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SUMRIO

A INSPEO PREDIAL COMO FERRAMENTA DE RECUPERAO E


MANUTENO DAS EDIFICAES
NASCIMENTO, FLAVIA (1); VAZQUEZ, ELAINE (2)
(1) Universidade Federal do Rio de Janeiro, e-mail: flavianvieira@gmail.com
(2) Universidade Federal do Rio de Janeiro, e-mail: elainevazquez@poli.ufrj.br

RESUMO
Os edifcios tm um papel essencial na construo das cidades e constituem uma
importante parcela do patrimnio edificado de uma nao. Muitos esto atingindo
idades elevadas, que superam a vida til de projeto, ou apresentam degradao
precoce por falta de manuteno, demandando obras de reparo ou reconstruo. O
presente artigo tem como objetivo apresentar a metodologia de inspeo predial
para ser aplicada como ferramenta para as aes de recuperao e manuteno
das edificaes. Para o desenvolvimento do artigo foi revisada a bibliografia acerca
do tema e analisado os aspectos mais relevantes das legislaes e normas pertinentes.
Conclui-se com o trabalho que a inspeo predial realizada com critrio e conforme
metodologia revisada o primeiro passo para a recuperao e promoo da
manuteno das edificaes a longo prazo. O trabalho pretende contribuir para o
aprimoramento dos profissionais quando da realizao de inspees prediais.

Palavras-chave: Inspeo predial, manuteno, recuperao

ABSTRACT
The buildings have an essential role in the construction of cities and constitute an
important part of the built heritage of a nation. Many are reaching high ages, which
exceed the lifetime of the project, or have early degradation due to lack of
maintenance, requiring repair or reconstruction works. This article aims to present the
building inspection methodology to be applied as a tool for recuperation actions and
maintenance of buildings. For the development of the article was revised bibliography
on the subject and analyzed the most relevant aspects of the laws and relevant
regulations. It concludes with the work that the building inspection performed
judiciously as revised methodology is the first step to recuperation and promoting long-
term maintenance of buildings. The work aims to contribute to the improvement of
professionals when carrying out building inspections.

Keywords: Building inspection, maintenance, recuperation

1. INTRODUO

A edificao parte de um conjunto mais complexo que envolve os


sistemas urbanos das cidades e a populao que nelas habitam. Os
edifcios existentes constituem uma importante parcela do patrimnio
edificado de uma nao. Muitos esto atingindo idades elevadas, que
superam a vida til de projeto, ou apresentam degradao precoce,
demandando obras de reparo ou reconstruo.
SUMRIO

Nos pases de primeiro mundo, manter o patrimnio imobilirio em boas


condies de uso uma questo cultural e rotineira. A contratao dos
servios de Inspeo Predial para elaborao de um plano para
manuteno realizada naturalmente, demonstrando a consolidao
desta atividade nestes pases.
Segundo GOMIDE (2009), a inspeo predial definida como a
avaliao das condies tcnicas de uso e de manuteno da
edificao visando orientar a manuteno e a qualidade predial total.
Essa definio tem uma viso tridimensional com enfoque voltado para
a manuteno, a ser exercida pelo usurio, considerando a obra em
pleno uso, necessitando da interveno do usurio para a garantia da
durabilidade.
Pode-se argumentar, portanto, que toda edificao, para manter um
funcionamento satisfatrio, deve ser submetida a uma rotina de
inspeo e manuteno, de tal forma que eventuais processos de
degradao sejam constatados e recuperados precocemente e que o
envelhecimento de seus componentes seja compatibilizado, permitindo
que a vida til de projeto da edificao seja alcanada ou at
ultrapassada.
Em muitos lugares no Brasil, as inspees peridicas ainda no so
mandatrias por lei. Cabe, portanto, aos administradores das
edificaes, a deciso sobre a implantao e manuteno de um
sistema de inspeo e manuteno. Aos usurios s cabe a
possibilidade de se informar sobre como est sendo efetuado o
gerenciamento do edifcio e de exigir o cumprimento das atividades de
inspeo e manuteno. Dada a falta de conscientizao da
importncia da manuteno e a averso a aumento nas taxas
condominiais, dificilmente um sistema de inspeo implantado de
forma voluntria. As excees so normalmente compostas de
condomnios ou edificaes de organizaes onde j ocorreram falhas.
OLIVEIRA (2013).
Uma forma de garantir que estas atividades essenciais sejam realizadas
atravs da imposio de legislao, como o caso da cidade do Rio
de Janeiro que com a Lei Municipal Lei Complementar 126/13
(26/03/13) institui a obrigatoriedade de realizao de vistorias tcnicas
nas edificaes existentes no Municpio do Rio de Janeiro com exceo
das edificaes unifamiliares e bi familiares e tambm edificaes com
menos de cinco anos. Essa Lei estabelece a periodicidade de no
mximo cinco anos para as vistorias tcnicas onde estas tm como
objetivo verificar as condies de conservao, estabilidade e
segurana e garantir, quando necessrio, a execuo das medidas
reparadoras.
O conceito de Inspeo Predial foi introduzido no Brasil no ano de 1999,
atravs de um trabalho tcnico apresentado no X Congresso Brasileiro
de Avaliaes e Percias de Engenharia - COBREAP, aps esta data, os
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estudos sobre o tema foram aprofundados, novas tcnicas foram


introduzidas e algumas adaptaes foram realizadas, com o objetivo de
adequar a Inspeo Predial s necessidades do nosso mercado.
Inspeo Predial no a manuteno da Edificao. uma das
ferramentas que auxilia na elaborao ou reviso do plano de
manuteno e na gesto predial. (IBAPE, 2012)
Para fins de padronizar a Inspeo Predial, no ano de 2001, o IBAPE/SP
lanou a primeira norma tcnica sobre o tema, proporcionando ao
profissional responsvel pela elaborao do servio, um balizador das
atividades a serem executadas. A aplicao dessa norma foi
amplamente difundida no meio tcnico pericial, com excelentes
resultados. Desde seu lanamento a Norma de Inspeo Predial, sofre
constantes atualizaes, a fim de acompanhar a evoluo do
mercado.

2. METODOLOGIA PARA A INSPEO PREDIAL


Segundo a reviso da Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP, a
definio de Inspeo Predial : Avaliao combinada ou isolada das
condies tcnicas, de uso e de manuteno da edificao.
Esta definio contempla a ideia de que a Inspeo Predial deve atuar
em dinmica trplice, Figura 1, analisando os aspectos tcnicos da
edificao tais como: a incidncia de anomalias endgenas
detectadas em anlise de projetos, desempenhos previstos, dados de
fabricantes; Aspectos de uso, como dados funcionais, condies de uso
e ocupao, obsoletismos, degradao; e aspectos de manuteno,
tais como: plano de manuteno, nveis de desempenho atingidos,
custos envolvidos, atendimentos s expectativas dos usurios, nveis de
deteriorao, operao dos sistemas e elementos construtivos.

Figura 1- Dinmica Trplice Auditoria Tcnica

Fonte: Gomide (2006)


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A viso sistmica tridimensional apresentada na Figura 1 e a questo da


viabilidade tcnica dos servios de manuteno dependem de um
correto diagnstico dos problemas existentes nas edificaes.
imprescindvel, que haja a avaliao peridica das instalaes.
A Norma de Inspeo Predial do IBAPE (2012) recomenda iniciar a
inspeo pelo topo do edifcio, em seguida descendo andar por andar
pelas escadas, at chegar s reas comuns do trreo e subsolo.
Uma metodologia sugerida para assessorar as vistorias nas edificaes
est descrita na Norma de Inspeo Predial do IBAPE e consiste em
estabelecer etapas para a realizao da Inspeo predial, conforme
descrito no Quadro 1.

Quadro 1: Metodologia para a inspeo predial


METODOLOGIA PARA A INSPEO PREDIAL
ETAPAS TAREFAS
Levantamento de dados e documentos da edificao:
1 administrativos, tcnicos, de manuteno e operao (plano,
relatrios, histricos etc).
Entrevista com gestor ou sndico para averiguao de informaes
2 sobre o uso da edificao, histrico de reforma e manuteno,
dentre outras intervenes ocorridas.
Realizao de vistorias na edificao, realizadas com equipe
3 multidisciplinar ou no, dependo do tipo de prdio e da
complexidade dos sistemas construtivos existentes.
Classificao das deficincias constatadas nas vistorias, por sistema
4
construtivo, conforme sua origem.
Classificaes dos problemas (anomalias e falhas), de acordo com
5
grau de risco.
Elaborao de lista de prioridades tcnicas, conforme a
6 classificao do grau de risco de cada problema constatado. Essa
lista ordenada do mais crtico ao menos crtico.
Elaborao de recomendaes ou orientaes tcnicas para a
soluo dos problemas constatados. Essas orientaes podem estar
7
relacionadas adequao do plano de manuteno ou aos
reparos e reformas para soluo de anomalias.
Avaliao da qualidade de manuteno.
Ela pode ser classificada em: atende, no atente ou atende
parcialmente.
8
Resumidamente, para essa classificao, consideram-se as falhas
constatadas na edificao, as rotinas e execuo das atividades de
manuteno e as taxas de sucesso.
Avaliao do Uso da Edificao. Pode ser classificada em regular ou
9 irregular. Observam-se as condies originais da edificao e os seus
sistemas construtivos, alm de limites de utilizao e suas formas.
Fonte: IBAPE (2012).
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Segundo apresentado na etapa 3, o nmero de profissionais envolvidos


na Inspeo Predial e a complexidade da edificao definem o nvel
de inspeo a ser realizada, que pode ser classificada conforme
Quadro 2.

Quadro 2: Nvel de complexidade da edificao

NIVEL DE COMPLEXIDADE DA EDIFICAO

Para edificaes mais simples, normalmente sem a necessidade de


Nvel 1 equipe multidisciplinar. Por exemplo: casas, galpes, edifcios at 3
pavimentos, lojas etc.
Para edifcios multifamiliares, edifcios comerciais sem sistemas
Nvel 2 construtivos mais complexos como climatizao, automao etc.
Normalmente envolve equipe multidisciplinar com engenheiros civis
ou arquiteto, mais engenheiros eletricistas.
Para edificaes complexas, onde h sistema de manuteno
Nvel 3 implantado conforme a ABNT NBR 5674. Sempre realizada por
equipe multidisciplinar, envolvendo: engenheiro civil ou arquiteto,
engenheiro eletricista e engenheiro mecnico.
Fonte: IBAPE (2012).

Na etapa 4 as deficincias podem ser classificadas em: anomalias


construtivas ou endgenas (quando relacionadas aos problemas da
construo ou projeto do prdio); anomalias funcionais (quando
relacionadas perda de funcionalidade por final de vida til
envelhecimento natural) e falhas de uso e manuteno (quando
relacionadas perda precoce de desempenho por deficincias no uso
e nas atividades de manuteno peridicas).
Todas as deficincias devem ser cadastradas por fotografias e constar
no Laudo de Inspeo Predial.
Na 5 etapa, a classificao consiste na anlise do grau de risco,
considerados: fatores de conservao, rotinas de manuteno
previstas, agentes de deteriorao precoce, depreciao, riscos
sade, segurana, funcionalidade e comprometimento de vida til. Os
graus de risco so definidos como crtico, regular e mnimo.

2.1 Contedo bsico do Laudo de Inspeo


As inspees devem ser feitas atendendo aos intervalos constantes do
manual elaborado conforme a ABNT NBR 14037 e do programa de
manuteno de cada edificao.
A Norma estabelece a relao das documentaes que uma
edificao deve possuir, porm essa relao pode se alterar de acordo
com o nvel de complexidade do empreendimento, explicado no item
anterior. Portanto a listagem completa de documentos, deve ser
estabelecida pelo inspetor predial, conforme o tipo e a complexidade
da edificao e suas instalaes e sistemas construtivos. A norma divide
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os documentos em trs tipologias: Administrativos, Tcnicos e


Manuteno e Operao.
Os documentos administrativos so aqueles referentes ao controle
administrativo e gerencial e que tratam das regularizaes e
legalizaes da edificao perante os rgos competentes, bem como
a sua organizao interna junto aos seus usurios, Quadro 3.

Quadro 3 Documentos administrativos

DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Instituio, Especificao e Conveno de Condomnio;

Regimento Interno do Condomnio;

Alvar de Construo;

Auto de Concluso;

IPTU

Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA);

Alvar do Corpo de Bombeiros

Ata de instalao do condomnio;

Alvar de funcionamento;

Certificado de Manuteno do Sistema de Segurana;

Certificado de treinamento de brigada de incndio;

Licena de funcionamento da prefeitura

Licena de funcionamento do rgo ambiental estadual

Cadastro no sistema de limpeza urbana

Comprovante da destinao de resduos slidos, etc.

Relatrio de danos ambientais, quando pertinente

Licena da vigilncia sanitria, quando pertinente

Contas de consumo de energia eltrica, gua e gs.


PCMSO Programa de Controle Mdico de Sade
Ocupacional.
Alvar de funcionamento;

Certificado de Acessibilidade
Fonte: IBAPE (2012).

A documentao tcnica o registro, em forma de plantas e


memoriais descritivos e de clculos, das caractersticas fsicas e dos
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sistemas construtivos da edificao. E uma documentao de grande


importncia para a avaliao e analise da complexidade dos
subsistemas existentes, Quadro 4.

Quadro 4 Documentao tcnica


DOCUMENTAO TCNICA
Memorial descritivo dos sistemas construtivos;
Projeto executivo;
Projeto de estruturas;
Projeto de Instalaes Prediais;
Instalaes Hidrulico-sanitrias, e de gua pluviais;
Instalaes de gs;
Instalaes eltricas;
Instalaes de cabeamento e telefonia;
Instalaes do Sistema de Proteo Contra Descarga Atmosfrica - SPDA
Instalaes de ar condicionado;
Projeto de Impermeabilizao;
Projeto de Revestimentos;
Projeto de Pintura;
Projeto de Paisagismo.
Fonte: IBAPE, 2012.

Documentos de manuteno e operao so aqueles que descrevem


e/ou atestam as atividades realizadas com o propsito de preveno
ou correo de alguns elementos passveis de manuteno. A
existncia desses documentos mostra o grau de comprometimento dos
gestores da edificao com a segurana e o desempenho dos seus
sistemas, Quadro 5.

Quadro 5 Documentao de Manuteno e Operao


DOCUMENTAO DE MANUTENAO E OPERAO
Manual de Uso, Operao e Manuteno (Manual do Proprietrio e do
Sndico);
Plano de Manuteno e Operao e Controle (PMOC)

Selos dos Extintores

Certificado de ensaios de pressurizao em mangueiras;

Certificado de ensaios de pressurizao em cilindro de extintores.

Relatrio de Inspeo Anual de Elevadores (RIA);

Atestado do Sistema de Proteo Contra Descarga Atmosfrica - SPDA;


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Certificado de limpeza e desinfeco dos reservatrios;


Relatrio das anlises fsico-qumicas de potabilidade de gua dos
reservatrios e da rede;
Laudos de Inspeo Predial anteriores;

Relatrio do acompanhamento de rotina da Manuteno Geral;


Relatrios dos Acompanhamentos das Manutenes dos Sistemas
Especficos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV,
Equipamentos eletromecnicos e demais componentes.
Relatrios de ensaios da gua gelada e de condensao de sistemas de ar
condicionado central
Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gs
Relatrios de ensaios preditivos, tais como: termografia, vibraes
mecnicas, etc.
Cadastro de equipamentos e mquinas
Fonte: IBAPE, 2012.

As inspees devem ser realizadas por meio de modelos elaborados e


ordenados de forma a facilitar os registros e sua recuperao,
considerando um roteiro de inspees e as formas de manifestaes
esperadas da degradao natural dos sistemas, subsistemas, elementos
e equipamentos ou componentes da edificao associadas sua vida
til, conforme indicaes do manual e que resultem em risco sade e
segurana dos usurios e tambm as solicitaes e reclamaes dos
usurios ou proprietrios.
A Norma apresenta uma Classificao das Anomalias e Falhas (Quadro
6) passveis de serem encontradas pelo inspetor durante uma inspeo
predial:

Quadro 6 - Classificao das Anomalias e Falhas

ANOMALIA FALHA
Endgena Planejamento
Exgena Execuo
Natural Gerenciais
Funcional Operacionais
Fonte: IBAPE, 2012.

A classificao quanto ao Grau de Risco de uma anomalia ou falha


deve sempre ser fundamentada, conforme limites e os nveis da
inspeo predial realizada, considerando o grau de risco oferecido aos
usurios, ao meio ambiente e ao patrimnio. Pode ser classificado
como: Crtico, Mdio e Mnimo.
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Quanto ordem de prioridades de execuo das correes


necessrias, recomenda-se que seja disposta em ordem decrescente
quanto ao grau de risco e intensidade das anomalias e falhas, apurada
atravs de metodologias tcnicas apropriadas ou ainda, pela listagem
de criticidade decorrente da inspeo predial.
De acordo com a Norma as recomendaes tcnicas para as
anomalias e falhas constatadas na inspeo predial devem ser
apresentadas de forma clara e simples, possibilitando ao gestor, sndico
ou proprietrio a fcil compreenso destas. Recomenda-se indicar
manuais, ilustraes e normas pertinentes para facilitar as futuras
providncias do contratante.
A classificao da qualidade da manuteno e uso deve sempre ser
fundamentada, considerando os graus de risco e perdas precoce de
desempenho dos sistemas, frente as constataes das anomalias e,
especialmente das falhas encontradas. A classificao da qualidade
da manuteno poder ser: Atende; Atende Parcialmente ou No
Atende.
J a avaliao das condies de uso, parametrizada pela anlise das
condies de uso da edificao e de seus sistemas construtivos;
consoante aspectos tcnicos previstos em projeto e conforme nveis de
desempenho estimados. A eventual inexistncia de qualquer parmetro
de referncia que impossibilite a anlise do inspetor dever ser
devidamente registrada no Laudo Final. A classificao da condio de
uso poder ser: Regular ou Irregular.
Considerando a definio de sustentabilidade, recomenda-se indicar
todos os dados administrativos, de gesto e outros que possam
favorecer a melhor habitabilidade da edificao. Importante se
consignar as medidas de correo e melhoria da edificao que
possam favorecer a sustentabilidade.
Segundo a norma de inspeo predial do IBAPE/SP, Laudo no
relatrio ou lista de checklist contendo termos sim ou no, atende ou
no atende, verificado ou no verificado, existente ou inexistente.
No lista de preenchimento de lacunas. Laudo documento que
segue diretriz tcnica para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as
etapas do trabalho e fundamentar a concluso. Contudo, os relatrios
das inspees devem descrever a degradao de cada sistema,
subsistema, elemento ou componente e equipamento da edificao,
apontar e, sempre que possvel, estimar a perda do seu desempenho,
recomendar aes para minimizar os servios de manuteno corretiva
e conter prognstico de ocorrncias.
No Quadro 7 esto relacionados os itens bsicos que devem constar em
um Laudo de Inspeo predial.
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Quadro 7: Itens bsicos do Laudo de Inspeo

ITENS BASICOS DO LAUDO DE INSPEO PREDIAL

1 Identificao do solicitante;

2 Classificao do objeto da inspeo;

3 Localizao;

4 Datas das vistorias e equipe;

Descrio tcnica do objeto - Tipologia e padro construtivo,


5
utilizao e ocupao e Idade da Edificao;

6 Nvel utilizado de inspeo (nvel 1, 2 ou 3);

7 Documentao analisada;

8 Critrio e Metodologia da Inspeo

Lista de verificao dos elementos construtivos e equipamentos


vistoriados com a descrio e localizao das respectivas anomalias
9
e falhas. - Classificao e anlise das anomalias e falhas quanto ao
grau de risco (crtico, regular ou mnimo).

10 Lista de recomendaes tcnicas;

11 Lista de prioridade;

Classificao da qualidade de manuteno (atende, no atende ou


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atende parcialmente);

13 Lista de recomendaes gerais e sustentabilidade;

Relatrio Fotogrfico (pode ser anexo ao Laudo ou, ainda, junto de


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cada problema constatado e descrito no item 9);

15 Recomendao do prazo para nova Inspeo Predial;

16 Data do Laudo;

Assinatura do(s) profissional(ais) responsvel(eis), acompanhado do


17
n. do Crea;

Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART), emitida pelo CREA ou


18
RRT emitida pelo CAU.
Fonte: IBAPE, 2012.
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3. CONSIDERAES FINAIS
A regulamentao da Lei Complementar 126, de 26 de maro de 2013,
e da Lei 6400, de 05 de maro de 2013, que instituiu a obrigatoriedade
de realizao de vistorias tcnicas nas edificaes no Municpio do Rio
de Janeiro, provocou nos profissionais de engenharia a necessidade de
se especializarem, buscando em normas e metodologias, respaldo
tcnico e embasamento para subsidiar as atividades de inspees
prediais.
A metodologia abordada neste trabalho sugerida pela norma
elaborada pelo IBAPE, Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de
Engenharia e tem como objetivo orientar os profissionais e promover o
avano tcnico das reas de interesse.
Os sistemas e elementos construtivos necessitam de atividades de
manuteno ao longo de sua vida til, para garantir nveis aceitveis de
desempenho e de segurana, originalmente previstos em projeto para
atendimento s exigncias dos usurios dessas edificaes.
Os mecanismos de manuteno e recuperao de edifcios esto
intimamente ligados definio de procedimentos que devem ser
estabelecidos mediante um diagnstico caracterizador e preciso de
cada caso, determinando as causas e efeitos, com base na avaliao
do sistema e das condies a que est sujeito.
A inspeo classifica as deficincias verificadas na edificao com
viso sistmica, apontando o grau de risco observado gerando uma
lista de prioridades tcnicas com orientaes ou recomendaes para
sua correo.
A inspeo predial atividade que possui norma e mtodo prprio,
uma minuciosa anlise do imvel e de suas partes constitutivas
objetivando apurar as condies de conservao, manuteno,
segurana, higiene e adequao ao uso, podendo indicar eventuais
aes corretivas e/ou preventivas e propicia a preservao patrimonial
contribuindo para a racionalizao dos gastos com as manutenes.

REFERNCIAS

GOMIDE, T. L. F; PUJADAS, Flvia Zoga Andreatta & NETO, Jernimo


Cabral Fagundes. Tcnicas de Inspeo e Manuteno Predial. So
Paulo, Pini, 2006.

GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES NETO, Jernimo Cabral P. e GULLO, M.A.


Engenharia diagnstica em edificaes - So Paulo: Pini, 2009.

IBAPENacional. Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de


Engenharia - Norma de Inspeo Predial, 2012.
SUMRIO

OLIVEIRA, C. S. P. de. Anlise Crtica de Experincias e Discusso de


Estratgias para Implantao de Leis de Inspeo de Elementos de
Fachada. 2013.

Rio de Janeiro (Municipio). Lei Complementar 126/13 de 26 de maro


de 2013.