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Modificacin Ley 19.

537 sobre Condominios,


situacin de la Vivienda Social

La Ley N 19.537, establece un rgimen de propiedad denominado Copropiedad


Inmobiliaria, en el que un grupo de propietarios comparte bienes comunes y en
algunos casos tambin bienes exclusivos.
En Chile este sistema se aplica a condominios de viviendas sociales, con algunas
particularidades establecidas para este propsito como nmero mximo de
unidades, opcin a postular a recursos pblicos y posibilidad de establecer sub-
administraciones.
Sin embargo, se han detectado problemas especficos que afectan a este segmento,
los que estn relacionados con las dificultades de mantencin, dificultades de
convivencia y en la relacin con las instituciones pblicas.
En este marco, se propone una norma, cuyo objetivo general es facilitar la
administracin de estos conjuntos, estableciendo medidas que faciliten la toma de
decisiones al interior de estos conjuntos.
Revisada experiencia internacional sobre la materia, en cuatro de los pases
consultados, los sistemas de acceso a la vivienda social plantean el arrendamiento
como la solucin para los sectores de menores recursos, y en tales casos, son los
propietarios de dichas unidades quienes disponen de los recursos para su
mantencin.
De las experiencias revisadas, puede destacarse el caso de Francia, cuya Ley de
Copropiedad contempla un capitulo especifico destinado a los condominios en
problemas que permite la intervencin de tribunales locales para la designacin de
interventores, personas cuya funcin es restablecer el equilibrio financiero y
adoptar las medidas necesarias para garantizar la seguridad del edificio, as como
llevar adelante las acciones de mediacin o negociacin entre las partes para
resolver situaciones de conflicto.

Tabla de Contenidos
I. Introduccin..........................................................................................................2
II. Principales aspectos del proyecto en estudio..............................................................3
III.Legislacin comparada............................................................................................5
1. Reino Unido.......................................................................................................6
2. Espaa..............................................................................................................6
3. Francia..............................................................................................................8
4. Australia............................................................................................................9
5. Argentina.........................................................................................................10

Vernica de la Paz Mellado, Biblioteca del Congreso Nacional de Chile. Asesora Tcnica Parlamentaria.
vdelapaz@bcn.cl - anexo 3907 - 25/05/2013
2

I. Introduccin

La Ley N 19.537 establece un rgimen de propiedad denominado Copropiedad


Inmobiliaria en el cual, reconoce dos tipos de condominio, tipo A (Unidades en un
terreno comn) y Tipo B (Unidades con terreno en dominio exclusivo y terrenos de
dominio comn).

Esta legislacin contempla un rgimen especial para los Condominios de Vivienda


Social con las siguientes particularidades:
a. N mximo de unidades: 150.
b. Definicin de vivienda social.
c. Posibilidad que los Gobiernos regionales, municipios y SERVIU, puedan
destinar recursos para los condominios de vivienda social, los que pueden
utilizarse para: mejorar bienes de dominio comn, gastos para establecer el
reglamento, primas de seguros de incendio u otros, redes de servicios
bsicos, programa de mejoramiento mantencin o ampliacin, programas
requeridos para la aplicacin del artculo 17 sobre la administracin de los
condominios, programa de capacitacin de los dirigentes.
d. Los faculta para postular a programas financiado con recursos del Estado.
e. Los Gobiernos regionales, municipios y SERVIU podrn designar un
administrador provisional.
f. El reglamento de copropiedad, las actas, nmina de integrantes y otra
documentacin del condominio estar a cargo del Presidente del Comit de
Administracin, habiendo multas por la infraccin a esta tarea.
g. Las empresas de energa elctrica, agua y alcantarillado, gas u otros
servicios, debern cobrar conjuntamente con las cuentas particulares de
cada unidad, la proporcin que les corresponda en los gastos por concepto
de consumo y mantencin.
h. Se establece la posibilidad de establecer sub-administraciones por bloque o
edificio.
i. Exime el pago de derechos por las actuaciones que deban realizarse con
motivo de esta norma en notarios, conservadores de bienes races y
archiveros.
j. El ministro de fe podr ser el Secretario Municipal o el Oficial del Registro
Civil.
k. Faculta a los municipios a dividir condominios de vivienda social, por
iniciativa del municipio o a solicitud del 10% de los derechos de los
solicitantes, y aprobado con el 75% de los derechos del condominio.
l. Establece la excepcin de las normas de la Ley General de Urbanismo y
Construccin para la subdivisin de condominios de vivienda social.
m. Establece la excepcin del pago de los derechos municipales en el caso de
subdivisin de condominios de vivienda social.

En este contexto, segn cifras del Ministerio de Vivienda y Urbanismo existen en el


pas, aproximadamente 261.240 departamentos construidos de vivienda social, los
que albergan a ms de un milln de personas. Adems de viviendas, tambin en
condominio, que no encuentran contabilizadas.
3

El MINVU1, ha determinado que los problemas ms frecuentes que afectan a este


segmento de la poblacin, son:

a. Deficiencias en la calidad constructiva, y escasa o nula mantencin de los


bienes comunes.
b. Dificultades de convivencia vecinal.
c. Dificultades en la relacin con las instituciones pblicas, como municipios o el
mismo ministerio.

II. Principales aspectos del proyecto en estudio

Ante esta realidad un grupo de parlamentarios, present una mocin que abordaba
dos aspectos fundamentales, por una parte, ajustar el sistema de organizacin de
manera de facilitar su aplicacin para los condominios sociales; y por otra, facilitar
la interaccin de los condominios con las instituciones pblicas, particularmente en
orden a facilitar el acceso a programas y financiamiento pblico.

Actualmente, sobre esta base, se encuentra en discusin una propuesta del


Ejecutivo, cuyos contenidos se sintetizan en la tabla 1.

Tabla 1. Propuestas del Ejecutivo para modificar la Ley N 19.537, de Copropiedad


Inmobiliaria, y otros cuerpos legales

Ley N 19.537 Propuesta del Ejecutivo


Art. 1 Faculta al Ministerio de Vivienda para impartir instrucciones respecto de la
aplicacin de la Ley N 19.537.
Art. 2 Agrega dos nuevas definiciones: Comit de Administracin y Administrador.
Art. 3 Comprende la posibilidad que, en el condominio se establezcan sectores
asociados a determinados unidades y bienes comunes, de manera separada
de los bienes comunes totales.
Art. 7 Establece la opcionalidad del Fondo de Reserva para los condominios de
vivienda social.
Art. 8 Explicita la cantidad mnima de estacionamientos que deben cumplir acorde
a las normas vigentes.
Establece que los estacionamientos que forman parte de la cuota mnima
obligatoria, solo podrn enajenarse a favor de personas que sean
propietarias de unidades en el condominio.
En los casos de Condominios Sociales, faculta a la Ordenanza General de
Urbanismo y Construccin para eximir el cumplimiento de los
estacionamientos mnimos por razones de topografa, accesos solo
peatonales, reas de conservacin histrica, renovacin urbana, poblados
rurales, islas o casos similares.
Art.9 Elimina las normas relacionadas con exigencias especficas, por cuanto
aplica la Ley General de Urbanismo y Construccin en su totalidad.

1
Pgina institucional. Disponible en http://www.minvu.cl/opensite_20070308155730.aspx (Mayo, 2013)
4

Art. 13 Elimina el Acuerdo de la Asamblea como requisito para efectuar


construcciones o alteraciones sobre bienes de uso y goce exclusivo.
Art. 17 Establece la posibilidad que el reglamento de copropiedad establezca
materias que no requieren asambleas para su definicin y puede hacerse
segn lo establezca el reglamento de copropiedad.
Art. 17 Reordena las materias que deben ser tratadas en una Asamblea de
Copropietarios, se establece la consulta por escrito para todas las materias
excepto aquellas que tiene que ver con cambios en el reglamento de
copropiedad que alteren los derechos en el condominio.
Art. 17 Establece que no se requerirn asambleas extraordinarias en los casos de
cambio de destino, constitucin de derechos de uso y goce, obras de
alteracin o ampliaciones del condominio o sus unidades o construcciones
en los bienes comunes, si el reglamento establece normas especificas para
resolverlo.
Art. 17 Incorpora que en las solicitudes ante la Direccin de Obras, por cualquier
autorizacin o permiso contemplado en la LGUC, se deber identificar la
facultad de representar al condominio mediante reglamento de
copropiedad, acta de asamblea o mandato especial.
Art. 19 Modifica los qurum para las asambleas y acuerdos. Ver Tabla 2 en Anexo.

Art. 41 En relacin a la facultad de los gobiernos locales, municipios y SERVIU, de


destinar recursos a condominios de vivienda social, se autoriza que puedan
optar a estos programas, condominios en los cuales existan copropietarios
que individualmente no cumplan los requisitos.
Art. 41 bis Permite que, en los casos de condominios integrados (formados por
viviendas sociales y otras que no califican como tales) y el proyecto se
acoja a beneficios del Estado, dichos beneficios podrn contemplar
exenciones en el pago de los gastos comunes a la viviendas sociales.
Art. 44 Establece un plazo al Presidente del Comit de Administracin para
protocolizar los documentos en un Notaria y en un registro, que para tal
efecto deben llevar los municipios. Al mismo tiempo, contempla una multa
en caso de incumplimiento.
Art. 44 bis Establece la obligatoriedad de los municipios de llevar un registro de los
condominios sociales y de la documentacin que lo acredita. El municipio
podr entregar copia de la documentacin, tanto a los miembros del
comit, el administrador o SERVIU, SEREMI o Gobierno Regional.
Art. 45 Faculta a los condominios sociales a celebrar convenios de cobro de gastos
comunes con las empresas de servicios, adicionales a los gastos proporcin
del gasto que le corresponda a la unidad.
Art. 46 Faculta a los condominios sociales para establecer sectores y sub-
administraciones, en los casos en que estn integrados por edificios
independientes. En el acta de constitucin de la sub-administracin debern
consignarse funciones y relacin con el total.
Art. 46 bis Faculta a los municipios a designar un funcionario municipal para que
cumpla la funcin de un Ministro de Fe.
Artculo Fija un plazo de dos aos para que los municipios establezcan un registro
5

Transitorio de todos los condominios sociales existentes en cada comuna. Dicho


registro debe sealar aquellos condominios que carecen de comit de
administracin o de administrador.
DL N 2.552 de
Propuesta del Ejecutivo
1979
Art. 3 Modifica el procedimiento de tasacin que efectan los Directores de Obra
Municipal, para establecer la calidad de vivienda social de una edificacin,
eliminando el valor del suelo como una variable del procedimiento. Adems,
establece que se entendern como vivienda social las viviendas construidas
por el SERVIU y sus antecesores legales.
Ley N 18.695,
Orgnica
Propuesta del Ejecutivo
Constitucional de
Municipalidades
Art. 22 Establece una nueva responsabilidad de las unidades de desarrollo
comunitario, llevar un registro de organizaciones comunitarias y de
condominios sociales. En los casos que esta unidad no est contemplada en
la planta municipal, esta funcin la ejercer la Secretaria Municipal.
Elaboracin propia.

III. Legislacin comparada

Se revisaron cinco pases, Gran Bretaa, Espaa, Francia, Australia y Argentina, en


relacin al modelo de vivienda social existente; el sistema de copropiedad existente,
y si ste contempla consideraciones especiales en relacin a la vivienda social.

De ellos, Gran Bretaa, Espaa, Francia y Australia, presentan modelos de gestin


en que la vivienda para los sectores de menores recursos es entregada en
modalidades de arrendamiento, permaneciendo la propiedad de la vivienda en
manos de entidades pblicas (municipios) o privadas (Organizaciones sin fines de
lucro), entre cuyas responsabilidades est la mantencin de los conjuntos
habitacionales.

Igualmente, existen sistemas de complemento a los ingresos familiares, para


soportar los costos de mantencin de la vivienda. Estos modelos contemplan ayudas
para adquirir vivienda en propiedad para otros segmentos de la poblacin, en la
medida que estos tienen acceso a ingresos regulares.

En Argentina, el sistema de acceso a la vivienda en propiedad se dispone tambin


para los sectores de menos recursos.

En los pases consultados, ninguna de las leyes de propiedad horizontal contempla


consideraciones especficas para los casos de vivienda social, condicionando, de esta
forma, que se cumplan las mismas exigencias que en el resto de los conjuntos de
propiedad colectiva.
6

Sin embargo, en Francia existe un sistema de intervencin para solucionar aquellos


casos de condominios en situaciones de incumplimiento o morosidad.

a. Reino Unido
La vivienda social, en el Reino Unido, es la vivienda de bajo costo dispuesta para los
sectores en situacin de vulnerabilidad 2. En todo el Reino Unido, las viviendas
sociales pueden encontrarse como viviendas de alquiler, viviendas accesibles para
compraventa, as como otras formas de tenencia como esquemas de propiedad
compartida. Esta vivienda generalmente es proporcionada por los consejos locales
(gobiernos locales) y por organizaciones sin fines de lucro tales como las
Asociaciones de Vivienda.

El marco legal en que opera la vivienda social est dado por Housing Act 1996 3,
norma que establece las condiciones para la provisin de la vivienda, includo el
sector social, la regulacin para las viviendas colectivas, los contratos de
arrendamiento, la administracin de los subsidios, los deberes y derechos de los
arrendatarios, la falta de vivienda y otros aspectos relacionados.

Sin embargo, desde el ao 2002, existe la copropiedad inmobiliaria denominada


Commonhold System. En efecto, el Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 4,
define la copropiedad como un sistema de tenencia intermedia. Esto significa una
modalidad de propiedad conformada por un terreno de propiedad de una asociacin
de propietarios, sobre el cual se establece un sistema de administracin mediante
directores y con las obligaciones y responsabilidades establecidas en un reglamento
de copropiedad.

Bajo esta modalidad, la comunidad es la propietaria del conjunto y arrienda a cada


uno de las usuarios de las unidades, en un monto que paga, la propiedad, su
mantencin y un pequeo arriendo, constituyndose en un modo de acceder a una
vivienda en propiedad. La propia ley establece las materias que deben ser normadas
y en cada reglamento se establecer el criterio con el que se aplicara esta
regulacin.

b. Espaa

El estado espaol, a travs del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitacin (2009-


2012), estableci que las formas de acceso a la vivienda eran la compra, el
arrendamiento y la rehabilitacin, (incluyendo las distintas modalidades de vivienda

2
Housing Europe Review 2012. Cechodas Houisng Europe. Disponible en
http://www.housingeurope.eu/www.housingeurope.eu/uploads/file_/HER%202012%20EN
%20web2_1.pdf (Mayo, 2013)
3
Housing Act 1996. Disponible en http://www.legislation.gov.uk/ukpga/1996/52/introduction (Mayo,
2013)
4
Commonhold and Leasehold Reform Act 2002. Disponible en
http://www.legislation.gov.uk/ukpga/2002/15/part/1/crossheading/commonhold-community-statement
(Mayo, 2013).
7

protegida) y en este marco general fij la existencia de distintas modalidades de


subsidio.

El financiamiento de la vivienda protegida (VPO) se realiza, principalmente, con


recursos aportados por el Plan Nacional de la Vivienda, y en menor medida por los
planes regionales de cada comunidad y fuentes de crdito privado.

La Ley de Propiedad Horizontal 5 es el cuerpo legal que regula a las copropiedades


en Espaa. All se establecen las regulaciones vinculadas a la utilizacin de los
espacios y servicios de un inmueble, adems establece la organizacin, y los
criterios que debe acordar la comunidad en relacin a su administracin.

Esta norma no contempla condiciones especiales aplicables a las modalidades de


vivienda social disponibles, responsabilidad que es asumida por los arrendatarios u
propietarios segn corresponda.

Las principales normas de este reglamento dicen relacin con los siguientes
aspectos:
Todos los propietarios tiene la obligacin de representar a la comunidad
como presidentes y secretarios. Las comunidades pueden establecer criterios
de rotacin en tal sentido.
Todos deben contribuir proporcionalmente a los gastos de la comunidad, ya
sea los establecidos por el reglamento o los que defina la comunidad,
pudiendo establecerse formas diferentes de contribucin por la propia
comunidad.
Deben efectuarse reuniones al menos una vez al ao. Tambin pueden ser
solicitadas por lo copropietarios que representen al menos el 25% de los
derechos de los copropietarios.
Entre las sanciones a quienes incumplan el reglamento se contempla la
suspensin del derecho a uso de la propiedad por un plazo de hasta tres
aos para los propietarios o la expulsin en caso de los arrendatarios.
La propiedad unidad individual se constituye en garanta respecto de la
responsabilidad en el pago de los gastos comunes, por lo que previo juicio
puede ser rematada para el efecto de su cancelacin.
Los qurum contemplados corresponden a: unanimidad cuando se trate de
materias relativas a la aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en
el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad; tres quintos de los derechos del condominio en materias
relativas a los servicios otorgado o el arrendamiento de los bienes; la
realizacin de obras y nuevos servicios, requiere la aprobacin de un
cincuenta por ciento de los propietarios; para la validez de los dems
acuerdos bastar el voto de la mayora del total de los propietarios que
representen igual porcentaje de los derechos. En segunda convocatoria, los
acuerdos sern validos con la mayora de los asistentes que representen al
menos la mitad de los derechos de la copropiedad.

5
Ley de Propiedad Horizontal, Espaa. Disponible en
http://www.boe.es/boe/dias/1999/04/08/pdfs/A13104-13112.pdf (Mayo 2013)
8

Se contempla la figura del administrador, quien ser responsable del


adecuado funcionamiento del condominio, sus instalaciones y servicios;
prepara el Plan de Gastos Previsibles, resolver reparaciones o situaciones de
urgencia relacionados con el conjunto, ejecutar los acuerdos de la Junta de
Copropietarios, actuar como secretario de la junta y cualquier otra
responsabilidad que le asigne la Junta.

c. Francia

La vivienda social en Francia es mayoritariamente provista mediante un sistema de


arriendos de renta regulada, administrado por organizaciones denominadas
Habitation Loyer Modr (HLM). Corresponden a actores mandatados por el
Estado para satisfacer una demanda de inters general.

Estas organizaciones pueden ser sociedades pblico privadas (Socit dconomie


mixte, SEM) u organizaciones sin fines de lucro 6, que en total corresponden a
alrededor de 760 organizaciones estructuradas en cinco federaciones controladas
por el Ministerio de Igualdad de los Territorio y el Alojamiento, y por el Ministerio de
Finanzas7.

El sector de la vivienda social en Francia, representa alrededor del 17% de las


unidades existentes y corresponde a un sector especifico que se rige por
disposiciones legales y reglamentarias distintas de las que rigen el resto del
mercado (Code de la Construction et de lHabitation, CCH). El sistema de la vivienda
social incluye disposiciones especficas relativas a la construccin, desarrollo,
asignacin y gestin de las viviendas, tanto en programas de alquiler social como
para su adquisicin8.

La copropiedad inmobiliaria se rige por lo sealado en la Ley N 65-557 de 1965 9,


legislacin que contempla un acpite especial destinado a lo que denominan
Condominios en problemas. En ella se establece un procedimiento que permite
que, en los casos en que en los condominios se adeuden hasta un 25% de los
servicios u otros gastos de mantencin, los propietarios que representen al menos
un 15% de los derechos de los condominios pueden solicitar a los tribunales
locales10 la intervencin del condominio.

6
Housing Europe Review 2012. Cechodas Houisng Europe. Disponible en
http://www.housingeurope.eu/www.housingeurope.eu/uploads/file_/HER%202012%20EN
%20web2_1.pdf (Mayo 2013)
7
Pagina Web de las HLM. http://union-habitat.org/les-hlm-de-%C3%A0-z/annuaire-des-organismes
(Mayo 2013)
8
Housing Europe Review 2012. Cechodas Houisng Europe. Disponible en
http://www.housingeurope.eu/www.housingeurope.eu/uploads/file_/HER%202012%20EN
%20web2_1.pdf (Mayo 2013)
9

Disponible en
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=4C22B56B17F2CB003E5236628D2FB76D.tpdjo1
6v_3?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=vig (Mayo 2013)
10
Tribunales de gran instancia. Disponible en http://vosdroits.service-public.fr/F2187.xhtml (Mayo 2013)
9

Esta intervencin consiste en el nombramiento de una persona, en calidad de


interventor, por un plazo de tres meses, renovable por una vez, cuya funcin es
restablecer el equilibrio financiero y, en caso necesario, adoptar las medidas para
garantizar la seguridad del edificio, as como llevar adelante las acciones de
mediacin o negociacin entre las partes para resolver la situacin.

En los casos de afectacin del equilibrio financiero del condominio, el tribunal puede
modificar la misin del administrador provisional, prorrogando la duracin de su
intervencin.

d. Australia

La solucin de la vivienda social, en general, se aborda mediante sistemas de


arrendamiento de viviendas a precios regulados, ejercida tanto por los gobiernos
locales como por organizaciones privadas sin fines de lucro que asumen esta
responsabilidad. En estos casos, los propietarios tienen responsabilidades en la
mantencin de las unidades como por otra parte existe una responsabilidad de los
arrendatarios en el cuidado y en algunos casos se condiciona la permanencia en la
unidad.

En este contexto, las formulas de copropiedad, en general se aplican sobre


segmentos de propietarios, que no necesariamente tienen las condiciones de
vulnerabilidad de los casos nacionales.

Se reconocen dos tipos de copropiedad, asociados a la introduccin de la actual


norma de copropiedad Strata Titles. (Strata Titles Act 1985 y sus modificaciones
posteriores: 1995, 1997)11.

La ley establece12, entre otros aspectos el derecho un voto de cada propietario, el


porcentaje de derechos en la copropiedad segn el plano confeccionado para el
efecto y adems la frmula con la que se clcula del monto de las contribuciones o
gastos comunes que ha cada uno les corresponde pagar, en relacin al valor de la
propiedad. Tambin puede aplicar intereses de hasta un 15% anual por
contribuciones adeudadas.

El sistema opera con un administrador de la copropiedad, como un agente externo


encargado de la administracin, establecido mediante un contrato de corta duracin
(un ao). Las principales obligaciones de los administradores son:
Hacer cumplir los estatutos;
Controlar y administrar los bienes comunes en beneficio de todos los propietarios;
Mantener adecuadamente y, si es necesario, renovar y sustituir la propiedad
comn, incluyendo los accesorios y elementos empleados en relacin con para su
utilizacin.
11
A guide strata titles. Australia. Disponible en
http://www.landgate.wa.gov.au/docvault.nsf/web/FOR_LG_Strata_Titles_3.03/$FILE/STRATA-Title-Guide-
ONLINE.pdf (Mayo, 2013)
12
Strata Titles Act 1985, Australia Occidental.
http://www.austlii.edu.au/au/legis/wa/consol_reg/stgr1996337/ (Mayo, 2013)
10

Los reclamos contra el administrador se canalizan a travs de la Agencia de


proteccin al Consumidor13, quienes tienen potestades del cuidado del consumidor
en el mbito inmobiliario y pueden establecer multas, sanciones e incluso la
devolucin de los honorarios pactados.

El administrador tiene la responsabilidad de la contratacin de los seguros


(resguardo de toda la edificacin, y la propiedad comn, a costo de reposicin del
conjunto; seguros de responsabilidad civil y otros seguros exigidos por ley, por
ejemplo, respecto de los trabajadores que laboran en el conjunto).

La comunidad se organiza mediante un comit de organizacin o Consejo de


Propietarios, conformado entre 6 y 57 miembros segn lo establezca el reglamento,
elegidos en asamblea por los propietarios del conjunto, a razn de un voto por cada
propiedad. El Consejo tiene facultades para hacer cumplir con el reglamento de la
copropiedad, y es la contraparte del administrador.

El reglamento constituye una herramienta complementaria a los planos de


copropiedad, y son registrados de manera conjunta.

Se establecen cuatro tipos de resoluciones:


a. Resoluciones unnimes.
b. Resoluciones sin disentimiento. Aprobadas por el cincuenta por ciento de los
derechos y sin votos en contra.
c. Resolucin especial. Aprobada por el cincuenta por ciento de los derechos y
con menos de un veinticinco por ciento de los votos en contra.
d. Resolucin ordinaria, mayora simple de los presentes.

Las tres primeras pueden ser realizadas de manera presencial o por escrito.
Asimismo se limita la participacin en cualquier tipo de votacin de quienes no estn
al da en sus contribuciones o gastos comunes.

Los propietarios al votar una propuesta pueden, aprobarla u oponerse a ella y en tal
caso deben fundamentar las razones de su oposicin. Si no lo hacen su voto se
considera invalido.

La alteracin de cualquier estructura de la copropiedad debe ser aprobada mediante


resolucin sin disentimiento, respecto de otras materias, estas quedan establecidas
en cada reglamento de copropiedad.

e. Argentina

En Argentina la copropiedad inmobiliaria est regida por la Ley de propiedad


horizontal N 13.512 del ao 194814 y su reglamento, Decreto N 18.734 de 194915.
13
Real Estate and Business Agents Act 1978
14
Disponible en http://www.ligadelconsorcista.org/ley13512 (Mayo, 2013)
15
Disponible en http://www.ligadelconsorcista.org/legislacion/decreto-n-1873449-reglamentario-la-ley-
propiedad-horizontal (Mayo, 2013)
11

All se establece que esta norma es aplicable a distintos pisos de un edificio o


distintos departamentos de un mismo piso, o departamentos de un edificio de una
sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica
directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de
acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer
en condominio a ms de una persona. Bajo esta definicin, se reconocen como
copropiedad slo a edificaciones nicas, con distintos tipos de divisiones interiores
(edificios) y no conjuntos en extensin como los barrios cerrados o countries,
similares a los que en Chile se denominan condominios en extensin.

Durante el curso del ao 2012, se present un proyecto de ley 16, actualmente en


discusin, que busca modificar la Ley de propiedad horizontal, incorporando los
siguientes aspectos:
Define la propiedad como una forma de derechos sobre un inmueble, que
reconoce dos tipos de bienes: comunes y propios.
Entre los comunes se distingue aquellos que pertenecen a algunos de los
propietarios, de los que pertenecen al consorcio, o conjunto de los
copropietarios.
Define el concepto de consorcio (equivalente a la comunidad como el
conjunto de propietarios de las unidades funcionales), la cual cuenta con
personalidad jurdica.
La responsabilidad de los bienes comunes que le corresponde a cada
propietario se determina proporcionalmente a la superficie de su unidad
funcional (propia).
Establece el pago de expensas (gastos comunes) o contribuciones los que
pueden ser comunes ordinarias, que comprenden recursos para la
administracin, reparacin de los bienes comunes y lo necesario para
mantener las condiciones de seguridad, comodidad y decoro.
Las expensas extraordinarias son aquellas establecidas en una asamblea.
Se establece como fecha de cancelacin, los diez primeros das de cada mes.
Los propietarios o el consorcio no pueden realizar obras que afecten los
bienes comunes, sin el consentimiento de la mayora y previo informe de un
profesional autorizado.
En los casos de oposicin, si esta no se justifica en la ocurrencia de
perjuicios, esta decisin puede ser revocada por un juez.
Si las obras afectan la estructura de forma sustancial debe efectuarse por
acuerdo unnime.
Si las modificaciones benefician a un solo propietario, ste debe asumir tanto
el costo de las obras como las modificaciones legales que deban realizarse.
El reglamento debe contener: Determinacin del terreno, de las unidades
funcionales y complementarias (Bienes comunes), de los bienes propios,
comunes y del consorcio, la participacin de cada unidad y de su propietario;
el uso y goce de los bienes comunes y del consorcio; el destino de las
unidades y su arrendamiento temporal por menos de 30 das (Alojamiento
turstico)

16
Disponible en http://www.hcdn.gov.ar/proyectos/proyecto.jsp?id=136206 (Mayo, 2013)
12

Las asambleas son las reuniones que estudian tanto los temas contemplados
en el reglamento de copropiedad, como lo propuesto por el administrador y
otras que hubiere propuesto la comunidad y se aprueban con la mayora
absoluta de los votos de los derechos de la comunidad.
Se establece un Consejo de Propietarios.
13

Anexo. Nuevos qurum propuestos por el Ejecutivo para asambleas y


acuerdos

Tabla N 2: Nuevos qurum propuestos por el Ejecutivo para asambleas y acuerdos.


Situacin Actual Situacin propuesta
1 citacin 2 citacin 1 citacin 2 citacin
Asambleas 60% de los Los que 60% de los Los que
ordinarias derechos del concurran derechos del concurran
condominio condominio
Asambleas 80% de los 60% de los 75% de los 50% ms uno
extraordinarias derechos del derechos del derechos del de los derechos
condominio condominio condominio de los asistentes
Asambleas 80% de los 1.1. 75% de los 75% de los
extraordinarias derechos del derechos del derechos del
para temas 1al condominio. condominio. condominio.
6 del artculo 17 Acuerdos con Acuerdos con un Acuerdos con un
voto favorable 50% ms uno 50% ms uno
del 75 % de los de los derechos de los derechos
derechos del del condominio del condominio
condominio.
Asambleas que Unanimidad 1.1. Se elimina 1.1.
incidan en el
porcentaje de
derechos de los
copropietarios
sobre los bienes
comunes
Asambleas de 1.1. 1.1. Mayora de los 1.1.
Condominios de derechos del
Vivienda Social condominio
Ordinarias o (50% ms uno)
extraordinarias Acuerdos con el
voto favorable
de 2/3 de los
asistentes.
Asambleas para 1.1. 1.1. Aprueba el 75% 1.1.
subdividir un de los derechos
condominio de del condominio.
vivienda social
Fuente: Elaboracin propia.