Menpera Dan REI Diharapkan Teliti Oligopoli Properti

Jakarta, 23 Maret
Menpera dan DPP Real Estate Indonesia (REI) harus segera meneliti pernyataan pengamat
ekonomi Christianto Wibisono yang mengatakan, bahwa telah terjadi praktek oligopoli properti
dan real estate di Jakarta-Bogor-Tangerang Bekasi (Jabotabek). Sebab kondisi oligopolistik
secara sistematis akan mematikan usaha developer menengah dan kecil serta merugikan
konsumen.

Hal itu dikemukakan pengamat properti Panagian Simanungkalit, Ketua Harian Lem-
baga Kajian Perumahan & Pemukiman Indonesia (LKPPI) Chandra Motik Gani Djemat
SH, Ketua V DPP REI (Bidang Litbang) Drs Paskah Suzetta. Ketiganya dihubungi
Pembaruan secara terpisah, Rabu (22/3).

Sedang Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI) Enggartiasto Lukito mengatakan
sebetulnya tidak ada kartel atau oligopoli dalam properti nasional. "Memang
ada 10 developer yang menguasai tanah 70 persen Jabotabek, tetapi ke-10
developer itu saling bersaing," katanya kepada Pembaruan Kamis pagi.

Enggar mengatakan, masalah dugaan oligopoli ini, memang dilema. Dulu, pemerin-
tah mengimbau swasta membangun rumah dengan skala besar. Maka swastapun bisa
menguasai lahan luas. Namun dipihak lain, UU No 4/1992 yang antara lain menga-
tur kawasan siap bangun (Kasiba), sampai sekarang belum dilaksanakan dengan
serius.

"Peraturan Pemerintah (PP) UU itu sampai sekarang belum ada juga. Jadi PP-nya
mendesak, dan hendaknya diatur agar swasta besar harus bekerja sama menggunakan
Kasiba," katanya.

Agar praktek oligopoli tidak terjadi, pemerintah perlu pula membuat pembatasan
waktu batas pembangunan bagi swasta yang sudah mempunyai lahan luas. "Kalau
tak ada batas waktu, pemilik tanah bisa menahan supply agar tetap tinggi. Jadi
agar rumah semakin terjangkau, harus ada batas waktu pembangunan. Lewat batas
waktu, tanah dikuasai negara," tegasnya.

Sebagaimana diberitakan, Christianto Wibisono mengungkapkan, 10 developer besar

telah menguasai 42.000 hektare atau 70 persen dari lahan real estate di
Jabotabek. Karena sudah jauh di atas 50 persen, maka ke-10 devoloper besar
tersebut telah melakukan praktek oligopoli, mengendalikan pasar dan bisa
mengusahakan agar harga real estate tetap bertahan tinggi (Pembaruan 21/3).
Spekulan Tanah
Panagian mengatakan, kondisi oligopolistik yang dibiarkan berlarut-larut,
akan meninggikan spekulasi tanah, sebab oligopoli memungkinkan developer
mempermainkan harga di mana spekulan tergiur memperoleh gain (keuntungan) yang
besar.

"Oligopolisme harus diwaspadai, karena akan menghancurkan industri properti,"

katanya. Menurutnya, dengan oligopolisme, maka kebutuhan akan perumahan
nasionalyang diperkirakan mencapai 750.000 per tahun sulit dicapai. Selama
ini saja, hanya sekitar 125.000 unit (15 persen) saja yang dapat dipenuhi
oleh developer real estate.

Menurut pengamat ini, para developer kuat sekarang ini telah menguasai lahan-
lahan luas, kemudian dibangun rumah mewah dengan harga yang sangat tinggi.
Hal ini menyulitkan perkembangan industri properti sendiri, sebab sebagian
besar masyarakat tidak mampu untuk membelinya.

Memang Terjadi
Ketua V DPP REI Paskah Suzetta mengakui telah terjadi praktek Oligopoli
dalam properti. "Tapi hal itu bisa dimengerti karena real estate merupakan
usaha padat modal dan teknologi," katanya.

Sedang langkah yang harus dilakukan untuk mengatasi masalah oligopoli ini,
adalah dengan melakukan marger antara devoloper kecil dengan ke-10 developer
besar itu. Dengan demikian developer kecil dapat mengatasi persoalan
keterbatasan dana yang selama ini menghambat usaha mereka.

Senada dengan paskah, Chandra Motik mengharapkan agar developer raksasa segera
membanu developer kecil yang jumlahnya jauh lebih banyak. Tindakan tersebut
sekaligus untuk meredam kecemburuan sosial, yang bisa timbul di antara
developer.

Lepas dari persoalan akurasi pengkajian PDBI itu, Chandra mengatakan, DPP REI
harus segera melakukan pembenahan agar praktek terebut tidak semakin meluas.
Selain merugikan developer kecil, praktek oligopoli jelas akan merugikan
konsumen karena pengusaha raksasa itu dapat menentukan harga real estate.
Chandra Motik mengharapkan agar DPP REI dan pemerintah dalam hal ini Menteri
Negara Perumahan Rakyat meneliti sejauh mana pengaruh oligopoli terhadap
target pemerintah untuk membangun Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Sangat
Sederhana (RSS).
Enggan Bangun RS/RSS
Panangian mengatakan, banyak developer yang enggan membangun RS/RSS, karena
mereka umumnya tergiur gain jika membangun rumah mewah. Jika hal ini dibiarkan
terus menerus, tidak mustahil akan terjadi crash di dunia properti nasional,
karena rumah mewah hanya dapat diserap masyarakat atas. Properti akan mengalami
crash jika harga rumah turun sampai lebih dari 40 persen.

Indikasi crash ini mulai menampakkan gejala, terlebih lagi dengan kondisi suku
bunga yang tinggi. Saat ini sudah banyak lahan yang dibebaskan, tapi karena
harganya terlampau tinggi, rumah mewah kurang laku. Akibatnya, harga akan
jatuh.

Untuk mengantisipasi masalah ini, para developer perlu secepatnya melakukan

reorientasi pasar. Dari yang sebelumnya mengkonsentrasikan pada pembangunan
rumah mewah, dialihkan membangun rumah menengah dengan harga di bawah Rp 120
juta.

"Jika properti mengalami crash, dampaknya akan dirasakan ekonomi makro, sebab
sebagian besar pembayaran properti berasal dari bank," kata konsultan dari
Simanungkalit Associate tersebut.

Ia memberi contoh, beberapa negara yang pernah mengalami goncangan akibat

sektor properti mengalami crash, antara lain Hong Kong tahun 1982/83, Singapura
1982/83, Taiwan 1982/84, Malaysia 1985/86, Amerika Serikat 1988/89 dan
Jepang tahun 1990/91.

Pemerintah Terjebak
Menurut Simanungkalit, awal mulanya terjadi dominasi properti oleh mega proyek
yang menyebabkan oligopolistik, adalah mudahnya perizinan membangun rumah
mewah, sehingga merangsang pemodal kuat yang sebenarnya tidak profesional di
bidang properti - ikut terjun ke industri tersebut.

Pemerintah sendiri terjebak. Kemudahan ijin untuk membebaskan lahan, semula

dimaksudkan sebagai upaya memudahkan pengadaan rumah. Namun nyatanya, developer
harnya tertarik untuk membangun rumah mewah karena dapat mendatangkan gain
yang tinggi. Akhirnya konsep 1:3:6 tidak tercapai.

(Suara Pembaruan, Kamis, 24 Maret 1995)

Oligopoli Real Estate Harus Diwaspadai

Manado, 21 Maret
Konsentrasi pemilikan real estate yang didominasi 10 kelompok besar
developer dengan menguasai 42.000 hektare atau 70% dari lahan real estate
di Jabotabek, harus diwaspadai sebagai praktek oligopoli. Sebab dengan
pemilikan yang terkonsentrasi pada kelompok tertentu, dengan sendirinya
akan mampu mendikte pasar dan mengarahkan pemilikan serta penjualan
selanjutnya.

Hal itu dilontarkan Christianto Wibisono, ketika bersama Ir Ciputra tampil

sebagai pembicara dalam panel diskusi yang diadakan menyambut ulang tahun
ke-23 Real Estate Indonesia (RE) di Manado Beach Hotel Senin (20/3).
Namun, Ciputra yang tampil berapi-api membantah pendapat Christianto
yang menyatakan telah terjadi oligopoli.

Ciputra mengatakan, oligopoli memang merupakan hal yang pantas diwaspadai,

tetapi khusus dalam sektor real estate apa yang dikatakan Christanto tidak
benar. "Kami sesama developer selalu bersaing ketat untuk memenangkan pasar,
dan kami bukan merupakan suatu kesatuan, sehingga tidak ada oligopoli atau
monopoli," katanya.

Christianto yang kembali menanggapi Ciputra, mengatakan secara teoretis

sesungguhnya telah terjadi oligopoli. Dikatakan oligopoli, karena ke-10
developer besar menguasai 70% lahan perumahan yang ada di Jakarta, Bogor,
Tangerang, Bekasi (Jabotabek). Karena sudah jauh lebih besar dari 50%, maka
ke-10 developer raksasa tersebut dengan mudah mengarahkan pasar dan bisa
mengusahakan agar harga real estate (terutama apartemen) tetap bertahan tinggi.
"Kita pantas heran harga apartemen di Indonesia bisa lebih mahal dari harga
apartemen di luar negeri," tanda Christanto.

Direktur Bursa Data Bisnis Indonesia (PDBI) itu kemudian mengingatkan peserta
diskusi tentang permintaan agar Hak Pengusahaan Hutan (HPH) diubah menjadi
70 tahun. Ia juga mempertanyakan permintaan multinational corporation (MNC)
agar Hak Guna Usaha (HGU) bisa menjadi 75 sampai 99 tahun.

Anti demokrasi
Menurutnya, jika pemerintah sampai mengabulkan permintaan agar HPH menjadi 70
tahun dan MNC 75 sampai 99 tahun, akan merupakan tindakan antidemokrasi. "Yang
mendesak sekarang ini adalah pemulihan hak-hak rakyat untuk memiliki tanah
sesuai dengan rasa keadailan. Karena itu yang harus diprioritaskan memiliki
HGU 70 tahun adalah rakyat, bukan para konglomerat," tandas Christianto.
Hadiah 50 Tahun
Christianto mengatakan, apabila pemerintah seberi memberi HGU atau Hak Guna
Bangunan (HGU) kepada rakyat menjadi 50 tahun atau 70 tahun, maka ini akan
menjadi hadiah yang sangat membahagiakan dalam situasi Indonesia yang sudah
50 tahun merdeka seperti sekarang ini. Setelah sekian lama bernegara dan
berbangsa sudah sewajarnyalah, jika rakyat mendapat prioritas pemilikan
kekayaan bangsa dan negara.

Memang menurut UU Agraria tahun 1870 hak tanah untuk masyarakat selama 75 tahun
telah diakui dan diberlkaukan. Revolusi tersebut ditempuh sebagai jawaban atas
ketidakberhasilan mengangkat derajat kesejahteraan rakyat melalui tanam paksa
selama 40 tahun (1830 sampai 1870). Dan revolusi ini, kemudian mengorbitkan
Jawa sebagai penghasil komoditi gula, kopi, tembakau, teh, indigo dan lain-
lain.

Jika rakyat dan individu tidak diberi hak untuk memiliki properti selama 75
tahun, sementara konglomerat dan perusahaan diberi surat izin menguasai dan
membebaskan tanah ratusan bahkan ribuan hektare (dengan dalih konglomerat
punya dana untuk membangun), maka cara berpikir seperti itu sangat anti
demokrasi.

Apabila rakyat tidak diakui dan tidak diberi hak selama 75 tahun, maka
penggusuran dan pengambilalihan sewenang-wenang bisa terjadi untuk dan atas
nama kepentingan umum, oleh penguasa yang kadang-kadang merangkap menjadi
pengusaha.

"Lima puluh tahun KemerdekaanRI menurut saya merupakan momentum paling tepat
untuk mawas diri, dan salah kaprah tentang hak-hak rakyat selama ini.
Hak rakyat perlu diperhatikan," tandasnya.

Ia mengingatkan, apabila perusahaan swasta memperoleh hak untuk membebaskan

ribuan hektare tanah dengan izin pemerintah, maka yang tercipta adalah
penguasaan pasar oleh ologopolis, di mana masyarakat kecil selalu dirugikan.
Ketika digusur, pembebas tanah hanya memberi ganti rugi yang kecil dan waktu
yang sangat mepet. Padahal pada saat bersamaan developer memperoleh keuntungan
yang sangat besar. Kondisi seperti inilah, yang mengakibatkan harga properti
di Indonesia relatif mahal dibanding Kalifornia dan Australia.

Mengapa demikian, karena pasar sudah didikte oleh semacam "kartel" yang
dipelopori developer raksasa. Maka pemerintah seperti halnya dalam upaya
menanggulangi harga otomotif, sebelumnya harus segera intervensi.
Ke-10 developer raksasa yang dinilai Christianto telah melakukan praktek
oligopoli tersebut adalah: Pembangunan Jaya, Pondok Indah/Metropolitan, Lippo,
Sumarecon, Ciputra, Tigaraksa, The Legend City/Modern, PSP dan Calbeland.
Ketua Umum REI Enggartiasto Lukito yang membacakan "Pidato Kebudayaan" Senin
malam, mengatakan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) yang ada sekarang,
sesungguhnya belum memperhitungkan proses kehidupan bermasyarakat dan
berbudaya yang bersifat gotong royong. Hal ini tercermin dengan berbagai
pembangunan perumahan eksklusif, dengan berbagai batas dan pagar yang tinggi.

Pertimbangan aspek keamanan yang mendorong sikap individualistis memang sering

dijadikan alasan, yang kadangkala tidak dapat disangkal kebenarannya. Hal ini
berkaitan dengan keberhasilan rekayasa sosial dan budaya, yang seyogianya
dilakukan terlebih dahulu sebelum membangun perumahan tersebut.

(Suara Pembaruan, Selasa, 21 Maret 1995)

Praktik Oligopoli Pertanahan Dipicu
Lemahnya Kontrol Pemerintah
Editor Jum'at, 01/07/2011 07:39 WIB

JAKARTA: Praktik oligopoli pada pertanahan di sektor properti dinilai sebagai bentuk tidak
maksimalnya kontrol pemerintah terhadap lahan sebagai upaya penyediaan perumahan bagi
masyarakat.

Direktur Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengatakan praktik oligopoli terjadi
pada sektor properti khususnya pada persoalan pertanahan di Indonesia. Dia memaparkan hal itu
juga

disebabkan karena tidak adanya intervensi pemerintah terhadap harga pasar pertanahan.

Pemerintah tak bisa melakukan intervensi sehingga harga lahan terus naik dan tak bisa dijangkau
oleh masyarakat berpenghasilan rendah, ujar Ali kepada Bisnis di Jakarta, pada pekan ini.

Dia menuturkan praktik oligopoli akan menyebabkan sejumlah pengembang yang menguasai
harga pasar pertanahan dan semakin lama semakin mahal harganya. Menurut Ali, praktik ini juga
ke depannya dapat menyebabkan terjadinya over value pada harga tanah.

Oleh karena itu, sambungnya, pemerintah didesak untuk memaksimalkan tanah-tanah yang
menganggur milik BUMN untuk pembangunan rumah bagi kalangan masyarakat berpenghasilan
rendah (MBR) terkait tidak terkontrolnya harga tanah untuk residensial. Dia memaparkan
diperlukan bank tanah untuk mengonsolidasikan penyediaan tanah.

Pemerintah harus membentuk bank tanah dalam rangka penyediaan lahan bagi pembangunan
hunian bagi masyarakat. Lahan-lahan idle milik BUMN dan BUMD dapat digunakan untuk hal
tersebut, ujarnya.

Peneliti kebijakan publik Universitas Indonesia Andrinof Chaniago mengatakan kebijakan

pemerintah mengenai penyediaan perumahan publik tidak pernah tepat sasaran. Salah satu hal
yang menyebabkan itu adalah terjadinya liberalisasi pertanahan.

Pemerintah harus berani membatasi kepemilikan lahan bagi pihak swasta, ujar Andrinof
beberapa waktu lalu di Jakarta. Di Indonesia justru peranan negara minim dalam persoalan
kepemilikan lahan.(api)
Kondisi Oligopolistik Produk Kebijakan Pemerintah Sendiri

Jakarta, 24 Maret
Tokoh real estate Indonesia, Moh S Hidayat mengatakan, kondisi pembangunan
perumahan sekarang ini yang cenderung oligopolistik seperti sekarang ini
adalah produk kebijakan pemerintah sendiri. Dulu pemerintah menginginkan
pembangunan perumahan dalam skala besar dan langsung direspon swasta.
Namun kini, sejumlah perusahaan swasta memang sudah terlalu swasta,
sehingga perlu pengkajian ulang atas kebijakan `elama ini.

"Kondisi real estate kita memang belum oligopolistik seperti definisi

barat. Tapi harus kita akui, kecenderungan ke arah itu cukup besar,
sehingga masalah ini pantas diwaspadai semua pihak," kata Hidayat kepada
Pembaruan Jumat (24/3) pagi. Menurut Ketua Umum Real Estate Indonesia
(REI) 1989 - 1992 itu, pemerintah harus serius mengatasi masalah ini.
Sementara itu, pengamat Dr Didik Rachbini mendukung pendapat Hidayat bahwa
kondisi pembangunan perumahan sekarang ini memang sudah oligopolistik.
Sedang Wakil Ketua Komisi APBN DPR, Aberson Marle Sihaloho mengatakan
kecenderungan oligopolistik dalam properti saat ini belum terjadi.
Keduanya dihubungi secara terpisah Jumat pagi.

Didik Rachbini mengatakan, sebenarnya tanpa ada kartel-kartelpun, pertumbuhan

permintaan rumah dengan persediaan sudah timpang. Kondisi ini mengakibatkan
harga rumah menjadi mahal. Harga rumah menjadi semakin mahal lagi dengan
adanya kartel-kartel tersebut. "Saya belum melihat adanya kecenderungan
oligopolistik, karena persaingan industri properti saat ini sangat ketat,"
kata Aberson.

Hidayat mengungkapkan, sejak 10 tahun lalu, pemerintah memang mengimbau swasta

agar membangun perumahan dalam skala besar dan dengan konsep terpadu. Imbauan
ini kemudian direspon swasta secara positip, bahkan cenderung berlebihan dan
bertubi-tubi. Maka mulailah sejumlah perusahaan membebaskan tanah ribuan
hektare sekaligus.

Pertimbangan pemerintah kala itu, pembangunan perumahan masih terjadi secara

sporadis, sehingga dianggap tidak efektif. Sebelumnya, pemerintah sendiri
telah membangun perumahan skala besar seperti Kebayoran Baru dan Pejompongan.
Pemda DKI Jakarta, juga membangun Pulo Mas dan Pluit.
Seperti diberitakan dalam diskusi yang diadakan REI di manado awal pekan ini,
Christianto Wibisono melontarkan penilaian bahwa kondisi pasar real estate
kita sekarang ini sudah olipolistik.

Kebutuhan perumahan yang meningkat pesat menuntut pemerintah untuk mengajak

swasta. "Bagi pemerintah tak ada pilihan kecuali dengan mengimbau pembangunan
dalam skala besar sekaligus," ungkap developer yang membangun Kota Legenda
dengan 45.000 unit rumah itu.

"Jadi kondisi yang cenderung oligopolistik seperti sekarang ini adalah produk
kebijakan pemerintah sendiri. Tapi jangan salah sangka, saya kira masalah
ini hanya sisi negatip saja, di mana pemerintah sendiri tak bermaksud
menciptakan kondisi demikian," tambahnya.

(Suara Pembaruan, Jumat, 24 Maret 1995)