Tema 2 1 Escrituras simultneas y sucesivas

Escrituras simultneas y sucesivas.

Autores: M.Viviana Araujo

Daniel Alejandro Cayssials

Instituto Superior de Registracin y Publicidad Inmobiliaria

del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires

Sumario

1- Escrituras simultneas y sucesivas.

2- Aplicacin del tracto abreviado art. 16 inc. d) ley 17801.
3- Certicados: reserva de prioridad. Art. 26 de la ley 17801.
4- Casos especiales: Acta de protocolizacin de la adquisicin en subasta o de la ad-
quisicin por juicio de usucapin y escritura simultnea de venta.
5- Particin de bienes hereditarios: tracto abreviado (inc. c) art. 16 de la ley 17801.

M. Viviana Araujo | Daniel Alejandro Cayssials 1Pg. 1

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1- Escrituras simultneas y sucesivas.

A n de establecer la aplicacin del artculo 16 inciso d) de la ley 17801, la doctrina registral se ha

ocupado de denir el concepto de escrituras simultneas.

Congura una de las posibilidades en las que se puede aplicar la modalidad abreviada del tracto
sucesivo, prescribiendo la norma citada que: No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los
efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se reeran a negocios
jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes
del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del que gure inscripto en
el Registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo.

Como expresan GARCA CONI y FRONTINI,1 no se trata de una excepcin al tracto continuo o
sucesivo, que hay que cumplimentar, sino a la norma del artculo 23 de la ley 17801. En esta modali-
dad de tracto, el Notario autorizante de la escritura simultnea por la que se transmita, constituya,
modique o ceda derechos reales sobre inmuebles, estar dispensado de la obligacin de tener a la
vista el ttulo inscripto, y con relacin al certicado de dominio, la que se autorice como consecuen-
cia podr utilizar la informacin que al respecto contenga la que antecede (art. 26 de la ley 17801).
Si hubiera pluralidad instrumental (tantas escrituras como actos contenidos), en las respectivas
autorizaciones podrn intervenir distintos funcionarios, siempre y cuando pertenezcan a la misma
demarcacin (art. 980 del Cdigo Civil) o, de no ser as, todas las operaciones sean concretadas en
la misma jornada, por cuanto el concepto de simultaneidad se circunscribe a la fecha.2

Pero el artculo 16 inciso d), anteriormente transcripto, no dene el concepto de simultaneidad,

existiendo dos conceptos para precisarla, uno considera a las instrumentaciones simultneas como
a las autorizadas en el mismo momento, es decir, en el mismo mbito fsico, lo que podriamos deno-
minar, agregan NUTA, VACCARELLI y ROTONDARO, en la misma mesa de trabajo. Es la posicin
del conocido decreto 2080/80 (artculo 36) y de la ley registral 532 de la provincia de Tierra del
Fuego (artculos 38 y 39). Esta doctrina trae como consecuencia la limitacin en orden a la interven-
cin de los notarios autorizantes, por cuanto siendo distintos, deben tener la misma competencia
territorial, limitacin sta que no reconoce limitacin alguna3.

El otro concepto de simultaneidad es el de las escrituras autorizadas el mismo da, siendo la posi-
cin unnime de nuestra doctrina y el sentado por nuestro Registro en el artculo 1 de la Disposi-
cin Tcnico Registral 5/80 y por los Registros de Salta, La Pampa, Santiago del Estero, Chubut, Ro
Negro, Misiones y Mendoza, As, LPEZ DE ZAVALA4 enseaba que las escrituras son simultneas
cuando transcurren en el mismo momento jurdico, estando denido a priori por el Cdigo Civil
como el da (art. 24 del C.C.) porque los plazos se cuentan por das, rematando que son simultneas
todas las escrituras que se otorgan en el mismo da.

Para VILLARO5, el concepto de simultaneidad no puede ser otro que el de instrumentaciones au-
torizadas en un mismo da.

1
GARCA CONI, Ral R. y FRONTINI, ngel A. Derecho registral aplicado. Segunda Edicin. Ed. Depalma. Buenos Aires,
1993. Pg. 181/182.
2
Ob. cit. Pg. 183.
3
NUTA,VACCARELLI Y ROTONDARO. Curso de derecho notarial. Ad-Hoc. Pg. 39.
4
LPEZ DE ZAVALA, Fernando J. Curso introductorio al derecho registral. Ed. Vctor P. de Zavala. Buenos Aires, 1983.
Pg. 350.
5
VILLARO, Felipe Pedro. Elementos de derecho registral inmobiliario. Tercera Edicin. Ed. Scotti. Prov. Buenos Aires, 2003.
Pg. 93.

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ANDORNO6 sostena que las escrituras simultneas son las que se otorgan en un mismo da aun-
que se celebren en dos ciudades distintas, siempre que lo sea dentro de una misma provincia.

En este sentido, CORNEJO7 participa del mismo concepto al sostener que el supuesto del art. 16
inc. d, se congura cuando las escrituras se reeren al mismo inmueble, han sido otorgadas el mis-
mo da, en el mismo lugar o no, y por el mismo o diferentes funcionarios.

Por su parte, FALBO8 esboz el concepto de escrituras sucesivas para diferenciarlas de las pri-
meras, sealando que no puede otorgarse una escritura un da y su simultnea el da siguiente. Sin
embargo, esto no impide que otorgada una escritura (pendiente de inscripcin) no pueda otorgarse
otra sobre el mismo inmueble. Pero, en este caso, no se trata de escrituras simultneas sino de su-
cesivas, donde la segunda podr inscribirse en el Registro luego de registrada la primera y no podr
contar con la reserva de prioridad indirecta que resulta de la certicacin registral en razn de que
no se da el supuesto del art. 23 y ss. de la ley.

En rigor de verdad, todas las escrituras son sucesivas porque se autorizan unas despus de las otras.
Con la nica excepcin de la primera escritura, la ulterior sucede a la anterior, pero digamos que
la diferencia sustancial entre ambas, rearmando lo expresado anteriormente, es que la simultnea
es la autorizada dentro del mismo da y la sucesiva se congura cuando se otorga al da siguiente.
Resulta esencial determinar si puede aplicarse a las escrituras sucesivas el rgimen jurdico estable-
cido para las simultneas en cuanto al efecto de la prioridad indirecta establecido en los artculos
5, 24, 25 y 26 de la ley.

Adelantamos nuestra posicin negativa, desarrollndolo en el punto 3) del presente.

2- Aplicacin del tracto abreviado art. 16 inc. d) de la ley 17801.

La norma citada dispone la posibilidad de abreviar escrituras simultneas o autorizadas dentro del
mismo da, que instrumenten dos o mas negocios jurdicos de vocacin registral que tengan por
objeto el mismo inmueble, aunque intervengan diferentes Notarios.

Los requisitos para que pueda aplicarse, a nuestro criterio, son:

1- Que se trate de escrituras pblicas, es decir, documento autorizado por notario u ocial pblico
con igual atribucin o competencia.

2- Que se otorguen dos o ms negocios jurdicos, en una, dos o ms escrituras pblicas.

3- Que se autoricen en el mismo da.

4- Que los derechos que se transmiten, constituyen, modican o extinguen conguren materia
inscribible en el Registro de la Propiedad.

5- Que se reeran a un mismo inmueble.

6- Que en el documento se relacione o referencie los antecedentes del derecho que se abrevia, a
partir del que gura inscripto o anotado en el Registro.

7- Que se trate de transmisiones derivadas.

8- Que el inmueble est matriculado.

6
ANDORNO y MARCOLIN de ANDORNO. Ley nacional registral inmobiliaria 17801 comentada y anotada. Ed. Depalma.
Pg. 203.
7
CORNEJO, Amrico Atilio. Derecho registral. Ed. Astrea. Buenos Aires, 1994. Pg. 118.
8 FALBO, Miguel Norberto. Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho inmobiliario registral argentino. Revista
Notarial N 854. Pg. 98.

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En lo que respecta a la calicacin, el registrador deber tener presente que la obligacin que el ar-
tculo 23 de la ley 17801 le impone al Notario autorizante del documento que se pretende inscribir,
se exime por el artculo 16 inciso d) que tratamos de comentar, y que por aplicacin del artculo
26 de la misma ley, el Notario podr recurrir a vericar la escritura matriz o copia de la escritura
que haya autorizado el otro Notario, que precisamente al tratarse de escrituras simultneas, no
est todava inscripta, debiendo referenciar o relacionar la otra escritura. Por ejemplo, en el
caso tpico de la compraventa e hipoteca simultneas, el Notario autorizante de la escritura en la
que se constituy la hipoteca, deber referenciar la compra que otorg el deudor hipotecario o
hipotecante.

En cuanto a los certicados registrales, con relacin al de dominio, tambin el Notario se podr
apoyar en la informacin que contenga el certicado expedido para el otro acto o negocio, tenien-
do que relacionar dicha circunstancia, pero con respecto al certicado de anotaciones personales,
deber ser solicitado por ambos Notarios, si fuere necesario, conforme al artculo 23 de la ley.

Participamos del criterio por el cual todos los derechos inscribibles (otorgados el mismo da) se
pueden abreviar.A ttulo de ejemplo, podemos citar el caso del reglamento de copropiedad y admin-
istracin y la transmisin o constitucin de derechos reales de las unidades funcionales operadas el
mismo da; transmisiones simultneas del dominio; etc.

La regla general es que por cada acto inscribible el Registro practique un asiento, pero en deter-
minados supuestos, algunos legislados y otros no, no tiene sentido que se inscriban situaciones
jurdicas que inmediatamente van a dejar de tener vigencia, razn por la cual, valindose de lo que
se denomina tracto abreviado o comprimido y por una cuestin de celeridad y economa registral,
el Registro practica un solo asiento. Pero el ejercicio de este nico asiento no implica que se vaya a
romper la continuidad de los derechos registrados, porque en ese nico asiento se va a dejar cons-
tancia de los derechos no inscriptos o anotados y que legitiman (extraregistralmente) al disponente
y lo conectan con el titular del derecho registrado (la continuidad de los derechos van a estar en
ese nico asiento). En algunos supuestos el Registro practicar un solo asiento y en otros abrevia
tiempo y no asientos, practicando un asiento autnomo por cada derecho. Debemos resaltar, que
ms all de la organizacin de los asientos que regula el Registro, la importancia radica en que, ci-
tando algunos ejemplos, el acreedor hipotecario o el titular del derecho real desmembrado, podrn
inscribir sus derechos, sin estar inscripto previamente el de su co-contratante.

El nico asiento que practique el Registro deber contener la relacin de antecedentes que exige
la ltima parte del artculo 16, detallando en forma completa las situaciones jurdicas que no se
inscribirn, para que no se altere el principio de tracto sucesivo y se reeje en el folio real la con-
tinuidad de los derechos registrables.

Como decamos, en algunos casos, el Registro no practica un asiento nico, sino que confecciona un
asiento autnomo por cada derecho o situacin jurdica, y esto obedece a que se trata de derechos
que se registran en diferentes rubros del folio real o matrcula por pura tcnica de ordenamiento
de los asientos. En estos casos no tendremos tracto abreviado formal.

Por lo expuesto, cuando hablamos del carcter formal del tracto sucesivo, consideramos al abrevia-
do o comprimido como una modalidad, por lo que la enumeracin del artculo 16 de la ley 17801 es
meramente enunciativa, resultando tambin la postura de nuestro Registro de la Propiedad Inmue-
ble de la Provincia de Buenos Aires (Disposicin Tcnico Registral 14/83).Tambin es la posicin de
los Registros de Crdoba, Mendoza, Chubut y Ro Negro. En cambio, consideran que es taxativa los
registros de La Pampa, La Rioja, Salta y Santiago del Estero. Algunos Registros nos informaron que la
consideran enunciativa, pero aprueban el tracto abreviado solo en algunos casos, como el Registro
del Chaco que la permite, fuera de los cuatro incisos del artculo 16 de la ley, nicamente en las
adjudicaciones por divorcio; Misiones tambin cuando presupone una adjudicacin por divorcio,
excluyendo los casos de subasta y usucapin (Disposicin Tcnica 15/2004).

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3- Certicados: reserva de prioridad. Art. 26 de la citada norma.

El prestigioso autor Felipe VILLARO9 dene claramente al certicado como la informacin que a
peticin de parte expide el Registro de la Propiedad, sobre la situacin jurdica de los inmuebles
y de las personas, y que simultneamente con la expedicin origina una reserva de prioridad para
el acto dispositivo que se indique en la solicitud, agregando que la gran innovacin de la ley 17801
consisti en establecer la reserva de prioridad como efecto bsico de estos certicados, operando
automticamente con su expedicin.

En cuanto a la reserva de prioridad, el artculo 25 de la Ley de Registro de la Propiedad Inmueble,

establece que expedida una certicacin, el Registro tomar nota en el folio correspondiente, y no
dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo a que se re-
ere el artculo 5, sin la advertencia especial acerca de las certicaciones anteriores que en dicho
perodo hubiere despachado. Esta certicacin producir los efectos de una anotacin preventiva
a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento
se hubiere solicitado.

De tal manera, la situacin jurdica informada en el certicado solicitado para la autorizacin del
acto requerido, ser mantenida por el Registro durante el plazo de validez establecido en la ley (15,
25 o 30 das, de acuerdo a si el Notario tiene domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el
interior de la Provincia, o fuera de ella), sin olvidar que esta reserva juega con el plazo de 45 das que
dispone el artculo 5 de la ley para la presentacin de los documentos, por lo que, si el documento
ingresa al Registro luego de los 45 das de su otorgamiento, la reserva de prioridad desaparecer y
quedar la prioridad directa o comn del artculo 19 que ser la que surgir de la fecha y nmero
de su presentacin por ante el Registro .

Con relacin a la prioridad indirecta, se abre el debate acerca de la posibilidad de utilizacin del
certicado de dominio durante el plazo de validez del mismo (art.24) para la autorizacin de la
escritura sucesiva no simultnea.

Pensamos que no se les aplica el mismo rgimen jurdico que a las escrituras simultneas, ya que el
artculo 26 de la ley se reere a ellas como un caso de excepcin y, fundamentalmente, como en-
sea el maestro Oscar Eduardo SARUBO, el certicado se agota con la autorizacin del acto en el
que se lo utiliza. No puede hacerse valer nuevamente o ser reutilizado, salvo el nico caso peculiar
que dispone el ltimo prrafo de la norma citada.

Si no obstante, el notario autoriza el negocio jurdico (escritura sucesiva no simultnea), la escritura

sucesiva no podr apoyarse en aquel certicado, precisamente porque no se trata de escrituras
simultneas, y se considerar que autoriz la escritura sin haber solicitado el respectivo certicado
de dominio.

Razonamos, de acuerdo al artculo 19 de nuestra ley, que el principio general es que La prioridad
entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el n-
mero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se reere el artculo 40. A su
vez, ste dispone que: El Registro, por los procedimientos tcnicos que disponga la reglamentacin local,
llevar un sistema de ordenamiento diario donde se anotar la presentacin de los documentos por orden

9 Ob. cit. Pg. 103.

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cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que les corresponda. Pero cuando se trata de escrituras
simultneas, el mismo artculo 19 prescribe: ...la prioridad deber resultar de los mismos.

En el caso de las escrituras sucesivas no simultneas, el notario no podr eximirse de cumplir con
el artculo 23, y la consecuencia, siguiendo a FALBO, ser que no se podr contar con la reserva de
prioridad indirecta que resulta de la certicacin registral. El certicado no podr ser utilizado para
la escritura sucesiva porque ya se utiliz para la anterior y con ella se agot el mismo, por lo que
autorizar la sucesiva en estas circunstancias equivale a efectuarla sin certicado.

Como dijimos en otro trabajo10, en aquellos casos, la escritura sucesiva no simultnea no es nula,
sino que los titulares de esos derechos no van a gozar de la prioridad indirecta, es decir no se
va a retrotraer el efecto de la inscripcin al da de ingreso del respectivo certicado de dominio,
tomndose a los efectos de la prioridad la fecha y nmero del ingreso del documento (prioridad
directa), sin perjuicio de la eventual responsabilidad civil y disciplinaria del notario por la violacin
del artculo 23 de la ley.

4- Casos especiales: Acta de protocolizacin de la adquisicin en subasta o de

la adquisicin por juicio de usucapin y escritura simultnea de venta.

Si concebimos al abreviado como una modalidad de tracto, la enumeracin del artculo 16 de la ley
17801, tendr carcter enunciativo y podremos agregar a la lista muchos mas incisos. La polmica
se basa, nada menos que, en dilucidar si el tracto tiene carcter formal o sustantivo.

El tracto sucesivo tiene dos manifestaciones: La primera es el requisito de la previa inscripcin o

tracto material; y la segunda lo constituye su expresin registral o tracto formal. Con respecto al
primero es donde se presenta la discusin doctrinal.

El artculo 2505 del Cdigo Civil, en su primer prrafo dispone: La adquisicin o transmisin de
derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de
los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda, por lo que
si consideramos que el derecho real se adquiere o transmite dentro del Registro, el disponente
no estara legitimado sino alcanza la inscripcin o anotacin de su derecho en el Registro. Cabe
entonces la polmica acerca de si la previa inscripcin constituye un requisito para disponer o para
lograr la inscripcin de un acto otorgado.

VILLARO11 sostiene en nuestra doctrina la tesis de la sustantividad del tracto, entendiendo que tal
como est formulado el principio en nuestra ley, tiene un aspecto sustantivo vinculado con la legi-
timacin para disponer, y un aspecto formal vinculado con la manera de ordenar los asientos en el
Registro. Este aspecto sustantivo del tracto resulta, en la opinin del citado autor, de la aplicacin
de la primera parte del artculo 15 de la ley 17801 en armona con lo prescripto por el artculo 23
de la misma ley, el que prohbe que se autoricen documentos en los que se transmita, constituya,
modique o ceda derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista (el funcionario autorizante)
el ttulo inscripto, como los certicados sobre el estado jurdico del inmueble y de las personas,
sacndolo de la esfera puramente registral y llevndolo a la extraregistral, al mbito de formacin
del documento, y esta exigencia de tener el ttulo inscripto estara formulada como prohibicin de
autorizar el acto, por lo que jugara como presupuesto de ecacia de la autorizacin, concluyendo
en forma terminante sin ttulo inscripto no puede haber acto dispositivo ecaz, salvo las excepcio-
nes expresamente consignadas por el artculo 16, porque el funcionario tiene prohibido autorizar
el acto en tales condiciones..

10 Revista Notarial N 940. Tracto sucesivo. Pg. 873.

11 Ob. Cit. Pg. 83 y ss.

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En la doctrina espaola, Jernimo GONZLEZ preconiz efectos sustantivos para la previa inscrip-
cin, a la que denomin tracto sucesivo material o sustantivo, implicando la previa inscripcin la
atribucin de la facultad de disponer.

En sentido contrario se pronunci ROCA SASTRE12 al considerar al principio de carcter puramen-

te formal o de orden y modo de llevar el Registro, sosteniendo que el tracto sucesivo en el sentido
de previa inscripcin no se produce como requisito necesario para el ejercicio de la facultad dispo-
sitiva, sino nicamente como requisito para que el acto dispositivo otorgado pueda registrarse13.

Para CHICO y ORTIZ14 supone una excepcin a la sucesin cronolgica de asientos, pero nunca a
la sucesin cronolgica de titulares... evitando inscripciones puramente formularias que se practi-
caran para ser inmediatamente extinguidas, y que complicaran los asientos, recargndolos...

Nuestra doctrina, con la fundada excepcin de VILLARO, sigue la misma lnea de pensamiento. As
COGHLAN15 sostiene que si no se comprendiera que la previa inscripcin no es exigida para dis-
poner, quedara turbada la armona del sistema inmobiliario basada en una registracin de carcter
declarativo y en la adopcin para la transmisin de derechos reales del sistema del ttulo y modo.

En tanto, CORNEJO16 asegura que el tracto hace al aspecto meramente procesal del derecho
registral y no al sustancial. En modo alguno es una exigencia impuesta para la legitimacin del dis-
ponente.

Y el jurista LPEZ DE ZAVALA17 armaba que tanto la identidad como la continuidad, son as-
pectos que hacen al Derecho Registral formal. Es decir, a la manera, cmo se van a practicar los
asientos; si el Registro va a recibir o no un documento; si lo va a asentar o no y de qu manera se
va a practicar el asiento; al aspecto formal.

Tomamos partido a favor de la doctrina mayoritaria, considerando que el requisito de la previa

inscripcin del ttulo no es exigido por nuestra ley para que el titular del derecho se encuentre legi-
timado para disponer, sino para que el derecho que se transmite, constituye o modica (contenido
en el documento) pueda inscribirse o anotarse en el Registro. El registrador no tiene que calicar
la previa inscripcin para que se acredite la facultad dispositiva del titular del derecho, sino que
observar el documento cuando no cumpla con la identidad y continuidad del tracto, basndose en
los artculos 15 y 9 inc. b) de la ley.

Por lo relatado, podemos denir al abreviado como una modalidad de tracto sucesivo, por la cual se
permite registrar un derecho sin que previamente su disponente registre el suyo, concentrando el Re-
gistro en un nico asiento estos dos o ms actos, relacionndolos a partir del que gure inscripto.

En esta lista de supuestos no contemplados podemos agregar a la subasta judicial, ya sea que se
abrevie con el testimonio judicial o con el acta notarial de protocolizacin de las actuaciones judi-
ciales. En este caso, no ser necesaria la previa inscripcin de la subasta para que el comprador en
autos disponga de su derecho, pero si ser obligatorio que previa o con anterioridad a la inscripcin
de la ltima disposicin, se inscriba formalmente la subasta. La subasta se abreviar desde el punto
de vista material, pero formalmente el Registro practicar el asiento de dominio a favor del com-
prador en subasta. Lo mismo ocurre cuando se trata de dos escrituras de ventas simultneas. Como
dijimos antes, se trata de un problema de tcnica registral. Nuestro Registro de la Propiedad, en
estos casos, practica ambos asientos registrales, es decir, no abrevia formalmente el tracto. Pero
suscribimos que no resultara incorrecto tambin abreviarlos formalmente, practicando un solo
12 ROCA SASTRE, Ramn Mara. Derecho hipotecario. Tomo I. Quinta Ed. Pg. 797/799.
13 LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y otros. Elementos de derecho civil. III bis. Derecho inmobiliario registral. Dykinson.
Madrid, 2001. Pg. 301.
14 CHICO Y ORTIZ, Jos Mara y otro. Apuntes de derecho inmobiliario registral. Tomo I. Madrid, 1963. Pg. 353.
15 COGHLAN, Antonio R. Teora general del derecho inmobiliario registral. Ed. Abeledo-Perrot. Pg. 157.
16 Ob. Cit. Pg. 110.
17 Ob. Cit. Pg. 345.

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asiento con la relacin de los antecedentes, aunque nos parece mejor la opcin primera porque se
puede visualizar mejor el encadenamiento dominial.

Pero donde no logramos aplicar el tracto sucesivo abreviado es en la posesin veinteal o usuca-
pin porque lo interrumpe. No podemos hablar de tracto abreviado, precisamente, porque no hay
tracto o no existe todava.

En las adquisiciones originarias, como la que se tiene por usucapin o prescripcin veinteal, co-
mienza una nueva cadena dominial con la que se registra a favor del poseedor, interrumpindose
el tracto en sentido material. Por eso, consideramos que la prescripcin adquisitiva de dominio
deber inscribirse y no podr utilizarse la modalidad de tracto sucesivo abreviado, observando que
no se obstaculiza la identidad y continuidad de los asientos registrales (el demandado en autos va a
resultar el ltimo titular de dominio inscripto) sino lo que se corta son las transmisiones derivadas,
comenzando materialmente una nueva cadena de titularidades derivadas a partir de esta adquisi-
cin originaria. Los efectos son los mismos que los de la primera inscripcin, debiendo registrarse
para que comience el tracto. El juez ordenar la cancelacin del dominio del demandado vencido y
la inscripcin del nuevo dominio a nombre del poseedor veinteal18.

Por ello, no coincidimos con CORNEJO19 cuando cita a la prescripcin veinteal como un supuesto
de tracto abreviado no enumerado en el art. 16.

Algunos autores sostienen que otro caso de excepcin al tracto es la matriculacin del inmueble20.
Pero ste no es un caso de excepcin sino ms bien un presupuesto del mismo. As, ROCA SAS-
TRE21 indica que la matriculacin y el tracto son cosas distintas, la matriculacin es un presupuesto
y le da base al tracto, sin la matriculacin el tracto no puede funcionar. La matriculacin es hacer
ingresar el inmueble al Registro, la inscripcin hace ingresar la constitucin, modicacin o transmi-
sin de derechos, y el tracto es el encadenamiento (formal) de stos derechos ya registrados.

El tracto funciona cmodamente en los registros completos, donde hay una inscripcin antece-
dente, pero en los registros incompletos donde hay derechos de dominio que todava no se han
registrado, la nica forma de comenzar la cadena de tracto sucesivo es procediendo a la primera
inscripcin o matriculacin. A partir de sta vamos a poder aplicar la identidad y continuidad que
regula el artculo 15, por lo cual, acertadamente, CHICO Y ORTIZ22 menciona que respecto de las
segundas o posteriores inscripciones acta el principio del tracto.

Reiteramos que con la usucapin no puede utilizarse el tracto abreviado o comprimido, agregando
que ste, al ser una modalidad de tracto sucesivo, supone que exista, y que como comienza una
nueva cadena de titularidades, la primera deber registrarse (formalmente no se puede abreviar la
primera inscripcin). As lo dispone felizmente la Disposicin Tcnico Registral 19 del ao 1991 del
Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, que adopt la recomendacin de la XX-

18 Antes de la ley 14159, el proceso de usucapin era de jurisdiccin voluntaria, y en principio, no contradictorio, teniendo
como consecuencia, que el poseedor, luego de probar su posesin pblica, pacca, continua e ininterrumpida, obtena una
sentencia declarativa, inoponible al anterior propietario si l no haba sido parte en el proceso, es decir, la sentencia no
constitua cosa juzgada material contra el anterior propietario que no haba sido parte en el proceso. Esta situacin, entre
otras, llevo a lo que la doctrina especializada denomin doble o mltiples inscripciones de dominio, y a n de evitar stas
y sanear los ttulos dominiales habidos por usucapin, es que se incluye en la ley 14159 que organiza el Catastro Nacional,
los artculos 24 y 25, que establecen el juicio ser de carcter contencioso contra quien gure como titular del dominio
segn las constancias del Registro de la Propiedad del lugar de ubicacin del inmueble.... Ahora, la sentencia dictada seguida
conforme a las previsiones del transcripto artculo 24 hace cosa juzgada material, y en consecuencia, el propietario anterior
pierde su derecho de dominio que adquiere el usucapiente (art. 2524 inc. 7). Por esta razn, el juez deber ordenar la ins-
cripcin en el Registro de la sentencia en la cual se declara adquirido el dominio por posesin veinteal, y la cancelacin de
la inscripcin anterior si estuviere inscripto el dominio del demandado (artculo 682 del Cdigo Procesal Civil y Comercial
de la Provincia de Buenos Aires).
19 Ob. Cit. Pg. 123.
20 ANDORNO, Luis O. Ob. Cit. Pg. 263 y MOISSET de ESPANES, Luis. Publicidad Registral. Crdoba, 1991. Pg. 85.
21 ROCA SASTRE, Ramn Mara. Derecho Hipotecario. Tomo I. Quinta Edicin. Pg. 820 y ss.
22 CHICO Y ORTIZ, Jos Mara y otros. Manual del Registro de la Propiedad. Madrid, 1966. Pg. 56.

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VIII Reunin Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, celebrada en Crdoba

ese mismo ao.

6- Particin de bienes hereditarios: tracto abreviado (inc. c) art. 16 de la ley

17801.

Este supuesto se reere cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de
bienes hereditarios.

De acuerdo al inc. c) del art. 16 de la ley, para otorgar la particin no constituye un requisito la pre-
via inscripcin de la declaratoria o aprobacin del testamento a favor de los herederos. Este inciso
da cuenta de la particin de bienes hereditarios, por lo que debemos considerar como supuestos
no legislados a las particiones de bienes de la sociedad conyugal o de otro tipo de comunidad de
bienes.

Se ha denido a la particin como el negocio jurdico que impide o pone n a la comunidad here-
ditaria mediante la distribucin entre los coherederos de las titularidades activas contenidas en la
herencia23.

En el artculo 3452 del Cdigo Civil, Vlez impuso el principio de la divisin forzosa, al disponer
que: Los herederos, sus acreedores y todos los que tengan en la sucesin algn derecho declarado
por las leyes, pueden pedir en cualquier tiempo la particin de la herencia, no obstante cualquiera
prohibicin del testador, o convenciones en contrario. Aunque este espirit de divisin encuentra
limitaciones en la conocida ley 14394 (artculos 51 a 56) y en el artculo 3573 bis (derecho de ha-
bitacin del cnyuge suprstite), entre otras.

VILLARO24 dice que pueden ser de dos clases, o son actos preparatorios de la particin (desafec-
tacin de bien de familia o afectacin a propiedad horizontal), o son actos efectos de la particin
(adjudicacin).

La particin es un acto formal. De esta manera, se diferencian dos formas: la particin realizada
por los herederos extrajudicialmente, y la particin judicial, en los casos prescriptos en el artculo
3465 del Cdigo Civil. A su vez, el artculo 3514 y concordantes legisla la particin hereditaria
hecha por los ascendientes a favor de sus descendientes, por donacin o testamento, que nada
tiene que ver con el inciso que comentamos, porque no se trata de transmisiones realizadas en
procesos sucesorios. Tambin se caracteriza una particin llamada mixta, que es extrajudicial pero
requiere la aprobacin judicial, hallndose en el artculo 3515 del Cdigo Civil, que autoriza a los
ascendientes que nombren tutores a sus descendientes menores, para que hagan los inventarios,
tasaciones y particiones de sus bienes extrajudicialmente, presentndolas luego a los jueces para
su aprobacin25.

Retomando la particin extrajudicial, el artculo 3462 dispone que: si todos los herederos estn
presentes y son capaces, la particin puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad
juzguen convenientes. La unanimidad se reere tanto a la forma como al contenido del negocio,
pero en cuanto a la forma entra en juego el artculo 1184 inciso 2 que exige la escritura pblica,
salvo que mediare convencin por instrumento privado presentado al juez de la sucesin.

23 ZANNONI, Eduardo A. Manual de derecho de las sucesiones. 2 edicin. Ed. Astrea. Buenos Aires, 1989. Pg. 299.
24 Ob. Cit. Pg. 92.
25 ZANNONI, Eduardo A. Ob. Cit. Pg. 324.

M. Viviana Araujo | Daniel Alejandro Cayssials 1Pg. 9

 Tema 2 1 Escrituras simultneas y sucesivas

De esta manera, la particin de inmuebles podr ser formalizada por instrumento privado y presen-
tada en el juicio sucesorio del causante para su homologacin o por escritura pblica si todos los
herederos estn presentes y son capaces. En este ltimo caso no se necesita homologacin.26

Como describimos anteriormente, la presente norma se reere a la abreviacin de la declarato-

ria de herederos o de la aprobacin del testamento en ocasin del otorgamiento de la particin,
pero como venimos sosteniendo, entendiendo al tracto como un principio de carcter puramente
formal, no encontramos obstculo legal para que tambin se abrevie la particin misma como su-
puesto no legislado.

Ponencia Por las conclusiones precedentes, propiciamos que el Plenario del XIV CONGRESO
NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL, declare:

1- Escrituras simultneas son las autorizadas el mismo da y sucesivas no simultneas son las auto-
rizadas al da siguiente.

2- La escritura sucesiva simultnea no podr autorizarse con el certicado de dominio utilizado en

otra escritura.

3- La escritura sucesiva no simultnea autorizada con el certicado de dominio utilizado en una

escritura anterior no es nula. La consecuencia es que no gozar de la prioridad indirecta establecida
en los artculos 5, 24, 25 y 26 de la ley 17801.

4- El art. 16 inc. d) de la ley 17801 permite que puedan abreviarse todos los negocios jurdicos
inscribibles formalizados por escritura pblica autorizada el mismo da.

5- El requisito de la previa inscripcin no est previsto en nuestra ley para legitimar al disponente,
sino para que pueda registrarse el acto otorgado.

6- La posesin veinteal interrumpe el tracto, por lo que no podr aplicarse la modalidad abreviada.

7- Entendiendo al tracto como un principio de carcter puramente formal, se podrn abreviar

todos los negocios jurdicos inscribibles, de acuerdo a los artculos 2 y 3 de la ley 17801, como la
subasta judicial, la particin judicial, la adjudicacin por divorcio, entre otros.

26 CORNEJO, Amrico Atilio. Ob. Cit. Pg. 116; ZANONNI, Eduardo A. Ob. Cit. Pg. 325.

Pg. 101 M. Viviana Araujo | Daniel Alejandro Cayssials