Seminrio Desempenho e Segurana Operacional em

Edificaes Existentes USP So Paulo

Desafios na Operao &

Manuteno de Edificaes
Existentes
So Paulo - 09/04/2013

Por Alexandre M. F. Lara

Palestrante
Alexandre M. F. Lara
Engenheiro Mecnico e Engenheiro de Produo Mecnica Graduado pela
Faculdade de Engenharia Industrial - FEI, Ps-Graduado em Refrigerao e Ar
Condicionado (FEI), Ps-Graduado em Avaliaes e Percias de Engenharia pela
UNISANTA / IBAPE-SP.

Membro do Conselho Editorial da Revista Climatizao Nova Tcnica Editorial, scio fundador e
primeiro presidente Associao Nacional de Profissionais de Refrigerao e Ar Condicionado
ANPRAC, membro do Conselho da ABRAFAC Associao Brasileira de Facilities, membro dos comits
CB-55 da ABNT e Local do GBC Brasil (Green Building Council) e autor de diversos artigos sobre
comissionamento, auditorias de qualidade na prestao de servios, manuteno e operao em
instalaes prediais e industriais para as revistas INFRA, TECHNE, ABEMPI e Climatizao &
Refrigerao.

Atua h 26 anos na implantao, coordenao, auditoria e consultoria em projetos de O&M predial e

industrial, ministrando palestras e cursos atravs de entidades de nosso setor, tais como ABRAFAC,
ANPRAC, FUPAM (USP), UNICID, IBAPE-SP, IBAPE-PR, SENAI, CORENET, entre outras. H 7 anos atuando
como Autoridade de Comissionamento em processos de Certificao LEED e AQUA Diretor da A&F 2
Partners Consulting Engenharia Ltda.
O Amanhecer e o Ser Humano...
Quem j no
acordou num
pssimo dia ?

E quem j no se
deparou com um
funcionrio ou
colaborador mau
humorado?
Este o Ser Humano!
Isto ser humano!
3
Isto Prestao de
Servios!!
Frases do passado...

A rea de manuteno matar vrios

est sempre localizada lees por dia....
em baixo de escadas,
ao lado de ETEs, nos
subsolos, etc... Manuteno no
vista como
investimento... e
sim como
A nossa rea no despesa!
montona..
temos que apagar
vrios incndios
toda a hora... O Mercado no
paga por este 4
tipo de servio!
Frases do passado...

A rea de manuteno matar vrios

est sempre localizada lees por dia....
em baixo de escadas,
ao lado de ETEs, nos
subsolos, etc... Manuteno no
vista como
investimento... e
sim como
A nossa rea no despesa!
montona..
temos que apagar
vrios incndios
toda a hora... O Mercado no
paga por este 5
tipo de servio!
Frases do passado...

Este ser o meu grande desafio!!

Como torn-lo atrativo??

! O Mercado no
paga por este 6
tipo de servio!
O&M Impactos iminentes

Operacionais
Custos
Confiabilidade
7
Continuidade dos Negcios
O&M Impactos iminentes

Sade & Conforto

Condies para se produzir

Qualidade no atendimento e
na soluo de problemas 8
O&M Desafios

Quais
sero
ento e
de fato,
os nossos
desafios? 9
Engenharia de Manuteno
% Aplicao dos Recursos de Manuteno no Brasil

100
%

80
%
Engenharia de Manuteno
60
% Manuteno Preditiva

40 Manuteno Preventiva
%

20 Manuteno Corretiva
%

0%

1990 1991 1993 1995 1997 1999 2001

Ano
10
* Fonte: ABRAMAN A situao da Manuteno no Brasil
* O levantamento inclui a rea industrial
Engenharia de Manuteno
% Aplicao dos Recursos de Manuteno no Brasil
60

40

20

11
Industria * Predial (A&F) ABRAMAN
* Exemplo de Jlio Nascif Documento Nacional 2007
Desafios em O&M
Identificar de forma eficaz as
expectativas e necessidades do
Cliente e Projeto

Planejamento de O&M Exercitar a viso mdio e longo

prazo (Planejamento e Controle)

Aplicar o conhecimento / a experincia adquirida, ser

flexvel e ter cultura de mudana

Planejar com Inovao, baseando-se em condies por

estado, tempo e criticidade (preventiva) 12
Desafios em O&M
Aplicar conceitos de preditiva e
detectiva

Identificar e contabilizar as corretivas

planejadas
Planejamento de O&M

Rever e atualizar a classificao de corretivas (tempo e

soluo)

Investir em indicadores, na identificao de nveis de

servio e no monitoramento contnuo
13
Investir em Engenharia de Manuteno
Desafios em O&M
Identificar necessidades para a
continuidade do negcio e
treinamento de equipes

Considerar a mitigao de riscos

Procedimentos de Trabalho

Implantar estratgias como a Gesto Vista

Investir na identificao de competncias e na capacitao

de profissionais e colaboradores

Investir em Gesto No monitoramento contnuo de 14

processos e resultados
Desafios em O&M

Analyze Plan
Definir
Agir Metas
Retroalimentar o
processo, adequando-o
com base nas lies Definir
aprendidas Mtodos

Quem
Capacitar
Treinar no
Checar
METAS vs RESULTADOS Monitora
Executar no
Implantar Gerencia
Coletar 15
Check Dados Do
Cases

16
Gesto da O&M
SIEMENS Avenida Mutinga 3.800 SP
109.000m2 de rea total
45.000 m2 de rea verde
Prdio Principal com 18.000 m2
Edifcio de Servios com 3.000 m2
Sede da Empresa no Brasil
Operaes Especiais

17
Gesto da O&M
SIEMENS Avenida Mutinga 3.800 SP

Busca por uma operao

mais sustentvel
Uso de ferramentas de
gesto
A adoo de um sistema
de monitoramento de
insumos (gua, energia,
etc)
Planejamento &
Controle da O&M 18
Gesto da O&M
SIEMENS Avenida Mutinga 3.800 SP
Exemplo de Controle sobre o Planejamento de Operao & Manuteno

Manuais de O&M periodicamente

atualizados
Centralizao das Informaes
Tcnicas
Modelos de Relatrios e Check-lists
em uso na O&M
Diagramas Esquemticos

Definio do Planejamento para o

Perodo
19
Gesto da O&M
SIEMENS Avenida Mutinga 3.800 SP
Exemplo de Uso de Ferramentas de Gesto Tomada de Decises

Volumetria AVAC (%)

17,8 Preventiva
Corretiva Programada
13
Corretiva
62
Ajustes de Vazo

7,3

20
Retrocomissionamento
Gesto da O&M
SIEMENS Avenida Mutinga 3.800 SP
Exemplo de Uso de Ferramentas de Gesto Monitoramento de Consumos

21
Acima de 80 medidores (fsicos e virtuais)
Gesto da O&M
SIEMENS Avenida Mutinga 3.800 SP
Gesto de Planos de Ao & Novos Investimentos - Resultados

Manutenes por tipo (%)

19,1
46,8

34,1

Preventiva Corretiva Programada Corretiva 22

Gesto da O&M
Banco Santander SP

04 grandes Centros Administrativos

01 Data Center So Paulo
01 Data Center Sustentvel - Campinas

23
Gesto da O&M
Banco Santander SP

Busca por uma operao

mais sustentvel
Planejamento &
Controle da O&M
Uso de ferramentas de
gesto
A preocupao com a
qualidade e segurana
em sua operao
24
Gesto da O&M
Banco Santander SP
Exemplo de Planejamento de Operao & Manuteno

Manuais de O&M periodicamente

atualizados
Planejamento por estado e
criticidade (prioridade)
Modelos de Relatrios e Check-lists
em uso na O&M
Rastreabilidade de Equipamentos
(TAG)
Uso de Gesto Vista

25
Gesto da O&M
Banco Santander SP
Exemplo de Uso de Manuteno Vista em suas instalaes

26
 Gesto da O&M
Banco Santander SP
Exemplo de Adequaes & Certificaes NR 10

Fixao de Portas Cadeados nos Painis Eltricos e

implantao dos cadeados para Bloqueio, visando atendimento
a NR-10

Processo de adequao Ferramentas Isoladas para Eletricistas 27

de todos os sites visando a segurana operacional e
atendimento a NR-10
 Gesto da O&M
Banco Santander SP
Exemplo de Adequaes & Certificaes ISO 14.001

Aquisio de Cilindros para Vistorias para prever Balana para pesagem dos
Armazenamento adequaes para ISO 14001 Cilindros para quantificar fluidos
Fluido Refrigerante Contaminado refrigerantes para descartes

28

Descarte ecolgico de lmpadas fluorescentes usadas nos sites administrativos.

Gesto da O&M
Banco Santander SP
Gesto de Planos de O&M, Equipes de Trabalho e sua Capacitao

Formulrios para avaliao de

capacitao de equipes

29
Gesto da O&M
Banco Santander SP
Gesto de Planos de O&M, Equipes de Trabalho e sua Capacitao

Planejamento &
Confeco de
TAGs

30
Dicas sobre bibliografia
Livros:

TAVARES,L. Administrao Moderna da Manuteno . So Paulo:

Editora Novo Polo Publicaes, 1999

KARDEK, A.; NASCIF,J. Manuteno Funo Estratgica. So Paulo:
Editora Quality Mark, 2003 2Edio.

KARDEK,A; FLORES,J; SEIXAS,E. Gesto Estratgica e
Indicadores de Desempenho: Editora Quality Mark.

ALMEIDA,C Gesto da Manuteno Predial A Tecnologia, a
Organizao e as Pessoas: Editora Gestalent.

FILHO,GIL B. Indicadores e ndices de Manuteno: Editora Cincia
Moderna.

Artigos:
31

MIRANDA, Silvio. Manuteno por estratgia - Viso do futuro. Revista
de Ensino de Engenharia - ABENGE - N 12 - Jul/95.
Referncias na Web
Sites, Blogs e Comunidades:

www.abraman.org.br - Associao Brasileira de Manuteno

www.abempi.com.br - Assoc. Brasileira de Empresas de
Engenharia de Manuteno Predial

www.manutencao.net - Rede Brasileira de Manuteno

www.indicadoresdemanutencao.com.br - Indicadores de
Manuteno

Blog Alexandre Lara: http://alexandremflara.wordpress.com ou

http://manutencao.net/blogs/gem/

Blog Paulo Walter: http://manutencao.net/blogs/paulowalter/

Blog Prof. Lourival Tavares: http://manutencao.net/blogs/lourival/

Rede Industrial (redeindustrial@yahoogrupos.com.br) 32

Principais Conceitos

Espao para

Perguntas &

Comentrios

33
Obrigado!

Alexandre M. F. Lara
E-mail: alexandre.lara@afconsulting.com.br
Telefone: (0XX11) 3511-3868
Celular: (11) 98398-8988 34