Anda di halaman 1dari 61

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Pengertian
Estimasi merupakan pengetahuan yang relatif baru perkembangannya,
dimana pengetahuan ini dahulunya merupakan kegiatan dari Ilmu Teknik
(Rekayasa Teknik).
Seiring dengan perkembangan kemajuan ilmu dan teknologi, maka estimasi
tidak hanya mempelajari teknik-teknik estimasi saja tetapi juga dapat digunakan
antara lain :
untuk mengetahui besar biaya total
dasar untuk membuat sistem pembiayaan dan jadwal pelaksanaan
konstruksi
peramalan kejadian pada proses pelaksanaan dan memberi nilai pada
masing-masing kejadian tersebut.
dilakukan berdasarkan gambar kerja , gambar rencana dan spesifikasi.
Estimasi pada proyek konstruksi tidak sama dengan estimasi pada pada
manufaktur , hal ini disebabkan proyek itu sendiri bersifat unik dimana tidak ada
proyek yang sama.

1.2. Tujuan Mempelajari Estimasi Biaya


a. Agar mengerti dan memahami tentang tugas-tugas dari estimator
b. Mampu membuat suatu estimasi biaya proyek, baik Rencana
Anggaran Biaya (RAB) maupun Rencana Anggaran Pelaksanaan
(RAP)
c. Mampu membuatan dokumen dokumen pelelangan / dokumen
kontrak
d. Mampu melakukan pengawasan dan pengendalian biaya proyek.
1.3. Tugas Estimator
Estimator adalah orang yang mempunyai keahlian :
Melakukan kuantifikasi dari semua yang disajikan dalam gambar kerja
dan spesifikasi
Mengantisipasi semua kegiatan konstruksi yang akan terjadi
Seorang estimator diharapkan :
Mampu membaca, menginterpretasikan gambar dan spesifikasi
Mampu memvisualisasi bentuk tiga dimensi proyek dari gambar desain
Mengerti hal-hal yang mengenai produktifitas tenaga kerja dan kinerja
alat
Kreatif dan mampu mencari alternatif metode konstruksi
Mempunyai kemampuan berkomunikasi dengan baik
Sabar dan teliti dalam melakukan pekerjaan
Mengetahui pengetahuan matematika dasar
Mempunyai pengetahuan luas mengenai operasi dan prosedur lapangan
Mampu mengidentifikasi dan menetralisir resiko
Mampu mengantisipasi semua tahap konstruksi dalam membangun
proyek
Dapat berorganisasi dengan baik, manyampaikan estimasi dengan logis
dan jelas
Mampu membuat atau membantu membuat jadwal konstruksi
Mengerti dan mampu menggunakan sistem biaya pekerjaan perusahaan
Mampu mengenali jika standar perusahaan konstruksi untuk estimasi
biaya tidak sesuai untuk item tertentu
Memahami hubungan kontraktual
Mampu membangun strategi sukses dalam fase pelelangan dan negoisasi
proyek
Mampu mengatasi batas waktu
Mempunyai standar kode etik yang tinggi
1.4. Keterlibatan Estimator Dalam Suatu Proyek
1. Sebagai penasehat biaya yang independen baik untuk pemilik pekerjaan
(Owner) maupun kontraktor / pelaksana pekerjaan, antara lain :
Sebagai pembuat perkiraan biaya pelaksanaan proyek
(Engineering Estimate) dalam konsultan perencana
Sebagai pembuat perkiaan biaya pelaksanaan proyek yang dibuat
oleh pemberi tugas / Owner / Bowheer ( Owner Estimate )
2. Sebagai penanggung jawab dalam hal :
- Perkiraan / estimasi biaya
- Pengendalian biaya proyek
- Perkiraan biaya nyata (real cost)

1.5. Alur / Diagram Tahap Suatu Proyek

Ide / angan angan / keinginnan

Feasibility Study

Pra Design

Design

Detail Design

Final Design

Tender Construction Kontrak

Pelaksanaan Proyek

Gambar.1. Alur / Diagram Suatu Proyek


Suatu proyek ada karena adanya ide atau keinginan dari seseorang
(owner), kemudian dilakukan studi kelayakan apakah ide tersebut dapat terwujud
atau tidak. Dari studi kelayakan dilanjutkan dengan pra design yaitu desain awal
untuk mewujudkan keinginan owner, jika pra desain yang diajukan oleh konsultan
perencana disetujui oleh owner. Kemudian desain yaitu perencanaan dari awal
sampai akhir ( desain lengkap tentang suatu bangunan seperti yang diharapkan
oleh owner ). Untuk dapat melaksanakan desain tersebut dibutuhkan kontraktor
pelaksana , dalam hal ini untuk mengetahui kualitas kontraktor dilakukan dengan
proses tender. Dalam kaitannya proses estimasi yang diperlukan pada proses
penawaran suatu proyek, maka dapat dirinci dengan tahapan-tahapan sebagai
berikut :
1. Pengumuman lelang
2. Undangan lelang
3. Pertemuan penjelasan / Aanwyzing dan Peninjauan Lapangan
4. Penyusunan Harga Penawaran
5. Pemasukan Penawaran
6. Evaluasi Penawaran
Setelah didapatkan kontraktor pelaksana maka dibuat kontrak / perjanjian antara
owner dengan kontraktor, dan pelaksanaan proyek tersebut dapat segera
dilaksanakan , sehingga ide dari pemilik / owner dapat segera terwujud.

1.5.1. Keterlibatan Estimator Dalam tahapan Proyek

TAHAPAN PROYEK PERANAN


Pada Pihak Pemilik
Permulaan awal rencana Mengumpulkan data data
Study kelayakan Membuat estimasi dari data secara kasar
Pra design ( garis besar usulan ) Membuat estimasi biaya global tiap unit
/ item pekerjaan

Perencanaan ( design ) Menghitung Bill Of Quantity


Menghitung biaya pekerjaan
Perencanaan detail (detail design) Menghitung biaya nyata (real cost)
Menentukan nilai plafon anggaran biaya,
guna persiapan pelelangan.

Pelaksanaan Proyek Pengendalian dana / biaya selama


pelaksanaan proyek
Pada pihak kontraktor
Tender Menghitung Bill Of Quantity
Menyusun Rencana Anggaran Biaya
Membuat penawaran

Pelaksanaan Proyek Pengendalian biaya pelaksanaan proyek

Dari tabel diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa peranan estimator pada jasa
kontraktor adalah :
1. Menghitung dan menganalisa, harga nyata (real cost) yang akan
diajukan kontraktor dalam suatu penawaran (tender) pekerjaan jasa
kontraktor
2. Turut mengendalikan jalannya pekerjaan apabila proyek tersebut
dimenangkan / dikerjakan oleh kontraktor yang bersangkutan.
Adapun pengendalian yang dilakukan antara lain :
Pengendalian cash flow biaya pelaksanaan
Pengendalian kebutuhan bahan, tenaga dan peralatan.

1.6. Jenis jenis Estimasi


Jenis jenis estimasi yang dilakukan pada setiap tahapan proyek yaitu :
Estimasi Kelayakan
Untuk menentukan apakah proyek tersebut layak dibangun. Biaya yang
perlu diperhitungkan dalam estimasi ini mencakup biaya untuk akuisisi
tanah, perancangan, depresiasi pajak, pajak kredit investasi, pemeliharaan
dan perbaikan tahunan dan lain-lain.
Estimasi Konseptual
Estimasi yang dilakukan selama proses perancangan berlangsung. Untuk
setiap revisi estimasi, tingkat ketelitian biaya akan meningkat sesuai tahap
perancangan
Estimasi Konseptual terdiri dari :
Estimasi harga satuan fungsional , yang menggunakan fungsi dari
fasilitas sebagai dasar penetapan biaya
Estimasi biaya satuan per meter persegi
Estimasi biaya satuan per meter kubik
Estimasi factorial
Estimasi sistematis (Elemental estimates atau Parametric estimates)
Dimana proyek dibagi atas sistem fungsionalnya. Harga satuan
ditentukan oleh penjumlahan tiap harga satuan elemen dalam setiap
sistem atau mengalikan dengan data faktor pengali yang ada.
Contoh :
Faktor Estimasi
Jenis Kegiatan Faktor

1. Pekerjaan Persiapan 0,09


2. pekerjaan Penggalian 0,07
3. Penggunaan Alat berat 1
4. Pekerjaan rangka 0,02
5. Instalasi Listrik 0,18
6. Pemipaan 0,70
7. Finishing 0,15
8. Elektrical 0,10
9. Plumbing 0,18
10. Mechanical 0,44

Estimasi detail
Langkah pertama yang harus diambil adalah membuat quantity take off
berdasarkan gambar kerja dan spesifikasi yang kemudian dapat
menentukan biaya material, tenaga kerja, peralatan, sub kontraktor dan
biaya lainnya seperti overhead, contingency dan keuntungan.
Tujuan pembuatan estimasi detail adalah untuk pengadaan pekerjaan dan
sebagai dasar kontrol proyek. Salah satu contoh dari estimasi detail adalah
sistem estimasi sub kontraktor, dipakai pada bagian konstruksi khusus
yang disubkontraktorkan.
Estimasi pekerjaan tambah kurang , dimana pekerjaan tambah kurang
dapat terjadi karena kebutuhan pemilik, kesalahan dalam dokumen kontrak
atau perubahan kondisi lokasi proyek
Estimasi Kemajuan yang mempunyai tujuan :
o Sebagai dasar permintaan pembayaran
o Sebagai pembanding terhadap keuntungan dan kerugian yang telah
diramalkan sebelumnya.

Konsep pemilik terhadap proyek

Studi kelayakan

Perencanaan / perancangan
Estimasi Konseptual
Estimasi harga satuan Fungsional
Estimasi Harga per Satuan Luas
Estimasi Harga per Satuan Isi
Estimasi factorial
Penyiapan dokumen kontrak Estimasi Sistematis

Penawaran kepada kontraktor

Estimasi Detail Kontraktor

Penyerahan proyek kepada kontraktor Sistem Estimasi dan Analisis Sub Kontraktor
dokumen kontrak

Estimasi Pekerjaan Tambah Kurang

` Estimasi Kemajuan untuk Pembayaran pada kontraktor

Penyelesaian Proyek

Gambar 1.2. Proses Estimasi Dalam Setiap Tahapan Proyek


1.7. Sumber Informasi untuk Estimasi
Sumber informasi terbaik untuk estimasi biaya adalah pengalaman
perusahaan. Informasi mengenai jumlah material yang terpakai, tenaga kerja atau
jam kerja yang dikeluarkan dan jam peralatan yang dibutuhkan untuk melakukan
setiap pekerjaan dari proyek-proyek terdahulu akan sangat berguna. Sistem biaya
pekerjaan merupakan dasar untuk mengorganisasi semua informasi yang
digunakan dalam proses estimasi.

Estimasi

Basis Data estimasi Waktu dan Jumlah Laporan lapangan


Jml laporan Lap

Gambar 1.3. Diagram Pengumpulan Informasi dalam Proses Estimasi .

1.8. Etika Dalam Proses Estimasi


Standar etika yang tinggi perlu dipelihara dalam proses estimasi agar tidak
terjadi hal-hal sebagai berikut :
Praktek kolusi
Praktek bid shopping atau bid peddling kepada sub kontraktor hendaknya
tidak dilakukan
Bid Shopping adalah suatu praktek yang dinilai tidak etis dan merugikan,
dimana kontraktor utama berusaha menekan para sub-kontraktornya untuk
memberikan harga yang lebih rendah dari yang telah diterimanya dengan
cara menunjukkan penawar (sub-kontraktor) lain dengan harga yang lebih
rendah. Dengan cara ini kontraktor utama berharap subkontraktor akan
tertekan dan mau menurunkan harga penawarannya yang semula.
Sebaliknya sub-kontraktor akan berusaha menawarkan dengan lebih
rendah (underbid) harga penawaran sub-kontraktor lain yang telah
diterima oleh kontraktor utama. Praktek ini disebut Bid Peddling.
Praktek-praktek yang dilakukan perencana yang memuat klausa yang
dirancang untuk memberikan resiko tidak beralasan pada kontraktor,
harus diperhatikan oleh estimator ( as needed,as required,at the discretion
of the engineer, to the satisfaction of the engineer)
Bid Rigging, disini para kontraktor yang akan mengikuti pelelangan
bekerja sama satu sama lain dalam membagi pekerjaan dan menetapkan
harga penawaran terendah diantara mereka. Praktek ini sangat merugikan
para pemilik proyek, karena harga yang ditawarkan untuk proyeknya
didikte oleh kontraktor secara tidak fair.
BAB II
DOKUMEN KONTRAK DALAM PROYEK KONSTRUKSI

2.1. Pendahuluan
Dokumen Kontrak memegang peranan yang sangat penting bagi
pelaksanaan dan pengembangan proyek konstruksi. Dokumen ini merupakan
jembatan penghubung antara citra konseptual pemberi tugas (owner) dengan
kegiatan konstruksi fisik dari fasilitas / bangunan seperti yang diharapkan oleh
pemberi tugas. Pada setiap proyek konstruksi jembatan penghubung yang vital ini
diselenggarakan oleh pihak-pihak pemberi tugas, perancang / perencana,
kontraktor, dan berbagai pihak lainnya yang hampir dapat dipastikan belum
pernah bekerja sama sebelumnya. Satu-satunya media yang memungkinkan untuk
mengakomodasi semua kepentingan mereka adalah dokumen kontrak.
Bentuknya berupa perjanjian tertulis yang mengacu pada ketentuan hukum
dan berlaku antara pemberi pekerjaan dan kontraktor serta berisi aspek tentang
pelaksaanaan pekerjaan.
Ikatan antara pemberi pekerjaan dan kontraktor ini dijelaskan dalam pasal-
pasal serta ayat-ayat kontrak tentang hak dan kewajiban masing-masing yang
menandatangani kontrak tersebut yang didasarkan pada penawaran dan
kesepakatan bersama.
Sebelum suatu kontrak ditandatangani biasanya terdapat proses yang
mendahului dan proses ini merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari
administrasi kontrak. Proses tersebut dapat melalui pelelangan / pemilihan
ataupun pengadaan langsung kontraktor.
Suatu dokumen kontrak pada dasarnya terdiri dari :
1. lembar perjanjian
2. gambar-gambar rencana
3. syarat-syarat umum
4. persyaratan khusus
5. spesifikasi teknis
6. addenda
Dokumen ini disiapkan konsultan perancang sebagai media komunikasi antara
pemberi tugas dan kontraktor.
Semua dokumen-dokumen tersebut merupakan kesatuan yang tidak terpisahkan
satu dengan yang lainnya sedenikian rupa sehingga satu dengan yang lainnya
sejalan dan saling menunjang.
Apabila terdapat ketidak sesuaian, maka masing-masing mempunyai kekuatan
hukum sesuai dengan urutan sebagai berikut :
1. kontrak pekerjaan
2. surat Penawaran
3. addendum (bila ada) dan Berita Acara
4. syarat-syarat umum Kontrak
5. spesifikasi
6. gambar rencana
7. daftar kuantitas dan harga
8. jadwal pelaksanaan pekerjaan

2.2. Dokumen Persetujuan (Agreement)


Dokumen persetujuan (the agreement) merupakan bagian dokumen yang paling
pendek dari seluruh dokumen kontrak, yang isinya antara lain :

2.2.1. Hari, tanggal dan bulan ditandatangani kontrak tersebut

2.2.2.Pihak-pihak yang terkait dalam kontrak


Pihsk pertama biasanya adalah pihak yang mempunyai pekerjaan atau biasa
disebut pemilik pekerjaan/ pemberi pekerjaan sedangkan pihak kedua adalah
pihak yang menjalankan / melaksanakan pekerjaa atau disebut kontraktor.

2.2.3. Tujuan Kontrak


Menjelaskan tentang nama pekerjaan yang harus dikerjakan oleh pihak kedua
serta lokasi dari pekerjaan.
2.2.4. Lingkup pekerjaan
Menjelaskan mengenai scope pekerjan yang disebutkan dalam nama pekerjaan
dan meliputi jenis-jenis kegiatan yang harus dikerjakan.

2.2.5. Hak dan Kewajiban


Memuat uraian hak Pemberi tugas untuk memperoleh hasil pekerjaan konstruksi
serta kewajibannya untuk memenuhi ketentuan yang diperjanjikan serta hak
Pemberi Jasa untuk memperoleh informasi dan imbalan jasa serta kewajibannya
mewujudkan pekerjaan konstruksi.

2.2.6 . Harga/Nilai Kontrak


Besarnya nilai kontrak harus dicantumkan, baik dalam angka maupun huruf,
angsuran pembayaran,jangka waktu pelaksanaan dan masa pemeliharaan.
Tergantung pada jenis perjanjian yang disepakati, harga pada suatu kontrak akan
dinyatakan dalam dokumen perjanjian sebagai jumlah yang tetap (fixed price)
dengan menyebut pula nama dan lingkup pekerjaannya atau dapat pula suatu
harga yang dikaitkan dengan satuan jumlah pekerjaan tertentu (unit price)
Cara lain dalam menetapkan harga adalah dengan menyebutkan bahwa semua
biaya (langsung / tidak langsung) yang dikeluarkan oleh kontraktor akan
memperoleh penggantian dan ditambah sejumlah harga yang telah disepakati (cost
plus fee). Terhadap cara yang disebut terakhir ini disebutkan pula nilai maksimum
yang dapat dibayarkan sebagai jaminan bagi pemilik bahwa biaya proyeknya
tidak akan melampaui suatu jumlah tertentu ( cost plus fee with guaranteed
maximum cost ). Adanya jaminan ini akan membantu pemilik dalam pendanaan
dan pengendalian biaya.

2.2.7 Jangka waktu


Dokumen perjanjian menyatakan periode waktu tertentu dimana kontraktor harus
menyelesaikan pekerjaan. Periode waktu ini harus dinyatakan dengan jelas, yang
dapat dinyatakan dengan suatu jumlah hari kalender, atau hari kerja, atau dapat
pula pernyataan suatu tanggal mulai dan tanggal selesainya pekerjaan. Jangka
waktu dibedakan menjadi dua yaitu :
a. Jangka waktu pelaksanan
Jangka waktu pelaksanaan harus dicantumkan disini dengan huruf hari
kalender ataupun hari kerja dan dihitung sejak diterbitkannya Surat
Perintah Mulai Kerja (SPMK) serta harus disebutkan dengan jelas kapan
pekerjan tersebut harus diserahkan pertama kali dengan baik oleh
kontraktor kepada pemberi pekerjaan
b. Jangka waktu pemeliharaan
Jangka waktu pemeliharan harus dicantumkan/ditetapkan di dalam kontrak
dan dihitung sejak tanggal seperti ditetapkan dalam Berita Acara serah
Terima Pekerjaan , biaya yang timbul akibat perbaikan kerusakan ini
menjadi tanggung jawab pihak kontraktor.

2.2.8. Cara Pembayaran


Metode atau cara pembayaran dinyatakan dalam dokumen perjanjian/persetujuan
yang menunjukkan tata cara pembayaran yang dikaitkan dengan prestasi
kemajuan pekerjaan. Berkaitan dengan hal tersebut , kadangkala disertakan pula
suatu jadwal nilai (schedule of value) dimana berbagai fase kegiatan atau bagian
kegiatan diberi bobot untuk menilai kemajuan.
Jenis atau macam cara pembayaran ini ada beberapa yaitu :
a) Sistem termijn
Adalah cara pembayaran yang dilakukan beberapa kali selama masa
kontrak yang ditetapkan.
b) Sistem sertifikat bulanan
Cara pembayaran yang dibayarkan secara bulanan selama masa kontrak
berlangsung.
Selain cara diatas pembayaran dapat pula dilakukan berdasarkan kesepakatan
antara pihak pemberi tugas dan kontraktor.
2.2.9. Ketentuan ketentuan lain
a) Pengawas Teknik
Harus tercantum Siapa pengawas teknik yang mewakili pemilik pekerjaan
/ pemberi tugas, sehingga jelas tanggung jawab dan komunikasinya.
b) Domisili dari Kantor Panitera Pengadilan Negeri
c) Keselamatan Kerja
d) Kewajiban dari kontraktor untuk mengasuransikan tenaga kerja yang
dipekerjakan di proyek tersebut
e) Cacat pelaksanaan
f) Penyelesaian perselisihan
g) Keadaan memaksa
h) Pemutusan hubungan

2.2.10. Dokumen Lain Yang Terkait


Kontrak merupakan suatu dokumen yang tak lepas dari dokumen dokumen lain
yang terpisah dari dokumen kontrak. Dokumen lain yang dimaksud dapat berupa
peraturan-peraturan teknis pelaksanaan yang berlaku, seperti ACI, ASTM, SNI,
dan lain sebagainya, yang mengikat dan mutlak dikenakan pada proyek tersebut.
Dokumen lain yang juga menjadi bagian dari kontrak adalah dokumen pelelangan
yang berisikan :
a. Instruksi untuk penawar
b. Persyaratan umum
Berisi pernyataan administrasi yang harus dipergunakan sebagai
pedoman oleh kontraktor didalam melaksanakan pekerjaan. Isi dari
syarat-syarat umum kontrak antara lain :
Lingkup Kontrak
Menjelaskan lingkup pekerjaan yang harus ditangani yang meliputi
pelaksanaan, penyelesaian dan pemeliharaan pekerjaan, pengerahan
tenaga, bahan, peralatan.
Pengendalian tugas
Kontraktor tidak boleh mengalihkan seluruh atau sebagian kontrak
pekerjaan kepada Pihak Ketiga tanpa persetujuan tertulis dari pemberi
tugas.
Pemberi tugas
Kewajiban-kewajiban kontraktor
Waktu dimulainya pekerjaan dan keterlambatan
Pembayaran uang muka
c. Persyaratan khusus
d. Formulir penawaran
e. Formulir jaminan penawaran
f. Formulir jaminan kontrak
g. Spesifikasi teknis
Secara garis besar berisi :
Uraian dan jenis pekerjaan yang akan dikerjakan
Material yang akan dipakai meliputi persyaratan, metode
pengujiannya.
Metode pelaksaanaan dari pekerjaan
Dasar pembiayaan.

2.2.11. Penandatanganan Kontrak


Bagian ini merupakan bagian yang terakhir dan terpenting , dimana dua belah
pihak yang bersepakat membubuhi tanda tangan mereka dibawah kesepakatan
yang tertulis pada dokumen persetujuan. Dengan ditandatanganninya dokumen
ini, maka dokumen tersebut secara sah mengikat kedua belah pihak untuk saling
melaksanakan kewajiban dan menerima haknya masing-masing. Untuk kontrak-
kontrak di Indonesia, perjanjian ini ditandatangani diatas meterai.

2.3. Jenis Jenis Proyek Konstruksi


Menurut fungsinya proyek konstruksi dibagi menjadi :
Konstruksi Perumahan
Konstruksi Komersial seperti : bank, perkantoran, sekolah.
Konstruksi Institusional , seperti : rumah sakit
Konstruksi berat dan Jalan raya
Konstruksi Industri

Menurut sumber dana maka proyek konstruksi dapat dibagi menjadi dua yaitu :
Dana pemerintah, dimana proses pelelangan umumnya kompetitif, dan
harus sesuai dengan prosedur yang berlaku.
Dana swasta, dimana proses pelelangan umumnya dapat dinegoisasikan
dan ditentukan oleh aturan yang diadakan sendiri oleh pemilik dengan
bantuan konsultan perencana.

2.4. Jenis jenis Kontrak


Jenis kontrak akan mempengaruhi dalam prosedur estimasi, jenis kontrak dibagi
menjadi dua yaitu :

2.4.1.Berdasarkan organisasi pelaksanaan, kontrak dapat dibedakan menjadi :


a. Metode Kontrak Umum , yang terdiri dari metode Kontrak Terpisah
dan metode Swakelola. Pada metode kontrak ini semua biaya harus
sudah diidentifikasikan sebelum kontrak ditanda tangani

Metode kontrak umum

Pemilik Proyek Konsultan

Proyek
Kontraktor Utama

Sub Kontraktor A Pekerja sendiri Sub Kontraktor B Supplier A

Supplier Pekerja
Metode kontrak terpisah

Pemilik Proyek Konsultan

Proyek

Kontraktor A Kontraktor B Supplier


Pekerja

Pekerja Supplier Pekerja Supplier


Pekerja

Metode swakelola

Pemilik Proyek Konsultan

Proyek

Pekerja Sendiri Pekerja Sendiri Supplier


Pekerja

b. Metode Rancang Bangun (Design Built), ditangani oleh satu


perusahaan, estimasi bersifat konseptual karena dibuat selama proses
desain.

Pemilik Proyek

Kontraktor Pelaksana Konsultan

Pekerja Sendiri Sub Kontraktor A Sub Kontraktor B Supplier


c. Metode Manajemen Konstruksi ,dimana biaya juga harus
ditentukan sebelum perancangan selesai.

Pemilik Proyek Manajemen Konstruksi

Kontraktor Utama

Sub - Kontraktor A Pekerja Sub - Kontraktor B Supplier


Pekerja

Pekerja Supplier

2.4.2.Berdasarkan cara pembayaran :

Daftar Harga Satuan (Unit Price Contract), harga yang ditawarkan


berdasarkan volume atau kuantitas pekerjaan yang mengikat, artinya
volume merupakan dasar utama dari pembayaran sedangkan gambar
harus disesuaikan dengan perhitungan volume yang pasti., terdiri dari:
o Schedule of rate (Daftar harga satuan)
Dalam kontrak ini , bagian-bagian pekerjaan yang belum dapat
ditentukan secara pasti, hanya ditawar harga satuannya saja.
Bagian volumenya tidak ada / dikosongkan. Dengan cara ini , tidak
dapat diperkirakan harga kontrak atau harga akhir suatu proyek.
o Bill Of Quantities (Harga Satuan Pekerjaan)
Kontraktor hanya memusatkan perhatiannya padaharga saja, karena
semua pihak menggunakan data ukuran yang sama. Bagian-bagian
pekerjaan beserta volumenya sudah diberikan dalam dokumen
tender.
Kontrak Dengan Tambahan Biaya ( Cost Plus Fee ) :
memperhitungkan nilai total proyek dengan tambahan untuk overhead
dan keuntungan.
o Cost Plus Prosentase
Kepada kontraktor dibayarkan biaya-biaya upah, bahan, peralatan,
sub kontraktor dan overhead serta sejumlah prosentase sebagai
keuntungan.
o Cost Plus Fixed Fee
Keuntungan untuk kontraktor ditetapkan dan disepakati lebih
dahulu sebelum pelaksanaan pekerjaan.
o Cost Plus Variable Fee
Imbalan keuntungan untuk kontraktor dibuat dalam dua bagian.
Bagian pertama, berupa jumlah nominalyabg pasti. Bagian kedua ,
sejumlah nominal yang besarnya tergantung kepada
kemampuannya. Realisasi biaya bisa lebih kecil, sama atau
melebihi biaya yang ditargetkan.

Kontrak Dengan Biaya menyeluruh ( Lump Sum Contract ) : harga


yang ditawarkan mengacu sepenuhnya pada gambar rencana yang
merupakan salah satu dari isi dokumen lelang serta addendum hasil
peninjauan lapangan dan dengan dasar ini kontraktor menentukan
harga penawaran. Resiko bagi kontraktor terdapat dalam tahap
perhitungan volume dan juga dalam penentuan harga. Untuk
menghadapi kemungkinan resiko semacam ini, biasanya kontraktor
cenderung mempertinggi harga penawaran. Didalam nilai kontrak
harus menyebutkan dengan jelas semua pajak, bea dan pungutan resmi
lainnya.
Berdasarkan cara pembayarannya , yang sering dipakai adalah kontrak
dengan harga satuan dan harga lumpsum.
2.4.3. Jenis dan tipe kontrak yang lain .
Design Build = Merencanakan dan melaksanakan
Pemilik menunjuk kontraktor untuk membuat perencanaan sekaligus
melaksanakan
Turnkey method = Cara Putar Kunci
Semua pekerjaan mulai dari membuat desain, melaksanakan pembangunan
sampai dengan menyediakan perlengkapan dalam , ditangani oleh satu
kontraktor.
Kadang-kadang juga termasuk menyediakan tapak bangunan. Jadi pemilik
terima jadi dan siap dipakai, tinggal putar kunci saja.
Fast Tracking = Jalur cepat
Dalam Cara ini, terjadi kegiatan tumpang tindih antara perencanaan dan
pelaksanaan dalam suatu proyek. Perencanaan dan pelaksanaan berjalan
bersama.
Oleh karena itu, ada kemungkinan terjadi banyak kontrak untuk suatu proyek.
Misalnya kontrak untuk pekerjaan pondasi, kontrak untuk pekerjaan struktur
bangunan atas dan lain-lain serta kontraktornyapun dapat berbeda.
International Contract
Apabila tender diikuti oleh kontraktor-kontraktor asing dan kontraktor besar
Indonesia disebut tender Internasional. Scope pekerjaan besar, metode agak
rumit dan memerlukan heavy equipment cukup banyak dan sebagainya.
Ontraknya memakai standar Internasional : FIDIC, ASTM, BS, JIS dan
sebagainya.
BAB III
METODE ESTIMASI BIAYA PROYEK

3.1. Pendahuluan

Dalam Keppres 18 tahun 2000 disebutkan bahwa kepala satuan kerja/pemimpin


proyek/bagian proyek, berkewajiban memiliki perkiraan harga yang dikalkulasi
secara keahlian, untuk digunakan sebagai acuan tender atau melakukan pengadaan
barang dan jasa.
Yang dimaksud dengan perkiraan harga yang dikalkulasi secara keahlian yaitu
Engineering Estimate (EE) , Owner Estimate(OE), harga perhitungan sendiri
(HPS) dan sebagainya adalah suatu estimasi biaya proyek yang dilakukan oleh
para ahli di bidangnya, sebagai acuan dalam kegiatan pelelangan/pengadaan
barang dan jasa .

3.2. Macam Teknik / Metode Perkiraan Biaya Proyek


Untuk memperkirakan besarnya biaya pekerjaan/proyek, dapat dilakukan dengan
beberapa cara :
1. Metode satuan (unit)
2. Metode luasan (per meter persegi)
3. Metode Volume (kubikasi)
4. Metode harga satuan pekerjaan ( Storey Enclosure)
5. Metode Perkiraan Elemen (Bagian)
6. Metode Pendekatan Kuantitas
7. Metode Billing Rate
8. Metode Bill Of Quantity

3.2.1. Metode Satuan (Unit)


Metode ini sering dilakukan untuk membuat perkiraan-perkiraan biaya
berdasarkan unit-unit kegiatan atau bagian-bagian pekerjaan, misalnya :
Unit bangunan yang sama
Kebutuhan AC
Pehitungan kebutuhan instalasi listrik

3.2.2. Metode Luasan


Cara ini dilakukan berdasarkan besarnya luas pekerjaan yang dilakukan,
sehingga dapat diperkirakan besarnya biaya yang dibutuhkan.
Contoh :
Harga bangunan perumahan
Pekerjaan lantai
Pengaspalan jalan

3.2.3. Metode Volume (kubikasi)


Metode ini menggunakan volume bangunan sebagai dasar, yaitu metode
harga satuan didasarkan pada biaya per m3 dari bangunan. Metode kubik ini
dapat lebih teliti daripada metode luas karena banyak informasi yang
terkandung didalamnya bila yang dibahas volume.
Cara ini dilakukan dalam memperkirakan biaya-biaya pekerjaan :
- Galian/timbunan tanah
- Pembetonan
- Pondasi

3.2.4. Metode Storey Enclosure (metode harga satuan pekerjaan)


Metode ini adalah metode harga satuan yang direncanakan untuk
menanggulangi masalah yang muncul pada metode perkiraan permulaan
lainnya. Ini diharapkan dapat digunakan untuk variasi bentuk rencana dan
ketinggian bangunan.
Namun , metode ini tidak pernah digunakan secara keseluruhan, karena alasan
sebagai berikut :
Perhitungan jauh lebih banyak daripada metode lainnya.
Data yang lalu dalam bentuk harga satuan tidak tersedia , terutama
diperlukan analisa sejumlah pekerjaan yang kompleks untuk melengkapi
data yang diperlukan sebagai penuntun.
Dasar teori metode ini terdiri dari pengukuran luas dinding luar, lantai,luas
atap (yang secara efektif menutup bangunan), dan pada luas itu dikalikan
dengan suatu faktor bobot (weighting factor) yang akan menghasilkan
sejumlah Storey Enclosure Unit.
Aturan perhitungannya adalah sebagai berikut :
Luas lantai :
Ini diukur dari permukaan dinding luar, yang dikenakan pembobotan
sebagai berikut :
Basement x 3
Ground Floor x 2
First Floor x 2,15
Second Floor x 2,30
Dan tambahkan 0,15 untuk setiap lantai di atasnya.
Luas atap :
Ini diukur dari bagian yang terluar dari talang air hujan dan diukur
sebagai luas perencanaan, apakah bentuk atapnya datar atau miring,
tidak ada pembobotan pada luas atap. Koefisiennya adalah 1.
Luas dinding luar :
Ini diukur dari permukaan dinding luar, yang dikenakan pembobotan
sebagai berikut :
Luas dinding basement ( lantai basement sampai langit-langit atas dengan
tidak melihat bukaan) x 1
Jumlah Storey Enclosure Unit kemudian dikalikan dengan harga satuan
tunggal, penambahan dilakukam untuk : perlengkapan, pondasi yang tidak
normal, pekerjaan di luar.
Contoh :

Keterangan gambar : dinding luar tebalnya 250 mm, seluruh dimensi merupakan
dimensi luar.
Luas lantai :
Basement = 24,5 x 6,5 m x 3 = 477,75
Ground = ( 24,5 x 6,5 m + 9,5 x 3 m) x 2 = 375,50
Lt 1 Lt 5 = 187,75 m2 x ( 2,15 + 2,3 + 2,45 + 2,6 + 2,75 ) = 2.299,94
Luas atap = ( 25 x 7 m ) + (10 x 3 m ) x 1 = 205,00
Luas atap dinding :
Basement = 64 m x 3 m x 2 = 384,00
Ground atap = 70 m x 3 m x 6 x 1 = 1.260,00
------------------
- Storey Enclosure Unit = 5.002,19
Biaya Blok = 5.002,19 unit x Rp. 1.000.000,00 / unit = 5.000.219,00
Dibulatkan = 5.000.000,00
Catatan : Biaya satuan termasuk instalasi lift dan kerja luar.
3.2.5. Metode Bagian (Elemen)
Metode ini dikembangkan dari metode Storey Enclosure, yang
memperhitungkan elemen utama secara terpisah, dan dilakukan berdasarkan
pembagian-pembagian pekerjaan yang tidak sebidang, misalnya pada proyek
pembangkit listrik pekerjaan dibagi dalam 3 (tiga) kelompok yaitu : pekerjaan
sipil, pekerjaan mekanikal, pekerjaan elektrikal.
Metode ini mempunyai keunggulan yaitu dapat digunakan untuk semua tahap.
Klien dapat mengerti perkiraan ini, karena ini adalah metode estimasi yang
dapat diandalkan, artinya perbandingan dapat dibuat dengan mudah sehingga
memudahkan seorang estimator untuk memperoleh implikasi biaya.

3.2.6. Metode Pendekatan Kuantitas


Metode ini digunakan jika elemen bangunan telah dapat ditentukan dengan
tepat. Hal ini dimaksudkan untuk dapat memperinci dan mengukur secara
akurat.
Pengukuran pada metode ini tidak diambil seperti dalam hal bill of quantities,
yaitu dari bagian yang bersangkutan. Metode ini menggunakan pendekatan,
bukan suatu presisi pengukuran dan perhitungan tetapi dengan mengumpulkan
bersama sejumlah bagian yang bersangkutan yang akan diukur secara terpisah
dalam suatu bill of quantities.
Suatu metode yang dapat diandalkan karena kemudahannya dalam membuat
penyesuaian variasi kuantitas dan kualitas bahan yang akan digunakan.
Metode ini juga membuat perhitungan biaya secara otomatis untuk bentuk
tinggi dan ukuran lokasi. Bila perkiraan ini dikumpulkan terlalu awal, sebelum
semua informasi tersedia lengkap, maka akan menghasilkan perhitungan yang
tidak tepat.
Pengukuran dalam metode ini diambil secara kasar untuk keseluruhan kecuali
bukaan yang sangat besar, jendela dan pintu dihargai sebagai unit lengkap
secara terpisah.
Pondasi normal diukur per meter, termasuk saluran-saluran, beton dan
pembataan sehingga dapat dibuat harga satuan.
Dinding termasuk perlengkapannya, jendela diukur sebagai tambahan pada
dinding termasuk kaca, cat dan sebagainya.
Biaya total untuk elemen yang dimaksud = pengukuran x harga
Metode ini lebih teliti dalam memperkirakan biaya , terutama untuk pekerjaan
konstruksi yang tidak biasa.
Informasi yang dibutuhkan :
a. Sketsa perencanaan atau gambar kerja :
- Perencanaan tiap lantai skala 1 : 100
- Potongan skala 1 : 100
- Potongan khusus melalui bangunan skala 1 : 20
b. Catatan spesifikasi : seluruh informasi ditabelkan dalam metode luas.
Contoh :
Galian pondasi selokan sedalam 1 meter, mendatarkan dan memadatkan dasar
selokan, pendukung pekerjaan tanah, penimbunan, pembuangan tanah galian
yang berlebihan, pondasi beton tebal 300 mm, rongga brickwork sampai 150
mm diatas tanah, bata merah tampak luar, panjang selokan 50 meter.
Jika biaya per meter selokan Rp. 255.000,00. Maka biaya total adalah : 50
meter dikalikan dengan biaya per meter Rp. 255.000,00

3.2.7. Metode Billing Rate


Estimasi ini didasarkan atas biaya rata-rata untuk tenaga/upah sesuai bidang
keahliannya per satuan waktu, serta sarana lainnya, yang dihitung persatuan
waktu pula.
Contoh : untuk pembayaran tenaga ahli biasanya diistilahkan MM ( Man
Month (MM) = orang per bulan).

3.2.8. Metode Bill of Quntity (BOQ)


Ini adalah metode akhir dan yang paling teliti dalam kemungkinan perkiraan,
tetapi ini hanya dapat dilaksanakan setelah rancangan lengkap seluruhnya.
Metode ini didasarkan pada kuantitas atau besarnya pekerjaan yang dilakukan,
baik berupa volume, luasan maupun besaran lainnya.
3.3.Perhitungan Volume Pekerjaan
Bahan bahan yang diperlukan untuk menghitung volume pekerjaan adalah :
1. Denah untuk mengetahui ukuran panjang dan lebar bangunan
2. Penampang / potongan untuk mengetahui tinggi lantai dan bangunan
3. Penulangan untuk mengetahui letak, keadaan dan volume penulangan
4. Detail untuk menjelaskan ukuran ukuran secara rinci
5. Spesifikasi teknis menjelaskan jenis dan bahan yang diperlukan.

6. Pekerjaan persiapan
a. Pembelian tanah (termasuk pengukuran, pajak,akte dsb)
b. Pematangan Lahan (peralatan, luas lahan dalam m2), penebangan
pohon (jumlah pohon dalam buah) dan lain-lain.
c. Bangunan kerja (direksi keet dan gudang)dihitung luas lantai
d. Pemagaran dihitung panjang dalam m1.
e. Dan pekerjaan persiapan lain yang diperlukan.

7. Pekerjaan tanah
a) Galian tanah pondasi (volume galian dalam m3)
b) Timbunan pasir alas pondasi(volume pasir dalam m3)
c) Urugan tanah untuk pondasi

8. Pekerjaan pasangan dan plester


a) Pondasi (volume pondasi dalam m3)
b) Trasram atau plester (volume trasram dalam m3 atau luas trasram
dalam m2)
c) Tembok (volume tembok dalam m3 )
d) Beton bertulang (volume dalam m3)
e) Pekerjaan laburan ( dihitung luas permukaan dalam m2)
f) Plint (dihitung dalam m1)
9. Pekerjaan kayu
a) Kusen pintu / jendela / tiang kayu (dihitung volume kayu yang
diperlukan dalam m3)
b) Daun pintu / jendela (dihitung panjang listplank dalam m1 atau luasnya
dalam m2)
c) Papan listplank (dihitung panjang listplank dalam m1)
d) Talang (dihitung panjang talang dalam m1)
e) Kuda-kuda (dihitung volume kayu yang diperlukanuntuk pembuatan
kuda-kuda tersebut dalam m3)
f) Rangka atap dihitung berdasarkan luas permukaan atap(m2)yang perlu
ditutup.
g) Rangka plafond dihitung berdasarkan luas plafond (m2) atau bahan
kayu yang diperlukan(m3)
h) Penutup atap dihitung berdasarkan luas atap yang ditutupi (m2)
i) Jurai dihitung berdasarkan panjang jurai (m1)

10. Pekerjaan cat / labur , dihitung berdasarkan luas permukaan yang akan
dicat untuk masing-masing jenis material konstruksi (tembok , besi , kayu)

11. Pekerjaan penggantung / pengunci , dihitung berdasarkan jumlah yang


dibutuhkan (buah)

12. Pekerjaan Instalasi.


Biaya yang diperlukan berupa ongkos pasang, bahan dan administrasi lain.
Untuk instalasi listrik perlu dihitung lampu (buah / titik), stop kontak
(buah / titik), sakelar (buah)dan panjang kabel instalasi(m1). Pipa air / gas
dihitung untuk julah kran (buah) dan panjang pipa (m1)

13. Pekerjaan lain-lain


Pekerjaan lain-lain yang diperlukan adalah :
a) Anti rayap dihitung berdasarkan luas (m2)
b) Penangkal petir dihitung berdasarkan panjang kabel / kawat (m1) dan
titik penangkal petir (buah)
c) Besi sengkang, angkur, baut, mur dihitung dalam kg
d) Kloset, urionour, wastafel dan lain-lain dihitung jumlahyang
diperlukan (buah)
e) Bauwplank dihitung panjang yang perlu dipasang (m1)
f) Air kerja dihitung pemboran air (titik), instalasi pipa (m1) dan mesin
pompa (buah)
g) Penjaga malam berdasarkan uapah per hari atau per bulan
h) Pajak (PPN dan PPH)
i) Lain-lain pengeluaran yang perlu dihitung

3.3.1. Contoh perhitungan volume tiap jenis pekerjaan suatu gedung


1) Bahan / pedoman menghitung :
denah untuk mengetahui ukuran panjang / lebar
penampang / potongan untuk mengetahui tinggi dan lebar bangunan
penulangan untuk letak
detail menjelaskan keadaan sekitar
situasi menjelaskan keadaan sekitar
bestek pemakaian jenis bahan

2) Cara menghitung banyaknya satuan / volume


A. Biaya persiapan
1. Pembelian tanah ( termasuk pengukuran, pajak, iuran , akte dsb )
2. Menyiapkan tanah untuk pembangunan termasuk menebang pohon,
membersihkan dan meratakan tanah satuan m2.
3. Biaya bangunan sementara yaitu Direksi Keet, gudang dll.
4. Pemagaran dan penjagaan
B. Pekerjaan Tanah
1. Galian tanah untuk pondasi
Satuan m 3
Cara menghitung : penampang galian x jumlah panjang pondasi (
as ke as )
2. Pekerjaan timbunan pasir
Satuan m 3
Cara menghitung : timbunan di bawah pondasi = luas dasar galian
x tebal lapisan pasir.

C. Pekerjaan pasangan dan plesteran


1. Pondasi
Satuan m 3
Cara menghitung : luas penampang x jumlah panjang pondasi ( as
ke as )
2. Pekerjaan trasram
Satuan m 3
Cara menghitung : tebal tembok x tinggi x jumlah panjang pondasi
/ tembok.
Tinggi lihat gambar potongan
Tebal tembok : batu, batu , 1 batu dan sebagainya
Panjang pondasi seluruh ( untuk trasram di bawah lantai )
Sedangkan ntuk trasram di atas lantai dihitung panjang pondasi
dikurangi dengan jumlah lebar lubang pintu.
3. Tembok
Satuan m 3
Cara menghitung : luas bidang tembok x tebal
Luas bidang = jumlah panjang pondasi x tinggi tembok dikurangi
jumlah luas pintu / jendela / ventilasi
Tebal tembok : batu, batu, 1 batu dsb.

4. Beton bertulang
Satuan m 3
Cara menghitung : panjang x lebar x tinggi
5. Plesteran trasram / kedap air
Satuan m 2
Cara menghitung : 2 x luas bidang luar trasram ditambah luas
bidang pondasi yang nampak pada tepi luar diatas muka tanah
6. Laburan
Laburan trasram = luas plesteran trasram
Laburan tembok = luas plesteran tembok
7. Lantai
Satuan m 2
Cara menghitung : panjang x lebar ( lihat denah )
8. Tegel plint
Satuan m 1
Cara menghitung : keliling / panjang tembok yang terpasang tegel
plint. ( Catatan : banyaknya tegel plint harus diperhitungkan
kehilangan sebesar 2 5 % ).

D. Pekerjaan kayu / atap


1. Kusen pintu / jendela / tiang kayu
Satuan m 3
Cara menghitung : luas penampang kayu x jumlah panjang untuk
tiap jenis, ditambah 10 % kayu terbuang
2. Daun jendela / pintu / panil / jalusi / kaca
Satuan m 2
Cara menghitung : lebar x tinggi lubang ditambah 10 %
3. Papan lisplank
Satuan m 2 atau m 1
Cara menghitung : panjang seluruh x lebar + 10 %

4. Pekerjaan talang
Satuan m 1
Cara menghitung : menjumlahkan panjang seluruhnya
5. Kuda-kuda
Satuan m 3
Cara menghitung : penampang tiap jenis ukuran x jumlah panjang
masing-masing + 10 % kayu terbuang
6. Rangka Atap
Satuan m 2
Cara menghitung :
menghitung luas sesuai atap segitiga = alas x tinggi bidang atap
bentuk atap trapesium = ( panjang tritis + bubungan ) x tinggi
bidang atap
bentuk atap segi empat = panjang x tinggi bidang atap
7. Rangka Plafond
Satuan m 3 atau m2
Cara menghitung ada dua cara :
a. penanpang x panjang kayu + 10 %
b. luas bidang plafond = panjang x lebar tiap kamar ( m2)
8. Menutup atap
Satuan m 3
Cara menghitung : luas rangka atap.
Untuk genting ditambah 2 -3 % akibat pecah dan lain-lain
9. Bubungan / jurai luar
Satuan m 1
Cara menghitung : jumlah panjang bubungan / jurai luar
10. Plafond
Satuan m 2
Cara menghitung : luas bidang rangka plafond

E. Pekerjaan cat / labur


1. Pekerjaan cat
Satuan m 2
Untuk listplank : jumlah panjang x lebar papan
Untuk kusen = jumlah sisi kayu x jumlah panjang

F. Pekerjaan penggantung
1. Pasang kaca pintu / jendela
Satuan m 2
Cara menghitung : lebar x tinggi bidang
Alat penggantung dan pengunci dihitung berdasarkan jumlah
pemakaian.

G. Pekerjaan Instalasi
1. Listrik
Biaya : ongkos pemasangan, bahan yang dibutuhkan, administrasi
dan lain-lain
Cara menghitung : jumlah lampu = jumlah stop kontak x harga tiap
jenis ( tidak termasuk bola lampu )
Rumus RAB = px q + s = pq + s
p = jumlah mata lampu
q = harga per mata lampu
s = harga bola lampu
2. Air
Kalkulasi seluruh pipa dan perlengkapannya
Ongkos pemasangan
Kerusakan bangunan tersebut akibat pemasangan instalasi air
tersebut.

H. Pekerjaan lain-lain
1. Besi sengkang , angker, mur baut dihitung dalam kg
2. Rooster udara dihitung jumlahnya dalam bh
3. Kloset, urinoir, wastafel dll dihitung per buah
3.3.2. Contoh perhitungan untuk pekerjaan pengairan
Dibagi dalam dua kelompok :
1. Pembuatan saluran terdiri dari saluran primer induk, saluran sekunder,
saluran tersier meliputi pekerjaan menggali dan menimbun. Dihitung
dalam satuan m3.
2. Pembuatan bangunan-bangunan terdiri dari siphon, gorong-gorong,
penahan tanah.Satuannya untuk pekerjaan pasangan m3, untuk pekerjaan
plesteran m2.

Pelaksanaan perhitungan pekerjaan pengairan :


1. Pembersihan lokasi
2. Pengukuran
3. Penggalian / timbunan
4. Bangunan pintu romijn dan lain lain
5. Penggantian tanaman penduduk karena proyek ini
6. Biaya saluran darurat
BAB IV
PENYUSUNAN ANGGARAN BIAYA

4.1. Pendahuluan
Penyusunan anggaran biaya adalah suatu kegiatan pada tahap perencanaan
maupun pada awal pemasukan penawaran dan merupakan proses awal dari
pembangunan dari suatu proyek konstruksi. Kegiatan tersebut diperlukan agar
dihasilkan perkiraan biaya proyek yang optimal dan dapat dipertanggung
jawabkan atau sesuai dengan dana dan waktu yang disediakan.
Anggaran biaya adalah rincian perkiraan biaya dari sebagian atau keseluruhan
kegiatan proyek yang dihubungkan dengan waktu (lamanya kegiatan), sedangkan
perkiraan biaya terbatas pada tabulasi biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan
tertentu proyek atau proyek keseluruhan.
Anggaran biaya memegang peranan penting dalam penyelenggaraan / pengadaan
proyek, pertama dipergunakan untuk mengetahui berapa besarnya biaya yang
diperlukan untuk membangun proyek atau investasi berikutnya memiliki cakupan
yang sangat luas yaitu merencanakan dan mengendalikan sumber daya seperti
material, tenaga kerja, peralatan maupun waktu.
Dan kaitan erat dengan analisa biaya yaitu pekerjaan yang menyangkut
pengkajian biaya kegiatan-kegiatan terdahulu yang akan dipakai sebagai bahan
atau acuan untuk menyusun anggaran biaya. Dengan kata lain menyusun anggaran
biaya berarti melihat masa depan, menghitungkan dan mengadakan prakiraan atas
hal-hal yang akan mungkin terjadi. Sedangkan analisa biaya menitikberatkan pada
pengkajian dan pembahasan biaya kegiatan masa lalu yang akan dipakai sebagai
masukan.
Seperti telah disebutkan diatas, bahwa anggaran biaya proyek dihasilkan dari
perkiraan biaya komponen-komponen proyek atau pekerjaan dengan
memperhatikan faktor waktu pelaksanaan pekerjaan. Kata perkiraan diatas
menyiratkan bahwa angka yang dihasilkan tidak akan akurat 100 % tepat. Namun
demikian diharapkan agar penyimpangannya tidak terlalu jauh, sehingga dapat
berfungsi sebagai alat perencanaan .
Dalam kenyataan anggaran biaya ada dua macam yaitu Rencana Anggaran Biaya
(RAB) dan Rencana Anggaran Pelaksaanaan ( RAP )

4.2. Macam R . A . B
Macam Anggaran Biaya dapat dibagi dalam 2 cara :
a. Anggaran biaya sementara / taksiran ( perkiraan )
Anggaran biaya sementara atau yang disebut juga Rencana Biaya taksiran
dibuat berdasarkan pengalaman.
Misalnya untuk bangunan rumah tinggal dibedakan antara bangunan
pokok, bangunan samping, dan teras, dimana masing-masing bangunan
tersebut mempunyai harga yang barlainan untuk tiap ukuran luas meter
persegi.
Contoh :
a. Untuk bangunan bertingkat, maka perhitunganialah m3 luas lantai
dikalikan harga pokok pada lantai I ditambah prosentase biaya dari
harga pokok.
b. Tingkat V sampai dengan tingkat VII prosentasenya naik 10 %
c. Cara menghitung :
Lantai bawah LI x Hp ( masing-masing)
Lantai II LII x ( 1 + 8 % ) Hp
Lantai III LIII x ( 1 + 14 % ) Hp

b. Anggaran biaya detail ( teliti )


a. Untuk perincian biaya yang teliti, maka diperlukan suatu analisa, yang
akan dihitung harga satuan bangunan yang akan dipengaruhi oleh
beberapa faktor : yaitu harga bahan setempat, harga upah pekerja
setempat, dan harga / sewa peralatan.
b. Perincian pekerjaan / kegiatan yang diperlukan ditentukan berdasarkan
spesifikasi dan gambar / bestek serta keterangan dan persyaratan
persyaratan lain yang diminta owner . Berbeda dengan harga
taksiran sementara, maka pada perhitungan detail perinciannya
diuraikan menurut kegiatan. Setiap kegiatan tersebut memerlukan
uraian yang rinci, sehingga sebelum dibua dalam bentuk RAB perlu
dibuat uraian atau rincian pekerjaan.
Contoh pekerjaan tanah :
1m2 meratakan tanah bangunan @Rp.Rp..
2batang menebang pohon @Rp.Rp..
3m3 menyingkirkan tanah @Rp.Rp..
keluar halaman
4m3 galian tanah untuk lubang @Rp.Rp..
pondasi
5m3 urugan kembali lubang @Rp.Rp..
pondasi
6m3 pasir urug bawah pondasi @Rp.Rp..
7m2 meratakan tanah bangunan @Rp.Rp..

c. Setiap jenis pekerjaan dilakukan analisa harga satuan (bahan dan


upah).Setelah perincian harga satuan diketahui maka dapat dihitung
jumlah biaya yang diperlukan.

4.3. Anggaran Biaya yang Akurat


Harga dan keberhasilan perhitungan, rencana biaya tergantung dari ketepatan dan
interprestasi dari informasi biaya yang dipakai. Informasi biaya yang efektif
adalah yang berasal dari perhitungan biaya satuan pekerjaan yang dilakukan atau
dikerjakan oleh kontraktor itu sendiri karena mereka yang tahu persis
permasalahannya.
Anggaran biaya dianggap kurang akurat bila dijumpai ciri-ciri sebagai berikut :
Terjadi cost over run atau under run yang relatif besar
Mempunyai angka-angka yang tidak realistis untuk dipakai sebagai acuan
pengendalian
Adapun penyebabnya bermacam-macam antara lain :
Batasan lingkup proyek yang belum lengkap atau terinci
Kesalahan dalam perhitungan rancangan dan rekayasa
Terlalu rendah atau tinggi dalam memperkirakan harga maupun kualitas
Perubahan lingkup proyek karena adanya hal-hal baru
Pengulangan pekerjaan karena mutunya dibawah standar yang ditetapkan
Perubahan cuaca, pemogokan tenaga kerja, perubahan peraturan atau
karena kendala-kendala lain yang tidak terduga
Meleset dalam memperkirakan kenaikan barang dan jasa

Untuk mengatasi dan menanggulangi ketidak akuratan dalam memperkirakan


anggaran biaya dikenal suatu pendekatan yaitu penyediaan biaya cadangan,
keuntungan, markup dan eskalasi.

4.4. Penyusunan Anggaran Biaya oleh Pihak Pihak Yang Terlibat


Penyusunan anggaran biaya dilakukan oleh pihak-pihak yang terlibat dalam
proyek misalnya : pemilik proyek, konsultan, dan kontraktor dimana masing-
masing pihak mempunyai tujuan serta kepentingan berbeda.

Pemilik proyek, angka yang menunjukkan jumlah anggaran biaya akan menjadi
salah satu acuan untuk menentukan kelanjutan investasi.
RAB, sebagai rincian dari Owner Estimates adalah dasar pemberi tugas untuk
mengevaluasi penawaran yang diajukan oleh rekanan agar dapat menentukan
penawaran yang paling menguntungkan

Kontraktor, keuntungan finansial yang akan diperoleh tergantung pada seberapa


jauh kemampuannya dalam membuat anggaran biaya. Bila penawaran harga yang
diajukan dalam proses lelang terlalu tinggi, kemungkinan besar kontraktor yang
bersangkutan akan mengalami kekalahan. Sebaliknya bila memenangkan lelang
dengan harga terlalu rendah, maka akan mengalami kesulitan di belakang hari (
mengalami kerugian).
RAB, yang dibuat sebagai rincian dari biaya pekerjaan konstruksi, adalah RAB
yang diajukan dalam penawaran dan merupakan lampiran dalam Surat Penawaran
Harga ( SPH ).

Konsultan, angka dalam anggaran tersebut diajukan kepada pemilik sebagai


usulan jumlah biaya yang terbaik untuk berbagai kegunaan sesuai perkembangan
proyek sampai derajat tertentu, serta kredibilitas konsultan akan terkait dengan
kebenaran atau ketepatan angka-angka yang diusulkan.
RAB, yang dibuat konsultan sebagai rincian Engineering Eestimates diberikan
kepada pemberi tugas sebagai bahan untuk menetapkan RAB owner

4.5. Kebutuhan Total Anggaran Biaya Proyek


Selama pembangunan proyek, dari awal sampai selesai hingga siap dioperasikan,
diperlukan sejumlah besar biaya yang dapat dikelompokkan menjadi biaya satuan
pekerjaan dan biaya tambahan (mark up) dengan kata lain biaya proyek atau
investasi sama dengan biaya satuan pekerjaan ditambah dengan biaya tambahan
(mark up)
Adapun biaya satuan pekerjaan dikelompokkan lagi menjadi biaya tidak langsung
dan biaya langsung dimana biaya langsung terdiri dari beberapa komponen biaya
yaitu biaya material, biaya peralatan, biaya tenaga kerja, sedangkan biaya tidak
langsung terdiri dari biaya overhead, keuntungan , pajak, dan lain sebagainya serta
biaya cadangan.

4.6. Biaya Satuan Pekerjaan


Biaya satuan pekerjaan adalah biaya yang dialokasikan untuk menyelesaikan satu
paket pekerjaan dan merupakan bagian dari biaya proyek. Biaya satuan pekerjaan
dipakai untuk membangun konstruksi atau yang menghasilkan proyek yang
diiinginkan, mulai dari pengeluaran untuk studi kelayakan, perancangan rekayasa,
pengadaan, pelaksanaan konstruksi atau instalasi hingga produk siap dioperasikan.
Biaya satuan pekerjaan dapat dikelompokkan menjadi biaya langsung (direct cost)
dan biaya tidak langsung (indirect cost).
Sumber informasi biaya yang lain untuk pengecekan :
Perhitungan biaya dari berita-berita teknik
Studi biaya yang dikeluarkan oleh industri bangunan
Batasan biaya dan informasi biaya yang diterbitkan oleh pemerintah
digunakan untuk kelas-kelas pekerjaan umum tertentu
Faktor-faktor yang mempengaruhi biaya proyek :
Kecenderungan biaya dalam industri ( tingkat nasional, maupun lokal )
Perubahan tarif upah baik yang disetujui maupun yang dipertimbangkan
Perubahan-perubahan karena unsur lain pada upah buruh , misalnya hari
libur, jaminan nasional, dan sebagainya.
Adanya fluktuasi biaya bahan bangunan
Pengaruh pekerjaan lain di daerah tersebut terhadap pengadaan buruh dan
bahan

4.6.1. Biaya Langsung


Biaya langsung adalah biaya yang diperlukan untuk segala sesuatu yang akan
menjadi komponen permanen hasil akhir proyek, yaitu biaya untuk membayar
material, peralatan, tenaga kerja termasuk mandor dan sub kontraktor yang
digunakan langsung dalam pelaksanaan proyek. Biaya langsung diajukan secara
formal sebagai salah satu item pembiayaan dan merupakan item utama
pembiayaan.

Didalam proyek gedung pemerintah , biaya langsung dibedakan atas :


Biaya Standar, merupakan biaya untuk membangun bagian bagian
standar bangunan
Biaya Non Standar , merupakan biaya untuk membangun bagian bagian
khusus ( di luar yang standar ) dari bangunan. Misalnya , jika
Departemen Kesehatan membangun rumah sakit atau Perguruan Tinggi
membangun laboratorium maka diperlukan fasilitas penunjang seperti
AC. Pemasangan Ac tersebut merupakan biaya non standar.
Biaya langsung terdiri dari :
a. Biaya Material
Yang dimaksud dengan material disini terdiri dari material curah dan peralatan
yang nantinya akan terpasang atau menjadi bagian yang permanen dari
bangunan / konstruksi atau proyek. Biaya material yang dipakai dalam
perhitungan biaya proyek adalah biaya / harga di lokasi pekerjaan dan belum
termasuk pajak. Harga material ini sudah termasuk biaya transportasi ke
lokasi, penyimpanan dan pemeriksaan

b. Biaya Peralatan
Peralatan yang dimaksud disini adalah semua alat yang dipakai oleh
kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan konstruksi, dan tidak akan memjadi
permanen dari proyek
Pada umumnya peralatan yang digunakan sebagai sarana bantu untuk
menyelesaikan pekerjaan konstruksi meliputi : alat-alat berat, mesin-mesin
dan alat- alat tangan atau ringan dan tidak akan menjadi bagian yang
permanen dari suatu konstruksi atau hasil akhir proyek. Peralatan ini sifatnya
ada yang hanya sekali pakai , ada yang pernah dipakai pada proyek
sebelumnya atau nantinya akan dipakai pada proyek berikutnya.
Biaya yang diperlukan untuk alat-alat berat jauh lebih besar daripada alat
ringan atau tangan dan pada proyek dengan skala besar biaya peralatan ini
akan sangat menentukan dalam penyusunan harga satuan pekerjaan, sehingga
perkiraan biaya alat-alat berat ini harus diteliti serta mendekati kenyataan.
Guna memperkirakan biaya yang cukup akurat, maka harus diputuskan
terlebih dahulu mengenai ukuran dan jenis peralatan yang akan dipakai,
dimana berdasarkan lamanya proyek akan dapat ditentukan apakah peralatan
akan dibeli atau cukup disewa saja.
Berdasarkan tingkat produktifitas, harga peralatan ( kepemilikan ) dan volume
pekerjaan, maka biaya peralatan dihitung per satuan waktu tertentu seperti per
jam, minggu, atau bulan dapat juga berdasarkan besarnya produk yang
dihasilkan persatuan waktu tertentu.
Penentuan biaya peralatan didasarkan pada biaya produksinya, yang terdiri
dari :
1. Biaya pemilikan
Biaya penyusutan
Bunga, pajak, asuransi
Dan lain-lain
2. Biaya operasional
Biaya operator
Biaya bahan bakar
Biaya pelumas dan filter
Biaya perbaikan dan perawatan
Biaya penggantian suku cadang dan ban

c. Biaya Tenaga Kerja


Secara umum harga pasaran tenaga kerja dipengaruhi oleh dua hal penting,
yaitu indeks biaya hidup dan tingkat kemakmuran. Indeks biaya hidup sehari-
hari sangat dipengaruhi oleh indeks harga bahan pokok seperti beras, gula dan
sebagainya , sedangkan tingkat kemakmuran diukur dari pendapatan rata-rata
perkapita tiap tahun atau GNP (Gross National Product) per tahun dibagi
dengan jumlah penduduk.
Dalam memperhitungkan biaya tenaga kerja, ada dua faktor utama yang perlu
diperhatikan. Pertama biaya atau harga yang berkaitan dengan upah per hari
atau per jam, tunjangan tambahan, asuransi, pajak, premi upah. Kedua adalah
produktifitas dan keahlian yaitu banyaknya pekerjaan yang dapat diselesaikan
oleh seorang pekerja atau sekelompok pekerja dalam sutu periode waktu yang
sudah di tentukan (per hari, per jam).
Faktor produktifitas merupakan bagian yang paling sulit untuk ditentukan,
karena produktifitas akan bervariasi secara tidak menentu. Tingkat
produktifitas tenaga kerja dipengaruhi oleh lokasi pekerjaan, lokasi pekerjaan,
lamanya waktu kerja ( jam-jaman, harian, bulanan atau tahunan), waktu kerja (
siang, malam, lembur), persingan tenaga kerja, tingkat keamanan, tingkat
kesulitan pekerjaan dan lain sebagainya.
Satuan waktu yang dipergunakan untuk menghitung upah tenaga kerja ada dua
macam yaitu jam dan harian. Dalam sistem harian dikenal satuan upah yang
disebut hari- orang-standar, dimana nilai satuan upah pada sistem ini sama
dengan upah pekerjaan dalam satu hari (siang hari), rata-rata 8 jam kerja
termasuk 1 jam istirahat.
Sedangkan pada sistem jam-jaman , dikenal satuan upah yang disebut jam-
orang-standar, dimana perhitungan upah didasarkan pada jam efektif kerja.
Dengan kata lain, selama jam kerja para pekerja harus bekerja secara sungguh-
sungguh, tidak boleh lengah sedikitpun, karena hal ini akan menimbulkan
kemungkinan terjadinya kerugian akibat keterlambatan pekerjaan.

d. Biaya overhead proyek


Biaya overhead adalah biaya biaya yang tidak dapat langsung dimasukkan
kedalam suatu pekerjaan tertentu, tetapi diperlukan untuk menyelesaikan
proyek.
Biaya overhead dibagi dua yaitu overhead proyek dan overhead umum, biaya
overhead proyek masuk kedalam biaya langsung dan overhead umum masuk
dalam biaya tidak langsung.
Overhead proyek adalah biaya overhead yang dikeluarkan pada lokasi proyek.
Biaya overhead proyek sebaiknya dihitung dengan membuat daftar tiap jenis
biaya serta menghitung biayanya masing-masing, biaya overhead proyek tidak
dihitung dengan mempergunakan prosentase terhadap biaya total proyek
karena setiap proyek akan mempunyai prosentasi yang berbeda.
Yang termasuk biaya overhead proyek adalah :
Mobilisasi dan demobilisasi pekerjaan
Manajer proyek
Site Engineer
Penjaga keamanan
Tenaga pesuruh
Listrik, telepon, air
Peralatan kantor proyek
Tes material
Dokumentasi
Dan lain-lain

e. Biaya sub kontraktor


Biaya subkontraktor adalah biaya yang akan dibayarkan oleh kontraktor utama
kepada subkontraktor karena beberapa bagian pekerjaan dari proyek akan
dilaksanakan oleh subkontraktor. Kontraktor utama harus mengetahui dengan
pasti lingkup pekerjaan subkontraktor dan kualifikasi serta harga
penawarannya harus sesuai, sehingga dalam penawaran kepada pihak pemilik
tidak ada elemen biaya yang terlupakan.

4.6.2. Biaya Tidak Langsung


Biaya tidak langsung merupakan biaya yang diperlukan untuk keperluan
kelangsungan manajemen, pengawasan mutu, dan jasa untuk pengadaan
bagian proyek yang tidak akan menjadi produk konstruksi permanen tetapi
diperlukan dalam rangka proses pelaksanaan proyek.
Biaya tidak langsung terdiri dari :
- Over head Umum
Overhead umum yaitu biaya overhead di kantor pusat yang meliputi
seluruh biaya yang dikeluarkan oleh kantor pusat untuk menjalankan
kegiatannya serta tidak dapat langsung dibebankan pada biaya proyek.
Biaya yang dikelompokkan ke dalam biaya overhead umum adalah :
Sewa kantor
Listrik, air, telepon
Peralatan kantor
Furniture
Biaya perjalanan dinas
Gaji pemimpin perusahaan dan pegawai kantor
Biaya Tender, meliputi biaya biaya untuk keperluan pembelian
dokumen, mengikuti rapat penjelasan pekerjaan dan peninjauan lokasi
proyek, jaminan penawaran, pembuatan dokumen penawaran,
administrasi proses pembuatan dan penyelesaian dokumen kontrak
Biaya untuk mengadakan jaminan pelaksanaan
Biaya untuk pembayaran premi asuransi ( Astek dsb)
Biaya untuk mengadakan jaminan uang muka
Biaya entertainment
Fee Direksi
Dana taktis pelaksanaan proyek
Biaya overhead umum ini sepanjang tahun selalu dikeluarkan oleh
perusahaan, sehingga dalam setiap penawaran proyek perusahaan harus
menambahkan suatu prosentase tertentu untuk mengakomodasi
pengeluaran ini.
Karena overhead umum ini tidak dapat dimasukkan ke dalam suatu proyek
tertentu, maka biasanya overhead umum ini ditambahkan sebagai mark up
terhadap nilai estimasi proyek yang telah melalui analisa biaya seperti
diatas.

- Mark Up ( Biaya Tambahan )


Yang dimaksud dengan mark up atau biaya tambahan yaitu biaya yang
dialokasikan sebagai keuntungan dari kontraktor pelaksana dan juga
sebagai biaya overhead umum, biaya tak terduga (contingency) ,resiko
(risk) atau biaya cadangan.
Dimana yang dimaksud dengan biaya cadangan disini adalah biaya tak
terduga (contingency) atau resiko (risk) karena informasi proyek yang
kurang lengkap, atau bahaya-bahaya lain yang mungkin timbul selama
pelaksanaan seperti kerusuhan, biaya preman, kondisi moneter yang tidak
menentu, dan lain sebagainya. Besarnya mark up tergantung pada strategi
perusahaan itu sendiri, besarnya nilai mark up ini sangat tergantung
kemampuan kontraktor dalam antisipasinya terhadap keadaan di lapangan
yang mungkin timbul. Pada umumnya nilai ini diambil maksimum 12 %
dari biaya langsung, sehingga memperoleh keuntungan yang cukup, akan
tetapi juga harus cukup rendah agar mempunyai kesempatan sebagai
penawar terendah serta memenangkan lelang. Mark up juga tergantung
pada besarnya proyek, lokasi, dan kompleksitas proyek. Disamping itu
mark up juga dipengaruhi oleh isi dokumen lelang yang disiapkan oleh
pemilik.
Kontraktor akan memberikan penawaran yang lebih tinggi apabila
informasi yang ada dalam dokomen lelang suatu proyek kurang lengkap.
Hal ini diakibatkan karena kontraktor harus menanggung biaya tambahan
apabila dikemudian hari ditemukan kondisi yang dapat merugikan, dengan
demikian maka kontraktor akan memasukkan biaya cadangan dalam
penawarannya.

- Kontingensi yaitu biaya yang diperlukan untuk menutup hal hal yang
belum pasti , seperti :
Kecelakaan kerja
Kesalahan metode kerja
Kegagalan pelaksanaan pekerjaan
Faktor alam yang tidak menentu
Penyimpangan kondisi proyek ( site )
Akibat pengaruh perubahan moneter (misal : kenaikan harga material)
Biaya kontingensi disisipkan pada pengajuan harga satuan pekerjaan
dengan distribusi tidak menentu.

Selain kelompok biaya di atas dikenal juga biaya biaya sebagai berikut :
1. Keuntungan : Biaya yang diperlukan untuk jasa kontraktor sebagai
keuntungannya, yang besarnya merupakan prosentase ( misal 10 % )
dari biaya langsung ( biaya konstruksi ). Keuntungan diajukan secara
formal sebagai salah satu item pembiayaan
2. Perijinan : Biaya yang diperlukan untuk mengurus segala perijinan
sehubungan dengan pelaksanaan proyek. Besarnya biaya perijinan
diperkirakan / ditentukan sesuai aturan yang berlaku. Biaya perijinan
diajukan secara formal sebagai salah satu item pembiayaan

3. Pajak : Biaya yang diperlukan untuk memenuhi kewajiban membayar


pajak atas kegiatan proyek yang dilaksanakan. Dalam hal ini, pajak
merupakan pajak pertambahan nilai yang besarnya 10 % dari jumlah
seluruh biaya yang telah disebutkan di atas. Pajak diajukan secara
formal sebagai salah satu item pembiayaan.

Untuk lebih jelasnya mengenai komponen - komponen total biaya proyek


dapat dilihat pada skema gambar 1. di bawah ini.

Total Biaya Proyek

Biaya Satuan Keuntungan Cadangan


Pekerjaan

Biaya Tak langsung Biaya Langsung


(indirect cost) ( direct cost)

Sub kontraktor
Overhead umum
Overhead proyek

Material Tenaga kerja Peralatan Overhead proyek

Gambar 1 Skema Biaya Total Proyek / Komponen Biaya Proyek


4.7. Alur Perhitungan Biaya Langsung
Teknik perhitungan biaya langsung diawali dari gambar rencana dan
spesifikasi teknis kemudian dilakukan pemilihan pekerjaan . Setelah itu dari
gambar dilakukan penghitungan volume pekerjaan., Di samping itu kita juga
menghitung koefisien dari material , tenaga maupun peralatan, sehingga kita
mendapatkan harga satuan pekerjaan . Total harga satuan pekerjaan adalah
volume dikalikan dengan harga satuan pekerjaan. Kemudian total harga
satuan pekerjaan ditambah dengan overhead merupakan biaya langsung.
Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada skema gambar 2. di bawah ini.

Gambar rencana & spesifikasi teknis

Pemilihan pekerjaan

Volume pekerjaan Koefisien Koefisien Koefisien


(kuantitas) X X X
Harga matrial Upah pekerja Harga alat

Harga satuan pekerjaan

Total Harga pekerjaan


Overhead proyek &
sub kontraktor

Biaya langsung

Gambar. 2. Diagram Alur Perhitungan Biaya Langsung, ( metode kuntitas harga


satuan )

4.8. Quantity Take Off Dan Harga Satuan

Teknik penyusunan perkiraan biaya antara lain dengan quantity take off dan harga
satuan, yaitu membuat perkiraan biaya dengan mengukur kuantitas komponen-
komponen bangunan proyek dari gambar-gambar perencanaan dengan spesifikasi
teknis serta dilanjutkan dengan menghitung masing-masing komponennya dengan
harga satuan.
Prosedur yang harus ditempuh antara lain :
Klasifikasi / pemilihan komponen komponen proyek
Diskripsi dari butir butir komponen proyek
Dimensi dari butir butir pekerjaan
Memberi beban jam orang
Memberi beban biaya

Untuk komponen komponennya disesuaikan dengan jenis proyek, misalnya


untuk pembangunan gedung dimulai dari menyiapkan lahan, membuat pondasi,
sloof, struktur penyangga, lantai dinding, plumbing, listrik, atap, finishing dan
seterusnya. Setelah daftar quantity take off selesai dikerjakan, kemudian memberi
perkiraan jam orang dan pembebanan biaya yang diperlukan. Pendekatan
dengan cara ini harus sudah mempunyai spesifikasi dan gambar gambar yang
lengkap, demikian pula upah tenaga kerja, dan harga material.
Memperkirakan berdasarkan harga satuan, dilakukan jika angka yang
menunjukkan volume total pekerjaan tiak pasti dapat ditentukan, tetapi biaya per
unitnya (per meter persegi, per meter kubik ) telah dapat dihitung. Hal ini sering
dijumpai pada pekerjaan sipil seperti : membuat jalan, membangun waduk,
pekerjaan tanah, memasang pipa, dan lain-lain.

4.9. Analisa Harga Satuan Pekerjaan


Analisa harga satuan pekerjaan merupakan perhitungan analisa harga material
(bahan), upah tenaga kerja dan peralatan yang dipakai untuk membuat atau
mengerjakan suatu paket pekerjaan tertentu.
Analisa dari harga material , tenaga kerja dan peralatan dihitung dengan cara
mengalikan harga per satuan ( m1, m2, m3, ton, orang- hari, dan seterusnya )
dengan koefisien dari masing- masing item komponen pekerjaan tersebut diatas.
Angka koefisien menyatakan jumlah / kuantitas / volume/ produktifitas, tenaga
kerja dan peralatan yang dibutuhkan untuk menyelesaikan satu satuan pekerjaan.
4.9.1. Analisa BOW
Analisa harga satuan pertama kali dikenal adalah analisa biaya BOW yang dibuat
pada zaman Belanda yang sampai saat ini masih dipergunakan.
Analisa ini berdasarkan pada perhitungan biaya yang diperlukan untuk satu unit
jenis pekerjaan yang dapat diberikan dengan satuan-satuan seperti Rp./m,
Rp/m2, dan Rp./m3.
Dalam penentuan biaya tersebut diberikan angka / koefisien sebagai hasil dari
suatu perhitungan / analisa statistik untuk masing-masing :
Pecahan / angka satuan untuk bahan : untuk menghitung biaya yang
diperlukan untuk bahan
Pecahan / angka satuan untuk upah : untuk menghitung biaya yang
diperlukan untuk upah

1) Dasar penentuan angka / koefisien analisa


Asumsi dan pendekatan yang dilakukan adalah :
o Pekerja bekerja dalam 8 jam sehari
o Komposisi pelaksanaan pekerjaan tetap antara mandor, kepala tukang,
tukang dan pekerja
o Kondisi dan situasi pekerjaan dianggap sama dengan pekerjaan yang
dilaksanakan
o Daftar koefisien untuk jenis pekerjaan pada situasi tertentu diberikan
berdasarkan hasil nalisa / survey yang telah dilakukan

2) Analisa harga satuan upah


o Koefisien yang diberikan pada jenis pengeluaran merupakan bilangan
pecahan, misalnya :
Contoh Analisa Galian tanah :
Pekerjaan 1 m3 galian tanah yang kedalamannya tidak lebih dari 1 m dan
tanah dibuang tidak lebih dari jarak 30 m
0,75 pekerja @ Rp. 5.000,00 / hari = Rp. 3.750,00
0,025 Mandor @ Rp. 10.000,00 / hari = Rp. 250,00
Total biaya untukpekerjaan 1 m3 galian :
Upah + harga bahan / material = Rp. 4.000,00
Koefisien 0,75 dan 0,025 adalah koefisien atau perkiraan / prosentase
orang hari / upah satu hari yang diberikan kepada pekerja untuk
melaksanakan 1 m 3 galian tanah yang dimaksud.
Pengertiannya adalah 0,75 pekerja + 0,025 mandor bekerja bersama dalam
1 hari dapat menyelesaikan 1 m3 galian tanah

o Angka koefisien harga satuan upah diperoleh berdasarkan hasil survai atau
analisa pelaksanaan di lapangan.

3) Pemahaman angka / koefisien analisa


Kalau dari contoh di atas koefisien dikalikan dengan angka 100, maka
pengertiannya : 750 pekerja + 25 mandor bekerja bersama dalam 1 hari dapat
menyelesaikan 1.000 m3 galian tanah
o Jika angka diatas kemudian dibagi dengan 25, maka pengertiannya
berubah menjadi : 30 pekerja + 1 mandor bekerja bersama dalam 1 hari
dapat menyelesaikan 40 m3 galian tanah
o Dari gambaran di atas kita dapat melakukan sendiri angka angka yang
kita inginkan bila koefisie analisa BOW dianggap kurang tepat.
Misalnya dengan berbagai komposisi jumlah mandor dan pekerja dapat
diamati dan dibandingkan dengan produk yang dihasilkan. Dengan teknik
statistik kemudian kita dapat menentukan angka-angka koefisien analisa
sendiri berdasarkan historical data yang dipantau dalam melaksanakan
pekerjaan 1 hari.

4) Koefisien Upah
Dalam membuat analisa harga satuan pekerjaan, akan kita jumpai suatu
besaran angka sebagai faktor atau koefisien, yang besarnya/nilainya
tergantung dari keahlian / profesionalnya tenaga tersebut. Ada beberapa
hal/pertimbangan yang dipakai dalam penentuan besaran koefisien upah
tersebut antara lain :
a. Tingkat kesulitan pekerjaan
b. Tingkat profesionalitas / keahlian tenaga kerja
c. Peralatan yang digunakan
Untuk mencari besarnya koefisien upah biasanya dilakukan dengan cara
teoritis dan praktis yang kemudian diperoleh besaran-besaran empiris yang
sekarang sudah umum dan dibukukan.

Contoh :
Pekerjaan galian tanah ukuran kecil (galian kabel, galian pondasi) dengan
kedalaman kurang dari 1 meter dan bekas galian disebarkan disekitarnya,
maka besaran koefisien upah sebagai berikut :
Koefisien upah per m3 galian
No. Jenis Tanah Galian
Maksimum Minimum
1 Tanah Biasa 0,800 0,0270
2 Tanah Keras 1,050 0,0370
3 Tanah Bercampur Batu 1,575 0,0525
4 Tanah Lumpur 1,605 0,0625
5 Tanah Cadas 2,140 0,0642

Untuk tanah galian yang hasil galiannya diangkut ketempat lain, besarnya
koefisien tergantung dari jarak angkut serta peralatan yang digunakan
Contoh :
1 m3 tanah diangkut sejauh 30 m :
0,375 pekerja
0,107 mandor
atau dapat memakai rumus sebagai berikut :
a
K = -------- ( L + 75 )
275
dimana :
K = biaya yang dicari per m3
A = upah pekerja setempat
L = jarak pengangkutan
Rumus diatas sudah termasuk upah pengawasan + alat

Contoh :
1 m3 pekerjaan galian tanah berlumpur
1,605 pekerja @ Rp. 17.500 Rp.
1,605 pekerja @ Rp. 17.500 Rp
--------------------------------------------
Jumlah Rp. XY
Maka kebutuhan biaya untuk galian tanah berlumpur 48,5 m3 adalah 48,5 x
Rp. XY = Rp.CT

5. Koefisien Bahan
Pada prinsipnya cara penentuan koefisien bahan hampir sama dengan cara
penentuan besaran koefisien upah. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam
penentuan koefisien bahan adalah :
a. Macam pekerjaan
b. Komposisi campuran
c. Tingkat ketelitian dan kesulitan pembuatan

Koefisien bahan maupun koefisien upah sudah banyak ditulis oleh ahli seperti
buku BOW, sampai dengan hasil kajian penulis sekarang. Seperti pada penentuan
koefisien upah, koefisien bahan dilakukan uji coba lalu dipraktekkan di lapangan.

Berikut ini contoh perhitungan koefisien dan biaya satuan dari suatu alat berat
pada pekerjaan 1 m3 galian tanah serta meratakan dan merapikan hasil galian
dengan menggunakan excavator dan bulldozer, jarak perataan 20 meter.
Menghitung kapasitas excavator, Komatsu PC-200 :
Kapasitas alat : 0,80 m 3
Factor alat : 0,84
Faktor material : 1,20 (swell)
Cycle time (A) :
Gali = 0,1333 menit
Angkat = 0,1917 menit
Putar = 0,1667 menit
Buang = 0,1333 menit
Putar = 0,2000 menit
----------------------------------------------------
(A) = 0,8250 menit
= 0,0138 jam
Produksi per jam untuk 1 unit = ( 0,80 x 0,84) : ( 1,2 x 0,0138 )
= 40,73 m3 dibulatkan 40,00 m3
Menghitung koefisien alat, yaitu waktu yang dibutuhkan untuk menggali 1
m3 tanah.
Waktu produksi 1 m3 = 1 / 40,00 = 0,0250

Perataan tanah dengan menggunakan bulldozer, Caterpillar D7 (200 HP)


HP x 168
Produktifitas kerja , Q = ----------------- x f ..*)
3,28 D + 50
*)Caterpillar performance handbook 9 th
dimana : HP = Horse Power
D = jarak perataan tanah ( m ) , 50
F = factor reduksi tanah
50 = efisiensi jam kerja, 50 unit per jam
200 x 168
Q = -------------------- x 0,80
(3,28 x 20) + 50

Q = 232,526 m3 / jam
Maka untuk meratakan 1 m3 tanah membutuhkan waktu :
T = ( 232,526 ) 1
= 0,0043 jam
Menghitung koefisien tenaga kerja (pekerja)
Produktifitas pekerja untuk merapikan tanah lepas 3,50 m3/jam/orang
(diambil dari pedoman kontraktor, Adi Karya)
Pekerja yang dibutuhkan untuk meratakan tanah 40 m3/jam adalah :
40/3,5 = 11,43 dibulatkan 12 orang.
Jika satu hari kerja ( 8 jam/hari ) dihitung 7 jam efektif maka koefisien
tenaga kerja (jumlah ) untuk mengerjakan 1 m3 tanah lepas :
Pekerja orang /hari = 12/(40 x 7)
= 0,0429
Mandor 1/20 pekerja = 0,0021

Sewa excavator termasuk operator per jam Rp. 100.000,00


Sewa bulldozer termasuk operator per jam Rp. 150.000,00
Upah pekerja per hari Rp. 15.000,00
Upah mandor per hari Rp. 20.000,00

1m3 pekerjaan galian tanah dengan alat berat


Excavator 0,0250 jam @ Rp. 100.000,00 = Rp .
Buldozer 0,0043 jam @ Rp. 150.000,00 = Rp.
Pekerja 0,0429 orang @ Rp.15.000,00 = Rp.
Mandor 0,0021 orang @ Rp. 20.000,00 = Rp.
--------------------------
Jumlah = Rp. ..

4.10. Inflasi dan Eskalasi


Salah satu tugas dari seorang estimator adalah memperkirakan keadaan masa
depan yang ditunjukkan dengan angka biaya. Yang paling sulit dalam
memperkirakan pergerakan atau perubahan harga bahan, upah tenaga kerja,
terhadap waktu atau lebih dikenal dengan inflasi dan eskalasi. Padal masalah
tersebut besar sekali dampaknya terhadap total biaya proyek ( 7 % - 15 % per
tahun ), terutama untuk proyek dengan jangka tahunan ( 3 tahun atau lebih ).
Inflasi adalah kenaikan harga barang sedangkan eskalasi adalah perubahan harga
akibat adanya inflasi ditambah factor factor lain seperti upah tenaga kerja, sub
kontraktor dan lain-lain. Seorang estimatoer dalam menganalisa eskalasi biaya
proyek dihadapkan pada sutu kenyataan bahea harga penjualan barang dan jasa
yang sesungguhnya dipengaruhi oleh kegiatan atau situasi ekonomi pada saat itu,
dan tidak hanya memperhitungkan biaya sesungguhnya yang dikeluarkan
perusahaan yang memproduksi barang tersebut.
Jadi eskalasi adalah cadangan pada perkiraan biaya yang dimaksudkan untuk
menutupkenaikan tingkat harga karena waktu. Cara yang sering digunakan untuk
menghitung eskalasi adalah menggunakan angka indeks harga atau factor indeks
yang diterbitkan oleh kalangan dagang dan industri atau oleh pemerintah.

4.11. Penyusunan RENCANA ANGGARAN PELAKSANAAN ( RAP)


Rencana Anggaran Pelaksanaan adalah perhitungan biaya suatu bangunan yang
dihitung berdasarkan spesifikasi, gambar serta syarat-syarat yang telah ditetapkan
untuk bangunan yang bersangkutan, sebagai salah satu syarat dalam pelelangan
pekerjaan bangunan. Dalam Rencana Anggaran Pelaksanaan akan nampak jumlah
biaya yang diperlukan untuk pembelian bahan, upah pekerja, dan biaya operasi
atau sewa alat yang diperlukan untuk penyelesaian pekerjaan

Demikian juga biaya umum (over head) sudah diperinci menjadi biaya pembelian
kertas, alat-alat tulis, gaji, ongkos angkutan, biaya kesehatan dan lain-lain
administrasi proyek.

Rencana anggaran pelaksanaan digunakan sebagai dasar pembiayaan pelaksanaan


pekerjaan. Oleh karena itu rencana anggaran pelaksanaan dapat dipakai sebagai
alat pengendali pengeluaran biaya pelaksanaan proyek.

Dalam penyusunanan RAP diperlukan pengetahuan mengenai cara pengerjaan


suatu jenis pekerjaan, mengetahui klasifikasi tenaga, bahan bangunan serta
peralatan yang diperlukan, juga perlu mengetahui produksi yang dapat dihasilkan
oleh tenaga maupun alat yang digunakan. Sehingga jumlah tenaga, jenis alat,
kapasitas alat dan komposisi alat dapat ditetapkan sesuai dengan kebutuhan.
Informasi mengenai harga satuan upah dan bahan perlu diketahui, sehingga dapat
dihitung jumlah biaya yang diperlukan untuk pembayaran upah dan pembelian
bahan.

Pengadaan alat-alat kerja disesuaikan menurut kebutuhan dengan memperhatikan


lama operasi alat kerja yang bersangkutan. Bila diperlukan alat-alat berat seperti
mesin gilas untuk pemadatan, maka pertimbangan sewa mungkin akan lebih
menguntungkan, bila volume kerja kecil dan tidak berkesinambungan.

Contoh :

Dalam harga penawaran satuan pekerjaan, tertulis


1) Pekerjaan galian parit Rp. 1.000,00 / m3 dengan volume 100 m3
2) Pekerjaan timbunan Rp. 600,00 / m3 dengan volume 80 m3

Untuk menyusun RAP diperlukan langkah sebagai berikut :


Pengumpulan data :
Upah tukang gali a Rp. 400,00 /hari dengan produktifitas 1,5 m3 / hari
Upah a Rp. 250,00/hari produktifitas mengangkut tanah galian 3 m3/hari
Alat yang digunakan :
Pengki dengan harga beli Rp. 500,00 / buah
Sekop dengan harga beli Rp. 5.000,00 / buah
Sewa gerobak dorong Rp. 1.000,00 / buah
Pekerjaan galian harus selesai dalam waktu 10 hari ,timbunan dalam waktu 8 hari.
Volume pekerjaan galian 100 m3 dan pekerjaan timbunan 80 m3

Penyusunan RAP untuk pekerjaan galian dan timbunan.


Tenaga Jumlah Upah Waktu Total
( @ Rp) (hari) (Rp)
Tk. Gali 8 orang 400 10 32.000
Pekerja 4 orang 250 8 8.000
Alat : Pengki 8 buah 500 4.000
Sekop 4 buah 5.000 20.000
Gerobag dorong 2 buah 1.000 8 16.000
Jumlah 80.000

Sehingga untuk keseluruhan pekerjaan dapat diperoleh jumlah biaya untuk : upah,
bahan, dan alat. Disini tampak perbedaan antara harga penawaran dengan biaya
pelaksanaan.
Pada contoh ni terdapat perbedaan sebesar :
Rp. 148.000,00 Rp. 80.000,00 = Rp. 68.000,00
Hasil perhitungan biaya pelaksanaan ini harus dijadikan patokan biaya pada
pelaksanaan pekerjaan, sehingga sebelum dimulainya pelaksanaan sudah
diketahui pos biaya pekerjaan apa yang berlebih atau kurang. Dengan demikian
dapat dikendalikan biaya yang dikeluarkan selama pelaksanaan pekerjaan,
sehingga perusahaan tidak mengalami kerugian.
BAB V
Pengendalian Proyek

5.1. Pendahuluan
Pada saat pelaksanaan , estimasi biaya proyek merupakan anggaran biaya
yang tidak boleh terlampaui besarnya sehingga kontraktor mendapatkan
keuntungan yang sebesar besarnya. Agar pengeluaran proyek sesuai dengan
rencana anggaran yang telah ditetapkan maka harus ada pengendalian yang terus
menerus selama proyek berlangsung. Salah satu cara pengendalian biaya
pelaksanaan proyek adalah dengan bantuan kurva S.

5.2.Program Pengendalian
Untuk pengendalian pelaksanaan sebaiknya dibuat apa yang disebut
Program Plan Controle atau Perencanaan Pengendalian . Pelaksanaan
Program Plan Controle untuk mengikuti perkembangan atau kemajuan
pekerjaan yang telah dicapai.

5.2.1.Jenis Pengendalian
Program Plan Control pada umumnya dilakukan dalam tiga hal yaitu :
Pengendalian biaya ( B )
Pengendalian mutu (M )
Pengendalian waktu (W )
Pelaksanaan ketiga pengendalian ini harus sedemikian rupa sehingga terdapat
keserasian dan keseimbangan yang baik.

5.2.2. Evaluasi Proyek


Adalah salah satu rangkaian dari proses pengendalian proyek yang saling
berkaitan dengan program (rencana) proyek serta tindak lanjut penyelesaiannya.
a. Sasaran Evaluasi
Mendeteksi apakah hasil kerja sesuai dengan rencana yang telah
dibuat
Menggali masalah yang menjadi penghambat dalam pelaksanaan
kerja dan mencari jalan keluar untk mengatasinya
b. Jenis evaluasi proyek
Evaluasi laju prestasi
Evaluasi produktifitas
Evaluasi biaya
Evaluasi keuangan
c. Data yang diperlukan
Rencana kerja dan rencana keuangan pada proyek yang lalu
Reaisasi kerja yang telah dilakukan
d. Alat yang digunakan
Admnistrasi proyek
Rencana kerja dan rencana keuangan
Harga satuan terlaksana item pekerjaan
Evaluasi biaya proyek
Rapat proyek
e. Evaluasi Laju prestasi
Adalah dengan membandingkan bobot prestasi yang dilaksanakan dengan
program bobot yang direncanakan sebelumnya

5.2.3. Evaluasi biaya proyek


Membandingkan antara pendapatan prestasi dengan realisasi biaya pada periode
tertentu, sehingga mendapatkan indikator arah laba / rugi pekerjaan dan effisiensi
proyek dengan tolak ukur Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP) proyek yang
telah disahkan..Evaluasi ini menyangkut biaya langsung dan biaya umum
lapangan
5.2.4. Evaluasi Keuangan Proyek
Adalah membandingkan penyediaan uang tunai yang telah ditetapkan dalam
Rencana Kegiatan Kerja dengan realisasi pengeluaran uang tunai yang dikaitkan
dengan realisasi pendapatan maupun perstasi pekerjaan

5.2.5. Evaluasi Mutu Proyek


Adalah membandingkan hasil mutu pekerjaan dengan standard yang telah
ditentukan dalam spesifikasi teknis atau standard yang normal berlakua

5.3. Pengendalian Proyek dengan Kurva S


Kurva S secara grafis memberikan informasi mengenai kemajuan komulatif
proyek dari situ kita akan dapat pula menghitung pengeluaran biaya proyek atau
sering disebut Cash Flow .
Dengan kurva S tersebut, kita membandingkan antara kurva S rencana dengan
kurva S actual apakah kurva S actual berada dibawah atau diatas kurva S rencana.
Jika Kurva S actual berada di bawah kurva S rencana maka ada keterlambatan
dalam pelaksanaan proyek , maka manajemen proyek harus menganalisa
pekerjaan pekerjaan mana yang memakan biaya berlebihan dan segera
mengambil tindakan perbaikan, sehingga pada akhir masa proyek biaya
keseluruhan tidak melampaui anggaran biaya proyek.
Dengan kata lain Kurva S dapat dilakukan untuk mengendalikan biaya, mutu, dan
waktu.