TUGAS

MANAJEMENT PROPERTY

TIMES VALUE OF MONEY

Disusun Oleh :

Rohmad Syafii (04.2012.1.02590)

Fairus Sani (04.2013.1.02712)

Muh. Ubaidillah (04.2013.1.02682)

Leonora r.j.s 04.2015.1.90188)

Lio Shandurangga (04.2012.1.02592)

JURUSAN ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

INSTITUT TEKNOLOGI ADHI TAMA SURABAYA

2017
TIMES VALUE OF MONEY

RESUME

TIMES VALUE MONEY

1. PENGERTIAN SINGKAT TIMES VALUE OF MONEY

Time value of money atau dalam bahasa Indonesia disebut nilai waktu uang adalah
merupakan suatu konsep yang menyatakan bahwa nilai uang sekarang akan lebih berharga
dari pada nilai uang masa yang akan datang atau suatu konsep yang mengacu pada
perbedaan nilai uang yang disebabkan karena perbedaaan waktu.

Dapat juga di katakan bahwa nilai uang satu juta yang dipunyaia sekarang tidak sama
dengan satu juta pada sepuluh tahun yang lalu atau sepuluh tahun kemudian.

Sebagai contohnya:

Jika sepuluh tahun lalu dengan satu juta, kita bisa membeli satu motor Honda
produk PT Astra International Tbk (ASII). Maka sekarang dengan jumlah uang yang sama
hanya bisa membeli dua rodanya saja. Sepuluh tahun kemudian, uang satu juta tadi
mungkin hanya bisa untuk membeli helm motor saja.

Time value of money ini sebenarnya ingin mengatakan bahwa jika kita punya uang
sebaiknya -bahkan seharusnya- diinvestasikan, sehingga nilai uang itu tidak menyusut
dimakan waktu. Sebab, jika uang itu didiamkan, ditaruh di bawah bantal, brankas, atau
lemari besi maka uang itu tidak bekerja dan karenanya nilainya semakin lama semakin
turun.

2. KONESP KERJA TIMES VALUE OF MONEY

Latar Belakang Time value of money atau dalam bahasa Indonesia disebut nilai
waktu uang adalah suatu konsep yang menyatakan bahwa nilai uang sekarang akan lebih
berharga dari pada nilai uang masa yang akan datang, atau suatu konsep yang mengacu
pada perbedaan nilai uang yang disebabkan karena perbedaaan waktu. Pengambilan
keputusan pada analisis ekonomi teknik banyak melibatkan dan menentukan apa yang
ekonomis dalam jangka panjang. Dalam hal ini, dikenal istilah nilai waktu dari uang ( time
value of money ); Rp 1.000.000,- saat ini lebih berharga bila dibandingkan dengan Rp
1.000.000,- pada satu atau dua tahun yang akan datang. Hal itu disebabkan adanya bunga.

Di dunia dimana seluruh arus kas bersifat pasti, tingkat bunga dapat digunakan untuk
menunjukkan nilai waktu uang. Pembahasan berikut ini akan menunjukkan bagaimana
tingkat bunga dapat membantu menyesuaikan arus kas di suatu periode tertentu. Jika
kedalam analisa yang dibuat dimasukkan untuk ketidakpastian arus kas, maka perlu

MANAJEMENT PROPERTY Page 1

TIMES VALUE OF MONEY

ditambahkan premi resiko pada tingkatan bunga sebagai kompensasi adanya ketidakpastian
tersebut.

Kebanyakan keputusan keuangan, individu maupun bisnis, melibatkan nilai waktu

uang sebagai pertimbangan. Tujuan manajemen adalah meningkatkan kesejahteraan
pemegang saham dan ini sebagian tergantung dari penentuan waktu arus kas. Oleh karena
itu, salah satu penerapan konsep yang ditekankan di sini adalah penilaian arus kas. Tanpa
pemahaman akan nilai waktu uang maka pemahaman akan keuangan tidak akan dapat
tercapai. Pembahasan masalah ini tidak dapat terlepas dari perhitungan matematis.
Pertama-tama akan dijelaskan mengenai bunga sederhana, yang kemudian digunakan
sebagai titik tolak untuk memahami bunga majemuk.

Bunga Sederhana adalah bunga yang dibayarkan (dihasilkan) hanya dari jumlah
orisinil, atau pokok yang dipinjam (dipinjamkan). Jumlah uang dari bunga sederhana
merupakan fungsi dari tiga variabel : jumlah pokok pinjaman, tingkat bunga per-periode
waktu, dan jangka waktu pinjaman. Sedangkan Bunga Majemuk adalah bunga yang
dibayarkan (dihasilkan) dari pinjaman (investasi) ditambahkan terhadap pinjaman (investasi)
pokok secara berkala. Hasilnya, bunga dihasilkan dari bunga dan juga pinjaman awal. Bunga
atas bunga, atau penggandaan inilah yang merupakan efek yang menghasilkan perbedaan
dramatis antara bunga sederhana dengan bunga majemuk. Konsep bunga majemuk dapat
digunakan untuk menyelesaikan berbagai macam masalah di bidang keuangan.

Berikut adalah beberapa contoh terapan yang terkait dengan konsep nilai waktu dari
uang :

Tabungan
Pinjaman bank
Asuransi penilaian proyek

3. MANFAAT TIMES VALUE OF MONEY

Manfaat time value of money adalah untuk mengetahui apakah investasi yang
dilakukan dapat memberikan keuntungan atau tidak. Time value of money berguna untuk
menghitung anggaran. Dengan demikian investor dapat menganalisa apakah proyek
tersebut dapat memberikan keuntungan atau tidak. Dimana investor lebih menyukai suatu
proyek yang memberikan keuntungan setiap tahun dimulai tahun pertama sampai tahun
berikutnya. Maka sudah jelas time value of money sangat penting untuk dipahami oleh kita
semua, sangat berguna dan dibutuhkan untuk kita menilai seberapa besar nilai uang masa
kini dan akan datang

4. KERUGIAN TIMES VALUE OF MONEY

MANAJEMENT PROPERTY Page 2

TIMES VALUE OF MONEY

Kerugiannya yaitu akan mengakibatkan masyarakat hanya menyimpan uangnya

apabila tingkat bunga bank tinggi, karena mereka menganggap jika bunga bank tinggi maka
uang yang akan mereka terima dimasa yang akan datang juga tinggi. Time value of money
tidak memperhitungkan tingkat inflasi

5. BUNGA DALAM TIMES VALUE OF MONEY

Bunga adalah sejumlah uang yg dibayarkan sebagai kompensasi terhadap apa yg

dapat diperoleh dgn penggunaan uang tersebut.

a. Bunga tetap
Pengertian

Perhitungan bunga ini sangat sederhana, yang diperhitungkan dengan besarnya pokok yang
sama dan tingkat bunganya juga sama pada setiap waktu.

Walaupun pokok pinjaman pada kenyataannya sudah berkurang sebesar angsuran pokok
pinjaman namun dalam perhitungan ini tetap digunakan standar perhitungan yang sama.

Contoh

Perusahaan akan meminjam uang dari ban untuk membiayai proyek investasi sebesar Rp.
10.000.000,00 dengan bunga 15% per tahun dalam waktu 4 tahun dan diangsur 4 kali. Maka
bunga yang harus dibayar sperti berikut.

- Pembayaran bungan

Tahun Pokok pokok Besarnya bunga Besar bunga per Jumlah bunga
pinjaman Rp per tahun Rp tahun Rp keseluruhan Rp
1 10.000.000 2.500.000 1.500.000 1.500.000
2 7.500.000 2.500.000 1.500.000 3.000.000
3 5.000.000 2.500.000 1.500.000 4.500.000
4 2.500.000 2.500.000 1.500.000 6.000.000

Rumus

MANAJEMENT PROPERTY Page 3

TIMES VALUE OF MONEY

b. Bunga sederhana
Pengertian

Apabila total bunga yang diperoleh berbanding linear dengan besarnya pinjaman
awal/pokok pinjaman, tingkat suku bunga dan lama periode pinjaman yang
disepakati. Makka tingkat suku bunga tersebut dinamakan tingkat suku bunga
sederhana. Bunga sederhana jarang digunakan dalam praktik komersial modern.
Total bunga yang diperoleh dapat dihitung dengan rumus :

Rumus:

Jika pinjaman awal P,dan tingkat sukku bunga I adalah suatu nilai yang tetap,
maka besanya bunga tahunan yang diperoleh adalah konstan. Oleh karena itu,
total pembayaran pinjaman yang harus dilakukan pada akhir periode pinjaman F,
sebesar :

c. Bunga Majemuk
Pengertian

Apabila bunga yang diperoleh setiap periode yang didasarkan pada pinjaan pokok
ditambah dengan setiap beban bunga yang terakumulasi sampai dengan awal
periode tersebut, maka

bunga itu disebut bunga majemuk. Bunga majemuk lebih sering digunakan dalam
praktik komersial modern.

Perbedaan yang terjadi disebabkan oleh pengaruh pemajemukan (compounding).

Perhtungan bunganya dilakukan berdasarkan pinjaman pokok dan bunga yang

MANAJEMENT PROPERTY Page 4

TIMES VALUE OF MONEY

dihasilkan pada periodde sebelumny. Perbedaan tersebut akan semakin besar bila
jumlah uang semakin besar atau periode lebih lama

6. PERHITUNGAN PERHITUNGAN DALAM TIMES VALUE OF MONEY

A. FUTURE VALUE
Future Value (FV) atau nilai majemuk (Compound Value)
Pengertian Singkat
Adalah nilai di masa mendatang dari uang yg ada sekarang. Atau penjumlahan dari uang
pada permulaan periode atau jumlah modal pokok dengan jumlah bunga yg diperoleh
selama periode tersebut.

Future value dpt dihitung dgn konsep bunga majemuk (bunga-berbunga) dgn asumsi
bunga atau tingkat keuntungan yg diperoleh dari suatu investasi tidak diambil
(dikonsumsi) tetapi diinvestasikan kembali.

Pengertian:
Future Value digunakan untuk menghitung nilai investasi yang akan datang berdasarkan
tingkat suku bunga dan angsuran yang tetap selama periode tertentu. Untuk
menghitung FV bisa menggunakan fungsi fv( ) yang ada dimicrosoft excel. Ada lima
parameter yang ada dalam fungsi fv(), yaitu :

1. Rate, tingkat suku bunga pada periode tertentu bisa per bulan ataupun per tahun.
2. Nper, jumlah angsuran yang dilakukan
3. Pmt, besar angsuran yang dibayarkan.
4. Pv, nilai saat ini yang akan dihitung nilai akan datangnya.
5. Type, jika bernilai 1 pembayaran dilakukan diawal periode, jika bernilai 0 pembayaran
dilakukan diakhir periode.

Pertama-tama diasumsikan seseorang mendepositokan uangnya kedalam bentuk

tabungan sebesar $ 100. Jika tingkat bunga adalah 8%, dimajemukan setiap tahun, pada
akhir tahun jumlahnya akan mencapai $108. Angat menarik untuk diketahui bahwa
ternyata nilai tahun pertama pada bunga majemuk sama dengan pada bunga sederhana.
Namun persamaan ini berakhir hanya sampai akhir tahun pertama. Pertumbuhan
Majemuk. Walaupun fokus pembahasan sejauh ini terletak pada tingkat bunga,
penting untuk disadari bahwa konsep yang ada dapat diterapkan untuk pertumbuhan
majemuk berbagai-hal misalnya, harga bahan bakar, penghasilan perusahaan dan
dividen. Misalkan dividen perusahaan yang paling baru adalah $10 per saham namun
diharapkan dividen ini akan berkembang pada tingkat majemuk tahunan 10%.

MANAJEMENT PROPERTY Page 5

TIMES VALUE OF MONEY

Disamping itu dapat ditentukan nilai masa depan dari variabel-variabel lain yang
berhubungan dengan pertumbuhan majemuk. Prinsip ini menjadi penting terutama
dalam melakukan penilaian-penilaian tertentu, seperti model penilaian
saham biasa. Sampai tahap ini, selalu diasumsikan bunga dibayarkan setiap tahun.
Dengan asumsi ini, pemahaman akan nilai waktu uang dapat dicapai dengan mudah.
Namun sekarang saatnya untuk mempertimbangkan hubungan antara nilai masa depan
dan tingkat bunga untuk periode pemajemukan yang berbeda. Asumsikan bunga
dibayarkan setiap setengah tahun. Jika dalam tabungan diimpan $ 100 dengan tingkat
bunga tahunan 8%, maka nilai masa depan pada akhir periode setengah tahun akan
diterima bunga 4%, bukan 8%. Pada akhir tahun, nilai masa depan tabungan menjadi $
108. Maka semakin besar tingkat bunga dibayarkan setiap tahun,semakin besar pula
nilai masa depan.

Nilai Tunai atau Nilai diskonto. Pada saat bunga dimajemukan lebih dari sekali dalam
setahun, formula untuk menghitung nilai sekarang harus direvisi seperti halnya pada
perhitungan masa depan.
Pemajemukan Berkesinambungan. Dalam praktiknya, bunga kadang dimajemukan
secara berkseinambungan. Oleh karena itu, sangat pelu dipahami bagaimana cara kerja
pemajemukan berkesinambungan tersebut. Penggunaan pemajemukan
berkesinambungan dalam menghitung nilai sekarang akan menghasilkan nilai sekarang
minimum dibandingkan dengan pemajemukan lainnya.
Rumus

MANAJEMENT PROPERTY Page 6

TIMES VALUE OF MONEY

Contoh:
Sebuah perusahaan memperoleh pinjaman modal dari suatu bank sebesar Rp 5,000,000
untuk mebeli peralatan produksi dengan jangka waktu 5 tahun bunga yang dikenakan
sebesar 18 % per tahun berapa jumlah yang harus dibayar oleh perusahaan tsb pada
akhir tahun ke 5?
FV = Po (1+r)n
FV = Rp 5,000,000 (1+0.18)5
FV = Rp 11,438,789
Jadi jumlah yang harus dibayarkan perusahaan kepada bank sebesar Rp 11,438,789

B. PRESENT VALUE (NILAI SEKARANG)

Pengertian singkat:
adalah nilai sekarang dari suatu nilai yg akan diterima atau dibayar di masa
mendatang.

Proses mencari present value disebut sbg proses melakukan diskonto (discounting).
Discounting adalah proses menghitung nilai sekarang dari sejumlah uang yg akan
diterima atau dibayar di masa mendatang.

Penegertian
Present Value Nilai sekarang atau Nilai Diskonto. Adalah suatu hal yang
dimanfaatkan untuk
mencari nilai dari suatu penjumlahan tahun yang akan datang dari jumlah yang
diterima
sekarang pada waktu yang sudah ditentukan atau dengan kata lain penjumlahan dari
future
value. Kita semua menyadari bahwa satu dolar yang diterima hari ini lebih berharga
daripada

MANAJEMENT PROPERTY Page 7

TIMES VALUE OF MONEY

satu dolar yang diterima satu, dua atau tiga tahun mendatang. Menghitung nilai
sekarang dari arus kas masa depan memungkinkan kita untuk menempatkan seluruh
arus kas dasar saat ini sehingga dapat dibuat perbandingan untuk nilai dolar saat ini.
Ada lima parameter yang ada dalam fungsi pv( ), yaitu :
1. Rate, tingkat suku bunga pada periode tertentu bisa per bulan ataupun per tahun.
2. Nper, jumlah angsuran yang dilakukan.
3. Pmt, besar angsuran yang dibayarkan.
4. Fv, nilai akan datang yang akan dihitung nilai sekarangnya.
5. Type, jika bernilai 1 pembayaran dilakukan diawal periode, jika bernilai 0
pembayaran
dilakukan diakhir periode.

Rumus

Contoh 1:
Jika kita akan menerima sejumlah uang Rp.1.200.000 satu tahun yang akan datang,
dengan
bunga 20% pertahun, maka nilai sekarang (Po) penerimaan tersebut adalah :

Contoh 2:

MANAJEMENT PROPERTY Page 8

TIMES VALUE OF MONEY

Contoh 3:
Berapa nilai sekarang dari sejumlah uang sebesar Rp 10.000.000,00 yang baru akan
diterima pada akhir tahun ke-5 bila didasarkan tingkat bunga 15% dengan bunga
majemuk?

C. ANNUITY
Pengertian
- adalah deretan penerimaan atau pembayaran sejumlah uang yg tetap selama
suatu periode waktu tertentu.
- Jika penerimaan atau pembayaran terjadi pada akhir setiap periode maka
disebut annuitas ordinary.
- Jika penerimaan atau pembayaran terjadi pada awal setiap periode maka disebut
annuitas due.

MANAJEMENT PROPERTY Page 9

TIMES VALUE OF MONEY

Perhitungan:

Contoh:
Perusahaan akan membayarkan pinjaman sebesar Rp 2.000.000,00 dalam 5 tahun
setiap akhir tahun berturut-turut dengan bunga 15%, tetapi pembayarannya akan
dilakukan pada akhir tahun ke-5. Berapa jumlah majemuk dari uang tersebut
(compound sum)?

MANAJEMENT PROPERTY Page 10

TIMES VALUE OF MONEY

Contoh:

Bank akan menawarkan kepada perusahaan uang sebesar Rp 2.000.000,00 per tahun
yang diterima pada akhir tahun dengan bunga yang ditetapkan 15% per tahun. Maka
berapa present value/nilai sekarang dari sejumlah penerimaan selama 5 tahun?

MANAJEMENT PROPERTY Page 11

TIMES VALUE OF MONEY

D. Perpetuity
Pengertian

Adalah anuitas yg berlangsung sampai periode waktu tak terhingga. Cirinya: bersifat
tak terhingga dan jumlahnya tetap.

Rumus:

Cat: PMT dan i harus sama periode waktunya. Jika PMT setiap tahunan, maka k
juga suku bunga per tahun.

E. Periode Compounding/Discounting tidak tahunan

Pengertian

Dapat harian, mingguan, bulanan, atau tengah tahunan.Semakin singkat periode

compounding, semakin menguntungkan penabung atua investor, karena bunga
segera diterima dan dapat diinvestasikan kembali.

Rumus:

Untuk present value:

FVn
PV
(1 k Nom/ m ) m.n

Effective Annual Rate (EAR)

Adalah suku bunga yg menghasilkan nilai yg sama dengan penggandaan
(compounding) secara tahunan atau suku bunga tahunan yg benar-benar dinikmati
oleh investor.
m
EAR = (1+iNom/m) -1

MANAJEMENT PROPERTY Page 12

TIMES VALUE OF MONEY

F. Hutang yg teramortisasi (Amortized Loan)

Pengertian

adalah hutang dibayar kembali dalam jumlah yg sama secara periodik dari waktu ke
waktu. Dan bunga dihitung dari saldo hutangnya (hutang yg masih tersisa).

PVA = PMT (PVIFA, k,n)

Maka

PVA
PMT
PVIFA, k , n

MANAJEMENT PROPERTY Page 13

TIMES VALUE OF MONEY

Daftar Pustaka

https://luthfi2008.files.wordpress.com/2013/11/konsep-time-value-of-money.html

http://keuanganlsm.com/finance/wp-content/plugins/download-
monitor/download.php?id=Time-Value-of-Money.pdf

http://rosihan.lecture.ub.ac.id/files/2009/09/8time-value-of-money.html

http://akuntansionline.yolasite.com/resources/3.%20Time%20Value%20of%20Mone
y.html

http://helvetia.ac.id/elearning/file.php/1/TIME_VALUE_OF_MONEY.html

MANAJEMENT PROPERTY Page 14