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Curso Fundamentos de Inspeccin Tcnica de Inmuebles DE : Llarol Gabriel Astorga ...

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Fundamentos De Inspeccin Tcnica De Inmuebles

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ESTRUCTURA DEL INFORME DE INSPECCIN


Para todo el procedimiento descrito, es importante un documento escrito o reporte
de inspeccin donde quede registrado el estado en que se encontr la vivienda.
Por lo tanto, es de ayuda para el registro, que este sea diseado por reas. De esta
manera junto con la inspeccin, el documento acompaar de manera lgica al
orden del procedimiento. No se debe dejar de lado el considerar copias para el
comprador, el agente que lo represente y las del inspector.

Junto a esto, se puede apoyar el informe con fotografas digitales de lo ms


importante, a modo de respaldar como por ejemplo un rea del techo daado
humedades de paredes, alfombras destruidas o estado de la caldera del sistema de
calefaccin de aire forzado.

A continuacin se presentar un desglose de un informe de inspeccin de viviendas:

1. Datos de la propiedad y otros:Adems de la direccin, se puede especificar los del comprador y su agente de
bienes races a nivel de nombre y telfono. Adems de la fecha en que se realiza la inspeccin, la hora y el propio
nombre del inspector.
2.Ubicacin de la propiedad: No slo con respecto al Norte, sino en la ubicacin geogrfica. Esta puede ser
descripcin general pero pivotante a la hora de aplicar un criterio de inspeccin. Por lo que sera bueno describir si
est ubicada en faldeos, planicies, dunas, bosques, desierto, etc. Como ejemplo la cantidad de sol o ramas de
rboles tocando el techo ya que pueden determinar ciertas consecuencias.
3. Descripcin general de la propiedad: Como por ejemplo si es un departamento, una casa pareada, independiente,
etc. Del material principal de construccin como por ejemplo albailera, Madera, adobe, etc., y si es recubierta y
de que (por Ej. Vinilo, teja de Madera, placas de asbestos-cemento).
4. Techo(s). Tipo de techumbre, cuantas aguas posee, y composicin de este (Ej. Teja, metal, metal ondulado,
asbesto cemento, techo de palmetas asflticas, etc.) Nuevamente hacer notas del estado y posibles d aos.
5. Canales: Con este tem, adems de describir el material, el estado y el declive, se registrar tambin el estado
del frente de techo donde se soporta las canaletas, bajadas e incluso extensiones si tuviera. Sin dejar de lado los
estados de los aleros. Con esto se debe hacer notar al cliente, las condiciones como por ejemplo ramas y hojas, que
potencialmente puedan obstruir el desempeo de las canales, de las cuales l debiera eventualmente hacerse cargo.

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6. Paredes perimetrales: Por lo tanto siguiendo con el exterior de


la casa se describir el estado de este y el tipo de construccin.
En este aspecto cabe hacer notar si hubiera pintura en mal
estado y sobretodo desprendimiento de esta. Ya que en nuestro
pas se dej de utilizar el plomo no ms all de una dcada. Por
lo que es de hacer notar y reparar a la brevedad dados los d aos
que puede causar. Otro aspecto importante es verificar la
integridad estructural de las paredes; localizando la existencia
de quebraduras riesgosas o de compromiso.

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7. Infraestructura circundante: Revisar estado de rejas y


protecciones, pasamanos, entrada de garaje, paso peatonal,
techo de garaje, porche de entrada, terraza, balcn, etc.
8. Ventanas: Registrndose su naturaleza (marcos metlicos,
aluminio, Madera, pvc, termo paneles, etc.) y estado en que se
encuentren estas. Tomando en cuenta especficamente que en el
caso de popularizacin en el uso de termo paneles, el problema
ms recurrente son las filtraciones manifestadas en condensacin
al interior de estas.

9. Medidores de agua, electricidad, gas y cuanto servicio esta tenga:


Registrando ubicacin, lectura y estado de cada uno de los
medidores. Posibles d aos de filtracin y/o acumulacin de
minerales (sedimentacin).
10. Sistemas de calefaccin si existen: Si funciona a gas revisar fugas y al encenderlas revisar niveles de monxido de
carbono que pudieran liberarse al ambiente habitable. Si son centrales de calefaccin adems de revisar los
anteriores niveles, se han de corroborar el estado de la unidad en s, en cuanto al estado de sus filtros, nivel de
aseo (ya que es la quema de polvo la que produce d aos de oxidacin) y la revisin por sobretodo del estado del
intercambiador de calor, bajo todos los parmetros antes descritos. Si son a base de agua caliente cerciorarse de
posibles fugas de agua o d aos de sedimentacin y xido. Si son elctricas cerciorarse de que funcionen y se note su
buen estado. Si se tratase de chimeneas; revisar el estado y acumulaciones peligrosas de holln.
11.Estado interior de paredes, cielos y pisos: A esto corresponder hacer notar d aos reales y no simples faltas de
maquillaje como es pintura. En cuanto a esta ltima se debe tomar en cuenta los mismos cuidados en cuanto al
estado de la pintura, como as tambin en cuanto a la integridad estructural que en el caso de paredes perimetrales.
En este caso como en cualquier otra rea a revisar se deber evaluar de manera criteriosa la posible solicitud de un
profesional del rea determinada ej: un electricista, gasfiter, electricista o ingeniero civil, segn corresponda para
una segunda inspeccin. A modo del ejemplo del vehculo, si el mecnico amigo determina una revisin profunda de
los frenos, el comprador sabr a que atenerse.
12. Calentador de paso de agua conocido como calefont: Conocidos los casos de muertes por causa de fugas de gas y ms
an con las del monxido de carbono. Por eso es necesario detenerse en una revisin ms exhaustiva de este,
midiendo fugas en cada union de caeras de gas y posibles escapes de monxido de carbono. Tambin no dejar de
lado de revisar las posibles fugas de agua.
13. Sistema elctrico y conexiones: Aqu se revisar y registrar, desde el estado del medidor de electricidad y
automticos probando la resistencia al apagado tengan los switches, ya que estos muestran su obsolescencia
dependiendo si se han ablandado en su accionar. La presencia de conexin a tierra, ya que dada la antig?edad de una
casa pueda no la posea o se trate de una instalacin defectuosa. De aqu hacia adentro se probar cada encendedor
y enchufe registrando cualquier falla o d ao presentado. Hoy por hoy todo enchufe debe contar con conexin a
tierra.
14. Sistema de agua potable: Dems est decir el revisar fugas de agua, d aos, acumulaciones de sedimentos (sarro) y
estado de cada una de las llaves y llaves de paso y cualquier tipo de vlvulas. Desde las llaves de paso general del
agua hacia adentro.
15. Sistema de drenaje: En este caso sin necesidad de meter una cmara de video por el sistema. Se pueden probar
todos los drenajes dejando escurrir agua a la vez, accionando cadenas de b aos y duchas todo a la vez. Con esto se
puede observar la eficiencia del drenado y su estado. Tomando en cuenta d aos comunes como la invasin de races
al interior de caeras sobretodo hechas de cemento.
16. Suministro de Gas: En este caso se han de revisar cada unin a la vista y alcance, desde el medidor hacia adentro.
Esto con la intencin de ubicar alguna fuga de gas.
17. Aislamiento: Este es un tema inexplorado a la hora de comprar. Ya que en la medida de contar con un mejor
aislamiento (esto es ms es mejor), se ganar en confort y ahorro de energa.
18. Aire acondicionado: Si es una unidad ubicada al exterior, su inspeccin y prueba, depender de las condiciones
meteorolgicas las que permitirn o no revisarla en su momento. Esto es, ya que en escenarios nevados o
simplemente a bajas temperaturas, el gas refrigerante se encuentra en estado slido, corriendo el riesgo de romper
las caeras por donde viaja este elemento.
19.Limitaciones: Este es un tema que apunta tanto a registrar limitaciones o impedimentos a la inspeccin como a
salvaguardar los intereses y seguridad del inspector y la compaa a la que represente. Y guarda relacin con hacer
notar la presencia de efectos personales, muebles y objetos presentes al momento de la inspeccin que pudieren
entorpecer esta. As tambin, mascotas o puertas cerradas, condiciones del terreno (una casa en una quebrada),

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falta de accesos (entradas clausuradas a un entretecho), nieve u otros. Pero el ms importante de ellos ser la falta
de servicios (agua, gas y/o electricidad interrumpidas), puesto que deja trunca la inspeccin.
Hemos dejado en los apuntes un informe tipo para que usted lo descargue, si usted lo revisa observar que el
contenido de un informe variar de acuerdo a la localidad donde se encuentre el inmueble.

De acuerdo a esto quisiera preguntarle a usted Qu puntos agregara a un informe de


inspeccin si tuviese que hacerlo en su localidad?
Agradezco su comentario aqui:

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RESUMEN DE LA INSPECCION Y ACTITUDES DEL INSPECTOR


Se consideran bsicamente dos criterios a la hora del resumen:

?Uno: anotar los d aos ms riesgosos o de mayor costo.


Puesto que el resto estar registrado en el desarrollo del
informe.
?Dos: la idea puede ser resumir aqu en una lista
absolutamente todo y remarcar con un asterisco lo que a
juicio es lo ms caro, delicado, peligroso o complicado de
reparar.
En ambos criterios se agregar la lista de las certificaciones por
parte de especialistas que a juicio del inspector sean
necesarias. Aun as, despus de tan rica y exhaustiva revisin
general, no es la idea evaluar la casa, para ponerla en una
especie de ranking y menos de tasarla, sino describir y
registrar lo revisado en la inspeccin. Pues incluso por parte
de los clientes, ellos esperan de la inspeccin y por ende del
inspector, el que digan "esta casa sirve" o por el contrario, "esta
casa yo no la comprara". Jams el inspector debe dar una opinin acerca de la propiedad, que tienda a hacer

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decidir en la compra de un bien raz, aunque el informe sea para eso. Segn esto ltimo es necesario decir, que el
inspector y por ende el informe generado es un mero diagnstico, donde el que decide finalmente es y debe ser el
futuro comprador.
Describir lo que se ve y comentarlo con un nimo calmo y normal es lo contrario a hacer una exageracin del hoyo
que dejo el clavo en la pared dejando la sensacin de que se puede venir abajo. Aunque es un diagnostico
descriptivo, la actitud del inspector ms que la inspeccin misma, puede tornarse de total peso a la hora de
decidir en la compra, sobre todo negativamente. La idea nunca debe ser evaluar sino describir la condicin de
la propiedad. Eventualmente si se detectara algn problema de consideracin en cualquier rea, entonces se
recomendar pedir una opinin o reparacin, de parte de un experto del rea, para una entonces evaluacin.
Recordemos que no es posible saberlo todo teniendo que ser desde un ingeniero estructural a un soldador o un
ingeniero qumico a un pintor, pasando por toda la gama de disciplinas y oficios, no solo por conocimientos tericos
sino por una cosa de diferentes talentos. Por el contrario si se cuenta con una gama de conocimientos varios o
especficos, podra sugerir mantenimientos o reparaciones.

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LA ACTITUD DEL INSPECTOR


Es necesario detenerse en un punto ya mencionado en reiteradas
ocasiones, este es con respecto a la actitud del inspector, ya que
esta puede tornarse pivotante a la hora de decidir por parte del
cliente.
Este debe ser totalmente ajeno a la toma de decisiones por parte
del comprador incluso si se le preguntare su opinin. Totalmente
prohibido queda entonces, el dar opiniones acerca de si conviene
comprar o no, tal o cual propiedad.
Un inspector puede tornarse en un dilapidador de ofertas si no cuida su
postura o actitud.

Por el contrario debe dar todas las opiniones acerca de como


reparar o mantener esto o aquello; esto es porque en realidad
todo es posible de cambiar, reparar o mantener. Cerrando el tema y sin exagerar un ejemplo: Por una
reparacin de unos pesos puede desechar un acuerdo de compra-venta de millones.
En este error puede caer Ud. como inspector, independiente del o los ttulos que lo respalden. La tentacin de dar
opiniones es grande, an ms cuando se la piden.

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LTIMOS ASPECTOS RELEVANTES:


Una inspeccin de viviendas entonces ayuda a interiorizarse
funcionalmente del estado en que se encuentra la inversin a
punto de realizar. Con esto, el futuro comprador, puede
hacerse una idea del monto y tiempo a usar, para regularizar
cualquier posible anormalidad. Esto puede dar pie tambin, por
parte del comprador a una potencial negociacin en el precio
de la propiedad.
*Aspectos de seguridad:
Es posible diagnosticar el nivel de seguridad que presenta la
casapor ejemplo: baranda suelta o no existente, estado de las
protecciones de ventanas existentes, pendiente exagerada de la
escalera al segundo piso. Este ltimo ejemplo puede ser digno
de ser considerado segn los componentes del grupo familiar
que usarn la casa, como por ejemplo ancianos o nios. Para
qu hablar del sin nmero de sugerencias que en este mbito se
pueden dar, como por ejemplo el uso de extintores y
detectores de humo y monxido de carbono.

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*Mejorar el precio de reventa de la casa:


La inspeccin puede dar, potencialmente inicio de mejorar el precio de reventa de la casa. En el caso de
implementarse un sistema de reparacin y mantenimiento progresivo del inmueble, basado en el reporte de
inspeccin, este puede mejorar el uso e incluso hacerlo ms eficiente. Aun si en los planes inmediatos no esta el
vender la casa, el uso se puede mejorar como por ejemplo aumentando los niveles de aislamiento en el entretecho
(detectados deficientes en la inspeccin), gastando menos en calefaccin en invierno y hacindola ms agradable en
verano.

*El horario:
Como se dijo anteriormente es importante para el potencial comprador el estar presente por las razones antes
mencionadas. Por cnones de procedimiento el corredor de cualquiera de las parte ( compradora o vendedora), debe
estar presente por diferentes razones. La inspeccin puede tomar de una hora a varias dependiendo del tam ao de
la propiedad, local comercial o edificio de departamentos
Preguntas Etapa 3

Lo primero que debe consignar en el informe tcnico es:


A) El estado interior de las paredes.
B) Las limitaciones de la inspeccin.
C) Color de las paredes.
D) Datos de la propiedad y del cliente.
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Con respecto a la actitud del inspector, sta debe ser:


A) Una actitud pasiva.
B) Dar opiniones acerca del precio de la casa.
C) Objetiva y tcnica, no dando opiniones con respecto al precio
de venta de la casa.
D) Debe tener una actitud indiferente.
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Cuales son las limitaciones ms importantes a la hora de realizar una inspeccin de vivienda? :

A) Las condiciones del terreno.


B) Muebles en la casa a la hora de la inspeccin.
C) La falta de servicios bsicos: agua, gas y electricidad.
D) Ninguna de las alternativas anteriores.
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Los 2 criterios que se utilizan para realizar el resumen de la inspeccin son :


A) Anotar los daos ms riesgosos y de mayor costo de
reparacin o una lista de absolutamente todo y marcar con un
asterisco lo ms delicado o complicado de reparar.
B) Estructura de la casa.

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C) Las condiciones climticas.

D) Todas las alternativas anteriores.


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Una actitud equivocada por parte del inspector puede:


A) Romper un negocio de millones.
B) La actitud del inspector no interfiere en nada.
C) Interferir en los trmites administrativos.
D) Lograr un gran negocio.
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