untuk bangunan berat dipertimbangkan
dengan menggunakan jenis pondasi sumuran (pondasi tiang beton) atau jenis pondasi yang lebih
dalam (tiang pancang). Kawasan ini sesuai untuk dikembangkan sebagai areal perkotaan,
perkantoran dan perdagangan serta kawasan budidaya lainnya.
Halaman 4-16
4.2.3 Infrastruktur
Kawasan perencanaan merupakan lahan kosong yang belum

termanfaatkan. Bila dilihat dari keberadaan infrastruktur
yang ada pada kawasan tersebut terkait terhadap
infrastruktur kota, dimana kawasan tersebut dilalui oleh Jalan
Arteri Primer dan sistem drainase sekunder. Berdasarkan
hasil pengamatan dilapangan kondisi infrastruktur yang ada
baru berkisar diluar kawasan, hal ini karena kawasan
tersebut belum terbangun. Dengan adanya jaringan jalan yang ada di luar kawasan, nantinya
jaringan jalan yang ada di dalam kawasan akan terintergrasi dengan jaringan jalan di luar
kawasan.
4.2.3.1 Jaringan Jalan

Untuk menjaga konektivitas / keterhubungan dengan kawasan di luarnya, maka jaringan jalan
poros utama kawasan sebagai kerangka utama pembentuk kawasan akan mengacu pada hierarki
jaringan jalan yang telah ada / menghubungkan kawasan ke kawasan fungsional di sekitarnya.
Sistem jaringan jalan di Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa harus mengacu
pada RDRT Kota Tenggarong ataupun RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang. Mengingat
sistem jaringan jalan merupakan satu kesatuan sistem. Perencanaan fungsi jalan di Kawasan
Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa akan meliputi sistem jaringan sekunder dan sistem
jaringan tersier.
Sistem jaringan jalan sekunder disusun berdasarkan rencana tata ruang wilayah Kota Tenggarong
yang menghubungkan secara menerus kawasan yang mempunyai fungsi primer, fungsi sekunder
kesatu, fungsi sekunder kedua, fungsi sekunder ketiga, dan seterusnya sampai ke persil.
Berdasarkan pada pengertian tersebut, maka model analisis pada pengembangan jaringan jalan
di Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa akan mencakup rencana fungsi jalan
antara lain :
Halaman 4-17
Gambar 4-7 Penampang Melintang Jalan Kolektor Primer
Ruwasja 19 m
Rumija 12 m
Rumaja 8m
Gambar 4-8 Penampang Melintang Jalan Kolektor Sekunder
Rumija 12 m
Rumaja 8m
RENCANA GEOMETRI JALAN KOLEKTOR SEKUNDER

(dengan GSB berhimpit untuk membentuk Window Shoping pada lingkungan tertentu)
Halaman 4-18
Gambar 4-9 Penampang Melintang Jalan Lokal
Ruwasja 13 m
Rumija 9m
Rumaja 6m
4.2.3.2 Jaringan Drainase

Saluran drainase yang akan dikembangkan pada kawasan pusat pemerintahan dan perdagangan
/ jasa terdiri dari saluran drainase sekunder. Saluran drainase sekunder merata melayani jalan-
jalan lokal I. Untuk memahami rancangan dan perencanaan sistem jaringan drainase lokasi tapak
diuji coba lebih lanjut, perlu dipahami dasar-dasar perencanaan jaringan drainase tersebut
beserta jenis sistem jaringan yang akan digunakan di lokasi tapak terpilih.
Jaringan drainase perkotaan sebagaimana akan dikembangkan di dalam kawasan pusat

pemerintahan dan perdaganagn / jasa memiliki setidaknya 2 jenis sistem jaringan dengan
karakteristik dan fungsi masing-masing, yaitu :
a. Sistem Jaringan Terbuka, direncanakan menggunakan saluran dengan bentuk saluran
trapesium dengan lining yang pengalirannya dilakukan secara gravitasi. Keuntungan
menggunakan sistem terbuka ini adalah biaya pembangunan jaringan lebih murah,
teknologi pembangunan lebih sederhana, serta biaya pemeliharaan lebih sedikit.
Sedangkan kerugian sistem ini yaitu limpasan air kembali lagi mengalir ke jalan dan
orang harus hati-hati terhadap kemungkinan terperosok ke saluran ini karena sistemnya
terbuka (terutama pada malam hari).
Halaman 4-19
b. Sistem Jaringan Tertutup, dibuat di bawah jalan dengan membuat perkerasan pada
saluran seperti saluran terbuka hanya permukaannya ditutup. Sistem tertutup ini
dibangun sebagai terusan agar sistem terbuka tidak terpotong apabila sistem terbuka
memotong jaringan jalan. Selain dikembangkan di pusat pemerintahan, saluran drainase
jenis ini juga sangat cocok untuk dikembangkan di daerah komersial atau daerah yang
mempunyai lebar jalan yang kecil.
Jenis saluran drainase yang akan dikembangkan di lokasi tapak terpilih merupakan sistem
kombinasi antara jaringan drainase sistem tertutup serta jaringan drainase sistem terbuka yang
dibuat di sebelah kiri dan atau kanan jalan, dengan arah pengaliran disesuaikan dengan kondisi
topografi setempat. Sementara jaringan drainase sistem tertutup sebagian besar dikembangkan
di pusat kawasan perdagangan serta jalan-jalan utama tertentu, sedangkan jaringan drainase
sistem terbuka sebagian besar dikembangkan di kawasan perkantoran dan disepanjang jaringan
jalan. Untuk memudahkan pemeliharaannya, pada saluran drainase terutama dengan sistem
tertutup sebaiknya dilengkapi dengan : (1) Manhole, yang merupakan bangunan untuk keperluan
perawatan saluran, dengan penempatan manhole pada : Ujung saluran, Perubahan ketinggian,
Perubahan diameter saluran, Pertemuan / percabangan saluran, Setiap jarak antara 200 - 500
meter pada saluran dengan jalur lurus, dan Belokan saluran; (2) Drop Manhole, yang
pemasangannya dilakukan apabila kondisi kemiringan permukaan tanah tiba-tiba berubah
melebihi 0,50 meter; serta (3) Pemompaan, apabila kondisi permukaan relatif datar sehingga
tidak bisa dialirkan secara gravitasi.
4.3 Analisis Struktur Ruang Kawasan

Mengacu pada site analisia, kondisi fisik dasar dan daya dukung lahan selanjutnya disusunn
konsep struktur tata ruang Konsep perencanaan yang dipakai adalah dengan menggunakan
konsep perencanaan yang fungsional, dimana konsep ini menggunakan standar-standar
peraturan yang sudah ada untuk membangun sebuah kawasan perkantoran dan perdagangan
Kondisi fisik dasar dan daya dukung lahan, Keberadaan kawasan pemerintahan, kawasan wisata,
dan jembatan penyebrangan. Pola penataan massa bangunan mengikuti pola tata bangunan
yang sudah ditentukan dalam peraturan tata bangunan yang ada serta berdasarkan hasil
perhitungan kebutuhan ruang yang diperlukan serta perhitungan-perhitungan lainnya.
Pola penataan massa juga mempengaruhi pola penataan sirkulasi, dimana penataan massa
utama membagi dua sirkulasi pejalan kaki dan kendaraan bermotor. Diharapkan dari penataan
massa yang secara langsung maupun tidak langsung yang mempengaruhi penataan sirkulasi
Halaman 4-20
dalam rencana tapak, dapat membuahkan desain yang maksimal khususnya terkait dengan
kawasan perkantoran dan perdagangan.
Berdasarkan apa yang telah disampaikan di atas, pengaplikasian konsep pemikiran terhadap
bangunan dipengaruhi oleh bentuk-bentuk yang dihasilkan dari aturan-aturan perhitungan
standar dari sebuah gedung. Perhitungan tersebut sedikit banyak mempengaruhi bantuk massa
bangunan dan ekspresi bangunan tersebut. Bentuk-bentuk yang fungsional yang berasal dari
perilaku pengguna bangunan juga memberikan andil terbentuknya ekspresi bangunan. Seperti
arahan orientasi bangunan yang seakan mengundang dengan bentukan-bentukan cekung,
setengah lingkaran, ataupun garis yang lurus. Selain itu, penggunaan permainan skala juga
memberikan kesan megah serta monumental yang ada pada desain gedung ini.
4.4 Analisis Sistem Sirkulasi

Rencana sistem sirkulasi dikembangkan dengan dasar-dasar pertimbangan sebagai berikut:
Kedekatan dengan akses jaringan jalan yang telah ada;
Struktur ruang dan arahan zonasi/blok kawasan;
Kebutuhan sirkulasi antar pusat pelayanan kawasan dan lingkungan.
Berdasarkan berbagai pertimbangan tersebut, maka rencana sistem sirkulasi diuraikan sebagai
berikut.
a. Pintu masuk kawasan
Pintu masuk kawasan menghubungkan jalan kawasan dengan jalan akses di sekitarnya,
diarahkan sebagai berikut:
Pintu utama
Pintu belakang
b. Sirkulasi Utama Kawasan
Sirkulasi utama kawasan memakai konsep 2 (dua) pintu keluar-masuk, yaitu Pintu utama
(ME) dan Pintu keluar masuk belakang (SE), dengan pola sirkulasi (grid) yang melintasi
kawasan perencanaan. Pintu masuk utama dan belakang disini dapat melalui jalan darat
berupa jembatan-jambatan yang melintasi kawasan ataupun melalui jalan air (sungai)
Kelas jalan ini adalah Jalan Lokal Primer dan Lokal Sekunder I yang dapat dilalui
kendaraan roda empat pada beberapa ruas jalan utama saja.
Halaman 4-21
Gambar 4-10 Orientasi Site Plan Kawasan
Halaman 4-22
Gambar 4-11 Peta Konsep Sirkulasi
Halaman 4-23
c. Sirkulasi Lingkungan Kawasan

Jalur sirkulasi penghubung internal kawasan (blok 1 dan 2) membentuk pola grid
dan pola loop dengan pola sesuai dengan arahan blok-blok peruntukan yang akan
dikembangkan nantinya. Pola grid direncanakan pada masing-masing blok
perumahan, sedangkan pola loop digunakan dengan pertimbangan efisiensi.
Secara keseluruhan, rencana sistem sirkulasi kawasan perencanaan di Pusat Perkantoran dan
Perdaganagan / Jasa di Kota Tenggarong , dapat dilihat pada Gambar 4-11.
Tabel 4-3 Analisa Kelayakan Pembangunan Kawaan Pusar Perkantoran Dan Perdagangan
/ Jasa Di Kota Tenggarong
Aspek Analisa Kesimpulan Hasil Analisis Kelayakan

Kebijakan Penataan Berdasarkan hasil kebijakan dari Layak untuk dikembangakan untuk
Ruang penataan ruang, baik RTRW mengakomodir kebutuhan akan
Kabupaten, RDTR Kota Tenggarong, perkantoran dan perdagangan / jasa
RTBL Tenggarong dan Tenggarong hingga 20 tahun mandating. Kebijakan
sebererang, dapat disimpulkan bahwa penataan ruang kawasan bagi Pusat
peruntukan bagi lokasi Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa
Perkantoran dan Perdagangan / Jasa sudah direncanakan mengenai lokasi
sudah sesuai dengan kebijakan peruntukkan di kawasan pusat kota
penataan ruang dan peruntukkan
kawasan lokasi sudah sesuai dengan
kebijakan tersebut, dimana pada
kawasan tersebut merupakan kawasan
peruntukan komersil dan juga
peruntukan bagi perdagangan dan jasa
Fisik Kawasan Secara fisik Kawasan Pusat Perkantoran Berdasarkan analisis kelayakan kondisi
dan Perdagangan / Jasa sangat fisik kawasan sangat layak untuk
memungkinkan dari kondisi tanah yang dikembangkan sebagai Kawasan Pusat
layak untuk pengembangan bangunan Perkantoran dan Perdagangan / Jasa.
hingga lebih dari 4 lantai, kondisi Dimana lokasi tersebut berada pada
geologi dan topografi yang kemiringan yang 3 5 % dengan kondisi
memungkinkan dan merupakan daerah geologi yang dapat dikembangkan hingga
yang bukan rawan bencana dan lebih dari 4 lantai. Kondisi tersebut juga
memiliki akses yang mudah dan juga ditunjang dengan akses lokasi yang
merupakan daerah yang dekat dengan berdekatan dengan kawasan perkantoran
Kota Samarinda . lainnya da berada pada lintasan jalan
menuju ke Kota Samarinda
Sosial Kependudukan Jumlah penduduk pada Tahun 2010 Dari Kondisi sosial kependudukan di Kota
sekitar 96.077 jiwa, dimana masuk Tenggarong dan Kabupaten Kutai
dalam kategori kota kecil. Bila dilihat Kartanegara pada umumnya, maka dalam
dari perkembangan penduduk Kota pengembangan dan pembangunan
Tenggarong khususnya mengalami Kawasan Perkantoran dan Perdagangan /
perkembangan hingga tahun 2029 yang Jasa tidak ada kendala dan permasalahan,
mencapai 164.288 jiwa. Akan tetapi bila dari hasil survey dan wawancara yang
dikaitkan dengan kegiatan dilakukan kepada masyarakat Tenggarong
pertambangan dan perdagangan di pada khususnya yang akan terkena
Kota Tenggarong pertumbuhan dampak dari pembangunan Kawasan
penduduk kemungkinan besar akan Perkantoran dan Perdagangan / jasa tidak
Halaman 4-24

semakin meningkat seiring dengan menjadi kendala. Masyarakat setempat
meningkatnya kegiatan pertambangan pada khususnya sangat menyambut baik
dan perdagangan di Kota Tenggarong akan adanya pengembangan dan
Kondisi sosial masyarakat yang kini pembangunan Kawasan Perkantoran dan
telah beranjak menuju masyarakat Perdagangan. Bila dilihat dari jumlah
modern dengan tingkat kesejahteraan penduduk yang yang hampir mencapai
yang meningkat seiring dengan 100.000 pada tahun 2010, maka
perkembangan pertumbuhan ekonomi pengembangan pusat perkantoran dan
Kota Tenggarong pada khususnya dan perdagangan sangatlah layak
masyarakat Kutai Kartanegara pada dikembangkan di Kota Tenggariong bagi
umumnya. mengakomodir kegiatan masyarakat dan
juga hampir sekitar 100 perusahaan
pertambangan yang akan dapat
terakomodir dalam kawasan tersebut.
Budaya Masyarakat Karakterisitik sosial dan budaya yang Kondisi budaya masyarakat yang kini
berkembang dominan dari etnis kutai telah beranjak menuju masyarakat
adalah adanya suku melayu dan suku modern dengan tingkat kesejahteraan
dayak, yang memiliki budaya khas yang meningkat seiring dengan
seperti gotong royong dan berdagang. perkembangan pertumbuhan ekonomi
Kecenderungan budaya yang positif ini Kota Tenggarong pada khususnya dan
semakin berkurang sejalan dengan masyarakat Kutai Kartanegara pada
adanya transformasi budaya modern umumnya. Maka dengan keberadaan
dan perubahan tingkat pendidikan. Pusat Pemerintahan dan Perdagangan /
Namun dengan keberadaan mereka Jasa yang akan dikembangkan, dengan
sekarang budaya khas bergotong keberadaan masyarakat Kota Tenggarong
royong pun sudah mulai luntur seiring dan Kabupaten Kutai Kartanegara pada
dengan kondisi lingkungan. umunya sangatlah disambut baik, dimana
Masayarakat Tenggarong pada dengan keberadaannya dapat
khususnya dan Kutai Kartanegara pada memudahkan dan menjadi fasilitas yang
umumnya kini sudah mulai bersifat dapat menguntungkan bagi masyarakat
konsumtif, dimana masyarakat yang dengan kerberadaan sarana tersebut
dulu hanya mengandalkan bercocok sehingga masyarakat tidak perlu jauh-
tanam dan berkebun kini sudah mulai jauh untuk berbelanja ke Samarinda
beralih dengan mulai sering berbelanja maupun akan melakukan aktivitas
bahan pokok dan lain-lain mereka lebih perkantoran.
memilih berbelanja di pertokoan
Transportasi Bila dilihat berdasarkan kegiatan Dengan meningkatnya jumlah pergerakan
perkantoran dan perdagangan maka yang terjadi di sekitar Kawasan
bangkitan yang selama ini hanya Perkantoran dan Perdagangan / Jasa,
terpusat karena kegiatan kawasan maka membutuhkan jaringan jalan yang
perkantoran yang ada, maka dengan memadai serta kebutuhan akan
dibangunnya dan beroperasinya mengakomodir pergerakan yang terjadi.
kawasan Pusat Perkantoran dan Kondisi tersebut harus dapat diatasi
Perdagangan/jasa akan timbul dengan memperhatikan kebutuhan
pergerakan yang jauh lebih besar dari tersebut sebelum terjadi bangkitan
yang ada. Berdasarkan analisis secara pergerakan yang nantinya akan terjadi
kuantitatif dari kondisi tersebut, maka pada waktunya. Jaringan jalan yang
bangkitan yang terjadi bisa mencapai 3 direncanakan memiliki ROW sekitar 12 m
kali lipat dari pergerakan yang ada, hal dengan kelas jalan III diyakini dapat
ini dikarenakan jumlah kegiatan di mampu menampung bangkitan yang
Kawasan Pusat Perkantoran yang terjadi serta dikembangkannya system
direncanakan mencapai hingga lebih angkutan yang dapat melayani
dari 100 kantor dan juga ditambah pergerakan yang ada dengan dibuatnya
dengan adanya kegiatan perdagangan / rute angkutan menuju kawasan tersebut.
jasa dalam skala kota yang dapat Dengan kondisi tersebut maka kelayakan
menimbulkan bangkitan pergerakan dari segi sarana dan prasarana tranportasi
yang jauh lebih besar dari aktivias sangatlah layak bagi peruntukkan
Halaman 4-25

perkantoran pengembangan Kawasan Perkantoran dan
Perdagangan / Jasa di Kota Tenggarong.
Lingkungan Potensi dampak yang akan dibahas Untuk mengurangi dampak yang terjadi
adalah potensi dampak yang dalam pengembangan kawasan pusat
diperkirakan timbul akibat dibangunnya perkantoran dan perdagangan / jasa di
serta beroperasinya pusat perkantoran Kota Tenggarong baik menyangkut
dan perdagangan/jasa di Tenggarong 1. Perubahan Fungsi dan Tata Guna
1. Perubahan Fungsi dan Tata Guna Lahan
Lahan 2. Peningkatan Bangkitan Lalu Lintas dan
2. Peningkatan Bangkitan Lalu Lintas Kerusakan Jalan
dan Kerusakan Jalan 3. Peningkatan Run-Off
3. Peningkatan Run-Off 4. Penurunan Kuantitas Air
4. Penurunan Kuantitas Air 5. Penurunan Kualitas Air
5. Penurunan Kualitas Air 6. Penurunan Kualitas Udara (Debu)
6. Penurunan Kualitas Udara (Debu) 7. Peningkatan Kebisingan
7. Peningkatan Kebisingan 8. Timbulan Sampah
8. Timbulan Sampah Perlu dilakukan rekayasa dan pemecahan
permasalahan tersebut sehingga proses
dan pengaruh dari pembangunan tersebut
dapat terminimalkan sehingga pengaruh
terhadap lingkungan dapat berkurang.
Perekonomian Bila dilihat dari sektor perekonomian Perekonomian Kabupaten sangatlah

dalam menunjang perngembangan menunjang dalam kelayakan
pusat pemerintahan dan perdagangan pengembangan Pusat Perkantoran dan
untuk kota tenggarong, dimana sektor Perdagangan / Jasa di Kota Tenggarong,
pertambangan dan penggalian dimana sektor pertambangan dan
merupakan sektor paling memberikan perkebunan sangatlah memberikan
kontribusi yang besar bagi daerah. kontribusi yang besar bagi daerah. Bila
Untuk sektor perdagangan dan jasa dilihat dari keberadaan tersebut sudah
memiliki kontribusi ketiga setelah selayaknya pemerintah memperhatikan
pertanian yang mampu memberikan penyediaan sarana dan prasarana bagi
kontribusi PAD Pemerintah Daerah sektor tersebut. Dengan keberadaan
Kutai Kartanegara Pusat Perkantoran dan Perdagangan /
Jasa tersebut sekiranya dapat mampu
untuk menfasilitasi sektor tersbut dan
dapat meningkatkan kinerjanya sehingga
kondtribusi pada peningkatan PAD pun
masih terus berlanjut dan meningkat
Pengembangan kawasan Pusat pertumbuhan kota saat ini berada Dengan ada pembangunan Kawasan
pusat pertumbuhan pada pusat kota yang meliputi Pusat Perkantoran dan Perdagangan /
perdagangan dan perkantoran, Jasa di harapkan bisa menjadi pusat
sehingga saat ini pusat pertumbuhan pertumbuhan dan bisa mendorong
tersebut masih terpusat pada pusat adanya pusat-pusat pertumbuhan lainnya
kota. Apalagi dengan adanya selain di pusat kota sehingga mampu
perkantoran perkantoran yang ada mengurangi beban kegiatan pusat kota
bersifat tersebar di pusat kota sehingga
tidak adanya peruntukkan khusus bagi
pengembangan kawasan perkantoran
Sumber : Hasil Analisis Tahun 2011
Halaman 4-26
BAB 5 ANALISIS KELAYAKAN EKONOMI FINANSIAL DAN PENGELOLAAN

PROYEK
5.1 Rencana Site Plan

Rencana Site Plan adalah rencana distribusi peruntukan ruang dalam suatu kawasan yang
meliputi peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan ruang untuk fungsi budi daya.
Substansi dari rencana pola ruang meliputi peruntukan kawasan lindung dan kawasan budidaya.
Rencana pola pemanfaatan ruang di Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa di
Tenggarong dikembangkan untuk perkantoran dan perdagangan / jasa serta kegiatan pendukung
lainnya.
Secara umum pertimbangan utama dalam konsep pengembangan struktur dan pola ruang
kawasan adalah tercapainya keseimbangan ekologis kawasan, pendistribusian fungsi-fungsi
kegiatan secara merata dalam kawasan, sirkulasi dan distribusi utilitas yang efisien, serta aspek
keamanan dan keselamatan penghuni.
Mengacu pada analisis struktur ruang, dimana struktur ruang dibagi menjadi beberapa kegiatan di
antaranya adalah :
Zona Perkantoran
Zona Open Space
Zona Perdangan
Zona Perdagangan dan jasa
Fasilitas pendukung
Jaringan jalan
Halaman 5-1
Untuk selanjutnya berdasarkan analisis struktur tata ruang tersebut diterjemahkan ke dalam
rencana site plan dengan fungsi sebagai berikut :
A. Security Sistem /Pos Satpam
B. Parkir Kendaraan
C. Parkir Alat berat
D. Perkantoran
E. Perdagangan dan Jasa
F. Perdagangan Retailed Shop
G. Restaurant / Kantin/ berkonsep terbuka Plaja
H. Ruang Terbuka Hijau
I. Air Mancur
J. Pintu Masuk Utama /Main Entrance
K. Pintu Masuk Cadangan
Halaman 5-2
Gambar 5-1 Peta Konsep Rencana Siteplan Kawasan
Halaman 5-3
Gambar 5-2 Gambar Tampak Samping Kawasan Perkantoran
Halaman 5-4
Gambar 5-3 Gambar Lay Out Tampak Samping Kawasan Perkantoran
Halaman 5-5
Gambar 5-4 Gambar Lay Out Pra Disain Mall
Gambar 5-5 Gambar Lay Out Pra Disain Ruko dan Perdagangan
Halaman 5-6
5.2 Analisa Lingkungan

Dengan dibangunnya pusat perkantoran dan perdagangan/jasa di Tenggarong secara langsung
maupun tidak langsung akan memberikan dampak lingkungan. Untuk itu diperlukan suatu kajian
mengenai aspek lingkungan yang selanjutnya akan menjadi bahan pertimbangan untuk
penyusunan Dokumen Amdal pada tahap selanjutnya.
Berikut ini akan diuraikan mengenai kemungkinan potensi dampak yang mungkin timbul akibat
dari pembangunan (pasca) pusat perkantoran dan perdagangan/jasa di Tenggarong serta upaya
pengelolaan dan pemantauan potensi dampak tersebut.
Dalam rangka mengurangi dampak lingkungan yang mungkin timbul akibat pembangunan pusat
perkantoran dan perdagangan/jasa di Tenggarong, maka berikut ini penerapan hasil analisis
lingkungan yang telah diuraikan pada bab sebelumnya. Dimana penerapan aspek lingkungan
tersebut adalah untuk mengantisipasi dampak akibat beberapa hal, meliputi :
- Peningkatan run-off dan penurunan kuantitas air
- Penurunan kualitas air
- Timbulan Sampah
5.2.1 Peningkatan Run-Off dan Penurunan Kuantitas Air
Dalam upaya mengurangi jumlah run-off akibat pembangunan pusat perkantoran dan
perdagangan/jasa di Tenggarong dan meningkatkan infiltrasi air hujan ke dalam tanah maka
harus dibuat suatu konsep drainase yang memenuhi syarat. Berdasarkan Keputusan Menteri
Permukiman dan Prasarana Wilayah, nomor 332/KPTS/M/2002, tanggal 21 Agustus 2002, maka
semua air hujan harus dialirkan ke jaringan umum kota. Apabila belum terdapat jaringan umum
kota, maka harus dialirkan melalui proses peresapan atau dengan cara lain dengan persetujuan
instansi terkait.
Berikut ini salah satu konsep yang ditawarkan untuk drainase di Pusat Perkantoran dan
Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong.
Halaman 5-7
Gambar 5-6 Konsep Drainase
KETERANGAN :
1. Saluran drainase air hujan 4. Penyiraman tanaman/taman
2. Sumur resapan 5. Drainase Kota/saluran
3. Kolam penampung air hujan
Sistem penyaluran air hujan yang akan dilakukan adalah sebagai berikut :
1. Air hujan dari atap bangunan dialirkan melalui talang, kemudian ditampung dalam saluran
drainase yang terdapat disekeliling bangunan gedung, digabungkan dengan aliran air (run
off) dari tempat upacara, jalan komplek dan ruang terbuka hijau.
2. Air hujan yang telah terkumpul dialirkan kedalam bidang resapan vertical berupa pipa buis
beton berdiameter 80 cm diisi batu kali/kerikil dan ijuk, dengan kedalaman 1-1.5 meter.
3. Pada keadaan sumur resapan tidak dapat menampung air hujan, maka kelebihan air
dialirkan kedalam kolam resapan air. Dinding kolam dibuat dari pasangan/beton, sedangkan
bidang resapan terbuat dari media batu kerikil dan ijuk yang berfungsi sebagaimedia
penyaring.
4. Apabila terjadi kelebihan air dalam kolam penampung, maka dapat dilakukan hal-hal
sebagai berikut :
- Air digunakan untuk penyiraman tanaman dan taman
- Air dialirkan ke saluran drainase menuju saluran kota di depan Komplek Pusat
Perkantoran dan dialirkan atau air hujan dialirkan melalui saluran drainase menuju
Sungai mahakam
Sumur resapan adalah sumur buatan yang dibuat sebagai upaya untuk meretensi air ujhujan
yang jatuh disekitar sumur resapan tersebut berada / sekitar rumah kita. Meretensi air hujan
maksudnya adalah upaya untuk menahan air hujan supaya air hujan tidak langsung dibuang /
dialirkan ke badan air / saluran / sungai. Selain itu, sumur resapan juga berguna untuk
memberikan cadangan air tanah disekitar sumur tersebut, dengan kata lain menabung air.
Halaman 5-8
Pembuatan sumur resapan merupakan salah satu bentuk implementasi dari Konsep Drainase
Ramah Lingkungan (Drainase Modern). Konsep dari drainase ramah lingkungan adalah :
mengurangi jumah aliran permukaan (surface run off) dengan cara memaksimalkan penyerapan
air kedalam tanah dan kolam kolam tampungan air seperti situ, danau, kolam buatan, dll.
Dengan demikian air yang jatuh ke permukaan bumi (pada saat hujan) akan diupayakan selama
mungkin (dalam konteks alami) mencapai saluran drainase buatan, sungai dan akhirnya ke laut.
Intinya, semakin lama air mencapai saluran air dan laut maka jumlah air yang dapat diretensi
akan semakin besar.
Berikut ini adalah gambar contoh penempatan sumur resapan.
Gambar 5-7 Aplikasi Sumur Resapan
Sumur resapan diletakan pada masing-masing pojok bangunan yang ada di Pusat Perkantoran
dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong. Sehingga air hujan yang turun sebagian besar dapat
tertampung dan masuk menjadi air tanah.
Halaman 5-9
5.2.2 Penurunan Kualitas Air
Penurunan kualitas air baik air tanah maupun air permukaan (sungai) akibat pembangunan pusat
perkantoran dan perdagangan/jasa di Tenggarong dapat terjadi karena masuknya air limbah
terutama air limbah black water kedalam sumber air tersebut.
Untuk pencegahannya maka harus dilakukan pengelolaan air limbah dengan baik dan membuat
Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) untuk mengolah air limbah tersebut.
Berdasarkan rencana site plan maka direncanakan sistem on-site komunal untuk pengelolaan air
limbah tersebut. Berikut ini konsep desain pengolahan air limbah dari pusat perkantoran dan
perdagangan/jasa di Tenggarong.
Konsep Desain
Proses pengolahan air limbah yang direncanakan untuk mengolah air limbah yang berasal dari
Pusat Perkantoran Kota Tenggarong adalah sebagai berikut :
Gambar 5-8 Diagram Alir Sistem Pengolahan Air Limbah
KETERANGAN :
ALTERNATIF I ALTERNATIF II
1. Alat ukur debit/pengendap pasir 1. Alat ukur debit/pengendap pasir
2. Unit pengolahan biologi 2. Unit pengolahan biologi
3. Bak pengendap 3. Bak pengendap
4. Pengumpul lumpur 4. Pengumpul lumpur
5. Lokasi pemantauan kualitas air/alat ukur 8. Ekoteknologi
debit 9. Lokasi pemantauan kualitas air
6. Saluran drainase kota 10. Saluran drainase kota
7. Sungai Mahakam 11. Sungai Mahakam
Halaman 5-10
Berikut ini uraian lebih jelas untuk diagram alir pengolahan air limbah tersebut.
1. Air limbah dialirkan dalam bak pengendap pasir yang dilengkapi dengan saringan kasar, yang
berfungsi untuk memisahkan pasir dan benda kasar lainnya yang mengganggu dalam proses
selanjutnya
2. Unit pengolahan biologi, bertujuan untuk mereduksi bahan pencemar organik dengan
memanfaatkan mikroorganisme, seperti bakteri dan protozoa. Mikroba tersebut mereduksi
bahan pencemar (polutan) organik dan mengubah menjadi karbondioksida, air dan energi
untuk pertumbuhan dan reproduksi. Untuk mempertahankan agar mikroorganisme tetap
aktif dan produktif, diperlukan keadaan sebagai berikut :
- Pasokan oksigen yang cukup
- Waktu kontak yang cukup
- Temperature dan komposisi medium pertumbuhan yang memadai
- Perbandingan kadar BOD : N : P = 100 : 5 : 1
3. Bak pengendap berfungsi untuk mengendapkan zat padat tersuspensi (suspended solid)
yang dihasilkan dari proses biologi.. Lumpur yang dihasilkan dikeluarkan kembali ke dalam
tangki aerasi. Kelebihan lumpur yang dihasilkan dikumpulkan dalam penampungan lumpur.
4. Bak pengumpul lumpur menampung kelebihan lumpur (exacess sludge). Kemudian lumpur
tersebut ditampung dan dikeringkan dalam bak pengering lumpur. Lumpur yang telah kering
dikumpulkan dan dapat dijadikan bahan pupuk organik.
5. Lokasi pemantauan kualitas air dan alat ukur debit sebagai tempat pengambilan contoh air
untuk dianalisa dan diukur debitnya dengan alat ukur Thomson.
6. Saluran drainase kota untuk mengalirkan air limbah dari IPAL. Air limbah yang dihasilkan
telah memenuhi Baku Mutu Limbah Cair (BMLC).
7. Sungai Mahakam merupakan sungai penerima dari (receiving water) dari saluran drainase
kota.
8. Alternatif lainnya yaitu air limbah yang telah diolah dimanfaatkan untuk penyiraman tanaman
dan taman di lokasi perkantoran atau taman Kota Tenggarong. Karena bila ditinjau dari
aspek kualitas air, air hasil pengolahan IPAL ini sudah memenuhi.
9. Alternatif lainnya air limbah dari bak pengendap dapat diolah lebih lanjut dalam Ekoteknologi
(teknologi pengolahan air limbah dengan menggunakan tanaman air), setelah melalui
Ekoteknologi ini, kadar pencemar akan lebih turun lagi.
10. Untuk mengetahui berapa efisiensi penurunan kadar pencemar, maka sebelum dialirkan ke
saluran kota dapat dilakukan pemantauan kualitas air limbah.
Untuk memperkirakan dimensi IPAL untuk Unit 2, 3 dan 4 maka diperlukan jumlah orang yang
sehari-hari beraktivitas di lingkungan Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong.
Halaman 5-11
Berikut ini perkiraan jumlah orang yang beraktivitas pada masing-masing bangunan yang ada di
Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong.
Tabel 5-1 Perkiraan Jumlah Orang pada Bangunan-Bangunan

Di Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong
No Bangunan Jumlah Orang

1 Perkantoran 7 lantai 764
4 Perdagangan dan Jasa 3.940
5 Pedagangan Ruko 59
Jumlah 5.956
Sumber : Analisa, 2011
Dari jumlah total orang yang beraktivitas di Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota
Tenggarong, yaitu sekitar 6.000 orang, maka berikut ini perkiraan dimensi untuk IPAL khususnya
Unit 2, 3 dan 4.
Tabel 5-2 Dimensi Unit IPAL

Dimensi (m)
No Unit Keterangan
panjang lebar dalam diameter
1 Unit Biologis 10 6,5 2 - 1 unit utama
2 Bak Pengendap - - 2 10 & 1 unit
3 Pengumpul Lumpur 8 5 1 - tambahan
5.2.3 Timbulan Sampah
Sesuai dengan Kepmen Pemukiman dan Prasarana Wilayah Nomor 332/KPTS/M/2002, tanggal 21
Agustus 2002 maka setiap gangunan gedung Negara harus dilengkapi dengan Tempat
Penampungan Sementara (TPS), yang besarnya disesuaikan dengan volume sampah yang
dihasilkan setiap hari. Tempat Penampungan Sampah Sementara harus terbuat dari bahan kedap
air dan mempunyai tutup.
Berikut ini jenis bangunan beserta perkiraan jumlah orang yang beraktivitas didalamnya dan
berpotensi menimbulkan sampah.
Halaman 5-12
Tabel 5-3 Perkiraan Jumlah Orang dan Timbulan Sampah pada Bangunan-Bangunan
Di Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong
Standar
Timbulan Timbulan
Timbulan
No Bangunan Jumlah Orang Sampah Sampah
Sampah
(liter) (m3)
(l/or/hr)
1 Perkantoran 7 lantai 764 1 764 0,8
4 Perdagangan dan Jasa 3.940 1 3.940 3,9
5 Pedagangan Ruko 59 1 59 0,1
6 Restoran 926 0,3 278 0,3
Jumlah (1 sd 5) 5.956 5.956 6
Jumlah sampah yang dihasilkan oleh setiap karyawan adalah 1 Ltr/org/hari. Apabila jumlah
karyawan sebanyak 6.000 orang, maka sampah yang dihasilkan dari karyawan sebanyak 6.000
liter per hari atau 6 m3/hari. Sedangkan jumlah tempat sampah yang dihasilkan dari kegiatan
restoran adalah 0,3 m3/hari dan dengan perkiraan jumalh pengunjung sebanyak 1.000 orang,
maka jumlah sampah dari kegiatan restoran sebanyak 300 liter per hari atau 0,3 m3/hari.
Sistem pengumpulan sampah dari setiap lantai dilakukan sebagai berikut :
Gambar 5-9 Konsep Buangan Sampah
KETERANGAN :
1. Saluran (ducting) pembuang sampah
2. Kontainer sampah
3. Rumah Kompos (pemilahan & pengolahan sampah)
4. Sampah (sisa yang tidak bermanfaat) dibuang ke TPA
5. Pemanfaatan sampah (kertas, botol, plastik, dan lain-lain)
6. Produksi pupuk organik
7. Pemanfaatan pupuk organik (tanaman/taman)
Halaman 5-13
Di setiap lantai dilakukan pemisahan sampah yang mudah membusuk seperti sisa makanan,
bekas daun, dibungkus dalam kantung plastik berwarna hijau. Jumlahnya diperkirakan 10% = 0,6
m3/hari. Kemudian diolah menjadi kompos. Sampah non-organik seperti botol, botol plastik, dan
lain-lain serta sampah organik kering, kertas, dan lain-lain dipisahkan tersendiri untuk dijual.
Jumlahnya diperkirakan 40% = 2,4 m 3/hari. Sampah yang berasal dari restoran sebagian besar
merupakan sampah organik, diperkirakan 90% = 0,27 m3/hari. Kemudian diolah menjadi kompos.
Sampah organik dan non-organik yang tidak berguna dan limbah B3 dalam wadah berwarna
hitam, yang akan dibuang ke TPS (Tempat Penampungan Sementara). Jumlahnya diperkirakan
sekitar 3,03 m3/hari. Bila pengangkutan sampah dari TPS ke TPA dilakukan 2x seminggu, maka
volume TPS adalah 9 m3, dengan dimenasi : panjang = 3m; lebar = 3m; tinggi (+ambang) = 1,5
m
5.3 Analisis Kelayakan Ekonomi dan Finansial

Analisis kelayakan ekonomi dalam studi ini dilakukan dalam konteks untuk mengetahui seberapa
besar manfaat yang diperoleh jika dalam suatu prasarana akan dibangun dan dioperasikan. Hasil
analisis kelayakan ini akan sangat menentukan dalam pengambilan keputusan apakah rencara
pembangunan Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa ini akan dilaksanakan atau
tidak.
Sesuai dengan sifatnya, rencara pembangunan Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan /
Jasa di Tenggarong hanya ditinjau dari sisi manfaatnya kepada masyarakat atau lebih dikenal
sebagai analisis ekonomi (economic feasibility).
5.3.1 Pangsa Pasar
Hal utama yang berkaitan dengan keberadaan Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan /
Jasa adalah kondisi keberadaan perdagangan dan perkantoran yang ada di Kota Tenggarong
yang saat ini masih menyebar dan tidak beraturan serta tidak pada tempatnya. Untuk melihat
kondisi perkantoran dan perdagangan / jasa, selain dilakukan tinjauan lapangan, pertanyaan
berupa kuesioner sebagai sampel juga diajukan, khususnya kepada para pengguna sarana
perdagangan dan juga perkantoran untuk kegiatan pertambangan serta kegiatan lainnya yang
membutuhkan tempat perkantoran yang lebih memadai dan terpusat. Dalam hal ini yang perlu
mendapat catatan adalah responden pedagang dan penyedia jasa serta penyelenggara
pertambangan yang ada di Kabupaten Kutai Kartanegara. Secara keseluruhan respon dari
Halaman 5-14
pedagang dan penyedia jasa serta penyelenggara pertambangan menyambut baik dengan
adanya Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa yang terpusat.
Dengan adanya Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa di Kota Tenggarong,
kawasan tersebut diperuntukkan bagi para pelaku usaha yang membutuhkan tempat untuk
kantor dan juga toko atau ruko bahkan para pedagang yang akan melakukan kegiatannya di
dalam pusat perdagangan yang jauh lebih besar.
5.3.2 Cost Benefit Analisis
Komponen pembangunan yang akan dilaksanakan pada setiap tahapan di lokasi Kawasan Pusat
Perkantoran dan Perdagangan / Jasa ini terdiri dari komponen-komponen pembangunan sebagai
berikut :
1. Tahapan Kegiatan non Fisik

2. Tahapan Kegiatan Fisik
Sesuai dengan pertimbangan pemanfaatan Lahan dan rencana tapak pada Kawasan Pusat
Perkantoran dan Perdagangan / Jasa, maka dibuat draft perhitungan Rencana Pembiayaan,
dengan didasarkan beberapa asumsi atau dasar perhitungan, dimana perhitungan ini harus
ditinjau ulang kembali pada saat akan dilakukan pembangunan atau pada saat akan dilakukan
kerjasama dengan pihak lain dalam pembangunannya.
Rencana Pembiayaan financial dalam pengembangan Kawasan Pusat Perkantoran dan

Perdagangan / Jasa tidak lain merupakan suatu rencana Investasi dalam bidang Properti,
sehingga perlu dianalisa secara rinci dan hati-hati terhadap segala aspek yang berpengaruh
terhadap rencana investasi yang akan dijalankan.
Untuk diketahui bahwa pengembangan suatu lokasi Kawasan Pusat Perkantoran dan
Perdagangan / Jasa umumnya berbeda antara satu lokasi dengan lokasi yang lain, akan ada
kekhususan pada suatu lokasi terhadap lokasi lain, yang berarti akan ada keputusan investasi
yang akan dipengaruhi oleh lokasi tersebut.
Aspek yang berpengaruh terhadap investasi properti antara lain :

1. Lokasi lahan
2. Kondisi Pasar : Supply >< demand
Halaman 5-15
3. Keuangan : Equity, Loan dan Cash-Flow

4. Peraturan : Peraturan Pemda dan Pusat
5. Perpajakan, dll.
Mengingat realisasi pembangunan fisik proyek akan dimulai pada tahun ke dua, diawali dari
konsep pengembangan serta kerjasama dengan pihak kedua, maka awal penjualan juga akan
dapat dimulai pada tahun ke dua tersebut, maka masih terdapat kemungkinan perubahan-
perubanahan yang sangat perpengaruh terhadap rencana investasi yang direncanakan
Untuk mengetahui lebih jelas penthapan dalam pembangunan dan besaran biaya yang digunakan
dalam pembangunan tersebut adalah sebagai berikut ;
Halaman 5-16
Tabel 5-4 Tahapan Dalam Pembiayaan Finansial
TAHAPAN PEMBANGUNAN
SUMBER
No USULAN KEGIATAN VOLUME SATUAN HARGA SAT TAHUN 1 TAHUN 2 TAHUN 3 TAHUN 4 TAHUN 5 TOTAL
PENDANAAN
VOLUME JUMLAH VOLUME JUMLAH VOLUME JUMLAH VOLUME JUMLAH VOLUME JUMLAH
A Pembebasan Lahan 80.000 m2 1.000.000,00 24.000 24.000.000.000 16.000 17.120.000.000 12.000 13.738.800.000 16.000 19.600.688.000 12.000 15.729.552.120 90.190.120.120 Pemkot
B Pematangan Lahan -
a. Pembersihan Lahan 52.000 m2 100.000,00 15.600 1.560.000.000 10.400 1.112.800.000 7.800 893.022.000 10.400 1.190.696.000 7.800 893.022.000 5.649.744.000 Pengembang
2
b. Penyiapan Badan Jalan Dan Pemadatan 28.000 m 150.000,00 8.400 1.260.000.000 5.600 898.800.000 4.200 721.287.000 5.600 961.716.000 4.200 721.287.000 4.563.296.000 Pengembang
C Pembangunan Bangunan -
a. Plaza Perkantoran (7 Lt) 20.000 m2 3.500.000,00 6.000 21.000.000.000 4.000 14.980.000.000 3.000 12.021.450.000 4.000 16.028.600.000 3.000 12.021.450.000 76.055.040.000 Pengembang
2
b. Plaza Perkantoran (4 Lt) 16.000 m 2.500.000,00 4.800 12.000.000.000 3.200 8.560.000.000 2.400 6.869.400.000 3.200 9.159.200.000 2.400 6.869.400.000 43.460.532.000 Pengembang
c. Rukan Pertokoan 20.000 m2 3.500.000,00 6.000 21.000.000.000 4.000 14.980.000.000 3.000 12.021.450.000 4.000 16.028.600.000 3.000 12.021.450.000 76.055.040.000 Pengembang
d. Plaza Perdagangan & Jasa (3 Lt) 40.000 m2 3.500.000,00 12.000 42.000.000.000 8.000 29.960.000.000 6.000 24.042.900.000 8.000 32.057.200.000 6.000 24.042.900.000 152.106.580.000 Pengembang
e. Ruko Perdagangan & Jasa 8.000 m2 2.500.000,00 2.400 6.000.000.000 1.600 4.280.000.000 1.200 3.434.700.000 1.600 4.579.600.000 1.200 3.434.700.000 21.731.516.000 Pengembang
2
f. Perdagangan Riteil 10.000 m 2.000.000,00 3.000 6.000.000.000 2.000 4.280.000.000 1.500 3.434.700.000 2.000 4.579.600.000 1.500 3.434.700.000 21.731.020.000 Pengembang
g. Resto 1.000 m2 2.000.000,00 300 600.000.000 200 428.000.000 150 343.470.000 200 457.960.000 150 343.470.000 2.174.902.000 Pengembang
D Pembangunan Taman & RTH - - -
a. Green Belt 30.000 m2 250.000,00 9.000 2.250.000.000 6.000 1.605.000.000 4.500 1.288.012.500 6.000 1.717.350.000 4.500 1.288.012.500 8.148.685.000 Pengembang
b. RTH 10.000 m2 150.000,00 3.000 450.000.000 2.000 321.000.000 1.500 257.602.500 2.000 343.470.000 1.500 257.602.500 1.629.845.000 Pengembang
c. Pos Hansip 100 m2 1.500.000,00 - 100 160.500.000 - - - 162.000.200 Pengembang
d. Masjid 2.000 m2 2.000.000,00 - 2.000 4.280.000.000 - - - 4.282.004.000 Pengembang
e. Areal Parkir 10.000 m2 1.000.000,00 3.000 3.000.000.000 10.000 10.700.000.000 1.500 1.717.350.000 2.000 2.289.800.000 1.500 1.717.350.000 19.425.528.000 Pengembang
E Pembangunan Infrastruktur Jalan - - -
a. Jalan Row 20 1.000 m1 1.500.000,00 300 450.000.000 200 321.000.000 150 257.602.500 200 343.470.000 150 257.602.500 1.631.177.000 Pengembang
b. Jalan Row 9 1.200 m1 1.000.000,00 360 360.000.000 240 256.800.000 180 206.082.000 240 274.776.000 180 206.082.000 1.304.742.400 Pengembang
F Drainase - - -
a.Type1 1.000 m1 700.000,00 300 210.000.000 200 149.800.000 150 120.214.500 200 160.286.000 150 120.214.500 761.217.000 Pengembang
b.Type2 1.200 m1 500.000,00 360 180.000.000 240 128.400.000 180 103.041.000 240 137.388.000 180 103.041.000 652.372.400 Pengembang
G Penyedian Saluran Air Bersih - - -
Jumlah Unit 81 Unit 2.500.000,00 24 60.750.000 16 43.335.000 12 34.776.338 16 46.368.450 12 34.776.338 222.506.287 Pengembang
H Penerangan Jalan - - -
Jumlah Unit 200 Unit 2.000.000,00 60 120.000.000 40 85.600.000 30 68.694.000 40 91.592.000 30 68.694.000 436.580.400 Pengembang
TOTAL 142.500.750.000 114.651.035.000 81.574.554.338 90.447.672.450 67.835.754.338 497.009.766.125
Halaman 5-17
Bila dilihat dari hasil analisis pentahapan dalam pembiayaan pengembangan Pusat Perkantoran
Dan Perdagangan / Jasa di Tenggarong, dapat disimpulkan/diketahui besaran harga perkantoran
dan perdagangan / jasa yang akan dijual, hal tersebut berguna untuk menghitung besaran
finansial dalam pengembangan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa di Tenggarong.
Tabel 5-5 Harga Satuan Pengembangan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa
ESTIMASI HARGA
NO KOMPONEN HARGA HARGA PRODUKSI
PRODUKSI (Rp.)
1 Pembebasan Lahan 1.000.000,00
1 Pematangan lahan 250.000 20.000.000.000
2 a. Plaza Perkantoran (7 Lt) 3.500.000 70.000.000.000
b. Plaza Perkantoran (4 Lt) 2.500.000 56.000.000.000
c. Rukan Pertokoan 3.500.000 50.000.000.000
d. Plaza Perdagangan & Jasa (3 Lt) 3.500.000 140.000.000.000
e. Ruko Perdagangan & Jasa 2.500.000 20.000.000.000
f. Perdagangan Riteil 2.000.000 20.000.000.000
g. Resto 2.000.000 2.000.000.000
5 Pembangunan Taman, RTH & Prasarana Lainnya 4.900.000 23.150.000.000
Pembangunan Infrastruktur Jalan (Jalan Row 16
6 m yang memiliki kelas jalan lingkungan III) 1.500.000 1.500.000.000
Pembangunan Infrastruktur Jalan (Jalan Row 9
7 m yang memiliki kelas jalan lingkungan III) 1.000.000 1.200.000.000
8 Pembangunan jaringan drainase Tipe 1 700.000 700.000.000
9 Pembangunan jaringan drainase Tipe 2 500.000 600.000.000
10 Penyedian Saluran Air Bersih (SR) 2.500.000 250.000.000
11 Penyediaan Jaringan Listrik 1.000.000 2.200.000.000
12 Penerangan Jalan 2.000.000 400.000.000
12 Perijinan 3.000.000 20.400.000.000
13 Legalitas dan Sertifikasi 3.500.000 23.800.000.000
JUMLAH 452.200.000.000
Estimasi keuntungan pengembang (10%) 45.220.000.000
Estimasi Harga Total Pembangunan Pusat
Perkantoran & Perdagangan / Jasa 497.420.000.000
a. Plaza Perkantoran (7 Lt) 97.260.893.855
b. Plaza Perkantoran (4 Lt) 77.808.715.084
c. Rukan Pertokoan 69.472.067.039
d. Plaza Perdagangan & Jasa (3 Lt) 194.521.787.709
e. Ruko Perdagangan & Jasa 27.788.826.816
f. Perdagangan Riteil 27.788.826.816
g. Resto 2.778.882.682
Dari hasil analisis tersebut, maka diperoleh hasil akhir berupa estimasi harga unit untuk
perkantoran, perdagangan / jasa dan mall yang mungkin bisa diterapkan di lokasi pengembangan
Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa Di Tenggarong.
Halaman 5-18
Setelah dilakukan biaya konstruksi dan besaran biaya permasing-masing unit yang akan
dikembangkan, setelah itu dilakukan analisis difinansial, hal tersebut untuk mengetahui secara
kelayakan ekonomi baik dari segi NPV, BCR dan IRR dalam pengembangan suatu Pusat
Perkantoran dan Perdagangan di Tenggarong dan juga untuk mengetahui pay back periode
dalam pengembangan Pusat Perkantoran dan Perdagangan di Tenggarong. Untuk mengetahui
lebih jelas mengenai pembiayaan financial Pusat Perkantoran dan Perdagangan di Tenggarong
dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
Halaman 5-19
Tabel 5-6 Pembiayaan Finansial Pengembangan Pusat Perkantoran dan Perdagangan /Jasa Di Tenggarong
PROYEKSI DISCOUNT RATE
BIAYA NPV (+) at PAY BACK NPV (-) at PAY BACK
No. Tahun Pengembangan JUMLAH BESAR PENDAPATAN (PENDAPATAN) NET VALUE NPV NPV KUMULATIF NPV KUMULATIF NET VALUE BIAYA KONTRUKSI NPV
PERIODE PERIODE
BANGUNAN 8% KONTRUKSI 8% NPV 16%
2011
1 2012 30% 149.226.000.000 127.937.242.798 142.500.750.000 122.171.424.897 5.765.817.901 5.765.817.901 0,8573 5.765.817.901 5.765.817.901 PBP 0,7432 68.666.653.658 105.901.270.809 -37.234.617.151 Negatif
a. Plaza Perkantoran (7 Lt) 0 29.178.268.156
b. Plaza Perkantoran (4 Lt) 0 23.342.614.525
NPV`
c. Rukan Pertokoan 0 20.841.620.112
d. Plaza Perdagangan & Jasa (3 Lt) 0 58.356.536.313
e. Ruko Perdagangan & Jasa 0 8.336.648.045
f. Perdagangan Riteil 0 8.336.648.045
g. Resto 0 833.664.804
2 2013 20% 73.348.391.666 Negatif Negatif
92.397.849.162 114.651.035.000 91.013.688.049 -17.665.296.384 -11.899.478.482 0,7938 -17.665.296.384 -11.899.478.482 0,6407 59.195.391.084 73.452.065.352 -14.256.674.268
iIR`
g. Resto 0 694.720.670
3 2014 15% 62.481.963.271 Negatif PBP
85.006.021.229 81.574.554.338 59.959.732.667 2.522.230.604 -9.377.247.878 0,7350 2.522.230.604 -9.377.247.878 0,5523 46.948.068.791 45.052.900.174 1.895.168.617
NPV`
g. Resto 0 639.143.017
4 2015 20% 62.884.423.582 Negatif PBP
92.397.849.162 90.447.672.450 61.557.166.080 1.327.257.501 -8.049.990.377 0,6806 1.327.257.501 -8.049.990.377 0,4761 43.991.818.582 43.063.314.067 928.504.515
g. Resto 0 694.720.670
5 15% 51.239.159.955 PBP PBP
2016 81.310.107.263 67.835.754.338 42.748.032.000 8.491.127.955 441.137.579 0,6302 8.491.127.955 441.137.579 0,4104 33.373.103.752 27.842.659.957 5.530.443.795
g. Resto 0 611.354.190
6 0 0 0 PBP PBP
2017 14.910.292.984 441.137.579 0,5835 0 441.137.579 0,3538 0 5.275.701.957 10.806.145.752
7 0 0 0 PBP PBP
2018 14.910.292.984 441.137.579 0,5403 0 441.137.579 0,3050 0 4.548.018.928 15.354.164.680
8 0 0 0 PBP PBP
2019 14.910.292.984 441.137.579 0,5002 0 441.137.579 0,2630 0 3.920.705.973 19.274.870.653
9 0 0 0 PBP PBP
2020 14.910.293.344 441.137.579 0,4632 0 441.137.579 0,2267 0 3.379.919.024 22.654.789.676
10 0 0 0 PBP PBP
2021 14.910.292.984 441.137.579 0,4289 0 441.137.579 0,1954 0 2.913.723.226 25.568.512.902
Jumlah 1 500.337.826.816 377.891.181.272 571.561.231.404 377.450.043.694 441.137.579 -20.914.073.365 -5.324.680.323 -20.914.073.365 252.175.035.868 315.350.279.467 50.521.309.171
Halaman 5-20
Discount Rate 8 %
BCR 1,00 >1 Layak Ekonomi
NPV a Rp 441.137.579 >0 Layak Ekonomi
IRRa 10,3% < 16% Tidak Layak Ekonomi
NPV B / C Ratio IRR Payback Periode

Rp 441.137.579 1,00117 10,3% < dari 10 Tahun
LAYAK SECARA FINANSIAL
Discount Rate 16 %
Layak
BCR 4,99 >1
Ekonomi
Layak
NPV b Rp 201.653.726.697 >0
Ekonomi
IRRb 10,3% < 16% Tidak Layak Ekonomi
NPV B / C Ratio IRR Payback Periode
Rp 201.653.726.697 4,99146 10,3% < dari 10 Tahun

LAYAK SECARA FINANSIAL
Dari hasil analisis yang telah dilakukan dalam pembiayaan finansial, dapat disimpulkan bahwa
dalam penyelenggaraan Pengembangan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa Di Kota
Tenggarong secara ekonomi penyelenggaraan tersebut dinyatakan layak dimana dalam masa
perencanaan sampai dengan penjualan pihak pengelola/developer sudah dapat kembali modal
sebelum 10 tahun.
Hasil perhitungan parameter finansial menunjukkan bahwa secara keseluruhan kegiatan

penyelenggaraan Pengembangan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa Di Kota Tenggarong
dengan menggunakan bagan layak diusahakan hal ini ditunjukkan dengan nilai NPV positif (Rp
441.137.579) , PBP yang relatif cepat (5 tahun), BCR lebih dari 1 (1,00). Dalam perhitungan ini
menggunakan sosial discount rate sebesar 8 % per tahun.
Halaman 5-21
5.4 Aspek Manajemen dan Pengelolaan Proyek
5.4.1 Pemilik Lahan
Luas lahan pengembangan Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa adalah seluas 8
Ha yang merupakan tanah milik Pemerintah Daerah Kutai Kartanegara.
5.4.2 Investor
Dalam konsep pendanaan Pembangunan Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa ini,
masing-masing berbeda menurut pendekatan pengembangannya dan lingkup kegiatannya.
Adapun konsep pendanaan yang di maksud meliputi :
1. Konsep pendanaan bagi bentuk penanganan redevelopment (pembangunan kembali)
dengan menggunakan pendekatan estate development. Pada wilayah ini program
pengembangan oleh pemerintah (Pemda) didasarkan pada pola pembiayaan atas dasar
kelayakan ekonomis. Jika kondisi yang ada menuntut adanya insentif pemerintah agar
pihak swasta mau berinvestasi, maka insentif ini dapat berbentuk infrastruktur dasar
atau dapat pula berbentuk fasilitas. Namun keputusan memberikan insentif ini sebaiknya
merupakan pilihan akhir jika pembiayaan yang dikeluarkan pemerintah atas dasar
kelayakan ekonomis yang murni tetap tidak cukup menarik bagi pihak swasta.
2. Konsep pendanaan bagi bentuk penanganan lingkungan kawasan dengan menggunakan
pendekatan CBD. Pada kawasan ini program pengembangan oleh pemerintah tidak perlu
didasarkan pada pola pembiayaan atas dasar kelayakan ekonomi (mengingat kondisi
sosekbud masyarakat), tetapi kelayakan program pengembangan oleh pemerintah cukup
didasarkan pada efektifitas dan efesiensi biaya program stimulan yaitu program
pemerintah daerah yang dapat menarik pembiayaan oleh masyarakat dan swasta pada
tingkat penggandaan tertinggi namun pada tingkat pembiayaan program stimulan
terendah.
3. Konsep pendanaan bagi Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa secara
keseluruhan (kelayakan program peremajaan). Pada lingkup wilayah penanganan
diharapkan terjadi subsidi silang dari pola pendanaan, namun jika kondisi tidak
memungkinkan, maka kelayakan program pengembangan ini dijustifikasi oleh pemerintah
daerah.
Konsep penanganan permasalahan prioritas pengembangan Kawasan Pusat Perkantoran Dan

Perdagangan / Jasa yang melibatkan peran aktif swasta sebagai investor dapat dilakukan melalui
pola kerja sama pembangunan Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa. Kerjasama
Halaman 5-22
antara pemerintah dan swasta dilakukan berdasarkan kontrak kerjasama pembangunan.

Kemitraan mengawinkan misi sosial sektor pemerintah dengan orientasi keuntungan swasta,
sehingga proyek-proyek kemitraan diharapkan dapat mengemban secara baik kedua misi tersebut
dalam penyediaan pelayanan kepada masyarakat.
Dalam kemitraan tidak ada perubahan kepemilikan asset dan organisasi struktur lembaga yang
sudah ada tetap utuh. Melibatkan sektor swasta dalam pengembangan sarana dan prasarana
Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa memberikan manfaat kepada masyarakat.
Manfaat tersebut dapat dicirikan sebagi berikut :
1. Persaingan yang meningkat akan menurunkan biaya dan layanan yang lebih baik. Hal ini
juga akan menciptakan peluang yang lebih besar bagi masyarakat, pada waktu
menelusuri alternatif pemecahan masalah
2. Efesiensi yang meningkat melalui lingkungan yang bersaing dan ditransfer resiko pada
pihak swasta
3. Keahlian tambahan melalui transfer pengetahuan dan teknologi baru
4. Layanan yang meluas yang sebelumnya tidak ada.
5.4.3 Pola Kerjasama
5.4.3.1 Build, Operate and Transfer (BOT)
BOT dimulai dengan kesepakatan sektor pemerintah dan swasta bahwa sektor swasta akan
menyediakan layanan dengan membangun fasilitas baru (meningkatkan atau merehabilitasi
fasilitas yang sudah ada), dengan biaya sendiri, mengoperasikan dan melakukan pemeliharaan
instalasi tersebut dalam jangka waktu yang disepakati (dikenal dengan periode konsesi) kemudian
di akhiri periode konsesi mengalihkan kepemilikan kepada pemerintah. Secara singkat struktur
BOT adalah :
1. Jangka waktu kontrak harus cukup untuk mengembalikan hutang dan memberikan
keuntungan yang disesuaikan dengan resiko kepada para investor. Jangka waktu
perjanjian biasanya cukup panjang (20 tahun atau lebih). Sifat ini berkaitan dengan umur
asset dan kebutuhan untuk menjamin membayar kembali semua pinjaman dan
mendapatkan keuntungan yang layak.
2. Permintaan akan layanan dijamin oleh otoritas pemerintah (badan yang mengontrak)
3. Fasilitas akan ditransfer kepada pemerintah sebagai milik pemerintah pada akhir periode
kontrak
Halaman 5-23
4. Pada saat pengakhiran kontrak, sering terdapat penyediaan layanan untuk di lanjutkan.
Hal ini dapat dilaksanakan untuk memastikan bahwa transisi yang mulus dalam
manajemen dapat terjadi.
5.4.3.2 Konsesi
Kontrak konsesi adalah kontrak untuk mengelola dan bertanggung jawab atas keseluruhan
pengoperasian dan program perbaikan investasi otoritas pemerintah. Kompensasi adalah
berdasarkan kinerja kontraktor sektor swasta. Dalam kontrak konsesi, otoritas pemerintah
mempertahankan kepemilikan seluruh asset. Tanggung jawab lainnya, sesuai kontrak,
dilimpahkan kepada kontaktor swasta. Pemerintah memiliki peran pengaturan dan memonitor
kinerja pihak swasta.
Kontraktor swasta menerima seluruh tanggung jawab otoritas pemerintah mereka

mempertahankan tanggung jawab atas pengoperasian, perawatan dan investasi modal. Investasi
modal dirancang untuk periode tahun tertentu dengan keuntungan yang memadai bagi kontraktor
swasta. Pada saat investasi dilakukan, kepemilikan asset tetap pada pemerintah.
Syarat dan ketentuan kontrak konsesi

1. Periode pengoperasian jangka panjang, antara 20-30 tahun. Periode ini harus cukup
panjang agar perbaikan investasi dapat dilakukan dalam 5 hingga 10 tahun pertama dan
dapat dihasilkan pendapatan untuk membayar kembali hutang untuk atas pinjaman.
2. Pihak swasta harus memiliki eksklusif atas sistem selama jangka waktu kontrak. Dan hal
tersebut dikompensasikan berdasarkan kinerja, sehingga harus mengendalikan semua
aspek dari kinerja tersebut.
3. Kompensasi kepada kontraktor untuk investasi modal yang tidak diamortasikan di akhir
kontrak.
5.4.3.3 Usaha Patungan
Usaha patungan merupakan penciptaan suatu perusahaan oleh kedua belah pihak atau lebih
yang berfungsi untuk menjalankan ventura atau badan usaha tunggal. Perusahaan patungan
tidak membangun hubungan yang permanen diantara pihak-pihak tersebut. Perusahaan ini
dicirikan oleh kesepakatan yang mengikat pihak-pihak terkait hanya bila mempengaruhi ventura,
mengakhiri pada waktu tertentu dan menetapkan bagaimana penghasilan, hutang dan cicilan
ventura dibagikan. Atribut-atribut usaha patungan ini adalah :
Halaman 5-24
1. Perusahaan patungan digunakan jika tanggung jawab swasta secara penuh tidak
memungkinkan atau lingkungan negara yang beresiko
2. Biasanya perusahaan swasta dan otoritas pemerintah bekerja sama untuk membentuk
usaha patungan
3. Membutuhkan perjanjian yang secara jelas mendefinisikan tambahan manfaat bagi
masing-masing pihak dan tanggung jawab mereka sesuai dengan perjanjian
4. Biasanya dicirikan dengan diterbitkannya saham dalam perusahaan yang dikenal dengan
saham emas yang diterbitkan bagi otoritas pemerintahan.
Keunggulan usaha patungan antara lain :

1. Meningkatkan penghargaan kredit
2. Menghimpun modal dari obligasi mengambang atau menerbitkan nota
3. Hutang sektor swasta
4. Memenuhi persyaratan peraturan
5.4.3.4 Peran Serta Pihak Swasta
Seperti yang teah dipaparkan sebelumnya, ditinjau dari jumlah kegiatan atau proses yang
ditangani seperti kerjasama yang menyeluruh, umumnya dikenal sebagai bentuk kerjasama
Pemerintah - Swasta (Public Privat Partnership). Bentuk lainnya adalah dimana pihak swasta
hanya menangani salah satu kegiatan misalnya manajemen, disebut Peran Serta Pihak Swasta.
Bentuk ini tidak bersifat padat modal.
1. Kontrak Sewa
Pada kontrak sewa, sektor swasta menyewa sistem dari otoritas pemerintahan dan menjual
layanan kepada masyarakat umum. Sedangkan penghasilan diperoleh dari pembayaran
layanan yang diberikan.
Dalam kontrak sewa, otoritas pemerintah bertanggung jawab atas :
Menyediakan modal investasi untuk dikembangkan, membangun dan membiayai
asset yang akan disewakan
Mengganti asset yang usia gunanya telah terlampaui, seperti peralatan pompa dan
kendaraan
Membayar penutupan hutang dari asset yang diperoleh
Menetapkan tarif dan harga
Menetapkan kebijaksanaan yang berhubungan dengan penyediaan operasi dan tarif.
Halaman 5-25
Pihak swasta bertanggung jawab untuk :

Melanjutkan pengoperasian dan perawatan hingga tingkat dan kualitas yang
ditentukan oleh otoritas pemerintah.
Pembuatan rekening dan menagih tarif tersebut atas nama mereka sendiri.
Kompensasi yang diterima otoritas pemerintah adalah pembayaran sewa sesuai
dengan perjanjian sewa
Menyediakan modal kerja untuk mendukung operasi harian. Modal kerja digunakan
untuk membayar biaya-biaya, piutang pendukung dan menjaga jumlah persediaan
bahan.
Persyaratan yang diperlukan adalah :

Kontrak sewa umumnya berjangka menengah
Persyaratan sewa harus memungkinkan tarif yang ditetapkan cukup untuk membayar
sewa, keuntungan yang memadai bagi investor serta insentif bagi pengoperasian
yang efisien
Resiko komersial dibatasi, yaitu biasanya meminta penyewaan sistem dengan arus
kas yang mendukung
Penyewa diharuskan memberikan deposito sekuritas untuk memastikan bahwa asset
terlindungi dan dapat membayar penalti jika kinerja nya baik, baik dalam kuantitas
maupun kualitas tidak dapat memenuhi standar yang telah disepakati.
2. Kontrak Pelayanan
Kontrak pelayanan adalah perjanjian pemerintah dengan swasta yang terbatas, dimana
sektor swasta setuju untuk melaksanakan fungsi pelayanan yang terbatas dengan harga dan
jangka waktu tertentu.
Tanggung jawab otoritas pemerintah mencakup :
Seluruh proses pengoperasian dan perawatan instalasi
Pengembangan dan pembiayaan seluruh asset dan modal kerja
Mempertahankan semua resiko komersial dari badan usaha tersebut.
Sektor swasta hanya bertanggung jawab dalam penyediaan layanan yang dikontrak. Mereka
tidak menanggung resiko komersial. Kontrak pelayanan umumnya digunakan untuk :
Kontrak perawatan dan fasilitas
Pencatatan alat ukur
Pengajuan rekening dan penagihannya
Perbaikan darurat
Halaman 5-26
Peningkatan dan pembangunan

Penyewaan peralatan
Karakteristik umum dari kontrak adalah :

Periode waktu yang terbatas, mungkin satu atau dua tahun
Mereka menjadi sasaran penawaran ulang dan persaingan
Mereka merangsang kinerja yang efisien
Pembayaran secara jelas dengan output, seperti apa yang terbaca pada alat ukur
atau rekening yang tertagih.
3. Kontrak Manajemen
Kontrak manajemen adalah kesepakatan dengan perusahaan swasta yang dengan harga
tertentu setuju untuk menanggung semua tanggung jawab manajemen dari sistem, fasilitas
atau layanan sektor pemerintah untuk jangka waktu tertentu.
Dalam kontrak manajemen, pemerintah bertanggung jawab menyediakan modal kerja dan
investasi untuk pengembangan dan perluasan proyek. Operator swasta bertanggung jawab
untuk :
Melaksanakan seluruh pengoperasian dan perawatan, termasuk penyediaan
perkakas, peralatan, tenaga kerja dan penyediaan suku cadang
Tidak memiliki hubungan hukum khusus dengan pelanggang yang tetap merupakan
tanggung jawab otoritas pemerintah
Menagih tarif atas nama otoritas pemerintah dan memiliki tanggung jawab gadaian.
Syarat dan ketentuan kontrak manajemen yang umum adalah :

Kontrak manajemen pada umumnya adalah untuk jangka waktu menengah, sehingga
memungkinkan perusahaan swasta untuk melakukan investasi tenaga kerja dan
peralatan tertentu. Termin berkisar antara tiga hingga lima tahun
Pembayaran dapat distrukturkan sehingga proporsional dengan efisiensi yang dicapai
Insentif lainnya dapat distrukturkan untuk meningkatkan produktifitas dengan
perusahaan swasta yang turut berperan dalam peningkatan produktifitas tersebut
Pilihan untuk perjanjian PSP berjangka lebih panjang berdasarkan pencapaian tujuan.
Halaman 5-27
5.5 Sistem Pengelolaan Kerjasama

Pemanfaatan barang milik daerah di atur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 tahun
2007 tentang pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah. Bentuk pemanfaatan barang
milik Daerah yang akan dicoba untuk diterapkan dalam pengelolaan Pusat Pemerintahan dan
Perdagangan / Jasa di Kota Tenggarong antara lain adalah :
5.5.1 Sewa
layanan kepada masyarakat umum. Adapun bentuk pemanfaatan dalam sewa adalah :
1. Barang milik daerah baik barang bergerak maupun tidak bergerak yang belum
dimanfaatkan oleh pemerintah daerah, dapat disewakan kepada Pihak Ketiga sepanjang
menguntungkan daerah.
2. Barang milik daerah yang disewakan, tidak merubah status kepemilikan barang daerah.
3. Penyewaan barang milik daerah berupa tanah dan/atau bangunan dilaksanakan oleh
pengelola setelah mendapat persetujuan dari Kepala Daerah.
4. Penyewaan barang milik daerah atas sebagian tanah dan/atau bangunan, selain tanah
dan/atau bangunan yang masih dipergunakan oleh pengguna, dilaksanakan oleh
pengguna setelah mendapat persetujuan dari pengelola.
5. Jangka waktu penyewaan BMD paling lama 5 (lima) tahun dan dapat dipertimbangkan
untuk diperpanjang. Imbalan sewa menyewa berupa uang dapat diberikan secara
bulanan, tahunan untuk jangka waktu tertentu, baik sekaligus maupun secara berkala.
6. Penyewaan dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian sewa-menyewa,yang
sekurangkurangnya memuat:
a. Dengan pertimbangan untuk mengoptimalkan daya guna dan hasil guna BMD;
b. Untuk sementara waktu BMD tersebut belum dimnfaatkan oleh SKPD;
c. BMD dapat disewakan kepada pihak lain / Pihak Ketiga
d. Jenis-jenis BMD yang disewakan ditetapkan oleh Kepala Daerah.
e. Besaran sewa ditetapkan oleh Kepala Daerah berdasarkan hasil perhitungan Tim
Penaksir
f. Hasil penyewaan merupakan penerimaan daerah disetor ke Kas Daerah
7. Hasil penerimaan sewa disetor ke Kas Daerah
8. Jenis BMD yang dapat disewakan, antara lain :
a. Mess/Wisma/Bioskop dan sejenisnya ;
b. Gudang/Gedung ;
Halaman 5-28
c. Toko / Kios
d. Tanah
e. Kendaraan dan Alat-alat Besar
9. Penyewaan dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian sewa menyewa yang sekurang-
kurangnya memuat
a. Pihak-pihak yang terkait dalam perjanjian
b. Biaya operasi dan pemeliharaan selama penyewaan menjadi tanggung jawab
Penyewa
c. Jenis, luas, atau jumlah barang, besaran sewa, dan jangka waktu
d. Persyaratan lain yang dianggap perlu
10. Prosedur Penyewaan
a. Pengusahaan penyewaan
Kepala SKPD mengusulkan kepada Kepala Daerah melalui Pengelola atas BMD
yang akan disewakan, dalam pengusulan tersebut dilengkapi data barang dan
apabila dipandang perlu dapat dibentuk Panitia Penyewaan
b. Kewenangan Penyewaan
Penyewaan tanah dan/atau bangunan milik Pemda dilaksanakan oleh Pengelola
setelah mendapat persetujuan Kepala Daerah dan penyewaan sebagian tanah
dan/atau bangunan yang masih digunakan oleh pengguna setelah mendapat
persetujuan Pengelola
c. Batasan penyewaan
Dalam keputusan ttg penyewaan BMD harus memuat tegas antara lain :
a) Data mengenai BMD yang akan disewakan
b) Ketentuan pelaksanaan diatur lebih lanjut dalam Surat Perjanjian Sewa
Menyewa
5.5.2 Bangun Guna Serah (Build, Operate and Transfer)
Bangun Guna serah yang selanjutnya disebut (BGS) adalah pemanfaatan tanah dan/atau
bangunan milik pemerintah daerah oleh pihak ketiga dengan cara pihak ketiga membangun
bangunan siap pakai dan/atau menyediakan, menambah sarana lain berikut fasilitas diatas tanah
dan/atau bangunan tersebut dan mendaya gunakannya selama kurun waktu tertentu untuk
kemudian setelah jangka waktu berakhir menyerahkan kembali tanah dan bangunan dan/atau
sarana lain berikut fasilitasnya tersebut kepada pemerintah daerah. Adapun pemanfaatan dalam
bagun guna serah antara lain :
Halaman 5-29
1. Bangun Guna Serah barang milik daerah dapat dilaksanakan dengan ketentuan sebagai
berikut:
a. Pemerintah Daerah memerlukan bangunan dan fasilitas bagi penyelenggaraan
pemerintahan daerah untuk kepentingan pelayanan umum dalam rangka
penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi;
b. tanah milik pemerintah daerah yang telah diserahkan oleh pengguna kepada Kepala
Daerah; dan
c. tidak tersedia dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah untuk penyediaan
bangunan dan fasilitas dimaksud.
2. Bangun Guna Serah barang milik daerah dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat
persetujuan Kepala Daerah.
3. Penetapan mitra Bangun Guna Serah dilaksanakan melalui tender/lelang dengan
mengikutsertakan sekurang-kurangnya 5 (lima) peserta/peminat.
4. Mitra Bangun Guna Serah yang telah ditetapkan selama jangka waktu pengoperasian, harus
memenuhi kewajiban sebagai berikut:
a. membayar kontribusi ke kas daerah setiap tahun yang besarannya ditetapkan
berdasarkan hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh Kepala Daerah;
b. tidak menjaminkan, menggadaikan atau memindahtangankan objek Bangun Guna Serah;
dan
c. memelihara objek Bangun Guna Serah;
5. Objek bangun guna serah, berupa sertifikat hak pengelolaan milik Pemerintah Daerah.
6. Objek bangun guna serah berupa tanah dan/atau bangunan tidak boleh dijadikan jaminan
dan/atau diagunkan.
7. Hak guna bangunan di atas hak pengelolaan milik pemerintah daerah, dapat dijadikan
jaminan dan/atau diagunkan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
8. Jangka waktu bangun guna serah paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian
ditandatangani.
9. Bangun guna serah dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian yang sekurangkurangnya
memuat:
a. pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian;
b. objek bangun guna serah;
c. jangka waktu bangun guna serah;
d. hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian; dan
e. persyaratan lain yang dianggap perlu;
10. Izin mendirikan bangunan bangun guna serah atas nama pemerintah daerah.
Halaman 5-30
11. Biaya pengkajian, penelitian dan pengumuman tender/lelang, dibebankan pada Anggaran
Pendapatan dan Belanja Daerah.
12. Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan Surat Perjanjian,
konsultan pelaksana/pengawas, dibebankan pada pihak pemenang.
13. Setelah jangka waktu pendayagunaan berakhir, objek bangun guna serah terlebih dahulu
diaudit oleh aparat pengawasan fungsional pemerintah daerah sebelum penggunaannya
ditetapkan oleh Kepala Daerah.
14. Persyaratan Pelaksanaan Bangun Guna Serah (BOT)
15. Gedung yang dibangun berikut fasilitasnya harus sesuai dengan kebutuhan Pemda dan sesuai
dengan tupoksi.
16. Pemda memiliki tanah yang belum dimanfaatkan.
17. Dana untuk pembangunan berikut penyelesaian fasilitasnya tidak membebani APBD.
18. Bangunan hasil bangun guna serah harus dapat dimanfaatkan secara langsung oleh Pihak
Ketiga.
19. Mitra Bangun Guna Serah harus mempunyai kemampuan keuangan dan keahlian.
20. Obyek Bangun Guna Serah berupa sertifikat tanah hak pengelolaan (HPL) milik Pemda tidak
boleh dijaminkan, digadaikan dn dipindahtangankan.
21. Pihak Ketiga akan memperoleh HGB diatas HPL milik Pemda.
22. HPL diatas HPL milik Pemda dapat dijadikan jaminan, diagunkan dengan dibebani hak
tanggungan dan hak tanggungan dimaksud akan hapus dengan habisnya hak guna
bangunan.
23. IMB atas nama Pemda.
24. Objek pemeliharaan meliputi tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut faslitasnya.
25. Mitra kerja bangun guna serah membayar kontribusi ke kas daerah setiap tahun selama
jangka waktu pengoperasian.
26. Besaran kontribusi ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan Tim yang dibentuk dengan
Keputusan Kepala Daerah dengan memperhatikan antara lain :
a. Nilai aset berupa tanah milik Pemda sebagai obyek bangun guna serah ditetapkan sesuai
NJOP dan harga pasaran umum setempat dibagi dua, dan apabila dalam satu lokasi
terdpat nilai NJOP dan harga pasaaran umum setempat yang berbeda, dilakukan
penjumlahan dan dibagi sesuai jumlah yang ada.
b. Apabila pemanfaatan tanah tidak merubah status penggunaan/ pemanfaatan (fungsi),
dimana pola bangun guna serah dilakukan pembangunannya dibawah permukaan tanah,
maka nilai tanahnya diperhitungkan separuh (50%) dari nilai sebagaimana pada point a).
c. Peruntukkan bangun guna serah untuk kepentingan umum dan atau kepentingan
perekonomian/perdagangan.
Halaman 5-31
d. Besaran nilai investasi yang diperlukan/disediakan Pihak Ketiga.

e. Dampak pelaksanaan BGS terhadap penyerapan tenaga kerja dan peningkatan PAD.
27. Selama masa pengoperasian, tanah dan/atau bangunan tetap milik Pemda.
28. Penggunaan tanah yang dibangun harus sesuai dengan RUTRW/RUTRK.
29. Biaya penelitian, pengkajian, penaksir dan pengumuman lelang dibebankan pada APBD.
30. Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan surat perjanjian,
konsultan pelaksana/pengawas, dibebankan pada Pihak Ketiga.
31. Prosedur/tata cara BGS dan tugas panitia dapat dilihat pada penjelasan Permendagri no. 17
tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah.
5.5.3 Bangun Serah Guna (Build, Transfer and Operate)
Bangun Serah Guna yang selanjutnya disingkat (BSG) adalah pemanfaatan tanah dan/atau
bangunan siap pakai dan/atau menyediakan menambah sarana lain berikut fasilitas diatas tanah
dan/atau banguna tersebut dan setelah selesai pembangunannya diserahkan kepada daerah
untuk kemudian oleh pemerintrah daerah tanah dan bangunan siap pakai dan/atau sarana lain
berikut fasilitasnya tersebut diserahkan kembali kepada pihak lain untuk didaya gunakan selama
kurun waktu tertentu. Adapun pemanfaatan dalam bagun serah guna antara lain :
1. Bangun serah guna barang milik daerah dapat dilaksanakan dengan ketentuan sebagai
berikut:
a. pemerintah daerah memerlukan bangunan dan fasilitas bagi penyelenggaraan
Daerah; dan
2. Bangun serah guna barang milik daerah dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat
3. Penetapan mitra bangun serah guna dilaksanakan melalui tender/lelang dengan
4. Mitra Bangun Serah Guna yang telah ditetapkan selama jangka waktu pengoperasian, harus
Halaman 5-32
b. tidak menjaminkan, menggadaikan atau memindahtangankan objek Bangun Serah Guna;

dan
c. memelihara objek Bangun Serah Guna;
5. Objek bangun serah guna sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b, berupa sertifikat hak
pengelolaan milik pemerintah daerah.
6. Objek bangun serah guna berupa tanah tidak boleh dijadikan jaminan hutang/diagunkan.
jaminan utang/diagunkan dan dilaksanakan sesuai ketentuan peraturan perundangundangan.
8. Jangka waktu bangun serah guna paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian
ditandatangani.
9. Bangun serah guna dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian yang sekurangkurangnya
memuat:
b. objek bangun serah guna;
c. jangka waktu bangun serah guna;
10. Izin mendirikan bangunan bangun serah guna atas nama pemerintah daerah.
11. Biaya pengkajian, penelitian dan pengumuman lelang, dibebankan pada Anggaran
12. Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan surat Bangun Serah
Guna barang milik daerah dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. mitra Bangun Serah Guna harus menyerahkan hasil Bangun Serah Guna kepada Kepala
Daerah setelah selesainya pembangunan;
b. mitra Bangun Serah Guna dapat mendayagunakan barang milik daerah tersebut sesuai
jangka waktu yang ditetapkan dalam surat perjanjian; dan
c. setelah jangka waktu pendayagunaan berakhir, objek Bangun Serah Guna terlebih dahulu
13. Persyaratan Pelaksanaan Bangun Serah Guna (BTO)
dengan tupoksi.
17. Bangunan hasil bangun serah guna harus dapat dimanfaatkan secara langsung oleh Pemda
sesuai bidang tugas baik dalam masa pengoperasian maupun saat penyerahan kembali.
Halaman 5-33
18. Mitra Bangun Serah Guna harus mempunyai kemampuan keuangan dan keahlian.
bangunan.
a. Nilai tanah dan/atau bangunan sebagai obyek kerjasama ditetapkan sesuai NJOP
dan/atau harga pasaran umum, apabila dalam satu lokasi terdapat nilai NJOP dan/atau
pasaran umum yang berbeda dilakukan penjumlahan dan dibagi sesuai jumlah yang ada.
b. 2) Kegiatan bangun serah guna untuk kepentingaan umum dan/atau kegiatan
perdagangan.
c. 3) Besaran investasi dari mitra kerja.
d. 4) Penyerapan tenaga kerja dan peningkatan PAD.
30. Prosedur/tata cara BSG dan tugas panitia dapat dilihat pada penjelasan Permendagri no. 17
Halaman 5-34
BAB 5 ANALISIS KELAYAKAN EKONOMI FINANSIAL DAN PENGELOLAAN PROYEK
Dalam menganalisa kelayakan investasi suatu proyek pembangunan didasarkan pada beberapa
variabel diantaranya adalah nilai tunai bersih, IRR, Indeks profitabilitas, dan jangka waktu
pengembalian. Suatu investasi layak untuk dibangun jika memiliki nilai tunai bersih positif, IRR
diatas ROI (12 %), indeks profitabilitas lebih dari 1, dan memiliki periode pengembalian dibawah
jangka waktu yang ditetapkan misalnya dibawah 30 tahun. Adapun informasi yang diperlukan
untuk menganalisa kelayakan investasi adalah perkiraan biaya konstruksi pembangunan, tingkat
penyusutan, dan perkiraan pemasukan dari sewa gedung.
Adapun asumsi-asumsi yang digunakan dalam studi kelayakan investasi ini adalah
Umur ekonomi bangunan 30 tahun
Pay Back Periode bangunan yang diharapkan dibawah 30 tahun
ROI yang diharapkan 12 %
Tarif pajak 10 %
Investasi total Rp 405.911.880.000 (konstruksi Rp 388.000.000.000+investasi tanah Rp
21.750.000.000
Biaya pemeliharaan per tahun Rp 6.400.720.000 / tahun (standar pemeliharaan = Rp Rp
80.000 per m2x 80.009 m2 (luas bangunan) (Peraturan Menteri Keuangan Nomor
01/PM2 tahun 2009 tentang standar biaya umum biaya pemeliharaan gedung tahun
anggaran 2010
Biaya penyusutan Rp 388,000,000,000 / 30 thn = Rp 12,933,333,333
Halaman 6-1
6.1 Perkiraan Biaya Investasi

Berdasarkan hasil rancangan pembangunan perkantoran dan perdagangan selanjutnya dianalisa
RAB pembangunan. Sebagai dasar untuk menghitung perkiraan biaya investasi perkantoran dan
perdagangan terdiri dari beberapa komponen biaya diantaranya adalah pematangan lahan, biaya
konstruksi bangunan, taman & RTH, pembangunan infrastruktur jalan, drainase, saluran air,
pengadaan penerang jalan dan listrik. Harga satuan yang digunakan berdasarkan kajian referensi
yang ada dan survei pasar, agar lebih mendekati kenyataan. Berdasarkan hasil perhitungan
diketahui bahwa perkiraan investasi gedung perkantoran dan perdagangan di Tenggarong
sebesar Rp .405.911.880.000. (Lihat Tabel 6.1)
Tabel 6-1 Perkiraan Biaya Pembangunan Perkantoran
Sumber : harga satuan berdasarkan hasil survei pasar dan analisa tahun 2011
Halaman 6-2
6.2 Perkiraan Pendapatan

Perkiraan pendapatan dari perkantoran dan perdagangan adalah dari biaya sewa perkantoran,
perdagangan, pertokoan & retail, dan restoran dengan asumsi harga sewa Perkantoran Rp
250.000 m2/bulan, Perdagangan dan jasa Rp 200.000 per m2/bulan, Perdagangan Retail dan
Toko Rp 150.000 m2/bulan, Restoran Rp 100.000 m2/bulan. Asumsi tingkat pengisian (okupansi
rate) setelah dibangun untuk tahun pertama 50 %, tahun kedua 60 %, tahun ke tiga 70 %,
tahun ke empat 80 % dan tahun ke lima sampai tahun-tahun berikutnya adalah 90 %. sehingga
tingkat pendapatan berdasarkan tingkat pengisian diperoleh untuk tahun pertama adalah Rp.
89.338.500.000, tahun ke dua 107,206,200,000, tahun ke tiga Rp 125,073,900,000 tahun ke
empat Rp 142,941,600,000 tahun ke lima sampai tahun2 berikutnya Rp 160,809,300,000. (lihat
Tabel 6.2).
Tabel 6-2 Perhitungan Pendapatan Sewa Perkantoran

Kegiatan Harga Luas OKUPANSI Jumlah Sewa Jumlah Sewa Satu
Sewa RATE Per Bulan Tahun
A TAHUN KE 1
1 Perkantoran 250,000 27,374 50% 3,421,750,000 41,061,000,000
2 Perdagangan dan Jasa 200,000 32,922 50% 3,292,200,000 39,506,400,000
3 Perdagangan Retailed Shop 150,000 8,837 50% 662,775,000 7,953,300,000
4 Restoran/Resto 100,000 1,363 50% 68,150,000 817,800,000
70,496 7,444,875,000 89,338,500,000
B TAHUN KE 2
1 Perkantoran 250,000 27,374 60% 4,106,100,000 49,273,200,000
4 Restoran/Resto 100,000 1,363 60% 81,780,000 981,360,000
70,496 8,933,850,000 107,206,200,000
C TAHUN KE 3
1 Perkantoran 250,000 27,374 70% 4,790,450,000 57,485,400,000
4 Restoran/Resto 100,000 1,363 70% 95,410,000 1,144,920,000
70,496 10,422,825,000 125,073,900,000
D TAHUN KE 4
1 Perkantoran 250,000 27,374 80% 5,474,800,000 65,697,600,000
3 Perdagangan Retailed Shop 150,000 8,837 80% 1,060,440,000 12,725,280,000
4 Restoran/Resto 100,000 1,363 80% 109,040,000 1,308,480,000
70,496 11,911,800,000 142,941,600,000
E TAHUN KE 5
1 Perkantoran 250,000 27,374 90% 6,159,150,000 73,909,800,000
3 Perdagangan Retailed Shop 150,000 8,837 90% 1,192,995,000 14,315,940,000
4 Restoran/Resto 100,000 1,363 90% 122,670,000 1,472,040,000
70,496 13,400,775,000 160,809,300,000
Halaman 6-3
6.3 Kesimpulan Hasil Kelayakan Investasi

Dari hasil analisa dapat dijelaskan bahwa Nilai Tunai bersih selama masa pengembalian dalam
kurun waktu 10 tahun sebesar Rp 199.445.407.293. indeks profitabilitas yang didapatkan sebesar
5,47 % berarti pembangunan perkantoran dan perdagangan layak untuk dilaksanakan (indeks
Profitabilitasnya lebih dari 1). Sementara internal Rate Return-nya atau rata-rata pengembalian
internal tiap tahunnya sebesar 12,64%, selisih 0,57% dinilai masih layak karena masih diatas
angka Return Of Investment (ROI) yang diperkirakan sebesar 12%. Untuk lebih jelasnya ikhtisar
Kelayakan Ekonomi Pembangunan pusat perkantoran dan perdagangan seperti terlihat pada tabel
6.3, 6.4 dan tabel 6.5.
Tabel 6-3 Ikhtisar Kelayakan Ekonomi Pembangunan Fasilitas Perkantoran dan

Perdagangan di Kota Tenggarong
Kriteria Nilai Kesimpulan Keterangan/Alasan

Nilai Tunai Bersih Rp 566.414.127.628 Layak Nilai Positif
IRR 12.37 Layak diatas ROI(12%)
Indeks Profitabilitas 5.46 Layak Lebih dari 1
Periode kembalinya Investasi tahun ke-7 Layak Kurang dari 30 thn
Sumber : Hasil Analisa Konsultan, 2011
Halaman 6-4
Tabel 6-4 Perkiraan Arus Kas Pembangunan Perkantoran
Tahun Ke- 0 1 2 3 4 5
Arus Kas Masuk:
Pendapatan Rp - Rp 89,338,500,000 Rp 107,206,200,000 Rp 125,073,900,000 Rp 142,941,600,000 Rp 160,809,300,000
Arus Kas Keluar:
- Investasi Awal Rp 409,750,000,000 Rp - Rp - Rp - Rp - Rp -
- Pemeliharaan Rp - Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000
- Penyusutan Gedung Rp - Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333
- PPh Rp - Rp 7,000,444,667 Rp 8,787,214,667 Rp 10,573,984,667 Rp 12,360,754,667 Rp 14,147,524,667
- Jumlah Arus Kas Keluar Rp 409,750,000,000 Rp 26,334,498,000 Rp 28,121,268,000 Rp 29,908,038,000 Rp 31,694,808,000 Rp 33,481,578,000
Arus Kas Bersih Rp (409,750,000,000) Rp 63,004,002,000 Rp 79,084,932,000 Rp 95,165,862,000 Rp 111,246,792,000 Rp 127,327,722,000
Faktor Bunga Nilai Tunai 1.000 0.893 0.797 0.712 0.636 0.567
Nilai Tunai Rp (409,750,000,000) Rp 56,253,573,214 Rp 63,046,023,597 Rp 67,737,180,838 Rp 70,699,347,481 Rp 72,249,168,940
Halaman 6-5
6 7 8 9 10
Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000
Rp - Rp - Rp - Rp - Rp -
Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000
Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333
Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667
Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000
Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000
0.507 0.452 0.404 0.361 0.322
Rp 73,560,519,438 Rp 65,679,035,212 Rp 58,641,995,725 Rp 52,358,924,755 Rp 46,749,039,959
Halaman 6-6
11 12 13 14 15
Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000
Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000
Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333
Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667
Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000
Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000
0.287 0.257 0.229 0.205 0.183
Rp 41,740,214,250 Rp 37,268,048,437 Rp 33,275,043,247 Rp 29,709,860,042 Rp 26,526,660,752
Halaman 6-7
16 17 18 19 20
Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000
Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000
Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333
Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667
Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000
Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000
0.163 0.146 0.130 0.116 0.104
Rp 23,684,518,529 Rp 21,146,891,543 Rp 18,881,153,164 Rp 16,858,172,468 Rp 15,051,939,703
Halaman 6-8
26 27 28 29 30
Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000 Rp 178,677,000,000
Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000 Rp 6,400,720,000
Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333 Rp 12,933,333,333
Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667 Rp 14,147,524,667
Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000 Rp 33,481,578,000
Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000 Rp 145,195,422,000
0.053 0.047 0.042 0.037 0.033
Rp 7,625,781,088 Rp 6,808,733,114 Rp 6,079,225,995 Rp 5,427,880,352 Rp 4,846,321,743
Halaman 6-9
Sumber : Analisa 2011
Tabel 6-5 Break Event Point (BEP) Investasi Pembangunan Perkantoran
ARUS KAS MASUK ARUS KAS KELUAR Faktor
Th ke- Arus Kas Bersih Bunga Nilai Tunai TITIK KESEIMBANGAN
PENDAPATAN Investasi Awal Beban Operasi PPh Penyusutan Jumlah Arus Kas Keluar
Nilai Tunai
1 Rp - Rp 409,750,000,000 Rp - Rp - Rp 409,750,000,000 Rp (409,750,000,000) 0.89 Rp (365,848,214,286) Rp (365,848,214,286)
2 Rp 89,338,500,000 Rp - Rp 6,400,720,000 Rp 7,000,444,667 Rp 12,933,333,333 Rp 26,334,498,000 Rp 63,004,002,000 0.80 Rp 50,226,404,656 Rp (315,621,809,630)
8 Rp 160,809,300,000 Rp - Rp 6,400,720,000 Rp 14,147,524,667 Rp 12,933,333,333 Rp 33,481,578,000 Rp 127,327,722,000 0.40 Rp 51,425,531,373 Rp 37,803,639,072
Sumber : Analisa 2011 Halaman 6-10
BAB 5 ANALISIS KELAYAKAN EKONOMI FINANSIAL DAN PENGELOLAAN PROYEK
7.1 Sistem Pengelolaan Barang Milik Negara

Sistem pengelolaan dan manajemen kerja sama emanfaatan barang milik daerah di atur dalam
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 tahun 2007 tentang pedoman Teknis Pengelolaan
Barang Milik Daerah. Adapun bentuk pengelolaan pemanfaatan barang milik Negara terdiri dari
beberapa macam yaitu : sewa, BTO (Build Transfer Operate), dan BOT (Build Operate Transfer).
7.1.1 Sewa
layanan kepada masyarakat umum. Adapun bentuk pemanfaatan dalam sewa adalah :
1. Barang milik daerah baik barang bergerak maupun tidak bergerak yang belum
dimanfaatkan oleh pemerintah daerah, dapat disewakan kepada Pihak Ketiga sepanjang
menguntungkan daerah.
2. Barang milik daerah yang disewakan, tidak merubah status kepemilikan barang daerah.
3. Penyewaan barang milik daerah berupa tanah dan/atau bangunan dilaksanakan oleh
pengelola setelah mendapat persetujuan dari Kepala Daerah.
4. Penyewaan barang milik daerah atas sebagian tanah dan/atau bangunan, selain tanah
dan/atau bangunan yang masih dipergunakan oleh pengguna, dilaksanakan oleh
pengguna setelah mendapat persetujuan dari pengelola.
5. Jangka waktu penyewaan BMD paling lama 5 (lima) tahun dan dapat dipertimbangkan
untuk diperpanjang. Imbalan sewa menyewa berupa uang dapat diberikan secara
bulanan, tahunan untuk jangka waktu tertentu, baik sekaligus maupun secara berkala.
Halaman 7-1
6. Penyewaan dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian sewa-menyewa,yang

sekurangkurangnya memuat:
a. Dengan pertimbangan untuk mengoptimalkan daya guna dan hasil guna BMD;
b. Untuk sementara waktu BMD tersebut belum dimnfaatkan oleh SKPD;
c. BMD dapat disewakan kepada pihak lain / Pihak Ketiga
d. Jenis-jenis BMD yang disewakan ditetapkan oleh Kepala Daerah.
e. Besaran sewa ditetapkan oleh Kepala Daerah berdasarkan hasil perhitungan Tim
Penaksir
f. Hasil penyewaan merupakan penerimaan daerah disetor ke Kas Daerah
7. Hasil penerimaan sewa disetor ke Kas Daerah
8. Jenis BMD yang dapat disewakan, antara lain :
a. Mess/Wisma/Bioskop dan sejenisnya ;
b. Gudang/Gedung ;
c. Toko / Kios
d. Tanah
e. Kendaraan dan Alat-alat Besar
9. Penyewaan dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian sewa menyewa yang sekurang-
kurangnya memuat
a. Pihak-pihak yang terkait dalam perjanjian
b. Biaya operasi dan pemeliharaan selama penyewaan menjadi tanggung jawab
Penyewa
c. Jenis, luas, atau jumlah barang, besaran sewa, dan jangka waktu
d. Persyaratan lain yang dianggap perlu
10. Prosedur Penyewaan
a. Pengusahaan penyewaan
Kepala SKPD mengusulkan kepada Kepala Daerah melalui Pengelola atas BMD
yang akan disewakan, dalam pengusulan tersebut dilengkapi data barang dan
apabila dipandang perlu dapat dibentuk Panitia Penyewaan
b. Kewenangan Penyewaan
Penyewaan tanah dan/atau bangunan milik Pemda dilaksanakan oleh Pengelola
setelah mendapat persetujuan Kepala Daerah dan penyewaan sebagian tanah
dan/atau bangunan yang masih digunakan oleh pengguna setelah mendapat
persetujuan Pengelola
c. Batasan penyewaan
Dalam keputusan ttg penyewaan BMD harus memuat tegas antara lain :
a) Data mengenai BMD yang akan disewakan
Halaman 7-2
b) Ketentuan pelaksanaan diatur lebih lanjut dalam Surat Perjanjian Sewa

Menyewa
7.1.2 Bangun Guna Serah (Build, Operate and Transfer)
Bangun Guna serah yang selanjutnya disebut (BGS) adalah pemanfaatan tanah dan/atau
bangunan siap pakai dan/atau menyediakan, menambah sarana lain berikut fasilitas diatas tanah
dan/atau bangunan tersebut dan mendaya gunakannya selama kurun waktu tertentu untuk
kemudian setelah jangka waktu berakhir menyerahkan kembali tanah dan bangunan dan/atau
sarana lain berikut fasilitasnya tersebut kepada pemerintah daerah. Adapun pemanfaatan dalam
bagun guna serah antara lain :
1. Bangun Guna Serah barang milik daerah dapat dilaksanakan dengan ketentuan sebagai
berikut:
a. Pemerintah Daerah memerlukan bangunan dan fasilitas bagi penyelenggaraan
Daerah; dan
2. Bangun Guna Serah barang milik daerah dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat
3. Penetapan mitra Bangun Guna Serah dilaksanakan melalui tender/lelang dengan
4. Mitra Bangun Guna Serah yang telah ditetapkan selama jangka waktu pengoperasian, harus
b. tidak menjaminkan, menggadaikan atau memindahtangankan objek Bangun Guna Serah;
dan
c. memelihara objek Bangun Guna Serah;
5. Objek bangun guna serah, berupa sertifikat hak pengelolaan milik Pemerintah Daerah.
6. Objek bangun guna serah berupa tanah dan/atau bangunan tidak boleh dijadikan jaminan
dan/atau diagunkan.
Halaman 7-3
jaminan dan/atau diagunkan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
8. Jangka waktu bangun guna serah paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian
ditandatangani.
9. Bangun guna serah dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian yang sekurangkurangnya
memuat:
b. objek bangun guna serah;
c. jangka waktu bangun guna serah;
10. Izin mendirikan bangunan bangun guna serah atas nama pemerintah daerah.
11. Biaya pengkajian, penelitian dan pengumuman tender/lelang, dibebankan pada Anggaran
12. Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan Surat Perjanjian,
konsultan pelaksana/pengawas, dibebankan pada pihak pemenang.
13. Setelah jangka waktu pendayagunaan berakhir, objek bangun guna serah terlebih dahulu
14. Persyaratan Pelaksanaan Bangun Guna Serah (BOT)
dengan tupoksi.
18. Bangunan hasil bangun guna serah harus dapat dimanfaatkan secara langsung oleh Pihak
Ketiga.
19. Mitra Bangun Guna Serah harus mempunyai kemampuan keuangan dan keahlian.
bangunan.
Halaman 7-4
a. Nilai aset berupa tanah milik Pemda sebagai obyek bangun guna serah ditetapkan sesuai
NJOP dan harga pasaran umum setempat dibagi dua, dan apabila dalam satu lokasi
terdpat nilai NJOP dan harga pasaaran umum setempat yang berbeda, dilakukan
penjumlahan dan dibagi sesuai jumlah yang ada.
b. Apabila pemanfaatan tanah tidak merubah status penggunaan/ pemanfaatan (fungsi),
dimana pola bangun guna serah dilakukan pembangunannya dibawah permukaan tanah,
maka nilai tanahnya diperhitungkan separuh (50%) dari nilai sebagaimana pada point a).
c. Peruntukkan bangun guna serah untuk kepentingan umum dan atau kepentingan
perekonomian/perdagangan.
d. Besaran nilai investasi yang diperlukan/disediakan Pihak Ketiga.
e. Dampak pelaksanaan BGS terhadap penyerapan tenaga kerja dan peningkatan PAD.
31. Prosedur/tata cara BGS dan tugas panitia dapat dilihat pada penjelasan Permendagri no. 17
7.1.3 Bangun Serah Guna (Build, Transfer and Operate)
Bangun Serah Guna yang selanjutnya disingkat (BSG) adalah pemanfaatan tanah dan/atau
bangunan siap pakai dan/atau menyediakan menambah sarana lain berikut fasilitas diatas tanah
dan/atau banguna tersebut dan setelah selesai pembangunannya diserahkan kepada daerah
untuk kemudian oleh pemerintrah daerah tanah dan bangunan siap pakai dan/atau sarana lain
berikut fasilitasnya tersebut diserahkan kembali kepada pihak lain untuk didaya gunakan selama
kurun waktu tertentu. Adapun pemanfaatan dalam bagun serah guna antara lain :
1. Bangun serah guna barang milik daerah dapat dilaksanakan dengan ketentuan sebagai
berikut:
Halaman 7-5
a. pemerintah daerah memerlukan bangunan dan fasilitas bagi penyelenggaraan

Daerah; dan
2. Bangun serah guna barang milik daerah dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat
3. Penetapan mitra bangun serah guna dilaksanakan melalui tender/lelang dengan
4. Mitra Bangun Serah Guna yang telah ditetapkan selama jangka waktu pengoperasian, harus
b. tidak menjaminkan, menggadaikan atau memindahtangankan objek Bangun Serah Guna;
dan
c. memelihara objek Bangun Serah Guna;
5. Objek bangun serah guna sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b, berupa sertifikat hak
pengelolaan milik pemerintah daerah.
6. Objek bangun serah guna berupa tanah tidak boleh dijadikan jaminan hutang/diagunkan.
jaminan utang/diagunkan dan dilaksanakan sesuai ketentuan peraturan perundangundangan.
8. Jangka waktu bangun serah guna paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian
ditandatangani.
9. Bangun serah guna dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian yang sekurangkurangnya
memuat:
b. objek bangun serah guna;
c. jangka waktu bangun serah guna;
10. Izin mendirikan bangunan bangun serah guna atas nama pemerintah daerah.
11. Biaya pengkajian, penelitian dan pengumuman lelang, dibebankan pada Anggaran
Halaman 7-6
12. Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan surat Bangun Serah
Guna barang milik daerah dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. mitra Bangun Serah Guna harus menyerahkan hasil Bangun Serah Guna kepada Kepala
Daerah setelah selesainya pembangunan;
b. mitra Bangun Serah Guna dapat mendayagunakan barang milik daerah tersebut sesuai
jangka waktu yang ditetapkan dalam surat perjanjian; dan
c. setelah jangka waktu pendayagunaan berakhir, objek Bangun Serah Guna terlebih dahulu
13. Persyaratan Pelaksanaan Bangun Serah Guna (BTO)
dengan tupoksi.
17. Bangunan hasil bangun serah guna harus dapat dimanfaatkan secara langsung oleh Pemda
sesuai bidang tugas baik dalam masa pengoperasian maupun saat penyerahan kembali.
18. Mitra Bangun Serah Guna harus mempunyai kemampuan keuangan dan keahlian.
bangunan.
a. Nilai tanah dan/atau bangunan sebagai obyek kerjasama ditetapkan sesuai NJOP
dan/atau harga pasaran umum, apabila dalam satu lokasi terdapat nilai NJOP dan/atau
pasaran umum yang berbeda dilakukan penjumlahan dan dibagi sesuai jumlah yang ada.
b. 2) Kegiatan bangun serah guna untuk kepentingaan umum dan/atau kegiatan
perdagangan.
c. 3) Besaran investasi dari mitra kerja.
d. 4) Penyerapan tenaga kerja dan peningkatan PAD.
Halaman 7-7
30. Prosedur/tata cara BSG dan tugas panitia dapat dilihat pada penjelasan Permendagri no. 17
Berdasarkan hasil diskusi dan pembahasan sistem pengelolaan untuk kawasan perkantoran dan
perdagangan yang akan di terapkan di Kota Tenggarong adalah dengan menggunakan sistem
BOT (Build Operate Transfer ) / Bangun Guna Serah, dimana pihak Pemerintah Daerah Kutai
Kartanegara menyediakan lahan untuk dimanfaatkan oleh pihak Investor dengan jangka waktu
tertentu dan setelah tahap tertentu dikembalikan lagi kepada pihak Pemda Kabupaten Kutai
Kartenegara.
7.2 Pola Pembiayaan dan Pembagian Keuntungan

Pola pembiayaan pembangunan kantor dan perdagangan di kota Tenggarong mengacu pada pola
kerja sama yang di pakai yaitu, BOT (Build Operation Transfer), dimana pihak Pemda Kutai
Kartanegara menyediakan lahan seluas 8,7 Ha, sedangkan pihak Investor berperan untuk
membiayai pembangunan konstruksi perkantoran dan perdagangan. Pihak investor, mempunyai
hak untuk mengelola pengoperasian perkantoran dan perdagangan selama jangka waktu tertentu
(30 tahun), untuk selanjutnya diserahkan kembali kepada pihak Pemda Kabupaten Kutai
Kartanegara.
Pihak investor sebagai pemilik modal yang membiayai investasi pembangunan perkantoran dan
perdagangan sebesar Rp 405.911.880.000 , sedangkan pihak pemerintah daerah berkontribusi
berupa lahan untuk dibangun kawasan perkantoran seluas 8,7 ha. sebesar Rp. 87.000.0000,
sehingga. Berdasarkan hal ini maka pihak investor dan pihak Pemda Kabupaten Kutai
Kartanegara bekerja sama dengan sharing keuntungan sesuai dengan kontribusi modal yang
disetorkan. Adapun sharing keuntungan disesuiaikan dengan sharing modal yang diinvestasikan ,
yaitu sebesar 17,65 % selama masa konsesi 30 tahun dan setelah 30 tahun aset kawasan
perkantoran dan perdagangan dikembalikan ke Pemda Kutai Kartanegara.
Halaman 7-8

Studi Kelayakan Perkantoran Dan Perdagangan Jasa Di Tenggarog

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Studi Kelayakan Perkantoran Dan Perdagangan Jasa Di Tenggarog

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Studi Kelayakan Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa di Tenggarong

Infrastruktur perkantoran yang banyak di Kabupaten Kutai Kartanegara adalah perkantoran

Kota Tenggarong, Juli 2011

Kata Pengantar ................................................................................................................ i

BAB 1 Pendahuluan ................................................................................................. 1-1

1.8.2.2 Tahap Analisis Kelayakan .................................................1-19

BAB 2 Kajian Kebijakan Dan Teori .......................................................................... 2-1

BAB 3 Kondisi Dan Karakteristik Kawasan ............................................................. 3-1

BAB 4 Analisis Kelayakan Pembangunan ................................................................ 4-1

BAB 5 Rencana Pembangunan Perkantoran dan Perdagangan .............................. 5-1

BAB 6 Analisis Kelayakan Ekonomi Finansial .......................................................... 6-1

BAB 7 Sistem Pengelolaan dan Manajemen Kerjasama ......................................... 7-1

Gambar 1-1 Diagram Konseptual Pendekatan Benchmarking ..............................................1-10

Gambar 3-4 Peta Penyebaran Penduduk Di Wilayah Kota Tenggarong .................................3-23

1.1 Latar Belakang

Infrastruktur perkantoran yang banyak di Kabupaten Kutai Kartanegara adalah perkantoran

Berdasarkan perkembangan makro ekonomi Kabupaten Kutai Kertanegara, Rencana Kerja

1.2 Maksud Dan Tujuan

Dengan dilakukannya pembangunan Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa di Kota

3. Mengolah aset Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara dengan prinsip

1.4 Landasan Hukum

2. Kelompok Peraturan Pemerintah (PP)

3. Kelompok Permen / Kepmen

1.6 Ruang Lingkup

1.6.1 Lingkup Materi

1.6.2 Lingkup Wilayah

Pekerjaan Studi Kelayakan perkantoran dan perdagangan dilaksanakan di Kota Tenggarong

1.6.3 Lingkup Waktu

1.7 Sistem Pelaksanaan Pekerjaan

a. Analisa kondisi kawasan studi.

1.8 Pendekatan Dan Metodologi Pelaksanaan

1.8.1 Pendekatan Pekerjaan

1.8.1.1 Pendekatan Eksploratif dalam Pengumpulan Data

a. Eksplorasi dalam Proses Pengumpulan Data & Informasi

Dalam pendekatan eksploratif ini sangat memungkinkan diperoleh informasi-informasi tambahan

b. Eksplorasi dalam Proses Analisa dan Evaluasi

1.8.1.2 Pendekatan Benchmarking

Pada pendekatan ini, perencanaan pengembangan kawasan dibuat berdasarkan hasil

Gambar 1-1 Diagram Konseptual Pendekatan Benchmarking

Pengamatan/ Perbaikan/ Produk baru

1.8.1.3 Pendekatan Eksplanatoris

1.8.1.4 Pendekatan Deskriptif

pemecahan permasalahan yang difokuskan pada upaya penanganan masalah permukiman

Dengan menggunakan pendekatan ini diharapkan akan meminimalisasi subjektivitas sekaligus

1.8.1.5 Pendekatan Preskriptif

Pendekatan preskriptif (prescriptive approach) merupakan jenis pendekatan yang bersifat

1.8.1.6 Pendekatan Konsep Perencanaan Keruangan Strategis

1.8.2 Metodologi Pelaksanaan

1.8.2.1 Tahap Survey Dan Identifikasi

a. Persiapan dilapangan dan persiapan alat

c. Data geologi dan mekanika tanah

a. Pra Desain Terdiri dari:

2) Pra Desain Bangunan

b. Evaluasi Ekonomi dan Finansial

c. Aspek Pasar dan Pemasaran

d. Aspek Teknik, meliputi :

mereka investasikan akan kembali sehingga mereka dapat membandingkan

f. Aspek Hukum dan Legalitas

i. Aspek Ekonomi dan Keuangan, meliputi:

1.8.2.2 Tahap Analisis Kelayakan

Tabel 1-1 Perbedaan Komponen-komponen Pada Pendekatan Ekonomi dan Finansial

Indikator kelayakan investasi yang biasa digunakan antara lain adalah:

Net Present Value (NPV) = PVBenefit - PVCost = positif

2. Internal Rate of Return ( IRR )