Material Terico

Direito das Coisas

Aquisio da Propriedade Imvel

Conteudista Responsvel: Prof Marlene Lessa

cod CoisasCDSG1602_ a02

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Conceito

A aquisio da propriedade a personalizao do direito em um titular

(Ruggiero e Maroi).

Pode ser adquirida a propriedade de bens imveis pelos seguintes...

Pelo Registro Imobilirio art. 1245 do CC

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo

translativo no registro de Imveis.

O registro imobilirio o poder legal de agentes do ofcio pblico para efetuar

todas as operaes relativas a bens imveis e direitos a ele condizentes,
promovendo atos de escriturao, assegurando aos requerentes a aquisio e
o exerccio do direito de propriedade e a instituio de nus reais de fruio,
garantia ou aquisio (Maria Helena Diniz).

Diz a Lei de Registros Pblicos (6.015/73) que:

Art. 168 - Na designao genrica de registro, consideram-se englobadas a

inscrio e a transcrio a que se referem as leis civis.

o registro imobilirio que protege a propriedade de bens imveis porque faz

prova de quem o titular (dono) do bem, qual a situao do bem, se existem
nus e gravames sobre ele, certificando os dados e tornando-os conhecidos
perante quaisquer interessados (atravs da publicidade que inerente ao
registro de imveis).

A finalidade do registro provar que aquela pessoa que registrou o bem em

seu nome a proprietria, sendo o ato de registro formal e solene:

Art. 1245 1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua

a ser havido como dono do imvel - Cdigo Civil.

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Esto sujeitos ao registro: ttulos de transmisso da propriedade e os atos dos
ttulos referentes aos nus reais sobre coisas alheias: ex. hipotecas:

Da Escriturao

Art. 172 - No registro de imveis sero feitos, nos termos desta lei, o
registro e a averbao dos ttulos ou atos constitutivos, declaratrios,
translativos e extintos de direitos reais sobre imveis reconhecidos em
lei, "inter vivos" ou "mortis causa" quer para sua constituio,
transferncia e extino, quer para sua validade em relao a terceiros,
quer para a sua disponibilidade.

Lei de Registros Pblicos

Finalidade do registro autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos

(art. 1o. da Lei dos Registros Pblicos)

Observaes:

A data da transferncia da propriedade a do registro e no a do

ttulo que transfere o domnio (ex. compromisso de compra e venda
quitado). O assento eficaz quando houver apresentao do ttulo
ao oficial do registro. Ele far a prenotao no protocolo. O nmero
de ordem do ttulo no Livro Protocolo gera a PRIORIDADE do ttulo
de preferncia do direito real.

O documento de f pblica gera presuno de que o direito real

sobre o imvel pertence pessoa em cujo nome est registrado o
bem. Todavia a presuno relativa e admite prova em contrrio:

Art. 1.245 2o Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a

decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente
continua a ser havido como dono do imvel.

Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o

interessado reclamar que se retifique ou anule.

Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o

imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente.

Cdigo Civil

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Pela Acesso art. 1248 do CC:

Art. 1.248. A acesso pode dar-se:

I - por formao de ilhas;

II - por aluvio;

III - por avulso;

IV - por abandono de lveo;

V - por plantaes ou construes.

Acesso uma forma de se adquirir a propriedade originariamente, ou seja,

sem que haja outro dono anterior que a transmita, pelo fato do titular dominar
tudo o que se adere sua propriedade. Ela ocorre por acrscimo
propriedade, ou seja, aquilo que veio a se incorporar ao bem imvel passa a
pertencer ao seu proprietrio.

Pode ser NATURAL quando no depende da interveno do homem,

ocorrendo por obra da natureza:

a. Formao de ilhas (artigo 1.249 do CC) as ilhas em que se

formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos
proprietrios ribeirinhos. Os lveos so o leito do rio, a parte da
superfcie que as guas cobrem sem transbordar para o solo
natural e ordinariamente enxuto (art. 9o. do Cdigo das guas):

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares

pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas as regras
seguintes:

I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos

sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na
proporo de suas testadas, at a linha que dividir o lveo em duas partes
iguais:

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Sobre a formao de ilhas, ento temos...

I - as que se formarem no meio do rio consideram-se

acrscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de
ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a linha
que dividir o lveo em duas partes iguais:

Exemplo 1 (Segundo MARIA HELENA DINIZ)

Cada um ficar com a poro da ilha que surgiu do seu lado.

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II - as que se formarem entre a referida linha e uma das
margens consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos
fronteiros desse mesmo lado:

Exemplo 2 (Segundo MARIA HELENA DINIZ)

A ilha surgiu do lado de A, fica para o proprietrio A.

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 III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo
brao do rio continuam a pertencer aos proprietrios dos
terrenos custa dos quais se constituram.

Exemplo 3 (Segundo MARIA HELENA DINIZ)

Ficar com a ilha o dono do terreno que perdeu terreno e constituiu a

ilha.

b. Aluvio - o acrscimo lento, paulatino de detritos s margens

do rio, perfazendo um terreno, mesmo que imperceptvel a olho
nu. Tambm formada pelo enxugamento ou afastamento das
guas (a aluvio imprpria):

Art. 1.250. Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por

depsitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo
desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem
indenizao.

Pargrafo nico. O terreno aluvial, que se formar em frente de prdios de

proprietrios diferentes, dividir-se- entre eles, na proporo da testada
de cada um sobre a antiga margem.

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 c. Avulso ocorre por fora natural violenta. Uma poro de terras
destaca-se de um terreno e se integra a outro, como em uma
correnteza que leva parte do bem para outro lugar. Artigo 1.251,
CC:
Art. 1.251. Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destacar
de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a propriedade do
acrscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenizao, se, em um
ano, ningum houver reclamado.

Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de indenizao, o dono do

prdio a que se juntou a poro de terra dever aquiescer a que se
remova a parte acrescida.

d. lveo abandonado o rio secou ou se desviou por fenmeno

natural (Art. 1.252 do CC):
Art. 1.252. O lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios
ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenizao os donos dos
terrenos por onde as guas abrirem novo curso, entendendo-se que os prdios
marginais se estendem at o meio do lveo.

A acesso pode ser artificial ou industrial e ocorre por acrscimo na

propriedade imvel por interveno humana. Ex. construes, plantaes,
semeaduras.

Art. 1.253 e seguintes do CC:

Art. 1.253. Toda construo ou plantao existente em um terreno presume-se

feita pelo proprietrio e sua custa, at que se prove o contrrio.

Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno prprio com
sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes;
mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, alm de responder por perdas e
danos, se agiu de m-f.

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde,
em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; se
procedeu de boa-f, ter direito a indenizao.

Pargrafo nico. Se a construo ou a plantao exceder

consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou
edificou, adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da
indenizao fixada judicialmente, se no houver acordo.

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 a. Pelo direito hereditrio h o falecimento do proprietrio do imvel
transmitindo-se a herana a seus sucessores.
b. Por usucapio (o termo encontra farta utilizao no feminino e no
masculino pelos estudiosos da lngua portuguesa) o meio de
aquisio pela posse continuada. uma prescrio aquisitiva da
propriedade, ou seja, o proprietrio (dono do bem que consta no registro
imobilirio) deixou de permanecer ou exercer sua posse sobre o bem,
durante certo lapso de tempo, ento outra pessoa pode adquirir a
propriedade deste bem.

Requisitos

Res habilis deve recair sobre coisa que no esteja fora do

comrcio e que no seja bem pblico;

Prazo h um lapso temporal, um decurso de prazo para ser

usucapido o bem. Para cada tipo de usucapio h um prazo
especfico;

Animus domini o possuidor demonstra ter a vontade de ser

dono do imvel.

Posse mansa, pacfica e ininterrupta do posseiro que no foi

incomodado com nenhuma das aes possessrias exigindo
defesa sobre o bem;

Sentena judicial o reconhecimento por usucapio depende de

sentena judicial para ver declarado seu domnio sobre a coisa;

Titulus e fides no usucapio ordinrio exigido, alm dos

pontos anteriores, o justo ttulo e a boa-f.
Espcies

1. Extraordinrio
Cdigo Civil - Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem
oposio, possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de ttulo e boa-f; podendo requerer ao juiz que assim o
declare por sentena, a qual servir de ttulo para o registro no Cartrio de
Registro de Imveis.

Pargrafo nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se- a dez

anos se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia
habitual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo.

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 Exige a posse pacfica, sem interrupo durante 15 anos, independente
de justo ttulo e boa-f. Se o possuidor tiver estabelecido no imvel a sua
moradia ou tiver realizado obras ou servios de carter produtivo, o
prazo ser reduzido para 10 anos.
Histrico: denominado de praescriptio longi temporis, longissimi
temporis (chegou a ser de 40 anos) e a prescrio imemorial (posse cujo
incio no houvesse memria entre os vivos).

2. Ordinrio
Cdigo Civil - Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele
que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez
anos.

Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o

imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econmico.

Exige a posse pacfica, sem interrupo durante 10 anos,

incontestadamente com justo ttulo e boa-f. Se o imvel foi adquirido
onerosamente, desde que nele os possuidores tiverem estabelecido sua
moradia ou realizado investimento de interesse social e econmico, o
prazo reduzir-se- para 5 anos.
* Deve ser ressaltado o artigo 2.029 do Cdigo Civil, que afirma at dois
anos aps a entrada em vigor deste Cdigo, os prazos estabelecidos no
pargrafo nico do artigo 1.238 e no pargrafo nico do artigo 1.242
sero acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido
na vigncia do anterior, e acrescenta o artigo 2.030 tambm dever
ser aplicado no caso do artigo 1.228, 4, CC.

3. Especial ou Constitucional
Exige a posse pacfica, sem interrupo durante 5 anos, independente
de justo ttulo e boa f. Visa atender ao fim social da propriedade.

Imvel urbano ou pr-moradia ou pro misero de at 250 m2, a quem

residir com sua famlia, desde que no seja proprietrio de outro imvel
rural ou urbano - art. 183 da CF e art. 1240 do CC (texto semelhante):

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 Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinquenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-
a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no
seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

1 - O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao

homem ou mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

2 - Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de

uma vez.

3 - Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.

O Estatuto da Cidade (Lei 10.257 de 2001) em seus art. 9 e 14

instituem a regulamentao:
Art. 9o Aquele que possuir como sua rea ou edificao urbana de at
duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e
sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o
domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

1o O ttulo de domnio ser conferido ao homem ou mulher, ou a

ambos, independentemente do estado civil.

2o O direito de que trata este artigo no ser reconhecido ao mesmo

possuidor mais de uma vez.

3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legtimo continua, de pleno

direito, a posse de seu antecessor, desde que j resida no imvel por
ocasio da abertura da sucesso.

Art. 11. Na pendncia da ao de usucapio especial urbana, ficaro

sobrestadas quaisquer outras aes, petitrias ou possessrias, que
venham a ser propostas relativamente ao imvel usucapiendo.

Art. 12. So partes legtimas para a propositura da ao de usucapio

especial urbana:

I o possuidor, isoladamente ou em litisconsrcio originrio ou

superveniente;

II os possuidores, em estado de composse;

III como substituto processual, a associao de moradores da

comunidade, regularmente constituda, com personalidade jurdica, desde
que explicitamente autorizada pelos representados.

1o Na ao de usucapio especial urbana obrigatria a interveno do

Ministrio Pblico.

2o O autor ter os benefcios da justia e da assistncia judiciria

gratuita, inclusive perante o cartrio de registro de imveis.

Art. 13. A usucapio especial de imvel urbano poder ser invocada como
matria de defesa, valendo a sentena que a reconhecer como ttulo para
registro no cartrio de registro de imveis.

Art. 14. Na ao judicial de usucapio especial de imvel urbano, o rito

processual a ser observado o sumrio.

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4. Rural ou Pro labore
Exige a lei que o terreno tenha at 50 hectares, desde que o posseiro
cultive, tornando-a produtiva, no tendo outra propriedade urbana ou
rural - art. 191 da CF e art. 1.239 do CC (texto semelhante):
Art. 191. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua
como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra, em zona
rural, no superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho
ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade.

Pargrafo nico. Os imveis pblicos no sero adquiridos por

usucapio.

5. Usucapio Especial Coletiva de Imvel Urbano

Exige a posse coletiva de rea de mais de 250m2, pelo prazo de 5 anos;
ocupada por populao de baixa renda; que o faz para ali estabelecer
moradia. requisito ao possuidor no possuir outro imvel e a
caracterstica a impossibilidade de identificar os terrenos ocupados
individualmente - artigo 10, da Lei n. 10.257, de 10/07/2001:
Art. 10. As reas urbanas com mais de duzentos e cinqenta metros
quadrados, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por
cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar
os terrenos ocupados por cada possuidor, so susceptveis de serem
usucapidas coletivamente, desde que os possuidores no sejam proprietrios
de outro imvel urbano ou rural.

1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este

artigo, acrescentar sua posse de seu antecessor, contanto que ambas
sejam contnuas.

2o A usucapio especial coletiva de imvel urbano ser declarada pelo

juiz, mediante sentena, a qual servir de ttulo para registro no cartrio
de registro de imveis.

3o Na sentena, o juiz atribuir igual frao ideal de terreno a cada

possuidor, independentemente da dimenso do terreno que cada um
ocupe, salvo hiptese de acordo escrito entre os condminos,
estabelecendo fraes ideais diferenciadas.

4o O condomnio especial constitudo indivisvel, no sendo passvel

de extino, salvo deliberao favorvel tomada por, no mnimo, dois
teros dos condminos, no caso de execuo de urbanizao posterior
constituio do condomnio.

5o As deliberaes relativas administrao do condomnio especial

sero tomadas por maioria de votos dos condminos presentes,
obrigando tambm os demais, discordantes ou ausentes.

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 No Esto Sujeitos ao Usucapio
Os bens pblicos (Decreto Lei n. 9.760/46), bens fora do comrcio, os
bens naturalmente indisponveis (o ar, a gua do mar, etc.), os
legalmente indisponveis (bens de incapazes, rgos do corpo humano,
direitos da personalidade, etc.) e os indisponveis pela vontade humana
(deixados em testamento, com clusula de incomunicabilidade) - todavia
este ltimo j foi decidido pelo Superior Tribunal de Justia que no
considerado bem fora do comrcio, portanto objeto de usucapio (STJ,
4 T. Resp 207.167-RJ, Rel. Min. Slvio de Figueiredo).

Processo de Usucapio
Est definido nos artigos 941 usque 945, ambos do CPC.

O pedido ser judicial e ser encerrado com a sentena declaratria de

usucapio, permitindo a regularizao do imvel e sua livre disposio.
Antigamente se falava em audincia de justificao da posse, mas pelas
normas atuais dispensa-se tal audincia. Faz parte do rito a citao dos
proprietrios e confinantes do imvel que podem exercer o direito de
contestao. Depois das manifestaes h saneamento e audincia de
instruo e julgamento.

6. Desapropriao Indireta
Novidade do art. 1.228, 4, CC:
Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o
direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha.

4o O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel

reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f,
por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela
houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios
considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante.

5o No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao

devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o
registro do imvel em nome dos possuidores.

Exige extensa rea; com posse ininterrupta e de boa f; por mais de 5

anos; por considervel nmero de pessoas; que tenham realizado obras
e servios de interesse social e econmico relevante; Depende da
subjetividade do juiz. Ele fixar um valor para a indenizao (por meio de
percia). Pago o preo a sentena servir como ttulo para o registro de
imveis.
(...)

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Observao Final

Ao reivindicatria no se confunde com usucapio ou desapropriao.

A ao de reivindicao de legitimidade do proprietrio, cabvel quando este
no tiver a posse e pretender reaver a sua propriedade (art. 1.228 do CC).

Tem diferena com a ao de imisso na posse, conforme Carlos Roberto

Gonalves aponta j que o objetivo da imisso consolidar a propriedade, em
sentido amplo, enquanto a reivindicao tem por fim reaver a propriedade...

Assim, a ao de imisso a proposta contra o alienante, quando o comprador

nunca desfrutou da posse do bem. A ao reivindicatria, por outro lado, do
proprietrio que quer reaver a coisa e deve ser proposta contra o atual detentor
da coisa reivindicada.

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