Metodos - Valorizacion Borrero - Oscar 2011 Presentacion PDF

Programa para Amrica
Latina y el Caribe
Ciclo de Minicursos en Politicas del Suelo
UNIVERSIDAD Nacional de Colombia
Medellin,
d lli Junio
i 1 de
d 20
2010
0
AVALUO DE INMUEBLES Y
GESTION DEL SUELO
METODOS DE VALORACION
Capitulo 2
Autor: Oscar Borrero Ochoa
oscarborrero@cable.net.co
Latina y el Caribe
Valoracion y Plusvalia
1- Utilidad de la valoracin comercial para

efectos fiscales y desarrollo urbano
2- Factores y mtodos en la valoracin
comercial, base para cobro de plusvalias.
3- El avaluo de mercado es clave para capturar
las plusvalias urbanas
Latina y el Caribe
TIPOS DE VALORACION
Valoracin
V l i = Tasacin
T i
Peritazgo = con efectos judiciales
Garantas = valoracin para crdito hipotecario
Valor de mercado = valor comercial = valor
venal.
Valor fsico = para balances y activos de las
empresas. Utilizado en contabilidad.
Valor fiscal = catastral, patrimonial, notarial.
Latina y el Caribe
Definicion
fi i i ded Avaluo
A l de d Mercado
d
o Comercial
Se entiende ppor valor comercial de un
inmueble el precio mas probable por el cual
este se transaria en un mercado donde el
comprador y el vendedor actuarian
libremente, con el conocimiento de las
condiciones fisicas y juridicas que afectan
el bien.
Valor no es igual a Precio!!!
Latina y el Caribe
PRECIO DE MERCADO
Es la cantidad en dinero por la cual una
mercanca puede cederse (H.de Caires)
Es
E ell que se paga efectivamente
f ti t por la
l
propiedad, sin considerar motivos, ni
presiones
i nii la
l inteligencia.
i t li i (A.I.R.E.A)
(A I R E A)
El Precio difiere del Valor de Mercado
porque se trata de un hecho histrico o
concreto, mientras el valor de mercado
permanece en el avaluo hasta que es
comprado.(Appraisers)
Latina y el Caribe
Precio de expectativa vs Valor

comercial
El valor no es igual
g a Precio. El valor depende
p de
un mercado abierto, con suficientes oferentes y
demandantes, con plena informacin y con
actitud
i d prudente
d entre las
l partes.
El precio depende de las condiciones de cada
parte
t y pueded generar sobrevaloracin
b l i o
subvaluacin. Las expectativas generan precios
diferentes al valor.
valor
Latina y el Caribe
El mercado de lotes
promedios
Valores subjetivos de oferta
Valor objetivo
de oferta
O 1 O 2 O 3 O 4
MERCADO T1 T 2 T 3 T 4
precios
Valor objetivo
de demanda D 1 D 2 D 3 D 4
Valores subjetivos de demanda

Latina y el Caribe
El mercado y los metodos

Metodos
indirectos Metodo de mercado por oferta
Metodo del
costo
O 1 O 2 O 3 O 4
Factor
fuente
MERCADO T1 T 2 T 3 T 4
Metodo de la
renta D 1 D 2 D 3 D 4
Metodo residual para el suelo

Latina y el Caribe
Concepto del mayor y mejor uso

N
Normas ddell ISVC (I(International
t ti l Standard
St d d
Valuation Comitee)
El mercado
d busca
b maximizar
i i ell uso del
d l terreno
t
de acuerdo con la norma y el potencial de
desarrollo del lote.
lote
El avaluador debe buscar el mejor uso:
comercio hotel,
comercio, hotel vivienda,
vivienda shopping.
shopping
El avaluador busca la mayor densidad y altura
permitida y que el mercado lo pague.
pague
Latina y el Caribe
FACTORES Y METODOS en la
valoracion comercial o de
mercado
d
LOTE
CONSTRUCCION
FACTOR DE COMERCIALIZACION
Latina y el Caribe
1. LOTE
Es un inmueble rural?
Ubicacin respecto a los centros urbanos o
mercados demandantes
Avalo del
TERRENO Calidad o fertilidad de la tierra.
en bruto
Infraestructura productiva, construcciones,
adecuaciones.
Latina y el Caribe
Es el inmueble urbano?
Avalo del terreno Avalo del terreno sin

URBANIZADO URBANIZAR
La calidad del suelo urbano es la

CONSTRUIBILIDAD o EDIFICABILIDAD.
EDIFICABILIDAD: definida por la Autoridad

Municipal a travs de sus normas
normas.
Latina y el Caribe
Lote urbano bruto

(sin urbanizar)
Factor
F t edificabilidad
difi bilid d
Factor de ubicacin
Normas y densidades
Obras de infraestructura
LOTE URBANIZADO
Latina y el Caribe
PLUSVALIA EN LA PERIFERIA URBANA

Zona urbana Centro de la ciudad
Zona agrcola
Zona
suburbanaValor = Ubicacin
y edificabilidad
Especulacion
Valor =
f ilid d y
fertilidad
- - ubicacion
Latina y el Caribe
Efecto cono invertido: generalmente aparece en

ciudades monocntricas donde su foco de
valorizacin
a o ac es e el ce
centro
t o ttradicional.
ad c o a
Precio/m2 Precios mximos Buenos Aires

Cordoba
Montevideo
Rosario
Prrecio agrcoola
Ciudad
monocentrica
Periferia Centro Periferia
PLUSVALIA POR UBICACION
Latina y el Caribe
Efecto pluricentrico: Se presentan a lo largo

de vas importantes y con tendencias a
demeritar el centro tradicional
tradicional.
Mexico
Precio/m2
Bogota
Caracas
CIUDAD LINEAL Santiago
Lima
Sao Paulo
Ri Janeiro
Rio J i
Popular Centro Histrico Estrato Alto -

medio exclusivo
Latina y el Caribe
2. CONSTRUCCIN
Es todo lo que va sobre el terreno. Puede
ser construcciones nuevas o usadas.
3. FACTOR DE COMERCIALIZACION
Depende del mercado del inmueble
total zonas que le rodean
total, rodean, ubicacin del
barrio, obsolescencia del sector,
ventajas del conjunto
conjunto, etc
etc..
Latina y el Caribe
Lote urbanizado +
Valor fsico * Factor de
construccin =
comercializacin =
Valor fsico
((intrnseco)) Valor comercial
Los Inmuebles Urbanos son heterogeneos
Homogeneizacin: hacer homogneo, hacer

equivalente hacer comparable
equivalente,
La base de un avalo esta en la buena
recoleccin de datos y en la correcta
homogeneizacin de los valores.
Latina y el Caribe
METODOS VALUATORIOS
COMPARATIVO : Lote
DEL COSTO : construccion
RESIDUAL : Lote
DE LA RENTA: inmueble
DE CAPITALIZACION : especiales
p
Latina y el Caribe
1. METODO COMPARATIVO
o de mercado
No confundir con la comparacin
entre los precios de la oferta !
Compara los elementos del inmueble por avaluar
con similares de otro inmueble.
Aplica la estadstica y modelos economtricos ms
la experiencia del mercado inmobiliario.
Parte
Parte de Ofertas
Ofertas, Transacciones y Avaluos
recientes
Latina y el Caribe
Reduccin a precio de contado: Para el

vendedor, no para el comprador.
Factor de fuente (para ofertas): el propietario
propietario,
en la generalidad, incrementa el precio entre el
10 y 15 %
%. Factor de fuente de 0.85
0 85 a 00.9.
9
Factor de actualizacin : ofertas o
transacciones hasta dos aos atrs corregidas
por Inflacin o Indices inmobiliarios.
Latina y el Caribe
METODOLOGIA TRADICIONAL
FACTORES DE CONFIGURACION
9Factor de fondo (f) 9Varios frentes y/o
9Factor de frente (F) esquina (E)
9Forma (fe) 9Topografa (T)

9Proporcin (P) 9Factor de plottage (I)
9Tamao (t)
Latina y el Caribe
1. Influencia de la profundidad
edio
Exponencial
Precio prome
VC/m2
X1 < X2
UV
Y1
Y1 > Y2
Y2
P
X1 X2 Fondo
A
A mayor profundidad
f did d del
d l lote
l ell valor
l unitario
i i
disminuye
Latina y el Caribe
CRITERIO
HOFFMAN
Ejemplo (para fondo
tipo de 40 mts)
fx/2 1/3 Vt
F = ( 40 / 60 ) ^0,415 fx
F = 0,84 fx/2 2/3 Vt
Valor modal en la calle
= US 100/m2 Calle
Valor lote atipico
0.415
V = 100 * 0,84
f
ft
=
V = US 84 /m2 fx
Latina y el Caribe
2. Influencia del frente

El metodo IBAPE sugiere un factor que corrige el frente a
avaluar de acuerdo con el frente del lote tipo.
Fx : frente por avaluar 0 . 25

Fx
Ft
Ft : frente del lote tipo F =
A mayor frente mejor Ft
precio del mercado
p
Ej: para frente tipo de 10 mt, un lote de 15 mt se premia asi:

V = (15/10)^0,25
(15/10)^0 25 = 1
1.10
10 * 100 = US 110/m2
Latina y el Caribe
16 15 5
50 25 25
3 26
50 4
2 50 7 50
30 20 6 8
25 26
25 5 30
1 50
9
15 2 4 15 35 25 5 10
3. Influencia de la forma
FONDO EQUIVALENTE
Fe = Area total / frente del lote
Ejemplo lote 4 : factor de forma = 0,71
Factor de frente = 1.11
Valor = 100 * 0,71 * 1,11 = US 78/m2
..
Latina y el Caribe
4. Influencia del tamao (t)

MANDA
A
Exponencial
DEM
X1 < X2
Y1
Y1 > Y2
Y2
X1 X2 PRECIO
ELASTICIDAD:
ELASTICIDAD: Respuesta inmediata de la
demanda a la variacin del precio.
Latina y el Caribe
5. Influencia de varios frentes (E)

9La experiencia de mercado ensea que existe
mayor demanda por los lotes esquineros.
9Estos valen entre el 10 y el 20 % mas que un lote

medianero por poseer dos frentes
frentes. Si las dos
calles son altamente comerciales = 30%.
9Cuando el lote cruza la manzana y sale a otra

calle se utilizan modelos estadisticos que premian
el lote . Ej: modelo IBAPE (Brasil).
Latina y el Caribe
6. Influencia del relieve (T)

9Si el promedio del sector es plano, los lotes
inclinados sern castigados.
9Si el sector es montaoso, el lote

plano se premia
premia.
9Se
Se determinar el costo de las obras por
adecuar el terreno y dejarlo listo para la
construccin en condiciones similares a los de
terrenos planos.
Latina y el Caribe
2. METODO DEL COSTO
Este mtodo parte del presupuesto

econmico
i para obtener
bt ell costo
t dde
reposicin (precio de nuevo) de un bien
i
inmueble.
bl
Se aplica a construcciones, obras de

infraestructura mejoras y adiciones
infraestructura, adiciones.
Latina y el Caribe
)En el avalo de la construccin, la tesis bsica es

d t
determinar
i ell COSTO DE REPOSICION,
REPOSICION para luego l
llegar al costo actual.
9Las edificaciones usadas pierden con el
tiempo el valor, debiendo aplicrseles
diferentes mtodos de depreciacin para
COSTO DE llegar al valor actual o presente.
REPOSICION:
9Si la construccin es muy
Es
seel costo de la
a antigua se aplicar el valor
antigua,
construccin de SUSTITUCION, es decir,
identificar una construccin
NUEVA. con materiales y tecnicas
actuales.
Latina y el Caribe
a) Depreciacin de un inmueble
Depreciacin es la prdida de valor en un bien.
En el caso de los inmuebles, sta se debe al uso
o al transcurso del tiempo y su mantenimiento.
Fsica o por edad.

Clases de Por obsolescencia funcional
depreciacin o econmica.
Por estado de conservacin.
conservacin
Latina y el Caribe
b) METODOS DE DEPRECIACION
No deben confundirse con la depreciacion
contable.
Para la depreciacin fsica y estado de
conservacin, se aplican los siguientes mtodos:
9Mtodo de la lnea recta (muy acelerado).
9Mtodo de Ross. (semiparabolico). El mas
recomendado.
9Mtodo de Heidecke (para el estado de
conservacion)
9Tablas de Fitto y Corvini facilitan al avaluador
los clculos de depreciacin.
Latina y el Caribe
3. METODO RESIDUAL
Obtiene
Obti ell valor
l del
d l tterreno como
residuo o saldo entre el precio de venta del
inmueble restndole la utilidad y el precio de
la construccin.
Deduciendo los costos al valor total de
las ventas, se llega al valor mximo
que soportara el lote.
Latina y el Caribe
Metodo clave para valorar los

i t
instrumentos
t que captan t la
l
plusvalia del suelo
p
Contribucin de Mejoras
Participacin en Plusvala
Transferencia de Derechos de Construccin
R j
Reajustes del
d l Suelo
S l (Planes
(Pl Parciales)
P i l )
Impuesto Predial
Bancos de tierras
Latina y el Caribe
Permite llegar
g al valor del terreno a p partir del p
precio total
del inmueble deduciendo los diferentes costos que
intervienen en la edificacin.
Determina el precio del lote urbanizado como un residuo

entre las ventas, el costo de construccin y las utilidades.
Deduciendo el valor total de las ventas

ventas, se llega al valor
mximo que soportara el lote.
Latina y el Caribe
El suelo urbano no cuesta

El unico costo del suelo urbano es la carga local y la
infraestructura. Este costo se estima en US 30/m2 para
nuestras ciudades.
El valor bsico es rural perifrico. Ej: US 6/m2 en el
g
norte de Bogota. Con las cesiones su valor util es US 12.
Luego el valor de costo es US 42/m2
Por que se vende a US 500 y 800/m2?
La diferencia
dif i es intangible
i ibl de
d la
l comercializacin
i li i o
valores de expectativa.
p
Especulacion = anticipacin
p de rentas futuras.
Latina y el Caribe
El metodo residual aplicado
9 Tcnica Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el

mercado (constructores) al Valor Potencial de las Ventas (Area
Util por precio/m2 vendible)
9 Tcnica Deductiva: estima los costos totales del proyecto y los

resta
t del
d l valor
l d de ventas.
t El margen es para ell lote
l t y la
l utilidad.
tilid d
Se denomina Residual Estatico.
9 Residual Dinamico: se estima un flujo de fondos en el tiempo,

ventas y costos hacia el futuro, se traen a valor presente por
una tasa de actualizacin y se calcula el valor del lote luego de
descontar las utilidades como una TIR del negocio.
Latina y el Caribe
Tecnica Inductiva
Estudios sobre America Latina demuestran que
la incidencia del suelo (factor alfa) tiene una
proporcin estable entre la edificabilidad
(densidad de m2) y las ventas del proyecto
inmobiliario.
inmobiliario
Resultados Catastro EAD LILP: oscila entre
10 y 20% de las ventas segn usouso, estrato
social y el indice de edificacin (IC, CUS,
FOT))
INCIDENCIAS SEGN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, Programa para Amrica
ALTURAS Y DENSIDADES Latina y el Caribe
(Datos en 1
1.998)
998)
RANGO DE PRECIOS RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA

EN UPACS
120 - 160 22.41%
OS DE 3
MENOS 3.000
000 DE 1 A 3 PISOS
SOS 330 - 400
00 16.76%
6 6%
185 - 320 16.79%
DE 4 A 6 PISOS 329 - 514 12.08%
93 - 118 23.50%
DE 1 A 3 PISOS 361 12.09%
DE 3.000 A 6.000 185 - 255 17.86%
DE 4 A 6 PISOS 270 - 354 11.78%
200 - 284 15.97%
DE 7 A 9 PISOS 310 - 377 12.45%
DE 1 A 3 PISOS 97 - 124 >20.00%
DE 4 A 6 PISOS 281 - 513 13.07%
228 - 246 17.97%
DE 6.000 A 12.000 DE 7 A 9 PISOS 250 - 506 12.75%
204 - 289 16.89%
MAS DE 10 PISOS 341 - 474 11.48%
100 20.00%
DE 4 A 6 PISOS 182 - 202 13% - 17%
MAS DE 12.000 UPACS 128 19.30%
DE 7 A 9 PISOS 180 - 195 15.10%
MAS DE 10 PISOS 235 - 556 13.32%
Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Bogot
Un UPAC = US 10 Densidades : viviendas por Ha Util

Latina y el Caribe
Latina y el Caribe
Grfico 22 C
1998
1980
Latina y el Caribe
Incidencia
Incidencia de la altura en el indice de
construccion y en el valor del suelo
ndice de construccin o edificabilidad

(CUS)
Es el nmero mximo de metros cuadrados de construccin sobre

el nivel del suelo dividido para el rea neta del terreno
Area mx ima construida

CUS =
Area del terreno urbanizado
Latina y el Caribe
Angulo de obstruccin
A A =B = 45 o
H
A B
B h
H/2 h/2
Latina y el Caribe
Indices de Ocupacion eficientes (COS) de acuerdo a

las alturas permitidas y frentes del lote
FRENTES DE LOTES
Nmero de pisos Aislamiento Aislamiento 10 12 15 20 25 30 40
Posterior Lateral
FONDO 40 40 40 40 40 40 40
Tamao lote 400 480 600 800 1000 1200 1600
De 1 a 3 pisos 3 3
,
0,32 0,40
, 0,48
, 0,56
, 0,61
, 0,64
, 0,68
,
De 4 pisos 4 4
0,155 0,26 0,36 0,47 0,53 0,57 0,62
De 5 a 6 pisos 5 4
0,15 0,25 0,35 0,45 0,51 0,55 0,60
De 7 a 8 pisos 6 5
0 0 12
0,12 0 24
0,24 0 36
0,36 0 44
0,44 0 48
0,48 0 54
0,54
De 9 a 10 pisos 8 7
0 0,00 0,05 0,20 0,30 0,36 0,44
De 11 a 12 pisos 10 9
0 0,00 0,00 0,06 0,18 0,25 0,34
De 13 o ms pisos 1/3 de la altura 1/3 altura
Latina y el Caribe
INDICES DE CONSTRUCCION RESULTANTES

SEGUN FRENTES DE LOTES.
Maximo aprovechamiento eficiente
eficiente.
Nmero de pisos lote 10 x 40 lote 12 x 40 lote 15 x 40 lote 20 x 40 lote 25 x lote 30 x lote 40 x

40 40 40
Tamao lote 400 480 600 800 1000 1200 1600
De 1 a 3 pisos
0,96 1,2 1,4 1,7 1,8 1,9 2,0
De 4 pisos
0,62 1,0 1,4 1,9 2,1 2,3 2,5
De 5 a 6 pisos
09
0,9 15
1,5 21
2,1 27
2,7 31
3,1 33
3,3 36
3,6
De 7 a 8 pisos
0 1,0 1,9 2,9 3,5 3,9 4,4
De 9 a 10 pisos
0 0,0 0,5 2,0 3,0 3,6 4,4
De 11 a 12 p
pisos
0 00
0,0 00
0,0 08
0,8 21
2,1 30
3,0 41
4,1
Latina y el Caribe
Indices de construccion segun alturas y frentes

tipologia aislada
5,0
ces de construccion
4,5
4,0
3,5 frente 40
3,0 frente 30
2,5
frente 20
2,0
1,5 frente 15
1,0
, frente 10
Indic
0,5
0,0
3 4 6 8 10 12
Altura pisos
El valor del suelo sube hasta un maximo que

permite buena calidad urbanistica. Hay
p ypplusvalia p
por
integracion de lotes para lograr un buen frente.
Latina y el Caribe
Valores segn frente de lote
400
350
300
m2
US por m
250
200
150
100
50
0
10 12 15 20 25 30 40
frentes de lote
Precio del inmueble: US 600/m2

/ y factor alfa entre
13 y 20% segn indice de edificabilidad
Latina y el Caribe
TECNICA DEDUCTIVA
Se define el Potencial de ventas : rea til por precio/m2 vendible.
Se estima el rea construida total (incluyendo zonas comunes y
stanos)
A) Calcular el Costo directo de la construccin. Utilizar datos de

constructores o prototipos de informes especializados. Separarlo por
destinos: stanos, vivienda, comercio.
Latina y el Caribe
B) Estimar los costos indirectos del proyecto: honorarios,

planos, estudios, licencias, etc.
C) Calcular costos administrativos, generales y de ventas.
D) Estimar los costos financieros.
E) El valor de los costos totales descontado de las ventas
esperadas es el Margen Operacional.
F) El margen se divide 50% para lote y 50% para utilidad
d l promotor. L
del La utilidad
ilid d d
debe
b corresponder d a una
rentabilidad aceptable por el negocio. Segn el caso el lote
puede llegar
p g hasta el 60% del margen g operacional.
p Se
obtiene as por residuo el valor del lote.
Latina y el Caribe
Residual Deductivo estrato alto

9 Tamao del lote: 2.000 m2. Edificabilidad : 9.600 m2 vendibles. Area
construida: 12.000 m2.
9 Precio de venta: US 1.200/m2
9 Costo directo edificacin : US 480/m2
9 Valor de ventas (potencial) : 9600m2 * 1200 = US 11.520.000
9 Costos directos: 12000 m2*480
m2 480 = US 5.760.000 mas el valor del
stano 2000 m2*100 = 200.000. Total costo directo : 5.960.000
9 Costos indirectos y financieros: US 2.682.000
9 Total costos : US 8.642.000
9 Margen de operacin: 11.520.000 - 8.642.000 = US 2.878.000
9 Se aplica 50%-50% o 60-40 para lote y utilidad.
9 Con el 55-45
55 45 el lote vale US 1.583.000 (791/m2) o sea incidencia de
13.7% sobre las ventas del proyecto.
Latina y el Caribe
Residual deductivo estrato

bajo
Tamao del lote : 20.000 m2. Area para cesiones
verdes y vias un 40% promedio. Neto para
urbanizar: 12.000 m2
Lotes de 60 m2 con area construida de 45 m2.
Total lotes y casas 12.000/60
12 000/60 = 200.
200
Precio OPTIMO de ventas : US 10.000 por casa
Costos directos por casa: US 5.200 (115.50 /m2)
Costos indirectos por casa: US 1.560 (30% de
directos)
Costo total por casa : $ 6.760 (US 150/m2)
Latina y el Caribe
Utilidad : 10% de ventas = US 1.000

Saldo para lote urbanizado : 10.000 - 6.760 - 1.000 =
2 240
2.240
Costo de urbanismo : 1.260 (21/m2 * 60m2)
Salto para lote bruto por casa : US 980
Valor del lote bruto total : (980*200) = US 196.000
(9.8%)
Valor lote bruto unitario : 196.000 / 20.000 = 9.80
+ El lote bruto es una resultante del negocio del

urbanizador y constructor. La incidencia en Colombia
oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta)
Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factor
alfa). La diferencia es el costo de urbanizacion y las
cesiones para vias y zonas verdes.
USO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)
Latina y el Caribe
AMBITO DE REPARTO 2
Plan zonal del norte de Bogota
Valores en m2 y dolares
AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00
AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00
PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%
AREA UTIL VIS 107400,00
INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%
AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00
ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00
AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00
AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00
AREA CONSTRUIDA 179.000,00
AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 M
CIRCULACIONES 17.900,00
AREA UNIDAD TIPO 60,00 M
UNIDADES RESULTANTES 2 685 00
2.685,00
PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25
NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M
Latina y el Caribe
VALOR VENTA CADA M VENDIBLE $ 370
TOTAL VENTAS $59.607.000
ANALISIS DE COSTOS 100,00%
COSTOS DIRECTOS
VALOR M CONSTRUCCION DE VIS $ 165
VALOR M2 CONSTRUCCION PARQUEO $43
TOTAL COSTOS DIRECTOS $30.184.434 50,64%
COSTOS INDIRECTOS 30 % $9.055.330
$ 30,00%
, %
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION $39.239.765 65,83%
URBANISMO POR M SOBRE Area Util $26
TOTAL COSTOS URBANISMO $2.792.400 4,68%
TOTAL COSTOS $42 032 165
$42.032.165
UTILIDAD Y LOTE $17.574.835 29,48%
OPCION No. 1
UTILIDAD 55% $9.666.159 16,22%
LOTE 45% $ 7.908.676 13,27%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $44,18
OPCION No. 2
UTILIDAD 50% $8.787.418 14,74%
LOTE 50% 8.787.418 14,74%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $49,09
VALOR M2 AREA UTIL URBANIZADA $47
Latina y el Caribe
ANEXO 7
RESUMEN CON CARGAS Y PLUSVALIAS
AREA TOTAL O AREA BRUTA DEL AMBITO DE REPARTO 2 (m2) 1100000
Valores en dolares
AREA NETA URBANIZABLE TOTAL VALOR M VALOR TOTAL

(ANU) 895000 OPCION 2 OPCION 2
A.N.U. COMERCIO 44750,00 $ 155 $ 6.942.823

A.N.U. MULTIPLE 44750,00 $ 160 $ 7.142.100
A.N.U. VIS 179000,00 $ 47 $ 8.348.047
A.N.U. ESTRATO 4 268500,00 $ 102 $ 27.478.574
A.N.U. ESTRATO 5 179000,00 $ 133 $ 23.752.551
A.N.U. ESTRATO 3 179000,00 $ 62 $ 11.172.649
PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M $ 95
Latina y el Caribe
PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M $ 95

PROMEDIO SOBRE AREA BRUTA AR
2/M SIN DESCONTAR CARGAS $ 77
CARGA GENERAL AR 2 $ 20.694.347

CARGA INTERMEDIA AR 2 $7
7.608.696
608 696
TOTAL CARGAS $ 28.303.043
Cargas por m2 bruto 25,73

VALOR RESIDUAL TOTAL - CARGAS $ 56.533.701
VALOR M CON CARGAS SOBRE AREA
BRUTA AR 2 $ 51
VALOR M RURAL y dotacional urbano $ 10

CALCULO PLUSVALIA
VALOR M
M CON CARGAS - VR M
M RURAL $ 41
VALOR LOTE $ 31
Latina y el Caribe
Importancia del metodo residual

9 Analiza el valor del lote por el lado de la
demanda (precio mximo que pagaran)
9 Permite confrontar los datos de la oferta y el
mtodo comparativo
9 Muy til cuando no existen ofertas ni ventas
9 Es fundamental para determinar la plusvala
urbana por cambio de normas.
9 Lo usan los promotores y constructores para
hacer sus estudios de factibilidad.
Latina y el Caribe
FACTOR DE COMERCIALIZACION
Es la diferencia entre el valor de mercado y el
valor fisico del inmueble.
(lote + construccion) * F.C. = Valor mercado
Es el intangible que da el mercado al valor
fisico de acuerdo con la ubicacin y buena
rentabilidad del inmueble.
Solo se puede calcular mediante transacciones
reales o por el mtodo de renta y capitalizacion
Latina y el Caribe
Ejemplo de Factor de comercializacion

En zonas comerciales o shopping centers
En grandes
g proyectos
p y de oficinas o multiples
p
Unicentro Bogota: valor fisico de local
comercial = US 2.000 /m2, lote y edificacion.
Valor de mercado = US 18.000 /m2. Factor de
comercializacion : 18.000/2000 = 9.0
Es producido por 30.000 visitantes diarios y
350 locales en el mejor shopping de Bogota
Latina y el Caribe
Factor de comercializacion y plusvalia

Si ell F.C.
F C corresponde
d all iinmueble
bl y su ubicacin,
bi i
puede aadirse al lote como plusvalia generada por la
ciudad.
ciudad
Un Shopping genera plusvalia concentrada (valor
del suelo enlatado
enlatado en una construccin comercial)
comercial).
Es el Maximo de plusvalia del suelo urbano.
Por eso los grandes y exitosos Shopping no se
venden, se arriendan y se venden los derechos a los
grandes inversionistas de largo plazo.
Latina y el Caribe
El cobro de la plusvalia corrige el desbalance entre el

municipio y el propietario
GRACIAS
municipio
propietario

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Programa para Amrica

Ciclo de Minicursos en Politicas del Suelo

UNIVERSIDAD Nacional de Colombia

1- Utilidad de la valoracin comercial para

Precio de expectativa vs Valor

Valores subjetivos de demanda

El mercado y los metodos

Metodo residual para el suelo

Concepto del mayor y mejor uso

Avalo del terreno Avalo del terreno sin

La calidad del suelo urbano es la

EDIFICABILIDAD: definida por la Autoridad

Lote urbano bruto

PLUSVALIA EN LA PERIFERIA URBANA

Efecto cono invertido: generalmente aparece en

Precio/m2 Precios mximos Buenos Aires

Periferia Centro Periferia

PLUSVALIA POR UBICACION

Efecto pluricentrico: Se presentan a lo largo

Popular Centro Histrico Estrato Alto -

Los Inmuebles Urbanos son heterogeneos

Homogeneizacin: hacer homogneo, hacer

Reduccin a precio de contado: Para el

9Forma (fe) 9Topografa (T)

2. Influencia del frente

Fx : frente por avaluar 0 . 25

Ej: para frente tipo de 10 mt, un lote de 15 mt se premia asi:

4. Influencia del tamao (t)

5. Influencia de varios frentes (E)

9Estos valen entre el 10 y el 20 % mas que un lote

9Cuando el lote cruza la manzana y sale a otra

6. Influencia del relieve (T)

9Si el sector es montaoso, el lote

2. METODO DEL COSTO

Este mtodo parte del presupuesto

Se aplica a construcciones, obras de

)En el avalo de la construccin, la tesis bsica es

Fsica o por edad.

Metodo clave para valorar los

Determina el precio del lote urbanizado como un residuo

Deduciendo el valor total de las ventas

El suelo urbano no cuesta

El metodo residual aplicado

9 Tcnica Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el

9 Tcnica Deductiva: estima los costos totales del proyecto y los

9 Residual Dinamico: se estima un flujo de fondos en el tiempo,

RANGO DE PRECIOS RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA

Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Bogot

Un UPAC = US 10 Densidades : viviendas por Ha Util

ndice de construccin o edificabilidad

Es el nmero mximo de metros cuadrados de construccin sobre

Area mx ima construida

Indices de Ocupacion eficientes (COS) de acuerdo a

Tamao lote 400 480 600 800 1000 1200 1600

INDICES DE CONSTRUCCION RESULTANTES

Nmero de pisos lote 10 x 40 lote 12 x 40 lote 15 x 40 lote 20 x 40 lote 25 x lote 30 x lote 40 x

Tamao lote 400 480 600 800 1000 1200 1600

Indices de construccion segun alturas y frentes

El valor del suelo sube hasta un maximo que

Valores segn frente de lote

Precio del inmueble: US 600/m2

A) Calcular el Costo directo de la construccin. Utilizar datos de

B) Estimar los costos indirectos del proyecto: honorarios,