1 La Importancia Del Mayor y Mejor Uso 1

LAIMPORTANCIADELMAYORYMEJORUSOEN
ELVALORRAZONABLEDEACTIVOS
INMOBILIARIOS".
Ing.AlfredoGiorganadelaConcha
1
"LAIMPORTANCIADELMAYORYMEJORUSOENELVALORRAZONABLEDEACTIVOS
INMOBILIARIOS
ValorrazonableoFairValue:Antecedentes
Hasta antes de los 80s el costo histrico reflejaba adecuadamente la

situacin financiera de inversionistas y acreedores de bancos
El mundo cambi dramticamente con la desregulacin de tasas de

inters; se cre, en general, un ambiente econmico voltil.
El costo histrico dej de ser una medida realista para las instituciones
financieras.
Las cifras del mercado eran ms realistas y adecuadas para la toma de

decisiones.
En 1987 se crea el Appraisal Standards Board (ASB) de la Appraisal

Foundation y nacen las normas USPAP (Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice)
2
INMOBILIARIOS
ValorrazonableoFairValue:Antecedentes
A partir de 1990 se inicia la generacin de una serie de normas y

disposiciones tendientes a establecer la contabilidad
contabilidad a valor de
mercado (Mark to Market)
En 1996 el Financial Accounting Standard Board (FASB) de los EUA

emite la norma SFAS (Statement of Financial Accounting Standards) 157
Medicin del valor razonable (Fair Value Measurement )*
Esta norma define el concepto de valor razonable (Fair value) y

establece las condiciones para su medicin y revelacin, de acuerdo a los
principios contables generalmente aceptados (PCGA GAAP).
*ASC 820, segn la codificacin actualizada del FASB
3
INMOBILIARIOS
ValorrazonableoFairValue:Definicin
Segn ASC 820
El precio que se recibira por vender un activo o que se

pagara por traspasar un pasivo en una transaccin
ordenada
d d o regular l (orderly)
( d l ) entre participantes
i i d l
del
mercado en la fecha de la medicin.
4
INMOBILIARIOS
ValorrazonableoFair Value:DefinicinsegnASC820
Implica:
1) Precio de salida: el que se recibira por vender el activo o se pagara

por transferir el pasivo
2) Transaccin ordenada: exposicin en el mercado durante un tiempo

razonable, antes de la consumacin de la venta (no hay compulsin)
3) Mercado principal: representa el mercado en el cual la entidad que

reporta vendera el activo o transferira el pasivo con el mayor volumen y
nivel de actividad posibles
4) Mercado ms ventajoso: en ausencia de un mercado principal, aqul

que maximice monto que se recibira por el activo.
5
INMOBILIARIOS
ValorrazonableoFair Value:DefinicinsegnASC820
Implica:
5) Participantes del mercado: compradores y vendedores en el mercado

principal (o ms ventajoso), que cubren las siguientes condiciones:
_No ser partes relacionadas (independencia)

_Estar bien informados sobre el activo
_En plena capacidad de realizar la operacin
_Motivados
Motivados tpicamente
6) Mayor y mejor uso: Valor razonable supone el uso que siendo

fsicamente posible, legalmente permitido y financieramente factible
maximiza el valor del activo o del grupo de activos dentro de los cuales el
activo sujeto sera utilizado.
6
INMOBILIARIOS
Valor razonableenNIF:
NIF A6: Reconocimiento y valuacin
NIF B7 : Adquisicin de negocios
NIF C8 : Activos intangibles
C 15 : Deterioro del valor de los activos de larga duracin y

su disposicin
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INMOBILIARIOS
Valordemercado:Definicin
Segn el Appraisal Institute
El precio ms probable, a una fecha determinada, en efectivo o en

trminos equivalentes de efectivo, o en otros trminos descritos con
precisin, en que unos determinados derechos de propiedad deberan
venderse en un mercado competitivo, bajo todas las condiciones
requeridas para una venta justa, con el comprador y el vendedor
actuando adecuadamente, con conocimiento de causa, en su mejor
inters y suponiendo que ninguno est bajo coaccin.
coaccin
(The Appraisal of Real Estate; Appraisal Institute; 12a. Edicin)
8
INMOBILIARIOS
Elvalorrazonable(demercado)yelmayorymejoruso(MyMU)deuna
propiedad:
Existe una muy estrecha relacin entre el valor razonable y el mayor y

mejor uso de una propiedad.
No se puede pensar en el valor razonable, si no se habla del concepto

de MyMU como su sustento principal
Las mismas fuerzas de mercado que afectan a uno, afectan al otro.
En su parte de viabilidad financiera, el MyMU es un estudio econmico

de las fuerzas del mercado, enfocado al inmueble que se est analizando
9
INMOBILIARIOS
Porquesimportanteelmayorymejoruso?
En la elaboracin de un trabajo valuatorio cuyo propsito es estimar

el valor de mercado de un inmueble, el elemento ms
importante que gobierna las metodologas y datos a emplear es el
concepto de mayor y mejor uso
En la prctica valuatoria inmobiliaria, el concepto de MyMU

representa la premisa sobre la cual se basa el valor (de mercado) de una
propiedad.
Income Property Valuation

JeffreyDFisher
RobertSMartin
10
INMOBILIARIOS
El mayor y mejor uso de una propiedad especfica no est determinada

por el anlisis subjetivo de un dueo, un desarrollador o un valuador, sino
ms bien por las fuerzas competitivas del mercado en donde est la
propiedad sujeto
Elanlisisylainterpretacindelmayorymejorusoconstituye,ante
todo,unestudioeconmicoyunanlisisfinancierosobrelapropiedad
sujeto
The Appraisal ofRealEstate

Dcimosegundaedicin
pp
Appraisal Institute
11
INMOBILIARIOS
UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE Regla
Normativa 13
12
INMOBILIARIOS
El anlisis de Mayor y Mejor Uso es, en su ms pura esencia, un caso tpico
de Evaluacin de Proyectos de Inversin.
Intervienen:
_ Elementos internos
_Caractersticas
Caractersticas (fsicas, legales, etc.) del terreno
_ Caractersticas de las construcciones
_ Elementos externos
_ Condiciones
C di i d mercado
de d imperantes
i t
Los elementos internos definen las obsolescencias funcionales o internas y

los externos las obsolescencias econmicas o externas.
13
INMOBILIARIOS
AQUINSELE
VENDERLA
PROPIEDAD?
Conjunto Parque
q industrial
habitacional
$(2)
$(1)
Terreno multiusos listo para $(4)
$(3) ser adquirido y desarrollado
Habrcuatroelementos
fundamentalesque
determinarnlaventa:
_Viabilidadfsica
_Autorizacinlegal
_Factibilidadfinanciera Centro comercial
Hospital _Mayorvalor
14
INMOBILIARIOS
PODREXISTIRUNA
5POSIBLIDAD
Conjunto Parque
q industrial
habitacional
Terreno multiusos listo para

ser adquirido y desarrollado
Elterrenovacopuede
representarelMyMU por
elmomento.UsoInterino
MyMU :especulacin
Hospital Centro comercial

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INMOBILIARIOS
AQUINSELE
Continuar con VENDERLA Remodelacin?
el uso existente? PROPIEDAD?
$(1)
$(2)
$(4)
$(3)
Reconversin a Terrenoconconstrucciones Demolicin?

otro uso? construccionesdieval
Persistenlosmismos
cuatroelementos:
_Viabilidadfsica
_Autorizacinlegal
_Factibilidadfinanciera
_Mayorvalor
16
INMOBILIARIOS
Mayorymejoruso:definicin
General: El uso probable y legal de un terreno vaco o de una propiedad

mejorada, que es fsicamente posible, debidamente soportado,
financieramente factible y que resulta en el mayor valor. Los cuatro
criterios con los que debe cumplir el mayor y mejor uso son permisibilidad
legal, posibilidad fsica, factibilidad financiera y mxima productividad.
Terreno como si estuviera vacante: De entre todos los usos razonables y

posibles, el uso que proporciona el mayor valor presente del terreno,
d
despus
de
d que todos
t d losl pagos ded mano ded obra,
b capital
it l y coordinacin
di i
han sido efectuados. El uso de una propiedad basado en la suposicin que
la parcela est vaca o puede ser llevada a ese estado al demoler las
j
mejoras.
The Dictionary of Real Estate , 4th Edition
17
INMOBILIARIOS
Mayorymejoruso:definicin
Del terreno con mejoras: El uso que se le debera dar a una propiedad en
las condiciones en las que est. Unas mejoras existentes deben ser
renovadas o mantenidas como estn, en tanto continen contribuyendo al
valor de mercado total de la propiedad, hasta que el rendimiento de una
nueva mejora exceda los costos de demolicin de las construcciones
actuales y los costos de construccin de unas mejoras nuevas.
The Dictionary of Real Estate , 4th Edition
18
INMOBILIARIOS
P ru e b a s p a ra e s ta b le c e r e l m a y o r y m e jo r u s o d e u n te rre n o v a c a n te o u n a p ro p ie d a d e n s u c o n ju n to
F s i c a m e n t e p o s i b l e
L e g a l m e n t e p e r m i t i d o
F i n a n c i e r a m e n t e f a c t i b l e
M x i m a p r o d u c t i v i d a d
M y M U
F s ic a m e n t e p o s ib le L e g a lm e n t e p e r m it id o
M y M U p a ra
F in a n c i e r a m e n t e f a c t ib le M x im a p r o d u c t iv id a d
19
INMOBILIARIOS
Mayorymejoruso:porqudosanlisis,comoterrenovacoycomo
propiedadmejorada(terrenoconsusconstrucciones)?
Porque el valor de mercado de la propiedad puede resultar de una de las
siguientes combinaciones:
1) Valor del terreno (si se trata nicamente de terreno sin construcciones)
2) Valor del terreno menos el costo de demoliciones (si el potencial del

terreno es tal que su valor restando el costo de demoliciones, supera el de
la propiedad en su conjunto)
3) Valor de la propiedad en su conjunto

_ Como est
_ Despus
p de remodelarse o renovarse
_ Despus de reconvertirse
20
INMOBILIARIOS
Caso 1: Terreno sin construcciones: El valor del terreno
estar en funcin del uso que,
que cumpliendo con los tres
requisitos de posibilidad fsica, permisibilidad legal y
factibilidad financiera, proporcione la mxima
productividad
Por ejemplo: El terreno posee caractersticas fsicas que permiten
desarrollar en l un conjunto habitacional, un parque industrial, un
hospital o un centro comercial.
E i t autorizacin
Existe t i i legall l para cualquiera
l i d los
de l usos antest descritos
d it
Hay factibilidad financiera (demanda, absorcin, etc.) para cada uso
El valor de la propiedad estar dado por el uso que le proporcione el
y
mayor valor (rentabilidad) , despus p del anlisis financiero
correspondiente (incluyendo la especulacin; es decir, esperar para
mejores momentos).
21
INMOBILIARIOS
Caso 2: Terreno con construcciones. El valor del terreno,
con ell uso que le
l da
d la
l mayor productividad,
d ti id d menos ell
costo de las demoliciones es superior al valor de la
propiedad en su conjunto.
Por ejemplo:
Valor del terreno : $10000,000
Costo de demoliciones: $ 1000,000 $9000,000
Propiedad en conjunto: E. de costos $ 8700,000

E. de ingresos $ 8500,000
E. de mercado $ 8300,000
22
INMOBILIARIOS
Casos 3, 4, 5 : Terreno con construcciones. El valor de la
propiedad,
i d d como est, t renovada
d o reconvertida tid es
superior a todas las dems opciones analizadas.
Por ejemplo:
Valor del terreno : $10000,000
Costo de demoliciones: $ 1000,000 $9000,000
Propiedad en conjunto: Como est $ 10000,000, etc.

Renovada $ 8500,000
Reconvertida $ 8300,000
23
INMOBILIARIOS
Lasmejorasideales:
Para propsitos de medir la posibilidad de que unas

d t
determinadas
i d construcciones
t i constituyan
tit l
las que le
l
proporcionan el MyMU a un terreno, se emplean las
mejoras ideales, mismas que sirven de elemento de
comparacin con las construcciones existentes.
Las mejoras ideales no poseen obsolescencia funcional ni econmica, as
que cualquier diferencia con el valor de la propiedad existente ser
atribuible a estas formas de depreciacin.
Mejoras ideales:
_Mximo potencial del terreno, de acuerdo a las caractersticas internas y
externas de la propiedad
_ Estar de acuerdo con los estndares de mercado vigentes y a las
caractersticas del entorno
_ Estar en condiciones razonables de costo 24
INMOBILIARIOS
Mayorymejoruso:
Enmuchostrabajos Actividadderutina
E
Enmuchosotros
h t LLapartemsimportante
t i t t
deltrabajo
Cuandoelresultadono Puedeseraltamente
esobvio controversial
25
INMOBILIARIOS
Mayorymejoruso,casosespeciales:
_ Usos nicos:
Propiedades que poseen un uso distinto al de la generalidad del entorno
(museo dentro de una zona preponderantemente habitacional)
_ Usos legalmente no compatibles (derechos adquiridos):

Es el caso de propiedades que, en su momento, fueron construidas bajo
unas ciertas disposiciones legales (usos y densidades) y que hoy en da ya
no estn vigentes.
_ Usos interinos:
Corresponde al MyMU que posee una propiedad que est prximo a
cambiar,, en un p perodo relativamente corto ((P. Ej.j ranchos en zonas de
transicin, estacionamientos, edificios viejos, etc.)
26
INMOBILIARIOS
Mayorymejoruso,casosespeciales:
_ Usos mltiples (usos mixtos):

Es el caso en que el MyMU est representado por ms de un uso (P. Ej. Un
desarrollo habitacional con un pequeo centro comercial, con mercados y
riesgos diferentes, etc.)
_ Usos con propsito especial:

Se trata de propiedades que fueron diseadas y construidas para un uso
especfico o para un nmero muy limitado de ellos, como puede ser el
caso de
d museos, escuelas,
l casasclub,
l b boliches,
b li h etc.
t
Su valoracin se encuentra estrechamente asociada al concepto de
negocio en marcha, razn por la cual debe tenerse especial cuidado en
g entre el valor de mercado ((valor razonable)) del inmueble,, el cual
distinguir
tendr un slido vnculo con el MyMU del mismo y el valor razonable del
negocio en marcha.
27
INMOBILIARIOS
Conclusiones:
1) Existe una tendencia mundial a establecer la contabilidad a valor

razonable o de mercado (fair value).
2) Para cumplir con las premisas que le dan sustento, el valor razonable
debe considerar los siguientes elementos: precio de salida, transaccin
ordenada, mercado principal (ms ventajoso), participantes del
mercado (independencia, bien informados, capacidad plena y
motivacin tpica) y cumplir con las premisas de mayor y mejor uso.
3) El valor razonable tiene su principal sustento en el concepto de mayor
y mejor
j uso, pues ambos b estn
t gobernados
b d por las
l mismas
i f
fuerzas d
de
mercado (oferta y demanda).
4) En su parte de viabilidad financiera, el MyMU es un estudio econmico
de las fuerzas del mercado,, enfocado al inmueble q que se est
analizando
28
INMOBILIARIOS
Conclusiones:
5) El MyMU es un ejemplo tpico de evaluacin de proyectos de inversin

y su tratamiento debe contemplar todos los aspectos fsicos, de
mercado y financieros que estn implicados en un trabajo de esta
naturaleza.
6) Por la importancia que reviste en el establecimiento del valor
razonable de activos, especialmente inmobiliarios, es muy importante
que el concepto de MyMU sea ms difundido y conocido en los medios
de la valuacin en todas sus vertientes, en los de la auditora contable
y, en general,l en todos
t d losl sectores
t que tienen
ti necesidad
id d de
d valorar
l
activos e interpretar sus resultados.
29
INMOBILIARIOS
MUCHAS GRACIAS !
MUCHASGRACIAS!
30

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Hasta antes de los 80s el costo histrico reflejaba adecuadamente la

El mundo cambi dramticamente con la desregulacin de tasas de

Las cifras del mercado eran ms realistas y adecuadas para la toma de

En 1987 se crea el Appraisal Standards Board (ASB) de la Appraisal

A partir de 1990 se inicia la generacin de una serie de normas y

En 1996 el Financial Accounting Standard Board (FASB) de los EUA

Esta norma define el concepto de valor razonable (Fair value) y

*ASC 820, segn la codificacin actualizada del FASB

Segn ASC 820

El precio que se recibira por vender un activo o que se

1) Precio de salida: el que se recibira por vender el activo o se pagara

2) Transaccin ordenada: exposicin en el mercado durante un tiempo

3) Mercado principal: representa el mercado en el cual la entidad que

4) Mercado ms ventajoso: en ausencia de un mercado principal, aqul

5) Participantes del mercado: compradores y vendedores en el mercado

_No ser partes relacionadas (independencia)

6) Mayor y mejor uso: Valor razonable supone el uso que siendo

NIF A6: Reconocimiento y valuacin

NIF B7 : Adquisicin de negocios

NIF C8 : Activos intangibles

C 15 : Deterioro del valor de los activos de larga duracin y

Segn el Appraisal Institute

El precio ms probable, a una fecha determinada, en efectivo o en

Existe una muy estrecha relacin entre el valor razonable y el mayor y

No se puede pensar en el valor razonable, si no se habla del concepto

Las mismas fuerzas de mercado que afectan a uno, afectan al otro.

En su parte de viabilidad financiera, el MyMU es un estudio econmico

En la elaboracin de un trabajo valuatorio cuyo propsito es estimar

En la prctica valuatoria inmobiliaria, el concepto de MyMU

Income Property Valuation

El mayor y mejor uso de una propiedad especfica no est determinada

The Appraisal ofRealEstate

Los elementos internos definen las obsolescencias funcionales o internas y

Terreno multiusos listo para

Hospital Centro comercial

Reconversin a Terrenoconconstrucciones Demolicin?

General: El uso probable y legal de un terreno vaco o de una propiedad

Terreno como si estuviera vacante: De entre todos los usos razonables y

The Dictionary of Real Estate , 4th Edition

The Dictionary of Real Estate , 4th Edition

1) Valor del terreno (si se trata nicamente de terreno sin construcciones)

2) Valor del terreno menos el costo de demoliciones (si el potencial del

3) Valor de la propiedad en su conjunto

Propiedad en conjunto: E. de costos $ 8700,000

Propiedad en conjunto: Como est $ 10000,000, etc.

Para propsitos de medir la posibilidad de que unas

_ Usos legalmente no compatibles (derechos adquiridos):

_ Usos mltiples (usos mixtos):

_ Usos con propsito especial:

1) Existe una tendencia mundial a establecer la contabilidad a valor

5) El MyMU es un ejemplo tpico de evaluacin de proyectos de inversin

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