OPININ ESPECIALIZADA

El RGIMEN DE PROMOCIN DEL ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA:

A PROPSITO DE LA DENOMINADA LEY DEL "LEASING INMOBILIARIO"
Isaac Miranda Murillo (*)

Voces: Impuesto general a las ventas IGV Rgimen tributario espe- Se desprende de la norma en cuestin que, la LPAV re-
cial Leasing financiero Arrendamiento Arrendamiento de inmueble sultar de aplicacin a los contratos de arrendamiento de in-
NIC 17 CINIIF 4 Contrato de arrendamiento Impuesto a la renta muebles destinados a vivienda en tanto stos (contratos) se
Enajenacion de inmueble Opcin de compra. celebren bajo las disposiciones de la misma, gozando as del
rgimen que esta ltima instaura(3).
Con fecha 18 de julio de 2015, se public el Decreto Le-
gislativo 1177 (al que denominaremos Ley de Promocin del 2. Contratos regulado por la LPAV
Arrendamiento de Vivienda, en adelante LPAV) cuyo propsito
es loable, toda vez que tiene, a decir de voceros del gobierno, La norma en cuestin regula 3 modalidades de contratos,
la finalidad de promover el acceso de los ciudadanos a una segn se aprecia en el siguiente grfico:
vivienda digna y, en correlato a ello, dinamizar la economa
como consecuencia de la reactivacin del sector inmobiliario.
Lo anterior es una apreciacin poltica del tema (promo-
cin de la vivienda). Empero, el aspecto del financiamiento
para el logro de la finalidad de la norma en cuestin habr de
ser materia de evaluacin de los agentes involucrados: las em-
presas inmobiliarias y las empresas del sistema financiero; y cla-
ro, cmo no, del Estado mismo a travs de los distintos mecanis-
mos o programas sobre el particular, actualmente en marcha(1).
Es en dicho contexto que se dicta la norma aludida(2) y es
en virtud de este espacio que compartiremos algunas reflexio-
nes en torno a la misma, de lo que fluye de su lectura; siendo
nuestro nico afn dar cuenta del marco normativo que cobija
su objeto, ms all de cualquier crtica a ste.

1. Objeto y mbito de aplicacin de la LPAV

2.1. Formalidades de los contratos regulados por LPAV
Sobre la base de lo expuesto en el exordio del presente tra- En atencin a la norma, para fines del acogimiento a
bajo, graficamos a continuacin el asunto del epgrafe: las disposiciones de la LPAV, los contratos antes citados
deben ser celebrados y sucritos mediante los siguientes
Formularios (F):

(*) Abogado y Contador Pblico. Socio Principal de la Divisin Tributaria de MBS Consultores. Se desempe como miembro del rea de Asesora Tributaria y Contable
de HLB International (Firma de Auditora y Consultora en Negocios), de Sabha Per SAC (Firma de Auditora y Consultora Tributaria), de Vizcarra & Asociados SCRL
(Firma de Auditora y Consultora en Negocios). Expositor en diversos seminarios a nivel nacional. Autor de diversos artculos en materia tributaria-contable.

revista de asesora especializada Setiembre 2015 N 814, Primera Quincena

 Informativo
Caballero Bustamante OPININ ESPECIALIZADA

Es de sealar que, para acogerse al rgimen de la LPAV,
los citados formularios habrn de ser legalizados por No-
tario Pblico, siendo que los mismos debern ser inscritos,
de manara electrnica, en el Registro Administrativo de
Arrendamiento para Vivienda (RAV)(4). Vale decir que, tanto
el FUA, FUAO, como el FUAL, se inscriben en el RAV.
Los formularios certificados por Notario gozan de mrito
ejecutivo(5) siendo adems que, en virtud de una copia certi-
ficada de los mismos, extendida por Notario Pblico, gozar
a su vez de mrito inscribible en el Registro de Predios de
los Registros Pblicos.
Conforme a lo sealado por la LPAV, durante la vigencia de
la inscripcin del FUAO en Registros Pblicos se impedir
la inscripcin de actos de disposicin del inmueble(6) o de
aquellos actos que afecten el derecho de opcin de opcin de
compra del arrendatario, toda vez que dicho derecho (opcin
de compra) tiene prelacin sobre cualquier carga o gravamen
registrada con posterioridad a la celebracin del FUAO.

2.2. Breve detalle de los contratos regulados por la LPAV

Sobre la base de lo expuesto en el numeral 2 del presente
trabajo, desarrollaremos brevemente -apelando adems
a una esquematizacin- los alcances de los contratos alu-
didos por la LPAV.

2.2.1. Contrato de Arrendamiento de inmueble des-

tinado a vivienda (Contrato General de Arrenda-
miento)
En virtud a este contrato, idntico al contrato de arren-
damiento tradicional -por decirlo de alguna manera-, el
arrendador, quien puede ser una persona natural o jurdica
-la norma no hace distingos al respecto-, cede temporal-
mente un inmueble de su propiedad, siendo que ambas
partes (arrendador y arrendatario) fijan el plazo del mismo;
de no fijarse, se presume que es de 1 ao computado desde
la legalizacin del FUA. La inscripcin del FUA en el Regis-
tro de Predios es opcional si las partes as lo acuerdan.

2.2.2. Contrato de Arrendamiento de inmueble des-

tinado a vivienda con opcin de compra
Respecto de este tpico, graficaremos lo dispuesto por la
LPAV como sigue:

En lo referente al ejercicio de la opcin de compra (OC), coin-

cidimos con aquellas voces que sealan que en esta oportuni-
dad, esto es, al ejercer el arrendatario la opcin de compra se
pasar al sistema tradicional del crdito hipotecario por medio
del cual el banco requerir el abono de un porcentaje por con-
cepto de cuota inicial o prima (porcentaje an no definido y que
podra variar entre 5% y 20%).consideramos que esta modali-
dad, en lugar de prorratear la cuota inicial en las rentas mensua-
les, como inicialmente se pens, nicamente est postergando
el desembolso de la cuota inicial por el plazo de duracin del
arrendamiento, lo cual deber precisarse con mayor detalle en
el reglamento, pues, si la intencin es otorgar facilidades para
acceder a una propiedad -como est diseada esta modalidad-,
seguiremos en el escenario donde los arrendatarios que hoy no
cuentan con una cuota inicial -por ser un desembolso fuerte-no

Setiembre 2015 N 814, Primera Quincena revista de asesora especializada

 Informativo
Opinin especializada Caballero Bustamante

la tendrn en dos aos o lo que dure el plazo del arrendamiento.

Esto depender del porcentaje que exijan los bancos como cuota
inicial o prima para el desembolso del financiamiento(7)

Respecto del ejercicio anticipado de la opcin de compra,

es de sealar que, como bien apunta Rossana Natteri, el
arrendatario estar obligado a pagar las cuotas del arrenda- En lo concerniente al ejercicio de la opcin de compra, ilus-
miento que faltan por vencer, lo que no resulta muy coherente tramos como sigue:
en el entendido de que estas cuotas son del arrendamiento
-es decir, por el mero uso del inmueble- y no pertenecen al
pago de la cuota inicial(8).

2.2.3. Contrato de Arrendamiento Financiero (Lea-

sing) de inmueble destinado a vivienda
El Contrato de Arrendamiento Financiero (Leasing) el
Arrendador ha de ser una empresa del sistema financiero
autorizada por la SBS quien adquirir la propiedad de un
inmueble para luego ser cedida a favor del Arrendatario. De
manera que, el Arrendador financia el acceso del Arrenda-
tario al uso de un inmueble para destinarlo a vivienda me-
diante el pago de cuotas peridicas y con opcin a favor del
Arrendatario de comprar dicho bien inmueble por un valor
pactado. A continuacin, esquematizamos lo esbozado:

3. Proceso de Desalojo

Los contratos celebrados al amparo de la LPAV conceden

al Arrendador la facultad de interponer demanda de des-
alojo(9) contra el Arrendatario o contra quien posea el in-
mueble, solicitando la restitucin del mismo, por la termi-
nacin del contrato, la cual se configura en virtud a una de
las causales establecidas en el artculo 14, 14.2, de la LPAV.
A continuacin graficamos lo esbozado como sigue:

revista de asesora especializada Setiembre 2015 N 814, Primera Quincena

 Informativo
Caballero Bustamante OPININ ESPECIALIZADA

4. Rgimen Tributario Especial

En lo referente a este tpico, la LPAV, en su artculo 16,

ha establecido que, los contribuyentes personas jurdicas
que se dediquen a las actividades de: construccin (confor-
me a la CIIU 4520, Revisin 3); arrendamiento financiero
(conforme a la CIIU 6591, Revisin 3); inmobiliaria (confor-
me a la CIIU 7010, Revisin 3) y que brinden los servicios de
arrendamientos de inmuebles destinados exclusivamente
a vivienda a favor de personas naturales en virtud de los
contratos celebrados al amparo de la LPAV gozarn de la
exoneracin del IGV por el plazo de 3 aos contados a partir
del 19.07.2015.
La LPAV destaca que la SUNAT establecer las normas
complementarias necesarias para la mejor aplicacin de lo
sealado precedentemente. Asimismo indica que, para efec-
tos tributarios, en el caso del Contrato de arrendamiento- fi-
nanciero (Leasing) los inmuebles no se consideran activo fijo
del Arrendador.
A continuacin esquematizamos lo referido:

3.1. Proceso de Desalojo bajo la LPAV

Para efectos de interponer la demanda de desalojo, la
LPAV ha instaurado el Proceso nico de Ejecucin de
Desalojo. Esquematizamos a continuacin el mismo para
fines ilustrativos.

4.1. Definicin de Persona Jurdica

En lo tocante a definiciones, no advertimos una que procu-
re los alcances del trmino persona jurdica recogido en
el artculo 16 de la LPAV antes mencionado.
Ahora bien, como quiera que el artculo 16 de la LPAV es-
tablece un supuesto de hecho eximente del IGV (exone-

Setiembre 2015 N 814, Primera Quincena revista de asesora especializada


Opinin especializada
ratorio) nos encontraramos frente a una disposicin (ar-
tculo 16 de la LPAV) que regula un beneficio tributario
y como tal la interpretacin de la misma ha de realizarse
en forma estricta(10). En ese sentido, prima facie, la defi-
nicin del trmino persona jurdica sera extrada de las
disposiciones de raigambre societaria. Ello, nos remitira
a la lectura de la Ley General de Sociedades.
4.2. Tratamiento contable-tributario del Contrato de
Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda
con opcin de compra. Implicancias en el Impues-
to a la Renta
Considerando que la calidad de arrendatario recaer en
una persona natural, el aspecto contable-tributario, por la
operacin misma a celebrarse, no reviste relevancia para
los efectos sealados en el epgrafe respecto de dicha per-
sona natural(11). No sucede lo mismo para el caso de aquel
que desempea el rol de Arrendador, en particular, cuan-
do de la celebracin de un Contrato de Arrendamiento de
Inmueble destinado a vivienda con Opcin de Compra(12) se
trate. Es en tal virtud que, procederemos a esbozar algu-
nas ideas sobre este contrato.
Tal cual como est concebido el contrato referido en el
epgrafe, desde una perspectiva legal, se trata, como bien
apunta el Tribunal Fiscal, segn criterio vertido en la RTF
N 04784-5-2003, de un contrato complejo constituido
por 2 relaciones contractuales distintas, de un lado por un
contrato de arrendamiento por el que se cede el uso tempo-
ral de un bien a cambio del pago de una renta mensual; y
de otro, un contrato preparatorio de compraventa, conocido
como opcin de compra, por el cual el propietario se com-
promete a mantener vigente su oferta de venta de un bien
determinado a un precio y condiciones previamente pacta-
das con la finalidad de que el potencial comprador pueda
manifestar su voluntad consintiendo en la oferta y perfeccio-
nando el contrato(13)
Ahora bien, de acuerdo con las disposiciones de la LPAV que
regulan el Contrato de Arrendamiento de inmueble destina-
do a vivienda con opcin de compra todo indicara que nos
encontraramos frente a la naturaleza de un contrato como
el descrito en el prrafo anterior(14); por lo tanto, el trata-
miento contable seran, en principio, como si se tratara de
un arrendamiento operativo(15), durante el lapso de tiempo
de la cesin temporal del bien inmueble, mientras que, al
ejercitarse la opcin de compra se configurara, en dicha
oportunidad, la venta del mismo.
Lo esbozado en el prrafo anterior amerita una salvedad,
cual es la de sealar que, en rigor, el tratamiento con-
table de la operacin depender del anlisis de la natu-
raleza del contrato de marras, puesto que, podra darse
el caso, en el mundo fenomnico, (estimamos que ello
sea remoto) que nos encontremos frente a un contrato
de arrendamiento financiero. En efecto, los prrafos 10 y
11 de la NIC 17 refieren ejemplos e indicadores en virtud
de los cuales el contrato de arrendamiento habr de ser
calificado como financiero. A rengln seguido, el prrafo
12 de la citada NIC, seala que lo previsto en los prrafos
revista de asesora especializada Setiembre 2015
Informativo
Caballero Bustamante
10 y 11 puede que no sean concluyentes (para determinar
si se est frente a un contrato de arrendamiento financie-
ro) permitiendo que se realice una evaluacin o anlisis
de las caractersticas que rodean al contrato para efectos
de calificarlo como uno operativo(16).
Lo expuesto en el prrafo precedente reviste relevancia si
tenemos en cuenta que, tanto para la SUNAT como para el
Tribunal Fiscal, el anlisis de una operacin, desde la pers-
pectiva contable, deviene en determinante por las conse-
cuencias fiscales que dicho anlisis trae(17).
Sobre la base de lo expuesto en los prrafos anteriores,
esto es, de advertirse la materializacin de un Contrato de
Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con op-
cin de compra, a la luz de lo expuesto en el primer y se-
gundo prrafos del presente subnumeral (4.2), en trmi-
nos sencillos cabe mencionar que, el Arrendador, durante
el plazo de arrendamiento, reconocer los ingresos que se
generen de forma lineal al plazo del mismo, para fines del
Impuesto a la Renta.
Por su parte, en la oportunidad del ejercicio de la opcin
de compra, se configurar la venta del bien inmueble, de-
biendo reconocer el transferente el respectivo ingreso por
la enajenacin, para fines del Impuesto a la Renta.
Notas
(1) Es el caso de los programas MIVIVIENDA Y TECHO PROPIO.
(2) En virtud de la Segunda Disposicin Complementaria
Final de la LPAV se ha dispuesto la expedicin del
Reglamento dentro de los 90 das hbiles contados a
partir de su publicacin.
(3) Adelantamos aqu que es el caso de la posibilidad que
tiene el arrendatario de acceder a la propiedad del in-
mueble arrendado bajo las modalidades de contrato
de arrendamiento con opcin de compra as como del
leasing de inmueble; de igual forma, de la posibili-
dad que tiene el arrendador de iniciar un proceso de
desalojo, segn las disposiciones expresas y especficas
recogidas en la LPAV sobre el citado proceso; y de la
posibilidad del arrendador, segn la actividad que de-
sarrolle (prevista en la norma en cuestin), para gozar
de un rgimen exoneratorio del IGV.
(4) El RAV estar a cargo y bajo la administracin del Fondo
MIVIVIENDA SA.
(5) Ello implicar que, desde la perspectiva legal, nos
encontremos ante un ttulo ejecutivo que, conforme
expresa la Sentencia de Casacin 1695-1997 Lima, se
trata de un documento en el que consta un derecho
reconocido y cuya calidad (ejecutiva) es declarada por
Ley. En efecto, a ello podemos agregar que, el ttulo
ejecutivo califica como un documento que acredita la
existencia de un determinado acto jurdico, resultando
suficiente, para el acreedor, exigir la pretensin debida
sin que ste se encuentre en la necesidad de invocar
argumento en torno
N 814, Primera Quincena
 Informativo
Caballero Bustamante OPININ ESPECIALIZADA
a su derecho, canalizando dicha pretensin mediante
el Proceso de Ejecucin previsto en el artculo 688 del
Cdigo Procesal Civil, a fin de hacerla efectiva.
(6) Como sera el caso de una venta (del inmueble).
(7) NATTERI, Rossana. El Nuevo Leasing Inmobiliario: En:
Suplemento Jurdica N 564. Diario Oficial El Peruano
de fecha 25 de agosto de 2015, pgina 7.
(8) dem, pgina 7.
(9) El Arrendador puede exigir tambin el pago de la renta
convenida o cuotas peridicas, segn corresponda, ade-
ms de los denominados conceptos complementarios
(estos ltimos definidos en el artculo 7, 7.1, de la LPAV).
Ello, de conformidad con lo sealado en el artculo 15,
15.1, a, de la LPAV.
(10) Sobre la interpretacin restrictiva de una norma que
concede beneficios tributarios, el Tribunal Fiscal ha
compartido dicha tesis con antelacin (Vase RTF 507-
3-1997; 152-3-1998).
(11) Al no llevar contabilidad dicha persona natural, no resulta
atendible efectuar anlisis alguno sobre la implicancia
contable-tributaria del contrato en cabeza de sta.
(12) La omisin de comentario alguno respecto del denomi-
nado Contrato de Arrendamiento General as como
del Contrato de Arrendamiento Financiero (Leasing)
obedece a que, en el primero, en caso el arrendador
sea una persona natural no se advierte consecuencia
contable alguna; y en cuanto al aspecto tributario, la
renta que ste obtenga se sujetar a las disposiciones
contenidas en la legislacin del Impuesto a la Renta.
De otra parte, en cuanto al segundo de los contratos
nombrados, el rol de Arrendador lo desempea una
entidad del Sistema Financiero, para lo cual habr de
estarse a las disposiciones dictadas por la SBS.
(13) A ttulo de antecedente, en la RTF 327-2-2000, el
Tribunal Fiscal analiza tambin la naturaleza de unos
contratos de arrendamiento con clusula adicional de
opcin de compra.
(14) Afirmamos ello en el entendido que, de acuerdo al principio
contable de la prevalencia de la sustancia frente a la forma
legal, se configuran las variables que determinen que se est
frente a un arrendamiento operativo, por un lado, mientras
que en otra oportunidad frente a una venta. El prrafo 10
Setiembre 2015 N 814, Primera Quincena revista de asesora especializada
de la NIC 17 acoge dicho principio, como era de esperar-
se. De la lectura de dicho prrafo se desprende que: La
calificacin de un arrendamiento como uno financiero u
operativo depender de la esencia de la transaccin y no
de la forma del contrato.
(15) Arrendamiento Operativo, bajo lo previsto por la NIC 17
Arrendamientos. La definicin del Arrendamiento Ope-
rativo es una a la que se llega por lectura en contrario
de la definicin de Arrendamiento Financiero. As, el
prrafo 4 de la NIC 17 define al Arrendamiento Financiero
como un tipo de arrendamiento en el que se transfiere
sustancialmente todos los riesgos y ventajas inherentes
a la propiedad del activo. La propiedad del mismo, en
su caso, puede o no ser transferida; mientras que por
Arrendamiento Operativo define a ste como cualquier
acuerdo de arrendamiento distinto al arrendamiento
financiero.
(16) Cita la NIC 17, a guisa de ejemplo, el caso en el que al
finalizar el contrato de arrendamiento se transfiera la
propiedad del bien por un pago variable que sea igual
a su valor razonable en dicho momento.
(17) Al respecto, resulta ilustrativo el criterio de SUNAT vertido
en el INFORME 133-2012-SUNAT/4B0000. En l, SUNAT
describe la naturaleza de un arrendamiento acorde con
lo regulado por NIC 17 Arrendamientos y CINIIF 4 Deter-
minacin de si un Acuerdo contiene un Arrendamiento,
dejando entrever la importancia de la evaluacin de la
operacin, desde la ptica contable, por las consecuencias
tributarias que dicho anlisis puede acarrear. Por su parte,
el Tribunal Fiscal, en sendas resoluciones (RTF 10485-4-
2014, 10577-8-2010, 15502-10-2011) se ha inclinado por
el empleo de la normativa contable para fines de resolver
una controversia tributaria. As, en los casos materia de
las citadas RTFs, el Tribunal Fiscal determin que la
configuracin de un contrato de arrendamiento financiero
no es enervada por el solo hecho que el arrendador no
califique como entidad bancaria o financiera; de manera
que, segn criterio del Colegiado, en aras de la libertad
contractual recogida en el artculo 1354 del Cdigo Civil,
las partes (arrendador y arrendatario) pueden acordar,
vlidamente, el carcter financiero u operativo de un
contrato de arrendamiento.