Burbuja Inmobiliaria

INDICE
PROBLEMAS A INVESTIGAR....................................................................................2
BURBUJA INMOBOBILIARIA EN EL PERU.......................................................2
LA BURBUJA INMOBILIARIA EN EL OBJETIVOS A

PERU Y EN LOS PAISES INVESTIGAR..............3
DESARROLLADOS
OBJETIVOS
ECONOMIA GENERAL
PRINCIPALES.............3
INTEGRANTES:
OBJETIVOS
ESPECIFICOS.............4
PROFESOR:
HIPOTESIS......................3
MARCO TEORICO........4
DEFINICIONES..........4
CICLO
INMOBILIARIO..........4
LA BURBUJA INMOBILIARIA...............................................................................5
EN LOS PAISES DESARROLLADOS Y EN EL PERU.............................................6
CONCLUSIONES.........................................................................................................21
FACULTAD DE
RECOMENDACIONES...............................................................................................23
ADM
ECONOMIA GENERAL
1. PROBLEMAS A INVESTIGAR
1.1. BURBUJA INMOBOBILIARIA EN EL PERU
Una burbuja inmobiliaria Es el alza de precios de manera acelerada e

inexplicable de un bien (en este caso, la vivienda), que llega a alcanzar
precios ms all de su valor fundamental. Precio que es elevado por la
excesiva demanda de este bien, que a su vez, debido a la proliferacin de
crditos hipotecarios y a la especulacin, contribuyen al crecimiento de este
fenmeno.
El sector inmobiliario mantiene un importante crecimiento en el Per,

nuestro pas se encuentra en un boom econmico de la construccin. El
resurgimiento econmico viene relacionado con la demanda insatisfecha de
viviendas, sobretodo en Lima, ya que se necesitarn construir
aproximadamente 50,000 viviendas cada ao. El crecimiento elevado de
precios sugiere que el Per podra estar inmerso en una fase de burbuja
inmobiliaria que podra dividirse en dos componentes:
La primera conocida como especulacin donde las personas compran

viviendas con la esperanza de que los precios seguirn subiendo y cuando
ste empiece a caer deciden venderlos causando que el precio de los
inmuebles se vayan al suelo.
UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA Pgina 1

ECONOMIA GENERAL
El segundo componente para que haya una burbuja inmobiliaria es que

las personas designen ms de 40% de sus ingresos netos para cumplir con
sus cuotas, es decir estn sobre endeudadas;
Para el Fondo Monetario Internacional no se observan los elementos

que determinen la existencia de una Burbuja, pues asegura que una burbuja
se gesta cuando hay un aumento generalizado de los precios en todos los
segmentos, de manera sostenida y por un perodo largo, Por estas razones
nos plantaremos la siguiente interrogane:
Qu factores afectan en general el desarrollo de una
burbuja inmobiliaria en los pases desarrollados?
Existe una burbuja inmobiliaria en el Per?
2. OBJETIVOS A INVESTIGAR
2.1. OBJETIVOS PRINCIPALES
Conocer los factores que afectan el desarrollo de una burbuja
inmobiliaria.
Conocer el impacto del desarrollo de una burbuja inmobiliaria en
pases desarrollados
Conocer los efectos de un posible desarrollo de una burbuja
inmobiliaria en el Per.

ECONOMIA GENERAL
2.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS

Identificar si hay o no burbuja inmobiliaria en el Per.
Determinar qu factores estaran detrs de una burbuja inmobiliaria.
Explicar las consecuencias de una burbuja inmobiliaria
3. HIPOTESIS
Plantaremos como posible hiptesis, que debido a las seales que

existen podemos estar hablando de una burbuja inmobiliaria en el Per. Entre
algunas seales que nos sugieren presencia de burbuja inmobiliaria tenemos:
un alza acelerada de los precios por metro cuadrado, un alto crecimiento de los
crditos y bajos niveles de inflacin que no justifican un alza significativa de los
precios
Se empieza a hablar de una burbuja (o crisis) cuando hay un exceso de

liquidez en el mercado. Como ingresa una masa de dinero y hay escasez de
terrenos, los precios se elevan ante una mayor demanda y los insumos de la
industria tambin van al alza, seala Csar Pearanda, director del Instituto de
Economa y Desarrollo Empresaria de la Cmara de Comercio de Lima (CCL).
4. MARCO TEORICO
4.1. DEFINICIONES

ECONOMIA GENERAL
4.1.1. Mercado Inmobiliario: Es un importante sector de la

economa de una nacin donde se proyecta, desarrolla, construye,
promociona, avala, financia, administra, intermedia, y comercializa
bienes races, el activo tangible ms importante de una nacin y la
base del patrimonio familiar, que condiciona el desempeo y
bienestar de una sociedad.
4.1.2. Burbuja Inmobiliaria: Exageraciones en el alza del precio

de la vivienda durante un largo perodo de tiempo. Ocurre porque
en tiempos de auge se tiende a sobre valorar las expectativas, de
los inversores, por lo que los precios suben drsticamente. Como
consecuencia de estimar errneamente el mercado se produce una
revalorizacin desproporcionada, basada en las expectativas, y
alejada de una evolucin de precios que responda a la oferta y a la
demanda basadas en factores objetivos.
4.2. CICLO INMOBILIARIO
El ciclo inmobiliario son perodos de tiempo que con una

frecuencia entre cinco y siete aos, presentan caractersticas parecidas
con respecto a la evolucin del precio o al alquiler de viviendas y de
oficinas. El ciclo inmobiliario tiene fases muy parecidas a las del ciclo
econmico:
Expansin de la actividad inmobiliaria que se ven seguidas por

fases de desaceleracin de dicha actividad econmica (muy bajas tasas
de crecimiento) o incluso recesin (crecimiento negativo en la
construccin de inmuebles), para despus pasar a una nueva
recuperacin y expansin.

ECONOMIA GENERAL
El mercado inmobiliario est a su vez condicionado por factores

externos e internos, como puedan ser la situacin econmica general,
el coste de capital y los tipos de inters, trabajo, precio y los costes de
la construccin. Una cada fuerte de las rentas de alquileres de oficinas,
directamente influida por el menor crecimiento econmico y las
expectativas de inversin, no arrastra inmediatamente al mercado de la
vivienda. El mercado de la vivienda suele manifestar un
comportamiento ms conservador en sus variaciones y ms
dependiente de las necesidades de la poblacin.
4.3. LA BURBUJA INMOBILIARIA
Toda burbuja tiene su ciclo de vida; as lo tipifico el reconocido

economista HymanMinsky.
1 fase.- Planeamiento de la burbuja: Toda crisis financiera se inicia

con un cambio, que puede ser por la tecnologa, cambio en la poltica
econmica. etc.
2 fase.- Los precios comienzan a subir: Al principio la subida de

precios casi no es percibido por los compradores. Muchas veces, estos precios
ms altos reflejan una mejora en los indicadores econmicos, es decir pueden
confundirse con una mejora en la economa
3 fase.- Crdito fcil: El aumento de los precios no es suficiente para

la creacin de una burbuja, en este caso acceso fcil al el crdito, cada vez los
crditos son ms accequibles a sectores inclusive de baja solvencia.

ECONOMIA GENERAL
4.- Fase.- Recalentamiento del mercado: Segn el efecto del crdito

fcil, el mercado se va recalentando. Este recalentamiento estimula los
volmenes y aparecen las escaseces. Los precios empiezan a acelerarse, y se
recogen los beneficios fciles.
5 Fase.- Euforia: Es cuando ya el aumento de precios injustificable en

materia econmica se hace ms que evidente.
6 Fase.- Los expertos recogen beneficios: En esta fase es donde los

expertos intentan vender asi obtener beneficios por lo elevado de los precios.
7 Fase.- El estallido: La euforia es reemplazada por el miedo. Se

empiezan a vender las propiedades, pero no hay compradores, llega el pnico,
el precio se desploma, el crdito se corta las personas no pueden pagar sus
crditos, y las perdidas comienzan a acumularse.
5. BURBUJA INMOBILIARIA EN LOS PAISES

DESARROLLADOS Y EN EL PERU
Por burbuja inmobiliaria se conoce el avance, en la mayora de

los pases industrializados occidentales, de los precios de los bienes
inmuebles muy por encima de los del resto de bienes y servicios, materializado
en dos oleadas o impulsos durante las dos dcadas que van desde mediados
de los aos 1980 hasta mediada la primera dcada del siglo XXI, con la
consiguiente fractura generacional que ello genera al involucrar un bien bsico
de consumo obligatorio como es la vivienda.
DESCRIPCIN DE LA BURBUJA

ECONOMIA GENERAL
Los Informes de la Reserva Federal Americana y de otros organismos

econmicos oficiales, reflejan el incremento explosivo del precio de los bienes
inmuebles, en prcticamente todos los pases industrializados, concentrados en
dos perodos: hasta 1989 y hasta 2006.
Alemania y Japn presentan diferencias, en el primer caso, por los

costes de la llamada Reunificacin alemana, y, en el segundo, por el pronto
estallido de la burbuja tras un alza inicial extraordinariamente exagerada
ORIGEN DE LA BURBUJA
La burbuja inmobiliaria arranca en el seno del propio mercado

inmobiliario, por razones de ndole no solo econmica, siendo realimentada al
alza, en una segunda etapa, por abundante crdito hipotecario favorecido por
polticas monetarias expansivas. La maduracin final de la burbuja inmobiliaria
comienza tras el pinchazo de la burbuja, a finales de los aos 1990, y la
subsiguiente bajada de tipos de inters acordada para combatir sus efectos
recesivos; laxitud monetaria intensificada tras los atentados del 11 de
septiembre de 2001 y la Guerra de Irak, por un lado, y, por otro, la culminacin
del proceso de unificacin monetaria europea.
Otro factor importante fue la expansin del mercado de obligaciones

colateralizadas por deuda (CDO) que incentiv sobre manera la concesin de
hipotecas a prestatarios poco calificados y con alto riesgo de impago. Se
aprecia que la estructura de dichos productos financieros derivados se alter
notoriamente entre 2000 y 2006, predominando al final del periodo entre los
activos que respaldaban activos financieros como las CDO, las hipotecas de
baja calificacin (y alto riesgo de impago). Las agencias de
calificacin asignaron calificaciones buenas (triple A o AAA) y bajo riesgo de
impago a esos productos financieros, as por ejemplo Standard & Poor's cifr
en solo 0,12% (1 entre 850) la probabilidad de impago de varias CDO en los
siguientes 5 aos a su calificacin, aunque posteriormente los datos internos
de S&P para calificacin revelaron que dicha probabilidad haba sido 28%
(unas doscientas veces superior). Las quiebras de entidades financieras por

ECONOMIA GENERAL
culpa de los problemas de las CDO, dispararon la crisis econmica de 2008-

2015 que tendra un impacto diferente en diversas regiones, pero que afectara
notoriamente a los pases de renta alta.
LA BURBUJA INMOBILIARIA: EN QU CONSISTE Y CUL ES EL

PELIGRO?
Hay preocupacin por el alza de precios en el sector. No

obstante, expertos aseguran que estamos fuera de peligro.
La especulacin es complicada, por ejemplo, cunto pierde alguien que

ha comprado una casa con la esperanza de venderla a futuro al doble del
precio, para darse cuenta al final que nadie estara dispuesto a pagarle siquiera
la mitad de lo que invirti. Si esta situacin se replica en todos los miembros de
una poblacin que ignor el riesgo y compr casas o departamentos
intempestivamente con la confianza puesta en una demanda alta. Crisis?

ECONOMIA GENERAL
Todava. Multiplique esto en una cadena de compra y venta de crditos

hipotecarios de personas que pensaron vender sus contratos al doble del
precio que los adquiri, pero cuyo valor se desplom cuando la demanda se
contrajo y result siendo artificial. Ahora s hablamos de una crisis.
Un efecto domin de este tipo, que comienza cuando el ltimo eslabn del
negocio pierde la capacidad de pagar sus crditos, dejando sin sustento a la
otra parte con la cual hizo su contrato, derribar una a una la economa de
todos los que participaron en el negocio, quienes al final quedarn con un
cmulo de crditos que no tienen un valor real. Esa es una crisis inmobiliaria,
llamada tambin burbuja inmobiliaria.
DEMANDA ARTIFICIAL
Se empieza a hablar de una burbuja (o crisis) cuando hay un exceso de

liquidez en el mercado. Como ingresa una masa de dinero y hay escasez de
terrenos, los precios se elevan ante una mayor demanda y los insumos de la
industria tambin van al alza, seala Csar Pearanda, director del Instituto de
Economa y Desarrollo Empresaria de la Cmara de Comercio de Lima (CCL).
Sin embargo, esta demanda, cuando se vuelve artificial, es capaz de

elevar los precios a un nivel absurdo. Hay una exigencia real porque la
poblacin crece y su poder adquisitivo tambin. Pero si se suman capitales
ilcitos de parte de, por ejemplo, narcotraficantes que buscan lavar dinero, se
genera una sensacin de demanda que no existe.
Otro factor que influye en la generacin de una expectativa falsa es la

mala interpretacin de la informacin que da el mercado. Los precios de los
activos (las casas, en este caso) se ponen en base a expectativas a futuro.
Mucha liquidez puede generar la ilusin de una situacin de crecimiento

ECONOMIA GENERAL
indefinido, lo que implica un funcionamiento ineficiente del mercado, porque se

est valorando mal los datos, sostiene Hugo Perea, economista jefe para el
Per de BBVAResearch.
EL PER APUNTA EN ESTA DIRECCIN?
En las crisis de Estados Unidos y de Espaa, a los factores arriba

mencionados se sumaron otros, como los casos de familias sobre endeudadas
que no pudieron pagar sus crditos hipotecarios cuando las tasas de inters se
elevaron, un sistema financiero dependiente de productos hipotecarios o
crditos colocados en portafolios bancarios, situaciones que no existen en el
pas. En el Per no tenemos un mercado tan sofisticado como en estos pases
desarrollados, seala Perea.
Los crditos que se otorgan para facilitar el acceso a vivienda en el Per,

segn el especialista, son para primera vivienda, para que el cliente viva
realmente en el inmueble adquirido y, si bien nadie compra algo sin la ilusin de
generar ganancias, la compra de inmuebles para generar ingresos no se
presenta de manera sistemtica.
Por esto, ambos coinciden en que no existe una burbuja inmobiliaria en

nuestro pas: no hay un precio desalineado de los factores de mercado y
tampoco hay mecanismos de amplificacin que repliquen un ajuste en el precio
de las casas a nivel macroeconmico. Pero no se puede mantener la tasa de
crecimiento de los ltimos aos.
En los ltimos cinco aos se vio un alza de 14% en promedio anual, eso
es insostenible. Nuestros clculos sealan que esto debe reducirse a un 7% u
8% en los prximos aos (para) mantener un ritmo sostenible y razonable,
agreg Perea.
INMOBILIARIA EN EL PER

ECONOMIA GENERAL
El desarrollo saludable del mercado de viviendas depende

principalmente de dos variables: Los factores de oferta y demanda, y el
financiamiento hipotecario. En la medida que haya demanda efectiva (familias
que necesitan y pueden pagar una vivienda), y financiamiento hipotecario
(financiamiento de largo plazo) disponible, las ventas de inmuebles
aumentarn.
Aquellos que obtuvieron un crdito hipotecario antes del ao 2000

recordarn claramente que se trataba de un producto muy exclusivo. Para
calificar necesitabas un sueldo en planilla estable y con antigedad. El
inmueble a financiar tena que ser nuevo y con un precio no menor de
US$80,000. Y la tasa de inters rondaban el 14% en dlares.
En un pas donde ms del 70% de la economa de personas era

informal, el crdito hipotecario fue en aquel tiempo un producto disponible slo
para unos cuantos. En la medida que no exista un financiamiento hipotecario
masivo, la construccin de viviendas se desarrollaba muy lentamente.
Tres factores luego se encontraron para generar un crculo virtuoso para el

crecimiento del sector:
A finales de los aos noventa se cre el Fondo Mi vivienda, con el

objetivo de que la poblacin pudiera acceder masivamente a una
vivienda propia. Si bien demor en funcionar de manera eficiente,
demostr cmo la vivienda propia era una receta polticamente potente y
econmicamente multiplicadora.
Durante los primeros aos del nuevo siglo, el crecimiento econmico del
pas fue slido y ms familias que necesitaban una vivienda propia
ahora podan pagarla.
Muy relacionado a este crecimiento, el sistema bancario creci. Una vez

ms slido y globalizado, empez a ver con mucho inters no slo la
conveniencia de las hipotecas a largo plazo, sino tambin el enorme

ECONOMIA GENERAL
potencial hipotecario de los sectores medios, hasta ese momento

desatendido.
Es as como en el 2004 empezaron a generarse desarrollos

inmobiliarios, algunos por primera vez dirigidos a la clase media, y con la
participacin importante de la banca local y el Fondo Mivivienda. Lo que pas
despus es historia conocida y se empez a vivir plenamente
el boom inmobiliario.
Lamentablemente entre el 2008 y 2009 se dio la crisis financiera

internacional y se empez a hablar mucho en el Per sobre una sus principales
causas: Las burbujas inmobiliarias, sobre todo las ocurridas en Estados Unidos
y Espaa. En ese entonces, en pleno desarrollo de un boom inmobiliario,
muchos se empezaron a preguntar si se estaba formando una burbuja
inmobiliaria aqu tambin.
La definicin clsica de burbuja inmobiliaria es el efecto por el cual las

ventas y sobretodo los precios de las viviendas crecen muy rpidamente y muy
por encima de sus fundamentos; de tal forma que en un momento dado, las
ventas y los precios de las viviendas caen abrupta y simultneamente. Las
consecuencias todos las sabemos, pero existi o existe una burbuja
inmobiliaria en el Per? Esta pregunta se responde con tres argumentos:
1. En los pases donde se dieron burbujas inmobiliarias, los mercados de

vivienda eran maduros y una buena parte de las ventas sino la
mayora se destin para lograr espacios ms grandes: un dormitorio
ms, un mejor barrio, pasar de un departamento a una casa, etc.
Cuando la situacin aprieta, la gente se mantiene dnde est y esperar
un mejor momento para comprar el departamento ms grande o en un
mejor barrio. Y las ventas caen. Pero en el Per la mayora de los
peruanos no tiene una casa propia o sta no califica como vivienda
digna. Adems el dficit de viviendas an ronda los dos millones de

ECONOMIA GENERAL
viviendas. Por lo tanto, el que no tiene una vivienda propia seguir

buscndola mientras la pueda pagar, pues se trata de una necesidad
bsica. Y las ventas seguirn.
2. Ejemplos como el de Espaa grafican muy bien cmo un sistema

financiero irresponsable puede ser una causa fundamental de la burbuja.
Los bancos financiaban hasta el 120% de la vivienda, es decir,
financiaban la cuota inicial, el saldo del precio hasta el 100%, y un 20%
adicional para equiparla. Sobre endeudaron a las familias y generaron
una morosidad rcord. Al final, las hipotecas tuvieron que ser
ejecutadas. Este caso se grafica con mucho humor en el siguiente video
de Alex Sal (youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8). Este claramente
no es el caso del sistema financiero local. El LTV (loan-to-value) en el
Per, que es el ratio del prstamo sobre el precio de la vivienda es
alrededor del 70%, y los procesos de calificacin son muy estrictos.
3. Un factor adicional a tomar en cuenta es que los precios de las viviendas

en Lima y en el Per vienen creciendo pero recuperndose despus de
dcadas de depreciacin del suelo e inmuebles. Aqu se puede ver que,
en soles constantes, los precios recin se estn recuperando a los
niveles de 1998.

ECONOMIA GENERAL
Fuente: BCRP
Por lo tanto la respuesta es que aqu no se dio una burbuja inmobiliaria.

An mayor evidencia es el hecho que en el ltimo ao, pese a la
desaceleracin en las ventas de viviendas, los precios no han bajadoni se
espera que lo hagan. Por qu? Porque la demanda por viviendas contina y
sigue siendo muy alta. Si el dficit de vivienda en el Per sigue cercano a los
dos millones de viviendas, y cada ao se construyen menos de 50,000
viviendas, ni siquiera le estamos haciendo cosquillas al dficit. Lo que se
construye ni siquiera cubre el aumento de demanda por el bono demogrfico.
Y esta es la buena noticia, no hay ninguna burbuja y todava queda una gran
oportunidad por delante.
DNDE ESTALLAR LA PRXIMA BURBUJA INMOBILIARIA?

ECONOMIA GENERAL
Aunque se teme que la prxima crisis puede desatarse en los pases

emergentes (las convulsiones que se viven en pases como Indonesia,
Argentina o Venezuela, por ejemplo) el peso relativo de estos pases en la
economa global es demasiado pequeo como para generar grandes
turbulencias. Mayor impacto podra tener una tormenta financiera iniciada en
los pases BRICS, acrnimo de Brasil, Rusia, India, China y Sudfrica. Estos
pases atraviesan por serias dificultades y acumulan enormes dficit en sus
cuentas corrientes lo que los hace muy vulnerables a una salida repentina de
capitales. Sin embargo, una crisis que estallara en estos pases no podra
generar un efecto domin que impactara en todo el mundo. Si bien la salida de
capitales que sufre Brasil, Rusia o Turqua genera un impacto fuertemente
negativo al interior de estos pases, no se teme una reaccin en cadena dado
que estos pases tienen amplias holguras de poltica y cuentan, adems, con
su soberana monetaria. Brasil y Turqua pueden devaluar sus monedas y
elevar las tasas de inters en forma drstica, como Turqua, que las elev de 4
a 10 por ciento. Estos movimientos producen mucho dolor, pero permiten
revertir el golpe y volver al crecimiento que le facilitan las medidas de poltica.
Por eso una crisis que estalle en los BRICS no podra tener consecuencias
serias en los pases desarrollados.
Sin embargo, los pases que s estn complicados y acumulan deudas

impagables y sufren el ms serio estancamiento de la historia son los
principales candidatos al prximo tsunami financiero. Francia, Alemania, Reino
Unido, Australia y Canad son los principales candidatos a cruzar la lnea de
peligro y arrastrar a todo el mundo en una recesin significativa. Todos estos
pases han acumulado enormes burbujas de crdito y sus bancos centrales se
han encargado de negar estas evidencias cada vez que se menciona el tema.
Adems, han inyectado enormes cantidades de liquidez que slo reproducen el
endeudamiento sin generar efectos en el crecimiento y el empleo dado que
solo aumentan los dficit pblicos.
LA POTENCIAL AMENAZA DE LAS BURBUJAS

ECONOMIA GENERAL
Las burbujas de todo tipo alimentadas desde hace seis aos por las ms
bajas tasas de inters de la historia son una amenaza potencial para la
economa. El Bundesbank reconoci ayer que Alemania se enfrenta al estallido
de una peligrosa burbuja inmobiliaria generada por las tasas de inters
cercanas el cero por ciento de la Reserva Federal y el Banco Central Europeo.
Estas tasas han facilitado la creacin de enormes burbujas especulativas en el
mercado inmobiliario.
De acuerdo a la informacin del Bundesbank, hay zonas en Alemania

donde los valores de la vivienda se han inflado un 25 por ciento en menos de
dos aos. Esto no se condice con la salud del pas, que ha perdido fortaleza
con el declive de su produccin industrial y el aumento de su deuda pblica.
Francia tambin ha visto crecer su deuda pblica con un lento pero persistente
aumento del desempleo. Las quiebras empresariales alcanzaron en 2013 su
mayor volumen desde el estallido de la crisis. El pas est endeudado y est
prximo a la asfixia del estancamiento. Australia, como nos resea Steve Keen
en este artculo de Business Spectator tiene una deuda privada del 145 por
ciento del PIB y una insostenible burbuja de crdito. Su nivel de desempleo se
ha elevado al mayor nivel de los ltimos diez aos. El Reino Unido tambin ha
incubado una burbuja inmobiliaria que ha sido camuflada por las turbulencias
de la zona euro. Pero ninguna burbuja dura para siempre y tarde o
temprano todo lo slido se desvanece en el aire.
Debido al carcter prolongado y complejo de la actual crisis econmica,

esta ha experimentado distintas fases en su desarrollo desde 2008. La primera
etapa estuvo protagonizada por la crisis hipotecaria derivada de la burbuja
inmobiliaria de distintos pases. Ni qu decir tiene que Espaa, adems de los
EEUU donde se origin el colapso, era uno de los pases ms dependientes de
este sector en aquellos momentos. Aquella traumtica experiencia podra haber
vacunado a nuestro pas, cosa que no ocurri en otros lugares.

ECONOMIA GENERAL
Ms de cinco aos despus de la simblica quiebra de Lehman

Brothers distintos pases podran estar incubando una burbuja
inmobiliaria relativamente similar a la que protagonizaron en su da Espaa,
EEUU, Islandia o Irlanda. Concretamente, David Nowakowski, analista de la
consultora Roubini Global Economics, habla de catorce naciones en las que el
mercado de la vivienda registra precios histricamente elevados. El motivo de
este comportamiento es que las inmobiliarias locales, ajenas al frenazo del
ladrillo en otras zonas, han seguido hinchando los precios ante la creciente
demanda.
El resultado es una situacin en la que se antoja difcil predecir qu

ocurrir a continuacin. Por un lado, es probable que, tal y como aconteci en
los pases anteriormente sealados, la correccin de los precios no se
produzca de manera gradual sino repentina. Este hecho inundara de
incertidumbre los mercados internacionales aunque los estados donde ya se ha
experimentado este derrumbe podran salir indemnes, con excepcin del Reino
Unido. El pas europeo ha repetido algunos errores que desembocaron en el
crtico 2008 y podra vivir una segunda crisis inmobiliaria
Otros pases situados en el ojo del huracn seran Francia, Suiza,

Noruega, Canad, Australia, Nueva Zelanda, Brasil, Turqua, China, Emiratos
rabes Unidos y Hong-Kong, quedando otros dos puntos a vigilar sin
especificar. Como puede verse, la mayora de pases presentan una economa
boyante y muy desarrollada, a pesar de que tambin se incluyen varias
naciones emergentes. Lgicamente, cada uno de los pases afectados merece
un anlisis especfico, destacando como notas predominantes el elevado poder
adquisitivo de importantes sectores sociales y la opacidad bancaria.

ECONOMIA GENERAL
QUE FACTORES HAN INFLUENCIADO PARA QUE DESARROLLE LA

BURBUJA INMOBILIARIA EN LOS PASES DESARROLLADOS Y EN EL
PER ?
El elemento fundamental es el supuesto compartido por todos los

participantes en los mercados financieros e inmobiliarios de que los precios
nominales de la vivienda no podan caer. El hecho de que todos los agentes del
sistema hicieran la misma apuesta genera un enorme riesgo sistmico (no
diversificable). El volumen de esta apuesta era tan alto que John Paulson,
gestos de un hedge fund, gan 3.500 millones de dlares tan solo en el ao
2007 apostando a que los precios de la vivienda caeran. Otro indicador claro
de la intensidad de la apuesta se puede encontrar en las declaraciones del
CEO de Freddie Mac quien reconoca que sus stress tests consideraban
como la situacin ms desfavorable una cada de los precios mxima del 2%.
Ms all de este lmite la estabilidad financiera de Freddie Mac se vea
comprometida, como se comprob con posterioridad. Se deben diferenciar tres
elementos en el efecto de la crisis inmobiliaria sobre el sistema financiero: el
impacto inicial, la propagacin y los factores determinantes de la intensidad del
efecto. En esta seccin se comentan los dos primeros apartados. La siguiente
seccin contiene un anlisis detallado de los incentivos perversos en el sistema
de financiacin inmobiliaria que han determinado la intensidad del efecto de la
crisis inmobiliaria sobe el sector financiero.
EN EL PERU
Los factores de oferta y demanda, y el financiamiento hipotecario. En la

medida que haya demanda efectiva (familias que necesitan y pueden pagar
una vivienda), y financiamiento hipotecario (financiamiento de largo plazo)
disponible, las ventas de inmuebles aumentarn.
Aquellos que obtuvieron un crdito hipotecario antes del ao 2000

recordarn claramente que se trataba de un producto muy exclusivo. Para
calificar necesitabas un sueldo en planilla estable y con antigedad. El

ECONOMIA GENERAL
inmueble a financiar tena que ser nuevo y con un precio no menor de

US$80,000. Y la tasa de inters rondaban el 14% en dlares.
En un pas donde ms del 70% de la economa de personas era

informal, el crdito hipotecario fue en aquel tiempo un producto disponible slo
para unos cuantos. En la medida que no exista un financiamiento hipotecario
masivo, la construccin de viviendas se desarrollaba muy lentamente.
El sector inmobiliario ha venido evolucionando positivamente, de tal

manera que hoy es uno de los sectores ms dinmicos de la economa; pues
en los ltimos ocho aos viene creciendo a pasos agigantados a partir del
tercer trimestre del ao 2005 como se puede observar en el grfico. Este
crecimiento que refleja el sector inmobiliario es por el dinamismo que existe en
la zona centro de nuestro pas, como son las obras pblicas y privadas;
exactamente las construcciones de viviendas y departamentos.
Hoy en da las personas tienden a especular sobre un alza en los

precios de las viviendas, creyendo que ser un buen negocio a futuro. Es por
ello que han venido endeudndose con las instituciones financieras,
aumentando el nmero de colocaciones en cuanto a crditos hipotecarios y

ECONOMIA GENERAL
esto a su vez el nmero de deudores. Las expectativas hacen su aparicin en

la adquisicin de una segunda vivienda para posteriormente revenderlas a un
valor apreciado. El auge crediticio es una de las principales causantes de una
burbuja inmobiliaria.
As mismo las tasas de los crditos hipotecarios se ajustan a la situacin

en que los bancos supuestamente incursionan hoy en da con fuerza en el
crdito inmobiliario. An as no encontramos alguna explicacin del alza de la
variable Precio por M2 construido de vivienda. 54 En el estudio de materiales
de construccin y mano de obra pudimos observar y comparar la situacin
moderada que llevan dichas variables desde el 2000 hasta el presente ao
2013, a diferencia de la tendencia muy creciente de los precios por M2
construido de viviendas, en ambos casos existe una gran brecha de variables
en donde los precios se disparan sin ser explicados por alguna de ellas.

ECONOMIA GENERAL
6. CONCLUSIONES
Por su propia dinmica, la burbuja inmobiliaria ya se encontraba muy

madura en 2004, si bien todava habra que esperar entre uno y dos
aos ms para su desmoronamiento final. En dicho ao, la Reserva
Federal de los Estados Unidos comenz a subir los anormalmente
bajos tipos de inters no solo para controlar la inflacin y administrar
el tipo de cambios sino tambin con el objetivo no indisimulado de
acabar con la burbuja. Desde ese ao hasta 2006, el tipo de inters de
intervencin en Estados Unidos pasara del 1 % al 5,25 %. El avance del
precio de la vivienda, que haba sido estridente entre 2001 y 2005, se
fren.
Ya en agosto de 2005, el precio de la vivienda comenz a caer en buena

parte de los Estados Unidos. Pronto vendran las ejecuciones
hipotecarias por impago de la deuda. Y el sistema financiero

ECONOMIA GENERAL
estadounidense comenzara a tener problemas de solvencia al tener

colateralizada su inversin crediticia con inmuebles cuyo valor
menguaba y seguira hacindolo por mucho tiempo.
En Estados Unidos, el total de ejecuciones hipotecarias de 2006

ascendi a 1 200 000,7 lo que llev a la quiebra a medio centenar de
entidades relacionadas con el negocio hipotecario en el plazo de un
ao. Para 2006, la crisis inmobiliaria ya se haba trasladado a la Bolsa.
El ndice burstil de la construccin estadounidense (U.S. Home
Construction Index) cay un 40 %. Finalmente, en agosto de 2007, se
declar la llamada Crisis de las hipotecas subprime.
La zona euro, si bien el Banco Central Europeo, primero, parta de un

tipo de inters mayor, el 2 %, y esper a finales de 2005 para la
escalada del tipo de inters de intervencin que habra de acabar con la
burbuja y con la distorsiones que haba creado en el sistema productivo.
Los factores ms importantes que podran explicar una burbuja

inmobiliaria en el Per son la especulacin que presenta la poblacin
peruana, quienes tienen la esperanza de que su compra aumente su
valor en los aos posteriores. A esto acompaa el auge crediticio, el cual
estara yendo ms all del aumento promedio de los ingresos de la
poblacin. Finalmente, si fuera el caso en el que posteriormente nos
encontremos inmersos en una burbuja inmobiliaria mayor, su estallido
causara serios daos a nuestra economa, puesto que como en casos
anteriores (Espaa y Estados Unidos) el precio de las viviendas
empezaran a bajar, luego vendran las ejecuciones hipotecarias por el
impago de la deuda, lo cual llevara a la quiebra de muchas entidades
dedicadas al rubro y por ende el sistema financiero peruano tendra
problemas de solvencia
Sin embargo ante las evidencia presentadas en el Per aun no nos

encontramos inmersos en la burbuja inmobilairia, aun hay oportunidad

ECONOMIA GENERAL
de crecimiento en esa rea, sin embargo si los precios continan en alza

podramos estar al inicio de ello.
7. RECOMENDACIONES
El Gobierno debe tomar medidas preventivas en cuanto al programa de
viviendas del Fondo Mivivienda, Techo Propio, esto con la finalidad de
evitar el otorgamiento de viviendas a las personas que cuentan con un
ingreso familiar transitorio y bajo, y que no cumplen con los requisitos
mnimos para acceder a un crdito hipotecario.
Las entidades financieras deben ajustarse a la nueva normativa de
medidas de la SBS para reducir el riesgo de los crditos hipotecarios y
no se tan fcil acceder a una segunda vivienda.

ECONOMIA GENERAL
Las universidades del Per deben proveer cursos de capacitacin en
materia econmica financiera para empresarios, con el fin de
concientizar a la industria inmobiliaria para un mejor manejo de los
precios y mejorar el conocimiento de nuevas formas de financiamiento
sin caer en riesgos crediticios.
8. BIBLIOGRAFIA
Anna Katherine Barnett-Hart (2009): "The story of the CDO Market
Meltdown: An Empirical Analysis", thesis, Harvard University, p. 113.
Volver arriba Mark Adelson (2008): "Default, Transition and Recovery: A
Global Cross-Asset Report Card of Ratings Performance in Times of
Stress", Standard&Poors, 8/junio/2010.
https://es.wikipedia.org/wiki/Burbuja_inmobiliaria

ECONOMIA GENERAL
Eco-finanzas (sf). Teora del ciclo inmobiliario. Disponible en: http://www.eco-
finanzas.com/diccionario/C/CICLO_INMOBILIARIO.htm

Burbuja Inmobiliaria

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INDICE

BURBUJA INMOBOBILIARIA EN EL PERU.......................................................2

LA BURBUJA INMOBILIARIA EN EL OBJETIVOS A

EN LOS PAISES DESARROLLADOS Y EN EL PERU.............................................6

Una burbuja inmobiliaria Es el alza de precios de manera acelerada e

El sector inmobiliario mantiene un importante crecimiento en el Per,

La primera conocida como especulacin donde las personas compran

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA Pgina 1

El segundo componente para que haya una burbuja inmobiliaria es que

Para el Fondo Monetario Internacional no se observan los elementos

Qu factores afectan en general el desarrollo de una

burbuja inmobiliaria en los pases desarrollados?

Existe una burbuja inmobiliaria en el Per?

2.1. OBJETIVOS PRINCIPALES

Conocer los factores que afectan el desarrollo de una burbuja

Conocer el impacto del desarrollo de una burbuja inmobiliaria en

Conocer los efectos de un posible desarrollo de una burbuja

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA Pgina 2

2.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS

Determinar qu factores estaran detrs de una burbuja inmobiliaria.

Explicar las consecuencias de una burbuja inmobiliaria

Plantaremos como posible hiptesis, que debido a las seales que

Se empieza a hablar de una burbuja (o crisis) cuando hay un exceso de

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA Pgina 3

4.1.1. Mercado Inmobiliario: Es un importante sector de la

4.1.2. Burbuja Inmobiliaria: Exageraciones en el alza del precio

4.2. CICLO INMOBILIARIO

El ciclo inmobiliario son perodos de tiempo que con una

Expansin de la actividad inmobiliaria que se ven seguidas por

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA Pgina 4

El mercado inmobiliario est a su vez condicionado por factores

4.3. LA BURBUJA INMOBILIARIA

Toda burbuja tiene su ciclo de vida; as lo tipifico el reconocido

1 fase.- Planeamiento de la burbuja: Toda crisis financiera se inicia

2 fase.- Los precios comienzan a subir: Al principio la subida de

3 fase.- Crdito fcil: El aumento de los precios no es suficiente para

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA Pgina 5

4.- Fase.- Recalentamiento del mercado: Segn el efecto del crdito

5 Fase.- Euforia: Es cuando ya el aumento de precios injustificable en

6 Fase.- Los expertos recogen beneficios: En esta fase es donde los

7 Fase.- El estallido: La euforia es reemplazada por el miedo. Se

5. BURBUJA INMOBILIARIA EN LOS PAISES

Por burbuja inmobiliaria se conoce el avance, en la mayora de

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA Pgina 6

Los Informes de la Reserva Federal Americana y de otros organismos

Alemania y Japn presentan diferencias, en el primer caso, por los

La burbuja inmobiliaria arranca en el seno del propio mercado

Otro factor importante fue la expansin del mercado de obligaciones

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA Pgina 7

culpa de los problemas de las CDO, dispararon la crisis econmica de 2008-

LA BURBUJA INMOBILIARIA: EN QU CONSISTE Y CUL ES EL

Hay preocupacin por el alza de precios en el sector. No

La especulacin es complicada, por ejemplo, cunto pierde alguien que

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA Pgina 8

Todava. Multiplique esto en una cadena de compra y venta de crditos

Se empieza a hablar de una burbuja (o crisis) cuando hay un exceso de

Sin embargo, esta demanda, cuando se vuelve artificial, es capaz de

Otro factor que influye en la generacin de una expectativa falsa es la

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA Pgina 9

indefinido, lo que implica un funcionamiento ineficiente del mercado, porque se

EL PER APUNTA EN ESTA DIRECCIN?

En las crisis de Estados Unidos y de Espaa, a los factores arriba