MATERI I : KELAYAKAN EKONOMI

NPV, IRR, B/C

PAY BACK PERIOD

HOTEL
Minimum Attractive Rate of Return (MARR) 15.00% risiko
Rate per th

Th ke 0 1 2 3 4
Pengeluaran
Biaya awal 500
Biaya th-an 203 206 209 212
Profit 50 50 50 50
Jumlah (dg profit) 500 253 256 259 262
Jumlah (tnp profit) 500 203 206 209 212
NPV-Pk 1,365

Pemasukan
403 406 409 412
NPV-Pm 1,368

Pemasukan-Pengeluaran (500) 150 150 150 150

Uji Kelayakan NPV 2.82
2.82 Layak
IRR 15.24% Lebih dari MARR
B/C = NPV-Pm/NPV-Pk 1.002

Pay Back Period Kapan usaha ini mulai balik modal dan mulai memperoleh keuntungan?

DGN PROFIT TANPA PROFIT

Th ke Pm Pk Pm-Pk Th ke Pm
1 Rp350.43 Rp720.00 -370 1 350
2 Rp657.43 Rp913.57 -256 2 657
3 Rp926.35 Rp1,083.87 -158 3 926
4 Rp1,161.92 Rp1,233.67 -72 4 1,162
5 Rp1,368.24 Rp1,365.42 Rp2.82 5 1,368

RISIKO =MARR
PROFIT =PENGEMBANGAN USAHA

MATERI II : PEMILIHAN UTK BANYAK ALTERNATIF (INCREMENTAL ANAL

Page 183 Example 8.7

MARR 10%
Bakso (C) Toko (A) Hotel (B)
Biaya awal - 100,000 - 200,000 - 275,000
 Cash flow 28,000 50,000 75,000
Project compared C to none A to none C to B
Incremental cost - 200,000 - 175,000
Incremental cash flow 50,000 47,000

C to B : Pilih B

Incremental IRR
C 0 1 2 3 4
- 100,000 28,000 28,000 28,000 28,000
IRR= 12.38%

A 0 1 2 3 4
- 200,000 50,000 50,000 50,000 50,000
IRR= 7.93% Tdk layak

B 0 1 2 3 4
- 275,000 75,000 75,000 75,000 75,000
IRR= 11.32%

D 0 1 2 3 4
- 350,000 94,000 94,000 94,000 94,000
IRR= 10.71%

C to B 0 1 2 3 4
- 175,000 47,000 47,000 47,000 47,000
IRR= 10.71% ok

B to D 0 1 2 3 4
- 75,000 19,000 19,000 19,000 19,000
IRR= 8.43% tdk ok

Page 185 Example 8.8

Machine
1 2 3
Initial investment -5000 -6500 -10000
Annual operating cost -3500 -3200 -3000
Salvage value 500 900 700
Plans compared 2 to 1 3 to 2
Incremental investment -1500
Incremental annual saving 300
Incremental salvage 400
Incremental IRR
Increment justified
Alternative selected
BENEFIT COST RATIO

C A B
Building cost - 110,000 - 200,000 - 275,000
Cash flow 22,500 22,000 35,000
PW of cash flow 183,825 207,392 329,942
Overall B/C 1.67 1.04
Project compared B to A
Incremental benefit 122,550
Incremental cost 75,000
Incremental B/C 1.63
Project selected B

C 0 1 2 3 4
19500 19500 19500 19500
PW of CF ###

A 0 1 2 3 4
22000 22000 22000 22000
PW of CF ###

B 0 1 2 3 4
35000 35000 35000 35000
PW of CF ###

D 0 1 2 3 4
42000 42000 42000 42000
PW of CF ###

MATERI III : DEPRESIASI DAN HUTANG

DEPRESIASI
Penyusutan alat karena alat tersebut dioperasionalkan
Nilainya dihitung secara garis lurus (atau logaritmik)
Biasanya dihitung sebagai BIAYA ALAT (lihat contoh BINA MARGA)

Suatu perusahaan membeli alat US$ 60000, dengan MARR=10%

Nilai sisa di th ke 5 = US$ 2000
CASH FLOW BEFORE/AFTER TAX

(1) (2)
Year Income Expenses
0 60000
 1 29000 10500
2 30000 11000
3 29500 11500
4 32000 12000
5 31000+2000 12500

(1) (2) (3)=(1)-(2) (4) (5)=(3)-(4)

Expenses CFBT SL
Income (pengeluar (cash flow Depreciati Taxable
Year (pemasukan) an) before tax) on Income
0 60000 -60000
1 29000 10500 18500 11600 6900
2 30000 11000 19000 11600 7400
3 29500 11500 18000 11600 6400
4 32000 12000 20000 11600 8400
5 33000 12500 20500 11600 8900
NPV 8819.20
IRR 17.68%

100% equity financing

(1) (2) (3)=(1)-(2) (4) (5)=(3)-(4)
Year Income Expenses CFBT SL Depreciation
Taxable Income
0 15000 -15000
1 7000 1000 6000 3000 3000
2 7000 1000 6000 3000 3000
3 7000 1000 6000 3000 3000
4 7000 1000 6000 3000 3000
5 7000 1000 6000 3000 3000

50% equity - 50% debt financing

(1) (2) (3)

Debt
interest
Year Income Expenses CFBT SL Depreciation
10% per th
0 7500 -7500
1 7000 1000 6000 3000 750
2 7000 1000 6000 3000 750
3 7000 1000 6000 3000 750
4 7000 1000 6000 3000 750
5 7000 1000 6000 3000 750
 1,600
5 1,400
1,200
215 1,000
50
800
265
215 600
400
200
415
-
0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5
150

TANPA PROFIT
Pk
Rp676.52 (Rp326.09)
Rp832.29 (Rp174.86)
Rp969.71 (Rp43.35)
Rp1,090.92 Rp71.00
Rp1,197.81 Rp170.43

CREMENTAL ANALYSIS)

Mall (D)
- 350,000
 94,000
B to D
- 75,000
19,000

C to B : Pilih B

5
28,000

5
50,000

5
75,000

5
94,000

5
47,000

5
19,000

4
-15000
-1400
1000
4 to 3
 D
- 350,000
42,000
395,930

D to B
65,988
75,000
0.88
B

5 6 7 8 9 10 11 12 13
19500 19500 19500 19500 19500 19500 19500 19500 19500

5 6 7 8 9 10 11 12 13
22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000

5 6 7 8 9 10 11 12 13
35000 35000 35000 35000 35000 35000 35000 35000 35000

5 6 7 8 9 10 11 12 13
42000 42000 42000 42000 42000 42000 42000 42000 42000
(6)=(5)*40% (7)=(3)-(6)

CFAT (cash
Taxes 40% flow after tax)
-60000
2760 15740
2960 16040
2560 15440
3360 16640
3560 16940
NPV= 1049.34 ok (positif)
IRR= 10.67% ok (lebih dari MARR)
B/C = 1.0174890149 ok diatas 1

(6)=(5)*50% (7)=(3)-(6)
Taxes 50% CFAT
-15000
1500 4500
1500 4500
1500 4500
1500 4500
1500 4500
NPV= 2058.54 ok (positif)
IRR= 15.24%

(7)=(1)-
(4) (5)=(1)-(2)-(3) (6) (6)-(3)-(4)

Debt
principal Taxable Taxes
(pokok) Income 50% CFAT
-7500
1500 2250 1125 2625
1500 2250 1125 2625
1500 2250 1125 2625
1500 2250 1125 2625
1500 2250 1125 2625
NPV= 2450.82 ok (positif)
IRR= 22.11%
 Pm
Pk

3 3.5 4 4.5 5 5.5

 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
19500 19500 19500 19500 19500 19500 19500 19500 19500 19500

14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000

14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
35000 35000 35000 35000 35000 35000 35000 35000 35000 35000

14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
42000 42000 42000 42000 42000 42000 42000 42000 42000 42000
 24 25 26 27 28 29 30
19500 19500 19500 19500 19500 19500 19500

24 25 26 27 28 29 30
22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000

24 25 26 27 28 29 30
35000 35000 35000 35000 35000 35000 35000

24 25 26 27 28 29 30
42000 42000 42000 42000 42000 42000 42000
 INVESTASI HOTEL
PENGELUARAN
membeli lahan dan membangun hotel Rp 20,000 juta + .tiga digit akhir NO MHS
ongkos manajemen, pekerja, cleaning service per th Rp 2,000 juta
ongkos operation, administasi, dan pajak per th Rp 2,000 juta
ongkos khusus setiap 2 tahun (tahun ke 2, 4, dan 6) Rp 500 juta
PEMASUKAN dari menyewakan kamar hotel adalah sbb:
a. Hasil dari sewa kamar per th Rp 12,000 juta
b. Hasil dari restoran dan lain-lain per th Rp 1,500 juta
TARGET KEUNTUNGAN per th = ..NO MHS...% dari biaya awal
No Mhs Gasal 14%
No Mhs Genap 17%
Jika n=6 tahun, buat cash flownya
MARR = 15%
Hitung P_masuk dan P_keluar!
Hitung NPV, BCR, dan IRR! Apakah layak investasi tsb?
Kapan titik BEP nya?

0 1 2 3 4
Pengeluaran
Lahan dan bangunan 20,002
Ongkos th an 4,000 4,000 ### 4,000
500 500

Pemasukan
Sewa kamar 12,000 12,000 ### 12,000
Restoran dll 1,500 ### ### 1,500
Cashflow (tnp memasukkan keunt (20,002) 9,500 9,000 ### 9,000

Target Keuntungan 3,400.34 3400.34 3400 3400.34

Cashflow (dengan keuntungan) (20,002) 6,100 5,600 ### 5,600

DENGAN memasukkan keuntungan ke dalam pengeluaran

P_masuk $51,090.52
P_keluar 48,888.57
NPV 2,201.95
B/C 1.05
IRR 19.04%

TIDAK memasukkan keuntungan ke dalam pengeluaran

Masuk-Keluar (20,002) 9,500 9,000 ### 9,000

Th-1 -11741.13
Th-2 -4935.84
Th-3 1310.57
Th-4 6456.35
+ .tiga digit akhir NO MHS.juta
2
17%

5 6

4,000 4,000
500

12,000 12,000
1,500 1,500
9,500 9,000

3400.34 3400.34
6,100 5,600

9,500 9,000