P

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL Y ARQUITECTURA
E.A.P INGENIERIA CIVIL

VALUACION RUSTICO DEL RECREO- RESTAURANTE

TURISTICO YACUPUQUIO

CURSO:
INGENIERIA DE VALUACIONES
DOCENTE:

ING. JORGE MEYZN BRICEO

ALUMNO:
ESPINOZA ROSALES JEANPAUL

HUNUCO- PER
2016

INGENIERA DE VALUACIONES 1
 Para nuestra alma mater, la facultad de Ingeniera Civil.

CONTENIDO
INGENIERA DE VALUACIONES 2
INFORME TCNICO DE TASACIN.....................................................................5
I. VALUACIN COMERCIAL DEL TERRENO RSTICO Y DEL RECREO TURISTICO
YACUPUQUIO....................................................................................................... 5
PROPIETARIO:.................................................................................................. 5
SOLICITANTE:................................................................................................... 5
LOCALIZACIN:................................................................................................ 5
TIPO DE PREDIO:.............................................................................................. 5
FECHA DE VALUACIN:.................................................................................... 5
VALOR COMERCIAL:......................................................................................... 5
PERITO:............................................................................................................ 5
SUPERVISORES:............................................................................................... 5
VALUACIN DE UN TERRENO RSTICO CON INCLUSION DE PREDIO COMERCIAL-
RECREO TURISTICO............................................................................................... 6
II. MEMORIA DESCRIPTIVA................................................................................ 6
1.01. PROPIETARIO....................................................................................... 6
1.02. SOLICITANTE....................................................................................... 6
1.03. OBJETO DE LA VALUACIN..................................................................6
1.04. METODOLOGA EMPLEADA..................................................................6
1.05. FECHA DE VALUACIN.........................................................................7
1.06. LOCALIZACIN.................................................................................... 7
1.07. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS.................................................7
1.08. PERMETRO......................................................................................... 7
1.09. REA DEL TERRENO............................................................................8
1.10. ZONIFICACIN Y USO ACTUAL............................................................8
1.11. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS.....................................9
1.12. CARACTERSTICAS DEL ENTORNO.......................................................9
1.13. REA TECHADA................................................................................... 9
1.14. DESCRIPCIN Y DISTRIBUCIN...........................................................9
1.15. EDIFICACIN DEL CENTRO DE RECREACION.....................................10
1.16. ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN DE EDIFICACIN..........10
1.17. DEPRECIACIN.................................................................................. 10
1.18. SERVIDUMBRES.................................................................................10
1.19. GRAVMENES Y CARGAS...................................................................11
1.20. TITULACIN E INSCRIPCIN..............................................................11
III. VALUACIN................................................................................................. 12
A. VALOR TOTAL DEL TERRENO RSTICO (VT):........................................12
A.1. COEFICIENTE DE AREA VENDIBLE...........................................................14
A.2. VALOR PROMEDIO DE LOS TERRENOS URBANOS DE LAS CALLES
ADYACENTES................................................................................................. 15
A.3. COEFICIENTE DE VALORIZACIN............................................................16

INGENIERA DE VALUACIONES 3
 A.4. FACTOR T................................................................................................ 17
A.5. CALCULO DE LOS VD, POR CADA FRANJA DE INFLUENCIA......................18
B. VALUACIN DE LA EDIFICACIN..............................................................22
A. VALUACIN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS..................................24
IV. CUADRO DE RESUMEN............................................................................25
V. ANEXOS...................................................................................................... 26
VI. PANEL FOTOGRFICO..............................................................................27
VII. PLANOS................................................................................................... 41

INGENIERA DE VALUACIONES 4
 INFORME TCNICO DE TASACIN

I. VALUACIN COMERCIAL DEL TERRENO RSTICO Y

DEL RECREO TURISTICO YACUPUQUIO

PROPIETARIO:

GERMAN ABELARDO GOMEZ RUIZ

SOLICITANTE:

ING. JORGE MEYZN BRICEO

LOCALIZACIN:
CARRETERA HUANUCO-LIMA KM 6.5

TIPO DE PREDIO:

RECREO TURISTICO

FECHA DE VALUACIN:

03 DE AGOSTO DEL 2016

VALOR COMERCIAL:

S/. 1814,353.24

PERITO:

ESPINOZA ROSALES JEANPAUL

HUNUCO, AGOSTO DEL 2016

INGENIERA DE VALUACIONES 5
VALUACIN DE UN TERRENO RSTICO CON INCLUSION DE
PREDIO COMERCIAL- RECREO TURISTICO

II. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. PROPIETARIO

GERMAN ABELARDO GOMEZ RUIZ

1.2. SOLICITANTE

ING. JORGE MEYZN BRICEO

1.3. OBJETO DE LA VALUACIN

DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DE UN TERRENO RUSTICO

DE REA 2.61 HA., UBICADO EN UNA ZONA DE EXPANSIN
URBANA PARA SU FUTURA VENTA.

1.4. METODOLOGA EMPLEADA

La presente valuacin se efecta en concordancia con el

Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, aprobado por
Resolucin Ministerial N 266-2012-VIVIENDA de fecha
05/12/2012, aplicando el mtodo de valuacin directa, previa
inspeccin ocular y toma de vistas fotogrficas.
Para la valorizacin del terreno, se ha hecho uso del Valor
Arancelario 2016.
Para la valorizacin de las Edificaciones se ha realizado a
partir del CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE
EDIFICACIONES - PARA LA SIERRA (2014) publicado en Lima el
domingo 30 de octubre de 2014.

INGENIERA DE VALUACIONES 6
1.5. FECHA DE VALUACIN

12 de julio del 2015

1.6. LOCALIZACIN

El terreno rstico, se localiza en la carretera central Hunuco-

Lima km 6.5 en la zona denominada Santa Rosa de Pitumama
frente al cuartel general del ejrcito, distrito de Pillco Marca,
provincia de Hunuco, departamento de Hunuco.

TERRENO A
VALUAR

1.7. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS

Por el frente principal u este: Con la carretera central km
6.5.
Por el fondo o noroeste: Con el Jr. Los Sauces.
Por el sur: Calle Santa Rosa.

1.8. PERMETRO

La lnea poligonal que delimita el permetro del terreno

afectado es: 683.43 ml.

INGENIERA DE VALUACIONES 7
1.9. REA DEL TERRENO

REA TOTAL (m)

26,118.0 m2

CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES FIJAS O PERMANENTES

1.10. ZONIFICACIN Y USO ACTUAL

Zonificacin : es una zona de expansin urbana.

INGENIERA DE VALUACIONES 8
 Uso actual : es un terreno rstico con un rea de
26,118.0 m2 equivalente a 2.61 ha.

1.11. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

URBANOS

Calles: Se encuentra en la carretera central Hunuco-

Lima Km 6.5.
Veredas: Cuenta con veredas de concreto en algunos
tramos.
Servicios: La zona cuenta con servicios pblicos de agua,
desage y alumbrado pblico.

1.12. CARACTERSTICAS DEL ENTORNO

El terreno en estudio es accesible por la carretera central

Hunuco- Lima km 6.5
El terreno en valuacin se localiza en un rea de expansin
urbana, las edificaciones adyacentes son de material noble y
rstico, edificios comerciales, un colegio y el cuartel general
del ejrcito, frente a la carretera central.

1.13. REA TECHADA

De acuerdo a la inspeccin ocular y la medicin realizada se

tiene:
rea afectada de edificacin 1er piso : 485.10 m
Azotea :
114.66 m
Total rea Techada : 176.12 m

1.14. DESCRIPCIN Y DISTRIBUCIN

LINDEROS: Por el frente o este, con la carretera Hunuco

Lima, 141.45 m; por el fondo o noroeste, con Jr. Los Sauces,
con 303.02 m; por el sur o mano izquierda entrando en la
propiedad, con el Calle Santa Rosa, con 238.96 m.
La distribucin del inmueble es de la siguiente manera:
PRIMER PISO: Consta de 1 recepcin, 1 saln, 1 piscina, 3
baos y duchas, lavadero, cocina, patio trasero y escalera de
madera con acceso a la azotea.
INGENIERA DE VALUACIONES 9
 rea techada: Primer nivel = 176.12 m
AZOTEA: con parapetos de bloques de concreto y barandas
de madera en su permetro.

1.15. EDIFICACIN DEL CENTRO DE RECREACION

Segn la inspeccin realizada las especificaciones tcnicas de

las construcciones existentes son las siguientes:
Cimentacin: Cimientos de concreto.
Estructura portante: Muros de adobe y concreto
asentadas con mortero.
Techos: Techos aligerados de concreto
armado y calamina.
Pisos: Cemento y cermicos.
Puertas y Ventanas: De madera y fierro.
Revestimientos: Mortero de cemento arena
frotachado y enchapes de madera.
Instalaciones elctricas: Instalacin elctrica
empotrada.
Instalaciones sanitarias: Baos con maylica blanca y
de color.

1.16. ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN

DE EDIFICACIN

De acuerdo a la Inspeccin ocular, el estado de conservacin

que la edificacin tiene segn la antigedad:
DESCRIPCIN ANTIGEDAD ESTADO DE
CONSERVACIN
1ER PISO Hasta 15 aos Regular

1.17. DEPRECIACIN

De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del

Per, se tiene:
Tabla N 01

DESCRIPCI ESTADO DE DEPRECIACIN FACTOR

N CONSERVACIN % DEPRECIACIN

INGENIERA DE VALUACIONES 10
1ER PISO Regular 42 0.42

1.18. SERVIDUMBRES

No existen servidumbres de paso.

1.19. GRAVMENES Y CARGAS

Se desconocen los gravmenes que pudieran afectar al predio.

1.20. TITULACIN E INSCRIPCIN

El predio se encuentra inscrito en la Superintendencia Nacional

de los Registros Pblicos SUNARP.

INGENIERA DE VALUACIONES 11
 III. VALUACIN

La valuacin se obtiene de la suma del terreno, valuacin de la edificacin y

valuacin de las obras complementarias.
El Precio del Predio se determinar mediante la siguiente frmula:

VTP =VT + VE + VOC

Dnde:

VTP : Valor Total del Predio.

VT : Valor del Terreno Rstico.

VE : Valor de la Edificacin.

VOC : Valor de las Obras Complementarias.

A. VALOR TOTAL DEL TERRENO RSTICO (VT):

El valor del terreno rustico se evaluara mediante el mtodo de LAS

LINEAS DE INFLUENCIA.

n
VD= ( VB ) j x Aj
j=1
Dnde:

VD : Valuacin Definitiva.

VB : Valor Bsico.

A : rea

Adems de esto se valuara para el primer caso: VALUACION DE UN

TERRENO CON FRENTE A UNA VA QUE POSEE ALGUNAS OBRAS DE
INFRAESTRUCTURA.

Segn sea el caso se determinara el valor bsico para la primera,

segunda, tercera y cuarta zona.

INGENIERA DE VALUACIONES 12
 Para el clculo de la primera zona:

VB=( CAV ) x V x C x T

Donde:

VB : Valor Bsico

CAV : Coeficiente de reas vendibles

V : Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles

locales en la zona adyacente.

C : Coeficiente de Valorizacin.

Segn las lneas de influencia, al terreno se le separara en:

LA PRIMERA LINEA
SERA 30 m, LA
SEGUNDA A 100, LA
TERCERA A 100 Y LA
CUARTA A LO QUE
RESTA QUE EN ESTE
CASO SERIA 6.93 M.

REAS EN m2

ZONA I A1 4220.1

ZONA II A2 13123.7

ZONA III A3 8705.3

ZONA IV A4 68.65

INGENIERA DE VALUACIONES 13
A.1. COEFICIENTE DE AREA VENDIBLE

El coeficiente de rea vendible, ser asumido a partir del rea del

terreno rstico en anlisis.

rea = 26118 m2

CAV = 0.55

INGENIERA DE VALUACIONES 14
A.2. VALOR PROMEDIO DE LOS TERRENOS URBANOS
DE LAS CALLES ADYACENTES.

Se tomaran en cuenta las calles adyacentes a 200 m a la redonda.

IMAGEN DE LAS CALLES CIRCUNDANTES

Se obtiene el valor arancelario de las calles segn el nmero de cuadras y

se obtiene el promedio por las 3 cuadras.

INGENIERA DE VALUACIONES 15
 IMAGEN DE LAS CALLES CIRCUNDANTES

Como el valor arancelario de todos los jirones/pasajes/calles poseen el

mismo valor (27), el promedio de las calles circundantes ser 27. Mientras
el valor arancelario de la carretera ser 33.

VALORES UNITARIOS $/. Por m2

VA1 CARRETERA E 33.00
VA2 CA. STA ROSA S 27.00
VA3 JR. LOS SAUCES N-O 27.00

A.3. COEFICIENTE DE VALORIZACIN

Para determinar el coeficiente de valorizacin (C), previamente deben

hallarse los valores de I1, I2.
PARA I1
Se toman en cuenta las calles circundantes, tomando en cuenta sus
caractersticas.
PARA I2

Se toma en cuenta las caractersticas de la calle que da al frente al

terreno en anlisis.

INGENIERA DE VALUACIONES 16
A.4. FACTOR T

Si se cuentan con las caractersticas de topografa y naturaleza, se

adaptaran los datos del cuadro.

Y se sabe que el terreno es Arenoso arcilloso con un fator de 0.70.

Y con las altitudes de los puntos obtenidos, se obtuvieron pendientes
menores a 5%.

INGENIERA DE VALUACIONES 17
 DATOS OBTENIDOS
ALTITUD
DISTANCI PENDIEN
CALLES PUNTO PUNTO A TE
1 2
CARRETER
1941 1940 141.45 0.71%
A
CA. STA
1949 1941 238.96 3.35%
ROSA
JR. LOS
1949 1940 303.02 2.97%
SAUCES

T= 0.7 X1 = 0.70

A.5. CALCULO DE LOS VD, POR CADA FRANJA DE

INFLUENCIA

1. VALUACIN DE LA PRIMERA ZONA

CARRETERA CA. STA ROSA JR. LOS SAUCES

ESTUDIO 0.02 0.02 0.02

TRAZO 0.02 0.02 0.02
CALZADA Y ANCHO DE
VIA 0.24 0.08 0.08
RED DE AGUA POTABLE 0.15 0.15 0.15
RED DE
ALCANTARILLADO 0.14 0.14 0.14
RED DE ENERGIA
ELECTRICA 0.15 0.15 0.15
VEREDA 0.08 0.08 0.08
0.8 0.64 0.64

FACTOR I1= 0.8

FACTOR I2= 0.8

COEFICIENTE DE VALORIZACIN
"C"= 0.347

INGENIERA DE VALUACIONES 18
SE CUENTA CON I2 OBTENIDO CON LOS VALORES REALES, PERO COMO NO SE
ENCUENTRA EN LA TABLA SE TRABAJA CON UN I2 MAXIMO IGUAL A:

0.1
I2 asumido: 8

VB1= 135.65 S/. Por m2

AFECTANDO POR EL FACTOR "T":

T= 0.7

ENTONCES:
VB1= 94.96 S/. Por m2

COMPARANDO CON 3VR URBANO:

VR= 1.673941 x 7.7 S/. Por m2

3VR= 28.62 S/. Por m2

VB1>3VR OK!!

POR LO TANTO:

VD1: 400732.94 S/.

2. VALUACIN DE LA SEGUNDA ZONA

INGENIERA DE VALUACIONES 19
 FACTOR I1= 0.8

FACTOR I2= 0

COEFICIENTE DE VALORIZACIN
"C"= 0.157

S/. Por
VB2= 61.38 m2

POR LO TANTO:
VD2= 805486.57 S/.

3. VALUACIN DE LA TERCER ZONA

FACTOR I1= 0.8

FACTOR I2= 0

COEFICIENTE DE VALORIZACIN
"C"= 0.157

S/. Por
VB2= 61.38 m2

POR LO TANTO:
AFECTANDO POR 0.9
(90%):

VD3: 480871.01 S/.

4. VALUACIN DE LA CUARTA ZONA

FACTOR I1= 0.8

FACTOR I2= 0

COEFICIENTE DE VALORIZACIN
"C"= 0.157

VB2= 61.38 S/. Por m2

INGENIERA DE VALUACIONES 20
 POR LO TANTO:
AFECTANDO POR 0.8
(80%):

VD4: 3370.79 S/.

FINALMENTE SE TIENE:

VALOR TOTAL DEL TERRENO= 1 690 461.31 S/.

INGENIERA DE VALUACIONES 21
 B. VALUACIN DE LA EDIFICACIN

El recreo turstico fue construido en dos tramos, por lo cual se cuenta

con una antigedad de ms de 10 aos.

VALUACIN DE LA EDIFICACIN DEL 1ER PISO DEL RECREO TURSTICO:

CONSTRUCCIN 1 PLANTA (CON CUBIERTA) 1 PLANTA (SIN CUBIERTA)

MUROS Y 0.838 B
266.40 B 288.55
COLUMNAS +0.162 E
0.301 F +
TECHOS 93.89 G 0
0.699 C
0.0185 H +
PISOS H 21.61 78.115
0.9815 D
PUERTAS Y
E 55.38 I 0
VENTANAS
0.7109 F +
REVESTIMIENTOS F 60.6 78.3941
0.2891 D

BAOS D 24.45 H 0
INSTALACIONES
ELECTRICAS Y F 27.39 F 27.39
SANITARIAS

VSN = 549.72 VSN = 472.45

OBTENIENDO EL VALOR DE LA EDIFICACIN POR REA TECHADA POR PISO,

APLICANDO LA DEPRECIACIN:
IER PISO
VE 1 ER =VSN 1 ER x AT 1 ER x (1Depreciacin)

CONSTRUCCI
1 PLANTA
N

USO: CENTRO RECREACIONAL

EDAD: MS DE 10 AOS
DESCRIPCIN ESTADO: REGULAR
TABLA
2
N:
DEPRECIACI 42% = 0.42

INGENIERA DE VALUACIONES 22
 N

rea con cubierta 1er

176.12 m2
piso :
VSN = 549.72 s/.

rea sin cubierta 1er

218.82 m2
piso :
VSN = 472.45 s/.

VE 1 ER =549.72 x 176.12 x ( 10.42 )+ 472.45 x 218.82 x ( 10.42 )

VE 1 ER =S /.116,115.15

VE = S/. 116,115.15

INGENIERA DE VALUACIONES 23
 COSTO
UNIDA REA/VOLUME V.U.
ITEM DESCRIPCIN COMPONENTE CANT. DIRECT
D N en S/.
S/.
Puerta de madera o similar de 300.7
3.3
13 h=2.2m con un ancho hasta 2m m2 1 2 300.
Portn de fierro con plancha 256.9
8.625
15 metlica con una h hasta 3 m m2 1 2 256.
Tanque elevado de polietileno 858.7
m3 1.5264
22 capacidad mayor de 1 m3 1 2 1310.
Cisterna de concreto armado con
m3 5.525
24 capacidad hasta hasta 10 m3 1 743.6 4108.
559.6
m3 10
32 Piscina de ladrillo kk con pintura 1 2 5596
266.2
m3 1.5
39 Horno de adobe 1 3 399.3
884.3
m3 1
38 Horno de ladrillo 1 3 884.
673.5
-
68 Proyectores Luminaria 250 v und 12 8 8082.
622.8
-
69 Proyectores Luminaria 150 v und 4 9 2491.

A. VALUACIN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

EN EL RECREO TURSTICO SE CUENTA CON LAS SIGUIENTES OBRAS

COMPLEMENTARIAS Y SU VALUACIN:

VOC = S/. 7,776.78

INGENIERA DE VALUACIONES 24
 IV. CUADRO DE RESUMEN

EN RESUMEN Y CONCLUSIN SE TENDR:

VT= S/. 1690,461.31

VE = S/. 116,115.15

VOC = S/. 7,776.78

VTP =VT + VE + VOC

VTP= S/. 1814,353.24

V. ANEXOS
 VI. PANEL FOTOGRFICO

IMAGEN DE FRENTE DEL RECREO

TURISTICO YACUPUQUIO CON 12.6 M
DE FRENTE

PASAJE LOS OLIVOS

ESQUINA DEL PASAJE LOS OLIVOS
Y PROLONGACION PRIMAVERA

CALLE LOS PINOS

 PROLONGACION PRIMAVERA SE
OBSERVA QUE POR ELLA PASA UNA
ACEQUIA

CALLE LOS PINOS

 REDES DE DISTRIBUCION
ELECTRICAQUE SE ENCUENTRAN EN
LA CARRETERA CENTRAL

REDES DE ALTA TENSION DE LA

CARRETERA CENTRAL
CALZADA DE LA CARRETERA CENTRAL
HUANUCO-LIMA

PUERTA DE RECEPCION DEL RECREO

TURISTICO YACUPUQUIO
 Acceso a la azotea

Baos con maylica blanca parcial

 baba

Bao completo nacional con maylica nacional de

Sin aparatos sanitarios

Sanitario bsico de losa de
2da

Lavadero de servicio
 Piscina de ladrillo KK con pintura de 10 m3

Tablero general de la red elctrica de recreo

 Tanque elevado

Midiendo el tanque elevado

 Piso de adoquines de piedra

Parapeto de bloques de concreto de soga en la

azotea
Cubierta de la cocina

Cocina
Luminarias de 250 w

Luminarias de 250 w
Horno de ladrillo con enchape de ladrillo
refractario

Horno de adobe