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El Presidente de la Repblica en Consejo de Ministros, en uso de la atribucin que le

confera el ordinal 8 del artculo 190 de la Constitucin de la Repblica de Venezuela de


1961, y que actualmente le otorga el ordinal 8 del artculo 236 de la nueva Carta Magna, y
de conformidad con lo dispuesto en el literal g) del numeral 4 del artculo 1 de la "Ley que
autoriza al Presidente de la Repblica para Dictar Medidas Extraordinarias en Materia
Econmica y Financiera requeridas por el inters pblico (1)", dict el Decreto con rango y
fuerza de Ley Nro.427 por medio del cual se promulg la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios (en adelante Ley de Arrendamiento). (2)

Las normas contenidas en el referido Decreto constituyen el rgimen jurdico comn de los
arrendamientos inmobiliarios, y tiene por finalidad actualizar y concentrar en un solo texto
normativo toda la materia de stos. En este sentido, la Ley de Arrendamiento deroga: (i) la
Ley de Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de 1960, (ii) la Ley de Reforma Parcial
de la Ley de Regulacin de Alquileres del 2 de enero de 1987, (iii) el Decreto Legislativo
sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, (iv) el Reglamento de la Ley de
Regulacin de Alquileres y del Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas del 5 de
febrero de 1972, (v) La Resolucin No. 3729 del Ministerio de Fomento del 1 de julio de
1976, (vi) los Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971, No. 298
del 15 de junio de 1989, No. 1493 del 18 de marzo de 1987, as como tambin se estableci
una derogatoria de carcter general para todas las dems disposiciones ordinarias contrarias
a la presente Ley de Arrendamiento.

ENTRADA EN VIGENCIA

La Ley de Arrendamiento entr en vigencia el 1 de enero del 2.000 (3) y, en consecuencia,


sus disposiciones son aplicables desde esa fecha. No obstante, de conformidad con lo
previsto en su artculo 88, queda claro que los procedimientos administrativos en curso para
el momento de inicio de su vigencia, seguirn tramitndose hasta su conclusin definitiva
por las disposiciones bajo las cuales se inici su tramitacin en tanto y en cuanto stas sean
aplicables.

MBITO DE APLICACIN DE LA LEY

El mbito de aplicacin de la Ley de Arrendamiento se circunscribe al arrendamiento y


subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al
funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales y de
enseanza entre otras, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente, as como
los cnones de arrendamiento de los mismos. (4) Asimismo, las disposiciones de la Ley de
Arrendamiento en lo relativo a la fijacin de los cnones de arrendamiento (regulacin de
alquileres) excluye expresamente a los inmuebles cuya cdula de habitabilidad u otro acto
equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987. Esto quiere decir, que se deja a la libre
voluntad de las partes contratantes todo lo relativo a la fijacin del canon de arrendamiento
bajo tal supuesto. Los arrendamientos de las reas comunes de los inmuebles sujetos a la
aplicacin de esta Ley, sern regulados por las disposiciones de la Ley de Propiedad
Horizontal.
Dentro del mbito de aplicacin de la Ley de Arrendamiento encontramos las siguientes
excepciones:

a) En cuanto a la aplicacin de la Ley

Se consagran de manera taxativa los supuestos a los que no se aplica la Ley de


Arrendamiento (5). En este sentido, se prev que los terrenos urbanos y suburbanos no
edificados, las fincas rurales y los fondos de comercio, as como los hoteles, moteles,
hosteras, paradores tursticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales y las
pensiones que acrediten su registro ante la autoridad competente, quedan fuera del mbito
de aplicacin de la Ley.

b) En cuanto a la regulacin de alquileres

Estn excluidos a los efectos de la fijacin de los cnones de arrendamiento, los inmuebles
pertenecientes a la Repblica de Venezuela, los Estados, Municipios y los institutos
oficiales del Ejecutivo Nacional, as como los inmuebles destinados a vivienda, comercio,
industria, oficina o cualquier otro uso, cuya cdula de habitabilidad o instrumento
equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987, al igual que las viviendas unifamiliares o
bifamiliares cuyo valor individualmente considerado exceda de doce mil quinientas
Unidades Tributarias (6).

c) En cuanto a la terminacin de la relacin arrendaticia

En lo que se refiere a la terminacin de la relacin arrendaticia, quedaron excluidas de la


aplicacin de la Ley en estudio, el arrendamiento y subarrendamiento de viviendas o
locales cuya ocupacin sea consecuencia de una relacin laboral o de una relacin de
subordinacin.

DEFINICIONES PROPIAS DE LA LEY

A fin de lograr una mejor comprensin de las disposiciones contenidas en la Ley de


Arrendamiento, se introduce un conjunto de definiciones autnticas respecto de los
siguientes vocablos (7):

4.1. Viviendas urbanas y suburbanas: las primeras son aquellas unidades de vivienda que se
encuentran fsicamente ubicadas dentro del rea de las ciudades, y las segundas, son
aquellas edificadas en zonas de influencia que se caractericen desde el punto de vista
urbanstico como reas de expansin conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales.

4.2. Organismos de inquilinato: Son aquellos organismos administrativos a quienes se


atribuye la competencia inquilinaria. En este sentido, se atribuye al Poder Ejecutivo
Nacional tal competencia, no obstante, podr ser delegada en las Alcaldas, en cuyo caso
las multas que aquellas impongan ingresarn al Tesoro Municipal. La Ley de
Arrendamiento prev expresamente que en el rea Metropolitana de Caracas estas
funciones no podrn ser delegadas a los Municipios (8) y, en consecuencia, sern ejercidas
por el Ejecutivo Nacional a travs de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de
Infraestructura.

4.3. Clusula penal arrendaticia: Es la sancin prevista por las partes en el contrato,
imponible en virtud del incumplimiento de una de las clusulas del mismo.

CONTENCIOSO INQUILINARIO

CONCEPTO

La jurisdiccin contencioso-administrativa es el conjunto de rganos judiciales encargados


de controlar la legalidad y legitimidad de los actos, hechos y relaciones jurdico-
adminisrativas. Por su parte, la jurisdiccin contencioso-administrativa inquilinaria se
encuentra enmarcada dentro de los llamados "contenciosos especiales" y, en consecuencia,
slo los Tribunales especificados por la Ley sern los competentes para conocer de esta
materia.

TRIBUNAL COMPETENTE

La competencia judicial para conocer las actuaciones de la Administracin Inquilinaria


estar distribuida atendiendo al rgano que dicte los actos administrativos de inquilinato.
As, en el rea Metropolitana de Caracas, la impugnacin de los actos administrativos
emanados de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura sern
conocidas por los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo; en el
resto del pas, los Juzgados de Municipio o los de igual jerarqua de la localidad de que se
trate sern los competentes.

De lo anterior se desprende que a los Juzgados del interior de la Repblica se les atribuye
una competencia especial contencioso administrativa (contencioso eventual) en materia
inquilinaria, pero en lo que respecta a el conocimiento de los dems procedimientos
jurisdiccionales referidos por la Ley en estudio sobre la materia de arrendamientos urbanos
y suburbanos, ser la jurisdiccin civil ordinaria la competente (9).

En conclusin para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo


inquilinario de anulacin son competentes los siguientes Tribunales: (i) los Tribunales
Superiores con Competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo en la Regin
Capital, (ii) Los Jueces de Municipio o los de igual jerarqua de la localidad donde se
encuentre el inmueble en los Estados. (10)

MATERIA

Los interesados podrn interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas
emanadas del organismo regulador ante la jurisdiccin contencioso administrativa, dentro
de los 60 das calendario siguientes a la ltima de las notificaciones de la decisin
respectiva efectuada a las partes.
Las sentencias que decidan el recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad
contra los actos regulatorios de los cnones mximos de arrendamiento, no podrn fijar su
monto, es decir, que la decisin de mrito deber quedar circunscrita a los poderes del juez
contencioso administrativo. Si es declarada la nulidad del acto regulatorio por sentencia
definitivamente firme, el rgano regulador deber dictar el nuevo acto conforme a la
sentencia judicial, en cuyo caso, deber realizarse un nuevo procedimiento administrativo
conservando pleno valor jurdico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean
acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.

Cuando cursen ante los tribunales de la jurisdiccin contencioso administrativa mas de un


recurso de nulidad contra un mismo acto administrativo inquilinario, se acumularn los
respectivos procesos. Dicha acumulacin podr solicitarse incluso en estado de dictar
sentencia en el Tribunal que haya prevenido primero.

A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las Leyes atribuyan al
Juez Contencioso Administrativo, el Tribunal que conozca del recurso contencioso
inquilinario de nulidad, podr suspender en todo o en parte, los efectos del acto
administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecucin comporte perjuicios o
gravmenes irreparables o de difcil reparacin por la definitiva. En tales casos, el Juez
podr exigir garanta suficiente a la parte interesada.

DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA

La preferencia ofertiva es el derecho del arrendatario a que se le ofrezca en venta en primer


lugar y con preferencia de cualquier tercero, el inmueble que ocupa. En este sentido, segn
lo establecido en la Ley de Arrendamiento, se har acreedor a la preferencia ofertiva el
arrendatario que tenga mas de 2 aos como tal, siempre que se encuentre solvente en el
pago de los cnones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. (11)

En virtud del derecho de preferencia, el propietario deber notificar al arrendatario de su


voluntad de vender mediante documento autntico, donde deber indicar el precio,
condiciones y modalidades de negociacin. El arrendatario deber igualmente notificar al
propietario en forma indubitable su aceptacin o rechazo a la oferta en el trmino de 15 das
calendario contados a partir del ofrecimiento. En el caso de que el arrendatario rechace el
ofrecimiento, el propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo
las mismas condiciones y modalidades. An cuando la Ley de Arrendamiento no lo seala
expresamente se deduce que la falta de notificacin del arrendatario, se entender como
negativa en cuanto a la aceptacin de la oferta, ya que para cumplir con el requisito de la
formacin de un documento indubitable, se requiere un medio pblico o autntico.

Transcurridos 180 das calendarios despus del ofrecimiento en venta sin que se hubiese
efectuado sta a terceros, quedar sin efecto la oferta, debiendo en consecuencia cursarse
una nueva al arrendatario para cualquier otra negociacin que se pretenda celebrar (12).

Cuando un tercero (sea persona natural o jurdica) haga el ofrecimiento de venta en nombre
del propietario, deber acreditar que est suficientemente autorizado para ello mediante
documento autntico, y determinar con precisin las condiciones establecidas por el
propietario para la negociacin.

FIJACIN DE LOS CNONES DE ARRENDAMIENTO

La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulacin por la


Ley de Arrendamiento estar basado en porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del
inmueble representado en Unidades Tributarias (U.T). En este sentido si el inmueble tiene
un valor de hasta 4.200 U.T no podr cobrarse mas del 6 % anual del valor del inmueble
por concepto de canon de arrendamiento, si el valor del mismo est comprendido entre
4.201 y 8.400 U.T podr cobrarse hasta un 7% anual de su valor, si vara entre 8.401 y
12.500 U.T el total de los cnones anuales no podr exceder del 8% del valor del inmueble,
y por ltimo si es superior a 12.501 U.T podr cobrarse hasta un 9% anual. Se establece
tambin que el Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidad
sealados, cuando as lo determinen razones de inters pblico o social.

Para la determinacin del valor del inmueble a los fines del clculo de los cnones de
arrendamiento mximos anuales (13), el organismo encargado de efectuar la fijacin del
canon mximo de arrendamiento deber tomar en consideracin: (i) el uso, clase, calidad,
situacin, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las
operaciones y clculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales debern ser
especificadas razonadamente. (ii) El valor fiscal declarado y aceptado por el propietario y el
valor establecido en los actos de transmisin de la propiedad realizados por lo menos seis
meses antes de la fecha de solicitud de regulacin, as como los precios promedio de las
enajenaciones de inmuebles similares en los ltimos 2 aos.

A los efectos de la fijacin del canon mximo mensual en los inmuebles sometidos al
rgimen de propiedad horizontal, se tomar en consideracin la contribucin para el pago
de los gastos comunes causados por la administracin, conservacin, reparacin o
reposicin de las cosas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.

El alquiler mximo de los muebles y otros accesorios arrendados junto con la vivienda
sujeta a regulacin, ser fijado por las partes contratantes, pero en ningn caso podr ser
mayor al 2% mensual del valor de los mismos. En todo caso, el alquiler de los muebles, en
ningn caso podr exceder del 30% del canon fijado al inmueble.

Los cnones de arrendamiento de los inmuebles sern revisados por el organismo


encargado de la regulacin a instancia de parte interesada cuando:

a) Hubieren transcurrido 2 aos de la fijacin del canon mximo de arrendamiento mensual


efectuada y notificada a los interesado por el rgano administrativo competente.
b) Se cambie total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
c) El propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble mejoras cuyo costo exceda del
20% del valor del inmueble.

Los organismos administrativos de inquilinato a los fines de mantener el equilibrio


econmico de las relaciones arrendaticias, podrn iniciar de oficio el procedimiento de
regulacin, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario a costa del
propietario y sin perjuicio de la aplicacin de las sanciones a que hubiere lugar.

PAGO POR CONSIGNACIN

CONSIGNACIN ARRENDATICIA

Si el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tcitamente recibir el pago de la


pensin de arrendamiento vencida, podr el arrendatario o cualquier persona debidamente
identificada que acte en nombre y descargo de ste, consignarla por ante el Tribunal de
Municipio competente por el territorio, dentro de los 15 das continuos siguientes al
vencimiento de la mensualidad.

En los casos en que estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes
derivado directa o indirectamente de la relacin arrendaticia, el arrendador o propietario
podr retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor, sin que ello
pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la accin intentada, a menos que sta
estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO

Mediante escrito dirigido al juez, el consignante indicar su nombre y apellido, el carcter


con el que acta, as como la identificacin completa y direccin de la persona natural o
jurdica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de
arrendamiento mensual y el motivo por el cual efecta la consignacin. El Juez dar al
interesado comprobante de la consignacin y cursar notificacin al beneficiario indicando
que la suma consignada se halla a su orden y disposicin. (14)

Para dar cumplimiento a lo anterior, el arrendatario debe aportar datos suficientes para la
notificacin del interesado dentro de un plazo no mayor a los 30 das siguientes a la primera
consignacin. (15) En el caso de que el arrendatario manifieste desconocer la direccin del
arrendador, deber solicitar al Tribunal receptor la expedicin de un cartel de notificacin,
y proceder a una sola publicacin en uno de los diarios de mayor circulacin de la localidad
donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente lo consignar para ser agregado
al respectivo expediente de consignaciones.

Efectuada la primera consignacin, se abrir un expediente en el cual se llevarn las


diligencias pertinentes, quedando el consignante obligado a efectuar las posteriores en ese
mismo expediente. No se considerarn legtimamente efectuadas las consignaciones
subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto. (16) La suma de dinero consignada, slo
podr ser retirada por el beneficiario o por su apoderado legalmente constituido y
autorizado para ello, y en ningn caso podr retirarla el arrendatario o el tercero
consignante.

En virtud de la consignacin legtimamente efectuada, se considerar al arrendatario


solvente, salvo prueba en contrario que apreciar el Juez ante quien se presente la demanda.
A los efectos de la consignacin arrendaticia, todas las actuaciones en el tribunal estarn
libres de derechos, emolumentos y exentas del impuesto de papel sellado y timbres fiscales.
(17)

REINTEGRO DE LOS SOBREALQUILERES

En los inmuebles sometidos a regulacin, estn sujetos a repeticin todo pago en exceso del
canon mximo establecido por los organismos competentes. La obligacin de repeticin
corresponde al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. (18) El reintegro se har
sobre la base del exceso cobrado desde la fecha de iniciacin del contrato hasta la fecha de
la regulacin que resultare definitivamente firme. Las acciones para solicitar la repeticin
de los sobrealquileres se intentarn ante los Tribunales competentes por la cuanta, y se
tramitarn conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamiento. (19)

Los reintegros son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y, en
consecuencia, se considerar en estado de solvencia al arrendatario, cuando el importe del
reintegro establecido por sentencia definitivamente firme sea igual o superior a lo que le
corresponda pagar por concepto de alquileres. El Tribunal que conozca en primera instancia
de las acciones de reintegro, remitir de oficio al organismo regulador correspondiente
copia certificada de la sentencia definitivamente firme que recaiga en la causa a los fines de
la imposicin de una multa que no podr exceder de 420 U.T, segn lo establecido en el
artculo 82 de la Ley de Arrendamiento.

PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO

El conocimiento y tramitacin de los asuntos cuya competencia es atribuida al organismo


regulador se regir conforme al siguiente procedimiento:

INICIO:

Inicia a instancia de parte interesada mediante solicitud escrita, la cual debe ser admitida dentro
de lo 3 das hbiles siguientes. (20) Si la solicitud presentare defectos u omisiones se le notificar
al interesado para que subsane las mismas dentro de los 15 das calendario siguientes a su
notificacin. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dar curso a la solicitud, en caso contrario
no ser admitida (21)

Admitida la solicitud, se le notificar a los interesados que debern comparecer al tercer da hbil
siguiente a su notificacin para exponer lo que estimen conveniente, (22) y en esa oportunidad
debern consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones, al igual que las razones en que
se fundamente la oposicin sin que despus se admitan otras. (23)

INSTRUCCIN:

En virtud de lo anterior, quedar abierta de pleno derecho una articulacin probatoria de 10 das
hbiles, quedando a criterio de la autoridad administrativa la admisin de los otros medios de
prueba establecidos en el Cdigo Civil, Cdigo de Procedimiento Civil, Cdigo Orgnico Procesal
Penal o en otras Leyes. El acto administrativo que niegue la admisin de una prueba deber ser
suficientemente motivado. (24)

Para determinar el valor del inmueble, se abrir un lapso de 30 das calendario luego del
vencimiento del lapso probatorio, pudiendo ser extendido por el organismo regulador por 30 das
calendario ms cuando razones de importancia as lo impongan. Dichos lapsos se entendern
concluidos en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.

Cuando se solicite la fijacin del canon de arrendamiento de una porcin de un inmueble cuyo
valor lo determin el organismo regulador menos de 2 aos antes de la solicitud, no se proceder
a una nueva determinacin, sino que se aplicar a la porcin cuya regulacin se solicite la parte
que proporcionalmente le corresponda. (25)

DECISIN:

El organismo regulador dictar su decisin dentro de los 10 das hbiles contados a partir de aquel
en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. (26) Estas decisiones
sern notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo la notificacin contener un
resumen de la decisin e indicar los recursos que proceden en su contra, expresando los lapsos
para ejercerlos y los rganos o Tribunales ante los cuales deban interponerse. (27)

NOTIFICACIN:
Si la notificacin no pudiere hacerse personalmente, se dejar expresa constancia en el expediente
sealando las razones o circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se har un
resumen de la decisin y se publicar un aviso en uno de los diarios de mayor circulacin de la
localidad donde se encuentre ubicado el inmueble. La publicacin del aviso la consignar en el
expediente el interesado, y se fijar a la vista del pblico en el local donde despacha el funcionario
que dict la decisin, y en la morada u oficina de los interesados. Transcurridos 10 das hbiles
contados a partir de la publicacin del aviso, se entender que los interesados han sido notificados
hacindose constar tal situacin en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicacin
deber correr con los costos de la misma. (28)

A los fines de las notificaciones que deban practicarse fuera de la jurisdiccin territorial del
organismo regulador, se podr librar despacho o exhorto al organismo de inquilinato de la
jurisdiccin donde deba practicarse la notificacin en los trminos de Ley. Cumplida sta, se
devolvern las actuaciones al organismo de origen. (29)

EFECTOS:

Las decisiones dictadas por el organismo regulador, agotan la va administrativa. (30) Se aplicar
supletoriamente la Ley Orgnica de Procedimientos Administrativos y el Cdigo de Procedimiento
Civil para todo lo no dispuesto en el procedimiento administrativo establecido en la Ley de
Arrendamiento. (31)

PROCEDIMIENTO JUDICIAL

La Ley de Arrendamiento establece que en la contestacin de la demanda deber oponerse


conjuntamente las cuestiones previas previstas en el Cdigo de Procedimiento Civil y las
defensas de fondo, las cuales sern decididas en la sentencia definitiva, tambin en esta
oportunidad se podr reconvenir siempre que el tribunal sea competente por la materia y la
cuanta. (43)

En este sentido, si son opuestas las cuestiones previas de falta de jurisdiccin o


competencia del juez, el Tribunal se pronunciar sobre las mismas en la oportunidad de su
proposicin o en el da de despacho siguiente. (44) De ejercer las partes el recurso de
regulacin de la jurisdiccin y/o de la competencia, se tramitarn en cuaderno separado y el
proceso principal continuar su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se
suspender hasta que conste en autos la decisin del recurso interpuesto. En lo que se
refiere a la decisin de segunda instancia en los procesos de desalojo, es menester acotar
que contra ellas no habr recurso alguno, y dentro de los 3 das de despacho siguientes a la
publicacin de la sentencia, el juez remitir los autos al tribunal de la causa.
RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Por otra parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de
subrogarse en el lugar de quien adquiere la propiedad del inmueble arrendado en las
mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. Para ejercer
este derecho, el arrendatario debe estar al da con el pago de los cnones de arrendamiento
y satisfacer las aspiraciones del propietario (45). Este derecho deber ser ejercido por el
arrendatario dentro de los 40 das calendario siguientes a la fecha de la notificacin de la
negociacin realizada que deber hacerle el adquirente, a dicha notificacin se anexar
copia certificada del documento contentivo de la negociacin, la cual quedar en poder del
notificado.

El arrendatario podr ejercer el derecho de retracto si se produjeran cualquiera de los


siguientes supuestos:

a) No se le hubiere hecho la notificacin de Ley o se omitiere en ella alguno de los


requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado o sus condiciones
fueren mas favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

El retracto legal arrendaticio no proceder en los casos de enajenacin o transferencia


global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local
arrendado. Adems la Ley de Arrendamiento establece la aplicacin supletoria de las
disposiciones del Cdigo Civil para todo lo no establecido por ella en lo que respecta a lo
antes sealados. (46)

LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS


DE VIVIENDA
mbito de Aplicacin:
Todos los arrendamientos o subarrendamientos de inmuebles destinados a vivienda,
habitacin, residencia o pensin, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden.
Exclusiones:
1. El arrendamiento o subarrendamiento de:
a. Terrenos urbanos y suburbanos no edificados
b. Fincas rurales
c. Fondos de comercio
d. Hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos, inmuebles destinados a temporadas
vacacionales o recreacionales, y dems establecimientos de alojamiento turstico que estn
sujetos a regmenes especiales, siempre que acrediten su registro.
e. Inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales,
industriales, profesionales, o de enseanza
2. Por relacin laboral, queda excluida la ocupacin de vivienda, habitacin o pensin, que
sean consecuencia, o con ocasin de una relacin de trabajo, o de una relacin de
subordinacin existente. Pero no as, a los efectos de la fijacin del canon de
arrendamiento, cuando ste forme parte del sueldo.
3. En cuanto a la fijacin de los cnones de arrendamiento, los inmuebles pertenecientes a la
Repblica, los estados y los municipios, y a los rganos y entes pblicos que determine el
ejecutivo, salvo que por motivo de las actividades que all se desarrollen, stos acten en
funcin jurdico privada.
Prohibiciones:
1. Dictar medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda, incluyendo
la de los trabajadores residenciales, pensiones o habitaciones, que constituyan el hogar de
personas o familias.
2. El arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas y suburbanas que no posean
las condiciones elementales mnimas de sanidad y habitabilidad, que representen riesgos
para la seguridad, la salud y la vida de las personas.
3. El arrendamiento de viviendas adjudicadas por el Estado, salvo los casos autorizados por el
rgano encargado con competencia en la materia, y en ningn caso podr tener fines de
lucro. De violarse esta disposicin, el rgano competente en la materia deber abrir el
proceso administrativo a que diera lugar, con el fin de aplicar las sanciones
correspondientes..
4. Los avisos o anuncios de prensa, o de cualquier otro medio de publicidad, en los cuales:
a. Se exija como condicin para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la
circunstancia de no tener nios, nias o adolescentes, de estar en estado de gestacin, la de
ser extranjero o extranjera, as como establecer discriminacin por: orientacin sexual,
identidad de gnero, edad, origen tnico, preferencia poltica y religiosa, condicin
econmica, estado civil, clase social, profesin o condicin social, y en otros casos de
vulnerabilidad o marginacin, discapacidad, enfermedades terminales, entre otras.
b. Quienes solicitaren viviendas, expresen los sealamientos indicados en el numeral que
antecede.
c. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infraccin de las disposiciones
legales sobre la materia.
5. El cobro de sumas de dinero por slo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el
arrendamiento, as como al arrendatario comisin por arrendar el inmueble.
Aspectos Generales de la Relacin Arrendaticia
1. Los derechos establecidos en la ley para beneficiar o proteger a los arrendatarios SON
IRRENUNCIABLES y, por ser de orden pblico las disposiciones de la ley, no pueden ser
relajados por las partes. En consecuencia, cualquier accin, acuerdo o estipulacin que
implique renuncia o menoscabo de uno cualquiera de esos derechos, es NULA.
2. El arrendador tiene la obligacin de pagar los servicios comunes, cuando se trate de
arrendamiento o subarrendamiento de habitaciones, pensiones o de porciones de un
inmueble.
3. El costo de las reparaciones mayores, cuando sean requeridas, y previa notificacin al
arrendador, o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
en caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario, sern deducibles del canon de
arrendamiento.
Si la reparacin amerita el traslado temporal del grupo familiar, deber ser avalado por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y garantizar la vivienda
temporal y el retorno a la vivienda reparada al arrendatario, en el lapso estipulado.
4. Cuando el inmueble arrendado cambiare de propietario, el nuevo se subroga de pleno
derecho en las obligaciones y derechos de aquel en cuanto a la relacin arrendaticia
5. No podrn cobrarse cnones que no sean calculados conforme a las disposiciones de la ley,
o producto de una regulacin emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda. Tampoco est obligado el arrendatario a aceptar la condicin de compra o
arriendo de bienes ubicados en el rea a ser arrendada. El incumplimiento acarrea sancin.
6. Est prohibido el subarrendamiento sin autorizacin expresa y escrita del arrendador o
propietario, as como la cesin del contrato. El infractor ser objeto de sancin, y el
arrendador podr solicitar la rescisin.
7. El arrendador o propietario de un inmueble dado en subarrendamiento, o cedido sin
autorizacin expresa y escrita de ste, antes de la entrada en vigencia de la nueva ley, est
obligado a formalizar la relacin arrendaticia con quien ocupe el inmueble para ese
momento, en las condiciones establecidas de comn acuerdo, ante la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, sin menoscabo de los derechos adquiridos por el
subarrendador.
8. El arrendatario tiene derecho a un contrato escrito y pblico, el cual est sujeto al control y
verificacin de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en cuanto al
cumplimiento de los parmetros establecidos en la Ley, especialmente en lo que se refiere a
las condiciones del arrendamiento y el canon, que debe ser calculado por los mtodos
contenidos en la presente Ley. A tal fin, las notaras y registros con funciones notariales
debern exonerar de todo gravamen estas actuaciones.
Contrato de Arrendamiento
Condiciones
1. El contrato de arrendamiento tendr una duracin mnima de un ao, y podr ser renovado
por preferencia del arrendatario, quien puede manifestar antes de la culminacin del lapso,
su voluntad de no continuar con el contrato.
2. Debe extenderse en tres (3) ejemplares (arrendador, arrendatario y Superintendencia)
3. Todo contrato debe llevar anexo la resolucin de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda que fija el canon correspondiente, so pena de nulidad. El
arrendador que incumpla, debe otorgar un nuevo contrato de conformidad con la ley.
4. Deben celebrarse en moneda de curso legal.
5. Estarn sometidos a la jurisdiccin donde se encuentre el inmueble.
6. En caso de disolucin del grupo familiar (divorcio, separacin, nulidad del matrimonio,
finalizacin del concubinato), si el cnyuge o concubino que fuera arrendatario decidiere
mudarse y manifestare su intencin de no renovar o continuar con el contrato, el otro
cnyuge, concubino o miembro del grupo familiar que conviviera con el arrendatario, podr
manifestar su voluntad de subrogarse en el contrato por escrito y en documento autenticado,
en un plazo de sesenta (60) das a partir de la disolucin del grupo familiar.
7. Cuando falleciere el arrendatario, podrn subrogarse en la relacin arrendaticia, los
beneficiarios del inmueble quienes prueben una permanencia pacfica y continua en la
vivienda, en los mismos trminos y condiciones expuestas en el contrato, la cual ser
homologada por la Superintendencia en un plazo no mayor de treinta (30) das del
fallecimiento del arrendatario.
8. El contrato cuyo contenido pretenda similar una relacin distinta al arrendamiento, se
declararn nulos, cuando quede demostrada la relacin arrendaticia.
Fijacin del Canon de Arrendamiento
El canon de arrendamiento estar basado en una banda entre el 3% y el 5% de rentabilidad
anual sobre el valor del inmueble, que ser fijada mediante resolucin de la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
El valor del inmueble ser calculado segn la siguiente frmula:
CA = (VI/12) X %RA
Donde:
CA = Canon de arrendamiento mensual
VI = Valor del inmueble
%RA = Porcentaje de rentabilidad anual
Para la determinacin del justo valor del inmueble se tomarn en consideracin las
siguientes variables:
1. Valor de reposicin:
2. Dimensiones del inmueble
3. Valor de depreciacin
4. Vulnerabilidad ssmica
5. Regin geogrfica
El valor de reposicin es el valor actual de construccin, fijado anualmente por el
ministerio con competencia en materia de vivienda y habitat, mediante la emisin de un
documento con los tipos de vivienda, segn los aspectos constructivos de cada una.
El porcentaje de depreciacin ser calculado segn la vida til del inmueble, de acuerdo a
su uso, calidad, condiciones de mantenimiento y estado de conservacin.
Cuando se realice una rehabilitacin integral del inmueble, que incluya la refaccin de la
estructura, la antigedad del inmueble se contar a partir de la fecha de rehabilitacin
integral, siempre que su costo haya superado el 80% de lo que hubiera costado hacerla
totalmente nueva, y que sus caractersticas permitan suponer que su uso, funcin y
condiciones de construccin han alcanzado la situacin equivalente a su primer da de vida.
Procedimiento para el Pago del Canon de Arrendamiento
El pago del canon de arrendamiento debe efectuarse dentro los cinco (5) das hbiles al
vencimiento del mes de arrendamiento, en una cuenta corriente que se abrir a tal fin, la
cual no podr ser clausurada mientras perdure la relacin arrendaticia.
Cuando la cuenta en referencia sea clausurada anticipadamente, no se considerar al
arrendatario en mora y no podr demandarse con fundamento en la falta de pago, ni podr
solicitarse al arrendatario el cumplimiento de la obligacin de pago, hasta que se abra
nuevamente la cuenta. El pago del canon se efectuar a partir del momento en el que la
cuenta se encuentre operativa.
La cuenta solo podr ser clausurada cuando se haya terminado la relacin arrendaticia, o
cuando se haya declarado con lugar el desalojo, y haya quedado definitivamente firme.
Cuando la cuenta en cuestin haya sido clausurada por causa de una intervencin
financiera, o de una investigacin judicial, el arrendatario deber informar de esta situacin
a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en un lapso de 30 das, para
que sta disponga lo conducente y se pueda cumplir con el pago.
Procedimiento de Regulacin
El procedimiento podr iniciarse de oficio, mediante la apertura del procedimiento previsto
a tal fin conforme a las estipulaciones de ley, y previa notificacin de las partes interesadas,
o a instancia de parte interesada, mediante solicitud escrita que deber contener:
1. Nombre del rgano al cual va dirigido.
2. Identificacin del interesado: nombre y apellido, domicilio, nacionalidad, estado civil,
profesin y nmero de cdula de identidad o pasaporte.
3. Direccin de notificacin.
4. Los hechos, razones y pedimentos que se acompaen.
5. Referencia a los anexos que se acompaan.
6. Datos del inmueble.
7. Cualquier otra circunstancia que exija la normativa aplicable
8. Firma de los solicitantes.
Cuando la solicitud presentare errores, se notificar al interesado para que subsane los
mismos, dentro de los 15 das calendario de haber sido notificado, o presente una nueva
solicitud.
Si quedaren subsanados los errores, se admitir la solicitud, y se notificar a la otra parte de
que se proceder a la fijacin del canon de arrendamiento.
Si se negare la admisin, el acto denegatorio deber ser motivado, y contra l podr
interponerse recurso contencioso administrativo, dentro de los 60 das continuos siguientes
a la notificacin del acto.
Cuando se solicitare la fijacin del canon, de una porcin de un inmueble ya regulado, con
menos de un ao, se aplicar la regulacin a la porcin en referencia.
La revisin de la regulacin solo proceder en los siguientes casos:
a. Despus de transcurrido un ao de la notificacin a los interesados de la fijacin anterior, y
hasta con 60 de anticipacin al vencimiento del plazo.
b. Cuando se cambie total o parcialmente el uso o destino del inmueble arrendado.
c. Cuando el arrendador haya ejecutado, dentro del ao de la notificacin de una fijacin
anterior, una modificacin al inmueble cuyo costo exceda del 20% del valor del mimso.
Causas para el desalojo
1. Que el arrendatario haya dejado de pagar cuatro (04) cnones de arrendamiento sin causa
justificada, conforme a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes
consanguneos dentro del 2do grado.
En este caso, el arrendador deber demostrar la necesidad por medio de prueba contundente
ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiacin, declarar que el
inmueble no ser destinado al arrendamiento por un perodo de tres aos.
El arrendador notificar con al menos noventa das continuos a la finalizacin del contrato.
Cuando contraviniere lo establecido, deber restituir al arrendatario en el inmueble.
3. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, o en
contravencin a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la
comuna, o el consejo comunal, o cuando haya destinado el inmueble para un uso distinto
para el que lo previ.
4. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes
del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas.
5. Que el arrendatario haya violado o incumplido la normativa de convivencia ciudadana,
dictada por la autoridad competente y por el Comit Multifamiliar de Gestin.
6. Por inhabitabilidad manifiesta declarada por la autoridad competente. En este caso, la
autoridad competente deber remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, la solicitud de ubicacin del afectado y su familia en un refugio temporal, en una
vivienda temporal o en una vivienda digna definitiva.
Preferencia Arrendaticia
Es el derecho que tiene el arrendatario de un inmueble de seguir ocupando el inmueble
antes que cualquier tercero que pretenda arrendarlo en las mismas condiciones que aquel lo
hace, siempre que est solvente en el pago y haya cumplido con las dems obligaciones
contractuales y legales.
La sancin por incumplimiento del arrendador ser de 100 U.T. por cada mes que el
arrendatario permanezca de forma indebida fuera del inmueble.
Este derecho es potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador. El
arrendatario que no desee disfrutar de este derecho deber manifestarlo por escrito al
arrendador con al menos 30 das de anticipacin al vencimiento del lapso, y ste a la
superintendencia.
Reintegro
Es la accin judicial que tiene el arrendatario para exigir la devolucin de los montos
pagados en exceso del canon mensual de arrendamiento, establecido por la
Superintendencia Nacional de arrendamiento de Vivienda.
La obligacin de reintegrar corresponde al arrendador o al responsable del cobro de los
sobrealquileres, quienes son solidariamente responsables de ello.
La accin de reintegro prescribe a los 10 aos, contados a prtir de la fecha qn que haya
quedado definitivamente firme la ltima fijacin del canon de arrendamiento.
Los reintegros podrn ser compensados con los cnones de arrendamiento, a solicitud del
arrendatario, y se considerar a ste en estado de solvencia, cuando el importe del reintegro
sea superior al del canon.
Queda prohibido el cobro bajo coaccin u otras modalidades que intenten desvirtuar el
canon fijado por la Superintendencia.
Preferencia Ofertiva
Es el derecho que tiene el arrendatario de un inmueble a que se le ofrezca en venta, antes
que a cualquier tercero, el inmueble que ocupa como consecuencia de una relacin
arrendaticia, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento.
Procedimiento
El propietario del inmueble arrendado, deber informar al arrendatario que ocupe el
inmueble su voluntad de venderle, mediante documento autntico, que deber ser
entregado, personal e inexcusablemente al arrendatario que ocupa el inmueble, de lo
contrario no surtir ningn efecto.
La comunicacin deber contener la siguiente informacin:
1. Precio no mayor al determinado como justo valor, de acuerdo a lo establecido en la ley,
debiendo anexar la resolucin respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
2. Condiciones de venta
3. Modalidades de negociacin
4. Direccin donde ser recibida vlidamente la respuesta
Y estar acompaada de los siguientes documentos
1. Documento de propiedad del inmueble
2. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se
demuestre el estado del inmueble a vender
3. Certificacin de gravamen
Recibida la oferta por el arrendatario, y una vez aplicados los descuentos por causa de la
duracin de la relacin arrendaticia, el arrendatario dispondr de noventa (90) das
calendarios para dar respuesta al propietario sobre su aceptacin o no.
Si el arrendatario no tiene respuesta en el lapso fijado, el propietario quedar liberado para
ofrecer a un tercero el inmueble, en los mismos trminos y condiciones contenidas en la
oferta al arrendatario.
La oferta ser vlida por ao, y al vencimiento, si no se hubiere materializado la venta, el
propietario deber cursar una nueva oferta al arrendatario siguiendo el mismo
procedimiento.
Cuando se realizar la venta a un tercero, sta ser notificada al arrendatario, y de no
efectuarse la notificacin, la venta ser nula (de pleno derecho), sin que sea necesario
ejercer accin legal de nulidad.
Retracto Legal Arrendaticio
Es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones
estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el
inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad.
El arrendatario podr ejercer el retracto dentro de las ciento ochenta (180) das hbiles
siguientes a la notificacin cierta, que de la negociacin celebrada deber hacerte el
adquiriente mediante documento pblico, acompaada de copia certificada del documento
contentivo de la negociacin, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:

1. Cuando deje de cumplirse el procedimiento de preferencia ofertiva en su totalidad o


en alguna de sus etapas.
2. Cuando efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus
condiciones fueren ms favorables que las ofrecidas inicialmente a arrendatario.
PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS DEMANDAS
Previo a cualquier demanda por desalojo, cumplimiento o resolucin de un contrato de
arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio
y dems acciones derivadas de una relacin arrendaticia, el arrendador deber tramitar el
procedimiento administrativo previo a cualquier accin judicial, que se describe a
continuacin.
El procedimiento se inicia mediante solicitud escrita, debidamente motivada y
documentada, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
exponiendo los motivos que le asisten para solicitar la restitucin de la situacin jurdica
afectada.
Recibida la solicitud el funcionario competente citar a la otra parte para que comparezca
en compaa de abogado para exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria en
no menos de diez (10) das ni mas de quince (15) hbiles.
Si manifestare no tener abogado, o no compareciere dentro del plazo estipulado, el
funcionario actuante deber extender citacin a la defensora especializada y suspender el
procedimiento hasta que comparezca el defensor designado, y en esa oportunidad fijar la
fecha para la audiencia, notificando a los interesados.
Si no comparecen el interesado, o el sujeto de proteccin y dems notificados, se declara
desierto el acto y se fijar una nueva fecha dentro de los diez (10) das hbiles siguientes.
En la nueva oportunidad el funcionario dictar su decisin, an si no compareciere una de
las partes, entendiendo que la inasistencia del solicitante implica desistimiento, dando fin al
procedimiento. Todas las actuaciones sern recogidas en un acta.
La audiencia conciliatoria ser presidida por el funcionario designado a tal efecto. La
misma podr prolongarse, suspenderse o fraccionarse cuantas veces sea necesario para la
resolucin del conflicto, pero en ningn caso el plazo total, contado desde la primera
audiencia, exceder de veinte (20) das. De cada una de ellas se suscribir un acta que
recoger todas las actuaciones.
Si se logra consenso, las partes manifestarn la forma y el tiempo de ejecucin.
Si no se lograre acuerdo, el funcionario decidir con base en los argumentos presentados
por las partes, o de lo que reposa en el expediente.
Si la decisin fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario
dictar resolucin para la proteccin de la parte contra el desalojo, y quedar abierta la va
judicial.
Si la decisin favorece al solicitante, el funcionario dictar una resolucin indicando el
plazo tras el cual podr efectuarse el desalojo, el cual solo podr ejecutarse por orden
judicial.

(1) Publicada en la Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela No. 36.687 del 26 de abril
de 1999.

(2) Publicada en la Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela No. 36.845 del 7 de


diciembre de 1999.

(3) Vid. artculo 94

(4) Vid. artculos 1 y 2

(5) Vid. artculos 3, 4 y 5 de la Ley de Arrendamiento.

(6) Actualmente el valor de la Unidad Tributaria es nueve mil seiscientos bolvares (Bs.
9.600, 00).

(7) Vid. artculo 8

(8) Vid. artculo 9

(9) Vid. artculo 10

(10) El artculo 78 de la Ley de Arrendamiento establece que la tramitacin y decisin del


recurso se har de conformidad con las pertinentes disposiciones de la Ley Orgnica de la
Corte Suprema de Justicia, o de la Ley que en su momento regule los procedimientos de
nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares.
(11) Vid. artculo 42

(12) Vid. artculo 45

(13) Vid. artculo 30

(14) Vid. artculo 53

(15) Es menester aclarar que la omisin por parte del Tribunal del cumplimiento de la
notificacin al beneficiario no invalidar la consignacin, pero si la notificacin al
beneficiario no se realiza por hecho o negligencia del consignante, no se considerar
legtimamente efectauda.

(16) Vid. artculo 54

(17) Vid. artculos 56 y 57

(18) Si el arrendador o perceptor y el propietario fueran personas diferentes, la


responsabilidad ser solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurdicas entre stas personas,
adems se aplicarn las sanciones establecidas en la Ley de Arrendamientos, que mas
adelante explicaremos.

(19) Es importante sealar que la accin para reclamar el reintegro de sobrealquileres


prescribe a los 2 aos.

(20) La solicitud presentada deber cumplir con los requisitos que en su oportunidad
establecer el Reglamento de la Ley de Arrendamiento.

(21) La Ley de Arrendamiento en su artculo 66 establece que dicha decisin deber ser
motivada y contra ella se podr interponer recurso contencioso administrativo de anulacin,
dentro de los 60 das calendario siguientes a la notificacin del acto administrativo
denegatorio.

(22) Vid. artculo 67

(23) Vid. artculo 68

(24) Vid. artculo 69

(25) Vid. artculo 70

(26) Vid. artculo 71

(27) Vid. artculo 72

(28) Vid. artculo 73


(29) Vid. artculo 74

(30) Vid. artculo 75

(31) Vid. artculo 76

(32) Vid. artculo 38

(33) A diferencia de la legislacin anterior, que una vez que operaba la prrroga legal, el
contrato de arrendamiento se reputaba a tiempo indeterminado.

(34) Vid. artculo 39

(35) Vid. artculo 40

(36) La accin administrativa para aplicar las sanciones establecidas en la Ley de


Arrendamiento, prescribe a los 2 aos de cometida la infraccin segn lo consagrado en el
artculo 87 de ese texto normativo.

(37) Vid. artculo 17

(38) La Ley de Arrendamiento establece que en ningn caso podrn coexistir ambos tipos
de garantas.

(39) Vid. artculo 23

(40) Vid. artculo 27

(41) En los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal, el respectivo


documento de condominio y el reglamento de condominio, previstos en el artculo 26 de la
Ley de Propiedad Horizontal, se considerar a los fines de este supuesto como reglamento
interno.

(42) Hay que destacar que quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que
correspondan por otras causales distintas a las sealadas.

(43) La Ley de Arrendamiento seala que la negativa a la admisin de la reconvencin no


tendr apelacin.

(44) En este supuesto, el asunto se decidir con los elementos que se hayan presentado y los
que consten en autos.

(45) Vid. artculo 43


(46) Vid. artculo 50

2. El Agotamiento de la Va Administrativa.
La diversidad, multiplicidad y extensin de las formas y reas en la que se
presenta y desarrolla
la actividad de polica de la Administracin, much
as de las cuales se configuran y enmarcan en
especiales tcnicas de control, se han tr
aducido en una mitigacin acelerada del privilegio
pblico del agotamiento previo de la va admi
nistrativa o del conocimiento en segundo grado por
parte de la propia Administracin, a los fines de
recurrir directamente por ante la jurisdiccin
contenciosa administrativa.
Campos tan especializados de tcnica de polica
administrativa, como la Promocin y Proteccin
de la libre Competencia (Procompetencia); la S
upervisin y Control de la actividad Financiera
(Superintendencia de Bancos y otras Institu
ciones Financieras y, Junta de Emergencia
Financiera), el control y supervisin del
flujo y manejo de capitales y ttulos valores
(Superintendencia de la Inversin Extranjera
(SIEX) y la Comisin Nacional de Valores), la
recaudacin, manejo y determinacin de impuest
os (SENIAT); la proteccin y control del
ingreso de mercancas atentatorias del merca
do patrio (Comisin Antidumping); el control y
supervisin de la explotacin telecomunicaciona
l (CONATEL), entre muchos otros, obligan a
que los actos administrativos que tales rganos
desconcentrados o descentralizados dicten, segn
el caso concreto (en el supuesto de Institutos Autnomos, se acota la
posibilidad del recurso
jerrquico institucional o impropio. Artculo 96 LO
PA), queden relevados de cualquier control
jerrquico o de tutela en cuanto a la revisin de sus propias decisiones
administrativas.
Adicionalmente, tal tcnica legislativa en la pr
evisin del agotamiento de la va administrativa
con la sola emisin del acto administrativo defin
itivo por la autoridad primigenia, ha encontrado
un gran aliado en la practica reiterada, consiste
nte en que la propia Administracin deviene en
contumaz para volver sobre sus propias deci
siones, resultando excepcional que la mxima
autoridad administrativa mediante la decisin
de un recurso jerrquico (Artculo 95 LOPA) y
ms an, la propia autoridad que dict el acto prim
igenio mediante la decisin de un recurso de
reconsideracin (Artculo 91T LOPA), - acojan con posterioridad a la emisin
del primer acto-,
los asertos, conclusiones y alegaciones de la
parte o interesado afectado de la decisin
preliminar.
En efecto, la mitigacin del privilegio clsico del a
gotamiento previo de la va administrativa ha
encontrado en las experiencias comparadas y en
algunas leyes patrias, diversas variantes, en
donde las ms comunes son:
Artculo 204 de la Ley de Telecomunicacione
s -G.O. 36970 del 12 junio 2000; artculo 10 del
Decreto N 318 con rango y fuerza
de Ley Orgnica sobre Promocin de la Inversin Privada
bajo el Rgimen de Concesiones -G.O. 5.394 Extr. 25 Octubre 1999).
a)
El agotamiento absoluto de la va admi
nistrativa mediante actos administrativos que
causen estado (tal y como ocurre en el procedimiento administrativo
inquilinario. Artculo 75
LAI).
b)
El condicionamiento del agotamiento slo en
lo que respecta a la posibilidad de revisin
en segundo grado, esto es, el deber que tiene el pa
rticular de interponer el recurso jerrquico
frente a la mxima autoridad de quien le dict
ase el acto desfavorable, para luego entonces
proceder ante los Tribunales con competencia en lo Contencioso
Administrativo.
c)
La facultad o potestad del particular de
recurrir directamente ante los Tribunales con
competencia en lo Contencioso Administrati
vo, o someterse voluntariamente a los recursos
administrativos a que haya lugar. (tal y como debe forzosamente interpretarse
del artculo 185
del Cdigo Orgnico Tributario).
Muchas de tales situaciones en las que la legislacin prev el agotamiento
automtico de la va
administrativa, vienen a complementarse con la
suspensin "Ope Legis" de los efectos del acto
administrativo cuando se interpone algn recu
rso formal de impugnacin ante los rganos
judiciales.
Clsicamente, la imposicin o carga en el particular de tener que someterse a
procedimientos
administrativos de revisin tanto de primer
grado (Recurso de Reconsideracin), como de
segundo grado (Recurso Jerrquico), o hasta otros en
virtud de controles de Tutela (Recurso Je-
rrquico Institucional o Impropio, en el caso de
los Institutos Autnomos); se configuraba como
un privilegio a favor de la Administracin Pblica, con el firme propsito de
someterla a la
Jurisdiccin Contenciosa Administrativa, slo cuando resultare indubitada o
conteste su criterio
o aplicacin de la ley mediante actos de rango sub-legal (los actos
administrativos); al punto de
que, tal y como se observa de la vigente legislacin transitoria de la
jurisdiccin contenciosa
administrativa en nuestro pas, el no agotamiento de tal va comporta la no
admisin del recurso
judicial de impugnacin (numeral 2 del artculo 124 LOCSJ).
As pues, la virtualidad que encierra el agotam
iento de la va administrativa con la simple
emanacin del acto definitivo, no es ms sino el rele
vo del particular de la carga que significa
someterse a procedimientos de revisin ante
una Administracin Pblica proclive a no enmendar
o ajustar sus criterios conforme a la ley.
La Cosa Juzgada Administrativa y el
Procedimiento Administrativo Inquilinario
Dentro de la actividad administrativa, uno de lo
s principios que mejor garantiza la seguridad
jurdica de los particulares, es precisamente,
el que pregona la firmeza y rigidez de las
decisiones, criterios y actuaciones que incidan
directamente en la esfera jurdica de los
particulares, cuando stos hayan sido dictados conf
orme al ordenamiento jurdico. La firmeza y
rigidez tanto de tales actos como de su propio contenido, puede acaecer bien
sea:
a-
Por el transcurso del tiempo en cuanto no sean admitidos recursos tanto en va
administrativa o judicial, tanto por haber sido intentados en su totalidad o bien
por haber caduca-
do su ocasin en el tiempo, en cuyos casos, de
bern reputarse como actos definitivamente
firmes; todo lo cual puede encuadrarse dentro de
la rigidez que otorga la cosa juzgada formal
administrativa.
b-
En cuanto al efecto y alcance de sus contenidos, - los cuales ingresan a la
esfera jurdica
de los particulares -, procedern a crear, innovar,
modificar o extinguir vnculos de derecho entre
los particulares o bien entre estos y la pr
opia Administracin, para lo cual, solo sern
susceptibles de alteracin en los nicos trminos que el ordenamiento jurdico
as lo establezca;
todo lo cual puede encuadrarse dentro de la rigidez que otorga la cosa juzgada
material
administrativa.
Los actos administrativos que sean dictados por
la autoridad administrativa inquilinaria, una vez
que sean debidamente notificados, producirn plenos
efectos de forma inmediata en la esfera de
derechos y obligaciones de los particulares involucrados dentro de una
relacin arrendaticia.
La consagracin de la cosa juzgada administrativ
a se encuentra en el artculo 11 LOPA, el cual
es del tenor siguiente:
"Los criterios establecidos por los distintos
rganos de la administracin pblica podrn ser
modificados, pero la nueva interpretacin no podr aplicarse a situaciones
anteriores, salvo que
fuere ms favorable a los administrados. En t
odo caso, la modificacin de los criterios no dar
derecho a la revisin de los actos definitivamente firmes. "
En este ltimo sentido, en virtud de los caracteres
de ejecutividad y ejecutoriedad que tales actos
administrativos encierran, pueden la partes oponer validamente sus efectos
frente a la otra; lo que
se constituye en una flagrante alteracin de las
condiciones iniciales por las cuales se celebr un
contrato de arrendamiento. (En virtud de LAI, nicamente en lo que respecta
al canon mximo
susceptible de cobro y su revisin, sobre los
inmuebles sujetos a regulacin conforme a los
artculos 2,3 y 4 eiusdem).

3.3.1.1 Aumento del Canon arrendaticio en inmuebles no sujetos a regulacin


Por ltimo, estimamos pertinente en esta ocasin, referirnos a la posibilidad
del ajuste o aumento
del canon arrendaticio, pero en inmuebles exentos
o no sujetos a regulacin de alquileres, esto es,
inmuebles encuadrables o subsumibles en los tres literales del artculo 4 LAI.
En efecto, las formas del aumento o ajuste pe
ridico del canon arrendaticio en inmuebles no
sujetos a regulacin, son los siguientes:
1.
Por la autonoma de la voluntad de las
partes, mediante una Clusula de Valor,
establecida en el contrato de arrendamiento pa
ra el momento de la celebracin del mismo o, con
posterioridad, una vez iniciada la relacin arrendatic
ia, si las partes as lo establecieren de forma
sobrevenida. Las modalidades a utilizar seran
: (i) La de establecer un aumento porcentual
aplicable por el transcurso de un tiempo (Por ejemplo, cada seis meses
quedar aumentado el
canon en un 40 %); (ii) La apli
cacin de un ndice valor acumulado para un lapso determinado
(Por ejemplo, establecer el ndice de precios
al consumidor acumulado durante un ao o seis
meses, establecido por el B.C.V;
o el ndice de inflacin acumulado, etc.); o bien, similar ndice
valor pero de ajuste sucesivo e inmediato, adm
itindose la moneda extranjera (ajuste sucesivo)
(Pargrafo Segundo del artculo 17 LAI), en cuyo
caso, habr que distinguir entre moneda de
cuenta y moneda de pago (la primera referida
a la forma de determinacin y, la segunda a la
forma en que efectivamente se liberar de la
obligacin); pues tal y como fuere tratado por
Gilberto GuerreroQuintero' ( criterio recogido en el mencionado Pargrafo
Segundo del artculo
17 LAI); el arrendatario siempre podr liberarse de la obligacin arrendaticia,
mediante el
ofrecimiento del equivalente en moneda de curso le
gal, como lo es el bolvar (Artculo 67 de la
Ley del Banco Central de Venezuela). Es d
ecir, es admisible la estipulacin del canon
arrendaticio en moneda extranjera (tanto como moneda de cuenta y pago);
siendo permisible que
el arrendador llegase a liberarse mediante el pa
go efectivo de dicha moneda; no obstante, lo que
s resulta vedado o prohibido (inclusive sujeto
a sancin administrativa, artculo 82 y siguientes
LAI), es la de compeler al arrendador que as
lo haga. En ese mismo sentido, una estipulacin
contractual por la cual se renuncie de antemano, se
encontrar inficionada de nulidad (Artculo 7
LAI). Lo graficaremos con un ejemplo simple: se
ha estipulado el pago del canon en la cantidad
de U$ 2.000, el inquilino puede liberarse bien pagando esos dos mil dlares
(U$ 2.000) o bien,
mediante el equivalente en bolvares de dich
a suma al cambio para el momento en que sea
exigible; pero en modo alguno, puede obligarse al
arrendatario a pagar en dlares, an y cuando,
as lo hayan pactado en el contrato, pues, como se
dijo, ello es nulo por
disposicin del artculo 7
LAI. No obstante, si el arrendador - a su voluntad
y arbitrio - paga en dlares, tal liberacin es
conforme a ley, pero, efectuados esos pagos, no podr aducirse luego, que ha
renunciado a pagar
mediante su equivalente en bolvares, para el_ supuesto, que as desee
efectuarlo con pos-
terioridad.
3 'Si bien es cierto que nuestra unidad monetaria es el bolvar
(artculo 67, Ley del Banco Cent
ral de Venezuela), arrendador y
arrendatario puede estipular que el pago se efecte en moneda extr
anjera, salvo convencin especial, con la entrega de lo equiv
alente en
moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar
a la fecha de pago (artculo 94
eiusdem) ". 'Canon Arrendatario
y su
Praxis Procesal ". 2da. Edicin. Universidad
Catlica Andrs Bello. Caracas, 1.997; pg. 202).
En definitiva, la estipulacin y determinacin del
canon de arrendamiento en moneda extranjera
es permisible, - slo en lo que respecta a mone
da de cuenta -; resultando siempre liberado el
arrendatario del pago del canon arrendaticio mediante el ofrecimiento de su
equivalente en
moneda de curso legal y, sin que pueda el arre
ndador compeler al primero, al pago efectivo en
moneda extranjera, an cuando as lo hayan pactado en el contrato.
2.
Mediante la voluntad de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante la
Clusula
de Valor "Ope Legis".. contenida en el artculo 14, cuya inclusin tuvimos
ocasin de sugerir
ante el Consejo de Ministros, la cual es del tenor siguiente:
"En los contratos de arrendamiento, a tiempo de
terminado o indeterminado, que versen sobre
inmuebles exentos de regulacin y en los que no se
haya pactado clusula de valor a los fines de
la actualizacin peridica del canon de arrendamiento
mensual, ste se ajustar cada vez que
haya transcurrido un (1) ao de la relacin arrenda
ticia, de acuerdo al Indice General de Precios
al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado
para ese mismo
perodo, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del
mismo. "
En ese sentido, los supuestos de procedencia son los siguientes: (i) Que se
trate de un inmueble
no sujeto a regulacin de alquileres, pues como se
ha tratado, de estar sujeto a regulacin, el
ajuste del canon de arrendamiento slo es pro
cedente mediante un procedimiento administrativo
conforme a los extremos contemplados en el
artculo 32 LAI; (ii) Que las partes no hayan
establecido una Clusula de Valor (en la forma
antes expuesta) para ajustar peridicamente el
canon de arrendamiento mensual. (iii) Que una vez transcurrido cada ao de la
relacin
arrendaticia, las partes no alcancen un acuerdo s
obre si aumentan o no el canon inicialmente
estipulado; pues, como se observa, el artculo 14 LAI,
no slo suplir el silencio de las partes ab
initio, es decir, al momento mismo de la celebracin del contrato, sino
tambin, para los casos en
que no habindose previsto una clusula de valor, stos no alcancen un
acuerdo inter partes una
vez que se haya cumplido un ao en la relacin arrendaticia. Tal propuesta, -
recogida en el
artculo 14 LAI- , responde a la necesidad de suplir el silencio de las partes,
cuando, por
desconocimiento o poca diligencia, no se han tomado
las previsiones a los fines de mantener el
equilibrio econmico del contrato de arrendamien
to. En efecto, si tal como hemos expuesto, en
aras de mantener dicho equilibrio, la propia au
toridad inquilinaria posee la competencia para
iniciar de oficio un procedimiento administra
tivo a los fines de la revisin del canon de
arrendamiento - nicamente para los inmueble
s sujetos a regulacin, lase Pargrafo Segundo del
artculo 32 LAI- ; resultaba perentorio pues, que
el legislador previera un mecanismo de auto-
ajuste o de revisin del canon, en el caso de lo
s inmuebles exentos de regulacin. Es pues, una
justa contrapartida en beneficio
de un arrendador que, por lo general, se encuentre desasistido de
una adecuada orientacin legal (Ejemplo cotidia
no lo constituye aquella persona de avanzada
edad que contrata por muchos aos, sin clusu
la de valor alguna, quedando sometida al valor no-
minal inicialmente pactado, durante toda la vigencia del contrato).
Esta norma abarca tanto a los contratos celebrados
a plazo fijo o a tiempo determinado y, a los
pactados sin tiempo o considerados como a tiempo indeterminado.

7.2.4. Avalo del Inmueble


Luego; a los nicos fines de proceder a la determ
inacin del valor pecuniario del inmueble sujeto
a regulacin, una vez concluido o fenecido el lapso de
diez (10) das hbiles administrativos para
la promocin y evacuacin de pruebas, quedar ab
ierto un lapso de treinta (30) das calendario
por el cual el rgano administrativo inquilinario deber efectuar los clculos y
avalos a que
haya lugar. Tarea sta estimatoria que deber
producirse con base y conforme a los parmetros
exigidos por el artculo 30 de la LAI (correspondiente al artculo 6 de la
derogada Ley de
Regulacin de Alquileres), so pena de nulidad en
caso de su inobservancia por parte de la
autoridad inquilinaria. Dicho lapso podr verse automticamente concluido
por la pronta
determinacin del valor del inmueble, sus ane
xos y accesorios, en cuyo caso, la autoridad
inquilinaria deber emitir expresa constancia de
tal circunstancia en el propio expediente
administrativo. Por otra parte, tal y como ya
hemos comentado anteriormente, dicho lapso
pudiere ser objeto de una sola prrroga, cuando
razones de importancia as lo impongan y sea
debidamente motivado por la autoridad inquilinaria
. En ese sentido, una vez determinado el valor
del inmueble, se le aplicar la tasa de rent
abilidad a que se contrae el artculo 29 LAI y,
posteriormente, se dividir entre doce (12) para determinar el canon mximo
mensual a cancelar.
7.2.5. Emisin del Acto Inquilinario
Determinado como haya sido el valor del inmueb
le y, fenecido el lapso de treinta (30) das
calendario o su prrroga, segn el caso, empezarn a computarse diez (10)
das hbiles
administrativos, para que la decisin definitiva s
ea dictada por el rgano inquilinario (Artculos
70 y 71 LAI).
7.2.6. Requisitos del acto
Las decisiones definitivas del rgano administrati
vo, por el cual se fije el monto mximo a
cobrar como canon arrendaticio mensual (en el caso de inmuebles sujetos a
regulacin, no
encuadrables dentro de los tres (3) literales del artculo 4 LAI); o por el cual se
determine el
nuevo monto mediante un procedimiento de revisin del canon (Artculo 32
LAI, que bien puede
ser a instancia de parte o de oficio); o por
el cual se imponga una sancin administrativa
(Artculo 82 LAI en concordancia con el ar
tculo 12 LOPA), debern reunir los requisitos
exigidos por el artculo 18 de la Ley Orgnica de Procedimientos
Administrativos y, muy en
particular, el contenido en su ordinal 5to. refe
rido a la debida motivacin del acto; que es en
donde con mayor frecuencia, incurren las autoridades inquilinarias en el vicio
de falso supuesto
de hecho.
7.2.7. Agotamiento de la va administrativa y
Cosa Juzgada Administrativa Inquilinaria
Una vez dictado el acto administrativo definitivo,
ste agotar la va administrativa (Artculo 75
LAI)(tema profundizado ut supra en "2. El Agotamie
nto de la Va Administrativa"), con lo cual,
no se admitir recurso administrativo alguno, es deci
r, ni el Recurso de Reconsideracin ante la
misma autoridad inquilinaria (Artculo 94 LOPA),
como tampoco el Recurso Jerrquico ante la
mxima autoridad del rgano inquilinario de que
se trate (Artculo 95 LO
PA. El Ministro de
Infraestructura en el caso de la Direccin de
Inquilinato en el rea Metropolitana o bien, el
Alcalde para las Direcciones de Inquilinato de lo
s diversos Municipios del interior de la
Repblica). Contra tales actos, slo ser admisi
ble el recurso contencioso administrativo de
nulidad, dentro del lapso de sesenta (60) das
calendario siguientes a la adecuada y efectiva
notificacin (Artculo 77 LAI), cuando sta haya si
do realizada conforme a los criterios que de
seguido explicaremos.

7.2.9. Medios de Auto composicin y desistimiento


Por ltimo, consideramos oportuno aludir a los
supuestos de auto composicin que puedan
existir en el procedimiento administrativo inquilinario.
Como antecedente debemos acotar, que el derogado Reglamento comn de
LRA y DLDV, - para
sorpresa de muchos- estableca en su artculo 54 que:
"La Direccin de Inquilinato homologar todos los convenimientos,
desistimientos y
transacciones que no sean contrarias a lo que disposiciones de orden pblico
establecen.
Por su parte, el artculo 63 LGPA, estatuye que:
El procedimiento se entender terminado por el
desistimiento que el interesado haga de su
solicitud, peticin o instancia. El desistimiento
deber formularse por escrito. En caso de
pluralidad de interesados, el desistimiento de
uno de ellos no afectar a los restantes. El
funcionario que conozca del asunto formalizar el
desistimiento por auto escrito y ordenar el
archivo del expediente. "
Consagrando a su vez el artculo 66 ejusdem que:
" No obstante el desistimiento o perencin, la
administracin podr continuar la tramitacin del
procedimiento, si razones de inters pblico lo justifican. "
Con lo cual, an cuando al respecto nada seale
LAI, s resultan aplicables las disposiciones
recin transcritas por la remisin que de ellas efecta el ya mencionado
artculo 76 LAI.
No obstante, conviene aclarar, que si bien
LGPA, no hace expresa alusin a transacciones y
convenimientos, no encontramos inconvenientes que tales actos de
autocomposicin sean
homologados por la autoridad inquilinaria, ms a
n cuando, el artculo 258 de la Constitucin vi-
gente, consagra en su nico aparte in fine el debe
r de la Ley (y con ello al interprete y ejecutador
de la misma), de promover, - adems del arbitraje-, la conciliacin, la
mediacin y cualesquiera
otros medios alternativos para la solucin de conflictos.
9 Acogiendo similar criterio, pueden citarse
otros fallos de la Corte Prim
era de lo Contencioso Administrativo de fechas 07 de
junio de
1984 (RDP N 19, pg. 128y 21 de marzo de 1985 (RDPN22, pg. 162-163).
De suerte tal, que la nica circunstancia limitante
de tales supuestos de auto-arreglo, ser que por
motivos de orden pblico suficientemente razonados (Artculos 9 y ord. 5to.
del 18, ambos
LOPA) y, con arreglo a lo previsto en el artculo 66 LOPA, la autoridad
inquilinaria considere
necesario desestimar acuerdos, transacciones y convenimientos, continuando
el procedimiento.
Vale acotar, que quizs ante procedimientos de
fijacin y revisin no surjan especulaciones ms
all de las efectuadas (salvo la que pudiere deveni
r por la inadecuada interpretacin que sobre la
irrenunciabilidad de los derechos inquilinarios es
tatuye el artculo 7 LAI), sino ms bien, sobre
los procedimientos referidos a la imposicin de
sanciones por ilcitos administrativos por la
violacin de cualquiera de las disposiciones de
orden pblico contenidas en LAI, en donde
quedara abierto un canal especulativo, frente al
cual, primae facie, quedaramos tentados en
inclinarnos por negar su posibilidad, visto que, el
objeto tutelado no es la proteccin de intereses
particulares, sino ms bien, la de aquellos definidos como de inters general o
colectivo.

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