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THSE

Pour obtenir le grade de

DOCTEUR DE LUNIVERSIT DE GRENOBLE


Spcialit : Architecture
Arrt ministriel : 7 aot 2006

Prsente par

Mathilde CHAMODOT
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Thse dirige par Hubert GUILLAUD et


codirige par Anne-Monique BARDAGOT

prpare au sein du Laboratoire CRATerre-ENSAG


dans l'cole Doctorale n 454 Sciences de lHomme du Politique et
du Territoire

Pour un habitat coresponsable


de qualit et financirement
accessible en Sane-et-Loire

Thse soutenue publiquement le 1er mars 2013,


devant le jury compos de :
M. Hubert GUILLAUD
Professeur HDR, cole Nationale Suprieure d'Architecture de Grenoble,
Directeur de thse

Mme. Anne-Monique BARDAGOT


Matre-assistant, Docteur en ethnologie, cole Nationale Suprieure
d'Architecture de Grenoble, Co-directrice de thse

M. Stphane HANROT
Professeur HDR, cole Nationale Suprieure d'Architecture de Marseille,
Rapporteur

M. Yann NUSSAUME
Professeur HDR, cole Nationale Suprieure d'Architecture de Rouen,
Rapporteur

M. Henri BONIAU
Directeur de la Galerie Europenne de la Fort et du Bois, Conseil gnral de
Sane-et-Loire, Personnalit extrieure
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Rsum

Ce travail de recherche doctorale interroge laccessibilit sociale et conomique


au logement. Il est centr sur une recherche prospective de nouvelles formes et
de nouveaux modes de production dhabitat coresponsable qui privilgient un
dveloppement local. La question de lhabitat est centrale dans une socit o laccs
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de tous un logement de qualit devient de plus en plus difficile et o le secteur de


la construction doit voluer pour rduire son empreinte cologique. linstar de la
France, la Sane-et-Loire est confronte des enjeux sociaux, conomiques, culturels
et environnementaux complexes et en volution, auxquels elle doit sadapter pour
garantir un dveloppement durable sur son territoire. Dans le domaine de lhabitat,
ceci oblige explorer de nouvelles solutions en termes de formes et de modes de
production.
Dans un premier temps, une analyse des enjeux, potentiels et freins du territoire a
t mene, base sur des enqutes de terrain croises avec des rfrences extrieures.
Au regard de cette phase exploratoire sest fonde une rflexion prospective
pour comprendre et clairer les possibles, faire merger des pistes stratgiques,
urbanistiques, architecturales ou constructives.
Cette recherche a saisi lopportunit dune demande de rflexion de la part dlus
du dpartement. Elle vise constituer une aide la dcision pour lorientation des
politiques territoriales locales avec un regard darchitecte sur les nouvelles penses
du logement accessible. Elle contribue galement mettre en place une dmarche
pour mieux se saisir de la question de lhabitat et du dveloppement dun territoire,
qui pourrait tre applicable dautres situations.

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For an eco-responsible quality and affordable housing in Sane-et-Loire

The main purpose of this Ph D research is to cross-examine social and economical


accessibility to housing. It focuses on a prospective study for new production modes
and forms of eco-responsible housing that privileges a local development. Housing
is a main issue in a society where it is increasingly difficult to access to a quality
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accommodation, and where the construction sector still has to evolve for reducing its
ecological footprint. Like France, the French department of Sane-et-Loire is facing
more complex and evolving social, economical, cultural and environmental issues,
with which it must deal to warrant a sustainable development on its territory. In the
housing field, this challenge forces to explore new solutions in terms of forms and
production ways.
At first stage, an analysis of the territory stakes, potentials and brakes has been
done, based on field surveys crossed with external references. With regard to this
explorative stage, a forwarding thinking was carried out to understand and throw
light on possibilities in terms of strategic trends for town planning, architecture or
construction.
This research jumped at the opportunity of a reflexion request from some elected
representatives of the department. It aims to set up a decision-making support for
territorial policies according an architect point of view on affordable housing. It
also contributes to set up an approach for better seizing housing and territorial
development issues, which could be applicable to other situations.

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Mots cls
habitat conomique
habitat coresponsable
dveloppement local
Sane-et-Loire
territoire rural
recherche prospective

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Key words
low-cost housing
eco-responsible housing
local development
Sane-et-Loire
rural territory
prospective research

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Laboratoire CRAterre
Unit de recherche Architecture, Environnement et Cultures Constructives
cole Nationale Suprieure dArchitecture de Grenoble

60 avenue de Constantine
BP 2636
38036 Grenoble cedex 2

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Remerciements

Je souhaite remercier Hubert Guillaud et Anne-Monique Bardagot pour leur


confiance, leurs conseils aviss et leurs relectures attentives.
Merci galement Patrice Doat et Pascal Rollet, pour tout ce quils mont transmis,
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avec une dmarche pdagogique enthousiasmante.


Merci aussi tous les passionns de lquipe du CRATerre et de AE&CC.

Un grand merci au Conseil gnral de Sane-et-Loire, qui nous accueillis pendant


trois ans, et particulirement Pierre Martinerie, qui a rendu cela possible.
Merci la Galerie Europenne de la Fort et du Bois et son quipe: Henri Boniau,
Sophie Brubach, Franois Paquelier, Christine Rondet, Jean-Yves Guyonnet, et tous
les autres, pour leur accueil et leur collaboration.

Merci, bien sr, tous ceux qui nous ont transmis leurs connaissances pendant
toute la dure de cette thse, en acceptant de rpondre nos interviews, ou au cours
de discussions informelles. Merci de nous avoir donn du temps, de la patience et
davoir partag votre savoir.

Merci, enfin, mes amis et ma famille, pour leur soutien prcieux.

Et merci, surtout, Basile, avec qui jai partag cette exprience.

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Sommaire

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Introduction 21

Partie 1: Analyse des enjeux de la Sane-et-Loire en termes


dhabitat et des leviers pour rendre le logement financirement
accessible 79

1.1 Installation dans le territoire 101


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Un territoire principalement rural, en perte dattractivit 101


Une perte dattractivit suite aux crises industrielle et agricole, en particulier dans
la partie Ouest 101
Un dpartement rural muni datouts pour renouveler son attractivit 112
Des opportunits saisir 116
Lhabitat, un levier pour lamnagement et le dveloppement conomique et social
du territoire 120

Une diversit de pays identit forte 129


Une qualit et une diversit des paysages prserver tout en garantissant un mode
de vie contemporain 129
Traditionnellement, des tablissements humains qui exploitaient judicieusement le
contexte gographique 130
La valle de la Sane, un axe de passage et durbanisation, marqu par leau 132
La Bresse, une utilisation extensive du territoire 134
Les ctes du Chalonnais et du Mconnais, en paliers sur les reliefs de calcaire 136
Le Charolais-Brionnais, des bocages emblmatiques et une valle industrielle 138
Le Morvan, imposant massif bois 140
La Loire, des tablissements humains tourns vers le fleuve distance prudente 142

Des dynamiques actuelles doccupation du territoire matriser 144


Une population relativement bien rpartie sur le territoire 144
Un phnomne dtalement ou dmiettement urbain selon les zones du dpartement 146
Des centres-villes et centres-bourgs dlaisss au profit des lotissements 150

Le foncier, un important levier de rduction des cots 152


Une part importante du cot de lhabitat 152
Un foncier relativement peu soumis linflation spculative en Sane-et-Loire 153
Le cot global du foncier 155

Un territoire riche en ressources naturelles pour la construction 156

15
1.2 Montage et gestion du projet 157

Un accs un habitat de qualit de plus en plus difficile 157


Une population aux revenus parfois modestes, des phnomnes dexclusion, en
particulier en zone rurale 157
Des personnes ges et des jeunes particulirement touches 159
Un march immobilier peu tendu comparativement dautres rgions 160
Un cot du logement inabordable pour certaines populations 162

Rpondre aux besoins en logement de manire localise 163


Des enjeux qui diffrent selon les bassins de vie 163
Une territorialisation des politiques de lhabitat 166

La ncessit dune gestion efficace 167

La question des normes et des procdures 169


Des freins linnovation architecturale 169
Des freins au dveloppement de linnovation locale 174
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Le financement du logement social, un point de blocage crucial 175


Difficile de faire du logement conomique en dehors du systme du logement social 175
Accession la proprit ou location? 176

1.3 Conception 179

Une tape dterminante 179


Une bonne conception pour une optimisation des moyens 180
Une quipe de conception souvent pluridisciplinaire 181
Un manque de recherche en architecture et de capitalisation des expriences 182

Limplantation et lorganisation des btiments 183


Un habitat rural traditionnel adapt la fois au site et aux usages 183
Une implantation qui exploite les potentialits du site 189
Des conomies dchelle avec des formes urbaines plus denses? 191
Adapter la forme urbaine et la densit au contexte urbain ou rural 195

Lorganisation du logement 199


Une dynamique dmographique ncessitant une adaptation des logements 199
Des modes de vie qui changent 200
Un parc de logements mieux adapter aux besoins actuels 203
Pour un logement attractif: conomique et dsirable 209

La dimension constructive et le choix des matriaux 213

1.4 Construction 215

16
1.5 Utilisation du logement 219

Le fonctionnement du logement influence le cot global de lhabitat 219

Le transport 219
Une question centrale dans un territoire tendu, ingalement irrigu par les rseaux 219
Une concentration des activits dans les villes qui rend leur accs difficile 223
La voiture individuelle, difficilement cartable 228

Conclusions  231

Enjeux en matire de logement dans le territoire de Sane-et-Loire 231

Des leviers pour construire conomique 236


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Partie 2: Pistes pour produire un habitat financirement


accessible et de qualit en Sane-et-Loire 243

2.1 Pistes de gestion et montage de projet 249

Mieux valoriser la conception 249


Concevoir des logements de qualit avec un budget serr 249
Vers une conception plus collaborative 251

Favoriser la participation des habitants llaboration et la gestion de leur


cadre de vie 253
Soutenir les initiatives habitantes lorsque ltat se dsengage 253
Intgrer le point de vue de lhabitant 253
Soutenir lautopromotion 255
Favoriser limplication des habitants dans lamlioration de leur logement 256
Des outils encore inventer 259

Faciliter les projets dhabitat group 260


Lhabitat group: mutualiser les ressources et les moyens 260
Cohabiter: habiter de manire plus conviviale  264
Une cohabitation intergnrationnelle dvelopper 266
Une piste prometteuse pour la revitalisation des zones rurales 268

Crer des statuts doccupation adapts aux habitants faibles revenus 276
Une troisime voie entre proprit et location 276
Plusieurs pistes  277

Lexprience du prototype Outsiders / Armadillo Box 71 281

Synthse 282

17
2.2 Pistes urbaines et lchelle du territoire 285

Quelle rpartition de la population sur le territoire?  285


Trois scnarios caricaturaux  285
Renforcer le maillage bien rparti de villes moyennes et petites 292
Valoriser la fonction des villes intermdiaires 293
Un rle important des bourgs, des rseaux de villages dans les zones les plus rurales 295

Mieux grer le foncier 296


Grer le foncier de manire plus conome 296
Limportance des politiques publiques volontaristes 296
Des outils existants ou mettre en place 304
Quelle chelle pertinente dintervention? 307

Accompagner les communes rurales pour un dveloppement urbain durable 314


Vers un urbanisme de projet 314
Vers un meilleur accompagnement des communes 315

Privilgier la redynamisation des centres-villes et centres-bourgs sur la


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construction en extension 320


Occuper le bti existant en priorit  321
En second lieu, densifier le tissu dj urbanis 329
Lorsque le besoin en logements est important, raliser des extensions de ville ou de
village denses 340
Rendre lhabitat isol autonome nergtiquement 351
Lhabitat peut fonctionner en systme 351

Rduire le recours la voiture 352


Des alternatives au tout automobile qui revisitent lorganisation des mobilits 352
Un accs lemploi et aux services distance? 355
Repenser une organisation collective pour amliorer laccs aux services 356

Synthse 359

2.3 Pistes architecturales 363

La simplicit, un pralable 363


Radicaliser la dmarche de projet 363
Simplicit architecturale 364
Simplicit constructive 364
Simplicit administrative 365

Rhabiliter des btiments existants 368


Ajouter une deuxime peau 369
Crer une bote dans une bote existante 375

Construire des btiments neufs 386


Construire plus grand pour le mme prix 386
Concevoir un logement volutif 397
Mutualiser des espaces 413

18
Diminuer les charges en produisant des logements moins nergtivores 421

Synthse 422

2.4 Pistes constructives 425

Minimiser la quantit de matire 425

Prfabriquer 425

Autoconstruire, autofinir, autorhabiliter  425

Construire avec des matriaux locaux 426

Conclusion 429
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Bibliographie 441

Table des figures 479

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Introduction

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22
La crise conomique que nous vivons encore aujourdhui tend () faire bouger
les discours dominants, car elle a, en quelque sorte, mis en chec la pense de la
macroconomie. Comment faire encore confiance un systme qui na pu anticiper
ce drame mondial? Ce lourd constat donne davantage de crdibilit des recherches
alternatives qui relvent de la microconomie. Mais comment passer dun systme
lautre? (Lacaton et Vassal, 2011)
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Ce travail de recherche doctorale interroge laccessibilit sociale et conomique


au logement. Il est centr sur une recherche prospective de nouvelles formes
et de nouveaux modes de production dhabitat conomique qui privilgient un
dveloppement local durable. Il sapplique plus spcifiquement au territoire de
Sane-et-Loire. Cette tude de cas permet de confronter une rflexion globale un
contexte prcis, et des possibilits concrtes de dveloppement.

une poque o il est devenu urgent de mettre en place un dveloppement


coresponsable et de rpondre plus efficacement la crise du logement, saisissons
lopportunit de la rvolution que ncessite la conservation dune plante habitable,
pour crer les conditions de lhabitation de tous, suggre larchitecte et urbaniste
Bernard Paris (Paris et Chessa, 2008). La question de lhabitat semble emblmatique
et centrale dans une socit o laccs un logement de qualit devient de plus en
plus difficile pour une partie toujours plus importante de la population. Le secteur
de la construction doit dans le mme temps voluer pour diminuer son empreinte
cologique. linstar du territoire national, la Sane-et-Loire est confronte des
enjeux sociaux, conomiques, culturels, environnementaux et territoriaux complexes
en constante et rapide mutation. Il est ncessaire de sadapter ces volutions pour
garantir un dveloppement local quilibr du territoire. Dans le domaine de lhabitat,
toutes ces questions obligent rflchir de faon innovante le logement conomique
et son implantation afin de sortir des modles prgnants remis en question. Les
oprations contemporaines se doivent de prendre en compte les volutions de la

23
socit, en se souciant la fois des capacits conomiques, des nouveaux modes de
vie, des exigences environnementales. La production et la gestion de lhabitat doivent
ractualiser la norme et les mthodes pour les rendre compatibles la socit
(Bouchain, Julienne, Concordet, et Al., 2010, p.8). La Sane-et-Loire a dautant
plus besoin dimaginer lhabitat du futur et de rflchir dune faon innovante
son dveloppement quelle rencontre des difficults propres aux territoires ruraux en
perte dattractivit: vieillissement de la population, dsertification rurale. Explorer
de nouvelles solutions stratgiques, urbanistiques, architecturales et constructives
est indispensable pour constituer une offre satisfaisante en logements adapte ce
territoire et ses enjeux. Ces logements doivent tre la fois abordables et de qualit,
constituer un outil dattractivit et un vecteur damnagement et de dveloppement
conomique et social du territoire.
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claircissements sur les termes habitat et coresponsable

Le concept dcoresponsabilit se rfre la dfinition de lhabitat coresponsable


propose par larchitecte et journaliste Dominique Gauzin-Mller, spcialiste des
questions darchitecture cologique (Gauzin-mller, 2008) : Lhabitat co-
responsable est fond sur un quilibre entre lhomme et son environnement, entre la
tradition et la modernit, entre le low-tech et le high-tech. La dmarche qui y mne
nest pas une nouvelle contrainte ajoute beaucoup dautres, mais un tat desprit
qui recentre les champs du possible, dans un souci de sobrit. Elle fait appel la
crativit et la mise en commun des comptences dans un esprit douverture. Les
principes fondamentaux qui nous permettent de construire un habitat co-responsable
sont tous dune grande simplicit et pour la plupart connus depuis longtemps.
Un habitat coresponsable nest donc pas seulement un habitat conome en nergie
dans son fonctionnement. Cest un habitat ancr dans un territoire, fond sur un
quilibre entre lhomme et son environnement, intgr un cosystme territorial,
autant cologique que socio-conomique. Socialement, il est accessible chacun,
quelle que soit sa situation conomique, familiale, ou de sant. conomiquement, il
est viable, sa production bnficie au dveloppement local et valorise les ressources
naturelles et humaines du territoire. cologiquement, il est soutenable, nentame
pas les ressources et ne dgrade pas lenvironnement de manire irrmdiable.
Culturellement, il sintgre un mode damnager le territoire et un mode de vie
spcifiques qui voluent pour sadapter aux enjeux contemporains.

24
La notion dhabitat est importante parce quelle est un peu plus large que celle du
logement. Dans le domaine de lcologie, habitat est utilis pour dsigner le
milieu, laire spatiale, le territoire dans lequel vit une population dindividus
dune espce donne. Cette notion se rfre au cadre de vie dans lequel lhabitant
mne ses diffrentes activits. Elle englobe des questions comme limplantation du
logement dans le territoire, lurbanisme, le transport, ou encore les espaces annexes
au logement. Selon les auteurs du Dictionnaire critique de lhabitat et du logement
(Segaud, Brun, et Driant, 2003, p.vii-viii), la complexit des significations lies au
logement peut tre claire par le recours la notion () dhabitat. Elle recouvre
lensemble des liens multiformes qui se nouent autour du logement. () On tend
associer, voire inclure dans lhabitat toute une srie plus ou moins cohrente de
donnes que lon estime indissociables, extrieures au logement stricto sensu,
celles qui sont relatives aux quipements et aux services qui relient les habitants
dun lieu donn au monde extrieur. Selon eux, lappropriation de lhabitation
par lhabitant, qui fait du logement le territoire lmentaire de la vie sociale,
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peut stendre un espace extrieur: jardin, rue, quartier, cit, ville. Lhabitat est
donc simultanment un ensemble dobjets matriels, incluant leur arrangement
et leurs configurations diffrentes chelles, et un ensemble de pratiques et de
reprsentations. Habitat et logement sont donc des notions complmentaires.
Le logement est une unit fonctionnelle o lorganisation de lespace rpond
aux normes culturelles de la socit et de lpoque. Mais la dimension, la forme,
lorganisation interne, le niveau dquipement du logement sont galement lis la
structure et au niveau conomique et social. Un logement se caractrise par son type
(maison individuelle, appartement dans un immeuble), par ses dimensions (surface,
nombre de pices), par son ge (date de construction ou date de ramnagement),
par ses lments de confort (eau courante, salle deau, w.-c., chauffage, etc.), par son
taux doccupation. On distingue aussi le mode de groupement des logements, leur
densit (Merlin et Choay, 2010, p.441). Mais le logement renvoie galement des
questions de lordre des sciences humaines: le logement a une fonction symbolique,
lie notamment limportance de ladresse dans le reprage social , ou
encore une fonction affective, lorsquil participe de lunit familiale. Il a un rle
dans la structuration des diffrents rseaux et systmes de relations entre les
individus. Lhabitant transforme le logement-cellule et lui donne un contenu
dtermin, fait de qualits physiques et symboliques (Segaud, Brun, et Driant,
2003, p.viii). Concevoir un logement suppose donc de prendre en compte diffrents
aspects qui allient spatialit et fonctionnalit, matrialit et donnes immatrielles.

25
Un parcours ramenant toujours la question du logement

Laccessibilit conomique lhabitat et lutilisation des ressources locales sont des


proccupations qui mont suivie au long de mes tudes. Ce sujet de thse se situe
dans le prolongement dune dmarche entame lors de ma formation darchitecte.
Les premires annes dtude lcole dArchitecture de Strasbourg mont permis
daffter un regard et une rflexion, de lchelle de la cellule dhabitation celle du
logement collectif et lchelle urbaine, dapprhender diffrents niveaux de lecture
de la ville et leurs interactions. Des visites et lanalyse dexemples de quartiers
dhabitat social et dcoquartiers ltranger ont permis de nourrir cet apprentissage
de diffrentes visions et types de politiques de la ville et de lhabitat.
La thmatique de master Architecture et cultures constructives lENSAG, en
dbutant par une phase exploratoire de propdeutique sur les matriaux, ma permis
dentrer dans le sujet de la conception de lhabitat par un autre angle dattaque. Le
projet de fin dtudes men sur le thme habiter lger pas cher a fourni loccasion
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de synthtiser cet enseignement. Il sagissait de rflchir de manire prospective


de nouvelles formes dhabitat en intgrant les enjeux conomiques et sociaux
du territoire dapplication ainsi que les enjeux de la production et de la mise en
uvre de lhabitat. Pour le PFE Entre serre et terre (Bois-Soulier, Chamodot,
et Cloquet, 2006), dans la conception dun quartier Nivolas Vermelle, en Isre,
ont t introduites des notions dconomie (faire le plus avec le moins, rduire
les charges de fonctionnement, mettre en uvre avec des principes dentraide et
dautofinition). Le projet sest finalement articul autour de lide constructive
de la bote sous la serre pour simplanter dans son site. La pdagogie de ce
studio par lexprimentation a oblig les tudiants se confronter la concrtisation
dune rflexion thorique, tant par la ralisation chelle relle de prototypes que
par la rencontre et lchange avec dautres acteurs du domaine (artisans, dcideurs,
particuliers, spcialistes...).
Enfin, le mmoire du DSA architectures de terre (Chamodot et Cloquet, 2008)
avait pour objectif daider la Mission Culturelle de Bandiagara1 initier de nouvelles
formes de constructions sur le territoire du Pays Dogon. Pour prserver un site class
pour son paysage exceptionnel, la MCB doit en effet, pouvoir conseiller ses habitants
et les ONG pour limplantation et la construction des nouveaux quartiers dans un
lieu o les ressources imposent de faire trs conomique. La mission, base sur un
travail denqutes sur lhabitat vernaculaire et sur la construction dun prototype en
matriaux locaux a t troitement associe une lecture du territoire. Une tude
dtaille a t faite, de ses ressources naturelles jusqu ses cultures constructives

1
Structure Malienne de gestion du site de la Falaise de Bandiagara au Pays Dogon, class sur la liste du
patrimoine Mondial par lUNESCO en tant que bien mixte, culturel et naturel

26
autant en termes de mise en uvre de ces ressources que dorganisation spatiale
et sociale pour la construction et la manire dhabiter. Cette tude a dbouch
notamment sur la proposition dun prototype dhabitat conomique qui a permis
de complter les enqutes sur les savoir-faire, de faire se rencontrer des artisans et
des administrateurs, de reprer des artisans qui avaient des savoir-faire spcifiques.
Cette recherche ma aide saisir un contexte et entrouvrir des pistes quant une
manire de construire, correspondant aux ressources et la faon de vivre dune
population. Elle a constitu le premier jalon dune dmarche tester et amliorer
en travaillant plus en profondeur sur dautres projets.

Une thse mene sur un territoire dtermin

Laccessibilit lhabitat et lutilisation des ressources locales sont des sujets que
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je souhaitais approfondir, suite ces travaux. Ces proccupations ont crois celles
du Conseil gnral de Sane-et-Loire. Cette recherche a saisi lopportunit dune
demande de rflexion sur le secteur de lhabitat de la part dlus du dpartement et a
t mene dans le cadre dune Convention Industrielle de Formation par la Recherche
(CIFRE) avec le Conseil gnral de Sane-et-Loire. Cette convention sest droule
dans le cadre dun partenariat entre lcole Nationale Suprieure dArchitecture de
Grenoble et le Conseil gnral de Sane-et-Loire, dont lobjectif est de contribuer
lamlioration de loffre en logements sociaux. Le sujet a t dfini en interaction
avec la collectivit et sapplique son territoire. Cette opportunit ma permis
dapprofondir mon travail sur laccessibilit lhabitat et lutilisation des ressources
locales en mappuyant sur le territoire de Sane-et-Loire comme tude de cas.
Cette recherche vise constituer une aide la dcision pour lorientation des
politiques territoriales locales, avec un regard darchitecte sur les nouvelles penses
du logement accessible. Elle tente galement damorcer la discussion entre les
acteurs locaux pour un dveloppement dune filire habitat coresponsable. Enfin,
elle contribue mettre en place une dmarche pour mieux se saisir de la question de
lhabitat et du dveloppement dun territoire, qui pourrait tre applicable dautres
situations.

27
Problmatique

Une forte augmentation des cots du logement


Le cot des logements a fortement augment ces dernires dcennies en France.
Cette progression est en partie due laugmentation des cots de construction des
logements privs comme des logements sociaux. Force est en effet de constater
que les cots de construction sont largement plus levs en France quen Hollande,
Belgique ou Espagne, alors mme que la qualit des logements y est sans doute
moindre , remarquent les professionnels qui ont particip louvrage Housing
Platform (Pavillon de lArsenal, 2009, p.7-8)2. Ils expliquent : les raisons de
cette augmentation sont pour une part bien connues: hausse du cot des matires
premires, march porteur qui a pu conduire un renchrissement de la main
duvre et une certaine surenchre des prix, fonctionnement oligopolistique du
secteur concentr autour de trois majors. Mais cette hausse est galement due au
march de limmobilier qui rpond des logiques macroconomiques dpendant
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principalement dintrts financiers, de la spculation. Alors que les besoins en


logements sont croissants, la production de logements est bloque, car globalement,
le prix de march dun logement ne permet plus de couvrir son cot de production,
qui comprend notamment la charge foncire, le cot de construction, les honoraires
techniques, et les frais financiers et de gestion. Cette situation semble dautant plus
paradoxale que, ces dernires annes, les prix de march ont fortement augment,
et dautant plus inquitante que le march amorce indiscutablement une phase de
repli. La pnurie ne fait que renchrir les prix de limmobilier qui, malgr la crise,
poursuivent une forte progression. Les prix dacquisition et de location dhabitations
scartent de manire croissante des revenus des mnages et augmentent beaucoup
plus vite que lindice des prix. Notre socit est de plus en plus riche, mais de plus
en plus de familles ne peuvent se loger, note Bernard Paris (Paris et Chessa, 2008).
La crise qui touchait les catgories sociales les plus pauvres concerne aujourdhui
une grande partie des classes moyennes. Le graphique de Jacques Friggit (Fig.1)
montre lcart croissant entre la solvabilit des mnages et les cots de limmobilier.
Il montre que les prix des logements ont augment cinq fois plus vite que les prix
la consommation.

2
Louvrage Housing platform : plateforme dchanges sur le cot de construction et la qualit des logements
collectifs : comparaison entre six projets en France et six projets ailleurs en Europe est la synthse dune
plateforme dchanges autour de douze ralisations rcentes et comparables de logements collectifs en Europe
livrs entre 2003 et 2009. Ces travaux tentent dapporter des rponses au constat suivant: le logement en France est
plus cher, moins confortable, moins durable que chez nos voisins europens. Ils ont eu lieu linitiative du groupe
ING Real Estate Development France avec le soutien actif du Pavillon de lArsenal en 2008.

28
Fig.1 Comparaison de lvolution des prix des logements, des prix des charges, des prix des loyers et des prix
la consommation, partir des sries longues reconstitues par J. Friggit (CGEDD) pour la priode 1946-
1995, et de lindice INSEE-notaires pour la priode rcente (1996-2009) pour les prix de limmobilier. INSEE,
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comptes nationaux pour les autres indices (Bigot et Hoibian, 2010)

Dun ct, les salaires sont limits pour renforcer la comptitivit des entreprises
franaises, de lautre les prix drivent selon la loi du march qui fixe la valeur du
logement au niveau o le plus riche est prt payer, dplore Thierry Repentin,
Prsident de lUnion Sociale pour lHabitat (Repentin, 2010).

Une difficult croissante se loger pour les plus pauvres et pour les classes moyennes
Les rapports successifs de la Fondation Abb Pierre sur ltat du mal logement en
France soulignent lintensit de la crise du logement. Ces dernires annes, la crise
conomique a des rpercutions sociales importantes. Elle a notamment entran une
chute du secteur de la construction qui renforce encore linsuffisance de loffre de
logements. Les prix des logements, en accession la proprit ou en location, se
trouvent de ce fait compltement dconnects des ralits sociales. Le dcalage
entre les revenus des mnages et les prix de limmobilier samplifie. La situation des
mnages les plus pauvres a tendance saggraver. Lvolution des prix et des loyers
renforce le phnomne dexclusion de laccs au logement des mnages revenus
modestes, y compris au logement social. Soumis de plus en plus de contraintes
rglementaires, normatives et administratives, les bailleurs sociaux sont freins pour
exprimenter et trouver des solutions innovantes. Les consquences sont multiples:
surpeuplement des logements, habitat dgrad, insalubre, inconfortable, inadapt aux
besoins des familles. On se rend compte dsormais que les problmes de logement

29
stendent aussi aux mnages revenus moyens qui ont de plus en plus de mal
accder la proprit. Les locataires du parc HLM ne peuvent esprer quitter leur
logement ils sont ainsi, de fait, assigns rsidence. Les seules portes qui restent
ouvertes pour une part sans cesse plus leve de mnages sont:
- soit labandon de la ville, la ralisation dun projet rsidentiel de plus en plus loin
des centres urbains convoits, lacceptation de temps de transport de plus en plus
levs donc un mal vivre quil faudrait bien intgr au rang des lments quil
faudrait traiter lavenir;
- soit la rsignation accepter un habitat de pitre qualit et de confort rduit, voire
une forme dhabitat dgrad et indigne dont la persistance souligne les consquences
que labandon des politiques publiques du logement ne manque jamais davoir
(Masquet, 2006). Lloignement des centres-villes est de plus en plus important
pour ceux qui souhaitent accder la proprit, tant donn le cot des terrains
btir. Finalement, on arrive un blocage du parcours rsidentiel car de moins en
moins de mnages ont les moyens de quitter leur logement en location pour acheter.
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Acheter un logement est devenu impossible pour beaucoup de franais. Les indices
de prcarit des mnages pour lachat immobilier confirment cette forte dgradation
de leurs solvabilits3. Parce que tout est li, les cots des dplacements et de
lnergie sont galement la hausse. Au final, la maison en priphrie urbaine perd
de son intrt et pour un grand nombre de mnages se pose la question dun habitat
familial proche des activits conomiques et des services, selon Bruno Parasote
(Parasote, 2011, p.34-35), Ingnieur urbaniste spcialiste de lautopromotion. Pour
permettre des parcours rsidentiels complets, produire suffisamment de logements
accessibles financirement paralllement la production de logement social est donc
un enjeu majeur. Permettre chacun de trouver une rponse adapte son budget
permettra de dcongestionner le parc social. Le cot des charges, principalement en
nergie pour se chauffer et se dplacer ne doit pas tre nglig.

Un dsengagement de ltat du logement social


Pour certains analystes, lune des causes majeures de cette situation est
linsuffisance des moyens consacrs au logement social par les pouvoirs publics
nationaux et locaux. Ils nont pas tort. Pour dautres, cest la manire dont sont
conues, finances et ralises les politiques sociales du logement qui sont en cause.
Ils ont probablement galement raison (Ascher, 2007). La crise du logement a
atteint une telle gravit que la question a pris une place importante dans la campagne
lectorale de 2012. Blocage des loyers, augmentation du coefficient doccupation des

3
Selon lINSEE/DADS, pour une base 100 en 1996, lindice net des salaires moyens atteint 125 en 2009 tandis que
lindice des prix des logements anciens volent 215 sur la mme priode

30
sols (COS), sont des questions qui ont fait dbat. Ces dernires annes, ltat sest
dsengag progressivement en diminuant les moyens consacrs au logement social.
Cela conduit une situation o les oprateurs sociaux narrivent plus maintenir une
production suffisante et approprie, et o les mnages en difficult voient diminuer
les aides qui favorisent laccs et le maintien dans le logement. Tout se passe comme
si les politiques avaient renonc offrir des logements des prix correspondant aux
possibilits des demandeurs, crit Claire Lvy-Vroelant, professeur de sociologie
luniversit Paris-VIII et chercheuse au Centre de recherche sur lhabitat du CNRS
(Lvy-Vroelant, 2005). En effet, mme si plusieurs textes de loi sont apparus
depuis 1990, les rsultats restent dcevants. Les listes dattente pour lobtention
dun HLM sallongent partout, les jeunes mnages sont obligs de se loger toujours
plus loin, les tudiants peinent trouver un studio, le taux deffort pour le logement
des catgories sociales modestes saccrot et le nombre de SDF augmente. La crise
du logement est multiforme et perdure , note lurbaniste et sociologue Franois
Ascher (Ascher, 2007). La loi relative la solidarit et au renouvellement urbain
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(SRU) en particulier, dont larticle sur la mixit sociale oblige les communes de plus
de 3 500 habitants compter 20% de logements sociaux, nest pas respecte par
certaines communes. Elles ne souhaitent pas toujours accueillir de logement social,
qui souffre en France dune image souvent dvalue, entre autres associe lchec
de la politique des grands ensembles. La premire raison de cet chec, patent
aujourdhui, cest que bon nombre des maires ne veulent pas construire de HLM.
juste titre pour ceux qui ont dj beaucoup de logements sociaux sur leur territoire, et
qui pourtant ngocient souvent des quotas de logements sociaux avec les promoteurs
privs. Mais beaucoup de maires dont les communes ont peu de logements sociaux
nen veulent pas plus, quitte tre mis lamende . La raison en est claire :
une partie significative de la population de leur commune ne souhaite pas que lon
construise des HLM proches de chez elle. Et pour un lu communal, ne pas tenir
compte de lavis de ses lecteurs prsente videmment des risques majeurs...
(Idem). Simultanment, le gouvernement a renforc les dispositifs fiscaux favorables
aux mnages aiss et privilgi laccession la proprit, alors mme que la crise
mondiale a dmontr les drives dun endettement excessif.

Une crise qui touche aussi les zones rurales


Cette crise du logement touche principalement les communes urbaines attractives.
Les pouvoirs publics et les bailleurs sociaux parent au plus press, en soccupant
prioritairement des zones en tension. Toutefois, les zones rurales moins tendues
au niveau du logement rencontrent elles aussi des difficults : habitat dgrad,
prcarit nergtique pour le transport et le chauffage, propritaires occupants

31
pauvres, difficult pour les jeunes mnages trouver de petits logements ou des
logements locatifs. La Bourgogne et la Sane-et-Loire, qui sont des territoires
principalement ruraux, en tmoignent : Partout, en Bourgogne comme ailleurs,
il faut loger les jeunes mnages, adapter lhabitat au vieillissement, prendre en
compte le dveloppement durable en reconsidrant lmiettement de lhabitat, en
amliorant les performances thermiques des logements anciens, partout il faut veiller
lquilibre social et territorial des agglomrations, partout malheureusement il y a
des pauvres loger. Ce secteur sinscrit dans la longue dure et saccommode mal
de la versatilit des politiques de lhabitat au niveau national, explique Thierry
Repentin (Repentin, 2010). Les zones les plus rurales sont parfois un peu oublies. Le
manque de moyens des petites communes rurales les oblige trouver des solutions
diffrentes des grandes villes.
En Sane-et-Loire comme dans le reste de la France, la situation de crise du logement
est trs proccupante. Cependant, les enjeux lis lhabitat ne sont pas ceux des
dpartements urbains attractifs. En effet, ce vaste territoire, principalement rural, a
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une densit de population faible. La tendance dmographique est au vieillissement


et la perte de population, en particulier jeune. Plus que quantitatif, les besoins sont
dordre qualitatif. Le parc de logements est principalement constitu de maisons
individuelles, de grande taille, souvent nergivores. Peu diversifi, il ne peut rpondre
de manire satisfaisante aux besoins de toutes les catgories de populations. Les
questions de prcarit nergtique et dadaptation de lhabitat aux personnes ges
sont particulirement prgnantes dans le dpartement. La dsertification rurale
entrane une disparition progressive des commerces et services de proximit, un
isolement des habitants des communes les plus excentres. Si elle est moins marque
que dans dautres territoires, lextension urbaine engendre un miettement
urbain, un mitage des paysages, une consommation excessive de terres agricoles,
un dlaissement et une dgradation des centres-villes et centres-bourgs.

Une volont des lus locaux de rendre la Sane-et-Loire attractive


Le Conseil Gnral, pleinement conscient de ces enjeux, souhaite renouveler
lattractivit de son territoire. Retenir ses jeunes et attirer de nouveaux jeunes
actifs semble en effet essentiel pour maintenir une activit et une vie sociale dans
les zones rurales. Le dpartement a des atouts pour y parvenir. Son cadre de vie
plaisant, sa qualit et sa diversit paysagre, son patrimoine architectural, sa position
stratgique sur les rseaux routiers et ferroviaire (rapidement accessible depuis Paris
ou Lyon) pourraient donner de nouveaux habitants jeunes actifs lenvie de sy
installer. Lhabitat a un rle important jouer, Arnaud Montebourg, Prsident du
Conseil gnral de Sane-et-Loire laffirme (Montebourg, 2008) : Lattraction

32
vers la Sane-et-Loire de populations nouvelles, urbaines ou rurales, nous obligera
investir, faire investir dans ces logements qui manquent tant sur le terrain ;
imaginer lHabitat du futur, innover en pensant autrement le territoire trop morcel
et divis, son urbanisme et la destination de ses sols.

La problmatique pose, notre question de recherche est ainsi formule:


En Sane-et-Loire, quelles formes dhabitat et quelles manires de les produire
pourraient permettre de constituer une offre satisfaisante en logements de qualit,
attractifs et accessibles financirement?

Hypothse

Lhypothse de cette thse est quil est possible, en Sane-et-Loire, de concevoir et de


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produire un habitat coresponsable accessible financirement, et que sa production


peut tre un levier de dveloppement local durable.

Les logements produits, rhabilits ou neufs, peuvent rpondre aux besoins et


aux aspirations de la population du dpartement en termes de cot et dadaptation
aux modes de vie actuels. Dans le mme temps, ils peuvent constituer un outil
dattractivit de nouveaux habitants jeunes actifs et un vecteur damnagement et de
dveloppement conomique et social du territoire. Rendre accessible des logements
de qualit, en location ou en accession la proprit, est possible en trouvant des
alternatives aux formes et aux modes de production classiques, en se rinterrogeant
sur les mthodes habituellement utilises. La rpartition de lhabitat sur le territoire
peut galement participer lquilibre de son dveloppement, avec une gestion
matrise de lespace et des ressources.

Mthode: une dmarche itrative et une rflexion prospective

Nous sommes deux architectes, Basile Cloquet et moi-mme, nous tre lancs dans
un travail de recherche dont les contributions sont complmentaires. Ce travail se
traduit par deux thses, avec des contenus qui se croisent et se compltent.
Afin de pouvoir clairer les possibles en termes de nouvelles formes et de nouveaux
modes de production de logement en Sane-et-Loire, nous avons adopt une
dmarche itrative. Une exploration du territoire croisant la multiplicit des aspects
lis la question de lhabitat, ltablissement dun tat des lieux, dun diagnostic

33
transversal ont t indispensables. Apprhender les processus dmographiques,
territoriaux, conomiques et sociaux en cours, saisir les stratgies damnagement
du territoire et les volonts politiques pour le dveloppement local portes par ses
lus, faire merger les spcificits des territoires, analyser les enjeux, les potentiels,
les atouts et les freins du dpartement pour la production dhabitat coresponsable:
une longue phase denqute a t essentielle. Il sagissait davoir une vision globale
des enjeux et potentiels locaux, de russir analyser les diffrents et nombreux
niveaux dinformation et croiser les visions, les points de vue de diffrents acteurs.
Nous nous sommes bass sur une grande diversit de sources afin davoir une
comprhension de la complexit du territoire la plus fine possible. En passant de
lectures des visites de terrains, de sminaires nationaux des interviews dacteurs
locaux, nous avons fait des allers-retours qui ont nourri lanalyse. chaque tape,
les apports de lenqute ont t intgrs, des ajustements ont t faits, lanalyse a
t affine, nous permettant de progresser dans la rflexion. Petit petit, cela nous a
permis de mettre en lumire les enjeux propres au dpartement en ce qui concerne le
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logement, les potentiels du territoire en termes de ressources naturelles et humaines


pour la construction, et les leviers daction possibles pour produire du logement
abordable.
Paralllement a t mene une rflexion prospective pour comprendre et clairer
les possibles, faire merger des pistes pour dautres formes et dautres modes de
production de lhabitat, qui permettent chacun daccder un logement, quels que
soient ses besoins et ses moyens et qui favorisent une dynamisation de lconomie
locale en privilgiant les filires courtes. Des allers-retours entre enqutes, exploration
du territoire, analyse, et rflexion sur les pistes ont permis de construire, de manire
prospective, des propositions qui se sont affines au fur et mesure de la recherche.

La convention CIFRE a dtermin les conditions de lorganisation de la recherche.


La moiti du temps, pendant toute la dure de la convention (de mars 2009 juin
2012), a t passe au sein de la Galerie Europenne de la Fort et du Bois (GEFB)
Dompierre-les-Ormes. Ce service du Conseil gnral de Sane-et-Loire est ddi
la filire bois locale. Cest un lieu dexpositions et de confrences qui vise un large
public, aussi bien professionnel que scolaire ou touristique. Notre arrive la GEFB
a marqu la cration de la cellule habitat durable, un centre de ressource pour
les habitants et les professionnels locaux sur le thme de lhabitat coresponsable.
Cette cellule, laquelle nous avons particip, Basile Cloquet et moi-mme, avec
lquipe de la Galerie ainsi que plusieurs jeunes ingnieurs stagiaires, a eu diverses
activits au cours de ces trois annes. Lactivit principale tait un travail avec les
artisans locaux autour dun prototype dhabitat en bois local conu par des tudiants

34
de lENSAG. La cellule a galement tent de crer un club dentreprises autour
des questions dhabitat durable. Un cycle de confrences mensuel a t mis en
place, ainsi quun centre de documentation, plusieurs expositions et des ateliers
pdagogiques pour le grand public et le public scolaire. Divers documents de
communication ont t publis. Notre temps pass en Sane-et-Loire tait partag
entre notre travail denqute auprs des acteurs locaux (interviews, visites de terrain)
et notre participation aux activits de la cellule habitat durable:
- Ralisation de trois expositions (voir en annexe) et de trois confrences;
- Cration et animation dateliers pdagogiques sur larchitecture en terre crue;
- Ralisation de plaquettes, de posters, de prsentations Power Point et de
lettres dinformation;
- Formation des animateurs de la GEFB aux visites guides des expositions sur
lhabitat coresponsable et aux ateliers pdagogiques
- Renseignement des visiteurs de la GEFB sur les questions lies lhabitat co-
responsable;
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- Participation au suivi des projets de prototypes dhabitat coresponsable


Outsider puis Armadillo Box 71;
- Participation la mise en place et au fonctionnement du cycle de confrences;
- Ralisation des rapports dactivit annuels de la cellule;
- Ralisation dune revue de presse.
Les activits lies la cellule habitat durable ont facilit limmersion sur le
terrain et la rencontre dacteurs clefs. Lautre moiti de notre temps, pass au sein
du laboratoire CRAterre Grenoble, tait consacr au traitement et lanalyse des
donnes issues du terrain et la recherche documentaire.

La phase exploratoire sest principalement fonde sur des enqutes de terrain menes
auprs dacteurs locaux: lus, techniciens, entreprises de transformation de la matire
ou de construction, bailleurs sociaux, architectes, ingnieurs, conomistes, habitants,
chercheurs, etc.). Ceci a t facilit par notre prsence la Galerie Europenne de la
Fort et du Bois o divers vnements rassemblant les professionnels du dpartement
ont t organiss.

- Trente-cinq personnes ont t interviewes (entretiens semi directifs): des acteurs


locaux choisis pour reprsenter un panel le plus large possible des diffrents secteurs
lis la production de lhabitat: professionnels de la filire bois (forestiers, scieurs,
charpentiers, menuisiers, enseignants, chercheurs, organismes lis la filire bois,
etc.) et dautres filires de construction, concepteurs, conomiste de la construction,

35
acteurs du logement social, lus locaux, membres des collectivits locales, habitants,
autoconstructeurs, associations:
- Henri Boniau, directeur de la Galerie Europenne de la Fort et du Bois,
Dompierre-les-Ormes, 3 mars 2009;
- Bernard Vouillon, charpentier, Trambly le 4 mars 2009;
- Eric Sauvignet, ingnieur au bureau dtude de lentreprise Barlet Frres,
Saint-Symphorien-des-Bois le 19 mars 2009;
- Michel Brenot, scierie Brenot RMC, Le Puley le 19 mars 2009;
- Arnaud Rochot, dlgu gnral, Aprovalbois, interprofession du bois en
Bourgogne, le 6 avril 2009 Dijon;
- Vincent Protais, charg de mission bois construction, Aprovalbois,
interprofession du bois en Bourgogne, le 6 avril 2009 Dijon;
- Christelle Rousselet, charge de mission bois nergie, Aprovalbois,
interprofession du bois en Bourgogne, le 6 avril 2009 Dijon;
- Rbecca Pinos et Charlie Sagnard, futurs autoconstructeurs dune maison en
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bottes de paille, Dompierre-les-Ormes le 14 avril 2009;


- Roland Bellevrat, charg de mission recherche et dveloppement, OPAC 71,
Mcon le 17 avril 2009;
- Jean-Claude Franois, directeur gnral adjoint, OPAC 71, Mcon le 17
avril 2009;
- Christophe Galy, directeur de projets, OPAC 71, Mcon le 17 avril 2009;
- Julien Boullier, directeur service environnement du Conseil Gnral 71,
Mcon le 30 avril 2009;
- Manuel Norroy, conseiller, service environnement du Conseil Gnral 71,
Mcon le 30 avril 2009;
- M. Bocquillon, Entreprise BASE (Bois, Air, Soleil, Eau), Dompierre-les-
Ormes, le 18 juin 2009;
- Pierre et Marc Garmier, scierie Garmier, La-Chapelle-sous-Dun le 24 juin 2009;
- Guy et Jean-Yves Colas, scierie Colas Frres Bosjean le 24 juin 2009;
- Laurent Blron, enseignant chercheur spcialisation bois, LaBoMaP-Arts et
Mtiers ParisTech Cluny, le 9 juillet 2009 Cluny;
- Robert Collet, enseignant chercheur spcialisation bois, LaBoMaP-Arts et
Mtiers ParisTech Cluny, le 20 juillet 2009 Cluny;
- Francis Pauquai, Centre Rgional de la Proprit Forestire de Sane-et-
Loire, le 8 septembre 2009 Chalon-sur-Sane;
- Pierre Martinerie, Conseiller gnral du canton de Mcon sud, Vice-prsident
du Conseil gnral charg du dveloppement durable, de la dmocratie
participative et du projet stratgique pour la Sane-et-Loire, Conseil Gnral
71, Mcon le 8 septembre 2009;

36
- Philippe Covre, charpentier, Chagny le 30 septembre 2009;
- Gilles Denis, conomiste de la construction qui a travaill sur le projet
OUTsiders, Mcon le 9 dcembre 2009;
- Daniel Roca, architecte, agence Daniel Roca, Cluny le 23 dcembre 2009;
- Raphal Devroey, architecte, agence Arc-phi, Cluny le 23 dcembre 2009;
- Patrick Collot, menuisier Saint-Martin-la-Patrouille le 23 dcembre 2009;
- Marc Dauber, architecte, agence Architectures Marc Dauber, le Creusot, le 24
dcembre 2009;
- Guillaume Cruzille, directeur de production de Fargeot lamell-coll,
Verosvres le 20 janvier 2010;
- Patrick Tell, adhrent lassociation face, 26 mars 2010 La-Roche-en-
Brnil;
- Franoise et Cyrille Canedi, autoconstructeurs dune maison en bois
Trambly le 21 avril 2010;
- Jean-Pierre Laurent, chef dune entreprise de maonnerie, enduit, rnovation,
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le 8 septembre 2010 Prty;


- Benoit Asdrubal, maon stucateur, le 21 mai 2011 La-Chapelle-du-Mont-de-
France;
- Manuel Norroy, participant un projet dhabitat group rural et membre de
lAssociation Terre de lien, Saint-Pierre-le-Vieux le 18 aot 2011;
- M. Masson, grant de la carrire Masson, Saint-Martin-Belleroche le 12
avril 2012;
- Romain Solnon, entreprise Rose Norman, conception et construction de
maisons ossature bois, Dompierre-les-Ormes le 2009;
- Maurice Chalayer, Observatoire des mtiers de la scierie, Dompierre-les-
Ormes 2009.

- Dix-huit visites ont eu lieu, dentreprises locales, de chantiers ou de projets raliss


dans le dpartement:
- Entreprise Vouillon, fabrique de kits structure bois sur mesure prts poser,
Trambly le 4 mars 2009;
- Entreprise Barlet Frres, fabricant de charpentes et structures bois en lamell-
coll, Saint-Symphorien-des-Bois le 19 mars 2009;
- Scierie Brenot RMC, Le Puley le 19 mars 2009;
- Laboratoire LaBoMaP-Arts et Mtiers au centre Arts et Mtiers ParisTech
Cluny, le 20 mars 2009;
- Chantier de lEHPAD de Mervans le 3 juin 2009;
- Scierie Garmier, La-Chapelle-sous-Dun le 24 juin 2009;

37
- Scierie Colas Frres, Bosjean le 24 juin 2009;
- Entreprise Covre Charpente, Chagny le 30 septembre 2009;
- Entreprise de menuiserie La boutique bois SARL Armand Gonneaud, Saint-
Martin-la-Patrouille le 23 dcembre 2009;
- Entreprise Fargeot lamell-coll, secteur bois du Groupe Vinci, Verosvres le
20 janvier 2010;
- PER cople du bois de la Roche-en-Brnil, le 26 mars 2010;
- Maison autoconstruite de Franoise et Cyrille Canedi, Trambly le 21 avril
2010;
- trois chantiers ou maisons en bottes de paille dans lAin (Bag-le-Chatel,
Cormoz et Saint-Didier-sur-Chalaronne) les 3 et 5 aot, le 16 septembre 2010;
- deux chantiers pis Saint-Didier-sur-Chalaronne, le 16 septembre 2010 et
Romanche-Thorins le 12 aot 2011;
- Habitat group rural, Saint-Pierre-le-Vieux le 18 aot 2011;
- Carrire Masson, Saint-Martin-Belleroche le 12 avril 2012.
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- Des discussions se sont droules de manire plus informelle avec les acteurs
locaux:
- la Galerie Europenne de la Fort et du Bois, en particulier au moment des
runions du club dentreprises habitat durable, runissant des professionnels
locaux intresss pour dvelopper ce type dhabitat en Sane-et-Loire, ainsi que
lors du suivi des projets de prototype dhabitat Outsiders puis Armadillo
Box 71 (runions les 24 novembre, 20 dcembre 2010, 17, 31 janvier, 28
fvrier, 23, 30 mars, 13 avril 2011), co-conus par les professionnels locaux et
les tudiants de lENSAG, loccasion des manifestations pour lesquelles nous
avons organis des animations, comme la Fte de la Science 2009, 2010 et
2011, et enfin chacune des vingt-neuf confrences portant sur lhabitat durable
que nous avons organises pendant la dure de notre thse. Ces confrences
regroupaient chaque mois un panel dacteurs vari: lus, architectes, artisans,
chercheurs, tudiants, spcialistes, habitants, etc. Une partie dentre eux revenait
rgulirement, il a donc t possible dentretenir une discussion continue tout au
long des trois annes de thse. Dautres venaient occasionnellement, largissant
ainsi le panel dacteurs et apportant des points de vue neufs;
- Lors de voyages dtude auxquels nous avons particip (voyage dans le
Vorarlberg sur le thme de la construction bois avec des professionnels de la
construction bois de Bourgogne, septembre 2009, voyage Rennes sur le thme
de lurbanisation durable, avec des architectes, des lus et des techniciens des
collectivits locales de Sane-et-Loire, octobre 2009);

38
- Au cours de manifestations locales, runions de travail, sminaires, auxquelles
nous avons particip: Forum bois Bourgogne (4 fvrier 2011 Beaune), Congrs
Aprovalbois 2009 innover pour ne pas subir, Dijon le 26 novembre 2009,
journe dchange et de dbat PER cople du bois de la Roche-en-Brnil
le 26 mars 2010, salon Euroforest 2010 Saint-Bonnet-de-Joux le 17 juin
2010, tats gnraux du logement de Sane-et-Loire, organiss par lADIL, le
20 septembre 2010 Monceaules-Mines, confrence-dbat Villes, villages et
logements durables organise par le CAUE de Sane-et-Loire, Montceau-les-
Mines le 8 avril 2010, runion sur lcoquartier de Tournus le 19 juin 2009 et
comit de pilotage Gamme bois le 16 juin 2010 avec lOPAC 71, atelier Se
loger, rnover, construire pour llaboration du Plan Climat-nergie du Pays
Sud Bourgogne, les 19 mai et 6 juin 2011 Cluny et rendu du Livre blanc PECT
Pays Sud Bourgogne le 24 novembre 2011, runions dinformation sur lco-
conditionalit des aides du conseil gnral la Galerie Europenne de la Fort et
du Bois les 15 avril et 20 mai 2009, rencontres co-habiter solidaire en milieu
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rural organises par le rseau RELIER, Glux-en-Glenne les 7 et 8 avril 2011,


runion inter-filire construction, plan Btiments de demain, organise par
le conseil rgional de Bourgogne, Dijon le 16 septembre 2011, restitution de
ltude Aprovalbois Feuillus: quelle ressource disponible pour de nouveaux
usages en Bourgogne? la GEFB le 27 avril 2010, journe chauffage bois
pour les collectivits organise par le centre Arts et Mtiers ParisTech Cluny
le 5 juin 2009, confrence Bois et cit du CNDB en Bourgogne, Savigny le
Sec le 10 novembre 2009;
- Au moment de la venue des tudiants de Master de lENSAG pour rencontrer
des lus locaux (Cluny, Tournus, Louhans), des enseignants de lENSAM visiter
des entreprises, dans lobjectif de faire un projet de fin dtudes sur un terrain
local.

- Des projets dhabitat conomique rcents et de qualit en Sane-et-Loire ont t


analyss:
- Maison sous un hangar en bois dans le Morvan;
- ZAC Saint-Jean-des-Jardins Chalon-sur-Sane;
- Habitat group rural Saint-Pierre-le-Vieux;
- Maison dans le pr pinac;
- Bote en bois dans une grange du Morvan;
- Rnovation dun immeuble de Saint Pantalo Autun;
- Rsidence tudiante de Cluny.

39
- Des projets dhabitat en matriaux locaux de qualit et raliss en Sane-et-Loire
par des architectes ou des entreprises locaux ont t analyss:
- Maison dans le pr pinac;
- Maison sous un hangar en bois dans le Morvan;
- Habitat group rural Saint-Pierre-le-Vieux;
- Maison-spirale;
- Maison individuelle en bois de larchitecte Marc Dauber;
- Maison du Pot de fer;
- Maison individuelle en bois des architectes Pierre et Karine Rattez;
- Principe Modulobois;
- Petit difice en gabions Vergisson.

- Des tudes de cas ont t faites:


- Rinterprtation de la ferme bressane;
- Urbanisme de la commune de Tramayes;
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- Projet dcoquartier de Tournus;


- Programmes de lOPAC 71 (Gamme bois, logements intergnrationnels);
- Livre blanc Plan Climat-Energie Territorial Pays Sud Bourgogne;
- Programme co villages avenir de la rgion Bourgogne;
- Ferme des Vignes;
- Reportage photo fermes en pis autour de Poisson, fermes du Charolais et du
Clunisois;
- Travail de lquipe de la Transfo Bourgogne;
- Services de Transport la demande dans le Charolais-Brionnais, Bus de
lapprentissage et covoiturage, soutenus par le conseil gnral de Sane-et-Loire;
- Btiments agricoles du dpartement.

- Des lectures, et un travail documentaire ont complt les enqutes de terrain pour
obtenir des donnes sur le territoire, notamment partir de documents produits par
les institutions et les organismes locaux.

- Un travail cartographique a permis de rvler le territoire, de mieux le comprendre


en le reprsentant avec diffrents angles dattaque.

Ces travaux, interviews, dbats et lectures ont enrichi la rflexion et permis de


construire lanalyse.

40
En parallle de cette tude locale, et avant de rechercher des pistes de rflexion
sappliquant au territoire de Sane-et-Loire, il nous a sembl important davoir une
vision plus globale de ce qui se faisait en terme dhabitat en France et ltranger.
Les informations obtenues ont pour cela t croises avec des rfrences extrieures
qui ont nourri la rflexion et permis, en tudiant en parallle le local et le global, de
confronter le contexte de Sane-et-Loire la rflexion gnrale sur lhabitat:
- Voyages dtude : Les enjeux urbains, architecturaux, paysagers, sociaux et
conomiques de la ville de demain Rennes (organiss par le CAUE 71, octobre
2009); Construction et architecture bois basse consommation en Suisse et dans
le Vorarlberg (organis par la rgion Bourgogne et Aprovalbois, association
interprofessionnelle de la filire bois en Bourgogne, septembre 2009);
- Participation des sminaires nationaux sur lhabitat: colloque-atelier Projets de
campagnes, Habiter aujourdhui et demain lespace rural Jaujac, octobre 2010;
Grand Atelier PUCA Logement Design pour Tous, Saint Etienne, novembre 2010;
rencontres co-habiter solidaire en milieu rural, organises par le rseau RELIER,
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Glux-en-Glenne les 7 et 8 avril 2011; Colloque-Atelier Vers un nouveau cycle


de vie des territoires ruraux, Saint-Etienne, octobre 2011; colloque Politiques
daccueil et mobilit dans les territoires ruraux, Lyon, dcembre 2011;
- 7 entretiens avec des spcialistes de diffrents domaines lis lhabitat
coresponsable;
- Analyse des filires bois Chartreuse et Vorarlberg (recherche documentaire, voyage
dtude, discussions avec Dominique Gauzin-Mller (spcialiste de la filire bois
Vorarlberg) et larchitecte Bruno Marielle (participant lorganisation de la filire
bois Chartreuse) lors de leur confrence la GEFB);
- Recherche documentaire sur lconomie de lhabitat;
- Analyse de projets dhabitat conomique raliss par des architectes en France ou
dans dautres pays;
- Analyse de projets dhabitat en matriaux locaux raliss en France ou dans dautres
pays;
- Confrences sur le logement social ou lhabitat cologique, notamment lENSAG
et la GEFB.

41
Pour aborder plus spcifiquement les questions de laccs financier lhabitat et
de lutilisation des ressources locales, nous nous sommes concentrs de manire
plus approfondie sur deux axes de recherche: lidentification des filires locales de
construction valorisables, et lidentification de leviers pour rendre lhabitat accessible
conomiquement. En poussant ltude sur ces deux questions rpondant directement
notre sujet et la notion dcoresponsabilit, lobjectif tait de comprendre dans
quelle mesure et de quelle manire il tait possible de faire participer la production
de lhabitat au dveloppement conomique local et comment permettre tous les
sane-et-loriens et ceux qui souhaitent sinstaller sur le territoire, daccder un
habitat de qualit sans sendetter trop lourdement.

Identification des filires locales valorisables pour la construction (cf. thse de B. Cloquet)
Il sagissait didentifier les filires courtes, existantes ou crer, valorisables pour
la production (construction ou rnovation) dun habitat coresponsable en Sane-et-
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Loire. la demande du Conseil gnral, nous nous sommes plus particulirement


focaliss sur la filire bois, qui a une ressource locale abondante, est en train de
sorganiser et reprsente dores et dj beaucoup demplois. Mais nous avons
galement abord dautres filires existantes ou quil pourrait tre intressant de
mettre en place, en complment du bois. Les critres de choix de ces filires sont que
les matriaux produits soient peu nergivores, que la ressource naturelle soit locale
ou puisse devenir locale, et que toute la chane de transformation puisse se faire
localement, afin de maintenir ou crer de lemploi sur le territoire. Le travail sur les
filires de construction a consist en une tude des ressources naturelles disponibles
sur le territoire et un tat des lieux des savoir-faire, du rseau dentreprises et des
moyens de production existants. Cet axe de recherche sest principalement bas
sur une tude trs locale, avec des interviews dacteurs, des visites dentreprises
et une tude documentaire. Ltude a t particulirement pousse pour la filire
bois pour laquelle le choix des acteurs interrogs, des entreprises et des btiments
visits sest fait de manire couvrir tous les secteurs de la lire (de la fort
la conception et la ralisation, du planteur larchitecte) et toutes les dimensions
dentreprises (artisanales, industrielles, intermdiaires). Cette recherche trs locale
a t complte par ltude dautres filires qui se sont mises en place rcemment
ou se mettent en place actuellement : filires bois Chartreuse et Vorarlberg, et de
btiments conomiques construits en matriaux locaux (bois, terre crue, pierre,
paille). Lobjectif tait de replacer le contexte sane-et-lorien dans un contexte
europen, de prendre du recul par rapport au territoire et de comprendre limpact
que la mise en place dune lire peut avoir sur un territoire. Cette tude a permis
dvaluer les impacts cologiques, mais galement conomiques (cot de la matire,

42
de sa transformation, de sa mise en uvre) et sociaux (emploi) de ces filires sur
le territoire et les freins leur dveloppement. Cela a amen faire merger, de
manire itrative au fur et mesure des enqutes, et dans une dmarche prospective,
leurs potentiels pour la production dun habitat coresponsable conomique, et des
pistes en termes de termes systmes constructifs ou de modes de production pour
valoriser les ressources naturelles, les entreprises et savoir-faire locaux.

Identification de leviers pour rendre lhabitat accessible conomiquement


Il sagissait didentifier des stratgies pour rendre lhabitat accessible en Sane-et-
Loire sans en diminuer la qualit. Pour cela, comprendre quels taient les postes
les plus importants, et ceux sur lesquels il tait le plus judicieux dagir, tait
indispensable. Cet axe sest appuy sur deux tapes de recherche: dcomposition
des cots de lhabitat et analyse de rfrences, qui ont permis daborder la question
comment faire un habitat accessible aux personnes faible revenu en Sane-et-
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

Loire? avec deux angles diffrents et complmentaires.


Dans un premier temps, un travail de dcomposition approfondie des cots de
lhabitat a t ralis. Nous avons tent daller suffisamment dans le dtail pour avoir
une comprhension plus fine de ce qui influence chacune des cinq composantes de ce
cot: foncier, gestion et montage du projet, conception, ralisation et cots diffrs.
Nous nous sommes bass sur les enqutes (entretiens et recherche documentaire)
pour alimenter cette dcomposition et acqurir une vision plus claire de lensemble
des lments qui entrent en compte. Cette analyse a permis une comprhension plus
dtaille des impacts sur le cot global des choix faits lors des diffrentes tapes du
processus de la production de lhabitat. Le choix des cinq composantes principales
est issu du recoupement de plusieurs propositions de dcompositions analyses.
Certaines dentre elles ne prennent en compte que les hard costs , cest--dire
principalement les cots de foncier et de construction. Dautres incluent galement
les soft costs, honoraires, assurances, cots des dysfonctionnements administratifs
ou humains, dveloppement durable, innovation, etc. Le cot global est une autre
manire denvisager le cot de lhabitat qui ajoute aux cots dinvestissement (cots
dtudes, daccompagnement, de foncier, de travaux, dquipement, financiers) les
cots diffrs (cots de maintenance, dexploitation et de modifications). La notion
de cot global largi va encore plus loin en ne raisonnant plus seulement sur la
valeur patrimoniale du btiment, mais sur les externalits produites pendant toute sa
dure de vie. Cette notion prend en compte des facteurs tels que lincidence que cre le
btiment sur le cadre de vie, sur les risques, les conditions dhabitat, etc. Nous avons
choisi lchelle du cot global lmentaire, car les cots diffrs reprsentent
une charge importante pour les habitants, quil est indispensable dintgrer lorsque

43
lon parle de cots de lhabitat. Le couple loyer + charges est indissociable pour
garantir laccs et le maintien de populations revenu faible ou moyen au logement.
Nous navons pas abord le cot global largi , qui aborde des domaines trs
larges qui sortent du cadre des cots en tant que tels, bien que le fait de privilgier
un dveloppement local pour la production de lhabitat aille dans ce sens. Les cinq
catgories abordes (cots de foncier, cots de gestion et montage du projet, cots
de conception, cots de ralisation et cots diffrs) ressortent de lanalyse des
diffrentes tapes dun projet dhabitat (antrieures, simultanes et postrieures au
moment de la construction), et des diffrents domaines et acteurs qui interviennent
dans sa production (promotion, conception, construction, entretien, etc.). Nous avons
estim que ces cinq composantes recouvraient de manire satisfaisante les lments
qui construisent le cot global de lhabitat.
Lanalyse dune slection de projets dhabitat conomique raliss en Sane-et-
Loire, en France ou dans dautres pays, a complt ce travail (voir rcapitulatif des
projets dhabitat conomique analyss et de leur cot en annexe). Le cot constitue
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le critre de choix principal pour les rfrences analyses. La plupart des projets
ont un prix de revient plus faible que la moyenne des logements produits en France.
Certains dentre eux ont un prix lgrement suprieur, mais restent abordables
et offrent des qualits architecturales et de vie suprieures, une consommation
nergtique rduite, ou encore un systme constructif qui participe la dynamisation
de lconomie locale. Tous les projets slectionns reprsentent un panel diversifi
de stratgies visant la production de logements conomiques. Quel que soit leur
prix, ils ont des qualits dun point de vue de larchitecture et de la qualit de vie. Ils
proposent des surfaces vitres importantes, des espaces vastes et lumineux participant
pleinement limpression despace et de confort, des volumes ou des configurations
atypiques, des espaces extrieurs privatifs ou partags, des besoins en chauffage
rduits. Les rfrences choisies sont rcentes (de 1993 2011). La slection des
projets est diversifie. Il sagit principalement dhabitations principales, mais on
trouve galement des maisons de vacances. Les dispositifs proposs par ces maisons
ne sont pas tous envisageables pour des rsidences principales, mais les stratgies
employes pour faire conomique sont intressantes et pourraient tre adaptes pour
un habitat plus confortable. Quelques uns, en plus de la destination principale qui est
lhabitation, proposent un espace ddi des activits professionnelles. Beaucoup
de ces rfrences se situent en Sane-et-Loire ou trs proche, et sont conues par
des architectes locaux ou ralises par des entreprises locales. La plupart des autres
projets sont localiss dans dautres rgions de France. Quatre rfrences sont des
oprations ralises ltranger. Les projets simplantent en ville, en priphrie
urbaine, ou encore, et principalement, dans des communes rurales, en raison de la

44
dominante rurale du terrain dtude. Leurs formes urbaines sont diverses: maisons
individuelles uniques ou groupes, logements collectifs sous forme dimmeubles, de
logements intermdiaires ou de maisons de ville. Il sagit de constructions neuves ou
de rhabilitations, doprations prives ou publiques, de logements en location, en
accession la proprit, ou dhabitat coopratif.
Nous pensions, au dpart, nous baser sur des comparaisons de cots doprations
de logements. Nous nous sommes rapidement rendus compte quil tait difficile
de comparer des programmes de logements uniques. Ces projets ont t construits
dans des lieux et dans des contextes urbains diffrents, des moments diffrents.
Les conditions de march ne sont donc pas les mmes, le prix du terrain et de son
amnagement change beaucoup selon les oprations et les situations locales. Les
contraintes conomiques de lamnageur, du promoteur ou du matre douvrage
public ou priv varient, ainsi que le programme (maison individuelle ou logements
collectifs, neuf ou rhabilitation), le systme constructif, les matriaux, les
entreprises, les objectifs thermiques, etc. De ce fait, les tapes dune opration, du
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montage du projet son fonctionnement, sont difficilement comparables. Le cot est


bien sr une donne indispensable pour vrifier la pertinence dune stratgie pour
faire conomique et les comparer les unes aux autres. Mais mme en comparant
deux oprations de mme taille construites au cours de la mme priode, lanalyse
budgtaire poste par poste ne suffit pas comprendre tous les mcanismes qui
fabriquent le prix du logement. Cest pourquoi nous avons choisi de nous orienter
vers une approche qualitative plutt que vers une analyse comparative quantitative.
Lanalyse des rfrences avec une grille qui aborde les questions de lorganisation
spatiale, des matriaux et systmes constructifs, de la stratgie nergtique, de la
stratgie urbaine, et du processus de conception et de ralisation, a permis de mieux
comprendre les conditions prcises et particulires de chaque projet et de faire
merger les stratgies utilises pour le montage et la conception des projets analyss.
Cest en analysant et comparant ces stratgies quil a t possible de proposer des
pistes qui pourraient tre adaptes un autre contexte et rutilises dans le projet
architectural et le montage dopration, en Sane-et-Loire en loccurrence. Plutt
que de proposer un modle conomique sur la matrise des cots dans lhabitat,
nous avons prfr reprer les stratgies rcurrentes utilises par des architectes pour
produire un habitat de qualit et abordable, et raliser une typologie de ces stratgies
(voir rcapitulatif des stratgies employes dans les projets dhabitat conomique
analyss en annexe). Par la suite, nous avons pu aller plus loin dans chacune de ces
stratgies pour voir comment les appliquer au territoire dtude et ses spcificits
gographiques, sociales, conomiques et culturelles.

45
Outil de la carte conceptuelle

Pour analyser les informations recueillies, loutil de la carte conceptuelle a t utilis.


La premire carte conceptuelle (voir carte conceptuelle Filire bois en Sane-et-
Loire en annexe), a t ralise lissue du travail denqutes sur la filire bois
en Sane-et-Loire. Il sagissait de synthtiser et de hirarchiser les informations
pour avoir une meilleure comprhension de la filire, et de faire ressortir les enjeux
principaux pour elle, notamment avec le dveloppement de la construction dhabitat
en bois. Cette synthse sous forme schmatique a constitu une base solide pour
rdiger lanalyse de la filire bois par la suite. De cette premire phase danalyse
ont dj merg des pistes pour une meilleure valorisation des bois locaux dans la
construction de logements, galement schmatises sous forme schmatique (voir
planche 13 de lexposition Habitat coresponsable en Sane-et-Loire, Filire
bois, quelles formes dhabitat conomique et cologique? en annexe). Ce premier
travail a permis de dcouvrir loutil de la carte conceptuelle.
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La seconde carte, galement tablie en collaboration avec Basile Cloquet, a port sur
la dcomposition des cots de lhabitat et les pistes repres pour diminuer ces cots.
Elle se nourrit des rsultats de la recherche mene en commun. Elle a t utilis non
seulement dans lanalyse des donnes, pour organiser les informations, les mettre
en lien les unes avec les autres, visualiser les interdpendances entre les lments
(territoire, enjeux, acteurs, tapes de production de lhabitat, etc.) et comprendre la
complexit des relations entre les notions, mais aussi pour faire merger des pistes en
vue de la ralisation dun habitat conomique et coresponsable en Sane-et-Loire.
Cela a permis une meilleure comprhension de la rpartition des cots de lhabitat,
de la complexit et du nombre de paramtres en jeu, de limpact de chaque tape de
projet, et de linterconnexion entre diffrents paramtres.

Carte conceptuelle ou carte mentale?


Nous avons utilis loutil de la carte conceptuelle pour tablir une cartographie non
linaire de la dcomposition du cot global de lhabitat. Lobjectif tait davoir une
meilleure comprhension de la rpartition de ces cots afin de mettre en vidence
les leviers sur lesquels il est pertinent dagir pour rendre lhabitat de qualit
financirement accessible. Pour mettre en place cette carte Habitat financirement
accessible, nous avons tout dabord procd intuitivement en plaant la question
principale au centre, puis en dcomposant le cot de lhabitat en cinq branches qui
se complexifient elles-mmes en rseaux de concepts interconnects par des liens
qualifis. Les projets dhabitat conomique qui ont t analyss en parallle ont t
ajouts la carte sous forme de rfrences illustrant les pistes envisageables pour

46
rduire les diffrentes composantes du cot global de lhabitat. Nous nous sommes
intresss de plus prs aux domaines dapplication de ces cartographies et aux
types de reprsentations graphiques qui pouvaient tre les plus adapts notre
recherche. Cela visait mieux connatre les possibilits offertes par les diffrentes
techniques afin de pouvoir raliser une carte la plus efficace possible pour atteindre
lobjectif fix. Deux types de carte nous ont particulirement intresss:

La carte mentale4
La carte mentale est une mthode logique pour prendre des notes et consigner des
ides, qui consiste cartographier les ides dun individu ou dun groupe sur
un thme. Une carte mentale est une reprsentation graphique qui reprsente des
ides connectes une ide centrale et organises de manire radiale autour de
celle-ci. Une carte mentale aide la comprhension individuelle ou collective dun
sujet donn, selon Lionel Chauvin (Chauvin, 2010, p.1314), auteur dune thse
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portant sur les cartes cognitives. Une carte mentale se construit en plaant une ide
principale au centre. Des ides secondaires puis tertiaires sont lies autour de cette
ide centrale dans une structure arborescente (Fig. 2).

Fig.2 Exemple de carte mentale Comment fabriquer une carte mentale? (Guertin, 2010)

4
ou carte heuristique, arbre ide, topogramme. en anglais: Mind map

47
Selon le psychologue et auteur anglais Tony Buzan, qui, depuis les annes 1970
a beaucoup dvelopp le concept de carte mentale, une carte mentale est une
manifestation de la pense irradiante et par consquent une fonction naturelle de
lesprit. Cest une technique graphique efficace qui fournit un moyen universel de
librer le potentiel du cerveau (T. Buzan et B. Buzan, 1993).

La carte conceptuelle5
La carte conceptuelle est un outil pour lorganisation et la reprsentation des
connaissances dans un domaine qui aide structurer la pense et facilite lapprentissage
du savoir scientifique. Selon Joseph D. Novak (Fig. 3), qui a dvelopp cet outil au
cours de ses recherches sur lvolution du savoir scientifique des enfants, une carte
conceptuelle est une reprsentation graphique structure dun domaine spcifique
de connaissances qui fournit une vue densemble du rseau conceptuel non linaire
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de ce champ du savoir (Novak, 2006). Pour construire une carte conceptuelle,


il est tout dabord ncessaire de dlimiter un contexte en posant une question
centrale. Le concept qui dlimite le sujet et dtermine la structure hirarchique de
la carte est plac en haut de la page. Il sagit ensuite didentifier les concepts cls
qui sappliquent ce domaine, et de les classer approximativement du plus gnral
au plus spcifique. Ltape suivante est la construction dune carte conceptuelle
prliminaire, en organisant les concepts (mots ou groupes de mots inscrits dans des
cadres). Ces concepts situs dans diffrentes rgions de la carte sont connects par
des liens croiss qui expriment la manire dont certaines ides sont relies les unes
aux autres. Ces liens sont reprsents par des flches auxquelles sont associes des
mots qui qualifient la relation entre deux concepts. Les concepts interconnects se
dveloppent hirarchiquement vers le bas de la page : les plus gnraux sont en
haut de la carte, et les plus spcifiques et les moins gnraux en dessous. On peut
dcomposer la carte conceptuelle en plusieurs propositions. Les propositions
sont des noncs sur certains objets ou vnements de lunivers, qui adviennent
naturellement ou qui sont construits. Les propositions contiennent deux concepts,
ou plus, relis par dautres mots pour former un nonc significatif. Quelquefois,
ces noncs sont appels units smantiques, ou units de signification (Idem).
Dautres lments peuvent tre ajouts la carte, comme des exemples qui aident
la comprhension dun concept. Une fois la carte prliminaire construite, il est
souvent ncessaire de la rviser plusieurs fois, jusqu obtenir une bonne carte.

5
ou schma conceptuel, en anglais: Concept map

48
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Fig.3 Carte conceptuelle qui dcrit la structure dune carte conceptuelle et qui en illustre les caractristiques
(Novak, 2006)

Les cartes mentales comme les cartes conceptuelles ont des domaines dapplication
de plus en plus larges. En Finlande, par exemple, elles sont utilises depuis quelques
annes dans le domaine de lducation ds le plus jeune ge (France 3, [s.d.]). Elles
permettent aux apprenants darticuler eux-mmes les ides entre elles, de corriger,
ajouter ou mettre en valeur lide principale, contrairement un texte linaire ou
au recopiage dun expos dj rdig. En les obligeant rflchir par eux-mmes
et reformuler linformation leur manire, les cartes permettent damliorer la
comprhension dune question, et ainsi de mieux apprendre.

49
Les cartes mentales et conceptuelles sont galement un outil intressant dans
le monde de lentreprise pour rsoudre des problmes tels que la conception de
nouveaux produits, leur commercialisation, la gestion de projets, ou encore des
problmes administratifs. Les cartes sont de plus en plus utilises comme outil de
brainstorming dans un groupe (Fig. 4). Leur souplesse de construction favorise la
prise de parole spontane et la confrontation dides. (La mthode appele Com
est par exemple trs utilise au laboratoire CRAterre, pour lanimation de runions
de travail.) Le principe est que les ides de chaque participant sont inscrites sur
des tiquettes qui sont punaises sur de grands tableaux. Une fois toutes les ides
rassembles, le groupe travaille collectivement pour les organiser et former une
cartographie cohrente du contenu de la runion.
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Fig.4 Ralisation collective dune cartographie du processus dachat public la Rgion Rhne-Alpes par un
groupe dacteurs, anime par lassociation La 27e rgion. (La 27me Rgion, 2012)

50
La carte conceptuelle Habitat financirement accessible se dveloppe autour
dun concept central, du centre vers lextrieur. Dans ce sens, elle prsente une
caractristique propre la carte mentale. Mais elle emprunte aussi aux caractristiques
de la carte conceptuelle (Fig. 5). Elle se base sur un concept central qui dlimite la
question. Sa structure nest pas seulement arborescente, mais galement en rseau.
Les liens qui interconnectent les concepts sont tiquets. Sa complexit est leve.

Carte mentale Carte conceptuelle


Arborescence partant d'une ide
Structure Rseau
centrale

Cartographie de l'univers rel


Contenu Reet personnel de la pense
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d'un ou plusieurs concepts

Liens tiquets : emphase sur les


Caractristique Relations non spcies entre les
connexions smantiques entre
des liens ides
les concepts

Sens de lecture Du centre vers l'extrieur Du haut vers le bas

Niveau de
Complexit faible Complexit moyen lev
complexit

Rgle de
Rgles peu formalises Rgles formelles et strictes
reprsentation

Difcult de
Facile (pas de relation) Difcile (plusieurs relations)
construction
Difcult de Difcile (rseau, concepts +
Facile (arbre)
mmorisation relations)
Comprhension problmatique :
Difcult de Comprhension aise par
tendance fournir une vision
comprhension d'autres personnes
personnelle

Fig.5 Comparatif entre les cartes conceptuelles et les cartes mentales (Chauvin, 2010, p.29)

51
Pour construire cette carte conceptuelle, dun point de vue technique, nous avons
utilis le logiciel libre Visual Understanding Environnement (VUE), dvelopp par
la Tuft University aux tats-Unis dAmrique, dans le Massachussetts6. Ce logiciel
est un outil cr pour intgrer et grer diffrents types de ressources numriques
dans un support denseignement ou de recherche. Il offre un environnement visuel
qui permet de structurer, prsenter et partager une cartographie dinformations
numriques. Il permet de gnrer des mots-cls, et de crer des catgories utilises
pour grer et traiter linformation.

Premire tape: dfinition de lobjet dtude


La premire tape a t la dfinition de la question laquelle la carte rpond :
Comment rendre lhabitat de qualit financirement accessible en Sane-et-
Loire ? Pour pouvoir rpondre cette question, il nous fallait mieux connatre
tout ce qui composait ce cot, afin de comprendre les diffrents leviers possibles
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pour rendre lhabitat financirement accessible. Cest pourquoi nous avons dcid
de cartographier le cot global de lhabitat. Ce concept est le concept central
partir duquel lensemble de la carte conceptuelle se dveloppe. Il se situe au centre
de la carte en vert fonc (Fig. 6).

Fig.6 Explication de la carte conceptuelle: ide centrale

6
Ce logiciel libre est tlchargeable sur le site internet Visual Understanding Environment (http://vue.tufts.edu/)

52
Un concept central li une problmatique
Nous avons souhait relier ce concept central la problmatique dans laquelle notre
questionnement se plaait pour garder lesprit le sujet de la thse et viter den
sortir. La problmatique, rsume, apparat sur la carte conceptuelle, sous la forme
de plusieurs concepts hirarchiss et interconnects, en orange afin de la distinguer
du reste de la carte (Fig. 7). Les contextes national et sane-et-lorien en matire
dhabitat y sont rappels. Les enjeux quils entrainent sont connects. Ils amnent
se poser la question: Comment rduire le cot global de lhabitat? Cette question
est la proposition cre par un lien tiquet Comment rduire? qui rattache la
partie problmatique de la carte au concept central cot global de lhabitat.
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Fig.7 Explication de la carte conceptuelle: problmatique et ide centrale

53
Concepts secondaires en cinq branches principales
Aprs une premire vague denqutes, les cinq branches principales (Fig. 8) :
cots de foncier, cots de montage et de gestion, cots de conception,
cots de ralisation et cots diffrs se sont dgages. Ces concepts sont les
concepts secondaires dun point de vue hirarchique, qui se rattachent directement
au concept central par des liens tiquets avec le verbe comprend, crant ainsi
cinq propositions: Le cot global de lhabitat comprend les cots de foncier,
Le cot global de lhabitat comprend les cots de montage et de gestion, etc.
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Fig.8 Explication de la carte conceptuelle: problmatique, ide centrale, cinq branches principales

54
Dcomposition des cinq branches
Puis nous avons tent de dcomposer chacune de ces branches et de comprendre les
lments qui influencent chacun de ces cots. Au fil des interviews et de la recherche
documentaire, les lments recueillis qui concernaient le cot global de lhabitat
ont t organiss et mis en relations les uns avec les autres lintrieur de la carte
conceptuelle (Fig. 9). Tout ce qui concerne la dcomposition du cot global de
lhabitat entre dans des cadres de couleur verte, ce qui permet de les diffrencier des
autres lments.
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Fig.9 Explication de la carte conceptuelle: problmatique, ide centrale, cinq branches principales et leurs
ramifications

55
Les diffrents concepts sont hirarchiss des plus gnraux au centre de la carte,
aux plus dtaills lextrieur. Les liens qui expriment les relations entre ces ides
ont t qualifis avec des verbes. On peut donc distinguer des propositions dans
lensemble de la carte. Par exemple dans ce zoom : le cot global de lhabitat
comprend les cots du foncier (Fig. 10) et les cots du foncier dpendent des
cots damnagement.
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Fig.10 Exemples de propositions dans la carte conceptuelle Habitat financirement accessible

Les concepts de la partie dcomposition des cots ont pris la forme de mots ou
groupes de mots inscrits dans un cadre, mais galement de citations, et dhyperliens
vers des notices bibliographiques, des articles en ligne, des pages internet, des
documents numriques, des images, car le logiciel VUE permet de connecter, au
sein dune carte conceptuelle, diffrents types de supports dinformation (Fig. 11).

cartes mentales et
cartes conceptuelles

exemple de carte mentale

jpg
htm article "LA THORIE QUI SOUS-TEND
LES CARTES CONCEPTUELLESET
LA FAONDE LES CONSTRUIRE"
Joseph D. NOVAK

pdf
thse "Modles de cartes
cognitives tendues aux
notions de contexte et dchelle"

Fig.11 Exemples de ressources pouvant tre interconnectes dans le logiciel VUE: du texte, une image, un
document PDF, un article disponible sur internet (hyperlien lintrieur du cadre concern)

56
Dans un premier temps, cela nous a permis de classer, hirarchiser, organiser notre
matriel denqute. Puis, petit petit, nous avons affin cette dcomposition, jusqu
ne conserver plus quune ide par cadre qui, dans certains cas, restait relie par un
hyperlien un ou plusieurs documents qui pouvaient tre utiles au moment de la
rdaction: une citation, une photo.
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

Fig.12 Exemples dhyperliens vers des citations de louvrage Housing Platform 2 dans la carte conceptuelle
Habitat financirement accessible

57
Complment par des lments propres au territoire dtude
Cette carte prliminaire a t complte par des lments denjeux propres au
contexte gographique et socio-conomique du territoire de Sane-et-Loire,
ses ressources en matriaux, savoir-faire et entreprises du secteur du btiment, se
rapportant chacune des branches. Cela a permis de mettre laccent sur les enjeux
en terme de production dhabitat qui sont spcifiques au territoire dtude, comme
la ncessit de prendre en compte le vieillissement de la population, la dominante
rurale, ou encore limportance de la filire bois.
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Fig.13 Explication de la carte conceptuelle: problmatique, ide centrale, cinq branches principales et leurs
ramifications, et ce qui est spcifique la Sane-et-Loire en jaune

58
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

Fig.14 Exemples de spcificits du contexte de la Sane-et-Loire dans la carte conceptuelle Habitat


financirement accessible

59
Introduction de pistes pour rduire les cots, lies des composantes du cot global
Paralllement ce travail de dcomposition, lanalyse dune srie de projets dhabitat
conomique a t ralise partir dune grille danalyse. De la rflexion sur la
dcomposition du cot global de lhabitat, de lanalyse des projets slectionns, ainsi
que de la poursuite des enqutes sous forme dinterviews et galement de la recherche
documentaire, sont ressorties diffrentes pistes proposes ou dj exprimentes
par des architectes et dautres acteurs de lhabitat pour diminuer une ou plusieurs
composantes des cots de lhabitat. Ces ides, dans des cadres bleu fonc (Fig. 15),
ont t intgres la carte mentale, lextrieur de la partie dcomposition des cots,
galement connectes entre elles et aux concepts en vert, par des liens qualifis de
mots de liaison (Fig. 16).
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Fig.15 Explication de la carte conceptuelle: problmatique, ide centrale, cinq branches principales et leurs
ramifications, ce qui est spcifique la Sane-et-Loire en jaune, pistes pour rduire le cot de lhabitat en
bleu fonc

60
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

Fig.16 Exemples de pistes pour rduire des cots de lhabitat dans la carte conceptuelle Habitat
financirement accessible

61
Appui de ces pistes par des rfrences analyses
Les rfrences de projets dhabitat conomique analyses qui utilisent une ou
plusieurs de ces pistes ont t intgres la carte conceptuelle, lies la ou les pistes
correspondantes. Elles prennent la forme dune image et de texte inscrits dans un
cadre bleu clair (Fig. 17).
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Fig.17 Explication de la carte conceptuelle : problmatique, ide centrale, cinq branches principales et
leurs ramifications, spcificits de la Sane-et-Loire en jaune, pistes pour rduire le cot de lhabitat en bleu
fonc, rfrences en bleu clair

Fig.18 Exemples de rfrences illustrant des pistes dans la carte conceptuelle Habitat financirement
accessible

62
Cela permet dappuyer les pistes proposes pour rduire tel ou tel cot, et dillustrer
ces pistes par une image qui permet de mieux saisir lide propose. Dans ce cas, les
liens ne sont pas qualifis car il ne sagit pas de parties intgrantes du raisonnement,
mais dexemples.

Connexion de concepts loigns gographiquement par des liens croiss


Une fois lensemble de la carte conceptuelle mis en place, nous avons remarqu
que certains concepts trs loigns gographiquement dans la carte avaient des
interactions les uns avec les autres (Fig. 19; Fig. 20). En effet, lorsque lon agit sur
lune des composantes du cot global de lhabitat, cela peut avoir des rpercutions
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sur dautres, mme dans une autre branche de la carte. Un choix fait au moment de la
conception, comme la compacit du btiment, peut par exemple avoir une influence
sur le cot de chauffage qui est un cot diffr. Nous avons donc ajout des liaisons
croises de couleur orange entre ces diffrents lments.

Fig.19 Les liens, en orange, relient des lments qui appartiennent des zones de la carte diffrentes, mais
qui ont des influences les uns sur les autres ou sont proches

63
TGTFP architectes Villas vanille
jpg
Cusy-Maraval
Architectes jpg habitat urbain dense
logements dense, et individualis,
agrandissables Nantes, Boskop
gif oprations et redivisables
autour de Rennes
Rennes Mtropole

jpg projet Beaumont


P Bouchain

densit
horizontale

prvoir des lotissements rduire la


volutifs (petites parcelles surface des
que l'on peut combiner parcelles
entre elles pour faire
varier la densit, agrandir rha
rediviser sa proprit) l'existant
densit
verticale
crer un ou des PLH pour :
- politique cohrente de l'habitat construire
structures de portage une chelle territoriale neuf plus
(tablissement Foncier Public) - anticipation de dense
pour grer les rserves foncires l'approvisionnement en foncier
mutualiser le cot
par par
doc H Platform 2 p.19 du foncier et de son
terrains rservs par ex. ex.
amnagement :
taxer la plus- la collectivit l'habitat
habitat collectif,
value foncire group ou collectif
accs group au foncier par
doc HPlatform2 p.131 ex.
fin de la parcelle dissocier la proprit du plu
(sol mutualis ou en terrain et son usage le CG71 est en train de mettre en place op
proprit collective) par ex ex : bail emphytotique... un Plan Dpartemental de l'habitat
doc par ex rtf par ex Paris
Bernard
pdf Assises 71
Bien habiter la ville
par ex
volont locale
exercer la premption par ex beaucoup de terrains
par ex de prserver le
et le reprage des agricoles en S&L : atout
paysage, atout
terrains et btiments conserver (cration
par ex majeur pour
vacants mener une possible d'activits)
l'attractivit on pou
politique foncire
S-et-L : territoire peu attractif volontariste volont politique
S-et-L : territoire pas -> march peu tendu locale d'attirer
jpg X. Fouquet les villes organisent
unitaire mais fragment on pourrait
(un peu plus le long de la parfois la on pourrait
de la population
en zones trs diffrentes Sane), le foncier reste
(viticole, ancien bassin surenchre en
une part importante du cot vendant au
minier, agricole...) doc besoin de fixer les
pdf
Assises 71 prix du foncier par plus offrant souvent
CAUE 71
la collectivit locale doc H Platform 2 p.8 manque de
P. Martinerie
doc Housing Platform p.19 politique
privilgier la construction d'anticipation
neuve dans les dents creuses En S&L, 6 petits ples urbains foncire
maison rhabilite privilgier la rhabilitation (Mcon, Chlon, Creusot...) doc H Platform 2 p.8
jpg
dans le Morvan des logements existants on pourrait + une dizaine de ples ruraux En S&L, une partie
Atelier Correia + une majorit d'espaces du territoire viticole situation peu situation tendue :
en centre-ville/bourgs
dominante rurale -> terrains chers tendue : peu spculation foncire,
pour diminuer la pression S&L : des centres-villes politique locale
il faudrait
de spculation inflation, tension du
foncire, l'talement et la avec une image dgrade
jpg Maison autonome attrait de beaucoup foncire march situation
Atelier Zro Carbone dgradation des centres abandonns (petites villes) frais d'opration
de nouveaux -> cot peu lev de pnurie foncire
arrivants pour la -> cot lev (notaire...)
S&L : un talement ou plutt campagne on pourrait

Fig.20 Exemples de liens croiss dans la carte conceptuelle Habitat financirement accessible "miettement" urbain : prolifration de
lotissements problmatique le long
amne
or
qualit,
territoire
+ ou - attractif
peut
dpendre rtf Qu
de la Sane et en Bresse, encore composition du sol de rdu
jpg maison dans la pente privilgier une implantation peu dvelopps dans la partie ouest donc si le
sur pilotis implique
dans des lieux de concentration pdf
Barres & Coquet
d'habitations et d'activits Assises 71 il faudrait centres-villes : gographie implique localisation
dpend B
amne il faudrait
doc
de march
bien desservis (bourgs) - quipements et services proximit physique
attractivit des priphries implique dpend de
- moins de cots d'infrastructures et de transport implique
(terrain moins cher qu'en ville
en zone trs rurale : tre - terrains chers distance un
+ "envie campagne" soit cots dachat du terrain
le plus possible autonome on pourrait + proximit des services centre-ville attractif distance des
(nergie, nourriture, eau) priphrie des villes : moins axes de transports
doc
et quipements) important si
doc
Petits budgets
- peu de prestations sociales mais zone dj inscrite dans
implantation un processus de transformation et dintgration la ville soit
corce lgre, - cot des terrains intermdiaire
jpg adapter le projet au terrain territoire majoritairement rural, peu dense, soit
FH Jourda rversible
pour rduire les cots de trs vaste : cot du transport et des
doc zones rurales de faible densit :
terrassement, fondations, VRD infrastructures prendre en
- dplacements ncessaires pour accder aux services et commerces doc infrastructures, rseaux
compte dans le cot "global" de l'habitat important si
privilgier la rhabilitation - surcots de branchement au rseau (route, lectricit, eau...) (route, eau, lectricit...) dp
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- surcots de transport des matriaux et main duvre


- terrains peu chers dpend de
il faudrait doc doc
terrassement dpend de cots damnagement
il faudrait
dpend
habitat coopratif, habitat ventuellement de
interventions lgres, dmolition dpend dpend de
group : alternatives ventuellement de
laccession sociale qui s'affranchissent des
lourdeurs administratives
doc dpollution
rglementation ncessite la mise plat de toutes les
assouplie et contextualise procdures qui freinent actuellement la
napporte rien dans un doc code des marchs publics :
march opaque, alors que construction : taille des logements, mode
Favoriser le gr--gr ; dict pour protger de la corruption,
le gr gr peut favoriser la dattribution, gestion des espaces communs,
simplifier les appels doffres mais entraine des drives bureaucratiques
confiance et la transparence zonage conomique et gnrationnel, place
doc Housing Platform p.34 qui interdisent la commande dun de lautomobile, standardisation commerciale,

Cette carte conceptuelle a t construite sur une longue dure au cours de laquelle
doc Housing Platform p.31 ouvrage de qualit des artisans rversibilit logement-bureau-activit. globalement, le prix
Repenser des procdures ou de petites entreprises locales connues Redfinir la norme signifie adapter de march dun
plus souples Construire Autrement p.40 lhabitat aux volutions de la socit logement ne permet
les entreprises nintervenant quaprs lappel doffres
et jugeant ncessaire de reprendre alors les tudes doc plus de couvrir son
adapter le code

elle a t complte et rvise plusieurs fois dans son ensemble et dans ses parties
donc difficile de travailler avec Construire ensemble ...
cot de production
leur manire : redondance chronophage et onreuse augmentation
de la construction les entreprises en amont
doc Housing Platform 2 p.37 procdures de doc Housing Platform p.7 des cots de
font
march public "larsenal des rglementations, normes,
s'inspirer directement des normes impossible de favoriser qu'il est production
dimensionnements de surfaces, donc
dj faites dans d'autres pays utilisation des donc les matriaux locaux car

plus spcifiques. Les diffrentes zones: vertes, jaunes, bleu fonc, bleu clair et les
aides accompagnes dobligations,
"co-matriaux" financement complexit,
s'associer pour obtenir les difficile pour les artisans, les donc etc., bride la conception"
donc encore difficile dfavorise les murs de plus en car cots de montage
CE labels et certifications petites entreprises, les filires pais (isolants pais, doc
Vers de nouveaux logements sociaux plus difficile croissants
re peu organises d'obtenir ces donc grands groupes paille, pis, pierre...) car
procdure rapide qui permet certifications, onreuses mais

liens oranges nont pas t construits strictement les uns aprs les autres, mais se sont
privilgis ce qui dsengagement
d'employer un produit nouveau ou un donc
donc pour un bilan quilibr : le prix de l'Etat du
mode de pose inhabituel : apprciation calcul du prix la SHON et de vente doit compenser toutes
comprennent logement social
technique dexprimentation (ATEX) lobtention et le respect de ces un produit est caractris par sa composition,
doc pas au m2 ou m3 habitable les dpenses occasionnes
diffrents documents donnent ses performances de rsistance mcanique et pour financer la construction,

dvelopps en parallle, en lien les uns avec les autres, et ont volu simultanment.
doc Le logement collectif p.101
confiance aux bureaux de au feu, qui lui ouvrent la voie de la certification ,
salon bois Beaune et correspondre avec
contrle et, par la suite aux mais aussi par son mode de pose, qui doit la solvabilit des acqureurs
compagnies dassurances rpondre un ensemble de rgles de lart rgles techniques comprennent
optimisation de lassurance, rflchir dcrites dans les DTU. apprciations (qui ne
doc
doc
(utilisation des matriaux Housing Platform 2 p.39

Au final, la carte conceptuelle rvle une certaine complexit car les paramtres qui
la ncessit de toutes sortes de garan- Le logement collectif p.101
sont pas des lgislations) dlivres par le CSTB et modes constructifs)
ties (garantie financire dachvement...) comprennent
implique doc
Le logement collectif p.101 cots occasionns par les freins
doc Housing Platform 2 p.21
prendre des risques = rglementaires et des
souvent surcot pour se salon bois Beaune comprennent procdures traditionnelles, les

entrent en jeu sont multiples et divers. Pour rendre cette reprsentation touffue
assurances
mplifier la rglementation incendie et matriaux protger ; assurances : blocages administratifs, normatifs
c Housing Platform 2 p.21 souvent un frein l'innovation "le cumul des assurances coterait un programme est assur plusieurs fois :
environ 5% du cot de la construction" par larchitecte, le m do et le constructeur comprennent comprend
doc Housing Platform p.30 doc Housing Platform 2 p.154
oncours sur ides de projet et non images "com"

plus facile aborder, il nous a sembl important de soigner la qualit visuelle de


scurit comprennent
rglements trop complexes COTS DE MONTAGE
de larchitecture auprs "la multiplication des procdures de scurit,
va lencontre de lconomie du projet"
ET DE GESTION
des vendeurs, des lus comprennent
Platform p.30
difficile de droger lide que le doc Housing Platform p.30 "images envahissantes qui bloquent la concours

la carte. La catgorisation des lments par couleurs et la hirarchisation du centre


matre douvrage sest fait du projet comprennent
discussion en matire de logements"
ensification et d'ouverture doc Housing Platform 2 p.37 doc Housing Platform p.24 comprennent
tion adapte au territoire
limitent parfois les possibilits

vers lextrieur en plusieurs parties concentriques taient ncessaires pour pouvoir


te avec par exemple nb de places de parking, optimisation de comme doc
pour les projets co-responsables qui
la parcelle, orientation, pentes de toiture... rglements d'urbanisme comprend
n comprend
par un urbanisme plus "intelligent", adapt aux qui
p.19-20
ex. enjeux locaux, qui participe une politique il faudrait gnrent des surcots
d'amnagement du territoire long terme il faudrait parfois inutiles normes accs
"la simplification des contraintes urbaines pourrait bnficie de

aborder la carte de manire globale avant se plonger dans une partie spcifique et
doc
handicaps
gnrer des conomies de 1,5% du cot du projet"
tif,
Housing Platform p.20 doc il ne sagit plus de concevoir un
ormes" ncessite compre
quota dappartements par opration comprend
ment rglementation frais
comprend
adapts aux PMR, mais que toute taxes

dtaille.
avec des surfaces perdues ? implique thermique financiers
assouplir la loi personne devenant handicape
ent par peut- (largissement des circulations, des pices
sur le handicap tre
puisse rester dans son logement comprennent
soin ex. vraiment ncessaire est-ce humides, au dtriment des pices vivre) implique
faut-il Le logement collectif p.47 frais de
pour TOUS les loge- est-ce surcot
de la thermique ments ds le dpart ? banques, prts

Ce travail de dcomposition et danalyse du cot de lhabitat avec la carte mentale


est-ce
limiter les duplex ou les dcalages implique de
er les rponses dpend de aides financires
de niveaux aux grands logements
vironnementales aides " la dans certains cas
"En France o le systme se cherche un peu , on pierre" pour
dont
des faades Le logement collectif p.48 conditions
il faudrait en est encore limiter les ouvertures et isoler les financer la
demprunt, crdit dont

a permis une meilleure comprhension de la complexit des paramtres en jeu, de


des objectifs sans imposer faades, ce qui augmente le cot, rduit la surface construction
mais
voies pour les atteindre il faudrait habitable et donne des appartements sombres"
augmentation des aides " la
doc
dlais de versement solvabilit de
en habiter la ville "le contexte thermique implique un surcot dau Housing Platform p.30 mais personne" frais de commercialis
comme
de subventions l'acqureur cots de
moins 100 le m2. Une tude mene par Bouygues pour aider la (marge du promote

leur grand nombre et de leurs interactions. Il a permis de faire merger les leviers
Construction chiffre les surcots lis aux mais solvabilisation gestion du projet si opration priv
concevoir une architecture bioclimatique
plutt que surcharger de technologies on pourrait conomies dnergie dans les BBC entre 18 et 20%"
pas accessibles mais
doc mais dpend dpend dpend dpend
doc
Housing Platform 2 p.21 Housing Platform p.30 tous prts aids
de de de de

sur lesquels il est possible et pertinent dagir pour rendre lhabitat accessible
mais reprsentent
il faudrait dsengagement
de l'Etat du optimisation
loyers plafonds et
des achats, du optimisation de optimisation qualit du
compter en cot global : nom logement social prix de vente lis
transport et de l'intervention de la gestion gestionnaire
long terme : conomies d'nergie aux cots de
l'utilisation des (jusqu 15%

conomiquement. Cette analyse portant sur lconomie de lhabitat a fait merger


construction pas des acteurs du temps
matriaux... de diffrence)
toujours accessibles
aux plus dmunis rtf Bernard Paris
une multiplicit un chantier plus court
dintervenants est souvent un chantier

des premires pistes qui ont t affines par la suite.


coordonner : matres plus conomique
5% minim
d'ouvrage, architectes, hauteur q
conomistes, BET, problmes de un projet avec une darchite
alors, entreprises, financeurs, coordination conception aboutie rduction
modifier
d'autres modes bailleurs, promoteurs... des diffrents amne souvent de rduir
la fiscalit
d'aides pour accder d'autres modes de alors, un chantier construc
corps de mtiers
un logement financement souvent : conflits entre plus efficace doc
alors, Housin
du logement social des acteurs qui devraient doc Housing P 2 p.65
besoin de
retrouver une approche globale satteler ensemble
coordonateur de
et transversale du financement au mme projet
chantier plein temps
des oprations et s'interroger modes de financements doc H Platform 2 p.9 doc H Platform 2
sur le cot des programmes extrieurs pour des
(construction et gestion) installations importante financer un habitat
(PV, chaudire collective...) il
rtf Bernard Paris de base minimum faudrait ncessit dune transparence et confiance
achat dun agrandissable culture partage indispensables au niveau
on pourrait des budgets et des prix
terrain plusieurs doc Housing Platform p.38
CAUE 71
on peut trouver des doc Housing Platform p.37
solutions alternatives aux "Nous prfrons construire la mais manque de culture des
oprations classiques moiti dune bonne maison matres douvrage en dialogue entre les manque de transparence

64
investissements plutt quun mauvais logement." matire darchitecture diffrents partenaires
techniques plus des cots dentreprises
partage dun architecte, par exemple
pdf
Alejandro Aravena et de technique ncessaire
intressants doc Housing Platform p.37
dentreprises, achats doc Housing Platform p.23
CAUE 71 comme
de matriaux groups par exemple problme des
CAUE 71 limiter limplication de ncessit de comptences et de il faudrait
comme certains acteurs traditionnels simplicit architecturale reconsidrer la formation tous
comme difficile atteindre
peut permettre de rduire qualitativement les niveaux de la
mutualisation d'espaces l'architecte devrait
le cot de production la plupart des maires le travail manuel chaine de production
(buanderie, chaufferie, mutualisation des cots, plus participer
ne veulent pas de la
garages, vhicules, conomies dchelle
doc
Construire ensemble le grand... p.20 la dfinition du
comme simplicit du contemporain les ingnieurs, les
chambre damis) programme
vite de multiplier BE manqueraient
des postes coteux appliquer S&L : oprations 70% 80% des de culture architec- conomiste doc Housing Platform p.35
rigueur, prcision, de petite taille, citoyens nauraient turale et les pas assez
CAUE 71
par exemple conomie de difficile de faire dautre rve quun architectes de prsent dans
par exemple par exemple moyens, optimi- des conomies pavillon lambda culture technique les projets
favoriser la sation de matire d'chelle
mutualisation par exemple
OPAC 71
d'espaces et de doc autoconstruction
services dans
le logement possible de
collectif classique habitat coopratif, habitat group :
alternatives laccession sociale
mutualiser des
Lapport des mots-cls pour ajouter une dimension la carte conceptuelle
Au cours de lanalyse de rfrences de projets dhabitat conomique et des pistes
proposes pour rduire les cots, nous avons pu observer que des familles de
pistes ressortaient, notamment avec les liens croiss orange qui relient des concepts
situs dans diffrentes branches.
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

Fig.21 Les liens croiss relient des concepts situs dans diffrentes branches

Nous avons class la plupart des pistes proposes en sept catgories qui correspondent
sept stratgies principales pour pouvoir rendre le logement abordable :
simplification, mutualisation, apport-travail, volutivit, rationalisation, conomie
sur les matriaux, diminution des charges. Ces stratgies sont utilises de manire
rcurrente dans plusieurs des projets tudis. Elles le sont parfois seules, mais le
plus souvent, plusieurs dentre elles sont combines dans le mme projet. Dans la
carte conceptuelle, on peut par exemple observer que la stratgie mutualisation
peut sappliquer au foncier, des espaces de vie, des quipements du logement, au
recours des professionnels pour la construction ou la conception, etc. De mme,
apport-travail est possible pour la construction, mais aussi pour la promotion ou
lentretien de lhabitat.

65
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

Fig.22 Certaines pistes, relies par des liens orange, appartiennent la


mme famille, mme si elles sont situes dans des branches diffrentes

Le logiciel VUE offre a possibilit dattribuer chaque concept et chaque lien un


ou plusieurs mots-cls. Une fois ces mots-cls attribus aux concepts et aux liens
associs, il est possible, grce loutil rechercher du logiciel, de ne faire apparatre
que les concepts et les liens qui sont lis un mot cl identique. Dans lexemple
suivant, on a attribu un mme mot cl aux concepts mot cl et concept, ainsi
quau lien qui les lie lun lautre. Ceci est visible dans la premire image avec les
caractres < > qui indiquent quun mot cl a t attribu. Dans la deuxime image,
avec loutil rechercher, on a choisi de ne montrer que les liens et les concepts lis
ce mot cl. Il est galement possible de simplement slectionner ces liens et ces
concepts tout en gardant visible le reste de la carte, ou de les copier vers une nouvelle
carte qui ne portera que sur le mot cl slectionn.

mot cl mot cl

peut tre attribu peut tre attribu peut tre attribu

concept lien concept

Fig.23 Exemple de lutilisation des mots-cls dans VUE, avant et aprs filtrage

66
Cet outil nous a paru particulirement intressant, car il permet de catgoriser les
informations contenues dans la carte conceptuelle, et de slectionner une partie de
ces informations selon un ou plusieurs critres choisis, pour avoir un autre niveau
de lecture. Nous sommes donc revenus sur la carte conceptuelle ralise pour lui
donner une dimension supplmentaire. Dans un premier temps, nous avons attribu
aux exemples et aux pistes correspondantes sept mots-cls correspondant aux sept
stratgies extraites. Chaque concept ou exemple peut se voir attribuer plusieurs
mots-cls.
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

Fig.24 La stratgie mutualisation est repre dans plusieurs pistes et rfrences situes dans diffrentes
branches de la carte conceptuelle

Puis nous avons tir les fils qui reliaient tous les concepts et les liens lis chaque
mot cl jusquau centre de la carte conceptuelle. Cela a permis de comprendre sur
quelles composantes du cot global de lhabitat il est indispensable de jouer pour
pouvoir mettre en uvre ces stratgies (Fig. 25).

67
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

Fig.25 Le mot-cl mutualisation est attribu ces pistes et ces exemples, ainsi qu tous les concepts
et les liens qui les relient jusquau centre de la carte

Loutil rechercher du logiciel VUE nous a alors permis de faire apparatre


indpendamment les uns des autres sept chemins (Fig. 26).

Fig.26 Le chemin mutualisation peut alors tre rendu visible indpendamment du reste de la carte
mentale

68
Chacun des chemins remonte jusquau concept central de la carte : cot global
de lhabitat qui se voit attribuer les sept mots-cls, ainsi quune, trois, ou quatre
des branches primaires de la
dcomposition des cots, plusieurs
concepts verts, bleus ou jaunes
interconnects par des liens qualifis,
des exemples et des liens croiss,
dans diffrentes zones de la carte.

Chemin simplicit
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

Chemin apport travail Chemin mutualisation

Chemin rationalisation Chemin volutivit

Chemin conomie sur les matriaux Chemin diminution des charges

Fig.27 Les sept chemins en miniature (les chemins en format lisible sont en annexe)

69
imp
cons
sa v
suite d

valeur
( la rev

Par exemple, le chemin apport travail possde une branche connecte aux cots peut
jouer sur
de montage et gestion qui dbouche sur la piste autopromotion.

COTS DIFFRS

comprend

COT GLOBAL
DE L'HABITAT

comprend comprend

COTS DE MONTAGE COTS DE R


ET DE GESTION
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

comprend

frais de commercialisation
(marge du promoteur
si opration prive)

reprsentent

5% minimum (mme
hauteur que les frais
darchitecture), sa
rduction permettrait
de rduire le cot de
construction de 3%
doc
Housing Platform p.22

il faudrait

rduire les
frais de
commercialisation
par exemple
avec

auto promotion,
une alternative la
promotion prive
traditionnelle
doc
Bien habiter la ville

Fig.28 Zoom sur la branche cots de montage et gestion du chemin apport travail

70
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

jpg logements sociaux volutifs


Quinta Monroy, Chili
Elemental architectes

et autofinition,

chemin apport travail


doc apport-
travail
habitat bien
constitue
entretenu

habitat prenne habitat


(pens pour durer) ventuellement
amlior au
"Nous ne cherchons pas une
il faudrait cours du temps
peinture moins chre pour le
il faudrait plafond, nous le laissons brut."
il faudrait pdf
Moins = Plus Lacaton-Vassal

important que l'habitat


conserve voire augmente peu de finitions, minimum de
sa valeur pour assurer la prestations, voire sans
suite du parcours rsidentiel jpg Saint Ouen, J Nouvel
cloisonnement, logements livrs brut possible surfaces augmentes,
car prestations de
avec
second uvre minimales
la plupart des habitants sont
valeur patrimoniale amnagement
heureux de modifier les dtails
( la revente du bien) trs simple
de finition une fois installs
avec pdf
Moins = Plus Lacaton-Vassal

Ce chemin possde galement une branche


peut

connecte aux cots de construction qui


dbouche sur les pistes autoconstruction
jouer sur simplifier le projet
possible maison autoconstruite

Fig.29 Zoom sur la branche cots de ralisation du


on pourrait la livraison brut oblige la jpg
car en trs peu de temps car
optimisation de ralisation de meilleures
construction trs prpare
la conception prestations par les entreprises
auto-finition : lots peinture, mais
constructive
COTS DIFFRS revtements muraux et sols
dpend de effectus par le futur habitant
doc "apport-travail" qui
par exemple remplace une partie de
temps de mise
l'investissement financier
en oeuvre on pourrait reprsente
rduire le temps de chantier une part Construire ens. p.29-33
dpend du avec
comprend pour les professionnels d'auto-construction
cot de la par ex. habitat sous serre
jpg
main d'oeuvre logement Entreprise PFE Chamodot -
par ex. par ex "en kit" Vouillon Bois-soulier - Cloquet

comprend ncessite possibilit de par exemple


auto-rhabilitation de construction sous
btiments existants un "parapluie"
COT GLOBAL construction
DE L'HABITAT mutualisation des remplissage d'une ossature
assistance de moyens, "communaut
professionnels primaire mise en place par
influenc par d'autoconstruction" des professionnels
comprend jpg Terre de possibles, 71
comprend

COTS DE MONTAGE COTS DE RALISATION


ET DE GESTION

jpg systme Dom-Ino


Le Corbusier
comprend jpg maison en bois
JP Barache

png Castors association


ais de commercialisation d'autoconstructeurs
(marge du promoteur
si opration prive)

reprsentent

71
nimum (mme
r que les frais
itecture), sa
on permettrait
uire le cot de
ruction de 3%
sing Platform p.22

rait

ire les
s de
cialisation
ple

omotion,
ainsi quune branche connecte aux cots diffrs qui
dbouche sur la piste auto-amlioration de lhabitat. logements sociaux volutifs
jpg
Quinta Monroy, Chili
Elemental architectes

doc apport-
travail
habitat bien
constitue
entretenu

habitat prenne habitat


(pens pour durer) ventuellement
amlior au
il faudrait cours du temps
il faudrait
il faudrait

important que l'habitat


conserve voire augmente
sa valeur pour assurer la
suite du parcours rsidentiel
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

valeur patrimoniale
( la revente du bien)

peut
jouer sur

COTS DIFFRS
dpend de

temps de mise
en oeuvre on
dpend du
comprend
cot de la
main d'oeuvre

comprend

COT GLOBAL construction


DE L'HABITAT
Fig.30 Zoom sur la branche cots
influenc par diffrs du chemin
comprend comprend
apport travail

AGE COTS DE RALISATION


N

De la macro carte globale qui tente dtre exhaustive sur la dcomposition des
cots et le relev des pistes, sont extraites sept micros cartes plus particulires,
qui dtaillent, de manire spcifique, une des sept stratgies principales pour faire
conomique. Cette deuxime lecture, toujours non linaire, non plus concentrique,
mais transversale, de la carte conceptuelle permet de laborder diffremment, et
ainsi den retirer dautres conclusions et dautres pistes. Les chemins ne sont pas
seulement une synthse des informations contenues dans la carte, mais un vritable
remaniement des donnes pour donner voir une analyse plus slective qui sengage
dans une rflexion prospective plus avance.

72
Cette cartographie du cot global de lhabitat et des pistes pour rendre lhabitat
financirement accessible est un rsultat particulier et original, car elle est une
reprsentation de ltat davancement de notre recherche sur le cot de lhabitat
et les manires de faire de lhabitat abordable en Sane-et-Loire. Si elle contient
des informations gnrales, cest le mode dorganisation et de reprsentation de ces
informations transversales diffrentes disciplines qui est spcifique. Lutilisation des
mots-cls pour crer des chemins spcifiques est une manire originale dutiliser
la carte conceptuelle. La cration de ces chemins a permis un rel remaniement des
donnes pour les analyser selon un angle dattaque diffrent.
Cette cartographie est suffisamment dtaille pour avoir une vision pas trop simpliste
mais la plus globale possible pour comprendre finement la dcomposition des cots
et les pistes. Elle nest pas dfinitivement acheve. Elle peut encore senrichir et
voluer.
La carte conceptuelle ralise est non seulement un outil dorganisation de la pense
et un vecteur dchange avec les acteurs locaux, mais galement un outil qui permet
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

de faire merger des concepts structurant des amorces de pistes en termes dhabitat
conomique.

73
Plusieurs tapes de ce travail ont fait lobjet dexpositions et de confrences que
nous avons assurs ensemble, Basile Cloquet et moi-mme. Lobjectif de ces travaux
pour lesquels nous avons d mettre en forme de manire synthtique les rsultats
de notre recherche en cours, tait premirement de communiquer avec les acteurs
locaux sur lavancement de notre recherche. Ils visaient galement diffuser auprs
du grand public des exemples de ralisations architecturales remettant en question la
conception traditionnelle de lhabitat, que ce soit dans les modes dhabiter, lutilisation
des matriaux, ou les modes de production. Mais lobjectif tait aussi damorcer la
discussion, de servir de support pour le dbat avec les acteurs locaux et la rflexion,
de recueillir leur point de vue sur lanalyse ralise, les projets prsents, et les
propositions avances. Il ne sagissait pas de convaincre, mais daffiner lanalyse
en intgrant les apports des uns et des autres et les allers-retours la rflexion, dans
une dmarche itrative. Introduire au fur et mesure les acquis, les remises en cause,
les ajustements de ltape prcdente, nous a permis de progresser dans la rflexion,
pas pas:
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- lissue de la premire anne, principalement consacre ltude de la filire bois


sane-et-loirienne, a t prsente lexposition Filire bois, quelles formes dhabitat
conomique et cologique?. Elle retrace notre analyse des potentiels et des freins
de cette filire et lance de premires propositions pour favoriser lutilisation du bois
local, transform localement, pour la production de lhabitat. Elle a t prsente
la Galerie Europenne de la Fort et du Bois, au Conseil gnral de Sane-et-Loire,
et lors du salon Bio bois bien-tre Charnay-ls-Mcon. Cette exposition a
t accompagne dune confrence Une filire bois courte, incontournable pour un
habitat coresponsable en Sane-et-Loire, qui a eu lieu la Galerie Europenne de
la Fort et du Bois et lcole Nationale Suprieure dArchitecture de Grenoble, sur
les mmes thmatiques.
- La seconde anne, pendant laquelle nous avons plus particulirement travaill sur
les cots de lhabitat, sest conclue avec lexposition Quelles stratgies pour un
habitat conomique ?, matire rflexion et la confrence Quelles stratgies
pour un habitat accessible conomiquement en Sane-et-Loire?. Lexposition a
t prsente la Galerie Europenne de la Fort et du Bois, lcole Nationale
Suprieure des Arts et Mtiers de Cluny, lors de la biennale de lco-construction
de Cessieu, et La Piscine, fabrique de solutions pour lhabitat Grenoble. La
confrence a t donne la Galerie Europenne de la Fort et du Bois, et plusieurs
reprises lcole darchitecture de Grenoble. Ces deux travaux exposaient diffrentes
stratgies utilises par des architectes dans des projets dhabitat pour produire un
habitat conomique. Ils interrogeaient le public pour tenter de dterminer lesquelles
dentre elles pourraient tre utilises en Sane-et-Loire.

74
- la fin de la troisime anne, principalement consacre au travail prospectif et
la rdaction de la thse, sont parues lexposition Quel habitat de demain en Sane-
et-Loire? support pour une rflexion collective et la confrence Quel habitat de
demain en Sane-et-Loire? Matire rflexion, prsentes toutes deux la Galerie
Europenne de la Fort et du Bois, en conclusion du travail de recherche effectu
durant trois ans au sein du Conseil gnral.

Ce travail de recherche a t men conjointement avec Basile Cloquet pour les phases
denqute, danalyse et de rflexion sur les pistes prospectives. Ayant dj travaill
en quipe pour plusieurs travaux (Projet de fin dtudes, stage et mmoire de DSA
terre), nous avions un intrt commun pour les questions de lhabitat conomique et
de lapproche territoriale pour concevoir des projets situs, utilisant les ressources
locales. Nous connaissions notre capacit travailler en quipe et la complmentarit
de nos apports personnels dans la recherche et la construction de la rflexion. Si tous
les lments constituant les deux mmoires de thse, dans lanalyse comme dans
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les pistes, sont complmentaires et ncessaires pour avoir une vision globale de la
recherche, pour la rdaction de ces deux documents, chacun sest saisi dun aspect
du sujet, en labordant avec un angle dattaque diffrent mais complmentaire celui
choisi par lautre:
- Jai abord les questions des enjeux locaux en termes de besoins en logements,
du cot global de lhabitat et des leviers pour rendre le logement conomiquement
accessible, du rapport de lhabitat au territoire, des modes durbanisation, du montage
et de la gestion du projet
- Basile Cloquet, quant lui, sest pos la question: En Sane-et-Loire, quelles
formes dhabitat et quelles manires de les produire pourraient participer un
dveloppement conomique durable du territoire dans un souci de prservation des
ressources, de maintien et de cration demploi localement? Pour y rpondre, il
sest empar des questions des ressources naturelles, humaines et conomiques de la
Sane-et-Loire, des impacts conomiques et cologiques des choix faits en termes de
matriaux et de systmes constructifs, et du cycle de vie du logement.
Certaines thmatiques se croisant, des contributions ont t apportes par lun dans
quelques unes des parties traites par lautre, et inversement.

75
Structure de la thse

Ce travail de thse articule deux niveaux de rflexion complmentaires, correspondant


deux tapes de recherche qui transparaissent travers la construction du document.

La premire partie analyse les diffrents enjeux lis la question de lhabitat en


procdant tape par tape dune opration de logement. Cette partie danalyse se
construit donc en cinq sous-parties correspondant un dcoupage en cinq tapes
dun projet de logement, de sa cration son utilisation : installation dans le
territoire, montage et gestion du projet, conception, construction, utilisation du
logement. Pour chacune delles, nous tentons de comprendre quels sont les enjeux
spcifiques du territoire de Sane-et-Loire, quels sont les leviers pour produire un
habitat conomique, et quels sont les potentiels et les freins pour construire avec les
ressources naturelles et humaines locales. Jai trait des tapes de linstallation dans
le territoire, du montage et de la gestion du projet, de la conception.
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La deuxime partie de la thse, sur la base de lanalyse effectue, propose des pistes
pour produire un habitat la fois accessible financirement, attractif et utilisant des
ressources locales pour sa construction ou sa rhabilitation. Ces pistes se traduisent en
propositions de modes de gestion et montage de projet, de principes damnagement
lchelle du territoire ou de la commune, de principes architecturaux, de solutions
constructives. Ces quatre catgories constituent chacune une des quatre sous-parties
qui constituent la deuxime partie de la thse.

Ces propositions rpondent aux enjeux voqus dans lanalyse en se basant sur les
diffrents types de contextes existant en Sane-et-Loire identifis dans la partie
danalyse. Elles tiennent compte des particularits locales et se veulent adaptes
au territoire, ses besoins et ses ressources, bases sur une recherche dconomie
et de valorisation des filires courtes. Elles sont ralisables dans des temporalits
diffrentes : certaines sont applicables ds aujourdhui, dautres ncessitent des
volutions du territoire avant de pouvoir tre mises en uvre. Les actions raliser
et les tapes atteindre pour parvenir concrtiser ces pistes sont dtailles. Elles
sinspirent et rvlent des initiatives et des projets locaux ou non, qui semblent
prometteurs, des acteurs (architectes, associations, entreprises, etc.) porteurs dides
intressantes.

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Partie 1: Analyse des enjeux de la Sane-et-


Loire en termes dhabitat et des leviers pour
rendre le logement financirement accessible

79
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80
Le territoire, un espace de projet

Le territoire est une uvre dart: peut-tre la plus noble, la plus collective que
lhumanit ait jamais ralise. Contrairement la plupart des uvres techniques
ou artistiques (.) issues du faonnement par lhomme de matriaux inanims, le
territoire est le produit dun dialogue poursuivi entre des entits vivantes, lhomme
et la nature, dans la longue dure de lhistoire (Magnaghi, 2003, p.7). Le territoire
est le milieu des hommes, lcosystme dont ils font partie et quils modifient,
en constante volution. Cest un espace gographique plus ou moins nettement
dlimit, mais galement un ensemble de ressources et de flux, de spcificits
culturelles, cologiques et conomiques, et enfin, un groupe dacteurs partageant un
avenir commun. Le territoire est un espace de projet. Selon Andr Micoud (Guillot,
Chnot, David, et al., 2010, p.228), toutes les tendues gographiques nont pas
vocation tre des territoires. Il y faut pour cela des acteurs qui ont un projet.
Toutefois, la ralisation dun projet sur un territoire peut tre bnfique et initier un
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processus de dveloppement territorial quilibr, ou au contraire dtriorer de faon


irrmdiable les conditions de vie et limage dun lieu, mme sil induit des bnfices
immdiats. Au niveau du projet architectural, il sagit de travailler sur lide de
lieu de vie, dhabitat au sens large, dtablissement humain, associant au logement
dautres fonctions comme lemploi, le transport ou encore les services de proximit,
et non sur des quartiers ou des villages dortoirs. Xavier Guillot, architecte et
enseignant lcole Nationale Suprieure dArchitecture de Saint-tienne, emploie
le terme dunit de vie territoriale (Guillot, Chnot, David, et al., 2010, p.120).
Selon lui, lunit de vie territoriale dans sa formulation architecturale ne peut tre
envisage de manire gnrique partir de la reproduction dun modle existant.
Sa formulation rsulte dun processus itratif rendant compte dune approche de
lespace habit plusieurs chelles et dans plusieurs domaines: chaque lieu son
mode dhabiter et son unit de vie territoriale; chaque unit de vie territoriale
un espace construit et non construit renvoyant un paysage spcifique; chaque
paysage une approche spcifique en termes dhabiter et une stratgie singulire
en termes dexploitation des ressources territoriales du lieu. Raliser des projets
dhabitat en faisant avec le lieu, en travaillant partir de ce quil a offrir, semble
une manire la fois plus cohrente et plus conome de construire. Faire avec
lconomie du lieu rejoint la vision de la production urbaine des architectes Anne
Lacaton et Jean-Philippe Vassal (Lacaton et Vassal, 2011): l o lon va utiliser
un morceau de pneu, des branches, une tle, ici lon va utiliser un ancien entrept,
une tour, un vide urbain, des possibilits de subvention, etc. Jouer avec toutes les
opportunits existantes, sans prjug, revient construire et tirer parti de lconomie
dun lieu. () Ne jamais partir de zro quand on peut optimiser une situation et

81
louvrir sur tout autre chose. Les enjeux de la construction de lhabitat sur un
territoire renvoient plusieurs questions : choix des systmes constructifs et des
matriaux qui auront un impact sur les ressources et le systme conomique et social
local, celle de la transformation du paysage, rural ou urbain, avec limplantation de
nouvelles constructions, et celle de la production de lnergie. La construction de
lhabitat touche diffrentes chelles: de celle du btiment celle du territoire, et
diffrentes temporalits: de celle de la construction dun btiment, celle, plus
longue, du processus dvolution du territoire.

tablir un diagnostic des enjeux locaux pour mieux concevoir lhabitat

La ressource que constituent nos territoires doit devenir la pierre angulaire pour
orienter tout projet damnagement, durbanisme et de dveloppement. Il faut
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travailler partir de ce qui fait la singularit de chacun des territoires (Gorgeu,


2010, p.61). Pour la conception dun habitat coresponsable, cest--dire la fois
accessible tous et participant un dveloppement durable du territoire de Sane-
et-Loire, il est ncessaire de tenir compte des diverses composantes, gographiques,
conomiques, sociales, politiques du, ou plutt des lieux, puisque la Sane-et-Loire
est compose de diffrents pays trs contrasts. Pour cela, ltablissement dun
diagnostic fin et transversal des enjeux locaux est incontournable. Il sagit davoir
une approche gnrale du profil du territoire et de faire merger ses spcificits en
collectant des donnes contextuelles lies au fonctionnement du territoire et aux
besoins (logements, services, emplois, commerces, dplacements, etc.) dune part, et
plus qualitatives, lies aux atouts et aux caractristiques du territoire (gographiques,
patrimoniaux, paysagers, architecturaux, conomiques, etc.) dautre part. En
intervenant en amont, ces tudes prliminaires donnent une vision densemble
des problmatiques locales, ouvrent la rflexion sur un ensemble de paramtres
non prvus a priori et permettent ainsi dapprcier le territoire dans toutes ses
composantes et ses potentialits. Ces rflexions amont constituent un socle minimum
pour la construction dun projet adapt au contexte et sont un gain de temps
considrable pour lavenir. Elles sont, par ailleurs, un matriau incontournable pour
construire une base de culture commune pour les acteurs du territoire concern
(Der Madirossian, Vautrin, CERTU, et al., 2011, p.37)

82
Une dcomposition des cots de lhabitat pour mieux identifier les leviers
dconomie

En Sane-et-Loire comme en France, il est de plus en plus difficile aux populations


revenu faible, et mme dsormais moyen, daccder un logement de qualit.
Comment expliquer que le cot du logement soit aussi lev et ait autant augment ces
dernires annes? Un premier lment de rponse est le poids de la charge foncire
dont limpact sur le cot final du logement est important. Un deuxime lment tient
au cot de construction, qui a fortement augment ces dernires annes, en raison
de laugmentation du cot des matires premires et de la main duvre. Pourtant,
la hausse constate des cots de construction est bien suprieure la hausse
des indices usuels (BT01 et ICC en particulier), notent les participants latelier
Housing Platform (Pavillon de lArsenal, 2009, p.7), ce qui signifie que dautres
facteurs entrent en compte. Les rglements relatifs laccessibilit des personnes
mobilit rduite et les exigences en termes de qualit environnementale influencent
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galement les cots. Afin davoir une vision complte du cot de lhabitat, une prise
en compte du cot global, cest--dire du cot dinvestissement ainsi que du cot de
fonctionnement, est ncessaire.
Que reprsente vritablement le poids de chaque branche du cot de lhabitat ?
Selon les tudes, la dcomposition du cot de lhabitat analyse varie et soulve des
questions diffrentes. Quatre tudes ont t retenues car elles abordent des aspects
complmentaires dans lanalyse des cots.

83
La premire, tude des cots de construction en Haute-Savoie (Thornton,
2009), mne une analyse statistique des cots de la construction sur une quarantaine
doprations de construction de logement social ralises en Haute-Savoie entre
2005 et 2008. Cette dcomposition lot par lot montre le poids du gros uvre (36,1%)
par rapport celui du terrassement (6,4%), celui de la charpente et de la couverture
(7,6%), et lensemble des postes de second uvre (50%) (Fig. 31).
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Fig.31 Dcomposition des cots de la construction lot par lot (Thornton, 2009, p. 10)

Une moyenne a t tablie pour faire apparatre la rpartition des cots poste par
poste sur lensemble des lots tudis. Cela montre que les deux postes de cots
significatifs sont la main duvre et les matriaux, dans des proportions assez
similaires, autour de 43% des cots totaux. Il faut galement noter limportance du
poste de cot transport qui reprsente 5,4% (Fig. 32).

Fig.32 Dcomposition des cots de la construction poste par poste (Thornton, 2009, p. 12)

84
Ltude volution des prix de revient des logements locatifs sociaux en Picardie
de 2006 2009 , ralise par la Direction Rgionale de lenvironnement, de
lAmnagement et du Logement de Picardie (DREAL Picardie, 2010), analyse le prix
des logements locatifs sociaux PLUS-PLAI construits ou acquis par les organismes
HLM, individuels et collectifs en Picardie. Elle propose une dcomposition en trois
postes: charge foncire, cot de construction, prestations intellectuelles, et tudie
lvolution des prix de revient sur quatre annes, de 2006 2009. Afin de situer la
Picardie par rapport dautres rgions franaises, les donnes ont t compares pour
lanne 2009 avec celles de trois autres rgions, Bourgogne, Centre, Champagne-
Ardenne, qui reprsentent des caractristiques du march de lhabitat semblables. La
structure des prix en Picardie nous intresse car elle est trs voisine de la structure
des prix en Bourgogne.
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Fig.33 Dcomposition du prix de revient HT logement collectif PLUS-PLAI 2006-2009 (DREAL Picardie, 2010, p.3)

Fig.34 Dcomposition du prix de revient HT logement collectif PLUS-PLAI 2009 par rgion (DREAL Picardie,
2010, p.3)

85
Concernant les logements collectifs, on peut observer que les cots de construction
reprsentent le principal poste (environ 74% en Bourgogne) si lon ne prend en
compte que le cot dinvestissement. Ces cots ont augment ces dernires annes.
La charge foncire nest pas ngligeable (environ 17% en Bourgogne) et a fortement
augment ces dernires annes (+ 17% entre 2007 et 2008 et + 8% entre 2008 et
2009). Le cot des prestations intellectuelles reprsente environ 9 % (en Bourgogne)
du cot dinvestissement total et a tendance diminuer.
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Fig.35 Dcomposition du prix de revient HT logement individuel PLUS-PLAI 2006-2009 (DREAL Picardie,
2010, p.5)

Concernant les logements individuels, on constate la mme tendance. La charge


foncire a fortement augment (de 24% entre 2007 et 2008 et nouveau de 19%
entre 2008 et 2009), les cots de construction ont galement globalement augment
(+ 13% entre 2007 et 2008, - 2% entre 2008 et 2009), le cot des prestations
intellectuelles a quant lui diminu (stable entre 2007 et 2008 et 10% entre 2008
et 2009). Cette tude montre la part importante et croissante du cot du foncier dans
le cot dinvestissement du logement, et la part, plus rduite ayant plutt tendance
diminuer, des prestations intellectuelles.

86
La Mission Interministrielle pour la Qualit des Constructions Publiques propose
une dcomposition qui inclut les cots diffrs, dans le document Ouvrages publics
et cot global, une approche actuelle pour les constructions publiques (MIQCP,
2006):
- Cot de linvestissement : cots dtudes, cots daccompagnement, cots du
foncier, cots de travaux, cots dquipement, cots financiers et divers;
- Cots diffrs: cots de maintenance, cots dexploitation, cots de modifications
fonctionnelles.
Ce rapport fait apparatre que, dans le cycle de vie dun btiment tertiaire, les cots
diffrs reprsentent 75 % du cot global, alors que la construction reprsente
seulement 20 %, les tudes et lassistance 5 %. Si lon observe le cycle de vie dun
btiment, on constate que lexploitation (sur 30 ans) reprsente 88 % de sa dure
de vie, alors que toutes les autres phases additionnes (pralable, programmation,
conception, travaux et mise en service) ne reprsentent que 12%.
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Fig.36 Rpartition moyenne des types de Fig.37 Cycle de vie immobilier dures relatives des
cots sur le cycle de vie dun btiment phases, (MIQCP, 2006, p.16)
tertiaire (hors foncier et frais financiers),
source: APOGE (MIQCP, 2006, p.10)

Ces chiffres ne sont probablement pas trs loigns de ceux de lhabitat. Cela signifie
que le fonctionnement dun logement coterait trois ou quatre fois plus que sa
construction, conception incluse, et dure plus de sept fois plus longtemps, si lon se
base sur une dure dutilisation de trente ans. Cest au cours des phases les plus en
amont que se dtermine lessentiel du cot global du btiment. Chaque dcision prise
pendant cette priode aura des consquences importantes sur les cots. Cela montre
bien la ncessit daller au-del dune vision court terme, et de prendre en compte
ce cot global ds lamont du projet en soignant particulirement la conception.

87
Enfin, la mthode dvaluation en Cot Global mise en place par Nantes Habitat
(Langlois et Qian, 2011) propose une troisime dcomposition, base sur lanalyse
des cots dun groupe de logements sociaux appel groupe La Lande, situ dans le
quartier Bellevue Nantes. Ce groupe, construit en 1956, regroupe quatre immeubles
linaires, trois immeubles plots comprenant au total 117 appartements, trois
commerces et 25 pavillons individuels, soit 142 logements. Deux scnarios sont
envisags: La rpartition 1 correspond lensemble des dpenses relles depuis la
construction et la mise en service du btiment jusqu fin 2009 (soit 53 ans).
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

Fig.38 Rpartition 1: Cot global du groupe de La Lande avec peu de maintenance et dentretien (Langlois
et Qian, 2011, p.12)

La rpartition 2 est conforme aux objectifs actuels dentretien, de maintenance et de


remplacement qui ont pour finalit de maintenir la qualit technique et lattractivit
des btiments.

Fig.39 Rpartition 2: Cot global du groupe de La Lande avec une maintenance et un entretien conforme aux
objectifs de PSP (Plan Stratgique de Patrimoine) de Nantes Habitat (Langlois et Qian, 2011, p.12)

88
Dans les deux scnarios, linvestissement initial reprsente environ 20% du Cot
Global. Lensemble des charges payes par les locataires revient plus dun quart
du cot global, les frais de gestion galement environ 20% du cot global. Cette
dcomposition prend galement en compte la phase de dconstruction.

Ces quatre analyses pointent des chelles diffrentes de dcomposition des cots de
lhabitat, de la dcomposition des seuls cots de la construction, la dcomposition
des cots gnrs pendant toute la dure du cycle de vie du btiment. Chacune delles
fait ressortir des points dterminants pour le cot de lhabitat: limportance du cot
de la main duvre, le poids croissant du cot du foncier, limportance du cot de
lexploitation et de la maintenance par rapport au cot dinvestissement, le poids
des diverses charges sur les habitants. La dcomposition approfondie des cots de
lhabitat mene avec loutil de la carte mentale permet daffiner la comprhension
des tendances observes.
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Cot des rfrences dhabitat conomique slectionnes

Le cot constitue le critre de choix principal pour les rfrences analyses. Les
$ 20,000 Houses et les Logements progressifs au Chili sont particulirement
conomiques: 20000$ pour les premires, et environ 9 000 euros par unit tout
compris pour la seconde. Ces exemples sont difficilement applicables tels quels
aux contextes sane-et-loirien et franais, en raison du dcalage dans lexigence de
confort. Toutefois, nous avons choisi de les citer car les stratgies quils emploient
pour faire conomique sont enrichissantes pour la thse et pourraient tre adaptes
un autre contexte.

Maisons individuelles neuves


Concernant les maisons individuelles neuves construites en France (et en Autriche
pour Su-Si), la plupart dentre elles ont un prix de revient infrieur la moyenne
des maisons proposes par les constructeurs: Su-Si, la maison Latapie, la maison
grange, la maison dans une serre horticole, la maison sous un hangar en bois, les
maisons de la Rsidence du Grand Beauvoir ont toutes un cot qui reste en dessous
des 107000 euros TTC. La maison tunnel, la maison dans le pr, la maison dans
le hangar, les maisons du lotissement des coccinelles, le modle de maison de
constructeur volutive, le Jardin habit et le Hangar-maison se situent entre 133 000
et 184000 euros TTC. Si ces maisons sont plus chres que les maisons proposes par

89
les constructeurs en moyenne, elles restent abordables et proposent une qualit de
vie meilleure que la plupart de ces produits. Les maisons en bois massif clou ont un
prix suprieur en termes de cots de construction, qui reste toutefois dans les normes.
Leur concepteur sest particulirement attach rduire au maximum les charges
pour les habitants. Leur systme constructif, bien quil ne soit pas particulirement
conomique, est intressant pour dynamiser lemploi local et pour lutilisation des
ressources locales. Ces deux critres (rduction des charges et participation au
dveloppement local) sont mettre en balance Maisons individuelles
avec la recherche neuves
absolue dconomie.
Ces aspects sont dvelopps dans la thse de <Basile Cloquet. La Maison du Pot de
107 000
Fer nest pas inclue car il ne sagit pas dun habitat conomique, mais dun projet
Su-Si 59 800 TTC
intressant dun point de vue des filires locales de construction. Cette rfrence est
Maison Latapie 66 109 TTC
traite dans la thse de Basile Cloquet. Dans les tableaux suivants (Fig. 40 44),
Maison grange 71 030 TTC
les prix sont issus soit directement des diffrentes sources (voir Rcapitulatif des
Maison dans une
projets dhabitat conomique analyss et de leur 77soit
500 calculs
TTC
serrecot en annexe),
horticole
partir de ces donnes pour pouvoir tre compars.
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Maison sous un
94 500 TTC
hangar en bois
Rsidence du Grand
106 300 TTC
Beauvoir
Maisons individuelles neuves

< 107 000 > 107 000


Su-Si 59 800 TTC Maison tunnel 133 300 TTC
Maison Latapie 66 109 TTC Maison dans le pr 135 000 TTC
Maison grange 71 030 TTC Maison dans le
141 500 TTC
hangar
Maison dans une
77 500 TTC Lotissement des
serre horticole 143 500 TTC
coccinelles
Maison sous un
94 500 TTC Maison de
hangar en bois
constructeur
Rsidence du Grand 156 000 TTC
106 300 TTC volutive(commerc
Beauvoir ialise partir de)
Jardin habit 157 000 TTC
> 107 000 Hangar-maison 184 000 TTC
Maison tunnel 133 300 TTC Maisons en bois
216 000 TTC
massif clou
Maison dans le pr 135 000 TTC
MaisonPrixdans le
Fig.40 des maisons 141 500
individuelles TTCslectionnes
neuves
hangar
Lotissement des
143 500 TTC
coccinelles
Maison de
constructeur
156 000 TTC
volutive(commerc
ialise partir de)
Jardin habit 157 000 TTC
Hangar-maison 184 000 TTC
90
Maisons en bois
216 000 TTC
massif clou
Au regard du cot total de construction, le prix au mtre carr est un indicateur
complmentaire. Globalement, une construction plus petite sera moins chre, mais
son cot ramen la surface sera plus lev. Par exemple, le module dhabitation
Su-Si revient 60 000 euros TTC environ. Elle est la moins chre des maisons
individuelles neuves slectionnes, et aussi la plus petite (40 mtres carr). Son
prix, 1 495 euros/m2 TTC, est cependant relativement lev par rapport aux autres
maisons. Une partie des rfrences de maisons individuelles choisies utilise un
dispositif architectural qui permet doffrir plus de volume habitable pour le mme
prix, en proposant des espaces en plus non chauffs, mais utilisables une bonne
partie de lanne. La maison Latapie, la maison dans une serre horticole, la maison
dans le hangar, le Jardin habit, les maisons de la Rsidence du Grand Beauvoir, la
maison sous un hangar en bois et la maison dans le pr ont un cot qui schelonne
de 360 986 euros/m2 TTC si lon ramne leur cot la surface utilisable, et de
542 1600 euros/m2 TTC si on le ramne la surface habitable. Cela va mme
jusqu 3150 euros pour la maison sous un hangar en bois, une maison de vacances
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

qui propose un module habitable minimum (30 m2) pour un volume habitable total
de 105 m2 qui constitue le rel espace de vie de la maison, principalement habite en
t. Les autres maisons schelonnent de 417 763 euros/m2 habitables TTC pour
la maison grange, le hangar maison et la maison tunnel, de 1300 1795 euros/m2
habitables TTC pour la maison de constructeur volutive, Su-Si et les maisons du
lotissement des coccinelles, et 2200 euros/m2 habitables TTC pour les maisons en
bois massif clou.

Prix au m2

Maisons qui offrent des espaces en plus non chauffs


Maison Latapie 360 /m2 utilisable TTC 542 /m2 hab. TTC
Maison dans une
408 /m2 utilisable TTC 554 /m2 hab. TTC
serre horticole
Maison dans le
426 /m2 utilisable TTC 733 /m2 hab. TTC
hangar
Jardin habit 629 /m2 utilisable TTC 724 /m2 hab. TTC
Rsidence du Grand
668 /m2 utilisable TTC 1600 /m2 hab. TTC
Beauvoir
Maison sous un
828 /m2 utilisable TTC 3150 /m2 hab. TTC
hangar en bois
Maison dans le pr 986 /m2 utilisable TTC 1527 /m2 hab. TTC

Fig.41 Prix au mtre carr des maisons qui offrent des espaces en plus non chauffs

Maisons dont toute la surface est chauffe

Maison grange 417 /m2 hab. TTC


91
Hangar-maison 552 /m hab. TTC
2

Maison tunnel 763 /m2 hab. TTC


Maison de
constructeur
1300 /m2 hab. TTC
volutive(commerc
Maison dans le pr 986 /m2 utilisable TTC 1527 /m2 hab. TTC

Maisons dont toute la surface est chauffe

Maison grange 417 /m2 hab. TTC


Hangar-maison 552 /m2 hab. TTC
Maison tunnel 763 /m2 hab. TTC
Maison de
constructeur
1300 /m2 hab. TTC
volutive(commerc
ialise partir de)
Su-Si 1495 /m2 hab. TTC
Lotissement des
1795 /m2 hab. TTC
coccinelles
Maisons en bois
2200 /m2 hab. TTC
massif clou

Fig.42 Prix au mtre carr des maisons dont toute la surface est chauffe
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

Oprations de logements collectifs neufs


Les oprations de logements collectifs neufs sont difficiles comparer car souvent le
cot damnagements plus importants, comme des parkings souterrains (rhabilitation
dun entrept Bordeaux, habitat urbain dense et individualis Nantes), ou des
quipements, comme une halte-garderie (opration de logements flexibles Paris),
sajoutent au simple cot de construction des logements. Les rfrences doprations
de logements collectifs neufs slectionnes, dans leur majorit, sont des oprations
conomiques. Leur cot se situe entre 433 euros/m2 habitables TTC pour les
logements sous serres de la Cit Manifeste Mulhouse et 1990 euros/m2 habitables
TTC pour la rhabilitation dun entrept Bordeaux .

Collectif neuf

Logements sous serres surf. chauf. 433 /m2 SHON TTC


ZAC Saint-Jean-des- locat. 1052 /m2 SHON TTC
Jardins acces. 1365 /m2 SHON TTC
Habitat urbain dense et
1200 /m2 SHON TTC
individualis
Villas Vanille 1200 /m2 SHON TTC
Opration de logements
1550 /m2 SHON TTC
exibles + garderie
Rhabilitation dun
1810 /m2 SHON TTC
entrept en 20 logements

Fig.43 Prix des logements collectifs neufs slectionns

92
Oprations de rhabilitation ou dextension
Les oprations de rhabilitation ou dextension sont, pour la plupart, galement
conomiques. Dans le cas de lhabitat group rural Saint-Pierre-le-Vieux,
les travaux ont cot entre 300 et 500 euros/m2 TTC pour chacune des quatre
habitations. Lextension dune maison dans une dent creuse a cot 855 eurosm2
TTC pour la rnovation et la construction neuve. La rnovation de la Tour de
Bois-le-Prtre reprsente 1080 euros/m2 TTC. Le cot de la bote en bois dans une
grange du Morvan est plus lev (1780 euros/m2 TTC), en raison de la petite surface
cre. Pour la transformation dune maison rurale en Suisse, nous navons aucune
indication sur les cots. Pour le principe Modulobois et la transformation de la
tour de Bois-le-Prtre, les architectes donnent largument suivant: la rnovation est
plus conomique que la dmolition et la reconstruction neuve, qualits spatiales
et performances thermiques quivalentes: 20% moins chre selon lestimation de
larchitecte du principe Modulobois (non ralis), et environ 100000 euros HT
par appartement au lieu des 170000 euros ncessaires pour le neuf pour la Tour de
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

Bois-le-Prtre.
Rhabilitation/extension
entre 300
Habitat group rural travaux
et 500 /m TTC
2

Extension de maison
rnov. + const. neuve 855 /m2 TTC
dans une dent creuse
environ 100 000 HT par
Transformation de la
appart. au lieu des 170 000 1080 /m2 TTC
tour de Bois-le-Prtre
ncessaires pour le neuf
20% moins chre que le neuf
Principe Modulobois
( performances quivalentes)
Bote en bois dans une
80 000 TTC 1778 /m2 TTC
grange du Morvan

Fig.44 Prix des oprations de rhabilitation ou dextension slectionns

Outre la surface et le nombre de logements produits, un autre facteur impacte de


manire non ngligeable le cot de certains des projets slectionns: la participation
des habitants la ralisation des travaux. Lhabitat group rural Saint-Pierre-le-
Vieux a t entirement ralis en autorhabilitaion et en autoconstruction pour
lextension. La maison grange, le Jardin habit, la maison dans une serre horticole,
les $ 20,000 House, les Bogues du Blat incluent toutes cinq une part importante
dautoconstruction. Les logements progressifs au Chili, les logements sous serres
de la Cit Manifeste et les logements du lotissement des coccinelles proposent des
logements prts finir qui offrent la possibilit aux habitants dautofinir leur
logement, et ainsi de diminuer leur apport financier.

93
Une premire partie de diagnostic et danalyse structure grce Contexte national

crise du
logement
volution du secteur
de la construction
ncessaire pour
diminuer son
Contexte local en Sane-et-Loire

un territoire
principalement rural
parc de logements
existant : enjeux plus
qualitatifs que quantitatifs

la carte conceptuelle Habitat financirement accessible


empreinte cologique une filire bois densit de population
production cot du organiser faible, tendance
dmographique : demande croissante
insuffisante logement et dvelopper
vieillissement et de logements pour
de logements lev surcots ?
perte de population, une population
adapter
en particulier jeune gale, voire moindre
image du logement aux personnes
social repoussoir population de plus ges
spculation dsengagement
pour certaines tout l'ouest : axe de la Sane en plus importante
de l'Etat du en grande
communes manque et Bresse plus avoir des difficults
logement social partie
dattractivit urbaniss d'accs un
cots de nergtivore

La carte conceptuelle habitat financirement accessible, que


accroissement et plus attractifs logement de qualit
de la demande construction en
augmentation miettement peu diversifi
en logements mutations de
urbain (principalement des
disparition progressive la socit
maisons individuelles
demande croissante des commerces et ser- (multiplication
de grande taille)
du nombre de vices de proximit, isole- dlaissement et des divorces,
logements et adaptation ment des communes dgradation des allongement
des besoins diffrents les plus excentres centres-bourgs de la dure
de vie, etc.)

nous avons progressivement tablie, a t un outil de travail


mutations de la socit activits conomiques
(multiplication des non dlocalisables et
divorces, allongement vitales (agriculture,
de la dure de vie, etc.) difficult daccs au exploitation du bois...)
logement des mnages rsignation accepter
revenus modestes, un habitat de pitre
certains de ces secteurs
voire dsormais moyen qualit et de confort
ont du mal recruter
rduit, voire une forme
des jeunes bien forms
difficults grandissantes dhabitat dgrad et indigne
et motivs pour vivre
de la classe moyenne

efficace pour procder la dcomposition des cots de lhabitat,


abandon de la ville, ralisation dans les communes rurales offre en habitat
devenir propritaire
dun projet rsidentiel de plus amliorer (cot,
en plus loin des centres lattractivit de jeunes mnages consommation
urbains convoits, acceptation est un enjeu essentiel pour nergtique,
de temps de transport maintenir une activit et une adaptation aux
de plus en plus levs vie sociale sur les territoires besoins...)
ruraux de Sane-et-Loire

son analyse et la mise en vidence de leviers pour rendre


Enjeux

Conseil Gnral : volont de rendre


attractif son territoire par une politique
de croissance verte laquelle la
production d'un habitat co-
responsable pourrait participer

lhabitat abordable.
qualit de loffre en logement galement
habitat -> vritable vecteur damnagement
outil dattractivit de et de dveloppement
jeunes sur le territoire conomique
et social du territoire

habitat de qualit, mise en valeur


habitat conomique maintien
dsirable, de ressources
(construction + et cration
adapt aux naturelles et de
long terme) d'emplois
besoins actuels savoir-faire locaux

ncessit d'une approche


renouvele de la conception
pour permettre de rduire les ncessit de repenser
dpenses lies au logement lhabitat social et son
(ainsi quaux charges) interaction avec le territoire
tout en privilgiant la qualit

Quelles sont les stratgies Comment se dcompose


en termes d'habitat le cot de l'habitat et quels
conomique dj testes sont les leviers sur
qu'il pourrait tre intressant lesquels il est possible
d'appliquer en Sane et Loire ? d'agir pour offrir un
habitat de qualit un cot
matris au plus grand
nombre en Sane et Loire ?

png maisons patios


Netherand, MVRDV jpg Closer
Alter Smith

jpg

jpg ZAC Andromde


TGTFP architectes Villas vanille
jpg
Cusy-Maraval
Architectes jpg habitat urbain dense
logements dense, et individualis, "Mille-feuille",
jpg
agrandissables Nantes, Boskop Champigny, E Francois
gif oprations et redivisables jpg recherche PUCA
autour de Rennes "lotir les lotissements"
Rennes Mtropole

jpg projet Beaumont


P Bouchain

densit
horizontale
jpg X. Fouquet
prvoir des lotissements rduire la
volutifs (petites parcelles surface des
que l'on peut combiner parcelles jpg logements sociaux volutifs
jpg Les Hliades,
entre elles pour faire Quinta Monroy, Chili
Saint Di des Vosges
Elemental architectes
varier la densit, agrandir rhabiliter Le Toit Vosgien
rediviser sa proprit) l'existant en priorit
densit
tel-00967898, version 1 - 31 Mar 2014

verticale maison vo
crer un ou des PLH pour : densifier l'existant : jpg
Groupe CIL M
- politique cohrente de l'habitat construire autoriser les propritaires C Gaudoin & A
structures de portage une chelle territoriale neuf plus agrandir (ajouter un
(tablissement Foncier Public) - anticipation de dense tage, une extension...)
pour grer les rserves foncires l'approvisionnement en foncier
mutualiser le cot par on pourrait
par par
doc H Platform 2 p.19 du foncier et de son ex.
terrains rservs par ex. ex. utiliser le foncier
amnagement : par
taxer la plus- la collectivit l'habitat invisible , les
habitat collectif, ex.
value foncire group ou collectif dlaisss de terrains
accs group au foncier par
doc HPlatform2 p.131 ex.
fin de la parcelle dissocier la proprit du plus de densit pour
(sol mutualis ou en terrain et son usage le CG71 est en train de mettre en place optimiser le foncier
proprit collective) par ex ex : bail emphytotique... un Plan Dpartemental de l'habitat con
matriaux
doc par ex rtf par ex Paris
Bernard
pdf Assises 71 -> r
Bien habiter la ville facilement
par ex investir davantage intgrer ds lamont doc apport- remplaables
volont locale les logiques de dvel
beaucoup de terrains pour faire des travail
exercer la premption par ex par ex de prserver le gestion ultrieures v
agricoles en S&L : atout btiments "durables" matriaux
et le reprage des paysage, atout du btiment personn
terrains et btiments conserver (cration habitat bien constitue "durables"
par ex majeur pour
vacants mener une possible d'activits) entretenu entreten
l'attractivit on pourrait
politique foncire commun
volontariste conception
S-et-L : territoire peu attractif volont politique Comment rduire ? habitat prenne habitat
et matriaux
raliser
S-et-L : territoire pas -> march peu tendu locale d'attirer (pens pour durer) ventuellement petites t
jpg X. Fouquet les villes organisent pour un
unitaire mais fragment on pourrait amlior au par les ha
(un peu plus le long de la parfois la on pourrait
de la population entretien
en zones trs diffrentes Sane), le foncier reste cours du temps eux-m
(viticole, ancien bassin surenchre en il faudrait simple
une part importante du cot vendant au
minier, agricole...) doc besoin de fixer les une piste
par exe
pdf
Assises 71 prix du foncier par plus offrant souvent il faudrait il faudrait habitat qui peut
est il faudrait
CAUE 71 il faudrait voluer moindre mutualis
la collectivit locale doc H Platform 2 p.8 manque de
P. Martinerie cot avec quipeme
Housing Platform p.19 politique
doc
les besoins services, de
privilgier la construction d'anticipation
neuve dans les dents creuses foncire important que l'habitat et les moyens
En S&L, 6 petits ples urbains dune famille amnager les
(Mcon, Chlon, Creusot...) doc H Platform 2 p.8 conserve voire augmente
jpg maison rhabilite privilgier la rhabilitation sa valeur pour assurer la (chelonnement communs de
dans le Morvan des logements existants on pourrait + une dizaine de ples ruraux En S&L, une partie des travaux manire simple et
Atelier Correia + une majorit d'espaces du territoire viticole situation tendue : suite du parcours rsidentiel
en centre-ville/bourgs situation peu dans le temps) qui vite les cots
dominante rurale -> terrains chers tendue : peu spculation foncire,
pour diminuer la pression S&L : des centres-villes politique locale d'entretien (parking
il faudrait
de spculation inflation, tension du
foncire, l'talement et la avec une image dgrade 2 % de plus sur le cot Dans le cot collectifs lgers,
jpg Maison autonome attrait de beaucoup foncire march situation
Atelier Zro Carbone dgradation des centres abandonns (petites villes) frais d'opration de construction peut global d'un btiment, remplacer les
de nouveaux -> cot peu lev de pnurie foncire par
(notaire...) permettre de gagner la construction ne conception et matriaux exemple pelouses par
arrivants pour la -> cot lev
beaucoup plus en gestion, reprsente que 20% qui ne ncessitent pas des avec des potagers, etc.)
S&L : un talement ou plutt campagne on pourrait
et notamment sur la et la gestion trois moyens trop importants
"miettement" urbain : prolifration de territoire on
or peut dimension thermique ou quatre fois plus pour la dmolition, le
lotissements problmatique le long qualit, + ou - attractif dpendre Quel intrt d'essayer de cot prvoir pourrait
amne rtf
rtf recyclage, la dpollution
de la Sane et en Bresse, encore composition du sol de rduire le cot du logement
rtf
Bernard Paris Bernard Paris
jpg maison dans la pente privilgier une implantation peu dvelopps dans la partie ouest donc si le terrain en vaut le double ! cha
sur pilotis implique
dans des lieux de concentration pdf colle
Barres & Coquet
d'habitations et d'activits Assises 71 il faudrait centres-villes : gographie implique localisation
dpend Bernard Paris cot prvoir
amne il faudrait
doc
de march entreti
bien desservis (bourgs) - quipements et services proximit physique couple loyer + charges
attractivit des priphries implique
espaces
- moins de cots d'infrastructures et de transport implique dpend de cot prvoir sont
(terrain moins cher qu'en ville ou encore
en zone trs rurale : tre - terrains chers distance un dont
+ "envie campagne" soit cots dachat du terrain pour comptabiliser
le plus possible autonome on pourrait centre-ville attractif distance des cots de
+ proximit des services moins toutes les dpenses
(nergie, nourriture, eau) doc priphrie des villes : axes de transports transformations,
et quipements) important si
doc
Petits budgets lies l'habitat, il faut cots
- peu de prestations sociales mais zone dj inscrite dans ramnagements,
implantation penser en cot global = d'entretien
un processus de transformation et dintgration la ville soit valeur patrimoniale mise aux normes
corce lgre, - cot des terrains intermdiaire cots dinvestissement ( la revente du bien)
jpg adapter le projet au terrain territoire majoritairement rural, peu dense, soit + cots diffrs
FH Jourda rversible
pour rduire les cots de trs vaste : cot du transport et des
zones rurales de faible densit : dont
terrassement, fondations, VRD infrastructures prendre en
doc cots de destruction dont
- dplacements ncessaires pour accder aux services et commerces doc infrastructures, rseaux et fin de vie, remise dont
compte dans le cot "global" de l'habitat important si
dont
privilgier la rhabilitation - surcots de branchement au rseau (route, lectricit, eau...) (route, eau, lectricit...) en tat des sols
dpend de
- surcots de transport des matriaux et main duvre
Habicoop : - terrains peu chers dpend de peut
jpg
aide au montage il faudrait doc jouer sur cots de
doc
terrassement dpend de cots damnagement fonctionnement
il faudrait comprend
dpend
habitat coopratif, habitat ventuellement de
comprend
interventions lgres, dmolition dpend dpend de
Notre Atelier Commun : projet group : alternatives ventuellement de
jpg
laccession sociale qui s'affranchissent des
conu pour apporter des solutions lourdeurs administratives
damnagement dans de petites doc dpollution
communes. NAC est un prototype rglementation ncessite la mise plat de toutes les
COTS DU FONCIER COTS DIFFRS
dagence mobile, capable de assouplie et contextualise
conseiller, de concevoir, et de napporte rien dans un procdures qui freinent actuellement la c
doc code des marchs publics : construction : taille des logements, mode
produire. Il permet de contourner Favoriser le gr--gr ; march opaque, alors que dict pour protger de la corruption,
le dispositif coteux et lent de la le gr gr peut favoriser la dattribution, gestion des espaces communs,
simplifier les appels doffres mais entraine des drives bureaucratiques
commande publique pour les confiance et la transparence zonage conomique et gnrationnel, place
doc Housing Platform p.34 qui interdisent la commande dun de lautomobile, standardisation commerciale,
petits projets dintrt collectif. doc Housing Platform p.31 ouvrage de qualit des artisans rversibilit logement-bureau-activit. globalement, le prix
Repenser des procdures ou de petites entreprises locales connues Redfinir la norme signifie adapter de march dun
plus souples Construire Autrement p.40 lhabitat aux volutions de la socit logement ne permet construction
les entreprises nintervenant quaprs lappel doffres
et jugeant ncessaire de reprendre alors les tudes doc plus de couvrir son comprend comprend
adapter le code donc difficile de travailler avec Construire ensemble ...
cot de production
leur manire : redondance chronophage et onreuse augmentation
de la construction les entreprises en amont comprend
doc Housing Platform 2 p.37 procdures de doc Housing Platform p.7 des cots de
Le code de la construction en Styrie font "larsenal des rglementations, normes,
s'inspirer directement des normes impossible de favoriser march public production
(Vorarlberg) a t modifi de manire qu'il est dimensionnements de surfaces, donc
supprimer les dispositions qui dj faites dans d'autres pays utilisation des donc les matriaux locaux car
aides accompagnes dobligations,
discriminaient les constructions en bois "co-matriaux" financement complexit,
s'associer pour obtenir les difficile pour les artisans, les donc donc etc., bride la conception"
-> on construit maintenant des immeubles encore difficile dfavorise les murs de plus en car cots de montage
Association faCE labels et certifications petites entreprises, les filires
en bois cots de construction matriss pais (isolants pais, doc
Vers de nouveaux logements sociaux plus difficile croissants
PER La roche en Bre peu organises d'obtenir ces donc grands groupes paille, pis, pierre...) car
Hermann Kaufmann : wood Works procdure rapide qui permet certifications, onreuses mais influenc par
privilgis ce qui dsengagement
d'employer un produit nouveau ou un donc
mode de pose inhabituel : apprciation
donc pour un bilan quilibr : le prix de l'Etat du COT GLOBAL
calcul du prix la SHON et comprennent de vente doit compenser toutes logement social
technique dexprimentation (ATEX) lobtention et le respect de ces doc un produit est caractris par sa composition, pas au m2 ou m3 habitable les dpenses occasionnes DE L'HABITAT
diffrents documents donnent ses performances de rsistance mcanique et
doc Le logement collectif p.101 pour financer la construction,
confiance aux bureaux de au feu, qui lui ouvrent la voie de la certification ,
salon bois Beaune et correspondre avec
contrle et, par la suite aux mais aussi par son mode de pose, qui doit la solvabilit des acqureurs
compagnies dassurances rpondre un ensemble de rgles de lart rgles techniques comprennent comprend
optimisation de lassurance, rflchir dcrites dans les DTU. apprciations (qui ne
doc
doc
Le logement collectif p.101
(utilisation des matriaux Housing Platform 2 p.39
la ncessit de toutes sortes de garan- sont pas des lgislations) dlivres par le CSTB et modes constructifs) comprennent
ties (garantie financire dachvement...) influenc par
implique doc
comprend
Le logement collectif p.101 cots occasionns par les freins
doc Housing Platform 2 p.21
prendre des risques = rglementaires et des COTS DE RALISATION
souvent surcot pour se salon bois Beaune comprennent procdures traditionnelles, les
assurances
simplifier la rglementation incendie et matriaux protger ; assurances : blocages administratifs, normatifs
doc Housing Platform 2 p.21 souvent un frein l'innovation "le cumul des assurances coterait un programme est assur plusieurs fois :
environ 5% du cot de la construction" par larchitecte, le m do et le constructeur comprennent comprend influenc par
doc Housing Platform p.30 doc Housing Platform 2 p.154
concours sur ides de projet et non images "com" comprennent comprend
rglements trop complexes scurit COTS DE MONTAGE programm
pdagogie de larchitecture auprs "la multiplication des procdures de scurit,
va lencontre de lconomie du projet"
ET DE GESTION organisation s
des clients, des vendeurs, des lus comprennent influenc par influenc par
doc Housing Platform p.30
difficile de droger lide que le doc Housing Platform p.30 "images envahissantes qui bloquent la concours
matre douvrage sest fait du projet comprennent
discussion en matire de logements"
politique de densification et d'ouverture doc Housing Platform 2 p.37 doc Housing Platform p.24 rp
comprennent
l'urbanisation adapte au territoire
avec par exemple limitent parfois les possibilits
politique volontariste nb de places de parking, optimisation de comme qui doc
pour les projets co-responsables rglements d'urbanisme
sur la rhabilitation la parcelle, orientation, pentes de toiture... comprend comprend forme urbaine,
par un urbanisme plus "intelligent", adapt aux qui implantation typologie
doc
Housing Platform 2 p.19-20
ex. enjeux locaux, qui participe une politique il faudrait gnrent des surcots
d'amnagement du territoire long terme il faudrait parfois inutiles normes accs
doc "la simplification des contraintes urbaines pourrait bnficie de COTS DE CONCEPTION influenc par
handicaps
gnrer des conomies de 1,5% du cot du projet" implique influenc
un urbanisme participatif, par influenc par
Housing Platform p.20 doc il ne sagit plus de concevoir un
"de projet" plutt que "de normes" ncessite comprend influenc
quota dappartements par opration comprend implique par
-> ncessite un encadrement rglementation frais
comprend
adapts aux PMR, mais que toute taxes cot selon
avec des surfaces perdues ? implique thermique financiers la taille de compacit
assouplir la loi personne devenant handicape implique
logements potentiellement par peut- (largissement des circulations, des pices des volumes
sur le handicap tre
puisse rester dans son logement comprennent la parcelle
adaptables en cas de besoin ex. vraiment ncessaire est-ce humides, au dtriment des pices vivre) implique
faut-il Le logement collectif p.47 frais de implique
pour TOUS les loge- est-ce surcot organisation par
banques, prts cots de ex
amliorer la culture de la thermique ments ds le dpart ? est-ce des logements
limiter les duplex ou les dcalages implique de ont terrassement,
pour ne pas limiter les rponses dpend de aides financires
de niveaux aux grands logements sont principalement VRD ma
aux exigences environnementales aides " la dans certains cas
"En France o le systme se cherche un peu , on pierre" pour
dont ba
lisolation des faades Le logement collectif p.48 conditions
en est encore limiter les ouvertures et isoler les cots lis construire plus con
il faudrait demprunt, crdit financer la dont
faades, ce qui augmente le cot, rduit la surface aux fondations dense = surface car s
fixer des objectifs sans imposer mais construction
il faudrait habitable et donne des appartements sombres" de parcelle rduite 2
les voies pour les atteindre augmentation des aides " la recours qui
doc solvabilit de rapport au site : par
doc Bien habiter la ville "le contexte thermique implique un surcot dau Housing Platform p.30 dlais de versement personne" frais de commercialisation augmentent les si
mais
comme l'acqureur environnement ex
Salvatierra, Rennes moins 100 le m2. Une tude mene par Bouygues de subventions pour aider la cots de (marge du promoteur frais et les dlais influence densifier ne
jpg urbain ou rural,
JY Barrier
Construction chiffre les surcots lis aux mais solvabilisation gestion du projet si opration prive) sur les cots veut pas dire
concevoir une architecture bioclimatique doc Housing Platform 2 p. honoraires de larchitecte, des BE, des vgtation, relief,
conomies dnergie dans les BBC entre 18 et 20%" avec faire de plus
plutt que surcharger de technologies on pourrait conomistes, des bureaux de contrle climat
pas accessibles mais petits logements
doc mais dpend dpend dpend dpend R+1 plu
doc
Housing Platform 2 p.21 Housing Platform p.30 tous prts aids qui ralisent
de de de de que p
mais reprsentent
il faudrait dsengagement tudes en amont une ch
de l'Etat du optimisation couver
loyers plafonds et = cot (honoraires)
des achats, du optimisation de optimisation qualit du
compter en cot global : nom logement social prix de vente lis = aussi optimisation des fondatio
transport et de l'intervention de la gestion gestionnaire
long terme : conomies d'nergie aux cots de cots de construction fois p
l'utilisation des des acteurs du temps (jusqu 15%
construction pas et de fonctionnement
matriaux... de diffrence)
toujours accessibles
aux plus dmunis rtf Bernard Paris
une multiplicit un chantier plus court on privilgie
dintervenants est souvent un chantier or le logement
coordonner : matres plus conomique collectif
5% minimum (mme
d'ouvrage, architectes, hauteur que les frais conomies implique
conomistes, BET, problmes de un projet avec une darchitecture), sa dchelle freins l'innovation
alors, entreprises, financeurs, coordination conception aboutie rduction permettrait conomies d'chelle :
modifier mais
d'autres modes bailleurs, promoteurs... des diffrents amne souvent de rduire le cot de rduire le DD oprations joue sur l
la fiscalit
d'aides pour accder d'autres modes de alors,
corps de mtiers un chantier construction de 3% les alas durabilit comme pousse l'opration est import
un logement financement souvent : conflits entre plus efficace doc l'innovation cot au logement est fa
du logement social alors, Housing Platform p.22 rduire les optimiser honoraires, achats
des acteurs qui devraient doc Housing P 2 p.65 comme comme comme
besoin de cots de la matire culture le logement collectif c
retrouver une approche globale satteler ensemble
coordonateur de fonctionnement franaise du souvent plus efficace n
et transversale du financement au mme projet un manque de recul et
chantier plein temps qualit de "tout bton" amne
des oprations et s'interroger modes de financements de pratique pour les mais
doc H Platform 2 p.9 doc H Platform 2 larchitecture comme
sur le cot des programmes extrieurs pour des