B A B III

KRITERIA PEMILIH INVESTASI

1. pendahuluan

Didalam bab ini akan di bicarakan tentang criteria criteria yang dapat di
pergunakan di dalam rangka pengevaluasian sesuatu proyek yang di rencanakan
dengan menginvestasikan sejumlah modal tertentu. Criteria criteria ini merupakan
suatu peralatan untuk menganalisa proyek baik dari segi economic analysa maupun
dari segi financial analysis. Pada umumnya criteria criteria yang telah pernah di
kembangkan oleh para ahli perencanaan proyek adalah.

a) Net present value (NPV)

b) Net benefit cost ratio ( net B/C)
c) Gross benefit cost ratio (gross B/C)
d) Profitability ratio (PR)
e) Internal rate of return (IRR)

Criteria criteria tersebut diatas di sebut dengan investment criteria , yaitu

merupakan salah satu peralatan di dalam pengevaluasian proyek atau sebagai suatu
ukuran di dalam rangka pengambilan keputusan (decision making) terhadap rencana
yang memungkinkan atau menguntungkan tidaknya rencana kegiatan tersebut apabila
di laksanakan sebagai suatu proyek.

Secara praktis penerapan criteria criteria ini, tidak berarti dari hasil
penganalisanya akan merupakan suatu ukuran yang mutlak. Keadaan ini sangat
tergantung pada kebenaran informasi pasar atau data-data yang mengandung
kebenran. Sebab dari informasi dan data-data inilah yang merupakan bahan analisa
untuk selajutnya di proyeksikan kedepan guna menaksir secara kwantitatip tentang
cash flows yang di timbulkan oleh pelaksanaan proyek tersebut.
 Yang agak sulit dan rumit adalah di dalam rangka penetrapan criteria criteria
ini apabila terjadi kegoncangan kegoncangan di dalam perekonomian suatu Negara,
teritama ketidak stabilan ekonomi dan tingkat harga atau sebagai akibat
kebijaksanaan baru yang terjadi secara mendadak atau pengaruh siatuasi politik yang
merugikan pembangunan proyek dan sebagainya. Kesulitan lainnya adalah
menyangkut dengan masalah penganalisaan , perencanaan dan pengevaluasian proyek
yang bersifat social atau proyek proyek yang memberikan benefit secara tidak
langsung seperti proyek pendidikan , keagamaan , proyek jalan dan jembatan dan lain
sebagainya. Hal ini disebabkan oleh karena dari segi cash out flows secara
kwantitatip dapat diperhitungkan , sedangkan dari segi cash inlows tidak dapat
diperhitungkan sama sekali namun manfaatnya dapat dirasakan tetapi tidak
mempunya ukuran tertentu. Misalnya proyek pembangunan jalan dan jembatan,
jumlah biaya investasi dan pembangunan jalan dan jembatan, jumlah biaya investasis
dan pemeliharaannya setiap tahun dapat diperhitungkan , tetapi manfaat hanya dapat
di rasakan dari kelancaran lalu lintas dan kecepatan mobilitas factor factor produksi.
Oleh karena itu terhadap proyek proyek semacam ini benefitnya diukur secara tidak
langsung yaitu ecternal economic yang timbul karena adanya proyek. Sebagai contoh
lain misalnya dengan adanya proyek penyuluhan dan bimbingan terhadap
petani,maka produktivitas tanah pertanian meningkan dan tingkat pendapatan
petanipun meningkat. Dari tambahhan marginal produktivitas atau tambahan
marginal pendapatan dapat di anggap sebagi ukuran terhadap benefit dari proyek
proyek yang bersifar social tersebut.

Lain hanya dengan proyek proyek yang secara kwantitatip baik cash out flows
ataupun cash in flows dapat di perhitungkan secara jelas tidak mengalami kesulitan di
dalam penganalisaan, perencanaan dan pengevaluasiaanya dengan assumsi bahwa
informasi pasar dan data data adalah benar. Jika tidak benar sudah jelas akan
memberikan hasil yang berlainan dengan yang direncanakan. Sebagai contoh dari
proyek yang dapat di perhitungkan cash out flows dan cash in flows nya adalah
proyek semen, proyek LNG, proyek industry dan sebagainya.

2. analisa investment criteria.

a. net present value.

Net present value merupakan salah satu investment creteri yang terpenting
diantara criteria criteria lainnya. Selisih antara cash in flows dengan cash out flows
yang terjadi setiap tahunnya disebut dengan net benefit flows = NB). Dan net benefit
yang terjadi setiap tahun di discounted dengan opportunity cost of capital yang
berlaku secara umum akan menghasilkan present calue setiap net benefit yang akan
menghasilkan net present value. Net present value dapat juga dengan mendiscounted
kan secara terpisah dari cash in flows dan out flows dengan opportunity cost of
capital yang berlaku dan selisih jumlah benefit yang di discounted dengan cost yang
di discounted tersebut akan menghasilkan net present value pada proyek.

Penetrapan net present value sebagai pengukuran feasible tidaknya suatu

proyek adalah : apabila net present value lebih besar dari 0(nol) maka dikatakan
proyek tersebut adalah feasible, sedangkan lebih kecil dari 0 (nol) maka proyek
tersebut tidak feasible. Dan apabila net present value sama dengan 0 (nol), di
katakana proyek tidak untung juga tidak merugikan.

Dari penjelasan-penjelasan diatas dapat di simpulkan sebagai berikut :

NB =BC

NPV
= NB
= BC atau NPV = B
- C

B = benefit

C = total cost atau biaya investasi ditambah biaya operasi dan

pemeliharaan (C = I + OM)
 NB = net benefit

NB = net benefit yang di discounted

B = benefit yang di discounted

C = total cost yang di discounted

Dari perumusan perumusan diatas berarti untuk mencari NPV dapat dilakukan
dengan 2 cara sebagai berikut :

NPV = B - C
Berdasarkan perumusan ini arus benefit dan cost masing masing di present
valuekan atau di discounted kan dengan opportunity cost of capital yang
berlaku. Selisih dari pada present value arus benefit dengan pengeluaran di
peroleh NPV.qqqqqqawwwwwwwwwsw

Contoh : sebuah proyek di taksir umur ekonomisnya sekitar 12 tahun sedangkan

pembangunan konstruksi memakan waktu 3 tahun. Arus pembiayaan dan
penerimaan proyek direncanakan seperti terdapat pada tabel 1 dibawah ini.
 Tabel 1

PERKIRAAN NPV PROYEK

(RP 106)

tahun I OM C B DF B
C
15%
1 2 3 4=(2+3 5 6 7=5*6 8=4*6
)
0 15 - 15 - 1000 - 15
1 10 - 10 - 0.870 - 8.70
2 15 - 15 - 0.756 - 11.34
3 - 6 6 12.25 0.658 8.06 3.95
4 - 6 6 18.10 0.572 10.35 3.43
5 - 7 7 24.20 0.497 12.03 3.48
6 - 8 8 25.90 0.432 11.19 3.46
7 - 10 10 30.50 0.376 11.47 3.76
8 - 11 11 15.10 0.327 9.25 3.60
9 15x 13 28 30.20 0.284 4.29 7.95
10 - 16 16 24.30 0.247 7.46 3.95
11 - 18 18 18.60 0.215 5.27 3.87
12 - 18 16 15.50 0.187 3.48 3.37
13 - 22 22 25.50xx 0.163 2.53 3.59
14 - 25 25 0.141 3.60 3.53
55 160 215 - 86.98 82.98

x biaya pengganti rehabilitasi

xx termasuk salvrage value Rp 17.50 (106)

NPV = B
- C

= 88.98 82.98

NPV = Rp 6 (106) go (feasible)

Sedangkan cara kedua dengan menggunakan :

NPV = BC
 Pada prinsipnya cara ini sama dengan cara pertama, hanya berbeda di dalam
sistim men disecounted kan cari pada cash flows, yaitu menurut fcara ini terlebih
dahulu dicari net benefit dari seluruh cash flow baru hasilnya di discounted kan
dengan OCC 15%. Prosudurenya dapat kita lihat pada tabel 2 berikut ini.

TAB E L 2
PERKIRAAN NPV PROYEK CARA LAIN

Tahun B -C DF (OCC 15%)

Bc

( NB)

0 -15 1000 -15

1 -10 0.870 -8.70
2 -15 0.756 -11.34
3 6.25 0.658 4.11
4 12.10 0.572 6.92
5 17.20 0.497 8.55
6 17.90 0.432 7.73
7 20.50 0.376 7.71
8 17.30 0.327 5.66
9 -12.90 0.284 -3.66
10 14.20 0.247 3.51
11 6.50 0.215 1.40
12 0.60 0.187 0.11
13 -6.50 0.163 -1.06
14 0.50 0.141 0.07
53.65 - 6.01

NPV = 6.01

Dengan cara kedua ini akan lebih singkat krena cukup sekali mendiscounted kan ,
namun terjadi perbedaan tetapi tidk berarti sama sekali karena relatip kecil sebagai
akibat pembulatan.
b. Net benefit cost ratio

net benefit cost ratio merupakan perbandingan antara discounted net benefit
total yang positif dengan discounted net benefit total yang negative dengan assumsi
tanda di abaikan.

+



45.77
Net B/C = ( BC ) = = 1.15
39.76

Dengan criteria ini, apabila net B/C lebih besar dari 1 atau net B/C > 1 , berarti
proyek tersebut feasible , sedangkan apabila net B/c < 1 , proyek tersebut tidak
feasible atau merugikan untuk di laksanakan.

c. cross benefit cost ratio.

Cross benefit cost ratio (gross B/C) ini hampir bersamaan dengan net benefit cost
ratio, hanya berbeda bahwa pada gross B/C merupakan suatu ratio perbandingan
antara benefit secara kotor yang di di discounted dengan cost secara keseluruhan yang
di discounted.

Gross B/C =
B =
88.98
= 1.07
c 82.98

Dengan criteria ini pula, berarti apabila net B/C lebih besar dari 1 (Net B/C > 1),
maka proyek yang sedang di evaluasi adalah feasible. Criteria banyak mengandung
kelemahan-kelemahan antara lain gross benefit cost ratio ini terlalu peka terhadap
angka perbandingan biaya operasi dan pemeliharaan (biaya rutin) terhadap benefit
kotor, sehingga di dalam rangka proyek dapat memberikan hasil yang mengelirukan.
Oleh karena itu criteria ini jarang dipergunakan di dalam analisa proyek.
d. profitability ratio.

Berdasarkan criteria profitability ratio adalah pembedaan antara biaya investasi

dengan biaya operasi dan pemeliharaan, sehingga profibility ratio ini dirumuskan
sebagai ratic perbandingan antara selisih benefit total yang di discounted dengan
biaya operasi dan pemeliharaan yang di discounted di bandingkan dengan biaya
ivestasi yang didiscounted. Karena itu profit ability criteria ini dapat di anggap
sebagai suatu alat untuk mengukur rentabilitas modal yang tertanam di dalam proyek.
Dan perumusan profitability ratio ini adalah sebagai berikut :

PR =
B
OM
I
Untuk menghitung besarnya profitability ratio tersebut perlu dibuat tabel 3 sebagai
berikut :

Tabel 3
PERKIRAAN PROFITABILITY RATIO
(Rp 106)
tahun B =3*6
OM I
0 - - 15
1 - - 8.79
2 - - 11.34
3 8.06 3.95 -
4 10.35 3.43 -
5 12.03 3.45 -
6 11.19 4.46 -
7 11.47 4.76 -
8 9.25 3.60 -
9 4.29 3.69 4.26
10 7.46 3.95 -
 11 5.27 3.87 -
12 3.48 3.37 -
13 2.53 3.59 -
14 3.60 3.53 -
88.98 43.68 39.30

PR = B OM =
88.9843.68
=1,15
I 39.3

e. internal rate of return (IRR)

Internal rate of return adalah suatu tingkat discount rate tertentu yang
menghasilkan net present value sama dengan nol. Penetrapannya terhadap analisa
proyek guna mengadakan pemilihan investasi, apabila internal rate of return (IRR)
lebih tinggi dari tingkat discount rate yang menggambarkan social opportunity cost of
capital, maka rencana proyek investasi tersebbut akan feasible untuk di laksanakan,
tetapi sebaliknya apabila internal rate of return tersebut lebih kecil dari pada social
opportunity cost of capital, maka proyek tidak akan feasible untuk di laksanakan.

Tetapi yang menjadi permasalahan adalah untuk mencari internal rate of return
itu sendiri sulit untuk diketemukan, oleh karena tidak ada suatu perumusan yang tepat
dan cepat yang dapat di pergunakan untuk itu. Pada hal internal rate of return
merupakan suatu peralatan yang tepat di dalam mengukur feasible tidaknya rencana
investasi di samping Net present value yang telah dibicarakan terdahulu.

Pada umumnya untuk mencari tingkat discounted rate yang akan menghasilkan
net present value sama dengan nol di lakukan dengan sistim coba-coba. Di dalam
melakukan sistim coba coba tersebut adalah dalam usaha untuk mencari dua tingkat
discount rate yang satu akan menghasilkan net present value lebih besar dari nol
tetapi hamper mendekati nol yang satu lagi adalah suatu tingkat discount rate yang
akan menghasilkan net present value lebih kecil dari nol atau negative, tetapi hampir
mendekati nol. Discount rate yang merupakan internal rate of return tersebut terletak
diantara kedua tingkat discount rate itu.

Dari hasil sistim coba coba ini diketemukan suatu perumusan yang pada
umumnya di pergunakan oleh para perencana perencana proyek yaitu :

NPV 1+ NPV 2

IRR = i1 + NPV 1 . (i2 - i1)

Penggunaan rumus ini di assumsikan NPV2 yang mempunyai tanda negative harus
di abaikan.

Keterangan notsi : 11 = tingkat discount rate menghasilkan NPV1 > c , tetapi

hampir mendekati nol.

12 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2 < 0, tetapi

hampir mendekati nol.

Letak IRR secara grafis dapat digambarkan sebagai berikut :

NPV

NPV1

0 i1 i2

NPV2 I1 i2

IRR
 pada contoh terdahulu di anggap sebagai i1 dengan NPV1 = 6, sedangkan i2 dengan
sistim coba-coba di usahakan suatu tingkat discount rate sehingga menghasilkan
NPV2 yang lebih kecil dari nol dan hampir mendekati nol. Perlu di ingatkan bahwa
semakin tinggi tingkat discount rate akan semakin kecil NPV. Pemilihan i1 dan i2
sebaiknya merupakan dua tingkat discount rate yang tidak terlalu besar perbedaanya,
sebab apabila perbedaanya terlalu besar akan terjadi penyimpangan yang besar pula.

Produser untuk mencari i2 kita pilih suatu tingkat discount rate yang kira kira
dapat menghasilkan net present value lebih kecil dari nol tetapi hampir mendekati
nol. Jika NPV pada tingkat discount rate tersebut masih positip maka di pilih suatu
tingkat discount rate yang akan menghasilkan NPV yang lebih kecil dari nol tersebut.
Kita pilih misalnya tingkat discount rate 20%, sehingga perhitungan NPV2 adalah
sebagai terdapat pada tabel 4.

Secara kebetulan dengan tingkat discount rate 20% telah dapat menghasilkan NPV
lebih kecil dari nol dan discount rate 20% inilah sebagai i2 dan NPV2 = -,44.

Tahun Net benefit NB = Discount factor 20

NB 20 %
BC %
0 -15 1000 -15
1 -10 0.833 -8.33
2 -15 0.694 -10.41
3 6.25 0.579 3.62
4 12.10 0.483 5.83
5 17.20 0.403 6.91
6 17.90 0.333 6.00
7 20.50 0.279 5.72
8 17.30 0.233 4.03
9 -12.90 0.194 -2.50
10 14.20 0.162 2.30
11 6.50 0.135 0.88
12 0.60 0.122 0.07
13 -6.50 0.093 -0.60
 14 0.50 0.078 0.04
53.65 -1.44

NPV 1
IRR = i1 + (i2 - i1 )
NPV 1+ NPV 2

6,00
= 15% + (20% - 15%)
6,00+ 1.44

= 15% + 4.03%

IRR = 19.03 %

Berdasarkan hasil perhitungan tersebut diatas ternyata IRR 19.03 sedangkan

opportunity cost capital 15%, berarti IRR lebih tinggi dari OCC, sehingga proyek
tersebut di nyatakan feasible untuk dilaksanakan.

3. mutually exclusive alternative project

Pada umumnya di dalam suatu perkeonomian terdapat sejumlah kegiatan

yang dapat di laksanakan sebagai suatu proyek, dan ditinjau dari segi economic
analysis dan funcial analysis sama sama menguntungkan. Yang menjadi permasalahan
adalah keterbatasan dari pada modal, sehingga timbul pemilihan proyek secara
alternative. Keadaakn ini di perlukan oleh karena tidak mungkin proyek proyek
tersebut dilaksanakan secara serentak dengan modal atau sumber sumber yang
terbatas. Sehubungan dengan ini perlu di lakukan pemilihan terhadap proyek proyek
tersebut atau menyusun suatu ranking berdasarkan skala prioritas yang mana terlebih
dahulu di laksanakan sebagai prioritas pertama dan mana prioritas selanjutnya.
Kebijaksanaan untuk menselesi atau menyusun ranking dari proyek
proyek ini akan menghasilkan suatu decision disebut dengan anlisa proyek yang
bersifat mutually exclusive alternative project.
Adapun procedure di dalam pengambilan keputusan sehubungan dengan
adanya masalah mutually exclusive alternative project tersebut adalah sebagai berikut
:
1) Melakukan penilaian terhadap berbagai kegiatan yang ada atas dasar criteria
criteria investasi yang paling dominan atau yang terpenting NPV dan IRR dan
jika perlu di tambah dengan net benefit cost ratio (Net B/C)
2) Dari hasil penilaian ini, kegiatan-kegiatan yang tidak memenuhi syarat harus
di tolak atau disusun ranking menurut criteria yang tertinggi (dalam hubungan
ini tidak boleh di ikut sertakan dengan unsur-unsur politik)
3) Apabila diantara berbagai criteria tersebut tidak konsisten satu sama lain,
maka perlu di pertimbangkan menurut besarnya biaya investasi, jangka waktu
pembangunan proyek, dan umur ekonomis dari pada proyek.
4) Kebutuhan yang paling mendesak ditinjau dari segi kepentingan ekonomi
secara keseluruhan , juga tidak kalah pentingnya untuk di perhatikan, terutama
proyek proyek yang bersifat menghasilkan social benefit.

Contoh : setelah diadakan penelitian dan penganalisaan terhadap berbagai

kegiatan di dalam suatu masyarakat ternyata terdapat 3 buah proyek yang feasible
untuk dilaksanakan tetapi diantara criteria-kriteria investasi yang digunakan satu
sama lain tidak konsisten. Adapun cash out flows dan cash in flows dari ke 3
proyek itu seperti terdapat pada tabel 5 di bawah ini.

Tabel 5
CASH OUT FLOWS DAN CASH IN FLOWS DARI MASING MASING
PROYEK (Rp 106)
Tahun Proyek A Proyek B Proyek C
I OM I OM I OM
0 15 - 20 - 20 -
1 10 - 25 - 25 -
2 15 - 10 20 40 10
3 6 12.25 15 25 15 40
4 6 18.10 15 35 20 45
5 7 24.20 18 35 22 40
6 8 25.90 19 28 25 42
xx
7 10 3.50 33 25 30 48
 8 11 28.30 20 30 20 45
9 28 15.10 20 35 31 46
10 16 30.20xx 25 36 32 46
11 18 24.50 25 32 27 40
12 18 18.60 30 40 20 32
13 22 15.50 - - - -
14 25 25.50x - - - -
215 268.65 275 343 336 434

xx termasuk biaya pengganti

x termasuk salvage value
apabila opportunity cost of capital 15% pertahun, maka proyek yang lebih
menguntungkan untuk dilaksanakan, sehubugan dengan terbatasnya biaya
investasi, yaitu hanya memungkinkan untuk melaksanakan salah satu di
antaranya, perlu di analisa dan di perhitungkan melalui criteria investasi sebagai
berikut :

proyek A.
tabel 6
PERHITUNGAN NPV, NET B/C DAN IRR PROYEK A (Rp 106)
Tahun Net benefit OCC DF C 0% DF 20%
MD DF 20%

0 -15 1000 -15 1000 -15

1 -10 0.870 -8.70 0.833 -8.33
2 -15 0.756 -11.34 0.694 -10.41
3 6.25 0.658 4.11 0.579 3.62
4 12.10 0.572 6.92 0.482 5.83
5 17.20 0.497 8.55 0.402 6.91
6 17.90 0.432 7.73 0.335 6.00
7 20.50 0.376 7.71 0.279 5.71
8 17.30 0.327 5.66 0.233 4.03
 9 -12.90 0.254 -3.66 0.194 -2.5-
10 14.20 0.247 3.51 0.162 2.30
11 6.50 0.215 1.40 0.135 0.88
12 0.60 0.187 0.11 0.112 0.08
13 -6.50 0,164 -1.06 0.093 -0.60
14 0.50 0.141 0.07 0.078 0.04

53.65 6.01 -1.44

Berdasarkan perhitungan pada tabel 6 diatas maa :

6.01
NPV = 6.01 IRR = 15% +
6.01+1.44

45.77
Net B/C = = 19.03%
39.76

= 1.15

Proyek B.

Tabel 7

PERHITUNGAN NPV,NET B/C DAN IRR PROYEK B (Rp 106)

tahun Net benefit OCC 15%

NB 15% DF 18%
NB 18%
0 -20 1000 -20 1000 -20
1 -25 0.870 -2175 0.847 -21.18
2 10 0.756 7.56 0.718 7.18
3 10 0.658 6.58 0.609 6.09
4 20 0.572 11.44 0.516 10.32
5 17 0.497 6.45 0.437 7.43
6 9 0.432 3.89 0.370 3.33
7 -8 0.376 -3.01 0.314 -2.51
8 10 0.327 3.27 0.266 2.66
9 15 0.284 4.26 0.225 3.38
 10 13 0.247 3.21 0.191 2.48
11 7 0.215 1.51 0.162 1.13
12 10 0.187 1.87 0.137 1.37
68 7.28 - 3.32
NPV = NB
= 7.28
+



Net B/C = NB (18% - 15%)= 17.06%

NB


Proyek c.

Tabel 8

PERHITUNGAN NPV, NET B/C DAN IRR PROYEK C (Rp 106)

Tahun Net benefit OCC 15%

NB DF 18%
NB DF
18%

0 -20 1000 -20 1000 -20

1 -25 0.870 -21.75 0.718 -17.95

2 -30 0.752 -22.88 0.609 -18.27

3 25 0.658 16.45 0.516 12.90

4 25 0.572 14.30 0.437 10.93

5 18 0.497 8.95 0.370 6.66

6 17 0.432 7.34 0.314 5.34

7 18 0.376 6.77 0.266 4.79

8 16 0.327 5.23 0.225 3.60

9 15 0.284 4.26 0.191 2.87

10 14 0.247 3.46 0.162 2.27

11 13 0.125 2.80 0.137 1.78

12 12 0.187 2.24 0.116 1.39

98 7.37 -3.69

NPV =
NB = 7.37
+



71.80
Net B/C = NB = = 1.11
56.22



7.37
IRR = 15% + (18% - 15%) = 17%
7.37+ 3.69

Dari hasil analisa dan perhitungan net present value, net benefit cost ratio dan
internal rate of return ketiga proyek tersebut memang ternyata sama-sama feasible
untuk di laksanakan, hanya terdapat hasiil yang tidak konsisten atau sama lainnya,
yaitu sebagai berikut :

NPV Net B/C IRR (%)

Proyek A 6.01 1.15 19.03

Proyek B 7.28 1.14 17.06

Proyek C 7.37 1.11 17

Dengan memperhatikan pda criteria criteria seperti tersebut diatas, secara

umum ketiga proyek itu adalah feasible, tetapi di antara masing masing proyek
criteria criteria satu sama lain tidak konsisten.
 Di tinjau dari segi net present value (NPV), proyek C lebih menguntungkan
oleh karena NPV nya lebih tinggi dari pada NPV proyek A dan B. dari segi net
benefit cost ratio (Net B/C), proyek A lah yang tertinggi, bahkan net B/C proyek C
sangat rendah dibandingkan dengan yang lain. Sedangkan dari segi internal Rate of
Return, yang tertinggi juga adalah proyek A. berarti Net B/C dan IRR proyek A lebih
tinggi dari kedua proyek lainnya, tetapi NPV nya adalah yang terendah.

Dengan kejadian yang semacam ini maka akan timbul kesulitan di dalam
pengambilan keputusan yaitu keraguan keraguan yang mana sebenarnya proyek yang
lebih tepat untuk di pilih. Untuk menghindarkan keraguan ini perlu di tinjau dari
berbagai pandangan antara lain besarnya biaya investasi, umur ekonomis dari pada
proyek, jangka waktu pembangunan proyek, besarnya biaya operasi dan pemeliharaan
(operation and maintenance cost) serta jangka waktu kapan terjadinya pay back
period. Pay back period adalah jangka waktu kapan terjadinya seluruh biaya dapat
tertutupi.

Pada umumnya pilihan yang tepat adalah ditinjau dari segi kecilnya biaya
investasi dan pay back period. Biaya investasi ini mendapat perhatian utama, oleh
karena dengan membangun proyek yang biayanya kecil, masih memungkinkan
kelebihan biaya untuk di investasikan pada proyek lain yang bisa memaksimumkan
NPV atau IRR yang lebih tinggi, jika dibandingkan dengan NPV dan IRR selisih net
benefit antara proyek yang biayanya besar dengan proyek biaya kecil. Untuk lebih
jelasnya persoalan ini dapat dilihat pada contoh berikut ini.

Contoh : arus penerimaan dan pengeluaran 2 buah proyek (proyek A dan proyek B)
sebagai berikut.

Tabel 9
ARUS PENERIMAAN DAN PENGELUARAN PROYEK A DAN B (Rp 106)
Tahun Proyek A = besar Proyek B = kecil

I OM C B I OM C B

1 500 - 500 - 200 - 200 -

2 300 - 300 - 250 - 250 -
3 500 - 500 - 100 50 150 100
4 - 50 50 100 - 50 50 150
5 - 60 60 200 - 60 60 200
6 - 60 60 300 - 70 70 225
7 - 75 75 450 - 75 75 225
8 - 75 75 650 - 85 85 300
9 - 80 80 500 - 85 85 290
10 200 75 275 500 50 90 140 225
20 - 75 75 450 - 90 90 200
1500 1225 2725 7200 600 1465 2065 3615
Apabila social opportunity cost of capital 15% pertahun dan proyek A terdapat
salvage value sebesar Rp 75 (106) dan proyek B sebesar Rp 25 (106), maka proyek
mana yang lebih menguntungkan untuk dipilih dalam hubungannya tak mungkin
kedua proyek tersebut dapat dilaksanakan sekaligus karena terbatasnya pembiayaan,
perlu di analisa secara matang berdasarkan criteria keriteria investasi misalnya
dengan menggunakan NPV dan IRR yang perhitungannya seperti terdapat pada tabel
10 berikut ini.
Tabel 10
PERKIRAAN NPV DAN IRR PROYEK A (RP 106)
Tahun NB 000 15%
NB 15% DF 20%
NB

1 -500 0.870 -435 0.833 -416.50

2 -300 0.756 -197,40 0.694 -208.20

3 -500 0.656 -329 0.579 -289.50

4 50 0.572 28.60 0.482 24.10

5 140 0.497 69.58 0.402 56.28

6 240 0.432 103.66 0.335 80.40

 7 375 0.376 141 0.279 104.63

8 575 0.327 188.03 0.233 133.98

9 420 0.294 119.98 0.194 81.48

10 225 0.247 55.58 0.162 36.45

11-20 375 1.240 46.50 0.678 25.425

20 75x 0.061 4.58 0.026 1.95

4550 213.93 - 140,68

x salvage value.

NPV = Rp 213.93 (106)

NPV 1
IRR = I + ( i2 - i1 )
NPV 1+ NPV 2

213.93
= 15% + (20% - 15%)
213.93+140.68

= 15% + 3.02%

IRR = 18.02%

Tabel 11

PERKIRAAN NPV DAN IRR PROYEK B (Rp 106)

Tahun NB OCC
NB DF 20%
NB DF 22%
NB
15% 20% 22%

1 -200 0.870 -174 0.833 -166.60 0.820 -164

2 -250 0.756 -189 0.694 -173.50 0.672 -168

3 -50 0.658 -32/90 0.579 -28.95 0.551 -27.55

4 100 0.572 57.20 0.482 48.20 0.451 45.10

5 140 0.497 69.58 0.402 56.28 0.370 51.80

 6 155 0.432 66.96 0.335 51.93 0.303 46.97

7 150 0.376 56.40 0.279 41.83 0.249 37.35

8 215 0.327 70.31 0.233 51.10 0.204 25.91

9 205 0.284 56.32 0.194 39.77 0.167 34.24

10 85 0.247 21.00 0.162 13.77 0.137 11.65

10-20 110 1.240 13.64 0.678 7.458 0.537 5.91

20 25x 0.61 1.53 0.026 0.65 0.019 0.48

1675 141.70 9.08 -36.98

x salvage vale

NPV = 141.70 (106)

NPV 1
IRR = i1 + (i2 - i1)
NPV 1+ NPV 2

9.08
= 20% + ( 22% - 20%)
9.08+36.98

= 20% + 0.39%

IRR = 20.39%

Berdasarkan hasil perhitungan kedua proyek tersebut di atas dapat diketahui

besarnya NPV dan IRR sebagai berikut :

NPV (Rp 106) IRR (%)

Proyek A (besar) 213.93 18.02

Proyek B (kecil) 141.70 20.39

Hasilnya ternyata antara proyek A dan B satu sama lian tidak konsisten
namun keduanya sama sama feasible. NPV proyek A lebih besar dari proyek B, tetapi
sebaliknya dari segi criteria IRR proyek B menunjukkan persentase yang lebih tinggi
dari proyek A. keadaan ini mengakibatkan timbulnya keragu raguan di dalam
penhambilan keputusan yang mana lebih baik di antara kedua nya. Untuk
memecahkan permasalahan ini perlu di analisa kembali tentang NPV dan IRR dari
selisih net benefit antara proyek besar dengan proyek kecil. Jika IRR selisih net
benefit dari kedua proyek mampu memberikan NPV yang lebih besar dari proyek
lain, misalnya proyek C maka lebih menguntungkan untuk memilih proyek besar dari
pada proyek kecil. Tetapi sebaliknya apabila IRR dari selisih net benefit kedua proyek
tersebut lebih rendah dari suatu proyek lain ( proyek C ) maka akan lebih
menguntungkan memilih proyek B lebih besar dari selisih biaya antara proyek A
dengan proyek B atau selisih net benefitnya.

Berikut ini akan di perhitungkan NPV dan IRR selisih net benefit antara
proyek A dengan proyek B dan untuk selanjutnya akan di bandingkan dengan suatu
proyek lain, misalnya proyek C. di dalam analisa ini net benefit proyek A dan proyek
di tabolkan kembali dan kemudian selisihnya di anggap merupakan net benefit dari
suatu proyek yang akan menghasilkan NPV dan IRR yang dapat di bandingkan
dengan NPV dan IRR proyek C seperti terdapat pada tabel 13.

Sedangkan perhitungan NPV dan IRR selisih net benefit proyek dan B
seperti terdapat tabel 12.

Tabel 12
PERKIRAAN NPV DAN IRR SELISIH NPV BENEFIT PROYEK A DAN
PROYEK B
(Rp 106)
Tahun Net Net Selisih OCC PV DF Selisih A dan B 20%
benefit benefit NB A 15% selisih 20%
proyek A proyek B dan B 15%
 1 -500 -200 -300 0.870 -261 0.833 -249.90

2 -300 -250 -50 0.756 -37.80 0.694 34.70

3 -400 -50 -450 0.658 -296.10 0.579 -260.55

4 50 100 -50 0.572 -28.60 0.482 -24.10

5 140 140 0 0.497 - 0.402 -

6 240 155 85 0.432 36.72 0.335 28.48

7 375 150 225 0.376 84.60 0.279 62.78

8 575 215 360 0.327 117.72 0.233 83.88

9 420 205 215 0.284 61.06 0.194 41.71

10 225 85 140 0.247 34.58 0.162 22.68

11-20 375 110 263 1.240 32.86 0.678 17.967

20 75 25 50 0.061 3.05 0.026 1.30

4550 1675 2875 42.83 -149.75

Tahun C B NB OCC
NB DF 25% 25
NB
15% 15%

1 100 - -100 0.870 -87 0.800 -80

2 150 - -150 0.756 -113.40 0.640 -96
3 20 90 70 0.658 46.06 0.512 35.84
4 20 95 75 0.572 42.90 0.410 30.75
5 25 95 70 0.497 34.79 0.528 22.96
6 25 100 75 0.432 32.40 0.262 19.65
7 30 105 75 0.376 28.20 0.210 15.75
8 35 110 75 0.327 24.53 0.168 12.60
9 40 110 70 0.284 19.88 0.134 9.38
10 50 120 70 0.247 17.29 0.107 7.49
11 50 120 70 0.215 15.05 0.086 6.02
12 55 110 55 0.187 10.29 0.069 3.80
13 60 100 40 0.163 6.52 0.055 2.20

660 1115 455 77.51 -9.56

NPV = Rp 42.83 (106)

NPV 1
IRR = I + ( I2 - i1)
NPV 1+ NPV 2

42.83
= 15% + ( 20% - 15% )
42.83+149.75

= 15% + 1.11%

IRR = 16.11%

Dari berbagai proyek yang ada dalam masyarakat yang biayanya sebesar selisih biaya
antara proyek A dan proyek B terdapat proyek C, yang arus pembiayaan dan penerimaannya
dapat di duga seperti pada tabel 13 berikut ini.

Tabel 13

ARUS PENERIMAAN, PENGELUARA, PERKIRAAN NPV DAN IRR PROYEK

 (Rp 106)

NPV = 77.51

N PV 1
IRR = I + (i2 - i1)
NPV 1+ NPV 2

77.51
= 15% + ( 25% - 15% )
77.51+9.56

= 15% + 8.90%

IRR = 23.90%

Pay back period.

Sebagai mana di jelaskan terdahulu bahwa pay back period merupakan salah satu alat di dala
pengambilan keputusan untuk memilih proyek yang bersifat multiple profect.

Yang di maksudkan dengan payback period di dalam rangka pengevaluasiajn

proyek adalah suatu jangka waktu tertentu yang menunjukkan, kapan terjadinya arus penerimaan sec
kumulatip mampu mengembalikan seluruh baiaya investasi yang di tanamkan kedalam proyek terms
biaya pengganti (biaya biaya investasi maupun arus benefit dalam bentuk present value). Sedangkan
jangka waktu terjadinya arus benefit secara kumulatip mampu menutupi total costs disebut dengan b
even ohart atau break even point.

Pay back period ini penting artinya di dalam memperhitungkn sampai seberapa
modal tertanam di dalam proyek. Semakin cepat terjadinya pay back period akan semakin baik proye
ooleh karena akan semakin memperlancar arus perputaran modal atau capital turn over

Secara grafis keadaan atau kappa terjadinya pay back period dan break even chart di dalam su
proyek dapat dilihat sebagai berikut :
 PV I,C,B

BEC B C

BPD

0 time(year)

Atas dasar ini, maka untuk mengetahui jangka waktu terjadinya pay back period
break event chart antara proyek A dan B perlu di present value kan arus biaya investasi, tota
cost dan arus benefit kotor (gross benefit) atas dasar OCC yang berlaku yaitu 15%. Dan
 perhitungannya dapat di lakukan seperti pada tabel 14 berikut ini.

Tabel 14

Perhitungan pay back period dan break event point proyek

dan B (Rp 106)

Proyek A Proyek B
Tahun OCC
15% I C B I
C B I C B I
C
1 0.870 500 - 435 435 - 200 200 - 174

2 0.756 300 - 197,4 197.4 - 250 250 - 189

3 0.658 500 - 329 329 - 100 150 100 65.8

4 0.572 - 100 - 28.6 57.2 - 50 130 -

5 0.497 - 200 - 29.8 99.4 - 60 200 -

6 0.432 - 300 - 25.9 129.6 - 70 225 -

7 0.376 - 450 - 28.2 169.2 - 75 225 -

8 0.327 - 650 - 24.5 212.6 - 85 300 -

9 0.284 500 - 22.7 142 - 85 290 -

10 0.247 200 500 49.4 67.9 123.5 50 140 225 12.4

11-20 1.240 - 450 - 9.3 55.8 - 90 200 -

20 0.061 - 75X - - - - - 25X -

1500 2725 7200 1010.8 1282 1496.1 600 1465 3715 441.2 776.6 9

Pay back period.

Proyek A : PBP = tp-1 +

I b cp1
B p

Keterangan : tp-1 = tahun sebelum pay back period terletak

I = total present value biaya investasi

B cp1 = present value gross benefit secara akumulatip sebelum pay
back period

B p = present value arus benefit dimana pay back period terletak.

1010,8989.3
PBP = 11 +
55.8

= 11 + 0.4

PBP = 11.4 tahun

Proyek B
 441.2432.8
PBP =7 +
98.1

= 7 + 0.1

PBP = 7.1 tahun

Kenyataan memang benar bahwa proyek B lebih menguntungkan, oleh

karena terjadinya pay back period lebih cepat jika di bandingkan dengan proyek A.

Sedangkan break event point akan dapat dicari dengan perumusan yang sama
yaitu :

CB ce1
BEP = te +
B e

Te = tahun sebelum break event point terletak

= present value cost

B ce1 = present value gross benefit secara akumulatip sampai dengan
sebelum tahun dimana terletakya BEP

B e = present value benefit dimana terletaknya BEP.

BEP proyek A.
12821268.3
BEP = 16 +
55.8

= 16 + 0.2

BEP = 16.2 tahun

Proyek B :
775.6768.1
BEP = 14 +
24.8

BEP = 14 + 0.3

BEP = 14.3 tahun

4. cross over discount rate.

Cross over discount rate adalah suatu tingkat discount factor tertentu yang akan
menghasilkan net present value yang sama terhadap dua buah proyek atau lebih,
tetapi diantara proyek proyek tersebut net benefit dan IRR nya berbeda beda.

Kegunaan analisa cross over discount rate ini terutama apabila di dalam
suatu perekonomian tidak di ketahui secara pasti berapa besarnya social opportunity
cost of capital atau social opportunity cost of capital tersebut selalu berubah ubah,
sehingga penetrapan criteria kriterian investasi mengalami kesukaran. Atau dengan
perkataan lain apabila social opportunity cost of capital tidak dapat dijadikan
pegangan sebagai ukuran terhadap feasible tidaknya suatu proyek atau tidak dapat di
jadikan ukuran untuk melakukan pemilihan diantara berbagai proyek maka analisa
cross over discount rate ini sangat di perlukan.

Jika di assumsikan net present value dari pada berbagai proyek

merupakan sebuah garis lurus atau sedikit bekung terhadap titik origin, maka cross
over discount rate tersebut adalah merupakan titik perpotongan antara grafik fungsi
net present value dari dua buah proyek atau lebih. Lebih lanjut keadaan ini dapat di
perhatikan pada grafik di bawah ini.
 NPV

Proyek A

NPVE cross over discount rate

Proyek B

0 iE IRRA IRRB

Apabila di assumsikan fungsi net present value tersebut merupakan

garis lurus maka berlaku : NPV = f(i) = NPVi + a.i

Tetapi oleh karena fungsi net present value tersebut cekung terhadap
origin, maka pentrapan rumus tersebut perlu di batas hanya pada dua buah titik
terdekat sesamanya, dan penetapannya dapat dilihat pada contoh berikut ini.

Contoh : arus net benefit dari dua buah proyeh A dan B adalah sebagai berikut.