Anda di halaman 1dari 63

Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

BAB
5 APRESIASI
INOVASI
Mekanisme pelaksanaan desentralisasi dan otonomi daerah dititikberatkan pada
Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota sebagaimana ditetapkan dalam UU No. 22 Tahun
1999, yang kemudian mengalami perubahan menjadi UU no. 32 Tahun 2004 tentang
Pemerintah Daerah. Karena itu, Pemerintah Daerah adalah pelaksana utama
pembangunan, termasuk melaksanakan penataan dan perencanaan ruang kota.

Berdasarkan Undang-Undang 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang dan UU No. 11


Tahun 1999 serta UU No. 32 Tahun 2004 tentang Pemerintah Daerah, masing-masing
Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota telah menyusun Rencana Tata Ruang Kawasan
Perkotaan. Untuk dapat mengefektifkan pelaksanaannya, diperlukan suatu standarisasi
Aturan Pola Pemanfaatan Ruang sebagai alat operasional rencana tata ruang.

Untuk membantu Pemerintah Kota dalam mengelola Kawasan Perkotaan, diperlukan


suatu pedoman sebagai rujukan teknis, yang dapat dikembangkan lebih lanjut sesuai
dengan karakteristik dan atau kebutuhan kota yang bersangkutan.

Kebutuhan akan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang semakin mendesak sejalan dengan
tingkat perkembangan kota-kota di Indonesia terutama kota sedang, kota besar, dan
kota metropolitan.
Berdasarkan kenyataan tersebut, untuk melaksanakan pembangunan kota yang lebih
harminis dan mampu mengantisipasi berbagai dampak yang timbul, terutama pada
kota sedang, kota besar, dan kota metropolitan, maka perlu adanya suatu standarisasi
muatan serta kedalaman materi (istilah, notasi, dan pengertian) dalam perencanaan
tata ruang.

Berdasarkan uraian pendahuluan tersebut, apresiasi inovasi yang akan diberikan


dalam penyusunan Rencana Detai Tata Ruang Kecamatan Sukatani adalah berkaitan

Hal V-1 V-1


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

dengan standarisasi (insilah, notasi) muatan rencana dalam penataan ruang. Atau
dengan kata lain perlu dimunculkan suatu pedoman Penyusunan Aturan Pola
Pemanfataan Ruang yang lebih spesifik dan jelas dan termuat dalam Produk
Perencanaan Tata Ruang/Rencana Detail Tata Ruang.

5.1 APRESIASI TERHADAP PRODUK PERENCANAAN TATA RUANG


5.1.1 PERENCANAAN TATA RUANG
A. PENGERTIAN RENCANA TATA RUANG
Manusia memerlukan ruang untuk melangsungkan kehidupannya, dengan melakukan
berbagai kegiatannya. Potensi suatu ruang merupakan faktor utama dalam penentuan
penggunaan ruang atau tujuan menggunakan ruang tersebut oleh berbagai pihak yang
berkepentingan. Suatu ruang tertentu mungkin akan sangat cocok untuk kegiatan
pertanian, sedangkan ruang yang lain akan lebih tepat jika digunakan untuk kegiatan
industri atau pariwisata. Namun demikian, penggunaan ruang dapat pula tergantung
pada tujuan dari si pengguna. Berbagai pihak mempunyai berbagai tujuan, bahkan
pada suatu ruang yang sama.

Pada suatu ruang dengan potensi tertentu, dapat terjadi tujuan penggunaan ruang
yang berbeda. Hal ini dapat terjadi karena terdapatnya kepentingan yang berbeda
dengan melihat tingkat keuntungan dari masing-masing penggunaan ruang tersebut.
Perbedaan kepentingan (conflict of interest) ini dapat menimbulkan persoalan dalam
penggunaan ruang tertentu. Persoalan penggunaan lahan yang potensial untuk
kegiatan pertanian atau konservasi yang diubah menjadi tempat kegiatan industri dan
perumahan, merupakan contoh yang paling banyak dijumpai pada saat ini di kota-kota
Indonesia.

Selain itu, persoalan penting lain yang mungkin timbul dalam penggunaan ruang
adalah apabila terdapat penggunaan ruang dengan tujuan yang tidak sesuai dengan
potensi ruang tersebut. Misalnya kondisi suatu ruang dengan tanah berbukit yang
tidak sesuai untuk kegiatan pelabuhan udara, atau suatu ruang yang mempunyai
tingkat erosi tanah yang tinggi sehingga tidak sesuai untuk kegiatan pertanian
ataupun perumahan, dsb.

Persoalan-persoalan seperti disebutkan diatas, akan lebih meningkat di masa


mendatang, karena adanya peningkatan kebutuhan ruang yang diakibatkan oleh
Hal V-2 V-2
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

perkembangan jumlah penduduk dan penyebarannya. Persoalan ketepatan lokasi


(dimana kegiatan dilaksanakan) dan besaran ruang atau potensi yang dapat
digunakan akan menjadi masalah utama dalam kegiatan pemanfaatan ruang. Untuk
mendapatkan penggunaan ruang yang optimal (efesien dan efektif) sesuai dengan
potensi yang dimiliki oleh suatu ruang atau memenuhi kepentingan para
penggunanya, maka dibutuhkan suatu pengaturan. Upaya-upaya untuk mengatur
berbagai kepentingan dalam penggunaan ruang ini disebut sebagai penataan
ruang.

Dalam UU No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang, kegiatan penataan ruang
mempunyai lingkup:
1. Perencanaan Tata Ruang.
Adalah upaya untuk menghasilkan rencana umum tata ruang kota yang akan
digunakan sebagai pedoman pemanfaatan ruang kota (penggunaan lahan dan
peruntukan ruang).
2. Pemanfaatan Ruang.
Adalah upaya untuk menggunakan rencana tata ruang yang sudah disusun untuk
mengarahkan penggunaan ruang secara optimal, lestari dan seimbang, sesuai
dengan kebutuhan dan potensi ruang (serta kendala-kendalanya) melalui program
pemanfaatan ruang beserta pembiayaannya sesuai jangka waktu yang ditetapkan
dalam rencana tata ruang.
3. Pengendalian Pemanfaatan Ruang.
Adalah upaya untuk melakukan kegiatan pengawasan dan pengendalian terhadap
proses pembangunan, penggunaan lahan dan peruntukan ruang yang sesuai
dengan rencana tata ruang kota yang telah disusun.

Dari kegiatan dalam lingkup penataan ruang, perencanaan tata ruang merupakan
upaya awal yang sangat krusial. Perencanaan ruang merupakan bagian dari
perencanaan fisik, mengingat bahwa berbagai kegiatan manusia dan
kebutuhannya akan terwujud dalam bentuk-bentuk fisik pada suatu ruang. Akan
tetapi, mengingat pula bahwa dalam menata atau mengatur ruang ini terkandung
unsur mengatur penggunaan ruang untuk kegiatan tertentu, maka dalam
merencanakannya perlu dipertimbangkan pula aspek-aspek yang bersifat non fisik
(sosial, budaya dan ekonomi).

Hal V-3 V-3


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Perencanaan tata ruang mencakup perencanaan struktur dan pola pemanfaatan


ruang yang meliputi tata guna tanah, tata guna air, tata guna udara dan tata guna
sumber daya lainnya. Distribusi atau suatu pola tata ruang yang akan memberikan
pengarahan dan pengaturan penataan ruang, merupakan keluaran utama dari
kegiatan perencanaan fisik ini. Unsur-unsur pendukung distribusi tata ruang adalah :
Distribusi/sebaran tujuan dan sasaran pembangunan dalam suatu ruang dengan
batas-batas tertentu.
Distribusi/sebaran aktivitas atau kegiatan yang diperuntukkan untuk bagian
tertentu dari ruang.
Distribusi/sebaran fungsi kegiatan yang menjelaskan peranan dan hubungan suatu
kegiatan di suatu bagian ruang dengan lainnya.
Distribusi/sebaran penduduk yang mengarahkan konsentrasi dan kuantitas
penduduk di bagian-bagian tertentu dari ruang yang ada.
Distribusi/sebaran prasarana dan sarana yang ahrus disediakan untuk mendukung
fungsi, kegiatan, penduduk, dan strategi yang digariskan untuk bagian-bagian
ruang tersebut.
Perencanaan tata ruang dilakukan melalui proses dan prosedur penyusunan serta
penetapan rencana tata ruang yang diatur dengan ketentuan-ketentuan tertentu.
Rencana tata ruang dapat ditinjau kembali atau disempurnakan sesuai dengan jenis
perencanaannya secara berkala, karena adanya perkembangan dari pelaksanaan
rencana tersebut atau karena adanya pengaruh lingkungan (lingkungan strategis).

5.1.2 PENGERTIAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

Pedoman Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) yang akan digunakan mengenai Enam
Pedoman Bidang Penataan Ruang berdasarkan Keputusan Menteri KIMPRASWIL No
327/KPTS/M/2002. Berikut adalah rangkuman pedoman tersebut.

RDTR pada prinsipnya adalah rencana geometri pemanfaatan ruang kawasan yang
disusun untuk perwujudan ruang dalam rangka pelaksanaan pembangunan. Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR) merupakan kebijaksanaan pemanfaatan ruang kawasan
dengan memperhatikan kebijaksanaan rencana tata ruang diatasnya (Rencana Tata
Ruang Nasional, Rencana Tata Ruang Propinsi, Rencana Tata Ruang Kabupaten,

Hal V-4 V-4


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Rencana Umum Tata Ruang Kawasan Perkotaan, dan Rencana Detail Tata Ruang
Kawasan).
Dalam hal Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan belum ada, maka RDTR ini
dapat diturunkan dari RTRW Kab. dan RUTR Kawasan Perkotaan melalui proses
penentuan kawasan perencanaan.

Kota Bekasi telah memiliki rencana tata ruang wilayah (RTRW), hal ini yang menjadi
dasar perlunya disusun RDTR di Kawasan tersebut.

RDTR ini berisikan : (i) Rencana Tapak Pemanfaatan Ruang kawasan, berisikan arahan
rumusan tataletak bangunan dan bangunan yang ada; (ii) Prarencana teknik jaringan
utilitas, berisikan arahan letak dan penampang jaringan air bersih, jaringan air hujan,
jaringan air limbah, jaringan gas, jaringan listrik, jaringan telepon dan persampahan
yang ada pada wilayah perencanaan;.(iii) Prarencana teknik jaringan jalan, berisikan
arahan letak dan penampang jaringan jalan untuk setiap ruas jalan; (iv) Prarencana
teknik bangunan gedung, berisikan arahan letak, penampang dan arsitektur
lingkungan bangunan gedung; (v) Prarencana teknik bangunan bukan gedung,
berisikan arahan letak, penampang dan arsitektur lingkungan bangunan bukan
gedung.

RDTR dilakukan bagi lingkungan yang mempunyai sifat khusus sehingga diperlukan
pengaturan khusus GAMBAR 5.1
dan bersifat final. Dalam hal pengembangan yang bersifat
HIRARKI RENCANA TATA RUANG
individual dan tidak mempunyai hal yang spesifik untuk ditangani secara khusus,
maka dapat digunakan Rencana Umum atau Rencana Detail dengan menggunakan
standar teknik yang sudahRENCANA
baku dan umum
TATA digunakan.
RUANG WILAYAH Jangka waktu rencana teknik
NASIONAL
(RTRWN)
ruang kawasan adalah satu tahun dan dituangkan ke dalam peta rencana dengan
skala 1 : 5.000 atau lebih besar.
RENCANA TATA RUANG WILAYAH PROPINSI
(RTRWP)

RTRW KABUPATEN RTRW

RENCANA DETAIL TATA RUANG


Hal V-5 V-5
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


RENCANA TEKNIK TATA RUANG
Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

RDTR Kawasan berfungsi untuk mewujudkan keselarasan dan keserasian bangunan


dengan bangunan, bangunan dengan prasarana dan lingkungannya, serta menjaga
keselamatan bangunan dan lingkungannya.

Muatan RDTR Kawasan meliputi :


1. Rencana tapak pemanfaatan ruang lingkungan, meliputi :
a. Rencana perpetakan lahan lingkungan perkotaan (kavling)
b. Rencana tata letak bangunan dan pemanfaatan bangunan
c. Rencana tata letak jaringan pergerakan lingkungan perkotaan hingga
pedestrian dan jalan setapak, perparkiran, halte dan penyeberangan
d. Rencana tata letak jaringan utilitas lingkungan perkotaan
2. Arahan pelaksanaan pembangunan lingkungan, meliputi :
a. Ketentuan letak dan penampang (pra rencana teknik) bangunan gedung
dan bangunan bukan gedung
b. Ketentuan letak dan penampang (pra rencana teknik) jaringan pergerakan
c. Ketentuan letak dan penampang (pra rencana teknik) jaringan utilitas
lingkungan
d. Ketentuan dan penampang (pra rencana teknik) sempadan bangunan,
koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, ketinggian bangunan,
elevasi, bentuk dasar bangunan, selubung bangunan, pertandaan, bahan
bangunan dan ketentuan bangunan lainnya
3. Pedoman pengendalian pelaksanaan pembangunan lingkungan yang meliputi :

Hal V-6 V-6


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

a. Ketentuan administrasi pergerakan pengendalian pelaksanaan rencana dan


program
b. Ketentuan pengaturan operasionalisasi penerapan pola insentif, disinsentif,
hak pengalihan intensitas bangunan, hak bangunan di atas tanah/di bawah
tanah
c. Arahan pengendalian pelaksanaan berupa ketentuan penata
pelaksanaan/manajemen pelaksanaan bangunan
d. Mekanisme pelaporan, pemantauan, dan evaluasi program serta pengenaan
sanksi berupa teguran, pencabutan ijin, perdata maupun pidana.

Produk Rencana Detail Tata Ruang meliputi :


A. Tujuan pembangunan lingkungan dan massa bangunan
Tujuan pembangunan lingkungan dan massa bangunan dirumuskan sesuai
dengan permasalahan dan arahan kebijakan berdasarkan urgensi/ keterdesakan
penanganan lingkungan tersebut.
B. Rencana Tapak Pemanfaatan Ruang Lingkungan
1. Materi yang diatur
Tata letak bangunan gedung dan bukan gedung, tata letak bukan bangunan, serta
tata letak jaringan pergerakan serta utilitas yang terutama akan dibangun,
sempadan bangunan, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan,
koefisien daerah hijau, ruang terbuka hijau (RTH), koefisien tapak basement,
sempadan jalan, daerah milik jalan, daerah manfaat jalan, daerah pengawasan
jalan, daerah milik utilitas, daerah manfaat utilitas, daerah pengawasan utilitas.
2. Kedalaman materi yang diatur
Geometris tapak pemanfaatan ruang yang dirinci untuk tiap bangunan dan
jaringan pergerakan serta utilitas.
3. Pengelompokan materi yang diatur.
a. Perpetakan Bangunan.
b. Penggunaan dan Massa Bangunan.
Bangunan rumah, rumah toko, rumah kantor, rumah susun, apartemen,
prasarana dan sarana perumahan lainnya.
Bangunan pasar, toko, toserba, toko swalayan, supermarket, hipermarket,
mal, prasarana dan sarana perdagangan lainnya.

Hal V-7 V-7


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Bangunan pabrik, gudang, pelataran penimbunan, prasarana dan sarana


industri lainnya.
Bangunan perguruan tinggi, SLTA, SLTP, SD, dan TK, bangunan pendidikan
lainnya.
Bangunan RS Umum kelas A, B, C, D ; RS Khusus, puskesmas, puskesmas
pembantu, bangunan kesehatan lainnya.
Bangunan mesjid, gereja, kelenteng, pura, vihara, bangunan peribadatan
lainnya.
Taman bermain, taman rekreasi, taman lingkungan, taman kota, dan
pertamanan lainnya.
Bangunan stadion, gelanggang, dan bangunan olahraga lainnya.
Bangunan panti asuhan, panti werda, dan bangunan sosial lainnya.
Bangunan kantor pemerintah, niaga, dan bangunan perkantoran lainnya.
Bangunan terminal penumpang, bangunan terminal barang, stasiun kereta
api. pelabuhan sungai, pelabuhan danau, pelabuhan penyeberangan,
pelabuhan laut. bandar udara, dan bangunan transportasi lainnya.
Taman pemakaman umum, taman pemakaman pahlawan.
Tempat pembuangan sampah akhir.
c. Jaringan pergerakan dan jaringan utilitas menurut penggunaannya, terdiri dari :
Sempadan jalan, daerah manfaat jalan, daerah milik jalan, daerah
pengawasan jalan.
Daerah milik utilitas, daerah manfaat utilitas, daerah pengawasan utilitas.
Gambar 5.2
Contoh Rencana Tata Letak dan Pemanfaatan Bangunan

Hal V-8 V-8


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

C. Ketentuan Letak dan Penampang (Pra Rencana Teknik) Bangunan Gedung


1. Materi yang diatur
Penampang dan letak bangunan gedung meliputi:
Penampang bangunan gedung;
Ketinggian bangunan gedung.
Elevasi/Peil bangunan gedung.
Orientasi bangunan gedung;
Bentuk dasar bangunan gedung.
Selubung bangunan gedung
Arsitektur bangunan dan lingkungan;
Pertandaan.
2. Kedalaman materi yang diatur
Geometris pra-detail engineering design bangunan gedung pada setiap petak
peruntukan.
3. Pengelompokan materi yang diatur
Jenis-jenis bangunan gedung menurut peruntukannya atau pemanfaatan
ruangnya.

Hal V-9 V-9


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

D. Ketentuan Letak dan Penampang (Pra Rencana Teknik) Bangunan Bukan


Gedung
1. Materi yang diatur
Penampang dan letak bangunan bukan gedung, yang meliputi.
Letak bangunan bukan gedung
Penampang bangunan bukan gedung.
Ketinggian bangunan bukan gedung.
Elevasi bangunan bukan gedung.
Bentuk dasar bangunan bukan gedung.
2. Kedalaman materi yang diatur
Geometris pra detail engineering design bangunan bukan gedung pada setiap
petak peruntukannya.
3. Pengelompokan materi yang diatur
Jenis-jenis bangunan bukan gedung menurut peruntukannya atau pemanfaatan
ruangnya.

Gambar 5.3
Contoh Rencana Selubung Bangunan

E. Ketentuan Letak dan Penampang (Pra Rencana Teknik) Jaringan Jalan


Hal V-10 V-10
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

1. Materi yang diatur


Penampang dan letak jaringan jalan untuk setiap ruas jalan, yang meliputi :
Penampang jalan.
Elevasi.
Bentuk dasar jaringan.
Daerah Milik Jalan.
Daerah Manfaat Jalan.
Daerah Pengawasan Jalan.
2. Kedalaman materi yang diatur.
Geometri pra detail engineering design jaringan jalan.
3. Pengelompokan materi yang diatur
Halte dan Marka Jalan.
Daerah Manfaat Jalan, Daerah Milik Jalan, Daerah Pengawasan Jalan.
Jembatan (penyeberangan, simpang susun).

F. Ketentuan Letak dan Penampang (Pra Rencana Teknik) Jaringan Utilitas


1. Materi yang diatur
Penampang dan letak jaringan utilitas yang meliputi :
Penampang jaringan utilitas.
Elevasi.
Bentuk dasar jaringan.
Daerah Milik Utilitas.
Daerah Manfaat Utilitas.
Daerah Pengawasan Utilitas.

2. Kedalaman materi yang diatur


Geometris pra-detail engineering design jaringan utilitas.
3. Pengelompokan materi yang diatur.
Jaringan telepon, yang terdiri dari seluruh jaringan kabel telepon,
telepon umum, tiang kabel, rumah pembagi.
Jaringan listrik, yang terdiri dari seluruh jaringan kabel listrik,
gardu induk, bangunan pembangkit, gardu hubung, gardu distribusi.

Hal V-11 V-11


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Jaringan gas, yang terdiri dari seluruh jaringan pipa gas dan
meter kontrol.
Jaringan air bersih, yang terdiri dari jaringan pipa air bersih,
meter kontrol, menara penampungan, sambungan ke masing-masing
bangunan, hidran umum, hidran kebakaran, kran umum dan bangunan
pengambil air baku.
Jaringan air hujan, yang terdiri dari seluruh jaringan saluran air
hujan, baik penampungan, pintu-pintu air dan bak kontrol.
Jaringan air limbah, yang terdiri dari seluruh jaringan air limbah,
bak pengolahan, pelepasan (outlet) dan bak kontrol.
Pengelolaan persampahan, yang terdiri dari tempat pengumpul
sementara, tempat pembungan akhir dan bangunan pengelolaan sampah.

G. Pedoman pengendalian pelaksanaan pembangunan lingkungan


perkotaan, yang meliputi:
a. Ketentuan administrasi pengendalian pelaksanaan rencana dan program,
misalnya melalui mekanisme perijinan mendirikan bangunan.
b. Ketentuan pengaturan operasionalisasi penerapan pola insentif, dis-insentif,
hak pengalihan intensitas bangunan, hak bangunan di atas tanah /di bawah
tanah.
c. Arahan pengendalian pelaksanaan berupa ketentuan penatalaksanaan/
manajemen pelaksanaan bangunan.
d. Mekanisme pelaporan, pemantauan, dan evaluasi program (baik yang dilakukan
oleh instansi yang berwenang maupun keterlibatan masyarakat dalam
pengawasan), serta pengenaan sanksi (berupa teguran, pencabutan ijin,
perdata maupun pidana).

5.1.3 Perencanaan Kota Dengan Memperhatikan Pergeseran Paradigma


Baru Dalam Pembangunan Kota
Dalam era globalisasi seperti saat ini perubahan-perubahan dalam paradigma
pembangunan di negara maju akan berdampak langsung pada pembangunan di
negara sedang berkembang. Beberapa hal yang terjadi di dunia internasional dan
menjadi tuntutan untuk dipikirkan pula dalam pembangunan di negara sedang
berkembang seperti Indonesia antara lain adalah isyu kelestarian lingkungan dan
sumberdaya alam, desentralisasi kekuasaan dari pemerintahan pusat ke daerah, good
Hal V-12 V-12
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

governance, keterkaitan desa-kota atau dalam bentuk lain mekanisme pembangunan


metropolitan, peningkatan kinerja sistem informasi, serta pendekatan pelaku
pembangunan (stakeholder approach).

PARADIGMA BARU PEMBANGUNAN KOTA-KOTA DI DUNIA

Isu kelestarian lingkungan

Good governance

Desentralisasi

Keterkaitan Desa-Kota

Peningkatan sistem infomasi

Stakeholder approach

Hasil survey PBB menunjukkan bahwa sebagian besar masyarakat perkotaan di Asia
Selatan, Tenggara dan Timur tidak memperoleh akses yang cukup untuk memperoleh
lahan untuk tempat tinggal, dan sebagian besar pembangunan di kawasan ini tidak
memperoleh pelayanan yang baik sesuai standar yang normatif (UNCHS,1990).

Kebijakan dan praktek yang terjadi dalam penataan ruang kota, zoning dan
pembangunan kota selama ini belum dapat memecahkan fenomena di atas secara
efisien, dan tampaknya diperlukan upaya yang cukup besar untuk dapat memperoleh
penyelesaian permasalahan pembangunan kota yang sesungguhnya. Pertumbuhan
ekonomi di kawasan Asia akan sangat tergantung pada pengaturan kawasan
perkotaan yang efisien dan produktif untuk mengatur proses urbanisasi, yang memiliki
isyu utama penyediaan kesempatan kerja, pengadaan rumah dan mengembangkan
prasarana (Van Huyck, 1987). Jelas dalam hal ini terlihat bahwa perencanaan
pemanfaatan ruang kota harus berjalan seiring dengan manajemen lahan, untuk
mencapai efisiensi pemanfaatan ruang kota.

Pemerintah harus memiliki kepekaan dalam menangkap kebutuhan riil masyarakat dan
menciptakan mekanisme yang memungkinkan peningkatan pemanfaatan yang efisien
akan sumberdaya lahan yang terbatas bagi generasi ini maupun genarasi mendatang.

Hal V-13 V-13


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Mekanisme ini mencakup perencanaan yang mempertimbangkan dinamika perkotaan,


kemitraan pemerintah-swasta-masyarakat, teknologi murah, tepat guna, standar yang
tepat dan sesuai dengan kemampuan masyarakat dan sebagainya.

Secara bertahap makin disadari perlunya untuk mendesentralisasikan pemerintah


pusat ke daerah. Pemerintah Daerah memiliki pengetahuan yang lebih baik tentang
permasalahan setempat, serta dapat mewakili berbagai etnis, agama dan kelompok
politik di daerah dalam proses perencanaan pembangunan kota. Salah satu fungsi
utama yang dapat dijalankan oleh pemerintah daerah adalah fungsi manajemen lahan
perkotaan.

Dari studi CITYNET yang diselenggarakan pada tahun 1995 tentang manajemen lahan
di 6 kota di Asia mencul kesimpulan bahwa baik di Philipina, Malaysia, Vietnam, Bangla
Desh, Sri Langka, maupun di Indonesia, permasalahan manajemen lahan yang paling
serius adalah pemanfaatan lahan yang tak teratur (unregulated land use), kurangnya
koordinasi dan tumpang tindihnya kewenangan instansi yang terkait dalam
perencanaan, perijinan, administrasi tanah dan perpajakan (Regional Network of Local
Authorities for Management of Human Settlements, United Nations, 1995).

Dari pengalaman-pengalaman di berbagai negara ini satu hal yang dapat dipelajari
adalah mahalnya pengorbanan yang harus dibayar apabila kesalahan yang telah
dialami dan dapat dipelajari harus terulang karena kurang aktifnya kita menyesuaikan
mekanisme pembangunan dengan memasukkan paradigma baru. Pengorbanan yang
dimaksudkan misalnya terlihat dari adanya penggusuran, pasar atau terminal baru
yang tak terpakai, ruko yang tak berhasil terjual, mahalnya pengadaan infrastruktur
akibat pemanfaatan kawasan yang menyebar tidak kompak, adanya spekulasi tanah,
dan sebagainya.

Paradigma baru dalam urban management memasukkan unsur good governance,


yang di dalamnya mengandung kemitraan, partisipasi masyarakat, transparansi,
akuntabilitas, desentralisasi, pengurangan peran pemerintah pusat di daerah, dan
keberlanjutan. Dengan bahasa yang lugas dan singkat World Bank mengartikan bahwa
tata kepemerintahan (governance) adalah sikap dimana kekuasaan digunakan untuk
mengelola sumber-sumber ekonomi dan sosial dalam rangka melakukan
pembangunan untuk kesejahteraan rakyatnya. Perubahan misi pembangunan oleh

Hal V-14 V-14


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

pemerintah menjadi kemitraan pemerintah-swasta dan masyarakat dalam


mewujudkan pembangunan yang dinginkan bersama, yang dibahas dan disepakati
dalam Forum Perkotaan. Partisipasi masyarakat menjadi unsur penting, sebagaimana
unsur pemberdayaan masyarakat.

Desentralisasi pemerintahan dari pusat ke daerah di Indonesia telah efektif


dilaksanakan pada tahun 1999 seiring dengan disahkannya Undang-Undang No. 32
Tahun 2004, PP No. 25 Tahun 2000. Meskipun perundangan tersebut belum dijabarkan
dalam bentuk peraturan atau petunjuk pelaksanaan yang lebih rinci secara lengkap,
namun perubahan paradigma dalam pembangunan di daerah perlu diterapkan sedini
mungkin melalui proses kreatif yang diharapkan dapat disumbangkan oleh para
perencana pembangunan.

Dengan diberlakukannya UU No. 32/2004 tentang pemerintah daerah, kita


meninggalkan paradigma pembangunan sebagai misi utama pemerintahan. Demi
mengembalikan harga diri rakyat dan demi membangun kembali citra pemerintah
sebagai pelayan yang adil, maka melalui kebijakan otonomi daerah tahun 2004 itu kita
kembali menggunakan paradigma pelayanan dan pemberdayaan sebagai misi utama
pemerintahan. Ini tidak berarti bahwa pemerintah sudah tidak lagi memiliki komitmen
pembangunan, namun justru mendudukkan tugas pembangunan itu di atas landasan
nilai pelayanan dan pemberdayaan. Perubahan paradigma ini bisa dianggap sebagai
suatu gerakan kembali ke karakter pemerintahan yang hakiki. (Ritola Tasmaya, Kepala
Bapeda Propinsi DKI Jakarta, Lokakarya Sistem Manajemen Kota DKI Jakarta dalam
Rangka Menciptakan Pemerintahan yang Baik dan Bersih, 2001).

Proses desentralisasi dan otonomi daerah dapat membantu mengubah pemerintahan


kota yang lemah menjadi sistem administrasi dan manajemen yang lebih tanggap,
dapat dipertanggungjawabkan dan transparan. Namun desentralisasi maupun good &
clean governance tidak dapat dipaksakan, dan pada dasarnya merupakan mekanisme
yang terbentuk atas tuntutan masyarakat (demand driven). Tuntutan imasyarakat
akan mendorong prakarsa pemerintah menjadi pengarah pembangunan yang tanggap
terhadap kondisi sosial-budaya, kebutuhan masyarakat, kecenderungan pelaku
ekonomi kota (usahawan dan penanam modal serta masyarakat kota pada umumnya).

Hal V-15 V-15


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Berdasarkan beberapa bab dan pasal dalam UU No. 32 Tahun 2004, dapat ditarik
beberapa butir penting sehubungan dengan kawasan perkotaan, yaitu :
Kawasan perkotaan mencakup Daerah Kota dan kawasan perkotaan
yang terdiri atas (1) kawasan perkotaan yang merupakah bagian Daerah
Kabupaten, (2) kawasan perkotaan baru yang merupakan hasil pembangunan yang
mengubah kawasan perdesaan menjadi perkotaan dan (3) kawasan perkotaan
yang merupakan bagian dari dua atau lebih yang berbatasan sebagai satu
kesatuan sosial, ekonomi dan fisik perkotaan (Bab X pasal 90);

Bidang pemerintahan yang wajib dilaksanakan oleh Daerah Kabupaten


dan Kota meliputi pekerjaan umum, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan,
pertanian, pembangunan, industri dan perdagangan, penanaman modal,
lingkungan hidup, pertanahan, koperasi dan tenaga kerja;

Kewenangan dan kewajiban dari Daerah Kota, akan dialihkan kepada


Daerah Propinsi, bila Daerah Kota tak mampu melaksanakannya;

Pemerintah Kota wajib mengikutsertakan masyarakat serta


memberdayakan masyarakat agar mampu berprakarsa secara mandiri dalam
pembangunan kota.

Sejak tahun 1998, Perserikatan Bangsa Bangsa (PBB) telah bekerjasama


dengan Pemerintah Indonesia untuk memperkenalkan manajemen perkotaan yang
terbuka, tanggap, bertanggungjawab, transparan dan partisipatif dalam bentuk
program BUILD (Breakthrough Urban Initiatives for Local Development for Local
Development) atau Terobosan dalam Pengelolaan Daerah Perkotaan. (Paul M.
Sutmuller, Chief Technical Advisor, United Nations Centre for Human Settlements,
Lokakarya Urban Management DKI Jakarta, 2001). Program ini memperkenalkan
penyusunan secara partisipatif : visi-misi pembangunan kota, strategi pembangunan
kota, rencana tata ruang kota dan program pembangunan kota. Proses partisipatif
disini dirangsang melalui pembentukan Forum Konsultasi Kota. Forum ini
merepresentasikan stakeholders yang peduli dalam pengelolaan kota. Dengan diskusi-
diskusi dalam forum dihasilkan rumusan agenda dan rencana tindakan untuk
menerapkan pengelolaan dan kepemerintahan kota yang baik. Forum ini secara
reguler juga mengadakan pertemuan untuk koordinasi pemantauan dan evaluasi
terhadap pelaksanaan perubahan.

Hal V-16 V-16


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Perubahan tata pemerintahan yang lebih melibatkan unsur utama, yaitu


pemerintahan, dunia usaha dan civil society tidak mungkin terlaksana tanpa
proses fasilitasi. Kelompok mediasi diperlukan untuk menjembatani kemungkinan
adanya kesenjangan antarpelaku pembangunan di suatu kota. Yang memiliki potensi
untuk berperan dalam kelompok mediasi ini antara lain adalah perguruan tinggi, LSM,
media masa, atau konsultan pelaksana pemberian bantuan teknis dalam pekerjaan-
pekerjaan perencanaan, penataan ruang, urban manajemen atau manajemen lahan.

Gambar 5.4
Perencanaan Tata Ruang Dengan
Mempertimbangkan

Dalam kaitan dengan keterlaksanaan rencana tata ruang kota, SE Mendagri No.
650/IV/Bangda tanggal 5 Juni tahun 2000 tentang Pedoman Umum Penyusunan
Program Dasar Pembangunan Perkotaan (PDPP) mendudukkan rencana pemanfaatan

Hal V-17 V-17


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

ruang kota sebagai awal dari proses penyusunan Rencana Kebijakan Pembangunan
Strategis Perkotaan. Seperti dapat dilihat pada Gambar 4.2, selanjutnya rencana tata
ruang atau rencana pemanfaatan ruang kota akan menjadi masukan dalam menyusun
Rencana Strategis Pembangunan Perkotaan, dan selanjutnya akan disusun identifikasi
proyek dan kegiatan stretegis bersama seluruh komponen pelaku pembangunan kota.
Tahapan realisasi rencana selanjutnya adalah penyusunan rencana dan kebijakan
keuangan dan institusional, yang didukung oleh perumusan capacity building dalam
keuangan dan institusional. Berbagai program kemudian disusun untuk memastikan
realisasi proyek dan kegiatan seperti program investasi, program pembiayaan dan
program pengembangan institusi.

5.2 APRESIASI TERHADAP STANDARISASI PEDOMAN PERENCANAAN TATA


RUANG

5.2.1 PENDAHULUAN
A. MAKSUD, TUJUAN, DAN SASARAN PEDOMAN STANDARISASI
PENATAAN RUANG
1. Maksud
Pedoman ini dimaksudkan untuk mengatur pemanfaatan ruang kawasan
perkotaan. Sementara struktur ruang kawasan perkotaan (seperti sistem jaringan
jalan, jaringan energi, jaringan telekomunikasi dan lain-lain) diatur tersendiri dalam
ketentuang sektor terkait. Pedoman ini disusun untuk melengkapi standar-standar
acuan yang telah ada sebeagai bahan rujukan kegiatan perencanaan penataan
ruang kota.
2. Tujuan
Tuuan dari pedoman ini adalah :
a. Memberikan pengertian dan isi tentang Aturan Pola Pemanfaatan Ruang
Kawasan Perkotaan;
b. Memberikan rujukan teknis kebutuhan akan ruang serta pengaturannya
untukberbagai kegiatan kota.
3. Sasaran
Sasaran dari pedoman ini adalah tersedianya Aturan Pola Pemanfaatan Ruang
dalam rangka menyusun Rencana Tata Ruang Kawasan Perkotaan, an atau
menjabarkan Rencana Tata Ruang ke dalam rencana operaional pemanfaatan
ruang.

Hal V-18 V-18


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

B. RUANG LINGKUP PEDOMAN

Pedoman ini meliputi Aturan Pola Pemanfaatan Ruang yang terdiri dari pengatiran zona
dasar (kawasan fungsional). Zona dasar di Indonesia pada umumnya terdiri dari :
1. kawasan permukiman,
2. kawasan perdagangan dan jasa,
3. kawasan industri,
4. dan kawasan ruang terbuka.
Sedangkan kawasan lainnya yang memerlukan pengaturan khusus, seperti misalnya:
kawasan pendidikan, kawasan cagar budatya, kawasan situs prasejarah, kawasan
bandar udara, kawasan militer, dan sebeagainya akan/telah diatur dalam pedoman
tersendiri.
Materi yang akan diatur dalam pedoman ini meliputi :
pedoman pemanfaatan lahan pada setiap zona
sampai dengan bllok peruntukan, yang dilengkapi dengan kebutuhan teknis yang
menyertainya, serta pengendaliannya;
Institusi yang berperan dalam pengaturan ruang
kawasan perkotaan;
Proses penyusunan mulai dari kegiatan persiapan,
hingga proses legalisasinya.
Pedoman ini merupakan bagian dari pedoman
Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan (Kepmen Kimpraswil no.
327/M/KPTS/2002). Pedoman ini kan mengatur persyaratan Pola Pemanfaatan
Ruang di setiap blok atau petak peruntukan yang ditetapkan di Rencana Deail Tata
Ruang Kawasan Perkotaan.

C. MANFAAT PEDOMAN

Pedoman ini bermanfaat bagi :


Aparat Pemerintah Kabupaten/Kota dalam
mengoperasikan Rencana Detail Tata Ruang sebagai acuan untuk kegiatan
pemanfaatan ruang termauk perijinan;
Para pelaku pembangunan lainnya termasuk
pengusaha.

5.2.2 KETENTUAN UMUM

Hal V-19 V-19


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

A. PENGERTIAN
Ruang adalah wadah secara keseluruhan yang
meliputi ruang daratan, ruang lautan, dan ruang udara sebagaui satu-kesatuan
wiayah, dengan interaksi sistem sosial (yang meliputi manusia dengan seluruh
kegiatan sosial, eokonomi, dan budaya) dengan ekosistem (sumber daya alam
dan sumber daya buatan) berlangsung.
Tata ruang adalah wujud struktural dan pola
pemanfaatan ruang, baik direncanaan maupun tidak.
Penataan ruang adalah proses perencanaaan
tata ruang, pemanfataan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
Wilayah ruang yang merupakan kesatuan
geografis beserta segenap unsur terkait padanya yang batas dan sistemnya
ditentukan berdasarkan aspek administratif dan atau aspek fungsional.
Kawasan, adalah wilayah dengan fungsi utama
lindung atau budidaya.
Kawasan Lindung, adalah kawasan yang
ditetapkan dengan fungsi uatam melindungi kelestarian lingkungan hidup yang
mencalup sumber daya alam an sumber daya buatan.
Kawasan Budidaya, adalah kawasa yang
ditetapkan dengan fungsi utama untuk dibudidayakan atas dasar kondisi dan
potensi sumber daya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya buatan.
Kawasan Perdesaan, adalah kawasan yang
mempunyai kegiatan utama pertanian termasuk pengelolaan sumberdaya alam
dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat pemukimand an perdesaan,
pelayanan jawasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.
Kawasan Perkotaan, adalah kawasan yang
mempunyai kegiatan utama bukan pertanian. Di Indonesia pada umumnya,
Kawasan perkotaan terdiri dari beberapa kawasan fungsional (kawasan
permukman, kawasan perdagangan dan jasa, kawasan industri, ruang terbuka,
dan kawasan lain dengan fungsi khusus).
Kawasan Tertentu adalah kawasan yang
ditetapkan secara nasional mempunyai nilai strategis yang penataan ruangnya
diprioritaskan.
Zona adalah :

Hal V-20 V-20


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

1. Kategori penggunaan atau aktivitas lahan, bangunan, struktur atau


aktivitas yang diijinkan oleh hukum yang berlaku;
2. Suatu area yang digambarkan dalam sebuah Peta Rencana Pemanfaatan
Ruang serta disusun dan dirancang berdasarkan suatu peraturan untuk
penggunaan khusus;
3. Suatu area dalam hubungan dengan ketetapan peraturan terkait;
penggunaan tertentu dari suatu lahan, bangunan an strktur diijinkan dan
penggunaan lainnya dibatasi, dimana lapangan dan lahan terbuka
diwajibkan; sementara untuk kapling, batas ketinggian bangunan dan
persyaratan lainnya ditetapkan, semua yang berlebih dahulu
diidnetifikasikan untuk zona dan wilayah dimana penggunaan dilakukan;
Bagian wilayah kota, jalan, gang, dan jalan
umum lainnya, yang merupakan penggunaan tertentu dari suatu lahan, lokasi
dan bangunan tidak diijinkan, dimana lapangan tertentu dan ruang terbuka
diwajibkan dan batas ketinggian bangunan tertentu ditetapkan.
Zoning adalah pembagian wilayah ke dalam
beberapa kwasan sesuai dengan fungsi dan karakteristik semula atau
diarahkan bagi pengembangan fungsi-fungsi lain.
Aturan Pola Pemanfaatan Ruang adalah
ketentuan yang mengatur klasifikasi zoning dan penerapannya kedalam ruang
kta, pengaturan lebih lanjut tentang pemanfaatan lahand an prosedur
pelaksanaan pembangunan.
Blok Peruntukan/Persil adalah satu persil atau
lebih ari satu persil yang berdampingan dengan satu kepemilikan.
Petak Peruntukan, adalah bagian dari blom
peruntukan dengan penggunaan tertentu yang menunjang kegiatan dari blok
peruntukannya.

B. ATURAN POLA PEMANFAATAN RUANG DALAM PEMBANGUNAN


KOTA

Pedoman Penyusunan Rencana Tata Ruang Kawasan Perkotaan yang terdapat di


Indonesia membedakan jenis rencana tata ruang kota kedalam :
i. Rencana Struktur Tata Ruang Kawasan Perkotaan Metropolitan;
ii. Rencana Tata Ruang Wilayah Kota/Rencana Umum Tata Ruang Kawasan
Perkotaan;
Hal V-21 V-21
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

iii. Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan; dan


iv. Rencana Teknik Ruang Kawasan Perkotaan/Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan
Kendala yang dihadapi Pemerintah Kota atau Kabupaten di Indonesia dengan adanya
rencana tata ruang kawasan perkotaan berjenjang demikian adalah keterbatasan
kemampuan didalam menyusun semua jenjang rencana serta tidak fleksibelnya
rencana taa ruang kawasan perkotaan didalam menghadapi perkembangan yang
terjadi; termauk pula didalam menjembatani rencana-rencana tata ruang tersebut
kedalam langkah operasional pelaksanaan pembangunan. Untuk itu diperlukan
program tindak pelaksanaan dan pengendaliannya agar sesuai dengan rencana tata
ruang. Aturan Pola Pemanfaatan Ruang ini juga dapat berperan dalam evaluasi
perijinan yang ada agar dapat penyelaraskannya dengan rencana tata ruang. Didalam
kenyataannya, aspek pelaksanaan dan pengendalian pembangunan kota memerlukan
pengaturna teknis yang dapat dipenuhi melalui Aturan Pola Pemanfaatan Ruang.
Dengan demikian, fungsi Aturan Pola Pemanfaatan Ruang didalam pembangunan
wilayah perkotaan adalah :
Sebagai instrumen pengendali pembangunan (pemberian ijin);
Sebagai pedoman penyusunan rencana tindak operasional
(pemanfaatan ruang);
Sebagai panduan teknis pengembangan lahan.

C. DASAR HUKUM

Pedoman Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang ini disusun berdasarkan


peraturan perundang-undangan yang berlaku, yaitu :
UU No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang;
UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman;
UU No. 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah;
UU No. 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah;
PP No. 47 Tahun 1997 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional;
PP No. 10 Tahun 2000 tetang Tingkat Ketelitian Peta Untuk Penataan
Ruang Wilayah
Kepmen Kimpraswil No. 327/KPTS/M/2002 tentang Penetapan enam
Pedoman Bidang Penataan Ruang.

Hal V-22 V-22


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

D. TUJUAN ATURAN POLA PEMANFAATAN RUANG

Tujuan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang adalah :


Mengatur keseimbangan keserasian pemanfaatan ruang dan
menentukan program tindak operasional pemanfaatan ruang atas suatu satuan
ruang;
Melindungi kesehatan, keamanan, dan kesejahteraan masyarakat;
Meminimumkan dampak pembangunan yang merupakan;
Memudahkan pengambilan keputusan secara tidak memihak dan berhail
guna serta mendorong partisitasi masyarakat (pengendalian pemanfaatan ruang :
pengaturan perijinan).

E. KEDUDUKAN ATURAN POLA PEMANFATAAN RUANG DALAM


PENATAAN RUANG

Kedudukan aturan pola pemanfaatan ruang dalam penataan ruang kota diuraikan
dalam diagran alir Gambar 5.5 berikut ini :

Gambar 5.5
KEDUDUKAN ATURAN POLA PEMANFAATAN RUANG
DALAM PENATAAN RUANG KOTA

Hal V-23 V-23


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

5.2.3 MATERI ATURAN POLA PEMANFAATAN RUANG


A. TIPOLOGI ZONA
Materi Aturan Pola Pemanfaatan Ruang ditetapkan kondisi kawasann perkotaan yang
direncanaakan. Semakin besar an semakin kompleks kondisi kota, semamiin beragam
jenis-jenis zona yang harus diatur.
Pedoman ini meliputi Aturan Pola Pemanfaatan Ruang, yang terdiri dari pengaturan
zona dasar (kawasan fungsional) sebagai berikut :
1 Kawasan permukiman,
2 Kawasan perdagangan dan jasa,
3 Kawasan industri,
4 Kawasan ruang terbuka.
Kawasan-kawasan tersebut dibagi atas beberapa Zona. Jenis Zoba tergantung kepaa
kompleksitas kegiatan pembangunan kota yang bersangkutan. Semakin beragam jenis
kegiatan pada suatu kota, maka kategori zona akan semakin banyak. Bagian ini akan
menguraikan lebih lanjut mengenai pengertian kota, maka kategori zona akan semakin
banyak. Bagian ini akan mengraikan lebih lanjut mengenai pengertian dari zona.

B. KAWASAN DAN ZONA


Hal V-24 V-24
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Semua kepemilikan lahan didalam kota berada didalam suatu kawasan. Penetaapan
kawasan mengidentifikasi pengggunaan-penbgguinaan yang diperbolehkan atas
kepemilikan lahan dan peraturan-peraturan yang berlaku diatasnya.
Tujuan dari sub bab ini adalah menetapkan kwasan-kawasan untuk membantu
memastikan bahwa penggunaan lahan dalam Kota ditempatkan pada tempat yang
benar dan bahwa tersedia ruang yang cukup untuk setiap jenis pengembangan yang
ditetapkan.
Penetapan kawasan-kawasabn dimaksudkan untuk :
Mengatur penggunaan lahan pada setiap kawasan;
Mengurangi dampak negatif dari penggunaan lahan tersebut;
Untuk mengatur kepadatan dan intensitas zona;
Untuk mengatur ukuran (luas dan tinggi) bangunan; dan
Untuk mengklasifikasikan, mengatur, dan mengarahkan hubungan antara
penggunaan lahan dengan bangunan.
Masing-masing zona dasar, dengan tujuan penetapannya dapat dilihat pada Tabel
5.1.
TABEL 5.1
ZONA DASAR DAN TUJUAN PENETAPANNYA
ZONA DASAR TUJUAN PENETAPAN
I. Kawasan Permukiman Menyediakan lahan untuk pengembangan hunian
dengan kepadatan yang bervariasi di seluruh
wilayah kota;
Mengakomodasi bermacam tipe hunian dalam
rangka mendorong penyediaan hunian bagi semua
lapisan masyarakat;
Merefleksikan pola-pola pengembangan yang
diingini masyarakat pada lingkungan hunian yang
ada dan untuk masa yang akan datang.

II. Kawasan Perdagangan dan Menyediakan lahan untuk menampung tenaga


Jasa kerja, pertokoan, jasa, rekreasi, dan pelayanan
masyarakat;
Menyediakan peraturan-peraturan yang jelas pada
kawasan Perdagangan dan Jasa, meliputi: dimensi,
intensitas, dan disain dalam merefleksikan
berbagai macam pola pengembangan yang
diinginkan masyarakat.

III. Kawasan Industri Menyediakan ruangan bagi kegiatan-kegiatan


industri dan manufaktur dalam upaya
meningkatkan keseimbangan antara penggunaan
lahan secara ekonomis dan mendorong
pertumbuhan lapangan kerja;
Memberikan kemudahan dalam fleksibilitas bagi
industri baru dan redevelopment proyek-proyek
industri;
Menjamin pembangunan industri yang berkualitas
tinggi, dan melindungi penggunaan industri serta
Hal V-25 V-25
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

ZONA DASAR TUJUAN PENETAPAN


membatasi penggunaan non industri.

IV. Kawasan Ruang Terbuka Zona yang ditujukan untuk mempertahankan/


melindungi lahan untuk rekreasi di luar bangunan,
sarana pendidikan, dan untuk dinikmati nilai-nilai
keindahan visualnya;
Preservasi dan perlindungan lahan yang secara
lingkungan hidup rawan / sensitif;
Diberlakukan pada lahan yang penggunaan
utamanya adalah taman atau ruang terbuka, atau
lahan perorangan yang pembangunannya harus
dibatasi untuk menerapkan kebijakan ruang
terbuka, serta melindungi kesehatan, keselamatan,
dan kesejahteraan publik.

Sumber : Pedoman Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan

Kawasan permukiman
Kawasan permukiman antara lain meliputi Zona Perumahan Taman, Zona Perumahan
Renggang, Zona Perumahan Deret, dan Zona Perumahan Sususn, dengan spesifikasi
sebagai berikut :
A. Zona Perumahan Taman Rumah tinggal dengan pekarangan luas,
dimaksdukan agar pengembangan perumahan
berkepadatan rendah sebagaimana yang
ditetapkan dalam rencana kota dapat
dipertahankan.
Contoh : Kota Wisata Cibubur, Jakarta
KDB rendah (5 20 %)
B. Zona Perumahan Perumahan unit tungggal dengan
Renggang peletakan renggang ditujukan untuk
pembangunan unit rumah tunggal dengan
mengakomodasikan berbagai ukuran perpetakan
dan jenis bangunan perumahan serta
mengupayakan peningkatan kualitas lingkungan
hunian,karakter, dan susasan kehidupannya.
KDB menengah (20-50%)
C. Zona Perumahan Deret Perumahan unit tunggal tipe gandeng
atau deret dalam perpetakan kecil menengah
dengan akses jalan lingkungan;
Zona ini merupakan peluaang transisi
antara lingkungan perumahan unit tunggal
dengan lingkungan perumahan susun kepadatan
tinggi
KDB sangat tinggi (>75%)
D. Zona Perumahan Susun Perumahan unit tunggal banyak dengan
kepadatan yang bervariasi;
Setiap zona perumahan susun
dimaksudkan menetapkan kriteria pembangunan
Hal V-26 V-26
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

yang menhkonsolidasi tipe-tipe bangunan spesifik,


dan menjawab masalah-masalah lokasi yang
berkenaan dengan rencana penggunaan lahan
disekitarnya.
Contoh : rusun klender, Jakarta Timur;
Menara Kelapa Gading, Jakarta Utara

Kawasan Perdagangan dan Jasa


Kawasan Perdagangan dan Jasa antara lain meliputi Zona Bangunan Pemerintah, Zona
Bangunan Perkantoran, Zona Bangunan Pertokoan, dan Zona Sentra, dengan
spesifikasi sebagai berikut :
A. Zona Bangunan Menyediakan area untuk menampung tenaga
Pemerintah kerja secara terbatas, terutama untuk
kepentingan pelayanan kepada warga kota
maupun untuk kepentingan nasional dan
internasional
B. Zona Bangunan Perkantoran menyediakan area untuk
Perkantoran menampung tenaga kerja secara terbatas,
penggunaan kegiatan ritel hanya sebagai
penunjang dan diijinkan pembnagunan hunian
dengan intensitas sedang sampai tinggi;
Zona ini dimaksudkan untuk diaplikasi
pada pusat-pusay kegiatan yang besar
ataunpada kawasan-kawasan khusus dimana
kegiatan-kegiatan komersial serba ada tidak
dikehendaki.
C. Zona Bangunan Pertokoan melayani kegiatan
Perkantoran perdagangan, perbelanjaan, dan jasa-jasa;
Zona Pertokoan dapat berisi
pembangunan hunian yang berorientasi pada
kegiatan perdagangan (ruko) dan kedekatannya
ke tempat-tempat kerja (apartemen);
Penggunaan industri/manufaktur
terbatas dalam intensitas dalam skala kecil
sampai sedang.
D. Zona Komerdial Sentra Sentra Lokal dan tersier, yang
disediakan untuk kegiatan perbelanjaan dan jasa
lokal, terdiri dari toko-toko ritek dan perusahaan-
perusahaan jasa pribadi dengan pilihan yang
luas, yang memenuhi kebutuhan yang sering
berulang. Kegiatan ini mmerlukan lokasi yang
nayaman berdekatan dengan semua lingkungan
perumahan, relatif tidak menimbulkan pengaruh
yang tidak dikehendaki bagi lingkungan-
linghkungan perumahan yang berdekatan.
Dengan demikian zona ini sangat tersebar di
seluruh kota;
Sentra-sentra perbelanjaan kota level
utama dan sekunder, yang menyediakan
Hal V-27 V-27
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

kebutuhan tempat perbelanjaan yang sekali-


sekali dikunjungi keluarga dan jasa-jasa yang
dibutuhkan pengusaha bisnis yang tersebar
pada area yang luas, dan yang memilik sejumlah
besar toko yang secara mendasar
membangkitkan lalu-lintas.

Kawasan Industri
Kawasan Industri antara lain meliputi Zona Industri Taman, Zona Industri ringan, Zona
Industri Berat, dan Zona Industri Perpetakan Kecil, dengan spesifikasi sebagai berikut :
A. Zona Industri Taman Menyediakan ruang untuk pengembangan
ilmu pengetahuan teknologi tinggal dan kegaitan
taman bisnis;
Standar pembangunan properti pada zona
ini dimaksudkan untuk membentuk lingkungan
menyerupai kampus ditata secara komprehensif
dengan lansekap yang mendasar. Pembatasan-
pembatasan pada penggunaan diijinkan dan tata
infomrasi ditetapkan utnuk mengurangi pengaruh
komersial.
B. Zona Industri Ringan Menyediakan berbagai kegiatan
manufaktur dan distribusi yang luas;
Standar pembangunan properti pada zona
ini dimaksudkan untuk mendorong pembnagunan
industri yang sesuai dengan menyediakan
lingkungan yang menarik, bebas dari dampak yang
tidak dikehendaki yang dihubungkan dengan
penggunaan beberapa industri berat;
Zona industri ringan untuk mengijinkan
berbagai penggunaan termasuk penggunaan bukan
industri dalam beberapa tempat.
C. Zona Industri Berat Menyediakan ruang untuk kegaitan-
kegiatan industri dengan penggunaan lahan secara
intensif dengan mengutamakan sektor manufaktur;
Zona industri berat ini dimaksudkan untuk
meningkatkan penggunaan lahan industri secara
efisien denan standar pembangunan minimal,
menyediakan pengamanan terhadap properti yang
bersebelahan an masyarakat pada umumnya;
Zona industri membatasi penggunaan-
penggunaan bukan industri bukan industri yang
telah ada agar supaya dapat menyediakan lahan
Hal V-28 V-28
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

yang mencukupi bagi penggunaan industri dalam


skala besar.
D Zona Industri Meneydiakan ruang bagi kegiatan industri
Perpetakan Kecil skala kecil di dalam area perkotaan;
Zona Industri Perpeteakan Kecil
mengijinkan penggunaan-penggunaan industri dan
bukan industri secara luas untuk meningkatkan
kemampuan ekonomi dan skala lingkungan hunian
dalam pembangunan;
Peraturan pembangunan properti pada
zona industri perpetakan kecil dimaksudkan untuk
mengakomodasi pembangunan industri kecil dan
menengah dan kegiatan komersial dengan
pengurangan persyaratan luas perpetakan,
lansekap, dan parkir.

Kawasan Ruang Terbuka


Kawasan ruang terbuka antara lain meliputi : zona ruang terbuka hijau llindung,
zona ruang terbuka hijau binaan, dan zona ruang terbuka tata air, dengan
spesifikasi sebagai berikut :

A. Zona Ruang Terbuka Hijau Ditujukan untuk melindungi


Lindung sumber alami dan budaya serta lahan
rawan lingkungan;
Penggunaan yang diijinkan pada
zona ini dibatasi hanya pada penggunaan
yang dapat membatasi melestarikan
karakter alami lahan
B. Zona Terbuka Hijau Binaan Diberlakukan pada taman
taman dan fasilitas publik dengan tujuan
memperluas paru-paru, mengurangi
macam jenis rekreasi yang dibutuhkan
masyarakat ,contoh.taman surapati
menteng ,jakarta . pusat
C. Zona Ruang Terbuka Tata Ditunjukan untuk melindungi
Air kesehatan, keselamatan, dan kesejahtraan
publik serta mengurangi bahaya yang
diakibatkan banjirpada area yang
didenfikasikan sebagai areal
mengendalikan banjir yang ditetapkan oleh
pemerintah ;
zona ini dimaksudkan untuk
melestarikan karakter alami pada daerah
genangan banjir dengan maksud
mengurangi pengeluaran dana publik
Hal V-29 V-29
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

untuk biaya proyek pengendalian banjir


dan melindungi fungsi dannilai daerah
pengendalian / genangan banjir dalam
daerah hubungan nya dengan pelestarian
atau pengisian kembalian

C. NORMA ZONA
Norma zona mengatur berbagai ketentuan dasar bagi pengembangan suatu zona
tertentu . norma zona yang diatur dalam pedoman ini meliputi 1) kawasan pemukiman
,2) kawasan perdagangan danjasa ,3) kawasan industri ,4) kawasan ruang terbuka.
Kawasan Permukiman
Kawasan permukiman adalah kawasan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan
dan penghidupan. Selain berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan
hunian untuk mengembangkan kehidupan dan penghidupan keluarga, permukiman
juga merupakan tempat untuk menyelenggarakan kegiatan bermasyarakat dalam
lingkungan terbatas.
Oleh karenanya, Kawasan Permukiman sebagai tempat bermukim dan berlindung
harus memenuhi norma-norma lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.
Selain itu kawasan permukiman harus bebas dari gangguan: suara, kotoran, udara,
bau, dan sebagainya. Kawasan ini juga harus dapat menunjang berlangsungnya proses
sosialisasi dari nilai budaya yang berlaku dalam masyarakat yang bersangkutan, dan
juga harus aman serta mudah mencapai pusat-pusat pelayanan serta tempat kerja.

Dalam kawasan permukiman diperlukan sarana-sarana lain yaitu sarana pendidikan,


kesehatan, peribadatan, perbelanjaan, rekreasi, dan lain-lain yang tidak dapat
dipisahkan dari kehidupan penduduk.
Kawasan permukiman antara lain meliputi Zona Perumahan Taman, Zona
Perumahan Renggang, Zona Perumahan Deret, dan Zona Perumahan Susun,
dengan spesifikasi sebagai berikut :

A. Zona : Rumah tinggal dengan pekarangan luas, dimaksudkan


Perumahan agar pengembangan perumahan berkepadatan rendah
Taman sebagaimana yang ditetapkan dalam rencana kota dapat
dipertahankan.
KDB rendah (5 20%).

B. Zona : Perumahan unit tunggal dengan peletakan renggang


Hal V-30 V-30
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Perumahan ditujukan untuk pembangunan unit rumah tunggal


Renggang dengan mengakomodasikan berbagai ukuran perpetakan
dan jenis bangunan perumahan serta mengupayakan
peningkatan kualitas lingkungan hunian, karakter, dan
suasana kehidupannya.
KDB menengah (20 50%).

C. Zona : Perumahan unit tunggal tipe gandeng atau deret dalam


Perumahan perpetakan kecil dengan akses jalan lingkungan;
Deret Zona ini merupakan peluang transisi antara lingkungan
perumahan unit tunggal dengan lingkungan perumahan
susun kepadatan tinggi.
KDB sangat tinggi (> 75%).

D. Zona : Perumahan unit tunggal banyak dengan kepadatan yang


Perumahan bervariasi;
Susun Setiap zona perumahan susun dimaksudkan menetapkan
kriteria pembangunan yang mengkonsolidasi tipe-tipe
bangunan spesifik, dan menjawab masalah-masalah
lokasi yang berkenaan dengan rencana penggunaan
lahan di sekitarnya.

Sumber : Pedoman Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan

Kriteria Kawasan Permukiman


Untuk menunjang fungsinya sebagai tempat bermukim dan berlindung yang sehat,
aman, serasi, dan teratur, kriteria yang harus dipenuhi kawasan permukiman meliputi :
Persyaratan Dasar, meliputi :
Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan.
Aksesibilitas dalam kenyataannya berwujud ketersediaan jalan dan transportasi;
Kompatibilitas, yaitu keserasian dan keterpaduan antar kawasan yang
menjadi lingkungannya;
Fleksibilitas, yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan
perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan
prasarana;
Ekologi, yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang
mewadahinya.

Hal V-31 V-31


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Kriteria Teknis, yaitu kriteria yang berkaitan dengan keselamatan dan


kenyamanan lingkungan perumahan, serta keandalan prasarana dan sarana
pendukungnya. Persyaratan teknis yang harus dipenuhi adalah :
Persyaratan kesehatan yang harus memenuhi standar kesehatan rumah dan
lingkungannya, meliputi penyehatan air, udara, pengamanan limbah padat,
limbah cair, limbah gas, radiasi, kebisingan, pengendalian faktor penyakit dan
penyehatan atau pengamanan lainnya. Untuk membentuk satu kawasan
permukiman yang sehat perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut :
o Setiap kawasan permukiman harus memungkinkan penghuni untuk dapat
hidup sehat dan menjalankan kegiatan sehari-hari secara layak;
o Kepadatan bangunan dalam satu kawasan permukiman maksimum 50
bangunan rumah/ha, dan dilengkapi oleh utilitas umum yang memadai. Di
dalam kawasan permukiman tersebut terdapat bangunan rumah dan persil
tanah termasuk juga unsur pengikat berupa fasilitas lingkungan;
o Kawasan permukiman harus bebas dari pencemaran air, pencemaran udara,
kebisingan, baik yang berasal dari sumber daya buatan atau dari sumber daya
alam (gas beracun, sumber air beracun, dan sebagainya);
o Menjamin tercapainya tingkat kualitas lingkungan hidup yang sehat bagi
pembinaan individu dan masyarakat penghuni.
Persyaratan keandalan prasarana1 dan sarana lingkungan2 yang harus
memenuhi standar efisiensi, efektivitas, dan kontinuitas pelayanan. Fasilitas dan
utilitas lingkungan permukiman merupakan dua hal penting untuk mendukung
kesehatan lingkungan permukiman.
Syarat masing-masing fasilitas dan utilitas pada setiap kawasan
permukiman harus dilengkapi dengan :
o Sistem pembuangan air limbah yang memenuhi SNI;
o Sistem pembuangan air hujan yang mempunyai kapasitas tampung yang
cukup sehingga lingkungan permukiman bebas dari genangan. Saluran
pembuangan air hujan harus direncanakan berdasarkan frekuensi intensitas
curah hujan 5 tahunan dan daya resap tanah. Saluran ini dapat berupa saluran
terbuka maupun tertutup;

1 Prasarana Lingkungan adalah jalan, saluran air minum, saluran air limbah, saluran air hujan, pembuangan sampah, jaringan
listrik.
2 Sarana Lingkungan adalah kelengkapan lingkungan yang berupa fasilitas : pendidikan, kesehatan, perbelanjaan dan niaga,
pemerintahan dan pelayanan umum, peribadatan, rekreasi dan kebudayaan, olah raga dan lapangan terbuka.
Hal V-32 V-32
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

o Prasarana air bersih yang memenuhi syarat, baik kuantitas maupun


kualitasnya. Kapasitas minimum sambungan rumah 60 liter/orang/hari, dan
sambungan kran umum 30 liter/orang/hari;
o Sistem pembuangan sampah yang aman.

Kriteria Ekologis, adalah kriteria yang berkaitan dengan keserasian dan


keseimbangan, baik antara lingkungan buatan dengan lingkungan alam maupun
dengan lingkungan sosial budaya, termasuk nilai-nilai budaya bangsa yang perlu
dilestarikan.

Penggunaan tersebut dibatasi jika terdapat lahan yang rawan lingkungan.

a) Pada Kawasan Permukiman, suatu persil dapat mengadakan perubahan struktur


bangunan yang akan digunakan, dengan penggunaan sesuai.
b) Semua penggunaan atau kegiatan yang diijinkan dalam kawasan permukiman
harus diselenggarakan dalam bangunan tertutup, kecuali penggunaan atau
kegiatan yang secara tradisi diselenggarakan di luar bangunan;
c) Penggunaan pelengkap dalam kawasan hunian dapat diijinkan sesuai ketentuan
yang berlaku3;
d) Penggunaan sementara diijinkan dalam jangka waktu yang terbatas;
e) Untuk penggunaan yang tidak dapat segera diklasifikasikan, pemerintah kota
menetapkan kategori dan subkategori yang sesuai.

A. Peraturan Penggunaan Tambahan Kawasan Permukiman

Peraturan penggunaan tambahan selain seperti yang tercantum pada Lampiran 1


adalah sebagai berikut :

1) Rumah dapat digunakan untuk praktisi dokter, dokter gigi, kesehatan,


diijinkan dengan ketentuan sebagai berikut:
Tidak diijinkan pasien menginap, dan
Masing-masing tidak lebih dari dua praktisi, dan tidak lebih dari tiga pegawai
yang bekerja pada persil.

3 Lihat Peraturan Penggunaan Tambahan


Hal V-33 V-33
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

2) Penggunaan untuk penjualan eceran dan jasa komersial, yang


diindikasikan pada Zona Perumahan Susun, diijinkan dengan ketentuan sebagai
berikut :
Penggunaan eceran/ritel dan jasa komersial diijinkan hanya sebagai
penggunaan campuran dalam pembangunan dengan minimal 25 bangunan
unit hunian atau lebih;
Penggunaan eceran dan komersial ditempatkan pada lantai dasar; dan
Penggunaan eceran dan komersial tidak boleh menempati lebih dari 25% luas
lantai gros total dari lantai dasar.
3) Kelompok akomodasi penginapan diijinkan dengan ketentuan sebagai
berikut :
Tidak melebihi 5 kamar tamu;
Diijinkan untuk penyewa tidak lebih dari dua orang per kamar;
Makanan disediakan hanya untuk penyewa saja.

Jenis-jenis bangunan yang dapat berlokasi di kawasan ini dapat berupa hunian tunggal
(yaitu : bangunan rumah tinggal harian, rumah peristirahatan/vila, rumah toko, rumah
kantor, industri rumahan (home industry), rumah dinas, dan hunian komunal (yaitu :
rumah susun, rumah susun sewa, apartemen, asrama). Selain itu kawasan ini dapat
dilengkapi pula dengan sarana pelayanan sosial dan ekonomi yang terbatas untuk
melayani kebutuhan harian dengan skala pelayanan lingkungan perumahan.

Kawasan Perdagangan dan Jasa


Kawasan perdagangan dan jasa, merupakan kawasan yang diharapkan mampu
mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya dan memberikan nilai tambah pada satu
kawasan perkotaan. Oleh karenanya, kawasan ini harus memiliki aksesibilitas yang
sangat baik ke lokasi perumahan dan kemudahan pemasaran.
Untuk memberikan kenyamanan bagi para pengunjung, kawasan perdagangan dan
jasa harus memenuhi norma lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, dan
menarik serta menguntungkan. Oleh karenanya, peraturan pembangunan pada
kawasan ini harus memenuhi syarat-syarat dimensi, intensitas, dan disain yang
diharapkan akan dapat menarik sebanyak mungkin pengunjung. Kecukupan sarana
dan prasarana terutama air, buangan limbah, jaringan jalan merupakan hal lain yang
cukup mendukung kegiatan perdagangan dan jasa.

Hal V-34 V-34


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Kawasan Perdagangan dan Jasa antara lain meliputi Zona Bangunan Pemerintah,
Zona Bangunan Perkantoran, Zona Bangunan Pertokoan, dan Zona Sentra,
dengan spesifikasi sebagai berikut :
A. Zona Bangunan : Menyediakan area untuk menampung tenaga kerja secara
Pemerintah terbatas, terutama untuk kepentingan pelayanan kepada warga
kota maupun untuk kepentingan nasional dan internasional.

B. Zona Bangunan : Perkantoran menyediakan area untuk menampung tenaga kerja


Perkantoran secara terbatas, penggunaan kegiatan ritel hanya sebagai
penunjang dan diijinkan pembangunan hunian dengan
intensitas sedang sampai tinggi;
Zona ini dimaksudkan untuk diaplikasikan pada pusat-pusat
kegiatan yang besar atau pada kawasan-kawasan khusus
dimana kegiatan-kegiatan komersial serba ada tidak
dikehendaki.
Contoh : Jl. HR. Rasuna Said,Kuningan, Jakarta Selatan.

C. Zona Bangunan : Pertokoan melayani kegiatan perdagangan, perbelanjaan, dan


Pertokoan jasa-jasa;
Zona Pertokoan dapat berisi pembangunan hunian yang
berorientasi pada kegiatan perdagangan (ruko) dan
kedekatannya ke tempat-tempat kerja (apartemen);
Penggunaan industri/manufaktur terbatas dalam intensitas
menengah dalam skala kecil sampai sedang.

D. Zona Komersial Sentra lokal dan tersier, yang disediakan untuk kegiatan
Sentra perbelanjaan dan jasa lokal, terdiri dari toko-toko ritel dan
perusahaan-perusahaan jasa pribadi dengan pilihan yang luas,
yang memenuhi kebutuhan yang sering berulang. Kegiatan ini
memerlukan lokasi yang nyaman berdekatan dengan semua
lingkungan perumahan, relatif tidak menimbulkan pengaruh
yang tidak dikehendaki bagi lingkungan-lingkungan perumahan
yang berdekatan. Dengan demikian zona ini sangat tersebar di
seluruh kota;
Sentra-sentra perbelanjaan kota level utama dan
sekunder, yang menyediakan kebutuhan tempat perbelanjaan
yang sekali-sekali dikunjungi keluarga dan jasa-jasa yang
dibutuhkan pengusaha bisnis yang tersebar pada area yang
luas, dan yang memiliki sejumlah besar toko yang secara
mendasar membangkitkan lalu-lintas.
Contoh : Ruko Kelapa Gading, Jakarta Utara; Ruko Kota
Wisata Cibubur, Jakarta Timur.

Sumber : Pedoman Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan

Sebagai satu kawasan yang diharapkan mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya


maupun mendatangkan nilai tambah pada kawasan perkotaan, kriteria yang harus
dipenuhi oleh kawasan perdagangan dan jasa meliputi:

Tidak terletak pada kawasan lindung dan kawasan bencana alam;

Hal V-35 V-35


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Lokasi yang strategis dan kemudahan pencapaian dari seluruh penjuru


kota, dapat dilengkapi dengan sarana antara lain : tempat parkir umum, bank/ATM,
pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor pos pembantu, tempat ibadah, dan
sarana penunjang kegiatan komersial dan kegiatan pengunjung.

Peletakan bangunan dan ketersediaan sarana dan prasarana pendukung


disesuaikan dengan kelas konsumen yang akan dilayani.

Peraturan penggunaan kawasan perdagangan dan jasa seperti pada Tabel 4.3,
sedangkan jenis-jenis bangunan yang dapat berada pada kawasan ini antara lain :
Bangunan usaha perdagangan (ritel dan grosir): toko, warung, tempat perkulakan,
pertokoan, dan sebagainya;
Bangunan perkantoran: kantor swasta/pemerintah, niaga, dan sebagainya;
Bangunan penginapan: hotel, guest house, motel, hostel, penginapan, dan
sebagainya;
Bangunan penyimpanan: gedung tempat parkir, show room, gudang;
Bangunan tempat pertemuan: aula, tempat konferensi;
Bangunan pariwisata (di ruang tertutup): bioskop, area bermain.

Kawasan Industri
Kawasan industri merupakan kawasan produktif kota. Kawasan ini diharapkan akan
dapat memberikan nilai tambah pada satu kawasan perkotaan.
Hal-hal yang perlu diperhatikan pada kawasan ini adalah aksesibilitas bagi tenaga
kerja dan bahan baku, serta untuk memasarkan barang jadi. Oleh karenanya
kedekatan dengan jaringan jalan dan pelabuhan merupakan hal yang penting. Selain
itu perlu diperhatikan pula dampak kegiatan industri terhadap lingkungan. Sebagai
kawasan produktif kota, kecukupan sarana dan prasarana terutama air, buangan
limbah, jaringan jalan merupakan hal lain yang cukup mendukung kegiatan produksi.
Kawasan industri antara lain meliputi Zona Industri Taman, Zona Industri Ringan,
Zona Industri Berat, dan Zona Industri Perpetakan Kecil, dengan spesifikasi
sebagai berikut :

A. Zona : Menyediakan ruang untuk pengembangan ilmu pengetahuan teknologi


Industri tinggi dan kegiatan taman bisnis;
Taman Standar pembangunan properti pada zona ini dimaksudkan untuk
membentuk lingkungan menyerupai kampus yang ditata secara
komprehensif dengan lansekap yang mendasar. Pembatasan-pembatasan
Hal V-36 V-36
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

pada penggunaan yang diijinkan dan tata informasi ditetapkan untuk


mengurangi pengaruh komersial.
Contoh : Puspiptek Serpong.
B. Zona : Menyediakan berbagai kegiatan manufaktur dan distribusi yang luas;
Industri Standar pembangunan properti pada zona ini dimaksudkan untuk
Ringan mendorong pembangunan industri yang sesuai dengan menyediakan
lingkungan yang menarik, bebas dari dampak yang tidak dikehendaki yang
dihubungkan dengan penggunaan beberapa industri berat;
Zona industri ringan dimaksudkan untuk mengijinkan berbagai
penggunaan termasuk penggunaan bukan industri dalam beberapa
tempat.
Contoh : industri yang bersifat padat karya seperti industri sepatu
di Cibaduyut, Bandung; industri tas di Tajur, Bogor; industri gula di Klaten.

C. Zona : Menyediakan ruang untuk kegiatan-kegiatan industri dengan penggunaan


Industri lahan secara intensif dengan mengutamakan sektor dasar manufaktur;
Berat Zona industri berat ini dimaksudkan untuk meningkatkan penggunaan
lahan industri secara efisien dengan standar pembangunan minimal,
menyediakan pengamanan terhadap properti yang bersebelahan dan
masyarakat pada umumnya;
Zona ini juga membatasi penggunaan-penggunaan bukan industri yang
telah ada agar supaya dapat menyediakan lahan yang mencukupi bagi
penggunaan industri dalam skala besar.
Contoh : industri tekstil di Bandung, industri kimia di Gresik.

D. Zona : Menyediakan ruang bagi kegiatan industri skala kecil di dalam area
Industri perkotaan;
Perpetak Zona Industri Perpetakan Kecil mengijinkan penggunaan-penggunaan
an Kecil industri dan bukan industri secara luas untuk meningkatkan kemampuan
ekonomi dan skala lingkungan hunian dalam pembangunan;
Peraturan pembangunan properti pada zona industri perpetakan kecil
dimaksudkan untuk mengakomodasi pembangunan industri kecil dan
menengah dan kegiatan komersial dengan pengurangan persyaratan luas
perpetakan, lansekap, dan parkir.
Contoh : industri rumah tangga seperti industri makanan khas
daerah setempat (telur asin di Brebes, bakpia di Yogyakarta).

Sumber : Pedoman Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan

Kriteria penggunaan kawasan industri meliputi ketentuan tentang penggunaan lahan


dan ketentuan mengenai sarana dan prasarana yang harus dibangun.
Berdasarkan Keppres 53 tahun 1989 tentang Kawasan Industri, ketentuan penggunaan
lahan untuk kawasan industri adalah:
1. Lahan untuk industri 70%
2. Lahan untuk jaringan jalan 10%
3. Lahan untuk jaringan utilitas 5%
4. Lahan untuk fasilitas umum 5%
5. Lahan untuk ruang terbuka hijau 10%

Hal V-37 V-37


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Selain itu terdapat ketentuan mengenai prasarana yang wajib dibangun oleh
perusahaan kawasan industri, yaitu :
a. Jaringan jalan dalam kawasan industri :
Jalan kelas satu, satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasan minimum 8
meter;
Jalan kelas dua, satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasan minimum 7
meter;
Jalan kelas tiga, lebar perkerasan minimum 4 meter.

b. Saluran pembuangan air hujan (drainase) yang bermuara pada saluran


pembuangan;
c. Instalasi penyediaan air bersih termasuk saluran distribusi ke kapling industri;
d. Instalasi penyediaan dan jaringan distribusi tenaga listrik;
e. Jaringan telekomunikasi;
f. Instalasi pengolahan limbah industri, termasuk saluran pengumpulannya (kecuali
industri yang berada dalam kawasan industri);
g. Penerangan jalan pada setiap lajur jalan;
h. Unit perkantoran perusahaan kawasan industri;
i. Unit pemadam kebakaran;

Perusahaan industri juga dapat menyediakan prasarana dan sarana penunjang lainnya
seperti :
Perumahan Karyawan;
Kantin;
Poliklinik;
Sarana ibadah;
Rumah penginapan sementara (mess transito);
Pusat kesegaran jasmani (fitness centre);
Halte angkutan umum;
Areal penampungan sementara limbah padat;
Pagar kawasan industri;
Pencadangan tanah untuk perkantoran, bank, pos dan pelayanan telekomunikasi,
serta pos keamanan.
Jenis-jenis bangunan yang dapat berlokasi pada kawasan ini di antaranya adalah
industri besar, sedang, dan kecil, serta industri rumah tangga. Selain itu kawasan ini
Hal V-38 V-38
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

dapat pula dilengkapi dengan bangunan-bangunan pendukung industri, seperti show


room, pergudangan, instalasi pengolahan limbah, dan sebagainya.

Untuk menunjang kesejahteraan karyawan, bangunan lain yang diijinkan dalam


kawasan ini adalah: kantin, poliklinik, sarana ibadah, rumah penginapan sementara
(mess transito), pusat kesegaran jasmani (fitness centre)/sarana olah raga, dan
fasilitas penunjang lain yang bersifat melayani kebutuhan harian para karyawan.

Kawasan Ruang Terbuka


Kawasan ruang terbuka memiliki norma sesuai dengan fungsi utamanya yaitu
mempertahankan/melindungi lingkungan hidup, yang mencakup sumber daya alam
dan sumber daya buatan. Sebagai kawasan ruang terbuka, kawasan ini dapat
dimanfaatkan sebagai lahan untuk rekreasi.
Kawasan ruang terbuka antara lain meliputi : Zona Ruang Terbuka Hijau Lindung,
Zona Ruang Terbuka Hijau Binaan, dan Zona Ruang Terbuka Tata Air, dengan
spesifikasi sebagai berikut :
A. Zona Ruang : Ditujukan untuk melindungi sumber alami dan budaya serta
Terbuka Hijau lahan rawan lingkungan;
Lindung Penggunaan yang diijinkan pada zona ini dibatasi hanya pada
penggunaan yang dapat membantu melestarikan karakter alami
lahan.

B. Zona Ruang : Diberlakukan pada taman-taman dan fasilitas publik,


Terbuka Hijau dengan tujuan memperluas paru-paru kota, mengurangi
Binaan kepengapan kota, dan menyediakan berbagai macam jenis
rekreasi yang dibutuhkan masyarakat.
Contoh : Taman Suropati, Menteng, Jakarta Pusat

C. Zona Ruang : Ditujukan untuk mengendalikan pembangunan di dalam daerah


Terbuka Tata genangan banjir untuk melindungi kesehatan, keselamatan, dan
Air kesejahteraan publik serta mengurangi bahaya yang diakibatkan
banjir pada area yang diidentifikasikan sebagai areal
pengendalian banjir yang ditetapkan oleh pemerintah daerah;
Zona ini dimaksudkan untuk melestarikan karakter alami pada
daerah genangan banjir dengan maksud mengurangi
pengeluaran dana publik untuk biaya proyek pengendalian
banjir dan melindungi fungsi dan nilai daerah pengendalian /
genangan banjir dalam hubungannya dengan pelestarian atau
pengisian kembali air tanah, kualitas air, penjinakan aliran
banjir, upaya perlindungan satwa-satwa liar dan habitat.
Contoh : ruang terbuka tata air di daerah Mojokerto.

Sumber : Pedoman Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan

Hal V-39 V-39


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Sebagai kawasan ruang terbuka yang tidak boleh dibangun, kawasan ini memiliki
karakteristik sebagai berikut :
Ruang Terbuka Hijau Lindung
a) Kemiringan lereng di atas 40%;
b) Untuk jenis tanah peka terhadap erosi, yaitu Regosol, Litosol, Orgosol, dan
Renzina, kemiringan lereng di atas 15%;
c) Wilayah pasokan/resapan air dengan ketinggian 1.000 meter di atas permukaan
air laut;
d) Dapat merupakan kawasan sempadan sungai/ kawasan sempadan situ/ kawasan
sempadan mata air dengan ketentuan sebagai berikut :
Sempadan sungai di wilayah perkotaan berupa daerah sepanjang sungai yang
diperkirakan cukup untuk dibangun jalan inspeksi atau minimal 15 meter;
Kawasan sempadan situ adalah dataran sepanjang tepian situ yang lebarnya
proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik situ antara 50 100 meter dari
titik pasang tertinggi ke arah darat. Kawasan ini mempunyai manfaat penting
untuk mempertahankan kelestarian situ.

Ruang Terbuka Hijau Binaan


a) Mempunyai fungsi utama sebagai taman, tempat main anak-anak, dan lapangan
olah raga, serta untuk memberikan kesegaran pada kota (cahaya dan udara
segar), dan netralisasi polusi udara sebagai paru-paru kota;
b) Lokasi dan kebutuhannya disesuaikan dengan satuan lingkungan
perumahan/kegiatan yang dilayani;
c) Lokasinya diusahakan sedemikian rupa sehingga dapat menjadi faktor pengikat.

Ruang Terbuka Tata Air


a) Memiliki kemampuan tinggi untuk meresapkan air hujan sehingga merupakan
tempat pengisian air bumi (akifer) yang berguna sebagai sumber air.
b) Memiliki curah hujan > 2000 mm/th dan permeabilitas tanah > 27,7 mm/jam

Untuk mendukung fungsinya sebagai ruang terbuka kota, pembangunan pada


kawasan ini harus memberikan perlindungan dengan memperhatikan konservasi tanah
dan air melalui pengaturan kepadatan bangunan, vegetasi dan sumur resapan.

5.2.4 Muatan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang

Hal V-40 V-40


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Muatan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang sesuai dengan prinsip-prinsip manfaat


kegunaan peraturan tersebut sebagai arahan pengendalian pembangunan kawasan
perkotaan dapat dijabarkan sebagai berikut :
Arahan Peraturan Kawasan;
Ketentuan Penggunaan Kawasan;
Peaturan Pembangunan;
Pengendalian Pemanfaatan Kawasan.

5.2.4.1 Substansi Zoning


A. Arahan Pembentukan/Penetapan Kawasan
Materi Yang Diatur : meliputi arahan
pembentukan/penentuan kawasan, baik zona dasar, maupun kawasan lainnya
yang memerlukan penganan khusus, yang selanjutnya dirinci dalam penentuan
zona yang masing-masing memiliki sifat spesifiknya. Penetapan kawasan dan
zona ini perlu disesuaikan dengan karakteristik wilayah perkotaan yang
bersangkutan dan rencana pengembangannya.
Kedalaman Materi Yang Diatur : pembentukan zona dasar,
sampai pada zona. Penetapan kawasan ini mengidentifikasikan penggunaan-
pengunaan yang diperbolehkan atas kepemilikan lahan dan peraturan-
peraturan yang berlaku diatasnya.
Pengelompokan Materi Yang Diatur disesuaikan dengan
kondisi wiayah perencanaan, misalnya :
Kawasan Permukiman, dengan zona :
Perumahan Taman;
Perumahan Renggang;
Perumahan Deret;
Perumahan Susun
Kawasan perdagangan dan jasa, dengan zona :
Bangunan Pemerintah;
Komersial Perkantoran;
Komersial Pertokoan;
Komersial Sentra.
Kawasan Industri, dengan zona :

Hal V-41 V-41


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Industri Taman;
Industri Ringan;
Industri Berat;
Industri Perpetakan Kecil.
Kawasan Ruang Terbuka, dengan zona :
Ruang Terbuka Hijau dan Lindung;
Ruang Terbuka Hijau Binaan;
Ruang Terbuka Tata Air.

B. Ketentuan Penggunaan Kawasan


Materi Yang Diatur : Ketentuan penggunaan kawasan,
yang meliuti arahan-arahan dalam penggunaan kawasan diwilayah perkotaan.
Kedalaman Maeri Yang Diatur : ketentuan penggunaan
yang diatur adalah ketentuan penggunaan atas kawasan, kawasan lainnya
yang memerlukan penanganan khusus, yang dirinci per zona. Maisng-masing
penggunaan akan dirinci dalam penggunaan utana dan penggunaan pelengkap.
Pengelompokan Materi Yang Diatur :
Pengelompokan Penggunaan, yang dirinci ari
penggunaan besar hingga penggunaan yang lebih mikro;
Matriks penjabaran dari peruntukan kawasan ke
peruntukan zona, yang minimal dibedakan atas penggunaan yang
diperuntukkan/diijinkan, penggunaan boleh terbatas, dan penggunaan boleh
dengan syarat, serta penggunaan yang dilarang.

C. Peraturan Pembangunan
Materi Yang Diatur : ketentuan teknis dan ketentuan
khusus dalam penggunaan kawasan. Peraturan pembangunan dalam atu
kawasan dengan mempetimbangkan penggunaan yang diperbolehkan dalam
ketentuan penggunaan kawasan. Oleh karenanya, peraturan penggunaan
dengan ketentuan penggunaan kawasan tidak boleh saling bertentangan.
Kedalaman Materi Yang Diatur : peraturan pembangunan
pada masing-masing kawasan, yang dirinci dalam unit-unit lingkungan, pola
sifat lingkungan (misalnya pola sifat lingkungan padat, kurang padat, dan tidak

Hal V-42 V-42


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

(padat), serta satuan lingkungan permukiman yang diatur (misalnya eilayah


kota, sub wilayah kota, kecamatan, kelurahan, dst)
Pengelompokan Materi Yang Diatur
Pengelompokan maeri yang diatur disesuaikan dengan karakteristik dan
kompleksitas wilayah perkotaan yang direncanakan, misalnya :
Luas Perpetakan
Luas Perpetakan Minimum (M2);
Luas Perpatakan Maksimum (M2).
Persyaratan Dimensi Perpetakan Minimum,
meliputi :
Lebar Perpetakan;
Frontage Jalan (m);
Kedalaman Perpetakan (m).
Persyaratan Jawak Bebas
Jarak Bebas Depan Minimum (m);
Jarak Bebas Standar (m);
Jaak Bebas samping Minimum (m);
Jarak Bebas Sisi Jalan Minimum (m);
Jarak Bebas Sisi Standar (m);
Jarak Bebas Sisi yang Bersinggungan dengan Hunian Minimum (m);
Jarak Bebs Belakang Minimum (m);
Jarak Bebas Belakang Standar (m);
Jarak Bebas Belakang yang Bersinggungan dengan Hunian Minimum
(m).
Persyaratan Intensitas Pemanfaatan Ruang
KDB1/Koefisien Dasar Bangunan Maksimum (%);
KLB/Koefisien Lantai Bangunan;
Batas tinggi bangunan2 Maksimum (m) : tinggi
bangunan utama, tinggi cerobong asap, tinggi bendera, menara, tanki air,
dsb.
Kepadatan maksimum3;
Ruang terbuka umum maksimum;

Hal V-43 V-43


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Persyaratan Jaringan dan Utilitas : penyediaan


sarana dan utilitas pada tiap kawasan harus diatur sedemikian rupa agar
penyediaan terebut tidak menimbulkan dampak negatif terhadap guna
lahan yang telah ditetapkan, antara lain meliputi:
Lebar dan fungsi jalan;
Sistem penyediaan air bersih;
Sistem pembuangan air limbah.
Peraturan Penggunaan Pelengkap4
Bangunan pelangkap
Pagar dan dinding
Parkir off-street;
Tata Informasi (sign)
Persyaratan Lansekap
Koefisien Dasar Hijau5
Standar Performance
Bahaya Kebakaran;
Gangguan radioaktif atau electrical;
Kebisingan;
Panas dan cahaya yang menyilaukan;
Asap;
Bau-bauan;
Polusi Udara;
Sampah;
Pencahayaan.
5.2.4.2 PEMANFAATAN
Aturan Pola Pemanfatan Ruang kawasan perkotaan digunaan sebagai instrumen
pengendali pembangunan, pedoman penyusunan rencana ioperasional, dan sebagai
panduan teknis pengembangan lahan di kawasan perkotaan.
Ketentuan-ketentuan di dalam Aturan Pola Pemanfaatan Ruang juga akan mencakup
ketentuan-ketentuan yang mengatur kepadatan penduduk dan intensitas kegiatan,
keseimbangan keserasian peruntukan tanah, perlindungan kesehatan, keamanan dan
ketertiban, kesejahteraan masyarakat, pencegahan kesemrawutan, penyediaan
pelayanan umum sesuai dengan standar yang berlaku. Selain itu Aturan Pola
Hal V-44 V-44
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Pmeanfaatan Ruang juga dapat digunakan sebagai alat bantu pendegahan dampak
pembangunan yang merugikan.
Bagi masyarakatd an dunia usaha, Aturan Pola Pemanfaatan Ruang ini dpat dijadikan
sebagai rujukan dalam melakukan aktivitas rancang bangun bangunan dan prasarana
bagi aktivitas masyarakat dan swasta. Selain itu Aturan Pola Pemanfaatan Ruang ini
dapat merupakan jaminan kepastian hukum dalam pelasanaan pembangunan,
khususnya jaminan akan kondisi yang selaras an harmonis dalam melakukan
kegiatannya.

5.2.4.3 PENGENDALIAN
Pengendalian dimaksud terdiri dari pemantauan, evaluasi, dan peninjauan kembali
Aturan Pola Pemanfaatan Ruang, dan penertiban.
Kegiatan Pemantauan dilakukan secara koordinatif dengan instansi terkait.
Meliputi pemantauan terhadap pemanfaatan/penggunaan kawasan, fungsi
kawasan, sarana dan prasarana, serta kesesuaian terhadap peraturan
pembangunan yang telah ditetapkan.
Kegiatan evaluasi dan peninjauan kembali dilakukan dalam rangka
mengkoorinir perubahan-perubahan yang terus terjadi sejalan dengan
perkembangan kota, dengan demikian Aturan Pola Pemanfaatan Ruang yang telah
disusun tanggap terhadap perubahan-perubahan yang terjadi.
Penertiban dilakukan dlaam rangka menjaga konsistensi Aturan Pola
Pemanfaatan Ruang, terutama konsistensi peraturan terhadap pemanfaatan
kawasan yang diperkirakan dapat memberikan dampak yang merusak lingkungan
hidup perkotaan. Penertiban dilakukan dalam bentuk pengenaan sanksi,
pembatalan ijin pembangunan, penundaan pembangunan, dan/atau penerapan
persyaratan-persyaratan teknis.

5.2.4.4 PENINJAUAN KEMBALI


Seiring dengan perkembangan kondisi lingkungan fisik kota yang bersifat dinamis,
terjadi berbagai kemungkinan yaitu antara lain :
i. Perubahan faktor eksternal terhadap wilayah perotaan seperti perkembangan
perekonomian, perubahan wilayah sektor dan tata ruang wilayah;

Hal V-45 V-45


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

ii. Perubahan kondisi-kondisi internal kota, seperti keinginan daerah, perkembangan


yang sangat pesat dari suatu sektor atau kawasan;
iii. Kekurangtepatan menggunakan rencana dan pengendalian sehingga terjadi
simpangan.
Hal tersebut menyebabkan ruang terbuka kemungkinan munculnya pemanfaatan baru
dari bangunan dan/atau lahan, terjadinya pengalohan fungsi bangunan dan/atau
lahan, kebutuhan dabn ketentuan teknis yang lebih sesuai, ataupun munculnya
dampak yang bekum duperhitungkan pada Aturan Pola Pemanfaatan Ruang yang
berlaku, yang selanjutnya menyebabkab beberapan kondisi sebagai berikut :
i. Aturan Pola Pemanfaatan Ruang masih dapat mengakomodasikan dinamika
perkembangan yang bersifat eksternal maupun internal namun terjadi simpangan-
simpangan dalam pemanfaatan karena kelemahan pengendalian;
ii. Aturan Pola Pemanfaatan Ruang tidak dapat lagi mengakomodasikan dinamika
perkembangan yang bersifat eksternal dan internal.
Untuk tetap menjaga kualitas lingkungan, Aturan Pola Pemanfaatan Ruang yang telah
ditetapkan perlu ditinjau kembali secara berkala. Dengan demikian, Aturan Pola
Pemanfaatan Ruang dapat diperbaiki, dan senantiasa akomodatif terhdap
perkembangan yang terjadi.
Ketentuan mengenai penijauan kembali perlu disebutkan didalam peraturan daerah
mengenai Aturan Pola Pemanfaatan Ruang. Sedangkan aspek legalnya dapat
berbentuk aturan tambahan ari peraturan daerah tentang Aturan Pola Pemanfaatan
Ruang. Apabila terdapat perubahan yang mendasar atau cukp banyak materi yang
disesuaikan dari Aturan Pola Pemanfaatan Ruang, maka perlu dipikirkan apakah
peraturan yang perlu dipikirkan untuk mengganti peraturan daerah yang masih
berlaku.

5.3 APRESIASI TERHADAP KEBUTUHAN TRANSPORTASI SEBAGAI


PENUNJANG PERKEMBANGAN WILAYAH DAN AKTIVITAS PEREKONOMIAN
WILAYAH

5.3.1 Kebutuhan Transportasi


Perencanaan transportasi pada dasarnya bertujuan untuk memperkirakan jumlah dan
lokasi kebutuhan akan transportasi (jumlah perjalanan, baik untuk angkutan umum
dan kendaraan pribadi) pada masa yang akan datang (tahun rencana) untuk
kepentingan kebijaksanaan investasi perencanaan transportasi. Umur perencanaan

Hal V-46 V-46


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

mungkin sangat panjang (25 tahun) yang dapat digunakan untuk perencanaan strategi
kabupaten/kota yang berjangka panjang. Strategi ini sangat dipengaruhi oleh
perencanaan tata guna tanah dimana perkiraan arus lalu lintas didalam perencanaan
ini biasanya dipecahkan berdasarkan moda dan rute. Kajian-kajian atau studi tersebut
biasa dilakukan untuk merencanakan kabupaten/kota baru.

Perencanaan transportasi pada umumnya dilakukan dengan pendekatan sistem yaitu


suatu usaha dilakukan untuk menganalisa seluruh faktor yang berhubungan dengan
topik yang ada, seperti contoh, suatu kemacetan lokal yang disebabkan karena bottle
neck (penyempitan lebar jalan), dapat dipecahkan dengan melakukan perbaikan
secara lokal. Akan tetapi, hal ini mungkin menyebabkan problem yang sama timbul
ditempat lainnya.

Pendekatan secara sistem akan mempertanyakan problem yang ada. Seperti, apakah
disebabkan terlalu banyak lalu lintas di daerah tersebut ? jika ya, kenapa lalu lintas
tersebut terlalu banyak ? Hal ini mungkin karena terlalu banyak kantor yang sangat
berdekatan letaknya, atau mungkin karena ruang yang sangat sempit untuk lalu lintas
dan lain-lain. Pemecahan dapat berupa : manajemen lalu lintas secara lokal, jalan baru
atau angkutan umum, atau perencanaan tata guna tanah yang baru. Pendekatan
secara sistem mencoba menghasilkan pemecahan yang terbaik dari beberapa
alternatif pemecahan dengan batasan-batasan tertentu (waktu dan biaya).
Sistem adalah gabungan dari beberapa komponen atau obyek yang saling berkaitan
satu dengan lainnya. Dalam setiap sistem organisasi, perubahan pada satu komponen
akan menyebabkan perubahan pada komponen lainnya. Dalam beberapa sistem,
komponen berhubungan secara mekanis, misal : komponen dalam mesin mobil, dan
secara non mekanis, seperti : dalam sistem tata guna tanah dengan transportasi,
komponen tidak berhubungan secara mekanis akan tetapi perubahan pada satu
komponen (tata guna tanah) akan menyebabkan perubahan pada komponen lainnya
(lalu lintas). Prinsip pada dasarnya sama.

Hal V-47 V-47


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

KOMPONEN TUJUAN
Menetapkan tujuan perencanaan,
Formulasi Tujuan identifikasi permasalahan, menentukan
dan Sasaran problem dan batasan

Melaksanakan pengumpulan
Pengumpulan Data data dengan survei data primer maupun
sekunder.
Metode Analisa Analisa data : Menggunakan
metoda kuantitatif yang sesuai untuk
mengerti sistem
Forecasting Mendapatkan perkiraan situasi,
persyaratan di masa mendatang

Formulasi Alternatif Perencanaan Prinsip dan standar desain

Evaluasi Menentukan rencana yang paling


sesuai, metoda evaluasi
Implementasi
Merekomendasi tindakan yang
paling cocok : Perencanaan dan program

Gambar 5.5
Komponen dan Tujuan

5.3.2 Sistem Transportasi Makro


Untuk mendapatkan pengertian yang lebih mendalam dan usaha untuk mendapatkan
alternatif-alternatif pemecahan masalah yang baik, maka perlu dilakukan suatu
pendekatan secara sistem dimana transportasi akan dijelaskan dalam bentuk suatu
sistem transportasi makro yang terdiri dari beberapa sistem transportasi mikro.

Sistem transportasi secara menyeluruh (makro) dapat dipecahkan menjadi beberapa


sub sistem dimana masing-masing sistem mikro tersebut akan saling terkait dan saling
mempengaruhi seperti terlihat pada Gambar 5.6

Hal V-48 V-48


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

" Sistem Kegiatan, Sistem Jaringan, dan


Sistem Pergerakan akan saling
SISTEM SISTEM mempengaruhi satu dengan lainnya.
KEGIATAN JARINGAN Perubahan pada Sistem Kegiatan jelas
akan mempengaruhi Sistem Jaringan
melalui suatu perubahan pada tingkat
pelayanan pada Sistem Pergerakan.
SISTEM Begitu juga perubahan pada sistem
PERGERAKAN jaringan akan dapat mempengaruhi
SISTEM KELEMBAGAAN sistem kegiatan melalui peningkatan
mobilitas dan aksesibilitas dari Sistem
Pergerakan tersebut. Ketiga sistem
mikro ini saling berinteraksi satu
dengan lainnya yang terkait dalam
Gambar 5.6 suatu Sistem Transportasi Makro".
Sistem Transportasi Mikro

Sistem mikro tersebut adalah, sebagai berikut :


Sistem Kegiatan (Transport Demand)
Sistem Jaringan (Prasarana Transportasi/Transport Supply)
Sistem Pergerakan (Lalu Lintas/Traffic)
Sistem Kelembagaan (Institusi)

Sistem tata guna tanah atau Sistem Kegiatan mempunyai tipe kegiatan tertentu yang
akan membangkitkan pergerakan (traffic generation) dan akan menarik pergerakan
(traffic attraction). Sistem tersebut merupakan suatu sistem pola kegiatan tata guna
tanah (land use) yang terdiri dari sistem pola kegiatan sosial, ekonomi, kebudayaan
dan lain-lain.

Kegiatan yang timbul dalam sistem ini membutuhkan adanya pergerakan sebagai alat
pemenuhan kebutuhan yang perlu dilakukan setiap harinya yang tidak dapat dipenuhi
oleh tata guna tanah tersebut. Besarnya pergerakan yang ditimbulkan tersebut sangat
berkaitan erat dengan jenis/tipe dan intensitas kegiatan yang dilakukan.

Pergerakan tersebut baik berupa pergerakan manusia dan/atau barang jelas


membutuhkan suatu moda transportasi (sarana) dan media (prasarana) tempat moda
transportasi tersebut dapat bergerak. Prasarana transportasi yang diperlukan tersebut

Hal V-49 V-49


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

merupakan sistem mikro yang kedua yang biasa dikenal dengan Sistem Jaringan yang
meliputi jaringan jalan raya, terminal bus, kereta api, bandara dan pelabuhan laut.

Interaksi antara Sistem Kegiatan dan Sistem jaringan ini akan menghasilkan suatu
pergerakan manusia dan/atau barang dalam bentuk pergerakan kendaraan dan/atau
orang (pejalan kaki). Suatu Sistem Pergerakan yang aman, cepat, nyaman, murah dan
sesuai dengan lingkungannya akan dapat tercipta jika pergerakan tersebut diatur oleh
suatu sistem rekayasa dan manajemen lalu lintas yang baik.

" Permasalahan kemacetan yang sering terjadi di kota-kota besar di Indonesia biasanya
timbul disebabkan karena kebutuhan akan transportasi yang lebih besar dibandingkan
dengan prasarana transportasi yang tersedia atau prasarana transportasi yang tidak
dapat berfungsi sebagaimana mestinya ".

Dinegara Republik Indonesia sistem kelembagaan (instansi) yang berkaitan dengan


masalah transportasi adalah sebagai berikut :
A. Sistem Kegiatan
BAPPENAS, BAPPEDA, BANGDA, PEMDA
B. Sistem jaringan
Departemen Perhubungan (Darat, Laut, Udara), Bina Marga/Kimpraswil
C. Sistem Pergerakan
DLLAJR, ORGANDA, POLANTAS

BAPPENAS, BAPPEDA, PEMDA, BANGDA memegang peranan yang sangat penting


dalam menentukan Sistem Kegiatan melalui kebijaksanaan-kebijaksanaan baik
wilayah, regional maupun sektoral. Kebijaksanaan Sistem Jaringan secara umum
ditentukan oleh Departemen Perhubungan baik darat, laut dan udara serta
Departemen Pekerjaan Umum dan Dinas PU PEMDA.

Sistem Pergerakan ditentukan oleh DLLAJR, DEPHUB, POLANTAS, masyarakat sebagai


pemakai jalan (road user) dan lain-lain. Kebijaksanaan yang diambil tentunya dapat
dilaksanakan dengan baik melalui suatu peraturan yang secara tidak langsung juga
memerlukan adanya suatu sistem penegakan hukum yang baik.

" Sehingga secara umum dapat disebutkan bahwa Pemerintah, Swasta dan Masyarakat
seluruhnya dapat berperan dalam mengatasi masalah dalam sistem transportasi ini
terutama dalam hal mengatasi kemacetan".
Hal V-50 V-50
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

5.3.3 Perencanaan Jalan dan Studi Transportasi


Perencanaan jalan merupakan salah satu bagian dalam Proses Perencanaan
Transportasi. Sebelum hal ini dilakukan terlebih dahulu diadakan pengumpulan data
dasar dan penganalisaan data tersebut untuk memperkirakan model perjalanan masa
datang sebagai bagian dari rencana pengembangan keseluruhan.
Perencanaan jaringan jalan dan perencanaan ruas untuk transportasi umum
merupakan persoalan utama dalam pengajuan usulan alternatif dengan menggunakan
sejumlah kriteria. Pertimbangan-pertimbangan ekonomi, lingkungan, keuangan,
pengoperasian dan politik/masyarakat dimasukkan ke dalam proses langkah
penetapannya.
Kajian atau studi transportasi secara keseluruhan dapat dibagi dalam 5 (lima) langkah
utama :
(a) Melakukan pengumpulan kebijaksanaan lokal dan nasional, sasaran dan pedoman,
data perjalanan sekarang, fasilitas lalu lintas sekarang, pelayanan transportasi
umum (termasuk parkir), tata guna tanah sekarang dan masa depan, penduduk
dan kondisi ekonomi sekarang dan masa depan, data lingkungan dan pekerja.
(b) Penentuan bentuk perjalanan interzona yang ada, dan membentuk serta
mengkalibrasi model matematis untuk menampilkannya.
(c) Penggunaan model perjalanan untuk memperkirakan pergerakan masa depan dan
pengembangan serta evaluasi pilihan transport yang mungkin dipertemukan
dengan kebutuhan masa depan.
(d) Pemilihan usulan optimum yang disetujui dan detail pengembangan dari pilihan ini.
(e) Analisa selanjutnya dan perencanaan ulang sistem transportasi.

5.3.4 Lalu Lintas


Lalu lintas merupakan hasil interaksi tata guna tanah dan prasarana transportasi. Arus
lalu lintas kendaraan dan barang yang bergerak di jaringan jalan bisa dihitung dengan
kendaraan (smp), orang atau ton per jam (atau dalam periode waktu yang berbeda).
Lalu lintas berinteraksi dengan transportasi membentuk sebuah transport supply. Jika
arus meningkat pada suatu ruas jalan tertentu, waktu tempuh pasti akan bertambah
(kecepatan menurun).

Hal V-51 V-51


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Arus maksimum yang dapat melewati suatu ruas jalan biasa disebut kapasitas ruas
jalan. Sementara, arus maksimum yang dapat melewati suatu titik (biasanya pada
persimpangan dengan lampu lalu lintas) biasa disebut arus jenuh (saturation flow).
Kapasitas suatu jalan dapat didefinisikan dengan beberapa cara. Salah satunya
(Highway Capacity manual, 1965) adalah:

the maximum number of vechicles that can pass in a given period of time..
Kapasitas jalan perkotaan biasanya dinyatakan dengan kendaraan (smp) per jam.
Hubungan antara arus dengan waktu tempuh (kecepatan) tidak linier. Penambahan
kendaraan tertentu pada saat arus rendah akan menyebabkan penambahan waktu
tempuh yang kecil jika dibandingkan penambahan kendaraan pada saat arus tinggi.
Jika arus lalu lintas mendekati kapasitas, kemacetan mulai terjadi. Kemacetan terjadi
apabila arus begitu besarnya sehingga kendaraan tersebut satu dengan lainnya sangat
berdekatan. Selain itu, kemacetan juga terjadi apabila kendaraan harus berhenti dan
bergerak (forced flow).

Kapasitas Lalu Lintas


Kapasitas jalan adalah volume maksimum dimana lalu lintas dapat lewat sepanjang
jalan pada keadaan tertentu. Hal ini berguna sebagai tolok ukur dalam penetapan
keadaan lalu lintas sekarang atau pengaruh dari usulan pengembangan baru.

Kapasitas jalan perkotaan biasanya ditentukan oleh kemampuan kendaraan yang


dilewatkan pesimpangan. Jaringan jalan terdiri dari persimpangan dan link. Masing-
masing komponen mempunyai karakter fisik yang mempengaruhi arus lalu lintas
maksimum yang dapat dilewatkan. Arus lalu lintas juga tergantung pada bentuk
pergerakan kendaraan dan pejalan kaki pada keseluruhan jaringan, sesuai geometric
dan jumlah ruang jalan yang tersedia. Nilai kapasitas jalan yang digunakan untuk
keperluan dsain suatu ruas / persimpangan harus menggambarkan kondisi yang
diperlukan untuk jalan yang ditinjau.

Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Kapasitas Lalu Lintas


Untuk menyatakan kapasitas lalu lintas kendaraan bermotor yang akan/harus
ditampung oleh ruas /persimpangan jalan terdapat beberapa konsep. Namun, ada
beberapa kondisi dimana kapasitas lalu lintas bergantung, yaitu:
Sifat fisik jalan (lebar,jumlah dan tipe persimpangan, permukaan jalan dll)

Hal V-52 V-52


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Komposisi lalu lintas dan kemampuan kendaraan (proporsi berbagai tipe


kendaraan dan kemampuan penampilannya)
Kondisi lingkungan dan operasi (cuaca, tingkat aktivitas pejalan kaki)

Kecepatan, Arus Lalu Lintas dan Kualitas Pelayanan


Antara kecepatan dan volume lalu lintas memiliki suatu hubungan, dimana untuk lalu
lintas free-flow, kecepatan meningkat jika jarak antara kendaraan meningkat. Jadi,
sasaran dari pencapaian operasi kendaraan kecepatan tinggi dengan aman pada jalan
arteri mungkin diinginkan, tetapi volume maksimum lalu lintas sepanjang link pada
kecepatan ini akan rendah. Sebaliknya, jika kecepatan operasi yang diinginkan
rendah, volume lalu lintas yang melewati link akan lebih besar pada kondisi yang
sama.
Beberapa negara menyarankan selang volume lalu lintas maksimum untuk link jalan
bergantung pada tingkat pelayanan yang diinginkan. Tingkat pelayanan yang tinggi
berhubungan dengan kecepatan operasi yang tinggi dan kerapatan lalu lintas rendah
dibanding kerapatan pada kapasitasnya.

Kecepatan Lalu Lintas


Kecepatan merupakan jarak tempuh dalam satuan waktu atau tingkat perubahan jarak
dengan waktu. Terdapat dua cara untuk mengukur kecepatan yaitu:
Spot speed : kecepatan sesaat dari kendaraan
Journey speed : kecepatan rata-rata kendaraan diukur sepanjang perjalanan

Tundaan Lalu Lintas


Tundaan perjalanan mempunyai dua kategori yaitu running delay dan fixed delay.
Lebar jalan dapat mempengaruhi kapasitas jalan tersebut dan volume lalu lintas
pengguna jalan merupakan faktor utama dari kecepatan perjalanan. Kemacetan yang
disebabkan lalu lintas berat diklasifikasikan sebagai running delay pada jalan.
Sedangkan, fixed delay terbentuk pada sistem jalan dalam bentuk tundaan lampu lalu
lintas, persimpangan prioritas, pejalan kaki, dan persimpangan dengan jalan kereta.

Bangkitan Lalu Lintas


Bangkitan lalu lintas adalah banyaknya lalu lintas yang ditimbulkan oleh suatu
zone/daerah per satuan waktu. Jumlah lalu lintas tergantung pada kegiatan kota

Hal V-53 V-53


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

karena penyebab lalu lintas adalah kebutuhan manusia untuk melakukan kegiatan
berhubungan dan mengangkut barang kebutuhannya.

5.4 APRESIASI TERHADAP KONSEP PERENCANAAN TATA RUANG DENGAN


KONSEP PARTICIPATHORY PLANNING

5.4.1 KONSEP PARTISIPASI PUBLIK

Pendekatan ini lahir karena tuntutan dan dorongan dari internal maupun
eksternal masyarakat yang merupakan stakeholder terbesar dalam rangkaian proses
pembangunan. Kesadaran serta pendidikan yang makin tinggi tentang eksistensi, hak
serta kewajiban pribadi membuat masyarakat berpartisipasi dalam kegiatan
pengambilan keputusan public termasuk pembangunan. Sementara, dari luar pribadi
masyarakat banyak pula faktor yang mendorong bergesernya paradigma yang dianut
seperti fenomena paham demokrasi yang menyebar luas.
Pada awalnya pendekatan ini mendapat reaksi keras dan cenderung negatif
dari pihak lain karena beberapa alasan seperti kekacauan yang timbul akibat
partisipasi dimuati berbagai kepentingan pribadi yang beraneka ragam serta makin
panjang dan lamanya proses pengambilan keputusan publik. Partisipasi publik memiliki
beberapa tingkatan berdasarkan sejauh mana publik dilibatkan. Tipologi partisipasi
menurut Arnsteins Ladder adalah sebagai berikut:
1. Manipulation
Merupakan tingkatan partisipasi yang paling rendah, keterlibatan dan partisipasi
individu tidak ada keterlibatan sama sekali, dan kekuasaan berada di tangan
pemerintah sepanuhnya.
2. Therapy
Tingkat partisipasi yang sangat rendah, pemerintah mengatur segala sesuatunya,
sehingga individu merupakan objek program.
3. Informing
Individu mulai memperoleh gambaran mengenai pelaksanaan program dari
penguasa namun tetap belum memiliki ruang gerak untuk berpartisipasi aktif dan
terlibat dalam pelaksanaan program.
4. Consultation
Pada tingkatan ini, terlihat adanya saling tukar informasi antara pihak satu dengan
lainnya yang memungkinkan keterlibatan individu dalam program.
5. Placation
Hal V-54 V-54
AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Pada tingkatan ini, masyarakat mulai mempunyai beberapa pengaruh meskipun


masih ditentukan oleh pihak yang berkuasa. Keinginan masyarakat dikemukakan
namun seringkali suara tersebut tidak diperhitungkan.
6. Partnership
Tingkat partisipasi masyarakat yang ideal, pemerintah dan masyarakat mempunyai
kedudukan yang sama dalam tahap pelaksanaan program.
7. Delegated Power (pelimpahan kekuasaan)
Pada tingkat ini rakyat mulai memegang kendali kekuasaan, kedudukan
pemerintah berada di tangan rakyat, sehingga dominasi kekuasaan berada di
tangan rakyat.
8. Citizen Control
Pada tingkat partisipasi ini kekuasaan tertinggi berada di tangan rakyat secara
penuh dan berinspirasi munculnya kegiatan-kegiatan yang menjurus ke anarki.
Untuk mengetahui lebih jelas mengenai konsep partisipatif dapat dilihat pada
Tabel 5.2 tentang jenjang tipologi partisipasi publik dan Tabel 5.3 tentang alur kegiatan
partisipatif.
TABEL 5.2
TIPOLOGI PARTISIPASI PUBLIK
8. Citizen Control Degrees of Citizen Power Bertujuan membuat orang mampu
bernegosiasi dan melakukan trade-
7. Delegated power (Real Participation)
off dengan pemegang kekuasaan.
6. Partnership Degrees of Tokenism Masyarakat dapat mendengar dan
didengar, tetapi dalam kondisi ini
5. Placation (Symbolic Participation)
mereka memiliki sedikit sekali
4. Consultation kekuasaan untuk meyakinkan
bahwa pandangan mereka akan
dipertimbangkan/dipakai oleh
pemegang kekuasaan.
3. Informing Non Participian Tidak bertujuan memberi
kesempatan orang untuk
2. Therapy
berpartisipasi dalam pembangunan
1. Manipulation tetapi memungkinkan pemegang
kekuasaan untuk memberikan
pendidikan/ tindakan terhadap
partisipan.
Sumber: Wotljer, 2000

TABEL 5.3

Hal V-55 V-55


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

ALUR KEGIATAN
PARTISIPATIF

Hal V-56 V-56


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

5.4.2 KONSEP PEMBERDAYAAN


Sumber: Widiadi,
2005
Konsep pemberdayaan dipandang sebagai aliran yang muncul pada paruh abad
ke-20 yang lebih dikenal dengan aliran post-modernisme. Munculnya konsep
pemberdayaan merupakan akibat dari dan reaksi terhadap alam pikiran, tata
masyarakat dan tata budaya sebelumnya yang berkembang di suatu negara (Pranarka
dan Vidhyandika, 1996). Konsep pemberdayaan bertujuan untuk menemukan
alternatif-alternatif dalam pembangunan masyarakat. Pada hakikatnya , proses
pemberdayaan dipandang sebagai depowerment dari sistem kekuasaan yang mutlak
absolut (intelektual, religius, politik, ekonomi dan militer). Konsep ini digantikan oleh
sistem baru yang berlandaskan idiil manusia dan kemanusiaan (humanisme).
Arti dari pemberdayaan yaitu suatu aktivitas refleksif, suatu proses yang
mampu diinisiasikan dan dipertahankan hanya oleh agen atau subyek yang mencari
kekuatan atau penentuan diri sendiri (self-determination). Sementara proses lainnya
hanya dengan memberikan iklim, hubungan, sumber-sumber dan alat-alat prosedural
yang melaluinya masyarakat dapat meningkatkan kehidupannya. Pemberdayaan
merupakan sistem yang berinteraksi dengan lingkungan sosial dan fisik. Berdasarkan
pengertian tersebut, pemberdayaan bukan merupakan upaya pemaksaan kehendak,
proses yang dipaksakan, kegiatan untuk kepentingan pemprakarsa dari luar,
keterlibatan dalam kegiatan tertentu saja dan makna-makna lain yang tidak sesuai
dengan pendelegasian kekuasaan atau kekuatan sesuai yang dimiliki masyarakat.
Konsep pemberdayaan dalam pembangunan masyarakat selalu dihubungkan dengan
konsep mandiri, partisipasi, jaringan kerja dan keadilan.

5.4.3 PEMBERDAYAAN DAN PARTISIPASI

Pemberdayaan dan partisipasi merupakan strategi yang sangat potensial dalam


rangka meningkatkan ekonomi, sosial dan transformasi budaya. Proses ini pada
akhirnya akan menciptakan pembanguinan yang lebih berpusat pada rakyat. Salah
satu agen internasional, Bank Dunia misalnya percaya bahwa partisipasi masyarakat di
dunia ketiga merupakan sarana efektif untuk menjangkau masyarakat termiskin
melalui upaya pembangkitan semangat hidup untuk menolong diri sendiri (Paul,1987).

Hal V-57 V-57


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Dalam hal ini, cara terbaik untuk mengatasi permasalahan pembangunan


adalah membiarkan semangat wiraswasta tumbuh dalam kehidupan masyarakat yang
berani mengambil resiko, berani bersaing, menumbuhkan semangat untuk bersaing
dan menemukan hal-hal baru (inovasi) melalui partisipasi masyarakat.

5.4.4 KONSEP STAKEHOLDER

Dalam proses pembangunan partisipatif perlu melibatkan stakeholder.


Stakeholder itu sendiri memiliki pengertian orang-orang atau institusi yang
mendapatkan pengaruh baik positif maupun negatif dalam proses pembangunan.
Dalam proses pembangunan tersebut perlu diketahui sejauh mana keterlibatan
stakeholder melalui analisis stakeholder.
Tujuan dari analisis stakeholder tersebut adalah :
1. Untuk mengidentifikasi tingkat kepentingan dan pengaruhnya
2. Untuk mengetahui penyediaan kerangka dasar dan strategi pengembangan
partisipasi.
Langkah- langkah dalam analisis stakeholder adalah sebagai berikut:
1. Identifikasi stakeholder kunci
2. Menilai kepentingan atau interest dan potensi pengaruh proyek atau program
kebijakan pada kepentingan tersebut
3. Menilai pengaruh dan pentingnya stakeholder-stakeholder yang diidentifikasi
4. Menyusun kerangka dasar dan strategi partisipasi

5.4.5 TEKNIK PENJARINGAN ASPIRASI MASYARAKAT

Pelibatan masyarakat dalam proses pembangunan dapat dilakukan dengan


menggunakan metode pendekatan partisipatif. Metode tersebut dilakukan dengan
cara penjaringan aspirasi masyarakat. Teknik yang dilakukan dalam penjaringan dan
penyepakatan aspirasi masyarakat yaitu:
1. Sosialisasi
Sosialisasi adalah kegiatan memberikan informasi dan menggali informasi serta
pendapat dari masyarakat tentang akan diadakannya suatu kegiatan.
Bentuk Kegiatan : pertemuan dengan masyarakat, penyebaran pamflet,
pengumuman lewat radio, koran, televisi dan media lainnya.
2. FGD (Foccused Group Discussion)

Hal V-58 V-58


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

FGD adalah kegiatan menggali informasi, pendapat, keinginan, harapan dan


kebutuhan dari masyarakat terhadap suatu aspek atau topik tertentu dengan
melibatkan suatu kelompok masyarakat dalam suatu diskusi terbatas.
Bentuk Kegiatan: pertemuan dengan sebuah kelompok kecil masyarakat yang
terkait dengan topik yang didiskusikan, yang dipandu oleh seorang fasilitator.

3. Snow-Balling Research
Snow-Balling Research (SBR) adalah kegiatan menggali informasi,
pendapat, keinginan, harapan dan kebutuhan dari masyarakat terhadap suatu
aspek atau topik tertentu dengan melibatkan tokoh-tokoh yang terpilih
berdasarkan temuan di lapangan.
Bentuk Kegiatan : pertemuan dan diskusi dengan beberapa tokoh kunci masyarakat
yang dipilih melalui penelitian lapangan.
4. Seminar/Lokakarya
Seminar/Lokakarya adalah kegiatan menggali informasi, pendapat, keinginan,
harapan, dan kebutuhan dari masyarakat terhadap suatu aspek atau topik tertentu
dengan melibatkan masyarakat dalam suatu diskusi atau seminar atau lokakarya.
Bentuk Kegiatan :pertemuan dengan masyarakat yang dipandu oleh seorang
moderator.
5. PRA (Participatory Rural Appraisal)
PRA adalah kegiatan menggali informasi, pendapat, keinginan, harapan, dan
kebutuhan dari masyarakat terhadap suatu aspek atau topik tertentu dengan
melibatkan suatu kelompok masyarakat dalam suatu diskusi terbatas.
Bentuk Kegiatan: pertemuan dengan sebuah kelompok kecil masyarakat yang
terkait dengan topik yang didiskusikan, yang dipandu oleh seorang fasilitator,
dengan menggunakan beberapa teknik atau metode yang dapat merangsang
peserta untuk mengungkapkan dan menggali pengetahuannya sendiri.

5.4.6 PERAN SERTA MASYARAKAT DALAM PEMBANGUNAN

Pengertian peran serta masyarakat menurut Peraturan Pemerintah No.69 tahun


1996 tentang Pelaksanaan Hak dan Kewajiban serta Bentuk dan Tata Cara Peran
Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang, lebih diarahkan untuk peran serta bebas,
belum pada peran serta spontan yang penekanannya pada berbagai kegiatan

Hal V-59 V-59


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

masyarakat, yang timbul atas kehendak dan keinginan sendiri di tengah masyarakat,
untuk berminat dan bergerak dalam penyelenggaraan penataan ruang.
Konsekuensinya, Pemerintah berkewajiban menyediakan forum dan atau wadah formal
untuk menampung kehendak dan keinginan berperan serta masyarakat tersebut sejak
tata ruang sedang disusun, dan dari dasar hukum yang ada, forum dan wadah formal
ini belum secara khusus dimunculkan. Sebagian besar isi pasal yang terlihat adalah
lebih merupakan proses pembantuan masyarakat kepada penata ruang dan
penyuluhan penatan ruang kepada masyarakat.
Bentuk peran serta masyarakat yang diindikasikan dalam Peraturan Pemerintah
No.69 tahun 1996 adalah :
Pemberian masukan dalam penentuan arah pengembangan
Pengidentifikasian berbagai potensi dan masalah bangunan
Pemberian masukan dallam perumusan rencana tata ruang
Pemberian informasi, saran, pertimbangan, atau pendapat dalam penyusunan
strategi dan arahan kebijaksanaan pemanfaatan ruang
Pengajuan keberatan terhadap rancangan rencana
Kerjasama dalam penelitian dan pengembangan
Bantuan tenaga ahli
Bantuan dana
Peran serta masyarakat tersebut terkait erat dengan hirarki serta tahapan dari
penataan ruang yang dilakukan. Matriks berikut ini mengemukakan perbandingan
kemungkinan serta potensi kontribusi peran serta masyarakat di dalam proses
penataan ruang.
TABEL 5.4
POTENSI KONTRIBUSI MASYARAKAT DALAM PENATAAN RUANG

Tahap HIRARKI RENCANA


Penataan Kegiatan
Ruang Nas. Prop. Kab/Kodya Kawasan
Perencanaa Proses Teknis
+ +
n merencana
Penetapan Rencana - + +
Pengesahan Rencana - - -
Pemanfaata Penyuluhan dan
- + +
n sosialisasi rencana
Penyusunan program + +

Hal V-60 V-60


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

Penyusunan
peraturan
pelaksanaan
- + +
rencana dan
perangkat insentif &
disinsentif
Penyusunan dan
+ + +
pengusulan proyek
Pelaksanaan
+ + +
program dan proyek
Pengendalia Perijinan rencana
- - +
n pembangunan
Pengawasan - + +
Penertiban - - -
Peninjauan Kembali Rencana + +
Keterangan potensi kontribusi masyarakat :
= sedang + = tinggi - = rendah

5.4.7 STRATEGI PEMBERDAYAAN MASYARAKAT

Ada tiga strategi utama pemberdayaan dalam praktek perubahan sosial yaitu:
1. Strategi tradisional menyarankan agar mengetahui dan memilih kepentingan
terbaik secara bebas dalam berbagai keadaan.
2. Strategi directaction membutuhkan dominasi kepentingan yang dihormati oleh
semua pihak yang terlibat, dipandang dari sudut perubahan yang mungkin terjadi.
3. Strategi transformatif menunjukan bahwa pendidikan massa dalam jangka panjang
dibutuhkan sebelum pengidentifikasian kepentingan diri sendiri.

5.4.8 STRATEGI PEMBANGUNAN MASYARAKAT

Pembangunan masyarakat dipandang sangat penting berdasarkan


pertimbangan-pertimbangan berikut:
1. Masyarakat yang sehat merupakan produk dari masyarakat yang aktif
2. Proses perencanaan yang berasal dan diinginkan oleh masyarakat adalah lebih
baik dibandingkan dengan perencanaan yang berasal dari penguasa
3. Proses partisipasi dalam pembangunan masyarakat merupakan pencegahan
berbagai sikap masa bodoh dari individu-individu dalam masyarakat

Hal V-61 V-61


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

4. Proses pemberdayaan yang kuat dalam upaya-upaya kemasyarakatan merupakan


dasar kekuatan bagi masyarakat yang demokratis.
Pekerjaan sosial dalam pembangunan masyarakat pada masa yang akan
datang akan menjadi aktivitas pelayanan profesional yang didasarkan pada ilmu
pengetahuan dan pemanfaatan teknologi pelayanan sosial dalam melaksanakan
perubahan berencana dan dalam struktur sosial masyarakat yang memfokuskan pada
pembangunan manusia sebagai bagian dari sistem pembangunan sosial. Strategi
pembangunan masyarakat merupakan bagian integral dalam kesatuan sistem
pembangunan sosial yang dilaksanakan searah, saling menunjang, saling melengkapi,
dan saling menopang dengan pembangunan bidang-bidang lainnya. Ruang lingkup
pembangunan masyarakat adalah upaya-upaya untuk mengarahkan pada kehidupan
yang taraf kesejahteraan sosial masyarakat semakin meningkat serta terdistribusikan
secara lebih adil dan merata.
Untuk mendukung terlaksananya sistem pembangunan sosial diperlukan
pengorganisasian pemeliharaan penghasilan, pengorganisasian pelayanan manusia
dan pengorganisasian pelayanan kesejahteraan sosial. Adapun strategi operasional
dalam pembangunan social meliputi:
a. Strategi pengembangan Sumber Daya Manusia (SDM)
b. Strategi pengembangan manusia
c. Strategi pengembangan lokalitas (locality development)
d. Strategi pemberdayaan masyarakat secara partisipatif (participatory
community empowerment)
e. Strategi promosi kepercayaan diri (self help promotion)

5.4.9 PENERAPAN PARTISIPASI MASYARAKAT DALAM PEMBANGUNAN

Sebenarnya sudah cukup banyak program pembangunn di Indonesia yang


berlabelkan partisipatif. Namun situasi yang paling sering terjadi di masa lalu adalah
publik dikonsultansikan setelah keputusan dibuat. Dalam kasus ini, tindakan tersebut
lebih tepat disebut sebagai proses pemberitahuan bukan pelibatan. Kasus lain yang
sering dijumpai adalah publik yang dikonsultansikan adalah mereka yang mudah
dikooptasi oleh pemerintah sehingga kehilangan daya untuk mengadvokasikan
kepentingan populasi yang lebih luas (Sjaifudian, 2000).
Dalam hal ini, partisipasi yang terjadi bukan mendorong proses demokrasi
melainkan menghambat dan mematikan upaya menuju partisipasi yang murni dan

Hal V-62 V-62


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT


Usulan Teknis

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN SUKATANI

berkelanjutan. Dengan kata lain, yang berlangsung di negara berkembang termasuk


Indonesia dimasa lampau adalah Pseudo Participation yang tak lebih dari upaya
pemerintah untuk mendapatkan justifikasi dari masyarakat atas kebijakan yang akan
diambil, sehingga sifat partisipasi yang dilakukan hanyalah tahap informing (Oetomo,
2001).
Kondisi pada umumnya adalah masyarakat hanya dapat berpartisipasi dalam
tahap implementasi rencana pembangunan, karena pada dasarnya masyarakat yang
melakukan kegiatan didalam ruang yang direncanakan, akan tetapi partisipasi tersebut
belum tentu dilakukan secara tepat sesuai dengan rencana yang seharusnya. Hal
tersebut terjadi mengingat minimnya pemberian informasi mengenai rencana
pembangunan yang dilakukan oleh pihak berwenang. Selain itu, tahap perencanaan
pembangunan jarang melibatkan partisipasi masyarakat, apabila masyarakat
dilibatkan hanya dalam tahap sebagai responden yang hasil informasi yang didapat
belum tentu digunakan. Oleh karena itu, hasil pembangunan kurang sesuai dengan
kebutuhan pembangunan.
Salah satu kesulitan yang dihadapi dalam penerapan pembangunan partisipatif
di Indonesia terkait dengan aspek institusi lokal. Institusi partisipasi yang ada belum
tentu berjalan dan benar-benar mewakili komunitas yang ada. Kualitas partisipasi pun
masih harus dipertanyakan mengingat pengambilan keputusan umumnya masih
didominasi oleh kepala pemerintahan atau kelompok elit tertentu. Padahal animo dan
keinginan masyarakat untuk ikut terlibat dalam pembangunan semakin meningkat.
Keinginan tersebut harus direspon secara serius, karena apabila tidak direspon maka
akan berpengaruh negatif terhadap pelaksanaan pemerintahan.

Hal V-63 V-63


AD EC

PT. ARTHA DEMO ENGINEERING CONSULTANT