1

1
 2

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena atas
berkat rahmat dan karunia-Nyalah kami dapat menyelesaikan laporan ini dengan baik
dan tepat pada waktunya. Adapun tujuan dari pembuatan laporan ini selain untuk
memenuhi tugas Proyek adalah untuk menambah dan membuka wawasan kita
mengenai proses awal untuk menjalankan suatu proyek konstruksi dalam hal ini
adalah studi kelayakan (feasibility study) proyek Rest Area Tol Cipularang Km.100.
Laporan ini berisi tentang analisa studi kelayakan untuk menentukan layak
atau tidaknya proyek ini ditinjau dari berbagai aspek yaitu aspek pasar dan
pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek manajemen dan organisasi, aspek
hukum dan legalitas, serta aspek ekonomi dan keuangan.
Akhir kata, kami juga sangat berterima kasih atas kerja sama dan upaya keras
seluruh tim yang telah banyak membantu dalam pembuatan study kelayakan proyek
ini. Saran dan kritik yang bersifat konstruktif sangat kami harapkan demi tercapainya
perbaikan dalam laporan selanjutnya. Kami juga mohon maaf bila ada kekeliruan dan
kesalahan dalam laporan ini.

Bandung, November 2009

PT.AdhikridaMulti Cipta
Beny Aly Mangkujaya

2
 3

DAFTAR ISI
BAB........................................................................................................................5
PENDAHULUAN ................................................................................................5
1.1 LATAR BELAKANG .....................................................................................5
1.2 MAKSUD DAN TUJUAN ..............................................................................6
1.3 RUANG LINGKUP ........................................................................................7
BAB 2 ....................................................................................................................8
ASPEK PASAR DAN PEMASARAN ...............................................................8
2.1 GAMBARAN UMUM PROSPEK PASAR PRODUK ..................................8
2.1.1 Produk ..............................................................................................8
2.2 PERMINTAAN ..............................................................................................11
2.3 PENAWARAN ..............................................................................................12
2.4 PROYEKSI PEMINTAAN DAN PENAWARAN ........................................12

2.5 ANALISIS PELUANG ..................................................................................13

2.6 PERSAINGAN ...............................................................................................13

2.6.1 Benchmarking .................................................................................13

2.6.2 Analisis Benchmarking ..................................................................13

2.7 HARGA ..........................................................................................................16

2.8 PROMOSI ......................................................................................................16

2.9 STRATEGI PEMASARAN ...........................................................................16

2.10 ANALISIS TOWS ......................................................................................16

2.11 KEPUTUSAN STRATEGI ........................................................................19

BAB 3 ..........................................................................................................................21

ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGIS ..................................................................21

3.1 DESAIN PRODUK ........................................................................................21

3.2 PERUNTUKAN LAHAN DAN KETENTUAN BANGUNAN ...................24

3.3 MESIN DAN TEKNOLOGI YANG DIGUNAKAN ....................................25

3
 4

3.4 LOKASI PRODUK ........................................................................................26

BAB 4 ...................................................................................................................28

ASPEK MANAJEMEN DAN SUMBER DAYA MANUSIA ..........................28

4.1 ANALISIS STAKEHOLDER ........................................................................28

4.2 STRUKTUR ORGANISASI ..........................................................................31

4.3 JOB ANALYSIS DAN JOB DESCRIPTION ...............................................32

4.3.1 Job Analysis ....................................................................................32

4.3.2 Job Description ................................................................................33

4.4 PROSES REKRUTMEN DAN SELEKSI .....................................................36

BAB 5 ...................................................................................................................37

ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS ...............................................................37

5.1 BADAN HUKUM ORGANISASI .................................................................37

5.2 ANGGARAN DASAR DAN ANGARAN RUMAH TANGGA (AD / ART) 38

5.3 PROSEDUR PERIZINAN ..............................................................................39

BAB VI .................................................................................................................42

ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN ...........................................................42

6.1 PERKIRAAN MODAL KERJA .....................................................................42

6.1.1 Time Line Assumption .....................................................................42

6.1.2 Project Overview ..............................................................................42

6.1.3 Harga ................................................................................................42

6.2 PERKIRAAN BIAYA INVESTASI & OPERASIONAL ..............................43

6.3 PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN ..........................................................44

BAB VII ................................................................................................................52

REKOMENDASI .................................................................................................52

4
 5

DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Lokasi Rest Area Tol Cipularang Km. 100 ........................................10

Gambar 2.2 Fasilitas SPBU dan Mesjid ................................................................10

Gambar 2.3 Fasilitas KFC dan Starbuck ................................................................10

Gambar 2.4 Fasilitas Parkir dan Kantin .................................................................11

Gambar 2.5 Grafik Volume LHR Tol Cipularang .................................................11

Gambar 2.6 Grafik Pertumbuhan Rest Area ..........................................................12

Gambar 2.7 TOWS Diagram Cartesius ..................................................................19

Gambar 3.18 Gambar Lokasi Km.100 .....................................................................26

Gambar 3.29 Lokasi Km.100 ..................................................................................26

Gambar 4.110 Skema Stakeholder ..........................................................................31

Gambar 4.211 Susunan Organisasi .........................................................................31

Gambar 6.112 Grafik IRR ......................................................................................50

DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Penawaran Rest Area .............................................................................12
Tabel 2.2 Analisa Peluang .....................................................................................13
Tabel 2.3 Analisis Benchmarking .........................................................................14
Tabel 2.4 Analisis TOWS ......................................................................................17
Tabel 2.5 Keputusan Strategi .................................................................................20
Tabel 3.16 Mesin dan Teknologi ...........................................................................25
Tabel 4.18Stakeholder Analisis .............................................................................30
Tabel 4.29Personil Organisasi ...............................................................................32
Tabel 4.310Job Analisis .........................................................................................33
Tabel 6.311 Biaya Manajemen ..............................................................................44
Tabel 6.412Biaya Staff ..........................................................................................44
Tabel 6.513Biaya Operasional ...............................................................................44
Tabel 6.614Penerimaan Penjualan BBM Pertahun ................................................44
Tabel 6.715Summary Cash Flow ...........................................................................46
Tabel 6.816Perhitungan NPV, IRR, Payback Period .............................................49

5
 6

BAB 1
PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Bandung memiliki posisi strategis dalam sumbangannya di Pulau Jawa
khususnya Provinsi Jawa Barat dan sekitarnya. Hal tersebut disebabkan karena
Bandung adalah titik pertemuan jalan-jalan provinsi yang menghubungkan Ibukota
Bandung dan area produksi disekeliling Bandung. Jarak perjalanan yang dahulu
ditempuh dari Jakarta hingga Bandung yaitu sekitar 3 jam perjalanan mobil kini tidak
lagi, karena telah dibangun Jalan Tol Cipularang (Cileunyi, Purwakarta, Padalarang)
yang konstruksinya dilakukan sangat cepat dalam rangka menghadapi KAA
(Konferensi Asia Afrika) menghubungkan Cikampek dengan Bandung hanya dalam
waktu 2 jam.
Dengan kemudahan tersebut banyak penduduk dari Jakarta dan wilayah Jawa
Barat lainnya meniKmati akhir minggunya di Bandung. Iklim yang sejuk dengan
temperature rata-rata harian tertiinggi 28,2 derajat celcius, dan hawa pegunungan nan
segar membuat Bandung diminati sebagai area favorit untuk bermukim serta ideal
bagi kota wisata dan pusat perbelanjaan (Sekilas Kota Bandung, 2006). Bandung juga
dinilai merupakan kota yang beruntung karena kota ini cukup dekat dengan Jakarta
dan mengalami imbas dari pertumbuhan ekonomi yang pesat. Untuk memberikan
fasilitas yang baik kepada para pengunjung Kota Bandung, Kota Bandung juga
membangun fasilitas-fasilitas tambahan yang memberikan kenyamanan, berupa
Factory Outlet, Mall, Hotel, Restaurant, dan daerah wisata/ outbound.
Bahkan sejak Tol Cipularang dibangun, pelaku bisnis rest area/ tempat
peristirahatan juga tidak ketinggalan untuk melebarkan sayap menawarkan fasilitas-
fasilitas lain selain SPBU untuk menambah kenyamanan para pengunjung Kota
Bandung. Sejumlah pengusaha berlomba-lomba menginvestasikan pundi-pundi
keuangannya untuk membangun rest area mirip mall yang dilengkapi fasilitas
( SPBU, ATM, kantin, restoran, toilet, sarana ibadah, dsb). Pertumbuhan rest area
beberapa tahun belakangan ini sudah disadari oleh Jasa Marga sebagai pengelola jalan
tol. Sejak beberapa tahun lalu sejumlah rest area /tempat peristirahatan mulai
dibangun di beberapa ruas jalan tol antar kota atau antar provinsi. Hasilnya kini rest

6
 7

area menjadi bisnis yang menggiurkan, hal ini didasarkan pada data Lalu
Lintas Jasa Marga pada tahun 2008 dimana jumlah kendaraan yang melintas per tahun
yaitu 54.513.579 kendaraan atau sekitar 1.494.010 kendaraan/hari, dengan
kemungkinan kendaraan yang mengunjungi rest area sejumlah 207.070
kendaraan/hari, dan meningkat sebanyak 3% setiap tahunnya. Disebabkan kebutuhan
pasar yang sangat besar, kami sebagai pelaku bisnis sangat tertarik untuk membangun
rest area dengan menyediakan fasilitas super lengkap mulai dari SPBU, restaurant dan
caf bertaraf international, kantin yang menyajikan menu tradisional dan jajanan
tradisional, sarana ibadah, toilet, cuci mobil, ATM, tempat parkir. Perencanaan
pembangunan rest area pada Jalan Tol Cipularang arah Bandung Jakarta Km 100
dilakukan karena belum terdapat rest area dengan fasilitas-fasilitas yang sebaik kami
tawarkan beserta pemandangan yang begitu indah sebelumnya. Dengan pembangunan
rest area pada Jalan Tol Cipularang arah Bandung Jakarta Km 100 diharapkan mampu
menambah kenyamanan pengguna jalan tol untuk melepas lelah dan beristirahat
dengan segala keperluan yang terdapat pada fasilitas pendukung rest area.

1.2 MAKSUD DAN TUJUAN

Pada dasarnya maksud dan tujuan dilakukan studi kelayakan ini adalah untuk
mengetahui apakah suatu bisnis layak atau tidak untuk dijalankan. Biasanya studi
kelayakan ini dibuat sebagai gambaran awal atau sebagai patokan untuk menghindari
risiko-risiko yang buruk terjadi, seperti misalnya kegagalan usaha tersebut karena
belum mempelajari kondisi pasar di lokasi tempat usaha tersebut dibangun. Dalam
melakukan studi kelayakan ini, terdapat tujuan mengapa sebelum suatu usaha atau
proyek dijalankan perlu dilakukan studi kelayakan (kasmir dan jakfar, 2006) :
1. Menghindari risiko kerugian
Untuk mengatasi risiko kerugian di masa mendatang, karena di masa
mendatang akan dating semacam kondisi ketidakpastian. Kondisi ini ada yang
dapat diramalkan namun ada juga yang tidak dapat diramalkan. Dalam hal ini
fungsi studi kelayakan adalah untuk meminimalkan risiko yang ada.
2. Memudahkan perencanaan
Dengan peramalan yang dilakukan sebelumnya, maka akan mempermudah
kita dalam melakukan perencanaan.

7
 8

3. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan

Dengan perencanaan yang matang maka akan lebih terarah dan fokus.
4. Memudahkan pengawasan dan pengendalian
Begitu pula halnya dengan proses pengawasan, proses pengawasan akan
menjadi lebih mudah karena segala pelaksanaan sudah ada jalurnya dan
polanya sudah jelas. Dan pengendalian terhadap masalah-masalah yang
muncul juga dapat dilakukan dengan lebih mudah.
Sedangkan maksud dan tujuan mendirikan rest area pada Jalan Tol Cipularang arah
Bandung Jakarta Km 100 bagi konsumen adalah mampu menambah kenyamanan
pengguna jalan tol untuk melepas lelah dan beristirahat dengan segala fasilitas
pendukungnya, dan bagi pemilik fasilitas adalah dapat memberikan keuntungan bagi
pemilik fasilitas.

1.3 RUANG LINGKUP

Lingkup pembahasan studi ini adalah keseluruhan fasilitas yang akan
dibangun pada rest area pada Jalan Tol Cipularang arah Bandung Jakarta Km 100.

8
 9

BAB 2
ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

2.1 GAMBARAN UMUM PROSPEK PASAR PRODUK

Kebutuhan tempat istirahat ini sudah disadari oleh Jasa Marga sebagai pengelola
jalan tol. Sejak beberapa tahun lalu sejumlah tempat peristirahatan (rest area) mulai
dibangun di beberapa ruas jalan tol antar kota atau antar provinsi. Awalnya memang
hanya di-desain sebagai kedai-kedai biasa saja dan dilengkapi sarana toilet dan
bengkel/tambal ban sederhana. Namun lambat laun ceruk bisnis dari usaha ini mulai
dilirik para pengusaha besar. Hasilnya rest area pun kini menjadi bisnis yang
menggiurkan. Berdasarkan pengamatan langsung yang dilakukan di ruas tol Jakarta -
Cikampek yang memiliki panjang sekitar 72 Km, kini terdapat sedikitnya 5 rest area
yang memiliki fasilitas lengkap. Tiga diantaranya berada di arah Cikampek, yakni di
Km 19, Km 39, dan Km 57. Sedangkan sisanya berada menuju arah Jakarta, yakni di
Km 62 dan Km 42. Rest area yang paling dominan di Km 19 dan Km 42 pada ruas
Tol Cikampek Jakarta atau sebaliknya memiliki tempat istirahat yang dilengkapi
berbagai fasilitas SPBU, toilet, mushola, ATM, minimarket, factory outlet, bengkel,
hingga kantin maupun restoran. Sejumlah restoran dan Caf yang menawarkan
makanan/minuman dalam negeri maupun western bisa Anda pilih untuk melepas
penat sejenak. Rumah Makan Padang Sederhana, Dunkin Donuts, Solaria, Pizza Hut
atau Starbuck ada di sini. Namun jika Anda ingin berhemat, lebih baik memilih
makan di kedai-kedai yang tersebar di kantin rest area tersebut. Namun demikian
kebutuhan tempat istirahat tetap menjadi sebuah keniscayaan bagi para pengguna
jalan antar kota atau antar provinsi. Apalagi kemungkinan tingkat kejenuhan
pengguna jalan tol - yang harus melalui jalur monoton - relatif lebih tinggi ketimbang
pengguna jalan biasa. Kehadiran rest area multi fasilitas tentu sangat memudahkan
pengguna jalan tol.

2.1.1 Produk
Nama Produk : Pembangunan rest area pada Jalan Tol Cipularang arah
Bandung Jakarta Km 100.
Kualitas Produk : Produk utama yang ditawarkan pada Pembangunan rest area

9
 10

pada Jalan Tol Cipularang arah Bandung Jakarta Km 100 adalah SPBU
dengan
fasilitas-fasilitas pendukung.
Berikut ini adalah kualitas produk yang ditawarkan :
SPBU : SPBU dengan Tipe A
Fasilitas-fasilitas pendukung :
Restoran dan kafe bertaraf International
o Kantin yang menyajikan menu dan jajanan tradisional
o Minimarket
o Sarana Ibadah
o Toilet
o ATM
o Tempat parkir
o Bengkel dan Cuci Mobil
Spesifikasi Produk:
Desain SPBU sesuai standar PT.Pertamina.
Kanopi SPBU disesuaikan dengan standar PT.Pertamina.
Panduan untuk pump island harus disesuaikan dengan standar PT.Pertamina.
Sirkulasi/jalur masuk dan keluar harus sesuai antrian.
Dilengkapi fasilitas pendukung yaitu
o Restoran dan kafe bertaraf International yaitu berupa bangunan siap pakai
tanpa peralatan yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan
berukuran 370 meter2peruntukan 2 restaurant dan 1 buah kafe.
o Kantin yang menyajikan menu dan jajanan tradisional berupa bangunan siap
pakai yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 174
meter 2. Terdiri dari 6 buah kantin, dilengkapi dengan tempat duduk kantin.
o Minimarket yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang
disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 36 meter2.
o Sarana Ibadah yaitu mesjid berukuran 50 meter21 lantai dan karpet , lengkap
dengan WC dan tempat wudhu.
o Toilet yaitu berupa bangunan kamar mandi siap pakai yang disewakan
berukuran 50 meter 2sebanyak 15 pintu.

10
 11

o ATM Center yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang
disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 36 meter 2.
o Tempat parkir
o Bengkel dan Cuci Mobil yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan
yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 72 meter2.
Bentuk Fisik

Gambar 2.1 Lokasi Rest Area Tol Cipularang Km. 100

Gambar 2.2 Fasilitas SPBU dan Mesjid

11
 12

Gambar 2.3 Fasilitas KFC dan Starbuck

Gambar 2.4 Fasilitas Parkir dan Kantin

2.2 PERMINTAAN
Permintaan dilakukan oleh Jasa Marga yang telah merintis pengembangan kemitraan
bisnis rest area. Pengembangan bisnis rest area bagi Jasa Marga sebenarnya
berangkat dari aturan investasi jalan tol yang mengharuskan Jasa Marga menyediakan
area bersantai sejenak sebagai bagian dari fungsi keselamatan dalam operasi jalan
berbayar tersebut. Apalagi diikuti dengan semakin besarnya penggunaan Tol
Cipularang pada 3 tahun belakangan ini.

12
 13

Gambar 2.5 Grafik Volume LHR Tol Cipularang

Berdasarkan minat tersebut tumbuhlah pembangunan rest area yang dilengkapi
berbagai macam fasilitas pendukungnya sehingga membuka peluang menjadi area
bisnis plus rest area. Maka, dikembangkanlah semacam one stop shopping mini yang
biasanya terdiri dari stasiun pengisian bahan bakar umum (SPBU), minimarket, dan
rumah makan atau restoran. Keterelibatan mitra investor dalam pengembangan bisnis
rest area itu juga didasarkan pada pertimbangan area itu bukan bisnis pokok dari
usaha Jasa Marga. Dengan begitu, mereka melibatkan investor swasta sebagai
operator dan sekaligus investornya dengan maksud agar lebih profesional. Dengan
menjadikan rest area sebagai kawasan bisnis plus maka sesungguhnya secara kreatif,
Jasa Marga telah mengubah kewajiban membuat rest area sebagai liabilitas menjadi
aset produktif. Dengan begitu, kalau rest area yang tadinya berangkat dari kewajiban
yang membebani anggaran perusahaan karena harus membangun dan membiayai
perawatannya, kini justru menjadi ladang emas baru yang menjanjikan pemasukan
dana setiap tahunnya. Berikut ini adalah pembangunan pertumbuhan rest area arah
Cipularang - Jakarta.

13
 14

Gambar 2.6 Grafik Pertumbuhan Rest Area

2.3 PENAWARAN

Tabel 2.1 Penawaran Rest Area

Rest Area Lokasi
21 Km
34 Km
Rest Area Cikampek Jakarta 42,5 Km
52 Km
62,5 Km
71,3 Km
88 Km

2.4 PROYEKSI PEMINTAAN DAN PENAWARAN

Berdasarkan data yang diperoleh dari Jasa Marga , 5 tahun belakangan ini banyak
sekali rest area yang tumbuh dengan kepentingan komersial menyajikan berbagai
macam fasilitas seperti SPBU, restoran ternama, dan kafe ternama. Maka dengan
dilakukannya perencanaan pembangunan rest area ini dipastikan memiliki nilai bisnis
yang tinggi dan keuntungan yangmenggiurkan. Dengan arti lain terjadi kenaikan
permintaan untuk dibangun rest area dengan fasilitas yang lengkap terhadap
penawaran yang sudah ada sebelumnya.

2.5 ANALISIS PELUANG

Berdasarkan hasil survey yang dilakukan pada lokasi Tol Cipularang maka lokasi
rencana rest area pada Km 100 sangat strategis, hal tersebut dikarenakan lokasinya
memiliki jarak setengah perjalanan Tol Cipularang. Para pengemudi yang lelah dapat
beristirahat sejenak dengan berbagai fasilitas pendukung yang berkelas dan bagi para
pengemudi yang kehabisan bahan bakar dapat mengisi di pom bensin Pertamina Pasti

14
 15

Pas yang ada. Lokasi yang bertepatan dengan angka 100 ini dapat memudahkan para
konsumen untuk mengingat Rest Area Km 100. Apalagi ditambah dengan
kelengkapan fasilitas yang menambahkan nilai jual Rest Area Km 100.
Tabel 2.2 Analisa Peluang
Fasilitas
Cikamp SPB Toil Mesj Restor Tamb Beng Park AT Mini
ek U et id an al kel ir M Mark
-Jakarta Ban/I et
si
21
34
42.5
52
62.5
71.3
Fasilitas
Cikamp SPB Toil Mesj Restor Tamb Beng Park AT Mini
ek U et id an al kel ir M Mark
-Bandun Ban/I et
g si

2.6 PERSAINGAN
2.6.1 Benchmarking
Melakukan identifikasi keberadaan rest area yang dapat menjadi pesaing Rest Area Km
100 yang akan dibuat.
2.6.2 Analisis Benchmarking
Pada jalur Tol Cipularang ke arah Jakarta, rest area yang merupakan pesaing terbesar
merupakan rest area yang terletak pada Km 88. Alasan terbesar adalah rest area
tersebut merupakan rest area yang terletak paling dekat dan juga berada pada ruas Tol
Cipularang ke arah Jakarta.
Untuk Rest Area Km 88 tersebut sudah terlebih dahulu berada di ruas jalan tol dan
juga sudah mempunyai pangsa pasar sendiri karena belum adanya saingan. Terlihat
dari pengunjung yang berada pada rest area tersebut berada pada jumlah yang besar
untuk tiap harinya terlebih lagi untuk waktu akhir pekan dimana banyak warga Jakarta
yang kembali setelah menghabiskan liburannya di Bandung. Fasilitas tambahan yang
disediakan di rest area tersebut seperti restoran, tempat ibadah, toilet, tempat parkir,
dan juga warung-warung makanan & minuman ringan serta rokok. Untuk mengetahui
peluang pasar, potensi, dan posisi rest area yang akan dibangun, maka dilakukan

15
 16

analisis benchmarking yang membandingkan dan melihat kelebihan serta kekurangan

dengan pesaing ditinjau dari beberapa segi.

Tabel 2.3 Analisis Benchmarking

Fasilitas Rest Area Km 100
Restoran akan terdiri dari
restoran ternama dan juga
Restoran restoran tradisional dan
juga sudah terintegrasikan
pada bangunan yang tertata
Fasilitas toilet yang akan
disediakan akan didesain
untuk menampung lebih
banyak orang sehingga
menghindari antrian yang
Toilet panjang untuk
mempergunakan toilet.Serta
selalu menjaga kebersihan
dari toilet yang disediakan
Rest Area Km 88
Restoran yang disediakan
semuanya merupakan
restoran tradisional, dan
juga mempunyai bangunan
yang tidak terintegrasi
dengan baik
Toilet yang ada mempunyai
daya tampung yang tidak
mencukupi apabila
pengunjung berjumlah
dalam skala yang cukup
besar sehingga sering
terjadi antrian ketika akan
mempergunakan fasilitas
tersebut ditambah lagi
dengan aspek kebersihan
yang kurang diperhatikan

Disediakan ATM dari Pada SPBU ini belum

berbagai jenis bank yang disediakan ATM centre
terintegrasi dalam satu
ATM Center tempat, sehingga
memudahkan bagi
pengunjung yang ingin
mengambil uang tunai
Disediakan mini bengkel Belum disediakannya
yang dapat dipergunakan fasilitas bengkel
oleh para pengunjung untuk
Bengkel memeriksa atau
memperbaiki keadaan
kendaraan sebelum
melanjutkan perjalanan.
Juga terdapat tempat
pencucian kendaraan.

16
 17

Fasilitas Rest Area Km 100 Rest Area Km 88

Lahan Parkir Lahan parkir yang Lahan parkir yang
disediakan mempunyai disediakan luas, tetapi tidak
areal yang cukup besar dan dilakukan pengaturan yang
juga diatur agar tidak baik. Seringkali pengunjung
terjadi penumpukan, dan sulit mencari parkir ketika
juga disediakan petugas kondisi sedang ramai
untuk membantu
pengunjung mendapatkan
parkir sehingga tidak
mengalami kesulitan ketika
pengunjung sedang ramai.

Minimarket Minimarket yang Masih berupa warung

disediakan merupakan tradisional, dan pembayaran
bentuk yang modern dan harus dilakukan dengan
mempunyai tempat yang uang cash
nyaman, lengkap dan juga
mempunyai fasilitas
pembayaran dengan debit
atau kredit card

Mushola Mushola yang disediakan Mushola yang disediakan

mempunyai kapasitas yang
besar, dilengkapi dengan
AC dan juga menjaga
kebersihan. Sehingga
pengunjung akan nyaman
dalam menjalankan
ibadahnya
mempunyai kapasitas yang
tidak begitu memadai.
Sehingga seringkali
pemakai mushola
berdesakan.

Standar Pelayanan Pasti Menjamin meteran untuk Belum mengadopsi

Pas selalu akurat sehingga pelayanan pasti pas
konsumen tidak dirugikan.
Selain itu standar pelayanan
pasti pas mengharuskan
operator untuk selalu
bersikap ramah
Easy Pay Dalam melakukan Belum disediakan layanan
pembayaran, konsumen Easy Pay
bisa menggunakan debit
atau kredit card. Sehingga
konsumen tidak lagi harus
menyediakan uang tunai

17
 18

Berdasarkan bencmarking yang dilakukan terhadap pesaing, maka Rest Area Km 100
mempunyai keunggulan yang besar pada fasilitas dan pelayanan.
2.7 HARGA
Metode penetapan harga rest area ini untuk SPBU disesuaikan dengan harga BBM
dari pemerintah, dan penyewaan bangunan restaurant, kafe, serta kantin disesuaikan
dengan luas bangunan yang ditetapkan sekitar Rp 200.000 - Rp 400.000 per meter.
2.8 PROMOSI
Promosi dilakukan atas kerjasama Pertamina Pasti Pas yaitu pada website Pertamina
dan PT.Jasa Marga berupa rambu-rambu peristirahatan yang dipasang 500 meter dan
100 meter sebelum lokasi.
2.9 STRATEGI PEMASARAN
Rest area Km 100 ini menyediakan fasilitas ternama, maka dalam hal penyewaan
fasilitas yang ada owner memiliki perencanaan peruntukan, sehingga fasilitas-fasilitas
yang memiliki nama tersebut didahulukan kepentingan sewanya. Pemasaran
dilakukan langsung oleh pemiliki fasilitas-fasilitas ternama tersebut, berupa
pemasangan plank promosi besar di depan Rest Area Km 100, jadi sangat menarik
mata para pengemudi yang melintas. Ketika para pengemudi melewati rest area
tersebut terdapat daya tarik dan nilai plus untuk Rest Area Km 100. Untuk promosi
keberadaan Rest Area Km 100 dipasang spanduk pengumuman bahwa telah dibuka
Rest Area Km 100 dengan fasilitas-fasilitas lengkap di setiap jembatan yang melintasi
Tol Cipularang dan disetiap gardu keluar cabang Tol Cipularang.
2.10 ANALISIS TOWS
Identifikasi TOWS pada suatu proyek perlu dilakukan agar dapat ditentukan strategi
proyek berdasarkan hasil analisis TOWS tersebut. Dalam analisis TOWS kita dapat
menilai faktor-faktor apa saja yang memiliki pengaruh terhadap pengembangan suatu
proyek pada lokasi tertentu. Faktor yang menjadi keunggulan harus dapat
dioptimalkan, sedangkan faktor yang menjadi kelemahan harus dapat diatasi atau
dieliminasi agar tidak memberikan pengaruh buruk.

18
 19

Tabel 2.4 Analisis TOWS

No. Weakness (W) Weight (%) Score WxS
1 Modal yang cukup besar 40 4 1.6
2 Teknologi Infrastruktur tidak familiar 30 3 0.9
untuk pengelola yang awam
3 Dibutuhkan pemantauan/ perawatan 30 3 0.9
yang intensif

No. Strength (S) Weight (%) Score WxS

1 Mempunyai fasilitas yang lengkap 25 4 1
seperti restoran,
minimarket,bengkel,atm, mushola,
toilet
2 Menerapkan standarisasi pelayanan 20 4 0.8
yang baik
3 Mempunyai layanan easy pay 20 4 0.8
(kredit card, debit,flash)

4 Merupakan SPBU Pertamina pasti 20 4 0.8

pas
5 Fasilitas toilet yang digunakan 10 3 0.8
kapasitas yang besar dan juga selalu
terjaga kebersihannya
6 Luas lahan parkir yang cukup besar 5 3 0.15

No. Threats (T) Weight (%) Score WxS

1 SPBU pesaing yang terletak di Km 40 4 1.6
88 menawarkan fasilitas yang
hampir sama baik
2 Kualitas BBM yang sulit untuk 30 4 1.2
dikontrol
3 Suplai BBM dari Pertamina yang 30 3 0.9
terhambat dan bisa mengakibatkan
kekosongan BBM di SPBU

19
 20

Opportunity Weight (%) Score W xS

Lokasi SPBU pada Km 100 Tol 30 4 1.2
1 Cipularang arah Jakarta-Bandung
dan terletak paling depan dari
SPBU lainya.

2 Mendapatkan dukungan dari 30 4 1.2

Pertamina, baik dari aspek teknis,
pemasaran.
3 Pangsa pasar sudah jelas dan 30 4 1.2
berpotensi tinggi.
4 Masyarakat umumnya telah 10 4 0.4
mengenal Pertamina dibanding
lainya (Shell,Petronas).

OPPORTUNITY-THREATS = 0.3

Strength

Threat Opportunity

Weak

Gambar 2.7 TOWS Diagram Cartesius

2.11 KEPUTUSAN STRATEGI
Sebagai rest area pada Tol Cipularang yang perlu diperhatikan adalah kualitas
pelayanan pada SPBU itu sendiri. Berdasarkan grafik cartesius pada gambar dapat
dilihat bahwa strategi yang dominan akan digunakan dalam proyek SPBU ini adalah
kuadran S-O dan strategi yang akan ditempuh adalah:

20
 21

Terus menjaga kualitas pelayanan terhadap konsumen

Berusaha untuk menjaga kualitas BBM yang dijual
Memberikan tingkat security yang tinggi pada rest area.
Tabel 2.5 Keputusan Strategi
Internal Strength Weaknees
Mempunyai fasilitas Modal yang cukup
yang lengkap seperti besar
restoran,
inimarket,bengkel,atm
, mushola, toilet
Menerapkan Teknologi
standarisasi pelayanan Infrastruktur tidak
yang baik familiar untuk
pengelola yang awam
Mempunyai layanan Dibutuhkan
easy pay (kredit card, pemantauan/
debit,flash) perawatan yang
intensif
Merupakan SPBU
Pertamina pasti pas
Fasilitas toilet yang
digunakan kapasitas
Eksternal yang besar dan juga
selalu terjaga
kebersihanny
Threat

Opportunity

Memberikan gratis
pengisian angin, dan
parker
Masyarakat
umumnya telah
mengenal Pertamina
dibandinglainya
(Shell,Petronas).

21
 22

BAB 3
ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGIS

3.1 DESAIN PRODUK

Rest Area KM 100 adalah rest area yang berada di jalur Tol Cipularang pada titik Km
100 dimulai dari Cawang. Tempat ini diperuntukan sebagai tempat peristirahatan di
jalan tol untuk kendaran yang lewat. Rest Area KM 100 memberikan fasilitas yang
lengkap dengan mengutamakan kenyamanan pengujung. Rest Area KM 100
menggunakan arsitektur minimalis disesuaikan dengan selera pasar saat ini.
Nama Produk : Reat Area KM 100

Pelayanan:

SPBU : SPBU dengan Tipe A

Fasilitas-fasilitas pendukung : o Restoran dan kafe bertaraf International

Lokasi restoran dan kafe akan diisi dengan brand-brand ternama dunia untuk
memenuhi selera konsumen seperti Starbucks, KFC dan Pizza Hut. Restoran-restoran
ini dapat langsung terlihat di depan jalus masuk Rest Area KM 100. Restoran dan
kafe bertaraf international berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang
disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 370 meter2peruntukan 2
restaurant dan 1 buah kafe.
o Kantin yang menyajikan menu dan jajanan tradisional.
Tidak hanya menyajikan brand-brand internasional, Rest Area KM 100 juga memiliki
lokasi kantin yang menyediakan menu-menu bernuansa makanan tradisional
indonesia untuk memenuhi selera seluruh kalangan. Kantin yang menyajikan menu
dan jajanan tradisional berupa bangunan siap pakai yang disewakan sesuai klasifikasi
kegunaan bangunan berukuran 174 meter2. Terdiri dari 6 buah kantin, dilengkapi
dengan tempat duduk kantin.
o Minimarket
Rest Area KM 100 akan bekerja sama dengan franchise yang sudah memiliki nama
seperti contoh Alfamart dan Minimart. Pengunjung tidak hanya dapat beristirahat tapi

22
 23

dapat juga membeli segala kebutuhan untuk melanjutkan perjalanan. Minimarket

yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan sesuai klasifikasi
kegunaan bangunan berukuran 36 meter2.
o Sarana Ibadah
Kebutuhan sarana untuk beribadah, terutama bagi orang muslim, sangatlah vital.
Untuk itu disediakan pula mushola yang cukup besar dan nyaman untuk menunaikan
ibadah bagi pengunjung. Mushola berukuran 50 meter21 lantai dan karpet , lengkap
dengan WC dan tempat wudhu.
o Toilet
Banyak sekali toilet di berbagai SPBU yang kurang memadai. Namun di Rest
Area KM 100 toilet yang disediakan sangat terawat dan cukup besar untuk banyak
orang, sehingga tidak perlu lama. Toilet berupa bangunan kamar mandi siap pakai
yang disewakan berukuran 50 meter2sebanyak 15 pintu.
o ATM
Di Rest Area KM 100 juga disediakan ATM center yang menyediakan berbagai ATM
dari berbagai bank, sehingga pengunjung dapat menggambil uang terutama disaat
darurat. ATM Center berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan
sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 36 meter2.
o Tempat parkir
Rest area tidak dapat dikatakan baik jika tidak dapat melayani kebutuhan parkir
pengunjung. Untuk itu di Rest Area KM 100 disediakan tempat parkir yang memadai
untuk berbagai ukuran kendaraan.
o Bengkel dan Cuci Mobil
Rest Area KM 100 tidak hanya melayani kebutuhan pengunjung dari sisi manusia,
tapi juga kebutuhan kendaraan. Disini terdapat bengkel dan tempat cuci mobil dengan
kualitas yang baik untuk menangani masalah yang dialami para pengunjung. Bengkel
dan Cuci Mobil yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan
sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 72 meter2.
Spesifikasi Produk :
SPBU sesuai standar PT.Pertamina:
Desain bangunan harus disesuaikan dengan karakter lingkungan sekitar
(contoh: letak pintu masuk, pintu keluar, dan lain-lain);

23
 24

Elemen bangunan yang adaptif terhadap iklim dan lingkungan (sirip

penangkal sinar matahari, jendela yang menjorok kedalam, dan penggunaan material
dan tekstur yang tepat);
Desain bangunan SPBU harus disesuaikan dengan bangunan di lingkungan
sekitar yang dominan;
Arsitektur bangunan sarana pendukung harus terintegrasi dengan bangunan
utama;
Seluruh fasade bangunan harus mengekspresikan detail dan karakter
arsitektur yang konsisten;
Variasi bentuk dan garis atap yang menarik;
Bangunan harus adaptif terhadap panas matahari dan pantulan sinar matahari
dengan merancang sirip penangkal sinar matahari dan jalur pejalan kaki/ trotoar yang
tertutup dengan atap;
Bangunan dibagi-bagi menjadi komponen yang berskala lebih kecil untuk
menghindari bentuk massa yang terlalu besar;
Panduan untuk kanopi adalah sebagai berikut: o Integrasi antara kanopi
tempat pompa bensin dan bangunan diperbolehkan;

o Ketinggian ambang kanopi dihitung dari titik terendah kanopi tidak lebih
dari 139. Ketinggian keseluruhan kanopi tidak lebih dari 17;
o Ceiling kanopi tidak harus menggunakan bahan yang bertekstur atau flat,
tidak diperbolehkan menggunakan material yang mengkilat atau bisa memantulkan
cahaya;

o Tidak diperbolehkan menggunakan lampu tabung pada warna logo

perusahaan.
Panduan untuk pump island adalah sebagai berikut: o Pump island ini
terdiri dari fuel dispenser, refuse container, alat pembayaran otomatis, bollard
pengaman, dan peralatan lainnya;

o Desain pump island harus terintergrasi dengan struktur lainnya dalam

lokasi, yaitu dengan menggunakan warna, material dan detail arsitektur yang
harmonis

24
 25

o Minimalisasi warna dari komponen-komponen pump island, termasuk

dispenser, bollard dan lain-lain.

Sirkulasi/jalur masuk dan keluar:

o Jalan keluar masuk mudah untuk berbelok ke tempat pompa dan ke tempat antrian
dekat pompa, mudah pula untuk berbelok pada saat keluar dari tempat pompa tanpa
terhalang apa-apa dan jarak pandang yang baik bagi pengemudi pada saat kembali
memasuki jalan raya;
o Pintu masuk dan keluar dari SPBU tidak boleh saling bersilangan;
o Jumlah lajur masuk minimum 2 (dua) lajur;
o Lajur keluar minimum 3 (tiga) lajur atau sama dengan lajur pengisian BBM;
o Lebar pintu masuk dan keluar minimal 6 m.

3.2 PERUNTUKAN LAHAN DAN KETENTUAN BANGUNAN

Luas lahan Rest Area Km 100 ini adalah kurang lebih sebesar 6000 m2. Berdasarkan
ketentuan peruntukan lahan, lahan ini memiliki cirri-ciri sebagai berikut :
Luas lahan : 5500 m2
KDB : 60%

Berdasarkan ketentuan di atas, maka :

Luas bangunan yang diizinkan = 60% x 5500 m2 = 3300 m2
Berdasarkan perhitungan di atas, maka pemanfaatan lahan untuk bangunan pada
proyek ini yaitu 3300 m2 dengan ketentuan yang ada.

3.3 MESIN DAN TEKNOLOGI YANG DIGUNAKAN

25
 26

Tabel 3.16 Mesin dan Teknologi

Mesin fuel dispenser ini adalah mesin digital yang

dapat memperlihatkan liter dan biaya jika bbm di
tangki dialirkan. Pada alat ini terdapat 4 nozzle, yang
diletakkan pada 2 sisi yang berbeda. Harga mesin ini
adalah Rp 15.000.000.

Tangki pendam ini berfungsi untuk menampung

bbm. Kapasitas tangki pendam adalah 160 kl. Harga
tangki ini adalah Rp 100.000.000

Alat ini adalah mesin yang ada di dalam tangki

pendam. Surface cover digunakan sebagai tempat
selang dari mobil tangki memindahkan BBM. BBM
tersebut masuk kedalam tabung yang berikutnya akan
dipompakan naik ke fuel dispenser. Tangki ini di
desain anti korosi dan didalamnya terdapat lapisan-
lapisan guna mencegah kebocoran yang
membahayakan SPBU.

26
 27

3.4 LOKASI PRODUK

Berikut ini adalah gambar dari lokasi Rest Area KM 100.

Gambar 3.18Gambar Lokasi Km.100

Gambar 3.29 Lokasi Km.100

Lokasi dipilih berada pada jalur Tol Bandung Jakarta dikarenakan lalu lintas yang
padat dan Tol Bandung Jakarat belum banyaknya pesaing. Pada jalur ini lokasi SPBU
terdekat dari pintu tol Padalarang yaitu pada Km 88, yang diukur dari Cawang. Untuk

alasan itu dipilih

27
 28

lokasi yang lebih dekat dengan pintu tol namun masih cukup jauh untuk pengguna
kendaraan harus mengisi bensin atau beristirahat dan membeli berbagai keperluan.
Lokasi pada titik pada Km 100 juga dapat menjadi brand, karena angka 100 lebih
mudah diingat sehingga. Dari gambar dapat dilihat pemilihan lokasi juga melalui
pertimbangan lingkungan sekitar. Lokasi cukup jauh dari perumahan sekitar sehingga
keamanan rest area lebih terjamin. Banyaknya pepohonan disekitar juga memiliki
nilai keindahan bagi rest area.

BAB 4

28
 29

ASPEK MANAJEMEN DAN SUMBER DAYA MANUSIA

Aspek manajemen dan sumber daya manusia membahas tentang analisis stakeholder,
struktur organisasi, job analysis dan job description, proses rekrutmen dan seleksi,
yang akan memberikan rekomendasi apakah proyek Rest Area pada Km 100 Tol
Cipularang layak untuk dibangun atau tidak.
4.1 ANALISIS STAKEHOLDER
Stakeholder adalah semua pihak yang secara langsung terlibat dalam pelaksanaan
proyek. Dalam analisis stakeholder dilakukan identifikasi terhadap semua pihak yang
terkait dengan proyek, tujuan yang ingin dicapai masing-masing stakeholder,
kewajiban dan tanggung jawab stakeholder atas proyek, serta hubungan keterkaitan
antara proyek dan stakeholder. Pada pembangunan SPBU ini stakeholder yang
terlibat, antara lain:
1. Owner adalah pihak pemilik proyek yang mempunyai rencana untuk membangun
SPBU ini .Owner harus mengetahui lamanya waktu yang dibutuhkan agar modal yang
mereka investasikan dapat kembali serta memberikan keuntungan, sehingga dapat
memperkirakan besarnya keuntungan yang akan diperoleh apabila melakukan
investasi pada proyek ini.
2. Lenders adalah pihak yang akan memberikan bantuan modal dengan bunga yang
telah disepakati. Lenders harus mengetahui apakah proyek yang akan dibangun layak
atau tidak, dengan melihat cash flow pengembalian pinjaman yang diajukan oleh
pihak peminjam. Untuk proyek SPBU ini, yang bertindak sebagai lender adalah Bank
Mandiri.
3. Asuransi adalah pihak yang akan menjamin keberlangsungan proyek pada tahap
konstruksi. Pihak asuransi akan mengganti semua kerugian yang mungkin terjadi
selama pelaksanaan proyek, sesuai dengan kesepakatan yang dibuat pada tahap
perencanaan proyek antara pihak asuransi dengan pihak investor. Pihak asuransi akan
mendapatkan persentasi dari nilai bangunan, sesuai dengan kesepakatan yang dibuat
sebelum proses konstruksi dimulai. Untuk proyek rest area ini yang bertindak sebagai
pihak asuransi adalah PT. Jasindo.
4. Kontraktor adalah pihak pelaksana konstruksi yang ditunjuk oleh pemilik modal
melalui mekanisme tender. Pihak kontraktor bertanggung jawab untuk melaksanakan

29
 30

semua lingkup pekerjaan, sesuai dengan perjanjian yang terdapat dalam dokumen
kontrak.
5. Konsultan adalah pihak perencana dan pengawas yang ditunjuk oleh pemilik
modal untuk membuat suatu desain dengan konsep yang menarik tentang produk yang
akan dipasarkan, membuat estimasi biaya tentang produk tersebut, serta melakukan
pengawan terhadap pelaksanaan konstruksi dari pihak kontraktor. Untuk proyek rest
area ini yang bertindak sebagai konsultan adalah Lemtek FT-UI.
6. Kompetitor adalah pihak pesaing yang memiliki bidang usaha yang sama dengan
proyek yang akan dibangun. Kompetitor yang akan dianalisis untuk pembangunan
adalah Rest Area yang berada pada Tol Cipularang ke arah Jakarta. Untuk proyek ini,
pihak pesaing terdekat adalah Rest Area yang terletak di Km 88. Rest Area tersebut
dinilai belum dapat memberikan layanan fasilitas yang maksimal kepada konsumen,
tetapi dapat mengancam apabila sudah dilakukan perbaikan fasiltas dan pelayanan.
Sehingga Rest Area yang akan dibangun pada Km 100 ini harus selalu menjaga
kualitas dan untuk kedepannya menambah fasilitas-fasilitas baru yang lebih
memanjakan para konsumen.
7. Regulator adalah pihak yang membuat dan mengeluarkan peraturan yang
berhubungan dengan tata ruang suatu wilayah, termasuk penempatan suatu tempat
usaha. Pada proyek Rest Area ini yang terletak pada Km 100 di ruas tol Cipularang,
harus mengajukan permohonan kepada Jasa Marga selaku pemilik lahan. Dengan
begitu lahan yang berada pada lahan yang dimaksud akan disewakan dengan sistem
bagi ke maka yang berlaku sebagai regulator adalah Pemerintah Daerah Jawa Barat.
8. Pihak lainya seperti Pertamina dan Jasa Marga. Dalam proyek SPBU ini
Pertamina sebagai pemilik brand yang akan digunakan dan juga sebagai penyuplai
BBM, teknologi, dan penetapan standar-standar pengoperasian SPBU. Sedangkan
Jasa Marga merupakan tuan tanah yang menyediakan lahan di ruas Tol Cipularang,
dimana bentuk kerjasama dengan imbalan keuntungan sebesar 10% tiap tahunya.

Tabel 4.17Stakeholder Analisis

30
 31

Stakeholder Fungsi Tingkat Indikator Hubungan

Pengaruh Keberhasilan Stakeholder
SenCaeMeh& Co Owner Sangat Tinggi Memiliki IRR, Laporan
NPV, dan persetujuan
Payback Period proyek dan rapat
yang tinggi
Bank Mandiri Lenders Tinggi Mendapatkan Kontrak kerja
bunga pinjaman dan rapat
dan tingkat
pengembalian
pinjaman baik
PT. Jasindo Asuransi Sedang Mendapatkan Kontrak kerja
premi nilai dan rapat
proyek
PT. Wakami Kontraktor Tinggi Proyek dapat Kontrak kerja,
Karya berjalan sesuai rapat, dan test
dengan and
perencanaan baik commissioning
waktu, biaya, (Laporan
safety, dan mutu pertanggung
yang ditetapkan jawaban)
Lemtek FT-UI Perencana dan Tinggi Proyek berjalan Kontrak kerja,
Konsultan sesuai dengan rapat, dan test
Pengawas. keinginan owner and
yaitu aman, commissioning
nyaman, (Laporan
ekonomis, dan pertangung
pelaksanaan jawaban)
sesuai dengan
kontrak yang ada
Pemerintah Regulator Tinggi Sesuai dengan Rapat dan
Daerah Jawa peraturan yang sosialisasi
Barat berlaku
Pengguna tol visitor Tinggi Puas dengan Target sumber
produk yang pendapatan
ditawarkan
terhadap uang
yang telah
dikeluarkan

31

Rekanan
 32

4.2 STRUKTUR ORGANISASI

Rencana susunan pengurus pada SPBU adalah sebagai berikut :

Gambar 4.211Susunan Organisasi

Tabel 4.28Personil Organisasi
No Jabatan Jumlah Personil Strata
Pendidikan
1. Direktur Utama 1 -
2. Manajer Keuangan 1 S1
3. Manajer Operasional 1 S1
4. Bendahara 1 1 S1

5. Bendahara 2 1 S1
6. Kepala Karyawan 1 1 S1

32
 33

7. Kepala Karyawan 2 1 S1
8. Kepala Shift 1 1 D3
9. Kepala Shift 2 1 D3
10. Kepala Shift 3 1 D3
11. Staff Bendahara 1 2 S1
12. Staff Bendahara 2 2 S1
13. Staff Kepala Karyawan 1 3 SMA
14. Staff Shift 1(Operator Bensin) 15 SMA
15. Staff Shitf 2(Operator Bensin) 15 SMA
16. Staff Shift 3(Operator Bensin) 15 SMA

4.3 JOB ANALYSIS DAN JOB DESCRIPTION

4.3.1 Job Analysis
Pembagian tugas dan tanggung jawab untuk masing-masing jabatan yang disebutkan
diatas, dalam bentuk matriks dan dapat dilihat pada tabel berikut: Keterangan:
R = Responsible C = Consult
A = Accountable I = Inform
No. Jabatan Finans Servic Melayani Kebersih Keaman Pengatur
ial & e Pelanggan an an Parkir
Accou
nting
1 Direktur Utama R,C R,C R,C R,C R,C R,C
2 Manajer Keuangan R,C,I
3 Manajer R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I
Operasional
4 Bendahara 1 R,I
5 Bendahara 2 R,I
6 Kepala Karyawan 1 R,I R,I R,I
7 Kepala Karyawan 2 R,I R,I
8 Kepala Shift 1 R,I R,I
9 Kepala Shift 2 R,I R,I
10 Kepala Shift 3 R,I R,I
11 Staff Bendahara 1 A
12 Staff Bendahara 2 A
13 Staff Kepala A A A
Karyawan 1
14 Staff Kepala Shift 1 A A
15 Staff Kepala Shitf 2 A A
16 Staff Kepala Shift 3 A A
Tabel 4.39Job Analisis

4.3.2 Job Description

33
 34

Deskripsi pekerjaan untuk setiap jabatan yang disebutkan diatas, adalah sebagai
berikut:
A. Jabatan : Dierektur Utama
Tanggung Jawab kepada : - Ringkasan Pekerjaan : Sebagai pemilik juga sekaligus
memimpin, mengontrol, dan mengkoordinasikan semua hal yang berkaitan dengan
perusahaan, baik dalam lingkup internal maupun lingkup eksternal perusahaan. Tugas
dan Tanggung Jawab :
o Menerima laporan keuangan yang telah dibuat oleh Manajer Keuangan, serta
melakukan evaluasi yang diperlukan demi mencapai keuntungan yang lebih
maksimal.
o Menerima laporan dari Manajer Operasional terhadap operasional yang telah
dilakukan, serta memberikan beberapa rekomendasi dan saran untuk mencapai
efektifitas dalam pelaksanaan operasional.
o Memberika Instruksi bila terdapat kesalahan kepada semua anggota.
B. Jabatan : Manajer Keuangan
Tanggung Jawab kepada : Direktur Utama Ringkasan Pekerjaan : Mengontrol dan
mengkoordinasikan tentang pelaksanaan Keuangan pada operasional SPBU. Tugas
dan Tanggung Jawab :
o Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan finansial dan marketing perusahaan
o Menerima dan menyetujui laporan keuangan dari Bendahara 1 & Bendahara 2
o Melaporkan pelaksanaankeuanganl kepada Direktur Utama
o Mengkonsultasikan permasalahan bidang keuangan dengan Direktur Utama untuk
optimasi kinerja keuangan
C. Jabatan : Manajer Operasioanl
Tanggung Jawab kepada : Direktur Utama Ringkasan Pekerjaan : Mengontrol dan
mengkoordinasikan tentang pelaksanaan operasional. Tugas dan Tanggung Jawab :
o Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan operasional.
o Menerima laporan pelaksanaan operasional dari kepala karyawan 1 dan juga
karyawan 2
o Melaporkan pelaksanaan operasional perusahaan kepada Direktur Utama
o Mengkonsultasikan permasalahan bidang operasional dengan Direktur Utama
dalam mengoptimasi kinerja operasioanl

34
 35

D. Jabatan : Bendahara 1
Tanggung Jawab kepada : Manajer Keuangan Ringkasan Pekerjaan : Mengatur dan
bertanggung jawab terhadap sirkulasi keuangan perusahaan yang tertuju kepada
fasilitas utama SPBU (pengisian BBM) Tugas dan Tanggung Jawab :
o Mengurusi urusan pembayaran kepada pihak Pertamina, dan juga pemasukan dari
penjualan BBM
o Membuat laporan keuangan untuk suatu periode tertentu, sesuai permintaan pihak
perusahaan
E. Jabatan : Bendahara 2
Tanggung Jawab kepada : Manajer Keuangan Ringkasan Pekerjaan : Mengatur dan
bertanggung jawab terhadap sirkulasi keuangan perusahaan yang tertuju kepada
fasilitas tambahan di SPBU dan juga keuangan karyawan.Tugas dan Tanggung Jawab
o Mengurusi pembayaran penyewaan tempat untuk restoran,dll.
o Mengatur pengeluaran untuk gaji karyawan
o Membuat laporan keuangan untuk suatu periode tertentu, sesuai dengan
permintaan pihak perusahaan
F. Jabatan : Kepala Karyawan 1
Tanggung Jawab kepada : Manajer Operasional Ringkasan Pekerjaan : Mengatur
jalanya operasional karyawan yang berhubungan dengan kebersihan, keamanan, dan
juga kenyamanan. Tugas dan Tanggung Jawab :
o Memonitor kerja dari karyawan kebersihan,keamanan
o Melakukan pembenahan terhadap kinerja karyawan kebersihan dan keamanan
G. Jabatan : Kepala Karyawan 2
Tanggung Jawab kepada : Manajer Operasional Ringkasan Pekerjaan : Mengatur dan
mengontrol pelaksanaan pekerjaan opertor SPBU menjadi tiga shift Tugas dan
Tanggung Jawab :
o Mengatur pembagian karyawan untuk setiap pekerjaan yang berkaitan dengan
opertor SPBU. Pengaturan ketiga shift adalah sebagai berikut :
Hari 1 : 06.01 16.00 shift 1
Hari 1 : 16.01 00.00 shift 2
Hari 2 : 00.01 06.00 shift 2

Hari 2 : 06.01 16.00 shift 3

35
 36

Hari 2 : 16.01 00.00 shift 1

Hari 3 : 00.01 06.00 shift 1

Hari 3 : 06.01 16.00 shift 2

Hari 3: 16.01 `00.00 shift 3

Hari 4: 00.01 06.00 shift 3

Dan seterusnya.

o Mengontrol kinerja pelaksana kepala shift

H. Jabatan : Kepala Shift

Tanggung Jawab kepada : Kepala Karyawan 2 Ringkasan Pekerjaan : Mengatur
kinerja operator SPBU Tugas dan Tanggung Jawab :
o Melakukan pengawasan terhadap kerja operator SPBU
o Melakukan peningkatan terhadap pelayanan operator SPBU
4.4 PROSES REKRUTMEN DAN SELEKSI
Proses rekrutmen dan seleksi secara umum yang akan diterapkan adalah sebagai
berikut:
1. Pembuatan informasi lowongan kerja melalui media.
2. Persiapan proses lamaran, termasuk persiapan tempat, interviewer, dan isi
pertanyaan.
3. Seleksi administrasi.
4. Seleksi calon karyawan, melalui proses wawancara.
5. Penentuan karyawan, melalui rapat antara pihak internal ataupun keputusan
langsung direktur utama berdasarkan hasil seleksi yang sudah dilakukan.
6. Pengumuman karyawan yang diterima, dengan menghubungi.
7. Penempatan unti kerja, bagi karyawan yang diterima, sesuai dengan bidang
keahlian masing-masing karyawan.
8. Pengembangan dan pelatihan, dilakukan untuk setiap periode waktu tertentu, demi
mengoptimalkan kinerja karyawan.

BAB 5
ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS

36
 37

5.1 BADAN HUKUM ORGANISASI

Setelah mempertimbangkan skala usaha dan juga tujuan pendirian organisasi maka
diputuskan bahwa bentuk hukum badan hukum yang paling sesuai untuk organisasi
yang akan didirikan ini adalah Perseroan terbatas (PT). Pada tabel dapat dililhat
pertimbanganpertimbangan dari segi keuntungan dan kerugian bentuk hukum
perseroan terbatas:
Tabel 5.1 Keuntungan Dan Kerugian Bentuk Hukum Perseroan Terbatas
Keuntungan Kerugian
Kewajiban pemegang saham dalam Peraturan pemerintah yang meluas.
membayar hutang terbatas. Aset Ada banyak peraturan pemerintah yang
pribadi para pemegang saham terpisah mempengaruhi suatu perluasan
dari usaha dan tidak bisa disita untuk daripada dalam kepemilikan tunggal
membayar hutang perusahaan. Ada atau kemitraan. Perseroan harus
pengecualian biasanaya dengan memberikan laporan ke berbagai
penipuan. jenjang pemerintahan.
Perencanaan pajak yang fleksibel. Aktifitas dibatasi oleh hukum dan
Berbagai keuntungan pajak yang perjanjian. Hukum dan perjanijian bisa
tersedia untuk PT yang tidak ada dalam sangat meluas dan membatasi aktifitas
bentuk usaha kemitraan atau PT.
kepemilikan tunggal. Perencanaan
pajak harus ditangani dengan bantuan
akuntan profesional.
Para pemilik dapat aktif dalam Manipulasi. Pemegang saham minoritas
menejemen usaha sampai tingkat berada dalam posisi potensial untuk
yang diinginkan. Agen, petugas, dan dieksploitasi oleh pemegang saham
direktur dengan kewenangan tertentu. mayoritas.

37
 38

Keuntungan Kerugian
Pembiayaan yang tersedia lebih banyak. Pengeluaran. Biaya untuk membuat dan
Investor lebih tertarik lebih tertarik untuk menjalankan PT lebih mahal karena
menanamkan modalnya pada perusahaan dokumen dan formulir yang dibutuhkan
dimana kewajiban pembayaran hutangnya lebih banyak. Kerugian operasi perusahaan
terbatas. Pembiayaan jangka panjang yang tetap ditanggung perusahaan.
berasal dari institusi peminjaman lebih
cepat tersedia karena peminjam dapat
menggunakan aset perusahaan dan jaminan
pribadi sebagai anggunan.
Keberadaan perusahaan yang
berkelanjutan. Perusahaan terus ada dan
berjalan meskipun ada perubahan
pemegang saham.Kematian pemegang
saham tidak akan mematikan perusahaan.
Keberadaan perusahaan yang berkelanjutan
adalah alat yang efektif untuk membangun
dan mendapatkan goodwill.
Kepemilikan siap untuk dipindah
tangankan kapan pun. Biasanya prosedur
untuk memindahtangankan kepemilikan
lebih sederhana hanya dengan

38
 39

memindahkan saham kecuali ada larangan.

Kepemilikan siap untuk dipindah
tangankan kapan pun. Biasanya prosedur
untuk memindahtangankan kepemilikan
lebih sederhana hanya dengan
memindahkan saham kecuali ada larangan.

BAB VI
ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN

6.1 PERKIRAAN MODAL KERJA

6.1.1 Time Line Assumption

Waktu awal proyek 2009

Jangka Waktu Konstruksi 1 tahun
Waktu Akhir Proyek 2010
Lifetime Proyek 15 tahun
Waktu Akhir Proyek 2025

6.1.2 Project Overview

Lokasi Tol Cipularang

Luas Lahan 6000 m 2

Luas bangunan 3301 m 2

6.1.3 Harga

Tabel 6.12Biaya Pembangunan Proyek

Biaya Pembangunan Proyek
BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN STANDARD
Luas Bangunan HS Tertinggi Gedung Koofesien Penggali Total Biaya
3301 Rp.1.321.000.000.000 1,1 4.796.683.100.00

BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN NON STANDARD

Koofesien Penggali Total Biaya
55% 2.638.175.705.00

TOTAL BIAYA KONSTRUKSI GEDUNG

39
 40

BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN STANDARD

BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN NON STANDAR
Keuntungan Kontraktor 7%
TOTAL BIAYA PEMBANGUNAN GEDUNG

Biaya Prasarana Penunjang

TOTAL BIAYA PRASARANA PENUNJANG Rp. 90.000.000.00

Biaya Pra Operating

Biaya Depresiasi

6.2 PERKIRAAN BIAYA INVESTASI & OPERASIONAL

Tabel 6.23Perkiraan Modal

Investasi yang dimiliki oleh PT. Adhikrida Multicipta yaitu modal awal hanya
sebesar Rp 3.500.000.000, oleh karena itu dilakukan pinjaman bank sebesar 70% dari
nilai. Dari pengoptimalan modal yang dihitung perbandingan 60% dan 40% memang
memiliki IRR yang lebih tinggi, namun karena modal awal yang dimiliki hanya
sebesar Rp.3.500.000.000,

40
 41

maka digunakan investasi dengan perbandingan modal awal dan pinjaman yaitu 30% dan
70% dari nilai proyek.

Biaya Manajemen
Tabel 6.310 Biaya Manajemen

Biaya Staff
Tabel 6.411Biaya Staff

Biaya Operasional
Tabel 6.512Biaya Operasional

6.3 PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN

Tabel 6.613Penerimaan Penjualan BBM Pertahun

Berdasarkan target jumlah kendaraan yang melintasi dalam analisa kelayakan Bisnis
Plan yang dilakukan SPBU Tol Padaleunyi 149 KM mengasumsikan kendaraan yang
masuk dan isi BBm ke SPBU ini hanya 13.86 % dari data LLH ( Lalu Lintas Harian )
yang diberikan PT Jasa Marga (Persero). Sedangkan volume lalu lintas kendaraan yaitu

41
 42

54.513.579 thn 2008 dan peningkatan rata rata jumlah kendaraan per tahunnya
diperkirakan 3 %. Maka asumsi yang digunakan :
Penjualan Komposisi kendaraan isi BBM dari PERTAMINA adalah sebagai berikut ;
Pertamax Plus Dijual 2.034 lt/hari, dengan harga Rp 7.850, Komisi 5.7 % Pertamax
Dijual 6.102 lt/hari, dengan harga Rp 7.500, Komisi 5.7 % Premium Dijual 42.714
lt/hari, dengan hargaRp 4.500, Komisi 3.7 % Solar Dijual 16.950 lt/hari, dengan
harga Rp 4.300, Komisi 4.7 %
Kenaikan hasil penjualan 3% pertahun
Penerimaan ruang sewa pada tahun pertama diasumsikan hanya 60% dari ruang sewa
yang berhasil memberi pemasukan. Asumsi tahun ke berikutnya yaitu 80% dan tahun
ketiga terisi penuh.

Tabel 6.64Penerimaan Hasil Sewa

6.4 PENILAIAN INVESTASI

Perhitungan IRR, NPV, dan Payback Period

Tabel 6.815Perhitungan NPV, IRR, Payback Period

Tabel 6.714Summary Cash Flow

42
 43

BAB VII
REKOMENDASI

Berdasarkan 5 aspek yang dilakukan pada feasibility study ini yaitu aspek pasar dan
pemasaran, aspek teknis dan teknologi, aspek manajemen sumberdaya, aspek legal,
aspek ekonomi, maka berikut ini adalah rekomendasi dari setiap aspek :

1. Aspek Pasar dan pemasaran

Berdasarkan studi yang dilakukan pada aspek pasar dan pemasaran, yaitu permintaan
yang merupakan kewajiban investor Jasa Marga dan volume arus lalu lintas yang
semakin padat di tol Cipularang, dan penawaran yang telah dilakukan oleh beberapa
rest area di jalur Bandung menuju Jakarta maka dilakukan analisis TOWS dan
didapatkan hasil bahwa Rest Area Tol Cipularang Km 100 layak dibangun.

2. Aspek Teknis dan Teknologi

Berdasarkan studi yang dilakukan pada aspek teknis dan teknologi yang merupakan
kerjasama investor dengan Pertamina didukung dengan persediaaan BBM dari Depo
Padalarang dan menggunakan teknologi yang baik, maka didapatkan hasil bahwa Rest
Area Tol Cipularang Km 100, layak dibangun.

3. Aspek Manajemen Sumber Daya

Berdasarkan analisis aspek manajemen dan sumber daya manusia yang meninjau
analisis stakeholder, struktur organisasi, job analysis dan job description, proses
rekrutmen dan seleksi, maka dapat dari sisi manajemen dan sumber daya manusia
dapat dinyatakan layak. .

4. Aspek Legal
Berdasarkan studi yang dilakukan maka segala prosedur yang dibutuhkan dapat
dilaksanakan. Menilik dari badan hukum organisasi yang telah ditentukan, proyek
tersebut sudah layak untuk dijalankan.

5. Aspek Ekonomi
Berdasarkan studi yang dilakukan dengan berbagai asumsi yang dilakukan maka
didapatkan hasil bahwa Break Even Point terjadi pada tahun ke dua dan IRR sebesar 45%
dan memungkinkan Rest Area Tol Cipularang Km 100 layak dibangun.

43
 44

44
 45

MASTER PLAN REST AREA KM 100

45
 46

MASTER PLAN REST AREA KM 100

46
 47

MASTER PLAN REST AREA KM 100

MASTER PLAN REST AREA KM 100

47
 48

MASTER PLAN REST AREA KM 100

48
 49

MASTER PLAN REST AREA KM 100

49
 50

50
 51

Add: 12F, No. 89 Alley 23, Lane 552, Min Tsu E. Road
Central Distribute of Taipei, Taiwan. R.O.C. Date: Sept 16, 2009
Tel.:886-4-2519-0285-9 Fax.: 886-4-2519-2364 Your Ref: Our Ref: LS-610

LETTER of STATEMENT

To whom it may concerns.:

We, Yong Chong Industrial Co., Ltd. Registered at Taipei, Taiwan RE. No.: 22753340
represented by its President Yeh Chuan Shin-President hereby, pleasure to authorization of
Mr. Beny Aly Mangkujaya Director PT. ADHIKRIDA MULTI CIPTA, is our representative
of Project for the Rest Area in Indonesia.

His contact, negotiation, decision or meeting will be on our behalf please welcome to contact
with him we will provide of the best service to support his any action.

This authorization of letter will be effect from March 1, 2009 to March 1, 2010 any Iron-ore
mining company or supplier, please contact without hesitation your assistance will be
appreciation, we remain

Sincerely yours truly,

Yong Chong Industrial Co., Ltd

Yeh Chuan Shin / Johnson Yeh - President

51
 52

Add: 5F, No. 49 Alley 13, Lane 512, Min Tsu E. Road
Central Distribute of Taipei, Taiwan. R.O.C. Date: Sept 16, 2009
Tel:886-2-2519-0285-9 Fax: 886-2-2519-2364 Your Ref: Our Ref: YCS-2610

LETTER of INTENT

To whom it may concerns:

We, Yong Chong Industrial Co., Ltd registered at Taipei city, Taiwan RE No. 22753340 Represen
ted by Mr. Johnson Yeh, hereby to declare that this is our intention to finance the rest area
projects, and we hereby confirm that we are ready, willing and able to finance the rest area
projects in Indonesia.
This representation is made with full corporate authority and responsibility of the above stated
project finance as following.:

Project. : REST AREA

Location. : Indonesia / Toll road-bandung jakarta
Total Cost . : US$ 15.000.000.-
Project Responsible .: PT. ADHIKRIDA MULTI CIPTA
Inspection. : SGS & ICO
Payment Terms. : by irrevocable L/C at sight

BUYERS BANKING INFORMATION.:

Name of Bank.: THE TORONTO-DOMINION BANK.
Address of Bank.: Suites 3413-3422, Two Pacific Place 88 Quensway - HONGKONG
Phone.: (852) 2846 4125
Fax.: (852) 2845 9191
Swift.: TDOMHKHH
Account Name.: YONG CHONG INDUSTRIAL CO., LTD
Account No.: 045-661-40127

Your earlier advise and confirmation will be appreciated

Sincerely yours truly,

Johnson Yeh / President - Yong Chong Industrial Co., Ltd

52
 53

53
 54

54