LA EXTINCIN DE LA COPROPIEDAD Y SUS CAUSAS

La extincin de la copropiedad supone, como en cualquier derecho, su muerte o fin

los derechos se pueden extinguir de un modo absoluto cuando ya no existe como

titularidad de nadie, o de un modo relativo cuando deja de pertenecer a su titular y lo
adquiere otro, producindose en este caso una transmisin, ms que una extincin
propiamente dicha.

Son causas de extincin de la comunidad de bienes: la consolidacin, la extincin del

objeto, la renuncia hecha por todos los comuneros, la usucapin a favor de un tercero
y la divisin del objeto comn.

Causas de extincin de la comunidad: la prdida del derecho de propiedad, la cual

puede tener lugar por renuncia de todos los comuneros, por prescripcin y por
extincin de la cosa o derecho objeto de la comunidad; la consolidacin de las cuotas
en un solo propietario, que puede realizarse por venta de las cuotas a uno de los
partcipes o a un tercero, por herencia o por ejercicio de la accin de retracto; y la
divisin de la cosa comn.

Las diferentes causas de extincin se pueden clasificar en dos grandes grupos: las
que son aplicables a la propiedad y aquellas que son especficas de la comunidad. De
esta clasificacin hay que sealar que la doctrina ha admitido como causas de
extincin de la copropiedad, aqullas que son aplicables a la propiedad

La extincin de la propiedad hace desaparecer tambin la copropiedad.

Artculo 992. Causales de extincin

La copropiedad se extingue por:

1. Divisin y particin del bien comn

2. Reunin de todas las cuotas partes en un solo propietario
3. Destruccin total o prdida del bien
4. Enajenacin del bien a un tercero
5. Perdida del derecho de propiedad de los copropietarios
EXTINCION COPROPIEDAD

La copropiedad se extingue, adems de por los modos genricos que producen

la extincin de la propiedad, por falta de pluralidad de sujetos; lo que se llama
consolidacin, y por cesar la indivisin material de la cosa; divisin. La consolidacin
tiene lugar por la reunin de una sola persona de las cuotas de todos los propietarios.
La divisin de la cosa comn es en realidad ms que una extincin del condominio,
una transformacin del derecho de propiedad por cuotas sobre una cosa, en un
derecho de propiedad exclusiva sobre una porcin material de la misma.

Nuestro cdigo reglamenta la divisin de la cosa comn conforme a la tradicin

romanista; en la que la indivisin era considerada como una situacin indeseable, y
por tanto transitoria, de la que cada partcipe poda salir por su propia voluntad. Es la
regla tradicional: la comunidad ordinaria es siempre y necesariamente divisible:
conforme al artculo 400.1:

Ningn copropietario estar obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de

ellos podr pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa comn.

Este artculo contiene dos caracteres esenciales de la comunidad de bienes, tal

y como se encuentra regulada en nuestro ordenamiento jurdico. Estos son: su
naturaleza transitoria o incidental y en segundo lugar, la inexistencia de vnculo
alguno, a falta de pacto entre los particulares, por la que los comuneros se vean
obligados a permanecer en la comunidad.

El cdigo no se a limitado a permitir a cada comunero que en cualquier

momento salga de la comunidad disponiendo de su cuota, sino que adems, e
inspirado en carcter no definitivo, poco rentable y desfavorable con el concibe la
situacin de comunidad, concede a cada uno de ellos una accin para exigir que se
divida la cosa comn. Se trata de la denominada actio comn dividundo. Es esta una
accin que cada comunero es libre de ejercitar en cualquier tiempo, salvo que
internamente hubieran acordado otra cosa, y que no est sujeta a la necesidad de
obtener el previo acuerdo mayoritario o unnime de la comunidad. La accin de
divisin es indiscutible, incondicional e imprescriptible, lo que se debe al hecho de que
la facultad de pedir la divisin de la cosa no es un derecho con propia sustantividad
que pueda extinguirse por su no ejercicio, sino una simple facultad que nace y renace
en todo momento de la relacin de comunidad y debe entenderse subsistente
mientras la propia comunidad dure. Ni siquiera la existencia de derechos reales
distintos al condominio, que pudieran ser titularidad de terceros, constituyen un
obstculo para que se ejercite la accin de divisin.

El objeto que se persigue con el ejercicio de la accin de divisin es pedir que

cese el estado de indivisin en el que se encuentra la comunidad de bienes, as como
partir y adjudicar entre los comuneros el bien comn. Se trata de una accin real que
debe dirigirse contra el resto de comuneros. El resultado que se obtendr ser la
adjudicacin en propiedad plena y separada de una parte o porcin de la cosa comn,
o, en el caso de que no fuera posible la divisin de la cosa, en la entrega de una parte
del precio obtenido por la venta de la cosa, proporcional a la cuota que se tena en la
comunidad. Sin embargo, el precepto tampoco impide que, instada la divisin por un
comunero, se divida la cosa de forma que se materialice la parte de ste, mientras
que para el resto se cree una nueva comunidad. Los actos de divisin y adjudicacin
de la cosa comn no son propiamente transmisiones patrimoniales, a efectos civiles o
fiscales, sino una mera concrecin o especificacin de un derecho abstracto
preexistente.

La facultad de ejercitar la divisin de la cosa comn se encuentra sometida a

los siguientes lmites: el ejercicio del derecho debe acomodarse siempre a las
exigencias de buena fe y no podr exigirse la divisin de la cosa cuando, en virtud del
segundo prrafo de este artculo, exista un pacto de conservar la cosa:

Ser vlido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que
no exceda de diez aos. Este plazo podr prorrogarse por nueva convencin

En la doctrina se ha discutido, en primer lugar, si la limitacin del pacto a los

diez aos se extiende a asimismo a lo establecido en el testamento unilateralmente
por el testador, que imponga a los herederos o legatarios la obligacin de no dividir la
herencia o un objeto de ella. Se discute igualmente si el precepto admite una sola
prrroga o varias. El pacto de indivisin, que no requiere causa especfica, no
constituye a los comuneros en posicin de socios, ni les impide enajenar su parte. Su
efecto no es, simplemente, obligar a no dividir, sino que elimina la facultad de hacerlo;
por ello, parece preferible la opinin que mantiene su eficacia frente a terceros
adquirentes a ttulo singular, sin perjuicio de la proteccin que se acuerde al
adquirente que ignoraba de buena fe el pacto.

Otro eventual lmite a la regla de libre disolucin del condominio y las restantes
situaciones de comunidad es el que seala Dez-Picazo la posible aplicacin
analgica de lo dispuesto en el artculo 1705 para la disolucin de la sociedad por
voluntad o renuncia de uno de los socios. Segn dicho artculo, para que la renuncia
surta efecto debe ser hecha de buena fe y en tiempo oportuno. La consideracin de
la buena fe como un principio general de nuestro derecho impone, la aplicacin
analgica del precepto citado, porque debe entenderse limitada la facultad de pedir la
divisin por los imperativos de la buena fe.
 No parece que la prrroga aludida, obligue a celebrar nuevo convenio en la
misma forma que el anterior, siendo suficiente para la validez de sta que se
manifieste expresamente el consentimiento de todos los partcipes.

La accin de divisin es susceptible de ejercitarse por el cauce procesal del

juicio declarativo que corresponda en funcin de la cuanta, teniendo en cuenta que
para la determinacin de la misma se estar al valor de la cosa al tiempo de
interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la
contratacin de bienes de la misma clase. De manera que, no debe confundirse la
accin de divisin con la actio familia erciscundae.

Divisin de la cosa comn cuando la misma es esencialmente indivisible

La divisin de la cosa comn supone, en principio, la concrecin de las cuotas

que difusamente recaan antes de ella sobre el total objeto, y que despus se
traducen en porciones, determinadas e indivisibles del propio objeto, si ste es
partible, o entre parcelas de su valor si tal objeto no puede distribuirse fsicamente
entre todos los partcipes.

As el artculo 404 establece que: cuando la cosa fuere esencialmente

indivisible y los condueos no convinieren en que se adjudique a uno de ellos
indemnizando a los dems, se vender y repartir su precio.

Este precepto establece el modo en el que se procede a la divisin cuando la

cosa sea esencialmente indivisible, sealando dos posibilidades: que la cosa se
entregue a uno de los comuneros indemnizando este a los dems por la parte o cuota
que les corresponda en la misma o que se venda la cosa y se reparta el precio entre
los comuneros en proporcin a la cuota que ostentaban en la cosa comn; lo que la
doctrina denomina como la divisin econmica de la cosa.

La indivisibilidad a la que se refiere el precepto como presupuesto de aplicacin

de las soluciones mencionadas debe interpretarse en un sentido fsico, jurdico y
econmico. De manera que, no proceder la divisin in natura cuando la cosa
comn sea indivisible por naturaleza, o cuando, siendo susceptible de divisin
material, la cosa habra de desmerecer mucho como consecuencia de la misma. La
divisibilidad o indivisibilidad de las cosas es una cuestin de hecho que deben
analizar los tribunales. La indivisibilidad de las cosas puede venir determinada por la
ley, por la exigencia de unidades mnimas, etc.
Prctica de la divisin

Segn el artculo 402: la divisin de la cosa comn podr hacerse por los
interesados, o por rbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los
partcipes. En el caso de verificarse por rbitros o amigables componedores, debern
formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible
los suplementes a metlico.

1. DIVISIN POR ACUERDO DE LOS COMUNEROS

Al acuerdo entre los interesados se le aplicarn las normas generales en

materia de contratos. Como consecuencia de ello, no es necesario ningn requisito de
forma para que exista el acuerdo sobre la divisin, incluso nada impide que el mismo
se haya realizado verbalmente.

El artculo utiliza el trmino interesados, entendiendo por tales los comuneros

que integran la comunidad en el momento concreto de procederse a la divisin. No
son interesados los terceros titulares de derechos reales limitados sobre la cosa
comn, tampoco los acreedores de los comuneros.

En cuanto a la capacidad, se aplican las normas propias de la particin de

herencia.

2. DIVISIN POR MEDIO DE RBITROS O ARBITRADORES

Los rbitros o arbitradores en su actuacin deben formar difrentes lotes que

sern adjudicados a cada uno de los comuneros en proporcin a la cuota de
participacin que tenan en la cosa comn. Dos son los presupuestos sobre los que
se construye: el carcter divisible de la cosa y que la misma permita elaborar y
adjudicar lotes que se ajusten a las cuotas o porcentajes que corresponden a los
comuneros. En realidad se est trasladando las mismas reglas para la particin de
herencias.

El ltimo inciso recoge una regla o mas bien un consejo que se dirige
principalmente a los rbitros o amigables a los que se haya encomendado realizar la
divisin. Se trata de suprimir en lo posible los suplementos en metlico.

En cualquier caso, el resultado de la divisin vincular a los comuneros, ya sea

como consencuencia del efecto de cosa juzgada que se reconoce a los laudos
arbitrales, ya por la fuerza de ley que el Cdigo atribuye a los contratos cuando los
comuneros acuerdan atribuir la divisin a arbitradores.