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INGRESO DE INMUEBLES A PROPIEDAD términos de la promesa celebrada.2


HORIZONTAL El principal propulsor de esta distinción fue el
Dra. María Victoria Perciante Ríos1 Esc. Fernando Miranda, y la misma ha alcanzado su
consagración legal en la ley 17.292, Art.,51.
Lamentablemente el decreto reglamentario no tuvo la
II. ESTADO Y RÉGIMEN HORIZONTAL misma claridad de conceptos, lo cual representa -a
II.1. Concepto nuestro entender- un retroceso.
Para lograr la división de un inmueble en Otro aspecto que ha generado cierta
planos horizontales y efectuar actos y negocios controversia, en el ámbito de la ley 10.751 ha sido el
jurídicos de disposición afectación o administración momento en que se produce el nacimiento del estado
sobre los mismos es necesario que el inmueble - horizontal.- Ante esta interrogante, el Esc. Miranda
construido o a construir- adquiera el estado horizontal. sostuvo férreamente -aunque en posición francamente
Se trata de una situación artificial que toma minoritaria-, que, de acuerdo al art. 30 de la ley 10.751,
un bien, que sólo se aprecia y revela a través de la el nacimiento del estado horizontal se concretaba con
documentación de la misma, dándole así la calidad, la el otorgamiento, por parte del municipio, del permiso
regulación y la prueba, simultáneamente. de construcción. Argumentaba, en su apoyo, que
Podemos definir someramente al estado dicho artículo alude a la "constancia de la declaración
horizontal como el estado a que ingresa un bien in- municipal que entiende que el edificio se ajusta a la
mueble tras la comprobación, en un expediente normativa vigente”. Esta constancia, a su entender, no
administrativo, de la existencia de los requisitos es otra que el otorgamiento del permiso de
necesarios para que sea apto a ser regido por la construcción, ya que el municipio no lo concedería
legislación especial. Constituye -igualmente- esa para construir un edificio que no estuviera en un todo
idoneidad para ser regido por la legislación especial. de acuerdo con la normativa vigente. Si así fuera,
El estado horizontal puede adquirirse en otorgaría un permiso en propiedad ordinaria. pero
forma originaria -cuando se construye un edificio con la jamás para propiedad horizontal.- 3
finalidad de afectarlo a propiedad horizontal- o en La doctrina mayoritaria no compartió esta
forma derivada -cuando el edificio fue construido en posición, afiliándose a la opinión de que la
régimen de propiedad ordinaria y posteriormente ha manifestación de voluntad exigida por el art. 30 de la
sido incorporado a propiedad horizontal.- El instante en ley 10,751 es la habilitación municipal final, que tiene
que el edificio adquiere el estado horizontal, marca el como presupuesto la existencia material de un edificio.
momento en que quedan perfectamente determinadas Las disposiciones contenidas en el Cap. III
las partes del edificio susceptibles de propiedad del DL 14.261 confirman, en cierto modo, la posición
separada y la participación de cada unidad respecto de mayoritaria, en el sentido de que, si existiera propiedad
los bienes comunes (Art.4 Ley 10.751).- horizontal desde el otorgamiento del permiso de
El régimen horizontal nace cuando el o los construcción, no seria necesario establecer a texto
propietarios confieren un derecho en o contra la cosa, expreso que “a los solos efectos del préstamo" se
o cuando un tercero, en consideración al estado de-la entiende que hay propiedad horizontal desde que se
cosa, la embarga. Esto significa que el tratamiento cumpla con los requisitos establecidos en el art. 34 del
efectivo de al menos una de las unidades en forma DL 14.261.
independiente de las demás unidades "activa" el Como ya indicáramos, es una discusión que
régimen. El Esc. Machado ilustra el punto con un caso atañe exclusivamente a la ley 10.751. En relación a la
muy claro, que se presentó a consulta ante la Comisión normativa posterior, la doctrina entiende -y nos
de Derecho Civil de la Asociación de Escribanos del atrevemos a decir que en forma unánime- que el
Uruguay. Una persona suscribe una promesa de estado horizontal nace con el otorgamiento del
compraventa de un inmueble que posteriormente es reglamento de copropiedad.-4
incorporado a propiedad horizontal. Por diversos
motivos debe ocurrir a la vía judicial para obtener la
escrituración. E1 actuario dudó acerca de la forma en
que debía proceder a la escrituración, es decir, si se 2 MACHADO GIACHERO, Jorge Julio; GONZÁLEZ
debía escriturar en los términos de la promesa o en BILCHE, Alicia. Teoría y Práctica de la Propiedad
atención a la titulación actual del inmueble. La solución Horizontal. 1ª. Edición. AEU Montevideo, 2003 pág.26
vino de la mano de esta distinción, ya que la Comisión 3 MIRANDA, Fernando. Conferencias y cursos. AEU
de Derecho Civil entendió que el inmueble estaba en Montevideo, 1985, p.42
estado horizontal, que no había actuado el régimen y 4 NOBLIA, Aida; SECONDO, Mildred; GONZALEZ
que, en consecuencia, correspondía escriturar en los BILCHE, Alicia, MACHADO GIACHERO, Jorge Julio.
Ciclo de Encuentros Técnicos Regionales (AEU)
Tacuarembó, 23-de Junio de 2001. AEU Montevideo
2001 p. 38, MOLLA CAMACHO, Roque.
Urbanizaciones de Propiedad-Horizontal. Ciclo de
1 Dra. en Derecho y Ciencias Sociales. Aspirante a Conferencias del Instituto de Investigación y Técnica
Profesor Adscripto de la Asignatura Propiedad Notarial. 2B de Junio de -2001. AEU Montevideo 2001
Horizontal y Locación Urbana de la Facultad de p.9, NOBLIA. Aida; MACHADO GIACHERO, Jorge
Derecho de la Universidad de la República Julio, GONZALEZ BILCHE, Alicia. Urbanizaciones de
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Xº Congreso del Notariado Latino.-9


II.2. Secuencia Normativa Miranda señalaba que podemos encontrar en
Nuestro Derecho, a diferencia de lo que nuestra jurisprudencia antecedentes antiquísimos en
sucedía en otros países -como Argentina- no los cuales se ha admitido la división horizontal
establecía norma alguna relativa a la propiedad transcribiendo expedientes que datan de 1871-72 y
horizontal, por lo cual podemos entender, sin lugar a 1895-96, entre los cuales podemos destacar –
dudas, que al no existir prohibición, la misma era viable brevemente-, el caso del ocupante de una
a pesar de no contar con una regulación expresa. dependencia construida encima de una finca de bajos
La legislación argentina, en cambio, prohibía a quien la jurisprudencia reconociera el dominio por
expresamente la división horizontal.- 5 El propio Vélez prescripción de esa dependencia, pretensión que
Sársfield reconocía, en las notas explicativas del art. fuera acogida por la Sede interviniente. Asimismo
2617 del Código Civil Argentino, que otras Miranda y Curbelo citan otro caso en el cual se admitió
legislaciones permitían la división por pisos o la posibilidad de dos propiedades independientes en
departamentos y agregaba que, dando a unos los dos plantas del mismo edificio. 10 Se entendió que no
bajos y a otros los altos, se genera necesariamente existían inconvenientes que obstasen al
cuestiones entre ellos, o servidumbres sobre lugares fraccionamiento. Se tomó por fundamento el art. 134
indispensables para el tránsito en los diversos altos del de la Constitución vigente por aquel entonces, que
edificio.-6 establecía que el individuo puede hacer todo aquello
Nuestra legislación fue una de las primeras que no está prohibido, que conforme a las
en Latinoamérica en regular el tema de la propiedad disposiciones del Código Civil, el propietario puede
horizontal, siendo la mayoría de las leyes constituir los derechos que buenamente quiera, y todas
contemporáneas, con excepción de Brasil (1928) y las servidumbres aparentes y continuas que deseare,
Chile (1937), 7 En Europa sucedió algo similar, siendo que nuestro legislador no consagró la prohibición
la norma excepcionalmente anterior, la de Bélgica contenida en el art. 2617 del Código Civil Argentina,
(1924). 8 En nuestro país, el sistema normativo de la siguiendo, además a Marcadé en sus explicaciones al
propiedad horizontal se instauró por medio de la ley Código Civil Francés, que, en consecuencia,
10.751, de 25 de Junio de 1946. Como indicáramos pudiéndose enajenar, se puede adquirir por
supra, no existía una prohibición expresa que afectara prescripción parte del edificio.11
al tema de la propiedad horizontal.- Compartimos la Con relación a la ley 10.751, diremos,
opinión del Esc, Molla, quien ha sostenido en diversas inicialmente, y en lo que refiere al tema que nos
ocasiones, la viabilidad de la propiedad horizontal aun concierne, que destacan las amplísimas facultades
antes de la vigencia de esta ley, posición sustentada concedidas a los gobiernos municipales. En efecto, los
igualmente por los Escs. Miranda y Curbelo Urroz en el mismos tienen a su cargo la determinación de las
exigencias que deben cumplir los edificios para
acogerse a la normativa de la propiedad horizontal, así
como el control del cumplimiento de los mismos.-
Propiedad Horizontal. Ciclo de Encuentros Técnicos Son éstos, aspectos que han generado
Regionales. Maldonado 29 de Septiembre de 2001. dificultades importantes obstando en muchos casos a
AEU Montevideo-2001 p.9, RUBBO, Horacio. Estudio la incorporación, ya que solía ocurrir que, edificios
de Títulos. 4a. Ed. actualizada. AEU Montevideo 2004 construidos para funcionar en propiedad ordinaria
p.16, LJU c. 12.057 Tomo CV p. 31 y ss, MIRANDA, debían, para incorporarse, realizar obras de adaptación
Fernando. Propiedad Horizontal. Conferencias y de tal magnitud y costo, que sus copropietarios
Estudios. AEU Montevideo 1985 pág. 42, MOLLA, desistían de incorporar.- Quedaba así desvirtuada la
Roque; GNAZZO, Teresa. Curso de Propiedad - finalidad primordial que perseguía esta normativa, es
Horizontal. AEU Montevideo 1992 1ª. clase p.25-26, decir, que el acceso a la casa propia fuera una realidad
28 clase p.21 (2ª clase p.5) para el mayor número posible de personas.12
5 Art.2617 Código Civil Argentino: E1 propietario de Paralelamente se venía gestando otra
edificios no puede dividirlos horizontalmente entre
varios dueños, ni por contrato ni por actos de última
voluntad.
6 RACCIATTI, Hernán. Aspectos del régimen de 9 MIRANDA PÉREZ, Fernando; CURBELO URROZ,
propiedad horizontal vigente y su perfectibilidad. Herbert. Régimen de la propiedad horizontal en el
Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales. derecho uruguayo (s.e.) Montevideo 1969 (Trabajo
Córdoba. Rca Argentina. Año Académico 2001 p.37 presentado al Xº Congreso Internacional del Notariado
REFFINO PEREYRA, Virgilio. La propiedad horizontal Latino, pág. 15 y ss. MOLLA, Roque. Tema VII del
y las grandes avenidas. Conveniencia de su adopción. Encuentro Técnico Regional da Paysandú. 24 de Abril
Rev. del Colegio de Abogados de Buenos Aires, T. XV de 1999. AEU Montevideo 2000 pág.21
pp.440-441 (1937) 10 MIRANDA PÉREZ. Fernando; CURBELO URROZ,
7 Uruguay 1946; Perú 1946; Argentina 1948; Colombia Herbert.- Régimen,.. cit. Pp 151- 64; 83
1948; Bolivia 1949; Panamá 1952; México 1954; 11 Ibidem
Venezuela 1957 12 Diario Et PAÍS. 28 de Abril de 1947. Costará menos
8 Alemania -1951; Holanda 1952; España 1960; un apartamento en 18 de Julio que una casa en las
Francia 1965 afueras.
3

deficiencia vinculada al funcionamiento del sistema: la Enero de 2001, aplicable a clubes de campo, o
práctica municipal de habilitar edificios en forma countries. La ley admite tanto hipótesis de
parcial cuando parte de las unidades que lo integraban incorporación como de construcción, con la
no cubrían los requisitos exigidos por la comuna, particularidad de restituir al municipio las facultades
dejando en una muy curiosa hipótesis de exclusión a vinculadas al ingreso a propiedad horizontal.
las unidades que podríamos llamar "infractoras" de las Esta ha sido una breve síntesis de la
disposiciones municipales.-13 evolución normativa de la propiedad horizontal en
Con la instauración de la ley 13.870, de 17 de nuestro Derecho. -
Julio de 1970, se procuró solucionar los obstáculos Nuestro ordenamiento cuenta con un profuso
anotados, principalmente a través de una notoria cúmulo de normas relacionadas al tema en estudio,
flexibilización de los requisitos exigidos, provenientes, básicamente del ámbito legislativo,
estableciéndose además un margen de tolerancia en Poder Ejecutivo, Dirección General de Registros,
caso de que el edificio contara con unidades que no Dirección Nacional de Catastro, las diecinueve
alcanzaren las superficies mínimas exigidas. A su vez, Intendencias» etc.
esta ley procuraba solucionar la problemática generada La presente reseña ha pretendido establecer
por las incorporaciones parciales, propiciando la "columna vertebral" del sistema que nos ocupa.
incorporaciones que podríamos denominar
"complementarias” que darán lugar a incorporaciones III. INGRESO A PROPIEDAD HORIZONTAL
mixtas, es decir, parte por ley 10.751 y el resto por ley
13.670. Tal vez la gran innovación de esta ley sea la III.1. Concepto
inaplicabilidad del art.30 de la ley 10.751, El análisis relativo al ingreso de inmuebles a
desvinculando así a las autoridades municipales de las propiedad horizontal se vincula a lo que significa incluir
actuaciones relacionadas con la incorporación de un inmueble en una situación que lo habilita para ser
inmuebles a propiedad horizontal. Asimismo los tratado o regido por el régimen normativo de la
Gobiernos Municipales conservan sus funciones propiedad horizontal.-
inherentes a la policía de la edificación. Implica el análisis acerca de si ese inmueble
La ley 13.870 era una ley de alquileres, por lo que se pretende sea tratado como propiedad
que participa del espíritu de protección del horizontal, está dotado (o puede ser eventualmente
arrendatario, entendiendo como tal, a la parte mes dotado) de las condiciones estructurales y
débil del contrato, a quien se debía defender ante las administrativas requeridas por la normativa vigente
posibles especulaciones de los arrendadores. para que ello sea viable.
Estatuye, para ello, un mecanismo de derecho de
preferencia, justamente buscando que quien adquiriese III.2. Requisitos necesarios para que se
la unidad incorporada, fuera el inquilino al tiempo de la concrete el ingreso. Noción. Taxonomía.
incorporación. Simultáneamente se estableció un Entendemos, en primer término, por
inteligente contrapeso: la inalienabilidad relativa de la requisitos a aquellos elementos (materiales o jurídicos)
unidad adquirida por el inquilino. determinantes de la posibilidad de ingresar un bien
Igualmente, y a pesar de ser una vía de inmueble al sistema de la propiedad horizontal.
ingreso mucho más beneficiosa, seguía resultando Tradicionalmente, la doctrina ha clasificado estos
complejo el tema del ingreso a propiedad horizontal, lo requisitos en requisitos intrínsecos y requisitos extrín-
que llevó a que, en Setiembre de 1974 se dictara el DL secos: Requisitos Intrínsecos son aquellos que
14.261. hacen referencia a la cosa en si, requisitos que
La peculiaridad más destacable, refiere a que podríamos llamar, sin temor a incurrir en errores,
se trata de un texto normativo pensado requisitos estructurales del inmueble. Lo son, v.gr. la
específicamente para el ingreso a propiedad horizontal, independencia funcional, la salida a la vía pública en
abarcando tanto la incorporación como la construcción, forma directa o a través de un espacio común (pasillo,
y, en especial, construcción financiada por el Banco hall, palier o patio central), las superficies mínimas
Hipotecario del Uruguay. requeridas para que, a criterio de los técnicos, sea apto
Como era de esperar, con el paso del tiempo para vivienda (en sentido amplio). Por lo tanto, ante la
se decidió extender la posibilidad de construir edificios posibilidad del ingreso de un inmueble a propiedad
con préstamos bancarios a las instituciones de horizontal, lo primero será la comprobación de la
intermediación financiera privadas. La ley 16.760 existencia de esas condicionantes intrínsecas, o la
reguló esta posibilidad, pero sin otorgar a estas posibilidad de adaptación de las construcciones
instituciones las prerrogativas concedidas al Banco existentes. No obstante, ello no es suficiente. Es
Hipotecario del Uruguay en el Capítulo III del DL preciso verificar administrativamente la existencia de
14.261. tales requerimientos. Al cúmulo de exigencias de
La secuencia -elemental y con mero carácter carácter documental y administrativo que supone la
ilustrativo se completa con la ley 17.292 de 25 de verificación de la existencia de los requisitos
estructurales, los denominaremos requisitos
extrínsecos.-.

14 El tema será objeto de un estudio approfondi en el IV, ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA


cap. X del presente trabajo
4

NORMATIVA SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL es perfectamente ajustado a derecho.15


En cuanto al ámbito de aplicación territorial,
En términos generales, la normativa se aplica estas normas se aplican en todo el territorio de la
tanto a edificios construidos con la finalidad de ser República,-con la excepción obvia de la normativa
afectados a propiedad horizontal, como a edificios municipal, y con -la peculiaridad de la exigencia de
construidos en régimen de propiedad ordinaria e certificado de incombustibilidad a los efectos de la
incorporados ulteriormente a propiedad horizontal. incorporación sólo en Montevideo, de acuerdo al DL
La ley 10.751 ensaya una descripción 14.261 y su decreto reglamentario.
casuística, haciendo uso de una técnica que La ley 10.751 rige desde 1946, habiendo
entendernos inapropiada.14 sufrido algunas modificaciones por medio de las leyes
De acuerdo al art.1º de la ley 10,751 el 12.358, DL 14.560 y L. 15.220, contando además con
ámbito de-aplicación material comprendería: normas ampliatorias como la L. 13.870, DL 14.261, L.
a) Diversos pisos de un edificio b) Los 16.760 y L. 17.292, normas de carácter municipal y
apartamentos en que se dividen los distintos pisos de administrativo (Mayoritariamente de Dirección Nacional
un edificio c) Las casas de un solo piso divididas en de Catastro, Dirección General de Registros. Ministerio
apartamentos d) Subsuelos y buhardillas habitables. de Vivienda, etc.)
En el caso de Montevideo la normativa municipal tornó En conclusión, el universo fáctico de
aplicable el sistema a los edificios en bloque y núcleos aplicación de la normativa supraindicada nos permite
evolutivos mientras la ley 17.292 amplió el elenco con distinguir:
las urbanizaciones de propiedad horizontal. (A):
El criterio adecuado para definir la viabilidad NORMA INCORPORACIÓN CONSTRUCCIÓN
o no del sistema de propiedad horizontal respecto de 10.751 SÍ SÍ
una edificación debe ser la divisibilidad de la misma de 13.870 SÍ NO
modo de obtener unidades funcionales autónomas 14.261 C.I SÍ NO
materialmente independientes, cuya enajenación 14.261 C.III NO SÍ
pueda producirse en forma separada. El derecho 16.760 NO SÍ
argentino alude al concepto de "unidad funcional" 17.292 SÍ SÍ
consistente en pisos, apartamentos, locales u otros
espacios susceptibles de un aprovechamiento (B):
independiente por su naturaleza o destino. La unidad a) Edificios incorporados o construidos por
es un espacio determinado, independiente con acceso L.10.751 texto original
a la vía pública, dentro de un edificio construido en b) Edificios incorporados o construidos por
condiciones de servir de alojamiento al hombre, L.10.751 con subsiguientes modificaciones
entendiendo el concepto de "alojamiento" en su c) Edificios incorporados o construidos por L
extensión más amplia, comprensiva de vivienda, 10.751 después del 19.9.1974 (vigencia del DL 14.261)
industria, comercio, así como destinos de más Todos ellos pueden contar o no con
compleja calificación, como, v.gr., aquellos que la reglamento de copropiedad. En caso de contar con él,
normativa sobre arrendamientos designa bajo el rubro y de acuerdo a la fecha de su otorgamiento (antes o
"otros destinos". después del 19.9.1974) el mismo deberá contener (o
Un caso muy interesante que se planteó ante no) la hipoteca reciproca. Existiendo hipoteca
la Intendencia Municipal de Montevideo estuvo reciproca, la misma podrá estar documentada en el
relacionado a la viabilidad de la habilitación de un box reglamento original o en una modificación posterior,
como unidad independiente. La Sala de Abogados pudiendo existir incluso reglamentos de copropiedad
entendió que no existía impedimento alguno a ello, cuyo único contenido sea el establecimiento de la
porque si bien la idea rectora del legislador apuntaba a hipoteca recíproca.
la vivienda, en ningún momento se -limitó la aplicación d) Edificios incorporados por L. 13.870 texto
de la normativa a este ámbito, y, más aún, cuando se original
reguló el tema de las superficies mínimas, se e) Edificios incorporados por L.13.870 texto
distinguió entre casa habitación y locales para otros modificado
usos. En conclusión resulta incuestionable la legalidad f) Edificios incorporados por C.I DL 14.261
del planteo. con permiso de construcción anterior al 19.9.1974
En el orden departamental, la expresión g) Edificios incorporados por C.I DL 14.261
"boxes" no es desconocida por la norma jurídica, sino con permiso de construcción anterior al 1.1.1995
que su existencia está expresamente prevista por el (producidas con posterioridad a la entrada en vigencia
art. 54062.62 del Digesto Municipal a propósito de los de la L.17.296)
cerramientos para lugares destinados al h) Edificios construidos por C.III DL 14.261
estacionamiento de vehículos, por lo que, la existencia i) Edificios construidos por L. 16.760
de boxes como unidades funcionales independientes

15 ALVAREZ, Jorge W. Boxes. La legalidad de su


14 MOLLA, Roque, GNAZZO, Teresa. Curso de construcción como unidades independientes. IMM 2000
Propiedad Horizontal cit. Clase pág. 19 pp. 5 y ss
5

j) Urbanizaciones de propiedad horizontal unidad independiente. Más aún, si así se pretendiera


construidas o incorporadas de acuerdo a la normativa habilitarlo, nos atrevemos a afirmar que ninguna de las
anterior unidades puede ser tenida como unidad independiente,
k) Urbanizaciones de propiedad horizontal una de ellas, por no contar con acceso directo a la vía
construidas o incorporadas por L. 17.292 pública o por un espacio común, y la otra, por no ser
1) Edificios en bloques y núcleos evolutivos susceptible de un aprovechamiento independiente y
m) Edificios con incorporación mixta L. exclusivo.
10.751 + 13.870
n) Edificios con incorporación mixta L.10.751 V.1.2) Requisitos dimensionales
+ 14.261 c.I La ley no establece superficies mínimas para
Como se verá, el espectro fáctico es propiciar el ingreso a propiedad horizontal. Sin
sumamente amplio, por lo cual, en la práctica embargo, previene, en su art.30, que la Municipalidad
profesional hay que tener en cuenta todas estas establecerá, en cada caso si el edificio que se pretende
posibilidades para determinar qué camino se debe someter a propiedad-horizontal (ya sea por
seguir en el asesoramiento al cliente. construcción o por incorporación), cumple con las
exigencias previstas por la ley y aquellas previstas por
las ordenanzas municipales.
V. LEY 10.751 DE 25 DE JUNIO DE 1946 Esta norma se repite en el art.10 del Decreto
de 16 de Enero de 1947, el cual hace alusión a las
V.l) Requisitos estructurales reglas de orden técnico que definirán la viabilidad del
edificio con relación a la propiedad horizontal.
V.l.l) Independencia y salida a la vía Una de esas exigencias y reglas a que
pública refieren tanto la ley como el decreto reglamentario, se
El Art. 1º de la ley 10.751 requiere que las vincula al tema de las superficies mínimas habitables,
unidades "sean independientes y tengan salida a la vía las cuales, dentro del sistema regido exclusivamente
pública, directamente o por un pasaje común. por la ley madre, serán establecidas por cada
El requisito de la independencia apunta a Municipio conforme los criterios de sus técnicos.
que no exista promiscuidad de la propiedad, es decir La Intendencia Municipal de Montevideo, v.
que la propiedad debe estar adecuadamente gr., establece, en el Digesto Municipal, que las
determinada en cuanto a sus límites, de modo de habitaciones que componen una vivienda deben tener
garantizar el aprovechamiento exclusivo por parte de determinadas condiciones dimensionales: cierta altura
su titular. mínima de los techos, la iluminación, la ventilación, así
Si la determinación se efectúa corno el área edificable por piso.
deficientemente o en forma insuficiente, se aplicará el Es importante destacar la doble función que
principio según el cual aquellos bienes que no hayan se establece a favor de los Municipios, ya que los
sido expresamente destinados al uso particular serán mismos no sólo procederán al contralor del
considerados bienes de uso común. cumplimiento de las ordenanzas municipales sobre
Debemos entender, además, que este edificación, misión que les corresponde por naturaleza
requerimiento no sólo hace a la correcta determinación atento las disposiciones de la ley orgánica municipal,
desde una óptica jurídica o documental (eventualmente que les asigna la policía edilicia; sino que además se
pasible de rectificación), sino que refiere básicamente les atribuye el contralor de los requisitos de origen
a la independencia de punto de vista funcional, el legal.
aprovechamiento independiente, Las enormes dificultades que este punto ha
Con respecto a la condicionante de la salida generado en la práctica, al exigir contralores complejos
a la vía pública, directamente o por un pasaje común, y varia dos han sido detonantes de la normativa
es el lógico e inseparable corolario de la independencia posterior, que, con excepción de la ley 17.292, ha
funcional. Si no se cumple con este requisito, sería restado protagonismo a los municipios en cuanto al
imposible pensar en una unidad independiente. ingreso a propiedad horizontal.
Cuando se establece la posibilidad de que
ese acceso a la vía pública se concrete por medio de V.2. Requisitos documentales
un espacio común, se refuerza aun más el concepto de
independencia, no siendo viable, en caso de no existir, V.2.l. Permiso de construcción
su sustitución por una servidumbre de pasaje16. Es el acto por al cual la Intendencia autoriza
En efecto, sería irracional pensar que si al solicitante a construir, regularizar, o demoler
existe una buhardilla, o un sótano, aún siendo edificaciones en los términos planteados por esa
perfectamente habitables, con relativa independencia solicitud y en un todo de acuerdo con la
funcional (imaginemos incluso que cuentan con cocina documentación aportada. Se tramita mediante un
y baño), pero sólo puede accederse a ella cruzando el expediente especial que requiere la firma técnica de un
estar de una unidad del edificio, pueda ser tenida como Arquitecto o de un Ingeniero Civil.
En la actualidad, la Intendencia Municipal de
Montevideo concede permiso de construcción en
régimen de propiedad individual, en régimen de
16 MIRANDA, Fernando. Propiedad Horizontal cit. P.39
6

propiedad horizontal por ley 10.751 para construcción y ventilación mecánica y alumbrado de seguridad.
para incorporación de obras ya existentes. Con respecto al alumbrado de seguridad,
El permiso de construcción en propiedad rige, además, el Dec. 333/2000 sobre siniestros, que
horizontal se compone de: exige un contralor mucho más estricto de la seguridad
a) Elementos gráficos (firmados por técnico y del edificio.-
un propietario) Una vez finalizadas las obras, se solicita a la
b) Plano de señalamiento de las unidades Intendencia la aprobación de las mismas, es decir,
(por Ingeniero Agrimensor) una manifestación de voluntad que establezca que las
c) Memorias firmadas por técnico y obras han sido realizadas de conformidad con el
propietario permiso de construcción concedido.
d) Solicitud para construir, ampliar, reformar o En caso de haber sido las obras realizadas
regularizar, firmado por técnico y propietario de conformidad, la Intendencia habilita esas
e) Actuaciones de las Oficinas intervinientes construcciones tras efectuar el correspondiente cotejo
f) Autorización propiamente dicha en forma que le permitirá comprobar esa coincidencia.
de plancha con firma del funcionario autorizante con Con posterioridad a la habilitación, se levanta
las condiciones en que se otorga dicha autorización, un plano de fraccionamiento horizontal a fin de
g) Habilitación final (certificado o plancha de identificar debidamente las unidades y se indicará con
inspección final de obras), plano de fraccionamiento total claridad los bienes individuales y los bienes
definitivo, firmado por Ingeniero Agrimensor, sello del comunes.
cotejo de la Oficina municipal actuante y la inscripción E1 plano, cotejado por la Intendencia y
en la Dirección Nacional de Catastro17. aprobado, habilita la inscripción en la Dirección
El plano de señalamiento mencionado incluye Nacional de Catastro.
un fraccionamiento, y describe, someramente las El catastro, como institución, tiende a la
unidades a construirse. Cuando el Municipio lo reciba, determinación de las propiedades inmobiliarias, dando
le estampa la leyenda "LEY Nº 10.751" y lo deriva a la asimismo un valor a cada una de ellas,
División Propiedad Horizontal de la Intendencia, quien fundamentalmente con efectos fiscales.
va a fiscalizarlo, comparando la totalidad del proyecto En nuestro País, el organismo encargado del
presentado con la normativa edilicia vigente. Del Catastro es actualmente la Dirección Nacional de
resultado de la compulsa surgirá el otorgamiento o la Catastro, oficina ésta que ha sido precedida de otras
denegación de ese permiso de construcción solicitado. que han recibido distinta denominación, pero que han
Ese plano, con la constancia de la desarrollado similares actividades. Las disposiciones
aprobación municipal, será necesario para inscribir por vigentes validan los documentos emanados de las
primera vez el título de dominio en los Registros, antecesoras, y contamos además con normas que a tal
contorne lo dispone el art.2 del decreto reglamentario. punto lo contemplan, que refieren a "quien haga sus
Recordemos que, como ya se indicara supra, veces", previendo eventuales modificaciones para el
el Esc. Fernando Miranda entendía que el futuro.
otorgamiento del permiso de construcción significaba, Cuando la unidad o apartamento de
sin más, el ingreso del inmueble a propiedad propiedad horizontal adquiere su autonomía jurídica es
horizontal. apta para ser objeto de negocios dispositivos.
En el sistema que estamos analizando, el Previamente es menester se le asigne, por
permiso de construcción resulta esencial. Marca parte de la Dirección Nacional de Catastro (o sus
además una serie de aspectos que no podrán ser oficinas departamentales) un número de padrón y el
modificados por el reglamento de copropiedad, no valor real. Los mismos surgen del certificado de
pudiendo constatarse, contrariedades entre el destino empadronamiento y valores reales que expide Catastro
que en los hechos se dé a la cosa y el que surge cuando devuelve el plano de fracciona aliento
establecido del permiso de construcción. horizontal inscripto, que sirve de base, junto al plano,
para el otorgamiento (eventual, en este caso) del
V.2.1. Habilitación Municipal. reglamento de copropiedad18.
El Servicio de Edificaciones apreciará La falta de habilitación provoca la
estrictamente el ajuste y cumplimiento de lo solicitado inhabilidad de la propiedad horizontal19
a las disposiciones vigentes, produciendo un informe
que se elevará al Departamento de Planeamiento
Urbano.
18 CACCIATORI. Miguel A. Manual de Derecho
Instalaciones Mecánicas controlará además
el buen funcionamiento de ascensores, calefacción, Registral, AEU, Montevideo, pp 218-220;
CACCIATORI, Miguel A. Práctica Registral,
Descripción y deslinde de inmuebles. Minutas
registrales. Solicitud de información. Descarte. AEU
17 DIMATTEIS, Leonardo; ESTELLÉS DÍAZ, Ricardo. Montevideo, 2004, p.7; RUBBO, Horacio. Estudio de
Relación de la Escribanía con el Servicio de Contralor Títulos. 4ª Ed. Actualizada. AEU Montevideo, 2004,
de Edificaciones de la Intendencia Municipal de p.17.-
Montevideo. Comisión del Notariado Nóvel. Jornada de 19 Inhabilidad de la propiedad horizontal por nulidad de

Integración del Notariado Nóvel IV, 1999 pp. 1-4 la habilitación municipal. Sentencia de 1ª Instancia del
7

La habilitación puede faltar por diferentes Municipio no ha provocado el estado de horizontalidad,


razones, puede no haberse obtenido jamás, pudo ser sino apenas una apariencia de estado horizontal.
revocada con posterioridad, incluso por haberse La revocación, en cambio, trae como conse-
comprobado que la misma era fraudulenta o errónea. cuencia la desaparición del objeto idóneo. La diferencia
Llamó poderosamente nuestra atención un es que el bien sí entró en el sistema de la propiedad
caso en particular en el cual el comprador de una horizontal, aunque posteriormente, deja de ser idóneo
unidad de propiedad horizontal inicia desalojo por la para-ello. Quién haya contratado durante la vigencia de
causal de vivienda propia, siendo el demandado un la propiedad horizontal actuó bien, ya que la
ocupante precario. Este ocupante contesta la demanda revocación no va a tener efectos retroactivos. Quienes
excepcionándose en la falta de legitimación activa por adquirieron esas unidades van a quedar en condominio
falta de titularidad como propietario del demandante regido por el Código Civil. 21
por ser la compraventa en cuestión absolutamente nula Las hipótesis más frecuentes de revocación
por falta de objeto, al basarse en un acto administrativo refieren a que hubiera quedado un plazo pendiente
municipal cuyo sustento eran motivos falsos. Alegaba para realizar alguna obra de adecuación y la misma no
que el acta final de inspección del edificio determinaba haya sido llevada a cabo.
que el ancho de la pared divisoria era de 31 cm. La Comisión de Derecho Civil de la
cuando en realidad no superaba los 16 cm. Reclamaba Asociación de Escribanos del Uruguay evacuó una
se determinara por la Sede la nulidad de la habilitación consulta, relativa a un caso en que el edificio se había
municipal y que, en consecuencia se declarara nula la habilitado en base al régimen de la ley 10.751, pero la
compraventa en mérito de la cual el demandante inicia- resolución de habilitación declara que, frente a la
ba el proceso de desalojo, haciendo lugar, de esta gravedad de los hechos, y tomando en cuenta las
manera, a la excepción opuesta y desestimando la irregularidades detectadas como algo consumado, se
demanda de desalojo incoada en su contra. establece un recargo de cinco veces la tasa,
La Sede que intervino en primera instancia otorgándose un plazo para regularizar las obras, un
entendió que -no le competía analizar el tema de la mes después se revocó la resolución por la que se
validez de la habilitación municipal, por entender que habilitó el edificio, ordenando la demolición de las
existían otras vías más apropiadas para ello (la vía obras con plazo de treinta días. 22
administrativa). De hecho, parecía desmesurada la Con respecto al tema de la revocación,
contestación de la demanda, y basada claramente en entendía Miranda se debía disponer la irrevocabilidad
mala fe, procurando postergar el momento del de la habilitación, ya que ese edificio habilitado ya es
desalojo. La Sede desestimó el excepcionamiento. El objeto de comercio y que no debería ser retirado por
Tribunal que intervino en la segunda instancia sostuvo, mediar una nueva resolución del Municipio. El derecho
sin embargo, una posición radicalmente inversa: de propiedad es perenne, no transitorio.
Entendió que, de acuerdo al art.30 de la ley 10.75l, es Concluía que tal resolución debía ser
condición de validez de la venta y de la escritura recurrida hasta obtener su anulación, pero admitía,
pública de un inmueble cuyo traspaso de dominio como salida para el Municipio, la posibilidad de
regula la misma, que exista habilitación municipal. La expropiación y la subsiguiente anulación del
regularidad de ésta como acto administrativo, depende fraccionamiento.23
de los motivos que la inspiran. Si el espesor de los En conclusión, un edificio que, por cualquier
muros divisores es inadecuado e igualmente se razón carece de habilitación municipal final y no está
consigna falsamente que mide 31 cm. cuando mide 16 regido por el capítulo III del DL 14.261, no ha
cm, la habilitación municipal resulta nula, y el Poder ingresado al estado horizontal.-
Judicial es competente para declarar la nulidad para el Ante un eventual remate, el objeto será un
caso concreto en la especie, en el entendido de que terreno con construcciones, no pudiéndose excluir
"fraus omnia corrompit".20 ninguna unidad, por carecer éstas de existencia
Se trata de un caso clarísimo de habilitación jurídica.
municipal fraudulenta. El edificio simplemente no
cumple con los requisitos necesarios, y aún cuando la V.2.3. Contratación de seguros
Intendencia -indebidamente- haya otorgado la El art.20 de la ley 10.751 establece la
habilitación, no está ni estuvo jamás en régimen de obligatoriedad de la contratación de seguros contra
horizontalidad. El bien no responde a las ordenanzas incendio y contra daños del ascensor en todo edificio
municipales. La autorización fraudulenta por parte del regido por la ley.
Sin la constancia que el edificio ha sido
asegurado contra incendio, no podrán autorizarse
escrituras públicas de traslación de dominio o
Juzgado de Paz de la 1ª Sección Judicial de hipotecas, ni será posible la inscripción en los
Montevideo (Misella Martínez de Atanario), Sentencia
de 2ª Instancia del Juzgado Letrado de 1ª Instancia en
lo Civil de 4º Turno (Alberto Reyes Terra), en Rev.
AEU T. 55 (5-8) 1969, pp.251-63 21 BASCANS, Claudio. (Comisión D. Civil de la AEU).
20 Vide Nota 20; DEL CAMPO, Francisco. (Comisión de En Rev. AEU T.73 (7-12) 1987 p.346
Derecho Civil de la AEU, en Rev. AEU T.74, (7-12) 22 ibidem

1988 p. 346 23 MIRANDA, Fernando, op. cit. P.37


8

Registros. 19 de la ley. Ésto significa que el edificio puede


El costo de las primas se considera expensas perfectamente no contar con un reglamento de
comunes. La prima es el precio que el asegurado copropiedad. Su falta será suplida por las
debe abonar para recibir los beneficios del contrato de disposiciones legales, así como su silencio en caso de
seguro, en forma de indemnización, en caso de que exista y no contenga estipulaciones respecto de un
ocurrencia de los daños amparados por el contrato. Es tema concreto que se suscita.
una tasa por ciento o por mil que se aplica al capital Ahora bien, éste es el panorama hasta la
asegurado, sobre distintas bases y de acuerdo al tipo entrada en vigencia del DL 14.261, que introduce
de seguro contratado. El resultado del cálculo es una modificaciones a esta ley, entre otros puntos, en
suma que representa el costo que, sumado a los cuanto al otorgamiento del reglamento de copropiedad.
impuestos, deberá ser abonada. La prima constituye la El DL. 14.261 establece diversas constancias
medida da la peligrosidad de los riesgos. Para ello que deben estar necesariamente consignadas en el
reviste gran importancia la información estadística. El reglamento de copropiedad, y que se extienden, de
capital asegurado representa el límite máximo de - acuerdo a su art. 6 in fine, a las incorporaciones
responsabilidad del asegurador por siniestros posteriores a su vigencia, aún por ley madre.-
amparados por la póliza. El seguro contra incendios Los seguros de incendio deben cubrir el 20%
cubre todas las partes de la edificación, con excepción del valor fiscal total de las unidades de acuerdo a las
de los cimientos. pautas establecidas para el pago del impuesto a las
Los propietarios del edificio son transmisiones patrimoniales, sin cuya constancia el
responsables, además por los daños que Registro no podrá inscribir el reglamento de
eventualmente puedan sufrir visitantes y terceras copropiedad.
personas por el uso de los ascensores. No les exime Es necesario, además, el establecimiento de
de responsabilidad el hecho de que el funcionamiento la hipoteca recíproca en garantía de los gastos de
y mantenimiento de los ascensores sea el adecuado, ni conservación y reparación de los bienes comunes,
que se cumpla estrictamente la normativa vigente al primas de seguros y demás expensas a que refieren
respecto, si bien ante un reclamo, el Juez ponderará los arts. 5 y 25 de la ley madre.-
favorablemente estos elementos. De acuerdo a ésto, debemos aclarar que no
se está disponiendo la obligatoriedad del reglamento
V.2.4. Reglamento de Copropiedad de copropiedad para edificios regidos por la ley madre,
El reglamento de copropiedad aparece, en el sino que se impone un contenido específico que no
sistema previsto por la ley madre como un elemento puede omitirse en caso de que los copropietarios,
aleatorio, lo cual es razonable si tomamos en haciendo uso de las facultades que les concede el
consideración la vital importancia con que cuentan la art.16 de la ley 10.751, opten por proceder al
habilitación municipal y el permiso de construcción. otorgamiento del reglamento.
El art.16 de la ley 10.751 establece que los Con anterioridad a las leyes 16.226 y 16.671,
propietarios de pisos o departamentos -o los había otro inconveniente relativo a la hipoteca
promitentes compradores en su caso p o d r á n recíproca: su inscripción caducaba a los treinta años,
acordar los reglamentos de copropiedad, con el fin de de modo que, los edificios que voluntariamente habían
precisar los derechos y obligaciones. otorgado el reglamento de copropiedad,
En el correr del año 2003, se plantea ante la probablemente motivados por la ventaja posterior de la
Comisión de D. Civil de la Asociación de Escribanos hipoteca recíproca, podían verse perjudicados por el
del Uruguay, una consulta vinculada a la legitimación paso del tiempo ante la caducidad -probablemente
para otorgar el reglamento de copropiedad. Se trata de inadvertida- de la misma. Inicialmente, se solucionó
un curador que omitiendo la venia, otorgó un disponiendo que fuera suficiente la reinscripción, pero
reglamento de copropiedad. Los Escribanos posteriormente se dispuso la no caducidad.25
informantes, Fernando Alonso y Luz María Pena,
entendieron que no era necesario obtener la venia
judicial a que refieren los arts. 395 y 431 del Código VI. LEY 13.870 DE 17 DE JULIO DE 1970
Civil, pues la situación fáctica no se ajusta al precepto
legal, ya que la particular naturaleza jurídica y La ley 13.870 fue una ley de alquileres, e
funcionamiento de la hipoteca recíproca la apartan introdujo un estatuto excepcional y especial de
definitivamente de la hipoteca regulada por el Código incorporación "automática", previo cumplimiento de
Civil. 24 una serie de trámites, pero sin necesidad de efectuar
Además, de acuerdo al art. 17, a falta de obras de adaptación. Es aplicable exclusivamente a
reglamento, o en su silencio, las relaciones entre los casos de incorporación, pues la propia ley parte de la
propietarios de los diversos pisos o departamentos de base de la existencia material del edificio.
un edificio, se regirán por las reglas de los arts. 18 y

24 ALONSO, Fernando, PENA, Luz María.

(Comisión D. Civil AEU) en Rev. AEU 89 (1-12) 2003 p. 25 ACOSTA Y LARA, Manuel (Comisión de D. Civil

345 AEU), en Rev. AEU 80 (1-6) 1994 pp. 189 y ss


9

VI.l. Requisitos estructurales las superficies mínimas requeridas, sin evitar el ingreso
a propiedad horizontal, siempre que el número de esas
VI.1.1. Independencia y salida a la vía unidades no supere el 3Q% de las unidades.-
pública De este modo se evitaría el tema de
El art.30 de la ley remite a los requisitos eventuales incorporaciones parciales, generadoras de
exigidos por el artículo 1º de la ley 10.751, por lo cual curiosas y complicadas situaciones de las que nos
estos requisitos serán exigidos en similares ocuparemos infra.
condiciones a las expresadas supra al analizar las Como es sabido, esta ley busca solucionar al
mismas en relación a la ley madre.- menos en parte las dificultades provocadas por este
tema de las habilitaciones parciales.
VI.1.2. Requisitos dimensionales
De acuerdo a las disposiciones de la ley, las VI.1.3. Certificado de Incombustibilidad
unidades deben cumplir con determinados requisitos Este requisito es establecido en el art.35 de
referentes a las superficies mínimas. Son superficies la ley, que instaura este requisito siempre que un
mínimas aquellas que se entienden como áreas edificio esté destinado a casa habitación, pero
mínimas habitables en condiciones de decoro. Ello establece, paralelamente, que se exigirá para todo
supone la aplicación de criterios técnicos relativos a la edificio de más de tres pisos, sin distinguir en cuanto al
habitabilidad de las unidades: casa habitación, 32 m2 destino del mismo, lo cual resulta lógico, ya que
y locales no destinados a casa habitación 20 m2.- carecería de sentido que un edificio de varios pisos,
El art.3 del Decreto 146/71 define las destinado a comercio (v.gr. London-Paris en su
superficies mínimas continuas como aquellas que momento, o más recientemente New York Class)
permiten el acceso directo a todos los locales interiores pudiera estar constituido por materiales de alta
sin utilizar zonas de uso común. Los arts. 3 y 4 del combustibilidad.
mencionado Decreto establecen pautas para tomar las El texto normativo incurre, sin embargo, en
medidas así como una tolerancia que alcanzaría hasta una imprecisión terminológica al hablar, lisa y
el 30% de las unidades que integran el edificio a llanamente de "materiales incombustibles"* Es
incorporar. Diferentes autores han sostenido que este evidente que el verdadero sentido de la norma ha sido
decreto se excede y es por lo tanto ilegal, por cuanto exigir (controlar) el uso de materiales que cuenten con
establece tolerancias y áreas mínimas que la ley no una mayor resistencia al fuego. Ello permitiría sofocar
admitía.26 el siniestro más fácilmente, así como aumentaría
La ley fue modificada posteriormente por la considerablemente la posibilidad de evacuar el edificio
ley 13.892, que permitió la incorporación de locales sin pérdidas humanas y minimizando, adicionalmente,
con acceso directo a espacios comunes que tengan y en la medida de lo posible, los daños materiales al
una superficie mínima continua no menor de 30 m2 y edificio siniestrado.
salida directa al exterior. La norma, en su texto original, establecía que
Esta modificación atendió, el cumplimiento del requisito se acreditaría por
fundamentalmente, a los problemas que se suscitaban certificación del Municipio correspondiente. Por medio
por aquel entonces, vinculados con los locales de las del art.497 de la ley 13.892, se dispuso que este
galerías comerciales ubicadas sobre Avenida 18 de control debe efectuarse mediante la certificación de
Julio. Arquitecto o Ingeniero.
Por último, cabe agregar que esta ley
arremete contra uno de los graves inconvenientes que VI.2. Requisitos documentales
dificultaron la incorporación de edificios bajo el régimen
de la ley madre, estableciendo un umbral de tolerancia VI.2.1. Permiso de construcción
en términos tales que, si parte del edificio no cumplía De acuerdo al texto original, el permiso de
con los requerimientos superficiarios exigidos tal construcción debía ser anterior al 1º de mayo de 1970,
situación no obstaría al ingreso del edificio "in totum” al sin perjuicio de que la habilitación pudiera ser
régimen de la propiedad horizontal. posterior. La ley 14.100 de 29 de Diciembre de 1972
Este umbral de tolerancia se manifiesta en el modificó la-fecha del permiso de construcción
texto legal de dos formas: disponiendo que podía ser anterior al 30 de Setiembre
a) Criterios de mensura diversos a los de 1972. Ello implica la exigencia de una antigüedad
habituales, tendientes a permitir el alcance de las mínima de las construcciones, a pesar de que por la
medidas necesarias para la incorporación; se permite vía reglamentaria se admite la regularización de obras
entonces la mensura hasta los ejes de los muros que anteriores, pero con permiso o habilitación posteriores
limitan la unidad, al sólo efecto de la incorporación. (Art.l4 in fine)
b) Pueden existir unidades que no alcancen Tanto Solari Barrandeguy, como Manzo 27

26 SOLARI BARRANDEGUY, Marcelo. Régimen 27 SOLARI BARRANDEGUY, Marcelo, Régimen… cit.;


especial de incorporación de inmuebles a propiedad MANZO, Elena Beatriz. La propiedad horizontal en la
horizontal. En Rev. Colegio de Abogados del Uruguay ley 13.870. AEU, Montevideo, 1972. Jornada Notarial
T.6 1-4 1972 p.31 Uruguaya 16ª, Florida 7-10 Dic. 1972 p. 6
10

entienden que el Decreto se excede por cuanto, por vía


excepcional admite la incorporación de edificios con Este artículo dispone la no aplicabilidad del
permisos regularizados después del 1º de mayo de artículo 30 de la ley 10.751, por lo cual, cumplidas las
1970. Admiten, sin embargo que la regularización exigencias precedentemente expuestas, y sin que sea
implica, por definición la existencia de obras necesario efectuar obras de adaptación, ni habilitación
construidas sin autorización municipal o no ajustadas municipal alguna -a los afectos de la incorporación, por
al permiso, paro que las mismas han de ser supuesto— el edificio ingresa "automáticamente" en
indudablemente anteriores a la fecha límite régimen de propiedad horizontal.
establecida. E1 establecimiento de la servidumbre de
pasaje, conservación y control de funcionamiento, es la
VI.2.2. Plano de fraccionamiento lógica consecuencia de la no exigencia de
De acuerdo a las disposiciones del art. 31 modificaciones estructurales la edificio; si se va a
inc.b, deberá confeccionarse plano de división que se permitir que un edificio cuyas cañerías generales
registrará en la Dirección Nacional de Catastro. Los pasen por debajo de unidades de uso particular, sin
referidos planos deberán contar necesariamente con exigir adaptación, es razonable y hasta imperioso exigir
las siguientes menciones: al propietario de esa unidad que permita el acceso en
a) Aclaración de que la incorporación se caso de ser necesario, y que, si el mismo se negara sin
hace conforme las disposiciones de la ley 10.751 y razones justificativas, pueda ser compelido de alguna
13.870 manera, de modo de lograr finalmente el acceso a la
b) Número y fecha del permiso de unidad.
construcción
c) Transcripción del art.30 in fine
(servidumbre) VII) DECRETO-LEY 14.261 de 19 de SEPTIEMBRE
d) Constancia de la incombustibilidad de los de 1974
materiales utilizados en la construcción.
Si bien el Municipio no va a tener Vll.l. Hipótesis de Incorporación
intervención en lo que hace a la incorporación, el
mismo conserva sus facultades de policía edilicia, VII.1.1. Requisitos estructura1es
debiendo ser puesta en conocimiento de la división VI1.1.I.1. Independencia y salida a la vía
para que la tome en consideración y obre en pública
consecuencia. A tales efectos se envía al Municipio un El art. 1º del DL 14.261 remite a los
duplicado del plano de fraccionamiento.- requisitos establecidos por la ley 10.751 en su art.18,
por lo cual los edificios construidos en régimen de
VI.2.3. Reglamento de copropiedad propiedad ordinaria cuyos propietarios procuren la
De acuerdo a las disposiciones contenidas en incorporación a propiedad horizontal deberán acreditar
el art.31 de esta ley, el reglamento de copropiedad la existencia de la independencia y de su corolario, la
pasa, de ser un elemento potestativo y aleatorio, a ser salida a la vía pública, ya sea directamente o por un
un requisito sine qua non, de modo que su falta pasaje común en los términos ya señalados al analizar
obstaría el ingreso del inmueble a propiedad horizontal. las disposiciones de la ley 10.751.-
Además de convertirse en un elemento
preceptivo, se impone legalmente un contenido mínimo VII.1.1.2. Requisitos dimensionales
específico, constituido por una servidumbre legal de E1 DL 14.261 mantiene el concepto de
pasaje, conservación, reparación y control de "superficie mínima continua'» introducido por la ley
funcionamiento de todas las instalaciones sanitarias, 13.870, innovando, por cuanto admite la posibilidad de
eléctricas, de agua corriente, ductos de ventilación, de que esas superficies «mínimas» sean también
incineración y demás servicios que existieren o se discontinuas, es decir, que la superficie total de la
instalaren. unidad se determine válidamente agregando o
Resalta, prima facie, la voluntad del sumando el área de una unidad al área de otra parte,
legislador de efectuar una enumeración comprensiva ubicada fuera del limite perimetral a la cual se
de todos los aspectos posibles, procurando que nada accederá a través de bienes comunes. V.Gr:
quede fuera de la misma, lo cual se evidencia a la luz
de las palabras finales “y demás servicios que 106 B
existieren o se instalaren", evitando así que algún 101
propietario intentara solaparse en el silencio de la 105
norma para no permitir el acceso a la unidad a los
efectos dispuestos por la ley (pasaje, conservación,
reparación y control de funcionamiento).
Si el reglamento de copropiedad omitiere 102
estas estipulaciones el mismo no resultaría idóneo. 103 106 A 104

VI.3. Acerca de las previsiones


contenidas en el art. 36 Supongamos que la unidad que se encuentra
11

en medio de las unidades 103 y 104 en esta supuesta autorización de la Dirección Nacional de Bomberos.
planta de un edificio, no cuenta con las condiciones La habilitación es el acto por el cual la
superficiarias determinadas como necesarias por el Dirección Nacional de Bomberos certifica el
DL. En tal caso, será viable sumar su superficie a cumplimiento de las medidas de prevención contra
aquella vecina a la unidad 105, y se podría asignar, por siniestros previamente determinadas, establece el
ejemplo, el número 106 A a una de ellas y 106 B a la lapso y las condiciones-de vigencia de la misma.
restante. El Decreto 333/2000 reglamenta este tema,
Si esa unidad 106 (A-B) tuviera un propietario estableciendo una clasificación a los efectos de
diferente para cada una de sus partes integrantes, las determinar las medidas exigibles en cada caso.
relaciones entre ellos se regirían por las normas del
condominio en nuestro Código Civil, y ambos VII.1.2. Requisitos documentales
constituirán una sola unidad respecto del resto del
edificio, regidos por la ley madre con las VII.1.2.1. Permiso de construcción o
particularidades derivadas de haber ingresado el relevamiento integral
edificio a propiedad horizontal por esta vía. De acuerdo al texto original del DL, el
Siguiendo la idea directriz de su antecesora, permiso de construcción debía estar despachado con
el art.1º del DL 14.261, así como su decreto anterioridad al 19 de Setiembre de 1974, pero ésto fue
reglamentario, establecen pautas superficiarias modificado por la ley 17.296, la cual, mediante su
obligatorias en los siguientes términos: artículo 179 amplió la fecha supraindicada al 1º de
a) Casa habitación» 32 m2 Enero de 1995.
b) Locales para uso que no sea casa Por lo tanto, hallaremos, en la práctica,
habitación 12 m2 edificios incorporados de acuerdo al texto original, con
c) Locales no destinados a casa habitación, permiso de construcción anterior al 19.9.1974, y
con área inferior y acceso directo a espacios comunes edificios incorporados con posterioridad a la ley
que, a su vez, tengan una superficie mínima continua 17.296, con permiso de construcción anterior al
de 30 m2 y salida directa al exterior 1º.1.1995.-
d) TOLERANCIA: Hasta el 30% de las El art.8º del DL admite la regularización
unidades puede carecer de la superficie mínima posterior de obras anteriores a la entrada en vigencia
requerida, sin superar el límite de 25 m2 para casa del DL.-
habitación y 10 m2 para locales. Finalmante el texto El decreto reglamentario ha recibido críticas
agrega: "o que completen el área mínima con la de similares a las ya estudiadas en ocasión de analizar la
ambientes a los que se acceda a través de bienes ley 13.870, en el sentido de contener “ilegalidades”
comunes", lo cual no constituye sino la reiteración del básicamente por ampliar las disposiciones legales en
concepto de superficie mínima discontinua a que lugar de, coreo corresponde, reglamentarlas. En tal
hacíamos referencia. sentido Machado establece que la ampliación que
permite la regularización es ilegal.28
VII.1.1.3. Incombustibilidad de los El permiso de construcción puede ser
materiales sustituido por -un relevamiento integral, en caso de
Mientras el alcance del art.35 de la ley extravío, antigüedad, destrucción, o por el hecho de no
13.870 cubría la totalidad del territorio de nuestro país, existir por no haber sido exigible al tiempo de la
no ocurre lo mismo con su similar del DL 14.261, que construcción. Contamos, en este aspecto, con copiosa
limita su exigencia al departamento de Montevideo. regulación con fuente en la Dirección Nacional de
Ello no significa que en el interior del País Catastro.
este elemento sea intrascendente a los efectos de la En la Resolución de 24/2/1981, establece
habilitación de un edificio, sino que no influirá en que el concepto de antigüedad del permiso de
cuanto a su incorporación a propiedad horizontal. construcción es totalmente relativo, por cuanto no
Como ya indicáramos supra, al comentar la surge del texto en forma nítida a partir de qué fecha ha
ley 13.870, la expresión "materiales incombustibles" ha de exigirse su presentación. Ante ese vacío, entendió
de tomarse en el sentido de materiales con mayor la Dirección racional de Catastro, es de justa
resistencia al fuego. hermenéutica, atender el espíritu del legislador, que es
El DL 14.261 hace referencia a "elementos de extrema amplitud en cuanto a permitir el mayor
estructurales". Son los elementos que hacen a la número posible de incorporaciones, por la solución del
estructura en sí del edificio. Se ha suprimido, problema habitacional subyacente.
entendemos que acertadamente la exigencia de que el En tal caso, cuando se presenta ante la
edificio tuviera tres pisos o más. En el seno del Dirección Nacional de Catastro este relevamiento, la
Consejo de Estado se analizó la posibilidad de misma dispondrá la realización de una inspección y,
establecer márgenes de tolerancia en cuanto a los según el resultado, comunicará al Municipio las
techados, solución que fue considerada inadecuada. irregularidades que constate, es decir, aquellas
De acuerdo al art.4 de la ley 15.896 y al art. situaciones que entienda puedan contravenir las
1º del Decreto 333/2000 ninguna construcción, salvo
las destinadas a vivienda de un solo núcleo familiar,
podrá ser habilitada para su uso sin la previa
28 MACHADO, GONZÁLEZ, op. Cit. P.37
12

ordenanzas municipales y las leyes vigentes. No El plano de mensura representa los


obstante, se proseguirá con el trámite hasta lograr la resultados del acto de deslinde y mensura realizado
división horizontal del inmueble. por un profesional habilitado conforme las leyes y
Ahora bien, los gobiernos departamentales disposiciones reglamentarias vigentes a la fecha de
cuentan, entre sus potestades, con la de determinar las presentación para su registro, Documenta la
condiciones de construcción, higiene y funcionamiento existencia de hechos y/o derechos-relacionados con
de los edificios, pudiendo, incluso, ordenar la las unidades inmuebles catastrales a la fecha del
demolición de aquello que ha sido construido en plano.-
contravención de las ordenanzas vigentes. El Dec. 218/95 establece una clasificación de
Podríamos encontrarnos, entonces, con que, los planos de mensura (subtítulos), de donde surge
operada la división del bien (ya que el trámite no se que el plano de mensura y fraccionamiento se aplica a
detiene con la comunicación al Municipio), el Municipio la subdivisión del total de una parcela, generando
determinara la necesidad de efectuar reparaciones, u nuevas parcelas por deslinde y mensura, con el objeto
obras de adaptación, o peor aún, que el mismo de aumentar e1 número de unidades inmuebles
entienda de interés público la inhabilitación del edificio catastrales, debiendo especificarse la disposición bajo
y su destrucción. la cual se realiza el fraccionamiento. Quedan
Si la Dirección racional de Catastro había comprendidos bajo este subtítulo los planos de
dejado constancia en el plano, de estas irregularidades fraccionamiento que tengan por objeto el previsto por
constatadas, existirá responsabilidad solidaria entre el régimen de propiedad horizontal.
enajenante y adquirente. Si la Dirección Nacional de El fraccionamiento implica el aumento del
Catastro omitió esa constancia en los planos, será número de parcelas. Por ejemplo» cuando en un
responsable exclusivamente el enajenante.- terreno existía una única parcela, y pasa a haber tres.
De acuerdo a la Resolución de 11.6.1975 de PLANO DE MENSURA
la Dirección Nacional de Catastro, el interesado puede
probar la antigüedad del edificio por cualquier medio de
prueba admitido legalmente. Las diferentes hipótesis
previstas admiten;
a) Edificios construidos en momentos en que
la normativa vigente no exigía permiso (art.12 DL, 8 y
10 D. 945/74) b) Permiso de construcción original o
duplicado extraviado o destruido (ibidem) c) Art.12 Escala 1:50
admite infracción total o parcial de las ordenanzas, d)
Existe un caso de aplicación analógica; el edificio que PLANO DE FRACCIONAMIENTO:
no se ajusta al permiso de construcción.
Esta misma resolución contiene además
otras disposiciones, vinculadas al alcance de la
aplicación del relevamiento integral, exigiendo que se
carezca total o parcialmente de permiso de
construcción, con excepción de edificios construidos
sin permiso (ni siquiera parcial) en fe -cha posterior al
25.6.1946. Caso contrario se deberá tramitar ante la
Intendencia Municipal correspondiente un permiso de
regularización para que sea posible proceder a la Con respecto a los profesionales
incorporación y, justamente, con este permiso de habilitados, los únicos habilitados para someter a
regularización, Catastro realizará el cotejo del plano de cotejo y registro los planos son los Ingenieros
fraccionamiento horizontal. Agrimensores o Agrimensores con título expedido o
El Esc. Machado29 destaca además el revalidado por la Universidad de la República, y
contenido de las disposiciones de las Resoluciones matriculados en la Dirección Nacional de Catastro.
Nº 7/1998, 18/1994»-y 34/1996, que admiten tolerancia La matrícula implica la inscripción de los
en clara violación del límite fijado por el DL 14.261. Profesionales en un registro llevado especialmente a
Estas resoluciones, con fundamento en la finalidad del esos efectos. El Profesional debe presentar su título
decreto-ley admiten que se puedan incorporar edificios habilitante y la constancia de su inscripción en el
construidos parcialmente en base a permisos de Registro de Patentes de Agrimensor de la Dirección
construcción posteriores a la fecha establecida por el Nacional de Topografía.
DL. Este último punto sería hoy inoperante por la La expedición de la matrícula genera una
modificación establecida por la ley 17,292, art.179 ficha profesional de registro de las operaciones
catastrales. En sus actuaciones ante la Dirección
VII.1.2.2. Plano de mensura y Nacional de Catastro, el Profesional será responsable
fraccionamiento de la veracidad del contenido de los documentos,
pudiendo ser sancionado por una diversidad de
infracciones previstas.
El plano de mensura y fraccionamiento debe,
29 ibidem pues, estar suscrito por agrimensor, y será presentado
13

ante la Dirección Nacional de Catastro, la cual cada una de ellas.


procederá, en primera instancia, a su cotejo.- Da acuerdo a lo establecido por el art. 9º del
De acuerdo al art.14 del Dec. 318/995, el Dec. 945 de 1974, los pisos o departamentos se
cotejo implica la comparación de los datos del plano de individualizarán con un número de orden,
mensura con los datos que obran en poder de la designándose a los de planta baja del001 al 099,
Dirección Nacional de Catastro (o que presente el primer piso 101 al 199, etc, utilizándose un -criterio
Profesional actuante) y el análisis de las discrepancias similar para los subsuelos (SS 101 a 199, etc).
con respecto a las normas técnicas de tolerancia. Se En atención a las irregularidades existentes
verifica el cumplimiento de las leyes y reglamentos en los asientos catastrales, la Dirección Nacional de
nacionales y/o municipales que le correspondan, así Catastro expidió la resolución 51/996» donde se
como las normas tributarias. aprecia el hecho de que se identificaba unidades de
Existe un plazo de diez días para efectuar el propiedad horizontal por padrón matriz seguido de un
cotejo, pasados los cuales sin mediar pronunciamiento número de una sola cifra o letra. Al respecto, entendió
al respecto, se deberá registrar el plano sin más que lo dispuesto en el literal "h" del art. 98 es aplicable
trámite. Por el contrario, si existe coincidencia con carácter general, incluso para situaciones
verificada se tendrá por cotejado el plano, preexistentes a la misma.
registrándose el mismo.- Sobre esta base se dispuso la corrección de
La inscripción en el Registro es el acto por esas irregularidades, efectuando las modificaciones
el cual la Dirección Nacional de Catastro incorpora correspondientes en los asientos catastrales y la
definitivamente al Registro General de Planos de inclusión de ambos números (el actual y el anterior) en
Mensura el plano cotejado, que pasa a ser plano de la cédula catastral.
mensura registrado„ lo cual le otorga la calidad de Esta adecuación deberá ser informada a la
documento público. Intendencia Municipal y a la Dirección General de
Al respecto, el Esc. Curbelo Soria30 Registros.-
manifiesta que, “de acuerdo al art, 1574 del Código Como señalábamos supra, es cometido de la
Civil, instrumentos públicos son aquellos que, Dirección Nacional de Catastro, establecer el valor real
revestidos de un carácter oficial, han sido redactados o de cada unidad.
extendidos por funcionarios competentes según las El valor real es el valor imponible a los
formas requeridas, dentro del límite de sus efectos tributarios, el avalúo de los bienes inmuebles
atribuciones. El Agrimensor, cuando está actuando realizado por el Estado.
como tal, no es un funcionario público, salvo que se Se calcula tomando en cuenta el valor del
interprete el art. 1º de aquella ley de 1877 (…)”. Esa terreno y las mejoras que le acceden. En los inmuebles
norma expresa que nadie podrá ejercer la profesión de rurales del interior existe un avalúo ficto del valor de la
Agrimensor Público en la República sin que haya sido tierra más un 20 por ciento.
patentado, etcétera. Curbelo entiende que ni aún con Este valor real es fijado por un plazo de tres
la ley referida se puede dar el carácter de funcionario años, pudiendo ajustarse anualmente por índices que
público al Agrimensor cuando está actuando determine el Poder Ejecutivo, con asesoramiento de la
privadamente en una mensura.- Sí es un documento Dirección Nacional de Catastro, de acuerdo a las
público la plancha de Catastro, porque en este caso, disposiciones del Texto Ordenado Tributario. (Dec.
es un funcionario público, dentro del límite de sus 338/996)
atribuciones, el que está realizando una función Dicho valor se expresará en los documentos
pública. El hecho de que el plano esté registrado que expedirá la Dirección Nacional de Catastro y se
porque tiene una actuación pública de un funcionario incorporará a toda la documentación relacionada con el
no transforma el resto del plano en documento público. inmueble.
Al momento de entrada en vigor del DL Cuando el valor real fuere fijado por base
14.261 existían edificios que, con planos acordes a la ficta, el contribuyente puede solicitar el valor sobre
ley l3.870, no habían otorgado aún el reglamento de base real, contando, la Dirección Nacional de Catastro,
copropiedad, por lo que no habían configurado el con treinta días para expedirse.
estado horizontal. Como el art,l3 del DL derogaba el Tratándose de unidades de propiedad
ingreso a propiedad horizontal por ley-13.870, se horizontal, hay que tener presenta que un cambio en el
dispuso la convalidación de dichos planos para que los valor fiscal de una unidad, implicará una modificación
referidos edificios pudieran acceder a propiedad en el valor real de las demás unidades.
horizontal por medio del DL 14.261 (DL 14.262 y art,15 Ello ocurre por cuanto se modifica el valor
14.560).- total del edificio, al producirse el cambio en el valor de
Culminado el cotejo y una vez inscripto el una unidad, lo cual incidirá en el cálculo de las
plano, se procederá al empadronamiento individual de milésimas (valor real dividido valor total del edificio).
las unidades y la asignación del valor real (o fiscal) de
VII.1.2.3. Contratación de seguros
El art.5 Lit. c) del DL prevé la exigencia de la
contratación de los seguros requeridos por el art.20 de
30 CURBELO SORIA, Carmelo. La actuación notarial
la ley 10.751, estableciendo, como novedad, la
ante el Decreto sobre planos de mensura. AEU, exigencia de que el seguro cubra un monto mínimo
Montevideo, 1997, pág. 17
14

equivalente al 20% del valor real total de las unidades,


sobre la base del valor-real tomado para el cálculo del La especialidad de esta hipoteca reciproca
impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP). refiere -en primer término- al objeto. El monto del
Por disposición del art.6 in fine del DL, la gravamen se entiende incrementado de pleno derecho
exigencia del mínimo asegurado se extiende a según se produzca la variación de los valores fiscales
inmuebles incorporados "en más por ley madre” de las unidades (art.7 DL) y sin necesidad de
Es importante, por último, destacar que el inscripciones en el Registro. En segundo término,
seguro debe cubrir la totalidad del edificio como debemos destacar la peculiaridad del crédito,
estructura, pero no las unidades en forma consistente en que el deudor no está individualizado al
independiente. momento de constituirse. Quien ingresa en relación
con esa propiedad horizontal se convierte» por ese
VII.1.2.4. Reglamento de Copropiedad solo hecho en deudor, siendo fungible, al igual que los
El sistema de propiedad horizontal organiza y acreedores.
regula la propiedad de espacios determinados e Esta hipoteca garantiza una deuda futura, y
independientes de un edificio (departamento, piso, etc.) su dinámica nos lleva a que exista, además,
en cuanto a su objeto, integración, ejercicio y permanente renovación de las relaciones de crédito-
administración, pero en cada aspecto, con diverso deuda del propietario de cada unidad respecto de la
grado de alcance (a veces total, a veces con límites) se copropiedad. Cuando abona, mes a mes su deuda de
concede a los propietarios la facultad de modificar o gastos comunes, extingue la deuda, pero la hipoteca
sustituir la regulación legal. recíproca subsiste para garantizar las futuras deudas
El instrumento previsto a efectos de realizar por gastos comunes.-
esa regulación convencional ampliatoria, sustitutiva o Como ya comentáramos supra, en un
modificativa del contenido de las leyes, es el momento dado se suscitó el problema de la caducidad
reglamento de copropiedad. de la inscripción, lo que se solucionó -en definitiva- por
Nuestro Derecho Positivo refiere al vía legislativa.
reglamento de copropiedad como medio para precisar En cuanto al monto, se estableció un límite
los derechos y obligaciones y regir las relaciones entre de treinta por ciento del valor real de la unidad, de
los diversos propietarios, consignando que, a falta de acuerdo al art.6.2 del Decreto-ley.
reglamento de copropiedad o en su silencio se El otro requisito con que debe cumplir el
aplicarán las arts. 16 y 19 de la ley madre* El Esc. reglamento de copropiedad es establecer la
Fernando Miranda 31 lo definía como el conjunto servidumbre legal. La misma ya estaba prevista en la
orgánico de normas potestativas y voluntarias ley 13.870 y es como indicáramos en su momento, la
destinadas a disciplinar la distribución de los bienes, el consecuencia lógica de admitir la incorporación a
ejercicio de los derechos, administración y propiedad horizontal de edificios sin mediar obras de
obligaciones de los propietarios. adaptación material. Esto significa que bienes
En el régimen regulado exclusivamente por la comunes, como por ejemplo, cañerías de bajada de
ley madre, el reglamento de copropiedad aparece aguas, podrían pasar por debajo de una unidad par-
como potestativo, pero a partir de la ley 13.870 deja de ticular y no puede quedar librada su reparación, o el
ser aleatorio y potestativo, para tornarse contralor de su buen estado, al capricho del propietario
imprescindible. Más aún, se impone un contenido de la unidad.
mínimo indispensable: el pacto de la hipoteca reciproca Esta servidumbre es legal, no se constituye,
y de la servidumbre legal. no emana de un negocio jurídico, sino de las
En lo que hace a la hipoteca recíproca disposiciones legales.
diremos, inicialmente, que funge como garantía del Igualmente se exige la constancia de su
pago de los gastos comunes. Quedan gravadas las existencia en el reglamento de copropiedad. Su
unidades del edificio, cada una y todas recíprocamente mención es requisito de eficacia del reglamento. Es
por las deudas generadas por concepto de expensas una irregularidad que impide la inscripción. Su falta se
comunes. suele subsanar con una escritura de declaración
complementaria del reglamento.
La exigencia de la mención en el reglamento
es un método de divulgación de la ley y no un
mecanismo de conocimiento, puesto que las leyes se
presumen conocidas por todos y su ignorancia no sirve
de excusa.

VII.2. Hipótesis de construcción.


Requisitos documentales
El Capítulo III del DL 14.261 permite el
tratamiento de unidades que materialmente no existen
como un bien actual en propiedad horizontal. Refiere a
una forma de ingreso muy particular: la de edificios que
aún sin haberse construido ingresan al sistema de
31 MIRANDA, Fernando. Conferencias… cit. p. 306
15

horizontalidad por una ficción jurídica que el legislador del Banco-Hipotecario para conceder préstamos para
admite sólo en caso de concurrencia de determinados financiar la construcción de viviendas de propiedad
requisitos.Las unidades carecen de consistencia física, horizontal, son presupuestos necesarios la actividad
existiendo exclusivamente en el mundo documental y conjunta de varias personas (físicas y jurídicas) y el
jurídico. Esto ocurre en atención a un efecto específico acto jurídico declarativo de viabilidad o factibilidad del
(préstamo de financiación) y en consideración a proyecto. Intervienen, el Banco Hipotecario»
determinado sujeto y su actividad (construcción representado por su Directorio, existiendo posibilidad
fiscalizada y financiada por el Banco Hipotecario del de delegación; el promotor privado, de nominado
Uruguay). "deudor" por el DL 14.261, persona física o jurídica
Se está desarrollando lo que ya se había titular del proyecto de construcción de un edificio y la
establecido globalmente en el art.29 de la ley madre.- posterior enajenación de sus unidades, responsable,
Esta regulación amplía notoriamente las potestades del por ende, de su conclusión. Este promotor puede
Banco Hipotecario en cuanto al tema de la fiscalización actuar por vía de ejecución directa o por empresa
de la construcción, si bien está limitado por la categoría (ejecución indirecta), en cuyo caso encontraremos,
de edificios cuya construcción puede financiar, y las di- además, a la empresa constructora. Obviamente es
rectivas del Plan Nacional de Vivienda (Ley 13.728). requisito fundamental la solvencia del promotor, la
El Plan Nacional de Vivienda reconoce el cual se acredita mediante la presentación de un
derecho de toda familia a acceder a una vivienda balance firmado por un Contador, inventario de
adecuada y establece la obligación del Estado de máquinas, inmuebles y otros efectos, con indicación de
proporcionarla.32 sus valores actuales, y cinco referencias comerciales.
De conformidad con las directivas del Plan El promotor privado puede además detentar la calidad
Nacional de Vivienda, el Banco Hipotecario ha de empresa constructora* Cuando no es así, el Banco
estructurado la operativa crediticia en función de las Hipotecario tiene la facuitad de considerar si es
necesidades de los sectores hacia los cuales se suficiente -o no- la situación patrimonial presentada,
orienta la asistencia financiera, donde se destacan los aspecto que también integra la viabilidad del proyecto.
que integran familias de medianos y-bajos recursos El Banco Hipotecario controlará el cronograma de
económicos. obras y los atrasos que superen el 15 % en el plazo de
Los edificios a construirse están limitados a ejecución facultan al Banco a sancionar, pudiendo
tres categorías: Categoría II (económica); Categoría - llegar a la inhabilitación del promotor y de la empresa
III (media); y Categoría IV (confortable). Las mismas se constructora para operar por línea de crédito, tanto por
definen por la conjunción de dos elementos: áreas Banco Hipotecario como por Fondo Nacional de
habitables máximas y valores de tasación operativos Vivienda.
básicos. En caso de incumplimiento del promotor y de
Es área habitable máxima la superficie acuerdo a lo dispuesto en el art.37-del DL, el BHU
horizontal ocupada por dormitorios, cuartos de baño, puede;
ambientes cerrados destinados a cocina, comedor, a) Ejecutar extrajudicialinente el inmueble
estar, circulación, recepción o tareas domiciliarias, más b) Disponer la realización de las obras y
los placards, alacenas, despensas u otros lugares trabajos necesarios para su terminación
interiores de depósito, y el espesor de los muros que c) Solicitar directamente a las autoridades
los dividan o envuelvan hasta su cara exterior. competentes la conexión de los servicios públicos y
El valor de tasación operativo es el d) Obtener la habilitación municipal de las
resultado de la sumatoria del valor de tasación básico y obras
los gastos operativos. El primero constituye el costo de El ejercicio de las facultades de los literales
todos los rubros de obra, sub-contratos, obras de b, c, y d, supone que el Banco fue adjudicatario de la
urbanización, conexiones de luz eléctrica, agua ejecución extrajudicial del inmueble en construcción,
corriente y colector, leyes sociales, honorarios de insti- porque, de haber sido un particular el adquirente en
tutos de asistencia técnica, cálculo, estructura y remate, será de su cuenta el cumplimiento de tales
terreno, Integran los gastos operativos el arancel de requisitos.33
tasación y tramitación del Banco Hipotecario, Como surge de lo expuesto, hay un trámite
honorarios y gastos de escrituración del préstamo, previo de viabilidad que se lleva a cabo en el propio
interés y comisión del préstamo, el fondo de protección Banco. Es una etapa previa imprescindible, pero
de la garantía hipotecaria, el arancel de inspecciones entendemos excede los límites propuestos.
de obra, así como los honorarios y gastos del
reglamento de copropiedad, plano de fraccionamiento VII.2.1. Permiso de construcción
horizontal, seguros contra incendio y gastos de Todo proyecto de construcción urbana y
propaganda. suburbana requiere la aprobación, por el Municipio, de
Dado que el sistema se basa en la facultad un permiso de construcción para propiedad horizontal.
Si bien el gobierno municipal es competente

32 PÉREZ MONTERO GOTUSSO, Silvia. Régimen

especial de horizontalidad (Cap.III de la ley 14.261) en 33 LJU Caso 13.389, en vol. 116 Nov-Dic 1997 p.373 y
Rev. AEU 65 (7-8-9) 1979 p.515 ss
16

en la materia, se tomarán en cuenta, para las la construcción del edificio (art.35) y el reglamento de
exigencias constructivas, las categorías mencionadas copropiedad.
supra. Las actuaciones del Banco Hipotecario en
El permiso de construcción es fundamental, tales hipótesis son provisionales y sin perjuicio de la
aunque no en lo relativo al ingreso a propiedad gestión ulterior ante las autoridades correspondientes.
horizontal. Tiene, sí, la misma jerarquía desde el punto Al respecto, el Banco Hipotecario y la
de vista referencial, que los demás instrumentos que Intendencia Municipal de Montevideo han celebrado un
se otorgan. convenio (Digesto Municipal art. R 1653 y ss) en el
cual se establece que el cómputo del plazo de 60 días
VII.2.2. Proyecto de fraccionamiento establecido corre a partir del día inmediato siguiente
El proyecto de fraccionamiento horizontal, al hábil a la fecha de presentación de la "Fórmula B”
que se puede adicionar el plano de mensura del después de haber sido aprobada la "Fórmula A”.
terreno, está conformado por la ubicación de cada La Fórmula A es la primera etapa del trámite
unidad según plano de mensura y deslinde, la del permiso de construcción. Implica la certificación de
ubicación de cada una de ellas con referencia al nivel las condiciones urbanísticas que rigen en determinado
del suelo (cota), el número de orden de cada piso o predio.- Esta fase tiene como objetivo asegurar la
unidad, superficies de las mismas con indicación de los debida inserción urbana de los proyectos
bienes comunes sobre los que posee uso exclusivo, arquitectónicos, con salvaguarda de los valores
superficie total edificada, etc. urbanos y ambientales preexistentes, aprobando y
Este plano-proyecto, que contendrá la certificando al particular las condiciones urbanísticas
indicación de la aprobación municipal del permiso de que rigen para su predio en el plazo de su vigencia.
construcción, debe ser inscripto en la Dirección La "Fórmula B" hace a la autorización para
Nacional de Catastro, la cual, en base al mismo, construir. Tiene como objetivo el control de las
expide la certificación relativa al empadronamiento de acciones físicas que los propietarios de los predios se
las unidades. proponen efectuar, tal como fueron aprobados en la
El DL 14.261 exige, como requisito fase A, con condiciones de seguridad e higiene según
suplementario la necesidad de fijar los "valores lo establecido por la normativa aplicable.
fiscales" provisionales, sobre cuya base se otorgará el En caso de existir demoras que impidan el
reglamento de copropiedad. normal transcurso de ese plazo de 60 días, ya sea que
El plano proyecto se coteja por parte de la las mismas sean imputables al gestionante, o sea
Intendencia (art.35) y se inscribe en la Dirección necesario prorrogar ese plazo por el planteo de
Nacional de Catastro, quien efectuará, como ya tolerancias o excepciones, la Intendencia Municipal de
indicáramos, el empadrona miento provisional de las Montevideo deberá informar al Banco Hipotecario
unidades. antes de transcurridos los cuarenta primeros días
VII.2.3. Préstamo del Banco Hipotecario hábiles.
del Uruguay A los efectos legales pertinentes, el Banco
El elemento determinante del ingreso a Hipotecario expedirá a cada interesado un certificado
propiedad horizontal a través de esta vía, es el acreditando que. se trata de un proyecto con
préstamo otorgado por el Banco Hipotecario del factibilidad aprobada y que se ha iniciado el trámite
Uruguay, que tiene, como presupuesto, la presentación definitivo de concesión del préstamo. Cuando se
del contrato con la empresa constructora, cuando presente al Servicio de Edificaciones una solicitud de
correspondiere. permiso de construcción acompañado de ese
Este cuerpo normativo tiene la peculiaridad certificado del Banco Hipotecario, el expediente llevará
de establecer plazos para la actuación del Municipio y una carátula con la inscripción "Ley 14.261 Art.35" y un
de la Dirección Nacional de Catastro, plazo de 60 días listado de los sesenta días hábiles, que deberá ser
hábiles y perentorios a contar de la presentación llenado con la fecha de entrada y de salida de cada
(art.35), es decir, desde el mismo día de la oficina que intervenga en el mismo.
presentación del interesado.
Si las autoridades mencionadas dejan vencer VI I.2.4. Reglamento de Copropiedad
los plazos sin expedirse, el Banco Hipotecario queda En este régimen, la existencia del reglamento
investido, en forma automática, de extraordinarias de copropiedad es obligatoria. El proyecto de
facultades: prescinde de la aprobación municipal de los reglamento de copropiedad firmado por Escribano
permisos y podrá efectuar el cotejo de los planos, fijar Público debe ser presentado al Banco Hipotecario a los
los valores fiscales y registrar dichos planos en forma efectos de que ésta lo apruebe a través de sus
provisional. Oficinas Técnicas.
Ello supone una transferencia de atribuciones Además de las menciones comunes, se deja
de origen legal, sin constituir jurídicamente constancia de la legislación que rige este sistema de
descentralización administrativa, ni delegación de horizontalidad (L.10.751; DL14.261c.III; 14.560).
atribuciones, ni menos aún desconcentración. Se deja, asimismo constancia de la hipoteca
En base a estas potestades legales recíproca y del monto garantido.
enumeradas brevemente, se llevará adelante la En cumplimiento de la reglamentación del
tramitación administrativa, la concesión de préstamos, Banco Hipotecario, se debe consignar, además, el
17

capital mínimo a asegurar contra incendios y la demoras por parte del Municipio, siendo éste uno de
obligación del administrador de contratar y renovar en los elementos distintivos entre los dos mecanismos.
tiempo las respectivas pólizas; la facultad del Banco
Hipotecario de designar un interventor que fiscalice, VIII.2. Plano-proyecto de fraccionamiento
ordene y haga efectuar las obras y diligencias El plano-proyecto de fraccionamiento
necesarias para la conservación de los bienes horizontal debe estar aprobado por el Municipio que
hipotecados, los que serán de cuenta y cargo de los concedió el permiso de construcción.
propietarios, la renuncia a la prioridad que concede a No existe, como ya hemos indicado, la
los propietarios la inscripción de la hipoteca recíproca posibilidad de sustituir la actuación del gobierno
(en calidad de primer gravamen hipotecario) en su departamental en caso de eventuales demoras. De
totalidad de los acreedores son instituciones bancarias hecho, tampoco se establece un plazo dentro del cual
y hasta un 70% del precio que se obtenga en la las autoridades municipales deban necesariamente
ejecución si los acreedores son particulares.- expedirse.
Ese plano de fraccionamiento horizontal
cotejado por el Municipio se presenta ante la Dirección
VIII. LEY 16.760 de 16 de JULIO de 1996 Nacional de Catastro para su inscripción.-
La Dirección Nacional de Catastro procederá,
Esta ley facultó a las entidades de igualmente a efectuar cotejos, pero los mismos no son
intermediación financiera comprendidas en el art.1º del relevantes a los efectos del ingreso a propiedad
DL 15.322 de 17 de Setiembre de 1982 a otorgar horizontal.-
préstamos para financiar la construcción de edificios en Catastro coteja incluso con anteriores planos
el régimen de propiedad horizontal.- de mensura del solar.
Al solo efecto de tales préstamos de Finalmente se procede a la inscripción del
financiación, la ley establece la existencia de propiedad plano proyecto de fraccionamiento horizontal y al
horizontal una vez cumplidas los requisitos empadronamiento individual de las unidades
establecidos en los literales a y b del art.34 del DL estableciendo el valor real de cada una de ellas.
14.261 y el otorgamiento del reglamento de El plano debe contar, de acuerdo a lo
copropiedad. dispuesto por el decreto reglamentario 524/996» con la
En cierto modo, y a pesar de las notorias firma del Ingeniero Agrimensor actuante y del
diferencias comprobadas, podríamos decir que se propietario, así como con una constancia suscrita por
amplía el campo de aplicación del DL 14.261 c.IIl, el Ingeniero Agrimensor y un representante de la
incentivando con ello la construcción de viviendas en entidad de intermediación financiera; "(nombre de la
régimen de propiedad horizontal y dinamizando la Institución), entidad de intermediación financiera
industria de la construcción en general. comprendida en el art.1º del DL Nº 15.322 de 17 de
En cuanto al ámbito de aplicación subjetivo, setiembre de 1982, hace constar que el presente plano
cuenta con la peculiaridad de limitar el otorgante del corresponde al edificio en construcción (o a
préstamo a los enunciados en el Decreto ley 15.322. construirse) con el financiamiento que, de acuerdo a lo
Existe asimismo una limitación de naturaleza previsto por el art.1º de la ley 16,760 de 16 de Julio de
negocial, pues requiere préstamos de financiación con 1996, ha sido solicitado a esta Institución por (nombre
garantía hipotecaria. Se garantiza con una hipoteca del propietario del inmueble)".-
sobre un bien que no tiene existencia material actual,
lo cual constituye una excepción a las normas VIII.3. Reglamento de Copropiedad
generales.- Se otorga luego del empadronamiento
Se verifica asimismo una limitación de individual de las unidades y de la avaluación de cada
carácter teleológico, ya que ese préstamo hipotecario una de ellas.-
de financiación otorgado por las instituciones de Con ésto se estará en condiciones de otorgar
intermediación financiera deberán ser destinados el préstamo hipotecario con el Banco que financiará la
exclusivamente a la construcción de edificios de obra.
propiedad horizontal (ley 10.751 y sus modificativas) . Se requerirá solamente el otorgamiento y no
En lo que a requisitos refiere, el art.2 de la necesariamente la inscripción en el registro, aunque la
Ley guarda semejanza con el art. 34 del DI, 14.261, existencia subsiguiente de los préstamos de
con las diferencias del caso, manteniendo igualmente financiación con garantía hipotecaria sobre las
el mismo concepto de ficción jurídica. unidades implica necesariamente la inscripción.

VIII.1. Permiso de construcción


Al igual que en el caso del Capítulo III del VIII.4. Préstamo de Entidad Financiera
decreto-ley 14.261, partimos de un permiso de Otorgado el reglamento de copropiedad se
construcción otorgado por el Municipio, en régimen de procederá al otorgamiento del préstamo hipotecario,
propiedad horizontal. naciendo el régimen de propiedad horizontal con
Las instituciones referidas en el DL 15.322 no respecto a dicho edificio, que pasa a ser jurídicamente
cuentan con las extraordinarias potestades con que presente, a pesar de ser materialmente futuro.
cuenta el Banco Hipotecario del Uruguay en caso de Finalizada la construcción del edificio, se
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obtendrá la habilitación municipal conforme a la ley mismas en zona rural, se entendió conveniente su
10,751, se confeccionará plano de mensura y anexión a la categoría u urbana o suburbana» ya que
fraccionamiento definitivo, el cual, cotejado por la su permanencia en zona rural acarrearía problemas
Intendencia Municipal, se inscribirá en la Dirección prácticos, como el encarecimiento de los servicios o el
Nacional de Catastro, debiendo, en caso de verificar aislamiento da la urbanización.
diferencias, rectificarse la documentación ya otorgada. El art.49 establece las notas típicas del
sistema:
VI1.5. Diferencias entre el Capítulo III del a) Cada inmueble deslindado como fracción
DL 14.261 y L.16.170 individual» con o sin construcciones, constituye una
unidad individualizada con número de padrón matriz /
CAP. III DL 14.261 LEY 16.760 unidad. Son unidades indivisibles. La prohibición
BHU aprueba Las IIF no cuentan con busca conservar la naturaleza y finalidad de la
preceptivamente el facultades de urbanización de propiedad horizontal, evitando así su
reglamento de copropiedad aprobación, pero desnaturalización. Es claro que quien adquiere una
incluyen cláusulas de unidad integrante de la urbanización persigue un
renuncia a la prioridad determinado estilo de vida y su derecho no puede ser
BHU puede fiscalizar, La ley no extiende estas perjudicado con posterioridad. Subyace, además, el
terminar la construcción y facultades a las IIF tema del contralor de la población dentro de la
obtener la habilitación urbanización, estrechamente relacionado a los
municipal servicios necesarios para el correcto funcionamiento.
BHU puede prescindir de la La ley no extiende estas b) Se consagra la prohibición de
aprobación municipal y facultades a las IIF sobreelevar. El legislador pretendió que no se pudiera
sustituir a Catastro cuando construir, en un lote, por ejemplo, un edificio. El
media demora injustificada, legislador utilizó, sin embargo, una terminología poco
habiendo pasado el plazo feliz, por cuanto la sobreelevación significa, en sí
de 60 días. misma, la construcción sobre bienes comunes por
BHU cuenta con facultades La ley no extiende estas parte de uno de los propietarios. Es claro que la
de ejecución extrajudicial facultades a las IIF voluntad del legislador no fue esa, sino regular la
BHU puede representar al La ley no extiende estas construcción en bienes propios en altura.
omiso o discrepante en el facultades a las IIF c) No se prohíbe la fusión y
otorgamiento del negocio reparcelamiento, siempre y cuando no se verifique la
de rectificación respectivo existencia de violaciones a las normas municipales
cuando derive de sobre ~ superficies mínimas y máximas admisibles.
verificación de diferencias d) Posibilidad de reservar macrounidades
entre el plano definitivo y el destinadas a ser subdivididas con posterioridad, en
plano-proyecto. futuras realizaciones.
Estas macrounidades son bienes
individuales, y en tal calidad contribuyen a las
IX. LEY 17.292 DE 25 DE ENERO DE 2001 expensas comunes. Las unidades resultantes de la
división deben ser análogas a las ya existentes, no
Esta ley regula las urbanizaciones de exigiéndose la identidad entre las mismas, sino que las
propiedad horizontal a través de su título III Sección 7ª, diferencias no sean radicales.-
arts 48 a 55, creando así una nueva vía de ingreso de El Art. 46 refiere a múltiples bienes o lotes.
inmuebles a la modalidad estudiada. Este punto ha originado algunas discrepancias doctri-
El panorama normativo anterior a la vigencia nales, por cuanto una parte de la doctrina entiende
de la ley, compuesto de normas de carácter que basta con la existencia de dos unidades o lotes
administrativo, nacional, y fundamentalmente para constituir la propiedad horizontal, mientras el resto
municipal, imponía la necesidad de una regulación de entiende que, de acuerdo a la finalidad de la norma,
carácter general, de rango legislativo. que fue regular una situación de hecho constituida por
La ley rige los emprendimientos la existencia fáctica de los clubes de campo, se
desarrollados en zonas urbanas, suburbanas o rurales debería interpretar el sentido del "múltiples" como "más
que cumplan con las condiciones establecidas por la de dos", y tal vez, por qué no, incluso más de tres. No
ley y las ordenanzas municipales de ordenamiento existe un número definido, pero se impone la lógica,
territorial. sumada a las situaciones de hecho preexistentes que
El art. 48 de la ley define las urbanizaciones se pretendió regular.-
de propiedad horizontal como todo conjunto Una importante innovación es el tratamiento,
inmobiliario dividido en múltiples bienes o lotes, objeto por primera vez, de bienes o lotes, lo cual deja
de propiedad individual, complementados por una subyacente la idea de que una de esas unidades
infraestructura de bienes y servicios comunes, objeto podría ser un terreno baldío.
de copropiedad y co-administración por parte de los En definitiva, esta ley se aplicará a las
copropietarios de los bienes individuales. urbanizaciones que encuadren en lo previsto por el
Con respecto al establecimiento de las art.48, pudiendo ser preexistentes, en curso, y sin
19

importar la forma jurídica solicitada originalmente, urbanización prevista, a la luz de las vías existentes y
incluso habilitadas total o parcialmente por ley 10.751. futuras (trámite desarrollado ante el Ministerio de
Será aplicable asimismo a urbanizaciones similares a Transporte y Obras publicas).-
las reguladas pero aprobadas por las autoridades Se ha tenido igualmente en cuenta el tema
municipales bajo otras formas, v.gr. barrios cerrados, de la protección de la faja costera.
clubes de campo etc. En estas últimas hipótesis, Cumplidas todas estas etapas previas, el
como ya se mencionara, las vías de tránsito interiores Municipio estará en condiciones de aprobar la
estaban afectadas al uso municipal y debían, por tanto, viabilidad del proyecto y, en consecuencia otorgará el
ser desafectadas de tal uso para constituirse en los permiso de construcción.
bienes comunes de las urbanizaciones de propiedad
horizontal.- IX.2.2. Permiso municipal y habilitación
Por último, cabe agregar que este marco de las obras de infraestructura
normativo no resulta de aplicación preceptiva, es Como ya se indicara supra es la Intendencia
optativo, de acuerdo a la redacción del art.48, quien aprueba la viabilidad del proyecto y en su mérito
pudiendo, entonces, no regir para todos los otorga el permiso de construcción.
emprendimientos de este tipo que se organicen, ya El permiso de construcción determina desde
que el promotor podrá buscar otras formas que el punto de vista técnico la regularidad de las obras de
considere más adecuadas. En lo personal, infraestructura proyectadas para el conjunto o, en caso
entendemos que se trata de una solución poco feliz de de programas cuyo desarrollo se plantee en más de
nuestro legislador. Creemos firmemente que la una etapa, las obras proyectadas para la etapa
solución más propicia habría sido disponer la considerada.
obligatoriedad, sumada a un período de transición, Este concepto vertido en el texto del art. 6 del
pero no mantener en vigencia una multiplicidad de Dec. 323/01, sumado al texto de los arts, 46 y 50 de la
sistemas paralelos al respecto en lugar de unificar la ley 17.292 traen a colación el distingo que preconizaba
normativa.- Miranda entre estado y régimen horizontal, a que
hiciéramos referencia capítulos atrás, al iniciar el
IX.I. Requisitos estructurales presente estudio.
El art.48 define someramente las En efecto, la ley consagra inicialmente la
urbanizaciones de propiedad horizontal, estableciendo, diferencia entre estado y régimen, pero,
además, que las superficies mínimas de los bienes lamentablemente, refiere al perfeccionamiento del
individuales no serán inferiores a las que, para la zona estado horizontal, expresión por demás inapropiada, ya
en que se propone implantar el conjunto, determinen que se deberla haber hablado de requisitos previos a la
las ordenanzas o planes de uso del suelo del adquisición del estado horizontal.
departamento respectivo.- El Decreto 323/01 adolece igualmente de
El consecuencia, el tema del establecimiento imprecisiones, por cuanto refiere al estado horizontal
de las -superficies mínimas admisibles será, una vez respecto del Cap. III del DL 14.261 y de la ley 16.760,
más, de resorte municipal, retornándose, así, a los casos en los cuales, justamente, se ingresa en forma
criterios establecidos»al respecto por la ley 10.751.- directa al régimen de propiedad horizontal.
La ley trata además otros conceptos no
IX.2. Requisitos documentales referidos en los textos normativos ya estudiados; el
IX.2.1. Peculiaridades concepto de infraestructura. Es un concepto
Una singular peculiaridad de la tramitación sumamente amplio, que comprendería, básicamente,
consiste en la necesidad de obtener en forma previa, las mejoras urbanísticas de caminería, agua potable,
una serie de "anuencias" a las que el Decreto energía eléctrica e incluso el saneamiento. En un
reglamentario (Nº 323/01) denomina "viabilidades". sentido más amplio, podríamos hablar de todos
Una primera viabilidad se tramita ante el aquellos espacios y bienes comunes destinados a
municipio respectivo (art.2) y comprende cuestiones actividades sociales o de esparcimiento, así como las
tales como la documentación exigida (croquis de obras relacionadas con la recolección y eliminación de
ubicación, plano del predio, plano de curvas de nivel, residuos y desechos en general.
anteproyecto de fraccionamiento, anteproyecto de El art. 12 del Dec. 323/01 establece que las
reglamento de copropiedad, estudio de impacto construcciones a realizarse en los bienes comunes
ambiental (en los términos dispuestos por la ley deberán constar en el plano proyecto y serán
16.466, modificativas y concordantes), anteproyecto de graficadas en el plano definitivo.-
redes de agua, energía eléctrica y otros servicios
comunes previstos, evacuación de aguas pluviales,
etc. IX.2.3. Plano de mensura y
De acuerdo al art.38 del Dec. 323/01 se debe fraccionamiento
gestionar estudios de factibilidad de provisión de Una vez concedida la viabilidad por la
agua (ante Obras Sanitarias del Estado), de suministro Intendencia y habiéndose otorgado el permiso de
de energía eléctrica en condiciones aceptables (ante la construcción, se confecciona un plano-proyecto que se
Administración Nacional de Usinas y Transmisiones inscribe ante la Dirección-Nacional de Catastro, quien
Eléctricas), y, finalmente, la factibilidad de implantar la establecerá los valores provisionales.
20

Terminadas las obras de infraestructura se va plano proyecto y el empadronamiento respectivo.


a solicitar la habilitación municipal, confeccionándose
un plano de fraccionamiento horizontal definitivo. X. EDIFICIOS EN BLOQUE Y NÚCLEOS
En este plano deberá constar la descripción y EVOLUTIVOS
deslinde de las unidades individuales.-
Es importante destacar la exigencia de que Por resolución 151/998, la Intendencia
cada unidad cuente con una salida independiente a Municipal de Montevideo estableció la necesidad de
una vía vehicular interna o externa. crear dos modalidades constructivas diferentes, de
manera de lograr que las unidades habitacionales
IX.2.4. Reglamento de copropiedad evolucionen hacia dentro o hacia fuera, a partir de un
Es el tercer elemento documental requerido proyecto preestablecido, disponiendo que el tema se
para que se configure el estado horizontal. sometería a consideración de la Asociación de
Preceptivamente contendrá entre sus Escribanos del Uruguay, la Sociedad de Arquitectos
disposiciones la hipoteca recíproca en los términos ya del Uruguay, y la Asociación de Agrimensores.
analizados sin presentar al respecto elementos La consulta que al respecto se planteó fue
caracterizantes propios. evacuada -por los Escs. Teresa Gnazzo y Roque
Corresponde tener presente que la Molla. 34
construcción dentro de este marco normativo implica De la misma surge con claridad, en primer
que las instalaciones relativas a servicios comunes han término, que, de acuerdo a las disposiciones del art.30
de pasar, necesariamente, a través de bienes de la ley 10.751, el gobierno departamental tiene
comunes, por lo cual no será necesario incluir competencia exclusiva en materia de regulación y
disposiciones relativas a servidumbre legal de pasaje y contralor de la construcción en régimen de propiedad
conservación.- horizontal. Por lo tanto el mismo cuenta con
atribuciones suficientes para autorizar soluciones
constructivas como las edificaciones colectivas de
En resumen, el ingreso a propiedad evolución planificada.
horizontal por la vía estudiada requiere:
1) Trámite (previo) de viabilidad ante, OSE, X.l. Edificios en bloque
UTE, Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y En este caso, el permiso de construcción
Medio Ambiente, Ministerio de Transporte y Obras contiene lo que la normativa municipal denomina la
Públicas e Intendencia Municipal correspondiente. "solución ideal", que es el máximo de unidades posible
2) Permiso de construcción de obras de una vez concluido el emprendimiento.
infraestructura y servicios comunes Se debe presentar un plano-proyecto de
3) Construcción de esas obras de fraccionamiento, plano de albañilería y permiso de
infraestructura y servicios comunes obras sanitarias.-
4) Habilitación municipal en régimen de Concluidas las obras, estos edificios deberán
propiedad horizontal contener necesariamente la estructura básica.
5) Confección de plano y mensura de Se procederá, por último, a la solicitud de
fraccionamiento horizontal inspección final, incluyendo el plano veraz de
6) Cotejo por Intendencia correspondiente albañilería y el plano definitivo de fraccionamiento.
7) Inscripción en Dirección Nacional de El gráfico veraz ilustra la situación actual de
Catastro evolución del emprendimiento.
8) Empadronamiento individual El edificio, con el cerramiento envolvente
9) Asignación de valor fiscal a cada unidad completo, no puede diferir del proyectado sino en el
por parte de la Dirección Nacional de Catastro número de unidades, dejando previstos los elementos
10) Otorgamiento del reglamento de que resulten imprescindibles para su futura subdivisión.
copropiedad conteniendo la hipoteca recíproca. Se otorga el reglamento de copropiedad
teniendo en cuenta el plano básico (ideal) y el definitivo
IX.3. Compatibilidad con la normativa (veraz).-
anterior La Intendencia Municipal de Montevideo ha
El art. 54 de la ley establece a texto expreso previsto, complementariamente, un trámite abreviado
la compatibilidad entre la vía instaurada y las para su ulterior modificación, de modo de abaratar los
anteriores, con la única condición de que las fuentes costos y favorecer una ágil tramitación.-
de financiación provengan de las instituciones que las
referidas normas establecen (Banco Hipotecario del
Uruguay y las Instituciones de Intermediación
Financieras reguladas por el art.1º del DL 15.322).-
El punto es regulado asimismo por el Cap.IV
34 GNAZZO, Teresa, MOLLA, Roque. Viabilidad
del Dec. 323/01, que dispone, adicionalmente, que en
estos casos la incorporación se operará con el jurídica en régimen de propiedad horizontal de dos
otorgamiento de las escrituras de crédito hipotecario y nuevas modalidades constructivas denominadas
del Reglamento de Copropiedad, previa inscripción del “edificios en bloque” y “núcleos evolutivos”, en ADCU
XXXI p. 943, FCU Montevideo, 2001
21

X.2. Núcleos Evolutivos agrupados en una misma unidad.


A diferencia de lo que analizamos supra, el b) Del 10.9.57 al l5.11.66: Resolución del
permiso de construcción de un emprendimiento de Concejo Departamenta1 de 10.9.57. A los
núcleos evolutivos contiene, en la llamada solución departamentos o pisos que no hubieren realizado las
ideal, el máximo de metraje posible de cada unidad. obras exigidas se les prohíbe la enajenación, lo cual
Esto significa que el número de unidades debía quedar establecido en el plano de
inicialmente previsto no ha de modificarse, aunque sí fraccionamiento. Se trata de bienes individuales sobre
las superficies de cada una de esas unidades. los cuales pesa esta imposibilidad de enajenar*
En cuanto a la documentación que es c) Después del 15.11.66: Resolución del
menester presentar, incluye un plano básico ideal Concejo Departamental 59.757. Las unidades se
(proyecto de fraccionamiento), plano de albañilería con agrupan en "unidades inmobiliarias" estableciendo en
la totalidad de metraje previsto, y permiso de obras el plano que se trata de "división incompleta".
sanitarias. En consecuencia» y según la fecha en que
Concluidas las obras, deberán contener se hubiere presentado a conversión el edificio,
necesariamente el área mínima por unidad estipulada encontraremos dos clases de edificios incorporados a
de acuerdo a su destino. propiedad horizontal:
Se solicitará una inspección final, incluyendo a) Edificios incorporados parcialmente en
plano veraz de albañilería y plano definitivo de forma implícita, que teniendo posibles unidades para
fraccionamiento, reflejando la realidad de los núcleos ser convertidas, éstas no fueron dadas de alta, siendo
evolutivos. incluidas como bienes comunes o agrupadas en una
Los núcleos básicos así ejecutados no sola unidad sin que ello conste en los planos.
podrán diferir-del proyectado salvo en la superficie b) Edificios incorporados parcialmente en
construida, dejándose previstos los elementos forma exp1ícita, caso en el cual surgirá tal situación
imprescindibles para su futura ampliación (muros, de la constancia agregada al plano acerca de la no
electricidad, sanitaria, etc).- inclusión de algunas de sus unidades por resolución
Se otorga asimismo reglamento de expresa de la Intendencia.
copropiedad, para lo cual se ha de tener en cuenta el Estas situaciones también generaron
plano básico (ideal) y el definitivo (veraz). reacción por parte de las autoridades de la Dirección
Al igual que con respecto de los edificios en Nacional de Catastro, que emitió la resolución N»
bloque, se prevé un trámite abreviado para posteriores 695/963 (sobre habilitación municipal parcial de
modificaciones en el emprendimiento. edificios en construcción), que considera la parte del
edificio no habilitada como una sola unidad en
XI. ACERCA DE LA LLAMADA construcción.
"INCORPORACIÓN MIXTA Como ha enseñado reiteradamente el Esc.
Fernando Miranda 35 para comprender la propiedad
XI.I. Concepto. Origen. Regulación horizontal y hacerla funcionar es necesario considerar
normativa. el edificio en sí, las unidades y los bienes comunes,
La práctica municipal vinculada a la particularmente, pero también como complejo único.
incorporación de inmuebles a propiedad horizontal, en En nuestro Derecho, las características que
particular en el departamento de Montevideo, generó, debe cumplir un edificio para ser incorporado a través
en los primeros tiempos de la aplicación de la ley de la ley 10.751 son determinadas por los gobiernos
10.751, una serie de irregularidades que podríamos departamentales. Las facultades atribuidas al orden
resumir bajo la expresión “incorporación parcial” municipal son relativas a urbanismo: tipos, lugares de
Cuando se presentaba la documentación a construcción y características del edificio, condiciones
los efectos de la incorporación de edificios a propiedad de higiene y habitabilidad (áreas mínimas, ventilación),
horizontal y parte de las unidades no cumplían los elementos constructivos, etc.
requisitos exigidos por la Intendencia, la misma El Municipio debe juzgar si el edificio y sus
procedía a incorporar aquella parte del edificio que sí unidades, con sus bienes comunes, como un todo
cumplía con las ordenanzas municipales, excluyendo complejo, llena las exigencias del art.30 de la ley
de la incorporación las restantes unidades 10.751. No puede haber un edificio que en parte sea
"incumplidoras”. objeto hábil para propiedad horizontal y en parte no,
Esta peculiar situación pasó además por pues la propiedad horizontal funciona como un sistema
diferentes — etapas» en base a la normativa municipal interrelacionado del todo y de las partes, de modo que
aplicable: a) Del 24,9.47 al 10.9.57; Vigencia del resulta imposible que haya fracciones enquistadas que
art.13 del Decreto 5644 de la Junta Departamental. No no reúnan los requisitos necesarios.-
existe norma que reglamente esas incorporaciones En informe de 17 de Junio de 1964, Eduardo
parciales, cuando alguna de las unidades no han
realizado obras de adaptación pero el resto del edificio
sí las llevó a cabo, se autorizaba igualmente la
35 Caso de habilitación parcial de un edificio de
incorporación del edificio, creando situaciones
artificiales como departamentos o locales incluidos propiedad horizontal. Informe de Eduardo Moratorio
como bienes comunes o varios departamentos Rivière anotado por el Esc. Fernando Miranda. En
Rev. AEU 50 1964 pp. 323-38
22

Moratorio-Rivière, 36 por aquel entonces Sub-Director todo el edificio.


del Registro racional de Traslaciones de Dominio, Nuestro Derecho positivo vigente no cuenta
destaca que la ley exige que el edificio, todas y cada con regulación alguna al respecto. Se ha sostenido que
una de sus partes, cumplan con las disposiciones habría que entender que existen dos
municipales. Destaca asimismo la existencia de dos reglamentaciones, a lo cual deberíamos sumar las
criterios manejados por la Intendencia. dificultades supervinientes al tiempo de armonizar los
Ante estas delicadas situaciones, una dos sistemas, donde uno de ellos exige la hipoteca
primera respuesta provino de la ley 13.870, que recíproca y la servidumbre, mientras no se exige estos
establece que la conversión comprenderá la totalidad requisitos en el otro sistema.37
del inmueble (art,30), y habilita la incorporación de Hurvich 38 ha afirmado que no se trata de la
locales con acceso directo a espacios comunes con coexistencia de dos sistemas. Es un solo sistema: el
superficies continuas menores a las requeridas en de la ley 10.751, al cual se ingresa por diferentes vías,
términos generales.- lo cual supone la existencia de limitaciones diversas.
El art. 3 del Dec. 146/71 establece una serie
de parámetros a considerar en relación a la medida de XI. 2. Procedencia
las unidades, de modo de facilitar la incorporación, a) NO procede cuando el edificio ya ha sido
solucionando el tema de que parte del edificio no incorporado totalmente por ley 10.751. Sin embargo
contara con los requisitos superficiarios necesarios. se ha pretendido la incorporación por esta vía de una
El art.4 del mismo decreto establece que los nueva unidad de un edificio ya completamente
edificios ya incorporados en forma parcial podrán ser incorporado. En tal sentido, la Comisión de Derecho
totalmente incorporados por el mecanismo de la ley Civil de la Asociación de Escribanos del Uruguay ha
l3.870 al régimen de propiedad horizontal por manifestado en sus consultas que hay un sólo régimen
constituir, lo no incorporado, parte de una sola unidad. de propiedad horizontal (10.751, modificativas y
Adicionalmente se admiten criterios concordantes) y que leyes subsiguientes (13.870, DL
diferenciales de mensura, así como una tolerancia 14.261, 14,560) buscaron crear procedimientos más
porcentual, de modo de favorecer al máximo la ágiles para esa incorporación, procedimientos
posibilidad de incorporar. excepcionales, pero tras los cuales, consumada la
La segunda respuesta provino del DL 14.261 incorporación, rige la ley madre, aunque con las
C.I, que deroga en forma expresa la ley 13.870, pero peculiaridades correspondientes. 39
proporciona al tema un tratamiento bastante similar. b) PROCEDE cuando existe habilitación
Admite igualmente la incorporación aún parcial por ley madre y se incorpora en forma
cuando un determinado porcentaje de las unidades complementaria el resto de las unidades (hoy por
(30%) carezca de las superficies mínimas requeridas, 14.261, antes por 13.870). Por ejemplo; se construye
así como criterios específicos de mensura. un edificio, habilitándose como propiedad común con
El art.3 refiere a incorporación mixta , dos casas y veintidós apartamentos. Se incorpora a
estableciendo como criterio rector la incorporación propiedad horizontal por medio de la ley madre,
total, admitiendo, al mismo tiempo, incorporaciones resultando veinte unidades y dos casas con dos
mixtas solamente cuando existe incorporación parcial apartamentos. Tiempo después se procede a la
previa por ley madre, configurándose una suerte de división de los dos apartamentos y las casitas,
incorporación-que podríamos denominar rigiendo, para estas cuatro unidades resultantes, las
"complementaria" comprensiva de la fracción del limitaciones establecidas por el DL 14.26140
inmueble originalmente excluida por disposición c) PROCEDE cuando se incorporó
municipal. El Dec. 945/974 reitera la misma totalmente por ley 13.870 o C.I DL 14.261 y
disposición. posteriormente se crean nuevas unidades, que se
Ahora bien, esta incorporación regirán por ley madre.
complementaria, de acuerdo al DL 14.261 soluciona en
forma definitiva el tema de las incorporaciones
parciales, de modo que la totalidad del edificio queda
sometida al régimen de la propiedad horizontal.
Subsiste, sin embargo, una interrogante: la
situación de las unidades comprendidas en la
incorporación original. En efecto, es indudable que las
nuevas unidades deberán contar con reglamento de 37 MIRANDA, Fernando. En Régimen de la Propiedad
copropiedad, con todos los requisitos que Horizontal. Conferencias y cursos, 8, Montevideo,
oportunamente hemos analizado. Esto impone evaluar 1979 pp. 47-48
38 HURVICH, Wladimiro. En Encuentro Técnico
si ese reglamento de copropiedad va a incumbir sólo a
las unidades incorporadas por este mecanismo, y la Regional Salto, 22 de Abril de 1995, p.8
39 Vide consultas varias evacuadas por la Comisión de
cuestión de si en caso de no existir reglamento de
copropiedad previo, el que se otorgue comprende a Derecho Civil de la Asociación de Escribanos del
Uruguay, en especial: Rev. AEU 71 (1-6) 1985 p. 176-
177; Rev. AEU 75 (1-6) 1990 p.141; Rev. AEU 79 (1-
6) 1993 p.105 y ss.-
36 Ibidem 40 Rev. AEU 82 (1-12) 1996 p. 212-224
23

Cuadro Sinóptico de la procedencia de la incorporación mixta:

(A): Incorporación total por L.10.751: NO PROCEDE

(B): Incorporación parcial 10.751 + 13.870: PROCEDE

10751 13.870

(C): Incorporación parcial 10.751 + 14.261: PROCEDE

10751 14.261

(D): Incorporación total 13.870 o 14.261 + nuevas unidades 10.751: PROCEDE

13.870

10751
14.261

XII. DECLARACIÓN JURADA DE Estas pautas y las interrogantes a que refería


CARACTERIZACIÓN URBANA el Ese. Curbelo fueron hallando respuesta a través de
los decretos 235/2002, 420/2004, y las resoluciones
El art. 178 de la ley de presupuesto, 17.296 20/02 de Dirección-Nacional de Catastro y 142/02 de
establece que para la inscripción de planos de Dirección General de Registros.
mensura y trámites de modificación parcelaria de
inmuebles urbanos que se realice ante la Dirección XII.1) Decretos 235/2002 y 420/2004
Nacional de Catastro deberá adjuntarse una El primero de los aludidos decretos hace
declaración jurada de caracterización urbana por cada referencia al contenido de la declaración jurada de
unidad resultante de la operación catastral de que se caracterización urbana» estableciendo que debe
trate. contener los datos necesarios para fijar los valores
El Esc. Curbelo Soria, en un primer análisis, reales de los inmuebles por parte de la Dirección
sostuvo que se trataba de una novedad alarmante Nacional de Catastro.
(sic), ya que no se proporcionaba una definición que También especifica cuáles son los técnicos
permitiera saber con claridad de qué se trataba ni cuál intervinientes; Ingenieros Agrimensores o Arquitectos
era su contenido.41 matriculados. Estos profesionales intervinientes son
De hecho, asiste razón al Esc. Curbelo, por responsables por los datos técnicos aportados,
cuanto la ley es sinceramente parca y de acuerdo a existiendo la posibilidad de verificación, por parte de la
ese primer análisis, lo que queda claro es que debe Dirección Nacional de Catastro, de los datos
referir las construcciones, que su vigencia es de diez aportados. En caso de constatarse errores u omisiones
años, que lleva firma de Arquitecto o Agrimensor, y se que supongan negligencia o falta de ética, será
presenta ante la Dirección Nacional de Catastro para la aplicable el art. 293 del Código Penal.
inscripción de planos y modificaciones parcelarias y, Se reglamenta el tema de la matrícula de los
finalmente, que el Registro Inmobiliario exigirá Ingenieros, la cual es llevada de conformidad al Dec.
constancia catastral de presentación de dicha 318/95, art. 22, en tanto los Arquitectos, a los efectos
declaración para inscribir traslaciones de dominio, de su matriculación, presentan ante la Dirección
hipotecas y promesas de compraventa. Nacional de Catastro su documento de identidad y el
título habilitante.
La Dirección Nacional de Catastro
41
confeccionó los instructivos necesarios, proporcionó a
CURBELO SORIA, Carmelo Jacinto. Aspectos
los técnicos matriculados una clave de acceso, lo cual
prácticos de la ley de urgencia I (17.243), ley de
les permite incluso completar la declaración desde la
urgencia II (17.292). ley de presupuesto (17.296).
página web o entregar un disco magnético, sin
Montevideo, AEU 2001, pág.
24

perjuicio de la ulterior presentación de la misma en calificación fiscal que las declaraciones juradas de
papel, en cuyo caso se verificará la correspondencia caracterización urbana se controlarán para la
de los datos. inscripción de toda escritura de traslación de dominio o
Una vez verificada la exactitud de los datos hipoteca o compromisos de compraventa de bienes
aportados, la Dirección Nacional de Catastro expide urbanos y suburbanos, descriptos en base a planos de
una cédula catastral en la que se deja constancia de la mensura que impliquen trámites de modificación
fecha de presentación da la declaración y su vigencia parcelaria realizados ante la Dirección Nacional de
para la inscripción en la Dirección General de Catastro con posterioridad a la vigencia del decreto
Registros de escrituras relativas a traslaciones de 235/2002, debiendo resultar, de la cédula catastral
dominio, hipoteca y compromisos de compraventa. correspondiente, a partir de la misma fecha, la
Este sistema sólo es aplicable a inmuebles constancia expedida por la referida Dirección Nacional
ubicados en zonas urbanas y suburbanas. de Catastro, la fecha de la declaración jurada y la
De acuerdo a las previsiones del Decreto vigencia de la misma.
420/2004, la Sección Inmobiliaria del Registro de la
Propiedad de la Dirección General de Registros deberá XII.4. Acerca de la información catastral
verificar la existencia de la constancia supraindicada. La información es clasificada a efectos de la
Su vigencia es de cinco años para propiedad ordinaria declaración jurada, en de actualización privativa de la
y diez para propiedad horizontal por ley madre. Dirección Nacional de Catastro y de actualización por
El Dec.420/04 establece además un contralor el profesional actuante.
adicional por parte de la Dirección General Impositiva La información de actualización privativa de
en ocasión del pago del Impuesto a las Transmisiones Catastro es referente a la parcela, que, por su
Inmobiliarias. naturaleza debe ser coordinada con dicho
administrador, por el profesional declarante (no incluye
XII.2. Resolución 20/02 Dirección Nacional las construcciones que acceden a la parcela).
de Catastro La información de actualización por parte
La resolución aclara los alcances de la del profesional actuante, hace a la descripción
normativa a efectos de homogeneizar su aplicación, fidedigna de las construcciones que acceden a la
así como organiza los procedimientos imprescindibles. parcela y las caracterizaciones que les corresponden.-
Determina los casos en que procede: Los declarantes son totalmente responsables
a) Presentación de planos de mensura para de la veracidad de los datos declarados.
su inscripción Los formularios están divididos en carátula
b) Solicitudes de modificación parcelaria (propiedad común y propiedad horizontal) y
c) Inscripción de mejoras. complementario (propiedad común y propiedad
La no presentación inhabilita la recepción de horizontal).
documentos correspondientes a estas gestiones. Toda declaración jurada de caracterización
No procede para la expedición de cédulas urbana contará al menos de una carátula (que contiene
catastrales ni inscripción en Dirección General de todos los datos del padrón) y de tantos formularios
Registros según art. 178 L. 17.296. complementarios como sea necesario.
En lo que hace a sus alcances» En el caso específico de la propiedad
a) Fraccionamientos por lotes horizontal en las altas se sustituye el cálculo de las
b) Fraccionamientos de propiedad horizontal milésimas por la planilla de áreas con la
c) Declaración jurada de caracterización correspondiente caracterización línea por línea, en
urbana de reparcelamiento de predios de un mismo medio magnético. Se omite las áreas libres que no
propietario (se confecciona en relación a la situación tengan valor constructivo significativo.
futura de los predios ) .- En cuanto a las modificaciones, incluye
d) Reparcelamiento cuando se trata de todas las actuaciones que impliquen modificaciones de
distintos propietarios (se confecciona Según la unidades o usos exclusivos y debe ir acompañado de
situación actual de los-predios) una declaración jurada de caracterización urbana
e) Solicitud - proyecto de demolición (igual conjunta de las unidades involucradas incluyendo los
tratamiento que las mejoras a construir) (dec.235/02).- usos exclusivos que les corresponde.
Las modificaciones parcelarias se inician a
solicitud escrita, suscrita por el propietario o el técnico
actuante. La cédula resultante incluye la fecha de
culminación y archivo del trámite y las constancias que
relatan los padrones antecedentes y los datos del
plano de mensura»

XII.3. Resolución 142/002 de Dirección


General de Registros
Esta resolución buscaba unificar
conceptualmente la interpretación de la ley y normas
reglamentarias, estableciendo como criterio de