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INFORME TECNICO

VALORIZACION LOTES URBANO

Loteo Urbano
Sector camino a Curianco, Valdivia

PREPARADO PARA:

Inmobiliaria Tres Ros S.A.


ARQUITECTURA CONSTRUCCION - TASACIONES

INFORME DE VALOR DE LOTES URBANOS

I. IDENTIFICACION DEL BIEN

Solicitante : Inmobiliaria Tres Ros S.A.


Rut :-
Direccin : Sector Camino a Curianco, Valdivia
Comuna : Valdivia
Ciudad : Valdivia
Tipo de bien : Loteo Urbano
Rol Avalo :-
Avalo Fiscal :-

Profesional : Jonathan L. Galle B. / Arquitecto


Fecha : 16/10/2015.

II. UBICACION

Informe Tcnico Valorizacin de Lotes 2

Caupolicn # 532, Oficina 302, Valdivia Fono Fax: (63) 2348625 Email: contacto@planificalimitada.cl
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III. ANTECEDENTES

A. Encargo
El mandante encarga determinar valor de mercado, con la sensibilizacin requerida,
para loteo urbano, ubicado en el sector de camino a Curianco, en la ciudad de Valdivia.

Para poder responder al encargo, se ejecutarn las siguientes actividades:


1.- Determinar valor unitario base de terreno, segn las muestras del mercado actual
para propiedades de similares caractersticas.
2.- Valorizacin de cada lote, segn sus caractersticas de emplazamiento, forma,
superficie, vista, y topografa, entre otras.
3.- Evaluar la rentabilidad del proyecto, segn lo que indique los egresos versus los
ingresos del proyecto.

B. Visita y Antecedentes
La visita se realiz el da viernes 16 de octubre del ao 2015, a las 17:00 hrs.
En la inspeccin de la propiedad, se identific el terreno, sus lmites, la calidad, tipo,
condiciones de accesibilidad, las caractersticas del entorno y sector aledao, y de
urbanizacin.
El mandante hizo entrega de antecedentes tales como planos de loteo definitivo, y
listado de lotes y superficies. Adems, detall los gastos relacionados con la
urbanizacin y con la compra del terreno.

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IV. DETERMINACION VALOR UNITARIO BASE DE TERRENO

Para establecer el Valor Unitario Base de Terreno, se analizan muestras de oferta de


mercado en la actualidad:
N DIRECCION M2 TERRENO VALOR UF U F/ M 2 T ER R . OFERTA / C.V. FECHA REFERENCIA FUENTE

RIBERAS DE ESTANCILLA, en
1. 1.926,0 6.741,0 3,500 O 26-10-2015 ENGEL&VOLKERS / F: 632 573131
condominio
RIBERAS DE ESTANCILLA, en
2. 790,0 2.686,0 3,400 O 26-10-2015 ENGEL&VOLKERS / F: 632 573131
condominio
CONDOMINIO EL BAYO,
3. 508,0 1.521,0 2,994 O 26-10-2015 RM IZQUIERDO / F: 632 212421
fuera del condominio
PROMEDIO 1.074,7 3.649,333 3,396

Las muestras del cuadro anterior, presentan a las muestras N 1 y 2 como terrenos en
venta en el Condominio Riberas de Estancilla, de calidad similar al Bien en estudio
tanto del condominio, como de las superficies muestreadas.
La muestra N 3 tambin se ubica en el sector, y pertenece a un proyecto que posee el
condominio El Bayo, pero estos lotes se ubican colindantes al condominio, no dentro
del mismo.

Por lo anterior, se consideran las muestras N 1 y 2 como comparables a los lotes en


estudio; considerando, a diferencia de las muestras, que en el Loteo en anlisis, acogido
a condominio, con reas comunes y calidad similar a las muestras, este posee un factor
que le entrega plusvala: todos los lotes posee vista privilegiada, ya sea a paisaje de
bosque, de ro, o de ciudad, por lo que no se considera aplicar factor de depreciacin,
quedando el valor unitario promedio de dichas muestras en 3,47 UF/m2.

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V. VALORIZACION LOTES

Para establecer los valores que aplican a cada lote, se determinaron los siguientes
factores que inciden sobre cada uno en particular: emplazamiento, forma y superficie,
orientacin y topografa. El detalle se aprecia en el siguiente cuadro:

CUADRO DE VALORIZACION
PROYECTO DE LOTEO, SECTOR CURIANCO

Superficies Valores en U.F.


Superficie Valor Base Coeficiente Coeficiente Coeficiente Coeficiente Valor Valor Final
PRECIOS DE
Sitio Terreno U.F./m2 Factor Factor Factor Factor Venta U.F./m2
LISTA (+ 5%)
Terreno Emplazamiento Forma - Sup Orientacin Topografa Total Precio Lista
1 699,00 3,47 1,05 1,00 1,00 1,00 2.547 2.674 3,83
2 809,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.807 2.948 3,64
3 738,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.561 2.689 3,64
4 631,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.190 2.299 3,64
5 638,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.214 2.325 3,64
6 638,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.214 2.325 3,64
7 646,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.242 2.354 3,64
8 655,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.273 2.386 3,64
9 659,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.287 2.401 3,64
10 655,00 3,47 1,05 1,00 1,00 1,00 2.386 2.506 3,83
11 405,00 3,47 1,05 1,00 1,00 1,00 1.476 1.549 3,83
12 397,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 1.378 1.446 3,64
13 640,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.221 2.332 3,64
14 684,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.373 2.492 3,64
15 1012,00 3,47 1,00 0,90 1,00 1,00 3.160 3.318 3,28
16 636,00 3,47 1,00 1,00 0,95 0,95 1.992 2.091 3,29
17 662,00 3,47 1,00 1,00 0,95 0,95 2.073 2.177 3,29
18 718,00 3,47 1,00 1,00 0,95 0,95 2.249 2.361 3,29
19 773,00 3,47 1,00 1,00 0,95 0,95 2.421 2.542 3,29
20 747,00 3,47 1,00 1,00 0,95 0,95 2.339 2.456 3,29
21 739,00 3,47 1,00 1,00 0,95 0,95 2.314 2.430 3,29
22 401,00 3,47 1,00 0,95 0,95 0,95 1.193 1.253 3,12
23 377,00 3,47 1,00 0,95 0,95 0,95 1.122 1.178 3,12
24 962,00 3,47 1,05 1,00 1,05 1,05 3.864 4.058 4,22
25 818,00 3,47 1,05 1,00 1,05 1,05 3.286 3.450 4,22
26 1299,00 3,47 1,00 0,90 1,00 0,90 3.651 3.834 2,95
27 1193,00 3,47 1,00 0,90 1,00 0,90 3.353 3.521 2,95
28 746,00 3,47 1,05 1,00 0,95 0,95 2.453 2.576 3,45
29 883,00 3,47 1,00 1,00 0,95 0,95 2.765 2.904 3,29
30 763,00 3,47 1,00 1,00 0,95 0,95 2.389 2.509 3,29
31 739,00 3,47 1,00 1,00 0,95 0,95 2.314 2.430 3,29
32 811,00 3,47 1,00 1,00 0,95 0,95 2.540 2.667 3,29
33 921,00 3,47 1,00 1,00 0,95 0,95 2.884 3.028 3,29
34 2348,00 3,47 1,00 0,90 1,00 1,00 7.333 7.699 3,28
35 959,00 3,47 1,05 1,00 1,00 1,00 3.494 3.669 3,83
36 572,00 3,47 1,05 1,00 1,00 1,00 2.084 2.188 3,83
37 658,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.283 2.397 3,64
38 639,00 3,47 1,05 1,00 1,05 1,05 2.567 2.695 4,22
39 707,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.453 2.576 3,64
40 646,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.242 2.354 3,64
41 640,00 3,47 1,05 1,00 1,05 1,05 2.571 2.699 4,22
42 476,00 3,47 1,05 1,00 1,00 1,00 1.734 1.821 3,83
43 462,00 3,47 1,05 1,00 1,05 1,05 1.856 1.949 4,22
44 722,00 3,47 1,05 1,00 0,95 0,95 2.374 2.493 3,45
45 720,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.498 2.623 3,64
46 547,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 1.898 1.993 3,64
47 569,00 3,47 1,05 1,00 1,05 1,05 2.286 2.400 4,22
48 532,00 3,47 1,05 1,00 0,95 0,95 1.749 1.837 3,45
49 612,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.124 2.230 3,64
50 614,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.131 2.237 3,64

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Superficies Valores en U.F.


Superficie Valor Base Coeficiente Coeficiente Coeficiente Coeficiente Valor Valor Final
PRECIOS DE
Sitio Terreno U.F./m2 Factor Factor Factor Factor Venta U.F./m2
LISTA (+ 5%)
Terreno Emplazamiento Forma - Sup Orientacin Topografa Total Precio Lista
51 530,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 1.839 1.931 3,64
52 548,00 3,47 1,05 1,00 1,05 1,05 2.201 2.311 4,22
53 734,00 3,47 1,05 1,00 1,05 1,05 2.948 3.096 4,22
54 796,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.762 2.900 3,64
55 645,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.238 2.350 3,64
56 637,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.210 2.321 3,64
57 638,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.214 2.325 3,64
58 638,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.214 2.325 3,64
59 663,00 3,47 1,05 1,00 1,05 1,05 2.663 2.796 4,22
60 671,00 3,47 1,05 1,00 0,95 0,95 2.206 2.317 3,45
61 708,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.457 2.580 3,64
62 714,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.478 2.601 3,64
63 731,00 3,47 1,05 1,00 1,05 1,05 2.936 3.083 4,22
64 603,00 3,47 1,05 1,00 1,05 1,05 2.422 2.543 4,22
65 718,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.491 2.616 3,64
66 702,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.436 2.558 3,64
67 670,00 3,47 1,05 1,00 0,95 0,95 2.203 2.313 3,45
68 657,00 3,47 1,05 1,00 1,05 1,05 2.639 2.771 4,22
69 629,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.183 2.292 3,64
70 629,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.183 2.292 3,64
71 631,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.190 2.299 3,64
72 626,00 3,47 1,00 1,00 1,00 1,00 2.172 2.281 3,64
73 772,00 3,47 1,05 1,00 1,00 1,00 2.813 2.953 3,83
Total Lotes 51.807,00 3,47 178.307 187.223 3,61

El cuadro anterior detalla los coeficientes que afectan a cada lote, segn las incidencias
que en particular tiene cada uno; estos coeficientes son de:

- 0,95 = indica una incidencia desfavorable


- 1,00 = indica una incidencia nula (que es comn al loteo en general)
- 1.05 = indica una incidencia favorable

A todo lo anterior, finalmente se entrega, adems, un factor 1,05 (5,0 % adicional),


como porcentaje de negociacin para ofertar.
Lo anterior, aplicado a la tabla, finalmente otorga un valor de precio de lista total
de UF 187.223, con un valor unitario de oferta de 3,61 UF/m2 promedio.

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VI. EVALUACION RENTABILIDAD DE PROYECTO

A continuacin, se detalla un cuadro con un detalle de los Egresos e Ingresos del


Proyecto, para poder visualizar el margen de rentabilidad de la inversin:

EVALUACION - PROYECTO DE LOTEO, SECTOR CURIANCO


PROPUESTA 1.0
I. Cuadro de Superficies Generales y Perfil de Producto
Item Cantidad Unidad Comentarios
Superficie Total Terreno 87.620 m Terreno Bruto
% terreno til sobre Terreno Neto 59,0% m Vendible
Superf. terreno til o vendible 51.707 m
Tipos de Productos % Total Cantidad Construc. Terreno Precio UF/m
Lotes (promedio) 100% 73 708 2.559 3,6
Total Casas y Casa Promedio 100% 73 0,0 708 2.559 3,6
Sup. total construida casas 0,0 m
Densidad resultante 8 viv/h
Plusvala Promedio Viviendas 1,0% anual a partir del perodo n 2

II. Costo de Capital


Tasa de descuento (rentab. mnima exigida) 12% anual

III. Cuadro de Egresos


Valor terreno 87.620 UF 1,00 UF/m bruto
Costo Const. AA. CC. (ver detalle) 7.648 UF 12,9 UF/m (Costo dir. + GG y utilidades)
Urbanizacin 47.326,3 UF 2,94 UF/m bruto
Honor. arquitectura y especialidades 550 UF 1,0% del costo de construccin
Legales y estudios 1.374 UF 2,5% del costo de construccin
Ventas y publicidad 1.882 UF 1,0% del total de ventas
Administracin de proyecto 1.099 UF 2,0% del costo de construccin
Costo Directo 147.500 UF

IV. Velocidades de Venta


Demanda promedio 3,0 mensual 18 unidades/semestre

Duracin de las Ventas 2,0 aos

Valor de Suelo Mximo 1,00 UF/m


Plazo ocioso o de maduracin del terreno 2,0 aos
Tasa de descuento terreno ocioso 8%
Valor Actualizado 0,86

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Valor Final de Tasacin


Debe ser ajustado por Poderes Negociadores e Incertidumbre no
incorporada en la evaluacin. Se aconseja que la disminucin sea
no menor a un 10% SOBRE EL VALOR ACTUALIZADO.

Ajuste Final -10%


Valor de Tasacin Recomendado 0,77 UF/m

TOTAL VENTAS 188.213 UF


Valor de Tasacin Recomendado 67.467 UF
Incidencia terreno sobre ventas 35,85%

Detalle Areas Comunes a Edificar: m2 UF/m2 Total UF


1.- Quincho 236,03 19,0 4.484,57
2.- Portal Acceso 54,41 14,0 761,74
3.- Multicancha Techada 300,24 8,0 2.401,92
590,68 12,9 7.648,23

MARGEN PROYECTO 27,60%

La superficie detallada 87.620 m2 de terreno- no contabiliza el Lote D, de 8.690 m2,


que es Reserva del Propietario.

Finalmente, detallados todos los Egresos (tem III. Cuadro de Egresos), y los Ingresos
(tem IV. Inciso 4, Total Ventas), se detalla que el margen de rentabilidad del proyecto
es de un 27,60 %.

Declaracin del profesional:


1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, inters en la propiedad tasada ni ningn impedimento
para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2. Que no tiene personal inters ni participacin en los usos que se hagan del informe..
3. La informacin que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia.
4. Que las conclusiones y opiniones referentes a la informacin requerida en este informe han sido
preparadas por el profesional abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las
apreciaciones contenidas en el informe.

Jonathan L. Galle B.
Arquitecto

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