Etapa 1 - Introducción A La Administración de Edificios

Curso Introduccin a la Administracin de Edificios DE : Llarol Gabriel Astorga Cofre ...
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Introduccin A La Administracin De Edificios
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La Administracin Inmobiliaria En Chile. Una Resea

La Administracin Inmobiliaria en Chile ha tenido un explosivo aumento.
En un primer momento, ella recae sobre unidades individuales o pequeos grupos
de bienes races de un mismo propietario. Al avanzar las dcadas de los 40 y 50,
esta administracin se convierte en una exclusiva gestin de confianza, la que es
atendida directamente por los Bancos, que crean Departamentos de Comisiones
de Confianza, exclusivamente para ofrecer este servicio a sus clientes.
Con el crecimiento del mercado inmobiliario en Chile y, fundamentalmente, con
el desarrollo de los edificios de habitacin y oficinas de profesionales en los
cascos centrales de las ciudades, hacia finales de los aos 50 se traslada parte de
esta gestin a Corredores inscritos en los Registros de Corredores y de
Administradores en el Ministerio de Economa.
Los primeros administradores de edificios se limitaban a la gestin contable y
legal y dejaban en manos de los mayordomos la responsabilidad fsica del
inmueble. Esta forma de gestin se populariz hacia finales de los aos 50.
Ya a comienzos de la dcada del 60 se inicia con fuerza la edificacin de edificios
de mediana altura que comienzan a requerir mayor dedicacin para su manejo.
Aparecen, entonces, las centrales trmicas, las bateras de ascensores, los sistemas de seguridad, las fuentes de
energa propias y otros adelantos que van obligando a los administradores individuales a dejar el campo a las
Empresas profesionales dedicadas a este rubro. Contaban ellas con equipos y personal idneo en la casi totalidad de
los requerimientos de un edificio de apartamentos. Esta tendencia se extendi durante toda la dcada del 70.
Junto a los administradores individuales, estas empresas redujeron notoriamente la intervencin bancaria, tanto
por los cobros ms bajos como por el trato personalizado que stos ltimos ofrecan. La tendencia fue a
desaparecer este servicio bancario quedando casi totalmente en manos de los agentes del mercado inmobiliario.
A finales de los 80 la administracin de inmuebles ya es tcnicamente profesional, obligada por importantes
avances de la tecnologa y los adelantos en las tcnicas de edificacin.
En la actualidad, los administradores -en cuanto personas naturales- estn centrados en los edificios de mediana
altura y en condominios residenciales e industriales, en tanto que las empresas administradoras tienen el liderazgo
sobre edificios institucionales, edificios de altura, malls, Parques Cementerios y otros tipos de comunidades de
gran volumen de unidades y/o inquilinos.
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La Ley 19.537
La Ley 19.537, de 16 de diciembre de 1997, denominada comnmente como Ley de Copropiedad Inmobiliaria, es la
que regula en Chile el especial rgimen de propiedad inmobiliaria que analizaremos en estas pginas.
Dicha Ley aparece complementada por su Reglamento, contenido en el Decreto Supremo nmero 46, de 17 de junio
de 1998, emanado del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Otra normativa importante en esta materia es la contenida en el Reglamento Tipo de Copropiedad para Condominios
de Viviendas Sociales, contenido en la Resolucin nmero 230, de 17 de junio de 1998, del mismo Ministerio.
Antes de entrar a analizar su contenido, la Ley 19.537 tiene como objeto principal establecer derechos y
obligaciones a los copropietarios en funcin de los bienes comunes, como son los ascensores, las techumbres, las
fachadas, y una serie de elementos que estn incorporados en la construccin.
En otras palabras, la Comunidad de Copropietarios o Copropiedad Inmobiliaria, constituye una forma especial de
propiedad, en la que cada uno de los dueos de las unidades tiene un derecho de dominio exclusivo y absoluto sobre
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la misma, pero a su vez, existe entre todos ellos un derecho de dominio comn sobre los elementos comunes,
crendose -segn algunos autores- un ente con aptitud para ser titular de derechos y obligaciones.
As, en trminos generales, los condominios implican un rgimen especial de propiedad en cuya virtud dos o ms
personas son dueas en comn de un determinado bien. El condominio est referido, bsicamente, a lo que es la
propiedad raz, es decir, una derivacin de lo que es una copropiedad.
Cuando hablamos de condominios se trata de una comunidad que se forma a partir de la propiedad de uno o ms
bienes races.
Sabemos que existen distintos tipos de condominios: de orden habitacional, industrial , recreacional y de oficinas,
entre otros. Pero desde el punto de vista legal existe una macro divisin que separa a los condominios en urbanos y
rurales.
La Ley 19.537 regula y trata, en sus cincuenta artculos permanentes, acerca de esta especial forma de propiedad
inmobiliaria.
As, en la Copropiedad Inmobiliaria coexisten dos especies o clases de propiedades:
a) la propiedad individual de cada una de las unidades y
b) la propiedad colectiva de los bienes necesarios para la existencia, seguridad y conservacin del condominio,
aquellos que permiten a todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de dominio exclusivo y
los terrenos, espacios de dominio comn colindantes con una unidad del condominio y los bienes muebles e
inmuebles destinados al servicio de los copropietarios.
As, en un edificio el propietario exclusivo de un departamento, bodega o estacionamiento, es al mismo tiempo
comunero en la propiedad de los dems bienes que complementan el edificio, como pasillos, escaleras, accesos,
antejardn, cimientos, techos, etctera.
De lo anterior surge la distincin entre las unidades, bienes de dominio exclusivo y los bienes comunes que
pertenecen a todos los copropietarios.
De estos delicados e importantes temas trata la Ley 19.537
Ella, junto con ser un importante instrumento legal, puede ser considerada, junto a otros factores, la causante del
explosivo crecimiento de esta forma de vida actual cada vez ms frecuente, que se desarrolla en los denominados
condominios, -no slo habitacionales- puesto que -segn opinan los expertos- ha facilitado la construccin de los
mismos, sealando reglas tcnicas y de convivencia claras y ajustadas a la realidad inmobiliaria de nuestros das.
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Objetivos de la Ley
La Ley 19.537, de 16 de diciembre del ao 1997, vino a complementar una serie de vacos que existan y a hacerse
cargo de una nueva realidad en materia inmobiliaria. Asimismo, pretendi refundir en un solo texto las normas que
se encontraban dispersas en diversos cuerpos legales.
La Ley 19.537 cambi significativamente el antiguo rgimen establecido en la denominada Ley de Pisos y
Departamentos, contenida en el Ttulo V del Decreto Supremo 880 de 16 de mayo de 1963, que fija el texto
definitivo de la Ley 6.071.
Si bien todos admiten que la Ley 6071 era un excelente instrumento legal, la realidad era muy distinta a la del ao
en que se public, 1937. Parte de ella, luego, qued reproducida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y
en otros textos. Asimismo, exista un Reglamento de Edificios y normas de competencia y procedimiento, por
ejemplo, contenidos en distintos textos.
Existan, pues, comprensibles problemas de conocimiento e interpretacin de la ley para quienes vivan en
condominios y que constituyen hoy una proporcin muy importante de la poblacin en las grandes ciudades.
Podemos decir, entonces, que un primer gran objetivo general fue reunir en un solo cuerpo lo relativo a la
Copropiedad Inmobiliaria, sustituyendo la legislacin anterior.
Sin embargo, aproximndonos al estudio de la misma, podemos advertir otros objetivos o propsitos particulares de
esta legislacin. Trataremos de clasificarlos.
a) As, el primer objetivo de la Ley 19.537 fue hacer ms flexible el rgimen de administracin que hasta
entonces exista.
Este fue un objetivo muy importante, puesto que la mayor crtica que se haca a la legislacin anterior era
que se trataba de un rgimen poco flexible, adecuado a cuando nacieron las propiedades afectas a esa
misma normativa - como vimos, la Ley 6.071, de 1937, - y que eran pequeos edificios habitacionales, a veces
de tres o cuatro pisos, pocos de los cuales contaban con algn local comercial en sus bajos. Sin embargo, con
el transcurso del tiempo, el rgimen fue amplindose y extendindose a nuevos tipos de propiedades,
oficinas, locales, sitios industriales, etc., y al mismo tiempo adquirieron volmenes muy grandes, porque bajo
la base de tener un terreno comn se estaban construyendo grandes condominios, que constituan casi
pequeas ciudades. Por lo dicho, la administracin de esos condominios era algo sumamente complejo, que
escapaba a la posibilidad real de administrarlos, por lo que uno de los objetivos de la Ley 19.537 fue
flexibilizar el rgimen de administracin.
Por lo que respecta a la flexibilizacin del rgimen administrativo, la misma Ley contiene disposiciones que
aspiran a cumplir este propsito:
a.1) As, pues, como existen en la actualidad condominios de grandes proporciones, de una gran
cantidad de unidades o departamentos y que son inmanejables por una sola administracin, se permite
la sub-administracin. (artculo 25 de la Ley)
Entonces, dentro de la normativa de la ley, la sub-administracin es una novedosa posibilidad y
permite que, aun cuando jurdicamente exista un condominio, puedan existir muchas sub-
administraciones, naturalmente que con una coordinacin general. Con eso se pretende solucionar el
problema de manejo de condominios cada vez ms extensos, como son los que observamos en la
actualidad
Pero tambin tenemos el caso inverso: existen con frecuencia condominios o propiedades afectas a la
Ley de Pisos que son muy pequeas y que les resulta difcil tener una administracin eficiente porque
no cuentan con la capacidad para pagar un administrador adecuado. Ah, entonces, la ley contempla el
sistema de las administraciones conjuntas de varios edificios que estn en la misma calle, en manzanas
contiguas, etc. Esta posibilidad se consulta en el artculo 26 de la Ley.
a.2) Asimismo, dentro del principio de flexibilizar el rgimen de administracin encontramos lo
relacionado con el pago de los gastos comunes.
As, bajo la legislacin anterior, y especialmente por la interpretaciones que de ella hicieron algunas
autoridades administrativas, se estim que el condominio era una sola entidad y que, en realidad, cada
copropietario tena que contribuir a todos los gastos del condominio en la proporcin que indicara el
Reglamento de Copropiedad. Esto provocaba grandes conflictos porque, los locales comerciales de un
primer piso, por ejemplo, a veces carecan de calefaccin, de ascensores u otros servicios, debiendo
contribuir, igualmente, a gastos cuya ventaja no aprovechaban. Este problema se fue agudizando
cuando empezaron a existir varios condominios en un mismo terreno; es decir, en un condominio
haba una placa de locales comerciales y otra torre de departamentos o de oficinas.
Tal era el caso, por ejemplo, del edificio Euro-Centro en la esquina de Moneda con el Paseo Ahumada,
en la ciudad de Santiago, donde existe una torre de oficinas que tiene sus ingresos por la calle Moneda,
perfectamente individualizada e independiente, y existe la placa comercial de varios subterrneos por
el Paseo Ahumada, con locales comerciales, escaleras mecnicas, un sistema especial de iluminacin,
guardias, etc.
Entonces, dentro de la legislacin anterior, se produca un problema porque la cuota era sobre los
gastos del edificio considerado en su totalidad.
En la Ley 19.537, en cambio, se establece la posibilidad de sectorizar los condominios, lo que parece
ms equitativo.
Es decir, si un sector tiene servicios propios que no aprovechan a otro sector, como en el caso del
ejemplo, la placa comercial del edificio Euro Centro, entonces todos los gastos de la placa comercial
se distribuirn entre los dueos o arrendatarios de las unidades de dicha placa, los de las oficinas,
todos los ascensores y dems gastos de la torre de oficinas y, naturalmente, habr ciertos gastos
comunes a ambos sectores, porque se trata de un solo condominio, pudiendo existir, quiz, una
administracin comn, arreglos de la techumbre, etc.
As, el principio de la sectorizacin del gasto resulta ser un elemento novedoso y positivo, a la vez que
parece ms equitativo. Incluso podr ser materia de acuerdo en la asamblea de copropietarios de los
condominios actualmente existentes, poniendo fin a graves conflictos que suscitaba tanto la legislacin
anterior cuanto los reglamentos de copropiedad anteriores.
La Ley 19.537 consulta esta novedad en el inciso tercero del artculo 4.
b) El segundo objetivo que se ha sealado es robustecer el principio de autonoma de la voluntad.
La Ley contiene muchas disposiciones que enfatizan la libertad de los copropietarios para reunirse en
asambleas y darse el rgimen que mejor parezca a sus intereses, cumpliendo, eso s, con un marco de
legalidad bsico. La legislacin anterior abundaba en reglamentaciones que impedan la expresin de esta
voluntad.
El artculo 17 de la Ley es enftico al respecto: "Todo lo concerniente a la administracin del condominio ser
resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea".
c) La propia evolucin que se dio en el sistema de construccin y de aprovechamiento de los espacios y de los
terrenos, un tercer objetivo fue la creacin de diversos tipos de condominios: los que han sido caracterizados
como condominios de Tipo A y de Tipo B, sobre los cuales nos referiremos, luego.
d) El cuarto objetivo fue facilitar la administracin de las viviendas sociales. Tambin se contempla las
posibilidades de recursos que puedan destinar el Estado, los gobiernos regionales y las municipalidades para ir
en ayuda de las poblaciones, que no tiene pavimentacin o servicios adecuados, y que, por estar
caracterizados como bienes comunes, por no existir una ley que lo permitiera, no podan ser objeto de
inversiones por parte de los organismos pblicos.
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mbito de Aplicacin de la Ley

Veamos ahora, prcticamente y en tres puntos, cul es el mbito de aplicacin de la nueva ley.
1.- El lugar de emplazamiento, es decir, dnde se pueden construir las viviendas o las propiedades afectas a
esta Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
La legislacin anterior no contena normas al respecto. Se prestaba a ciertas dudas si deban emplazarse solamente
en las reas urbanas o si, incluso, una persona que tena un terreno a la orilla de un lago poda construir un edificio
de departamentos, dividirlo en tres departamentos y acogerlo a la Ley 6.071. Asimismo, los criterios municipales
tambin eran diferentes.
Entonces, la Ley 19.537 -que tiene su origen en el Ministerio de la Vivienda, y es marcadamente reguladora de lo
urbano- ha resuelto que el emplazamiento debe ser urbano.
Al hablar de lo urbano, en el inciso tercero del artculo 1?, nos referimos a lugares que estn normados por planes
reguladores o que cuenten con lmite urbano, o el caso excepcional del artculo 55 de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, en que si un terreno no es urbano y se presenta a un proyecto, tiene que ser aprobado por la
municipalidad, por las autoridades del Ministerio de Vivienda y el Ministerio de Agricultura para permitir, en cierta
medida, su cambio de destino bajo exigencias que van a establecer los propios organismos competentes.
Esta es la precisin que tiene la ley en cuanto al mbito de aplicacin relacionado con el lugar de emplazamiento.
2.- Tipos de inmueble que pueden acogerse a la normativa de la ley.
La ley hace dos clasificaciones: Tipo A y Tipo B.
El condominio Tipo A es similar al que contemplaba la antigua Ley 6.071. Similar en dos sentidos: que supona un
terreno comn, o sea, podan existir uno o diez edificios, diez o cincuenta casas, pero jurdicamente el terreno no se
divida y segua siendo comn. Entonces, era condominio aqul en que el terreno en que se emplazaba la
construccin o las construcciones era uno solo y comn. As se caracterizaba el condominio anterior y es actualmente
se conoce como condominio Tipo A: un terreno comn.
El otro elemento que configuraba, adems, el condominio bajo la Ley 6.071 ( y que configura el actual Tipo A) era
que la afectacin era sobre el condominio construido. No exista, en consecuencia, condominios de terrenos.
El condominio de la Ley 6.071 naca con el certificado de la Direccin de Obras Municipales respectiva que declaraba
que el edificio estaba acogido a las normas de dicha Ley y que, por consiguiente, se permita su venta por unidades.
As, en la legislacin anterior se permita su venta a travs de casas, departamentos, oficinas, locales, etc., que, en
el fondo, constituyen unidades. Era, precisamente, esa circunstancia - la certificacin que la construccin se haba
ejecutado conforme a los planos y especificaciones y normas de la Ley 6.071 y de su reglamento- la que permita
dar vida al condominio. Es decir, una construccin tena que estar recepcionada.
La novedad de la Ley 19.537 la constituye el condominio Tipo B, en el sentido que actualmente se trata de predios
con construcciones o con proyectos de construccin aprobados y en los cuales existen terrenos individuales, pero,
conjuntamente con esos terrenos individuales, existen terrenos que son comunes a los propietarios de los diversos
sitios.
Nos parece que esto se corresponde ms a la realidad. Los ejemplos abundan en el caso de los sitios industriales.
Una industria puede tener un sitio de 2.000 metros en un sitio unitario, dividido de 2.000 metros, y en el cual va a
construir su industria; pero si hay 30 industrias, el condominio podr tener terrenos proyectados para construir
casinos para el personal, b aos, canchas deportivas, canchas de tenis, servicios, salas de conferencias, salas para
cursos de capacitacin, etc. Entonces, este condominio Tipo B puede ser muy til donde existe una propiedad
individual del terreno y el dueo lo puede construir, pero al mismo tiempo hay propiedad comn de otros terrenos.
Ahora, a la inversa de lo que ocurra en el caso anterior, donde necesariamente el condominio nace por la
construccin recepcionada, la ley tipifica los condominios Tipo B como predios con construcciones o con proyectos
de construccin aprobados.
En otras palabras:
La nueva ley defini dentro de la ciudad, bsicamente, dos tipos de condominios: Uno que contempla construcciones
con edificacin en altura y otra que contempla una copropiedad en el terreno.
Esto significa que, por un lado, se tiene un condominio en el cual la copropiedad corresponde a la propiedad
compartida, referida a los terrenos fsicos y no a las edificaciones en altura.
Y, por otro lado, existir un condominio que se forma a partir de una edificacin en altura donde, adems del
terreno en comn, existen otros bienes comunes, como todos aquellos que incluyen la construccin del edificio. Lo
anterior es, precisamente, lo que hace la diferencia entre ambos, puesto que en los terrenos fsicos la comunidad se
genera por extensin de terrenos, a travs, por ejemplo, de sectores de recreacin o de bodegas en comn.
El concepto de las edificaciones incluye todo lo referido a la urbanizacin, que consiste en la implementacin de
todos los elementos que conforman un barrio nuevo, es decir, la apertura de calles y la dotacin de los servicios
bsicos que se requieren para que sus habitantes puedan realizar sus actividades normalmente. Esa urbanizacin
debe ser autorizada por la municipalidad, quien le entrega al urbanizador un derecho.
Es decir, la Municipalidad autoriza a ejercitar ese derecho, pero slo en la medida que los proyectos de
urbanizacin respectivos hayan sido aprobados por su departamento tcnico, lo que significa que se ha cumplido con
la norma chilena de calidad. Es decir, la ordenanza de las ciencias constructivas, normas del arte constructivo y
todos los parmetros de calidad que, bsicamente, requiere la construccin de un condominio.
Asimismo, junto a la exigencia anterior, aparece la Ley General de Urbanismo y Construccin que establece en
nuestro pas, a partir tambin de 1997, la obligacin del vendedor de responder por la calidad de la construccin.
Por ltimo, una cuestin conceptual: para facilitar la aplicacin de la ley, es que ella defini expresamente las
unidades. Antes se hablaba de casas, departamentos, oficinas, estacionamientos, bodegas, etc. Todos estos
conceptos estn referidos a tipificados hoy da bajo el concepto de unidad. Todas son unidades que son parte del
condominio, ya sean condominios Tipo A o condominios Tipo B.
Dice el artculo 2?. "En esta ley se utilizar la expresin "unidad" para referirse a los inmuebles que forman parte de
un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo."
3. El Reglamento de Copropiedad en la legislacin actual.
Este reglamento, bajo la normativa anterior, no era obligatorio, y , en la prctica, existen muchos edificios que no
tienen reglamento de copropiedad, puesto que no era una exigencia de la ley.
La Ley 19.537 tiende a darle mucha ms importancia, porque es la expresin de la voluntad de la comunidad y, en
realidad, aclara y ordena la vida comn. Como veremos, para que el Director de Obras municipales pueda dar el
certificado de copropiedad inmobiliaria, el respectivo Reglamento de Copropiedad debe encontrarse inscrito en el
Registro de Hipotecas y Gravmenes del Conservador de Bienes Races.
Entonces, el Reglamento de Copropiedad pasa a ser obligatorio. Asimismo, existen diversas atribuciones que se le
pueden dar al administrador y al Comit de Administracin, siempre que as lo establezca el Reglamento de
Copropiedad.
Ejemplo: fue objeto de largo debate en la Comisin de Vivienda del Senado si se poda o no cortar el servicio
elctrico a un copropietario que no estaba en mora de dicho servicio sino de los gastos comunes. En la Comisin se
estim que dicha suspensin era vlida si en el Reglamento de Copropiedad se sealaba, expresamente, esta
facultad del corte de los servicios elctricos por no pago de tres o ms cuotas de gastos comunes, puesto que habra
all una aceptacin o expresin de voluntad del propietario en cuanto a las consecuencia de su incumplimiento.
Entonces, en los Reglamentos de Copropiedad que actualmente se estn dictando se debe sealar que el
Administrador o quien haga sus veces puede hacer uso del corte de los servicios, siempre que est expresamente
establecido en dicho instrumento y exista, tambin, un pronunciamiento, en cada caso, del Comit de
Administracin.
Tambin respecto de la aplicacin de las multas por infraccin de determinadas obligaciones existe una normativa
similar.
De lo dicho se desprende que la formulacin de un buen Reglamento de Copropiedad pase a ser un instrumento
bastante til para la administracin del edificio.
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Normas de Jurisdiccin y Competencia

Una novedosa materia es la competencia extrajudicial que la Ley 19.537 otorga a las Municipalidades.
Se ha sealado, razonablemente, que una materia que tiene muchas veces aspectos domsticos, como lo son los
conflictos o disputas entre vecinos de un mismo condominio, no dara como para complejos pronunciamientos de
tribunales y una tramitacin, las ms de las veces larga, de juicios que, por su naturaleza particular, requieren ser
rpidos.
Se ha estimado, pues, necesaria la presencia de un mediador que tuviera un cierto ascendiente para resolver
prontamente estos conflictos en un comparendo al margen de los Tribunales de Justicia.
As, la Ley 19.537 ha otorgado una competencia extrajudicial a las municipalidades, para que ellas puedan actuar a
requerimiento de cualquiera de los interesados, citar a un comparendo a las partes y tratar de llegar a una solucin.
En caso de no lograr acuerdo, siempre queda abierta la va judicial.
Esta competencia extrajudicial de las Municipalidades se consulta en el artculo 35 de la Ley.
Esta competencia es facultativa para las municipalidades, es decir, por no estar contemplada en Ley Orgnica
Constitucional de Municipalidades, se le da la posibilidad a las municipalidades de intervenir amigablemente, pero
no queda establecida como una obligacin que pueda exigrseles. En otras palabras, las municipalidades podrn
llevar a cabo o no este sistema segn sus recursos y otras condiciones.
De no prosperar la accin de los Municipios o si alguna de las partes no desea seguir en esta gestin, siempre existir
la competencia judicial, que tiene, por regla general, al juez de polica local como primera instancia y la respectiva
Corte de Apelaciones en segunda instancia.
Las normas de procedimiento y competencia general de los Jueces de Polica Local en materia de Copropiedad
Inmobiliaria se consultan en artculo 33 de la Ley.
La excepcin la constituyen los juicios de cobro de gastos comunes, donde la competencia sigue radicada en el juez
de letras.
Asimismo, la Ley 19.537, en su artculo 34, tambin consulta la posibilidad de la competencia alternativa de un
rbitro arbitrador, en la esperanza que estos asuntos sean resueltos en forma expedita. Este rbitro arbitrador podr
ser designado por la asamblea de copropietarios y actuar, llegado el momento, a requerimiento del administrador o
de cualquier propietario, excluyndose de su competencia, naturalmente, el cobro de los gastos comunes.
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La Copropiedady los Gastos Comunes
Por lo que respecta a la contribucin a la mantencin y conservacin de los bienes comunes, tema rico en conflictos
entre copropietarios, la Ley 19.537 contiene claras normas al respecto.
Ya sabemos que en la Copropiedad Inmobiliaria coexisten dos especies o clases de propiedades: a) la propiedad
individual de cada una de las unidades y b) la propiedad colectiva de los bienes necesarios para la existencia,
seguridad y conservacin del condominio, aquellos que permiten a todos y cada uno de los copropietarios el uso y
goce de las unidades de dominio exclusivo y los terrenos, espacios de dominio comn colindantes con una unidad del
condominio y los bienes muebles e inmuebles destinados al servicio de los copropietarios.
As, dijimos que en un edificio el propietario exclusivo de un departamento, bodega o estacionamiento, es al mismo
tiempo comunero en la propiedad de los dems bienes que complementan el edificio, como pasillos, escaleras,
accesos, antejardn, cimientos, techos, etctera.
De lo anterior surge la distincin entre las unidades, bienes de dominio exclusivo y los bienes comunes que
pertenecen a todos los copropietarios.
6.a. Clases de bienes comunes
Son bienes comunes, para la Ley 19.537:

a. Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservacin del
condominio, tales como terrenos de dominio comn, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes,
estructura, techumbes, instalaciones generales y ductos de calefaccin, de aire acondicionado, de energa elctrica,
de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques.
(artculo 2 nmero 3, letra a de la Ley)
b. Aquellos que permitan a todos los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como
terrenos de dominio comn diferentes a los indicados en la letra a., como circulaciones horizontales y verticales,
terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de piso
comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administracin y a la habitacin del personal
(artculo 2 nmero 3, letra b)
c. Los terrenos y espacios de dominio comn colindantes con una unidad del condominio, diferentes a los sealados
en las letras a y b
d. Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreacin y el esparcimiento
comunes de los copropietarios (artculo 2 nmero 3, letra d)
e. Aquellos a los que se les otorgue tal carcter en el reglamento de copropiedad o que los copropietarios
determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a., b., c. y d. precedentes (artculo 2
nmero 3, letra e)
Cada copropietario podr servirse de los bienes comunes en la forma que indique el Reglamento de Copropiedad o en
la forma que corresponda segn su destino, todo ello sin perjuicio del uso legtimo de los dems copropietarios.
Estando estos bienes al servicio de los copropietarios, son todos ellos los obligados a su mantencin y reparacin, por
ello son todos obligados al pago de los gastos comunes.
El derecho que corresponde a cada unidad sobre los bienes de dominio comn, debe determinarse en el Reglamento
de Copropiedad, atendindose para fijarlo, al avalo fiscal de la unidad. El copropietario deber concurrir entonces
al pago de los gastos comunes en la misma proporcin de su derecho de copropiedad sobre los bienes comunes,
obligacin de pago que contrae por ser propietario de su unidad dentro de un condominio.
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6) b. Definicin:
Los gastos comunes son aquellos que, por efectuarse en beneficio de la comunidad, deben ser soportados por todos
los comuneros en la proporcin que les fija el Reglamento de Copropiedad.
6) c. Clases de Gastos Comunes:
El artculo 2 de la Ley 19.537 distingue entre gastos comunes ordinarios y gastos comunes extraordinarios.
Los gastos comunes ordinarios son aquellos que demanda
1) la administracin,
2) la mantencin de los bienes comunes,
3) las reparaciones menores
4) los usos y consumos. As, pues:
1) Los gastos de administracin son aquellos que se generan por causa de las remuneraciones y cotizaciones
previsionales del personal de servicio, conserje y administrador.
2) Los gastos de mantencin son los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio comn, tales como
revisiones peridicas de orden tcnico, aseo y lubricacin de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposicin de
luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y tiles necesarios para la administracin, mantencin y aseo del
condominio y otros anlogos.
3) Los gastos de reparacin son los que demanda el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio
comn o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de stos.
4) Por ltimo, los gastos de uso y consumo que son los correspondientes a los servicios colectivos de calefaccin,
agua potable, gas, energa elctrica, telfonos u otros de similar naturaleza.
Por su parte, los gastos comunes extraordinarios son aquellos adicionales, diferentes a los ordinarios y los que se
destinan a obras nuevas comunes.
En otras palabras:
La ley de Copropiedades distingue entre gastos comunes ordinarios y gastos comunes extraordinarios. Dentro de los
primeros se encuentran los de la administracin, es decir, los correspondientes a las remuneraciones del personal de
servicio, conserje y administrador; de la mantencin, que son los necesarios para el mantenimiento de los bienes de
dominio comn, tales como las revisiones peridicas de orden tcnico, aseo y lubricacin de los servicios,
maquinarias e instalaciones, reposicin de luminarias, entre otros; de la reparacin, que son los que demande el
arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio comn o el reemplazo de artefactos y del uso y el
consumo, que corresponden a los servicios colectivos de calefaccin, agua potable, gas, energa elctrica, telfonos
u otros de similar naturaleza.
En tanto, los gastos comunes extraordinarios corresponden a los gastos adicionales a los comunes ordinarios y las
sumas destinadas a nuevas obras comunes.
Ahora bien, la obligacin de pagar los gastos comunes pesa, principalmente, sobre el propietario de cada unidad.
Esta obligacin de pagar los gastos comunes posee algunas caractersticas especiales:
a)Es una obligacin del propietario.
b)En caso de ser varios propietarios, esta obligacin es solidaria y
c)La obligacin es real respecto de la unidad.
As, pues:
a) Obligacin del propietario: La primera de las caractersticas enunciadas, destaca el hecho que los gastos comunes
son responsabilidad exclusiva del propietario, no pudiendo desconocer ste su obligacin. As, por ejemplo, pudo
haber acordado con el arrendatario o morador de la unidad, que ste ltimo se hara cargo de los gastos en comento.
El propietario es siempre responsable de los gastos comunes y no obstante que, en los hechos, otra persona los
pague, la mora en su pago y la responsabilidad frente a los comuneros es suya.
b) Obligacin solidaria: El que sean solidarias entre los varios propietarios de una misma unidad, significa que cada
uno de los que participan de la propiedad de la unidad esta obligado al pago del total de los gastos. El pago
efectuado por cualquiera de ellos extingue la obligacin respecto de todos y no puede excusarse el no pago por
corresponder a otro de los propietarios, cualquiera sea el documento en que dicho acuerdo interno conste.
c) Obligacin real: Por su parte, que sea real respecto de la unidad, significa que la obligacin de pagar gastos
comunes seguir siempre al dominio de cada unidad o a la "cosa" ("res", en latn), an respecto de los devengados
antes de su adquisicin. De ah lo importante de exigir un comprobante de la administracin del condominio de estar
al da la unidad en el pago de los gastos comunes, previo a la adquisicin de la respectiva unidad, ya que de
adquirirse una unidad con gastos comunes atrasados, el nuevo propietario deber pagar lo adeudado por sus
antecesores sin perjuicio del derecho a repetir en contra de stos por lo que adeudaban.
La liquidacin y cobro de los gastos comunes es responsabilidad del administrador de la Copropiedad, el que los
efectuar conforme a las disposiciones de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, el Reglamento respectivo y los
acuerdos de la Asamblea de Copropietarios.
Los gastos comunes deben ser pagados con la periodicidad y dentro de los plazos que establezca el Reglamento de
Copropiedad. Usualmente se observan dos formas para determinar su cobro: la primera, sobre la base efectiva de los
gastos efectuados por la administracin y la segunda, en base a un presupuesto de gastos. En este ltimo caso los
gastos se pagan anticipadamente y luego son ajustados con los gastos efectivos.
Es labor del administrador, no slo el cobro amistoso de los gastos comunes, sino tambin su cobro judicial.
En efecto, la Ley establece que copia del Acta de la Asamblea vlidamente celebrada, autorizada por el Comit de
Administracin, o, en su defecto, por el Administrador, en que se acuerden gastos comunes; tendr mrito ejecutivo
para el cobro de los mismos. Igual mrito tendrn los avisos de cobro de dicho gastos comunes, extendidos en
conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador.
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6) d. Cobro y Apremio al Moroso:

La Ley 19.537, en su artculo 27?, ha establecido en beneficio de la comunidad un medio privilegiado de cobro para
los gastos comunes.
As, de presentarse un propietario que se resiste a pagar los gastos comunes, la comunidad tendr la posibilidad de
iniciar acciones legales directas en contra del moroso mediante un juicio ejecutivo, procedimiento que va
directamente destinado al cobro de la suma adeudada y no a la discusin de su procedencia, lo cual-no hay duda-
acorta los plazos de recuperacin de dichos dineros. Del cobro judicial de los gastos comunes, conocer el Juez de
Letras respectivo conforme al procedimiento del juicio ejecutivo.
En cuanto a la notificacin de la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes, la Ley de Copropiedad
Inmobiliaria, en su artculo 6?, inciso 3?, contempla una norma especial en materia de notificacin de la demanda
ejecutiva, estableciendo que la notificacin del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de
embargo, se notificarn personalmente o por cdula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la
administracin del condominio o, a falta de ste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de
cobro de gastos comunes.
Esta norma permitir agilizar la notificacin de las demandas ejecutivas de cobro de gastos comunes, sin que se
requiera, como lo exige la legislacin anterior, que la notificacin sea personal, bastando ahora que el receptor
judicial deje la cdula en el domicilio que el propietario hubiere registrado en la administracin del condominio, o a
falta de ste en la respectiva unidad que haya generado la demanda de cobro de gastos comunes.
Recordemos que es una obligacin del administrador, el mantener una nmina actualizada de los copropietarios con
sus domicilios respectivos.
Existe tambin una efectiva posibilidad extrajudicial de apremio para el pago de los gastos comunes: la facultad de
suspender el suministro de energa elctrica a los deudores de gastos comunes
El artculo 5 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria seala los requisitos para poder hacer efectiva esta facultad.
Estos requisitos son los siguientes:
a) Debe tratarse de unidades cuyos propietarios se encuentren en mora en el pago de tres o ms cuotas continuas o
discontinuas de gastos comunes.
b) Debe existir una estipulacin en el Reglamento de Copropiedad. No encontrndose establecida esta medida en el
Reglamento de Copropiedad respectivo, no podr efectuarse el respectivo corte, con excepcin de la situacin de las
comunidades de copropietarios existentes con anterioridad a la vigencia de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, en
cuyo caso el articulo 49 de la ley, presume la existencia de dicha facultad en el respectivo reglamento de
copropiedad.
Dice el inciso segundo del citado artculo 49: "En los casos que esta ley exija que una determinada facultad o
derecho est establecida en el reglamento de copropiedad se presumir tal autorizacin respecto de los reglamentos
de copropiedad formulados con anterioridad a la vigencia de esta ley, salvo acuerdo en contrario de una asamblea
extraordinaria de copropietarios".
c) Autorizacin otorgada al administrador. El respectivo reglamento de copropiedad debe autorizar al administrador
para que requiera la suspensin del servicio elctrico.
d) Acuerdo del Comit de Administracin. Este ser el rgano que deber, a su vez, autorizar al administrador para
efectuar el correspondiente corte del servicio elctrico respecto de aquellos propietarios que se encuentren morosos
en el pago de tres o ms cuotas, continuas o discontinuas de los gastos comunes.
e) Sistemas propios de control. Para que el administrador pueda suspender directamente el servicio elctrico, ser
indispensable que el condominio disponga de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio.
En el evento que el condominio no disponga de los indicados sistemas de control, sern las empresas que suministran
el respectivo control, a requerimiento escrito del administrador y previa autorizacin del comit de administracin,
quienes debern suspender el servicio que proporcionan a aquellas unidades morosas en el pago de los gastos
comunes.
En todo caso, como la mora produce perturbaciones econmicas al condominio, frente al incumplimiento o mora del
propietario, se producen otros efectos legales que tienen por objeto proteger los intereses de la comunidad:
1?) La deuda devengar el inters mximo convencional para operaciones no reajustables en dinero o el inferior que
establezca el reglamento de copropiedad, desde la fecha en que se hizo exigible la obligacin hasta su pago
efectivo.
2?) El propietario moroso ser responsable de todo d ao o perjuicio que pudiera causar el retraso en el pago, en
cuanto disminuya el valor del condominio o surja una situacin de riesgo o peligro no cubierto.
3?) Una vez demandado el pago de los gastos comunes adeudados, se entienden comprendidas en la accin iniciada
las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante el juicio.
Como ya lo decamos, es importante destacar que la Ley 19.537 se refiere a la posibilidad de distribuir gastos
comunes entre distintos sectores de un condominio, ya que habitualmente en conjuntos sectorizados existen bienes
o servicios comunes que satisfacen necesidades exclusivas de un sector, por lo que los gastos comunes, en este caso,
sern de cargo de los copropietarios de las unidades del respectivo sector.
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Derechosy Obligacionesdelos Copropietarios
Curso Introduccin a la Administracin de Edificios DE : Llarol Gabriel Astorga Cof... Pgina 10 de 15
Dentro de los derechos de los copropietarios se destacan el de propiedad sobre su unidad; el del propietario a
transferir el dominio de su unidad; el de hipotecar su unidad y el de la constitucin de otros gravmenes.
El derecho de propiedad sobre su unidad o propiedad confiere a su dueo o titular todas las facultades para usar y
disponer de su vivienda. Este precepto se extiende a los arrendatarios u ocupantes de las distintas construcciones de
un condominio. Sin embargo, pueden ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legtimo ejercicio, el uso
ordenado, tranquilo, prohibindose la ejecucin de actos que perturben la tranquilidad o que comprometan la
seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio.
Esta norma establece adems que el propietario no puede instalar un taller o fbrica si la edificacin es habitacional
ni emplear su piso en objetos contrarios a la moral y las buenas costumbres. Tampoco podr arrendar a personas de
notoria mala conducta ni provocar ruidos en horas que ordinariamente se destinan al descanso, as como tampoco
podr almacenar materias hmedas, infectas o inflamables que puedan daar a los otros pisos o departamentos.
La ley de copropiedades establece que las infracciones de estas disposiciones sern puestas a disposicin del Juez de
Polica Local respectivo, quien podr aplicar sanciones consistentes en multas.
El derecho del propietario a transferir el dominio de su propiedad produce ciertos efectos sobre el adquiriente:
a. El derecho sobre la cuota de los bienes comunes ( artculo 14, inciso 1?, Ley 19.537)
b. El adquiriente debe responder de las deudas por gastos comunes devengados antes de la adquisicin (artculo 4,
inciso 4?, Ley 19.537)
c. En los condominios acogidos al rgimen de copropiedad inmobiliaria debe contemplarse la cantidad mnima de
estacionamientos que corresponden a la cuota mnima obligatoria y al enajenar la propiedad los estacionamientos
tambin pueden traspasarse a favor de personas que adquieran la propiedad.
d. El propietario puede gravar su propiedad libremente, con usufructos, servidumbres, prohibiciones, entre otras.
Los gravmenes se rigen por las mismas normas de la hipoteca.
A su vez, para poder aplicar el derecho de hipotecar la propiedad o unidad es necesario cumplir una serie de
requisitos como que los planos de la construccin estn aprobados por el Director de Obras Municipales, y determinar
las cuotas o derechos que van a corresponder a la unidad en los bienes comunes.
El derecho de los copropietarios sobre los bienes comunes est regulado en el artculo 3 de la ley 19.537, que
dispone que "..el derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio comn se determinar en el
reglamento de copropiedad, atendindose, para fijarlo, al avalo fiscal de la respectiva unidad".
La ley de Copropiedad Inmobiliaria regula expresamente el tema de los usos y goces exclusivos sobre bienes de
dominio comn. Estos bienes son aquellos en que la nuda propiedad pertenece slo a uno o ms copropietarios, en
virtud de un acuerdo de la asamblea de copropietarios o lo que disponga el reglamento de copropiedad.
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Son Personas las Comunidades de Propietarios?

Desde sus orgenes, los estudiosos han tratado de explicar naturaleza jurdica de las comunidades de copropietarios,
identificndola con diversas figuras jurdicas, tales como; la servidumbre, el cuasicontrato de comunidad, el derecho
de superficie, el contrato de sociedad, etc.
Sin perjuicio de la interesante discusin doctrinaria que se plantea en esta materia, algunos autores consideran que
las comunidades de copropietarios o condominios regidos por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria son sujetos de
derecho con personalidad jurdica propia, distinta a los miembros que la integran, ya que gozan de capacidad para
contraer obligaciones o adquirir derechos vlidamente, se les identifica con un nombre, mantienen un domicilio,
poseen patrimonio propio, independiente del particular de los copropietarios y se manifiestan en la vida jurdica por
intermedio de sus rganos de administracin; asamblea de copropietarios, comit de administracin y administrador.
O sea, las comunidades de copropietarios son personas, desde el punto de vista del Derecho.
En efecto, el Cdigo Civil, en su artculo 545, dispone que "se llama persona jurdica una persona ficticia, capaz de
ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y extrajudicialmente.
De acuerdo a la definicin recin indicada, persona jurdica "es toda unidad orgnica resultante de una colectividad
organizada de personas o de un conjunto de bienes, y a la que, para la consecucin de un fin social ms o menos
durable y permanente, es reconocida u otorgada por el estado una capacidad de derechos patrimoniales.".
Ahora bien, sabemos que la Comunidad de Copropietarios o Copropiedad Inmobiliaria, constituye una forma especial
de propiedad, en la que cada uno de los dueos de las unidades tiene un derecho de dominio exclusivo y absoluto
sobre la misma, pero a su vez, existe entre todos ellos un derecho de dominio comn sobre los elementos comunes,
crendose un ente con aptitud para ser titular de derechos y obligaciones, ya que concurriran los siguientes
elementos:
Un ente formado por individuos o grupos de individuos.
Existencia de un rgano mediante el cual se exprese en forma autnoma la voluntad del ente.
El reconocimiento del orden jurdico, que distingue al ente que sirve de soporte a la personalidad, y los miembros
que le sirvan de sustrato.
As, para sostener que las Comunidades de Copropietarios son personas, los autores sealan que en ellas se
encontraran presentes todos y cada uno de los atributos de la personalidad jurdica.
Es decir, tendran :
a) Capacidad Plena;
2) Un nombre;
3) Domicilio y
4) Patrimonio.
Sin entrar en una discusin jurdica, y antes de entrar al pormenor de las disposiciones de la Ley 19.537, resulta
atractivo -al menos desde el punto de vista pedaggico- imaginar a las Comunidades de Copropietarios como
"personas" o individuos distintos de las personas que los conforman.
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Slo con ese fin -y para respetar la tesis de quienes as lo sostienen- revisemos los atributos de esta "persona":
1) Capacidad Plena: La Comunidad de Copropietarios tendran una capacidad plena y total para el cumplimiento de
los fines y objetos para los cuales fue creada, con las limitaciones que la Ley y el Reglamento de Copropiedad le fije.
Es as, que, por intermedio de sus rganos de administracin y representacin, puede efectuar, entre otros, los
siguientes actos jurdicos:
Celebra contratos de trabajo con el personal del edificio, tales como; mayordomo, aseadores, nocheros,
auxiliares, etc.
Como consecuencia de lo anterior, contrae deudas con los organismos previsionales, tales como Isapres;
Administradoras de Fondos de Pensiones, Fonasa, etc.
Contrata el seguro de incendio en los trminos establecidos en el artculo 36 de la Ley 19.537,
contrayendo por tanto, compromisos de pago con las respectivas compaas de seguros.
Celebra contratos de mantencin de servicios del Edificio, tales como; ascensores, portn automtico,
bombas de agua, etc., contrayendo obligaciones de pago con los prestadores de tales servicios.
Celebra contratos de ejecucin de obras, tales como; pintura del edificio, reparacin de techumbre,
remodelacin de espacios comunes, etc., asumiendo en ellos obligaciones pecuniarias con terceras
personas.
Contrata servicios colectivos de; agua potable, energa elctrica, telfono, suministro de petrleo o gas,
contrayendo en cada uno de ellos obligaciones econmicas ante terceras personas.
Celebra actos y contratos relativos a la enajenacin, arrendamiento y gravamen de los bienes de
dominio comn, en los trminos establecidos en el artculo 14 de la Ley 19.537.
Acta en juicios activa y pasivamente, a travs del administrador del Edificio, con las facultades del
inciso 1? del artculo 7? del Cdigo de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la
administracin y conservacin del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con
terceros, en virtud de lo establecido en el artculo 23 de la Ley 19.537.
Puede demandar judicialmente el cobro de los gastos comunes insolutos, en los trminos establecidos
en el artculo 27? de la Ley 19.537.
Tiene la obligacin de mantener una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro exclusiva a
nombre del condominio, de acuerdo a lo dispuesto en el artculo 23, inciso 3? de la Ley.
Puede invertir los fondos de reserva en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales,
en virtud de lo prescrito en el artculo 7?, inciso 2? de la Ley.
La Comunidad tiene un Rol Unico Tributario otorgado por el Servicio de Impuestos Internos.
2) Nombre: Normalmente, la comunidad o condominio lleva el nombre de la calle sobre la cual tiene su entrada
principal el inmueble, y en otras su nombre figura en el reglamento de copropiedad, que puede corresponder a la
razn social de la sociedad constructora o inmobiliaria, o al nombre de fantasa impuesto por ella.
3) Domicilio: El domicilio de la comunidad de copropietarios sera el lugar donde se haya asentado el soporte
material del condominio, es decir donde est ubicado el edificio en cuestin.
4) Patrimonio: Existiran determinados bienes o derechos susceptibles de apreciacin pecuniaria, que integran el
patrimonio de la Comunidad; ellos son:
El crdito por el cobro de los gastos y expensas comunes, en contra de los copropietarios morosos.
Los intereses y multas por el no pago oportuno de los gastos comunes (Artculo 5? de la Ley 19.537
Las multas impuestas por el Comit de Administracin, por la infraccin o incumplimiento del
Reglamento de Copropiedad y Ley de Copropiedad (Artculo 21)
El ingreso obtenido por la enajenacin, arrendamiento, gravamen y constitucin de derechos de uso y
goce exclusivo de bienes de dominio comn.
El fondo de reserva, sus intereses y actualizaciones.
As, de acuerdo a lo dicho y lo que sostienen algunos autores, las comunidades de copropietarios acogidas a la Ley
19.537, tienen, los atributos de la personalidad jurdica similar a las de otros entes, puesto que :
Tiene un acta de constitucin, consistente en el Certificado de Copropiedad Inmobiliaria otorgado por la

Direccin de Obras Municipales, en virtud a lo dispuesto en los artculos 10 y 11 de la Ley 19.537.
Es titular de una accin de cobro contra cada propietario por la expensas extraordinarias y gastos
comunes ordinarios de administracin, de mantencin, de reparacin y de uso y consumo, en virtud de
lo dispuesto en el artculo 2?, N? 4, en relacin a los artculos 4?, 5? y 6? de la Ley 19.537.
Sus rganos de administracin gozan de una representacin que expresa su voluntad; Asamblea de
Copropietarios, Comit de Administracin y Administrador (artculos 17, 21 y 23 )
Realiza por intermedio de sus rganos, gestiones administrativas tales como; la apertura de una cuenta
corriente bancaria o cuenta de ahorro (artculo 23, inciso 3), solicita la suspensin del servicio elctrico
a las empresas que lo suministren en relacin a aquellas unidades cuyos copropietarios se encuentren
morosos en el pago de sus gastos comunes (artculo 5? de la Ley 19.537), etc.
Acta en juicios, ya sea como demandante o demandada (artculos 23, 27 y 32 Ley 19.537).
En suma, las comunidades de copropietarios o condominios regidos por la Ley 19.537, seran sujetos de derecho con
personalidad jurdica propia, distintas a los miembros que la integran, facultadas para contraer vlidamente
obligaciones, restringidas a los objetos y fines para los cuales est constituida, tales como; la mantencin, cuidado,
conservacin y reparacin del condominio, pudiendo por ende, solicitar crditos con terceras personas, con el objeto
de efectuar obras de mantencin, reparacin, embellecimiento, refaccin de bienes comunes, o la adquisicin de
bienes muebles e inmuebles necesarios para el normal uso del condominio, y ejercer los dems actos que la Ley
dispone
Siendo una tesis an discutible desde el punto de vista jurdico, la comparacin entre Comunidades de
Copropietarios y "personas" nos sirvi para aproximarnos -con motivos pedaggicos- a algunas de las disposiciones de
la Ley 19.537, las que ahora pasamos a revisar con mayor detalle.
Preguntas Etapa 1
Doa Flor Margarita, amante de las plantas, ha decorado todo el pasillo de su piso con jardineras, sin
embargo el vecino Rigoberto Vera, que es alrgico a las flores, le ordena que retire inmediatamente las
flores antes de que l las tire a la calle incluida la seora Flor. La seora Flor indignada compra cientos de
jardineras y las instala en todo el edificio alegando que ella es copropietaria y tiene derecho a hacer lo que
se le plazca en los pasillo, adems fue la primera en comprar un departamento en el edificio. De acuerdo a
lo que la ley menciona:
A) La seora Flor no puede hacer lo que se le plazca en los

bienes comunes del edificio.
B) La seora Flor puede citar a reunin ordinaria para tratar esta
ofensa del seor Vera.
C) Efectivamente puede hacer lo que estime conveniente, pero
slo en su pasillo ya que los dems corresponden a propiedad
colectiva.
D) ninguna de las anteriores.
E) solo a y b
- limpiar - - confirmar respuesta -
El seor Pedro Ordenes, administrador de edificios se postula para un cargo de administrador en un

importante centro comercial. En la entrevista le mencionan que debe hacerse cargo de otro edificio
pequeo a una cuadra de distancia aparte del centro comercial. El seor Ordenes dice que no hay
problema, porque l es muy ordenado y porque conoce la ley 19537 y la ley de piso que se aplica a edificios
de no mas de cuatro pisos. Sin embargo eso les costara el doble porque tendr que estar asistiendo
peridicamente al otro edificio. El entrevistador Seor Leyton, abogado conocedor de la ley le dice al seor
Ordenes que es rechazado del cargo por no conocer la ley ya que :
A) La ley dice que no puede cobrar un valor similar por

administrar un centro comercial y por administrar un edificio
de cuatro pisos.
B) La ley de piso dejo obsoleta a la ley 19537
C) La ley 19537 reemplaz a la ley de piso
D) Alternativas a y b
E) Ninguna de las anteriores
El una reunin ampliada, se est tratando el tema del consumo de luz de los letreros de locales comerciales
que estn dentro del condominio. La copropietaria Luz Maria, dice que es injusto que tengamos que estar
pagando la luz de los letreros de los negocios en los gastos comunes. A lo que el Administrador Ordenes (que
ya encontr trabajo) Le dice que lamentablemente es as porque los gatos de luz correspondientes a pasillos
y letreros no se pueden dividir, adems los negocios del primer piso no tienen calefaccin y la pagan en los
gastos comunes, lo que los compensara.
A) El administrador est en lo correcto porque los gastos
comunes no se pueden sectorizar.
B) El administrador est equivocado ya que la calefaccin debe
llegar a todos los copropietarios del condominio.
C) El administrador est equivocado porque los gastos comunes
se pueden sectorizar.
D) El administrador esta equivocado porque la luz no
corresponde a los gastos comunes.
El administrador Ordenes, consultado por los copropietarios acerca de si el condominio es del tipo a o b, y
qu beneficios respectivamente se pueden obtener en cada caso... El seor Ordenes responde que en los
edificios de clase a, las unidades son del tipo a y que corresponden a casas y departamentos mientras que
en los de tipo b corresponden a oficinas y locales comerciales, llamadas unidades b. Lo cierto es que:
A) Los del tipo b corresponden a condominios con fines

industriales y comerciales
B) Los del tipo a corresponden a casas y departamento.
C) Los condominios del tipo b no tienen tipos de unidades.
D) Solo a y b
E) La ley no hace divisin entre casas, departamentos, locales u
otros y les llama a todas unidades.
La vecina Carmen Alegra, esta realizando el viernes por la noche su despedida de soltera en su
departamento. En lo mejor de la fiesta toca el timbre el vecino Clodomiro Daz, anciano de 93 aos que
alega no poder dormir con los gritos y que hay nios al lado y se escucha todo. Con mucha alegra, Carmen
le dice que no hay problema y que pondrn fin a la manifestacin, sin embargo la fiesta no para, al
contrario. El vecino Daz, indignado le corta la luz a la vecina Alegra, esta lo descubre y le ordena a su
perro puddle que lo ataque, Pero el vecino Daz toma a "Pompom" y se encierra en su departamento con el
perro como rehn.
Enterado todo el edificio de lo sucedido, a la semana siguiente le consultan al Administrador cual es el

procedimiento para solucionar este altercado ya que el rehn continuaba con el anciano. El administrador
menciona que el conflicto deber ser resuelto por la municipalidad, Lo cierto es que:
A) Los conflictos slo los soluciona el juez de polica local

B) Los conflictos se solucionan haciendo cumplir el reglamento.
C) Efectivamente la municipalidad deber intervenir como
mediador si cuenta con el servicio
D) La municipalidad por definicin no le corresponde intervenir
E) Se deber llamar obligatoriamente a un rbitro.
El vecino Guillermo Gonzlez, arrendatario se encuentra sin trabajo desde hace cuatro meses, por lo que no
ha pagado los gastos comunes Notificado el dueo de esta deuda, don Facundo Montero, se le ordena pagar
el total de los gastos comunes atrasados. El propietario responde por escrito adjuntando un acuerdo ante
notario donde se seala que el arrendatario es responsable de los gatos.
A) Es correcto que el administrador ordene el cobro de los gastos

al arrendatario con el documento remitido por el dueo como
respaldo.
B) Es el que habita quien debe pagar los gastos comunes.
C) Es el dueo el nico responsable de los gastos comunes.
D) Los gastos deben pagarse a medias en este caso, ya que la
deuda es compartida por la intencin del arrendatario de
asumir la responsabilidad.
E) ninguna de las anteriores
El Jardinero Florencio Bustos, no ha recibido sus pagos de honorarios durante tres meses como deca su
contrato. En su ltima visita amenaza al administrador con demandar al condominio.
A) No puede demandar al condominio porque este no es persona,

debe demandar al administrador.
B) Puede demandar al condominio ya que este es persona con

obligaciones y derechos.
C) Debe demandar a la junta de vigilancia.
D) Debe acudir directamente a la municipalidad
E) Ninguna de las anteriores.
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Etapa 1 - Introducción A La Administración de Edificios

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Curso Introduccin a la Administracin de Edificios DE : Llarol Gabriel Astorga Cofre ...

Introduccin A La Administracin De Edificios

La Administracin Inmobiliaria En Chile. Una Resea

b) El segundo objetivo que se ha sealado es robustecer el principio de autonoma de la voluntad.

mbito de Aplicacin de la Ley

Normas de Jurisdiccin y Competencia

La Copropiedady los Gastos Comunes

6.a. Clases de bienes comunes

Son bienes comunes, para la Ley 19.537:

6) d. Cobro y Apremio al Moroso:

Derechosy Obligacionesdelos Copropietarios

Son Personas las Comunidades de Propietarios?

Tiene un acta de constitucin, consistente en el Certificado de Copropiedad Inmobiliaria otorgado por la

A) La seora Flor no puede hacer lo que se le plazca en los

El seor Pedro Ordenes, administrador de edificios se postula para un cargo de administrador en un

A) La ley dice que no puede cobrar un valor similar por

A) Los del tipo b corresponden a condominios con fines

- limpiar - - confirmar respuesta -

Enterado todo el edificio de lo sucedido, a la semana siguiente le consultan al Administrador cual es el

A) Los conflictos slo los soluciona el juez de polica local

A) Es correcto que el administrador ordene el cobro de los gastos

A) No puede demandar al condominio porque este no es persona,

B) Puede demandar al condominio ya que este es persona con

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