ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL

PROYEK PEMBANGUNAN
APARTEMEN CIPUTRA WORLD SURABAYA

Abstrak

Apartemen Ciputra World diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya

khususnya daerah Surabaya Barat untuk tinggal di apartemen , karena Ciputra Group
berusaha menghadirkan konsep yang memadukan apartemen dan Mall. Investasi pada
pembangunan proyek ini memerlukan biaya yang besar, sehingga perlu analisa
kelayakan dalam hal finansial. Rencana pembangunan apartemen ini juga harus
dianalisa apakah bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu.
Tugas Akhir ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek
pembangunan Apartment Ciputra World terhadap segi teknis dan finansial. Untuk
mengetahui kelayakan dari segi teknis akan digunakan perbandingan terhadap standar
pedoman persyaratan teknis bangunan gedung khususnya planologi (KDB, KLB,
KDH) serta kebutuhan sarana parkir. Sedangkan untuk kelayakan dari segi finansial
digunakan perhitungan analisa aliran kas dengan parameter kelayakan investasi yaitu
NPV dan IRR.
Dari segi teknis, perencanaan pembangunan proyek ini harus memenuhi
syarat zoning yang ditetapkan yaitu KDB 60 %, KLB 1500 %, serta pemenuhan luasan
parkir yaitu 603 Satuan Ruas Parkir (SRP). Sedangkan dari segi finansial, harapan
pengembalian investasi dengan umur 25 tahun dapat dipenuhi. Dan dilakukan analisa
sensitivitas untuk menjelaskan perubahan kelayakan investasi yang dapat terjadi akibat
perubahan tingkat okupansi dan pembahasan harapan terhadap pengembalian
(MARR). Hasil analisa yang telah dilakukan menyatakan bahwa proyek tersebut dapat
diterima secara teknis dan finansial pada tingkat okupansi 90%.

Kata kunci : Analisa Teknis dan Finansial, Apartemen.

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang investor dapat mengakomodasi

Apartemen Ciputra World kebutuhan-kebutuhan tersebut.
diharapkan menarik minat masyarakat Rencana pembangunan
Surabaya khususnya daerah Surabaya apartemen ini harus dianalisa apakah
Barat untuk tinggal di apartemen, karena bisa diterima dengan tingkat
Ciputra Group berusaha menghadirkan pengembalian tertentu. Dengan melihat
konsep superblok yang memadukan tingkat okupansi sebuah apartemen yang
apartemen dan Mall, 2 Hotel berbintang berkisar antara 6090%, serta dilihat dari
mewah (5 star dan 5 star Diamond), serta biaya investasi sebuah apartemen yang
Office Tower yang eksklusif. Apartment nilainya lebih berat daripada investasi
Ciputra World terletak di Jl. Mayjend perumahan, maka sangat penting untuk
Sungkono. Lokasi ini mudah dalam hal dilakukan sebuah analisa kelayakan
akses ke segala arah seperti pusat investasi untuk menghindari
hiburan dan rekreasi, perkantoran, hotel, keterlanjuran penanaman modal investor
pusat perbelanjaan, serta sekolah dan yang cukup besar.
universitas. Dengan dibangunnya
Apartment Ciputra World ini (408 unit, 1.2 Rumusan Masalah
26 lantai tipikal, 3 lantai penthouse),
1. Bagaimana pemenuhan persyaratan -KLB = Koefisien Luas
proyek pembangunan Apartment Bangunan
Ciputra World dari segi teknis ?. - KDH = Koefisien Daerah Hijau
2. Bagaimana kelayakan proyek b. Pemenuhan fasilitas parkir
pembangunan Apartment Ciputra 2. Analisa finansial :
World dari segi financial ?. a. Pembahasan berdasarkan aspek
3. Berapa besar batas kelayakan finansial yaitu menganalisa
finansial terhadap perubahan tingkat tingkat pengembalian investasi
okupansi dan harapan tingkat Apartment Ciputra World
pengembalian ?. dengan metode Net Present
Value dan Internal Rate of
1.3 Tujuan Return (IRR)
1. Mengetahui pemenuhan persyaratan b. Perhitungan analisa sensitivitas
proyek pembangunan Apartment Apartment Ciputra World
Ciputra World dari segi teknis. dengan melakukan perubahan
2. Mengetahui kelayakan proyek tingkat okupansi.
pembangunan Apartment Ciputra c. Perhitungan Depresiasi
World dari segi finansial. menggunakan metode garis
3. Mengetahui batas kelayakan lurus.
financial terhadap perubahan tingkat d. Masa investasi Apartment and
okupansi dan harapan tingkat Mall Ciputra World selama 25
pengembalian. tahun.

1.4 Ruang Lingkup Pembahasan 1.5 Manfaat Penelitian

1. Analisa terhadap persyaratan teknis
bangunan gedung. Aspek teknis yang
ditinjau terbatas pada :
a. Pemenuhan persyaratan tata
bangunan terhadap ketentuan
planologi meliputi :
- KDB = Koefisien Dasar
Bangunan
Manfaat yang diperoleh dari
penulisan laporan Tugas Akhir ini adalah
mengetahui kelayakan proyek dalam hal
pengembalian investasi, serta
mengetahui nilai pengembalian akibat
sensitivitas terhadap tingkat hunian.
1.6 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan laporan
Tugas Akhir ini terdiri dari 5 (lima) bab.

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Proyek a. Memiliki tujuan khusus, produk

Menurut Soeharto (1999), akhir atau hasil kerja akhir.
proyek dapat diartikan sebagai suatu b. Jumlah biaya, sasaran jadwal serta
kegiatan sementara yang berlangsung kriteria mutu dalam proses mencapai
dalam jangka waktu terbatas, dengan tujuan.
alokasi sumber daya terbatas dan c. Bersifat sementara, dalam arti
dimaksudkan untuk melaksanakan tugas umurnya dibatasi oleh
yang sasarannya telah digariskan dengan selesainya tugas. Titik awal dan
jelas. akhir ditentukan dengan jelas.
Lebih lanjut Soeharto (1999), d. Non rutin, tidak berulang-ulang.
menjelaskan bahwa proyek memiliki ciri- Jenis dan intensitas kegiatan
ciri sebagai berikut : berubah sepanjang proyek
berlangsung.
2.2 Bangunan dan Properti
Bangunan gedung adalah
wujud fisik pekerjaan konstruksi yang
menyatu dengan tempat kedudukannya,
sebagian atau seluruhnya berada di atas
dan/atau di dalam tanah dan/atau air,
yang berfungsi sebagai tempat manusia
melakukan kegiatannya, baik untuk
hunian atau tempat tinggal, kegiatan
keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan
sosial dan budaya, maupun kegiatan
khusus (Peraturan Menteri Pekerjaan
Umum nomor 29/PRT/M/2006).
Terdapat 4 (empat) jenis properti :
1. Real Property
Tanah, bangunan, sarana pelengkap.
2. Personal Property
Mesin dan peralatan, perhiasan,
kendaraan, surat berharga.
3. Business
Kegiatan di bidang komersial industri,
jasa, investasi-saham.
4. Financial Interest
Instrument investasi yang dijamin aset-
aset real estate-BOT, sewa.
Menurut Kyle and Baird
(1995) real property diklasifikasikan
dalam bentuk antara lain :
1. Residensial Property meliputi single
family home dan multi family
residence.
2. Commersial Real Estate meliputi
Office Property dan Retail Property.
3. Industrial Property meliputi Heavy
Manufacturing, Warehouse.
4. Special Purpose Property meliputi
Hotel, Gedung Teater, Kantor
Pemerintahan, dll.
2.2.1 Apartemen
Apartemen tergolong dalam
jenis multi family residence yang dapat
diartikan sebagai bangunan gedung
bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan, terbagi atas bagian-bagian
yang distrukturkan secara fungsional
dalam arah vertikal dan horizontal dan
merupakan satuan-satuan yang dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah,
yang dilengkapi dengan bagian bersama,
tanah bersama dan benda bersama
(UURS No.16 Tahun 1985).
Berbeda dengan residen
lainnya, berdasarkan konsep penjualan
properti, apartemen terbagi atas :
1. Apartemen Strata-title (unit dijual
lepas menjadi hak milik)
2. Apartemen Sewa/Service (unit dijual
sebatas menjadi hak guna)
Di dalam investasi sebuah apartemen,
terdapat beberapa pembiayaan yang
dikeluarkan, antara lain :
a. Harga tanah ketika dibeli
b. Ongkos pematangan lahan
c. Biaya konstruksi
d. Biaya perawatan hunian dan fasilitas
e. Manajemen
Terdapat beberapa faktor dalam
mengembangkan sebuah apartemen,
antara lain (Kyle and Baird,1995) :
1. Lokasi
2. Harga
3. Fasilitas
4. Fleksibilitas
5. Segmen Pasar
6. Occupancy Rate
7. Interior/Eksterior
2.3 Pengertian Studi Kelayakan
Menurut Husnan dan
Suwarsono (2000), yang dimaksud
dengan studi kelayakan proyek adalah
penelitian tentang dapat tidaknya suatu
proyek dilakukan dengan berhasil.
Hal-hal yang perlu diketahui
dalam studi kelayakan, antara lain :
a. Ruang lingkup kegiatan proyek
b. Cara kegiatan proyek dilakukan
c. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang
menentukan berhasilnya proyek
tersebut.
Menurut Sutojo (2003), pada
tahap studi kelayakan, proyek dievaluasi
mencakup aspek-aspek sebagai berikut:
1. Pasar dan Pemasaran
2. Teknis dan Teknologis
3. Manajemen Operasi Proyek
4. Ekonomi dan Keuangan
2.3.1 Pengkajian Aspek Teknis
Pengkajian aspek teknis
dalam studi kelayakan dimaksudkan
untuk memberikan batasan garis besar
parameter-parameter teknis yang
berkaitan dengan perwujudan fisik
proyek. Pengkajian aspek teknis amat
erat hubungannya dengan aspek lain
terutama aspek ekonomi, finansial, dan
pasar (Soeharto, 2003).
Pengkajian aspek teknis mencakup hal-
hal berikut :
1. Menentukan letak geografis lokasi
2. Mencari dan memilih teknologi
proses produksi
3. Menentukan kapasitas produksi
4. Denah dan tata letak instalasi
5. Bangunan instalasi
Parameter dalam mengkaji
aspek tenis dalam penulisan laporan
Tugas Akhir ini digunakan perbandingan
dengan standar :
a. Pedoman persyaratan teknis
bangunan : KDB, KLB, KDH, dan
ketinggian bangunan.
b. Pedoman teknis fasilitas parkir
Departemen Perhubungan.
2.3.1.1 StandarBangunan
Gedung
Sebagaimana tertera dalam
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
Nomor: 29/PRT/M/2006, terdapat
beberapa hal yang harus sesuai standar
pedoman persyaratan teknis bangunan :
1. Intensitas Bangunan Gedung, yang
berisi standar mengenai :
a. Kepadatan dan Ketinggian
Bangunan Gedung
b. Penetapan Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) dan Koefisien
Luas Bangunan (KLB) / Jumlah
Lantai
c. Perhitungan KDB dan KLB
d. Garis Sempadan (muka)
Bangunan Gedung
e. Garis Sempadan (samping dan
belakang) Bangunan Gedung
f. Jarak Bebas Bangunan Gedung
2. Pemisah di Sepanjang Halaman
Depan / Samping / Belakang Gedung
keseimbangan, keserasian dan
keselarasan dengan lingkungan yang
berisi standar mengenai:
a. Persyaratan Ruang Terbuka
Hijau Pekarangan (RTHP)
b. Persyaratan Ruang Sempadan
Bangunan Gedung
c. Persyaratan Tapak Bawah Tanah
(Basement) Terhadap
Lingkungan Hijau Pada
Bangunan
d. Sirkulasi dan Fasilitas Parkir
e. Pertandaan (Signage)
f. Pencahayaan Ruang Luar
Bangunan Gedung
2.3.1.2 KDB, KLB, KDH
Perhitungan KDB, KLB dan
KDH ditentukan dengan pertimbangan
sebagai berikut :
a. Perhitungan luas lantai bangunan
adalah jumlah luas lantai yang
diperhitungkan sampai batas dinding
terluar.
b. Luas lantai ruangan beratap yang
sisi-sisinya dibatasi oleh dinding
yang tingginya lebih dari 1,20 m di
atas lantai ruangan tersebut dihitung
penuh 100%.
c. Luas lantai ruangan beratap yang
bersifat terbuka atau yang sisinya
dibatasi oleh dinding tidak lebih dari
1,20 m di atas lantai ruangan
dihitung 50% selama tidak melebihi
10% dari luas denah yang
diperhitungkan sesuai dengan KDB
yang ditetapkan.
d. Overstek atap yang melebihi lebar
1,50 m maka luas mendatar
kelebihannya tersebut dianggap
sebagai luas lantai denah.
e. Teras tidak beratap yang mempunyai
tinggi dinding tidak lebih dari 1,20
m di atas lantai teras tidak
diperhitungkan sebagai luas lantai.
f. Luas lantai bangunan yang
diperhitungkan untuk parkir tidak
diperhitungkan dalam perhitungan
KLB, asal tidak melebihi 50% dari
KLB yang ditetapkan, selebihnya
diperhitungkan 50% terhadap KLB.
g. Ram dan tangga terbuka dihitung
50% selama tidak melebihi 10% dari
luas lantai dasar yang
diperkenankan.
h. Dalam perhitungan KDB dan KLB,
luas tapak yang diperhitungkan
adalah yang di belakang garis
sempadan jalan (GSJ)
i. Batasan perhitungan luas ruang
bawah tanah (basement) ditetapkan
oleh Kepala Daerah dengan
pertimbangan keamanan,
keselamatan, dan pendapat teknis
para ahli terkait.
j. Untuk pembangunan yang berskala
kawasan (superblok), perhitungan
KDB dan KLB adalah dihitung
terhadap total seluruh lantai dasar
bangunan dalam kawasan tersebut
terhadap total keseluruhan luas
kawasan.
k. Dalam perhitungan ketinggian
bangunan, apabila jarak vertikal dari
lantai penuh ke lantai penuh
berikutnya lebih dari 5 m, maka
ketinggian bangunan tersebut
dianggap sebagai dua lantai.
l. Mezanin yang luasnya melebihi 50%
dari luas lantai dasar dianggap
sebagai lantai penuh.
m. Koefisien Dasar Hijau (KDH)
ditetapkan sesuai dengan peruntukan
dalam rencana tata ruang wilayah
yang telah ditetapkan. KDH minimal
10% pada daerah sangat padat. KDH
ditetapkan meningkat setara dengan
naiknya ketinggian bangunan dan
berkurangnya kepadatan wilayah.
2.3.1.3 Sirkulasi dan Fasilitas
Parkir
Berdasarkan Keputusan
Direktorat Jenderal Perhubungan Darat
Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang
Pedoman Teknis Penyelenggaraan
Fasilitas Parkir, untuk perhitungan luasan
efektif area parkir adalah sebagai
berikut: 1) Apartemen
a. Unit dengan luas >90 m2 : 1 SRP
untuk 1 unit
b. Unit dengan luas 70 - 90 m 2 : 1 SRP
untuk 2 unit
c. Unit dengan luas <70 m2 : 1 SRP
untuk 5 unit
Dimana SRP adalah Satuan Ruang
Parkir.
2.3.2 Pengkajian Aspek Finansial
Prinsip aliran kas ini berarti
biaya dan manfaat hendaknya dinyatakan
dengan aliran kas. Manfaat adalah aliran
kas masuk, sedangkan biaya adalah
aliran kas keluar (Soeharto, 2003).
Adapun metode yang digunakan dalam
penyusunan aliran kas :
1. Metode Average Rate of Return
(ARR)
2. Metode Payback Period (PP)
3. Metode Net Present Value (NPV)
4. Metode Internal Rate of Return
(IRR)
5. Metode Profitability Index (PI)
Dari beberapa metode di atas,
dalam Tugas Akhir ini digunakan metode
NPV dan IRR untuk menghitung aliran
kas pada investasi pembangunan
Apartemen Ciputra World.
2.3.2.1 Pengertian Investasi
Menurut Sutojo (2003),
investasi merupakan usaha menanamkan
faktor-faktor produksi langka dalam
proyek tertentu. Proyek itu sendiri dapat
bersifat baru maupun pengembangan dari
proyek yang sudah ada.
Investasi itu sendiri menurut
Pudjosumarto (1998), dapat dilihat
sebagai :
a. Autonomous Investment, yaitu
macam investasi yang tidak
dipengaruhi oleh tingkat
pendapatan.
b. Induce Investment, yaitu macam
investasi yang mempunyai kaitan
dengan tingkat pendapatan.
c. Investasi yang sifatnya dipengaruhi
oleh adanya tingkat bunga uang atau
modal yang berlaku di masyarakat.
2.3.2.2 Prinsip Arus Kas
Sebuah dana pemasukan dan
dana pengeluaran disajikan dalam
sebuah arus kas dengan tujuan agar
mudah dimengerti, dikontrol serta
dievaluasi.
2.3.2.3 Perubahan Nilai Uang pinjaman harus diberikan imbalan berupa
Terhadap Waktu keuntungan bagi modal sendiri, dan
Pengertian bahwa satu rupiah bunga bagi modal pinjaman. Hanya
saat ini akan bernilai lebih tinggi dari bedanya, bunga bagi modal pinjaman
waktu yang akan datang, merupakan diperhitungkan sebagai biaya yang akan
konsep dasar dalam membuat keputusan mengurangi pajak, sedangkan penyisihan
investasi. Pada umumnya masalah dana untuk memberi keuntungan bagi
finansial atau arus kas suatu investasi modal sendiri tidak mengurangi pajak.
mencakup periode waktu yang cukup
lama sehingga perlu diperhitungkan 2.3.2.5 Perhitungan Bunga
pengaruh waktu terhadap nilai uang. Ini Ada dua macam bunga, yaitu
dirumuskan sebagai bunga (interest) atau bunga biasa (simple interest) dan bunga
tingkat arus pengembalian (rate of yang menjadi berlipat (compound
return). interest), sedangkan untuk laju / tingkat
bunga juga ada dua macam, yaitu laju /
Dengan demikian, maka tingkat nominal dan laju / tingkat bunga
untuk mendapatkan ekivalensi nilai uang efektif.
perlu mengetahui 3 hal antara lain
(Pudjosumarto, 1995) : Beberapa rumus penting
1. Jumlah uang yang diinvestasikan merupakan dasar analisis ekonomi
2. Periode / waktu investasi proyek yang berdasarkan penggunaan
3. Tingkat bunga yang dikenakan bunga berganda (interest compound) dan
metode penggandaan yang berperiode
2.3.2.4 Keuntungan dan Bunga (discrete compounding) p
Dalam analisa investasi baik
untuk modal milik sendiri maupun modal
Keterangan simbol :
1. F = P n
Future Value P = nilai ekivalen saat ini yang
terjadi satu periode sebelum A
(harga yang akan datang) yang pertama
F = nilai ekivalen yang akan datang
2. P = F Present Value
A = nilai ekivalen tahunan (annual)
(harga sekarang) I = tingkat suku bunga per periode
N = jumlah periode pembungaan
3. A = F Sinking Fund (misal dalam tahun)

(penanaman sejumlah uang) 2.3.2.6 VariabelAnalisa

Investasi
4. A = P Capital Pada analisa investasi terdapat beberapa
Recovery variabel yang mendukung perhitungan
analisa investasi itu sendiri.
5. F=A F dari Annual
2.3.2.6.1 Biaya Investasi Total
Komponen-komponen biaya investasi
6. P=A P dari Annual
total adalah :
7. A = G Uniform a. Biaya tanah
b. Biaya bangunan
dari Gradient Series c. Biaya tidak langsung

2.3.2.6.2 Modal Sendiri (Equity)

Modal sendiri adalah jumlah
modal yang ditanam untuk membiayai
pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi pada 2.3.2.6.7 Faktor Kekosongan
proyek, seperti pengadaan tanah, Gedung
perencanaan, penasehat, biaya-biaya Dalam analisa finansial suatu
hukum, serta modal sendiri. proyek selalu diperhitungkan faktor
kekosongan gedung sedikitnya 5%, yaitu
2.3.2.6.3 Modal Pinjaman kekosongan yang disebabkan
Modal pinjaman adalah perpindahan penghuni.
pembiayaan proyek yang berasal dari :
a. Kredit langsung dari bank/institusi 2.3.2.6.8 Pendapatan Bangunan
keuangan lain. Yang dimaksud dengan
b. Dana dari pasar uang dan modal. pendapatan bangunan adalah penjualan
(dengan atau tanpa angsuran) dalam
2.3.2.6.4 Loan Equity Ratio proyek apartemen.
Perbandingan ini tidak
mutlak, tergantung jenis proyek yang 2.3.2.6.9 Pengeluaran Bangunan
mempengaruhi resiko proyek. Lazimnya Yang dimaksud dengan
untuk proyek komersil perbandingannya pengeluaran bangunan adalah :
adalah 3:1. a. Biaya operasi dan pemeliharaan.
2.3.2.6.5 Masa Konstruksi b. Biaya personil dan asuransi.
Menurut Poerbo (1995), c. Pajak-pajak real estate.
proyek-proyek komersil yang dibiayai
dengan modal pinjaman yang dikenakan 2.3.2.6.10 Biaya Operasi dan
bunga, maka masa konstruksi harus Pemeliharaan Gedung
diusahakan sesingkat-singkatnya agar Kelompok biaya ini terdiri dari :
beban bunga pada masa tersebut (grace a. Biaya pemeliharaan gedung
periode) menjadi sekecil-kecilnya. b. Biaya listrik, telepon, dan AC
c. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
2.3.2.6.6 Suku Bunga d. Asuransi gedung dan peralatan
Bunga atas suatu pinjaman e. Biaya personil dari badan pengelola
adalah sejumlah uang sebagai imbalan gedung
atas jasa pemberian modal pinjaman
yang dapat dinikmati oleh pemberi 2.3.2.6.11 Pajak Penghasilan
pinjaman. Tarif pajak untuk wajib pajak
badan dalam negeri dan bentuk usaha
tetap menurut UU No.17 Tahun 2000
tentang Pajak Penghasilan adalah sebagai
berikut :
Tabel 2.1
Tarif Pajak untukWajib Pajak Badan Dalam Negeri & Bentuk Usaha

Lapisan Penghasilan Kena Pajak Tarif Pajak

Sampai dengan Rp 50.000.000,- 10 % (sepuluh persen)

(lima puluh juta rupiah)
Di atas Rp 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) 15 % (lima belas persen)
s.d. Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah)
Di atas Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah) 30 % (tiga puluh persen)
Sumber : UU No 17 Tahun 2000
2.3.2.6.12 Depresiasi
Adalah nilai ganti per tahun
yang harus dikeluarkan atas beban
pendapatan sebelum pajak yang besarnya
tergantung dari umur ekonomis suatu
gedung dan jenis gedung. Depresiasi atau
penurunan nilai yang terjadi pada suatu
aset pada berbagai kelompok harta
berwujud yang diatur menurut UU No 17
tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan
dapat dilihat pada tabel 2.2 berikut :

Tabel 2.2
Penyusutan Aset
Kelompok
Harta Susut Masa Manfaat
Berwujud
I 2,5 4
II 12,5 8
III 6,25 16
IV 5 20
Tanah 0 -
Bangunan 5 Permanen 20
Bangunan 10 Semi Permanen 10
Sumber : UU No 17 Tahun 2000

2.3.2.7 Net Present Value tingkat bunga pinjaman jangka panjang

(NPV)
NPV merupakan selisih antara
benefit (penerimaan) dengan cost
(pengeluaran) yang telah dipresent-
valuekan (Pudjosumarto, 1998). Adapun
tingkat bunga yang dipergunakan untuk
mendiskon selisih aliran kas yang masuk
dan keluar diperoleh dengan melihat
yang berlaku di pasar modal atau dengan
mempergunakan tingkat bunga pinjaman
yang harus dibayar oleh pemilik proyek.
Apabila NPV>0 maka proyek dikatakan
layak, sedangkan sebaliknya bila NPV<0
maka proyek dapat dikatakan tidak layak.

Dimana :
NPV = Nilai sekarang netto
(C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t
(Co)t = Aliran kas keluar tahun ke-t
n = Umur unit usaha hasil investasi
i = Arus pengembalian (rate of return)
t = Waktu
(Soeharto, 2003)

2.3.2.8 Internal Rate of Return dipresent-valuekan dan cost

(IRR) (pengeluaran) yang telah dipresent-
IRR merupakan tingkat bunga valuekan sama dengan nol
yang menggambarkan bahwa antara (Pudjosumarto, 1998). Kriteria investasi
benefit (penerimaan) yang telah IRR ini memberikan pedoman bahwa
proyek dikatakan layak jika IRR > social maka proyek dikatakan tidak layak
discount rate. Begitu pula sebaliknya, dijalankan.
jika diperoleh IRR < social discount rate

Dimana :
(C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t
(Co)t = Aliran kas keluar tahun ke-t
i = Arus pengembalian (diskonto)
n = tahun
(Soeharto, 2003)
yang biasanya berubah dan
2.3.2.9 Analisa Sensitivitas perubahannya bisa mempengaruhi
Analisa sensitivitas dilakukan keputusan dalam studi ekonomi teknik
dengan mengubah nilai dari suatu adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai
parameter pada suatu saat untuk sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, tingkat
selanjutnya dilihat bagaimana hunian, dan lain-lain.
pengaruhnya terhadap akseptabilitas (Pujawan, 2003)
suatu investasi. Parameter-parameter

BAB III
METODOLOGI

3.1 Jenis Penelitian a) Gambar-Gambar Proyek

Jenis penelitian termasuk b) Data Properti Pembanding
deskriptif yang sifatnya perbandingan Untuk data pendekatan yang digunakan
antara peraturan dengan kondisi yang dalam menentukan asumsi meliputi :
ada, dan analitis melalui proses - Kebutuhan area parkir sebuah
pengumpulan, penyusunan data, dan gedung apartemen.
perhitungan. - Biaya operasional manajemen
gedung apartemen.
3.2 Data Penelitian c) Anggaran Biaya
Langkah pertama yang 1. Biaya Pembangunan Apartemen
dilakukan sebelum memulai perhitungan Ciputra World
adalah mengumpulkan data yang 2. Data Tarif Dasar Listrik
dibutuhkan yang diperoleh dari PT. Win- 3. Data Tarif Dasar Air
Win Reality Center selaku pihak owner 4. Data Tarif Telepon
Apartemen Ciputra World, serta instansi 5. Data Pengelolaan Proyek
dan pihak lain yang terkait. 6. Data Gaji Karyawan
7. Data Biaya Service Charge
3.2.1 Klasifikasi Data
Data-data tersebut antara lain : 3.2.2 Prosedur Pengumpulan
1. Data Primer Data
Wawancara langsung dengan 1. Observasi Proyek
pihak pengelola untuk mengetahui Survey dilakukan pada kunjungan
konsep pengelolaan Apartemen awal ke proyek untuk memperoleh
Ciputra World, misalnya gambaran umum dan di kunjungan
penjelasan tentang fasilitas yang berikutnya untuk melakukan
diperoleh konsumen sesuai harga wawancara lebih mendalam
yang ditetapkan. mengenai konsep pengelolaan.
2. Data Sekunder Observasi juga dilakukan dengan
 pihak luar proyek untuk menunjang
ketersediaan data.
2. Dokumentasi
A. Data Proyek
Data dan sumber data yang dibutuhkan
antara lain :
- Data gambar proyek dan data
keuangan dari objek yang diteliti..
- Data suku bunga yang dikeluarkan
oleh Bank Indonesia.
- Data pajak dari Dinas Perpajakan.
- Data tarif dasar listrik, air, dan
telepon.
- Data koefisien bangunan dari
Pemerintah Daerah.
B. Data Penunjang
Dalam kegiatan ini dilakukan
pengumpulan data di luar dari pihak
proyek antara lain publikasi data dari
berbagai instansi terkait seperti, PLN,
PDAM, Telkom, BI, serta dari lembaga-
lembaga yang bekerja sebagai lembaga
penelitian dan manajemen proyek seperti
PT. Procon Indah dan lainnya.
3.3 Analisa Data
3.3.1 Aspek Teknis
Adapun tahapan serta gambaran
perhitungannya adalah sebagai berikut :
- KDB = Luas seluruh lantai dasar
dibagi dengan luas tapak/tanah
perencanaan (satuan dalam %)
- KLB = Jumlah luas lantai seluruh
bangunan dibagi dengan luas
tapak/tanah perencanaan (satuan %)
- KDH = Luas seluruh daerah
hijau/terbuka di luar bangunan
dibagi dengan luas tapak/tanah
perencanaan (satuan dalam %)
Perhitungan kebutuhan ruas parkir untuk
tiap unit apartemen sesuai luasannya.
3.3.2 Aspek Finansial
Analisa aspek finansial
dilakukan setelah melakukan analisa
aliran kas yang akan terjadi :
1. Aliran kas masuk untuk
perhitungan aspek finansial, yaitu
pendapatan dari unit apartemen
yang terjual, service charge, dan
sinking fund.
2. Aliran kas keluar untuk perhitungan
aspek finansialnya didapat dari :
a. Biaya total investasi (biaya
tanah, biaya konstruksi, biaya
perencanaan, biaya perizinan)
b. Biaya operasional (biaya listrik,
air, telepon, dll)
c. Biaya maintenance (perbaikan,
perawatan gedung)
d. Biaya replacement (mengganti
mesin secara berkala)
e. Biaya pajak
Analisa aspek finansial dilakukan dengan
cara menghitung dua parameter
kelayakan investasi yaitu :
1. Net Present Value (NPV) Menganalisa
selisih antara penerimaan dengan
pengeluaran yang telah dipresent-
valuekan. Bila NPV > 0 maka proyek
dikatakan layak, sedangkan sebaliknya
bila NPV < 0 maka proyek dikatakan
tidak layak.
2. Internal Rate of Return (IRR)
Menghitung tingkat bunga yang
menyamakan nilai sekarang investasi
dengan nilai sekarang penerimaan kas
bersih di masa mendatang.
3.3.3 Analisa Sensitivitas
Analisa sensitivitas yang
dilakukan dengan mengubah nilai dari
suatu parameter pada suatu saat untuk
selanjutnya dilihat bagaimana
pengaruhnya terhadap tingkat
penerimaan suatu investasi. Parameter-
parameter yang akan dianalisa dalam
Tugas Akhir ini adalah perubahan tingkat
okupansi dan tingkat harapan terhadap
pengembalian.
3.4 LangkahLangkah
Penelitian
Langkah penelitian dalam menyusun
Tugas Akhir ini, yaitu :
1. Perumusan Masalah
Sebelum muncul sebuah permasalahan
dilakukan pemilihan objek penelitian,
yakni diperoleh proyek pembangunan
Apartemen Ciputra World. Dari kondisi
lapangan yang ada diharapkan sebuah
hasil yang ideal dalam segi teknis dan
segi finansial.
 2. Studi Literatur b) Segi Finansial
Selain berupa buku tulisan para ahli di Pengolahan data keuangan dalam bentuk
bidang manajemen konstruksi, literatur aliran kas masuk, serta perkiraan aliran
juga berupa peraturan-peraturan kas keluar yang akan terjadi selama masa
pemerintah, hasil laporan pengerjaan investasi, kemudian dilakukan analisa
Tugas Akhir, maupun berupa informasi kelayakan investasi dengan metode Net
dari internet. Present Value (NPV) dan Internal Rate
3. Pengumpulan Data of Return (IRR). Setelah mengetahui
Dalam kegiatan ini dilakukan NPV, dilanjutkan Analisa Sensitivitas
pengumpulan data-data finansial yaitu memaparkan perubahan investasi
pembangunan proyek yang dibuat pihak yang dapat terjadi akibat perubahan
owner, kemudian direkapitulasi sesuai variabel analisa investasi.
kebutuhan penelitian. 5. Kesimpulan
4. Analisa Data Hasil dari pengerjaan Tugas Akhir ini
a) Segi Teknis yaitu bagaimana kelayakan investasi
Pada tahap ini dilakukan perhitungan pada pembangunan Apartemen Ciputra
menyangkut luasan bangunan dan World.
penunjangnya yang hasilnya digunakan Langkah pengerjaan Tugas Akhir ini
untuk perbandingan dengan standar yang dapat dilihat seperti pada Gambar 3.1.
disyaratkan.

Perumusan Masalah :
1. Pemenuhan persyaratan dari segi teknis dan finansial
2. Batas kelayakan finansial terhadap perubahan tingkat
okupansi

Studi Literatur

Pengumpulan data primer dan sekunder :

1. Biaya segala kegiatan yang terjadi (Outflow dan Inflow)
2. Data gambar konstruksi

Analisa Teknis bangunan :

1. Perbandingan kondisi eksisting bangunan terhadap
standar zoning
2. Mengetahui kebutuhan luasan parkir

Analisa Finansial :
1. Perkiraan Kas Masuk
2. Perkiraan Kas Keluar :
(Biaya total investasi, biaya operasional, biaya maintenance, biaya pajak)
3. Penilaian Investasi

Analisa Sensitivitas :
- Terhadap tingkat okupansi
- Terhadap Discount Factor

Kesimpula
n
 BAB IV
ANALISA DAN PEMBAHASAN

4.1 Gambaran Umum Proyek Berikut peraturan mengenai

Proyek Apartemen Ciputra
World dibangun di atas lahan seluas
2
5,087.6 m yang terletak di Jl. Mayjend
Sungkono Surabaya. Dengan luas dasar
bangunan seluas 1,710.7 m2, maka
pembangunan proyek ini telah
menyisakan 66,37 % lahannya untuk
ruang terbuka yang di dalamnya
termasuk daerah hijau, parkir outdoor,
sirkulasi, dan sarana penunjang (bak
sampah, pos jaga, box listrik).
Dalam analisa ini akan menggunakan
asumsi berdasarkan properti pembanding
yakni Somerset Surabaya mewakili
apartemen.
Fasilitas apartemen seperti
parkir, kolam renang, gymnasium
merupakan fasilitas yang disediakan
untuk pemilik apartemen sehingga tidak
dibebani biaya penggunaan. Biaya
listrik,air,telepon, service charge
dibebankan tiap bulan.
4.2 Analisa Teknis
Rencana Tata Ruang Kota yang
diperuntukkan kawasan Jl. Mayjend
Sungkono Unit Pengembangan VIII
Satelit (Kecamatan Dukuh Pakis) :
1. KDB maksimum adalah 60%
2. KLB maksimum adalah 1500%
3. Ruang terbuka 40% dihitung dari
luas lahan di bagian dalam persil.
4.2.1 Analisa Luasan Bangunan
4.2.1.1 Koefisien Dasar Bangunan
Berdasarkan RTRK Unit
Pengembangan VIII Satelit Kota
Surabaya, kawasan di Jl. Mayjend
Sungkono Surabaya mempunyai KDB
maksimum sebesar 60%. Ciputra World
akan memanfaatkan luas tanahnya untuk
dibangun apartemen seluas 1,710.7 m2
atau sebesar 33.6% dari luas total. Dalam
pemenuhan terhadap peraturan setempat,
proyek pembangunan Apartemen Ciputra
World telah memenuhi syarat.
Berikut adalah perhitungan
Koefisien Dasar Bangunan apartemen.

Luas Area Proyek = 5,087.6 m2

Luas Dasar Bangunan
-
Fasilitas Gedung = 2,952.74 m2
- Fasilitas Pelengkap = 424.16 m2 _
2
Total = 1,710.7 m
KDB = = 0,336 33,6% < 60%

4.2.1.2 Koefisien Lantai Bangunanhanya diperbolehkan membangun dengan

Kawasan Jl. Mayjend total luasan lantai maksimum sebesar Sungkono
Surabaya mempunyai KLB 76,314 m2.
maksimum sebesar 1500%. Berdasarkan
syarat batas tersebut, Ciputra World
Di bawah ini adalah perhitungan Koefisien Lantai Bangunan, Luas Lantai
Bangunan :
- Hunian
Apartemen = 42,615.69 m2
Penthouse = 2,382.71 m2
-
Fasilitas Gedung = 19,096.54 m2
- Fasilitas Pelengkap = 3,630.06 m2 +
Total = 67,725.00 m2
KLB = = 13,31 1331% < 1500%

4.2.1.3 Ruang Terbuka telah memenuhi luas minimal

KDB Apartemen Ciputra
World sebesar 33.6% artinya bahwa
Ciputra World telah menyisakan lahan
terbuka seluas 66.4%. Dapat disimpulkan
bahwa proyek Apartemen Ciputra World
penyediaan Ruang Terbuka.
4.2.2 Analisa Luasan Area Parkir
Berikut ketentuan kebutuhan
ruang parkir berdasarkan jenis fungsi
ruang apartemen :

Unit dengan luas > 90 m 2 = 1 parkir R4 untuk 1 unit

Unit dengan luas70 -90 m 2 = 1 parkir R4 untuk 2
unit Unit dengan luas < 70 m 2 = 1 parkir R4 untuk 5
unit Keterangan :
SRP = Satuan Ruang Parkir

Untuk memenuhi persyaratan Untuk pengelolaan proyek

izin zoning, maka dilakukan
perbandingan antara syarat zoning
dengan ruang parkir yang disediakan.
Berdasarkan perhitungan kebutuhan
tempat parkir tersebut di atas, total
kebutuhan parkir yang harus disediakan
adalah sebesar 461 SRP kendaraan roda
empat, sedangkan menurut izin zoning
diperlukan 608 SRP karena tiap 70 m2
harus menyediakan 1 SRP. Total tempat
parkir yang disediakan oleh Ciputra
World sebesar 608 SRP mobil / R4 (lihat
tabel 2 lampiran 1). Dengan demikian
berdasarkan tempat yang disediakan,
untuk ruas parkir gedung Ciputra sudah
memenuhi syarat.
4.2.3 Manajemen Pengelolaan
Tabel 4.1
Biaya Investasi Apartment Ciputra World
No Uraian Pekerjaan
1 Pembebasan Lahan
2 Biaya Perizinan
3 Biaya Perencanaan
4 Biaya Konstruksi
5 Pengembangan Fasilitas
Total
Apartemen Ciputra World ini, owner
membentuk sebuah management building
sebagai pengelola apartemen.
4.3 Analisa Finansial
Dalam pembangunan proyek
Apartemen Ciputra World diperlukan
biaya investasi sebesar
Rp.709,940,749,000.00, yang
dikeluarkan pada awal dan hanya terjadi
sekali selama masa konstruksi. Modal
investasi pembangunan apartemen ini
diperoleh dari modal sendiri dan modal
pinjaman dari bank. Untuk modal
pinjaman sebesar 2/3 dari biaya investasi
atau sebesar Rp.473,293,832,700.00.
Pengembalian pinjaman ini akan
diangsur selama 10 tahun dengan i = 9
%, sehingga besar angsuran sebesar
Rp.73,739,179,150.00 per tahun.
Jumlah
98,657,138,000
12,784,707,000
51,138,828,000
511,388,280,000
35,971,796,000
709,940,749,000
4.3.1 Apartemen
Apartemen Ciputra World
(The Via & The Vue) memiliki 408 unit
yang tersebar di dua tower masing-
masing 29 lantai dengan empat tipe
berdasar luas lantai, terdiri dari 26 lantai
tipikal dan 3 lantai penthouse.
4.3.1.1 Pendapatan
A. Penjualan Unit Apartment
Pendapatan ini diperoleh dari
penjualan unit apartemen dan service
charge. Apartemen tersebut memiliki harga
yang berbeda tiap unitnya, harga tersebut
ditentukan oleh lokasi lantai, pilihan zona
A atau B, tipe kamar (1,2,3, atau 4 kamar),
luas kamar (dari 75 m 2 s/d 175 m2 ), dapat
dilihat pada lampiran gambar. Harga
apartemen sudah termasuk izin mendirikan
bangunan (IMB), listrik dan instalasi
(telepon, tahun ke-1 senilai
Rp.112,849,800,000.00, tahun ke-2 sebesar
Rp.175,492,400,000.00, tahun ke-3 senilai
Rp.253,480,400,000.00, tahun ke-4 sebesar
Rp.140,630,600,000.00, tahun ke-5 sebesar dan;
Rp.77,988,000,000.00.
Rincian pendapatan penjualan
unit apartemen selengkapnya dapat
dilihat pada tabel 1 lampiran 2.
Penentuan asumsi terhadap tingkat
hunian berdasarkan minat pembeli
apartemen yang lebih banyak memilih
tipe 1 bedroom, lalu 2 bedroom, lalu 3
bedroom, kemudian disusul 4 bedroom.
Dalam perhitungan pemasukan dari
penjualan apartemen ini akan selalu
dikalikan dengan tingkat huniannya. Unit
Penthouse di tiga lantai paling atas,
dalam tugas akhir ini tidak ikut dihitung
dan dianggap sebagai pemasukan
tambahan nantinya.
B. Service Charge
Ada biaya rutin yang harus
dikeluarkan oleh pemilik apartemen di
luar listrik, air dan telepon yaitu Service
Charge. Service Charge adalah biaya
yang harus dikeluarkan pemilik
apartemen untuk perawatan gedung,
fasilitas umum, taman, kebersihan dan
antenna tv, AC, water heater), PDAM,
Akta pemisahan, Pemecahan Sertifikat
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atas
nama PT. Win-Win Reality Center.
Penjualan unit apartemen
ditetapkan dilakukan dengan cara
angsuran selama tiga tahun dengan bunga
8%, dengan target tahun ketiga atau
tahun 2011 unit sudah laku semua.
Dengan sistem pembayaran tersebut,
maka angsuran terjadi hingga tahun
2013. Dari data yang diperoleh dari pihak
Ciputra, tahun ke-1 unit apartemen telah
terjual 55% maka diasumsikan pada
tahun ke-2 occupancy rate mencapai
82.7% dan pada tahun ke-3 occupancy
rate telah mencapai 100% atau unit
terjual semua. Dari hasil perhitungan
diperoleh nilai pendapatan dari penjualan
apartemen pada :
keamanan yang dihitung per meter
persegi apartemen penghuni. Biasanya
besarnya Rp.12,000.00 sampai
Rp.20,000.00/m2. Pada Apartemen
Ciputra World dikenakan service charge
sebesar Rp.18,000.00/m2. Contohnya
unit apartemen tipe 1 bedroom dengan
luas 75 m2 maka biaya service charge
yang harus dikeluarkan per bulan adalah
75 x Rp.18,000.00 = Rp.1,350,000.00.
Dana ini dikelola oleh manajemen
apartemen. Pendapatan dari service
charge ini diperoleh saat apartemen
mulai dioperasikan. Dengan asumsi
bahwa tingkat hunian apartemen
mencapai 100% di tahun 2011, maka
nilai service charge akan dikalikan
100%. Maka besar dari pendapatan
service charge adalah 44,998.39 m2 x
Rp.18,000.00 = Rp.809,971,020.00.
Service charge akan mengalami
kenaikan sebesar 10% tiap lima
tahunnya, asumsi ini diperoleh dari hasil
wawancara dengan pihak manajemen
Ciputra World. Selengkapnya mengenai
pendapatan
service charge dapat dilihat pada tabel 2
lampiran 2.
C. Rekapitulasi Pendapatan
Dari pendapatan penjualan
unit ditambah pendapatan service charge
per tahunnya diperoleh nilai pendapatan
tahunan dari penjualan apartemen.
Selengkapnya mengenai rekapitulasi
pendapatan dari Apartemen Ciputra
World dapat dilihat pada tabel 4.2.

Tabel 4.2
Rekapitulasi Pendapatan Apartemen

Tahun ke- Penjualan Unit (Rp) Service Charge (Rp) Pendapatan Total (Rp)
1 112,849,800,000.00 112,849,800,000.00
2 175,492,400,000.00 175,492,400,000.00
3 253,480,400,000.00 9,719,652,240.00 263,200,052,240.00
4 140,630,600,000.00 9,719,652,240.00 150,350,252,240.00
5 77,988,000,000.00 9,719,652,240.00 87,707,652,240.00
6 9,719,652,240.00 9,719,652,240.00
7 9,719,652,240.00 9,719,652,240.00
8 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
9 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
10 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
11 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
12 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
13 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
14 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
15 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
16 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
17 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
18 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
19 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
20 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
21 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
22 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
23 14,230,110,860.04 14,230,110,860.04
24 14,230,110,860.04 14,230,110,860.04
25 14,230,110,860.04 14,230,110,860.04

4.3.1.2 . Pengeluaran Perhitungan daya dikonversi dari satuan

Pengeluaran untuk Apartemen Ciputra watt ke kWh, serta untuk perhitungan
World terdiri atas : daya listrik yang digunakan setiap
1. Biaya Operasional bulannya maka dikalikan 30 hari (1
2. Biaya Pemeliharaan bulan).
3. Biaya Replacement a. Pencahayaan Ruang Koridor
Waktu pemakaian lampu
A. Biaya Operasional Apartemen diasumsikan selama 24 jam.
Ciputra World Perhitungan daya pencahayaan
a. Perhitungan Biaya Listrik koridor selengkapnya dapat dilihat
Apartemen Ciputra World pada tabel 4.3.
1. Kebutuhan Daya Untuk
Pencahayaan
 Tabel 4.3
Total Daya Listrik Untuk Pencahayaan Koridor

No Nama Lantai Daya (kwh) t (jam) n2 (hari) Ptot (kwh/bln)

1 Lantai 7 2.5 24 30 1800
2 Lantai 8 1.25 24 30 900
3 Lantai 9 1.25 24 30 900
4 Lantai 10 1.25 24 30 900
5 Lantai 11 1.25 24 30 900
6 Lantai 12 1.25 24 30 900
7 Lantai 15 1.25 24 30 900
8 Lantai 16 1.25 24 30 900
9 Lantai 17 1.25 24 30 900
10 Lantai 18 1.25 24 30 900
11 Lantai 19 1.25 24 30 900
12 Lantai 20 1.25 24 30 900
13 Lantai 21 1.25 24 30 900
14 Lantai 22 1.25 24 30 900
15 Lantai 23 1.25 24 30 900
16 Lantai 25 1.25 24 30 900
17 Lantai 26 1.25 24 30 900
18 Lantai 27 2.5 24 30 1800
19 Lantai 28 2.5 24 30 1800
20 Lantai 29 2.5 24 30 1800
21 Lantai 30 2.5 24 30 1800
22 Lantai 31 2.5 24 30 1800
23 Lantai 32 2.5 24 30 1800
24 Lantai 33 2.66 24 30 1915.2
25 Lantai 35 2.66 24 30 1915.2
26 Lantai 36 2.66 24 30 1915.2
Total 32745.6
Keterangan: t = waktu pemakaian
n2 = jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2

b. Pencahayaan Ruang Kantor memerlukan daya 0.03 kWh.

Manajemen Selengkapnya dapat dilihat pada
Kantor manajemen apartemen tabel 4.4.
berada di ruangan seluas 140 m2
dimana tiap m2 perseginya
Tabel 4.4
Kebutuhan Listrik Pencahayaan Kantor Manajemen

Lua
s Daya/m2 Total
kebutuhan/bl
Keterangan (m2) (kWh) t (jam) n (hari) n
Kantor
manajemen 140 0.03 10 30 1260
2. Kebutuhan Daya Untuk Air Bersih
Pada proyek Apartemen Ciputra
World, sistem distribusi air bersih
menggunakan sistem vertikal. Cara
pendistribusiannya dengan
menampung terlebih dahulu pada
tangki air, Kemudian dialirkan
dengan menggunakan pompa untuk
langsung ke titik-titik kran yang
diperlukan. Sedangkan asumsi
penggunaan pompa yaitu selama
10 jam.

Tabel 4.5
Total Daya Listrik Untuk Pompa Air Bersih
Tipe Keterangan Daya (kWh) t (jam) n2 (hari) P total
Tipikal SWP tipe 1 5.32 5 30 798
SWP tipe 2 5.32 5 30 798
SWP tipe 3 5.32 5 30 798
Tipikal SWP tipe 4 4.2 5 30 630
SWP tipe 5 4.2 5 30 630
SWP tipe 6 4.2 5 30 630
4284
Keterangan : t = waktu pemakaian
n2 = jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2

3. Kebutuhan Daya Untuk Elevator per jamnya dan beroperasi selama 24

Apartemen Ciputra World mempunyai jam, maka kebutuhan daya untuk
alat transportasi vertikal berupa lift. elevator diperoleh 28,080 kWh tiap
Untuk apartemen menggunakan elevator bulannya. Selengkapnya dapat dilihat
sebanyak 6 buah dengan daya 6.6 kWh pada tabel 4.6.

Tabel 4.6
Total Daya Listrik Untuk Elevator

Keterangan Daya/m2 (kWh) t (jam) n (hari) Total kebutuhan/bln

Elevator (6 buah) 6.5 24 30 28,080.00

Keterangan : t = waktu pemakaian

n2 = jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2

4. Kebutuhan Daya Untuk Air kantor manajemen, dan dihitung asumsi

Conditioner (AC) penggunaanya selama 10 jam. Kebutuhan
Untuk Apartemen Ciputra World, daya untuk AC diperoleh 2100 kWh
perhitungan AC tidak untuk kebutuhan untuk tiap bulannya (tabel 4.7).
unit apartemen melainkan hanya untuk

Tabel 4.7
Total Daya Listrik Untuk Air
Conditioner (AC)
 Luas Daya/m2 Total
Keterangan (m2) (kWh) t (jam) n (hari) kebutuhan/bln
Air Conditioner(AC) 140 0.05 10 30 2100

Keterangan : t = waktu pemakaian

n2 = jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2

Dari perhitungan daya di atas, sebesar 133 L/hari/toilet, dan untuk

diperoleh kebutuhan daya total untuk kebutuhan kolam renang yaitu 38 L/hari,
operasional apartemen sebesar 68,469.60 sedangkan untuk taman kebutuhan
kWh (lihat tabel 10 lampiran 3). Dengan airnya sebesar 19 L/hari. Maka
dikalikan tarif dasar listrik perhitungan kebutuhan airnya
Rp.1,518.00/kwh, maka biaya listrik per berdasarkan jumlah toilet, kolam renang,
bulan untuk operasional apartemen dan taman, apartemen ini membutuhkan
sebesar Rp.103,936,852.80. air sebanyak 35.34 m3 setiap bulannya
(tabel 4.8).
b. Perhitungan Biaya Air
Apartemen Ciputra World Dari masing-masing
Pada Apartemen Ciputra kebutuhan tersebut akan dihitung
World selain toilet yang tersebar di setiap kebutuhan airnya untuk mendapatkan
lantai apartemen, terdapat juga kolam biaya kebutuhan air.
renang dan taman. Kebutuhan airnya
Tabel 4.8
Kebutuhan Air
Kebutuhan air Kebutuhan air Kebutuhan air
Jumlah Fasilitas (L/hari) (m3) (m3/bulan)
1 Toilet 70 0.07 2.1
1 Kolam renang 3.42 102.6
104.7

Berdasarkan perkalian antara kebutuhan air per bulan sebesar Rp.15,513,500.00

air dengan tarif air diperoleh biaya untuk (tabel 4.9).
Tabel 4.9
Biaya Tetap Kebutuhan Air
No Keterangan Pemakaian (m3) Tarif air (Rp) Total (Rp)
1 Pemeliharaan Meteran 3,000.00
2 PPN 10% 300.00
3 Toilet 1633 9,500.00 15,513,500.00
4 Kolam renang 3.42 6,000.00 20,520.00
5 Taman 1.71 6,000.00 10,260.00
Total/bulan 15,544,280.00
Total/tahun 186,531,360.00
c. Perhitungan Gaji Karyawandikeluarkan tiap tahunnya oleh pihak
Pengelola Apartemen manajemen pengelola.
Berikut adalah data besarnya
gaji karyawan pengelola yang akan
Tabel 4.10
Gaji Karyawan Pengelola Apartemen
Harga Satuan Total Gaji/bulan
No Keterangan Jumlah (Rp) (Rp)
1 General Manager 1 10,000,000.00 10,000,000.00
2 Manager 3 5,000,000.00 15,000,000.00
3 Staf 10 2,000,000.00 20,000,000.00
4 Security 30 1,000,000.00 30,000,000.00
5 Cleaning Service 30 1,000,000.00 30,000,000.00
6 Pelaksana/Engineer 10 1,000,000.00 10,000,000.00
7 Operasional Kantor 5 1,000,000.00 5,000,000.00
120,000,000.00

d. Rekapitulasi Biaya Operasional Untuk perhitungan aliran kas,

Apartemen agar lebih jelas dapat dilihat pada tabel
4.12 tentang biaya operasional per tahun.
Tabel 4.12
Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen Per Tahun
Tahun Biaya/bulan (Rp) Biaya/tahun (Rp)
2011 288.888.077,94 3.466.656.935,28
2012 288.888.077,94 3.466.656.935,28
2013 288.888.077,94 3.466.656.935,28
2014 288.888.077,94 3.466.656.935,28
2015 288.888.077,94 3.466.656.935,28
2016 317.776.885,73 3.813.322.628,81
2017 317.776.885,73 3.813.322.628,81
2018 317.776.885,73 3.813.322.628,81
2019 317.776.885,73 3.813.322.628,81
2020 317.776.885,73 3.813.322.628,81
2021 349.554.574,31 4.194.654.891,69
2022 349.554.574,31 4.194.654.891,69
2023 349.554.574,31 4.194.654.891,69
2024 349.554.574,31 4.194.654.891,69
2025 349.554.574,31 4.194.654.891,69
2026 384.510.031,74 4.614.120.380,86
2027 384.510.031,74 4.614.120.380,86
2028 384.510.031,74 4.614.120.380,86
2029 384.510.031,74 4.614.120.380,86
2030 384.510.031,74 4.614.120.380,86
2031 422.961.034,91 5.075.532.418,94
 2032 422.961.034,91 5.075.532.418,94

B. Biaya Pemeliharaan Besarnya biaya pemeliharaan per tahun

Biaya pemeliharaan untuk dialokasikan sebesar 30% dari service
gedung Apartemen Ciputra World charge apartemen atau sebesar
digunakan untuk aktivitas perbaikan Rp.242,991,306.00. Rincian biaya
peralatan, pemeliharaan elevator, pemeliharaan Apartemen Ciputra World
pengecatan ulang, dan lain sebagainya dapat dilihat dalam tabel 4.13.
yang dilakukan setiap setahun sekali.

Tabel 4.13
Biaya Pemeliharaan Apartemen

Keterangan Biaya (Rp)

Gedung 121,495,653.00
Fasilitas Umum 121,495,653.00
242,991,306.00

C. Biaya Replacement ApartemenPenyusutan bangunan Apartemen Ciputra

Biaya replacement / World menggunakan metode garis lurus
penggantian dalam Apartemen Ciputra (Straight Line) dengan asumsi umur
World meliputi penggantian mesin, bangunan 20 tahun (UU No.17 Tahun
seperti pompa air, AC, generator atau 2000) dan nilai penyusutan tiap tahun
genset, lift, dll yang dialokasikan sebesar adalah 5% dari Rp.709,940,749,000.00
30% (Poerbo, 1995) dari service charge (biaya proyek Apartemen Ciputra World)
yaitu sebesar Rp.242,991,306.00. atau sebesar Rp.35,497,037,450.00.

4.3.2 Biaya Penyusutan 4.3.3 Biaya Pajak

Biaya penyusutan adalah nilai
suatu aset yang berkurang dikarenakan
waktu/pemakaian maupun keusangan,
dalam hal ini yang mengalami
penyusutan adalah nilai bangunannya.
Menurut UU No.17 Tahun
2000 di Indonesia mengenai Pajak
Penghasilan, perhitungan pajak untuk
badan usaha dalam negeri adalah sebagai
berikut :

Tabel 4.14
Tarif Pajak Untuk Wajib Pajak Badan Usaha Dalam Negeri

Lapisan Penghasilan Kena Pajak Tarif Pajak

Sampai dengan Rp.50.000.000,- (lima puluh juta
rupiah) 10%
Di atas Rp.50.000.000,- (lima puluh juta rupiah)
15%
s.d. Rp.100.000.000,- (seratus juta rupiah)
Di atas Rp.100.000.000,- (seratus juta rupiah) 30%

Sumber : Undang-Undang No.17 Tahun 2000

 Dalam analisa ini, pajak dihitung 4.3.4 Analisa Aliran Kas
dalam dua lapisan pendapatan kena pajak. Penilaian investasi diketahui
Untuk pendapatan Rp.50,000,000.00dengan menghitung aliran kas masuk dan
dikenakan 10%, sedangkan selebihnya aliran kas keluar yang telah dihitung
dikenakan 15%. kemudian digunakan untuk membuat
cash flow proyek.

Perhitungan MARREquity : MARRInvestasi = MARREquity +

Safe Rate + 6,5% Loan
Resiko Investasi + 6,5% + = ( x 13%) + ( x
9%)
MARREquity 13 %
= 15%
Perhitungan cash flow
tersebut menggunakan besaran
Minimum
Attractive Rate of Return (MARR)
sebesar 10%, adapun besaran
MARR tersebut merupakan
pendekatan berdasarkan analisa
proyek lain yang sejenis, serta
penilaian investasi selama 25 tahun.
Kriteria yang digunakan untuk
menilai kelayakan investasi proyek
Apartemen Ciputra World dengan
menggunakan metode NPV, IRR,
dan dilanjutkan dengan analisa
sensitivitas.
 investasi 25 tahun. Dengan
mengurangkan biaya pengeluaran
(investasi, operasional, pajak, depresiasi)
terhadap pemasukan (penjualan unit
Dalam pembangunan Apartemenapartemen), investasi ini dapat
Ciputra World menghabiskan dana investasimenghasilkan NPV sebesar -
sebesar Rp.709,940,749,000.00, dengan masaRp.13,755,648,147.19 atau IRR 9%.

Tabel 4.15
Penilaian Kelayakan Investasi

Penilaian Investasi
NPV -13,755,648,147.19
IRR 9%
MARR 15%

4.4 Analisa Sensitivitas Rp.44,311,376,102.58 (tabel 19

Analisa Sensitivitas dilakukan
dengan mengubah tingkat hunian
(Occupancy Rate) apartemen dengan
presentase yang sama, selanjutnya dilihat
bagaimana pengaruhnya terhadap
indikator NPV dan IRR-nya. Dalam
perhitungan sensitivitas, karena asumsi
awal tingkat okupansi 80% menunjukkan
hasil NPV negatif, maka dilakukan
asumsi penambahan tingkat okupansi
10% menjadi 90% sehingga
menghasilkan NPV sebesar
lampiran3). Saat dilakukan penambahan
okupansi sebesar 10% lagi menjadi
100%, NPV yang dihasilkan sebesar
Rp.102,378,400,352.35. Tampak di sini
bahwa ketika tingkat okupansi 80%,
proyek Apartemen Ciputra World tidak
layak dalam hal finansial. Maka agar
proyek ini layak dan tidak mengalami
kerugian, tingkat okupansi harus
mencapai 90%.
Karena dilihat dari aspek
finansial proyek ini mengalami kerugian,
maka sebaiknya pihak owner menaikkan harapan pengembalian investasi dengan harga
jual unit apartemen atau biaya umur 25 tahun dapat terpenuhi.
service charge kepada penghuni, dengan

Tabel 4.16
Analisa Sensitivitas Terhadap NPV

Okupansi Apartemen NPV

80% -Rp.13,755,648,147.19
90% Rp. 44,311,376,102.58
100% Rp.102,378,400,352.35

Tabel 4.17
Analisa Sensitivitas Terhadap Discount Rate (i)

MARR (i) NPV

15% -Rp.13,755,648,147.19
10% Rp.20,348,529,724.54
5% Rp.83,607,912,398.42
Sumber : Hasil Perhitungan

Sensitivitas
120
100
80
60
40
20
0
Sensitivitas

NPV

Gambar 4.1
Grafik Sensitivitas Okupansi Terhadap NPV
 Sensitivitas
16
14
12
10
8
6
4
2
0 Sensitivit
as

Gambar 4.2
Grafik Sensitivitas MARR Terhadap NPV

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan
Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek finansial yang telah
diuraikan pada Bab IV, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut :
1. Dari segi teknis, perencanaan pembangunan Apartemen Ciputra World telah sesuai
dengan standar zoning yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya.
2. Dari segi finansial, dengan nilai investasi sebesar Rp.709,940,749,000.00
dihasilkan NPV sebesar -Rp.13,755,648,147.19 dengan tingkat okupansi 80%.
Karena NPV yang dihasilkan negatif, berarti proyek ini tidak layak bila ditinjau
dari segi finansial yang berarti kerugian.
3. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi proyek
Apartemen Ciputra World akan menjadi layak jika tingkat okupansi mencapai
90%.

5.2 Saran
Saran yang dapat diambil dari Tugas Akhir ini berkaitan dengan
pembahasan analisa investasi pada proyek Apartemen Ciputra World adalah :
1. Dikarenakan keterbatasan data yang diperoleh, besarnya biaya
replacement/penggantian hanya menghitung penggantian utilitas lift, perlu
penelitian lanjutan yang menghitung kebutuhan biaya penggantian pada utilitas
dengan lebih lengkap.
2. Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada beberapa
variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi, termasuk sumber-sumber
pembiayaan.

DAFTAR PUSTAKA

Husnan, S. dan Suwarsono, M. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Edisi ke-4. Yogyakarta
: Unit Penerbit dan Percetakan.
Kyle, R.C. dan Baird, F.M. 1995. Property Management. Edisi ke-5. Amerika
Serikat : Real Estate Education Company.
Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor 272/HK.105/DRJD/96
Tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 Tentang Persyaratan
Teknis Bangunan Gedung.
Poerbo, H. 1995. Utilitas Bangunan. Jakarta : Djambatan.
Procon Indah, 2008 Tentang Nilai Jual Apartemen.
Pudjosumarto, M. 1998. Evaluasi Proyek. Yogyakarta : Liberty.
Pujawan. 2003. Ekonomi Teknik Edisi Pertama. Cetakan ke-3. Surabaya : Guna
Widya.
Soeharto, I. 1999. Manajemen Proyek. Jakarta : Erlangga.
Soeharto, I. 2003. Manajemen Proyek Jilid 1 dan 2. Jakarta : Erlangga.
Sutojo, S. 2003. Studi Kelayakan Proyek. Jakarta : PT.Sapdodadi. UURS
Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Pengertian Apartemen. Undang Undang
Nomor 17 Tahun 2000 Tentang Pajak Penghasilan.