La Propiedad

La Propiedad se define como el derecho o facultad de poseer algo que es objeto

dentro del marco jurdico aplicable. Es el derecho real que implica el ejercicio de
las facultades jurdicas ms amplias que el ordenamiento jurdico concede sobre
un bien.

En el mbito legal la propiedad es el poder directo que se ejerce sobre un bien.

Este poder otorga a su titular la capacidad de disponer libremente del objeto y sus
frutos, teniendo como limitaciones aquellas que imponga la misma ley.

El derecho de propiedad incluye todos aquellos bienes que son susceptibles de

apropiacin y que pueden ser tiles, limitados y aptos para la ocupacin.

La importancia de la propiedad radica en que es fundamental y necesaria para la

existencia armnica de la vida social, esta condicin sirve para que el hombre
pueda sobrellevar su vida y desarrollar aquellas acciones para alcanzar sus metas
y modo de vida deseado.

Derechos reales y derechos personales.

Los derechos reales pueden definirse como la relacin jurdica existente entre una
persona y una cosa. Esta figura nace del del Derecho romano y es utilizado en
contraposicin a los derechos personales o de crdito. En Mxico los derechos
reales se clasifican de dos formas;

De goce. Se refiere a la propiedad, uso, usufructo, habitacin,

servidumbre.

De garanta: Se refiere a la prenda, hipoteca y otras figuras como la

condicin resolutoria de la venta, el pacto de reserva, el derecho de retencin,
la propiedad intelectual y la propiedad industrial.

Los derechos personales o de crdito son derechos patrimoniales relativos, es

decir que slo existen en las relaciones de ciertas personas entre s.

En este tipo de derechos encontramos un acreedor, que tiene derecho para exigir
a un deudor el cumplimiento de una determinada prestacin. Los derechos
personales o crditos son los que solo pueden reclamarse de determinadas
personas, que por un hecho suyo o sola disposicin de la ley, han contrado las
obligaciones correlativas.
La diferencia ente estos dos tipos de derecho es que en el Derecho Personal el
acreedor no ejerce su facultad sobre un objeto, sino que lo hace contra un deudor,
y en el Derecho Real la facultad se ejerce sobre una cosa sin intermediarios.

Concepto de Derecho Real. La nocin de derecho real guarda relacin con el

nexo, vnculo de las personas con las cosas singulares, ya sean materiales o
inmateriales, mueble e inmuebles. El cdigo civil no define los Derechos Reales,
no obstante, a propsito de la hipoteca, que constituye un iura in re aliena,
resalta lo fundamental de tales derechos que es el sometimiento, subordinacin
directa e inmediata de las cosas al podero o seoro del titular del derecho, el cual
es oponible erga omnes. Sobre este particular, los artculo 337 y 1566 de la
excerta precitada preceptan: Artculo 337: La propiedad es el derecho de gozar y
disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas por la Ley. El
propietario tiene accin contra el poseedor de la cosa para reivindicarla.
Artculo 1566: Las hipotecas sujetan directa e inmediatamente los bienes sobre
que se imponen, al cumplimiento de las obligaciones para cuya seguridad se
constituyen, cualquiera que sea su poseedor. Las hipotecas son voluntarias o
legales

Sistema de Numerus Apertus: Este sistema se funda en la autonoma de la

voluntad y seala que no solo son admisibles los diferentes derechos reales que la
Ley enumera, sino tambin caben otros derechos reales que los particulares
quieran establecer. Las partes son libres de imponer sobre sus bienes los
derechos que a bien tengan, eso si, que no contraren la moral, la Ley ni el orden
pblico y ello no contraviene la funcin calificadora del registrador. c. Sistema que
Rige en Panam: Cabe preguntarse cul de los dos sistemas mencionados rige en
Panam. De los artculos 1106, 1753 (numeral primero), 1758 y 1764 (numeral
segundo) del Cdigo Civil se desprende que el sistema a aplicar es el numerus
apertus. As tambin lo admiti la jurisprudencia, cuando la Sala Primera de la
Corte Suprema de Justicia (de lo Civil) en auto de 6 de mayo de 1970 expres
que, El principio del numerus apertus y no el de numerus clausus, es el que rige
en nuestro sistema registral

Antecedentes. En cuanto al concepto de cosa, hay que establecer el antecedente

que ha tenido. La nocin de cosa, viene relacionada con la susceptibilidad de
percepcin a travs de los sentidos. Antiguamente, el marco de interpretacin o
conocimiento de la persona se circunscriba respecto al objeto, aquellas cosas de
las que tenan una percepcin de tipo material, fsico o real. Vale recordar que en
el derecho romano inicialmente solo se consideraban cosas, las corporales. Desde
aquellos tiempos viene forjndose el concepto. Se hablaba en un principio
teniendo como referencia la percepcin material de las cosas, como algo tangible
y visible, de existencia corprea o fsica. Las relaciones jurdicas slo podan
referirse a aquellas cosas corporales. Dentro de esta categora se distingua
pecus para hacer referencia al ganado. Estas son las primeras referencias al
concepto de cosas, llamadas por estos el corporis o corpora. Con el desarrollo
social, econmico, tecnolgico, poltico, cientfico y cultural que el pueblo romano
experiment, la sociedad en s, por razn del sinnmero de actividades que las
personas realizan, el concepto de res pasa a comprender tanto las corporales,
como las incorporales. A partir de ese Dr. Jacinto Javier Espinosa Gonzlez Los
Derechos Reales en el Ordenamiento Jurdico Panameo ISBN 978-9962-12-052-
0 34 momento los romanos empiezan a admitir la posibilidad de relaciones
jurdicas sobre cosas incorporales. A este respecto BIONDI dice que: mientras las
res constituan una categora cerrada (Y la nocin contina hermtica hasta
nuestros das), el concepto de res incorporales, aun siendo idntica su
nominacin, es una categora abierta que se desarrolla continuamente en
conexin con el movimiento de la economa y de las relaciones jurdicas. Respecto
a las res incorporales los romanos dicen que se trata de cosas que pueden
percibirse, no con los sentidos, sino con nuestra inteligencia. Pero no cualquier
identidad puede concebirse solo intelectualmente, es para los romanos res
incorporal, sino solamente aquellos in iure consistunt; esto es, los derechos16. II.
Concepto de Cosa. En el mundo de las relaciones se da un vnculo no solamente
jurdico, sino social, econmico, histrico, religioso, cultural y cientfico. Para la
sociedad importa el conjunto de personas como un todo dentro del medio en que
se desenvuelven. Para la economa, interesa el aspecto del desarrollo econmico,
como medio de erradicacin de la pobreza, condiciones y calidad de vida de all la
bsqueda del estado de bienestar, etc., en que haya una interrelacin del ser
humano, producto de la actividad econmica del propio hombre con menos
desigualdad y ms justicia social. Para el derecho, en cambio, interesa aquello
que tenga relevancia jurdica, puesto que la sociedad y sus miembros estn
organizadas y reguladas jurdicamente, toda vez que interesan al derecho. 16
BIONDI, Biondo. Los Bienes. Editorial Bosch, traducida la segunda edicin por
Antonio de la Cymanza Martnez Radio. Barcelona, Espaa. 1961. Pg.19. Dr.
Jacinto Javier Espinosa Gonzlez Los Derechos Reales en el Ordenamiento
Jurdico Panameo ISBN 978-9962-12-052-0 35 En el campo filosfico, su objeto
es diferente de lo que ocurre en otros campos del saber. Hay cosas que importan
para la filosofa, pero no para el derecho. As, el concepto de cosa vale desde el
punto de vista que tenga importancia para el derecho, de tal forma que le lleve a la
sociedad a regularlo y pueda concebirse como el objeto de la relacin jurdica y,
por ende, se denomina cosas. Para BIONDI, cosa es cualquier entidad material o
inmaterial que sea jurdicamente relevante, esto es, que se tomaban en
consideracin por la Ley en cuanto constituye o pueda constituir objeto de
relaciones jurdicas. Cosa es la referencia objetiva del Derecho Subjetivo
Protegido17. MESSINEO analiza el concepto de cosa, atendiendo a la utilidad y
apropiabilidad de las cosas que tiende a satisfacer necesidades humanas, cuando
dice: Cosa es una porcin cualquiera del mundo externo que sea susceptible de
ser utilizada o apropiada por el sujeto para satisfacer con ella sus necesidades
econmicas y espirituales 18 As pues, es importante para la determinacin de
cosas, que las mismas sean relevantes para el derecho, que sean apropiables,
utilizables y que proporcione al sujeto satisfacciones econmicas y hasta
espirituales y gocen de existencia propia y hasta dependiente como sucede con
las principales y accesorias como se ver ms adelante al tratar las diferentes
categoras de cosas. III.Susceptibilidad Jurdica de las Cosas. Se refiere a la
idoneidad de las mismas para entrar en el mundo de las relaciones jurdicas. La
susceptibilidad expresa la idoneidad de las cosas para ser objeto de las relaciones
jurdicas, son aptas y renen las exigencias de la ley. 17 BIONDI, Biondo. Op. Cit.
Pg. 2. 18 MESSINEO, Francisco. Manual de Derecho Civil y Comercial trad. De
Santiago Sentis Melendo. Tomo II. Editorial Jurdica. Buenos Aires, Argentina.
1954. Pg. 858. Dr. Jacinto Javier Espinosa Gonzlez Los Derechos Reales en el
Ordenamiento Jurdico Panameo ISBN 978-9962-12-052-0 36 En tal sentido, se
hace necesario la concurrencia de ciertos requisitos que las hacen idneas y que
son, a saber: a. La Utilidad: Que ofrezcan una utilidad a los sujetos titulares de los
derechos subjetivos. Esta utilidad tiene que ser primordialmente de tipo
econmico, incluso puede ser de tipo moral, oferta que tiende a satisfacer
necesidades humanas. Algunos autores hablan de patrimonialidad; es decir, que
las cosas deben tender a satisfacer necesidades econmicas, de all que se hable
de utilidad econmica, sin embargo, hay autores que sostienen que esa utilidad
econmica no es elemento de las cosas consideradas por el derecho, sino por el
contrario, aunque deben proporcionarle, por razn de las relaciones jurdicas que
recaigan sobre las mismas, satisfaccin de necesidad no solamente econmicas,
sino tambin morales y otros hablan de las espirituales, esa satisfaccin de
necesidades econmicas debe medirse en cuanto que procure asegurar la
satisfaccin de un inters individual y social de la comunidad. Bajo este punto de
vista, se miran las cosas tendientes a proporcionar una utilidad, la satisfaccin de
necesidades sociales e individuales, de ah que el derecho les procure la
proteccin, importancia y tutela jurdica. Hay situaciones en las cuales se
considera jurdicamente cosas que no proporcionan una utilidad econmica como
el caso del derecho al nombre, a la personalidad, al honor, son cuestiones extra
patrimoniales, sin embargo, el ordenamiento le brinda proteccin; y por esa
consideracin que el mismo le Dr. Jacinto Javier Espinosa Gonzlez Los Derechos
Reales en el Ordenamiento Jurdico Panameo ISBN 978-9962-12-052-0 37
presta no debe desconocerse las utilidades que las mismas proporcionan. b.
Susceptibilidad de Apropiacin: Para que las cosas sean objeto de relaciones
jurdicas o encajen dentro de la susceptibilidad jurdica de las mismas, deben ser
apropiables. Ello no significa, en modo alguno, que sean apropiables in actum;
sino que basta que sean susceptibles de apropiacin. As encontramos la
categora de las cosas llamadas res nullius, que son aquellas que no pertenecen
a nadie, pero que puede ocurrir que quien primero las encuentre y aprehende, las
hace suyas (artculos 360 y 361 del Cdigo Civil). Tambin tenemos las llamadas
Cosas Comunes Naturales, de las cuales resulta imposible apropiarse, como el
aire, el agua y la luz, sin embargo, hay que tener en cuenta que en la medida en
que sea factible aprovecharse del aire, el oxgeno, de la luz solar, los rayos solares
y la recoleccin de agua, no escapan de la susceptibilidad de apropiacin, es regla
general que estos no son susceptibles de apropiacin por su especial naturaleza,
como cosa comunes, sino solo en la excepcin mencionada. En relacin con la
apropiabilidad, el profesor Dulio Arroyo (q.e.p.d.) en sus Apuntes de Derechos de
Bienes, indica que no hace necesario que los bienes sean apropiables en el
momento en que se realiza el acto jurdico, sino que por el contrario, basta que
sean susceptibles de apropiacin; pone de ejemplo el caso de las res nullius,
cosas que no pertenecen a nadie y que son objeto de apropiacin por los
particulares desde que estos entran en posesin de las mismas. Por otra parte
 distingue el hecho de que una cosa pertenezca al dominio pblico del Estado, no
impide que en el futuro sea Dr. Jacinto Javier Espinosa Gonzlez Los Derechos
Reales en el Ordenamiento Jurdico Panameo ISBN 978-9962-12-052-0 38
objeto de apropiacin y se sujeta al dominio de los particulares en la medida que
se les haya desafectado el carcter de bien de dominio pblico y pase al dominio
patrimonial del mismo. El artculo 324 de nuestro Cdigo Civil al definir cosa o
bienes introduce la exigencia de este requisito. En ese mismo sentido se
manifiesta el artculo 326 de la misma exenta legal. c. Que tenga Existencia
Propia: No es cosa la que constituye una parte de un todo. El cuerpo humano en
su totalidad no se considera cosa, porque no puede ser objeto de una relacin
jurdica, excepto en los supuestos de partes no vitales del cuerpo humano, de all
que se permite la donacin de rganos, flujo sanguneo, tejidos, leche materna,
vulos y espermatozoides. El hecho de la exigencia de este requisito no excluye la
clasificacin de las mismas en principales y accesorias como veremos ms
adelante. d. Que sean Jurdicamente Relevantes: Por ello el ordenamiento las
considera el objeto de la relacin jurdica y protege el derecho recado sobre ella.
De all que el Cdigo le dedique el Ttulo I del libro II a las varias clases de bienes.

Caracteristicas del derecho de propiedad

El derecho de propiedad es un moral, exclusivo y perfecto poder, pero con

carcter de limitacin y subordinacin, as como tambin perpetuo.

1. Es un poder moral porque la apropiacin que se hace del bien es reflexiva y

no instintiva, es decir, la destinacin al fin se hace previo el conocimiento del fin
que se acepta libremente.

2. Es un derecho exclusivo, derivado de la limitacin esencial de la utilidad en

muchos objetos, que no puede aplicarse a remediar las necesidades de muchos
individuos a la vez. Por esta razn, no son bienes apropiables los llamados de uso
inagotable o bienes libres, que existen en cantidades sobrantes para todos, como
el aire atmosfrico, el mar o la luz solar.

3. Es un derecho perfecto. El derecho de propiedad puede recaer sobre la

sustancia misma de la cosa, sobre su utilidad o sobre sus frutos; de aqu deriva el
concepto de dominio imperfecto segn que el dominio se ejerza sobre la sustancia
(dominio radical) o sobre la utilidad (dominio de uso o sobre los frutos, dominio de
usufructo). Estas dos clases de dominio, al hallarse en un solo sujeto, constituyen
el dominio pleno o perfecto. El derecho de propiedad es un derecho perfecto, pues
por l, todo propietario puede reclamar o defender la posesin de la cosa, incluso
mediante un uso proporcionado de la fuerza, y disponer plenamente de su utilidad
y an de su substancia, con la posibilidad en determinados supuestos de destruir
la cosa.

4. Es un derecho limitado o restringido por las exigencias del bien comn, por
la necesidad ajena y por la ley, y subordinado, en todo caso, al deber moral.
5. Es perpetuo, porque no existe un trmino establecido para dejar de ser
propietario.

Clasificacin

Se puede esquemticamente presentar la divisin de las varias especies de

propiedad, de acuerdo a lo siguiente:

Por Sujeto

1. Publica: si corresponde a la colectividad en general

2. Privada: cuando el derecho es o est asignado a determinada persona o

grupo y las facultades del derecho se ejercitan con exclusin de otros individuos

3. Individual: si el derecho lo ejerce un solo individuo

4. Colectiva privada: cuando el derecho es ejercido por varias personas

5. Colectiva pblica: si la propiedad corresponde a la colectividad y es ejercida

por un ente u organismo pblico.

Por naturaleza

Propiedad mueble, si puede transportarse en de un lugar a otro.

Propiedad inmueble, o bienes races o fincas son las que no pueden

transportarse de un lugar a otro

Propiedad corporal, la que tiene un ser real y puede ser percibida por los
sentidos, como una casa, un libro, entre otros

Propiedad incorporal, si est constituida por meros derechos, como un

crdito, una servidumbre, entre otros

Por objeto

Propiedad de bienes destinados al consumo

Propiedad de bienes de produccin

Propiedad colectiva.
La que carece de titular individual y permite el aprovechamiento por todos. Por lo
general se orienta hacia el estatismo en su
explotacin, administracin y distribucin.

Propiedad comunal.

La perteneciente a todos los vecinos de un lugar, ya consiste en

aprovechamientos forestales, ganaderos o de otra clase o bien para pasatiempo u
otra funcin social.

Propiedad horizontal

Llamase as a la divisin entre distintos propietarios de los varios pisos de un

edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una solo planta, que
sean independientes y que tengan salida a la va pblica, directamente o por
pasaje comn. Cada propietario es dueo exclusivo de su piso o apartamento y
copropietario del terreno o de todas las cosas de uso comn del edificio o
indispensables para mantener su seguridad.

Propiedad Industrial

los derechos de los inventores, descubridores e introductores sobre las

creaciones, inventos o descubrimientos relacionados con la industria; y de los
productores, fabricantes o comerciantes sobre las frases o signos especiales que
adopten para distinguir de los similares los resultados de su trabajo o de su
actividad.

Propiedad Intelectual.

La que el autor de una obra artstica, cientfica o literaria tiene sobre la misma y
que la Ley protege a frente tercero, concedindole la facultad de disponer de ella,
publicarla, ejecutarla, representarla y exponer en pblico; as como de enajenarla,
traducirla o autorizar su traduccin y reproduccin por otra persona

La proteccin alcanza a toda clase de escrito, obra dramtica, musicales,

cinematogrfico coreografas y pantommica, dibujos, pinturas,
escultura,arquitectura, modelo y obra de arte para el comercio y la industria,
impreso, planos, mapas, fotografas, plstico, etc. Esta relacin es enunciativa,
porque el derecho del autor est referido a toda produccin derivada a
la inteligencia. Por regla general, el derecho de autor no es limitado, sino que tiene
un plazo de vigencia; generalmente la vida del autor y unos aos posteriores a
favor de los herederos, tambin durante un plazo que la Ley establece.
 Propiedad Privada.

Aquella cuyo titular es una persona fisicas o abstracta, o s pertenece pro indiviso
a algunas, de una u otra ndole, con el ejercicio ms completo que las leyes
reconocen sobre las cosas, a menos de cesiones temporales de ciertas
facultades. Es la figura contrapuesta de la propiedad colectiva. Y constituye el
dominio por antonomasia.

Propiedad pro indiviso.

Condominio y Proindivisin

Propiedad Rural o Rstica.

Individualmente, sinnimo de predio rstico. En perspectiva de conjunto, todas las

fincas de una localidad, comarca o pas destinada a la explotacin agrcola,
ganadera, forestal y otra posible con la tierra. Se opone a las especies inmediatas

Propiedad Urbana.

Coincide con predio urbano, si se considera de modo individual. En enfoque

general, el conjunto de edificaciones o terrenos especialmente destinado a ella, en
una poblacin o en otra dimensin, incluso nacional. En bastantes aspectos se
contraponen a la propiedad rural.

Los modos de adquirir la propiedad

Son aquellos hechos o negocios jurdicos que producen la radicacin o traslacin

de la propiedad en un patrimonio determinado. A este modo de adquirir la
propiedad se le llama tambin ttulo y existen diversas clasificaciones, por
ejemplo:

A ttulo universal

A ttulo oneroso y gratuito

Originarios

Derivados

Por qu la propiedad es un derecho real

Derechos reales: son una clasificacin de los derechos absolutos que conciten en
el poder de una persona sobre una cosa.
El derecho real es una relacin jurdica inmediata entre una persona y una cosa.
La figura proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa (ver
 Derecho de cosas). Es un trmino que se utiliza en contraposicin a los derechos
personales o de crdito.
Una concepcin de la teora eclctica de los derechos reales es: "derecho real, es
el que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, que
puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos".
En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien,
por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin ms
limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio
de las facultades jurdicas ms amplias que el ordenamiento jurdico concede
sobre un bien.
El objeto del derecho de propiedad esta constituido por todos
los bienes susceptibles de apropiacin. Para que se cumpla tal condicin, en
general, se requieren tres condiciones: que el bien sea til, ya que si no lo fuera,
carecera de fin la apropiacin; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea
susceptible de ocupacin, porque de otro modo no podr actuarse.
Para el jurista Guillermo Cabanellas la propiedad no es ms "que el dominio que
un individuo tiene sobre una cosa determinada, con la que puede hacer lo que
dese su voluntad".
Segn la definicin dada el jurista venezolano Andrs Bello en el artculo 582
del Cdigo Civil de Chile, el derecho de propiedad sera el derecho real en una
cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley
o contra el derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa se llama
mera o nuda propiedad.
Habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno comprende tres
facultades principales: uso (ius utendi), disfrute (ius fruendi) y disposicin (ius
abutendi), distincin que proviene del Derecho romano o de su recepcin
medieval. Tiene tambin origen romano la concepcin de la propiedad en sentido
subjetivo, como sinnimo de facultad o atribucin correspondiente a un sujeto.
Caractersticas del derecho de propiedad
El derecho de propiedad o dominio posee las siguientes caractersticas:
Es un derecho real
es absoluto
exclusivo y excluyente
Es perpetuo
Es elstico
Es trasferible, transmisible, cesible, prescriptible, gravable y embargable.
Caractersticas del Derecho de Propiedad
La propiedad es un derecho real; La propiedad es lo primordial y fundamental
de los Derechos Reales, ya que los dems parten de ella.
La propiedad es un derecho autnomo; ya que es oponible (erga omnes) los
dems estn obligado a respetar el dominio del propietario.
El derecho de propiedad es perpetuo; la propiedad no se extingue, no tiene
limitacin temporal, es un derecho perpetuo.
Es un derecho exclusivo; La propiedad es exclusiva porque solo le concede al
propietario la facultad de usar, gozar y disponer un bien con exclusin de los
dems.
Es un derecho inviolable; Lo garantiza la Constitucin cuando dice que; el
derecho de propiedad es inviolable, el estado la garantiza, se ejerce en armona
del bien comn y dentro de los limites de la ley.
Es un derecho elstico; La propiedad es pura y se encuentra al margen de toda
carga o gravamen, sin alterarse su unidad esencial.
Es un derecho autnomo; No depende de ningn otro derecho, es un derecho
principal e independiente.
JUST FRAUDEN, UTENDI, ABUTENDI
Las ventajas del propietario se reducen a tres: "jus utendi", derecho de servirse de
la cosa, "Jus fruendi", derecho de obtener frutos y rentas, y "Jus abutendi",
derecho de disposicin que incluye hasta la destruccin.
Importancia del derecho de propiedad
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones
que las establecidas por la ley. El propietario tiene accin contra el poseedor de la
cosa para reivindicarla. Hay que mencionar un aspecto muy importante aqu y es
que nadie podr ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y por
graves motivos de utilidad pblica, previa siempre la correspondiente
indemnizacin.
Otro aspecto importante, es que debemos tener presente, que cuando nos
referimos al derecho de propiedad, este abarca no solo ciertos aspectos como lo
son: una casa, un terreno, inclusive la propia vida, sino que este va ms all y
ampara varios derechos pero cada uno con su propio criterio y formacin legal
independiente uno del otro.

Concepto de derechos reales

El derecho real es una relacin jurdica inmediata y directa entre una persona y
una cosa. El derecho real es una relacin de derecho en virtud de la cual una cosa
se encuentra, de una manera inmediata y exclusiva, en todo o en parte, sometida
al poder de apropiacin de una persona.
El derecho real es una relacin de derecho por virtud de la cual una persona tiene
facultad de obtener de una cosa exclusivamente, y en forma oponible a todos,
toda la utilidad que produce o parte de ella.
1.3. Derechos reales principales y derechos reales accesorios.
Derechos reales principales: son los derechos que mejor representa el concepto
de apropiacin de la cosa, y que por tanto se confunden con la cosa misma. De
estos derechos el de mayor importancia y trascendencia o categora es el derecho
de propiedad. Los otros derechos reales principales son desmembraciones
del derecho de propiedad, no confieren a sus titulares todas las prerrogativas del
derecho de propiedad, sino solamente una o varias de ellas, mientras que el
derecho de propiedad confiere a su titular el conjunto de las prerrogativas que
cabe ejercer sobre una cosa: derecho de servirse de ella (jus utendi), el derecho
de obtener sus frutos (jus abutendi).
 Derecho reales accesorios: Son aquellos que se otorgan sobre una cosa con la
finalidad de garantizar el pago de un crdito, y que confiere a su titular el derecho
de preferencia y de persecucin. En estos se sitan algunos derechos que recaen
sobre cosas, pero que son el accesorio de un derecho de crdito, en el sentido de
que constituyen una garanta de ese derecho de crdito; refuerzan la situacin del
acreedor de permitirle cobrar con mayor seguridad. Los derechos reales
accesorios son: la hipoteca, la prenda y la anticresis.
a) La Hipoteca: Es un derecho real destinado a garantizar el pago de un crdito,
sin desposeer al propietario del bien gravado. Es la afectacin real e indivisible de
uno o ms inmuebles del deudor para garantizar un crdito sin que el deudor sea
desapoderado de la propiedad de su inmueble.
b) La Prenda: Es un derecho real inmobiliario que otorga al acreedor la facultad
de conservar en su poder un bien corporal o incorporal de su deudor para
garantizar el crdito que los vincula. Este contrato no es perfecto por el slo
consentimiento de las partes, es necesario que se suscriba de manera
inequvocas, y que el deudor entregue el bien afectado.
c) Anticresis: es el derecho real accesorio que otorga al acreedor el derecho de
conservar en su poder un bien inmueble de su deudor por el tiempo que dure su
acreencia y con el derecho de percibir los frutos que se produzcan en el predio
dado en anticresis.
1.4. Enumeracin de los derechos reales principales.
a) La propiedad
b) El usufructo
c) El uso
d) La habitacin
e) La servidumbre
f) La enfiteusis
g) La superficie
a) La propiedad: Es el derecho real por excelencia e implica un poder directo e
inmediato sobre las cosas. Es el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida de una manera absoluta y exclusiva a la accin y voluntad de una
persona. El derecho de propiedad asegura el goce exclusivo de un bien
determinado. Esta determinacin es fcil tratndose de los muebles. Respecto de
los inmuebles se efecta por medio del deslinde que delimita el fundo en
extensin.
b) El usufructo: es un derecho real que confiere a una persona llamada
usufructuario el derecho de usar y gozar temporalmente de un bien que pertenece
a otra persona llamado nudo propietario. El usufructuario no es propietario de la
cosa, sino que mantiene una relacin que se puede llamar de copropiedad con el
propietario propiamente dicho, en consecuencia est obligado a conservar la cosa
no puede destruirla ni enajenarla, as lo estableci el Legislador en el artculo 578
del Cdigo Civil: [1]"El usufructo consiste en el derecho de gozar de cosas
cuya propiedad pertenece a otro, como ste mismo; pero conservando la
sustancia de aquellas".
Usucapin
[DCiv] Denominada tambin prescripcin adquisitiva. Modo de adquisicin de
la propiedad u otros derechos reales por la posesin durante el tiempo
determinado por la ley. Distingue el CC entre usucapin ordinaria y extraordinaria
segn concurra o no buena fe y justo ttulo en quien posee. cSPi CC, arts. 1.930
ss.
Usucapin extraordinaria; Usucapin ordinaria.

Los modos formales de atribucin de la propiedad son:

La addictio. Es el acto de adjudicacin realizado por el magistrado o por el

juez.

La mancipatio. Es un acto solemne en el que intervienen: el mancipio

dans (enajenante), el mancipio accipiens (adquirente), cinco testigos y
un libripens (portabalanza).

Y el legatum per vindicationem que tiene su origen en el testamento

mancipatorio.

En las etapas iniciales de la historia jurdica Romana durante la poca de Cicern,

los Romanos carecieron del vocablo para describir la propiedad; utilizando
inicialmente Mancipium a fin de designar la propiedad Romana y,
posteriormente Dominium, Dominium legitumun y Propietas.

La propiedad que no era legitimada por el Derecho Civil, se expresaba con el

vocablo In Bonis Haberes opuesto al Dominium Quiritarium, que haca
referencia a la propiedad amparada por el Derecho Civil.

En cuanto al termino Propietas (propiedad), que indica la facultad que

corresponde a una persona (el propietario), de obtener directamente de una cosa
toda la utilidad que esta cosa es susceptible de proporcionar.

En tal sentido, la propiedad quiritaria, es aquella perteneciente a

los quirites (Ciudadanos Romanos), estando la misma sancionada por el
Derecho Civil Romano, oponindose as a otras formas menos perfectas de
propiedad.

La propiedad quiritaria era denominada dominium ex iure quiritium, por estar

sancionada por el derecho Civil, requirindose que:

Debe ser una cosa Mancipi.

 Que el propietario fuera ciudadano Romano.

Que el dominio se hubiera adquirido por Mancipatio, o por In iure cessio.

Con el pasar de las pocas se genero la evolucin de esta caracterstica del

Derecho sobre todo para la proteccin de adquirente sobre el enajenante; este
ultimo aun cuando hace entrega de las cosas mantena dominio de la
propiedad quiritaria hasta tanto se cumplieran los trminos de la usucapin. En
defensa de el adquirente el pretor creo trminos dentro de esta legalidad para que
su derecho no fuese violentado, como por ejemplo:
1) La accin publiciana.

2) La exceptio doli.

3) La exceptio rei vinditae et traditae.

Se entiende por adquisicin de la propiedad el modo de convertirse en propietario

de una cosa conforme al Derecho.

Dentro del estudio del Derecho Romano, en lo referente a los derechos reales, se
plantea, como problema esencial la distincin conceptual que, con apoyo de los
textos romnicos, establece la doctrina entre titulo y modo.

En forma general queda establecido que el titulo no genera un derecho real entre
la propiedad y el nuevo adquirente, por lo tanto el titulo no es suficiente para
transmitir el dominio, todo ello por el formalismo que contempla el derecho romano
en materia de actos jurdicos. No reconociendo as la obligacin que exista dentro
los actos, valindose del principio nuda pacta obligationem non parit(los simples
pactos no producen obligaciones), hasta la llegada de la poca justinianea y la
aplicacin de un nuevo concepto pacta sunt Servando (los pactos producen
obligaciones), el cual reconoca la existencia de la voluntad y todo lo que ella
encierra e implica dentro de las contrataciones y los acuerdos.

El modo, es la forma como se desarrolla el acto mismo de adquisicin del

dominio, los hechos o negocios jurdicos que dan nacimiento al derecho de
propiedad y los derechos reales, independiente del titulo de propiedad.

Podemos dividir la adquisicin a titulo y modo en:

Civiles y Naturales:
Los primeros: los estudia el derecho civil y son ellos: la mancipatio, in iure cessio,
adjudicatio, lex y usucapin. Se caracterizan por la utilidad que de ellos toman los
ciudadanos romanos y por su rigor, solemnidad y publicidad.
Los segundos: procedan del Derecho de gentes y no requeran ms que la simple
toma de posesin como la ocupatio, la traditio y la accesio. El inters prctico de la
distincin de estas dos maneras de adquirir radica, en que las adquisiciones del
derecho civil no podan sino emplearse por las personas que tuvieran el ius
commercium; en cambio las del derecho de gentes podan emplearse por los
peregrinos

Originarios y Derivativos:
Se llaman modos originarios para adquirir la propiedad, aquellos que hacen surgir
el dominio sobre la cosa, independientemente de un titulo anterior (quien ocupa
una cosa sin dueo (res nullis) o una cosa abandonada (res derilictae).
Se habla de modos derivativos cuando dentro de la adquisicin de la cosa, la
misma posee una relacin jurdica preexistente y para que la misma pueda formar
parte de una nuevo patrimonio, deben de ser trasladados los derechos al mismo
adquiriente.

A Titulo Universal y A Titulo Particular:

La adquisicin a titulo universal, define un modo completo de transmisin de los
derechos de la propiedad, sea de forma universal o de una parte del mismo como
por ejemplo: La adrogacin, la sucesin el matrimonio cum manu.
La adquisicin a titulo particular, contempla la transmisin de derechos y la
propiedad de cosas taxativamente especificadas, entrando a formar parte de un
nuevo patrimonio.

Adquisiciones Convencional y No Convencionales:

La adquisicin convencional es aquella que resultaba de un acuerdo de
voluntades entre el enajenante y el adquiriente, como: en la mancipatio, la in iure
cessio y la tradicin.
En la adquisicin No Convencional, no exista por su parte ningn acuerdo de
voluntades como ocurra en la ocupacin, en la usucapin, en la adjudicacin y en
la ley.

Condiciones para adquirir la propiedad

Las condiciones para adquirir la propiedad, que seala la doctrina Romanista, son
las siguientes:a) una subjetiva, que se refiere a la capacidad de las personas, b)
una objetiva, que exige que la cosa sea susceptible de Derecho de propiedad y, c)
la exigencia de un modo de adquirir.

Condicin subjetiva: las condiciones subjetivas se refieren, como su nombre lo

indica, al sujeto y a su capacidad de adquirir: 1) los esclavos, 2) los extranjeros
que no tenan el jus comercii, 3) los hijos de familia, porque solo adquieren para el
pater. Sin embargo, posteriormente, con la creacin de los peculios adquieren esta
capacidad.
 Condiciones objetivas: son las que se refieren a la aptitud de las cosas para
ser objeto de dominio.

La existencia de un modo de adquirir: de los estudiado podramos concluir que

para que exista la adquisicin de la propiedad deben estar presentes dos factores
esenciales: el titulo y el modo de adquirir.

Modos de adquirir la propiedad

a travs del derecho civil

La mancipatio

La mancipatio o mancipacin, era un modo de adquirir solemne, del Derecho

Civil, que exiga la presencia del enajenante, del adquiriente, de cinco testigos
ciudadanos pberes y de un libri pens o porta balanza. La cosa objeto de la venta
deba estar presente al momento de la venta salvo que fuera inmueble.

El efecto que produce este procedimiento es el de transferir inmediatamente la

propiedad del objeto, pero no su posesin la que solo se adquiere cuando el
objeto es entrega al adquirente. Si el enajenante se niega a transferir el objeto, el
adquirente puede ejercer la actio rei vindicatio.

El vendedor deba garantizarle al comprador la propiedad de la cosa vendida,

estando obligado a pagar el doble del precio obtenido, en caso de que la cosa no
estuviera sometida a su dominio y el adquirente fuera privado de ella por la actio
rei vindicatio intentada contra el por el autentico propietario; pues el adquirente
tenia una accion penal contra el vendedor: la actio auctoritatis, para obligarlo a
realizar el pago.

Como era un medio de adquirir del Derecho Civil, se necesitaba que ambas parte
gozaran del ius commerci y solo se aplicaba a las cosas res mancipi, siendo nulos
sus efectos si las cosas era nec mancipi.

Esta forma de adquirir la propiedad cae en desuso al desaparecer la distincin

entre las cosas res mancipi y nec mancipi.

Caractersticas:

Es el modo ms antiguo para adquirir la propiedad por derecho civil.

Solo poda ser realizado por los ciudadanos romanos.

La cosa que iba a ser transmitida en propiedad deba ser res mancipi.
 La mancipatio, ms que un modo para transmitir la propiedad, es un negocio
jurdico per aes libram, que sirve para crear diversos Derechos subjetivos y
obligarse.

Se denomina per aes libram, porque se realizaba en presencia de un

funcionario, llamado libripens, provisto de una balanza, en la que se pesaban, real
o simblicamente las cosas, y premunido de un asta o lanza smbolo del dominio
quiritario.

Es un negocio jurdico, regido por formas sacramentales de ineludible

cumplimiento y seguido por la nuncupatio que eran las expresiones verbales
constitutivas del Derecho o de la obligacin.

Importancia de la mancipatio.

Por medio de la mancipatio se constitua el nexum, un estamento contenido

dentro de la ley de las XII tablas, el cual generaba un vinculo dentro del acto.
Se ha estudiado por medio de la doctrina romanista, que el mancipium naca de la
mancipatio, lo mismo que el abandono noxal, la adopcin y la emancipacin, se
hacan por sus ritos.

Con ella se creaban las servidumbres.

Se utilizaba en el matrimonio por coemptio, para adquirir la manus.

Servia de base para los negocios jurdicos.

Como negocio jurdico, es una de las formas civiles para adquirir el dominio.

Formas

La mancipatio era un rito solemne y sacramental que se realizaba frente a

un libripens y cinco testigos, compareciendo ante ellos el vendedor y el comprador.

Mancipium cedens y Mancipium accipiens:

El comprador-mancipium accipiens deba pagar la cosa y este pago se hacia por

la viejas formas de la moneda; las barras de cobre o de bronce se depositaban en
la balanza para pesarlas, el comprador y el vendedor pronunciaban las palabras
solemnes y luego se proceda a la entrega de la cosa que pesaba el libripens,
quedando as efectuada la mancipatio por la nuncupatio.

A la mancipatio podan agregarse pactos. De ellos el pacto mas importante es el

de fiducia. El que requera en prstamo una suma de dinero, daba sus bienes en
garanta, mancipndolos o vendindolos al acreedor, este se comprometa a
devolverlos, cuando el deudor pagase.

Acciones de la mancipatio

Tres acciones protegen la mancipatio: la autoritas, la actio de modo agri y la actio

de fiducia.

La primera corresponde a una de las obligaciones del vendedor en el contrato de

compra-venta, del arrendador en el arrendamiento; de los permutantes en la
permuta; de los socios en la sociedad. Poda ejercitarse cuando el comprador era
perturbado, en el ejercicio del Derecho que haba adquirido sobre una cosa. El
vendedor estaba en la obligacin de defender el derecho del comprador. Si el
comprador era privado de la cosa, en beneficio de un tercero, el vendedor deba
pagar al comprador el doble del valor de ella.

La segunda de dichas acciones, proceda cuando se venda una cosa y su cabida

resulta menos a lo que se haba pactado en la venta. El vendedor era obligado a
pagar el doble del valor de esa diferencia. Esta accin es semejante a
la accion redhibitoria y quanti minoris, o estimatoria, que, en el contrato de
compra-venta, se le conferan al comprador contra el vendedor, por los vicios
ocultos de la cosa vendida.

La tercera de las citadas acciones, se daba cuando a la mancipatio se haba

agregado un pacto de fiducia. Si el acreedor no devuelve los bienes al deudor,
habiendo pagado ste, poda el deudor reclamar su restitucin por medio de
la actio fiduciae.

La in iure cessio

era el modo de adquirir el dominio que consista en un juicio simulado y que

empleaba lo mismo que la mancipatio, para contraer toda clase de obligaciones y
para crear toda clase de derechos. El adquiriente recurra ante el pretor y
reclamaba como suya la cosa. El enajenante aceptaba la demanda o no concurra
a contestarla, por lo cual se le obligaba a entregarla.

Se diferencia de la mancipatio, en que deba realizarse ante un magistrado, es

decir, in jure - de Derecho - (el pretor en Roma), y su objeto poda estar constituido
por cosas Mancipi o Nec Mancipi. Se asemejan, en que ambas representan
modos primitivos de adquirir propiedad (en la poca del Derecho antiguo, Anterior
a la ley de las XII tablas). Posteriormente a partir de Justiniano, cayeron en
desuso, pues no haba lugar a distinguir entre las cosas Res Mancipi y Res Nec
Mancipi.
Formas

La cosa deba estar presente, si era mueble; para los inmuebles bastaba un
fragmento de ella. El adquirente pona su mano sobre la cosa, afirmando ser
propietario segn el Derecho Civil; despus de esta afirmacin el magistrado
preguntaba al enajenante si tenia algn reparo que oponer, si ste responda
negativamente, sancionaba la operacin, concediendo la propiedad al comprador.

La in jure cessio se aplicaba para manumisiones (manumisiones por vindicta,

especficamente), para emancipaciones, adopciones, para transmitir propiedad,
para constitucin de servidumbres de todo tipo.

Efectos

Se hace necesario sealar que, de la misma manera como la mancipacin

produca la transferencia de la propiedad, bajo la garanta del pueblo, que
figuradamente estaba dada por la presencia de los cinco testigos, la in jure cessio
tenia los mismos efectos que aquella, con la diferencia que el acto de efectuaba
bajo garanta de la autoridad constituida.

La Adjudicatio

Otro modo de adquirir la propiedad Iure Civile. Consista en el otorgamiento del

Derecho por pronunciamiento judicial dado en aquellos juicios que tuvieran por
objeto obtener la divisin de la cosa comn, pues, el Juez atribua a cada uno de
los litigantes la parte que le pertinacia del bien que haba dado en condominio.

La adjudicacin se aplicaba en los procesos de particin de herencia, que se

requera mediante el ejercicio de la actio familiae erciscunndae, en la cual se
proceda a la divisin de los bienes entre los herederos, o en los casos de
particin de la cosa comn - comunidad -, mediante la actio comn dividendo,
decidiendo entre copropietarios la divisin de las cosas indivisas. La adjudicatio
tiene como efecto, acordar a cada uno de los coparticipes de la propiedad
exclusiva de la parte, que le era adjudicada por el juez.

Se aplicaba tambin con ocasin del ejercicio judicial de las siguientes acciones:

Actio familiae erciscundae, que es la accin que compete a los herederos

para obtener la particin de la herencia.

Actio communi dividundo, que es la accin que intentaba cualquiera de los

dueos para obtener la divisin de la cosa comn.
 Actio finium regundorum, que es la accin que intente el propietario de un
fundo contra el fundo vecino para obtener la delimitacin de los linderos de cada
fundo.

Usucapin

Usucapin es un medio de adquirir la propiedad por medio de la posesin continua

de una cosa, durante el tiempo fijado por la ley.

Esta institucin la define la doctrina romanista as: La usucapin es la agregacin

del dominio mediante la continua posesin, por el tiempo determinado por la ley.

Caractersticas.

De la definicin citada se deduce:

Usucapin deriva del latn usus, que significa usar una cosa, y de capere que
equivale a tomar o apoderarse de algo.

Para designar este modo de adquisicin de la propiedad, la ley Romana utiliza

las palabras usus y auctoritas, que indican que el plazo prescrito por la ley, tiene
por objeto aadir a la posesin (usus) la proteccin legal concedida al propietario
(auctoritas).

Que, las definiciones citadas, son resultado de la descomposicin etimolgica

del termino usucapin.

Que, conforme a ella, se requiere, usucapir la posesin, debiendo ser sta de

buena fe, y el transcurso del tiempo que la ley seala.

En sus orgenes, solo se aplicaba a las cosas Mancipi, a los fundos itlicos y a
los ciudadanos. Posteriormente el pretor la complet y la extendi a los latinos y a
los extranjeros y a los fundos provinciales.

Se encuentran excluidas de esta situacin no solo las cosas que estn fuera
del comercio y los fundos no itlicos, sino tambin las cosas hurtadas (en virtud de
la ley de las XII tablas) y las posedas por violencia, aunque estn en posesin de
personas inocentes.

La ley de las XII tablas denominaba a la Usucapin, Usus y expresamente

seala, en una de sus reglas, que la Usucapin se adquira por la posesin
continua de los fundos, durante dos aos para los inmuebles y un ao para los
muebles. De tal manera que, antiguamente para que usucapin produjera sus
efectos bastaba la adquisicin de propiedad, apoderarse de una cosa y hacer uso
de ella.

Respecto a la propiedad bonitaria, o sea, cuando se transmite una cosa res

mancipi, sin cumplir con las formalidades de Derecho Civil, el derecho Romano se
vali de la usucapin, que el propietario bonitario adquiriese la propiedad quiritaria,
el dominium ex-jure quiritium.

La Usucapin subsiste en el devenir histrico de Roma y permanece en las

doctrinas modernas y cdigos vigentes.

Evolucin

poca clsica: El propietario in bonis, puede adquirir la

propiedad quiritaria por usucapin, quedando consolidado su Derecho, como si la
adquisicin se hubiese producido por la mancipatio o la in jure cessio.

Igualmente, puede adquirir la propiedad por usucapin el poseedor de buena fe,

que hubiese obtenido la cosa de una persona que no es su propietario. En ambos
casos, el adquirente pasa a tener la propiedad, que se defiende mediante la actio
reivindicatio y otras, como la negatoria, procediendo la primera, cuando el
propietario es despojado de su Derecho y la segunda por perturbacin.

Praescriptio longi temporis: Es un medio de defensa otorgado a poseedores de

fundos provinciales, a objeto de que rechacen las acciones intentadas contra ellos.
Por tanto mediante ella, no se adquiere propiedad.

En sus comienzos, solo tuvo por objeto los inmuebles, posteriormente con
Caracalla, se concedi a los poseedores de bienes muebles. Entre la praescriptio
y la usucapin hay pocas variantes ya que ambas exigen las mismas condiciones,
sin embargo a ambas las separa es el tiempo de duracin, que se eleva a 10 aos
entre presentes, y 20 aos entre ausentes.

No obstante, el poseedor que a perdido la posesin de la cosa, tiene la accin real

para reclamar la restitucin de la cosa.

Existen pues, diferencias entre la usucapin y la praescriptio longi temporis:

La usucapin se aplica a los ciudadanos Romanos, y la praescriptio a los
extranjeros, a fundos itlicos y fundos provinciales, respectivamente; adquirida la
cosa por usucapin subsiste la prenda y la hipoteca, en la praescriptio longi
temporis no.

Praescriptio longissimi temporis: cuando el poseedor de un inmueble no tenia ni

titulo ni buena fe, no llegaba a ser propietario del inmueble, pero no poda
ejercerse accin reivindicatoria en contra de l; pues, el verdadero propietario
perda su accin por el tiempo transcurrido. Se deca entonces que se haba
operado una praescriptio longissimi temporis, de muy largo tiempo, que no era
adquisitiva, sino puramente extintiva. Era la aplicacin de la regla establecida por
Teodosio II, segunda cual todas las acciones, tanto reales como personales, se
extinguan en un lapso determinado, especificado lneas abajo.

poca Justinianea

La concesin de la ciudadana a los sbditos del imperio, por el edicto de

Caracalla, y la eliminacin de las diferencias entre las cosas res mancipi y res nec
mancipi y entre fundos itlicos y provinciales llevo a Justiniano en el ao 531, a
fundir, en una sola reglamentacin, las disposiciones o normas referentes a
la usucapin y a la praescriptio longi temporis. Por tanto en su poca solo de habla
de la usucapin.

Extendi el trmino de la usucapin, fijando 10 aos entre presentes y 20 aos

entre ausentes, sean las cosas muebles o inmuebles.

Praescriptio longisimi temporis

Es la llamada prescripcin de 30 aos y de all su determinacin. El emperador

Teodosio II la estableci en una constitucin, al disponer que todas las acciones
reales o personales quedasen extendidas por el transcurso de 30 aos.

Requisitos para la usucapin

Para que se configure la usucapin, es necesario el cumplimiento de ciertos

requisitos:

a) Vigente el derecho quiritario (antiguo), para usucapir, slo se requera el

transcurso de tiempo. Por tanto, era suficiente, para que la usucapin produjese
los efectos de adquisicin de la propiedad:
1) apoderarse de una cosa.

2) hacer uso de ella. Precisamente, por los inconvenientes de este modo de

adquirir la propiedad, se prohibi usucapir tanto cosas robas (ley de las XII Tablas
y lex Antinia), como cosas posedas por violencia (leyes Julia y Plautia). Con las
condiciones anotadas, solo constituyen ejemplos de usucapin, la usucapin pro-
herede y la usureceptio. La usucapin pro-herede, permita al primero que se
presentara a la sucesin de un ciudadano, cuyos bienes hubieren quedado sin
dueo, adquirir los bienes de la posesin continua de un ao, aunque esta
posesin fuera de mala fe. La usureceptio (recibir por uso) consiste en readquirir
por el uso, la cosa cuya propiedad se haba perdido (se requera el transcurso de
una ao).

b) En la poca clsica: Se perfila la usucapin como una verdadera institucin,

cuando se exige como requisitos:

1) Objetivo: consiste en que la posesin descanse sobre un justo titulo o una justa
causa.

Justo titulo o Justa causa: Se entiende, el acto jurdico que sirve de base para la
adquisicin del dominio.

Los ttulos son tantos como las causa, en cuya virtud, se puede adquirir la
propiedad y as, pueden mencionarse: pro-emptore, por compra, pro Donato, por
donacin, pro dote, por constitucin de dote, pro soluto, por solucin o pago, pro
legato, por legado.

2) Subjetivo: La buena fe del poseedor que pretende adquirir por usucapin.

Buena fe es el convencimiento de haber adquirido la cosa, sin lesionar el Derecho

ajeno. Que se sienta como si fuese el propietario, quien transmiti la propiedad de
la cosa.

La buena fe se presume, por eso quien alegue la mala fe, debe probarla. Por
tanto, quien objeta la adquisicin por prescripcin, deber probar los hechos
constitutivos de la mala fe.

c) Transcurso del tiempo: El tiempo necesario para adquirir la propiedad por

prescripcin ha variado, como hemos visto al analizar la institucin en el devenir
histrico de Roma. Se ha dicho, que Justiniano lo fij en 10 aos entre presentes,
y 20 aos entre ausentes.

d) La posesin continua: Se requiere la posesin continua de la cosa, o sea, que

no fuese interrumpida la posesin por un tercero, mediante la ejecucin de actos
de desposesin, porque la interrupcin natural, por circunstancial que fuese,
impeda la adquisicin de la propiedad y hacia necesario el inicio de una
nueva usucapin

1) Por hechos naturales, que es la que opera materialmente cuando llega el

verdadero propietario y priva de la posesin al que la tena.

2) Por los hechos civiles, o sea, mediante el ejercicio de la accin reivindicatoria

e) Prescriptibilidad de la cosa: La regla general es que todas las cosas
son prescriptibles, pero, hay algunas que no lo son. En tal situacin se encuentran
los bienes del Estado o del Prncipe, los bienes de la Iglesia, los bienes de las
Fundaciones, piae causa y las cosas que la ley prohbe enajenar.

f) Tiempos que se computan: el poseedor puede hacer contar el tiempo, desde

el momento en que haya comenzado a poseer, pero puede agregar el tiempo de
sus predecesores, cuando su adquisicin haya sido derivativa, por ejemplo: El
heredero puede agregar el tiempo de su causante, pero sealemos, que la
posesin transmitida al heredero, rene los mismos caracteres que tenia en la
persona del cujus. Si es justa y de buena fe, la obtena en esa misma forma el
sucesor o el heredero.

Efectos de la prescripcin:

concede la propiedad.

La propiedad no deriva del propietario.

Se le considera en el Derecho Romano, por algunos, como un modo originario

de adquirir.

La adquisicin extingue los derechos reales constituidos sobre la cosa.

Los Derechos personales no se consideran, porque no afectan a la cosa.

Prescripcin extintiva:

Se ha estudiado la prescripcin adquisitiva. Existe tambin la prescripcin

extintiva o liberatoria de los derechos. Se entiende por sta, la consuncin o
terminacin del Derecho, por el transcurso del tiempo que la ley seala. La regla
general por la cual se rige, dice: La prescripcin por la cual se adquieren
Derechos sobre una cosa, extingue los mismo Derechos para quien los tena.

La ley:

La propiedad se adquiere de pleno Derecho por una persona distinta de su titular,

mediante la ley. La ley as los dispone. Quien encontrara un tesoro en terreno que
no le pertenece, deba entregar la mitad del mismo al dueo del terreno, porque la
ley as lo dispone.

Introduccin
El derecho es una ciencia social que dentro del conjunto de las ciencias sociales,
es la disciplina que estudia la regulacin del hombre dentro del tejido social. Aun
cuando esta disciplina cientfica avanso y se perfecciono en forma incesante por
diversas vertientes, afinca sus races a lo largo de la historia, a partir de aportes de
diversas culturas, no obstante que es en la jurisprudencia Romana donde alcanza
avanzados niveles de desarrollo.

Manantial de agua fecunda, el Derecho Romano nutre con su vitalidad

imperecedera la febril dinmica, la investigacin y desarrollo aun en nuestros das.

Los Romanos, fueron muy frtiles en materia social ms que penal, su capacidad
para discernir las problemticas ms intrnsecas de estas relaciones, llegar hasta
el mas profundo de los estados del hombre, tanto como para comprender las
conductas impulsadas por la mala voluntad, que se ejecuta en los actos de
manera subjetiva; seria aqu donde realmente podramos notar la verdadera fuerza
que tenia el derecho Romano, en este campo, donde a las generaciones no les a
quedado mas que transpolar en el tiempo sus grandes ideas, convirtindolas en
legislaciones actualmente vigentes.

Nosotros dirigiremos nuestra especial atencin a la Adquisicin Dentro del Cdigo

Civil, las formas de adquirir, as como las condiciones y el contenido ejecutorio de
esas formas de Adquirir.