BEBERAPA KASUS PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG + Perubahan pemanfaatan ruang ~ Pertanian menjadi industri, real estate, dll — Perumahan menjadi toko, tempat kost, café, kantor — Taman menjadi pompa bensin, pos polisi, fasos/fasum, PKL, dll = Bantaran sungai/KA menjadi permukiman kumuh + Kegiatan tambahan yang berkembang di perumahan — Warung, penjahit, kantor, praktek dokter, salon, kost, dll + Penilaian terhadap permohonan pembangunan: — Apartemen, pompa bensin, SD-SMP-SMA dalam 1 lokasi, toko bahan bangunan, dil MENGAPA PERLU PERATURAN ZONASI? * RTRW Kota dengan skala 1:10.000 dan RTRW Kabupaten dengan skala 1: 100.000 BELUM OPERASIONAL sehingga sulit dijadikan rujukan untuk pengendalian pembangunan dan pengendalian pemanfaatan ruang * RDTRK pada skala 1:5000 sudah lebih rinci (mengatur guna lahan, intensitas bangunan, tata masa, prasarana lingkungan), tetapi juga KURANG OPERASIONAL sebagai rujukan pengendalian pembangunan karena tidak disertai dengan aturan yang lengkap Peraturan Zonasi (Zoning Regulation) yang merupakan erangkat pengendalian pembangunan pada skala blok dan jazim digunakan di negara maju yang menganut regulatory system Sangat potensial untuk melengkapi RDTR Kota agar LEBIH OPERASIONAL untuk rujukan pengendalian pembangunan2. APA ITU PERATURAN ZONASI ? Pengertian: Peraturan Zonasi (Zoning Regulation): * Ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi zona, serta pengaturan lebih lanjut mengenai pemanfaatan ruang dan prosedur pelaksanaan pembangunan Di beberapa negara zoning regulation dikenal juga dengan istifah: land development code, zoning code, zoning ordinance, zoning e resolution, Zoning by-law, urban code, panning act, dil. Peraturan Zonasi dalam UU 26/2007 ttg Penataan Ruang Ketentuan yang mengatur pemanfaatan ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang. Ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanyadalam rencana rinci tata ruang”.KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI DALAM PENATAAN RUANG Penyelenggaraan Penataan Ruang Pengaturan TU eerie cds ete Pengendalian Pemanfaatan Ruang dilakukan melalui Pee ued dan disinsentif, serta pengenaan sanksi. MENGAPA PEMERINTAH PERLU MENGENDALIKAN PEMANFAATAN RUANG? * Mewujudkan keadilan, mengurangi konflik dan dampak negatif pemanfaatan ruang serta menjamin berlangsungnya pembangunan kota yang efisien, efektif serta sesuai fungsi kota dan konsisten dengan rencana tata ruang. * Pemerintah wajib menjalankan fungsi pengendalian pemanfaatan ruang di samping pelaksana pembangunan. + Dalam melaksanakan pembangunan, pemerintah juga berkewajiban menjalankan peranserta masyarakat, demikian pula dalam pengendalian pemanfaatan ruang.FUNGSI PERATURAN ZONASI salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang — Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi (ps. 35) sebagai pedoman pengendalian pemanfaatan ruang — Pelaksanaan RRTR untuk mengoperasionalkan RUTR harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi — Penyempurnaan RRTR berdasarkan aspirasi masyarakat harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi (penjelasan ps. 14 ayat 1), Peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tata ruang kabupaten/kota menjadi salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang (penjelasan umum angka 6). PERATURAN ZONASI? Zona + kawasan atau area yang memiliki fungsi dan karakteri yang spesifik. ik lingkungan Zoning: + pembagian lingkungan kota ke dalam zona-zona dan menetapkan pengendalian pemanfaatan ruang/ memberlakukan ketentuan hukum yang berbeda-beda (Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251). Dalam Peraturan Zonasi * Wilayah kota dibagi ke dalam zona-zona dengan ukuran yang bervariasi + Zona yang sama mempunyai aturan yang seragam (guna lahan, intensitas, massa bangunan),PENGERTIAN DAN KARAKTERISTIK ZONING REGULATION ZONA KAWASAN atau AREA yang memiliki fungsi dan karakteristik lingkungan yang spesifik PEMBAGIAN lingkungan kota ke dalam zona-zona dan ZONING MENETAPKAN PENGENDALIAN pemanfaatan ruang/memberlakukan ketentuan hukum yang berbeda-beda (Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251) ZONING KETENTUAN yang mengatur tentang KLASIFIKASI ZONA, pengaturan lebih lanjut mengenai baat PEMANFAATAN LAHAN, dan PROSEDUR PELAKSANAAN pembangunan Tujuan Pengendalian Menjamin tercapainya konsistensi pemanfaatan ruang yang telah ditetapkan, Dalam hal ini: Pengendalian pemanfaatan ruang merupakan mekanisme untuk memastikan rencana tata ruang dan pelaksanaannya telah berlangsung sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan. Prasyarat pengendalian berjalan efektif dan efisien: Produk rencana yang baik, berkualitas serta informasi yang akurat terhadap praktek-praktek pemanfaatan ruang yang berlangsung.4. APA YANG HARUS DIKENDALIKAN? = Guna lahan/Fungsi Kegiatan: + (Memperkecil) konflik antarguna lahan ( negative externalities) + (Memaksimalkan) manfaat antarguna lahan = Lokasi kegiatan = Waktu pembangunan/ redevelopment = Penyediaan prasarana yang diperlukan = Tampilan lingkungan : ‘= struktur dan tapak bersejerah/estetik; ‘+ lingkungen lama yang indah/menarik; = keragaman dalam pembangunan baru/redevelopment 1 Perangkat/cara untuk kompensasi ekonomi = Kecukupan rancangan fisik dari pembangunan baru, dan = Pemeliharaan kualitas lingkungan binaan/terbangun M NGUNAN * Perormance soning spect ong '* Spot Zoning, | : cee 1 aan + Building, Housing ar PeranghatAPA LANDASAN KEWENANGAN PEMERINTAH DALAM PENGENDALIAN PEMBANGUNAN? 1. Bundles of Rights — Kewenangan untuk mengatur hak atas lahan, hubungan hukum antara orang/badan dengan lahan, dan perbuatan hukum mengenai lahan. 2. Police Power — Kewenangan menerapkan peraturan hukum (bengaturen: pengawasan dan pengendalian pembangunan di atas lahan maupun kegiatan manusia yang menghuninya) untuk menjamin kesehatan umum, keselamatan, moral dan kesejahteraan. — Seringkali dianggap sebagai ‘limitation on private property/individual rights’. 3. Eminent Domain — Kewenangan tindakan mengambil alih atau mencabut hak atas lahan di dalam batas kewenangannya dengan kompensasi seperlunya dengan alasan untuk kepentingan umum 4. Taxation — Kewenangan mengenakan beban atau pungutan yang dilandasi ewallban hukum eechadap, perorangan/kelompok atau pemilik lahan untuk demi tujuan masyarakat. 5. Spending Power — Kewenangan membelanjakan dana publik untuk kepentingan umumMengapa Peraturan Zonasi bermanfaat untuk pengendalian pemanfaatan ruang? Fungsi Utama Peraturan Zonasi + Sebagai instrumen pengendalian pembangunan. + Peraturan Zonasi yang lengkap akan memuat prosedur pelaksanaan pembangunan sampai ke tata cara pengawasannya. + Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional. ‘+ Ketentuan dalam Peraturan Zonasi dapat menjadi jembatan dalam enyusunan rencana tata ruang yang bersifat operasional, karena memuat ketentuan-ketentuan tentang penjabaran rencana yang bersifat makro ke dalam rencana yang bersifat sub makro sampai pada rencana yang rin. ‘+ Sebagai panduan teknis pengembangan/ pemanfaatan lahan. + Peratuan Zonasi mencakup guna lahan, intensitas pembangunan, tata bangunan, prasarana minimum, dan standar perencanaan Tujuan utama Peraturan Zonasi ¢ Menjamin bahwa pembangunan yang akan dilaksanakan dapat mencapai standar kualitas lokal minimum (health, safety and welfare) — Melindungi atau menjamin agar pembangunan baru tidak mengganggu penghuni atau pemanfaat ruang yang telah ada. — Memelihara nilai properti — Memelihara/memantapkan lingkungan dan melestarikan kualitasnya — Menyediakan aturan yang seragam di setiap zona+ “mengurangi kemacetan lalu-lintas; menjamin keselamatan dari kebakaran; kepanikan, dan bahaya lain; mendorong kesehatan dan kesejahteraan umum; menyediakan cahaya dan udara yang cukup; mencegah terlalu padat; menghindarkan konsentrasi penduduk berlebihan; menyediakan fasilitas transportasi, air bersih, saluran buangan, sekolah, taman, dan krbutuhan publik lainnya” (s.3) + Catatan: — Peraturan Zonasi harus dibuat sesuai dengan RTRW dan pertimbangan yang beralasan/masuk akal (mis. Karakter kawasan, kesesuaian dengan guna lahan tertentu, konservasi nilai bangunan, dan mendorong guna lahan yang paling tepat). * Manfaat: — Meminimalkan penggunaan lahan yang tidak sesuai — Meningkatkan pelayanan terhadap fasilitas yang bersifat publik — Menjaga keseimbangan kehidupan masyarakat — Mendorong pengembangan ekonomi * Kelebihan Peraturan Zonasi: — adanya certainty (kepastian), predictability, legitimacy, accountability. * Kelemahan Peraturan Zonasi: — tidak ada yang dapat meramalkan keadaan di masa depan secara rinci, sehingga banyak permintaan REZONING (karena itu, amandemen Peraturan Zonasi menjadi penting)7. BAGAIMANA KEDUDUKAN PERATURAN ZONAS! DALAM PERENCANAAN TATA RUANG? Kaitan RDTRK dan Peraturan Zonasi ; cane a <= Ep + + salah satu jenjang salah satu perangkat rencana tata ruang pengendalian kota dengan skala pemanfaatan wang (Ree 7 RTBL 1:5000 yang lazim Sigurakanéinegare SSI] maj KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI DALAM SISTEM PERENCANAAN KOTA PERENCANAAN PEMANFAATAN, PENGENDALIAN Undang-undang Manajemen Lahan - Manajemen Lahan Jaringan (kawasen) Peraturan, Perijinan, al Pengawasan, Kegiatan a Penertiban, Land Development — (Gatcel, block, sector) Kepadatan Intensitas Peraturan ZonasiPeraturan Zondsi_ z I KELENGKAPAN ZONING REGULATION Zoning regulation terdiri dari: i Zoning text/zoning statement/legal text: _ \ > — berisi aturan-aturan (= regulation) — menjelaskan tentang tata guna lahan \- dan kawasan, permitted arid conditional uses, minimum lot requirements, standar pengem angan, administrasi pengembangan zoning Zoning map: — berisi pembagian blok peruntukan leon yPdengan Ketentuan aturan untuk ‘jap blok peruntukan tersebut i ~ Sar ess ap TURP anePERBEDAAN OBYEK ZONING REGULATION DAN BUILDING CODE (OBYEK ZONING REGULATION ~ OBYER BUILDING CODE DASAR-DASAR PENYUSUNAN ZONING REGULATION (1) PRINSIP DASAR: Wilayah kota dibagi menjadi beberapa kawasan/zona dengan luas yang tidak perlu sama. Setiap zona diatur penggunaannya, intensitas/ kepadatannya, dan massa bangunannya Penggunaan lahan/bangunan paling sedikit dibagi menjadi 4 kategori; perumahan, industri, komersial, dan pertanian. Penentuan kegiatan pada tiap zona: — Kegiatan yang diperbolehkan, bersyarat, atau kegiatan yang dilarang. — Kegiatan yang tidak disebutkan dalam daftar kegiatan yang boleh artinya dilarang, sedangkan kegiatan yang tidak disebutkan dalam kegiatan yang dilarang berarti diperbolehkanDASAR-DASAR PENYUSUNAN ZONING REGULATION RINCIAN MATERI ZONING REGULATIO! Standar aturan yang perlu disiapkan: 1. Kegiatan yang diperbolehkan 2. Kegiatan yang dilarang 3. Aturan khusus untuk kegiatan 4, Kegiatan tambahan dan aturannya 5. Kegiatan bersyarat dan aturannya 6. Pengecualian khusus 7. Ketentuan luas persil (minimum/maksimum) 8. _Ketentuan luas pekarangan (sempadan depan, samping, belakang) 9. KDB maksimum 10. Luas minimum lantai bangunan 11. Batas tinggi bangunan 12. Variansi Pembagian zona dengan pertimbangan Pembagian zona dengan batasan fii jalan (lermasuk I blok dengan ertimbangan batasah fisik sungal, batas Jalan), gang, branchgang, batas kepling apis bangunan, rencana jalan Jalan), dan orientasi bangunan, lapis bangunan. ang, batas kapling dan orientasi jangunan. sping Diggayee oe eeeCONTOH ktasirikasi ZONA DIGAMBARKAN DALAM BENTUK HURUF DAN ANGKA. “R residential iC) = commercial * Mataul Manufacturing atau Industri A agriculture Oi = public use *R-1 = residential zone and single district family CER=3 a multifamily residential zone *M-1 =a light manufacturing district * M-2 =a heavy manufacturing district CONTOH KLasiFikasi ZONA Contoh Zona: = Act Agricultural district 1. Permitted uses R-1 One and two-family residential district 2. Excluded uses R-2 Multifamily residential district 3. Special rules for uses = R-3 Mobile home residential dis-trict 4. Accessory uses = R-4 Planned unit development district 5. Conditional uses + C-1 Commercial district (low density) 6. Special exception + C2 Commercial district (medium . density) 7. Required lot size M-1 ight industrial district 8. Required yard size + M.2 Heavy industrial district 9. Maximum coverage ratio + FC-1 Floodplain or conservation district 10. Minimum building size 11. Height limitation 12. VariancesCONTOH kerenTuan PEMANFAATAN RUANG DI SINGAPURA kKlasifikasi Zona Klasifikasi Kegiatan “p" = diperbolehkan (permitted) ‘C" = bersyarat (consideration, conditional) "x" = dilarang [Low Densiry MODERATE DENSITYee ‘SUB KATEGORI HIRARKI 3 PEMANFAATAN ROA | RRA [AR2 | RGA [RG2] ATA | AT2| ASA [RSA [anion Raman Tonga eo enero om | | Rumah Kopel. Rumah Deret 0 | fT a a Fparemen, Kendemnim = ts fe,[elelefe,[+|t mah Sun a) Sr |r| | | Rumah Dinas | a ee [LS Wisma Tarn (vos Hous, zest fv | as ta ee saga stron Rumah Usehasebessiaess | 1 | 7 | 1]. )1]1)+]* | Rumah Jompo a a Pant Perawatanehabikas in| ei] a || Fant AsunanvPenampungan i i nn ony | en ce sree x | er [cs [= FurahHarian Sementare Siu | reine] CN [Ta TE] ee a os | xis | kon | oss | css | cse | tinct PERUNTUKAN | MAKS | MAKS | WIN | DEPAN | SAMPING | BLKG | BANGUNAN m | ce | cH | im (my | om wn no [** | 2 | o4 | 78 R R R 2 | rer | 40 | o8 | 4 R R R 2 | rea | 4 | o8 | 62 R R R 2 | rer | eo | 42 | 28 R R R 2 Ro - es ROD 60 12 10 R R R 2 | ate rr [| ao | 16 R R R 2 | rz |e | 46 | 40 R R R 2 | rei | 60 Soe R R R 6 RS | rsa | 4 | 24 | 28 R R R 6Romar 3 06 R RR A? Salah satu sis bangunan dlperkenankan rapatsejauh 2 ‘658, sis lin mengikuttabel datas (tidak berlaku untuk rum tinggal di kawasan khusus atau bengunan cagar budava Psi hee sikarilat G88 pada matriksketentuan peribanguran lebih kei dari ketentuan, maka yang ipakal adalah ili ‘erkecl dantara keduany, renga | eens aah TES gree tol RURY/RS FO Fe W OD TH TA FT FU WO HOH esuinnan am cas ec re fetepe tr Teper ears ORY ZONASI Perumahan Kepadatan Rendah (RO) dan Ketentuan Pemanfaatan Ruangnya di Kota Cimabi ‘ :