Memoria Residencial Parque Norte

MEMORIA DESCRIPTIVA
PARA PROYECTO RESIDENCIAL

EN
PIURA
P RESENTACION DE RESIDENCIAL P ARQUE NORTE
ANTE LA MUNICIPALIDAD
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Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Pgina 2 / 63
I NDI CE DE LA MEMORI A DESCRI PTI VA
1. INDICE.... 03
2. EXPONENTE ................................ 05
3. DATOS DE LA ENTIDAD SOLICITANTE ..... 06
4. ANTECEDENTES.. 07
4.1. INTRODUCCIN AL PROYECTO: Esquema de la posicin

de Piura....................... 07
4.2. DEMANDA Y OFERTA DE LA ACTUACIN.. 07
4.3. CALIFIC ACIN Y DETERMINACIN DEL SUELO.. 09
5. ACTUACIONES PARA EL PROYECTO:

RESIDENCIAL PARQUE NORTE PIURA... 12
5.1. PROYECTO RESIDENCIAL.............. 12

5.1.1. Filosofa y Objetivos del Proyecto 12
5.1.2. Como Concebimos y Proyecto Residencial... 13
5.1.3. Residencial Parque Norte: Viviendas para una Vida. 14
5.1.4. Objetivos de Residencial Parque Norte .. 16
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5.2. CRITERIOS DE DISEO 17
5.2.1. Principios Bsicos.. 17

5.2.2. Objetivo Global de diseo, o Misin del Proyecto. 18
5.2.3. Especificaciones de diseo.. 18
5.2.4. Estrategias a seguir 19
5.2.5. Detalle de algunas de las estrategias involucradas en
el proceso de diseo.. 22
5.3. SECTORES A LOS QUE VA DIRIGIDO EL PROYECTO 23
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EXPONENTE:
Grupo empresarial Sobrero con su filial en Per Grupo Futura Concepta S.A.C.
propone un programa de desarrollo urbanstico pblico-privado de edificacin de
inters socio-econmico para el solar ubicado en la prolongacin de Chulucanas
frente a la Universidad Cesar Vallejos de la municipalidad de Piura.
Este objetivo debe ser llevado a cabo y aprobarse en el plazo determinado por las
normativas y trmites urbansticos municipales correspondientes.
Se presenta este proyecto entendido como un instrumento destinado a orientar el

crecimiento residencial de la zona, de acuerdo con los intereses sociales y
econmicos de la propia municipalidad.
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3. DATOS DE LA ENTIDAD SOLICITANTE
Nombre de la Entidad: FUTURA CONCEPTA SAC

Numero RUC: 20524755549
Domicilio: Malecn Cisneros 738
Localidad: Miraflores Lima
Gerente General: Carlos Campoy Pelez
Contactos: 00.511.9451 4 6666
administracion@gruposobrero.com
Nombre del Grupo: GRUPO SOBRERO

Numero C.I.F.: B- 92226786
Domicilio: Franz Kafka N 11
Localidad: Mlaga Espaa
Gerente General: Domingo Calleja
Contactos: 00.34.952.30.30.81
00.34.678.77.88.00
00.34.647.97.97.97
sobrero@gruposobrero.com
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4. ANTECEDENTES
4.1. INTRODUCCIN AL PROYECTO: Esquema de la

posicin de Piura
Se ha denominado este proyecto a modo informativo y para la continuidad

de esta propuesta, como Residencial Parque Norte se encuentra en esquina
con dos viales una de las arterias principales de la municipalidad de Piura
Panamericana Norte y uno de los viales que atraviesan a esta llamado
prolongacin Chulucana, es uno de los ncleos universitarios de la municipalidad
como es el formado por la Universidad Cesar Vallejo.
Por tanto s e localiza en un lugar que podramos denominar como que son
en la actualidad junto al crecimiento incipiente de esta municipalidad una de las
primeras zonas de expansin residencial y empresarial de Piura.
Cuenta con una superficie de 69.000 m aproximadamente antes de su

medicin definitiva y obtencin de los datos definitivos de propiedad de la
Municipalidad.
La posicin de Piura en el mercado de suelo urbano para actividades

productivas de cualquier mbito se encuentra en proceso de crecimiento y es
considerada como una de los crecimientos ms incipientes de la regin. El anlisis
se funda en la identificacin de los posibles factores que, en relacin con la
materia analizada, se ponen de manifiesto y que se estudia en el posterior estudio
de mercado adjunto a este documento.
4.2. DEMANDA Y OFERTA DE LA ACTUACIN
Plantear la demanda de suelo de Piura slo puede hacerse

desde la consideracin de que esta municipalidad se halla inscrita en un mbito
bien comunicado. Es en la propia regin un de los espacios donde se hallan los
nuevos crecimientos urbanos e industriales y es tambin en el que se
desenvuelve la oferta de terceros capaz de satisfacerlo.
El mbito de Piura responde a una demanda de operadores de alcance

adquisitivo, y a satisfaccin de necesidades residenc iales y comerciales
tambin ms amplias.
La demanda que actualm ente se ha form ulado en el m bito a tomar

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com o referen cia ( Piura ) tiene una m agnitud d el orden de cientos de
metros cuadrados. Entr e ella tien e un peso muy destacado la que en los
ltimos aos ha ofrecido y en los pr xim os ofrecer es ta m u nici p alid ad
de Piu ra .
La oferta residencial disponible en dicho mbito en la actualidad es escasa.
La oferta que estamos preparando para salir al mercado se halla muy

marcada y a la vez diferenciada. La oferta que ahora se promueve en la
zona hace pensar que ser capaz de satisfacer la demanda.
La oferta local de Piura es menor que su demanda para el producto que

presentamos, la cual presumiblemente es capaz de desarrollar operaciones
de esta ndole no solo para inversores de la propia municipalidad sino
atraer inversin externa.
La capacidad de que dicho suelo pueda ser satisfactoriamente canalizado

hacia el mercado va a depender del xito que tengan dos estrategias
complementarias a impulsarlo: la que se destina a captar operadores
externos al rea para implantaciones relevantes significativas, y la que
acierte a ofrecer en Piura un espacio de calidad para el entorno geogrfico
que se ha considerado. Esta ltima estrategia pasara por incluir en la
oferta de Residencial Parque Norte componentes urbanos significativos
para el mbito de referencia: componentes residenciales de alta calidad,
para uso pblico y privado, componentes comerciales, reas exclusivas,
etc.
La decidida actuacin de esta iniciativa privada trabajando de forma conjunta

con la municipalidad como propietaria actual del suelo a travs de una alianza
pblico-privada, har que la idea de crear y desarrollar en Piura un proyecto de
esta caracterstica, sea hoy en da algo ms que un mero proyecto y se confirme
como una decidida apuesta de futuro y desarrollo de la zona. Los principales
artfices de dicha iniciativa forman una simbiosis entre los intereses pblicos y los
privados, y anan en una actuacin sin precedentes en la zona a los actores
claves de la iniciativa pblica, residencial y empresarial.
El apoyo al presente proyecto no es simplemente indirecto a travs del papel

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jugado por Futura Concepta Grupo Sobrero, sino que el mismo se har efectivo
a travs de la aportacin de los terrenos, al amparo de la constitucin de un
proceso de inversin privada aprobado por un procedimiento legal a travs
concurso pblico, cuyos estatutos y bases para su formalizacin se desarrollaran
cumpliendo los requisitos legales oportunos.
4.3. CALIFICACIN Y DETERMINACIN DEL SUELO
Los terrenos donde se propone el desarrollo del proyecto de Residencial

Parque Norte se deben encontrar clasificados como suelo urbanizable para uso
pblico, parking, residencial, comercial y otros, antes de su comienzo, lo que
diferenciara la actuacin.
La garanta de desarrollo inmediato de cualquier actuacin sobre el

suelo es necesaria, en primer lugar y sin perjuicio de los restantes factores
implicados, en la disponibilidad de suelo con la clasificacin y calificacin
urbansticas adecuadas para el desarrollo propuesto.
Y esto es as, porque los plazos del planeamiento y gestin urbanstica

son tremendamente dilatados en el tiempo, y estos plazos se disparan cuando el
planeamiento pendiente es el planeamiento general. De no ser as se hace difcil
la actuacin, por no decir imposible, establecer cualquier previsin medianamente
racional en este orden.
Como hemos sealado, frente a la situacin urbanstica de otras

actuaciones que en el mbito de la que se plantean se pudieran proponer
actualmente, una de las ventajas del suelo de nuestra actuacin se encuentra en
la situacin urbanstica de los terrenos.
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El suelo se debe encontrar clasificado como suelo apto para edif icar, por tanto debe ser SUELO EDIFICABLE.
Las condicion es urbansticas, por tanto, son las que resultan de las
determ inacion es del planeam iento gene ral vigent e.
Las determinaciones del suelo deberan ser:
Clasificacin: Suelo urbanizable
Categora: Sectorizado
A desarrollar mediante: Licencias de obras segn fases del proyecto
Uso global: Administracin Pblica, Parking, Residencial, Comercial.
Altura: 15 pisos (propuestas modificables en licencia)
rea a desarrollar: 69.000 m aprox. Antes de medicin final
Tipologas: Segn ordenanzas pblicas de la municipalidad
Zonas libres resultantes: 48.300 m aprox. antes de medicin final
rea Edificable: 20.700 m aprox. antes de medicin final
Sistema de actuacin: Aportacin y Compensacin
Otros: Las restantes determinaciones se refieren al sistema de aportacin,

que es el inicialmente previsto
Sobre las anteriores determinaciones se seala:
Delimitacin y superficie del mbito:

Es la contenida en el propio suelo y se precisar y ajustar mediante la medicin
topogrfica actualizada realizada al efecto. De tal manera que la superficie
aplicable ser la real resultante de medicin del mbito sobre dicho topogrfico
actualizado y el rea de ocupacin para la edificacin ser tan solo de un 30 %
quedando como zona de recreacin pblica con parques el 70 %.
Clasificacin y categora del suelo:

EI suelo debe estar clasificado antes de la ejecucin, como hemos sealado.
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Uso e intensidad globales:
Segn las normas vigentes, se prev uso pblico, parking, residencial, comercial.
Sobre el parmetro de edificabilidad se efectuarn las precisiones

oportunas. Baste decir ahora que la propuesta del proyecto multi-disciplinar que se
pretende no necesita agotar rea edificable media del la utilizada en otras
actuaciones tradicionales, la cual suele estar entorno al 70%, sino que acta
en beneficio de las zonas verdes, pblicas y parking, ocupando solo un 30%,
esto es en gran parte un desarrollo nuevo con requerimientos que mejoran a otras
actuaciones.
Zonas verdes, equipamiento:

La ordenacin urbana del sector prev una gran reserva para dotaciones pblicas
(zonas verdes y equipamientos) bastante superior a la que resultara de aplicar
las determinaciones urbanas adyacentes, por lo que las mismas deben prevalecer
sobre estas.
Por todo lo anterio r, la propuesta prev una im portante previsin

de equipam ientos s ociales , crucial para consegu ir el grado de calidad que se
pretend e.
Sistema de actuacin:
El sistema de actuacin sera el de aportacin y compensacin, aprobado
definitivamente mediante el acuerdo y contrato privado resultante.
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5. ACTUACIONES PARA EL PROYECTO:
L RESIDENCIAL PARQUE NORTE
5.1 PROYECTO RESIDENCIAL
5.1.1 Filosofa y Objetivos del Proyecto. El futuro modelo de actividad social,

comercial, empresarial y residencial ,
en el que los sistemas de vida
El CRECIMIENTO supone mejores trabajos, mejor utilizan espacios amplios, generan
actividad econmica y son referencia
educacin, mejor calidad de vida Siendo esto as,
para otros crecimientos y
por qu es cada vez ms frecuente que el deben transformarse hacia un
crecimiento de nuestros pueblos y ciudades modelo ms integrado: un modelo
aparezca asociado tan slo en unos sitios? econmico hacia el exterior.
Parece claro que el Crecimiento de nuestras De esta manera la oferta de

inversin ser optimizada para que
poblaciones debe ser mucho ms que un simple
los efluentes de un proceso sirvan
Crecimiento, nos referimos a Determinadas como materia prima para otro s.
localizaciones, para ser un Crecimiento
Econmico, Social y Pblico Sostenible. Para que nuestras ciudades sean
seguras, eficientes, acogedoras, productivas y consumidoras responsables de su
crecimiento. Por eso, hablar de Sostenibilidad es equivalente a hablar de
Calidad de Vida, del bienestar de las personas y de cmo nuestras
poblaciones satisfacen sus necesidades y aspiraciones.
Alcanzar estos objetivos supone que nuestros pueblos y ciudades deben

planificarse sobre slidas bases que afiancen un crecimiento equilibrado y acorde
con la demanda de servicios, trabajo y generacin de riqueza presente y futura,
mientras aseguran una gestin ptima y una utilizacin responsable de los
recursos naturales propios.
De las decisiones de planificacin urbanstica que ahora se tomen depender la vida de

cientos, o miles de ciudadanos durante dcadas. Por eso, la compaera necesaria en este
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viaje debe ser la responsabilidad. Una responsabilidad presente hacia nuestros
conciudadanos, y futura hacia las generaciones por venir.
5.1.2 Como Concebimos un Proyecto Residencial
Lo anteriormente expuesto resulta de especial aplicacin a las zonas de creacin

de empleo, vivienda y riqueza en general. En los emplazamientos urbanos se
concentran, en un espacio relativamente reducido, los problemas inherentes a las
actividades de todas y cada una de las empresas y familias all ubicadas, a los
que se suman los impactos adicionales provenientes de los propios servicios e
infraestructuras de la zona. Una tercera fuente de impactos pueden constituirla los
servicios.
Por tanto una zona urbana carente de crecimiento objetivo puede producir unos
impactos de coste econmico muy elevados en el futuro, entre los que destaca la
generacin de residuos, el consumo excesivo de recursos, la contaminacin o las
condiciones de seguridad del mbito. Todo lo cual redunda en una merma de la
calidad de vida de sus ocupantes y usuarios, en una prdida irreversible del valor
intrnseco de las inversiones all realizadas, as como en una decreciente
competitividad.
A ejemplo de las empresas que se han aproximado a la edificacin a travs de

sistemas integrados, sistemticos y pre ventivos, y han convertido la apuesta por la
sostenibilidad, las polticas sociales y el desarrollo vertical en un indudable y muy
tangible valor aadido, este proyecto que nos ocupa de Residencial Parque Norte
de Piura se ha concebido para gestionar y aportar soluciones a los posibles
impactos en su crecimiento que genere en su conjunto.
Para que la generacin de riqueza sea continua y creciente, y el nuevo desarrollo

urbano lejos de ser una especie de molestia necesaria para el entorno de la
municipalidad, se convierta en un motor de riqueza eficiente, integrado en la
ciudad, limpio y ejemplar, el equipo promotor plantea una solucin a la altura de
las aspiraciones y demandas.
Un proyecto a imitar que proyectar a escala del rea una ordenacin urbana
moderna para la Municipalidad, como paradigma de un nuevo modelo generador
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de riqueza con usos pblicos, residenciales, sostenibles, medio ambientales e
integrados con servicios y equipamientos sociales.
A tal fin se estn planificando cuidadosamente los objetivos a cumplir por cada
una de las estrategias de sostenibilidad implicadas en el proceso de diseo:
Seguridad, gestin, movilidad, edificacin, recursos paisajsticos y

servicios comunes.
El proceso de implantacin de ciudades sostenibles en el mbito

internacional tiene un desarrollo imparable, debido a los beneficios que
aportan las caractersticas de este tipo de emplazamientos a las personas que en
ellas residen. Lo cual convierte a los mismos en extraordinariamente competitivos
frente a las alternativas tradicionales. Una tendencia que no se fundamenta
pues en simple Filosofa, sino en evidentes motivos de Conveniencia
Econmica.
5.1.3 Residencial Parque Norte: Viviendas para una Vida
Aunque en las llamadas actuaciones tradicionales el patrn an se siga

replicando, los siglos de evolucin y mejora han hecho posible la superacin del
modelo tradicional de rea residencial, que se ha transformado en un ecosistema
urbano en el que la flexibilidad, la integracin con el medio, su eficiencia y sus
comunicaciones, son la clave para el xito.
Con estas premisas el Equipo Redactor de Residencial Parque Norte ha

concebido un Modelo que albergar una cantidad de viviendas capaz de satisfacer
la demanda actual del crecimiento vegetativo. El diseo de este proyecto
permitir, por su forma y funcin, acoger sin esfuerzo las cada vez ms exigentes
demandas de un mercado en continua evolucin y cambio.
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El proyecto es una moderna Zona Residencial diseada para resolver las
necesidades sociales de nuevos espacios donde desarrollar sus residencias con
comodidad, acordes a sus demandas de acceso a comunicaciones, nuevas
tecnologas, gestin ambiental y de calidad, polticas de captacin e imagen de
marca.
El compromiso con la sostenibilidad, es ante todo un compromiso con la

mxima rentabilidad y la seguridad de las inversiones en este proyecto.
Porque un proyecto concebido en el ao 2010 para dar bienestar durante decenas
de aos debe adelantarse a las demandas presentes y futuras de sus gentes,
para asegurar su vigencia, modernidad y competitividad , ao tras ao. Tanto el
diseo urbano y de movilidad, como los ingresos alternativos y el uso de sus
estancias , as como la oferta de servicios y el modelo de gestin profesional que
aporta el complejo, superan ampliamente todas las alternativas contempladas por
la oferta de centros existentes.
El concepto de lo que se ha dado en llamar Barrios Inteligentes deviene de la

aplicacin prctica de diferentes disciplinas y campos de Innovacin Urbana
desarrollados a lo largo de las ltimas dos dcadas.
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Por tanto, un modelo as adapta los principios de recirculacin, bienestar y
colaboracin propios de los entornos urbanos, a los modelos de crecimiento
congestionado sin zonas libres de esparcimiento.
5.1.4. OBJETIVOS de RESIDENCIAL PARQUE NORTE
1.- Trasladar al modelo de Ciudad los principios de la ciudad residencial

compacta, compleja, eficiente y cohesionada socialmente, tal y como establece n
los principios de diseo actuales.
2.- Reequilibrar el territorio al sacar partido del modelo de desarrollo concebido

para la municipalidad de Piura y su zona de influencia metropolitana, con el
equipo redactor como motor de desarrollo de un proyecto residencial de zonas
comunes que alberguen gran rea libre, parking, palacio de la juventud y
vi viendas basadas en el nuevo modelo residencial y comercial. Un modelo basado
en criterios de crecimiento que acta como dinamizador del desarrollo local.
3.- Completar desde la periferia el crecimiento territorial previsto a lo largo de la

propia municipalidad, gracias a su posicin estratgica y bien comunicada.
4.-Servir de ejemplo. Ser la apuesta ms respetuosa con el medio ambiente y la

ms avanzada en su concepto social, de las existentes hasta la fecha relegando al
pasado los modelos tradicionales que suponan una progresiva degradacin
ambiental. Ofrecer una alternativa y asegurar nuestro futuro y el de las
generaciones por venir.
5.- Potenciar la oferta residencial de Piura con un marco ideado para atraer
nuevos residentes con un alto valor aadido que complementen y potencien la
municipalidad.
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6.- Incorporar principios de diseo urbanos que unidos a las recomendaciones
constructivas minimicen los impactos de la actuacin maximicen en mejora de
actividades pblico-privadas.
7.- Integrar el desarrollo con el entorno natural y con la imagen de la ciudad y sus
alrededores, incorporando como principios de diseo las demandas de los
ciudadanos, y las tendencias actuales .
8.- Disear un espacio comn seguro y agradable, integrado en el medio. Con

zonas estanciales, seguridad para usuarios y accesibilidad peatonal
9.- Ampliacin de espacios comunes, seguridad de acceso para los inquilinos y

visitantes, en paralelo a las zonas amplias de maniobra y acceso de vehculos.
10.- Seguridad y control del conjunto unificados en un nico punto de gestin de

instalaciones y servicios comunes.
11.- Incorporar desde la etapa de diseo las necesidades de las actuaciones

destinadas a facilitar y dar servicios relacionados con la formacin continua, el
mantenimiento de las instalaciones y la seguridad.
12.- Crear, en resumen, un Conjunto Habitacional comn, y no una simple

acumulacin de edificaciones desordenadas.
5.2. CRITERIOS DE DISEO
5.2.1. Principios Bsicos
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El proyecto Residencial Parque Norte asume de manera trasversal en su diseo
los principios de Sostenibilidad Econmica, Social y Medioambiental, a imagen de
los principios establecidos por la Estrategia Internacional de Desarrollo Sostenible.
Las recomendaciones y principios recogidos en este proyecto, as como sus

extrapolaciones y concrecin a travs de las estrategias para su desarrollo, sirven
de base a las actuaciones y criterios de diseo seguidos en el proceso de
elaboracin conceptual y tcnico del proyecto en si mismo.
5.2.2 Objetivo Global de diseo, o Misin del Proyecto
Como proyecto residencial asume la definicin de Sostenibilidad que se difunde

de manera internacional, y la convierte en su objetivo global de diseo:
Desarrollo Sostenible es aqul que sobre la base de un Crecimiento

Econmico continuado contribuye al desarrollo social y al uso adecuado del
entorno, posibilitando el incremento de valor de las compaas para todas
las partes interesadas
Asociado al mismo, se plantea el objetivo en esta Misin general de ser un

primer proyecto de planeamiento de desarrollo residencial con amplias
zonas de recreo pblico.
5.2.3 Especificaciones de diseo.

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Con mayor nivel de detalle, de forma no exhaustiva, las claves del proyecto
residencial que se estn teniendo en cuenta durante el actual proceso de diseo
integrado son las siguientes:
Diseo conceptual, que se prev en diferentes fases de desarrollo,

contemplando para las primeras etapas los servicios que deben asumir de cara
a los desarrollos ulteriores. As por ejemplo, en la Zona Pblica donde ir
ubicado el Palacio de la Juventud se contempla la ubicacin de una zona de
recreo pblico con jardines, piscina olmpica, piscina semi-olmpica, canchas
de Volei, canchas de Baloncesto, Canchas de Tenis, Zona de Servicios
comunes, seguridad y control de accesos, la zona para la gestin social, etc.
Estudio de la mejor de las frmulas de acceso desde las vas principales que la
rodean. Trnsito gradual desde el acceso externo a los aparcamientos
concebidos a travs de viales para circulacin hacia el interior de los edificios.
Convertir la seguridad para sus usuarios en una prioridad del diseo y del
modelo de gestin. En el proyecto se tendrn en cuenta las recomendaciones
internacionales para el diseo de espacios comunes y seguros.
Incorporar cuantos equipamientos y servicios comunes aseguren las mximas

facilidades administrativas, de gestin, y operacin para los futuros usuarios
del conjunto.
Facilitar a todos los usuarios el cumplimiento de las cada vez ms exigentes

polticas ambientales, mediante instalaciones y servicios para la gestin de
residuos y espacios de vertido, con una gestin medioambiental conjunta.
Optimizar los espacios existentes mediante un diseo adaptado, por

dimensiones, tipologas y usos previstos, a las conclusiones de los estudios
previos de viabilidad.
Asegurar el acceso de todos los inversores y residentes del conjunto a las

mejores y ms econmicas infraestructuras y servicios de telecomunicaciones,
banda ancha e Internet de ltima generacin: videoconferencia, alojamiento
Web, servicios comunes para la gestin segura de la informacin.
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5.2.4 Estrategias a seguir.
Los criterios de diseo antes enumerados se estructuran en un conjunto de

Estrategias de Diseo bien diferenciadas:
Estrategia del Agua:

Suministro, ahorro y vertido.
Otros usos: paisajsticos y energticos.
Estrategia Ambiental: plantaciones y paisajismo.

Huella ecolgica.
Sistema General de Zonas Verdes y Espacios Libres
Modelos de zonas verdes i ntegradas, principio de l a propuesta que s e pl antea

_______________________________________________________________________________________________
Estrategia Constructiva.
Recomendaciones de diseo, materiales, y soluciones
constructivas.
Estrategia energtica activa:

Suministro elctrico in-situ.
Alternativas de futuro.
Hibridacin, cogeneracin.
Ahorro energtico
Estudio de opciones para la comparticin de energa con espacios
edificados o actividades anexas al desarrollo
Estrategia energtica pasiva:
Factores de Forma
Materiales y aislamiento.
Orientaciones, vanos y tcnicas constructivas.
Iluminacin natural.
Ventilacin cruzada
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Estrategia de servicio local.
Usos pblicos.
Usos de reas libres .
Usos de parking necesario.
Usos comerciales
Usos habitacionales.
Ejemplo de Estrategia de diseo urbano con zonas verdes y reas libres
Estrategia del Sistema General Viario.

Seguridad, utilidad y recomendaciones de gnero.
Accesibilidad integral (discapacitados)
Peatones con accesibilidad.
reas especiales: Parking,.. otros.
5.2.5 Detalle de algunas de las estrategias involucradas en el

proceso de diseo.
Para entender mejor el alcance de los estudios que desarrollan las estrategias ya
reseadas, y la manera en la que finalmente se plasmarn en los documentos
tcnicos y normativa del proyecto sus recomendaciones y conclusiones , se
enumeran someramente a continuacin algunos de los aspectos en marcha en el
proceso de diseo del proyecto Residencial Parque Norte.
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Estrategias para el Sistema General de Zonas Verdes y Espacios Libres.
Distribucin de las zonas verdes. Ejes estructurantes y pasillos

verdes. Integracin en la estructura vial.
Dimensin segn tipologa y posicin respecto a la trama urbana.

Situaciones singulares:
a. Efecto borde: integracin campo ciudad
b. Espacios protegidos.
Vegetacin y edificacin: distribucin de vegetacin en la cercana de

las edificaciones existentes y futuras.
Criterios de arbolado y plantacin: especies, tipologas y
posicionamiento recomendado segn el uso de las parcelas
colindantes y la jerarqua del viario.
Plantaciones y proteccin activa. Cerramientos visuales y barreras

vegetadas.
Con equivalente nivel de detalle, cada una de las Estrategias enumeradas se

desarrolla para poder ser aplicada la proceso de diseo del Residencial Parque
Norte en general.
5.3 SECTORES A LOS QUE VA DIRIGIDO EL PROYECTO
El proyecto Residencial Parque Norte constituye una plataforma residencial

privilegiada diseada para una sociedad actual plural que quiere habitar en un
espacio cmodo con servicios a su alcance, as como para inversores que quieran
desarrollar actividades de negocio inmobiliario de alto valor aadido que puedan
sacar partido de su rentabilidad dada la posicin geoestratgica que ofrece, la
ventaja de contar con un elenco de servicios y equipamientos que les ayuden a
captar y fidelizar rentabilidad a sus in versiones. La tranquilidad de vivir en un
conjunto urbano ordenado con servicios comunes y buenas comunicaciones con
el resto del rea, constituye un innegable atractivo a sus usuarios.
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Por tanto, el proyecto Residencial Parque Norte, sin distincin de sectores, se
dirige de preferencia a aquellas personas residentes e inversores que requieran
de un espacio cmodo habitacional, bien comunicado, reas libres, estable y
eficaz.
Las caractersticas nicas del proyecto, le hacen objetivo ventajoso para el

sector residencial y comercial que unido a terrazas ajardinadas requieren de
un elevado nivel de servicios, un espacio de calidad y con imagen singular,
que cumpla con los ms estrictos baremos de responsabilidad, a precios
competitivos para su implantacin presente y operacin futura.
El objetivo es atraer tambin a residentes que busquen confort dentro de su propia

municipalidad, y a todos los inversores locales y de otras zonas que busquen una
nueva ubicacin en un entorno acorde con las demandas de eficacia con los
clientes y mercados del s. XXI. La ubicacin en Piura asegura un cmodo espacio
para los habitantes del conjunto as como los visitantes.
En la actualidad, ya son varias las demandas que manifiestan da a da su inters

por la habitar en espacios acomodados. En el futuro nos encontraremos
referenciados entre los ms avanzados proyectos que se han producido en el
momento de redactar estos informes.
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ESTUDIO DE MERCADO:
INCIDENCIA DE LA PUESTA EN MARCHA
DE
PROYECTOS INMOBILIARIOS
EN
PIURA
DESARROLLO INMOBILIARIO GENERAL
(INFORME FINAL)
INDICE
6. PRESENTACIN..... 28
_______________________________________________________________________________________________
7. MARCO INSTITUCIONAL...... 30
7.1. LOS REFERENTES DE LA POLTICA EM PRESARIAL......... 30

7.1.1. Decreto Legislativo y Ley M arco....... 30
7.1.2. Programa de Planeamiento Urbano Local y Empresarial... 30
7.1.3. Lineamientos Estratgicos para el Desarrollo Nacional
2010-2021....... 31
7.2. LOS ESPACIOS PRODUCTIVOS EN EL SISTEM A

M ETROPOLITANO......... 32
7.2.1. Los Ncleos Urbanos Tecnolgicos..... 32
7.2.2. El Crecimiento de las M egaciudades...... 33
7.2.3. Crecimiento Residencial y Empresarial en el mbito del rea
M etropolitana.. 34
7.2.3.1. M unicipalidades de San Isidro y M iraflores..... 34
7.2.3.2. Las Zonas Residenciales Emergentes... 35
7.2.3.3. Otras Localizaciones..... 35
7.2.4. Conclusiones... 36
8. PIURA OFERTA Y DEMANDA DE SUELO ... 37
8.1. SITUACIN SOCIOECONM ICA DE PIURA Y DISTRITOS. 37
8.2. EL ENTORNO SOCIOECONM ICO DE PIURA....... 38
8.2.1. La Base Productiva........ 38
8.3. LA ACTIVIDAD RESIDENCIAL Y LA OFERTA DE SUELO

EN LA AGLOM ERACIN URBANA DE PIURA. 39
8.3.1. Pautas Generales...................................................................... 39
8.3.2. La Oferta Segn el M ercado................................................... 40
8.3.3. La Oferta de Suelo Segn otras Fuentes. 41
8.4. LA OFERTA DE SUELO HABITACIONAL EN PIURA. 42
8.5. LA DEMANDA POTENCIAL DE SUELO HABITACIONAL

EN PIURA, Y SUS PRINCIPALES REQUERIM IENTOS.. 44
8.5.1. Demanda Endgena...... 44
_______________________________________________________________________________________________
8.5.2. Demanda Procedente del rea Cercana........ 45
8.5.3. Demanda de Posibles Implantaciones Puntuales.......... 46
8.6. ESQUEM A DAFO DE LA POSICIN DE PIURA

EN EL M ERCADO 46
8.7. CONCLUSIONES..... 48
9. ESCENARIOS DE TRABAJO.. 50
9.1. ESCENARIOS DE TRABAJO........... 50

9.1.1. Escenario 0........ 50
9.1.2. Escenario 1.... 51
9.2. RESFLEXIONES SOBRE LA ACTUACIN EN LOS

FUTUROS SUELOS HABITACIONALES: ATRIBUTOS A
TENER EN CUENTA..... 52
9.2.1. Ordenacin........ 52
9.2.2. Sectorizacin..... 53
9.2.3. Distribucin....... 53
9.2.4. Edificacin. 53
9.2.5. Accesos.. 53
9.2.6. Viales. 54
9.2.7. Aparcamientos... 54
9.2.8. Instalaciones... 54
9.2.9. Zonas Libres y Ajardinadas 55
9.2.10. Equipamientos Comunes.... 55
9.2.11. Servicios Centralizados con la M unicipalidad... 55
9.2.12. Tcnicas de Bioconstruccin.. 56
10.CONCLUSIONES Y PROPUESTAS... 56
10.1. SOBRE LA PUESTA EN MARCHA DE PROYECTOS RESIDENCIALES

EN RESIDENCIALES EN PIURA... 56
10.2. SOBRE LA AM PLIACIN Y DESARROLLO DE NUEVOS

SUELOS INDUSTRIALES Y M ULTIFUNCIONALES.. 57
6 PRESENTACIN
El presente informe responde a un encargo con el que nuestro G.S . est interesado a
desarrollar suelo Residencial con su filial GRUPO FUTURA CONCEPTA en el Per,
queriendo contribuir al fomento del crecimiento econmico del municipio donde poder
_______________________________________________________________________________________________
implantar un desarrollo, o en este caso la municipalidad de PIURA y su comarca, y
responde al doble objetivo de hacer un Estudio de Mercado sobre la incidencia de la
Puesta e Funcionamiento de proyectos de edificacin de viviendas de nueva
generacin y, complementariamente, reflexionar sobre la oportunidad de, en cualquier
caso, ampliar la oferta de suelos desarrollables urbansticamente dentro del rea
Piura.
El destino regulador de esta Asistencia Tcnica se limita al primero de los objetivos ,

la incidencia de la Puesta en Funcionamiento de proyectos de viviendas, hoteles, oficinas
en general-. S in embargo, una vez iniciados los trabajos, a la vista de nuestras
primeras conclusiones, pretendemos reconducir sus contenidos, e incorporar un nuevo
componente, acorde con las necesidades reales del municipio. En ese marco se ha
procedido a analizar el inters de disponer de unas mayores disponibilidades de suelo para
actividades residenciales y en el trmino, y de las modalidades y a seguir para ello.
Con dicho motivo, las tareas llevadas a cabo cuya sntesis y resultados dan forma a los
sucesivos captulos de este texto- se han agrupado en cuatro bloques relativamente
diferenciados:
En primer lugar, y con el objetivo de conocer su posible incidencia en trminos de

restricciones y/o oportunidades sobre los deseos de la Corporacin y del Grupo, hemos
considerado necesario profundizar en el Marco Institucional en el que se desenvuelven
las iniciativas de suelo para actividades productivas del Per y referencias del
impulso de la Municipalidad al desarrollo econmico, incluyendo:
- el estudio de los referentes de la Poltica Empresarial del Per- Decretos

Legislativos promovidos por la Nacin, Programa de Planeamiento Urbano y
empresarial Local, Lineamientos Estratgicos para el Desarrollo Nacional 2010-
2021-
- el papel de los Espacios Productivos y Residenciales en Piura.
- El anlisis de algunas experiencias singulares de Zonas Residenciales actuales

Zona Residencial de Piura, Zona Residencial de los distritos, Otros Desarrollos
Residenciales, Empresariales y Comerciales.
- Las previsiones sobre creacin de nuevas zonas pblicas, de parking, edificaciones

residenciales, oficinas, hotelera y comercial.
_______________________________________________________________________________________________
El segundo bloque temtico se ha centrado en la Oferta y Demanda de Suelo a
desarrollar de Piura, incluyendo un anlisis de las caractersticas socioeconmicas de la
municipalidad, y la aglomeracin urbana de Lima, de la Oferta de Suelo a desarrollar en
Piura y municipios limtrofes, y la demanda Potencial de dichos en el municipio de Piura,
con sus principales requerimientos diferenciado entre demanda endgena, demanda
vinculada al desarrollo de rea, y demanda derivada de posibles implantaciones externas-.
En tercer lugar, se ha producido una larga y progresiva reflexin sobre la cualificacin

de los nuevos suelos a desarrollar en Piura y los posibles atributos a tener en cuenta: en
trminos de ordenacin, accesos, viales y aparcamientos, zonas libres y ajardinadas, e
infraestructuras comunes.
Para todo ello, y con carcter previo a la redaccin de este texto, se ha examinado tanto
la informacin disponible sobre lo que hemos venido en denominar el marco institucional y
la actividad econmica de la zona proveniente, fundamentalmente, de la generada por la
propia municipalidad y empresas existentes- como la suministradora por las fuentes
estadsticas de autoridad sobre la escala nacional bsicamente.
Por ltimo se han llevado a cabo distintas visitas a la zona en concreto y el espacio
residencial general tanto en el propio trmino municipal, como zonas industriales diversas
de la ciudad.
Para terminar, la sntesis y resultado de todas estas tareas son las conclusiones y
propuestas, tanto sobre la puesta en funcionamiento de proyectos residenciales
multidisciplinares, como sobre la ampliacin y desarrollo de nuevos suelos de estas
caractersticas dentro del trmino municipal, que se hallan recogidas en el quinto y ltimo
captulo.
7 MARCO INSTITUCIONAL
7.1. LOS REFERENTES DE LA POLTICA EMPRESARIAL l
_______________________________________________________________________________________________
7.1.1. Decreto Legislativo y Ley Marco
El primer y principal referente normativo de la Poltica Empresarial Nacional dentro del

Programa de Desarrollo Nacional es el Decreto Legislativo N 1012, en el que se determina
que El congreso de la Repblica, de conformidad con el artculo 104 de la Constitucin
Poltica del Per, mediante Ley n 29157 ha delegado en el Poder Ejecutivo la facultad de
legislar, entre otras materias, la facilitacin del comercio, promocin de la inversin
privada, la mejora del marco regulatorio, fortalecimiento institucional y simplificacin
administrativa, y modernizacin del Estado;., con la finalidad de
viabilizar su implementacin, generar empleo productivo y mejorar la competitividad del
pas;..
En definitiva se pretende con este decreto incentivar las operaciones pblico-privadas
para la generacin de empleo productivo y agilizacin de los procesos de promocin de la
inversin privada en defensa del inters general.
Otro referente lo encontramos en la Ley M arco de Promocin de la Inversin

Descentralizada cuyo Reglamento n 28058 en su artculo 2 define que La promocin de
la Inversin Descentralizada es un medio para lograr el desarrollo integral, armnico y
sostenible de cada regin. Para alcanzar dicha finalidad el Estado acta a travs de una
alianza estratgica entre el gobierno nacional, los gobiernos regionales, los gobiernos
locales, la inversin privada y la sociedad civil., cuyo fin claramente acta en direccin al
desarrollo general del Per.
7.1.2. Programa de Planeamiento Urbano Local y Empresarial
Entendido como un instrumento de ordenacin y planificacin, capaz de orientar las

actuaciones municipales y privadas en materia de usos urbansticos del suelo, el programa
busca satisfacer la doble necesidad de desarrollar un programa de suelo para actividades
productivas, y mejorar la provisin de suelo industrial tecnolgico, residencial, usos
pblicos,...
De acuerdo a esto, el programa prioriza las actuaciones a desarrollar en el futuro,

atendiendo a las siguientes finalidades:
Dar respuesta a las necesidades de suelo existente en la municipalidad tanto para

zonas productivas especializadas y sectores e actividad estratgicos de la
comunidad.
Favorecer el desarrollo mediante una oferta de suelo cuantitativa y cualitativamente

adecuada, que permita la atraccin de proyectos empresariales, y satisfacer las
nuevas necesidades de las empresas ya implantadas en Piura.
_______________________________________________________________________________________________
Apostar por el equilibrio territorial.
A nivel local, la municipalidad tambin apuesta por una serie de estrategias econmicas
productivas orientada fundamentalmente para sus residentes, como para entre las que, por
lo que respecta a este informe, cabe citar las obras realizadas por iniciativa de la
municipalidad, y otras como reformas del propio crecimiento de la ciudad, as como
diferentes actuaciones de carcter pblico y servicios especializados, otras privadas como
centros comerciales recientemente abiertos al pblico y en proceso de construccin ,
adems de diferentes desarrollos residenciales en diferentes barrios y distritos, todo ello
como un claro proceso por iniciativa local de modernizacin.
7.1.3. Lineamientos Estratgicos para el Desarrollo Nacional 2010-2021
El tercer referente es el plan estratgico de la nacin en un programa productivo a un

medio plazo. Coordina todas las polticas sectoriales con incidencia en el territorio y sus
determinaciones vinculan tanto a las administraciones pblicas como a los particulares.
Con carcter general, y en relacin a dicha inversin, al referirse a la orientacin y

control de los procesos productivos hacemos referencia a dos de los seis Objetivos
Nacionales de esta, son los destinados a la economa y al desarrollo regional:
1. Objetivo Nacional 4: Destinado a la economa competitiva con alto

nivel de empleo y productividad. Pretende incentivar la industria
interna ya desarrollada, integrndola con un mercado internacional
cuyas sinergias redunden en una generacin de empleo productivo a
travs de la propia inversin privada.
2. Objetivo Nacional 5: Abarca el desarrollo regional equilibrado e

infraestructura adecuada. Con una apuesta por el desarrollo de
espacios de mayor cualificacin, tanto en calidad de urbanizacin y
dotacin de infraestructuras y servicios como organizacin y
gestin.
- Ambas ofrecen determinadas medidas generalmente en materia de

actividades productivas, entre las que cabe citar:
1. Impulsar la inversin en infraestructura logstica y productiva local

y regional, pblica y privada. Promover la produccin, el desarrollo
empresarial local y el empleo, impulsando el desarrollo de industrias
_______________________________________________________________________________________________
de transformacin y servicios, con base en los sectores de
produccin exportable.
2. Fortalecer las industrias nacionales orientadas al mercado interno y

promover su participacin en los mercados internacionales.
3. Fortalecer la poltica y estrategia de apertura comercial y garantizar

la seguridad interna de las inversiones nacionales y extranjeras y
reducir la vulnerabilidad de la economa frente a
eventos externos mediante la expansin del mercado interno.
4. Promover la planificacin regional y la descentralizacin de las

actividades econmicas, fomentando alianzas pblico-privadas para
la inversin descentralizada en infraestructura productiva y de
servicios bsicos, e impulsando la conformacin de un sistema de
ciudades intermedias con capacidades de retencin de la poblacin,
en la que prosperen las actividades econmicas, especialmente las
manufactureras, el turismo y los servicios.
5. Promover la inversin en la construccin, mejoramiento y asfaltado

de las carreteras y caminos, el desarrollo de la infraestructura, de
capital humano y de innovacin productiva, con el fin de
incrementar sustancialmente la productividad del trabajo.
6. Diversificar la base productiva mediante la instalacin de

conglomerados de cadenas productivas, segn la vocacin de sus
recursos y la infraestructura productiva actual y potencial, teniendo
en cuanta los objetivos de integracin con la economa nacional e
internacional.
7.2 LOS ESPACIOS PRODUCTIVOS EN EL SISTEM A M ETROPOLITANO A
7.2.1. Los Ncleos Urbanos Tecnolgicos
Son concebidos como espacios ubicados en lugares bien comunicados, sobre suelos
delimitados y dotados de infraestructuras urbansticas de avanzada tecnologa,
destinados a albergar a residentes y empresas cuyos objetivos incluyan el confort, el
ocio, los servicios, el desarrollo tecnolgico o la innovacin, y debern contar con
entidades gestoras, encargadas de establecer, y hacer respetar, los criterios de
admisibilidad residencial de los inquilinos, y desarrollar actividades destinadas a
dinamizar desarrollo tecnolgico y transferencia de tecnologa.
_______________________________________________________________________________________________
Para obtener la correspondiente calificacin debern cumplir, entre otros requisitos,
los siguientes:
Constituirse una entidad gestora, y contar con la participacin de la

municipalidad.
Delimitar en sus estatutos los contenidos y actividades vinculadas a las normas
de convivencia.
Disponer de suelo urbano o para urbanizar y dotarlo de infraestructuras y
servicios de alta calidad.
Contar en su zona de influencia con un centro de creacin y consolidacin de
empresas de servicios.
Proyectar sus actividades, tambin, a otras entidades y empresas ubicadas fuera
del propio recinto.
Determinar sus actividades y proyectos de innovacin y desarrollo tecnolgico
dentro de las prioridades y directrices definidas.
Propiciar la prestacin de servicios integrados.
Y entre las actividades a desarrollar debern incluir, al menos, las siguientes:
Crear las condiciones ptimas para la ubicacin de empresas y residentes.

Estimular la innovacin y transferencia de tecnolgica y conocimiento.
Dinamizar el desarrollo econmico y tecnolgico sirviendo de ejemplo en su
territorio de influencia.
Fomentar la creacin de servicios.
Fomentar la creacin de servicios de difusin tecnolgica, relacionada con
el conocimiento.
7.2.2. El Crecimiento de las Megaciudades
El crecimiento de megaciudades (ms de 10 millones de habitantes) es un fenmeno

que se ha acelerado, especialmente en los pases en vas de desarrollo, somos parte de
intensos procesos de urbanizacin y migracin rural-urbana. La concentracin de la
poblacin, debido principalmente a la centralizacin espacial de las inversiones, tiene
inevitables consecuencias sociales, econmicas y culturales, particularmente el
incremento del crimen y la delincuencia, problemas que son mucho ms agudos en los
pases pobres. Entre las principales megaciudades destacan Tokio, Nueva York, Sel,
Bombay, Delhi (India), M xico, Sao Paulo, Shangai, Los Angeles, Yakarta, El Cairo y
_______________________________________________________________________________________________
Buenos Aires. En el periodo del Plan de Lineamiento 2021 en este pas, Lima tender a
convertirse en una megaciudad.
7.2.3. Crecimiento Residencial y Em presarial en el mbito del rea

Metropolitana A
Los desarrollos habitacionales, los que en un origen se deseaban analizar mediante la

presente asistencia, son escasos, y se hallan muy vinculados a la preexistencia de unas
municipalidades determinadas que optaron hace una dcada por un sector determinado, con
una masa crtica significativa. En tales casos el desarrollo habitacional viene a responder a
las demandas especficas del mercado y pretende facilitar, mediante la proximidad de esta
demanda, el refuerzo de las acciones de cooperacin intersocial y, en su caso, la
habilitacin de equipamientos especializados para uso compartido. A continuacin se van a
resear algunas de las zonas residenciales ms caractersticas del rea metropolitana de
Lima y Piura.
7.2.3.1. Municipalidades de San Isidro y Miraflores
Son municipios especializados para dar cobijo tanto residencial como empresarial
ofreciendo espacios para oficinas compartidos con un claro crecimiento de viviendas,
desarrollado en edificios en altura respondiendo as a un criterio bsico de orden urbano
acompaado de crecimiento inevitable de la densidad poblacional.
De iniciativas privadas, en su gran mayora, respondi al objetivo de consolidar la

poblacin residente de un determinado sector, mediante la promocin incentivada de suelo,
para residencias y oficinas, exclusivo adecuado.
Situado estratgicamente, en el centro del rea metropolitana de Lima, y a escasos

minutos de las principales zonas de expansin de Lima y de la regin en general,
comunicado con el exterior a travs una red de carreteras que son la Avenida de la
Repblica y Javier Prado conectndolas con la Panamericana. M iraflores a su vez se
conecta de norte a sur con en nuevo corredor viario de la Costa Verde.
_______________________________________________________________________________________________
Con una superficie desarrollada en un alto porcentaje de su capacidad, dispone de todas
las instalaciones y servicios bsicos, pero requiere un esfuerzo en los necesarios para el
desarrollo futuro en implantacin de cualquier ndole que obedezca el crecimiento futuro
espaciado del rea metropolitana y de las propias municipalidades.
7.2.3.2. La Zonas Residenciales Emergentes
De gran desarrollo residencial en los ltimos aos especialmente, pero no del todo
consolidadas, se trata de las municipalidades de Barranco, M agdalena, Jess M ara, San
M iguel, San Borja, Surco, Lince en Lima, localizamos como zona de crecimiento
residencial en condominios la zona de M iraflores en Piura distrito de Castilla, y existe otra
zona de crecimiento residencial en los terrenos adyacentes a la universidad de Piura, San
Eduardo y Los Ejidos, donde se concentran crecimientos residenciales de alta calidad, pero
no excluye otras posibles actividades residenciales en otros barrios y distritos que crecen en
el sector popular y que demandan viviendas, con el fuerte carcter de complementariedad,
alto valor aadido, estrategias para el desarrollo territorial, necesitadas de un impulso
promocional econmico, y capaces de contribuir a la diversificacin de la economa.
M s de 60% de la superficie total de estas ultimas zonas estn destinado a albergar

familias, conjuntamente en algunos casos pueden desarrollar actividades relacionadas con
oficinas.
Cerca del 80% de esta superficie en este momento se destina a residencias aisladas.
El 12% restante a edificacin en altura, para lo que no se ha previsto una superficie
que pueda satisfacer a cada una de las necesidades..
En Piura el 95% a residencias aisladas, y solo se conocen algunas actuaciones de
condominios pero no en altura como el caso de Lima.
7.2.3.3. Otras Localizaciones
En el rea metropolitana de Lima y en Piura en general, an se intentan llevar a cabo, sin

que por el momento exista un referente amplio, actuaciones urbanizadoras de algunos
proyectos para edificaciones en diferentes municipalidades y ello obedece a la propia
evolucin de la poblacin y de la existencia interesada en implantarse, la disponibilidad de
suelos con infraestructuras es escasa y no se adaptan o no son adecuadas en ninguno de
ellos, tan solo podramos identificar instalaciones personalizadas puntuales, originando un
crecimiento individual y desordenado para una latente necesidad comn.
Por otra parte podemos encontrar diferentes reas congestionadas por el propio
crecimiento residencial en los que solo queda cabida desarrollos ordenados despus de
_______________________________________________________________________________________________
realizar la demolicin de viviendas antiguas y otras municipalidades donde habra que
seguir el mismo criterio para hacer posible los desarrollos de nueva generacin por los
mismos motivos: carencia de espacios y desarrollo residencial, ello es debido a la
ubicacin cntrica en la ciudad, y tambin porque un desarrollo idneo debe llevar una
adecuada red de carreteras que lo comunican, con un nivel optimo de circulacin, estos
espacios deben ser accesibles a la comunicacin y transporte.
7.2.4. CONCLUS IONES
Las operaciones de suelo desarrollado en edificios inteligentes, basadas en una

cierta especializacin, no se hallan promovidas de manera activa ni desde el sector
pblico, ni el privado en PIURA. Son operaciones poco numerosas, que no
resuelven las demandas.
Actualmente no se ha identificado que se halla previsto alguna operacin de esta

ndole en el rea, ni es previsible que se formule a corto y medio plazo, sobre la
base de los requerimientos que las alientan. Se conoce alguna iniciativa que por el
momento solo se ha planteado pero que no se est desarrollando.
Las operaciones de suelo fundadas en la excelencia de las implantaciones, bajo las

formulas de edificios inteligentes o centros tecnolgicos de negocios, no se hallan
satisfechas a corto y medio plazo, pero la oferta de los proyectos que se plantean
tendra gran penetracin en el mercado, por su diseo previsto.
Las operaciones de suelo para actividades productivas de mbito metropolitano, las

reas urbanas, complementaran un plan municipal que, si acaso, podra
beneficiarse de una eventual ampliacin de la operacin de alcance subregional
contemplada para la zona centro desde el norte y el propio crecimiento de Lima.
Cabe concluir entonces que:
o El fomento de operaciones de suelo en Piura con las caractersticas de la

propuesta que se plantea son aptas a corto plazo, dado que esta se halla
inserta en un crecimiento de alto nivel residencial y empresarial, aunque no
exista una iniciativa an de estas caractersticas.
o Esta constatacin excluye complementariamente la viabilidad de promover
operaciones de suelo basadas en especializaciones industriales sectoriales
como las que se formulaban en las bases de modelo productivo.
o La operacin prevista con iniciativa privada hace que las posibles
operaciones a emprender por otros grupos en Piura deban competir con otras
operaciones cualificadas de esta ndole y con lo que determina el mercado.
_______________________________________________________________________________________________
8 PIURA, OFERTA Y DEMANDA DE SUELO
8.1. SITUACIN SOCIOECONM ICA DE PIURA Y DISTRITOS S
Situada en la zona norte del Per, constituye la capital de la ultima regin al norte del
mismo fronterizo con Ecuador junto con Tumbes, Piura es la ciudad de mayor densidad
empresarial y residencial de la regin, es una de las cinco ciudades mas pobladas del pas y
asiento de un importante tejido industrial, claramente en desarrollo, poseedora de un gran
potencial, en trminos de actividad empresarial y residencial, capaz de impulsar la
competitividad y la productividad regional, y generadora de un efecto difusor sobre el resto
de la regin.
El trmino municipal limita cuenta con 2 distritos los cuales son M unicipalidad de Piura
y Municipalidad de Castilla, atravesada por la va ms importante de Sudamrica como es
la Panamericana muy interesante desde el punto de vista transporte como se indica en esta
asistencia y con una futra conexin al interior del pas que comunicar el puerto de Paita a
45 klms de Piura con M anao en Brasil.
Con una extensin de aprox. 45 Klm y una poblacin aproximada de 575.000

habitantes, y una renta familiar disponible por habitante cifrada entre 8.000 y 20.000
dlares, la tasa de poblacin ocupada es 70%, y el porcentaje de inmigrantes externos y de
la propia regin se sita en torno al 36%.
La regin de tradicin empresarial y Piura de alto desarrollo residencial, conforman una

economa basada la agricultura, la pesca y la minera, destacar en la industria textil, como
producto principal basado en el algodn, las inversiones que Grupo Romero viene
realizando desde varias generaciones. Todas estas actividades suman el 85% de la
poblacin empleada. La puesta en marcha de la construccin de viviendas debera ser un
acicate para provocar la generacin de nuevas oportunidades en otros campos de actividad.
La actividad empresarial local es de aceptable dimensin el 30% de los establecimientos

supera los 5 empleos, y en sentido inverso, mas del 70% tienen menos de cinco empleados.
Para poder obtener una cierta imagen de la marcha y evolucin de la economa local, se
suele tomar como referencia, en ausencia de otras ms directas y/o eficaces, la evolucin
del consumo de energa elctrica, durante los ltimos cinco aos, medido en
megavatios/hora. Su disponibilidad y observacin para el caso de Piura confirma el mayor
_______________________________________________________________________________________________
dinamismo mostrado en los ltimos aos por los servicios, en relacin con el de la
industria. Confirma tambin la pujanza de consumo residencial, asociado quizs a la
expansin poblacional atrada por su concentrada actividad empresarial junto a otras
ciudades de la regin y en particular su articulacin con el centro de la capital del pas y su
propia centralizacin de los gobiernos regionales, un fenmeno que probablemente sea el
que mayor incidencia tenga en todas las vertientes de la vida de Piura a medio y largo
plazo.
Esta mayor integracin se ha visto favorecida ya, y previsiblemente, a corto y medio

plazo lo ser ms an, como consecuencia de la mejora de la capacidad productiva en
agricultura del norte de la nacin y la situacin estratgica de Piura en el eje viario que
enlaza norte y sur del pas y el que enlazar con Brasil.
Dentro del municipio de Piura existen diferentes inversiones de empresarios y

comerciantes, que muestra una gran actividad y protagonismo en la bsqueda de
alternativas econmicas para el municipio y que podran ser declaradas de inters
econmico y social.
8.2. EL ENTORNO SOCIECONMICO DE PIURA A
8.2.1. La Base Producti va
La aglomeracin urbana de Piura est formada por 2 distritos que forman un sistema, y
un mercado laboral y residencial unitario.
La estructura econmica del rea se caracteriza por la importancia de diversos sectores

con especial incidencia la agricultura, pesca, la industria minera que con el pequeo
comercio y las administraciones pblicas completan el mbito econmico y a las que se
irn incrementando otros de grandes empresas para el desarrollo global de la nacin. Al
igual que en el resto del pas, la actividad que en mayor medida constituir una buena base
econmica y que adems experimentar mayores crecimientos son los sectores comercio y
construccin. En el comercio se ocupan, gran parte de la poblacin ocupada total en el rea,
dentro de las ramas de mayor peso son las de los pequeos comercios que producen una
gran actividad debido a la concentracin en Piura de los servicios administrativos pblicos
y empresariales vinculados con su capitalidad de regin.
_______________________________________________________________________________________________
La imagen tradicional del rea urbana que los datos reflejan se ha visto notablemente
enriquecida por el impacto que tiene sobre ella el crecimiento de la inmigracin rural a la
ciudad, que ha reorientado y recalificado las actividades de todo el mbito, y que desde la
ptica territorial ha supuesto el crecimiento de esta rea como mbito preferente y propicio
para la localizacin de los nuevos enclaves metropolitanos, superando a su consideracin
como mero soporte de los sistemas infraestructuras mas diversos.
La observacin de las tendencias de implantacin de las actividades muestra una

concentracin paulatinamente creciente de las de transformacin en el rea litoral, y el
desplazamiento y mayor peso de las actividades de terciarios y residenciales en el interior:
ambas reas tienen potencial para albergar nuevas infraestructuras y dotaciones
metropolitanas, susceptibles de contribuir a reequilibrio territorial de la aglomeracin
siempre y cuando se superen las barreras fsicas derivadas del transporte, la nuevas lneas
de comunicacin, y otras infraestructuras.
La escasa accesibilidad e interrelacin entre los espacios productivos, y la dbil

articulacin litoral -entre s y con el interior de la aglomeracin- dificultan el
aprovechamiento de las economas de escala, y la mejora de su productividad y
competitividad.
La capacidad de crecimiento y atraccin de cmo capital de regin contina siendo

importante, y todo apunta a que, en el futuro, mantenga su condicin de ser uno de los
espacios de mayor incremento poblacional en trminos absolutos.
8.3. LA ACTIVIDAD RESIDENCIAL Y LA OFERTA DE SUELO EN LAA

A AGLOM ERACIN URBANA DE PIURA A
8.3.1. Pautas Generales
El foco principalmente residencial de calidad en la zona de la aglomeracin urbana de

Piura se concentra en la zona de San Eduardo y Los Ejidos como zona de expansin para
clase A. Tambin existen nuevos desarrollos en M iraflores (Castilla) donde tomamos como
referencia seis nuevas actuaciones res idenciales de menor escala. Existen algunas
aglomeraciones en parte limtrofes del oeste de la ciudad con crecimientos por invasin y
algn desarrollo de ventas de lotes para autoconstruccin en la salida de la Panamericana
hacia Ecuador. El resto de los barrios mantienen poco desarrollo residencial en conjuntos
residenciales orientado mayoritariamente al abastecimiento del espacio residencial actual.
_______________________________________________________________________________________________
Esta actividad productiva reciente descansa en buena medida en los crecimientos
econmicos del sector C con reciente poder adquisitivo y necesidad de mejora residencial,
economa que procede en general las pequeas empresas familiares, comercios, talleres,
almacenes, etc y delegaciones comerciales que se localizan en los centros urbanos, y
que han sido impulsadas por los beneficios de la economa estos ltimos aos, as como
por el alza del valor del suelo que ocupaban en las reas centrales de la ciudad.
La oferta existente en la aglomeracin en general, de escasa entidad como se ver a

continuacin, est dando pie a que nazca una potente demanda que an no han sido
desarrolladas.
8.3.2. La Oferta Segn el Mercado
Una primera aproximacin a esta oferta la proporciona la informacin contenida en el

propio mercado. Esta informacin adolece de una cierta antigedad, si bien es la nica que
tiene como referente una fuente pblica y un mtodo que asegura la cobertura de todo el
mbito de trabajo.
El conjunto urbano suman una superficie total de aporx. 45.000 m de suelo en proceso
de crecimiento y remodelacin del mismo distribuidos en 2 municipalidades.
Un 16.8% de estos suelos estn localizados en la que podramos denominar primera

zona de Piura, que sera la zona desarrollada urbansticamente, el 38.5% en la segunda
que sera las zonas urbanas perifricas, englobando el 44.7% las zonas no desarrollables
por ahora.
En tanto en cuanto, de estos suelos disponibles no todos pudieran considerarse

alternativos a los nuevos desarrollos de Piura, para cualquier proyecto desarrollado fuera,
en cualquier caso no es una referencia pues no tiene comparativa a la demanda de otros
sectores, tambin incipiente y de gran inters, como C y D comparado a algunas de las
caractersticas de la zona internamente perteneciendo exclusivamente al sector B y C+.
Del conjunto de barrios del trmino municipal de Piura, algunos tendran incidencia en el
desarrollo de esta oferta residencial para la que se prepara esta asistencia, que alcanza
aproximadamente los quinientos mil habitantes.
_______________________________________________________________________________________________
Limitndose a la oferta de Piura el anlisis comparado de algunas de sus caractersticas,
como se hace a continuacin, pudiera resultar til a la hora de plantear el desarrollo de los
nuevos suelos en esta municipalidad:
La mayora de los desarrollos son de promocin sector B, o cuando menos, mixto,

existen tambin desarrollos para el sector C pero no tan significativos, y por ultimo
decir que al margen de otras ciudades de Per existe un importante desarrollo
urbano en el sector A en comparativa con la media nacional.
En su mayora los viarios principales estn bien asfaltados y en buen estado, que no
en el caso de otras viarios secundarios del rea, aunque sus anchos no siempre son
los mismos.
La oferta tipolgica tiende a diversificarse incluyendo viviendas aisladas y
adosadas de auto construccin, la horquilla de las parcelas mnimas va de los 150
m a grandes extensiones de terrenos en la periferia, y la de altura mxima de
edificacin debera modificarse en el futuro pues no existen edificios en altura
como en el caso de Lima M etropolitana, la altura mxima identificada es de 10
pisos.
Por ltimo, habra que aadir que todos los desarrollos tradicionales analizados no
tienen previsto el aparcamiento en bajos, parking, o ambos, segn los casos y no todos
cuentan con alumbrado, abastecimiento de agua y saneamiento comn, y ninguno
dispone de canalizacin ptima para las comunicaciones de ltima generacin, equipos
comunes, o algn tipo de servicios centralizados.
8.3.3. La Oferta de Suelo Segn otras Fuentes
Recientemente, se han editado diversos informes sobre el mercado residencial en Lima.

Realizado por consultoras inmobiliarias sobre la inercia de la situacin desde 2005. En
dichos documentos se sealan que Lima tiene un gran crecimiento residencial en
comparativa con otras municipalidades del pas donde existe una escasez de oferta
residencial y habiendo suelo disponible para ello y una posible demanda latente no
satisfecha, al encontrarse Piura como una de las cinco primeras ciudades de Per debemos
entender que es una de los primeros mercados residenciales en desarrollarse en el futuro.
Los precios de alquiler en la ciudad de departamentos no son muy significativos al no

tener una razonable ofertar de estos para hacer una comparativa solvente pero los precios
de alquileres en general oscilan entre los 3.5 y 8 dlares por metro cuadrado, sin que ello
deba ser una referencia para obtener una referencia firme por la diversidad residencial en
cuanto a acabados de diferentes clases producido por la auto construccin
_______________________________________________________________________________________________
En cuanto a ventas de viviendas en el rea, el precio oscilara entre 315 y 1.500 dlares
el metro cuadrado en su amplitud desde todos los sectores, debemos referenciar un precio
medio optimo de ventas entre los mercados C y B que podran oscilar entre los 650 y 800
dlares. El mas barato est en zonas de crecimiento residencial para sectores C, D y E para
una tipologa residencial tipo M i Vivienda, mientras que el ms caro al igual que los
alquileres, M iraflores, San Eduardo y Los Ejidos. Cabe destacar que las superficies de las
viviendas que reclaman las familias oscilan entre los 60 y los 550 metros cuadrados, siendo
el promedio para departamentos de 85 metros cuadrados, por lo que la inversin es diversa
y puede ser considerable en algunos casos.
Los informes consideran que no hay previsin de que bajen los precios, ya que la oferta
futura de suelo residencial en Piura es muy deficiente con respecto a la demanda existente
de distintos sectores. Los informes sealan que si bien en Piura hay espacio suficiente
para su desarrollo, en otras partes de la provincia estn proliferando nuevos desarrollos en
auto construccin, algunos de los cuales ya estn inmersos en procesos de ampliacin
como es el caso de Paita.
8.4. LA OFERTA DE SUELO HABITACIONAL EN PIURA S
Las municipalidades de Piura y Castilla no cuentan con un crecimiento residencial

extensivo con ningn crecimiento vertical localizado, en residencial el mximo solo es
algn edificio de 8 pisos de reciente construccin.
Existen algunos edificios de promocin hace mas aos construidas previa modificaciones
urbansticas pertinentes en el centro de la Plaza de Armas de la M unicipalidad de Piura de
un altura de diez pisos de carcter institucional y oficinas construidos desde los aos 90.,
son edificaciones con retranqueos de alineacin de 4 metros, y cuyos viarios al estar en el
centro de la M unicipalidad estn asfaltados y en buen estado en su mayora, no todos
disponen de aparcamientos en parking subterraneos, luz, abastecimiento de agua,
saneamiento, telefona, y telecomunicaciones.
En cuanto a las tipologas de viviendas de departamentos en edificios en construccin,

excluyendo las viviendas unifamiliares, casas antiguas y tambin los departamentos en
edificios construidos antes de cinco aos atrs, se observa que existe una demanda real de
departamentos, y tambin un bajo nmero de metros cuadrados construidos, adaptados a
nuevos clientes no tradicionales de la municipalidad, bien por su situacin familiar,
_______________________________________________________________________________________________
monoparentales o familias no numerosas, o bien por tratarse de inversores de inmuebles en
renta.
Debemos incidir en esta cuestin dado que en base a estas premisas podemos disear y
planificar proyectos con el fin de obtener un producto de alta penetracin en el mercado,
para ello sirvan estas grficas desarrolladas sobre la base de la demanda habitacional en
funcin del crecimiento residencial no solo de los dos distritos sino de los desplazamientos
provenientes de otras municipalidades adyacentes con promociones de operaciones en
construccin que actualmente se estn llevando a cabo en Piura, y de manera significativa
se observa la evolucin de las viviendas que se estn ofertando son inferiores al
crecimiento supuesto demandando.
Crecimiento Pobl acin
Crecimiento Viviendas
Las operaciones promovidas y financiadas por empresarios externos e internos, han sido
atradas y fomentadas por la propia situacin de la ciudad dentro del mbito del rea
residencial metropolitana de alto crecimiento.
Adems el municipio dispone de diversos suelos calificados como urbanizables para el

desarrollo pblico y privado, o incluso destinados a servicios bsicos de la propia
municipalidad.
_______________________________________________________________________________________________
Complementariamente, el avance del plan nacional prev ampliar la oferta de suelos
residenciales del rea, calificndolos. Actualmente existen suelos no urbanizables,
igualmente en manos privadas o pblicas, y distribuidos en diferentes superficies, por todo
lo cual, el nuevo plan general sumar un nuevo incremento de suelos residenciales, entre
sectorizado y no sectorizado, duplicando en algunos casos con ello la superficie actual.
8.5. LA DEMANDA POTENCIAL DE SUELO HABITACIONAL EN

PIURA, Y SUS PRINCIPALES REQUERIM IENTOS S
Para analizar la demanda de suelo cabe revisar cada uno de los posibles supuestos
generadores de esta demanda, que en el caso de Piura, al margen de una determinacin
pblica regional o estatal de impulsar un nueva modalidad de demanda, seran los
siguientes: demanda endgena, demanda procedente del rea metropolitana y demandas
de posibles implantaciones puntuales.
8.5.1. Demanda Endgena
Acorto y medio plazo, y desde la observacin del comportamiento de la demanda interna

en lo que va de dcada, es suficiente para cubrir parte de la oferta disponible en el suelo
residencial ya calificado para ello, lo que hace pensar que la demanda estrictamente
endgena procedente del propio municipio, vaya a incrementarse en trminos cuantitativos,
pero ms all de lo que ha venido haciendo los ltimos aos, y cabe esperar cambios
significativos de tipo cualitativo.
Por ello la existencia de suelo con el que poder atenderla en plazo, es irrenunciable, bien
podra ser calificada de componente secundario en algunas zonas, el cual es de primera
demanda en Piura y, por si sola podra justificar las previsiones de avance al crecimiento en
materia de suelo.
En todo caso, sus requerimientos, adems de la ubicacin de los terrenos para los que se
deben hacer anlisis previos a realizar un proyecto, a la aportacin en materia de atributos o
caractersticas que implementara un proyecto para que lo diferencie de otros suelos
requeridos, que diste mucho de los que actualmente estn ofertados por Piura.
_______________________________________________________________________________________________
8.5.2. Demanda Procedente del rea Cercana
Las coronas de las reas metropolitanas suelen ser potenciales receptoras de actividad
econmica convencional, industrial, y/o avanzada tecnolgicamente, procedentes de las
zonas centrales del rea, debido a posibles procesos de forzada recolocacin, y a las
oportunidades que ofrecen a actividades econmicas promovidas por operadores del rea
y/o vinculadas con su demanda bsica, de disfrutar de las ventajas metropolitanas. Estos
factores suelen verse acentuados para el sector residencial como consecuencia del
encarecimiento de la oferta de suelo en los mbitos centrales del rea como es M iraflores,
San Eduardo y Los Ejidos y, en casos, existe una virtual desaparicin de dicha demanda
central para complementarla en las zonas externas.
Este ltimo componente cobra un especial relieve en Piura, donde la oferta de suelo
residencial disponible es muy alta y a unos precios considerables, y donde adems la
actividad econmica se mantiene en alza, sin que sea previsible una cada radical de la
misma en el corto y medio plazo.
Por todo ello, el desarrollo socioeconmico de la ciudad es susceptible de generar una

demanda de suelo para actividades residenciales en su interior y exterior, en el trmino
municipal de Piura, pero no solo en este, bsicamente habra dos tipos de proyectos, con
necesidades y requerimientos distintos:
Residencias puras, para las cuales son importantes las caractersticas y

equipamientos que ofrezca el proyecto a ocupar, y puede revestir una singular
importancia de cara a la decisin final del comprador.
Inversiones vinculadas a actividades de negocio o servicios (alquileres), necesitadas
sobre todo de suelos de una cierta seguridad en el mantenimiento de valor de la
propiedad, que no registren severos problemas de accesibilidad, pero ms
indiferente a los atributos dotacionales de dichos suelos.
En ambos casos, dicha tipologa tiene un particular inters para los inversores donde
el componente logstico, en sus facetas de perfeccionamiento de transporte y
accesibilidad, de especial relieve, mxime habida cuenta de el valor que en tal factor
puede tener Piura como consecuencia de su carcter de centro administrativo de la
regin.
8.5.3. Demanda de Posibles Implantaciones Puntuales

_______________________________________________________________________________________________
Se encuadrara en esta demanda la procedente de residentes externos a la ciudad de
Piura y a la propia nacin, bien como resultante de una bsqueda de ubicacin generada
por la propia compaa que los traslade, bien como resultante de la accin privada como
inversor y que se interesen por establecerse en Piura. En un principio este es un mercado
mucho ms amplio que el ofrecido por el entorno.
Las decisiones finales de estos inversores suelen estar fuertemente condicionadas a las
disponibilidades efectivas de suelo en plazo y calidad, a un precio singularmente
competitivo, a que este ofrezca una buena accesibilidad, adems, aunque dispongan de
los atributos especficos requeridos por cada implantacin que principalmente suelen ser
servicios los cuales deberan estar previamente resueltos en la ubicacin que nos atae.
Todo indica que, debido a la intensa actividad de fomento y desarrollo econmico que
existe, a corto y medio plazo este tipo de demanda se configura como real y efectiva
en el caso nacional pero no en el internacional.
Y resultado de dicha actividad econmica es tambin la potencial y posible

localizacin y ubicacin de diferentes empresas, venidas igualmente de fuera, cuentan
con capital extranjero, y son potenciales clientes siempre y cuando se vean satisfechas
de sus demandas de confort, aparentemente, sin mucho ms condicionantes que el
precio y el factor tiempo.
8.6. ESQUEM A DAFO DE LA POSICIN DE PIURA EN EL M ERCADO D
A partir de las informaciones recogidas durante el trabajo cabe hacer un balance DAFO
de la posicin de Piura en el mercado de suelo para actividades residenciales del mbito de
Piura.
El anlisis DAFO se funda en la identificacin de los posibles factores que, en relacin

con la materia analizada, pongan de manifiesto:
D. Las debilidades de Piura hoy en el mercado
A. Las amenazas que pueden ceirse en el futuro sobre ese mercado
_______________________________________________________________________________________________
F. Las fortalezas actuales de Piura en el mercado
O. Las oportunidades que en futuro pueda gozar Piura en el mercado
DEBILIDAD ES
Oferta poco efectiva de residencias: insuficiente para cubrir totalmente la demanda

de la propia municipalidad.
Escasa actividad habitacional local.
Escasa sintona de los propietarios de los suelos residenciales con la poltica de
fomento promovida desde el trmino.
Inexistencia por el momento de operaciones pblicas de suelo sobre el trmino.
Ausencia de toma de consideracin de Piura como zona de oportunidad terciaria.
AMENAZAS
Desarrollo de potentes operaciones de suelo en el entorno, en especial en Paita,

adems del crecimiento incipiente de esta municipalidad en sector industrial y
residencial.
Disparidades con propietarios en algunos ncleos, contrarios estos al crecimiento
vertical.
Desaliento de las iniciativas empresariales a favor de otras municipalidades
identificadas por los empresarios, como posible inters para el establecimiento de
sus oficinas y residencias.
_______________________________________________________________________________________________
FORTALEZAS
Existencia de suelos calificados ya para uso residencial, sin desarrollar an.

Disposicin de zonas comerciales para actividades complementarias a la
residencial.
Disponibilidad de superficies relevantes de suelo cuyos propietarios tienen inters
en su empleo residencial.
Positiva cooperacin de las municipalidades al desarrollo residencial.
M ejora sustancial futura de la conectividad de Piura con su entorno.
OPORTUNIDAD ES
Refuerzo de la posicin competitiva en cuanto servicios residenciales de Piura en el

entorno como consecuencia de la saturacin del trfico en el rea metropolitana de
Lima y de la sustancial futura mejora de la accesibilidad y su conectividad con el
interior y el puerto de Paita.
Planeamiento regional de gil desarrollo, con el consiguiente efecto arrastre de
inversores.
Existencia de manifestaciones de inters de empresas forneas por asentarse en
Piura.
Capacidades de las municipalidades para calificar nuevos suelos residenciales en el
contexto del nuevo planeamiento y diseo urbano.
8.7. CONCLUSIONESS
Plantear la oferta de suelo de Piura puede hacerse desde la consideracin de que

este municipio se halla inscrito en un mbito ms amplio. Es el espacio donde se
_______________________________________________________________________________________________
hallan los inversores que requieren vivienda y es tambin en el que se desenvuelve
la oferta de terceros capaz de satisfacerlo.
El mbito de Paita responde a una demanda de operadores de alcance ms

internacional, y a la satisfaccin de necesidades logsticas tambin ms amplias. A
corto y medio plazo no parece que constituya una competencia definitiva ni con la
posible demanda a interesarse por Piura ni con la que se interese por otras
ubicaciones.
La demanda que actualmente se ha formulado en el mbito a tomar como

referencia, tiene una magnitud del orden de la propia regin. Entre ella tiene un
peso muy destacado la que en los ltimos aos ha ofrecido la ciudad de Piura.
La oferta disponible en dicho mbito en la actualidad es escasa.
La oferta que se prepare para salir al mercado se halla muy marcada por la que
promueve la propia municipalidad y la que se desarrolla en el entorno. Cuando la
oferta que ahora se promueva este disponible cabe pensar que ser capaz ser
satisfecha ampliamente por la demanda del mbito de los prximos aos.
La demanda local de Piura es correcta y su oferta por desarrollar en la actualidad se

hace sensiblemente necesarias en algunas localizaciones de las propias
municipalidades. Adems cuando el desarrollo est disponible las municipalidades
colindantes comenzarn a desarrollar unos volmenes importantes de suelo, a
agregarse a los que ya se estn impulsando en su entorno.
La capacidad de que dichos suelos puedan ser satisfactoriamente canalizados hacia

el mercado va a depender del xito que tengan dos estrategias complementarias, a
impulsar en este proyecto: la que se destina a captar inversores para sus
implantaciones, y la que acierte a ofrecer en Piura un espacio de calidad para el
entorno geogrfico que se ha considerado. Esta ltima estrategia, habida cuenta de
la ampliacin de la oferta residencial de sus colindantes, pasara por incluir en la
oferta de Piura componentes tecnolgicos de significacin para el mbito de
referencia: componentes constructivos de alta calidad, componentes comerciales
cercanos (algunos ya existentes), componentes sociales del conjunto, componentes
de ocio diferenciadores de otros proyectos, etc.
9 - ESCENARIOS DE TRABAJO
_______________________________________________________________________________________________
9.1. ESCENARIOS DE TRABAJOO
El actual panorama acepta incluir una operacin destinada a crear un espacio

orientado a una actividad empresarial o sector determinado en el mbito de residencias,
oficinas y hotelero. Entendiendo que se da un entorno bastante productivo para tal fin s i
que existan antecedentes especializados que ya lo justifiquen y lo satisfagan.
Tambin cabe tomar en consideracin otro de los escenarios planteados en algunos

de los estadios de este estudio: atraer a Piura una posible expansin de los edificios de
ltima generacin implantados en Lima. En estas municipalidades han dado resultado y
podemos entender que la propia demanda empresarial de Piura puede absorber operaciones
para su ampliacin en el entorno inmediato a su actual ubicacin.
Quedan por tanto como posibles escenarios de trabajo los que denominamos 0 y
1. El escenario 0 sera un escenario continuista; el escenario 1 consistira en el impulso
de proyectos residenciales, para oficinas, parques empresariales y hoteles. No se ha
considerado explcitamente otro escenario, el que se pueda plantear que es sobre el que
ahora se trabaja, ya que sustancialmente se sumara al 0 y al 1, cualquier otro
planteamiento requerira un periodo de tramitacin ms prolongado, la propuesta actual
podra ir acorde con las actuales demandas aconsejables. Para cada uno de esos escenarios
se hace a continuacin una breve semblanza.
9.1.1. Escenario 0
Caractersticas
No intervencin en el actual diseo constructivo y asemejar los proyectos a las operaciones

adyacentes.
Consecuencias
Se podra preparar un proyecto para su desarrollo.

La primera fase podra estar efectivamente disponible para servir de asientos a actividad
residencial en un plazo de dos aos, a finales de 2012.
No se conoce que exista intencin para el desarrollo de suelo residencial por las
municipalidades.
_______________________________________________________________________________________________
Proyectos as deberan desarrollarse para satisfacer la demanda vegetativa del trmino a
corto y medio plazo.
Observaciones
Este escenario no es satisfactorio del todo para acoger operaciones de inversin

alentadoras. No obstante es un escenario importante capaz de generar techo en cuanta
significativa en un plazo razonable.
Poner en activo proyectos con unas condiciones adecuadas puede requerir de una inversin
que puede oscilar en una horquilla entre uno y cinco millones de dlares.
Requiere gestiones ante las municipalidades para resolver las alturas, sin alturas no se
hacen muy rentables los desarrollos.
9.1.2. Escenario 1
Caractersticas
Impulso de una modificacin del actual sistema constructivo del rea calificando el suelo
para uso pblico, parking, oficinas, residencial, comercial, industrial y hotelero, todos ellos
de alta calidad con ltimas tecnologas.
Consecuencias
Sera preciso testar cuanto antes la viabilidad de que una iniciativa as sea aceptada por las
municipalidades para que al trmino de 2011 pudiera estar preparado para su desarrollo de
la superficie de suelo.
Caso positivo, podra comenzarse de inmediato la tramitacin de estas solicitudes.
Las primeras fases podran estar efectivamente disponible para servir de asientos a
actividades pblicas, parking, oficinas, residenciales, comerciales y hoteleras a finales de
2012 y las fases siguientes en aos consecutivos.
En el caso industrial requiere de la tramitacin con la administracin regional para su
aprobacin, los plazos de ejecucin a ser mas cortos podran alcanzar para obtener
proyectos en un plazo de tres aos.
No se conoce que exista intencin para el desarrollo de estos proyectos.
A corto plazo parece que existe demanda interesante tanto empresarial como residencial en
establecerse en el.
Superficies as deben desarrollarse para satisfacer la demanda vegetativa empresarial y
residencial del trmino a corto y medio plazo, para el asentamiento de posibles operaciones
puntuales y para dar cabida a la demanda vegetativa de calidad del entorno del rea.
_______________________________________________________________________________________________
Observaciones
Este escenario parece que es ms capaz que el anterior de acoger las operaciones de
fomento.
Poner en activo este suelo con unas condiciones adecuadas puede requerir una inversin
que puede oscilar en una horquilla tan amplia como la demanda de mercado pudiendo
iniciar proyectos a partir de doce millones de dlares, y lmites en funcin de la demanda
de mercado.
Requiere, como en el caso anterior, serias gestiones con las municipalidades, ms an en el
caso de parques industriales con la administracin regional para resolver satisfactoriamente
las propuestas en asuntos industriales y en alturas en el caso de edificaciones.
Y requiere tambin una intensa y profesional gestin comercial del mismo.
Tanto en el escenario 0 como en el escenario 1, es necesario la gestin con los agentes
institucionales para sacarlos adelante.
9.2. REFLEXIONES SOBRE LA ACTUACIN EN LOS FUTUROS S

SUELOS HABITACIONALES: ATRIBUTOS A TENER EN CUENTA A
Los anlisis anteriores conducen a recomendar que la posible oferta a generar en

Piura, en el caso que el escenario 1, preste una atencin a la cualificacin de la propia
operacin, como factor relevante de diferenciacin del que cabe esperar resultados
atractivos a medio y largo plazo.
Estos atributos a asociar con la propia operacin pueden ser tanto relacionados con
la ordenacin del espacio, como sobre sus equipamientos, servicios y gestin.
A continuacin se exponen algunos de esos atributos que, deseablemente, cabra

incorporar a las operaciones a alentar.
9.2.1. Ordenacin
El diseo de los espacios conviene que se esfuerce en generar una imagen atractiva
de los edificios, entre otras formas asegurando la equilibrada distribucin de los posibles
usos dentro del espacio a promover. En otras palabras, configurando el rea, en su totalidad
si es el caso o en cada una de sus diversas fases, como un todo articulado, diferente de una
mera acumulacin de volmenes agregados.
_______________________________________________________________________________________________
La mezcla articulada de los elementos capaces de dar valor al rea requiere ese
planteamiento integrado a origen: estacionamientos, eventual oferta alojativa,
equipamientos, instalaciones para actividades pblicas, para oficinas, etc son todas ellas
actividades y decisiones que requerirn un plan especial de calidad.
Un asunto de especial inters lo aportar cuando se refiere a la distribucin

armnica de movilidad y al estacionamiento en su interior de vehculos y a la adecuada
resolucin de las consecuentes interferencias entre los trficos.
Todo ello convendra llevarlo a cabo dentro de un planeamiento general de respeto

al entorno y medio ambiente y de aprovechamiento de sus oportunidades, creando un
entorno que fomente un uso cmodo de todas sus infraestructuras.
9.2.2. Sectorizacin
Estos planteamientos aconsejan una adecuada divisin de la operacin en sectores,

que tendr por objeto agrupar en cada una de ellos los distintos usos que se va a dar en el
recinto. Su ubicacin, superficie y geometra vendrn dados por el uso que vayan a
desarrollar.
9.2.3. Distribucin
El planeamiento de detalle deber crear mdulos que hagan un reparto equitativo de

cada sector y generen unidades que aunque no sean estrictamente indivisibles, faciliten la
gestin a la hora de adquirir una parte del suelo.
9.2.4. Edificacin
La premisa de generar una oferta diferenciada, sobre la que se est trabajando,

debera procurar conseguir una imagen innovadora y de modernidad del rea. Ello puede
conseguirse tanto mediante la calidad de los edificios a fomentar como mediante la
agrupacin armnica de la edificaciones, para conseguir liberar la mxima superficie de
suelo posible para se reemplazado en zonas verdes o de esparcimiento pblico.
9.2.5. Accesos
El planeamiento de edificacin debera contener un estudio minucioso de las

posibles conexiones a las redes principales, que aseguren la movilidad de todos los
_______________________________________________________________________________________________
ciudadanos, personal, residentes, clientes, proveedores, etc. En dicho estudio debe hallarse
una respuesta satisfactoria a la accesibilidad las nuevas reas.
9.2.6. Viales
El sistema viario interno de los recintos en sus subsuelos asegurar su empleo

correcto por los vehculos. Convendra estructurar claramente sus viarios, definiendo para
cada uno de ellos el nmero de carriles por sentido si es el caso, o bien un sistema
unidireccional con acceso de entrada y acceso de salida independientes.
Se procurar generar una circulacin perimetral de entrada y salida que pueda

soportar su trfico, y a la que se van conectando los viales de ascenso y descenso que
sirven a cada sector o sub-planta.
9.2.7. Aparcamientos
Se definir el nmero de plazas de aparcamiento correspondiente a la figura de

planeamiento vigente, promoviendo parkings en superficie con las capacidades adecuadas
y/o edificios de aparcamientos, que aseguren el cmodo empleo del conjunto, tanto por sus
propietarios del propio conjunto como por sus usuarios/clientes, reforzando en especial los
aparcamientos all donde vaya a desenvolverse un uso pblico.
9.2.8. Instalaciones
Instalaciones de las urbanizaciones y de las edificaciones
Agua potable
Abastecimiento
Telecomunicaciones
Control de acceso y seguridad
Cerramiento
Cmaras de vigilancia
Saneamiento (red separativa, depuracin, opcin de tratamiento de aguas)
Instalacin elctrica (media y baja tensin)
Instalacin de alumbrado exterior
Recogida y en su caso tratamiento de residuos
_______________________________________________________________________________________________
Instalaciones de telecomunicaciones
Voz y datos (ADSL / WIFI,etc)

Servicio de correos
9.2.9. Zonas Libres y Ajardinadas
Como parte integrante de la urbanizacin convendra incluir zonas libres

ajardinadas, que mejoren la percepcin exterior de complejo y afiancen su identidad.
9.2.10 Equipamientos comunes
Convendra que se dispusiera de al menos los siguientes servicios:
Servicios de hostelera (Hotel con restaurante y cafetera en el caso de parques

industriales)
Cajeros automticos ( en algunos sectores )
Pequeos comercios (prensa, comestibles, etc)
Zonas pblicas de esparcimiento
Entidad de conservacin en cada proyecto
9.2.11. Servicios Centralizados con la Municipalidad
Prever la conveniencia de que el espacio pueda dotarse de:
Aulas de formacin
Guardera
Sala de juntas y reuniones; servicios de alquiler de salas
Salas de videoconferencias
Agencias de la administracin local
Bolsa de trabajo
Gimnasio / Fitness
Asistencia mdica
Transporte pblico
Dependencias para alquiler de oficinas
_______________________________________________________________________________________________
9.2.12 Tcnicas de Bioconstruccin
De cara a la diferenciacin del espacio, pero tambin par optimizar el empleo de la

energa y minimizar su impacto ambiental, convendra que los proyectos apostaran de
manera activa por la incorporacin de tcnicas de bioconstruccion en las obras a
desarrollar, pero tambin en las construcciones, entre las que cabe subrayar:
Implementacin de tecnologas a depuracin de aguas

Reciclado de aguas y, en su caso, de aguas tratadas, para riego
Tratamiento de aguas hidrocarburadas
Recogida selectiva de residuos
Implantacin de vegetacin autctona
Xerojardinara en zonas verdes
Pantallas acsticas
Preparacin para la utilizacin de energas renovables (fotovoltaicas y trmicas)
Empleo de bculos que minimicen la contaminacin lumnica
Empleo de lmpara de bajo consumo
Empleo de materiales y diseo de las edificaciones para optimizar su confort
10 - CONCLUSIONES Y PROPUESTAS
10.1. SOBRE LA PUESTA EN M ARCHA DE PROYECTOS RESIDENCIALES EN

PIURAEN PIURA R
El propsito de alentar en Piura proyectos residenciales a corto y medio plazo parece

viable:
Por el volumen alto de demanda no solo de residentes en Piura sino tambin del
entorno ms inmediato, y por la reciente orientacin de sus desarrollos hacia otras
ubicaciones.
Por la apuesta de la municipalidad por desarrollar ampliacin en las miras

empresariales y residenciales de la municipalidad lanzando su producto a nivel
incluso internacional.
_______________________________________________________________________________________________
10.2. SOBRE LA AM PLIACIN Y DESARROLLO DE NUEVOS SUELOS S
R INDUSTRIALES Y M ULTIFUNCIONALES EN GENERAL
La posibilidad de ampliar y desarrollar nuevos suelos residenciales en el rea parece

viable a medio y largo plazo, a travs de la activacin de planes de desarrollo
nacional y el propio crecimiento vegetativo de la poblacin.
Su desarrollo efectivo requerir previsiblemente recursos adicionales a los

que hasta ahora se conocen como vinculados a dichas operaciones. Para disponer de
esos recursos adicionales (constructivos, de marketing y de gestin) sera
imprescindible el trabajo conjunto de las autoridades locales, los empresarios de la
construccin y los actuales propietarios de los suelos. La contribucin de esos
agentes ser tambin indispensable para que la oferta generada se acomodase a unos
estndares bsicos de calidad.
La opcin de disponer de los suelos requiere un plazo adicional y una negociacin

con las autoridades y los propietarios. Las autoridades municipales pueden sondear
la viabilidad administrativa de una modificacin puntual del actual planeamiento
para dar cabida a esas operaciones (permisos de las municipalidades competentes) y
la posibilidad de crear operadores pblico-privados para compartirla. Caso de que
las primeras consultas resultaran satisfactorias el desarrollo de las operaciones a
medio plazo ofrece visos de viabilidad. Caso contrario debera aguardarse la
tramitacin de planes que se hallen actualmente en Avance.
La participacin de otros mbitos para desarrollos en vivienda sectores C, D, E. En

el impulso de estas operaciones parece indispensable no solo para obtener las
autorizaciones precisas sino tambin para disponer de los recursos constructivos, de
marketing y gestin que las operaciones exijan. Se arbitrara as operaciones de
colaboracin pblico-privadas para sacarlas adelante.
Promover estas soluciones significa poner en el mercado a largo plazo una

importante y muy significativa cantidad de suelo en el mbito del rea
metropolitana de Lima y otras ciudades en crecimiento. No debe perderse de vista
que estas operaciones sacaran al mercado tanto suelo residencial como ocurre y
que ahora ofrecen otros mercados latino-americanos. Sacar adelante estas
operaciones, ms all de la superacin de los obstculos administrativos, requiere
un considerable esfuerzo econmico y de gestin.
En caso de xito de estas operaciones son muchos otros aspectos de la vida

de los ciudadanos que se veran modificados y, en especial, los que afectan a su
funcionalidad en el rea. De alguna manera sera una manifestacin inequvoca e
irreversible de integracin de Piura en el mbito metropolitano nacional e
internacional como ciudad. Sus condiciones de accesibilidad (viarios, transporte
_______________________________________________________________________________________________
pblico, etc), su atractivo residencial y su oferta de equipamientos requeriran
fuertes cambios.
En ese contexto, las operaciones residenciales deberan respetar criterios de

calidad del orden de los descritos en epgrafes anteriores.
La disposicin de suelos para las operaciones industriales, hoteleras y de oficinas

hasta ahora identificadas no parece que puedan esperar la activacin de los planes
nacionales, debido a la demanda interna independiente de cada uno de ellos y con
respecto a la vivienda convendra explorar el continuar con frmulas que
permitieran disponer de operaciones residenciales que unan diseos ms actuales y
as mismo cubran la demanda creciente en algunos sectores. Esta exploracin
requiere conjuntar los intereses de las municipalidades, de los propietarios de suelos
y de los promotores de las actividades empresariales. El papel de arbitraje de las
corporaciones administrativas y de las entidades pblicas es indispensable y
urgente.
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MEMORIA DESCRIPTIVA

PARA PROYECTO RESIDENCIAL

P RESENTACION DE RESIDENCIAL P ARQUE NORTE

3. DATOS DE LA ENTIDAD SOLICITANTE ..... 06

4.1. INTRODUCCIN AL PROYECTO: Esquema de la posicin

4.2. DEMANDA Y OFERTA DE LA ACTUACIN.. 07

4.3. CALIFIC ACIN Y DETERMINACIN DEL SUELO.. 09

5. ACTUACIONES PARA EL PROYECTO:

5.1. PROYECTO RESIDENCIAL.............. 12

5.2.1. Principios Bsicos.. 17

5.3. SECTORES A LOS QUE VA DIRIGIDO EL PROYECTO 23

Se presenta este proyecto entendido como un instrumento destinado a orientar el

Nombre de la Entidad: FUTURA CONCEPTA SAC

Nombre del Grupo: GRUPO SOBRERO

4.1. INTRODUCCIN AL PROYECTO: Esquema de la

Se ha denominado este proyecto a modo informativo y para la continuidad

Cuenta con una superficie de 69.000 m aproximadamente antes de su

La posicin de Piura en el mercado de suelo urbano para actividades

4.2. DEMANDA Y OFERTA DE LA ACTUACIN

Plantear la demanda de suelo de Piura slo puede hacerse

El mbito de Piura responde a una demanda de operadores de alcance

La demanda que actualm ente se ha form ulado en el m bito a tomar

La oferta residencial disponible en dicho mbito en la actualidad es escasa.

La oferta que estamos preparando para salir al mercado se halla muy

La oferta local de Piura es menor que su demanda para el producto que

La capacidad de que dicho suelo pueda ser satisfactoriamente canalizado

La decidida actuacin de esta iniciativa privada trabajando de forma conjunta

El apoyo al presente proyecto no es simplemente indirecto a travs del papel

4.3. CALIFICACIN Y DETERMINACIN DEL SUELO

Los terrenos donde se propone el desarrollo del proyecto de Residencial

La garanta de desarrollo inmediato de cualquier actuacin sobre el

Y esto es as, porque los plazos del planeamiento y gestin urbanstica

Como hemos sealado, frente a la situacin urbanstica de otras

Las determinaciones del suelo deberan ser:

Clasificacin: Suelo urbanizable

A desarrollar mediante: Licencias de obras segn fases del proyecto

Uso global: Administracin Pblica, Parking, Residencial, Comercial.

Altura: 15 pisos (propuestas modificables en licencia)

rea a desarrollar: 69.000 m aprox. Antes de medicin final

Tipologas: Segn ordenanzas pblicas de la municipalidad

Zonas libres resultantes: 48.300 m aprox. antes de medicin final

rea Edificable: 20.700 m aprox. antes de medicin final

Sistema de actuacin: Aportacin y Compensacin

Otros: Las restantes determinaciones se refieren al sistema de aportacin,

Sobre las anteriores determinaciones se seala:

Delimitacin y superficie del mbito:

Clasificacin y categora del suelo:

Sobre el parmetro de edificabilidad se efectuarn las precisiones

Zonas verdes, equipamiento:

Por todo lo anterio r, la propuesta prev una im portante previsin

5.1 PROYECTO RESIDENCIAL

5.1.1 Filosofa y Objetivos del Proyecto. El futuro modelo de actividad social,

Parece claro que el Crecimiento de nuestras De esta manera la oferta de

Alcanzar estos objetivos supone que nuestros pueblos y ciudades deben

De las decisiones de planificacin urbanstica que ahora se tomen depender la vida de

Lo anteriormente expuesto resulta de especial aplicacin a las zonas de creacin

A ejemplo de las empresas que se han aproximado a la edificacin a travs de

Para que la generacin de riqueza sea continua y creciente, y el nuevo desarrollo

Seguridad, gestin, movilidad, edificacin, recursos paisajsticos y

El proceso de implantacin de ciudades sostenibles en el mbito

5.1.3 Residencial Parque Norte: Viviendas para una Vida

Aunque en las llamadas actuaciones tradicionales el patrn an se siga

Con estas premisas el Equipo Redactor de Residencial Parque Norte ha

El compromiso con la sostenibilidad, es ante todo un compromiso con la