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Escola Politcnica da Universidade de So Paulo

Departamento de Engenharia de Construo Civil e Urbana

ANTONIO ABDUL NOUR

MANUTENO DE EDIFCIOS
DIRETRIZES PARA ELABORAO DE UM SISTEMA DE
MANUTENO DE EDIFCIOS COMERCIAIS E
RESIDENCIAIS

Monografia apresentada Escola Politcnica da


Universidade de So Paulo para obteno do
Ttulo de MBA - Especialista em Tecnologia e
Gesto da Produo de Edifcios.

So Paulo
2003
Escola Politcnica da Universidade de So Paulo

Departamento de Engenharia de Construo Civil e Urbana

ANTONIO ABDUL NOUR

MANUTENO DE EDIFCIOS
DIRETRIZES PARA ELABORAO DE UM SISTEMA DE
MANUTENO DE EDIFCIOS COMERCIAIS E
RESIDENCIAIS

Monografia apresentada Escola Politcnica da


Universidade de So Paulo para obteno do
Ttulo de MBA - Especialista em Tecnologia e
Gesto da Produo de Edifcios.

rea de Concentrao:
Engenharia de Construo Civil

Orientador:
Prof. Jorge Batlouni Neto

So Paulo
2003
Dedico este trabalho minha famlia, que sempre foi
o meu grande pilar de sustentao nas horas difceis.
Dedico tambm ao meu av paterno, Nassib,
que me ensinou que felicidade rima com simplicidade.
AGRADECIMENTOS

Externo meus sinceros agradecimentos ao Prof. Jorge Batlouni Neto, meu orientador,
por combinar exigncia e viso crtica com pacincia e carinho. O meu muito obrigado
pelas sbias orientaes.

Agradeo tambm ao meu pai, Antonio, por me orientar em todos os momentos da


minha vida sempre no sentido do progresso e da evoluo. Agradeo tambm minha
me, Evelina, por ser o lastro de carinho que todo ser humano necessita para
prosperar.

Aos meus irmos, Ricardo e Simone, sem os quais me sentiria sozinho nesta
caminhada.

Aos meus colegas, Norberto Takahashi e Patrcia Miranda Lordlo, pelas dicas
fornecidas para a concluso deste trabalho.

Acima de tudo, agradeo a Deus por ter me dado a oportunidade de estudar nas
melhores escolas do Pas, e por ter sempre derramado bnos sobre mim.
SUMRIO

LISTA DE FIGURAS, i
LISTA DE TABELAS, ii
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS, iii

RESUMO
ABSTRACT

1. Introduo 1
1.1 Objetivos 1
1.2 Justificativa da Importncia do Tema 1
1.3 Metodologia 4

2. A Manuteno de Edifcios 6
2.1 Contextualizao 6
2.2 A Relao Construtor Usurio 9
2.3 O Conceito de Desempenho Aplicado a Construo Civil 11
2.4 O Conceito de Manuteno de Edifcios 15
2.4.1 Classificao da Manuteno Segundo BONIN (1988) 17
2.4.2 Outra Classificao: Quanto s Origens da Necessidade de
22
Manuteno
2.4.2.1 Manuteno x Durabilidade 23
2.4.2.2 Manuteno x Patologias 24
2.4.2.3 Manuteno x Mudana nas Necessidades dos Usurios 26
2.5 A Influncia do Projeto Na Vida til do Prdio 27
2.6 A Conscientizao da Importncia da Manuteno 29
2.7 Avaliao do Custo Global da Manuteno em Edifcios 31
2.7.1. Aspectos Gerais 31
2.7.2. Fatores que Influenciam os Custos de Manuteno 41
2.7.2.1. Diferenas nas taxas de degradao dos diversos
41
componentes e materiais
2.7.2.2. Projeto 41
2.7.2.3. Controle de Qualidade na Execuo 43
2.7.2.4. Filosofia de Manuteno 45
2.8 A Importncia Estratgica da Seleo Tecnolgica 45
2.9 O Papel da Normalizao na Manuteno de Edifcios 49
2.10 Crtica Norma Brasileira NBR 5674 Manuteno de Edifcios 50

3. Sistema de Manuteno 54
3.1 Manual de Manuteno 54
3.2 Sistema de Manuteno 59
3.2.1 Programas de Manuteno 62
3.2.1.1 Como implementar um Programa de Manuteno 63
3.3 Gerenciamento dos Servios de Manuteno 64
3.4 Diretrizes para um Plano de Vistoria 65

4. Concluses e Anlise Crtica 67

Referncias Bibliogrficas 71
LISTA DE FIGURAS

Figura 1 Metodologia do Trabalho 5

Figura 2 Fatores que influenciam a anlise de desempenho 13

Figura 3 Efeito das atividades de manuteno no prolongamento da 16


vida til dos edifcios BONIN (1988)

Figura 4 Classificao dos tipos de manuteno de edifcios BONIN 18


(1988)

Figura 5 Origem dos defeitos dos edifcios europeus MOTTEAU 26


(1987)

Figura 6 Composio do custo global do edifcio 32

Figura 7 Exemplo grfico de um fluxo de caixa 33

Figura 8 Exemplo de um fluxo de caixa associado a um 34


empreendimento imobilirio

Figura 9 Incidncia da manuteno na Inglaterra por partes do edifcio 37


HOLMES (1985)

Figura 10 Etapas do processo de construo SOUZA (1988) 49

Figura 11 Relao entre o manual do proprietrio e o sistema de 58


manuteno

Figura 12 Estrutura do sistema de manuteno 60


LISTA DE TABELAS

Tabela 1 Classificao da manuteno de edifcios BONIN (1988) e 17


STELL apud JOHN (1988)

Tabela 2 Custos de manuteno anuais expressos como porcentagem 36


do custo de reposio dos edifcios em diversas fontes
bibliogrficas (JOHN, 1987)

Tabela 3 Exemplo de um Plano de Vistoria 66


LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas


ASTM American Society for Testing and Materials
CONMETRO Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade
Industrial
DAFFEE Dispositivo Automtico de Funcionamento dos Elevadores com
Fora de Emergncia (sigla da empresa Atlas Schindler)
DVD Digital Vdeo Disk
Hz Hertz
INMETRO Instituto Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade
Industrial
ISO International Organization for Standardization
PIB Produto Interno Bruto
PVC Cloreto de Polivinila
NBR Norma Brasileira Registrada
RS Rio Grande do Sul
SECOVI Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e
Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais de So
Paulo.
SINDUSCON - SP Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado de So
Paulo
MANUTENO DE EDIFCIOS
DIRETRIZES PARA ELABORAO DE UM SISTEMA
DE MANUTENO DE EDIFCIOS COMERCIAIS E
RESIDENCIAIS

RESUMO

O tema Manuteno de Edifcios recebe pouca ateno do meio acadmico, tendo


em vista a sua alta relevncia tcnica, econmica e social. O presente trabalho, entre
outros objetivos, visa contribuir para a mitigao desta distoro.

Para tanto, este estudo parte de uma reviso bibliogrfica sobre assunto, onde se
busca definir a manuteno de edifcios dentro de seu conceito mais amplo,
enfatizando o quo importante pensar em manuteno desde a etapa de projeto,
passando pela construo e operao do edifcio.

O presente trabalho procura tambm conscientizar engenheiros e arquitetos acerca do


tema, chamando-os a ateno para que, o fato do edifcio pronto no significar o fim
das atividades para estes profissionais, ao contrrio, a partir do prdio pronto que
uma srie de servios de manuteno devem ser iniciados e monitorados.

Para tanto, este estudo prope um sistema de manuteno estruturado para atender
s necessidades dos usurios, sempre visando obter o menor custo global possvel
sem perda de desempenho, bem como ter no sistema de manuteno uma importante
ferramenta de retro-alimentao e evoluo dos projetos.
BUILDING MAINTENANCE
DIRECTIVES TO THE DEVELOPMENT OF A SYSTEM
OF MAINTENANCE FOR COMMERCIAL AND
RESIDENCIAL BUILDINGS

ABSTRACT

The theme building maintenance has never received, from the academic environment,
suitable attention based on its high technical, economic and social prominence. The
present research aims at, in addition to other objectives, mitigate this distortion.

This study starts with a bibliographic review of the subject, in which there is an attempt
to define building maintenance in its most extensive concept, emphasizing how
important it is to think of maintenance as from the designing phase.

The present research also tries to raise engineers and architects awareness to the fact
that finishing and delivering the building does not mean the end of the activities of these
professionals. On the contrary, it is from the conclusion of the project that a series of
services of maintenance must be started and monitored.

Therefore, this research proposes a maintenance-structured system to attend building


users (owners) necessities, always aiming at getting the lowest global cost as possible
with no loss of performance. In addition, this study also attempts to show that
maintenance system should be dealt with as a very important tool to provide feedback
that will help to improve future designs.
1

Captulo 1

INTRODUO

1.1. OBJETIVOS:

O objetivo do presente trabalho revisar a bibliografia concernente manuteno


de edifcios, procurando enfatizar seus principais conceitos, a importncia do
projeto, bem como a necessidade de se elaborar um sistema de manuteno
consistente.

tambm escopo desta pesquisa propor um sistema estruturado de manuteno


de edifcios.

objetivo complementar deste estudo chamar a ateno da categoria dos


engenheiros e arquitetos para o fato de que o equacionamento tcnico dos
problemas de manuteno passa pela conscientizao da importncia do tema,
que deve ser tratado j nas fases de projeto e execuo.

1.2. JUSTIFICATIVA DA IMPORTNCIA DO TEMA:

A manuteno de edifcios possui um forte significado econmico, social,


acadmico, cultural, tcnico e jurdico.

Econmico, porque a manuteno na engenharia civil uma atividade que envolve


grande quantidade de recursos fsicos e financeiros. Segundo JOHN (1988), nos
pases desenvolvidos, no caso de edifcios, o valor em cada ano pode atingir 2% do
valor total dos prdios. JOHN (1988) ainda estima que, no Brasil, este valor pode
ser bem maior devido ao baixo controle de qualidade.

O estoque de edifcios um dos principais patrimnios de uma nao. De acordo


com BONIN (1988), para o caso brasileiro, as atividades de construo (que
2

produzem os edifcios e sua infra-estrutura) representaram no perodo de 1970 a


1985 uma mdia de 61,68% da formao bruta de capital fixo, apresentando um
comportamento crescente que atingiu o limite de 71,38% no ano de 1985.

Existem poucas estatsticas que considerem especificamente a importncia da


manuteno de edifcios dentro da economia toda. No Brasil, no so registrados
dados especficos sobre atividades de manuteno, mas apenas dados gerais da
produo da indstria da construo. Ainda segundo BONIN (1988), durante o
perodo de 1970 a 1985, a participao da indstria da construo no PIB alcanou
um valor mdio de 14,45 %, oscilando entre um mximo de 16,03% e um mnimo
de 12,21%.

SEELEY apud BONIN (1988) prope como uma estimativa aproximada dos custos
de uso, o percentual anual mdio de 1% dos custos de construo, ressalvando,
porm que este percentual no se distribui uniformemente durante a vida til do
edifcio, aumentando com sua idade. Ele no faz, entretanto, qualquer
particularizao quanto ao tipo de edificao, referindo-se provavelmente a um
modelo genrico.

JOHN (1988) cita diversos autores onde relaciona percentuais da ordem de 0,7 a
3,4% ao ano, para edifcios residenciais, educacionais e hospitalares, utilizando
dados provenientes tanto de simulaes, quanto de medies de campo.

BONIN (1988) estimou que as atividades de manuteno do estoque de habitaes


podem atingir cerca de 2,6% do PIB brasileiro.

Evidentemente, estes dados no so suficientes para que se tirem concluses


definitivas, mas fica claro que a estimativa de uma participao da ordem de 2,6%
no PIB indica que a manuteno de edifcios um assunto de grande importncia
econmica para a nao. importante salientar que o crescente nmero de
edifcios aumenta a quantidade de investimentos no setor da indstria da
construo, tornando necessrio que se dediquem estudos mais aprofundados a
este assunto.
3

Quanto ao aspecto social, deixar as atividades de manuteno de edifcios para


um segundo plano significa expor nossas mazelas sociais, tendo em vista que as
edificaes so o suporte fsico para a realizao direta ou indireta de todas as
atividades produtivas, e possuem, portando, um valor social fundamental. Deve-se
ficar claro que um edifcio no deve ter qualidade superior ao necessrio para
atendimento da demanda para que no se pague pela obra um custo indevido. Isto
seria ir contra os princpios da racionalizao pregados pela engenharia. O edifcio
sim deve ter a durabilidade necessria para que o empreendimento seja bem
sucedido e adequado ao pblico (classe social) a que se destina.

Academicamente, embora demandando recursos de grandeza significativa, a


questo da manuteno nunca recebeu do meio acadmico a ateno compatvel
sua importncia. A formao acadmica dos engenheiros civis e arquitetos,
simplesmente ignora este aspecto da vida do edifcio e este trabalho busca chamar
a ateno para esta deficincia.

Uma das principais causas do descaso pelas atividades de manuteno a


definio do edifcio, construdo como objetivo ltimo do processo produtivo da
edificao, relegando a satisfao das necessidades dos usurios do edifcio e o
desempenho na condio de uso a um plano inferior. Em outras palavras, o foco
o edifcio pronto, ficando toda a problemtica relativa operao e manuteno
praticamente esquecida.

Ao se comprar um automvel, h a preocupao, alm do seu custo inicial, com o


consumo de combustvel, o custo e a facilidade de reposio de peas, a
disponibilidade de mo-de-obra capaz de repar-lo, etc. Por que com um edifcio,
questionamentos similares no ocorrem? Tal constatao, portanto, est fortemente
relacionado a questes simplesmente culturais. Lamentavelmente, o brasileiro,
diferentemente do que ocorre em outros pases, no tem a cultura da manuteno
de edifcios.

Tecnicamente, a manuteno de edifcios tem sido um assunto negligenciado


dentro dos estudos tecnolgicos. Isto um contra-senso, uma vez que o nmero de
edifcios prontos um dos maiores patrimnios nacionais, representando a sua
manuteno 2,6% do PIB, conforme j mencionado (BONIN, 1988).
4

Lamentavelmente, h de se reconhecer que um dos maiores problemas relativos


manuteno de edifcios a falta de conhecimento tcnico sobre como faz-la
corretamente, como diagnosticar um problema e como proceder para solucionar a
questo.

O presente assunto possui tambm uma forte motivao jurdica, haja vista que, na
medida em que o construtor orientar corretamente o proprietrio ou usurio sobre
como operar, conservar e manter uma edificao corretamente, as partes
envolvidas, conseqentemente, estaro mais conscientes das suas funes e
responsabilidades, minimizando problemas e atritos jurdicos futuros. Isto posto
cria-se uma situao mais favorvel para se diagnosticar com maior clareza se um
determinado problema possui suas causas em patologias decorrentes do mau uso
ou falta de manuteno ou se, de fato, trata-se de um problema decorrente de
falhas no mtodo construtivo ou de projeto, configurando-se assim, num tpico caso
de assistncia tcnica.

1.3. METODOLOGIA:

A metodologia adotada para o desenvolvimento da primeira parte do presente


trabalho foi uma reviso bibliogrfica sobre o tema, abordando as principais
questes concernentes manuteno predial.

Para propor diretrizes da elaborao de um sistema de manuteno predial, a


metodologia foi composta de consultas bibliogrficas, consultas junto a sindicatos
patronais e experincia do autor com vistas a diagnosticar os principais problemas
existentes aps a entrega das obras.
5

REVISO DESENVOLVIMENTO
BIBLIOGRFICA DOS FUNDAMENTOS
TERICOS

PROPOSTA DE
UM SISTEMA
+ + DE
MANUTENO

PESQUISA
PRTICA
CONSTATAO DA
(sindicatos
patronais, edifcios REALIDADE PRTICA
prontos)

Figura 1 Metodologia do Trabalho


6

CAPTULO 2
A MANUTENO DE EDIFCIOS

2.1. CONTEXTUALIZAO:

Indstrias do mundo inteiro vm investindo grandes parcelas de seu faturamento


para conhecer em todos os detalhes as necessidades dos consumidores, para
diagnosticar necessidades futuras e adiantar-se com inovaes que possam obter a
aceitao e aprovao de seus clientes potenciais, viabilizando a conquista de
novas parcelas de mercado. dentro deste ambiente que a questo da
manuteno predial deve ser vista.

Nestas intensas transformaes, h cada vez menos espao e tempo para operar
com mtodos baseados na tentativa e erro para a definio de estratgias
empresariais, na operacionalizao destas estratgias e na gesto da organizao,
da tecnologia, da qualidade e produtividade.

A maioria dos setores produtivos opera em ambientes de intensa competio no


nvel mundial, com margens de lucro determinadas pelas caractersticas de
funcionamento do mercado e eficincia da empresa e, portanto, com a necessidade
de promover uma busca incessante de elevao da qualidade e produtividade.

Diante disto, uma edificao concebida tambm sob a tica da sua manuteno
pode ser um diferencial competitivo para uma empresa sobreviver no mercado atual
porque o custo de um edifcio deve sempre ser entendido como o custo do projeto
somado ao custo da construo somado ao custo da operao somado ao custo da
manuteno. BATLOUNI (2001) ainda vai alm, defendendo que o projeto j deve
prever em sua concepo todos estes custos.
7

Para se trabalhar com custos mais competitivos, comumente elimina-se a


considerao da manuteno das edificaes. No entanto, as conseqncias deste
ato so danosas e, certamente, mais onerosas para o usurio do edifcio.

Num determinado limite, a manuteno e a produtividade s podem melhorar com a


mudana tecnolgica. A inovao assume assim, em toda a indstria, um papel
estratgico, que viabiliza atuar em determinados segmentos de mercado com nveis
de rentabilidade adequados ao desenvolvimento da empresa ou setor. Como
exemplo, podemos citar o seguinte: a manuteno da automatizao de um porto
j se encontra altamente otimizada; deste modo, somente uma alterao na
tecnologia de funcionamento do referido porto poderia melhorar ainda mais a
questo da manuteno do mesmo. O mesmo raciocnio desenvolvido para a
manuteno tambm pode ser aplicado questo da produtividade.

surpreendente o nmero de mtodos, tcnicas e abordagens gerenciais e


tecnolgicas que se apresentam na construo civil. Constata-se que este um
movimento de busca de ferramentas adequadas para lidar com muitas variveis em
jogo no mbito da produo em todo o seu ciclo at atingir o consumidor final.
Todas as reas gerenciais passam por verdadeiras revises conceituais, desde a
tradicional contabilidade at as reas mais recentes como a tecnologia da
informao.

J se apontam tendncias para o processo de produo da construo civil,


derivadas das mudanas sociais, econmicas e tecnolgicas gerais. No Brasil,
possvel verificar um processo de reestruturao competitiva em que a viabilizao
da insero das empresas no mercado requer tambm uma reviso de mtodos de
trabalho em todas as reas da produo.

As mudanas tecnolgicas, ao contrrio de muitas situaes do passado, passam a


ser parte de estratgias que efetivamente atingem o consumidor pelo preo ou por
caractersticas de diferenciao do produto edifcio, idia que ser mais bem
desenvolvida no item 2.8.

Todas essas condies colocam o desafio de uma nova viso do processo de


produo de edificaes onde a indstria da construo civil no garante sozinha a
8

sua prpria sobrevivncia e desenvolvimento. As mudanas no processo de


produo s so viveis com a integrao de todos os agentes intervenientes, onde
o papel da empresa construtora condicionado pela atuao de projetistas,
fornecedores de servios e todo o macro complexo industrial que rene as diversas
indstrias produtoras de materiais e componentes.

A evoluo do conhecimento sobre os aspectos que afetam a produo de


edificaes, do ponto de vista tecnolgico e organizacional, tem ocorrido a partir da
introduo de um conjunto de conceitos e abordagens que, muitas vezes,
interagem e se complementam. As possibilidades de interveno sobre o processo
para atingir resultados que contemplem a satisfao dos usurios e dos diversos
intervenientes, envolvem aspectos mercadolgicos e conceituais que mesclam
conhecimentos da abordagem de desempenho, enfatizando muitos requisitos dessa
abordagem.

Nessa integrao de conceitos preciso entender que a varivel custo pode ser
trabalhada ainda em fases que possibilitam interveno real em relao ao
resultado que se pode obter, de forma a viabilizar que as aes desenvolvidas nas
fases posteriores sejam efetivas. Assim, por exemplo, todo o esforo de
racionalizao das atividades relativas a uma determinada etapa de produo pode
ser incuo ou ter um resultado prtico bastante reduzido em relao ao resultado
potencialmente esperado se os aspectos de projeto que determinam as
caractersticas dos sistemas e subsistemas construtivos em questo no forem
previamente resolvidos.

Procurando ainda melhor contextualizar o presente tema, importante tambm


mencionar que vivemos um momento em que:
- os departamentos comerciais / de marketing esto em busca de
novos clientes e zelando pela reteno (fidelizao) dos que j possuem;
- os departamentos tcnicos se esforam para minimizar problemas com
assistncia tcnica e manutenes nas obras;
- os departamentos de recursos humanos procuram otimizar seus
quadros de funcionrios;
- os departamentos financeiros calculam os gastos com chamados de
assistncia tcnica;
9

- os clientes esto cada vez mais exigentes e cientes de seus direitos,


pois o Cdigo do Consumidor (Lei 8.078, de 11/09/90) estabelece, juridicamente,
critrios mais objetivos para reger a relao fabricante consumidor.

dentro deste contexto que se insere a preocupao com o tema ora


apresentado. E dentro deste ambiente que engenheiros e arquitetos deve
voltar-se para esta questo.

2.2. A RELAO CONSTRUTOR USURIO:

A necessidade de considerar os custos futuros nos processos em que estes no


so de responsabilidade do empreendedor vem sendo enfatizada a partir da Lei de
Defesa do Consumidor. Anteriormente a essa lei, os usurios, ao se depararem
com custos de manuteno decorrentes de falhas do processo de produo,
incluindo falhas ou inadequaes de projeto e falhas dos materiais e componentes,
tinham dificuldades de obter amparo legal para solicitar a interveno do construtor
no sentido de corrigir os problemas apresentados.

Dessa forma, projetistas e construtores tentavam repassar integralmente ao usurio


a responsabilidade em sanar as manifestaes patolgicas que ameaassem a
durabilidade da edificao e exigissem a execuo de servios de manuteno,
muitas vezes mesmo quando constatados em perodos curtos, como seis meses
aps entrega das obras. Os processos judiciais morosos faziam com que o usurio
no tivesse soluo para o problema de forma a assegurar suas condies de
habitabilidade ou segurana em tempo hbil.

A Lei de Defesa do Consumidor estabelece uma srie de condies de


responsabilidades entre as partes no ato do contrato, cabendo ao construtor a
responsabilidade pelas condies de desempenho do imvel independentemente
da co-responsabilidade de projetistas e fornecedores.

Alm disto, esta mesma lei estabeleceu a exigncia de atendimento s


normas tcnicas, outro fator de modificao das relaes entre construtores e
adquirentes, pois as normas at ento eram interpretadas como de uso no
obrigatrio, e agora passaram a ter fora de lei. Desta forma, produtos e
10

servios em no-conformidade s normas tcnicas podem ser rejeitados


pelos consumidores com respaldo em lei.

Segundo HEMKE (1988), manter alguma coisa assegurar e conservar essa coisa,
em determinado estado ou condio e, especialmente num estado de eficincia.

Ainda segundo este autor, o engenheiro de manuteno quando tem esta


atribuio, deve ser capaz de compreender o mtodo construtivo, estudar suas
fraquezas, fazer modificaes apropriadas, repar-lo quando venha a danificar-se e
apresentar procedimentos necessrios para seus cuidados de rotina. Alm disto,
ele deve executar todos estes servios com o menor gasto possvel de dinheiro e
tempo.

Diante disto, conclui HEMKE (1988) que:


Como em qualquer outro ramo da engenharia, a ferramenta principal do
engenheiro de manuteno o conhecimento.

As preocupaes principais da engenharia e arquitetura tm se limitado aos


problemas apresentados na fase de produo dos edifcios e das obras civis. Na
abordagem tradicional, os problemas de manuteno e operao, na quase
totalidade das vezes, so desconsiderados.

SOUZA (1988) decompe o processo da construo em cinco grandes etapas.


Quatro etapas de menor durao e uma etapa de mais longa durao. A primeira
etapa de planejamento, a segunda de projeto, a terceira de fabricao de
materiais e componentes e a quarta de execuo das obras. Estas quatro etapas
SOUZA (1988) chama de processo de produo da construo.

Aps o processo de produo, segue-se a quinta etapa de longa durao que a


fase de uso, manuteno e operao das obras de construo civil.

com uma viso estratgica, gerencial, mercadolgica, jurdica e tcnica que a


manuteno da edificao deve ser enfrentada.
11

2.3. O CONCEITO DE DESEMPENHO APLICADO


CONSTRUO CIVIL:

Para conceituar a manuteno de edifcios dentro de uma viso atual, antes


necessrio entender melhor o conceito de desempenho associado ao ramo de
edificaes.

Segundo SILVA (1989), a aplicao do conceito de desempenho teve incio na


fabricao de produtos destinados indstria blica, ainda no perodo da Segunda
Guerra Mundial, enquanto, para o ramo de edificaes, as exigncias de segurana
estrutural eram predominantes nas preocupaes de projetistas.

Em cada pas, o emprego do conceito de desempenho adquiriu caractersticas


prprias, voltando-se a propsitos como a avaliao de produtos inovadores.

No campo da normalizao tcnica, a International Organization for Standartization


(ISO), a partir de 1979, estabeleceu um comit de elaborao de normas de
definio do contedo e apresentao de normas de desempenho para edificaes
e dos princpios e fatores a serem considerados na elaborao destas normas.
Posteriormente, o comit passou a ocupar-se da aplicao dessas normas a partes
especficas das edificaes como fachadas, coberturas e divisrias internas.

O termo desempenho utilizado na indstria de bens de consumo no durveis e


na construo civil para expressar o comportamento de um produto quando em
utilizao. O conceito utilizado para explicitar o fato de que o produto deve
apresentar determinadas caractersticas que o capacitem para cumprir os objetivos
e funes para os quais foi projetado ou produzido quando submetido a
determinadas condies de uso.

Segundo SILVA (1996):


O desenvolvimento de um arcabouo conceitual que permitisse a traduo
deste conceito bsico numa metodologia de avaliao estabeleceu toda uma
abordagem do processo de produo de edificaes com um conjunto de
12

definies conceituais interligadas que permite analisar o processo segundo


uma concepo sistmica.

Isto significa pensar sobre o que se requer de uma edificao ou uma parte de uma
edificao e no somente prescrever como esta edificao deve ser construda.

Nesse sentido, a abordagem de desempenho definida como a aplicao de uma


rigorosa anlise e de mtodo cientfico ao estudo do funcionamento de edifcios e
suas partes.

O uso desta abordagem conduz a discutir o comportamento esperado da edificao


e de suas partes, ao contrrio da abordagem tradicional do processo produtivo
onde so estabelecidos os mtodos de trabalho para a execuo, apresentados de
forma descritiva.

Aplica-se a abordagem de desempenho, portanto, durante o projeto e construo


de um empreendimento nico (em funo das condies de exposio especficas),
durante o projeto e construo de um programa amplo de produo, no
desenvolvimento e comercializao de um produto de construo, na preparao e
estruturao de diretrizes de projeto, no controle da qualidade de produtos atravs
de inspeo, aprovao e certificao.

Para o desenvolvimento dessas formas de aplicao a abordagem de desempenho


depende do conhecimento de:
- requisitos dos usurios das edificaes quanto : segurana,
habitabilidade, adequao ao uso, durabilidade, confiabilidade, economia, etc.
- contexto em que os edifcios ou suas partes componentes precisam
atingir esses requisitos: clima, localizao, efeitos de ocupao, conseqncias
de projeto, etc.
- mtodos de avaliao do comportamento em uso atravs de: ensaios
de laboratrio, ensaios em escala real, clculos e verificaes, conformidade com o
projeto, etc.

Assim, a aplicao do conceito de desempenho produo de edifcios envolve: a


identificao das exigncias / necessidades dos usurios e das condies de
13

exposio a que estar sujeita a edificao, bem como o estabelecimento de


requisitos, critrios e mtodos de avaliao do desempenho.

ANLISE DE DESEMPENHO

IDENTIFICAO CONDIES DE CRITRIOS E


DAS EXPOSIO DA MTODOS DE
NECESSIDADES EDIFICAO AVALIAO
DOS USURIOS

Figura 2 Fatores que influenciam a anlise de desempenho

Como exemplos mais diretos, pode-se utilizar o conceito de desempenho associado


construo civil para discutir propriedades: estruturais, mecnicas, biolgicas,
trmicas, acsticas, ticas, eletromagnticas, comportamento ao fogo, efeito de
gases, lquidos e slidos, durabilidade, estanqueidade, etc.

Do ponto de vista do equilbrio entre o desempenho e o custo, para se atingir esse


desempenho h freqentemente uma escolha entre faz-lo para a condio normal
de uso ou para um estado limite em que o produto deixa de cumprir sua funo
adequadamente.

Trata-se de trabalhar com uma margem confortvel de desempenho ou com um


limite sob condies extremas.

Nesse ponto, necessrio que a metodologia de desempenho estabelea


comunicao intrnseca com o planejamento de custos. Trata-se de definir os
requisitos de desempenho mediante uma anlise conjunta das condies de
exposio, mas tambm proceder a uma anlise das alternativas do ponto de vista
de custo simultaneamente definio dos requisitos essenciais.

SOUZA (1988) explica que uma edificao durante sua vida til estar submetida a
um conjunto de aes devido ao usurio, devido ao clima (temperatura, radiao
14

solar, vento, chuvas), estar tambm submetidas a condies especficas do local


onde essa edificao se situa (rudos, atmosferas poluidoras, etc). Esse processo
vai acontecendo de forma diferenciada ao longo do tempo.

SOUZA (1988) define:


A idia do conceito de desempenho exatamente verificar como que
essa edificao responde a um conjunto de solicitaes a que estar
submetida e se ela atende ou no s exigncias dos usurios que estaro
usufruindo dela.

A estratgia a ser adotada no que tange a custo depender da estratgia de gesto


da qualidade identificando-se claramente a situao que proporciona a satisfao
dos clientes.

Dentro da construo civil no Brasil, predominam os sistemas construtivos


convencionais caracterizados por estruturas de concreto moldadas in loco,
alvenaria de vedao em blocos cermicos ou concreto, revestimentos
argamassados tradicionais, telhados em fibro cimento ou em cermica e
instalaes prediais tambm tradicionais. Apenas mais recentemente vem se
observando a introduo no mercado de inovaes tecnolgicas, que podem
abranger a obra como um todo, ou partes da obra, como por exemplo, as inovaes
voltadas a componentes da edificao.

O mesmo autor salienta que, do ponto de vista das inovaes tecnolgicas,


observou-se que, desde a dcada de 80, a introduo de novos produtos e
sistemas construtivos, em programas da industrializao e pr-fabricao da
construo, esbarrou na ausncia de referncias normativas que permitissem
avaliar se estes novos produtos e sistemas construtivos que surgiam no mercado
atendiam s condies mnimas de desempenho.

A tendncia que normalmente tem se verificado para avaliao destes novos


sistemas compar-los ao sistema tradicional.

Entretanto, SOUZA (1988) observa que este um paradigma duvidoso, porque o


sistema tradicional, embora tenha empiricamente provado funcionar ao longo do
15

tempo, pode estar super dimensionado para alguns aspectos e regies do pas e
pode estar subdimensionado para outros. Em outras palavras, quando compara-se
um produto ou sistema inovador com o referencial tradicional, pode-se estar
incorrendo em anlises erradas, seja do ponto de vista econmico, seja do ponto de
vista tcnico; contudo, este referencial aprovado pelo uso ao longo dos anos.
Dentro deste contexto, a utilizao do conceito de desempenho se mostra
extremamente til.

A evoluo que houve neste sentido ocorreu com a aplicao do conceito de


desempenho construo civil e o estudo de suas decorrncias no campo da
normalizao e do controle de qualidade.

A idia de desempenho exatamente a idia do comportamento em utilizao, do


comportamento em uso de um determinado produto ou sistema construtivo. Qual
o comportamento que o produto tem em utilizao? essa a pergunta que o
conceito de desempenho ajuda a responder.

importante observar que se pode falar de desempenho do edifcio como um todo


ou em desempenho das vrias partes do prdio (caixilharia, instalao hidrulica,
etc).

O correto entendimento do conceito de desempenho especialmente importante


para analisar um sistema de manuteno a partir de uma tica mais moderna e
tecnicamente mais adequada. Um desempenho ruim induz a um contexto de
manuteno mais intensa.

2.4. O CONCEITO DE MANUTENO DE EDIFCIOS:

Segundo SEELY apud BONIN (1988), a manuteno a preservao do edifcio


construdo em condies semelhantes quelas de seu estado inicial.

Embora no mencionado por este autor, entende-se que tal definio ficaria falha
se no fosse agregado o conceito de desempenho referida definio.
16

Ao conceito de desempenho pode-se associar a idia de metas (numricas) para as


diversas propriedades tcnicas. Por exemplo: a resistncia do aterramento do
edifcio deve ser de x Ohms, o aquecedor de acumulao deve manter uma
capacidade de recuperao de w litros / hora, os caixilhos devem manter uma
capacidade de atenuao sonora de y db, as portas corta-fogo devem resistir z
minutos ao fogo, etc.

Associando a definio de SEELY apud BONIN (1988) ao conceito de desempenho


j apresentado, pode-se redefinir manuteno como sendo a preservao do
edifcio construdo em nveis de desempenho semelhantes queles de seu estado
inicial.

Entretanto, deve-se ir alm. O conceito de manuteno de edifcios no pode


ser definido apenas no objetivo de manter as condies de desempenho
originais do edifcio construdo, mas tambm em acompanhar a dinmica das
necessidades dos seus usurios, incluindo tambm a considerao de
aspectos de modernizao e desenvolvimento da edificao. E quando fala-se
em modernizao, pode-se entender que est se superando o desempenho
original do edifcio.

A realizao de atividades de manuteno pode ser ento considerada como a


reconstruo de nveis de desempenho perdidos que tem como resultado imediato
o prolongamento da vida til do edifcio em funo da estratgia de manuteno
empregada.

DESEMPENHO
DEGRADAO

NVEL INICIAL

MANUTENO

NVEL MNIMO ACEITVEL

Tempo Vida til IDADE DO


EDIFCIO

Figura 3 Efeito das atividades de manuteno no prolongamento da vida til dos


edifcios BONIN (1988)
17

A partir disto, pode-se passar a gerenciar as atividades de manuteno no apenas


como uma resposta a problemas observados no edifcio construdo, mas tambm
como uma ao programada e preventiva de futuros problemas.

2.4.1. CLASSIFICAO DA MANUTENO SEGUNDO BONIN (1988):

BONIN (1988) e STEEL apud JOHN (1988) observam que, uma vez que um
assunto que envolve mltiplos aspectos, a manuteno de edifcios pode ser
classificada de diversas maneiras, conforme a Tabela 1.

Conservao
Reparao
Tipos de manuteno:
Restaurao
Modernizao
Origem dos problemas dos Evitveis
edifcios: Inevitveis
Preventivas
Estratgia de manuteno
Corretivas
adotada:
Preditivas
Rotineiras
Periodicidade de
Peridicas
realizao das atividades:
Emergenciais
Perda de durabilidade
Quanto s origens da
Presena de patologias
necessidade de
Mudana nas necessidades
manuteno:
dos usurios

Tabela 1 Classificao da Manuteno de Edifcios BONIN (1988) e


STELL apud JOHN (1988)
18

Quanto aos tipos de manuteno, podemos ter: conservao, reparao,


restaurao e modernizao.

Conservao

Modernizao

Reparao

DESEMPENHO Restaurao

Novo Nvel
Alcanado

Nvel Inicial

Nvel Mnimo Aceitvel

IDADE
EDIFCIO

Figura 4 Classificao dos tipos de manuteno de edifcios BONIN (1988)

A conservao est relacionada com aquelas atividades rotineiras realizadas


diariamente ou ento, com pequenos intervalos de tempo entre intervenes,
diretamente relacionada operao e limpeza do edifcio, criando condies
adequadas para seu uso. Por exemplo: lubrificao de engrenagens e polias de
elevadores.

A reparao est relacionada com atividades preventivas ou corretivas realizadas


antes que o edifcio ou algum de seus elementos constituintes atinja o nvel de
desempenho mnimo aceitvel sem que a recuperao de desempenho ultrapasse
19

o nvel inicialmente construdo. Por exemplo: substituio de uma botoeira de


elevador onde o led no acende.

A restaurao est relacionada com atividades corretivas realizadas aps o edifcio


ou algum de seus elementos constituintes atingir nveis inferiores ao nvel de
desempenho mnimo aceitvel, sem que a recuperao de desempenho ultrapasse
o nvel inicialmente construdo. Por exemplo: troca de um cabo de elevador que se
apresentava rompido, impedindo a utilizao do mesmo.

A modernizao est relacionada com atividades preventivas e corretivas visando


que a recuperao de desempenho ultrapasse o nvel inicialmente construdo,
fixando um novo patamar de qualidade para a edificao. Por exemplo: instalao
do sistema tipo Daffee (Dispositivo Automtico de Funcionamento dos Elevadores
com Fora de Emergncia - sigla empregada pela empresa Atlas Schindler) nos
elevadores, permitindo que os mesmos, em caso de falta de energia, seja ainda
assim conduzido ao trreo e tenha suas portas abertas automaticamente, sistema
este antes inexistente.

Quanto origem dos problemas dos edifcios, as atividades de manuteno


podem ser classificadas em evitveis e inevitveis, em funo dos fatores
causadores da degradao do edifcio ou de um de seus elementos constituintes.
Todos os fatores de degradao esto diretamente relacionados concepo do
edifcio (projeto) e da qualidade dos materiais empregados, uma vez que nesta fase
do processo produtivo da edificao so definidas as caractersticas esperadas dos
produtos empregados na construo, as condies de exposio previstas para o
ambiente exterior e, principalmente, o desempenho almejado para o edifcio
construdo.

Atividades de manuteno evitveis so aquelas atividades decorrentes de erros de


concepo do edifcio (projeto), onde pela impercia tcnica e principalmente pela
indisponibilidade de informaes precisas a respeito de fatores de degradao se
produz edificao tendente a apresentar problemas quando em uso. Por exemplo:
em uma determinada edcula, projetou-se um forro de madeira que ficava em
contacto com o duto da churrasqueira. Quando a churrasqueira estava em uso, o
20

duto aquecia-se, carbonizando o forro de madeira ao seu redor. Tal caso poderia
ser evitado caso o projeto no contemplasse esta incompatibilidade.

As atividades de manuteno inevitveis so aquelas atividades voltadas a corrigir


problemas j previstos quando da concepo do edifcio. Por exemplo: o projeto j
especificava um porto de ferro em uma rea descoberta. De tempo em tempo,
necessrio a aplicao de uma pintura anticorrosiva para aumentar a vida til do
referido porto. Tal atividade j era prevista quando da concepo do edifcio.

Quanto estratgia de ao, as atividades de manuteno podem ser


classificadas em preventivas, corretivas e preditivas em funo de sua insero no
planejamento proposto para manuteno do edifcio construdo. O planejamento
de manuteno em uma situao ideal j deveria fazer parte da prpria
concepo do edifcio. Entretanto, observa-se que o planejamento s lembrado
posteriormente ao trmino da construo do edifcio ou mesmo apenas quando
comeam a surgir problemas cuja soluo neste momento j bem mais difcil e
especialmente mais custosa.

A manuteno preventiva est relacionada s atividades de manuteno realizadas


de acordo com um programa pr-estabelecido sem depender exclusivamente da
existncia de problemas no edifcio construdo. Por exemplo: mesmo ainda em
funcionamento, substitui-se o selo mecnico de uma bomba de recalque aps 10
anos por esperar que, em breve, ele deve apresentar problemas. Fica clara aqui a
idia que associa a ao vida til esperada de determinado elemento.

LEE apud BONIN (1988) sugere que a adoo da estratgia de manuteno


preventiva vantajosa se ela for eficiente em termos de custos, se ela reduz a
incidncia da manuteno corretiva e se ela atende s necessidades operacionais
dos usurios da edificao. Deve-se salientar, entretanto, que praticamente
impossvel adotar a estratgia de manuteno preventiva se no se possui
informaes detalhadas a respeito das caractersticas dos edifcios que vo ser
mantidos, o que tem normalmente inviabilizado sua adoo. Outro fato que dificulta
a adoo da manuteno preventiva a falta de informao sobre as curvas de
degradao dos materiais, curvas estas, muitas vezes, desconhecidas at mesmo
pelos fabricantes.
21

A manuteno corretiva esta relacionada s atividades de manuteno realizadas


em atendimento a solicitaes dos usurios da edificao quando eles identificam
algum problema no edifcio construdo. Por serem aleatrias e imprevisveis, as
atividades de manuteno corretiva exigem um esforo tcnico e administrativo
bem mais intenso, sendo que, este fato, torna-as normalmente de baixa
produtividade. Por exemplo: aps no funcionar mais, a bomba de recalque do
edifcio precisou ter o seu selo mecnico substitudo.

Temos ainda a manuteno preditiva, que se utiliza de alguns procedimentos de


inspeo para descobrir defeitos (em geral, difceis ou impossvel de se detectar a
olho nu) em algum componente, e que este, brevemente poder gerar uma
manuteno corretiva se nada for feito. Estes procedimentos podem ser do tipo:
inspeo por partcula magntica fluorescente, inspeo por penetrantes
fluorescentes, inspeo radiogrfica por raios X, inspeo ultra-snica, entre outras.
Como exemplo, podemos citar a inspeo ultra-snica, que se baseia no emprego
de ondas sonoras muito curtas, inaudveis, de 20.000 Hz ou mais, que, ao se
propagarem atravs de um dado material com uma determinada velocidade
(correspondente densidade e elasticidade da substncia), podem sofrer uma
variao de velocidade ao longo de seu curso. Isto ocorrendo, indica a existncia
de uma rachadura, furo ou qualquer descontinuidade no material.

A manuteno preditiva muito comum na engenharia aeronutica e mecnica. Na


engenharia civil, seu uso muito restrito visto que a relao custo / benefcio das
inspees na maioria das vezes no compensador. Sendo assim, entende-se
que importante mencionar a existncia deste tipo de manuteno, mas
salientando que, para o ramo de edificaes, seu uso raro. Pode-se mencionar
como exemplo da utilizao da manuteno preditiva a utilizao de ultra-som em
uma determinada viga metlica, com vistas a investigar possveis fissuras, falhas ou
descontinuidades no material, fato que poderia significar algum risco.

Finalmente, quanto ao perodo de realizao das atividades de manuteno,


elas podem ser classificadas em rotineiras, peridicas e emergenciais.

As atividades de manuteno rotineira so aquelas atividades relacionadas


conservao do edifcio, com pequenas substituies de peas intercambiveis e
22

limpeza de superfcies, etc. Justamente por estarem vinculadas operao diria,


normalmente esto sob administrao dos usurios da edificao e freqentemente
no so consideradas como atividades de manuteno. Entretanto, sua integrao
com os demais tipos de manuteno essencial para a obteno de bons
resultados no sistema de manuteno dos edifcios como um todo. A limpeza dos
elevadores um exemplo de manuteno rotineira.

As atividades de manuteno peridica esto associadas estratgia de


manuteno preventiva da edificao, obedecendo a um programa pr-estabelecido
de intervenes no edifcio e envolvendo normalmente uma equipe fixa na
realizao das atividades. Os custos da manuteno peridica so razoavelmente
previsveis, mesmo no nvel individual de edifcio a edifcio. A manuteno peridica
de elevadores feita por tcnicos das prprias empresas de elevadores ilustra este
tipo de manuteno.

As atividades de manuteno emergencial so as prprias manutenes corretivas


da edificao, atendendo solicitaes aleatrias dos usurios da edificao e
reconstruindo danos imprevistos decorrentes da ao do ambiente exterior. Por ser
aleatria, a manuteno emergencial envolve uma equipe varivel na realizao
das atividades, da mesma forma como variam seus custos, podendo apenas ser
estimado atravs de dados estatsticos. Como exemplo, podemos citar uma porta
de elevador que passa a no abrir, impedindo o uso do equipamento e forando um
chamado para manuteno emergencial.

2.4.2. UMA OUTRA CLASSIFICAO: QUANTO S ORIGENS DA


NECESSIDADE DE MANUTENO:

STEEL apud JOHN (1988) apresenta uma outra classificao quanto s origens
das atividades de manuteno. Segundo este autor, pode haver trs origens para a
manuteno:
- Perda de durabilidade;
- Presena de patologias;
- Mudana nas necessidades dos usurios.
23

2.4.2.1. Manuteno X Durabilidade:


So fatores de degradao os agentes atmosfricos (chuva, radiao solar,
temperatura, gases, poluentes, constituintes do ar, vento), agentes biolgicos
(roedores, fungos, bactrias), carregamentos atuante na estrutura, fenmenos de
incompatibilidade qumica ou fsica entre os diversos materiais, desgaste devido ao
uso e subprodutos do uso, entre outros.

A questo da durabilidade est associada vida til esperada para determinados


materiais tendo em vista o meio em que ele estar inserido e, conseqentemente,
aos agentes degradadores que estaro presentes. Tem-se assim, na questo da
durabilidade, um aspecto previsvel.

A durabilidade pode ser definida segundo duas linhas de abordagem:


- considerando o conceito de durabilidade como aplicvel ao edifcio e suas
partes, sendo que a vida til e a funo desempenho no tempo so formas de
expressar a durabilidade;
- considerando a durabilidade como uma caracterstica de cada material,
que define a capacidade deste em resistir degradao, sendo apenas um dos
fatores que define a funo desempenho no tempo.

JOHN (1988) define durabilidade como sendo:


A capacidade que um produto, componente, montagem ou construo,
possui de manter seu desempenho acima dos nveis mnimos especificados,
de maneira a atender as exigncias dos usurios, em cada situao
especfica.

Esta definio leva a constatao de que no existe uma relao intrnseca entre a
natureza do material e sua durabilidade, uma vez que as condies que a
determinam esto ligadas s condies de exposio e s prprias solues de
projeto, que determinam os mecanismos pelos quais ocorre a degradao dos
materiais.

A durabilidade pode ser quantificada pela representao da funo


desempenho ao longo do tempo para a condio especfica que se quer
avaliar e pela estimativa de vida til.
24

JOHN (1988) ainda define vida til como sendo o perodo de tempo aps a
instalao, durante o qual o desempenho de um material ou componente da
edificao, excede os valores mnimos aceitveis, quando sofrerem manuteno
rotineira.

Para a avaliao da durabilidade das edificaes necessrio que se estabelea


um processo de avaliao que contemple uma gama de indicadores de
degradao. Estes indicadores devem representar os aspectos mais relevantes da
perda de desempenho do produto edifcio ao longo do tempo.

Estas avaliaes podem ser feitas por:


- Inspeo visual: identificar crescimento de microorganismos, aparncia
geral, pulverulncia, fissuras, separao de fibras, descolamento, escamamento,
empolamento, eflorescncias, rupturas, etc. Exemplo: descolamento de peas
cermicas em uma fachada.
- Mudanas mensurveis de: cor, espessura, reflectncia, nvoa,
transparncia, textura, resistncia abraso, dureza, lavabilidade, molhabilidade
superficial, absoro dgua, permeabilidade ao vapor, dimenses, propriedades
trmicas, propriedades eltricas, deformao permanente, aderncia, etc. Exemplo:
ensaio de aderncia de peas em uma fachada.

CREMONINI (1988) lembra que nos conceitos de durabilidade e vida til das
edificaes est implcito o conceito de manuteno, uma vez que se pressupe
que a edificao sofrer operaes dessa natureza a fim de manter os patamares
de desempenho desejados e adequ-los s novas solicitaes dos usurios.

2.4.2.2. Manuteno X Patologias:


As manifestaes patolgicas (degradaes no previstas ou mais aceleradas do
que as previstas) so tambm responsveis por parcela importante de manuteno.
Percebe-se desta forma, que a questo das patologias traz consigo um carter de
imprevisibilidade.

crescente o interesse do meio acadmico pelo estudo das patologias das


edificaes. Inicialmente voltados s manifestaes patolgicas das estruturas de
concreto armado, os estudos se estenderam posteriormente a outras partes, como
25

os revestimentos com argamassa, pinturas, revestimentos cermicos, instalaes


hidrulicas, etc. Os estudos dessas manifestaes revelaram uma srie de origens
para tais ocorrncias, mas em vrios deles ficou clara a responsabilidade do projeto
para assegurar que tais manifestaes no venham a ocorrer em idades precoces
das edificaes.

Em cada deciso tomada nessa fase, quanto s solues construtivas a serem


adotadas e seleo de materiais, componentes e sistemas, est envolvida uma
deciso de ordem econmica e a desarticulao entre os critrios econmicos e de
desempenho quanto s caractersticas fsicas ou a predominncia do critrio de
mais baixo custo inicial podem levar a solues que geram manifestaes
patolgicas precoces e abreviam a vida til da edificao, no possibilitando o
retorno dela esperado.

Um nmero sempre crescente de novos materiais e sistemas construtivos,


com desempenho incerto no longo prazo, so anualmente colocados no
mercado. Estes novos produtos aliados a mudanas na organizao da
produo do edifcio e aos inevitveis erros de projeto e execuo tm
provocado um grande aumento do nmero de manifestaes patolgicas. No
Brasil, a situao agravada pela pouca existncia de controle da qualidade
na construo civil.

As patologias so, via de regra, originadas na fase de projeto. DAL MOLIN apud
JOHN; CREMONINI (1989) constatou que em estruturas de concreto armado na
regio de Porto Alegre RS, 60% das fissuras ocasionadas por sobrecargas foram
causadas por problemas de projeto, 28% por problemas de execuo e menos de
5% por problemas de uso. MESEGUER (1991) salienta que nos pases europeus,
os problemas de projeto so responsveis por aproximadamente 40% das
patologias, seguido pela execuo com 30%, materiais com 18% , restando a fase
de uso menos de 10%. BONIN (1988), SOUZA (1988) e MOTTEAU apud BONIN
(1988) tambm mencionam dados equivalentes.
26

ORIGEM DOS DEFEITOS DOS EDIFCIOS

Diversos; 9%
Uso ; 8%

Projeto; 46%
Materiais; 15%

Construo;
22%

Figura 5 Origem dos defeitos dos edifcios europeus MOTTEAU apud BONIN
(1988)

2.4.2.3. Manuteno X Mudana Nas Necessidades Dos Usurios:


Os custos de manuteno gerados por mudanas das necessidades dos
usurios so, em edifcios de escritrios, freqentemente mais elevados que
os causados por durabilidade e patologias. [STEEL, apud JOHN;
CREMONINI (1989)].

dentro desta idia que se inserem os atuais retrofits (modernizao) e a questo


das reciclagens.

H de se entender e respeitar que as necessidades dos usurios so dinmicas ao


longo do tempo (principalmente em edifcios comerciais) e, o conceito de
manuteno, mais exatamente na modalidade modernizao (conforme j
detalhada), deve ser capaz de atender satisfatoriamente a estas mudanas. Como
exemplo, podemos citar o fato de que h 30 anos atrs no existia forno de micro-
ondas, televiso de 38 , home-theater, DVDs, computadores pessoais, etc.
27

2.5. A INFLUNCIA DO PROJETO NA VIDA TIL DO


EDIFCIO:

O projeto tem influncia fundamental na vida til e no prprio custo de manuteno.


no projeto que se consegue estabelecer algumas diretrizes que impactaro
decisivamente o processo de manuteno.

Algumas premissas devem ser sempre respeitadas quando do projeto:


1- Acessibilidade: a construo deve ter os seus elementos e sistemas
construtivos os mais acessveis possveis, tendo em vista a conservao, limpeza,
possibilidade de inspeo de qualquer componente, etc.
2- Possibilidade de substituio: o projetista deve ter em mente que
nenhum material eterno e que o reparo um procedimento que sempre poder
existir, merecendo assim, ateno especial para este fato j na fase de concepo.
Percebe-se que esta premissa est intimamente ligada primeira.
3-Desempenho adequado: toda obra deve ter qualidade adequada ao uso,
no devendo ter facilidades que possam onerar tanto a construo a ponto de se
ter um custo alto desnecessariamente. Assim, a escolha dos materiais crucial
para que se determine o desempenho e o sistema de manuteno compatvel com
a edificao concebida.

Diante do exposto, fica claro que a manuteno comea a ser decidida j no


projeto (especificao, acessibilidade, etc).

O projeto tem papel decisivo nos custos e atividades de manuteno, pois ele
determina as caractersticas do edifcio. Algumas perguntas a serem respondidas
pelos projetistas, para cada parte do edifcio, certamente podem ajudar a minorar
os problemas de manuteno. Por exemplo: como possvel realizar a limpeza? ;
como a deteriorao ir ocorrer? ; quais suas conseqncias? ; como pode haver
uma reparao ou substituio? ; como podem evoluir as necessidades dos
usurios? ; o usurio pode arcar com a soluo de manuteno proposta? ; etc.
28

O incremento da vida til de uma edificao pode ser obtido com pequenas
providncias de custo muito baixo durante o projeto e atividades de manuteno
durante o uso do edifcio.

A otimizao dos servios de manuteno conseguida atravs de projetos


adequados, controle de qualidade e de uma programao de alocao de recursos,
visando com isto realizar intervenes nos edifcios antes que os defeitos se
propaguem, causando possivelmente diminuio de sua vida til.

SILVA (1996) ainda observa que outras mudanas importantes esto acontecendo
dentro do processo de elaborao de projeto, a partir da concorrncia entre
profissionais desta rea e das exigncias que chegam a partir dos sistemas de
gesto da qualidade em implantao nas empresas construtoras:
- retomada da valorizao do projeto como fase de maior potencial de
elevao da qualidade e produtividade, a partir de critrios para a seleo de
projetistas e do estabelecimento de critrios de desenvolvimento do projeto
segundo a tecnologia do executor;
- incorporao de novas metodologias de projeto tanto no dimensionamento
quanto no detalhamento, inclusive sistemas de gesto da qualidade nos escritrios
de projeto;
- aperfeioamento dos projetos de nvel executivo para um efetivo projeto
aplicvel ao processo de produo (projetos para produo);
- integrao entre projetistas proporcionada pela coordenao exercida pelo
contratante ou por empresa especializada;
- emprego de sistemas informatizados para o desenvolvimento de projeto;
- integrao de projetistas e fabricantes no que diz respeito ao
aperfeioamento da especificao tcnica.

Freqentemente, considera-se, em argumentaes tcnicas, que os aspectos


envolvidos no processo de projeto envolvem tambm um potencial de criao, que
no pode ser avaliado de forma objetiva ou material. No entanto, os aspectos que
resultam no no atendimento das necessidades dos usurios so aspectos
objetivamente mensurveis pelos requisitos de desempenho como conforto trmico
e acstico, segurana estrutural, estanqueidade, conforto antropodinmico,
29

segurana utilizao, etc. Tal constatao no deve ser esquecida quando da


contratao da equipe de projetistas.

2.6. A CONSCIENTIZAO DA IMPORTNCIA DA


MANUTENO:

Atualmente, tem-se disposio dos projetistas uma variedade imensa de


materiais, componentes e sistemas construtivos para serem especificados.

As motivaes do desenvolvimento e introduo de novas alternativas foram


baseadas na racionalizao dos processos de produo, no atendimento adequado
de funes, na sofisticao de acabamentos ou na utilizao de insumos de mais
baixo custo, sempre com vistas reduo do custo global da obra.

A escolha do mtodo construtivo e dos materiais a serem utilizados passa pela


anlise de desempenho e custo.

SILVA (1996) lembra que, no sentido da racionalizao de processos, os seguintes


fatos aconteceram ou vem acontecendo:
- substituio de componentes tradicionais por outros de mesma funo.
Exemplos: uso do PVC em instalaes hidrulica e eltrica, blocos de concreto, de
concreto celular e blocos slico-calcreos, revestimentos vinlicos para pisos,
argamassas industrializadas, divisrias internas e forros de materiais leves.
- desenvolvimento de novos materiais e componentes que modificaram as
tcnicas de execuo como: impermeabilizao com materiais fibro-asflticos,
aditivos qumicos para concretos e argamassas (aceleradores e retardadores de
pega, plastificantes, impermeabilizantes, etc), tintas especiais para aplicao em
diferentes bases de suporte e diferentes acabamentos, esquadrias de PVC,
fachadas em pele de vidro, materiais isolantes trmicos e acsticos, concreto de
alto desempenho com ou sem o emprego de microsslica, sistemas de vedaes
em painis (gesso acartonado), etc.
- desenvolvimento de novas formas de fornecimento de materiais e o
surgimento de servios de preparao prvia dos materiais e componentes que
30

retiram do canteiro algumas operaes, como: frmas prontas, fornecimento do


concreto usinado, ao cortado e dobrado, telas de ao eletrosoldadas, argamassas
pr-misturadas em centrais, etc.
- introduo de novas ferramentas e equipamentos de trabalho nos canteiros
de obras a partir da racionalizao de determinados servios: escantilhes,
misturadores e projetores de argamassa, silos de argamassa, bisnaga para
assentamento de blocos, carrinhos de transporte em pallets, diferentes tipos de
andaimes, nvel a laser, etc.
- racionalizao de servios de execuo a partir da elaborao de projetos
de produo para, por exemplo, frmas de madeira, execuo de lajes ditas
racionalizadas, alvenaria de vedao, impermeabilizao, etc. Tais projetos elevam
o grau de integrao com os demais projetos, melhorando a coordenao gerencial
da obra e minimizando interferncias entre os subsistemas.
- melhoria das condies de trabalho em canteiros de obras, com inmeras
iniciativas que atendem e extrapolam as exigncias das normas tcnicas do
Ministrio do Trabalho.
- modernizao da estrutura organizacional e de gesto das empresas
construtoras por meio da incorporao de prticas voltadas racionalizao dos
processos administrativos e gerenciais e melhoria das relaes capital-trabalho
como, por exemplo, a implantao de sistemas informatizados integrados entre as
vrias reas da empresa e os sistemas de remunerao por participao nos
resultados das empresas.

Definitivamente, o desenhar de todo este contexto vem propiciando um


cenrio favorvel para se quebrar o paradigma da necessidade de uma
CONSCIENTIZAO DA MANUTENO.

SILVA (1996) ainda identifica claramente os principais fatos que dificultam a


conscientizao da importncia da manuteno:
- o perodo de separao entre a fase de projeto e a fase de uso da
edificao;
- o baixo grau de interveno dos usurios da edificao no processo de
produo;
31

- o nvel de renda dos adquirentes e sua real capacidade de pagamento


como condicionantes dos preos finais possveis e como estes condicionam os
custos;
- as estratgias de competio adotadas pelos agentes envolvidos (via de
regra uma estratgia de custo, o que demanda maior zelo na conduo do
processo de construo para no gerar um empreendimento com altos custos de
uso, operao e manuteno);
- o baixo grau de conhecimento e de utilizao de normas tcnicas na
fabricao de produtos e como instrumento de especificao;
- a falha do sistema de elaborao de normas, tendo em vista a ausncia de
muitas normas de desempenho para produtos inovadores e para alguns produtos j
consagrados pelo uso, assim como normas de projeto e de execuo de servios.

2.7. AVALIAO DO CUSTO GLOBAL DA MANUTENO


EM EDIFCIOS:

2.7.1. ASPECTOS GERAIS:

Quando uma edificao tem sua construo concluda , de certa forma, intuitivo
admitir que cessam os custos incorridos para sua materializao. No entanto, esta
edificao, sob ao do uso, dever ter seus componentes (portas, janelas,
instalaes, etc) colocados em operao e necessitar passar por servios de
manuteno a fim de assegurar o desempenho adequado de suas funes. Sob
estas condies surgem novos custos, que vo se repetindo periodicamente, os
quais esto intrinsecamente ligados s caractersticas do projeto, seja em funo
dos materiais e componentes utilizados, seja em funo das solues de projeto
adotadas.

SILVA (1989) chama a ateno para o fato de que devem ser considerados no s
os custos iniciais do processo, os custos de construo, mas tambm os custos
futuros gerados pela operao e manuteno dos edifcios e suas partes. Em
outras palavras, o custo global do edifcio (no inclui terreno) constitui-se na
32

somatria dos custos de projeto mais os custos de construo mais os custos de


operao mais os custos de manuteno (Figura 5).

Custos Custos Custos Custos


de de de de
Projeto
+ Construo
+ Operao + Manuteno

CUSTO GLOBAL DO EDIFCIO

Figura 6: Composio do Custo Global do Edifcio

No entanto, esta somatria no pode ser feita de forma direta, uma vez que envolve
custos que ocorrem em datas diferentes. Como normalmente o valor real do
dinheiro decresce com o tempo, a somatria s possvel a partir da aplicao de
taxas de desconto (juros) sobre os valores futuros, fazendo-se ento a equivalncia
entre valores que so incorridos em diferentes momentos.

Assim, os custos so convertidos aos seus valores equivalentes em termos de um


valor presente, isto , referente a uma determinada data ou em termos de custos
peridicos (anuais, semestrais, etc). Em geral, os custos de operao e os custos
de manuteno so referidos base anual, uma vez que envolvem quase sempre
operaes peridicas.

Em termos equivalentes os custos de operao e manuteno (running costs


custos correntes) so, em geral, menos representativos (mas no menos
importantes) do que os custos iniciais (custos de construo), mas esta relao
depende do tipo de edificao. As diferentes funes, padres de uso, tipo de
usurios, caractersticas de projeto, condies de exposio, etc, determinam
diferentes condies de operao, como a necessidade de equipamentos,
33

intensidade de iluminao artificial, etc e diferentes condies de manuteno,


decorrentes de fatores como a durabilidade de materiais e componentes.

Fazendo-se uma comparao com qualquer investimento financeiro, percebe-se


que o assunto manuteno infelizmente ainda no visto pelos usurios sob a
tica global. Ora, ao se fazer qualquer investimento financeiro, o primeiro conceito
que se aplica o de fluxo de caixa. Por fluxo de caixa, entende-se uma srie de
entradas e sadas de dinheiro ao longo do tempo associado a um determinado
investimento. Graficamente, podemos visualizar melhor um fluxo de caixa da
seguinte forma:

R3

R2 R4

R1 Onde:

R = Receitas
I = Investimentos
Tempo

I1
I2
Io

Figura 7 Exemplo grfico de um fluxo de caixa.

Assim, o Io seria o investimento inicial, R1 poderia ser a primeira receita obtida, R2


a segunda receita, I1 um novo investimento, e assim sucessivamente. Logicamente,
o que se espera de qualquer investimento o lucro, ou seja, que as receitas sejam
maiores que os investimentos. Dessa forma, o mesmo poderia ser obtido
calculando-se, por exemplo, o valor presente deste fluxo de caixa, tendo em vista
uma determinada taxa de juros.

Relacionando este raciocnio com o conceito de manuteno, poderamos


exemplificar o seguinte fluxo de caixa, a fim de facilitar o completo entendimento da
idia.
34

Venda do
Imvel

A6
A1 A2 A3 A4 A5

Tempo
M1 M2 M6
M3
M4
Onde:
M5 A = Aluguis Economizados
M = Manutenes Mensais

Compra do Imvel

Figura 8 Exemplo de um fluxo de caixa associado a um empreendimento


imobilirio

Com isto, no fluxo de caixa apresentado, a compra do imvel e as manutenes


mensais (M1, M2, M3, etc) seriam as sadas de dinheiro ao longo do tempo e, os
aluguis economizados com a aquisio do imvel (A1, A2, A3, etc) e o valor de
venda do mesmo seriam as entradas de dinheiro. Calculando-se este fluxo de
caixa, espera-se que as entradas de dinheiro sejam maiores que as sadas,
obtendo-se, portanto o almejado lucro.

Diante disto, fica claro o quo importante ter um edifcio com um sistema de
manuteno planejado e otimizado e, como este fato influi no lucro do
empreendimento.

Contudo, preciso reconhecer que existem dificuldades para a aplicao da


metodologia do ponto de vista de sua composio. O custo global consiste de um
sistema em que se exige um conjunto de dados referentes a: custos de construo,
padres de uso, freqncia de limpeza, caractersticas de demanda de gua e
energia, custos de operao, necessidades de manuteno, inflao, taxa de juros,
perodo de anlise, alternativas a serem consideradas, etc. A obteno destes
dados complexa, em virtude de uma srie de fatores entre os quais podem-se
enumerar os principais: inexistncia de mtodos padronizados para coletar e
armazenar dados de custo e desempenho das edificaes, o longo perodo de
separao entre a fase de projeto e de uso (quando passam a estar disponveis os
35

dados de custos de operao e manuteno), o dinamismo da fase de uso (j que


ocorrem alteraes nos padres de ocupao em intervalos freqentes), a elevada
variabilidade dos dados entre diferentes edificaes, a existncia de custos para
coletar os dados, que acabam desestimulando sua apurao.

SILVA (1996) lembra que, desde 1985, a ASTM American Society for Testing and
Materials vem se ocupando em elaborar normas relativas aos procedimentos de
avaliao econmica de empreendimentos de construo de edificaes. Em 1987,
foi publicada a norma E 1185-87, Guide for selecting economic methods for
evaluating investiments in buildings and building systems.

Lamentavelmente, por razes culturais, a sociedade brasileira foca-se


demasiadamente no valor de compra do imvel, deixando de analisar os aspectos
de manuteno ao longo do tempo. devido a esta constatao que se diz que
atualmente a sociedade no analisa os custos de uma determinada edificao de
forma completa e global.

Entretanto, tem-se percebido que empresas multinacionais que atualmente


buscam imveis no Brasil possuem a cultura de analisar os custos de forma
global. Assim, espera-se que a sociedade brasileira desenvolva uma
perspiccia semelhante. Isto ocorrendo, possibilitar que os construtores
invistam mais em edificaes que gerem solues de manuteno mais
baratas porque haver um reconhecimento mercadolgico por isto. este
reconhecimento mercadolgico que ser o grande elemento propulsor desta
mudana que impactar as edificaes desde a fase de projeto at a
elaborao dos manuais de manuteno.

Interessante notar que, a sociedade j possui este conceito de anlise de custo


global ao longo do tempo bem mais adiantado para alguns tipos de investimentos,
como por exemplo, carros. Quando se compra um carro, no se pensa s no seu
valor de aquisio, mas tambm no custo de reposio de peas, no custo da hora
do mecnico que ir manuse-lo, no consumo de combustvel, enfim, nos seus
custos de operao e manuteno (conforme j mencionado).
36

Por que com carros, investimentos financeiros e outros o brasileiro visualiza todo o
fluxo de caixa e com imveis esta viso ainda embrionria e praticada por
poucos? Considerando-se que, via de regra, o valor associado aquisio de uma
casa bem maior que o valor de um carro, a indignao torna-se ainda mais
aviltante.

Os custos de manuteno so usualmente expressos em termos de porcentagem


dos custos de reposio dos edifcios em valores atuais. Assim, possvel trabalhar
com valores constantes independentes de ndices inflacionrios. comum tambm
encontrarmos referncias aos custos de manuteno por metro quadrado de rea
construda.

A cada ano os gastos em manuteno em um edifcio variam. STEEL (1985)


observou variaes anuais de 2 a 3 vezes o menor valor. Em seis anos de
observao, a mdia de um edifcio esteve tipicamente entre 2% e 7%.

De uma maneira geral, estima-se que os custos de manuteno anuais mdios


estejam entre 1% a 2% do custo de reposio dos edifcios. A tabela 2 resume as
estimativas encontradas na bibliografia.

% Custo de Manuteno Pas Fonte Tipo de Edifcio


1,5 Inglaterra Stone Geral
0,7 a 1,0 Austrlia Bromillow Geral
1,76 Canad Steel Edifcios de campus de pesquisa
1,0 a 2,0 EUA Steel Universidades
0,85 EUA Steel Edifcios de escritrios
0,45 a 1,4 Espanha Abad Correios e telecomunicaes
2,4 Brasil Sobral Servio de Sade
2,7 Brasil Sobral Ensino

Tabela 2 - Custos de manuteno anuais expressos como porcentagem do custo


de reposio dos edifcios coletados em diversas fontes bibliogrficas (JOHN,
1987).

Segundo HOLMES apud JOHN (1988) e ratificado por CREMONINI (1988), em


termos de custos de manuteno, o item pintura o que individualmente apresenta
37

maior relevncia, devendo ser analisada profundamente as diversas alternativas no


mercado.

A quase inexistncia de um sistema de controle de qualidade no Brasil certamente


eleva os custos em uso e em especial os custos de manuteno dos edifcios
nacionais. A discusso de uma proposta de um sistema de controle de qualidade ,
tambm neste sentido, muito importante.

ATIVIDADES

Pintura / Aberturas; Outros; 8,81%


25,05%
Estrutura; 9,17%

reas Externas;
16,79%

Hidrulica; 22,29%
Aquecimento;
17,89%

CUSTOS

Outros; 5,00%
Aberturas /
Decorao
Acabamentos;
Interior; 6,00%
20,00%
reas Externas;
10,00%

Hidrulica;
Pintura Externa; 10,00%
17,00%

Estrutura; 15,00%
Aquecimento;
17,00%

Figura 9 Incidncia da manuteno na Inglaterra por partes do edifcio HOLMES


apud JOHN (1988)
38

importante observar que na Figura 9 o item aquecimento se refere


aquecimento de ambientes (calefao) e no aquecimento de gua. Tal item
apresenta relevncia em pases de clima frio (Inglaterra, no caso). Para o caso
brasileiro, tal item no representativo.

Evitar uma ocorrncia de um problema ainda na fase de projeto custa pouco.


Corrigir o mesmo problema na fase de execuo custa mais caro. Se o problema
for transferido ao usurio, seu custo ser muito maior.

SITTER apud JOHN; CREMONINI (1989), discutindo o problema de ocorrncia de


corroso em armaduras de concreto criou como exemplo Regra dos Cinco.
Resumidamente, afirma que cada dlar gasto durante as fases de projeto e
execuo para evitar a corroso economiza cinco dlares na fase de manuteno.

O processo de produo de edificaes , em geral, entendido como o processo de


execuo de obras, envolvendo as atividades prprias do canteiro. No entanto, ao
longo dos ltimos anos um conjunto de estudos e aes, tanto no setor pblico com
no setor privado da produo e no meio acadmico, tem evidenciado o papel
fundamental das atividades de planejamento e projeto como integrantes do
processo produtivo e determinantes do desempenho do ponto de vista dos
requisitos relacionados s caractersticas tecnolgicas dos produtos e s
caractersticas econmicas.

BOURDEAU apud SILVA (1996) salienta que mais do que isto, tornou-se
entendimento comum estender o processo para as fases de uso, operao e
manuteno, uma vez que considerado acabado no momento do trmino da
execuo apenas para uma parte dos intervenientes (incorporadores, projetistas,
construtores). Para os demais intervenientes no processo, que podem abranger a
sociedade como um todo, face diversidade de edificaes que se pode construir,
o produto e, conseqentemente, o processo pelo qual ele foi gerado, ser julgado
pelo grau de eficincia com o qual cumprir as finalidades para as quais foi
concebido. Tais finalidades assumem caractersticas prprias segundo o objetivo de
mercado (venda, locao, uso por parte do proprietrio) ou segundo o tipo de uso
(habitacional, industrial, escolar, sade, etc).
39

Paralelamente ao desenvolvimento de alternativas tecnolgicas, desenvolveram-se


tambm prticas de reduo de custos que foram especialmente incorporadas
produo de habitaes para a populao de baixa renda. A elevada incidncia do
custo da terra urbana no custo total dos empreendimentos e os aspectos de ordem
social como a rejeio das camadas de renda mdia e mdia alta a possibilidade de
uma proximidade fsica destas unidades levaram busca de terrenos afastados das
zonas centrais das cidades e desprovidos dos servios urbanos bsicos.

O que se percebe que o foco das aes relativas ao custo de um dado


empreendimento sempre foi no sentido de se atuar no custo inicial ou custo
de aquisio do imvel. Tal postura choca-se frontalmente com a idia que o
presente trabalho desenvolve.

SILVA (1996) lembra que o prprio governo brasileiro, ao estabelecer suas


diretrizes para o setor habitacional, lanou (e lana at hoje) mo de instrumentos
utilizados para reduo dos custos iniciais das edificaes, como:
- reduo de reas: muitas vezes a reduo de reas abaixo dos mnimos
necessrios para a garantia da viabilidade de acesso de mobilirio e ao
atendimento das necessidades de circulao e atividades normais de uso, nos faz
concluir que o pressuposto bsico que se assume que, o usurio, medida que
obtivesse melhores condies de renda, ampliaria o seu espao. Contudo, quando
isto ocorrer, ser de uma forma tal que no haver acompanhamento tcnico,
gerando problemas quanto segurana estrutural, estanqueidade, etc.
- padronizao de projetos de forma indiscriminada, sem levar em
considerao o local de construo: desta forma, desconsiderando especificaes
climticas, localizao urbana, cultura local, condies de exposio de materiais,
componentes e sistemas, disponibilidade de determinados materiais, etc, levou a
conseqncias desastrosas quanto durabilidade, conforto trmico e acstico e
demais critrios de desempenho.
- simplificao (ou em muitos casos supresso) de acabamentos,
considerados como meros acessrios de instalaes, forros, partes das esquadrias,
etc. Partia-se da idia de que os acabamentos representavam uma parcela elevada
do custo inicial e que seriam dispensveis para as funes bsicas pretendidas.
SILVA (1996) entende que isto um caso de uma aviltante confuso conceitual,
onde o conceito de moradia ou habitao foi simplesmente reduzido ao conceito
40

de abrigo. MAFFEI apud SILVA (1996) observa que, se os acabamentos eram


entendidos como sofisticao dispensvel essa faixa da populao, prejudicava-
se novamente o atendimento s condies de desempenho requeridas como a
adequao ao uso, a estanqueidade, o conforto trmico e acstico e a durabilidade.
Novamente, se repassava ao usurio a responsabilidade de prover tais
acabamentos sem, no entanto, que se assegurasse as orientaes tcnicas
adequadas e o suporte social para a viabilizao econmica. Diante do exposto,
fica claro que a supresso de determinados acabamentos pode piorar as condies
de manuteno do imvel tendo em vista que estes acabamentos sero colocados
pelo prprio usurio sem a devida superviso tcnica. Como exemplo, pode-se
mencionar a supresso de um aquecedor pelo construtor, podendo este
equipamento ser instalado incorretamente (especificao errada) pelo proprietrio
do imvel.

Lamentavelmente, o governo, ao agir desta forma, no pensa se a soluo de


manuteno imposta a esta camada da populao possui um custo compatvel com
a renda das famlias usurias destes imveis.

No que, ao construir uma edificao barata, tem-se necessariamente um


elevado custo de manuteno e operao futura. Contudo, nas edificaes
baratas a escolha de um sistema tecnolgico de produo de edifcios com
vistas ao conceito de custos ao longo da vida til do imvel especialmente
importante e tecnicamente desafiador e, tal misso simplesmente
ignorada pelos rgos pblicos. Deve-se ter sempre em mente que o custo de
manuteno programado deve ser coerente com a renda dos usurios.

Uma edificao, mesmo sendo barata, tem que ter o seu desempenho
garantido. Em muitos casos, a supresso de um determinado acabamento
compromete as condies de manuteno. Por exemplo, ao suprimir-se a
colocao de revestimento cermico na cozinha, agrava-se a problemtica da
limpeza. Destarte, fica claro que qualquer supresso de acabamento no
apenas uma questo econmica. Qualquer supresso desta natureza s deve
ser feita aps uma cuidadosa anlise tcnica.
41

2.7.2. FATORES QUE INFLUENCIAM OS CUSTOS DE MANUTENO:

2.7.2.1. Diferenas nas taxas de degradao dos diversos componentes


e materiais: Esta diferena funo da durabilidade das solues adotadas no
ambiente de utilizao. Novamente, o conceito de durabilidade dos materiais e a
questo dos agentes degradadores presentes no edifcio devem ser analisados
conjuntamente para que se tenha uma soluo adequada quanto perspectiva da
taxa de degradao dos diversos materiais. Esta anlise conjunta deve ser
coerente. No tem sentido, por exemplo, colocar-se um piso vinlico cuja
durabilidade superior a cola utilizada para a instalao do mesmo. Ambos, o piso
e a cola, devem possuir durabilidade equivalentes.

2.7.2.2. Projeto: O projeto determina de maneira importante o custo de


manuteno. Tanto na seleo de materiais como na forma do edifcio. Pequenos
detalhes de projeto podem alterar significativamente a taxa de degradao. Como
exemplo, pode-se mencionar a existncia de um detalhe no projeto de arquitetura
que contemple a especificao de pingadeiras nos peitoris (frisos ou sulcos feitos
em baixo do peitoril), detalhe que ir melhorar sobremaneira o descolamento da
lmina dgua do peitoril antes que esta gua escorra pela fachada do prdio,
sujando-a. Hoje, segundo BROMILLOW (1985), PEREZ (1985); SEELEY apud
JOHN (1988) tem-se a terotecnologia, que uma rea de pesquisa que procura
desenvolver uma metodologia de projeto de modo a minimizar os custos de
manuteno durante a vida til dos edifcios.

A fase de projeto das edificaes apontada por vrios autores como a fase
efetivamente determinante dos custos, sejam iniciais ou futuros, em funo das
caractersticas das decises tomadas nesta fase. O processo de elaborao do
projeto o definidor das caractersticas fsicas da edificao como formas,
dimenses, espaos, materiais, componentes e sistemas, que por sua vez definem
a tecnologia a ser empregada. Por outro lado, ao definir esses aspectos estabelece-
se condies de maior ou menor facilidade de construir (buildability ou
constructability) atravs da coordenao e integrao entre as partes, seja do ponto
de vista funcional seja do ponto de vista dimensional.
42

Ao definir as caractersticas fsicas das edificaes, o projeto concentra a maior


possibilidade de influncia na determinao dos custos iniciais relativos aos
materiais e componentes empregados, mo-de-obra necessria para a execuo
dos servios e dos custos de operao e manuteno ao longo de toda a vida til. A
partir das especificaes de projeto ficam caracterizadas as condies requeridas
no processo de trabalho quanto aos mtodos e quanto aos aspectos gerenciais. No
entanto, resta ainda uma capacidade de determinao por parte destes ltimos
aspectos que se situam na fase de execuo da obra e so responsveis por uma
parcela de determinao da produtividade.

Os fatores que determinam os custos de operao e de manuteno esto


essencialmente ligados s definies de projeto, embora tambm tenham a
influncia das aes de uso (custos de operao e manuteno). SILVA (1996)
conclui que inmeras so as variveis que podem intervir na determinao desses
custos dentro desse espectro deixado pela soluo de projeto, mas os limites
estaro pr-fixados pelas opes macro do projetista.

altamente relevante reconhecer que est em curso uma mudana de


paradigma dos adquirentes de imveis, em que a anlise para a deciso de
compra envolve o valor (conceito que abrange uma anlise de longo prazo,
incluindo com isto a questo da manuteno) e no apenas o preo inicial.
Nesta avaliao, aspectos resultantes das opes tecnolgicas na concepo
do produto podem ser definidores do sucesso de venda.

Atualmente, deve-se reconhecer que o adquirente leigo no possui condies de


efetuar diretamente esta anlise. O adquirente leigo utiliza-se sim do conceito que a
empresa construtora tem no mercado. Esta, por sua vez, pode construir o seu
conceito atentando-se para a questo do valor referido no pargrafo anterior.
Diante disto, a anlise de valor passa a ocorrer de modo indireto. Espera-se que,
com o tempo, esta anlise seja feita diretamente pelo adquirente.

SILVA (1996) destaca:


A seleo tecnolgica como parte deste processo de concepo do produto
encerra, portanto, um papel fundamental na metodologia de gesto da
qualidade no projeto com enfoque na manuteno. A qualidade da soluo
43

de projeto , em parte, resultante das opes de produtos realizadas pelo


projetista e construtor. No entanto, essas opes por sua vez j so
delimitadas pela concepo projetual.

SILVA (1996) ainda explica que a seleo tecnolgica uma parte do processo de
produo de edificaes que se constitui de um processo decisrio particular e bem
definido, que est presente em qualquer processo de projeto de produto industrial.

2.7.2.3. Controle de Qualidade na Execuo: A aplicao ou no de um


sistema de controle de qualidade, bem como seu grau de eficincia, vai influenciar
o custo de manuteno de um edifcio na medida em que, espera-se com um
controle de qualidade na execuo, diminuir os erros de construo e reduzir
conseqentemente os custos de manuteno futuros.

Comenta-se muito sobre os custos incorridos para se implementar um sistema de


gesto da qualidade em contraposio aos benefcios auferidos com a implantao
deste sistema. No que diz respeito s implicaes destes custos, SILVA (1996) os
classifica em:

- custos de preveno: so resultantes da somatria de custos


provenientes das atividades que tm por objetivo especfico, evitar a
ocorrncia de falhas no processo de produo. Isto inclui custos decorrentes
do planejamento e gesto da qualidade como implantao de programas de
melhoria, elaborao de documentao da qualidade, treinamento para a
qualidade, implantao e operao do sistema de controle da qualidade;

- custos de avaliao: so os custos decorrentes da medio


necessria para verificar a conformidade do processo e dos produtos como
os padres de qualidade e requisitos de desempenho. Estes custos so
decorrentes de atividade como inspees, ensaios, auditorias, coleta de
dados e elaborao de indicadores.

- custos de falhas: so divididos em custos de falhas internas e


custos de falhas externas. As falhas internas referem-se a problemas que
podem ser identificados nos produtos ou servios antes do trmino do
44

processo, ou antes, que o produto ou servio seja fornecido a um cliente. As


falhas externas referem-se a problemas apresentados pelo produto ou
servio durante o fornecimento ou aps a entrega ao cliente.

O termo custos da qualidade questionado no meio tcnico, haja vista que, uma
vez que os custos de avaliao e preveno representam investimentos que
apresentaro algum tipo e grau de retorno como outros investimentos relacionados
produo (expanso da capacidade instalada, atualizao tecnolgica de
mquinas e equipamentos, informatizao, etc). O retorno resultante ser
manifestado por meio de benefcios que contribuiro para o alcance dos objetivos
que incluem a elevao dos padres de desempenho econmico da empresa.

Na construo civil, os custos de falhas referem-se aos custos decorrentes de


perdas de materiais e componentes em termos fsicos e monetrios; s perdas em
horas-homem (horas trabalhadas em atividades que representam retrabalho ou
reparos de erros e defeitos durante o processo de produo, horas trabalhadas
como decorrncia de alteraes de projeto durante o processo de execuo
visando a correo de falhas e perdas decorrentes do pagamento de horas no
trabalhadas ou tempos improdutivos); s perdas em horas de equipamentos,
anlogas s perdas em horas homem.

SILVA (1996) enfatiza que importante observar que esta conceituao de custos
da qualidade refere-se sempre ao patamar tecnolgico em que se encontra o
processo de produo. Por meio de melhorias organizacionais e gerenciais e de
aes de desenvolvimento tecnolgico podem ser feitas mudanas que repercutem
nas quantidades de materiais e/ou elevao da produtividade com reduo das
horas-homem e horas de equipamentos necessrias. Exemplos desta natureza so
os avanos que tem ocorrido ao longo do tempo nos mtodos de concepo e
dimensionamento de estruturas, que resultam em reduo das sees de peas
estruturais e conseqente reduo das quantidades de insumos requeridas. Neste
caso, as mudanas so incorporadas desde o projeto e esta parcela de perdas
existir se, neste novo patamar tecnolgico, existirem diferenas entre o que
projetado, especificado e programado para o consumo e as quantidades
efetivamente consumidas.
45

As falhas externas so decorrentes, portanto, do no atendimento aos requisitos


estabelecidos em projeto e/ou contrato e defeitos ocorridos aps a entrega do
produto.

2.7.2.4. Filosofia de Manuteno: Operaes de manuteno pouco


freqentes (ou demora na execuo dos reparos necessrios) podem muitas vezes
ocasionar elevao dos custos de manuteno porque alguns problemas se
agravam ou causam efeitos colaterais. JOHN (1988), lembra que uma simples
goteira pode provocar o colapso de parte de uma estrutura, como ocorreu num
complexo poliesportivo em Porto Alegre RS.

Deste modo, com a escolha dos componentes da edificao de forma


coerente com suas taxas de degradao, com um projeto que lembre que a
manuteno existir inequivocamente, com um controle de qualidade na fase
de execuo e com uma filosofia de manuteno que contemple as
intervenes no momento correto, pode-se reduzir drasticamente os custos
de manuteno das edificaes.

2.8. A IMPORTNCIA ESTRATGICA DA SELEO


TECNOLGICA:

Deve-se considerar as implicaes das estratgias competitivas para o processo de


tomada de deciso envolvido na seleo tecnolgica. A seleo trata
essencialmente da escolha na qual se fundamentam os patamares de custos do
produto final, as caractersticas que permitem diferenci-los em relao aos
concorrentes e atender necessidades dos clientes perfeitamente identificveis.

Essa a conotao estratgica da seleo tecnolgica, que requer, portanto, a


conceituao da moderna teoria da competio e estratgias empresariais, sem a
qual a explanao sobre o tema ficaria falha e incompleta.

A seleo tecnolgica nesta reestruturao competitiva constitui-se assim


num processo onde est concentrada uma parte do potencial de ganhos de
produtividade e qualidade, os quais se inserem em estratgias competitivas
46

especficas e prprias de padres de competio emergentes na indstria da


construo civil.

Embora inmeros estudos sobre competitividade industrial venham sendo


conduzidos com base na conceituao de PORTER apud SILVA (1996), poucos
so os trabalhos que abordam a indstria da construo civil sob esta tica.

SILVA (1996) lembra que a aplicao da abordagem de PORTER na indstria da


construo civil requer o entendimento da dinmica da competio do ponto de
vista macroeconmico como competio entre todo o conjunto de indstrias e
outros complexos industriais (conjunto de indstrias que se articulam) que disputam
recursos pblicos e privados por investimento e a preferncia de consumo de bens
por parte do consumidor final. Assim, preciso perguntar: quais so os setores que
competem com a construo civil na preferncia por investimentos? Quais so os
bens que competem com os bens produzidos por todo este macrocomplexo na
preferncia do consumidor, cuja renda permite adquirir um bem de consumo desta
natureza (bem de consumo durvel)?

A anlise clssica da competio qual a teoria de PORTER veio se contrapor


baseou-se sempre na anlise de vantagens comparativas em termos de fatores de
produo (por exemplo, abundncia de matrias-primas ou a disponibilidade de
mo-de-obra),

PORTER apud SILVA (1996) identifica que uma determinada empresa competindo
no mercado est sujeita a cinco foras:
I- ameaa de novas empresas;
II- ameaa de novos produtos;
III- poder de barganha dos fornecedores;
IV- poder de barganha dos consumidores;
V- rivalidade entre os competidores existentes

SILVA (1996), quando analisa a indstria da construo civil sob a tica do modelo
de foras de PORTER, conclui que:
- para o segmento de edificaes h um elevado nmero de competidores;
j para o segmento de obras pesadas este nmero reduzido;
47

- o poder de barganha dos fornecedores varivel em funo da


representatividade da construtora em sua capacidade produtiva. Para as empresas
de grande porte, dado o volume e freqncia de compras, h maior possibilidade de
influenciar preos. No entanto, empresas de pequeno porte tm pouco poder de
influncia e de sensibilizao do fornecedor para suas necessidades. Por outro
lado, analisando-se o conjunto de empresas construtoras, verifica-se um baixo
poder de barganha de toda a categoria, tendo em vista que a maior parte dos
fabricantes argumenta que suas vendas ocorrem majoritariamente para o
consumidor final (mercado formiga).
- a ameaa de novas empresas elevada em funo da pequena incidncia
de barreiras entrada;
- a ameaa de novos produtos quase inexistente, pois, conforme observa
SILVA (1996), o produto edificao s pode ser substitudo por formas como
mobile homes (trailers), no utilizadas de forma sistemtica no Brasil. Entretanto,
a construo civil no possui a ameaa de novos produtos sob o ponto de vista do
construtor; sob o ponto de vista dos fornecedores de componentes e equipamentos
para a construo civil, a ameaa de novos produtos constante.
- o poder de barganha dos consumidores baixo em funo do elevado
valor do bem em relao renda do consumidor final, mas ao mesmo tempo
crescente, em funo de uma qualificao do consumidor a partir de maior grau de
exigncia.

PORTER apud SILVA (1996) ainda caracteriza, a partir das cinco foras j
identificadas, trs estratgias competitivas passveis de serem adotadas:
I-estratgia de liderana no custo total: consiste em manter os custos totais
mais baixos que do que os custos dos concorrentes, embora a qualidade,
assistncia tcnica e reas desta natureza no sejam ignoradas;
II-estratgia de diferenciao: consiste em diferenciar o produto ou servio
oferecido pela empresa criando algo que seja considerado nico em toda a
indstria;
III-estratgia de enfoque: consiste em estabelecer um determinado grupo de
compradores como alvo e desenvolver todas as polticas da empresa visando
atingir da forma mais completa possvel as necessidades deste grupo.
48

A combinao das trs estratgias numa mesma empresa considerada um


arranjo competitivo pobre, com grande possibilidade de sofrimento de uma falta de
identidade empresarial que prejudica a sua imagem. KOTLER (1996) chamaria isto
de miopia mercadolgica.

ZACCARELLI apud SILVA (1996) chama a ateno para o fato de que, estes
fatores s podem ser considerados como vantagens competitivas quando os
respectivos consumidores e clientes reconhecem que, naquele fator, a empresa
tem uma situao melhor, diferenciada em relao aos seus concorrentes. Sem o
reconhecimento dos consumidores, as aes gerenciais da empresa sero incuas.

Ao pensar em manuteno predial, a inovao tecnolgica e a gesto da qualidade


podem estar relacionadas estratgia de competio buscando-se a liderana em
custo, mas tambm se constituem em elementos de diferenciao. Essas
estratgias apresentam um dinamismo que requer contnua reviso e atualizao.
Assim, por exemplo, a obteno de certificado de sistema de qualidade, segundo os
requisitos da srie de normas ISO 9000 ainda fator de diferenciao na indstria
da construo civil e em alguns segmentos entre os produtores de materiais e
componentes. No entanto, no momento em que um grupo grande de empresa for
detentor do certificado este deixa de ter um significado diferenciador em relao
aos concorrentes.

SILVA (1996) conclui que:


... a seleo tecnolgica consiste ento da escolha de uma alternativa de
produto que interfere na tecnologia, a partir de um conjunto de alternativas
possveis de necessidades estabelecidas em projeto, mediante o julgamento
segundo critrios pr-definidos. Esses critrios devem permitir a avaliao
das alternativas segundo as necessidades de todos os envolvidos e,
portanto, abrangendo requisitos econmicos.
49

2.9. O PAPEL DA NORMALIZAO NA MANUTENO DE


EDIFCIOS:

Segundo SOUZA (1988), o processo de construo pode ser dividido nas etapas de
planejamento, projeto, fabricao de materiais e componentes, execuo e uso,
operao e manuteno, conforme ilustra a Figura 9.

Fabricao Uso,
Planejamento Projeto de Materiais Execuo Operao e
e Manuteno
Componentes

Figura 10 Etapas do Processo de Construo SOUZA (1988)

SOUZA (1988) ainda observa que as atividades de manuteno vo depender, em


muito, das decises tomadas nas diferentes etapas do processo de produo da
edificao.

A normalizao tcnica e o controle de qualidade efetuado nas etapas de projeto,


fabricao e execuo, so, entre outros fatores, instrumentos de reduo dos
custos de manuteno.

Entregue a obra, advm a fase de uso e operao da edificao que vai se dar ao
longo da sua vida til e que pode ser 30, 40, 50 anos ou mais, dependendo da
tipologia do edifcio que se est tratando.

O que deve ser ressaltado que as decises de planejamento, a qualidade do


projeto, a qualidade dos materiais e componentes empregados, a qualidade dos
servios de execuo, as aes do usurio e a operao do edifcio vo interferir
50

sobremaneira na manuteno do mesmo. O maior ou menor custo dos servios de


manuteno, a freqncia com que ocorrero tais servios, seu carter preventivo
ou corretivo, estaro fortemente condicionados pelos fatores mencionados. Da a
impossibilidade de analisar a manuteno de forma isolada e, da a importncia de
quem planejou e executou a obra participar da orientao para a manuteno do
empreendimento. Fica assim bastante claro, a importncia de quem planejou e
executou o empreendimento tambm planejar a manuteno do mesmo (manual de
manuteno, idia apresentada no captulo 3).

Uma das principais funes da normalizao tcnica a uniformizao da


linguagem tcnica e definio clara dos nveis de desempenho a serem atingidos,
como por exemplo: aspectos de durabilidade, estanqueidade gua, resistncia,
estabilidade, deformao, etc.

Cabe aqui ressaltar que nenhuma norma ou manual tcnico ter a capacidade de
substituir um bom profissional, engenheiro ou arquiteto. Estas publicaes devem
apenas representar parmetros, indispensveis disciplina e racionalizao. Por
outro lado, deve-se ter em mente que, quando os problemas de manuteno forem
discutidos em lide judicial, a referncia para julgamento sero as normas tcnicas.

2.10. CRTICA NORMA BRASILEIRA NBR 5674


MANUTENO DE EDIFCIOS:

A NBR 5674 Manuteno de Edifcios foi atualizada em setembro de 1999. At


ento, a antiga norma praticamente inexistia na rea de manuteno de edifcios,
resumindo-se a um nico documento voltado antes para a unificao da linguagem
de discusso tcnica do assunto que propriamente para servir de guia, ou pelo
menos, referncia para o desenvolvimento e gerenciamento de um sistema de
manuteno de edifcios.

A atual NBR 5674 da Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT - (1999) j


no mantm aquela viso tradicional do processo produtivo da edificao que
coloca o edifcio construdo como finalidade ltima do processo, relegando as
necessidades dos usurios da edificao a um segundo plano. Ao contrrio, ela se
51

mostra consciente da importncia do tema j no item Introduo, onde o contedo


da norma colabora para a quebra do paradigma da falta de cultura brasileira
referente a manuteno de edificaes.

No item 3 (definies), onde so expressas todas as definies adotadas nesta


norma, elucidativa a considerao da definio 3.5 referente ao termo
manuteno, assim descrito:
Manuteno: conjunto de atividades a serem realizadas para
conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas
partes constituintes de atender as necessidades e segurana dos seus
usurios.

Contudo, percebe-se que a atual NBR 5674 ainda no considera os aspectos de


modernizao das edificaes como parte integrante das atividades de
manuteno. Tal constatao observada no item 3.5 j descrito e ratificada no
item 4.3, onde mencionado que a manuteno de edificaes no inclui servios
realizados para alterar o uso da edificao. Deste modo, a atual NBR 5674 no
considera que as necessidades dos usurios so dinmicas ao longo do tempo ou,
se considera, mas no entende que isto seja escopo do tema manuteno.

O presente trabalho considera que a modernizao um tipo particular sim de


manuteno, tendo em vista que a manuteno deve acompanhar a dinmica das
necessidades dos usurios. Ademais, muitas vezes, a modernizao necessria
para a realizao da manuteno para os casos em que peas antigas no
possuem mais disponibilidade para reposio. Como exemplo, pode-se citar os
rels e as chaves contatoras de alguns elevadores, que tiveram que ter estes
componentes substitudos por sistemas mais modernos, haja vista que no havia
mais peas para reposio dos referidos componentes.

Considerando ou no a modernizao como parte da manuteno, o fato que a


modernizao existe e quem deve execut-la deve ser sempre um profissional
habilitado, e este deve-se valer de um manual de uso, operao e manuteno
(quando existir) para analisar e projetar a modernizao de modo mais otimizado
possvel. E mais, aps a modernizao, o referido manual de uso, operao e
manuteno deve ser atualizado, sendo nele registradas todas as alteraes
52

empreendidas. A partir destas, as atividades de manuteno naturalmente devem


ser revistas de modo a ser verificar se as modernizaes executadas so
adequadamente mantidas. Com isto, fica claro para este autor que existe uma
relao entre modernizao e manuteno, e mais, que a modernizao deve sim
ser considerada como mais um aspecto da manuteno, idia esta j desenvolvida
anteriormente no item 2.4.

A NBR 5674 oferece subsdios para uma empresa ou profissional legalmente


habilitado montar um sistema de manuteno, sendo listado de modo objetivo o que
faz parte da responsabilidade tcnica de quem resolve fazer manuteno. E mais,
a norma fornece as diretrizes bsicas de um sistema de manuteno, procurando
enfatizar que um sistema de manuteno eficiente busca estruturar os
procedimentos com vistas a minimizar a ocorrncia de servios de manuteno no
planejada.

elogivel a preocupao da norma com os aspectos de treinamento dos recursos


humanos envolvidos na manuteno de edifcios.

A NBR 5674 sugere que as previses oramentrias devem expressar o quo


vantajoso manter adequadamente as edificaes atravs de planilhas elucidando
a relao custo e benefcio de um sistema de manuteno. Tal idia visa convencer
a sociedade, com argumentos econmicos, de que realizar manuteno vantajoso
economicamente.

O item 11 da norma (Projeto e programao dos servios de manuteno) traz


elementos que merecem uma anlise mais detida, a fim de se extrair o mximo da
norma. O item 11.3 menciona que os servios de manuteno devem ser
projetados de maneira a minimizar a interferncia nas condies de uso normal da
edificao durante a sua execuo. Ora, percebe-se aqui a importncia de se
pensar em manuteno j desde a etapa de projeto. Por exemplo, ao se colocar
duas vlvulas redutoras de presso com um by pass, possvel realizar a
manuteno em uma vlvula sem prejudicar o uso normal do prdio. Deste modo,
ratifica-se o conceito de que projetar a manuteno algo que se inicia na
concepo do edifcio e no depois deste concludo.
53

Por fim, a atual NBR 5674 incorpora no item 15 Gesto da qualidade do sistema
de manuteno um aspecto altamente relevante, que o monitoramento do
sistema. este aspecto que garante a retro-alimentao e melhoria contnua dos
servios.

Mais uma vez, deve-se deixar claro que a norma no substitui um bom profissional.
Ela apenas um guia normativo para os engenheiros e arquitetos se apoiarem.
Certamente, a existncia de empresas e profissionais srios associados a um
corpo normativo brasileiro consistente que formar um ambiente propcio para a
evoluo tcnica e cultural do tema manuteno de edifcios.
54

Captulo 3

SISTEMA DE MANUTENO

3.1 MANUAL DE MANUTENO:

A norma brasileira NBR 14.037 Manual de operao, uso e manuteno das


edificaes Contedo e recomendaes para elaborao e apresentao, de
maro/1998, da ABNT, em seu item 7.1, estabelece a obrigatoriedade da
elaborao de manuais de operao, uso e manuteno, pelo produtor da
edificao. Entretanto, vale ressaltar que o presente trabalho trata apenas da
questo da manuteno das edificaes.

Os manuais devem ter a finalidade de informar e orientar os usurios quanto s


caractersticas da edificao, aos procedimentos para seu melhor aproveitamento e
realizao de servios de manuteno, contribuindo para o prolongamento de sua
vida til.

O objetivo do manual de uso e manuteno orientar o usurio sobre a correta


utilizao e manuteno do imvel de acordo com os sistemas construtivos e
materiais empregados, evitar danos decorrentes do mau uso ou falta de
conservao, prolongando assim, o seu tempo de funcionamento satisfatrio, bem
como possibilitar maior segurana e economia. Cabe construtora informar aos
proprietrios da nova edificao os procedimentos para coloc-la em
funcionamento.

Para uma determinada edificao, devero ser elaborados tantos manuais quantos
forem os tipos diferentes de suas unidades (manual do proprietrio) e, mais um,
exclusivo para as reas comuns (manual do sndico).
55

A norma estabelece um limite mnimo de contedo do manual. Ento, sempre ser


recomendvel lembrar o que estabelece o item VIII, do Art. 39, do Cdigo de
Defesa do Consumidor (Lei 8.078, de 11/09/90):
vedado ao fornecedor de produtos e servios, dentre outras prticas,
colocar no mercado de consumo qualquer produto ou servio em desacordo
com as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes, ou, se normas
especficas no existirem, pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas
(ABNT) ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de
Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial (CONMETRO).

Por conseqncia, sendo o edifcio um produto, quem o fabrica (no caso, quem o
constri) deve se submeter a tal legislao e elaborar os manuais.

Atendendo o contedo mnimo, cabe construtora estabelecer o quanto mais de


informaes poder fornecer e a qualidade delas.

A norma NBR 14.037 recomenda que os manuais sejam produzidos em meios


fsicos durveis e acessveis (papel), tendo em vista o aspecto de tangibilidade que
o papel fornece. Permite, tambm, o uso de meios eletrnicos.

O manual deve ter carter didtico. Sua linguagem deve ser simples e o
vocabulrio adequado a leitores leigos nas matrias tcnicas relacionadas
construo civil. Estas devem ser preocupaes constantes dos redatores dos
manuais.

recomendvel que ilustraes e outros recursos visuais de fcil compreenso


sejam utilizados na elaborao do manual, para melhor comunicao de seu
contedo e para tornar sua leitura mais agradvel.

A elaborao dos textos dos manuais atribuio de arquitetos ou de engenheiros,


conhecedores das diversas etapas do processo construtivo. Os textos, contudo,
devero ser revisados sob a tica jurdica.

Assim, todo manual deve conter as informaes relativas s caractersticas


construtivas e especificaes, ao funcionamento, aos cuidados e recomendaes
56

para a conservao, aos procedimentos para as instalaes da nova edificao, s


eventuais modificaes, ao trato de emergncias, aos prazos possveis de garantia
dos diversos componentes do imvel, aos diversos profissionais e empresas que
participaram de todo o processo do empreendimento, etc. importante que este
manual tambm oriente o proprietrio sobre como proceder para solicitar um
chamado de assistncia tcnica junto construtora.

MESEGUER (1991) sugere que, em linhas gerais, um manual deve estar escrito em
linguagem clara e conter ao menos:
- Normas para uso e operao: so estas normas que iro regular as
responsabilidades e deveres dos usurios e do construtor.
- Documentao sobre riscos: deve-se incluir nesta seo um conjunto de
dados relativos a possveis riscos durante o uso e manuteno do edifcio, assim
como medidas que possam minimizar os danos em caso de acidentes. Para
acidentes de grande magnitude devem ser preparados planos de emergncia.
- Planos de inspeo e manuteno: os componentes da edificao
(estrutura, revestimento, instalaes, etc) devem ser objeto de inspeo e
manuteno ao longo de sua vida til. A forma adequada de faz-la deve ser
descrita no manual. E mais, as informaes resultantes dessas atividades tambm
devem ser conservadas junto ao manual.
- Lista de documentos importantes: todos os documentos importantes e
necessrios para um reconhecimento posterior devem ser conservados em local
seguro e, normalmente, aos cuidados do proprietrio.Tais documentos incluem
plantas, manuais tcnicos de equipamentos, etc. O manual deve contemplar uma
lista desses documentos importantes e indicar onde podem ser encontrados.
- Registro de alteraes: no manual deve haver um espao destinado a
registrar as mudanas realizadas durante o uso.

importante que o manual chame a ateno dos proprietrios das unidades


autnomas e do sndico ou administrador que, o contedo do manual deve ser,
obrigatoriamente, atualizado em caso de modificaes na edificao.

Implantado de forma rotineira h menos de duas dcadas, o manual ganhou


importncia nos ltimos anos graas ao sensvel aumento do grau de informao
57

dos consumidores em geral, bem como a introduo de legislao especfica e


criao de diversos organismos de defesa do consumidor.

Como ltima atividade de projeto, a confeco de um manual de uso e manuteno


pea cada vez mais importante medida que os edifcios ficam mais complexos,
surgem materiais novos e as necessidades dos usurios tornam-se mais dinmicas.

O que o presente trabalho defende o fortalecimento do contedo relativo


manuteno dentro do manual de uso, operao e manuteno e no, criar
um outro manual, exclusivo de manuteno, tendo em vista o carter tcnico
que envolve o tema, impossibilitando que o usurio / proprietrio (geralmente
leigo) possa colocar em prtica as orientaes ali contidas.

O que altamente relevante que o manual de operao, uso e manuteno


conscientize o usurio da edificao para o fato de que a contratao de um
profissional para acompanhar os servios de manuteno bastante
recomendvel, e este profissional sim, dever se valer de um sistema de
manuteno estruturado para proceder aos trabalhos.

Por decorrncia, fica claro que um sistema de manuteno no deve ser


implementado pelo proprietrio do imvel, mas este deve ser conscientizado
pelo manual de uso, operao e manuteno de que deve haver um
profissional para coordenar a atividade de manuteno.

Pode-se fazer uma analogia com um chamado para reparo ou checagem de


alguma pea de um carro (recall). Nestas ocasies, geralmente detecta-se algum
defeito em um certo lote de peas, o que fora as montadoras a realizar este
dispendioso (porm comum) procedimento. Assim, almejando melhor xito, as
montadoras explicam, de forma extremamente tcnica, em uma correspondncia
enviada aos proprietrios dos automveis o potencial problema que pode vir a
ocorrer. Geralmente o proprietrio do carro no possui conhecimento tcnico para
entender o problema, mas, mesmo leigo, consegue claramente perceber que ele
existe e que, portanto, deve levar o carro at uma concessionria autorizada. Tal
fato s ocorre devido argumentao tcnica adequada.
58

exatamente isto que o manual de uso, operao e manuteno deve


objetivar: deixar claro ao proprietrio do imvel que o aspecto manuteno
existe e que precisa de um profissional habilitado e competente para executar
as atividades a ela pertinentes. Com isto, este profissional dever valer-se de
um sistema de manuteno (muito mais amplo e detalhado que o manual de
manuteno e que no entregue ao proprietrio) para empreender as tarefas
necessrias. Vale mencionar que o sucesso do sistema de manuteno reside
em seu carter estruturado e sistemtico.

Ora, sendo a construtora quem contrata o projeto e o executa, de se esperar que


ela seja o interveniente do processo mais adequado para definir como executar a
manuteno do edifcio. Ocorre que a manuteno s ocorrer caso o proprietrio /
usurio do imvel assim desejar. Por isso, o modo mais eficaz de fazer isto
atravs de um sistema de manuteno. Entretanto, para o proprietrio desejar
empreender a manuteno, a construtora deve se valer do manual do proprietrio
para assim convenc-lo da importncia desta atividade. Com isto, fecha-se o fluxo:
construtora manual usurio sistema de manuteno execuo da
manuteno. Este fluxo tornar-se- um ciclo caso haja retro-alimentao,
propiciando a almejada melhoria contnua.

CONSTRUTORA
(Projeta e Executa)

Manual do
RETRO-ALIMENTAO

Proprietrio

USURIO /
PROPRIETRIO

Sistema de
Manuteno

MANUTENO

Figura 11 Relao entre o manual do proprietrio e o sistema de manuteno


59

3.2 SISTEMA DE MANUTENO:

A NBR 5674 Manuteno de edificaes (setembro / 1999) define sistema de


manuteno como sendo:
Um conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os servios de
manuteno.

JOHN (1988) e BONIN (1988) definem um sistema de manuteno como sendo


uma estrutura capaz de permitir a realizao e o controle dos trabalhos necessrios
para manter os edifcios aptos para atenderem s necessidades dos usurios, de
maneira a obter o menor custo global.

As atividades de manuteno so, em sua maioria, repetitivas e cclicas, o que


justifica o desenvolvimento de sistemas de manuteno, visando otimizar a
utilizao de recursos. Esta otimizao pode ser feita atravs do conhecimento de
curvas de degradao dos componentes da edificao, ou seja, do desempenho ao
longo do tempo. Com estas curvas, torna-se possvel prever custos anuais de
manuteno, bem como evitar a propagao dos problemas, corrigindo-os antes
que surjam.

CREMONINI (1988) sugere que um sistema de manuteno deve ser adaptado s


condies de exposio das edificaes, pois assim sero consideradas as
influncias dos diversos agentes atuantes sobre ela, entre eles, o meio ambiente,
as condies de utilizao, etc. Esta adaptao ao meio feita a partir de
levantamentos de manifestaes patolgicas, de modo que se conhea os
principais problemas, subsidiando procedimentos de identificao e correo e,
possibilitando a preveno em novas construes similares.

Segundo ainda JOHN (1988) e BONIN (1988), a implementao de um sistema


de manuteno permite a mdio e longo prazo:
a) Diminuir os custos de manuteno;
b) Diminuir o desconforto e os riscos dos usurios;
c) Prever os custos futuros;
d) Melhorar a qualidade dos imveis a serem construdos, imaginando que
a retro-alimentao (ilustrada na Figura 11) ocorra.
60

Diante do exposto, um sistema de manuteno uma ferramenta de grande


valia para empresas especializadas em manuteno predial, administradoras de
imveis, departamentos de manuteno das construtoras e afins.

Este autor, compilando informaes de diversos autores (BONIN, 1988;


CREMONINI, 1987; DAMEN, 1983; JOHN, 1988; KUPERMAN, 1989; LEE, 1987;
SEELEY, 1983) prope um sistema de manuteno que contemple:
a) Cadastro que descreva o estoque de edifcios;
b) Avaliao constante das condies de cada edifcio;
c) Planejamento das atividades de manuteno;
d) Normas e procedimentos de manuteno;
e) Treinamento dos profissionais;
f) Controle das atividades e dos custos.

Estes itens podem ser agrupados em trs partes da estrutura do sistema, formando
um trip de sustentao do sistema de manuteno:

SISTEMA DE MANUTENO
PLANEJAMENTO E
INFORMAES
SISTEMA DE

SISTEMA DE
SISTEMA DE

CONTROLE
EXECUAO
(b;c;d;e)
(a)

(f)

Programa de Manuteno

Planos de Manuteno

Figura 12 Estrutura do Sistema de Manuteno


61

- Sistema de Informaes: composto do cadastro dos edifcios


construdos e da estrutura de avaliao das condies do estoque dos edifcios. O
cadastro dos edifcios a base dos estudos de manuteno, permitindo que se
substitua observaes empricas de iniciativa marcadamente individual por anlises
estatsticas do desempenho dos produtos e tcnicas de construo.
O cadastro deve conter dados:
a) de identificao: do edifcio e seu entorno, com nome, nmero,
endereo, regime de ocupaes, responsveis pela operao, data de
construo, uso do edifcio;
b) tcnicos: rea em planta, caractersticas construtivas e de
instalaes;
c) projetos: arquitetnicos, estruturais, de instalaes, dirio de obra
e afins;
d) custos: custo inicial, investimentos posteriores, custos de
manuteno;
e) histrico: registro das atividades de manuteno e seus custos
realizados.
Esta a estrutura permanente de dados e que deve ser constantemente
atualizada.

- Sistema de planejamento e execuo: O planejamento de manuteno


tem como objetivo planejar a realizao das atividades com o mnimo de custos e
transtornos para os usurios. Para isto, precisa-se de um programa de
manuteno, que se encontra mais bem desenvolvido no item 3.2.1. As restries
introduzidas pelos recursos disponveis devem ser incorporadas a este
planejamento. de alta relevncia observar que, na manuteno do edifcio, a no
realizao de intervenes no prdio construdo no se constitui em uma reduo
de custos, mas sim em um adiamento de desembolso que normalmente maior
quando de sua realizao futura, j que os elementos constituintes da edificao
so interdependentes e a degradao acelerada de um deles induz tambm
acelerao da degradao dos demais. Vale lembrar que uma previso de custos
em longo prazo pode ser feita atravs de valores mdios de durabilidade esperada
para os diversos componentes da edificao.
62

- Sistema de Controle: O sistema de controle tem como objetivo controlar


as atividades de manuteno (do ponto de vista de custos, prazos e qualidade),
verificando a eficincia do sistema. O controle do custo das atividades de
manuteno deve incluir custos diretos (despendidos na atividade) e indiretos
(despendidos no sistema e os prejuzos produzidos por distrbios no funcionamento
dos edifcios), comparando-os com os custos planejados (previstos) e com dados
mdios. Desse modo, possvel agregar o conceito de monitoramento ao processo.

enfatizado por LEE e SEELEY apud BONIN (1988), que um projeto adequado
deve reduzir significativamente os custos de manuteno atravs da soluo
prvia ainda nas fases de concepo e projeto do edifcio de uma srie de
problemas futuros quando de seu uso. Entretanto, para que isto ocorra
necessrio que os profissionais intervenientes nestas fases tenham
conhecimento do desempenho (comportamento real do edifcio em uso) para
poderem avaliar, entre as solues tcnicas, alternativas disponveis quelas
que melhor resultado tm apresentado. Sem esta retro-alimentao (feedback)
a evoluo dos projetos ocorrer de modo falho (se que ocorrer). Este
fluxo de informao no natural, uma vez que o contato entre profissionais
intervenientes na manuteno e no projeto da edificao normalmente
pequeno, e deve ser formalizado e controlado para assegurar sua existncia.
Uma vez mais, ressalta-se a necessidade de se recorrer ao carter estruturado
e sistemtico do processo denominado sistema de manuteno de modo a
garantir melhores xitos.

3.2.1 PROGRAMAS DE MANUTENO:

Utilizando-se dos conceitos discutidos nos sistemas de informao, de


planejamento / execuo e controle, formulado um programa de manuteno.

Um programa de inspeo, testes e manuteno feito fazendo-se uma relao


pormenorizada das vrias partes da obra e estabelecendo-se freqncias para
esses eventos.

consagrado o conceito de atuao majoritariamente preventiva.


63

O custo de uma degradao operacional no pode ser apenas medido pela


interrupo da utilizao ou pelos materiais e mo-de-obra de manuteno, mas,
devido ao impacto negativo que a paralisao ou degradao do sistema impe
comunidade usuria. Este prejuzo multiplicado, comprometendo inclusive a
imagem e a credibilidade da empresa.

A garantia dos resultados da manuteno assegurada pelo carter estruturado de


seus processos de trabalho, que permite a definio, o planejamento e a avaliao
de todas as atividades, bem como tomadas de decises oportunas para o
aperfeioamento de seus fatores de produo ou de seu universo de atuao.

De acordo com KUPERMAN (1989), de modo geral, estes programas de


manuteno, alm de visarem segurana dos edifcios, possibilitam entre
outros benefcios:
- Melhor gerenciamento dos recursos humanos e materiais disponveis;
- Melhor estimativa das pocas mais propcias para interveno;
- Maior confiabilidade operacional;

3.2.1.1 Como Implementar Um Programa De Manuteno:

DAMEN apud JOHN; BONIN (1988) e KUPERMAN (1989) e este autor observam
que a implantao de um programa de manuteno deve obedecer as seguintes
etapas:
a) Utilizao do banco de dados preparado pelo sistema de
informao (rever Figura 11): necessrio conhecer o que vai ser
mantido, qual o tipo de prdio, qual a rea, qual o padro da edificao,
etc.
b) Discusso do conceito de manuteno a ser aplicado, varivel de
acordo com o porte, tipo de edifcio, padro de acabamento, local do
imvel..
c) Organizao da documentao tcnica, composta de: manuais de uso
e operarao, manuais de inspeo, manuais de manuteno e manuais
de treinamentos.
d) Inspeo e programao de prioridades: inspeo de campo (usando
metodologia adequada) para verificao do estado de conservao dos
64

edifcios e levantamento da verba necessria para a correo dos


defeitos. A partir disto deve ser feita uma anlise de prioridades,
destinando verbas primeiro a componentes danificados que ponham em
risco os usurios ou que o adiamento dos reparos leve a isto, em
segundo lugar aqueles que impedem o funcionamento normal do
edifcio, em terceiro os componentes estticos e componentes funcionais
secundrios.
e) Preparao dos planos de manuteno: a etapa em que planejada
a periodicidade de manuteno em um determinado horizonte de tempo,
com dados obtidos a partir da inspeo de campo e conhecimento do
comportamento dos materiais, ou seja, suas curvas de degradao
(desempenho no tempo). No item 3.4, apenas para ilustrao da idia,
apresentado uma sugesto para um plano de manuteno referente a
um item do edifcio, no caso um porto de ferro.
f) Alocao de recursos: os planos de manuteno nesta etapa so
transformados em custos e distribudos ano ano, em um processo de
fluxo de caixa. Alm dos custos estimados, devem ser previstos (na
forma de percentuais do oramento total) recursos extras para atividades
de manuteno causadas por agentes externos, no possveis de serem
avaliados pelas curvas de degradao, tais como agentes climticos
sazonais (enchentes, temporais, vendavais, etc).
g) Controle de qualidade: todas as etapas do ciclo de manuteno devem
ser acompanhadas por mecanismos de controle da qualidade,
verificando a eficincia da manuteno aplicada.

3.3 GERENCIAMENTO DOS SERVIOS DE MANUTENO:

Segundo LEIRIA (1988), compete empresa gerenciadora dos servios de


manuteno e operao de uma edificao (administradora de imveis,
departamentos de manuteno, etc), as seguintes atividades:
a) Prestar assessoria geral e coordenao sobre os servios.
b) Analisar quanto aos aspectos de necessidade, procedncia e preo das
propostas de compra de reposio do material de estoque.
c) Examinar as propostas de servios eventuais.
65

d) Assumir o comando hierrquico de todo o pessoal contratado pelo


proprietrio para operao, manuteno, modificaes e reformas,
controlando o cumprimento das obrigaes contratuais dessas firmas.
e) Elaborar planos de vistorias, testes, controles, etc, em conjunto com as
firmas encarregadas da assistncia tcnica.
f) Prover testes preventivos nos equipamentos e instalaes da edificao,
utilizando ferramenta e instrumentao adequadas.
g) Exigir das firmas contratadas a observncia das Normas de Segurana do
Trabalho.
h) Elaborar Relatrios Mensais, contendo a programao e o check-list das
manutenes realizadas pelas firmas contratadas.
i) Organizar e manter um arquivo tcnico, contendo todos os projetos
atualizados do prdio, especificaes, termos de garantia, catlogos de
operao, manuteno e conservao.
j) Exigir das firmas contratadas a elaborao de um sistema de identificao
para as instalaes eltricas, hidrulicas, etc, a ser implantado na
edificao, em cada equipamento passvel de manuteno.
k) Estabelecer um sistema de controle de entrada e sada do pessoal das
empresas contratadas.

3.4. DIRETRIZES PARA UM PLANO DE VISTORIA:

Um plano de manuteno deve conter:


- Atividades a serem executadas;
- Freqncias das mesmas;
- Responsveis pela execuo;
- Procedimento para execuo;
- Resultados das inspees;
- Indicao de solues para possveis problemas.

Pode-se ilustrar a idia ora apresentada com o exemplo de um porto de ferro.


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EXEMPLO: PLANO DE VISTORIA DE UM PORTO DE FERRO


Resultado da
O Que Procedimento de Sugesto de
Freqncia Responsvel Inspeo (Ok
Inspecionar Inspeo Soluo
ou No Ok)
Inspeo visual para
Inspeo das
Tcnico da verificao da
condies da Anual Ok !
Adminstradora uniformidade e da
pintura
aderncia base
Checar se houve
Verificao da mudanas na
manuteno Tcnico da agressividade do meio
Anual Ok !
das condies Adminstradora (por exemplo, surgimento
ambientais de alguma fbrica que
emite gases agressivos)
No Ok em
Retirada do
Verificao do Inspeo visual e funo de
Tcnico da porto para
funcionamento Semestral simulao do deformao
Adminstradora reparo e
do porto funcionamento do porto por impacto
ajustes.
dinmico.
Verificao de
Tcnico da
pontos de Anual Inspeo visual Ok !
Administradora
corroso

Tabela 3: Exemplo de um plano de vistoria

A tabela acima se refere a um item da edificao. Deve-se desenvolver esta tabela


para todos os sub-sistemas do edifcio. O contedo da tabela variar de acordo
com o know-how, cultura e capacidade tcnica de quem a desenvolve ou da
empresa.
67

Captulo 4

CONCLUSES E
ANLISE CRTICA

necessrio um avano no estado de conhecimento da rea de manuteno. A


inexistncia de qualquer publicao nacional mais extensa sobre o assunto um
atestado do atraso.

Um processo de mudana cultural precisa ser iniciado, a fim de conscientizar para o


fato de que um sistema de manuteno bem empreendido pode garantir, mesmo
para edifcios antigos, um timo local para moradia e trabalho.

um paradoxo que se observe a manuteno de edifcios como um encargo


financeiro oneroso e de baixa prioridade, visto que o edifcio construdo um bem
de alto valor de uso e de elevado valor de troca, constituindo-se normalmente em
um dos maiores patrimnios de qualquer entidade individual ou coletiva, pblica ou
privada.

Deve-se reconhecer que o monitoramento das edificaes ainda pouco usado,


mesmo nos pases mais adiantados. Contudo, este procedimento um meio
eficiente para deteco de problemas.

Claro que, aps a deteco das anomalias, tem-se a ao corretiva pela


manuteno que tanto mais facilitada e barata quanto mais o projeto tenha
contemplado essa atividade.

Sobre os custos e dificuldades das manutenes, conclui-se que elas so tanto


menores quanto mais freqentes forem as inspees e as respectivas aes
corretivas.
68

Para a realizao de atividades de manuteno em grandes universos de edifcios,


de modo a atender as necessidades dos usurios e otimizar os recursos,
necessrio o desenvolvimento de uma estrutura adequada: um sistema de
manuteno.

Um sistema de manuteno em funcionamento deve permitir no apenas reduzir e


planejar os custos de manuteno, mas tambm melhorar a qualidade dos edifcios
a serem construdos (atravs da retro-alimentao), aumentando o grau de
satisfao dos usurios e reduzindo o custo global.

Um sistema de manuteno deve ser montado de maneira a possibilitar um


processo de retro-alimentao e correo. Para uma melhoria ou ajuste do sistema
so necessrias conferncias e correes peridicas das diversas curvas de
degradao dos componentes, visando identificar as diferenas entre os nveis de
desempenho atingidos e os pretendidos. Deve ser sempre verificada tambm a
viabilidade econmica do sistema implantado, atravs da anlise da relao custo x
benefcio.

O processo de projeto deve ser entendido no s como a concepo arquitetnica


da edificao, mas como o processo que determina todas as especificaes de
forma, dimenses, materiais, componentes e elementos construtivos relativos s
exigncias do usurio.

Na indstria da construo civil inmeras possibilidades podem ser delineadas no


sentido do aperfeioamento do processo de produo, envolvendo a tecnologia de
processos e de produtos em todas as fases, a organizao e a diviso do trabalho,
a gesto da qualidade e da produtividade.

O afastamento entre os elos da cadeia produtiva envolvidos neste processo


(fabricantes, projetistas e construtores) tem por conseqncia um grande
desconhecimento das necessidades de cada parte pelas demais e, especialmente,
das necessidades do cliente externo, isto , do usurio final.

A diferenciao de produtos como estratgia competitiva dos fabricantes,


construtores e at mesmo dos projetistas enquanto fornecedores, deve ser cada
69

vez mais baseada num profundo e detalhado conhecimento das necessidades dos
clientes e usurios dos produtos e servios. Para produtos de vida til longa, os
bens durveis (imveis), as empresas dispem de maior margem de diferenciao
em relao aos bens de consumo no durveis, na medida em que o produto
permanece por mais tempo em julgamento pelo cliente.

O produto edifcio, dada a sua complexidade como resultado da composio de um


grande nmero de itens de produtos e tcnicas empregadas, aliado ao potencial
criativo do processo de desenvolvimento do projeto, possui uma elevada margem
de diferenciao entre os competidores (empresas incorporadoras e construtoras)
atravs de fatores que agregam valor segundo a percepo dos clientes. Parte
destes fatores est relacionada seleo de materiais, componentes, elementos,
subsistemas e sistemas construtivos, uma vez que, de seu desempenho depende o
atendimento de necessidades de vrias naturezas.

A maioria dos arquitetos e engenheiros no est preparada para responder a estas


questes. Faltam-lhes conhecimentos tcnicos mais especficos. Isto significa que
suas formaes acadmicas precisam urgentemente ser revistas a fim de
propiciarem-lhes a possibilidade de enfrentar as atuais indagaes que hoje cercam
a fase de concepo das edificaes.

Com o estmulo ao desenvolvimento do conhecimento tcnico e gerencial voltado


para a manuteno de edifcios, espera-se:
- Que as instituies de formao e treinamento profissional se capacitem
neste sentido. A palavra de ordem deve ser: capacitao profissional;
- Que o mercado de produtos de construo reconhea o potencial
econmico e a demanda social no atendida;
- Que se entenda definitivamente que h um novo marco legal (Cdigo de
Defesa do Consumidor) e normativo (atual NBR 5674) para a avaliao
do trabalho realizado em manuteno de edifcios;
- Que se observe o processo produtivo da edificao em sua totalidade,
desde a identificao da necessidade por uma edificao at que esta
necessidade seja satisfeita durante toda a vida til da edificao;
70

- Que se criem mecanismos financeiros que atendam tambm s


atividades de manuteno e no apenas s atividades de construo do
edifcio.

As administradoras de imveis, na maioria das vezes, no possuem um trabalho


sistematizado de manuteno preventiva; apenas corretiva. O grande desafio do
setor conscientizar para profissionalizar a manuteno.

Finalmente, fundamental que se estabelea um intercmbio de informaes mais


intenso sobre a manuteno de edifcios para compensar a escassez de dados
tcnicos e estatsticos nesta rea, resultando na possibilidade de se orientar melhor
a tomada de decises dentro de um sistema de manuteno.
71

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