Las normas contenidas en el referido Decreto constituyen el rgimen jurdico comn de los
arrendamientos inmobiliarios, y tiene por finalidad actualizar y concentrar en un solo texto
normativo toda la materia de stos. En este sentido, la Ley de Arrendamiento deroga: (i) la
Ley de Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de 1960, (ii) la Ley de Reforma Parcial
de la Ley de Regulacin de Alquileres del 2 de enero de 1987, (iii) el Decreto Legislativo
sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, (iv) el Reglamento de la Ley de
Regulacin de Alquileres y del Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas del 5 de
febrero de 1972, (v) La Resolucin No. 3729 del Ministerio de Fomento del 1 de julio de
1976, (vi) los Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971, No. 298
del 15 de junio de 1989, No. 1493 del 18 de marzo de 1987, as como tambin se estableci
una derogatoria de carcter general para todas las dems disposiciones ordinarias contrarias
a la presente Ley de Arrendamiento.
ENTRADA EN VIGENCIA
Estn excluidos a los efectos de la fijacin de los cnones de arrendamiento, los inmuebles
pertenecientes a la Repblica de Venezuela, los Estados, Municipios y los institutos
oficiales del Ejecutivo Nacional, as como los inmuebles destinados a vivienda, comercio,
industria, oficina o cualquier otro uso, cuya cdula de habitabilidad o instrumento
equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987, al igual que las viviendas unifamiliares o
bifamiliares cuyo valor individualmente considerado exceda de doce mil quinientas
Unidades Tributarias (6).
4.1. Viviendas urbanas y suburbanas: las primeras son aquellas unidades de vivienda que se
encuentran fsicamente ubicadas dentro del rea de las ciudades, y las segundas, son
aquellas edificadas en zonas de influencia que se caractericen desde el punto de vista
urbanstico como reas de expansin conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales.
4.3. Clusula penal arrendaticia: Es la sancin prevista por las partes en el contrato,
imponible en virtud del incumplimiento de una de las clusulas del mismo.
CONTENCIOSO INQUILINARIO
CONCEPTO
TRIBUNAL COMPETENTE
De lo anterior se desprende que a los Juzgados del interior de la Repblica se les atribuye
una competencia especial contencioso administrativa (contencioso eventual) en materia
inquilinaria, pero en lo que respecta a el conocimiento de los dems procedimientos
jurisdiccionales referidos por la Ley en estudio sobre la materia de arrendamientos urbanos
y suburbanos, ser la jurisdiccin civil ordinaria la competente (9).
MATERIA
Los interesados podrn interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas
emanadas del organismo regulador ante la jurisdiccin contencioso administrativa, dentro
de los 60 das calendario siguientes a la ltima de las notificaciones de la decisin
respectiva efectuada a las partes.
Las sentencias que decidan el recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad
contra los actos regulatorios de los cnones mximos de arrendamiento, no podrn fijar su
monto, es decir, que la decisin de mrito deber quedar circunscrita a los poderes del juez
contencioso administrativo. Si es declarada la nulidad del acto regulatorio por sentencia
definitivamente firme, el rgano regulador deber dictar el nuevo acto conforme a la
sentencia judicial, en cuyo caso, deber realizarse un nuevo procedimiento administrativo
conservando pleno valor jurdico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean
acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.
A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las Leyes atribuyan al
Juez Contencioso Administrativo, el Tribunal que conozca del recurso contencioso
inquilinario de nulidad, podr suspender en todo o en parte, los efectos del acto
administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecucin comporte perjuicios o
gravmenes irreparables o de difcil reparacin por la definitiva. En tales casos, el Juez
podr exigir garanta suficiente a la parte interesada.
Transcurridos 180 das calendarios despus del ofrecimiento en venta sin que se hubiese
efectuado sta a terceros, quedar sin efecto la oferta, debiendo en consecuencia cursarse
una nueva al arrendatario para cualquier otra negociacin que se pretenda celebrar (12).
Cuando un tercero (sea persona natural o jurdica) haga el ofrecimiento de venta en nombre
del propietario, deber acreditar que est suficientemente autorizado para ello mediante
documento autntico, y determinar con precisin las condiciones establecidas por el
propietario para la negociacin.
Para la determinacin del valor del inmueble a los fines del clculo de los cnones de
arrendamiento mximos anuales (13), el organismo encargado de efectuar la fijacin del
canon mximo de arrendamiento deber tomar en consideracin: (i) el uso, clase, calidad,
situacin, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las
operaciones y clculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales debern ser
especificadas razonadamente. (ii) El valor fiscal declarado y aceptado por el propietario y el
valor establecido en los actos de transmisin de la propiedad realizados por lo menos seis
meses antes de la fecha de solicitud de regulacin, as como los precios promedio de las
enajenaciones de inmuebles similares en los ltimos 2 aos.
A los efectos de la fijacin del canon mximo mensual en los inmuebles sometidos al
rgimen de propiedad horizontal, se tomar en consideracin la contribucin para el pago
de los gastos comunes causados por la administracin, conservacin, reparacin o
reposicin de las cosas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.
El alquiler mximo de los muebles y otros accesorios arrendados junto con la vivienda
sujeta a regulacin, ser fijado por las partes contratantes, pero en ningn caso podr ser
mayor al 2% mensual del valor de los mismos. En todo caso, el alquiler de los muebles, en
ningn caso podr exceder del 30% del canon fijado al inmueble.
CONSIGNACIN ARRENDATICIA
En los casos en que estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes
derivado directa o indirectamente de la relacin arrendaticia, el arrendador o propietario
podr retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor, sin que ello
pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la accin intentada, a menos que sta
estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.
PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO
Para dar cumplimiento a lo anterior, el arrendatario debe aportar datos suficientes para la
notificacin del interesado dentro de un plazo no mayor a los 30 das siguientes a la primera
consignacin. (15) En el caso de que el arrendatario manifieste desconocer la direccin del
arrendador, deber solicitar al Tribunal receptor la expedicin de un cartel de notificacin,
y proceder a una sola publicacin en uno de los diarios de mayor circulacin de la localidad
donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente lo consignar para ser agregado
al respectivo expediente de consignaciones.
En los inmuebles sometidos a regulacin, estn sujetos a repeticin todo pago en exceso del
canon mximo establecido por los organismos competentes. La obligacin de repeticin
corresponde al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. (18) El reintegro se har
sobre la base del exceso cobrado desde la fecha de iniciacin del contrato hasta la fecha de
la regulacin que resultare definitivamente firme. Las acciones para solicitar la repeticin
de los sobrealquileres se intentarn ante los Tribunales competentes por la cuanta, y se
tramitarn conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamiento. (19)
Los reintegros son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y, en
consecuencia, se considerar en estado de solvencia al arrendatario, cuando el importe del
reintegro establecido por sentencia definitivamente firme sea igual o superior a lo que le
corresponda pagar por concepto de alquileres. El Tribunal que conozca en primera instancia
de las acciones de reintegro, remitir de oficio al organismo regulador correspondiente
copia certificada de la sentencia definitivamente firme que recaiga en la causa a los fines de
la imposicin de una multa que no podr exceder de 420 U.T, segn lo establecido en el
artculo 82 de la Ley de Arrendamiento.
INICIO:
Inicia a instancia de parte interesada mediante solicitud escrita, la cual debe ser admitida dentro
de lo 3 das hbiles siguientes. (20) Si la solicitud presentare defectos u omisiones se le notificar
al interesado para que subsane las mismas dentro de los 15 das calendario siguientes a su
notificacin. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dar curso a la solicitud, en caso contrario
no ser admitida (21)
Admitida la solicitud, se le notificar a los interesados que debern comparecer al tercer da hbil
siguiente a su notificacin para exponer lo que estimen conveniente, (22) y en esa oportunidad
debern consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones, al igual que las razones en que
se fundamente la oposicin sin que despus se admitan otras. (23)
INSTRUCCIN:
En virtud de lo anterior, quedar abierta de pleno derecho una articulacin probatoria de 10 das
hbiles, quedando a criterio de la autoridad administrativa la admisin de los otros medios de
prueba establecidos en el Cdigo Civil, Cdigo de Procedimiento Civil, Cdigo Orgnico Procesal
Penal o en otras Leyes. El acto administrativo que niegue la admisin de una prueba deber ser
suficientemente motivado. (24)
Para determinar el valor del inmueble, se abrir un lapso de 30 das calendario luego del
vencimiento del lapso probatorio, pudiendo ser extendido por el organismo regulador por 30 das
calendario ms cuando razones de importancia as lo impongan. Dichos lapsos se entendern
concluidos en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.
Cuando se solicite la fijacin del canon de arrendamiento de una porcin de un inmueble cuyo
valor lo determin el organismo regulador menos de 2 aos antes de la solicitud, no se proceder
a una nueva determinacin, sino que se aplicar a la porcin cuya regulacin se solicite la parte
que proporcionalmente le corresponda. (25)
DECISIN:
El organismo regulador dictar su decisin dentro de los 10 das hbiles contados a partir de aquel
en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. (26) Estas decisiones
sern notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo la notificacin contener un
resumen de la decisin e indicar los recursos que proceden en su contra, expresando los lapsos
para ejercerlos y los rganos o Tribunales ante los cuales deban interponerse. (27)
NOTIFICACIN:
Si la notificacin no pudiere hacerse personalmente, se dejar expresa constancia en el expediente
sealando las razones o circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se har un
resumen de la decisin y se publicar un aviso en uno de los diarios de mayor circulacin de la
localidad donde se encuentre ubicado el inmueble. La publicacin del aviso la consignar en el
expediente el interesado, y se fijar a la vista del pblico en el local donde despacha el funcionario
que dict la decisin, y en la morada u oficina de los interesados. Transcurridos 10 das hbiles
contados a partir de la publicacin del aviso, se entender que los interesados han sido notificados
hacindose constar tal situacin en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicacin
deber correr con los costos de la misma. (28)
A los fines de las notificaciones que deban practicarse fuera de la jurisdiccin territorial del
organismo regulador, se podr librar despacho o exhorto al organismo de inquilinato de la
jurisdiccin donde deba practicarse la notificacin en los trminos de Ley. Cumplida sta, se
devolvern las actuaciones al organismo de origen. (29)
EFECTOS:
Las decisiones dictadas por el organismo regulador, agotan la va administrativa. (30) Se aplicar
supletoriamente la Ley Orgnica de Procedimientos Administrativos y el Cdigo de Procedimiento
Civil para todo lo no dispuesto en el procedimiento administrativo establecido en la Ley de
Arrendamiento. (31)
PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Por otra parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de
subrogarse en el lugar de quien adquiere la propiedad del inmueble arrendado en las
mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. Para ejercer
este derecho, el arrendatario debe estar al da con el pago de los cnones de arrendamiento
y satisfacer las aspiraciones del propietario (45). Este derecho deber ser ejercido por el
arrendatario dentro de los 40 das calendario siguientes a la fecha de la notificacin de la
negociacin realizada que deber hacerle el adquirente, a dicha notificacin se anexar
copia certificada del documento contentivo de la negociacin, la cual quedar en poder del
notificado.
(1) Publicada en la Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela No. 36.687 del 26 de abril
de 1999.
(6) Actualmente el valor de la Unidad Tributaria es nueve mil seiscientos bolvares (Bs.
9.600, 00).
(15) Es menester aclarar que la omisin por parte del Tribunal del cumplimiento de la
notificacin al beneficiario no invalidar la consignacin, pero si la notificacin al
beneficiario no se realiza por hecho o negligencia del consignante, no se considerar
legtimamente efectauda.
(20) La solicitud presentada deber cumplir con los requisitos que en su oportunidad
establecer el Reglamento de la Ley de Arrendamiento.
(21) La Ley de Arrendamiento en su artculo 66 establece que dicha decisin deber ser
motivada y contra ella se podr interponer recurso contencioso administrativo de anulacin,
dentro de los 60 das calendario siguientes a la notificacin del acto administrativo
denegatorio.
(33) A diferencia de la legislacin anterior, que una vez que operaba la prrroga legal, el
contrato de arrendamiento se reputaba a tiempo indeterminado.
(38) La Ley de Arrendamiento establece que en ningn caso podrn coexistir ambos tipos
de garantas.
(42) Hay que destacar que quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que
correspondan por otras causales distintas a las sealadas.
(44) En este supuesto, el asunto se decidir con los elementos que se hayan presentado y los
que consten en autos.
2. El Agotamiento de la Va Administrativa.
La diversidad, multiplicidad y extensin de las formas y reas en la que se
presenta y desarrolla
la actividad de polica de la Administracin, much
as de las cuales se configuran y enmarcan en
especiales tcnicas de control, se han tr
aducido en una mitigacin acelerada del privilegio
pblico del agotamiento previo de la va admi
nistrativa o del conocimiento en segundo grado por
parte de la propia Administracin, a los fines de
recurrir directamente por ante la jurisdiccin
contenciosa administrativa.
Campos tan especializados de tcnica de polica
administrativa, como la Promocin y Proteccin
de la libre Competencia (Procompetencia); la S
upervisin y Control de la actividad Financiera
(Superintendencia de Bancos y otras Institu
ciones Financieras y, Junta de Emergencia
Financiera), el control y supervisin del
flujo y manejo de capitales y ttulos valores
(Superintendencia de la Inversin Extranjera
(SIEX) y la Comisin Nacional de Valores), la
recaudacin, manejo y determinacin de impuest
os (SENIAT); la proteccin y control del
ingreso de mercancas atentatorias del merca
do patrio (Comisin Antidumping); el control y
supervisin de la explotacin telecomunicaciona
l (CONATEL), entre muchos otros, obligan a
que los actos administrativos que tales rganos
desconcentrados o descentralizados dicten, segn
el caso concreto (en el supuesto de Institutos Autnomos, se acota la
posibilidad del recurso
jerrquico institucional o impropio. Artculo 96 LO
PA), queden relevados de cualquier control
jerrquico o de tutela en cuanto a la revisin de sus propias decisiones
administrativas.
Adicionalmente, tal tcnica legislativa en la pr
evisin del agotamiento de la va administrativa
con la sola emisin del acto administrativo defin
itivo por la autoridad primigenia, ha encontrado
un gran aliado en la practica reiterada, consiste
nte en que la propia Administracin deviene en
contumaz para volver sobre sus propias deci
siones, resultando excepcional que la mxima
autoridad administrativa mediante la decisin
de un recurso jerrquico (Artculo 95 LOPA) y
ms an, la propia autoridad que dict el acto prim
igenio mediante la decisin de un recurso de
reconsideracin (Artculo 91T LOPA), - acojan con posterioridad a la emisin
del primer acto-,
los asertos, conclusiones y alegaciones de la
parte o interesado afectado de la decisin
preliminar.
En efecto, la mitigacin del privilegio clsico del a
gotamiento previo de la va administrativa ha
encontrado en las experiencias comparadas y en
algunas leyes patrias, diversas variantes, en
donde las ms comunes son:
Artculo 204 de la Ley de Telecomunicacione
s -G.O. 36970 del 12 junio 2000; artculo 10 del
Decreto N 318 con rango y fuerza
de Ley Orgnica sobre Promocin de la Inversin Privada
bajo el Rgimen de Concesiones -G.O. 5.394 Extr. 25 Octubre 1999).
a)
El agotamiento absoluto de la va admi
nistrativa mediante actos administrativos que
causen estado (tal y como ocurre en el procedimiento administrativo
inquilinario. Artculo 75
LAI).
b)
El condicionamiento del agotamiento slo en
lo que respecta a la posibilidad de revisin
en segundo grado, esto es, el deber que tiene el pa
rticular de interponer el recurso jerrquico
frente a la mxima autoridad de quien le dict
ase el acto desfavorable, para luego entonces
proceder ante los Tribunales con competencia en lo Contencioso
Administrativo.
c)
La facultad o potestad del particular de
recurrir directamente ante los Tribunales con
competencia en lo Contencioso Administrati
vo, o someterse voluntariamente a los recursos
administrativos a que haya lugar. (tal y como debe forzosamente interpretarse
del artculo 185
del Cdigo Orgnico Tributario).
Muchas de tales situaciones en las que la legislacin prev el agotamiento
automtico de la va
administrativa, vienen a complementarse con la
suspensin "Ope Legis" de los efectos del acto
administrativo cuando se interpone algn recu
rso formal de impugnacin ante los rganos
judiciales.
Clsicamente, la imposicin o carga en el particular de tener que someterse a
procedimientos
administrativos de revisin tanto de primer
grado (Recurso de Reconsideracin), como de
segundo grado (Recurso Jerrquico), o hasta otros en
virtud de controles de Tutela (Recurso Je-
rrquico Institucional o Impropio, en el caso de
los Institutos Autnomos); se configuraba como
un privilegio a favor de la Administracin Pblica, con el firme propsito de
someterla a la
Jurisdiccin Contenciosa Administrativa, slo cuando resultare indubitada o
conteste su criterio
o aplicacin de la ley mediante actos de rango sub-legal (los actos
administrativos); al punto de
que, tal y como se observa de la vigente legislacin transitoria de la
jurisdiccin contenciosa
administrativa en nuestro pas, el no agotamiento de tal va comporta la no
admisin del recurso
judicial de impugnacin (numeral 2 del artculo 124 LOCSJ).
As pues, la virtualidad que encierra el agotam
iento de la va administrativa con la simple
emanacin del acto definitivo, no es ms sino el rele
vo del particular de la carga que significa
someterse a procedimientos de revisin ante
una Administracin Pblica proclive a no enmendar
o ajustar sus criterios conforme a la ley.
La Cosa Juzgada Administrativa y el
Procedimiento Administrativo Inquilinario
Dentro de la actividad administrativa, uno de lo
s principios que mejor garantiza la seguridad
jurdica de los particulares, es precisamente,
el que pregona la firmeza y rigidez de las
decisiones, criterios y actuaciones que incidan
directamente en la esfera jurdica de los
particulares, cuando stos hayan sido dictados conf
orme al ordenamiento jurdico. La firmeza y
rigidez tanto de tales actos como de su propio contenido, puede acaecer bien
sea:
a-
Por el transcurso del tiempo en cuanto no sean admitidos recursos tanto en va
administrativa o judicial, tanto por haber sido intentados en su totalidad o bien
por haber caduca-
do su ocasin en el tiempo, en cuyos casos, de
bern reputarse como actos definitivamente
firmes; todo lo cual puede encuadrarse dentro de
la rigidez que otorga la cosa juzgada formal
administrativa.
b-
En cuanto al efecto y alcance de sus contenidos, - los cuales ingresan a la
esfera jurdica
de los particulares -, procedern a crear, innovar,
modificar o extinguir vnculos de derecho entre
los particulares o bien entre estos y la pr
opia Administracin, para lo cual, solo sern
susceptibles de alteracin en los nicos trminos que el ordenamiento jurdico
as lo establezca;
todo lo cual puede encuadrarse dentro de la rigidez que otorga la cosa juzgada
material
administrativa.
Los actos administrativos que sean dictados por
la autoridad administrativa inquilinaria, una vez
que sean debidamente notificados, producirn plenos
efectos de forma inmediata en la esfera de
derechos y obligaciones de los particulares involucrados dentro de una
relacin arrendaticia.
La consagracin de la cosa juzgada administrativ
a se encuentra en el artculo 11 LOPA, el cual
es del tenor siguiente:
"Los criterios establecidos por los distintos
rganos de la administracin pblica podrn ser
modificados, pero la nueva interpretacin no podr aplicarse a situaciones
anteriores, salvo que
fuere ms favorable a los administrados. En t
odo caso, la modificacin de los criterios no dar
derecho a la revisin de los actos definitivamente firmes. "
En este ltimo sentido, en virtud de los caracteres
de ejecutividad y ejecutoriedad que tales actos
administrativos encierran, pueden la partes oponer validamente sus efectos
frente a la otra; lo que
se constituye en una flagrante alteracin de las
condiciones iniciales por las cuales se celebr un
contrato de arrendamiento. (En virtud de LAI, nicamente en lo que respecta
al canon mximo
susceptible de cobro y su revisin, sobre los
inmuebles sujetos a regulacin conforme a los
artculos 2,3 y 4 eiusdem).