Generalidades del mercado Inmobiliario

INTRODUCCIN

El mercado inmobiliario comprende la comercializacin de bienes inmuebles, y ste sector est

dividido en los siguientes subsectores: vivienda, comercio/servicio, corporativo, reas de turismo,
entretenimiento y servicios sociales, pero son los primeros tres los que ofrecen mayores
oportunidades, debido a las magnitudes de cada uno de sus mercados. En el siguiente ensayo se
expondr todo lo referente al mercado inmobiliario, sus componentes, fuerzas, sus factores y los
medios de informacin que usualmente se utilizan para tener nocin del posible valor de un
inmueble.

El Mercado en trminos econmicos se define como el rea dentro de la cual los vendedores y los
compradores de una mercanca mantienen estrechas relaciones comerciales, y llevan a cabo
abundantes transacciones de tal manera que los distintos precios a que stas se realizan tienden a
unificarse, en pocas palabras es una transaccin de un bien o servicio que se realiza entre la
oferta ( el que vende) y la demanda (el que compra) a un determinado precio.

El mercado inmobiliario es un conjunto de compradores y vendedores de activos inmobiliarios.

el mercado inmobiliario se refiere a la superposicin de distintos sub mercados, donde idealmente

se realizan transacciones de carcter dismil, dada su heterogeneidad con respecto a la
localizacin, antigedad, financiamiento, calidad, tenencia, as como en funcin de su
determinacin como bien de consumo o de capital.El mercado de bienes inmuebles se clasifica
en:
* Primario cuando se refiere a inmuebles nuevos nunca habitados
* Secundario cuando se trata de viviendas usadas que ya han servido como morada.
Componentes del Mercado Inmobiliario
El mercado inmobiliario est constituido por tres componentes
* El producto que es el bien inmueble.
* Los vendedores o los interesados en vender, que constituyen la oferta.
* Los compradores o los interesados en adquirir y que constituyen la demanda.

El Bien Inmueble
Un activo inmobiliario es un bien considerado bien raz, por tener de comn la circunstancia de
estar ntimamente ligado al suelo, unidos de modo inseparable, fsica o jurdicamente, al terreno,
es decir, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daos a los
mismos, porque forman parte del terreno o estn anclados a l. Los bienes inmuebles se clasifican
en:
* Bienes inmuebles por naturaleza: suelo y subsuelo.
* Bienes inmuebles por incorporacin: todas las construcciones.
* Bienes inmuebles por destino: es cuando a los bienes se les agregan muebles.
* Bienes inmuebles poranaloga: concesiones hipotecarias.
Mercado inmobiliario es la oferta y demanda de bienes inmuebles.

Clasificaciones ms relevantes segn el tipo de activo

Residencial: Activos cuyo uso sirve para proporcionar alojamiento permanente a personas, Se
pueden observar varios tipos en esta clasificacin: Mono-familiar, Multi-familiar (Duplex, Triplex),
Condominio, Entre otros.1

Oficinas: Activos cuyo uso corresponde a actividades cuya funcin es prestar servicios
administrativos, tcnicos, financieros, de informacin u otros, realizados bsicamente a partir del
manejo y transmisin de informacin, bien a las empresas o a los particulares. (Ej: Edificios de
oficinas)

Hoteles: Activos cuyo uso actual es el hotelero o bien que son susceptibles de conversin a uso
hotelero (buscar referencias asesores hoteleros como CBRE, Jones Lang, PHG, etc.)

Comercial: Activos cuyo uso tiene por finalidad la prestacin de servicios al pblico, las empresas u
organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal, comercio al por menor y en sus
distintas formas, informacin, administracin, gestin, actividades de intermediacin financiera u
otras similares. (Ej: Locales comerciales y grandes centros comerciales)

Industrial: Activos cuyo uso tiene por finalidad llevar a cabo operaciones de elaboracin,
transformacin, tratamiento, reparacin, manipulacin, almacenaje y distribucin de productos
materiales (Ej. Naves industriales y logsticas)

Suelo: Activos cuyo uso actual o futuro son de ser un terreno apto para ser edificado. (Ej:
Terrenos)

Que es un avalu para valor comercial

Que es un corredor mobiliario y un corredor publico

La Oferta
Es la cantidad de bienes inmuebles que se pueden proponer para vender o alquilar en el mercado
a diferentes precios en un perodo de tiempo determinado.
Algunos de los factores determinantes de la oferta de bienes inmuebles en el mercado secundario
son:
* Los inventarios, cuando la demanda supera a la oferta en el mercado inmobiliario, se diceque
hay un dficit habitacional. Entonces, como todo bien, los inmuebles se hacen ms costosos
porque son indispensables para los usuarios.
* Valor del bien, a medida que sube de precio del inmueble, el oferente estar dispuesto a vender
una mayor cantidad del mismo. Como la cantidad ofrecida aumenta cuando sube el precio y
disminuye cuando baja, se dice que la cantidad ofrecida estrelacionada positivamente con el
precio del bien. Esta relacin entre el precio y la cantidad ofrecida se denomina ley de la oferta.
* Los impuestos: a medida que estos son ms elevados merman las ganancias de los inversores. En
el negocio de bienes races, cuando se trata de la compra-venta de inmuebles hay que pagar el
derecho de registro adems de impuestos municipales.
AVALO COMERCIAL

Es Un instrumento realizado por profesionales para informar a cualquier persona el valor de un

inmueble, una propiedad, una joya, un automvil, en general, de cualquier bien mueble o
inmueble.

Te da claridad sobre lo que tienes en tu propiedad y puede acelerar el proceso de venta. Las
personas involucradas en un proceso de compra-venta confan en un avalo, tenerlo da
tranquilidad y permite facilitar el proceso de negociacin.

Sirve para Conocer el valor de un bien inmueble o mueble para vender o comprar, o para tomar
decisiones de pagos de impuestos.

El avalo de un inmueble o terreno toma en cuenta Para un bien construido se toma en cuenta la
localizacin del inmueble, metros cuadrados, tiempo de uso, calidad de los acabados y
mantenimiento.

De un terreno se revisa en dnde est ubicado geogrficamente, si es urbano, rstico o en

transicin; los metros cuadrados; los usos que tiene -si es para uso agrcola, habitacional o
industrial-; las autorizaciones que pueda tener, por ejemplo, en cuanto a densidad para
construccin, limitaciones de altura.

Si quiero rentar Cuando quieres determinar el importe de una renta, no importa si est o no
amueblado, un avalo te dice en cunto puedes rentarlo. Recuerda que el porcentaje estimado de
renta es 0.7% sobre el valor de la propiedad.

El avalo y el valor de mercado

El avalo te da tres tipos de valores: comercial, fsico y de ingresos. El de ingresos es lo que uno
podra pagar por una propiedad que quisiera rentar o adquirir. El fsico es el de los materiales. El
comercial est relacionado con las propiedades en la zona.

La tcnica valuatoria busca propiedades similares a las que va a valuar y pregunta o determina el
precio comercial de stas. Luego se hace una homologacin, que es tratar de eliminar las
diferencias entre los bienes y as se llega al valor comercial del inmueble en cuestin.

El valor comercial tiene mucho que ver en el avalo, aunque tambin se toma en cuenta el
mantenimiento del inmueble en cuestin versus el de las otras propiedades, el uso, si est en una
esquina, el tiempo del inmueble y dems caractersticas antes mencionadas.

Del avalo al precio final

Puede haber variacin entre lo que determina el avalo y el precio de salida de venta, porque el
avalo refleja un precio para una referencia, para que el vendedor o el comprador tenga un
aproximado. No necesariamente es el precio final.
Corredor pblico e inmobiliario

El Corredor pblico en Mxico (SE - Secretaria de Economa) es un abogado con importante grado
de preparacin y especializacin profesional en materia mercantil y otras reas especializadas de
su desempeo y preparacin competencial.

Oficialmente, es el poder ejecutivo Federal mexicano quien nombra o designa habilitando a este
profesional especialista del derecho a travs de la Secretara de Economa (SE) previa su
acreditacin de exhaustivas prcticas profesionales y rigurosos exmenes supervisados por esta
(SE), siendo de alto grado actual de complejidad legal necesarios para acceder al ejercicio del
servicio en la materia federal de su actuacin, para cuya responsabilidad el Secretario de
Economa, salvo conducto del ejecutivo Federal, le extiende patente o ttulo de habilitacin que se
publica en el Diario Oficial de la Federacin.

As el Corredor publico previa importante fianza de garanta y una vez autorizado por la (SE),
provee de asistencia jurdica profesional con su grado de especializacin, aplicndose a los
negocios de los empresarios, industriales y comerciantes en general. Dentro de las principales
funciones atribuibles a este profesional del derecho mercantil conforme a las leyes que rigen su
actuacin en materia mercantil federal, se encuentran entre las principales, el ejercicio de la
fedacin publica, la valuacin o estimacin de valores de todo tipo de bienes en general y de
servicios especializados, asimismo, provee de la mediacin y el arbitraje, convirtindole en un
asesor jurdico especializado del empresario y los negocios de su industria y comercio; y en otros
casos tambin, en un rgano resolutor de las controversias contractuales comerciales /
empresariales de las que se solicita su intervencin o bien que se someten a su consideracin con
tal carcter.

Aunque su ejercicio y desempeo profesionales suele ser comparado con el de Notario pblico, la
materia de competencia del Corredor publico resulta hoy en da tcnicamente ms compleja y
especializada en su ramo, pero no ajena y si equiparable con el notariado en ciertos casos. En la
actualidad, el Corredor Pblico desempea su ejercicio profesional de conformidad en lo
dispuesto por la Ley Federal de Corredura Pblica y su Reglamento, as como de acuerdo a otras
materias normativas generalmente de orden federal, que rigen su actuacin.

Los Corredores pblicos de Mxico estn colegiados y desempean una tarea de considerable
responsabilidad coadyuvante para el desarrollo nacional y de su regin tanto en materia de
industria y comercio, as como en otras reas estratgicas. En estrecha colaboracin con la propia
autoridad federal habilitante (SE), organismos institucionales mexicanos (ProMexico), cmaras
nacionales (Canaco) y cmara de construccin (Cmic), (Canacintra), colegios de profesionistas,
representan invariablemente una gua conjunta en el crecimiento y desarrollo del pas.

Funciones
La responsabilidad institucional confiada del corredor pblico es garantizar la seguridad y certeza
jurdica con su actuacin, ejerciendo un control de legalidad en las transacciones comerciales y
otras materias de competencia federal, brindando con ello un asesoramiento profesional e
imparcial con la obligacin de guardar el secreto profesional que le impone la Ley, lo que
representa un elemento de confianza para quienes utilizan sus servicios; de acuerdo a la Ley su
actuacin se circunscribe a lo siguiente:

Agente mediador: Transmite e intercambia propuestas entre dos o ms partes y asesora en la

celebracin o ajuste de cualquier contrato o convenio de naturaleza mercantil.

Perito valuador: Estima, cuantifica y valora los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se
sometan a su consideracin, por nombramiento privado o por mandato de autoridad competente.

Asesor jurdico: Asesora jurdicamente a los comerciantes en las actividades propias del comercio,
con un alto sentido de responsabilidad y tica profesional.

rbitro: Acta a solicitud de las partes, en la solucin de controversias derivadas de actos,

contratos o convenios de naturaleza mercantil, as como las que resulten entre proveedores y
consumidores, brindando solucin a los conflictos comerciales mediante un proceso rpido,
econmico y equitativo.

Fedatario pblico: Acta como fedatario pblico para hacer constar los contratos, convenios y
actos jurdicos de naturaleza mercantil, excepto tratndose de inmuebles, as como en la emisin
de obligaciones y otros ttulos valor; en hipotecas sobre buques, navos y aeronaves que se
celebren ante l, as como para hacer constar los hechos de naturaleza mercantil.

Asimismo, acta como fedatario en la constitucin y en los dems actos previstos por la Ley
General de Sociedades Mercantiles, incluso aquellos en los que se haga constar la representacin
orgnica.

Corredor inmobiliario

El Corredor Inmobiliario profesional es un facilitador de las transacciones inmobiliarias. Como tal,

tiene un doble compromiso de fidelidad: Con el Cliente Propietario y con el Cliente
Comprador. El Corredor Inmobiliario Profesional est en medio de los dos. Intermedia entre dos
posiciones y debe velar con objetividad por los intereses de ambos.

El objetivo del Corredor Profesional es conducir una transaccin cuyo resultado sea Ganar-Ganar.
La negociacin inmobiliaria es un proceso de bsqueda conjunta de soluciones para satisfacer
necesidades y aprovechar oportunidades.

Es por eso que el proceso que conduce al traspaso de una propiedad de un cliente a otro, debe
ser un procedimiento cristalino, cuyas opciones, puestas sobre la mesa de negociacin, sean
validas y beneficiosas para todos los que intervienen en ella.
Entonces, es el Corredor Inmobiliario Profesional quien crea el ambiente, establece el ritmo y
marca el camino a seguir en una negociacin. Para que ella sea fluida el Corredor Inmobiliario
tiene que conocer a profundidad el inmueble que vende; debe tener un extenso conocimiento
(aunque no necesariamente profundo) sobre los aspectos jurdicos de la actividad inmobiliaria;
tiene que desarrollar escenarios financieros que satisfagan los requerimientos de sus clientes;
debe conocer la limitacin o el potencial de desarrollo del inmueble para establecer un precio. Si
se trata de vender un proyecto completo o gerenciar un condominio, debe crear una atmsfera
motivante de crecimiento en el condominio para que sus clientes se vean como vecinos y no
como el tipo de al lado