Anda di halaman 1dari 100

MANAJEMEN PEMELIHARAAN DAN OPERASIONAL

GEDUNG
( Widodo Azhar )
HAKEKAT PEMELIHARAAN BANGUNAN
Maintenance atau pemeliharaan pada bangunan dimaksudkan sebagai gabungan dari
tindakan teknis dan administrative, yang dimaksudkan untuk mempertahankan,dan
memulihkan fungsi bangunan sebagaimana yang telah di rencanakan sebelumnya.
Keberhasilan suatu bangunan dinilai dari kemampuan bangunan untuk ada pada kondisi
yang diharapkan, yang dipengaruhi oleh beberapa persyaratan,antara lain :
1. Persyaratan fungsional
Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait dengan fungsi
bangunan. Setiap bangunan memiliki fungsional umum dan khusus yang perlu dipenuhi.
Persyaratan umum contohnya adalah bangunan mampu melindungi pemakainya dari
lingkungan luar. Sedangkan persyarat khusus sangat tergantung pada jenis dan fungsi
bangunan tersebut.
2. Persyaratan Performance
Masing masing bangunan memiliki persyaratan performance bangunan yang sangat
spesifik. Performance bangunan mencakup banyak aspek, mulai dari performance fisik
luar bangunan, sampai pada elemen elemen Mekanikal dan elektrikal ( ME ).
Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan oleh tuntutan performance yang
terkait dengan fungsi bangunan. Namun seringkali terjadi perbedaan standart
performance bangunan menurut USER dan menurut OWNER, terutama pada bangunan
sewa.
3. Persyaratan Menurut Undang undang
Persyaratan menurut undang undang merupakan persyaratn yang tidak bias diabaikan,
karena menyangkut regulasi dan legalitas.Persyaratan ini diantarnya :
Persyaratan ketinggian maksimum suatu bangunan, dll.
4. Persyaratan Menurut User
Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan. Kenyamanan user
merupakan ukuran keberhasilan suatu bangunan. Biasanya bangunan yang memiliki
persyaratan user adalah bangunan bangunan sewa dan bangunan bangunan umum.

Idealnya, pada tahap desain,perencana telah memiliki kriteria kriteria untuk


menghasilkan suatu performansi tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan yang dilakukan
selama masa operasi gedung akan lebih efektif. Namun seringkali kriteria kriteria
semacam itu tidak dibuat sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan program
pemeliharaan sampai tahap pelaksanaannya.
Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek yang bisa dikategorikan
dalam 4 kegiatan, yaitu :
Pemeliharaan rutin harian
Rectification ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai )
Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu bangunan )
Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi )
Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan menjadi 2 macam
yaitu : Pemeliharaan rutin dan Pemeliharaan remedial / perbaikan.
A. Pemeliharaan Rutin
Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval waktu
tertentu untuk mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginkan / sesuai.
Contohnya pengecatan dinding luar gedung 2 tahunan, pengecatan interior 3 tahunan,
pembersihan dinding luar, dll. Namun jenis pekerjaan pemeliharaan rutin juga bias
berupa perbaikan atau penggantian komponen yang rusak. Kerusakan kerusakan
tersebut bias diakibatkan oleh proses secara alami ( contoh : Kerapuhan, kusam ) atau
proses pemakaian ( contohnya : goresan,pecah dll ).
Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemeliharaan. Siklus
pemeliharaan bias ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan equipment yang cukup
dalam bentuk dokumentasi, manual pemeliharaan ataupun catatan pengalaman dalam
pekerjaan pemeliharaan sebelumnya.
Dalam suati rencana program pemeliharaan, jika siklus kegiatannya sudah ditentukan,
maka jenis pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat.
Kendala kendala yang sering terjadi dalam pemeliharaan rutin adalah :
Pemilik / Owner
Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah
dibuat,bahkan cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan
mengurangi beban biaya pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar.
Padahal dengan tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan mengakibatkan
bertumpuknya kualitas kerusakan ( Multipier effect ) yang akhirnya akan membutuhkan
biaya perbaikan yang jauh lebih besar.
Kurangnya data dan pengetahuan
Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik
manual,sejarah pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga kekurangan
pengetahuan dari personil pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana
mengakibatkan program pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.
B. Pemeliharaan Remedial
Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat diakibatkan oleh :
Kegagalan teknis / manajemen
Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap
pengoperasian bangunan. Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam
pemasangan suatu komponen bangunan. Pada tahap pengoperasian bangunan,
kesalahan dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat berakibat
pada kerusakan alat atau bahan bahan bangunan.
Kegagalan kontruksi dan desain
Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain
adalah kesalahan dalam pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya
pendek dan tidak bertahan lama. Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam
pelaksanaan finishing dapat menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama.
Kegagalan dalam pemeliharaan
Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode
pemakaian bangunan adalah akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh :
Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai
Program perbaikan yang tidak efektif
Inspeksi inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik
Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi
Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan dapat
diklasifikasikan menjadi :

1. Pemeliharaan terencana / planned.


2. Pemeliharaan tidak terencana / unplanned
Dibawah ini adalah diagram yang menunjukan klasifikasi kegiatan pemeliharaan.

mohon maaf gmbr tdk bisa di update.......


Difinisi :
1. Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan
perencanaan, control dan penggunaan laporan laporan untuk suatu rencana yang
ditentukan sebelumnya.
2. Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang
tidak ditentukan sebelumnya.
3. Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang
ditentukan sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan
untuk mengurangi kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan.
4. Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi
dan ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut
dapat melakukan fungsinyayang diperlukan.
5. Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk
menghindari akibat akibat yang serius.
6. Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil
pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin.
7. Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu
interval waktu yang telah ditentukan sebelumnya.
Pada dasarnya,tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil
pemeriksaan / survey terhadap kondisi bangunan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan
harus teliti dan menyeluruh,sehingga dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan
yang tepat terhadap kegagalan tertentu.
PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI BANYAK
Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan,misalkan kantor sewa, ada 3
pihak yang berkepentingan dalam menentukan performance bangunan, yaitu :
Owner / pemilik gedung
Tenant / Penyewa
Building management / pengelola bangunan
Masing masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang berbeda. Hal ini
bisa menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa kegiatan pemeliharaan
bangunan perlu dilakukan. Mengingat kompleksitas pekerjaan yang sangat besar, maka
manajen pemeliharaan dalam gedung bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh suatu
organisasi pemeliharaan yang disebut dengan ORGANISASI PEMELIHARAAN
GEDUNG.
Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam
perencanaan,pengawasan dan penentuan pelaksanaan / operasi pemeliharaan.
Organisasinya bisa In House atau berasal dari lembaga diluar pemilik seperti konsultan
atau kontraktor khusus bidang pemeliharaan.
Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan gedung ada 2 hal yang harus diperhatikan,
yaitu :
a. Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis
kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan.
b. Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan
pengendalian terhadap performansinya.
Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran biasanya masuk dalam organisasi
pengelola yang lebih besar yang disebut Building management.
Building management dipimpin oleh seorang building manager dan dibantu oleh staff dan
pelaksana.
Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi
tergantung pada organisasi induk,fungsi gedung,luas lantai dan jumlah lantai. Fungsi
fungsi yang berada dibawah organisasi building management pada dasarnya terdiri dari
fungsi keuangan ( accounting ), fungsi administrasi (general affair ), fungsi security,fungsi
operasional dan pemeliharaan teknik.
Dalam konteks pemeliharaan gedung, Building Management melaksanakan perawatan
dan perbaikan gedung, fasilitas dan kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya :
Reliabilitas ( kehandalan )
Availabilitas ( ketersediaan )
Memperpanjang umur teknis
Memberikan nilai tambah
Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal
pemeliharaan sesuai spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan
elektrikalnya.
Contoh struktur organisasi building management yang umum dipakai :

mohon maaf gmbr tidak bisa terupdate..........

Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager


bertanggung jawab atas kegiatan pemeliharaan terhadap :
AC
System pengadaan air bersih
System pembuangan air kotor
Sytem pencegah kebakaran
Elevator
Gondola
Power suplay ( PLN dan genset )
Penerangan,telekomunikasi dan CCTV
Sound system
Dll
Tugas tugas pokok masing masing bidang
1. Buiding Manager
Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan /
induk.
Membuat planning,budgeting dan program tahunan
Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi.
Membuat laporan rutin dan insidentil
2. Chief
Membuat protap protap
Membuat standart operasi dan maintenance
Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana
Melakukan inspeksi
Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin
3. Supervisor
Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama sama chief
Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya
Mengatur penggunaan peralatan dan bahan
Membuat laporan kepada chief secara rutin
4. Teknisi / Pelaksana
Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan
fisik gedung
Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbaikan
Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin )
Membuat laporan kepada supervisor
Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,biasa dilakukan atas
dasar komplainan dari pihak tenant. Komplain ini akan disampaikan kepada organisasi
pemeliharaan gedung untuk di tindak lanjuti. Setelah complain di tindak lanjuti,maka
pelaksana perbaikan perlu membuat laporan kepada manager,sehingga aktifitas
pemeliharaan bisa dipantau dengan baik.
Berikut skema yang menggambarkan bagaimana complain ditanggapi :
http://widodoazhar.blogspot.co.id/2011/01/manajemen-pemeliharaan-dan-operasional.html
Maintenace dan reliabilitas merupakan kegiatan yang cukup penting
dilakukan dalam manajemen operasional. Karena fasilitas yang dimiliki
harus dijaga agar dapat digunakan secara kelancaran sehingga proses
operasional tidak terganggu.
Tujuan pemeliharaan adalah untuk menjaga agar system yang ada
dapat berjalan sebagaimana mestinya dan juga untuk dapat mengendalikan
biaya baik untuk pencegahan maupun perbaikan jika terjadi kerusakan.
Reliabilitas merupakan probabilitas bahwa suatu bagian dari mesin atau
produk akan berfungsi sebagaimana mestinya untuk waktu dan kondisi
tertentu.
Dengan demikian baik maintenance maupun reliabilitas adalah dua hal
yang saling terkait dan tidak dapat dipisahkan.
Dalam topik ini juga akan dibahas mengenai manajemen proyek yang
mana suatu proyek dengan proyek yang lain mempunyai keunikan tersendiri
sehingga dalam melakukan manajemen proyek perlu suatu organisasi
proyek. Yang bertanggung jawab terhadap pelaksanaan proyek sampai ke
pelaporan proyek adalah manajer proyek.Dalam melaksanakan manajemen
proyek perlu perencanaan, penjadwalan dan pengendalian.

Pemeliharaan dan Reliabilitas

A. PENTINGNYA STRATEGI PEMELIHARAAN


Tujuan pemeliharaan adalah untuk memelihara kemampuan system
dan mengendalikan biaya sehingga system harus dirancang dan dipelihara
untuk mencapai standar mutu dan kinerja yang diharapkan. Pemeliharaan
meliputi segala aktifitas yang terlibat dalam penjagaan peralatan system
dalam aturan kerja.
Secara ringkas konsep pemeliharaan digambarkan sebagai berikut:

Keterlibatan karyawan:
1. Pembagian informasi

2. Pelatihan keahlian
3. Sistem imbalan Hasil:
4. Pembagian kekuasaan 1. Mengurangi persediaan
2. Memperbaiki mutu
Prosedur karyawan: 4. Reputasi mutu

1. Bersihkan dan lumasi 5. Perbaikan terus-


menerus
2. Monitor dan sesuaikan
3. Perbaikan ringan
4. Catatan terkomputerisasi
B. KATEGORI PEMELIHARAAN
Konsep pemeliharaan dibagi menjadi dua kategori yaitu pemeliharaan
pencegahan dan pemeliharaan pemogokan.

1. Pemeliharaan Pencegahan (Preventif Maintenance)


Melibatkan pelaksanaan pemeriksaan rutin dan sevis yang menjaga
fasilitas dalam kondisi yang baik. Tujuan pemeliharaan pencegahan untuk
membangun system yang mengetahui kerusakan potensial dan membuat
pergantian atau perbaikan yang akan mencegah kerusakan. Pemeliharaan
Pencegahan jauh lebih besar dartipada sekedar menjaga mesin dan fasilitas
tetap berjalan. Konsep ini juga melibatkan perancangan system manusia
dan teknik yang menjaga proses produktif tetap bekerja dalam toleransi nya.
Penekanannya adalah pada pemahaman bahwa proses dan
membiarkannya bekerja tanpa gangguan.
Pemeliharaan pencegahan berarti dapat menentukan kapan suatu
peralatan perlu diservis atau direparasi. Kerusakan terjadi pada tingkat yang
berbeda-beda selam umur produk. Tingkat kerusakan yang tinggi disebut
Kehancuran sebelum waktunya (infant mortality) terjadi pada awal mulai
produksi di banyak perusahaan terutama perusahaan elektronik.

Harus dicatat bahwa infant mortality banyak disebabkan karena


penggunaan yang tidak wajar, oleh karena itu perlunya manajemen
membangun system pemeliharaan yang meliputi seleksi personel dan
pelatihan.
2. Pemeliharaan Pemogokan (Breakdown Maintenance)
Adalah perbaikan secara remedial ketika terjadi peralatan yang rusak
dan kemudian harus diperbaiki atas dasar prioritas atau kondisi darurat.
Apabila biaya pemeliharaan lebih mahal daripada biaya reparasi ketika
proses tersebut mogok, maka barangkali perlu membiarkan prose situ
mogok baru diperbaiki. Akan tetapi perlu diperttimbangkan akibat
pemogokan secara penuh karena akan mengganggu proses secara
keseluruhan.

Manajer operasi perlu mempertimbangkan keseimbangan antara


pemeliharaan pencegahan dan pemeliharaan pemogokan Karen
aberdampak pada persediaan, uang, serta tenaga kerja

B. RELIABILITAS
Adalah suatu probabilitas dimana bagian mesin atau produk akan
berfungsi sesuai dengan spesifikasi waktu dan kondisi yang telah
ditentukan.
Taktik yang digunakan dalam reliabilitas adalah:
1. Perbaikan komponen individual
Karena kesalahan sering terjadi di dunia yang nyata, pengertian
akurasi dari masing-masing komponen yang mendukung suatu fasilitas yang
digunakan adalah sesuatu yang penting daklam konsep reliabilitas.
Sehingga Reliabilitas keseluhan merupakan hasil kali dari semua reliabilitas
komponennya, atau dapat dinotasikan sebagai:
Rs = R1 x R2 x R3 x x Rn
R1 = reliabilitas komponen 1
R2 = reliabilitas komponen2
Rs = Reliabilitas keseluruhan

2. Memperbaiki Redundancy
Redundancy adalah penggunaan komponen secara parallel untuk
meningkatkan reliabilitas. Teknik ini memback up komponen dengan
komponen tambahan. Konsep ini dikenal sebagai pemakaian unit secara
parallel dan meriupakan taktik standar operasi manajemen. Akan tetapi
apabila satu komponenrusak akan berakibat pada yang lain maka harus
diperhatikan hasilnya yang dapat dirumuskan:
(Probabilitas kerja komponen 1 ) + { (probabilitas kerja komponen 2)
x (probalititas kebutuhan komponen 2)}
C. PENINGKATAN KAPABILITAS REPARASI
Karena pemeliharaan preventif dan reliabilitas jarang yang sempurna,
banyak perusahaan mencoba meningkatkan kapabilitasnya. Memperbesar
atau memperbaikai fasilitas dapat dilakukan dengan dengan meletakkan
system pengembalian dalam operasi yang lebih cepat. Fasilitas
pemeliharaan yang baik meliputi :
1. Pelatihan personel secara baik
2. Tersedia sumber dayanya
3. Kemampuan menetapkan rencana reparasi dan prioritas.
4. Kemampuan dan memiliki otoritas merencanakan material.
5. Kemampuan mengidentifikasi penyebab pemogokan.
6. Kemampuan mendisain cara untuk perluasan MBTF.

D.TOTAL PRODUCTIVE MAINTENANCE


Merupakan kombinasi TQM (Total Quality Management) dengan
pandangan strategik tentang pemeliharaan dari desain proses dan peralatan
ke pemeliharaan pencegahan.
Dalam konsep ini melibatkan pengurangan variabilitas melalui pelibatan
tenaga kerja dan pelaporan catatan pemeliharaan dan juga meliputi:
1. Disain mesin yang reliable, mudah dioperasikan, dan mudah dipelihara.
2. Menekankan Total biaya kepemilikan ketika pembelian mesin dilakukan,
sehingga servis dan pemeliharaan termasuk sebagai biaya.
3. Mengembangkan rencana pemeliharaan pencegahan yang memanfaatkan
praktek terbaik dari operator dan departemen pemeliharaan serta depot
servis.
4. Melatih personel untuk mengoperasikan dan memelihara mesin yang dimiliki.

E. TEKNIK UNTUK MENETAPKAN KEBIJAKAN PEMELIHARAAN


Ada dua teknik yang bermanfaat dan efektif untuk pemeliharaan yaitu
simulasi dan expert system.
1.Simulasi
Karena kompleksitas dari beberapa keputusan pemeliharaan, maka simulasi
computer marupakan alat yang bagus untuk mengevaluasi dampak berbagai
kebijakan. Contohnya personel operasi dapat ditambah staf melalui
penentuan trade off antara biaya penghentian mesin dan biaya penambahan
tanaga kerja. Manajemen dapat mensimulasikan permasalahan tersebut.
Model simulasi fisik juag dapat digunakan secara penuh.

2. Expert System
Manajer operasi dapat menggunakan expert system seperti program
computer untuk membantu sataf dalam mengisolasi dan memperbaiki
variasi kesalahan dan kerusakan mesin serta peralatan. Contohnya Du Pont
menggunakan expert system untuk memonitor peralatan dan melatih
personel untuk melakukan perbaikan.
Manajer operasi memfokuskan pada perbaikan desain dan memback
up komponen untuk memperbaiki reliabilitas. Reliabilitas dapat diperbaiki
melalui pemeliharaan pencegahan dan fasilitas reparasi yang excellent.
Beberapa perusahaan menggunakan cara otomatisasi untuk
mendeteksi kesalahan yang terjadi. Pada akhirnya banyak perusahaan yang
mengajak para karyawannya untuk mempunyai rasa memiliki peralatan
mereka sehingga selalu memeliharanya.

Konsep Manajemen Proyek

A.PENGERTIAN PROYEK DAN TAHAPAN DALAM MANAJEMEN


PROYEK
Proyek dapat diartikan sebagai sederetan aktifitas yang diarahkan pada
suatu hasil diman ajangka waktu penyelesaiannya ditentukan. Suatu proyek
dengan proyek yang lain mempunyai keunikan masing-masing, sehingga
untuk menanganinya perlu dibentuk suatu organisasi proyek.

Ada tiga tahap yang harus dilakukan dalam manajemen proyek yaitu:
1. Perencanaan (Planning)
Mencakup penetapan sasaran, pendefinisian proyek dan organisasi tim.
2. Penjadwalan (Schedulling)
Menghubungkan antara tenaga kerja, uang, bahan yang digunakan dalam
proyek.
3. Pengendalian (Controlling)
Pengawasan sumber daya , biaya, kualitas dan budget, jika perlu merevisi,
ubah rencan, menggeser atau mengelola ulang sehingga tepat waktu dan
biaya.

B. PERENCANAAN PROYEK
Untuk mengerjakan beberapa proyek sekaligus, seperti yang terjadi di
beberapa perusahaan besar, maka cara yang efektif untuk menugaskan
tenaga kerja dan sumber daya secara fisik adalah melalui organisasi proyek.
Maka organisasi akan bekerja secara baik apabila:
1. Pekerjaan dapat didefinisikan dengan sasaran dan target waktu khusus.
2. Pekerjaaan unik atau tidak biasa dalam organisasi yang ada.
3. Pekerjaan terdiri dari tugas yang kompleks dan saling berhubungan serta
memerlukan ketrampilan khusus.
4. Proyek bersifat sementara tetapi penting bagi organisasi
5. Proyek meliputi hamper semua lini organisasi.
Organisasi proyek dipimpin oleh seorang manajer proyek yang
mengkoordinasikan kegiatan proyek dengan departemen lain maupun
membuat laporan kepada manajemen puncak.
Tanggung jawab manajer proyek adalah memastikan
1. Seluruh kegiatan yang diperlukan diselesaikan dalam urutan yang tepat
dan waktu yang tepat.
2. Proyek selesai sesuai budget
3. Proyek memenuhi sasaran kualitas.
4. Tenaga kerja yang ditugaskan dalam proyek mendapat motivasi arahan
dan informasi yang diperlukan dalam pekerjaan mereka.

Setelah tujuan proyek ditetapkan, maka dilakukan pemecahan proyek


menjadi bagian-bagian yang dapat dikelola dengan baik yang disebut WBS
(Work Breakdown Structure). Untuk saat sekarang sudah banyak software
yang dapat digunakan diantaranya Windows XP.

C.PENJADWALAN PROYEK
Penjadwalan proyek meliputi urutan dan membagi waktu untuk seluruh
kegiatan proyek. Pendekatan yang dapat digunakan diantaranya adalah
Diagram Gantt.
Penjadwalan proyek membantu dalam bidang:
1. Meninjukkan hubungan tiap kegiatan lainnya dan terhadap keseluruhan
proyek.
2. Mengidentifikasikan hubungan yang harus didahulukan di antara kegiatan.
3. Menunjukkan perkiraan biaya dan waktu yang realistis untuk tiap kegiatan.
4. Membantu penggunaan tenaga kerja, uang dan sumber daya lainnya
dengan cara hal-hal kritis pada proyek.

Cara penjadwalan prioyek yang lain adalah PERT dan CPN, yang akan
dibahas pada sub topik berikutnya.

D.PENGENDALIAN PROYEK
Pengendalian proyek melibatkan pengawasan ketat pada sumber daya,
biaya, kualitas dan budget. Pengendalian juga berarti penggunaan loop
umpan balik untuk merevisis rencana proyek dan pengaturan sumber daya
kemana diperlukan.
Untuk saat ini telah banyak software yang dapat dipergunakan
diantaranya Primavera, MacProject, Pertmaster, Visischedule, Timeline, MS
Project.

E. TEKNIK MANAJEMEN PROYEK: PERT DAN CPM


PERT (Program Evaluation Review Technique) adalah Teknik
Manajemen proyek yang menggunakan tiga perkiraan waktu untuk tiap
kegiatan. Sedangkan CPM (Critical Path Method) adalah teknik menajemen
proyek yang menggunakan hanya satu factor waktu per kegiatan.
Kerangka pemikiran PERT dan CPM mengikuti enam langkah dasar
yaitu:
1. Mendefinisikan proyek dan menyiapkan struktur pecahan
2. Membangun hubungan antara kegiatan. Memutuskan hubungan mana yang
harus lebih dulu dan mana mengikuti yang lain.
3. Menggambarkan network keseluruhan proyek
4. Menetapkan perkiraan waktu dan/atau biaya tiap kegiatan
5. Menghitung jalur waktu terpanjang melalui jaringan yang disebut jalur kritis.
6. Menggunakan jarinagn untuk membantu perencanaan, penjadwalan dan
pengendalian proyek.

Dengan menggunakan PERT dan CPM maka dapat membantu


pertanyaan seperti:
1. Kapan proyek selesai ?
2. Mana tugas yang penting, yang tidak boleh ditunda (kegiatan kritis) ?
3. Mana kegiatan yang tidak kritis ?

4. Pada suatu waktu tertentu, apakah masih tetepa dalam jadwal, terlambat
atau lebih cepat ?
5. Berapa probabilitas selesai sesuai jadwal ?
6. Pada suatu waktu tertentu apakah uang yang dibelanjakan sama, lebih
sedikit,
7. atau lebih besar ?
8. Apakah sumber daya cukupagar proyek tepat waktu ?
9. Jika ingin selesai lebih cepat, mana jalan terbaik dengan biaya minimal ?

1.Diagram Jaringan dan Pendekatan


Menggunakan PERT dan CPM dimulai dengan membagi seluruh proyek
menjadi kegiatan-kegiatan yang berarti menurut WBS, dengan
menggunakan pendekatan AON (Activity On Node) atau AOA (Activity On
Arrow), yang kadang-kadang untuk AOA memerlukan dummy activity untuk
memperjelas hubungan.
Perbandingan antara kedua pendekatan digambarkan sebagai berikut:
Perbandingan antara Konvensi Jaringan AON dan AOA
AON (Activity On Node) Arti dari kegiatan AOA (Activity On Arrow)

A tiba sebelum B,

A B C yang tiba sebelum

C O O O

A B

A A dan B keduanya O
harus selesai
C

B A O B O
sebelum C dapat O C

dimulai

B B dan C tidak dapat BO


dimulai hingga A
A
O A O
selesai
C
CO

C tidak dapat dimulai hingga A dan B

keduanya selesai, D tidak dapat dimulai

hingga B selesai Dummy activity

ditunjukkan pada AOA


O A O C O
A C
kegiatan

dummy

B D
O B O D O

B dan C tidak dapat mulai hingga A

selesai. D tidak dapat dimulai hingga B

danC keduanya selesai.

Dummy activity ditunjukkan pada AOA


A B D
O A O B O D O

kegiatan C
C
dummy O

2. Menentukan Penjadwalan Proyek


Jalur kritis adalah jalusr waktu terpanjang yang melalui jaringan.
Dengan menggunakan analisa jalur kritis maka akan membantu
menentukan jadwal proyek, yang mana perlu menghitung dua waktu awal
dan akhir untuk tiap kegiatan Yaitu:
ES (Earliest Start) = Waktu terdahulu suatu kegiatan dapat dimulai dengan
asumsi kegiatan sebelumnya sudah selesai
EF (Earliest Finish) = Waktu terdahulu suatu kegiatan dapat selesai
LS (Latest Start) = Waktu terakhir suatu kegiatan dapat dimulai sehingga
tidak menunda waktu penyelesaian keseluruhan proyek
LF (latest Finish) = Waktu terakhir suatu kegiatan dapat selesai sehingga
tidak menunda waktu penyelesaian keseluruhan proyek

Nama kegiatan atau simbul

(ES)Mulai (EF) Selesai


Terdahulu Terdahulu

(LS)Mulai (LF)Selesai

Terakhir Terakhir

Lamanya
Kegiatan
Forward Pass yaitu mengidentifikasi waktu-waktu terdahulu.
Aturan waktu mulai terdahulu:
- Sebelum suatu kegiatan dapat dimulai, semua pendahulu langsungnya
harus diselesaikan.
- Jika suatu kegiatan hanya mempunyai satu pendahulu langsung ES = EF
pendahulunya.
- Jika suatu kegiatan mempunyai beberapa pendahulu langsung ES =
maksimum dari semua EF pendahulunya.
Aturan Selesai Terdahulu:
- EF = ES + waktu kegiatan
Forward memeungkinkan untuk menentukan waktu penyelesaian proyek
terdahulu tetapi tidak mengidentifikasi jalus kritis , maka perlu backward
pass.

Backward Pass yaitu menentukan waktu paling akhir.


Aturan waktu selesai terakhir:
- Seluruh pendahulu langsungnya harus selesai.
- Jika suatu kegiatan pendahulu langsung hanya untuk satu kegiatan maka LF
= LS kegiatan yang langsung mengikutinya
- Jika kegiatan pendahulu langsung untuk lebih dari satu kegiatan maka LF =
minimin dari seluruh kegiatan yang secara langsung mengikutinya.

Aturan Waktu muali terakhir:


- LS = LF waktu kegiatan
Menghitung Waktu Slack
Waktu Slack = waktu bebas yang dimiliki oleh setiap kegiatan untuk bisa
diundur tanpa menyebabkan keterlambatan proyek keseluruhan,
Slack = LS ES atau Slack = LF-EF
Kegiatan dengan Slack = 0 disebut kegiatan kritis dan berada pada jalur
kritis.

Contoh:
Suatu proyek mempunyai data sebagai berikut:
----------------------------------------------------------------
Kegiatan Kegiatan sebelumnya Waktu (minggu)
----------------------------------------------------------------
A - 2
B - 3
C A 2
D A,B 4
E C 4
F C 3
G D,E 5
H F,G 2

Gambar:
F

4 7
A C 4 7

0 2 2 4 3
0 2 2 4 S=0

2 2

S=0 S=0
Start E H
0 0 4 8 13 15
0 0 4 8 7 9

0 4 2
S=0 S=6

B D G
0 3 3 7 8 13
0 3 2 6 6 11
3 4 5
S=0 S=1 S=2
Jalur kritis dari proyek tersebut adalah: A-C-E-G-H dengan waktu
penyelesaian 15 minggu.

3. Variabilitas pada waktu kegiatan


Dalam PERT, digunakan ditribusi peluang berdasarkan tiga perkiraan
waktuuntuk setiap kegiatan yaitu:
Waktu Optimis (a) = waktu yang dibutuhkan sebuah kegiatan jika semua hal
berlangsung sesuai rencana.
Waktu pesimis (b) = waktu yang dibutuhkan suatu kegiatan dengan asumsi
kondisi yang ada sangat tidak diharapkan.
Waktu realistis (m) = perkiraan waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan
kegiatan yang paling realistis.
Waktu kegiatan yang diharapkan (t ) t= (a + 4m + b) / 6

F. TRADE OFF BIAYA-WAKTU DAN CRASHING PROYEK


Proses dimana memperpendek jangka waktu proyek dengan biaya
terendah yang mungkin disebut crashing proyek, dengan langkah sebagi
berikut:
1. Hitung biaya crash per satuan waktu untuk tiap kegiatan, rumus:

(Biaya crash Biaya normal)


Biaya crash per periode = -----------------------------------
(Waktu normal Waktu crash)
2. Dengan menggunakan waktu kegiatan sekarang, cari jalur kritis dan tentukan
kegiataan kritisnya.
3. Jika hanya ada satu jalur kritis maka:
- pilih kegiatan kritis yang masih bisa di crash
- cari yang biayanya terkecil.
Jika lebih dari satu jalur kritis pilih satu kegiatan dari setiap jalur kritis
sedemikian rupa sehingga :
- setiap kegiatan yang dipilih masih bisa dilakukan crash
- biaya crash total per periode dari semua kegiatan yang dipilih merupakan
yang terkecil.
4. Perbaui semua waktu kegiatan, jika batas yang diinginkan telah tercapai,
berhenti. Jika tidak kembali ke 2.

Contoh.

Sebuah proyek mempunyai data tentang waktu dan biaya secara normal dan
crash yaitu:
Kegiatan Waktu (minggu) Biaya (ribuan rupiah) Biaya crash Jalur kritis

Normal Crash Normal Crash per minggu

A 2 1 22.000 22.750 750 ya

B 3 1 30.000 34.000 2.000 tidak

C 2 1 26.000 27.000 1.000 ya

D 4 3 48.000 49.000 1.000 tidak

E 4 2 56.000 8.000 1.000 ya

F 3 2 30.000 30.500 500 tidak

G 5 2 80.000 84.500 1.500 ya

H 2 1 16.000 19.000 3.000 ya

Jalur kritis: A-C-E-G-H dengan waktu penyelesaian 15 minggu


Biaya crash terendah A sebesar Rp 750.000,- jika kegiatan A harus crash
selama satu minggu maka penyelesaian proyek menjadi 14 minggu dengan
biaya tambahan Rp 75.000,-.
Jalur A-C-E-G-H tetap kritis dengan waktu penyelesaian 14 minggu.
Jalur baru B-D-G-H juga kritis dengan waktu penyelesaian 14
minggu.Karena itu jika akan dilakukan crashing lagi harus pada kedua jalur
tersebut.
Karena ada dua kegiatan yang sama di kedua jalur tersebut yaitu G dan H
maka itu yang kita pertimbangkan. Dari kedua kegiatan yang paling kecil
biaya crash nya adalah G maka itu yang dipilih. Maka jika crash proyek
menjadi 13 minggu maka tambahan biaya adalah: 1 minggu untuk A sebesar
Rp 750.000,- dan 1 minggu untuk G sebesar Rp 1.500.000,- sehingga total
biaya sebesar Rp 2.250.000,-

G. KRITIK TERHADAP PERT CPM


Ada beberapa ciri-ciri PERT yang harus diperhatikan yaitu:
1. Kelebihan PERT:
a. Sangat bermanfaat untuk menjadwalkan dan mengendalikan proyek besar.

b. Tidak memerlukan perhitungan matematis yang rumit.


c. Network dapat untuk melihat hubungan antar keguiatan proyek secara cepat.
d. Analisa jalur kritis dan slack membantu menunjukkan kegiatan yang perlu
diperhatikan.
e. Dokumentasi proyek menunjukkan siapa yang bertanggung jawab untuk
berbagai kegiatan.
f. Dapat diterapkan untuk proyek yang bervariasi
g. Berguna dalam pengawasan biaya dan jadwal.

2. Keterbatasan:
a. Kegiatan harus jelas dan hubungan harus bebas dan stabil
b. Hubungan pendahulu harus dijelaskan dan dijaringkan bersama-sama.
c. Perkiraan waktu cenderung subyektif dan tergantung manajer.
d. Ada bahaya terselubung dengan terlalu banyaknya penekanan pada jalur
kritis, maka yang nyaris kritis perlu diawasi.
MAKALAH MANAJEMEN PEMELIHARAAN MESIN-
MESIN PRODUKSI (TUGAS BAHASA INDONESIA 2)
MAKALAH MANAJEMEN PEMELIHARAAN MESIN-MESIN PRODUKSI

BAB I
PENDAHULUAN

Perkembangan peradaban manusia telah memacu peningkatan kebutuhan dan keinginan


baik dalam jumlah, variasi jenis, dan tingkat mutu. Perkembangan ini menimbulkan
tantangan untuk dapat memenuhi keinginan tersebut dengan cara meningkatkan
kemampuan menyediakan dan menghasilkannya peningkatan kemampuan penyediaan atau
produksi barang merupakan usaha yang harus dilakuakan oleh perusahaan untuk dapat
memenuhi kebutuhan secara efektif dan efesien. Usaha ini dilakukan agar dicapai tingkat
keuntungan yang diharapkan demi menjamin kelangsungan perusahaan.
Dalam mencapai tujuan dan sasaran secara efektif dan efesien, dikembangkanlah pemikiran
dan pengkajian untuk mendapatkan cara-cara yang lebih baik. Tujuannya adalah untuk
mengahasilkan pengeluaran yang optimal, sehingga dapat untuk mencapai sasaran secara
tepat dalam waktu, jumlah, mutu dengan biaya yang efesien dengan memanfaatkan factor-
faktor produksi. Factor produksi yang dimaksud meliputi tenaga manusia ( men ), bahan (
material ), dana ( money ), serta mesin dan peralatan ( machines ) kekurangan salah satu
factor produksi dapat menggangu proses produksi, artinya kelancaran proses produk dapat
terhambat bila salah satu factor produksi mengalami kerusakan.
Said ( 1980 ) Fachrurozi ( 2002 ) menyatakan bahwa mesin-mesin produksi merupakan
factor produksi yang berfungsi mengkonfersi bahan baku menjadi barang setengah jadi atau
barang jadi. Mesin merupakan pesawat pengubah energi yang beroperasi berdasarkan
prinsip-prinsip logis, rasiomal dan matematis. Kebutuhan produktifitas yang lebih tinggi
serta meningkatkannya keluaran mesin pada tahun-tahun terakhir ini telah mempercepat
perkembangan otomatisasi. Hal ini pada gilirannya memperbesar kebuthan akan fungsi
pemeliharaan ( maintenance ) mesin-mesin tersebut, selain karena mesin-mesin tersebut
cenderung terus mengalami kelusuhan sehingga diperlukan reparasi atau perbaikan.

Ditinjau dari usaha pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan terhadap fasilitas
produksi, dapat dikatakan bahwa tujuan dari pemeliharaan dan perbaikan adalah untuk
mempertahankan suatu tingkat produktivitas tertentu tanpa merusak produk akhir. jadi,
dengan adanya pemeliharaan, maka fasilitas/ peralatan pabrik diharapkan dapat beroperasi
sesuai dengan rencana dan tidak mengalami kerusakan selama digunakan untuk proses
produksi sebelum jangka waktu tertentu yang direncanakan tercapai.
Perawatan atau pememliharaan mesin tentu saja membutuhkan biaya. Biaya ini meliputi
nilai rawatan yang disimpan dan digunakan, biaya pekerja langsung, segala macam pekerja
tidak langsung, dan pekerja yang disubkontrakan. Oleh sebab itu diperlukan suatu
pengaturan yang baik sehingga pelaksanaan kegiatan perawatan diharapkan dapat
membantu memaksimalkan perbedaan antara biaya variable yang dikeluarkan oleh pabrik
dan hasil penjualan yang diperoleh dari menjual produk sehingga keuntungan dapat tatap
diperoleh. Ini merupakan fungsi utama dari manajemen pemeliharaan ( Wallay,1987 ).
Walaupun telah mengetahui arti pentingnya pemeliharaan mesin-mesin produksi, tetap
saja banyak industri/ pabrik berskala besar maupun kecil yang mengabaikannya. Ini
dikarenakan industri/pabrik tersebut hanya memandang dari segi biaya dan waktu jangka
pendek yang akan dikeluarkan untuk melakukan kegiatan pemeliharaan, tanpa
mempertimbangkan kerugian yang mungkin akan diderita apabila pemeliharaan mesin
tidak dilakukan. Oleh karena itu, studi manajemen pemeliharaan mesin-mesin produksi ini
perlu dilakuakan untuk mengetahui besar perhatian pabrik dalam menerapkan system
manajemen pemeliharaan mesinnya.

BAB II
ISI

MANAJEMEN

A. Definisi Manajemen
Pengertian manajemen begitu luas, sehingga dengan kenyataanya tidak ada definisi yang
digunakan secara konsisten oleh semua orang. Berikut ini beberapa definisi manajemen
yang dikemukakan oleh para ahli dalam Handoko ( 1989 ).
1. Marie Parker mendefinisikan manajemen sebagai seni dalam menyelesaikan pekerjaan
melalui orang lain.
2. Stoner menyatakan definisi manajemen yang lebih kompleks, yaitu manajemen adalah
proses perencanaan , pengorganisasian, pengarahan, dan pengawasan usaha-usaha para
anggota organisasi dan penggunaan sumberdaya organisasi lainnya agar mencapai tujuan
organisasi yang telah ditetapkan.
3. Luther Gillick mendefinisikan sebagai manajemen sebagai suatu bidang ilmu
pengetahuan ( sciene )yang berusaha secara sistematis untuk memahami mengapa dan
bagaiman manusia bekerja bersama untu mencapai hasil tujuan dan membuat system kerja
sama ini bermanfaat bagi kemanusiaan.

Berdasarkan uraian diatas , dapat disimpulkan bahwa definisi manajemen adalah bekerja
dengan orang-orang untuk menentukan, menginterpretasikan, dan mencapai tujuan-tujuan
organisasi dengan pelaksanaan fungsi perencanaan ( planning ), pengorhanisasian (
organizing ), penyusunan personalia/ pegawaian ( staffing ), pengarahan dan
kepemimpinan ( leading ), dan pengawasan ( controlling ) (Handoko, 1989 ).

B. Fungsi manajemen
Menurut Manullang ( 2002 ), fungsi manajemen dapat didefinisikan sebagai aktivitas-
aktivitas yang harus dilakukan untuk mencapai tujuan. Bila dilihat dari sudut proses atau
urutan pelaksanaan aktivitas tersebut, maka fungsi fungsi manajemen-manajemen itu
dibedakan menjadi perencanaan, pengorganisasian, penyusunan, pengarahan dan
pengawasan.
1. Perencanaan ( Planning )
Perencanaan merupakan fungsi menyusun serangkaian tindakan yang ditentukan
sebelumnya agar tercapai tujuan-tujuan organisasi. Perencanaan dilakukan untuk
menghindari pekerjaan rutin supaya kejadian mendadak dapat diperkecil.
2. Organisasi ( Organizing )
Definisi oraganisasi dapat dibedakan menjadi dua, tergantung dari sudut pandangannya.
Organisasi dalam arti badan adalah sekelompok orang yang berkerjasama untuk mencapai
suatu atau beberapa tujuan, sementara dalam arti bagan atau struktur , organisasi
merupakan gambaran secara skematis tentang hubungan-hubungan, kerjasama dari
hubungan hubungan , kerjasama dari orang-orang yang terdapat dalam rangka usaha
untuk mencapai suatu tujuan.
3. Penyusunan ( Staffing )
Fungsi penyusunan ( staffing ) disebut juga dengan fungsi personalia meliputi tugas-tugas
memperoleh pegawai, menunjukkan pegawai , dan memanfaatkan pegawai. Fungsi adalah
fungsi setiap manajer yang berhubungan dengan para pegawai dilingkungan pimpinannya
agar para pegawai terdorong untuk melaksanakan tugas dengan sebaik-baiknya untuk
merealisasikan dengan tujuan perusahaan atau tujuan aktivitas yang didampinginya.
4. Pengarahan (directing)
Bila rencana pekerjaan sudah tersusun, sturuktur organisasi sudah ditetapkandan posisi
atau jabatan dalam struktur organisasi tersebut sudah diisi, maka kegiatan yang harus
dilakukan pimpinan selanjutnya adalah menggerakkan bawahan, mengkoordinasi agar apa
yang menjadi tujuan perusahaan dapa diwujudkan. Menggerakkan bawahan milah yang
dimaksud dengan mengarahkan (directing) bawahan.
5. Pengawasan (controlling)
Pengawasan dapat diartikan sebagai suatu proses untuk menerapkan pekerjaan apa yang
sudah dilaksanakan,menilainya, dan bila perlu mengkoreksi dengn maksud supaya
peaksanaan sesuai dengan rencana semula.

Menurut Reksohadiprodjo dan Gitosudarmo (1992), fungsi pengawasan kegiatan produksi


dapat dibagi dalam:
a. Supervisi, yang menjamin agar kegiatan-kegiatan dilaksanakan dengan baik
b. Pembandingan, berusaha mengecek apakah hasil kerja sesuai dengan yang dikehendaki
c. Koreksi, berusaha untuk menhilangkan kesulitan-kesulitan/penyimpanga-penyimpangan
baik pekerjaan maupun merubah rencana yang terlalu berlebihan.

PEMELIHARAAN (MAINTENANCE)

A. Definisi Pemeliharaan
Pemeliharaan merupakan fungsi yang pentin dalam suatu pabrik. Sebagai suatu usaha
menggunakan fasilitas/peraltan produksi agar kontinuitas produksi dapat terjamin dan
menciptakan suatu keadaan operasi produksi yang memuaskan sesuai dengan rencana.
Selain itu, fasilitas/peralatan produksi tersebut tidak mengalami kerusakan selama
dipergunakan sebelum jangka waktu tertentu yang direncanakan tercapai.
Pemeliharaan (maintenance), menurut The American Management Association, Inc. (1971),
adalah kegiatan rutin, pekerjaan berulang yang dilakukan untuk
menjaga kondisi fasilitas produksi agar dapat dipergunakan sesuai dengan fungsi dan
kapasitas sebenarnya secar efesien ini berbeda dengan perbaikan. Pemeliharaan atau
mantaince juga didefinisikan untuk menjaga suatu barang dalam, atau memperbaikinya
sampai suatu kondisi yang bisa diterima ( BS3811,1974 dalam Corder, 1992 ).
Di Indonesia, istilah pemeliharaan itu sendiri telah dimodifikasi oleh Kementrian
Tekhnologi ( sekarang Departemen Perdagangan dan Industri ) pada bulan april 1970,
menjadi teroteknologi. Kata teroteknologi ini diambil dari bahasa Yunani Terein yang
berarti merawat, memelihara, dan menjaga. Teroteknologi adalah kombinasi dari
manajemen, keuangan, perekayasaan dan kegiatan lain yang diterapkan bagi asset fisik
untuk mendapatkan biaya siklus hidup ekonomis. Hal ini berhubungan dengan spesifikasi
dan rancangan untuk keandalan serta mampu pemelihara dari pabrik, mesin-mesin,
peralatan, bangunan, dan struktur dan instalasinya, pengetesan, pemeliharaan modifikasi,
dan penggantian, dengan umpan balik informasi untuk rancangan, untuk kerja dan biaya (
Corder,1992 ).

B. Tujuan Pemeliharaan
Menurur Corder (1992 ), tujuan pemelihraan yang utama dapat didefinisikan dengan jelas
sebagai berikut :
1. memperpanjang usia kegunaan assets ( yaitu setiap bagian dari suatu tempat kerja ,
bangunan dan isinya)
2. menjamin ketersediaan optimum peralatan yang dipasang untuk produksi (atau jasa) dan
mendapatkan laba investasi(return of investment) maksimum yang mugkin
3. menjamin keselamatan orang yang menggunakan sarana tersebut.

C. Jenis Pemeliharaan
Corder, (1992) membagi kegiatan pemeliharaan kedalam dua bentuk, yaitu pemeliharaan
terencana (planned maintenance) dan pemeliharan tak terencana (unplanned
maintenance), dalam bentuk pemeliharaan darurat (breakdown maintenance).
Pemeliharaan terencana (planned maintenance) merupakan kegiatan perawatan yang
dilaksanakan berdasarkan perencanaan terlebih dahulu. Pemeliharaan terencana ini terdiri
dari pemeliharaaan pencegahan (preventive maintenance) dan pemeliharan korektif
(corrective maintenance).

1. Pemeliharaan pencegahan (preventive maintenance)


Preventive maintenance adalah kegiatan pemeliharaan dan perawatan yang dilakukan
untuk mencegah timbulnya kerusakan-kerusakan yang tidak terduga dan menentukan
kondisi atau keadaan yang menyebabkan fasilitas produksi mengalami kerusakan pada
waktu digunakan dalam proses produksi.
Preventive maintenance ini sangat efektif digunakan dalam menghadapi fasilitas produksi
yang termasuk dalam critical unit. Sebuah fasilitas atau peralatan produksi termasuk
dalam critical unit apbila kerusakan fasilitas atau peralatan tersebut akan membahayakan
kesehatan atau keselamatan para pekerja, mempengaruhi kualitas produk yang dihasilkan,
menyebabkan kemacetan pada seluruh produksi, dan modal yang ditanamkan dalam
fasilitas tersebut cukup besar atau harganya mahal ( Assauri, 2004 ).
Dalam prakteknya, preventive maintenance yang dilakuakn oleh suatu pabrik dapat
dibedakan menjadi routine maintenance dan periodic maintenance. Routine maintenance
adalah kegiatan pemeliharaan dan perawatan yang dilakukan berdasarkan lamanya jam
kerja mesin sebagai jadwal kegiatan, misalnya seratus jam sekali, dan seterusnya. Kegiatan
periodic maintenance ini jauh lebih berat dari routine maintenance (Assauri, 2004)

2. Pemeliharaan Korektif (corrective maintenance)


Menurut Prawirosentono (2000 ), pemeliharaan korektif ( corrective maintenance adalah
peralatan yang dilaksanakan karena adanya hasil produk yang tidak sesuai dengan rencana.
Kegiatan ini dimaksudkan agar fasilitas/ peralatan tersebut dapat digunakan kembali dalam
operasi, sehingga proses produksi dapat berjalan lancer kembali. Sedikit berbeda dengan
pendapat sebelumnya, selain preventive maintenance dan corrective maintenance, Patton (
1983 ) menambahkan satu jenis pemeliharaan lagi, yaitu pemeliharaan kemajuan (
Improvement maintenance ), yang berfungsi untuk memodifikasi, mendisain ulang, dan
merubah mesin ataupun pesanan.
Disamping pemeliharaan terencana ( planned maintenance ) yang telah dijelaskan
sebelumnya, terdapat pula pemeliharaan tidak terencana (unplanned maintenance ).
Pemeliharaan tidak terencana didefinisikan sebagai pemeliharaan yang dilakukan karena
adanya indikasi atau petunjuk bahwa adanya tahap kegiatan proses produksi yang tiba-tiba
memberikan hasil yang tidak layak. Pelaksanaan pemeliharaan tak terencana ini dapat
berupa pemeliharaan darurat ( emergency maintenance ) yaitu kegiatan perawatan mesin
yang memerlukan penanggulangan yang bersifat darurat agar tidak menimbulkan
kerusakan yang lebih parah.( Prawirosentono,2000).

D. Organisasi Pemeliharaan
Menurut Taylor dalam Suharto ( 1991 ), organisasi adalah pengintegrasian sumber-sumber ,
seperti persoalan tekhnik, kondisi alam, serta keterlibatan personal. Untuk mendukung
aktivitas produksi agar lebih berhasil dan berdaya guna, maka keberadaan suatu organisasi
perawatan mesin cukup dibutuhkan. Pada dasarnya organisasi perawatan mesin yang baik
ialah bila tetap memperhatikan problem-problem setempat dengan memperhatikan jenis
operasi, kontinuitas operasi, situasi geografis, ukuran pabrik, lingkup perawatan mesin dan
kondisi tenaga kerja.
Konsep organisasi yang baik harus didasari beberapa pemikiran yang dimaksud berupa
adanya deskripsi kerja yang jelas dan tidak tumpang tindih untuk menghindari konflik,
konsistensi kekuasaan, membatasi jumlah orang dalam kepegawaian, serta kejelasan
individu yang terlibat dalam suatu organisasi ( Suharto,1991 )
1. Struktur Organisasi
Struktur adalah pola hubungan komponen atau bagian organisasi. Struktur merupakan
susunan subsistem dan komponen dalam ruang tiga dimensi pada suatu waktu . dapat
dikatakan bahwa struktur organisasi itu sifat relative stabil, statis, berubah lambat, dan
memerlukan waktu untuk penyesuaian penyesuaian ( Reksohadiprodjo,1993).
Pada suatu perusahaan, struktur organisasi yang dipakai sangat dipengaruhi oleh besar
kecilnya perusahan. Perkembangan suatu perusahaan akan merubah struktur organisasi
untuk menampung perubahan yang diperlukan oleh manajemen. Dilapangan , salah satu
yang diambil agar bagian perawatan dapat berfungsi dengan baik dipengaruhi oleh diagram
susunan organisasi. Diagram ini penting untuk dipublikasikan kepada seluruh karyawan
dalam lingkup kerjanya dengan tidak mengabaikan rasa tanggung jawab serta kerja sama
yang kompak dari semua personel yang terlibat di dalam diagram tersebut, sehingga
semakin jelas kepada siapa seorang pegawai harus bertanggung jawab, menanyakan
haknya, dan lain-lain. ( Suharto, 1991 ).
Selanjutnya persentase karyawan pemeliharaan terhadap keseluruhan karyawan tergantung
pada jenis industri dan apakah jenis industri tersebut bersifat padat karya atau padat
modal. Dalam industri padat karya , angka ini hanyalah 2 persen, sedangkan industri padat
modal jumlahnya dapat mencapai 50 % ( Corder,1992 ).
2. Tipe Organisasi
Siagian ( 1998 ) memaparkan bahwa ada lima tipe organisasi yang umum dikenal yaitu ,
organisasi lini, organisasi lini dan staf, organisasi fungsional, organisasi matriks, dan
kepanitiaan.
1. Organisasi lini
Pengalaman menunjukkan bahwa tipe organisasi ini digunakan untuk organisasi yang
masih kecil dengan jumlah karywan yang sedikit dan produk dihasilkan tidak bervariasi.
Pengetahuan dan keterampilan yang dituntut dari para anggotanya dalam rangka
penyelesaian tugas pekerjaan belum spesifik serta masih dimungkinkan hubungan langsung
antara pimpinan dengan bawahannya.

2. organisasi lini dan staf


organisasi tipe ini sering disebut pula dikenal dengan istilah birokrasi mesin. Tipe ini cocok
digunakan oleh organisasi besar yang memiliki jumlah karyawan banyak dengan produk
yang dihasilkan bervariasi dimana para anggota oraganisasi sudah dituntutmemiliki
pengetahuan dan keterampilan yang spesialistik. Pada tipe lini dan staf ini telah terdapat
stratifikasi dalam hubungan atasan dan bawahan.

3. Organisasi Fungsional
Nama lain untuk tipe ini adalah birokrasi professional atau teknokrasi. Penyebab timbulnya
tipe ini adalah karena tuntutan tugas yang semakin spesialistik yang pada gilirannya
memerlukan tenaga pelaksana yang memahami segi teknologikal penyelesaian pekerjaan
yang menjadi tanggung jawabnya. Cirri utama organisasi funsional adalah kompleksitas
yang tinggi disertai oleh standarisasi pekerjaan dengan pola penyebaran ( desentralisasi )
dalam pengambilan keputusan. Kekuatan tipe ini terletak pada tersedianya tenaga-tenaga
berkemampuan teknologikal tinggi dalam pelaksanaan tugas berkat pendidikan dan
pelatihan yang telah ditempuh dan memungkinkan mereka menampilkan kinerja yang
memuaskan asal diberi kebebasan untuk bertindak.

4. Organisasi Matriks
Organisasi tipe matriks ini merupakan penggabungan fungsi dan produk suatu organisasi.
Keunggulan tipe ini adalah : 1) penempatan tenaga yang memiliki pengetahuan dan
keterampilan yang spesialistik dalam suatu unit kerja, 2) dimungkinkannya pemanfaatan
bidang-bidang spesialisasi tertentu untuk kepentingan lintas produk, 3) mudah untuk
melakuakn koordinasi untuk kegiatan yang bersifat kompleks dan interdependen, dan 4)
komunikasi yang lebih lancar.

5. Kepanitiaan atau adhokrasi


Biasanya digunakan dalam lingkungan birokrasi pemerintahan. Cirri utamanya adalah 1)
struktur panitia tidak kompleks, 2) formalisasi rendah atau bahkan tidak ada, 3) pola
pengambilan keputusan adalah desentralisasi, 4) diferensiasi horizontal tinggi, 5) tidak
terdapat diferensiasi vertical, 6) daya tangkap yang tinggi, dan 7) diisi oleh tenaga-tenaga
yang memiliki keahlian dan keterampilan khusus.

E. Tugas dan Kegiatan Pemeliharaan


Menurut Assauri ( 2004 ), semua tugas dan kegiatanpemeliharaan dapat digolongkan
kedalam salah satu dari lima tugas pokok, yaitu (1) inpeksi (inspection ), (2) kegiatan teknik
( enginerring ), (3) kegiatan produksi ( production ), (4) kegiatan administrasi (clerical work
), (5) pemeliharaan bangunan ( house keeping ).
1. Inpeksi ( inspection )
Kegiatan inpeksi meliputi kegiatan pengecekkan atau pemeriksaan secara berkala ( routine
schedule check ) bangunan dan peralatan pabrik sesuai dengan rencana serta kegiatan
pengecekkan atau pemeriksaan terhadap peralatan yang mengalami kerusakan dan
membuat laporan hasil pengecekan dan pemeriksaan tersebut. Hasil laporan inpeksi harus
memuat keadaan peralatan yang diinspeksi, sebab terjadinya kerusakan ( bila ada ), usaha
perbaikan yang telah dilakukan, dan saran perbaikan atau penggantian yang diperlukan.
Maksud dari kegiatan inspeksi ini adalah untuk mengetahui apakah pabrik selalu
mempunyai peralatan/ fasilitas produksi yang baik untuk menjamin kelancaran proses
produksi.

2. Kegiatan teknik ( enginerring )


Kegiatan teknik meliputi kegiatan percobaan peralatan yang baru dibeli, pengembangan
peralatan atau komponen yang perlu diganti, serta melakuakan penelitian terhadap
kemungkinan pengembangan tersebut.

3. kegiatan produksi ( production )


kegiatan produksi merupakan kegiatan pemeliharaan yang sebenarnya, yaitu memperbaiki
dan mereparasi mesin-mesin dan peralatan. Secara fisik, melaksanakan pekerjaan yang
disarankan dalam kegiatan inspeksi dan teknik, melaksanakan service dan pelumasan.
Kegiatan produksi ini dimaksudkan agar kegiatan produksi dalam pabrik dapat berjalan
lancar sesuai rencana.

4. kegiatan administrasi ( clerical work )


pekerjaan administrasi ini merupakan kegiatan yang berhubungan dengan administrasi
kegiatan pemeliharaan yang menjamin adanya catatan-catatan mengenai kegiatan atau
kejadian-kejadian yang terpenting dari bagian pemeliharaan.
5. pemeliharaan bangunan ( house keeping )
kegiatan pemeliharaan bangunan merupakan kegiatan untuk menjaga agar bangunan tetap
terpelihara dan terjamin kebersihannya.

F. Prosedur Pemeliharaan
Sebelum melakukan pemeliharaan terhadap asset atau fasilitas yang digunakan dalam
produksi, sebaiknya terlebih dahulu telah disusun rencana akan hal-hal atau kegiatan apa
saja yanga akan dilakukan terhadap mesin tertentu.

Corder ( 1992 )memaparkan prosedur yang harus dilalui dalam melakukan kegiatan
pemeliharaan, anatara lain :
1. menentukan apa yang dipelihara. Hal ini meliputi pembuatan daftar sarana, penyusunan
bahan-bahan yang menyangkut pembiayaan, karena ini merupakan asset fisik yang
memerlukan pemeliharaan dan merupakan salah satunya alas an yang bisa
dipertanggungjawabkan dalam meminta pengeluaran biaya.
2. menetukan bagaiman asset atau sarana tersebut dapat dipelihara. Membuat jadwal
pemeliharaan bagi setiap mesin atau peralatan yang telah ditentukan. System ini dapat
dimulai dengan melakukan pemeliharan terencana bagi beberapa mesin kunci dan
kemudian diikuti oleh mesin lain sampai tercapai tingkat pemeliharaan ekonomis yang
optimum.
3. Setelah mempersiapkan jadwal pemeliharaan, selanjutnya adalah menyusun spesifikasi
pekerjaan yang dihimpun dari jadwal pemeliharaan. Spesifikasi ini disiapkan terpisah
untuk masing-masing kegiatan dan frekuensi pemeriksaan.
4. Membuat perencanaan mingguan. Rencana ini dibuat bersama-sama dengan bagian
produksi, biasanay dengan seksi perencanaan dan kemajuan produksi. Pengaturan dan
pemberhentian pabrik untuk pemeriksaan pemeliharaan pencegahan terencana dan
reparasi adalah persyaratan dasar yang mutlak.
5. Membuat dan mengisi blanko laporan pemeriksaan yang dikutkan bersama spesifikasi
pekerjaan pemeliharaan. Setelah pemeliharaan selesai, blanko ini dikembalikan ke kantor
perencana pemeriksaan.

Untuk memudahkan pelaksanaan maintenance, maka kegiatan maintenance yang


dilakukan berdasarkan pada Pemeliharaan Dengan Pesanan ( Maintenance Work Order
System ), Sistem Daftar Pengecekkan ( Check List System ), dan rencana triwulan. Work
Order System yaitu kegiatan maintenance yang dilaksanakn berdasrakan pesanan dari
bagian produksi maupun bagian-bagian lain. Check List Sytem merupakan dasar atau
schedule yang telah dibuat untuk melakuakn kegiatan maintenance dengan cara
pemeriksaan terhadap mesin berkala. Rencan kegiatan maintenance per triwulan
dilaksanakn berdasarkan pengalaman-pengalaman atau catatan-catatan sejarah mesin,
yaitu kapan suatu mesin harus dirawat atau diperbaiki ( Prawirosentono, 2000).

G. Biaya Pemeliharaan
Biasanya makin tinggi nilai pabrik, makin tinggi pula biaya perawatannya. Umur pabrik,
keterampilan para operatorrnya,perlunya terus menjalankan pabrik tersebut memiliki
peranan yang besar dalam menentukan pentingnya perawatan dan biaya yang dapat
dibenarkan. (Walley,1987).
Biaya pemeliharaan preventif terdiri atas biaya-biaya yang timbul dari kegiatan
pemeriksaan dan penyesuaian peralatan, penggantian atau perbaikan komponen-
komponen, dan kehilangan waktu produksi yang diakibatkan oleh kegiatan-kegiatan
tersebut. Biaya pemeliharaan korektif adalah biaya-biaya yang timbul bila peralatan rusak
atau tidak dapat beroperasi, yang meliputi kehilangan waktu produksi, biaya pelaksanaan
pemeliharaan, ataupun biaya penggantian peralatan (Handoko,1987).

H. Produktivitas dan Efesiensi Pemeliharaan


Encyclopedia of Professional Management dalam Atmosoeprapto (2000) menyebutkan
bahwa produktivitas adalah suatu ukuran sejauh mana sumber-sumber daya digabungkan
dan dipergunakan dengan baik untuk dapat mewujudkan hasil-hasil tertentu yang
diinginkan. Produktivitas dapat dijabarkan sebagai hasil penjumlahan atau merupakan
fungsi dari efektivitas dan efesiensi.
Efektivitas merupakan ukuran yang menggambarkan sejauh mana sasaran dapat dicapai,
sedangkan efesiensi menggambarkan bagaimana sumber-sumber daya dikelola secara cepat
dan benar. Efektivitas dan efesiensi yang tinggi akan menghasilkan produktivitas yang
tinggi (Atmosoeprapto,2000).
Dalam mencapai efektivitas pemeliharaan mesin dan seluruh fasilitas produksi secara
optimum, maka prawirosentono (2000) membagi kegiatan maintenance menjadi lima
kelompok pokok yaitu, : 1) pemeliharaan mesin (mechanical maintenance), 2) pemeliharaan
jaringan listrik (electrical maintenance), 3) pemeliharaan instrumen (instrument
maintenance), 4) perawatan pembangkit listrik (electrical power maintenance), 5) bengkel
pemeliharaan (workshop).
Siagian (2002) menyatakan bahwa prinsip efesiensi secara sederhana berarti
menghindarkan segala bentuk pemborosan. Efesiensi mesin merupakan rasio antara
keluaran actual dan kapasitas efektif. Kapasitas efektif adalah keluaran maksimum yang
dapat dihasilkan mesin pada kondisi nyata yang antara lain dipengaruhi oleh penjadwalan
produksi, perawatan mesin, factor kualitas, dan waktu istirahat operator. Keluaran actual
adalah laju keluaran yang benar-benar dicapai. Laju keluaran ini dipengaruhi kerusakan
mesin, adanya produk cacat dan kekurangan bahan baku (Stevenson, 1996 dalam
Fachrurrozi,2002).
Masalah efesiensi dalam manajemen pemeliharaan lebih ditekankan pada aspek ekonomi
dengan memperhatikan besarnya biaya yang terjadi, dan alternatif tindakan yang dipilih
untuk dilaksanakan sehingga perusahaan dapat memperoleh keuntungan. Di dalam
persoalan ekonomis ini, perlu diadakan analisis perbandingan biaya antara masing-masing
alternative tindakan yang dapat diambil ( Assauri,2004).

REFERENSI

Assauri, s . 2004. Manajemen Produksi dan Operasi . Penerbit Fakultas Ekonomi


Universitas Indonesia. Jakarta.
Atmosoeprapto, K . 2001. Produktivitas Aktualisasi Budaya Perusahaan. PT Elex Media
Komputindo Kelompok Gramedia. Jakarta.
Corder, A. 1992. Teknik Manajemen Pemeliharaan Mesin-Mesin Produksi di Industri
Pengolahan Kayu PT. Inhutani Administratur Industri Bekasi, Jawa Barat. Bogor. Skiripsi
Institut Pertanian Bogor. Bogor.
Handoko, T.H. 1989. Manajemen. Edisi Kedua. BPFE Yogyakarta. Yogyakarta.
Manullang, M. 2002. Dasar-Dasar Mananjemen. Gajah Mada University Press. Yogyakarta.
Patton, J.D. 1983. Preventive Maintenance. Instrument Society America. Publisher Creative
Services Inc. New York.
Prawirisentono, S. 2000. Manjemen Operasi ; Analis Studi Kasus. Edisi Kedua. Bumi
Aksara. Jakarta.
Reksohadiprodjo, S. 1993. Manajemen Perusahaan ; Suatu Pengantar . BPFE-Yogyakarta.
Yogyakarta.
Reksohadiprodjo, S. dan I. Gitosudarmo. 1992. Manajemen Produksi. BPFE-Yogyakarta.
Yogyakarta.
Siagian, S.P.1998. Manajemen Abad 21. Bumi Aksara. Jakarta.
Suharto. 1991. Manajemen Perawatan Mesin. Rineka Cipta. Jakarta.
The American Management Association, Inc. 1971. Modern Maintenance Management.
Bombay.
Walley, B. H. 1987. Manajemen Produksi ; Pedoman Menghadapi Tantangan Meningkatkan
Produktivitas. PT Pustaka Binaman Pressindo, Jakarta.
WWW.GOOGLE.COM
http://nurhidayati-thisismylife.blogspot.co.id/2012/04/makalah-manajemen-pemeliharaan-mesin.html
ko! onen bang
unan ra!ah ling
kungan karena
1))F
recyclable
da at didaur4u
lang, "angka
e!akaian la!a
% sela!a u!ur
bangunan +,
tidak beracun
dan
tidak !e!busuk.
Ata genteng
dan ata beton
sebagai
ko! onen
enutu ata
bangunan, en
utu ata
bahan tanah
liat genteng
dengan
teknologi
e!bakaran yan
g
!odern%tunnel
+ da at !enci
takan genteng
kera!ik yang be
raneka 7arna d
an kuat!enahan
terik anas !a
tahari dan "ug
a terhada cur
ah hu"an, seba
iknya!engguna
kan 7arna teran
g agar sinar !at
ahari da at di
antulkan dan
tidak !enyera
kedala!
ruangan.Ata
beton da at
direduksi
anasnya
dengan roo#
garden yaitu
!e!buat enghi"
auan ata
dengan
"refabricated
E!tensive Green
#oof $ray
System
% PE8 +,yaitu
bahan ra!ah
lingkungan dan
dibuat
ra4#abrikasi,si
ste!
!odul,i! le!enta
si raktis dan re
duksi anas, ter
bukti da at !en
gurangi anas
ada er!ukaa
n ata banguna
n
sebesar dela an
% - + dera"at
celcius !en"adi
lebih se"uk %
aten syste!!ilik
%nited "remas
&imited
+. Penghi"auan
ata "uga
!e!berikan nilai
estetika,!e! er
baiki kualitas u
dara karena !e
nyera & ( d
an !engeluarka
n (,!enye"uka
n udara karena
!engurangi suhu
er!ukaan ata
!elalui bayangan
dane0a otrans
iration saat
tana!an
berna#as,
karena
e ohonan
da at
!e!berikankontr
ibusi oksigen, d
e!ikian ula rer
u! utan da at
!e!bantu !enghil
angkan artikel
udara anas.
8a!bar :.
Pengunaan ata
7arna
terang 8a!bar *.
Pe!an#aatan
road garden
dengan ohon
dan
landsca eUtilit
as bangunan ad
alah suatu kele
ngka an #asili
tas bangunan y
angdigunakan u
ntuk !enun"ang
terca ainya un
sur4unsur keny
a!anan, kesehat
an,kesela!atan,
ke!udahan
ko!unikasi, dan
!obilitas
dala! bangunan.
Perancangan ba
ngunan harus !e
nyertakan #asilit
as utilitas yang
dikoordinasikan
dengan eranc
angan yang lain,
se erti eranc
angan arsitektur
, erancangan s
truktur, eranca
ngan interior
dan lain4lain.Pe
nerangan bangu
nan harus !e! e
la"ari !asalah
encahayaan seh
ingga bangunan
da at ber#ungsi
se erti yang
dihara kan.
Selain itu,
erancang
bangunanharus
"uga !e! erhati
kan !an#aat e
nerangan atau
encahayaan al
a! sela!a!asih
da at
di!an#aatkan.
Pe!an#aatan
cahaya !atahari
selain
!e!berikan
anas%radiasi+
"uga !e!berikan
cahaya yang
ber!an#aat
sekali bagi
se!ua
kehidu an
didarat dan air,
!aka cahaya !
atahari sangat
di erlukan kh
ususnya dala!
encahayaan ba
ngunan, tu"uan
e!an#aatan ca
haya !atahari se
bagai enerang
ala!i dala!
bangunan
adalah
sebagai berikut6
a. 5enghe!at
energi dan biaya
o erasional
bangunan, b. 5e
nci takan
ruang yang seha
t !engingat sinar
!atahari !engan
dung
ultraviolet
yang !e!berikan
e#ek sikologis
bagi !anusia dan
!e! er"elas
kesan ruang,
c. 5e! ergunak
an cahaya ala!i
se"auh !ungkin
ke dala!
bangunan, baik
sebagaisu!ber
enerangan
langsung
!au un tidak
langsung.Pe!an#
aatan cahaya
!atahari ke dala!
ruang da at
dilakukan
dengan
berbagaicara,
dilihat dari arah
"auhnya sinar
!atahari dan
ko! onen $
bidang4bidang
yang!e!bantu
!e!asukan dan
!e!antulkan
cahaya !atahari.
Surut "auhnya
sinar !atahari
ini berbeda 4
beda ada
setia daerah.
Pada u!u!nya,
cahaya
!atahariyang
"auh ke
er!ukaan tana
h $ bangunan
da at
dinyatakan
sebagai berikut6
a.
&ahaya !atahari
langsung "atuh
ada bidang
ker"a. b. /e#leks
i antulan caha
ya !atahari dari
benda yang bera
da di luar ru!ah
dan!asuk !elalui
"endela.c.
/e#leksi $
antulan
cahaya !atahari
dari hala!an
,yang untuk
kedua kalinya
di antulkan
ke!bali oleh
langit4langit
dan dinding
kearah bidang
ker"a.d. &ahaya
yang
"atuh dilantai
dan
di antulkan
lagi
oieh langi4langi
t
besarnya re#lek
sicahaya
!atahari ini
sangat
di engaruhi
oleh bahan
e!antulan dan
7arna.
E. & N= H
PENE/APAN
8/EEN
BU<LD<N89on
se
green school bu
ilding
didesai untuk
enghe!atan
energy
listrik, enggu
naan air yang bi
sa didaur ulang,
dan e!an#aata
n li!bah sesuai d
engankaidah4ka
idah
lingkungan.
5aka dari itu,
enggunaan
bahan
bangunannya
undiu ayaka
n !enggunakan
bahan
eco'friendly
% ra!ah
lingkungan +.
8ubernur
D9< akarta, 3
auGi Bo7o, !en
gatakan konse

green school bu
ilding
!eru akan ba
gian roses
endidikan
lingkungan
ke ada sis7a,
sehingga !au
tidak !au
sis7ayang sekol
ahnya sudah be
rorientasi lingk
ungan dan !eng
ada tasi kaida
hlingkungan ta
di harus !e!aha
!i entingnya
!encintai dan
elestarianling
kungan.Pe! ro0
D9< akan
!en"adikan
gedung sekolah
sebagai contoh
dan teladan
yang baik untuk
seluruh banguna
n yang
akan didirikan
di
akarta.Pada ()
1), setidaknya s
udah ada dua g
edung sekolah
yang di"adikan
royek erco
ntohan sekolah
hi"au yaitu
Sekolah Dasar
%SD+ di
Se!anan,
akarta Barat
danSekolah
5enengah
Perta!a Negeri
%S5PN+ 1
&ikini, akarta
Pusathttp://ww
w.academia.edu
/17498303/GRE
EN_BUILDIN
G_FEBRI_WF
BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Perkembangan teknologi dalam segala aspek kehidupan manusia menjadikan manusia
tidak pernah merasa puas dan akan terus mengembangkan dari yang sederhana hingga melewati
batas sederhana. Begitupun dengan pekembangan teknologi konstruksi yang sekarang sudah
dirasakan dibelahan dunia manapun.
Indonesia sebagai negara maritim mempunyai garis pantai terpanjang keempat di dunia
setelah Amerika Serikat, Kanada, dan Rusia dengan panjang garis pantai mencapai 95.181 km.
Wilayah Laut dan pesisir Indonesia mencapai wilayah Indonesia (5,8 juta km2 dari 7.827.087
km2). Hingga saat ini wilayah pesisir memiliki sumber daya dan manfaat yang sangat besar bagi
kehidupan manusia. Seiring dengan perkembangan peradaban dan kegiatan sosial ekonominya,
manusia memanfatkan wilayah pesisir untuk berbagai kepentingan. Konsekuensi yang muncul
adalah masalah penyediaan lahan bagi aktivitas sosial dan ekonomi masyarakat.
Agar mendapatkan lahan, maka kota-kota besar menengok daerah yang selama ini terlupakan,
yaitu pantai (coastal zone) yang umumnya memiliki kualitas lingkungan hidup rendah. Fenomena
ini bukan saja dialami di Indonesia, tapi juga dialami negara-negara maju, sehingga daerah pantai
menjadi perhatian dan tumpuan harapan dalam menyelesaikan penyediaan hunian penduduk
perkotaan. Penyediaan lahan diwilayah pesisir dilakukan dengan memanfaatkan lahan atau habitat
yang sudah ada,seperti perairan pantai, lahan basah, pantai berlumpur dan lain sebagainya yang
dianggap kurang bernilai secara ekonomi dan lingkungan sehingga dibentuk menjadi lahan lain
yang dapat memberikan keuntungan secara ekonomi dan lingkungan atau dikenal dengan
reklamasi.

B. Rumusan Masalah
Apa yang dimaksud dengan Reklamasi ?
Apa tujuan dari teknologi Reklamasi ?
Apa saja manfaat dari teknologi Reklamasi ?
Apa saja jenis sistem pada teknologi Reklamasi ?
Apakah dampak positif dan negative dalam pelaksanaan teknologi Reklamasi ?

C. Tujuan Makalah
Mengetahui dan memahami tentang teknologi reklamasi
Mengetahui dan memahami tujuan dari teknologi reklamasi
Mengetahui dan menelaah manfaat dari teknologi reklamasi
Mengenal dan menelaah jenis sistem pada teknologi reklamasi
Mengetahui dan memahami dampak yang ditimbulkan oleh teknologi reklamasi
BAB II
PEMBAHASAN

A. Pengertian Reklamasi dan Teknologi Reklamasi


Menurut pengertiannya secara bahasam reklamasi berasal dari kosa kata dalam bahasa
inggris, to reclaim yang artinya memperbaiki sesuatuyang rusak. Secara khusu dalam Kamus
Bahasa Inggris-Indonesia disebutkan arti reclaim sebagai menjadikan tanah (from the sea). Arti
reclamation diterjemahkan sebagai pekerjaan memperoleh tanah. Para ahli belum banyak
mendefinisikan atau memberikan pengertian mengenai reklamasi pantai. Kegiatan reklamasi
pantai merupakan upaya teknologi yang dilakukan manusia untuk merubah suatu lingkungan alam
menjadi lingkungan buatan, yaitu daratan baru.
Dalam UU No. 27 tahun 2007, Reklamasi merupakan kegiatan yang dilakukan oleh orang
dalam rangka meningkatkan sumber daya lahan ditinjau dari sudut lingkungan dan sosial ekonomi
dengan cara pengurugan , pengeringan atau drainase.
Pengertian dari reklamasi lainnya adalah suatu pekerjaan atau usaha memanfaatkan
kawasan atau lahan yang tidak relatif berguna atau masih kosong dan berair menjadi lahan berguna
dengan cara dikeringkan. Misalkan, dikawasan pantai, daerah rawa-rawa, dilaut lepas atau lepas
pantai, ditengah sungai yang lebar maupun didanau. Pada dasarnya teknologi reklamasi hanya
mengubah daerah pantai menjadi suatu wilayah daratan dengan teknologi-teknologi yang ada
seperti drainase. Biasanya daerah yang menerapkan teknologi reklamasi ini termasuk daerah
rendah yang sering terjadi genangan air seperti banjir atau pasang surut air laut yang berlebihan.
Hal inilah yang membuat teknologi semakin berkembang hingga sekarang.

B. Tujuan Teknologi Reklamasi


Biasanya teknologi reklamasi ini dilakukan oleh otoritas suatu negara atau kota atau
pengelola kawasan yang memiliki laju pertumbuhan dan kemajuan yang tinggi dan membutuhkan
lahan yang cukup luas, akan tetapi adanya keterbatasan dan ketersediaan lahan atau wilayah untuk
mendukung laju pertumbuhan yang tinggi, sehingga diperlukan wilayah baru atau daratan baru.
Tujuan utama diterapkannya teknologi Reklamasi adalah menjadi wilayah berair yang
relatif tidak berguna menjadi kawasan yang lebih baik dan bermanfaat.
Tujuan dari teknologi reklamasi adalah sebagai berikut :
o Untuk mendapatkan kembali tanah yang hilang akibat gelombang laut
o Untuk memperoleh tanah baru didepan garis pantai untuk mendirikan bangunan yang akan
difungsikan sebagai banteng perlindungan garis pantai
o Dalam alasan ekonomis, untuk mendirikan konstruksi atau bangunan dalam skala besar

C. Manfaat Teknologi Reklamasi


Reklamasi pantai sudah menjadi alternatif dalam pemenuhan lahan perkotaan dan menjadi
mutlak dikarenakan wilayah daratan yang semakin sempit. Kebutuhan dan manfaat reklamasi
dapat dilihat dari segi aspek tata guna lahan, aspek pengelolaan pantai dan ekonomi. Tata ruang
wilaya butuh direklamasi karena wilayah yang sudah rusak perlu diperdayakan menjadi lebih
berguna. Untuk pantai biasanya diorientasikan ke pelabuhan, industry, wisata dan pemukiman
yang perairannya dangkal butuh direklamasi agar menjadi lahan yang bisa berguna dan
bermanfaat.
Terlebih lagi dengan daerah pelabuhan yang sangat wajib untuk dilakukan reklamasi dalam
pemenuhan kebutuhan dan meningkatkan fasilitas pelabuhan seperti tempat bersandarnya kapal,
pelabuhan peti-peti kontainer , pergudangannya dan sebagainya. Pelabuhan ekspor-impor kini
menjadi sangat luas karena direklamasi, supaya pemenuhan kebutuhan seperti pergudangan pangsa
ekspo-impor yang berada dekat wilayah pelabuhan untuk mengurangi biaya transportasi.
Dalam aspek ekonomi adalah kebutuhan lahan untuk pemukan semakin, semakin mahalnya
wilayah daratan dan berkurangnya daya dukung lingkungan darat menjadikan reklamasi adalah
hal yang sangat penting dan menjadi pilihan bagi negara-negara maju atau kota metropolitan yang
membutuhkan perluasan lahan dalam memenuhi kebutuhan untuk pemukiman. Manfaat lain
reklamasi adalah mengurangi kepadatan penduduk yang sudah meledak di daerah perkotaan dan
supaya tidak terjadinya pergusuran lagi didaerah perkotaan bagi warga yang tinggal dibantaran
sungai karena dengan reklamasi berarti pemerintah memberikan wilayah baru untuk tempat
tinggal.
Untuk aspek konservasi wilayah pantai, karena dikawasan pantai teretentu terjadi perubahan
pola arus air laut sehingga mengalami abrasi, akresi yang memerlukan pembuat Groin (pemecah
ombak) atau dinding laut sehingga reklamasi pun menjadi pilihan utama permasalahan tersebut.
Reklamasi dilakukan diwilayah pantai guna mengembalikan konfigurasi pantai yang terkena
abrasi terbentuk semula.
Reklamasi bukanlah mini-proyek, tetapi mega-proyek yang dilakukan oleh otoritas perkotaan.
Dalam pelaksanaan reklamasi, diperlukan pemebelajaran atau penelitian seperti :
o Pengendalian dampak negatif lingkungan
o Suply air dan energy
o Transportasi yang terintegrasi
o Tata ruang dan wilayah
o Struktur lapisan tanah reklamasi

D. Sistem pada Teknologi Reklamasi


Secara umum bentuk reklamasi ada 2 yaitu, reklamasi menempel pantai dan reklamasi
lahan terpisah dari daratan pantai induk. Cara pelaksanaan reklamasi tergantunga dari sistem yang
digunakannya. Berikut ini sistem-sistem yang biasa diterapkan pada teknologi reklamasi :
o Sistem Timbunan Reklamasi
Dilakukan dengan cara menimbun perairan pantai sampai muka lahan berada di atas muka air laut
tinggi (high water level).
o Sistem Polder Reklamasi
Dilakukan dengan cara mengeringkan perairan yang akan direklamasi dengan memompa air yang
berada didalam tanggul kedap air untuk dibuang keluar dari daerah lahan reklamasi.
o Sistem Kombinasi antara Polder dan Timbunan Reklamasi
Ini merupakan gabungan sistem polder dan sistem timbunan, yaitu setelah lahan diperoleh dengan
metode pemompaan, lalu lahan tersebut ditimbun sampai ketinggian tertentu sehingga perbedaan
elevasi antara lahan reklamasi dan muka air laut tidak besar.
o Sistem Drainase Reklamasi
Sistem ini dipakai untuk wilayah pesisir yang datar dan relatif rendah dari wilayah di sekitarnya
tetapi elevasi muka tanahnya masih lebih tinggi dari elevasi muka air laut.
Sistem timbunan cocok dilakukan pada daerah tropis yang mempunyai curah hujan yang
sangat tinggi dan metode ini yang paling popular di Indonesia. Sistem polder dilakukan pada
lokasi dengan kondisi drainase yang baik. Reklamasi sistem polder kurang cocok untuk daerah
yang mempunyai curah hujan yang sangat tinggi seperti di Indonesia.

E. Dampak Positif dan Dampak Negatif Teknologi Reklmasi


Dalam melakukan reklamasi terhadap kawasan pantai, harus memperhatikan berbagai hal
dan aspek atau dampak-dampak yang akan timbul oleh kegiatan reklamasi. Seperti halnya dampak
lingkungan, sosial budaya maupun ekonomi. Contoh dampak lingkungan misalnya mengenai
perubahan arus laut, hilangnya ekosistem penting, kenaikan muka air sungai yang terhambat untuk
masuk ke laut yang memungkinkan banjir semakin parah, kondisi lingkungan di wilayah tempat
bahan timbunan, sedimentasi, perubahan hidrodinamika yang semuanya harus tertuang dalam
analisis mengenai dampak lingkungan. Dampak sosial budaya diantaranya adalah kemungkinan
terjadinya pelanggaran HAM (dalam pembebasan tanah), perubahan kebudayaan,
konflik masyarakat, dan isolasi masyarakat. Sementara dampak ekonomi diantaranya berapa
kerugian masyarakat, nelayan, petambak yang kehilangan mata pencahariannya akibat reklamasi
pantai.
Berikut dampak akibat reklamasi pantai :
o Dampak positif reklamasi pantai :
- Ada tambahan daratan buatan hasil pengurugan pantai sehingga dapat dimanfaatkan untuk
bermacam kebutuhan.

Dampak Positif Reklamasi Pantai

- Daerah yang dilakukan reklamasi menjadi aman terhadap erosi karena konstruksi pengaman
sudah disiapkan sekuat mungkin untuk dapat menahan gempuran ombak laut.
- Daerah yang ketinggiannya dibawah permukaan air laut bisa aman terhadap banjir apabila dibuat
tembok penahan air laut di sepanjang pantai.
- Tata lingkungan yang bagus dengan perletakan taman sesuai perencanaan, sehingga dapat
berfungsi sebagai area rekreasi yang sangat memikat pengunjung.

o Dampak negatif reklamasi pantai :


- Peninggian muka air laut karena area yang sebelumnya berfungsi sebagai kolam telah berubah
menjadi daratan.
Dampak Negatif Reklamasi Pantai

- Akibat peninggian muka air laut maka daerah pantai lainya rawan tenggelam, atau setidaknya air
asin laut naik ke daratan sehingga tanaman banyak yang mati, area persawahan sudah tidak bisa
digunakan untuk bercocok tanam, hal ini banyak terjadi diwilayah pedesaan pinggir pantai.
- Musnahnya tempat hidup hewan dan tumbuhan pantai sehingga keseimbangan alam menjadi
terganggu, apabila gangguan dilakukan dalam jumlah besar maka dapat mempengaruhi perubahan
cuaca serta kerusakan planet bumi secara total.

BAB III
PENUTUP

Kesimpulan
Kawasan perkotaan dekat pantai yang begitu pesat perkembangannya pasti membutuhkan
wilayah yang semakin luas apalagi kondisi wilayah daratan yang sekarang semakin sempit. Oleh
karena itu reklamasi menjadi pilihan utama bagi negara-negara yang pertumbuhannya sangat
tinggi demi mendukung pemenuhan kebutuhan lahan. Reklamasi menolong segala aspek dari
lingkungan, sosial budaya dan ekonomi. Misalnya dalam aspek ekonomi, permintaan wilayah
pemukiman yang semakin marak, akan tetapi wilayah daratan yang semakin mahal serta
menipisnya daya dukung, membuat teknologi reklamasi semakin laku dikalangan negara-negara
maju.
Adakalanya, setiap kegiatan teknologi mempunyai kelemahan dan efek buruk untuk
wilayah sekitarnya. Proses reklamasi tidaklah mudah, karena membutuhkan tahap yang begitu
panjang. Kegiatan reklamasi juga mampu merusak segala aspek, seperti lingkungan yang menjadi
minim seperti hilangnya ekosistem penting dalam laut, dalam aspek sosial budaya seperti
hilangnya mata pencaharian para nelayan karena wilayahnya sudah berubah menjadi perkotaan
dan masih banyak lagi.
Jadi, teknologi reklamasi ini masih butuh telaah lebih lanjut karena masih banyak aspek-
aspek kehidupan yang akan dirusak oleh kegiatan ini.
DAFTAR PUSTAKA

Judul : Reklamasi Pantai, tanggal akses 10 Januari 2014


https://www.academia.edu/4432623/Reklamasi_Pantai
Judul : Reklamasi Pantai Sebagai Alternatif Pengembangan Kawasan, tanggal akses 10 Januari
2014
http://bulletin.penataanruang.net/index.asp?mod=_fullart&idart=267
Judul : Reklamasi dan Revitalisasi, tanggal akses 10 Januari 2014
http://www.slideshare.net/YogieVianto/reklamasi-dan-revitalisasi
1. PENDAHULUAN

Kebutuhan akan bangunan gedung untuk berbagai aktifitas semakin meningkat dari waktu ke
waktu. Hal
ini merupakan salah satu indikator bahwa roda perekonomian berputar sejalan dengan
meningkatnya
berbagai aktifitas manusia dalam melaksanakan transaksi bisnis. Dari tahun ke tahun selalu
bermunculan
bangunan fasilitas yang baru dengan berbagai ragam, bentuk dan ukurannya, dimana
estetika dan
kelengkapan fasilitas bangunannya merupakan representasi dari aktifitas orang yang
menghuninya.

Gaya dari sebuah bangunan merepresentasikan karakterisitik dari peruntukan bangunan


tersebut, misalnya
saja bangunan yang akan difungsikan untuk aktifitas perbankan akan berbeda dengan
bangunan yang
dirancang untuk pertokoan, kampus, sekolah, supermarket, gedung pertemuan, hotel dan lain
sebagainya.
Seolah-olah kenampakan bangunan dari gaya, material yang digunakan, bentuk massa
bangunan sudah
mempunyai ciri tersendiri, yang tentunya juga tergantung pada skala waktu kapan
bangunan tersebut
dirancang dan dibangun
Proses perancangan dari sebuah bangunan melalui berbagai tahap, diantaranya diawali dari
penggalian
keinginan pemilik tentang bentuk bangunan yang dikehendaki, fasilitas yang diperlukan,
ukuran
bangunan dan tentunya biaya yang dibutuhkan. Dalam proses perancangan sudah
sewajarnya seorang
perencana bangunan atau lebih spesifik seorang arsitek hendaknya mempertimbangkan salah
satu aspek
pada tahap pascakonstruksi yaitu aspek pemeliharaan. Layaknya sebuah bangunan yang
dihuni setiap
waktu kenyamanan bagi penghuninya merupakan persyaratan yang harus dipenuhi
selama bangunan
difungsikan.

Pemeliharaan bangunan secara konsisten sudah menjadi persyaratan yang harus dipenuhi,
utamanya bagi
bangunan yang difungsikan secara komersial. Program pemeliharaan sebuah bangunan
gedung hendaknya
dipikirkan sejak proses perancangan bangunan tersebut dilaksanakan dan kemudian dijadikan
salah satu
aspek pertimbangan dalam merencanakan bangunan secara detil. Secara rasional tingkat
kemudahan
pemeliharaan sebuah bangunan secara signifikan akan mempengaruhi besarnya biaya
pemeliharaan setiap
tahunnya.
Berdasarkan paparan dalam latar belakang tersebut diatas sudahkah bangunan gedung
kampus
mempunyai program pemeliharaan bangunan gedung berikut fasilitasnya?. Seandainya
program
pemeliharaan telah dimiliki dan telah berjalan dengan baik maka sepatutnya diketahui
berapakah
besarnya biaya yang harus dianggarkan untuk program pemeliharaannya?. Tujuan penelitian ini
adalah
untuk mengetahui program pemeliharaan bangunan gedung beserta fasilitasnya yang telah
berjalan dan
merumuskan kembali program pemeliharaan yang seharusnya dilakukan, termasuk didalamnya
estimasi
perkiraan biaya yang kompetitif.

2. TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Maintenance
Maintenance dalam bahasa inggris diterjemahkan pemeliharaan, dalam kamus besar bahasa
Indonesia
diartikan menjaga dan merawat baik-baik. Dalam beberapa referensi terdapat berbagai
macam definisi
maintenance, salah satunya adalah pendapat Chanter (1996) :
A combination of any action carried out to retain an item in, or restore it to an acceptable
condition .

Dalam definisi tersebut diatas terdapat dua kata kunci yaitu action dan acceptable
condition. Action
bukan hanya diartikan sebagai kegiatan fisik yang berhubungan dengan aktifitas pemeliharaan,
tetapi juga
menyangkut berbagai aspek diantaranya adalah aspek biaya dan aspek organisasi yang
bertanggung
jawab. Acceptable condition adalah persyaratan yang harus dipenuhi agar seluruh fasilitas
dapat bekerja
sesuai dengan yang direncanakan. Program manajemen pemeliharaan bangunan pada
umumnya
bergantung dari fungsinya, misalnya bangunan rumah tinggal, rumah sakit,
sekolah/kampus, dan lain
sebagainya.

2.2. Maintenance Planning


Proses membuat perencanaan pemeliharaan didasarkan kondisi pada umumnya, namun
apabila terdapat
bangunan yang spesifik maka program pemeliharaan disesuaikan dengan karakteristik dari
bangunan itu
sendiri. Kelengkapan setiap komponen bangunan beserta fasilitasnya sudah seharusnya
dijaga dengan
baik agar setiap saat sepanjang bangunan tersebut difungsikan dapat bekerja sesuai dengan
persyaratan
operasionalnya. Periode pemeliharaan dari setiap bagian bangunan berbeda satu dengan
yang lain
bergantung pada siklus hidupnya.

Perencanaan adalah sebuah proses yang bergantung satu sama lain secara komprehensif.
Beberapa hal
yang patut menjadi perhatian dalam pembuatan program pemeliharaan adalah : jumlah
kegiatan yang
dapat dipisahkan; skala waktu dari setiap kegiatan; urutan kegiatan; melakukan
pencatatan selama
pemeriksaan.

2.3. Life Cycle Cost


Penyediaan sarana berupa bangunan secara fisik dibutuhkan sejumlah biaya minimum
yang harus
disediakan oleh pemilik proyek. Jika sarana tersebut berupa bangunan gedung yang
difungsikan sebagai
kantor maka dengan sendirinya pihak pemilik harus memberikan fasilitas dan pelayanan yang
memadai.
Termasuk didalamnya merancang interior, pendingin udara, membersihkan elemen
bangunan secara
teratur, memperbaiki semua kerusakan dan lain sebagainya.

Hal - 3

Biaya yang dikeluarkan untuk memberikan layanan tersebut harus dialokasikan setiap periode
waktu, jika
bangunan tersebut milik institusi baik swasta atau pemerintah maka perioda waktu
pengalokasian biaya
didasarkan pada tahun anggaran. Bertambahnya umur dari bangunan dengan sendirinya
biaya yang
dibutuhkan akan semakin besar, termasuk juga faktor suku bunga (interest rate) juga
mempengaruhi
penyediaan biaya pemeliharaan.

Perencanaan penggunaan biaya untuk mewujudkan sebuah bangunan dan memeliharanya


selama umur
rencana bangunan disebut cost-in-use atau life-cycle-costing. Untuk mempertimbangkan
berbagai
alternatif bangunan beserta biayanya perlu dilakukan analisis dengan suatu metoda untuk
menentukan
pilihan yang terbaik. Dalam perencanaan yang baik dibutuhkan pemikiran yang lebih detil
guna
mendapatkan pemilihan material yang tepat.

3. DATA PENELITIAN

Data penelitian diperoleh dari bangunan gedung kampus beserta fasilitasnya, yang dapat
dikelompokan
menjadi empat yaitu : struktur; arsitektur; mekanikal dan elektrikal; landscape. Tipikal
bangunan gedung
kampus yang berbentuk ruang-ruang kelas dilengkapi dengan fasilitas untuk proses
belajar mengajar
membutuhkan cara tersendiri dalam menjalankan program perawatan jika dibandingkan dengan
bangunan
lainnya seperti hotel, mall, ruang pertemuan atau lainnya. Selain itu, pengguna
bangunan juga ikut
mempengaruhi dalam penyusunan program pemeliharaan dikarenakan perilaku tiap orang
berbeda-beda.

Pengelolaan pemeliharaan gedung mencangkup beberapa hal : perawatan terhadap fisik


bangunan agar
terjaga kualitasnya sesuai dengan spesifikasi sebelumnya; perawatan fasilitas (mekanikal dan
elektrikal)
yang dimiliki gedung berfungsi dengan baik dan sesuai dengan umur ekonomi yang telah
ditetapkan;
menjaga ketentraman lingkungan kerja dan lingkungan gedung oleh satuan pengaman yang
professional;
menyiapkan tenaga untuk berhubungan dengan pengguna ruang sehingga setiap
ketidaknyamanan dapat
ditangani dengan cepat; mengelola area perparkiran apabila diperlukan.

3.1. Biaya Pemeliharaan


Layaknya sebuah bangunan fasilitas pada umumnya yang digunakan oleh berbagai pihak
untuk
melaksanakan berbagai aktifitasnya, bangunan kampus juga diperlukan pemeliharaan
terhadap semua
fasilitasnya. Tujuan utama diadakannya pemeliharaan/perawatan tidak lain adalah agar semua
pengguna
bangunan tersebut merasa nyaman dan aman selama menjalankan aktifitasnya.

Secara grafis penggunaan anggaran biaya pemeliharaan dari tahun ke tahun nampak seperti
pada gambar
3.1 s/d 3.8. Terlihat jelas bahwa biaya terbesar yang dibutuhkan selama tujuh tahun adalah
biaya untuk
kegiatan pembersihan yang dilakukan oleh cleaning service.
Gambar 3.1 : Prosentase biaya pemeliharaan

Prosentase biaya pemeliharaan


25.42
17.62
21.32
27.05
16.92
2.91
2.27
2.76
3.41
2.13
Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung
beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu layak fungsi, sedangkan
kegiatan perawatan bangunangedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti
bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana
agar bangunan gedung tetap layak fungsi.
Oleh sebab itu penelitian ini dilakukan dengan tujuan mendapatkan jenis jenis
kerusakan/kekurangan yang kerap terjadi pada elemen bangunan gedung dalam masa
pemeliharaan. Cara penelitian yang dilakukan adalah dengan melakukan riset ke
perusahaan PT. Budigraha Perkasa Utama untuk memperoleh data pekerjaan yang sudah
dikerjakan dimana data tersebut mencantumkan nama pekerjaan dan jenis jenis
kerusakannya serta mengalisanya. Selain menganilisa data pengalaman perusahaan,
penulis juga melakukan wawancara kepada tenaga teknik perusahaan dan mengamati
pekerjaan bangunan gedung yang sedang dalam masa pemeliharaan guna mendapatkan
manajemen pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung.
Dari hasil pengamatan dilapangan dan analisa data yang didapat dari PT. Budigraha
Perkasa Utama maka diperoleh kerusakan kerusakan yang kerap terjadi pada masa
pemeliharaan bangunan gedung adalah item pekerjaan plambing dan peralatan sanitair,
item tersebut kondisinya selalu basah maka ditekankan lebih berhati hatilah
mengerjakan item tersebut.
http://jurnal.uma.ac.id/mahasiswa/index.php/doc_details/2385-pemeliharaan-dan-perawatan-
bangunan-gedung-dalam-masa-pemeliharaan-dan-analisa-kerusakannya-pdf?tmpl=component
Pemeliharan (maintenance) bangunan adalah sangat penting dan perlu setelah bangunan tersebut
selesai dibangun dan dipergunakan. Pemeliharaan ini akan membuat umur bangunan tersebut
menjadi lebih panjang, ditinjau dari aspek : kekuatan, keamanan, dan penampilan (performance)
bangunan. Bahwa berhasil atau tidaknya suatu pembangunan gedung dapat dilihat dari usia
pemakaian bangunan sesuai dengan rancangan bangunannya dan tata cara pemeliharaan terhadap
bangunan itu sendiri didalam manajemen proyek.

Pada umumnya usia suatu bangunan diperhitungkan 20 tahun. Oleh karena itu, pekerjaan
pemeliharaan sangat penting dan dilakukan pada tahap pra konstruksi, konstruksi dan pasca
konstruksi secara rutin, terus menerus dan periodik dengan memperhatikan spesifikasi teknis bahan.
Dengan adanya pemeliharaan yang rutin maka diharapkan bila terjadi kerusakan tidak memerlukan
biaya perbaikan / pemeliharaan yang tinggi didalam manajemen proyek.

Lingkup pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung meliputi didalam manajemen proyek:
a. Pemeliharaan bangunan gedung;
b. Perawatan bangunan gedung.

Pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung meliputi persyaratan yang terkait dengan :
a. keselamatan bangunan gedung;
b. kesehatan bangunan gedung;
c. kenyamanan bangunan gedung; dan
d. kemudahan bangunan gedung.

http://sipilworld.blogspot.co.id/2013/03/perawatan-dan-pemeliharaan-bangunan.html