Analiza pieei
procesul de identificare i studiere a pieei unui anumit bun sau serviciu.
constituie baza pentru a determina cea mai bun utilizare1 a unei proprieti2.
Pentru a evidenia conformrile pieei pentru o anumit utilizare a unei proprieti, analistul trebuie
s identifice relaia dintre cerere i oferta concurenial de pe piaa analizat curent i n
viitoare. Aceast relaie arat gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizeaz piaa
curent i condiiile ce ar caracteriza piaa dup o perioad de prognoz.
Valoarea de pia a unei proprieti este n mare msur dependent de poziia sa competitiv 3 pe
piaa sa.
o Populaia, utilizarea forei de munc i veniturile servesc ca indicatori ai cererii zonei;
o datele referitoare la spaiul disponibil n prezent, spaiile n construcie sau n faza de proiect dau
o msur a ofertei competitive.
o Comparnd cererea cu oferta competitiv se identific situaia prezent I n perspectiv a
echilibrului (sau a dezechilibrului).
1 O construcie existent sau propus pentru o anumit utilizare poate fi analizat n funcie de criteriile
fezabilitii financiare i productivitii maxime numai dup ce s-a demonstrat c exist o conformare
corespunztoare pe pia pentru existena acelei utilizri.
2
Dup analiza cererii i ofertei, analitii studiaz utilizrile alternative probabile i estimeaz valorile
asociate acestor utilizri. Ei iau n considerare atributele fizice, legale i de amplasament ale proprietii
analizate i ajung n final la o concluzie referitoare la cea mai bun utilizare
3 Cunoscnd caracteristicile proprietii evaluate, evaluatorul va putea identifica proprietile competitive
(oferta) i va putea nelege avantajele comparative pe care proprietatea le ofer potenialilor cumprtori
Page1
(cererea). mpreun cu nelegerea condiiilor economice i efectului lor asupra pieelor imobiliare,
evaluatorul va putea aprecia mai bine influenele externe ce afecteaz proprietatea.
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
EPI ANALIZA DE PIA
Pieele imobiliare nu au aceleai caracteristici precum pieele mai eficiente de alte bunuri sau servicii.
Eficiena unei piee este bazat pe ipotezele privind comportamentul cumprtorilor i vnztorilor i pe
caracteristicile produselor tranzacionate.
Bunurile sau serviciile pe o pia eficient sunt omogene, care deci pot fi nlocuite imediat unele cu altele
(bunuri fungibile). n contrast, fiecare lot imobiliar este unic i amplasamentul lui este fix.
Pieele imobiliare nu sunt eficiente, din cauza i a inexistenei standardizrii produsului i a timpului
necesar producerii lui i este dificil s se previzioneze precis comportamentul acestor piee.
n acest caz, evaluatorii i ndreapt atenia ctre
o motivaia, atitudinile i interaciunea participanilor pe pia,
o n msura n care ei rspund caracteristicilor particulare ale proprietii imobiliare i influenelor
externe ce afecteaz valoarea.
4 Subpieele pentru proprieti rezideniale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai departe mprite n
funcie de preferinele cumprtorilor: proprieti ieftine, medii i de lux.
Page2
5
Evaluatorii imobiliari identific i studiaz segmentele pieei lund n considerare caracteristicile localitii:
demografice, socio-economice, psihologice i legate de produs.
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
EPI ANALIZA DE PIA
b. baza de clieni - cei mai probabil utilizatori (se analizeaz date despre populaie, utilizarea
forei de munc, veniturile i tipurile de activitate. Pentru pieele rezideniale, datele sunt separate
n funcie de profilul eventualului proprietar sau chiria; pentru pieele comerciale datele sunt
segmentate n funcie de eventualii utilizatori ai spaiului; pentru piaa magazinelor baza de clieni
va fi clientela atras de chiriaii prospectivi; pentru piaa birourilor, baza de clieni reflect
necesarul de spaiu al firmelor ce vor nchiria spaiile respective)
d. proiectul i mbuntirile.
3. ARIA PIEEI - definit din punct de vedere geografic (O pia poate fi local, regional, naional
sau internaional; poate fi urban sau suburban; poate corespunde unui cartier sau o vecintate
a unui ora. Pieele comerciale sau rezideniale sunt deseori delimitate de relaia timp-distan)
5. PROPRIETI COMPLEMENTARE6,
o alte proprieti sau tipuri de proprieti imobiliare ce sunt complementare celei analizate/subiect
6O proprietate sau un tip de proprietate care este complementar subiectului; cumprtorii proprietii n
cauz trebuie s aib acces la proprietile complementare; se mai numesc faciliti de sprijin
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
EPI ANALIZA DE PIA
5. Analiza CERERII
Cererea7 reflect
nevoile,
dorinele,
puterea de cumprare i
preferinele consumatorilor.
Analiza cererii
se axeaz pe identificarea utilizatorilor poteniali (cumprtori, chiriai) i, , analiza
urmrete produsul sau serviciul final pe care l asigur proprietatea ( de un anumit tip8).
populaia din aria de pia - mrimea i numrul familiilor, rata de cretere sau descretere n formarea
familiilor, compoziia i distribuia pe vrste a lor;
veniturile i salariile;
populaia din ariile comerciale mrimea i numrul familiilor ce locuiesc n zon, rata de cretere sau
descretere a acestora, compoziia i distribuia pe vrste a lor;
procentajul de venit pe familie cheltuit pentru cumprturi i procentajul de venit disponibil (putere de
cumprare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii;
volumul minim de vnzri pentru ca spaiul comercial s fie exploatat profitabil i volumul existent de
vnzri pe mp;
Factori importani n analiza cererii de pe piaa SPAIILOR DE BIROURI sunt importani urmtorii factori:
angajatorii din aria de pia i salariailor care lucreaz n spaii de birouri; necesarul de personal
curent i cel estimat n viitor;
7
cererea solvabil, cererea probabil
Page4
8 Astfel, analiza cererii de spaii comerciale va ncerca s determine cererea de servicii comerciale,
generat de potenialii clieni din aria de pia.
suprafaa medie de spaiu de birouri necesar pentru o persoan (cerinele variaz n funcie de
categoria lucrrilor, de poziia lucrtorului n firm i de localizare - n centru sau suburbii;
factorii care afecteaz atractivitatea cldirii de birouri (calitatea construciei, managementul i chiriaii)
i disponibilitatea facilitilor complementare (magazine, restaurante, centre de recreere).
Page5
6. Oferta competitiv
Oferta se refer la
disponibilitatea produsului imobiliar.
Pentru a analiza oferta, trebuie s fac un inventar de proprieti competitive, care include
stocul de proprieti existente,
cele aflate n construcie i precum i
cele aflate n stadiul de proiect9.
Evaluatorul trebuie s determine i numrul de uniti
pierdute prin demolare i
adugat sau sczut prin transformare.
volumul construciilor noi (concurente i complementare) - proiecte aflate n construcie sau propuneri;
9
atenie deosebit proprietilor aflate n stadiul de proiect i celor aflate n faza de propuneri pentru c
unele ar putea s nu se materializeze
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
EPI ANALIZA DE PIA
7. Echilibrul pieei
Pe termen scurt,
oferta imobiliar este relativ fix i preul rspunde la cerere.
Dac cererea este neobinuit de mare, preurile i chiriile vor ncepe s creasc nainte ca s nceap
noua construcie.
Finalizarea cldirii i nchirierea poate s fie decalat n timp fa de cerere i deci:
n general pe termen scurt, pieele se afl n dezechilibru.
O pia activ
pia caracterizat prin cerere n cretere, o rmnere n urm a ofertei i preuri n cretere; o
pia activ este uneori numit pia a vnztorilor pentru c vnztorii pot obine preuri mai mari
pe proprietile disponibile.
O pia n declin
pia n care diminuarea cererii este nsoit de o supraofert relativ i o scdere a preurilor;
aceast pia se numete i piaa cumprtorilor pentru c au avantaj cumprtorii.
Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbrile n caracteristicile populaiei existente i n
veniturile sale.
Dac economia local poate asigura o utilizare stabil a forei de munc i s genereze noi locuri de
munc, populaia existent va rmne n zon i vor veni persoane din afara zonei n cutare de lucru.
Tipul specific de locuri de munc oferite va determina nivelul de venituri n localitate.
10 La fel ca i ciclul afacerilor, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune,
vrfuri, restrngeri si epuizare.
Page7
11
Rata dobnzii este foarte schimbtoare, iar gradul de ocupare i rata de absorbie pot fi mai greu
previzionate pe mai mult de 2-3 ani
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
EPI ANALIZA DE PIA
Etapa 2 Analiza relaiei timp distan ntre locul de munc i de odihn, pentru
recreere i pentru cumprturi, limitele sociale, graniele
Delimitarea pieei naturale, reputaia chiriailor, localizarea.
Etapa 3 Evaluatorul studiaz datele privind populaia total din aria de pia,
numrul de familii i veniturile acestora, tendinele de cretere a
Analiza i previziunea construciilor, ratele istorice de absorbie, numrul de chiriai, gradul de
cererii ocupare, cu scopul de a analiza i previziona cererea.
12 Sursa: APPRAISAL INSTITUTE Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a doua canadian, Ed.
ANEVAR-IROVAL, 2004
13 n cazul proprietilor imobiliare aflate n stadiul de proiect sau propuneri, mai poate fi adugat o a
Page8
Introducere
n procesul de evaluare, calitatea i cantitatea informaiilor/datelor disponibile pentru analiz sunt la fel de
importante ca i metodele/tehnicile/procedurile de evaluare15.
O importan esenial n activitatea de evaluare o are capacitatea
de a culege i selecta informaiile cele mai credibile,
de a le organiza/sistematiza i
de a le analiza,
pentru a le transforma n final n indicatori valorici necesari pentru aplicarea calculelor
matematice de calcul a valorii.
nainte de a se face analiza datele existente, evaluatorul trebuie s sistematizeze multitudinea de informaii
colectate n cursul cercetrii. Ca instrumente de sistematizare a datelor pot fi folosite:
tabele de costuri de pia (normale, corectate),
o folosite n abordarea prin costul de nlocuire net;
grile cu corecii absolute i/sau relative,
o folosite n abordarea prin comparaia vnzrilor;
situaia corectat a exploatrii,
o utilizat n abordarea prin venit.
Conform GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare, pentru derularea procesului de evaluare este necesar colectarea
a trei tipuri de date/informaii:
Date generale
Date specifice (particulare)
Date despre cererea i oferta concurenial
Aceste date pot fi obinute fie din surse primare, fie din surse secundare.
Datele/informaiile generale
Datele generale sunt colectate la nivel de vecintate, ora, regiune i chiar la nivel naional i internaional,
n funcie de proprietatea imobiliar implicat.
Sunt examinai factorii sociali, economici, guvernamentali i de mediu, ce pot influena valoarea 16.
Tabelul de mai jos enumer civa din indicatorii economici utili, avute n vedere de ctre evaluatori cnd
analizeaz tendinele economice.
14 Susinere practic
15 folosite pentru a le prelucra i transforma n mrimi ale valorii
16 Sunt investigate n detaliu i alte fore specifice, cum este interaciunea dintre cele patru fore: sociale,
Page9
Sursa:
Appraisal Institute Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a doua canadian, Ed. ANEVAR-IROVAL, 2004, pag. 7.4
Tendinele
Indicatorii economici utili
economice
Datele/informaiile specifice
Datele/informaiile specifice constau din detalii despre:
proprietatea care se analizeaz,
despre vnzrile de proprieti comparabile,
despre proprietile nchiriate i
despre caracteristicile pieei locale.
Aceste informaii includ informaii despre amplasament, amenajri i construcii, informaii despre costuri i
depreciere, date despre venituri i cheltuieli, informaii privind ratele de capitalizare i de actualizare,
istoricul proprietii i utilizrii acesteia i alte informaii semnificative pe care cumprtori i vnztori le
consider a fi importante n negocierile i tranzaciile lor.
Sursele datelor specifice sunt variate. Cele mai uzuale sunt:
tirile de pres. Majoritatea ziarelor ca i multe din publicaiile economice, au rubrici imobiliare de
cuprindere local, regional sau naional. Chiar dac unele informaii nu sunt tocmai complete
sau corecte, evaluatorii pot folosi aceast surs secundar pentru confirmarea detaliilor, deoarece,
de regul, se public i numele intermediarilor i ale prilor la tranzacie.
Participanii pe piaa imobiliar: intermediarii, ali evaluatori, administratorii, bancherii. Chiar dac
participanii pe piaa imobiliar sunt profesioniti ai domeniului, informaiile oferite de acetia
trebuie s fie verificate.
Cataloagele i ofertele. Anunurile de la mica publicitate imobiliar arat ct de activ sau inactiv
este piaa local a unui anumit tip de proprietate i activitatea imobiliar, n general. Date despre
proprietile oferite la vnzare se pot obine i de la intermediari i de la manageri. Cataloagele cu
vnzri, care reflect optica proprietarului despre valoarea casei sale, conin valori la limita
superioar, n timp ce ofertele de cumprare, care reflect optica cumprtorului, conin valorile de
la limita inferioar.
proprieti vndute;
Cererea poate fi estimat cu ajutorul datelor demografice (numrul locuitorilor i datele de stare civil) i
datelor economice (locuri de munc, venituri) valabile pentru zona de pia studiat17.
numrul vnzrilor;
rata de absorbie;
Informaiile necesare pentru aplicarea abordrilor prin cost i prin venit trebuie deseori obinute din alte
surse de pia dect vnzrile.
Odat cu analiza datelor generale i a celor despre aria vizat, evaluatorul culege informaii despre
tendinele care caracterizeaz:
costurile de construcie;
termenele de nchiriere;
cheltuielile curente;
ratele de neocupare.
Cnd, n aria din imediata apropriere a proprietii analizate, exist date insuficiente despre proprieti
comparabile, sfera de cutare a proprietilor comparabile poate fi extins spre pieele nvecinate
sau localitile asemntoare, cu condiia ca evaluatorul s stabileasc gradul de comparabilitate al
pieei alternative, n termeni de similitudini ale valorii terenului, nivelului chiriei i nivelului veniturilor.
Cnd selectarea datelor are o baz restrns de informaii de pia, evaluatorul poate drept comparabile
vnzrile mai puin frecvente sau poate sta de vorb cu intermediari, cumprtori, vnztori, proprietari sau
chiriai ai unor proprieti asemntoare, din aceeai arie, pentru a colecta dovezile unei posibile activiti
pe piaa respectiv, de exemplu preuri de catalog sau oferte de cumprare.
gradul de comparabilitate;
Organizarea datelor
Astfel
sunt sintetizate datele prezentate i
se permite evaluatorului s identifice acele elemente care ar putea explica diferenele18 de valoare.
ajut de asemenea la identificarea categoriile de date ce nu sunt adecvate i date ce sunt nc
incomplete
O alt gril, numit grila cu corecii ale preurilor de vnzare ale proprietilor comparabile, se face
comparaia efectiv, prin corecii succesive ale preurilor de vnzare ale acestora, pentru a se determina
valoarea de pia a proprietii subiect.
18 Evaluatorii trebuie s vad n grila cu date de pia un instrument care permite stabilirea unor indicatori
pe baza crora se determin valoarea proprietii analizate.
19 Din analiza grilei cu date de pia, evaluatorul va putea constata c are nevoie de informaii suplimentare
i va trebui s ntocmeasc i alte grile pentru a aduga alte informaii, sau pentru a separa datele ce-i vor
fi necesare n abordrile specifice.
De cele mai multe ori un evaluator folosete dou sau mai multe grile ale datelor de pia.
Prima gril poate conine doar date despre vnzri, n timp ce
a doua gril poate include date determinate din alte surse.
Cu aceast metod de organizare a informaiei, aspectele importante ale vnzrii individuale i piaa total
pot fi identificate..
20 O gril a datelor de pia
reprezint un tabel construit cu grij ce conine o reprezentare a datelor de pia organizate n
categorii msurabile.
listeaz urmtoarele informaii pentru fiecare comparabil: preul de vnzare, data vnzrii,
drepturile de proprietate, aranjamentele financiare, motivaiile vnztorului i ale cumprtorului,
caracteristicile fizice i ale locaiei, costul de nlocuire i deprecierea cumulat, ratele de apreciere
Page14