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ENTENDA COMO FUNCIONA O SEU

FINANCIAMENTO AO CONSTRUIR OU
COMPRAR UM IMVEL EM CONSTRUO

SUMRIO
1 NOSSOS CUMPRIMENTOS

2 ENTENDENDO O SEU CONTRATO HABITACIONAL

3 EFETUANDO O REGISTRO DO CONTRATO NO CARTRIO DE REGISTRO DE IMVEIS

4 FORMA DE PAGAMENTO DO VALOR DO IMVEL

5 PLANILHA DE CLCULO DO CUSTO EFETIVO TOTAL (CET)

6 ENCARGOS FINANCEIROS

O QUE UMA PRESTAO?


O QUE UM ENCARGO?
PAGAMENTO DOS ENCARGOS DO IMVEL EM CONSTRUO
COMO CONSULTAR O VALOR DO ENCARGO DURANTE O PERODO DE CONSTRUO DO
IMVEL?
QUANDO SER INICIADO O PERODO DE AMORTIZAO DA MINHA DVIDA?
E SE OCORRER ATRASO NO TRMINO DA OBRA, QUANDO SER INICIADO O PERODO DE
AMORTIZAO?
E SE OCORRER ATRASO NA ENTREGA DO MEU IMVEL, AINDA SOU RESPONSVEL PELO
PAGAMENTO DOS ENCARGOS?

7 ADIMPLNCIA

O QUE ADIMPLNCIA?

8 INADIMPLNCIA

O QUE INADIMPLNCIA?
QUAIS AS CONSEQUNCIAS DA INADIMPLNCIA?
9 ALTERAO DA DATA DE VENCIMENTO

10 DICAS IMPORTANTES

PLANEJAMENTO FINANCEIRO
PROGRAMA DE OLHO NA QUALIDADE

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FINANCIAMENTO AO CONSTRUIR OU
COMPRAR UM IMVEL EM CONSTRUO

11 GLOSSRIO
1 . NOSSOS CUMPRIMENTOS

Parabns!

A assinatura do contrato de financiamento habitacional significa que voc realizou uma importante
conquista: aquisio do seu imvel.

Pensando na importncia do negcio realizado com o intermdio da CAIXA, elaboramos esta Cartilha para
voc.

Nosso objetivo esclarecer dvidas em relao ao contrato de financiamento habitacional assinado, como
por exemplo, questes sobre o pagamento dos encargos financeiros e incio do perodo de amortizao da
dvida.

Boa leitura!

2. ENTENDENDO O SEU CONTRATO HABITACIONAL

Leia atentamente o seu contrato. Nele constam muitas informaes em um s instrumento. So eles:

Empreitada: Voc o contratante da construtora que edificar seu imvel, caso o financiamento
seja para aquisio de imvel na planta. Neste caso, tambm, de sua responsabilidade o
acompanhamento da evoluo da obra e a verificao do cumprimento dos prazos de
construo e do memorial de incorporao ou instrumento que instituiu o loteamento, se for o
caso;

Mtuo: Significa emprstimo. A CAIXA lhe empresta o dinheiro para que voc possa comprar o
terreno e pagar a empreitada. Quando se trata de prdio em condomnio, o dinheiro que a
CAIXA emprestou aos adquirentes somado e repassado ao vendedor e ao construtor, neste

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ltimo caso, aos poucos, e medida que a obra vai evoluindo. Por isso importante pagar em
dia os encargos mensais.

Alienao Fiduciria: uma garantia que a CAIXA, assim como todo banco, precisa. At que a
dvida do seu emprstimo seja paga, o banco fica como proprietrio do imvel, mas voc tem a
posse. Quando a dvida quitada, voc passa a ser proprietrio. Mas se a dvida no paga o
banco tem o direito de ficar com o imvel e vend-lo para outra pessoa.

Seguro: liquida ou amortiza o saldo devedor do financiamento em caso de morte ou invalidez


total e permanente, em sendo reconhecida a cobertura pela Seguradora, e tambm cobre danos
fsicos no imvel, desde que no sejam causados por mau uso ou vcios de construo.

3. EFETUANDO O REGISTRO DO CONTRATO NO CARTRIO DE REGISTRO DE IMVEIS

Na CAIXA, a concesso de financiamento para aquisio de imvel, construdo ou em construo,


formalizada mediante assinatura de um contrato particular de compra e venda e de mtuo, com carter de
escritura pblica.

As condies do seu financiamento, como por exemplo: composio dos recursos destinados aquisio do
imvel, valores da operao, prazos, sistema de amortizao, taxa de juros, encargos financeiros mensais,
etc., esto contidas no contrato que voc assinou.

Depois que todas as pessoas que esto descritas na letra A do seu contrato assinarem o documento, voc
deve providenciar o registro no Cartrio de Registro de Imveis.

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ATENO!
Voc deve apresentar CAIXA o seu contrato registrado em at 30 (trinta) dias aps a sua assinatura.

Para efetuar o registro do contrato voc ter as seguintes despesas:

Imposto de Transmisso de Bens Imveis (ITBI);


Custas Cartorrias com registro do imvel.

Em alguns Municpios o Imposto de Transmisso de Bens Imveis (ITBI) recolhido at a data de assinatura
do contrato. H Municpios, porm, em que o ITBI recolhido mediante a apresentao do contrato
assinado, sendo exigida a comprovao do pagamento quando da apresentao do mesmo para registro no
Cartrio do Registro de Imveis. Verifique o momento e a forma de pagamento junto Secretaria de Fazenda
do seu Municpio.

COMO FAO PARA CONFIRMAR OS VALORES DEVIDOS PARA REGISTRO DO CONTRATO?

Imposto de Transmisso de O valor a ser pago verificado junto Secretaria de Receita do


Bens Imveis (ITBI) Municpio, onde est localizado o imvel que voc adquiriu.
DICA: Algumas Secretarias disponibilizam informaes a respeito
deste imposto na Internet. Vale a pena conferir!

Verificar o valor a ser pago junto ao Cartrio de Registro de


Custas Cartorrias com registro vinculao do imvel.
do imvel
DICA: Voc identifica esse Cartrio na matrcula do seu imvel ou
na descrio do imvel que consta no seu contrato.

ATENO!

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Se este o primeiro imvel que voc est adquirindo voc deve verificar o direito legal reduo das
custas e emolumentos para aquisio do primeiro imvel.

4. FORMA DE PAGAMENTO DO VALOR DO IMVEL AO VENDEDOR

Os valores para pagamento do imvel sero integralizados na seguinte forma:

O valor creditado em conta titulada pelos Vendedores liberado na apresentao do registro do


contrato no Cartrio de Registro de Imveis.

Se voc adquiriu um terreno, com mtuo para a construo de sua moradia:

A parcela destinada aquisio do terreno ser paga mediante crdito em conta titulada pelos
Vendedores no ato da contratao. Esse valor ser liberado na apresentao do registro do seu
contrato no Cartrio de Registro de Imveis;

O valor das parcelas destinadas construo ser pago Construtora, quando adquirido imvel na
planta, ou a voc, caso tenha contratado financiamento para a construo do seu imvel, mediante
crdito em conta de sua titularidade, na proporo do andamento das obras do empreendimento
ou construo individual.

ATENO!
A construtora responsvel pela edificao e legalizao das unidades, quando se
tratar de empreendimento.

5. PLANILHA DE CLCULO DO CUSTO EFETIVO TOTAL (CET )

Previamente assinatura do seu contrato, voc recebeu uma planilha que informa o custo total da
operao.
Este custo chamado de Custo Efetivo Total (CET).

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Os valores esto apresentados na forma nominal e as informaes consignadas na planilha representam as


condies vigentes na data de assinatura do contrato.

O saldo devedor e os encargos mensais sero atualizados conforme pactuado no seu contrato.

Para entender como ocorrer esta atualizao, voc pode consultar as clusulas contratuais chamadas
ENCARGO MENSAL e ATUALIZAO DO SALDO DEVEDOR E DA GARANTIA.

Obs.: Conforme Resolues 3.517 e 3.909 do Conselho Monetrio Nacional: "No clculo do CET no devem
ser consideradas, se utilizados, taxas flutuantes, ndice de preos ou outros referenciais de remunerao
cujo valor se altere no decorrer do prazo da operao. Dessa forma a TR/Correo Monetria no esto
presentes na Planilha, o que vai proporcionar valores diferentes entre as prestaes cobradas e constantes
na Planilha.

Por isso a CET uma Planilha TERICA, utilizada para que voc tenha uma referncia de comportamento do
seu contrato.

ATENO!

Se voc comprou o imvel em construo (imvel na planta), a dvida durante este perodo
corresponder soma das parcelas mensais do seu financiamento, liberadas construtora
para produo do empreendimento. Lembre-se das informaes referentes forma de
pagamento do imvel.

6 . OS ENCARGOS FINANCEIROS

O QUE UMA PRESTAO?

Prestao o pagamento a prazo, feito em forma de parcelas, para solver, pagar, uma dvida ou encargo.

O QUE UM ENCARGO?

Encargo uma obrigao a ser cumprida.

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No seu contrato de mtuo so devidos encargos financeiros mensais que possuem destinao especfica de
quitao, tais como: Juros Contratuais, Amortizao, Seguros e Taxas
O prazo total para pagamento dos encargos, a composio dos valores, a data de vencimento, a forma de
pagamento e a poca dos reajustes esto estabelecidos na clusula contratual - CONDIES
DO FINANCIAMENTO.

O pagamento de encargos mensal.

ATENO!
Voc deve iniciar o pagamento a partir do ms subsequente contratao com vencimento no mesmo
dia de assinatura do seu contrato.

Observe os exemplos a seguir:

ASSINEI MEU CONTRATO EM PAGAREI MEU PRIMEIRO ENCARGO EM


01/10/2014 01/11/2014

15/10/2014 15/11/2014

31/10/2014 30/11/2014

No seu contrato de financiamento habitacional, o encargo composto por:


Parcela de amortizao;
Parcela de juros taxa prevista no seu contrato;
Taxa de Administrao, se devida;
Seguro Morte e Invalidez Permanente (MIP) para financiamento no SBPE; e FGTS
Seguro Danos Fsicos no Imvel (DFI) para financiamento no SBPE e FGTS, quando fora do MCMV;

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DICA!

Clculo da atualizao monetria:

Calculada em funo do saldo devedor, composto pelas parcelas do financiamento liberadas


mensalmente, mediante utilizao do coeficiente de atualizao aplicvel aos depsitos de
poupana, conforme frmula abaixo:

AM = SD x am , sendo:

AM = valor referente parcela atualizao monetria do saldo devedor;


SD = saldo devedor;
am = ndice mensal de atualizao monetria (TR).

Observao: Se o financiamento com recursos do FGTS, deve-se utilizar a TR na mesma data e


periodicidade de atualizao dos saldos das contas vinculadas do FGTS. Se o financiamento for com
recursos do SBPE, deve-se utilizar a TR aplicada aos depsitos de poupana vigente na data de
aniversrio do contrato.
A amortizao do financiamento ser efetuada em prestaes mensais e sucessivas, na forma prevista no
contrato: quadro CONDIES DO FINANCIAMENTO.
Voc pode ter escolhido uma destas opes de pagamento: boleto de cobrana, dbito em conta ou
desconto em folha de pagamento.

DICA!

Clculo da parcela de juros:

Calculada em funo do saldo devedor, composto pelas parcelas do financiamento efetivamente


liberadas, mediante aplicao da taxa de juros definida para o contrato sobre o referido saldo devedor
atualizado, no dia do aniversrio do contrato, conforme frmula abaixo:

Juros = (SD + AM) x i


1200 , sendo:

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SD = saldo devedor;
AM = valor referente atualizao monetria do saldo devedor;
i = taxa de juros anual nominal definida para o contrato

O encargo mensal ser atualizado, conforme pactuado no seu contrato.

DICA:
Consulte a forma de pagamento do encargo em seu contrato.

PAGAMENTO DOS ENCARGOS DO IMVEL EM CONSTRUO

Durante o perodo de construo do seu imvel, voc pagar encargos relativos a juros e atualizao
monetria, incidentes sobre valor da dvida apurada no ms (somatrio do valor das parcelas do seu
financiamento liberadas mensalmente para a construtora).

ATENO!
Lembre-se das informaes referentes forma de pagamento do imvel.

Os encargos so compostos por:

Juros e atualizao monetria;

Taxa de Administrao, se devida;

Seguro Morte e Invalidez Permanente (MIP) para financiamento no SBPE;

ATENO!

Neste perodo, o dbito efetuado automaticamente em conta de sua titularidade, na data do


seu vencimento, independentemente de qualquer aviso ou notificao pela CAIXA.

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Lembre-se: Mantenha saldo na conta na data prevista para pagamento do encargo.

DICA:
Boleto - dbito em conta
Durante a fase de obra, voc recebe o aviso/boleto postado pelo correio, o qual chamamos de
DEMONSTRATIVO PARA ACOMPANHAMENTO, SEM o cdigo de barras e COM a mensagem Sr. Caixa:
Recibo de prestao com dbito automtico. Favor no receber .
Durante a fase de obra, se voc NO RECEBER o aviso/boleto postado pelo correio e for emitir nova
via pelo SITE, este boleto SAIR com o cdigo de barras e com a mensagem Recibo de prestao com
dbito automtico, pagar apenas se o dbito no ocorrer. ***Senhor Caixa s receber a pedido do
cliente***
COMO CONSULTAR O VALOR DO ENCARGO DURANTE O PERODO DE CONSTRUO DO IMVEL?

Voc pode consultar o valor do encargo por meio do Internet Banking CAIXA (IBC) ou Autoatendimento
CAIXA mediante consulta ao extrato da sua conta, opo Lanamentos Futuros.

Ainda h a opo de consultar o seu encargo no site da CAIXA, no endereo eletrnico: www.caixa. gov.br.

CONSULTA NO IBC

PASSO 1: Acesse sua conta no link https://internetbanking.caixa/SIIBC/index.processa

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PASSO 2: Clique no cone de Habitao

PASSO 3: Clique na opo 2 Via de carn, Emitir Extrato de Imposto de Renda - IR.

PASSO 4: Informe o nmero do contrato habitacional e o CPF do coobrigado principal.

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PASSO 5: Aps consultar o contrato, siga as orientaes a seguir para acesso por meio do site da CAIXA.

CONSULTA NO SITE DA CAIXA

PASSO 1: Acesse o site da CAIXA no link http://www.caixa.gov.br/ e clique na opo 2 Via de Boleto
ATENO!

ATENO!

Lembre-se que no perodo de construo o encargo debitado da sua conta.


Mantenha saldo em conta.

Voc deve utilizar este Recibo de Pagamento apenas para verificar


o valor que ser debitado da sua conta.

DICA:

Programe-se para o dbito do seu encargo.


Voc pode efetuar crditos na sua conta por meio de depsito, Documento de Crdito (DOC),
transferncia de valores, etc.

Se o depsito em cheque, deve ser efetuado com antecedncia mnima de 2 dias se o


cheque for da praa e 8 dias se for fora da praa, para compensao do valor.

A CAIXA oferece diversos canais de atendimento para a sua convenincia.

Para mais informaes acesse o endereo eletrnico: www.caixa.gov.br > ATENDIMENTO:

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Lembre-se que o no pagamento dos encargos acarreta o seu registro nos cadastros restritivos de
crdito e sujeita o contrato a aes de cobranas administrativas e/ou judiciais.

Se voc necessitar atualizar algum dado no seu contrato, como por exemplo, o nmero do telefone,
informe-se no canal 0800 726 0101.

Estaremos sempre prontos para atend-lo!

QUANDO SER INICIADO O PERODO DE AMORTIZAO DA MINHA DVIDA?

O perodo de amortizao da sua dvida tem incio no ms seguinte assinatura do seu contrato, quando
voc tiver adquirido um imvel pronto - novo ou usado.

Para contratos de imveis em construo, a contagem do perodo de amortizao inicia-se a partir do final
do prazo de construo.

O prazo pode ser verificado no quadro CONDIES DO FINANCIAMENTO do contrato.

ATENO!

Lembre-se que durante o perodo de construo voc pagou somente juros, atualizao
monetria, Seguro MIP/DFI e taxa de administrao, porque as parcelas da dvida ainda
estavam sendo constitudas.
Aps o final da obra, voc pagar tambm a parcela de amortizao.

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E SE OCORRER ATRASO NO TRMINO DA OBRA, QUANDO SER INICIADO O PERODO DE


AMORTIZAO?

O perodo de amortizao tem incio aps a concluso e legalizao do empreendimento.

E SE OCORRER ATRASO NA ENTREGA DO MEU IMVEL, AINDA SOU RESPONSVEL PELO PAGAMENTO
DOS ENCARGOS?

Conforme clusula contratual, caso ocorra atraso na entrega do seu imvel por prazo superior a 6 (seis)
meses, contados do prazo de construo contratado (consta no quadro CONDIES DO FINANCIAMENTO
do seu contrato), a responsabilidade pelo pagamento dos encargos passa a ser da Construtora, que ficar
responsvel at a efetiva entrega do imvel.

Neste caso, quando finalizado o perodo de construo e legalizao do imvel, voc volta a ser responsvel
pelos encargos no perodo de amortizao.

Para mais informaes consulte a clusula ENCARGO MENSAL ou ENCARGOS DOS DEVEDORES do seu
contrato.

7 . ADIMPLNCIA

efetuar o pagamento dos encargos mensais do seu financiamento at o dia do vencimento, conforme
previsto no seu contrato.

A Aquisio da Casa Prpria alm de ser a realizao de um sonho, tambm representa liberdade,
autonomia, bem-estar e a segurana para um futuro mais tranquilo. Dessa forma, a manuteno da
adimplncia do seu contrato fundamental, bem como a atualizao das informaes do seu cadastro
(telefones, endereos, e-mails, referncias pessoais e comercias).

Ateno: as parcelas podero ser pagas atravs de dbito em conta, Internet Banking CAIXA, e at mesmo
nos terminais de Autoatendimento CAIXA, basta possuir o nmero do contrato e CPF em mos.

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8 . INADIMPLNCIA

O QUE INADIMPLNCIA?

Inadimplncia o no pagamento do encargo mensal at a data do seu vencimento, conforme previsto no


seu contrato.

QUAIS AS CONSEQUNCIAS DA INADIMPLNCIA DO MEU CONTRATO?

O pagamento do seu encargo uma obrigao prevista no seu contrato.

Se voc atrasar o pagamento dos encargos estar sujeito a acrscimos de valores para cumprimento dessa
obrigao e a aes de cobrana administrativa e/ou judicial, inclusive, com o registro de seu nome em
cadastros de crdito.

O valor do encargo em atraso ser atualizado monetariamente da data de vencimento at a do pagamento


e sobre o valor corrigido incidiro juros e multa, nos termos da legislao vigente.

A partir do dia seguinte ao vencimento do encargo, o registro de informaes em cadastros de crdito pode
ser solicitado, e os procedimentos de cobrana da dvida sero iniciados.

Persistindo a situao de atraso, a dvida total decorrente do financiamento, acrescida de todos os valores
de sua responsabilidade, atualizados na forma contratada, poder ser considerada antecipadamente vencida
e imediatamente exigvel pela CAIXA, podendo ensejar a execuo do contrato e de sua respectiva garantia.

9. ALTERAO DA DATA DE VENCIMENTO

PRECISO ALTERAR A DATA DE VENCIMENTO DO MEU ENCARGO. POSSVEL?

Aps o trmino da obra (no perodo de amortizao da dvida) voc poder alterar a data do vencimento do
encargo mensal.

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Isso pode ajudar bastante no seu planejamento financeiro, ou seja, voc pode definir a data que melhor
atender a sua necessidade.

Para isso, voc deve efetuar uma solicitao na CAIXA, por meio de um requerimento especfico.

Existe uma exceo: no permitido a alterao da data do encargo se voc tiver efetuado a opo por
dbito em folha de pagamento.

10. DICAS IMPORTANTES

PLANEJAMENTO FINANCEIRO

O essencial para um bom planejamento financeiro acompanhar no mnimo mensalmente as suas receitas
(ganhos) e despesas (gastos). No se esquea de anot-las, mesmo aquela que voc compra com dinheiro
quando est na rua. Pequenos valores podem influenciar no resultado final.

de grande importncia comparar preos dos produtos e servios, aprender a pedir descontos. Sempre
antes de comprar algo, verifique em vrias lojas. possvel pesquisar pela internet tambm.

Outras dicas interessantes: pagar vista, controlar despesas desnecessrias, comprar somente o que
necessita, criar o hbito de listas de compras, evitar a utilizao do carto de crdito, a no ser quando
proporcionar vantagens, como compras parceladas sem juros para lojas que no do descontos a vista.

PROGRAMA DE OLHO NA QUALIDADE

A CAIXA disponibiliza para o beneficirio do Programa Minha, Casa Minha Vida vrias iniciativas para ajud-
lo a zelar pela qualidade do seu imvel.
Uma delas o telefone exclusivo para receber suas sugestes, reclamaes ou elogios: 0800 721 6268 .
Guarde esse nmero e ligue quando precisar.

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11. GLOSSRIO DO CONTRATO

Alienao Fiduciria: modalidade de garantia, pela qual o credor fica como proprietrio do imvel
at a quitao da dvida.

Alvar de Construo: documento emitido pela Prefeitura que autoriza a construo.

Amortizao: Pagamento parcial da dvida.

Benfeitorias: obras de melhoramento do imvel.

Certido de inteiro teor da matrcula: documento emitido pelo Registro de Imveis que contm
todas as alteraes de propriedade ocorridas e registradas ou averbadas na matrcula.

CET: Custo Efetivo Total.

Comisso Pecuniria: valor a ser pago ao FGhab pelo adquirente.

Credor: quem concede o emprstimo. Neste caso, a CAIXA.

Devedor: quem deve pagar a dvida. Neste caso, o adquirente que financiou o imvel.
DFI: Danos Fsicos do Imvel.

Empreitada: negcio firmado entre o adquirente e a construtora que objetiva a construo do


imvel;

Encargo mensal: prestao a ser para pelo muturio que inclui juros, atualizao monetria, taxas
e seguro/FGhab durante a fase de construo, quando for o caso, ou juros, atualizao monetria,
taxas, seguro/FGhab, e amortizao quando o imvel estiver concludo.

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FGTS: Fundo de Garantia do Tempo de Servio.

Garantia Fidejussria: Fiana prestada pela construtora.

Garantia Fiduciria: o imvel, enquanto no quitada a dvida.

Incorporador: Pessoa responsvel pela comercializao do imvel.

Liquidao: pagamento total da dvida. O mesmo que quitao.

Matrcula CEI da obra: cadastro da obra no INSS.

Matrcula imobiliria: cadastro do imvel existente no Registro de Imveis.

MIP: Morte e Invalidez Permanente.

Mora: atraso no pagamento das prestaes.

Mtuo: Emprstimo concedido pela CAIXA. Tambm chamado financiamento.

Novao: concesso de emprstimo novo para quitar um anterior.

Pro rata die: calculado proporcionalmente dia a dia.

Purgao da mora: pagamento das prestaes em atraso.

Registro de imveis: o cartrio onde est matriculado o imvel, responsvel primordialmente por
registrar as transferncias de propriedade do mesmo.

SBPE: Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo.

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Taxa de Administrao: Taxa devida somente nas operaes do SFH.

TR: Taxa Referencial de Juros

Sinistro: ocorrncia de qualquer situao que autoriza a cobertura dos seguros MIP/DFI ou FGhab,
conforme o caso.

Vendedor: o proprietrio que est vendendo o imvel.

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