Anda di halaman 1dari 17

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Proyek


Ada banyak definisi tentang kegiatan proyek, berikut beberapa definisi
tentang kegiatan proyek yang dikemukakan oleh beberapa ahli adalah sebagai
berikut :
1. Kegiatan proyek merupakan gabungan dari sumber-sumber daya seperti
manusia, material, peralatan dan modal/biaya yang dihimpun dalam suatu
wadah organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan. (Ervianto,
2002).
2. Menurut Imam Soeharto (1997), kegiatan proyek adalah satu kegiatan
sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi
sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang
sasarannya telah digariskan dengan jelas.
Dalam proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek tersebut telah
ditentukan batasan-batasan yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal
dan mutu yang harus dipenuhi. Ketiga batasan tersebut dikenal dengan istilah tiga
kendala (triple constrain). Jadi proyek harus dilaksanakan dengan kurun waktu
yang telah ditentukan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran serta mutu yang
telah ditentukan. Agar suatu proyek dapat berhasil perlu diperhatikan faktor-faktor
spesifik yang penting yang disebut sebagai ciri-ciri umum manajemen proyek,
sebagai berikut:
1. Tujuan, sasaran, harapan-harapan, dan strategi proyek hendaknya dinyatakan
secara jelas dan terperinci sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk
mewujudkan dasar kesepakatan segenap individu dan satuan organisasi yang
telibat.
2. Diperlukan rencana kerja, jadwal, dan anggaran belanja yang realistis.
3. Diperlukan peran dan tanggung jawab di antara semua satuan organisasi dan
individu yang terlibat didalamnya.

4
4. Diperlukan mekanisme untuk memonitor, mengendalikan, mengkoordinasikan
dan mengawasi pelaksanaan tugas dan tanggung jawab pada berbagai strata
organisasi.
5. Diperlukan mekanisme sistem evaluasi yang diharapkan dapat memberikan
umpan balik bagi manajemen, yang digunakan sebagai pelajaran dan dipakai
sebagai pedoman di dalam peningkatan produktivitas proyek.
6. Sesuai dengan sifat dinamisnya suatu proyek, apabila diperlukan tim proyek
atau satuan organisasi proyek dapat dimungkinkan untuk melakukan kegiatan-
kegiatan yang harus bergerak di luar kerangka organisasi tradisional atau rutin,
akan tetapi tetap berorientasi pada tercapainya produktifitas.
7. Diperlukan pengertian dan pemahaman mengenai tatacara dan dasar-dasar
peraturan birokrasi, dan pengetahuan tentang cara-cara mengatasi kendala
birokrasi.

2.2 Studi Kelayakan Proyek


Studi kelayakan proyek adalah pengkajian yang bersifat menyeluruh dan
mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek atau investasi (Soeharto,
1997). Mengkaji suatu proyek bertujuan untuk mempelajari usulan suatu proyek
atau usulan investasi dari segala segi secara profesional agar sesuai dengan yang
direncanakan, jangan sampai terjadi kesalahan setelah diterima dan dilaksanakan
dengan baik agar dapat mencapai hasil sesuai dengan yang direncanakan, jangan
sampai terjadi setelah proyek selesai dibangun dan dioperasikan ternyata hasilnya
jauh dari yang direncanakan.

2.3 Definisi Perumahan


Beberapa pengertian perumahan, di antaranya adalah:

1. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan


tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan
sarana lingkungan (Peraturan Mentri Negara Perumahan Rakyat No.32 tahun
2006 tentang Petunjuk Teknis Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap
Bangun yang Berdiri Sendiri).

5
2. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik
perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan
utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni (UU
No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman).
3. Perumahan merupakan salah satu bentuk sarana hunian yang memiliki kaitan
yang sangat erat dengan masyarakatnya. Hal ini berarti perumahan di suatu
lokasi sedikit banyak mencerminkan karakteristik masyarakat yang tinggal di
perumahan tersebut (Pedoman Perencanaan Lingkungan Perumahan, 1983).
4. Perumahan ialah bangunan atau bagiannya, termasuk halaman dan jalan keluar
masuk yang dianggap perlu yang dipergunakan oleh seseorang, perusahaan,
atau badan-badan lain untuk tempat tinggal dan atau keperluan lain (Peraturan
Pemerintah No. 49 Tahun 1963 tentang Hubungan Sewa Menyewa
Perumahan).
Dari beberapa pengertian perumahan di atas dapat disimpulkan bahwa
pada intinya perumahan adalah kumpulan atau kelompok rumah berikut dengan
sarana, prasarana dan utilitasnya yang berfungsi sebagai hunian.
Yudohusodo (1991) dalam Rumah Untuk Seluruh Rakyat membagi
perumahan berdasarkan aspek penataan spasialnya yang secara garis besar dapat
dibagi menjadi 3 kelompok, yaitu :
a. Perumahan Teratur
Perumahan teratur yaitu perumahan yang direncanakan dengan baik dan
teratur, mempunyai prasarana, utilitas, dan fasilitas yang baik. Perumahan
teratur merupakan perumahan yang dibangun melalui sektor formal yang
melibatkan pihak pemerintah maupun pihak swasta.
b. Perumahan Tidak Teratur
Perumahan tidak teratur yaitu perumahan yang berkembang tanpa
direncanakan terlebih dahulu. Polanya tidak teratur, dimana prasarana,
utilitas, dan fasilitasnya tidak mencukupi atau memenuhi syarat baik
jumlah maupun kualitasnya. Perumahan jenis ini dibangun melalui sektor
informal.

6
c. Perumahan Setengah Teratur
Perumahan setengah teratur yaitu perumahan yang tidak sepenuhnya
direncanakan dengan baik.

2.4 Konsep Perumahan


Perumahan di Bali memiliki beberapa nama yang dianggap mampu
mewakili tipe konsep perumahan tersebut. Nama-nama yang biasa kita kenal ialah
real estate, regency, dan residence.

2.4.1 Real Estate


Real Estate berasal dari Bahasa Inggris, yang asal katanya berasal dari
bahasa Spanyol. Real berarti royal atau kerajaan. Real Estate disebut sebagai
suatu kawasan tanah yang dikuasai oleh raja, bangsawan dan land lord (tuan tanah
pada jaman feodal diabad pertengahan), atau singkatnya properti milik kerajaan.
Sedangkan Property berasal dari kata aslinya dalam bahasa Inggris, yang arti
sebenarnya adalah hak dan kepemilikan atas suatu tanah dan bangunan diatasnya.
Pengertian Real Estate menurut beberapa ahli :
1. Real Estate adalah tanah dan semua peningkatan permanen diatasnya,
termasuk bangunan-bangunan (Thomsett and Thomsett,1994)
2. Real Estate adalah tanah dan seluruh pengembang diatasnya maupun pada
tanah tersebut. Dimana pengembang diatasnya dapat berupa pembangunan
jalan, tanah terbuka (misalnya pembukaan hutan) dan selokan, dengan
demikian real estate dapat diartikan sebagai tanah dan semua pengembang
lainnya yang melekat terhadap tanah tersebut, baik yang ada diatas maupun di
tanah tersebut (Tosh,1992)
3. Real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan pengembangan
lainnya yang melekat secara permanen (Wurtzebach,1994)
Pengertian Real Property menurut beberapa ahli :
1. Real Property adalah real estate ditambah dengan hukum-hukum yang
berhubungan , seperti sewa, kepemilikan. (Thomsett and Thomsett,1994)
2. Real Property adalah sejumlah hukum-hukum, wewenang dan hak istimewa
yang tidak dapat dipisahkan dari kepemilikan real estate (Tosh,1992)

7
3. Real Property adalah tanah hak atau bangunan permanen yang menjadi objek
pemilik dan pembangunan(SK Mentri Perumahan Rakyat
no.05/KPTS/BKP4N/1995)
4. Real Property adalah tanah termasuk barang-barang yang karena alam
tumbuh diatasnya dan arena perbaikan-perbaikan pada tanah itu, termasuk
bangunan-bangunan dari semua jenis dan semua yang tetap atau tak
terpisahkan terletak pada bangunan-bangunan itu (Abdurrachman,1991)
Sangat jelas disini baik kata Real Estate maupun Property memiliki
pengertian yang sama, yaitu hak kepemilikan atas tanah dan bangunan yang
didirikan diatasnya. Namun, belakangan ini di masyarakat telah terjadi pergeseran
arti, Real Estate lebih diartikan sebagai suatu kompleks perumahan yang memiliki
lingkungan yang tertata rapi. Jika kita menyebut kata Real Estate, maka
masyarakat umumnya akan membayangkan suatu kawasan perumahan yang luas
dan indah, contohnya adalah kawasan kota mandiri karya grup developer besar
seperti Sinar Mas, Ciputra, Lippo, Bakri, dan lain-lain.

Sedangkan Property pengertiannya lebih mengarah kepada suatu


bangunan atau komplek bangunan, misalnya sebuah rumah sehat sederhana
RSS, atau sebuah rumah mewah dengan halaman seluas ribuan meter dan harga
puluhan milyar rupiah, atau sebuah ruko 4 lantai, atau sebuah gedung perkantoran
setinggi 48 lantai, atau sebuah komplek mall, tradecenter dan apartement atau
sebuah komplek resort hotel, dan lain-lain. Sehingga property lebih diartikan pada
suatu bangunan yang lebih banyak pada komposisi bangunannya itu sendiri
dibanding tanahnya.

Jadi secara umum Real Estate pada dasarnya adalah usaha yang
berhubungan dengan bidang tanah termasuk segala kegiatan yang dilakukan di
dalamnya. Perumahan jenis ini biasanya hanya menjual tanah sehingga para
kostumer dapat mendesain sendiri bangunan rumah yang diinginkan, pembeli
hanya tinggal memesan kavling, transaksi, lalu mengolah tanah yang sudah dibeli
tersebut dengan caranya sendiri. Dapat dengan menggunakan desainer pribadi
atau dapat juga menggunakan desainer yang sudah disediakan oleh pihak real

8
estate. Tipe rumah yang biasanya dibangun di perumahan real estate ini mayoritas
berkisar antara tipe 75 ke atas.

2.4.2 Regency
Sementara itu, tipe perumahan yang serupa dengan real estate ialah
regency. Hanya saja, regency biasanya berada di kawasan kabupaten atau
pinggiran kota, sedangkan real estate berada di tengah kota itu sendiri.

2.4.3 Residence
Konsep selanjutnya ialah konsep perumahan residence yang mengusung
kecenderungan tipe rumah dengan bentuk dan ukuran yang sama dan biasanya
dibatasi hanya buat beberapa unit saja. Konsep rumah seperti ini kebanyakan
memakai tema minimalis dan sederhana buat lebih menunjang kuantitas unit yang
diproduksi.

2.5 Jenis Perumahan yang Ditawarkan Pengembang


Dalam menetapkan segmen pasar produk perumahan, pengembang
biasanya menawarkan jenis perumahannya. Menurut Suparno Sastra M, Endy
Marlina, 2006, jenis perumahan dapat digolongkan :
1. Perumahan Sederhana
Perumahan sederhana merupakan jenis perumahan yang biasanya
diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan
mempunyai keterbatasan daya beli. Perumahan sederhana ini biasanya
memiliki sarana dan prasarana yang masih minim, antara lain disebabkan
oleh karena pada jenis perumahan sederhana (RS) dan RSS pengembang
tidak dapat menaikkan harga jual bangunan dan fasilitas pendukung
operasional seperti halnya pada perumahan menengah atas dan mewah,
dimana harga sarana dan prasarananya ikut dibebankan pada pembeli
rumah tersebut. Tingkat harga perolehan tanahnya biasanya berkisar antara
Rp. 25.000,00/m2 hingga Rp. 40.000,00/m2 .

9
2. Perumahan Menengah
Jenis perumahan menengah biasanya sudah dilengkapi dengan sarana dan
prasarana penunjang operasional perumahan, seperti: perkerasan jalan,
open space berikut tamannya dan fasilitas olah raga. Perumahan menengah
biasanya terletak tidak jauh dari pusat kota disesuaikan dengan tuntutan
pemakai rumah (konsumen) yang menginginkan aksesbilitas yang tinggi
dengan kelengkapan sarana dan prasarana penunjangnya. Dengan
demikian perumahan menengah biasanya terletak di kota kota besar yang
strategis letaknya terhadap berbagai fasilitas pendukung lain, seperti pusat
perbelanjaan, pusat pendidikan, pusat kegiatan pelayanan barang dan jasa.
Tingkat harga perolehan tanahnya berkisar Rp. 350.000,00/m2 ke atas.
3. Perumahan Mewah
Jenis perumahan mewah merupakan jenis perumahan yang dikhususkan
bagi masyarakat yang berpenghasilan tinggi dan sarana serta prasarananya
sangat lengkap, seperti pusat olah raga, taman, fasilitas bermain, gedung
pertemuan, pusat perbelanjaan, bahkan fasilitas rekreasi yang representatif.
Lokasinya biasanya berada di pusat kota, karena penghuni rumah tersebut
menginginkan kemudahan akses dan pelayanan sekitar perumahan
lengkap. Tingkat harga perolehan tanahnya sudah di atas Rp.
500.000,00/m2 .

2.6 Syarat-syarat Perumahan


Sesuai dengan Petunjuk perencanaan kawasan perumahan kota
(Departemen Pekerjaan Umum, 1987), kawasan perumahan harus memenuhi
persyaratan-persyaratan :
1. Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan. Dalam
kenyataannya aksesibilitas ini berwujud jalan dan transportasi.
2. Kompabilitas, yaitu keserasian dan keterpaduan antara kawasan yang
menjadi lingkungannya.
3. Fleksibilitas, yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik atau pemekaran
kawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan
keterpaduan prasarana.

10
4. Ekologi, yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang
mewadahinya.

2.7 Studi Utilitas


Studi utilitas disini yaitu mengenai sifat Perumahan atau nilai jual dari
Royal Garden Residence. Lokasi pembangunan Royal Garden Residence
berlokasi di Jl. Taman Giri Nusa Dua, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten
Badung, Provinsi Bali. Royal Garden Residence merupakan salah satu perumahan
elit di Nusa Dua dan sekitarnya dengan arsitektur tropis modern yang
menghasilkan suasana yang nyaman. Lokasi Royal Garden Residence mudah
diakses dari lokasi wisata yang ada di Bali selatan, yaitu 20 menit perjalanan
kendaraan dari kawasan Pantai Kuta, 15 menit perjalanan kendaraan dari
Bandara Ngurah Rai, dan 5 menit dari Pantai Nusa Dua.
Royal Garden Residence dibangun ditanah seluas 5400 m2, perumahan ini
menawarkan 284 unit rumah dengan tipe anggrek dengan luas bangunan 120m2
dan luas tanah 150m2, tipe anggrek deluxe dengan luas bangunan 120m2 dan luas
tanah 155m2, tipe jasmine dengan luas bangunan 105m2 dan luas tanah 55m2, tipe
jasmine deluxe dengan luas bangunan 105m2 dan luas tanah 60m2, tipe cempaka
dengan luas bangunan 150m2 dan luas tanah 140m2, tipe tulip dengan luas
bangunan 45 m2 dan luas tanah 100 m2, tipe ardenia dengan luas bangunan 108
m2 dan luas tanah 105 m2, tipe lotus dengan luas bangunan 255m2 dan luas tanah
260m2. Perumahan ini juga dilengkapi dengan fasilitas children day care centre,
swimming pool, fitness centre, food court, minimart, jogging track club house,
Royal Plaza, dan 24 hours security gate.

2.8 Investasi
Dalam investasi terdapat beberapa unsur di dalamnya, yaitu : pengertian
investasi, tujuan investasi. Berikut merupakan penjelasan dari beberapa unsur
tersebut.

11
2.8.1 Pengertian Investasi
Pengertian investasi menurut berbagai sumber yang diperoleh :
1. Investasi adalah mengorbankan aset yang dimiliki sekarang guna
mendapatkan aset pada masa mendatang yang tentu saja dengan jumlah yang
lebih besar (Sharpe et all, 1993 dalam Definisi dan Pengertian Investasi)
2. Investasi sebagai komitmen menanamkan sejumlah dana pada satu atau lebih
aset selama beberapa periode pada masa mendatang (Jones, 2004 dalam
Definisi dan Pengertian Investasi)
3. Investasi adalah komitmen meningkatkan aset saat ini untuk beberapa periode
waktu ke masa depan guna mendapatkan penghasilan yang mampu
mengkompensasi pengorbanan investor berupa :
a. Keterikatan aset pada waktu tertentu
b. Tingkat inflasi
c. Ketidaktentuan penghasilan pada masa mendatang
(Reilly dan Brown, 2000 dalam Definisi dan Pengertian Investasi)
Jadi, kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan
biaya besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman,
2006). Oleh karena itu, analisis sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum
kegiatan itu direalisasikan. Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan
modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari
awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik
perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation
cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak
dapat dihindarkan.

2.8.2 Tujuan Investasi


Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup
layak di kelak kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan
misalnya laba, manfaat non-keuangan atau kombinasi dari kedua-duanya. Sebagai
contoh manfaat non keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan
eksport, subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang
berlimpah (Giatman, 2006).

12

()
2.9 Aliran Kas Proyek
Dalam aliran kas proyek suatu investasi terdapat beberapa unsur di
dalamnya, yaitu : jadwal penerimaan, kas awal, finansial, kas akhir, dan bunga.
Berikut merupakan penjelasan dari beberapa unsur tersebut.

2.9.1 Cash Flow


Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Namun dalam pengertian
sebenarnya, adalah suatu realisasi atau taksiran dari pemasukan uang (inflow)
maupun pengeluaran (outflow) yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka
waktu tertentu. Aliran kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja,
biaya operasi, biaya produksi dan revenue (Soeharto, 1997). Peranan cash flow
dalam pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan sangat penting. Unsur utama
dari cash flow ada dua yaitu : Jadwal Penerimaan, dan Jadwal Pengeluaran.
Sedangkan unsur lainnya adalah kas awal, finansial dan kas akhir. Unsur finansial
disini, dimaksudkan untuk mengatasi bila cash flow mengalami defisit. Jadwal
penerimaan pada umumnya sudah diatur pada surat perjanjian, sehingga untuk
mengatur ulang jadwal penerimaan tidaklah mudah, walaupun masih bisa
ditempuh dengan jalan negosiasi. Sedangkan jadwal pengeluaran sepenuhnya ada
pada kendali perusahaan, namun tetap mengacu pada program kerja yang ada.
Kebijakan operasional disinipun dapat mengatur jadwal pengeluaran, yaitu antara
Cash (tunai) dengan credit (pembayaran berjangka waktu).

2.9.2 Jadwal Penerimaan


Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan
atau rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk
proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh sistem pembayaran
yang telah ditetapkan pada surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Jadwal
penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya jumlah
penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat. Rencana jumlah penerimaan
umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan, oleh karena itu prestasi
pekerjaan pada waktu tertentu, misalnya tiap akhir bulan, harus diperkirakan

13
secara cermat. Pencairan rencana penerimaan akan melalui suatu proses yang
memerlukan waktu, mulai semua persyaratan fisik dan administratif sudah
dipenuhi sampai dengan masuknya dana ke dalam kas/rekening perusahaan.

2.9.3 Kas Awal


Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai
kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun
tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka
pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan
dimulai.
Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan
pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari
penerimaan di akhir proyek. Kas awal biasanya diperlukan pada awal proyek
(bulan pertama).

2.9.4 Finansial
Finansial adalah keputusan keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan
kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit
maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila
sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman
(bila ada pinjaman). Tolak ukurnya jika melakukan keputusan untuk melakukan
dana pinjaman adalah tingkat/jumlah suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan
(Asiyanto, 2005).

2.9.5 Kas Akhir


Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan
penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran
kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan dan aktiva tetap.
Aliran kas terminal merupakan arus kas masuk untuk selanjutnya dianalisis
dengan kriteria penilaian investasi.

14
2.10 Bunga
Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat
pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya
merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu peminjam
sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang
tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah uang dengan utang semula.
1. Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga
yang dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal
periode dikalikan 100% atau:

=
100% .......... (2.1)

2. Bunga Sederhana

Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan


bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode
sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga. Secara
formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut:
= .......................................................... (2.2)
Keterangan:
i = suku bunga
P = pinjaman semula
n = jumlah Periode pinjaman

3. Bunga Majemuk

Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan


bunga di mana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi
perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan,
dengan kata lain bunga berbunga (Giatman, 2006).

2.11 Nilai Waktu Dari Uang


Pengertian bahwa suatu rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari
waktu yang akan datang merupakan konsep dasar dalam membuat keputusan

15
investasi. Pada umumnya masalah finansial suatu investasi mencakup periode
waktu yang cukup lama, sehingga perlu diperhitungkan pengaruh waktu terhadap
nilai uang (Asiyanto, 2005).
Hubungan nilai uang yang akan datang (future value-FV) terhadap nilai
sekarang (present value-PV) ditulis dengan rumus:
FV = PV ( 1 + i ) n .............................................................................. (2.3)
Keterangan:
FV = Nilai uang yang akan datang
PV = Nilai uang saat ini
i = Bunga (interest)
n = waktu

Dengan demikian ( 1 + i ) n adalah faktor pengali, yang disebut


compounded factor, yaitu faktor yang dipergunakan untuk menghitung future
value (FV) terhadap present value (PV). Dari rumus di atas dapat diperoleh
hubungan, dimana (1 + i) n adalah faktor pembagi, yang disebut discounted
factor, yaitu faktor yang digunakan untuk menghitung present value (PV) dari
future value (FV) yang ada.

2.12 Kriteria Penilaian Investasi


Dalam menilai menguntungkan tidaknya suatu investasi yang akan dipakai
untuk mengambil keputusan investasi, ada beberapa kriteria yang digunakan, yaitu
: Net Present Value (NPV), Benefit-Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return
(IRR).

2.12.1 Net Present Value (NPV)


Dalam metode ini, menggunakan faktor diskon. Semua pengeluaran dan
penerimaan (dimana saat pengeluaran serta penerimaannya adalah dalam waktu
yang tidak bersamaan) harus diperbandingkan dengan nilai yang sebanding dalam
arti waktu. Dalam hal ini berarti harus mendiskonkan nilai-nilai pengeluaran dan
penerimaan tersebut ke dalam penilaian yang sebanding (sama). Pengeluaran
dilakukan pada saat mula-mula (sekarang), sedangkan penerimaan baru akan

16
diperoleh di masa-masa yang akan datang, padahal nilai uang sekarang adalah
tidak sama (lebih tinggi) dari nilai uang dikemudian hari. Oleh karena itu, jumlah
estimasi penerimaan itu harus diberi diskon, sehingga dijadikan jumlah-jumlah
nilai sekarang (penilaian yang sebanding dengan pengeluarannya).
Urutan-urutan perhitungan dalam metode ini adalah :
1. Menghitung cash flow yang diharapkan dari investasi yang akan
dilaksanakan.
2. Mencari nilai sekarang (present value) dari cash flow dengan mengalikan
tingkat discount/discounted rate tertentu yang ditetapkan.
3. Kemudian jumlah sekarang/present value dari cash flow selama umur
investasi dikurangi dengan nilai investasi awal akan menghasilkan Net
Present Value(NPV) .
Net Present Value dari investasi dapat diperoleh dengan menggunakan formula
sebagai berikut
NPV = PWB - PWC ........................................................................... (2.4)
n
PWB Cbt ( FPB ) .......................................................................... (2.5)
t 0

n
PWC Cct ( FPB) .......................................................................... (2.6)
t 0

Keterangan :
NPV = Net Present Value
PWB = Present Worth of Benefit
PWC = Present Worth of Cost
Cb = Cash flowbenefit
Cc = Cash flowCost
n = Umur investasi
FPB = Faktor bunga present
t = Periode waktu

Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak ekonomis


atau tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode NPV, yaitu:
Jika : NPV > 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak (feasible)

17
NPV < 0 artinya investasi tidak menguntungkan/layak (unfeasible)
NPV = 0 artinya investasi tersebut netral atau berada pada break even
point (BEP)

Jika rencana investasi tersebut dinyatakan layak, maka direkomendasikan untuk


dilaksanakan investasi itu, namun jika ternyata tidak layak, maka rencana tersebut
tidak direkomendasikan untuk dilanjutkan. Namun, layak atau tidaknya suatu
rencana investasi belumlah keputusan akhir dari suatu program investasi,
seringkali pertimbangan tertentu ikut pula mempengaruhi keputusan yang akan
diambil.

2.12.2 Benefit-Cost Ratio (BCR)


Metode menghitung perbandingan antara benefit terhadap cost dalam
suatu proyek investasi. Pada proyek-proyek swasta, benefit umumnya berupa
pandapatan minus diluar biaya pertama. Misalnya untuk operasi dan produksi
sedangkan cost adalah biaya pertama. (Soeharto, 1997) Adapun rumus yang
digunakan adalah:
PWB
BCR = ...................................................................................... (2.7)
PWC
Keterangan :
BCR = perbandingan manfaat terhadap biaya
(benefit-cost ratio)
PWB = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit
PWC = Present Worth of Cost
Apabila didapat nilai BCR sebagai berikut:
BCR 1, proyek layak dilakukan
BCR < 1, proyek tidak layak diusahakan

2.12.3 Internal Rate of Return (IRR)


Internal Rate of Return adalah tingkat diskon (discount rate) yang
menjadikan sama antara present value dari penerimaan cash dan present value
dari nilai atau investasi discount rate/tingkat diskon yang menunjukkan Net
Present Value atau sama besarnya dengan nol.

18
Internal rate of return dapat dicari dengan sistem coba-coba (trial and
error) yaitu dengan mencari NPV pada discount rate/tingkat diskon yang kita
sukai. Apabila dengan discount rate yang kita pilih dihasilkan NPV positif (+),
maka IRR yang akan dicari adalah di atas discount rate/tingkat diskon tersebut,
seterusnya kita cari dengan coba-coba sampai menemukan discount rate yang
menghasilkan NPV = 0 (nol).
Tetapi internal rate of return dapat dicari dengan menggunakan rumus :
NPV
IRR iNPV (iNPV iNPV ) ................................ (2.8)
( NPV NPV )
Keterangan :
IRR = Internal Rate of Return yang akan dicari
iNPV- = suku bunga negative
iNPV+ = suku bunga positive
NPV- = Net Present Valuedengan hasil negative
NPV+ = Net Present Valuedengan hasil positive
Syarat rumus ini berlaku adalah NPV1 (+) dan NPV2 (-).

Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini dengan cara dibandingkan


dengan Minimum Atractive Rate of Return, yaitu apabila :
IRR > MARR
Investasi layak dilaksanakan.
IRR < MARR
Investasi tidak layak dilaksanakan.
Perlu juga diketahui tidak semua cash flow menghasilkan IRR dan IRR
yang dihasilkan tidak selalu satu, ada kalanya IRR dapat ditemukan lebih dari
satu. Cash flow tanpa IRR biasanya dicirikan dengan terlalu besarnya rasio antara
aspek benefit dengan aspek cost. Cash flow dengan banyak IRR biasanya dicirikan
oleh net cash flownya bergantian antara positif dan negatif (Giatman, 2006).

2.13 Analisis Sensitivitas


Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana
dampak parameter-parameter investasi yang telah diterapkan sebelumnya boleh

19
berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga
perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan
yang telah diambil. Contoh perhitungan biaya investasi: biaya ini telah diperoleh
melalui pengumpulan dan pengolahan data-data yang relevan untuk itu (tentu saja
berdasarkan hasil prediksi normal terhadap trend pertumbuhan biaya), namun
selama proses evaluasi sampai implementasi fisik dilaksanakan kemungkinan
terjadinya perubahan kondisi dan fluktuasi harga yang besar diluar perkiraan
dapat saja terjadi. Pertanyaan yang muncul setelah itu adalah seberapa besar
perubahan dan fluktuasi harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah
hasil keputusan evaluasi yang telah diambil sebelumnya? Batasan nilai-nilai
perubahan/fluktuasi tersebut akan mampu mengubah kembali keputusan
sebelumnya disebut dengan tingkat sensitivitas dari suatu parameter yang diuji.
Oleh karena itu, dengan diketahuinya nilai-nilai sensitivitas dari masing-masing
parameter suatu investasi memungkinkan dilakukannya tindakan-tindakan
antisipatif dilapangan dengan tepat. Parameter-parameter investasi yang
memerlukan analisis sensitivitas antara lain:
- Investasi
- Benefit/pendapatan
- Biaya/pengeluaran
- Suku bunga ( i )
Analisis sensitivitas umumnya mengandung asumsi bahwa hanya satu
parameter saja yang berubah (variabel), sedangkan parameter yang lainnya
diasumsikan relatif tetap dalam satu persamaan analisis. Untuk mengetahui
sensitivitas parameter yang lainnya, maka diperlukan persamaan kedua, ketiga,
keempat dan seterusnya.
Jika analisis sensitivitas dikenakan pada dua atau lebih parameter sekaligus,
dimana akan terdapat dua atau lebih variabel, penyelesaiannya dapat dilakukan
dengan metode persamaan dinamis, mungkin dalam bentuk program dinamis atau
dalam bentuk program simulasi komputer. Sementara itu, jika parameter yang
ditinjau dalam bentuk variabel satu demi satu dengan asumsi parameter yang lain
bersifat konstan maka masalahnya dapat diselesaikan dengan persamaan
sederhana biasa (Giatman,2006).

20