Anda di halaman 1dari 7

I.

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Jumlah penduduk Indonesia terus meningkat setiap tahunnya dengan laju

pertumbuhan sebesar 1,49 % pada tahun 2000-2010. Badan Pusat Statistik (BPS,

2010) mempublikasikan bahwa jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2010

sudah mencapai 237,6 juta jiwa atau bertambah 32,5 juta jiwa sejak tahun 2000.

Seiring dengan meningkatnya jumlah penduduk, permintaan terhadap lahan juga

meningkat untuk berbagai aktivitas seperti permukiman, perkantoran, dan

sebagainya.

Lahan merupakan sumberdaya alam yang sangat penting untuk

kelangsungan hidup manusia karena lahan merupakan input yang diperlukan

untuk setiap bentuk aktivitas manusia. Secara fisik, lahan merupakan aset yang

mempunyai keterbatasan dan tidak dapat bertambah besar, misalnya melalui usaha

reklamasi. Walaupun fungsi dan penggunaan lahan (land function and use) dapat

berubah, namun lahan tidak dapat dipindahkan karena bersifat tetap. Lahan

merupakan aset ekonomi yang tidak dipengaruhi oleh penurunan nilai dan harga.

Harga lahan akan semakin meningkat seiring dengan pemanfaatan yang semakin

meningkat pula. Dengan demikian, harga lahan di suatu wilayah akan ditentukan

oleh permintaan dan penawaran atau persediaan lahan itu sendiri.

Dilihat dari jenis penggunaan lahan (land use), maka permintaan terhadap

lahan akan berbeda untuk perkotaan maupun perdesaan. Pada umumnya,

kebutuhan lahan di perkotaan akan semakin meningkat seiring pertumbuhan

jumlah penduduk dan kegiatan ekonomi yang menyertainya. Pertumbuhan

penduduk di daerah perkotaan jauh lebih cepat dibandingkan di perdesaan. Fungsi


1
lahan di perdesaan biasanya lebih dipengaruhi oleh daya dukung ketersediaan

sarana dan prasarana pendukung pertanian. Sementara itu, permintaan lahan di

perkotaan akan dipengaruhi oleh beberapa faktor antara lain faktor fungsi dan

penggunaan lahan untuk tujuan ekonomi, sosial budaya dan faktor ketersediaan

sarana umum.

Selain faktor pertumbuhan jumlah penduduk, kebijakan yang dikeluarkan

oleh pemerintah pusat maupun oleh pemerintah daerah, baik secara langsung

maupun tidak langsung akan mempengaruhi kebutuhan lahan suatu wilayah.

Kebijakan yang dikeluarkan akan mempengaruhi penggunaan dan permintaan

lahan itu sendiri. Sebagai contoh, dalam rangka meningkatkan pertumbuhan

ekonomi wilayah dan pelayanan terhadap masyarakat, maka dilakukan

pembangunan di daerah tersebut, seperti pembangunan terhadap sarana umum.

Pembangunan sarana umum tersebut secara langsung akan membutuhkan lahan

yang luas, dan secara tidak langsung akan meningkatkan permintaan terhadap

lahan di sekitarnya. Dalam kondisi seperti ini, perubahan terhadap harga lahan

pun tidak dapat dihindari.

Kepuluan Riau merupakan salah satu wilayah yang ditetapkan sebagai

provinsi baru di Indonesia berdasarkan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2002

dengan ibukota berkedudukan di Kota Tanjungpinang. Provinsi ini terletak pada

jalur lalu lintas transportasi laut dan udara yang strategis. Setelah diresmikan

menjadi provinsi baru di Indonesia, dalam rangka mendukung kemajuan

penyelenggaraan kegiatan pemerintah, pembangunan dan kemasyarakatan, maka

Pemerintah Daerah Kepulauan Riau melakukan pembangunan yang pesat di Kota

Tanjungpinang. Salah satu pembangunan yang dilakukan adalah pengembangan

2
terhadap Bandara Kijang, dan sejak tahun 2008 bernama Bandara Internasional

Raja Haji Fisabilillah. Proyek pengembangan bandara ini mulai berjalan pada

bulan Juni 2007. Pengembangan yang dilakukan meliputi penambahan fasilitas

seperti radar dan pemanjangan landasan pacu sekitar 400 meter sehingga menjadi

2.256 meter. Selain itu, juga dilakukan perluasan gedung terminal bandara dari

1.250 m2 menjadi 1.400 m2.

Pembangunan maupun pengembangan suatu sarana umum akan

mendorong terjadinya peningkatan pembangunan di sekitarnya. Hal ini dapat

didorong oleh keinginan masyarakat untuk mendapatkan akses yang lebih mudah

dan dekat ke sarana umum tersebut maupun karena insentif ekonomi. Bandara

merupakan salah satu sarana umum yang membutuhkan angkasa bebas yang luas

serta lahan bebas yang luas pula. Keberadaan bandara sebagai sarana umum pada

gilirannya dapat memicu perkembangan ruang sepanjang koridor akses menuju

bandara. Keberadaan bandara juga dapat menjadikan daerah di sekitar akses

menuju bandara menjadi kota satelit dalam waktu yang relatif singkat. Kota satelit

merupakan kota yang terletak di pinggir atau berdekatan dengan kota besar, yang

secara ekonomis, sosial, administratif dan politis tergantung pada kota besar

tersebut. Sama halnya pada pengembangan yang dilakukan pada Bandara Raja

Haji Fisabilillah, pembangunan di sekitarnya tidak dapat dihindari dan wilayah di

sepanjang akses menuju bandara menjadi berkembang.

Pengembangan yang dilakukan terhadap Bandara Raja Haji Fisabilillah

mendorong permintaan terhadap lahan yang berada di sekitarnya. Peningkatan

permintaan tersebut mendorong terjadinya peningkatan terhadap harga lahan,

terutama lahan permukiman. Penetapan harga lahan dipengaruhi oleh kondisi

3
permintaan dan penawaran terhadap suatu lahan. Penetapan harga suatu lahan juga

dapat dipengaruhi oleh karakteristik lingkungan di sekitarnya. Oleh karena itu,

perlu dilakukannya penelitian yang menganalisis perubahan harga lahan

permukiman sebelum dan setelah dilakukannya pengembangan bandara. Dengan

demikian dapat dilihat seberapa besar perubahan harga lahan yang terjadi sebelum

dan setelah pengembangan bandara dilakukan.

Adapun fokus penelitian adalah menganalisis faktor-faktor yang

mempengaruhi harga lahan di sekitar bandara sebelum dan setelah pengembangan

bandara dilakukan. Faktor-faktor tersebut merupakan karakteristik lingkungan di

sekitar suatu lahan yang pada akhirnya dapat mempengaruhi penetapan harga

lahan. Dengan demikian dapat dilakukan analisis terhadap hubungan antara harga

lahan dengan kondisi lingkungan lahan itu sendiri.

1.2 Perumusan Masalah

Bandara Raja Haji Fisabilillah merupakan salah satu sarana umum yang

dapat mempermudah transportasi antar wilayah dan dapat memperlancar kegiatan

bisnis dan ekonomi daerah. Bandara ini terletak di Kelurahan Pinang Kencana,

Kecamatan Tanjungpinang Timur. Sebelum pengembangan terhadap Bandara

Raja Haji Fisabilillah dilakukan, Kecamatan Tanjungpinang Timur merupakan

kawasan yang masih sepi. Lahan yang ada biasanya hanya digunakan untuk usaha

pertanian skala kecil atau bahkan dibiarkan begitu saja tanpa ditanami atau

dibangun apapun. Jumlah penduduk yang bermukim di Kecamatan

Tanjungpinang Timur masih rendah karena kurangnya insentif untuk tinggal di

sana. Kecamatan Tanjungpinang Timur berada jauh dari pusat kota dan memiliki

sarana transportasi yang kurang memadai. Alat transportasi berupa taksi yang

4
berjumlah terbatas dan biaya yang relatif tinggi. Pemilik lahan pada umumnya

hanya menjadikan lahan tersebut sebagai investasi untuk jangka panjang.

Kondisi ini berbeda setelah Kepulauan Riau ditetapkan sebagai provinsi

dan dilakukannya pengembangan pada Bandara Raja Haji Fisabilillah. Kecamatan

Tanjungpinang Timur berubah menjadi kawasan yang ramai. Lahan yang dulunya

hijau, dalam waktu singkat berubah menjadi kawasan pertumbuhan ekonomi.

Jumlah penduduk yang bermukim di wilayah ini mulai meningkat. Kondisi seperti

ini dapat meningkatkan permintaan terhadap lahan sementara persediaan lahan

bersifat tetap. Peningkatan permintaan tersebut mendorong terjadinya peningkatan

terhadap harga lahan yang ada di Kecamatan Tanjungpinang Timur. Penetapan

harga lahan dipengaruhi oleh permintaan dan karakteristik lingkungan di

sekitarnya.

Berdasarkan uraian di atas, permasalahan yang muncul adalah seberapa

besar perbedaan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur sebelum dan

setelah dilakukan pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Hal ini penting

untuk mengetahui laju peningkatan harga lahan di sekitar lokasi pengembangan

bandara tersebut. Selain itu, faktor apa saja yang mempengaruhi harga lahan di

sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah dilakukan

pengembangan sehingga teridentifikasi faktor-faktor yang paling menentukan

tinggi rendahnya nilai perubahan harga lahan yang terjadi. Dengan diperolehnya

penilaian harga lahan berdasarkan market price, diharapkan dapat menghindari

terjadinya spekulasi harga lahan terutama dalam masalah pembangunan publik.

Selain itu, juga diharapakan dapat menjadi masukan dalam perumusan kebijakan

pemerintah.

5
1.3 Tujuan Penelitian

Berdasarkan perumusan masalah, tujuan dari penelitian ini adalah sebagai

berikut:

1. Menganalisis perbandingan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur

sebelum dan setelah adanya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah.

2. Mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar

Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjungpinang Timur,

Tanjungpinang, Kepulauan Riau sebelum dan setelah dilakukan

pengembangan.

1.4 Manfaat Penelitian

Manfaat dari penelitian ini adalah:

1. Bagi peneliti, sebagai media pembelajaran dan penerapan ilmu ekonomi

sumberdaya dan lingkungan.

2. Bagi akademisi, sebagai salah satu sumber rujukan pustaka dalam kajian

ilmiah terkait perubahan harga lahan dan faktor yang mempengaruhinya.

3. Bagi pemerintah, sebagai acuan dan bahan pertimbangan dalam penetapan

kebijakan pemanfaatan lahan di daerah setempat.

1.5 Ruang Lingkup Penelitian

Adapun ruang lingkup dan batasan-batasan dari peneltian ini adalah

sebagai berikut:

1. Lokasi penelitian adalah daerah yang berada di sekitar gerbang masuk

Bandara Raja Haji Fisabilillah, yaitu di Kelurahan Pinang Kencana dan

Kelurahan Batu Sembilan di Kecamatan Tanjungpinang Timur. Diasumsikan

6
bahwa wilayah yang berada di sekitar gerbang masuk bandara memiliki

tipologi lahan yang sama.

2. Harga lahan yang dimaksud adalah harga pasar yang diperoleh dari harga

transaksi jual beli atau harga penawaran.

3. Lahan yang dinilai adalah lahan yang berada di kawasan permukiman.

4. Harga transaksi diperoleh dari responden yang melakukan transaksi jual beli

lahan untuk menghindari bias terhadap harga pasar yang sebenarnya terjadi.

5. Harga lahan sebelum pengembangan bandara dihitung dari transaksi jual beli

tahun 2005 sampai tahun 2007, sedangkan harga lahan setelah pengembangan

bandara dihitung dari transaksi jual beli dari tahun 2008 sampai tahun 2010.

Pengembangan bandara ini dimulai pada tahun 2007.

6. Faktor-faktor yang mempengaruhi yang dihitung adalah luas lahan, jarak

bidang tanah ke bandara, jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat, status

jalan, bentuk lahan dan topografi lahan.