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Avaliao de bens Parte 3: Imveis

rurais e seus componentes

Principais alteraes

Carlos A. Arantes
Definies
3.4 contemporaneidade: caracterstica de dados coletados em perodo de tempo onde
no houve variao significativa de valor no mercado imobilirio do qual fazem parte.
Esse perodo de tempo decidido pelo engenheiro de avaliaes, conforme seu
conhecimento do mercado

3.6 cultura de ciclo curto: cultura com uma nica safra ou corte

3.7 cultura de ciclo longo: cultura com mais de uma safra ou corte

3.8 custo de formao: custo de fundao e manuteno da cultura at a primeira safra


ou pastoreio

3.9 custo de fundao: quantia gasta para o preparo e a implantao da cultura

3.10 custo de manuteno: quantia gasta com os tratos culturais


Definies

3.18 passivo ambiental: obrigaes economicamente valorveis decorrentes de


danos ambientais ou da inobservncia da legislao ambiental

3.19 recursos naturais: recursos de que o solo se acha dotado naturalmente, sem custo
de produo, mas constituindo bens econmicos, compreendendo florestas nativas e
pastagens naturais, guas e materiais de lavra, como argilas, areias e rochas

3.22 terra nua: terra sem a considerao de benfeitorias e vegetao natural

3.23 valor da terra nua: diferena entre o valor total do imvel e o valor de suas
benfeitorias, considerada, quando for o caso, a existncia de passivos ou ativos
ambientais
3.12 terra bruta: Terra no trabalhada, com ou sem vegetao natural.
Classificao dos componentes dos imveis rurais
5.2.3 Mquinas e equipamentos
 a) fixos: So aqueles que removidos podem restar imprestveis ou inservveis, quanto ao seu uso
ou funcionalidade, tais como: sistema de armazenagem de gros (parte alvenaria),
canalizaes ou tubulaes enterradas ou concretadas.
 b) removveis: So aqueles que removidos podem ser relocados em outro local ou propriedade,
sem prejuzo de sua funcionalidade, tais como: balanas, motor estacionrio, sistemas de
irrigao, carretas, trituradeiras, trilhadeiras, plantadeiras, reboque agrcola, grade, arado,
roadeira, moegas, moinhos.

5.2.4 Veculos
 So aqueles que usualmente so utilizados para transporte de pessoas, animais ou coisas, uso
misto, ou uso especfico, tais como: camionetas, tratores (de pneus ou de esteiras), caminhes,
colheitadeiras, motoniveladora.

5.2.5 Semoventes
 So aqueles animais de rebanho que constituam patrimnio, tais como: bovino, equino, muar,
asinino, ovino e caprino.
Atividades Bsicas

7.3 Vistoria

7.3.2 Caracterizao do imvel

7.3.2.9 Caracterizao de ativos e passivos ambientais

 Os ativos e passivos ambientais eventualmente existentes, caso faam parte do


objeto da avaliao, podem ser valorados a parte, seguindo os critrios da ABNT NBR
14653-6, no que couber, e apresentados em separado do valor do bem.

 O avaliador deve declarar no laudo se a avaliao considera ou no a existncia de


ativos e passivos ambientais.
Atividades Bsicas

7.4 Pesquisa para estimativa do valor de mercado

7.4.1 Planejamento da pesquisa

 A pesquisa pode abranger dados de mercado localizados em


do imvel avaliando,
definida e justificada no laudo.
Tratamento dos dados
Dados de Mercado x Dados Amostrais.

7.7.2 Tratamento por fatores

7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados devem ser compatveis com a data da avaliao e a regio para a
qual so aplicveis. Devem ser, alternativamente e de acordo com o grau de fundamentao, oriundos
de:

estudos embasados em metodologia cientfica;

publicaes de entidades tcnicas reconhecidas;

publicaes cientficas;

anlise do avaliador.

7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas
regionais reconhecidas, revisados periodicamente e devem especificar claramente a regio para a qual so
aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o
estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliao.
Mtodo Evolutivo

Mtodo comparativo direto de dados


Metodologia de mercado
aplicvel
Mtodo da capitalizao da renda

Mtodo Involutivo
Metodologia aplicvel Mtodo Evolutivo
8.4 Mtodo evolutivo

8.4.1 A composio do valor total do imvel avaliando obtida por meio da conjugao de
mtodos, a partir dos valores da terra nua, das benfeitorias reprodutivas e no reprodutivas, e das
obras e trabalhos de melhoria das terras, bem como o passivo e o ativo ambiental, quando
considerados, ou seja:

VTI = VTN + VBR + VBNR + AA PA

VTI o valor total do imvel;

VTN o valor da terra nua;

VBR o valor das benfeitorias reprodutivas;

VBNR o valor das benfeitorias no reprodutivas;

AA o valor do ativo ambiental, quando considerado pelo engenheiro de avaliaes;

PA o valor do passivo ambiental, quando considerado pelo engenheiro de avaliaes.


Metodologia aplicvel Mtodo Evolutivo

8.4.2 O mtodo evolutivo pode tambm ser empregado quando se deseja obter o valor
da terra nua ou das benfeitorias a partir do conhecimento do valor total do imvel,
considerada a equao a seguir:

VTN = VTI - VBR - VBNR - AA + PA

8.4.3 Na aplicao do mtodo evolutivo convm que:

a) O valor da terra nua seja determinado pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado (ver
10.1). Como, em geral, muito raro compor uma amostra de terras nuas, pode-se utilizar o
procedimento citado em 8.4.2;

b) Os valores das benfeitorias e das obras e trabalhos de melhoria das terras sejam apropriados pelo
mtodo comparativo direto de custo, pelo mtodo da quantificao de custo ou pelo mtodo da
capitalizao da renda;

c) A avaliao de culturas e florestas plantadas seja realizada pelo mtodo da capitalizao da


renda.
Metodologia aplicvel Mtodo Evolutivo

8.4.4 Quando puder ser empregado, o mtodo evolutivo pode ser considerado
mtodo eletivo para a avaliao de imveis cujas caractersticas sui generis impliquem a
inexistncia de dados em nmero suficiente para a aplicao do mtodo comparativo
direto de dados de mercado.

8.4.5 O avaliador pode utilizar um fator de comercializao, conforme definido na


ABNT NBR 14653-1:2014, nas equaes citadas em 8.4.1 e 8.4.2, desde que devidamente
fundamentado.
Especificao das avaliaes Avaliao
de Benfeitorias

Grau
Item Descrio
III II I
Pela utilizao do mtodo
Pela utilizao do mtodo Pela utilizao do mtodo
da capitalizao da renda
da capitalizao da renda da capitalizao da renda
no Grau III de
no Grau II de no Grau I de
Estimativa de fundamentao
fundamentao fundamentao
valor ou custo de
1
benfeitorias ou
ou ou
reprodutivas
Pelo custo de formao
Pelo custo de formao Pelo custo de formao
com a utilizao de
com base em publicaes fornecido por terceiros
oramento analtico

Apurao de mais da Apurao de mais da


Apurao de menos da
metade do custo total das metade do custo total das
Estimativa de metade do custo total das
benfeitorias no reprodutivas benfeitorias no
valor ou custo de benfeitorias no
2 por meio de oramento reprodutivas com base em
benfeitorias no reprodutivas nas condies
analtico ou sinttico, com publicaes de custos totais
reprodutivas do Grau III ou do Grau II
depreciao calculada por e unitrios, com
para este item
metodologia consagrada depreciao arbitrada
Especificao das avaliaes Avaliao
de Benfeitorias

9.2 Avaliao de benfeitorias

9.2.1 Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na forma descritiva, ou
seja, com o detalhamento pormenorizado dos itens constantes em 10.1 da ABNT NBR 14653-
1:2014 e da Seo 11 desta Norma.

9.2.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem


ser considerados os seguintes critrios:

a) o atendimento a cada exigncia do grau I tem um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs
pontos;

b) o enquadramento global do laudo a soma dos pontos obtidos em cada item, multiplicada pela
participao relativa do item no valor global das benfeitorias, com arredondamento de casas
decimais para valores inteiros.
Especificao das avaliaes Avaliao
de Benfeitorias

 9.2 Avaliao de benfeitorias

Exemplo: as benfeitorias consistem em R$ 200.000,00 de edificaes, avaliadas no Grau I e R$


300.000,00 de benfeitorias reprodutivas, avaliadas no Grau III. O Grau de Fundamentao final
:

Benfeitorias no reprodutivas: 1 x 200.000,00 / 500.000,00 = 0,40

Benfeitorias reprodutivas: 3 x 300.000,00 / 500.000,00 = 1,80

Grau de fundamentao: total = 2,20

(aproxima-se para dois, ou seja, atingiu-se o Grau II de Fundamentao na avaliao das


benfeitorias)
Metodologia aplicvel Mtodo comparativo direto de dados de
mercado

9.3.1 O grau de fundamentao, no caso de utilizao de modelos de regresso


linear, deve ser determinado conforme a Tabela 2 e 9.3.2 a 9.3.4.

Tabela 2 Grau de fundamentao no caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de


mercado com modelos de regresso linear
(para a identificao do valor do imvel ou do valor da terra nua)
Grau
Item Descrio
III II I
Com pleta quanto s variveis Completa quanto s variveis utilizadas no
1 Caracterizao do bem avaliando Adoo de situao paradigma
consideradas influenciantes a priori modelo
Quantidade m nima de dados, 5 (k+1), onde k o nmero de variveis 4 (k+1), onde k o nm ero de variveis 3 (k+1), onde k o nmero de variveis
2
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
Com posio da amostra efetivamente Menos de 50 % da amostra constituda por
3 No so utilizadas opinies de valor No so utilizadas opinies de valor
utilizada opinies de valor
Todos os dados e variveis analisados Todos os dados e variveis analisados na Atributos relativos aos dados e variveis
4 Apresentao dos dados
na modelagem, com foto modelagem efetivam ente utilizados no modelo

Admitida para apenas um a varivel, desde que: Admitida, desde que:

a) as medidas das caractersticas do imvel a) as m edidas das caractersticas do imvel


avaliando no sejam superiores ao dobro do avaliando no sejam superiores ao dobro do
lim ite amostral superior, nem inferiores metade limite amostral superior, nem inferiores m etade
5 Extrapolao No adm itida
do lim ite amostral inferior; do limite amostral inferior
b) o valor estimado no ultrapasse 30 % do valor
b) o valor estimado no ultrapasse 20 % do valor
calculado no lim ite da fronteira amostral, para as
calculado no lim ite da fronteira amostral, para a
referidas variveis, de per si e sim ultaneam ente,
referida varivel, em m dulo.
e em mdulo
Nvel de significncia (somatrio do
valor das duas caudas) mximo para a
6 10% 20% 30%
rejeio da hiptese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nvel de significncia m ximo adm itido
7 para a rejeio da hiptese nula do 1% 2% 5%
modelo atravs do ensaio F de Snedecor.
Metodologia aplicvel Mtodo comparativo
direto de dados de mercado
 9.3.3 Para fins de enquadramento global em graus de fundamentao, devem ser
considerados os seguintes critrios:
 a) na Tabela 2, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e sete itens;
 b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau
III, trs pontos;
 c) O enquadramento global quanto fundamentao deve considerar a soma de pontos
obtidos para o conjunto de itens, atendida a Tabela 3.
 9.3.4 No caso de amostras homogneas, adotada a Tabela 2 com as seguintes
particularidades:
 a) so admitidos os itens 4 e 5 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada a
homogeneidade;
 b) atribudo o Grau III para os itens 6 e 7, por ser nulo o modelo de regresso.

Tabela 3 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao


de modelos de regresso linear
Graus III II I
Pontos Mnimos 18 11 7
2, 3, 6 e 7 no grau III e os 2, 3, 6 e 7 no mnimo no grau II e Todos, no mnimo no
Itens obrigatrios
demais no mnimo no grau II os demais no mnimo no grau I grau I
Metodologia aplicvel Mtodo comparativo direto
de dados de mercado
9.3.5 O grau de fundamentao, no caso de utilizao de tratamento por fatores deve
ser determinado conforme a Tabela 4 e 9.3.6 a 9.3.7.

Tabela 4 Grau de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores


Grau
Item Descrio
III II I
Completa quanto a todos os Completa quanto aos atributos Adoo de uma situao
1 Caracterizao do bem avaliando
atributos analisados utilizados no tratamento paradigma
Quantidade mnima de dados
2 12 5 3
efetivamente utilizados
Composio da amostra efetivamente No so utilizadas opinies de No so utilizadas opinies de Menos de 50 % da amostra
3
utilizada valor valor constituda por opinies de valor
Atributos relativos a todos os dados Atributos relativos a todos os Atributos relativos aos dados e
4 Apresentao dos dados e variveis analisados na dados e variveis analisados na variveis efetivamente utilizados
modelagem, com foto modelagem no modelo
Origem dos fatores de Estudos embasados em
5 Publicaes Anlise do avaliador
homogeneizao (conforme 7.7.2.1) metodologia cientfica
Intervalo admissvel de ajuste para o a
6 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
conjunto de fatores
a
No caso de utilizao de menos de cinco dados pesquisados, o intervalo admissvel de ajuste de 0,80 a 1,25, pois desejvel que, com um
nmero menor de dados pesquisados, a amostra seja menos heterognea.
Metodologia aplicvel Mtodo comparativo
direto de dados de mercado
9.3.7 Para fins de enquadramento global em graus de fundamentao, devem ser
considerados os seguintes critrios:
 a) na Tabela 4, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens;
 b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau
III, trs pontos;
 c) o enquadramento global quanto fundamentao deve considerar a soma de pontos
obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 5.

Tabela 5 Enquadramento segundo o grau de fundamentao no caso de utilizao de tratamento por


fatores

Graus III II I

Pontos mnimos 16 10 6

2, 3, 5 e 6 no grau III e os 2, 3, 5 e 6 no grau II e os demais


Itens obrigatrios Todos, no mnimo no grau I
demais no mnimo no grau II no mnimo no grau I
Mtodo comparativo direto de dados de mercado
 9.3.8 Quanto preciso: As avaliaes de imveis rurais sero especificadas quanto
preciso no caso em que for utilizado exclusivamente o mtodo comparativo direto de
dados de mercado, conforme a Tabela 6.

Tabela 6 Grau de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao do


mtodo comparativo direto de dados de mercado

Grau
Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 80 % em
30 % 40 % 50 %
torno do valor central da estimativa
NOTA 1 Observar 9.1.
NOTA 2 Quando a amplitude do intervalo de confiana ultrapassar 50 %, no h classificao do resultado quanto
preciso e necessria justificativa com base no diagnstico do mercado.

Tabela 3- Grau de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao do


mtodo comparativo direto de dados de mercado
Grau
Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 80% em
30% 30%-50% >50%
torno do valor central da estimativa
Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma.
Metodologia aplicvel Mtodo da
capitalizao da renda

Tabela 7 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da capitalizao da renda


Grau
Item Descrio
III II I
Projees realizadas com Projees realizadas com dados Projees realizadas com dados
Estimativa das receitas e dos custos
1 informaes especficas do mdios da regio do obtidos em cadernos de preos
(diretos e indiretos)
empreendimento empreendimento genricos ou outras publicaes
Fundamentado com informaes Justificado com estudos realizados
2 Horizonte do fluxo de caixa Arbitrado
especficas do empreendimento para a regio
Fundamentadas com dados obtidos
3 Taxas de desconto Justificadas Arbitradas
no mercado
4 Anlise de risco Risco fundamentado Risco justificado Risco arbitrado
Metodologia aplicvel Mtodo da
capitalizao da renda

 9.4.1 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao,


devem ser considerados os seguintes critrios:
 a) na Tabela 7, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e quatro itens;
 b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter 1 (um) ponto; do grau II, dois pontos; e do
grau III, trs pontos;
 c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o
conjunto de itens, atendida a Tabela 8.

Tabela 8 Enquadramento segundo o grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo de


capitalizao da renda
Graus III II I
Pontos mnimos 9 5 4

Itens obrigatrios no grau Um com os demais no Um com os demais no Todos, no mnimo no grau
correspondente mnimo no grau II mnimo no grau I I
Metodologia aplicvel Mtodo evolutivo

Tabela 9 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo


Grau
Item Descrio
III II I
Grau III de fundamentao no Grau II de fundamentao no Grau I de fundamentao no
Estimativa do valor da terra mtodo comparativo direto de mtodo comparativo direto de mtodo comparativo direto de
1 a a a
nua dados de mercado ou pelo dados de mercado ou pelo dados de mercado ou pelo
mtodo involutivo mtodo involutivo mtodo involutivo

Grau III de fundamentao na


Grau II de fundamentao na Grau I de fundamentao na
2 Avaliao das benfeitorias avaliao das benfeitorias ou
avaliao das benfeitorias avaliao das benfeitorias
no caso de inexistncia

a
Admite-se a retirada prvia do valor ou custo das benfeitorias dos imveis que compem a amostra, para efeito da aplicao do
mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.4.2.
NOTA A respeito do emprego do mtodo involutivo, ver 8.3.
Metodologia aplicvel Mtodo evolutivo
 9.5.1 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser
considerados os seguintes critrios:
 a) na Tabela 9, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e dois itens;
 b) ao atendimento a cada exigncia do grau I deve ser atribudo um ponto; do grau II, dois
pontos; e do grau III, trs pontos;
 c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o
conjunto de itens, atendida a Tabela 10.
 d) quando a terra nua ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do valor
total do imvel, podem ser adotados dois pontos para este item, independentemente do grau
atingido em sua avaliao.

Tabela 10 Enquadramento segundo o grau de


fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo
Graus III II I No cabe especificar o grau de preciso da
Pontos mnimos 6 4 2 estimativa quando for utilizado o mtodo
evolutivo.
Itens obrigatrios no Todos, no mnimo
1e2 1e2
grau correspondente no grau I
Procedimentos especficos

 10.1 Terra nua

 10.1.1 Na avaliao da terra nua, deve ser empregado, preferivelmente, o mtodo comparativo direto
de dados de mercado.

 10.1.2 No caso de existncia de benfeitorias, pode-se estimar o valor da terra nua dos dados amostrais
com a utilizao da equao de 8.4.2.

 10.1.3 O avaliador deve informar se considerou ou no a existncia de ativos ou passivos ambientais.

 10.2 Fatores de homogeneizao

 No caso de utilizao de fatores de homogeneizao, recomenda-se que a determinao destes tenha


origem em estudos fundamentados estatisticamente e envolva variveis, dentre outras: escalas de
fatores de classes de capacidade de uso, fatores de situao, localizao, topografia, limitao de uso
e recursos hdricos. Os dados bsicos devem ser obtidos na mesma regio geoeconmica onde est
localizado o imvel avaliando e tratados conforme o Anexo B.
Procedimentos especficos

 10.5 Pastagens

 10.5.1 Na avaliao em separado das pastagens plantadas, recomenda-se o emprego do custo de


formao, com a aplicao de um fator de depreciao decorrente da diminuio da capacidade de
suporte da pastagem.

 10.5.2 Nos casos do pastoreio intensivo e das pastagens nativas, pode ser utilizado o mtodo da
capitalizao da renda.

 10.5.3 Tambm pode ser utilizado o valor presente lquido dos valores mdios regionais de arrendamento
de pastagens nas mesmas condies, pelo perodo restante de sua vida til, deduzidos os custos diretos e
indiretos, inclusive o custo da terra.
Procedimentos especficos

 10.6 Culturas

 10.6.1 Na avaliao em separado das culturas, recomenda-se o emprego do mtodo da capitalizao da


renda para a identificao do valor econmico, onde devem ser observados os procedimentos previstos
em 8.2.2 e seus subitens. Convm que as planilhas de custeio sejam anexadas aos laudos.

 10.6.2 Recomenda-se que o valor econmico corresponda ao valor presente lquido de um fluxo de caixa,
resultante de receitas e despesas inerentes ao bem, descontado a uma taxa de atratividade de igual risco,
considerado o prazo do ciclo da cultura.

 10.6.3 No caso de culturas de ciclo longo em sua fase inicial ou nas de ciclo curto, admite-se utilizar,
alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda, o custo de formao, efetivado at a data da
avaliao, deduzidas eventuais receitas intermedirias.

 10.7 Florestas nativas

 Quando existir utilizao econmica autorizada pelo rgo competente, pode ser utilizado o mtodo da
capitalizao da renda.
Procedimentos especficos
 10.13 Servides rurais

 10.13.2 Valor da indenizao

 O valor da indenizao pela presena de servido em propriedade rural, quando cabvel, o decorrente
da limitao ou restrio ao uso do imvel afetado, conforme a seguir.

 10.13.2.1 Corresponde ao valor presente lquido, na data de referncia, da perda de renda


causada ao imvel, considerada a sua destinao ou a sua vocao econmica.

 Como alternativa, o engenheiro de avaliaes pode utilizar uma percentagem do valor da terra nua,
desde que justificada tecnicamente.

 10.13.2.2 Prejuzos relativos s construes, instalaes, obras e trabalhos de melhoria das terras
atingidas pela faixa de servido, que devem ser avaliados com base em 10.4 e 10.10.

 10.13.2.3 Caso o avaliador identifique outras perdas decorrentes exclusivamente da instituio da


servido, deve apresent-las em separado do valor identificado de acordo com 10.13.2.1, com a
devida explicao tcnica e memria de clculo no laudo
Procedimentos especficos

 10.14 Recursos hdricos

 Podem ser avaliados pelo mtodo da capitalizao da renda, quando houver exploraes
econmicas acopladas, ou como uma varivel em modelo de regresso linear.
Anexos da NBR 14653-3

Anexo

A Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear

B Procedimentos especficos para aplicao de fatores de homogeneizao

C Recomendaes para tratamento de dados por regresso espacial


Recomendaes para a utilizao de anlise envoltria de dados
D
(envoltria sob dupla tica) (EDO/DEA)
E Recomendaes para tratamento de dados por redes neurais artificiais

Bibliografia
Workshop NBR 146533-3
ABNT

BOM TRABALHO A TODOS.

Carlos A. Arantes
018 3623.9178
arantes@pericia.eng.br
www.pericia.eng.br