LA COPROPIEDAD

He aprendido que un
hombre slo tiene derecho
a mirar a otro hacia abajo
cuando ha de ayudarle a
levantarse.

Gabriel Garca Mrquez

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 LA COPROPIEDAD

Contenido
TEMA: LA COPROPIEDAD .............................................................................................................. 4
INTRODUCCIN ............................................................................................................................. 5
1.- CONCEPTO DE COPROPIEDAD ................................................................................................. 6
COMENTARIO ................................................................................................................................ 8
NOTAS CONCORDADAS DE LA COPROPIEDAD .............................................................................. 8
2.- CARACTERISTICAS DE LA COPROPIEDAD: ................................................................................ 9
DERECHO FRACCIONADO EN CUOTAS IDEALES .......................................................................... 10
CARECE DE PERSONERIA JURIDICA ............................................................................................. 10
3.- DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS .................................................................................... 11
DERECHOS ................................................................................................................................... 11
4.- OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS ............................................................................. 12
SANEAMIENTO POR EVICCIN .................................................................................................... 13
GASTOS DE CONSERVACIN Y CARGAS DEL BIEN COMN ........................................................ 14
ADMINISTRACIN DE LA COPROPIEDAD .................................................................................... 15
CLASES DE ADMINISTRACION ..................................................................................................... 16
LA ADMINISTRACION CONVENCIONAL. ..................................................................................... 16
LA ADMINSTRACION DE HECHO O NECESARIA. .......................................................................... 16
LA ADMINISTRACION JUDICIAL ................................................................................................... 16
5.- EXTINCION DE LA COPROPIEDAD ........................................................................................... 17
5.1.- PARTICIN........................................................................................................................... 18
6.- CARACTERSTICAS DE LA PARTICIN...................................................................................... 18
IMPERATIVIDAD .......................................................................................................................... 19
IMPRESCRIPTIBLE ........................................................................................................................ 19
IRRENUNCIABLE .......................................................................................................................... 19
OBLIGATORIEDAD ....................................................................................................................... 19
7.- FORMAS O MODALIDADES DE PARTICIN ............................................................................ 19
a) PARTICION CONVENCIONAL................................................................................................ 19
b) PARTICION CONVENCIONAL CON HOMOLOGACION JUDICIAL........................................... 20
c) PARTICION JUDICIAL DERECHO DE PREFERENCIA O TANTEO ............................................. 20
d) PARTICION ARBITRAL .......................................................................................................... 20
8.- PACTO DE INDIVISIN ............................................................................................................ 21
GENERALIDADES.......................................................................................................................... 21
LA INDIVISIN FORZOSA PUEDE SER TEMPORARIA O PERDURABLE EN EL TIEMPO. ................. 21
CONCEPTO................................................................................................................................... 21
PLAZO DE LA INDIVICION ............................................................................................................ 21

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RENOVACIN DE PACTO DE INDIVISIN..................................................................................... 23

CONCEPTO................................................................................................................................... 23
PLAZO DE LA INDIVICION ............................................................................................................ 23
RENOVACIN DE PACTO DE INDIVISIN..................................................................................... 25
9. MEDIANERIA ........................................................................................................................... 25
ANTECEDENTES ........................................................................................................................... 25
CONCEPTO DE MEDIANERA ...................................................................................................... 26
NATURALEZA JURIDICA ............................................................................................................... 28
FUENTES DE LA MEDIANERA ...................................................................................................... 29
LA LEY .......................................................................................................................................... 29
LA CONSTITUCIN CONVENCIONAL DE LA MEDIANERA.- ......................................................... 30
LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA .................................................................................................. 30
BIENES SUSCEPTIBLES DE MEDIANERA ...................................................................................... 30
PRESUNCIN DE MEDIANERA. ................................................................................................... 31
MEDIANERA DE PAREDES, CERCOS Y ZANJAS. ........................................................................... 31
LA NOCIN DE MURO. ................................................................................................................ 31
NOCION DE CERCOS. ................................................................................................................... 33
NOCION DE ZANJAS. .................................................................................................................... 34
ADQUISICION FORZOSA DE LA MEDIANERIA DE PAREDES. ....................................................... 34
DERECHO DE LOS MEDIANEROS ................................................................................................. 35
OBLIGACIONES O CARGA DE LA MEDIANERA ............................................................................ 36
MODO DE ADQUISICIN DE LA MEDIANERA ............................................................................. 37
JURISPRUDENCIA......................................................................................................................... 38
11.- BIBLIOGRAFIA: ...................................................................................................................... 42

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TEMA: LA COPROPIEDAD

RESUMEN

La forma tpica de propiedad se caracteriza por el dominio que una persona

ejerce sobre una cosa, es decir, en la mayora de los casos hay un solo
propietario, pero por distintas circunstancias la forma de copropiedad, la cual
admite que dos o ms personas tengan el mismo derecho sobre el bien o la
cosa y lo ejerzan de modo comn.

Palabras clave:

- copropiedad, dominio, administracin, voluntarias, forzosas, temporales,

permanentes.

ABSTRACT:

The typical form of ownership is characterized by the dominance that a person

has on one thing, that is, in most cases there is a single owner, but for various
reasons the form of ownership, which supports two or more persons have the
same right on the property or thing and exercise common mode.

Keywords:

- ownership, control, management, voluntary, forced, temporary,

permanent.

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INTRODUCCIN

El tema a tratar es a fin de hacer unas puntualidades en torno a la copropiedad

antes de ello hay que decir que la copropiedad es una modalidad del derecho de
propiedad .Es el mismo derecho real de propiedad que conocemos, pero que
presenta en una modalidad muy particular, considerada como el dominio de una
cosa tenida en comn por varias personas; todos ellos poseen derechos
inmateriales consistentes en cuotas ideales distinguibles del bien en s mismo.

Cuando dos o ms personas se encuentran en copropiedad sus derechos y

obligaciones dependen de su parte alcuota, y cualquier modificacin o alteracin
que se le quiera hacer al bien, deber ser aprobada por los dems
copropietarios. (Actos de dominio) o de la mayora de ellos si se trata de actos
de administracin.

Asimismo es preciso indicar las causas que conlleva a la extincin de la

copropiedad que viene hacer la divisin y particin. En este sentido diremos que
la particin es poner fin al estado de indivisin mediante la liquidacin y
distribucin entre los copartcipes de la copropiedad, en parte que guarden
proporcin con los derechos cualitativos de cada uno de ellos.

Una particularidad es la copropiedad forzosa que es la medianera de muros,

cercos y fosos ubicados entre los lmites de dos predios colindantes, se
considera que la utilidad dela medianera se halla en evitar la construccin de
una doble pared entre los predios adyacentes.

Finalmente, esperamos haber contribuido con el presente texto respecto a la

copropiedad y las implicancias de esta modalidad de la propiedad y los derechos
que la ley le confiere al copropietarios por ejemplo al reembolso de lo gastado
para conservar el bien es un derecho de crdito contra sus copropietarios.

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ETIMOLOGA:

Etimolgicamente proviene de la voz romana tcnica communio que significa

comunidad de propiedad.1

1.- CONCEPTO DE COPROPIEDAD

En un sentido extenso o amplio , la copropiedad es la pluralidad de personas

sobre un mismo bien con derechos fraccionados en cuotas ideales, que pueden
ser alienables por cada copropietario , con la limitacin de no ejercer propiedad
en fraccin o parte individual material en el bien comn.

En la antigua roma la copropiedad era denominada como condominio.

Se refera a la situacin jurdica concreta en la cual dos o ms personas tenan en comn

o compartan la propiedad de una cosa.

Verbigracia: Dos personas compran una obra de derecho civil que consigna de dos

motos lineales, estas motos pertenecen en comn a las dos personas: ninguno podra

pretender un derecho exclusivo sobre alguno de las motos salvo que hubiera acordado

otro ente.

JURISPRUDENCIA

La copropiedad es el dominio de una cosa tenida en comn por varias personas,

que su estatuto jurdico lo encontramos al tratar del condominio que alude a un
conjunto de derechos y obligaciones dentro los cuales se encuentra el derecho
que tiene el condominio de servirse de las cosas comunes segn su naturaleza
sin perjuicio de los otros dueos y sin impedirles a ellos derecho similar,
asimismo establece la obligacin de no impedir a los condueos ejerzan sus
derechos. Cas. N 2709-2000- Lima.

1
Vase BRUGI. B. Instituciones de Derecho Civil pp. 188 189.

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DOCTRINA

Para el Dr. Moiss Arata2 La copropiedad es un derecho real autnomo sobre

bien propio que pertenece a dos o ms personas de manera indivisa (sin partes
materiales) y mediante la asignacin de cuotas ideales que representan la de
cada quien en la cotitularidad del mismo, en la que existen dos tipos de esfera
de actuacin, unas atribuidas de manera individual a cada propietario y otras de
manera colectiva, es decir con referencia a todos los copropietarios a los cuales
se entiende vinculados.

Para George Riper y Jean Boulanger la cosa permanece entera en su

materialidad, es el derecho que se fracciona. Las partes de cada uno en la
propiedad comn pueden ser iguales o desiguales hay desigualdad puede ser
todo lo grande que ser todo lo grande que se quiera3

De conformidad con el Art. 969 del Cdigo Civil Peruano, hay copropiedad
cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o ms personas. Es as que
se pueden obtener algunas caractersticas:

- Pluralidad de sujetos, el bien pertenece a dos o ms sujetos.

- Unidad de objeto, los sujetos se proyectan hacia un mismo bien u objeto
determinado (Entindase respecto de un mismo departamento, respecto
de las mismas casas, de los mismos terrenos).
- Asignacin de cuotas ideales (generalmente indicados por porcentaje)
- -Ausencia de parte material, ninguno de los copropietarios tiene una parte
materializada en el bien, sus derechos estn representados por cuotas
ideales o porcentajes.

La copropiedad tiene como uno de sus fundamentos, la existencia de armona

entre los copropietarios, por lo que desaparecida sta, se pierde la razn de ser
de la copropiedad y por ello cualquiera de los copropietarios puede pedir en

2
Cdigo Civil Comentado. Tomo V, Derechos Reales, Gaceta Jurdica. Primera edicin. Lima, 2003. Pp.
402-403
3
ARIAS SCHREIBER, Max. Ob. Cit., p. 75.

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 LA COPROPIEDAD

cualquier momento la divisin del bien comn. Desde la comunidad romana la

actio communi dividundo ha sido considerada como derecho potestativo.

COMENTARIO
En la copropiedad hay un derecho que pertenece a los condominios dos o ms
por cuotas ideales.

Dos o ms personas tienen conjuntamente el derecho de propiedad sobre el total

de un mismo bien. A cada parte ideal se le denomina cuota-parte o parte
alcuota.4

NOTAS CONCORDADAS DE LA COPROPIEDAD

PLURALIDAD DE SUJETOS

La norma indica que la copropiedad corresponde a dos o ms personas (sean

naturales o jurdicas), ya que de lo contrario estaramos ante una propiedad
ordinaria.

UNIDAD DE OBJETO

La copropiedad reincide sobre un bien comn, pues si los copropietarios se

hubiesen dividido el bien para contar con un dominio exclusivo sobre las
porciones fsicas resultantes, entonces la copropiedad sobre cada porcin
individualizada.

Por ello el artculo 992 ,1 del Cdigo Civil, seala que la copropiedad se extingue
por la divisin y particin del bien comn.

EXISTENCIA DE CUOTAS IDEALES

El derecho de cada copropietario lo es por cuotas ideales, esto es, por un

porcentaje de inters en el bien comn, el cual NO se materializa en una porcin
fsica de este.

4
Muoz Rocha Carlos. (2010). Bienes y Derechos Reales. Mxico : Oxford.

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 LA COPROPIEDAD

CASO 1

X es copropietario del 50 % de un bien, lo cual hace referencia a un porcentaje

abstracto, cuya utilidad se halla en determinar el inters de x en el bien comn
(50 % de participacin en los provechos del bien y 50% de participacin en sus
gastos), pero que no se concreta o localiza fsicamente en alguna parte del bien
comn; de esta manera, x no es copropietario de una mitad concreta, sino
copropietario de un 50 % ideal.

El rgimen institucional de la copropiedad sigue las notas distintivas del sistema

romano, no podemos dejar de mencionar algunas hiptesis distintas en donde el
estatuto comunal se inspira en la copropiedad germnica.

Esta excepcin la encontramos, por ejemplo en la llamada sociedad de

gananciales producidas durante el matrimonio. Es as en este caso no existe
cuotas, por lo que el conyugue se halla impedido de vender las cuotas o de
instar la divisin mediante la actio communi dividendo.

2.- CARACTERISTICAS DE LA COPROPIEDAD:

PLURALIDAD DE SUJETOS.- significan que deben existir dos o ms

personas que en comn ejerzan derechos ideales sobre un determinado
bien.
La pluralidad de sujetos (copropietarios) sin duda, recorta la exclusividad
de la propiedad entre los mismos.

Tericamente, como expresa Raymundo Salvat5, el nmero es ilimitado, pero

prcticamente, se establece siempre en un nmero muy reducido de personas.

DERECHO REAL.- la copropiedad nace de la ley bajo la informacin del

sistema numero clausus.

5
SALVAT, R., III,P.6.

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 LA COPROPIEDAD

La naturaleza de derecho real deriva del derecho real de propiedad, esto

quiere decir que la copropiedad goza de las mismas caractersticas de la
propiedad.
UNIDAD DE OBJETOS.- la unidad consiste en que los titulares reunidos
ejercen el dominio sobre los mismos elementos, sin que esta deslindada
la parte material de cada uno. Lo que se explica de este carcter atreves
es que el derecho de copropiedad es ejercido sobre un determinado bien
o bienes.

IMPRESCRIPTIBLE.- A la copropiedad no le afecta el tiempo de ah que

resulta tambin imprescriptible la pretensin de divisin y particin.

EXISTENCIAS DE CUOTAS IDEALES.- El derecho de cada copropietario es de

acuerdo a un porcentaje de inters que se tendr del bien comn. Ello supone
que ninguno de los titulares debe tener una parte materialmente determinada
en el objeto. Ello solo es resultado de la particin6.

RECAE SOBRE BIENES MUEBLES E INMUEBLES.- Susceptibles de posesin

y de propiedad. Ejemplo: casa, automvil, etc.

DERECHO FRACCIONADO EN CUOTAS IDEALES

Los copropietarios tienen fusionados el ttulo de propiedad sobre un determinado

bien para poder hacer efectivo el goce y disfrute de los dems atributos del
derecho de propiedad.

Los copropietarios unen el derecho de propiedad en un ttulo conjunto el cual

esta fraccionado en cuotas ideales.

CARECE DE PERSONERIA JURIDICA

La copropiedad carece de personalidad jurdica, si bien

cualquier de los condueos puede accionar el juicio, es porque
lo hace en defensa del bien comn y por qu la ley lo autoriza.

6
LAFAILLE, Hctor. Curso de Derecho Civil. Derechos Reales, T.I,p.438.

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 LA COPROPIEDAD

3.- DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS

DERECHOS
Los derechos del copropietario sobre el bien comn de mayor relevancia jurdica
son:

a) Derecho de uso.- el copropietarios al ostentar una cuota ideal sobre el

bien comn ejerce un derecho de propiedad individual fraccionado
idealmente.
Ningn copropietario puede alterar modificar el uso y destino del bien sin
el asistimiento de los dems.
Por ejemplo: un jardn no puede ser convertido en un criadero de aves sin
la autorizacin de los otros copropietarios cuando el uso del bien comn
es por 2 o ms copropietarios sobre una misma rea del bien comn.

b) Derecho de disfrute.- el disfrute del bien comn corresponde a todos los

copropietarios adems quien disfruta de todo o parte del bien est en la
obligacin de reembolsar de manera proporcional los provecho obtenidos
y lo ser a favor de los dems copropietarios.
Pero qu ocurre si el copropietario solo disfruta de la parte que le
corresponde de acuerdo a su cuota ideal?
Sencillamente no habra ninguna obligacin de reembolso por no extender
su derecho al de los otros.
El uso y el disfrute generalmente van juntos.

c) Derecho a la disposicin de la cuota ideal.- el derecho que tienen todo

copropietario a la disponibilidad entre vivos o por el hecho de la muerte
de la cuota ideal con la que participa en la copropiedad es absoluto, en tal
sentido puede vender, permutar, gravar o dejar en herencia su cuota ideal.

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 LA COPROPIEDAD

d) Derecho a defender el bien comn.- la defensa de los intereses

comunes los puede asumir cualquiera de los condueos todos en
conjunto o algunos de ellos haciendo valer el derecho a la tutela
jurisdiccional efectiva de sus derechos materiales, cualquiera de los
copropietario tiene la legitimidad activa para asumir la defensa
jurisdiccional del bien comn, sin requerir la intervencin de los dems
condueos.

e) Derecho a introducir mejoras.- cualquier copropietario puede introducir

mejoras que estn destinadas a la conservacin del bien comn
(necesarias) o que aumente el valor o la renta del bien comn (tiles)
estas mejoras introducidas por el copropietario pertenecen en
copropiedad a todos los copropietarios.

4.- OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

OBLIGACIN DE RESPONDER POR LAS MEJORAS

Las mejoras necesarias y tiles conservan o incrementan el valor del bien, en esa lnea,
beneficia a todos si es realizada por un copropietario; obviamente con la obligacin de
reembolsar la parte alcuota proporcional por parte de aquellos.

Verbigracia: si se hizo algn gasto en beneficio de la heredad, debern partirse entre

los interesados.

OBLIGACIN DE NO PRACTICAR ACTOS QUE IMPORTEN EL EJERCICIO DE LA

PROPIEDAD EXCLUSIVA.

El copropietario no puede enajenar una cosa determinado o una parte de una cuota
materializada porque su derecho es indiviso y se encuentra sujeto a la eventualidad de
la participacin en la que puede o no corresponderle la pate de la cosa o la cosa misma
que ha transferido7.

7
EUGENIO M. RAMIREZ CRUZ. Editorial rodhas. Cit. Pag.464

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 LA COPROPIEDAD

SANEAMIENTO POR EVICCIN

Son bienes adquiridos por uso o posesin destinados segn lo vea conveniente
el propietario: siendo as que lo pueda vender, donar, etc. Para cualquier uso
ilcito y as adquirir beneficios en el futuro.

Artculo 982.- Saneamiento por eviccin del bien comn

Los copropietarios estn recprocamente obligados al saneamiento en caso de
eviccin, en proporcin a la parte de cada uno.

hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o

parte de ella, por sentencia judicial
Entonces teniendo en cuenta lo anterior el saneamiento por eviccin es una
obligacin que le corresponde al vendedor de una cosa cuando el comprador es
despojado o perturbado en todo en parte, es decir, amparar en el dominio y uso
de la cosa, pero adems el saneamiento por eviccin comprende responder por
los vicios ocultos de la cosa.
Para que se d el saneamiento por eviccin es necesario que la causa de la
eviccin sea anterior a la venta.
La obligacin de saneamiento por eviccin comprende lo siguiente:

La restitucin de precio de la cosa vendida.

El pago de los gastos del contrato sufragados por el comprador.
El pago del valor de los frutos que el comprador hubiese sido
obligado a restituir al vendedor.
El pago de las costas que el comprador hubiere sufrido a causa
de la demanda.
El pago de aumento del valor de la cosa evicta que esta haya
tomado en poder del comprador.
Con esta accin se busca proteger al comprador de una cosa, para que, cuando
este se vea perturbado o privado de su derecho de propiedad por medio de una
sentencia judicial, el comprador pueda exigir al vendedor que responda por dicha

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 LA COPROPIEDAD

perturbacin o privacin de la cosa y adems reclamar por los vicios ocultos de

la misma.

GASTOS DE CONSERVACIN Y CARGAS DEL BIEN COMN

Los copropietarios son dueos del bien ya sea fsico o material y para la
conservacin del bien y las cargas todos estos deben responder de la misma
forma previo acuerdo de los propietarios ya que no se pueden eludir impuestos
por mayora.8

Verbigracia: a consecuencia de un terremoto, se destinan a arreglar una pared, techos,

pisos, etc.

Artculo 981.- Gastos de conservacin y cargas del bien comn

Todos los copropietarios estn obligados a concurrir, en proporcin a su parte, a

los gastos de conservacin y al pago de los tributos, cargas y gravmenes que
afecten al bien comn

9Entendemos que la copropiedad es una forma especial del derecho de

propiedad que tiene como objeto un bien comn y como sujetos una pluralidad
de propietarios, con derechos proporcionalmente determinados por la cuota-
parte ideal o abstracta que mantiene el dicho bien.

Los copropietarios en conjunto- son dueos de todo lo material o fsico del bien,
siendo as, no solo mantiene derechos, sino tambin obligaciones, o como dice
el artculo 981 del Cdigo Civil: ^Todos los copropietarios estn obligados a
concurrir en proporcin a su parte, a los gastos de conservacin y al pago de los
tributos, cargas y gravmenes que afecten al bien comn^.

Se advierte que las obligaciones del rubro, rige el principio de la proporcionalidad

sobre la alcuota del copropietarios, a efecto de aportar con los gastos de
conservacin y cargas que soporta el bien objeto de la copropiedad; pero, si un
copropietario no cumple con la obligacin de aportar para tales gastos, se le
acumularan sus aportes incumplidos en la proporcin a su participacin en la

8
VASQUEZ ROS ALBERTO. editorial san marcos cit., pg. 203
9
NERIO GONZALES LINARES, Derecho civil patrimonial, Derecho Reales. Segunda edicin.

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 LA COPROPIEDAD

copropiedad, con la posibilidad de la cobranza directa o forzosa o recaer en la

parte que le corresponda en el bien comn. Prescindir de tales aportaciones solo
es posible si renuncia el copropietarios tienen derechos a los beneficios que le
brinda la copropiedad, tambin tienen la obligacin de soportar los gastos y las
cargas, de manera equitativa, o sea, siempre en proporcin a sus cuotas
correspondientes.

ADMINISTRACIN DE LA COPROPIEDAD
En la copropiedad cada propietario es dueo de su parte indivisa por tanto
manteniendo poderes de disposicin de la parte que le corresponde pero no
todos le dan uso y disfrute del bien o ejercer en conjunto la coposesin.

Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administracin y emprender los

trabajos para la explotacin normal del bien.

10Sabemos que la copropiedad mantiene diferencias claras con la sociedad,

aquella no es persona jurdica, en ella solo existe pluralidad de titulares frente al
bien comn; en cambio, en la sociedad la pluralidad no existe, sino es la persona
jurdica la que vela por la marcha de la administracin de la sociedad, es decir,
es nica y distinta a los socios o miembros.

En la copropiedad cada copropietario es dueo de su parte indivisa en el bien

comn, manteniendo poderes de disposicin sobre las cuotas ideales, por cuya
razn resulta casi imposible que todos asuman el pleno uso y disfrute del bien o
ejercer en conjunto la coposesin. Esta situacin hace que el bien sea sometido
a la administracin, el arrendamiento o el gravamen. Aqu surge la pregunta
Quin debe administrar el bien comn?; la respuesta est en artculo 973 del
cdigo civil, en cuanto seala cualquiera de los copropietarios puede asumir las
administracin y emprender los trabajos para la explotacin normal del bien, si
no est establecida la administracin convencional o judicial y mientras no sea
solicitada alguna de ellas. De la norma se advierte la administracin voluntaria
y la necesaria, as como la judicial, de las cuales ms adelante nos ocuparemos.

10
NERIO GONZALES LINARES, Derecho civil patrimonial, Derecho Reales. Segunda edicin.

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 LA COPROPIEDAD

La administracin de la copropiedad. Es definida como el acto de gestin y

representacin de la copropiedad frente a terceros y a los mismos copropietarios.

CLASES DE ADMINISTRACION

LA ADMINISTRACION CONVENCIONAL.
Surge del concierto de voluntades de los copropietarios, designando a cualquiera
de ellos que asuma la administracin del bien comn as mismo esto requiere
plasmarse en un documento escrito.

LA ADMINSTRACION DE HECHO O NECESARIA.

La administracin de los bienes que integran el patrimonio sometido a una
copropiedad por la pluralidad de titulares de un patrimonio.

LA ADMINISTRACION JUDICIAL
La administracin judicial de los bienes comunes se rige poir el cdigo procesal
civil utilizando el proceso contencioso.

Si en caso los copropietarios no se ponen de acuerdo en la designacin de un

administrado convencional se solicitara al juez para que proceda a nombrar
administrador judicial, recayendo en la persona de un copropietario pero si en
caso que no se ponen de acuerdo ser el juez quien se encargue de designar.

DIVISIN JUDICIAL.- A diferencia del anterior, el litigio en torno a la divisin y

particin es sometido a un procedimiento judicial, los copropietarios no acuerdan
hacer la divisin y particin privadamente, es un juicio declarativo de derechos y
en ejecucin de sentencia se practica la divisin.

En el caso de mandatos judiciales a fin que el acto acceda al Registro, se debe

adjuntar parte judicial, constituido por copias certificadas de las resoluciones
pertinentes acompaadas del Oficio judicial cursado al Registro, si ste padece
de defectos, el Registrador Pblico puede solicitar aclaraciones o informacin
complementaria, de conformidad con el Art. 2011 del Cdigo Civil , artculo que
a su vez limita alcances de calificacin de los mandatos judiciales, es as que el
Registrador no debe calificar los fundamentos de la resolucin, la adecuacin del
procedimiento o resolucin a la ley, sin embargo estos alcances no limitan la
16
 LA COPROPIEDAD

calificacin de la formalidad (si las resoluciones estn suscritas o debidamente

certificadas) y la adecuacin del mandato con la partida registral (si los
copropietarios son titulares registrales). As, registralmente se ha establecido
que no procede inscribir una sentencia de divisin y particin cuando no existe
adecuacin en cuanto a la titularidad de dominio del predio, entre el ttulo y la
partida registral.11

Asimismo, el Tribunal Registral ha establecido que para la inscripcin de la

resolucin judicial que dispone la adjudicacin por divisin y particin de un
predio en dos unidades inmobiliarias en las que existiran bienes comunes,
constituyen acto previo la declaratoria de fbrica, el reglamento interno y la
independizacin de ambos inmuebles.12

Considrese que en los tres casos puede ser necesaria la realizacin de actos
previos, como declaratoria de fbrica, independizacin, reglamento interno,
subdivisin por lo que deber acompaarse al Registro la documentacin tcnica
correspondiente para inscribir la modificacin fsica del inmueble.

5.- EXTINCION DE LA COPROPIEDAD

La copropiedad se pierde o se extingue por las mismas causales que operan en

la propiedad exclusiva, salvo la hiptesis especifica en el prximo apartado. Si el
bien comn se destruye o pierde totalmente, la copropiedad se extingue en forma

11
Resolucin del Tribunal registral N 1149-2012-SUNARP-TR-L de fecha 08 de Agosto del 2012.

12
Resolucin N 1364-2012-SUNARP-TR-L de fecha 14 de Setiembre del 2012.

17
 LA COPROPIEDAD

absoluta, esto es, el bien ya no es susceptible de soportar ningn otro derecho

sobre l (art. 992-3 C.C.) Tambin opera los supuestos de extincin relativa, es
decir la enajenacin del bien comn a un solo tercero produce el fin de la
copropiedad (art. 992-4 C.C.), o cuando todas las cuotas se trasmiten a uno de
los copropietarios , producindose la consolidacin del dominio en una sola
mano, lo cual implica tambin el fin de la copropiedad(art. 922-2 C.C).

5.1.- PARTICIN

CONCEPTO: Viene a ser el acto (judicial o extrajudicial), por el cual la cuota que en un

sujeto tiene sobre el bien o bienes se convierte en cuota o en parte material.

La particin consiste en convertir la cuota ideal o abstracta, el inters o haber de cada

condominio, en un bien material.13

No todos los bienes son objeto de particin material sea por su propia
naturaleza (un automvil), o por no perder su significacin econmica (una joya,
una pintura, etc.), en estos casos se materializa en dinero.

Por la particin permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que
tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen ART. 983 Los copropietarios estn
obligados a hacer la particin cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera lo
pida Art. 984 CC La accin de particin es imprescriptible y ninguno de los
copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripcin los bienes
comunes (Art. 985 CC) Si los copropietarios no estuviesen de acuerdo con la
venta contractual o la adjudicacin en comn se vender en pblica subasta (Art.
989 CC).

6.- CARACTERSTICAS DE LA PARTICIN

La particin es tipificada desde el punto de vista contractual como una permuta.
Sin embargo, desde el punto de vista de facultad unilateral del copropietario (la

13
Segn Jorge Eugenio Castaeda.

18
 LA COPROPIEDAD

cual no necesariamente culmina en un convenio, pues la facultad puede instarse

ante el juez).

La particin tiene las siguientes caractersticas:

IMPERATIVIDAD
La particin es imperativa para todos los copropietarios, salvo pacto de indivisin
acordado por todos los interesados, deriva de la comunidad romana.

IMPRESCRIPTIBLE
La accin de particin es imprescriptible, trae en consonancia con el mismo
carcter que tiene la reivindicatoria, es decir, no se extingue por el simple no uso;
tratndose de acciones derivadas del derecho de propiedad.

IRRENUNCIABLE
Los copropietarios no pueden renunciar en forma definitiva a la accin de
particin, pues de esta manera convertiran en indivisible la comunidad la
comunidad, contrariando las bases institucionales de la copropiedad.

OBLIGATORIEDAD
La particin adquiere el carcter de obligatorio cuando uno de los copropietarios
haga uso derecho de peticionar la particin del bien comn, siendo este un
derecho deber, es decir un derecho del copropietario.

7.- FORMAS O MODALIDADES DE PARTICIN

a) PARTICION CONVENCIONAL

Unas de las formas de realizar la particin de un bien comn es cuando

los copropietarios estn de acuerdo en los trminos de la divisin del bien
comn, y todos ellos son capaces, estaremos en presencia de una
PARTICION CONVENCIONAL, cuya naturaleza es la de un acto jurdico
dispositivo, tipificado como una permuta( art. 983 C.C.).

19
 LA COPROPIEDAD

El acto jurdico se har bajo cierta formalidad especfica, lo cual hace

suponer su carcter ad solemnitatem (cuando la exigencia de formalidad
este acompaada de la sancin de nulidad).

b) PARTICION CONVENCIONAL CON HOMOLOGACION JUDICIAL

Regulada en el art. 987 C.C. Se presenta cuando alguno de los

copropietarios es incapaz o ha sido declarado ausente, en cuyo caso la
particin convencional se somete a la aprobacin judicial. Esta figura
presupone el acuerdo de todos los copropietarios, incluyendo los capaces
y los representantes legales (padres, tutores, curadores) de los
incapaces).

Este articulo indica que la particin convencional en donde existen

incapaces o ausentes requiere una homologacin judicial (a travs de
proceso no contencioso); en cambio, en el caso de estar en juego bienes
hereditarios, supuestamente, se necesitara siempre una particin judicial
(a travs de proceso contencioso) en virtud del art. 855 C.C.

c) PARTICION JUDICIAL DERECHO DE PREFERENCIA O TANTEO

Cuando no exista acuerdo unnime de los copropietarios para realizar la
divisin del bien comn, entonces cualquiera de los comuneros puede
instar la particin judicial. Este caso solamente existe referencia a esta
tercera modalidad de particin en el caso especfico de los bienes
hereditarios (arts. 854 y 855 C.C.).
Sin duda alguna la particin judicial se deriva de la obligatoriedad de
realizarla a pedido de cualquiera de los copropietarios o de un acreedor.

d) PARTICION ARBITRAL
Esta cuarta forma de particin, no prevista en el cdigo civil de 1984, pero
no reconocida por la legislacin, consiste en el sometimiento de las
distintas controversias derivadas de la particin al conocimiento de un

20
 LA COPROPIEDAD

tercero, entre las que se halla la existencia del derecho mismo a la

particin, la formacin de los lotes a ser adjudicados.
Incluye una institucin arbitral, para decidir libremente sobre una cuestin
que ellas mismas pueden resolver directamente.

8.- PACTO DE INDIVISIN

GENERALIDADES
El artculo 984 del cdigo civil impone a los copropietarios de realizar la divisin
y particin de bien sea convencional o judicial, cuando cualquiera de ellos lo
proponga o el acreedor lo pida .Empero, hay casos en que esa facultad de los
copropietarios de requerir en cualquier momento la particin se encuentra
descartada, sea por disposicin legal o convencional (en la medida en que la ley
admita las convenciones al respecto): son los supuestos de indivisin forzosa.

LA INDIVISIN FORZOSA PUEDE SER TEMPORARIA O PERDURABLE EN

EL TIEMPO.

CONCEPTO
Conjunto de voluntades unnimes de los copropietarios para paralizar realizar
el derecho de particin y divisin, con el objeto de mantener el bien en estado de
indivisin por el plazo que la ley lo seale.

Ahora bien el pacto de indivisin, tambin llamado tacto de suspensin de la

particin es un acto jurdico, y por, lo mismo, puede ser establecido de modo
bilateral (contrato o convenio entre los copropietarios) art: 993,847, unilateral
(testamento) art :846.

PLAZO DE LA INDIVICION

Los copropietarios tienen las potestades de suspender la particin de bien por el

lapso de cuatro aos que puede ser renovado cuantas ves juzgue conveniente.

21
 LA COPROPIEDAD

En plazo mximo de cuatro aos establecido para la indivisin tiene como objeto
de evitar la perpetuacin del estado de comunidad en la cual es concebido por
el legislador como una situacin interina por su carcter antieconmico.

Por lo tanto solo se puede realizar el pacto de indivisin convencionalmente y

siempre a plazo fijo. Nuestro cdigo ha tomado las mximas precauciones para
evitar que el pacto de indivisin pueda llegar a la ruina a los copropietarios, o la
explotacin del bien mismo

En cuanto el artculo 993, prrafo 4 de la acotada menciona: aun cuando exista

el convenio para este propsito, la indivisin puede ser dejada sin efecto cuando
el juez aprecie circunstancias graves. en tal caso, se proceder la particin, aun
cuando exista indivisin convencional en vigor. La interrogante que se crea
virtud de esa norma seria cules son los casos que ameritan poner fin a la
indivisin convencional del bien en copropiedad .

Nuestra doctrina nacional no hace mencin a este tema

Vale la pena hacer un esfuerzo para aclarar la interrogante, como se dijo antes
la indivisin ha sido acordada por las partes teniendo en cuenta la situacin en
hecho ( presuposicin), conocida por las partes antes de celebrar el convenio,
entonces es lgico que las circunstancias graves deben ser sobrevenidas a la
presuposicin existente durante la conclusin del convenio. Por otro lado las
circunstancias deben ser graves, esto es, tienen como consecuencia la
modificacin fundada dela situacin de hecho prevista originaria ce los
copropietarios, otra interrogante como afectan estar circunstancias,
bsicamente son de dos tipos: las objetivas, en cuanto la indivisin afecte la
normal explotacin a aprovechamiento del bien en comn, Por ejemplo si el Aquiles
de un edificio comn permite la obtencin peridica de rentas, entonces su demolicin
hace intil mantener la indivisin.
y las subjetivas, en tanto la indivisin afecte severamente la sobrevivencia econmica
de uno de los comuneros. Por ejemplo si la fortuna de un copropietario desmejora
gravemente, entonces el mantenimiento de la indivisin para este lo puede llegar a la
ruina en tanto a obtencin de utilidades por la explotacin del bien no sirva para afrontar
sus problemas econmicos, mientras si sirva para este fin la recuperacin del capital en
la cuota individual que le corresponda En resumen, las circunstancias graves que
ameritan el fin anticipado de la indivisin tienen las siguientes caractersticas: a)
22
 LA COPROPIEDAD

son sobrevenidas, b) modifican profundamente la situacin de hecho originaria,

C) son causales de ndole subjetiva, objetiva.14

En este contexto hace alusin al artculo 993, prrafo 4, est en conexin con el
artculo 850, que prescribe que el juez, a peticin de cualquiera de los herederos,
dispondr la particin total o parcial antes del vencimiento del plazo de indivisin,
siempre que haya causas o motivos justificados.

RENOVACIN DE PACTO DE INDIVISIN

Como ya se hiso mencin, y tal como lo permite el articulo 993.1, el pacto e
indivisin puede renovarse cuantas veces se estime conveniente, es decir
cuando no afecte la explotacin econmica del bien comunitario.

El artculo 984 del cdigo civil impone a los copropietarios de realizar la divisin
y particin de bien sea convencional o judicial, cuando cualquiera de ellos lo
proponga o el acreedor lo pida .Empero, hay casos en que esa facultad de los
copropietarios de requerir en cualquier momento la particin se encuentra
descartada, sea por disposicin legal o convencional (en la medida en que la ley
admita las convenciones al respecto): son los supuestos de indivisin forzosa.

La indivisin forzosa puede ser temporaria o perdurable en el tiempo.

CONCEPTO
Conjunto de voluntades unnimes de los copropietarios para paralizar realizar
el derecho de particin y divisin, con el objeto de mantener el bien en estado de
indivisin por el plazo que la ley lo seale.

Ahora bien el pacto de indivisin, tambin llamado tacto de suspensin de la

particin es un acto jurdico, y por, lo mismo, puede ser establecido de modo
bilateral (contrato o convenio entre los copropietarios) art: 993,847, unilateral
(testamento) art: 846.

PLAZO DE LA INDIVICION
Los copropietarios tienen las potestades de suspender la particin de bien por el
lapso de cuatro aos que puede ser renovado cuantas ves juzgue conveniente.

14
Copropiedad de Gunter Gonzales Barrn op , tomo II, pagina 713.

23
 LA COPROPIEDAD

En plazo mximo de cuatro aos establecido para la indivisin tiene como objeto
de evitar la perpetuacin del estado de comunidad en la cual es concebido por
el legislador como una situacin interina por su carcter antieconmico.

Por lo tanto solo se puede realizar el pacto de indivisin convencionalmente y

siempre a plazo fijo. Nuestro cdigo ha tomado las mximas precauciones para
evitar que el pacto de indivisin pueda llegar a la ruina a los copropietarios, o la
explotacin del bien mismo

En cuanto el artculo 993, prrafo 4 de la acotada menciona: aun cuando exista

el convenio para este propsito, la indivisin puede ser dejada sin efecto cuando
el juez aprecie circunstancias graves. En tal caso, se proceder la particin,
aun cuando exista indivisin convencional en vigor. La interrogante que se crea
virtud de esa norma seria cules son los casos que ameritan poner fin a la
indivisin convencional del bien en copropiedad .

Nuestra doctrina nacional no hace mencin a este tema

Vale la pena hacer un esfuerzo para aclarar la interrogante, como se dijo antes
la indivisin ha sido acordada por las partes teniendo en cuenta la situacin en
hecho ( presuposicin), conocida por las partes antes de celebrar el convenio,
entonces es lgico que las circunstancias graves deben ser sobrevenidas a la
presuposicin existente durante la conclusin del convenio. Por otro lado las
circunstancias deben ser graves, esto es, tienen como consecuencia la
modificacin fundada dela situacin de hecho prevista originaria ce los
copropietarios, otra interrogante como afectan estar circunstancias,
bsicamente son de dos tipos: las objetivas, en cuanto la indivisin afecte la
normal explotacin a aprovechamiento del bien en comn, y las subjetivas, en
tanto la indivisin afecte severamente la sobrevivencia econmica de uno de los
comuneros. En resumen, las circunstancias graves que ameritan el fin anticipado
de la indivisin tienen las siguientes caractersticas: a) son sobrevenidas, b)
modifican profundamente la situacin de hecho originaria, C) son causales de
ndole subjetiva, objetiva.

En este contexto hace alusin al artculo 993, prrafo 4, est en conexin con el
artculo 850, que prescribe que el juez, a peticin de cualquiera de los herederos,

24
 LA COPROPIEDAD

dispondr la particin total o parcial antes del vencimiento del plazo de indivisin,
siempre que haya causas o motivos justificados.

RENOVACIN DE PACTO DE INDIVISIN

Como ya se hiso mencin, y tal como lo permite el articulo 993.1, el pacto e
indivisin puede renovarse cuantas veces se estime conveniente, es decir
cuando no afecte la explotacin econmica del bien comunitario.

9. MEDIANERIA
ANTECEDENTES
Dentro de la gama que aborda la temtica de la copropiedad es el de la
medianera uno de los que menos sea desarrollado doctrinariamente. Tal es el
caso que era prcticamente desconocida por los romanos. Todas las paredes
eran privativas (casas separadas aisladas). En roma la casa no se edificaban en
la lneas separativa de dos heredades sino se constituyen bajo el llamado
sistema de islotes, es decir entre una casa y otra siempre se dejaba un espacio
libre ( numitas), de suerte que en ellas aparecan como islas ( insuloe). La
medianera solo funciono excepcionalmente, y as lo estableci el digesto,
disponiendo que la pared que separa dos predios era por naturaleza comn y no
tenido un nico dueo15.

Fue en la antigua Francia donde apareci la nocin de medianera y lugo se

desarroll. En la edad Media, la concentracin de grandes masas en las en las
ciudades as como la misma concentracin de edificaciones en espacios
pequeos hace que se deje de lado el sistema anterior, y comienzan a
construirse las casa unidas, sin dejar espacios abiertos (vacos). El antiguo
Derecho Galo tuvo que legislarla y tambin en el derecho cannico. Como
asevera Louis Josserand , presenta un valor indiscutible , pues gracias a ella se
economiza terreno, materiales y mano de obra, porque de una vez se consiguen
dos objetivos y un solo cierre cerca dos heredades.

En la actualidad de nuestro territorio peruano hace de utilidad por la creciente

necesidad de la expansin urbana que exige un armonioso ordenado desarrollo
de los centros poblados por las cuales los bienes inmuebles, con o sin
edificaciones, requieren estar determinados fsicamente a travs de sus linderos.

15
Dig ley 8, ttulo II, libro VIII; Vid . rIas schreiber, M, p 123 ss

25
 LA COPROPIEDAD

Por estas razones la presencia de esta figura jurdica se hace imperativa, aun
cuando actualmente crece el hecho de dotar a cada predio de paredes o muros
propios o exclusivos del colindante, por la construccin paralela e independiente
de paredes divisorias. Sin embargo en las viviendas populares ( la costa ) por
cuestiones econmicas o de costo, se siguen y seguirn manteniendo los
linderos en la base a la medianera, tambin rescatar que el costo de un
inmuebles cada vez es mayor por factores de nuestra propia sociedad ( mimera
ilegal, contrabando , trfico ilcito de drogas y la corrupcin de los funcionarios )
que fueron los principales causantes del incremento del costo de un inmueble ,
as mismo el predio requiere estar perfectamente determinado por los
colindantes , proporcionando si , seguridad, privacidad contra las perturbaciones
o invasiones. En fin son argumentos ilustrativos que fundamental la institucin
de la medianera, como una copropiedad, pero con indivisin forzosa 16

CONCEPTO DE MEDIANERA
Es la copropiedad permanente, entre los colindantes que tiene por objetos
bienes comunes que separan materialmente dos predios contiguos con la
particin y liquidacin suspendida.

Es la piel de un edificio

Definicin

17 un muro es medianero y comn cuando los vecinos lo han hecho construir a

comunidad de los gastos sobre los extremos de sus heredades respectivas; o
cuando uno de los vecino a hecho construir a su costa sobre el lmite de su
heredad y el otro vecino adquiere de l la comunidad

La medianera se le suele llamar tambin copropiedad con indivisin forzosa,

aunque en si es una modalidad de esta

En la copropiedad con indivisin forzosa el derecho de liquidacin se encuentra

suspendido o postergado provisionalmente o falta en absoluto

16
Mndet, Eduerdo mediameria , en cuestioes esenciales en derecho reales , Lex Neexis- Abeedo
Perrot, buenos Aires , 2002 , pp77-105 ) ( la co propiedad, Neri Gonzales Linares pag 658)

17
POTRIER define a la medianera

26
 LA COPROPIEDAD

En esta hiptesis dice el profesor argentino Raymundo Salvat , el derecho de

pedir la divisin del bien comn no existe, sea que se encuentra suspendido, sea
que se encuentra simplemente postergado o diferido18

Nuestro cdigo no nos trae una definicin legal de medianera su regulacin se

limita la presuncin de la medianera las paredes, cercos o zanjas situados entre
dos predios se presumen comunes, mientras no se compruebe lo contrario.

Con la medianera sucede lo que con la copropiedad ordinaria, pues el derecho

de cada copropietario no est materializado, Expresa Jorge Eugenio Castaeda
que aqu el derecho de cada comunero participe o coparticipe, no est tampoco
materializado, al igual que en el condominio normal, se extiende a la pared o
todo el cerco o zanja.

Marcel Planiol, Georges Ripert y Maurice Picardo consideran que la medianera

es una forma especial de la indivisin que solamente es aplicable a los muros.
Existe medianera siempre que el muro, zanjas pared, seto, foso, etc... Pertenece
pro indiviso a los dos propietarios que separa. La pared no medianera se
denomina privada.

Tambin hace asevero los ilustres tratadistas Franceses que aquella indivisin
debe durar para siempre, sin que se pueda pedirse la particin, solo con
hiptesis excepcionales

Clemente Diego, uno de los clsicos espaoles, la estudia como servidumbre de

medianera, medianeros dice que son los muros, cercos, setos, vivos que estn
en el lmite de dos heredades pertenecientes a distintos dueos, y medianera
es la condicin de hecho de esos muros

La medianera es vertical, como la pared divisoria de dos fundos, y horizontal,

como los pisos de un edificio que pertenecen a distintos propietarios pero esta
tesis a no es vigente

En suma, la copropiedad con indivisin forzosa o medianera el derecho de pedir

la particin o liquidacin del bien comn no existe; se encuentra suspendido,

18
Salvat R,OP, Cit III, pag 87. Pagina 497.

27
 LA COPROPIEDAD

muchas veces de manera definitiva, y otras de manera provisional o sea que la

nocin de copropiedad es aplicada a paredes y muros, cercos y zanjas etc.

La medianera es una copropiedad especial, caracterizada por las siguientes

notas distintivas19

a).- Es una copropiedad con carcter anexo a la propiedad del predio,

constituyendo con este una sola unidad, sujeta al mismo destino jurdico.

b).- Es una copropiedad especial por razn del objeto, pues no recae sobre un
bien con autonoma jurdica, sino sobre partes integrantes de un bien (muros
acercas y fosas).

c).-Se trata de una copropiedad que reconoce zonas de uso exclusivo para cada
comunero.

NATURALEZA JURIDICA
En la doctrina y el la legislaciones antiguas se le considero entre las servidumbre
legales. As las estudiaba y tipificaba por ejemplo en su libro Don Clemente De
Diego.20

Tambin nuestro cdigo 1852 las clasificaba entre las servidumbre legales. Sin
embargo tiene diferencia con estas ltimas. Segn Nerio Gonzales Linares hace
referencia a dos posturas para poder explicar su naturaleza del tema en
cuestin: Una de ellas es la que considera la medianera como servidumbre
legal, y la otra, la considera como un modo especial de copropiedad general o
normal. Como modo especial porque es una copropiedad con indivisin forzosa
o perpetua.

La medianera puede ser considerada como servidumbre!

Para poder explicar si la medianera es servidumbre he aqu una respuesta

negativa.

19
PEA BERNALDO DE QUIROS OP, CITA , TOMO I , PAGINA, 601-602.( COPROPIEDAD GUNTHER
GONZALES BARRON
20
De diego, ibdem

28
 LA COPROPIEDAD

a).- que en la medianera solo tiene un solo dueo y en la servidumbre constituye

un gravamen que se hace entre dos predios contiguos y de propietarios
diferentes (artculo 1035).

b).- Existe un predio sirviente y otro dominante (artculo 1035 ). la presencia de

la medianera crea la presuncin de iuris tantum o relativa( artculo 994)

En materia de medianera se adoptado la teora de la copropiedad con indivisin

forzosa, que ha sido desarrollada legislativamente en nuestro ltimos cdigos
civil.21

En la doctrina francesa se le concebido como de dos propiedades yuxtapuestas,

en que cada uno resultaba propietario del segmento vecino a su propiedad. As,
una pared de 30 centmetros se consideraba que una extensin de 15
centmetros correspondera a cada uno de los propietarios. Uno de sus
principales defensores fue DEMOLOMBE.

Para Manuel Albaledero verdaderamente ni es una servidumbre ni en el sao de

copropiedad, ya que a cada dueo corresponde la propiedad exclusiva de parte
determinada del elemento medianero. Y lo que realmente ocurre es que la
propiedad de la parte de cada uno est sometida a determinas restricciones en
inters de otro, o sea existe ciertas reglas especiales para utilizar cada uno la
parte propia y ajena. Situacin que origina una especie de comunidad de
utilizacin, que cabe dentro del marco de las relaciones de vecindad 22

FUENTES DE LA MEDIANERA
Tenemos las siguientes

LA LEY.- para la ley la medianera es la copropiedad de toda pared, cerco y

zanjas que divide dos inmuebles contiguos como medianeros. Hiptesis que solo
est supeditada a que se demuestre su falsedad; es decir con prueba en
contrario esto trae consigo (iuris tantum).

21
Nerio Gonzales Linares op, pag , 660

22
Albaladejo M, op, cit,pag 2014 sitado por el autor ..................

29
 LA COPROPIEDAD

LA CONSTITUCIN CONVENCIONAL DE LA MEDIANERA.-

La medianera tambin se puede originar por acuerdo convencional o voluntario
entre los copropietarios de ambos predios colindantes

La constitucin de la medianera con preferencia puede otorgarse por escritura

pblica con el propsito de que sea posible su suscripcin en los registros
pblicos, en garanta frente a terceros el contenido debe contar en lo posible lo
siguiente

a) En lo que corresponda a la estructura del pared medianera, estableciendo

la proporcin economa con la cual debe participar cada colindante, que
generalmente es con el aporte conjunto o a medidas (50/%).
b) En lo que corresponda al rea del terreno que debe ocupar pared, los
materiales a, los gastos en la construccin, etc.

La adquisicin proporcional de la pared medianera.- nos ocuparemos de la

adquisicin de la pared divisoria construida solo por uno de los colindantes. Esta
fuente de medianera existe cuando originalmente la pared o muro divisorio entre
dos predios colindantes perteneci en su totalidad solo a uno de los colindantes.
Pero por acuerdo de ambos propietarios colindantes puede transformarse en
propiedad divisoria o en pared medianera de conformidad con el artculo 995 del
nuestro cdigo civil vigente.

LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
La pared o muro divisorio entre dos predios puede transformarse en medianera
por el modo originario de adquirir la propiedad mediante la prescripcin
adquisitiva de dominio o usurpacin de conformidad con el articulo 950 den
nuestro cdigo civil. Todo ello, bajo los presupuestos y las condiciones ya
tratadas, en su lugar, sobre la usurpacin.

BIENES SUSCEPTIBLES DE MEDIANERA

Nuestro cdigo civil vigente hace referencia de que no son cualquier tipo de
bienes. La ley se refiere muros, cercos y zanjas. que separan predios
colindantes. Si no lo fueran entonces no habra medianera, serian muros o
paredes privadas

30
 LA COPROPIEDAD

PRESUNCIN DE MEDIANERA.
El articulo 994

las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen

comunes, mientras no se prueben lo contrario.

Esta figura plasma la medianera y explica de manera seguida que su ubicacin

como un elemento determinador, que permite tener alcance de hacer evidente
una diferencia en el ejercicio del derecho de propiedad, parte de una presuncin
en la cual hasta que no se pruebe lo contrario se sostendr que el elemento
delimitador pertenece a las partes colindantes y que sirva para delimitarlos ya
que ambos asumirn responsabilidades equivalentes sobre los mismos.

En esta figura hay dos reglas que resuelven el problema: una tradicional la que
contiene el artculo 994 que el propietario est obligado probar su derecho de
propiedad; otra regla moderna y practica ( tomada de los mexicanos artculo
953,955). Donde la presuncin de medianera no es aplicable cuando hay signos
evidentes, exteriores que demuestren la propiedad individual de la pared o muro.
La profesora Maisch , propuso esta ltima forma , con la cual se libera el
propietarios del tener que probar su propiedad sobre la pared que ha construido
dentro de su lindero. Y en efecto no le falta razn a la profesora Lucrecia. En la
prctica especialmente en lima vienen construyendo paredes y muros dentro del
terreno de cada propiedad que tiene sobre la pared ubicada dentro de su
terreno. Regresando al artculo en cuestin la carga de la prueba recae en aquel
propietario que niega la existencia de la medianera. Si se hubiera admitido la
tesis de la profesora Lucrecia maisch, estara absuelto el problema.

MEDIANERA DE PAREDES, CERCOS Y ZANJAS.

Se presume el iuris tantum. Es menester establecer claramente los temas:

LA NOCIN DE MURO.
Nuestro cdigo hace referencia a utilizar el trmino pared el derecho comparado
suele hablar de muro. Pero es indubitable que comprende tanto la pared como
al muro.

La pared o muro divisorio existente entre dos predios ( casa, edificios)

colindantes, o sea formado cuerpo con ellos, se presume iuris tantum) comn,
hasta la altura del edificio menos elevado, si bien esto ya lo dice el cdigo
31
 LA COPROPIEDAD

vigente; y lo regulaba el artculo 911 del cogito derogado , el exceso de la pared

se reputa que pertenece al dueo del edificio ms elevado, salvo prueba en
contrario, deca el artculo 912 del mismo cdigo, que ya no produce el corpus
en vigor.23

La doctrina a adoptado por considerar uno de los supuestos de condominio

con indivisin forzosa perdurable.

Esto, porque la calidad de medianero no apunta a que el muro est en el

medio, separando dos inmuebles linderos (como vulgarmente se cree), sino que
aplica a una especie de muros linderos, divisorios o separativos, que es la de los
muros que estn en condominio (que sera de indivisin forzosa perdurable). O
sea que existen muros divisorios que son medianeros y otros que no lo son.
Lo dicho nos convenci hace tiempo de que resulta provechoso fijar el
significado de los trminos a emplear en el estudio del tema antes de adentrarnos
en l, pues, de lo contrario, los problemas podran resultar oscurecidos, lo mismo
que la bsqueda de soluciones, lo cual nos llevara a disputas puramente
verbales.
Dnde est ubicado el muro en el terreno? y desde el punto de vista jurdico
(responde a la pregunta: a quin pertenece el muro?)..

Muros desde el punto de vista fsico

Tiene las siguientes denominaciones:

Muro lindero, separativo o divisorio: el que demarca un inmueble y lo delimita del
inmueble colindante.
Muro encaballado: el muro lindero que se asienta parcialmente en cada uno de
los inmuebles colindantes
Muro contiguo: el muro lindero que se asienta totalmente en uno de los
inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el lmite separativo de
dichos inmuebles
Muro enterrado: el ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una
construccin en la superficie
Muros desde el punto de vista jurdico
Tienen las siguientes denominaciones:

23
Messineo f, op, pp 96-97 de igual forma el cdigo italiano al sostener que la pare o muro divisorio
exisrente entre dos predios se presume ( iuris tantum) hasta su punto mas alto .

32
 LA COPROPIEDAD

Muro medianero: el lindero que es comn y pertenece en condominio a ambos

colindantes
Muro privativo o exclusivo: el que pertenece a uno solo de los colindantes
Muro de cerramiento: el lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o
contiguo

Como lo habamos estipulado, la figura ms usada es la pared o muro, en la cual

puede estar confeccionada por diferentes materiales siendo la ms usada los
ladrillos y cemento, lo que se conoce en el comn denominador de la sociedad
como material noble, pero hay que acotar que la pared puede estar hacha por
diferentes materiales como el barro, quincha o piedras. Factores que llevan a
escoger el material de contencin van desde lo econmico hasta la ubicacin del
lugar ya que sern preponderadas los elementos a utilizar que sirva de base
para la elaboracin de la pared o muro 24

Hablar de pared medianera hace referencia a predios urbanos. Empero,

situacin anloga se presenta en los cercos y zanjas que separan los predios
rsticos, es decir los que estn fuera de los centros poblados.

NOCION DE CERCOS.

Se suele entender que cerco a todo lo que rodea o circunda un predio. Parece
ser que en nuestro se entiende por cerco a un muro pequeo, a una pared de
poca altura.

Es una divisin elaborada de madera o metal, tambin es susceptible de utilizar

otro elemento (material) que se ubique sobre los lmites del predio con el objeto
de darle fronteras evidentes y que sean de visualizacin fcil de todos los que
transitan por el predio, que reflejen hasta donde se ejerce el derecho de
propiedad y como consecuencia lgica fuera de esa delimitacin no podr ser
ejercida en clara evidencia del alcance de sus atributos y derechos.

24
Revista del catedrtico de Derecho Civil de la Universidad de San Martin de Porres y la Univercidad
Privada del Norte.

33
 LA COPROPIEDAD

NOCION DE ZANJAS.

Tanto el cdigo de 19952 (artculo 1,138) como el de 1936(artculo 910) ya que

consideran a las zanjas como medianeros. Indiscutiblemente las zanjas
pertenecen al mbito rural, a los predios rsticos. Casi no se puede concebir a
las zanjas o fosos en las urbes, significara desperdiciar el terreno a suelo urbano
de tanto valor econmico. En verdad la zanjas como instituto de la medianera
rural prcticamente no tiene aplicacin

Ya que la propia naturaleza dela figura nos remite a surcos, es decir

excavaciones que por la notoriedad de las misma permiten delinear hasta donde
tiene alcance los derecho que emergen de los propietarios de los predios, esta
figura es muy usada en el campo sobre todo en los terrenos agrcolas que por
su cercana necesitan de un medio de separacin evidente, quedando apropiado
el uso de este tipo de figura, tambin es apropiado si es decisin de los
propietarios que colindantes un cerco, pero creemos que el uso de la pared,
aunque; no est prohibido resultara inapropiado.

ADQUISICION FORZOSA DE LA MEDIANERIA DE PAREDES.

La enajenacion compulsiva de la nedianeria no proviene de l derecho romano
sino del antiguo derecho frances. La han regulado nuestros codigos de 1852
articulo 1936 articulo 915 y la mantiene el codigo vigente en el articulo 995 anque
la tendencia es a reducir el empleo de esta figura.La medianeria no se arriba de
frente es necesario pedirla ( si es posible por la via judicial ), aun cuando el
propietario de la pared exclusiva se resista o se oponga, la ley facilita al ortro
propuetario colindante el camino para obtenerla.25

Se trata entonces de un caso de medianeria que resulta de una enajenacion

forzosa o venta conpulsiva. El fundamento siendo la mendianeria de importancia
economica y social, es justo quien no ha contribuido a la construccin y dlevacion
del muro y paredes, pueda adquirirlos pagando el palor actualizado
correspondiente. Si fuera el caso que el colindante o vecino no accediera a
otorgar la mendianeria, se le puede exigir judicialmente, debiendo aborar el valor

25
La copropiedad o medianera del muro, como expresa F. Messineo , op,cit , p, 538

34
 LA COPROPIEDAD

actual de la construccion y del terreno acupado quien pretenda adquirir la

mendianeria.

El profesor Max Arias Schreiber, el dueo del predio colindante que no ubiera
concurrido a la construccion de la pared o cerco demarcatorio, se veria en al
situacion de levantar una pared o cerco propio, ya que no podria utilizar del
vecino, que tiene un derecho de dominio exclusivo mediante la compulcion de
adquisicion que lo dispone el articulo 995, no reria necesario hacer ese esfuerzo,
que significa un desrroche imnecesario de energia y de invercion 26

El problema comun que se plantea es Quin es el titular de la adquisicion

compulsiva de la medianeria? En opinion de Raymundo Salvat solo protegeria al
propietario, debiendo excluirse al usufructuario, al usuario, y con mayor razon, al
arrendatario. Contrariamente los celebres maestros Galos Planiol y Ripert, 27 se
pronuncian por que el propietario no es el unico facultado, sino tambien el
usufructuario y el enfiteuta( este ya no es legislado en nuestro pais ), pueden
obtenerse la medianeria, aun que el arendatario, no tiene mas que un derecho
personal de gose no se le concede dicha facultad.

La formula de Planio y Ripert es aplicable a nuestro derecho porque si se

observa bien el articulo 995, habla de vicino y no de propietario. Es extindible
pues al copropietario, si bien es sierto a la finalizacion del usufructo, como la
de ma medianeriaes un derecho real accesorio y sigue la suerte del predio, el
dueo esta obligado a pagale aquien abono el volor del suelo y de las obras, o
sea al usufructuario, pues de otro modo habria enrequecimiento sin causa.

DERECHO DE LOS MEDIANEROS

Estn contenidos bsicamente en lo artculo 996, dispone literalmente:

todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera, y

servirse de esta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ellas ventanas o
claraboyas.

Derecho a utilizar la pared medianera sin deteriorarla.

26
Arias Schreiber, M, Exeegesis, p, 127
27
Planiol Ripert, cits, por Arias Schreiber, M ..ibidem.

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 LA COPROPIEDAD

Derecho de colocar tirantes o viga.

Derecho de elevar ( alzar ) la pared medianera a mayor altura

OBLIGACIONES O CARGA DE LA MEDIANERA

No son mucha las obligaciones y cargas pero que son importantes para la
conservacin del elemento medianero.

Obligacin de contribuir al mantenimiento de la pared medianera.

Prohibicin de abrir ventanas o claraboyas.

La legislacin comparada de Derechos (facultades) y deberes (denominados

cargas) que emergen de la medianera

La doctrina y la jurisprudencia mayoritarias coinciden en que se trata de

obligaciones que viajan con la cosa (propter rem)

Utilizacin: El condmino puede adosar construcciones al muro,

anclarlas en l, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en
la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese
derecho no resulte peligro para la solidez del muro
Prolongacin del muro: el condmino puede prolongar el muro en altura
o profundidad, a su costa y sin indemnizar al otro condmino por el
mayor peso que cargue sobre el
Reconstruccin del muro

Se puede demoler el muro lindero(25) cuando necesite hacerlo ms firme, pero

debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del demolido. No
se deber reponer obras excesivamente costosas o suntuarias. . los condminos
estn obligados, en la proporcin de sus derechos, a pagar los gastos de
reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias; pero no
estn obligados si se trata de gastos de mejoras tiles o suntuarias que no son
beneficiosas para el titular

Abandonar o renunciar los derecho

Obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero

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 LA COPROPIEDAD

MODO DE ADQUISICIN DE LA MEDIANERA

Modos de adquisicion

Contribusion para la construccion

Por compra de derecho
Donacion de drecho
Por compensacion
Por adqusicion de derecho

La mediameria se constituye por acuerdo de los propietarios de los fundos

colindantes para construir el elemento mediamero o para convertir en mediamero
un elementro privativo de uno de los titulares, dando participacion en la
copropiedad del mismo del mismo al titular del predio contiguo. Tambien es
posible de adquisicion de marera forzosa ejemplo si la pared que separa los
predios se ha levantado en tereno de uno de ellos, el vecino puede odtener la
mediameria pagando la mitad del valor actual y del suelo acupado art 995. Ha
hora bienen lugar de estar obligado a vender, pede el propietario de la pared
obligar a comprar la mitad de esta y del suelo al propietario de la finca comtigua
el codigo no soluciona la interogante sobre el particular, la profesora argentina
marina mariani de vidal opina afavor de la postura afirmativa, siempre y
cuando el propietario de la finca vecina utilicede alguna manera la pared, con lo
cual se le podria obligar a la adquision de la mediameria

Un supuesto problemtico es aquel en donde la construccion de la pared se

utiliza justamente en le limite de loas dos fincas, pero por acto unilateral del
propietario de una de ellas, sea por error o a sabiendas QUE SUCEDE En
este caso existe una apropiacion de la finca vecina, cuya normatica esta regulada
en el articulo 944 C.C .Si la invacion es de buena fe, el propietario de la pared
adquiere el sulo debiendo pagar el suelo su valor. Si la invacion es de mala fe,
el otro propietario puede exigir la demolicion o hacer suya la pared sin obligacion
sin obligacion de pagar su valor (art. 943) En ambos casos la solucion puede ser
llevar directamente a la mediameria : en el primero el invasor se hase dueo del
suelo en donde se construyo la pared, pero debe pagar su valor. Por lo tanto,
convirtiendose la pared en una naturaleza contigua, el invadido puede solicitar la

37
 LA COPROPIEDAD

construccion de la mediameria( art.995) e inclusive compenasr la deuda por el

valor del suelo con el pago a realizar por el valor e la ppared. En le segundo
caso el invadido se hace ueo de la pared, por la cual el invasor puede exigir
la construccion de la mediameria, oagando el valor de suelo y de pa pared, estas
reglas solo se aplican en cuanto los tilulos demuestres que induvitablemente que
la pared ha invadido la finca vecina. En la hipotesis de que la prueva no exista,
o sea insuficiente, o sea ambigua, entonces se aplicara la presuncionde del
articulo 994. Tambien parece ser admisible la adqusicion de la medianeria por
medio e la usurpacion articulo 950 para cuyo efecto se requere la posecion
continua, pasifica , publica y como propietario por diez aos, y si exixte justo titulo
y buena fe basta cinco aos

Como es evidente las normas de usurpacion aplicabes a la mediameria son

aquelas referidad a los benes inmuebles.La usurpacion funcionara solamente en
los casos en que el usucapiente utilice la pared o el cerco ajeno que divide ambas
fincas : por ejemplo si el dueo exclusivo del muro se mantiene inactivo frente al
vecino que se virve de este elemento para apoyar su propia construcion,
entonces podra solicitar y se le declare medianero por usucapion, sin mesecidad
de pagar el valor de la mitad del muro y del suelo acupante.Como la medianeria
es una copropiedadque se ejerse mediante repartos de zonas fisicas del
elemento medianero

JURISPRUDENCIA

EXPEDIENTE NMERO: 101/2012

SENTENCIA DEFINITIVA. Tulancingo de Bravo, Hidalgo; a los siete das del mes
de Enero de 2013 dos mil trece.

VISTOS los autos para dictar SENTENCIA DEFINITIVA dentro del Juicio
ORDINARIO CIVIL, promovido por, en contra de--, expediente nmero 101/2012;
y:

CONSIDERANDOS
38
 LA COPROPIEDAD

I. El suscrito juez ha sido y es competente para conocer y resolver el presente

juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 279 del Cdigo de
Procedimientos Civiles, el cual establece: El actor debe probar los hechos
constitutivos de su accin y el reo los de sus excepciones, el suscrito se
encuentra ante la obligacin de analizar y valorar todas y cada una de las
pruebas ofrecidas por las partes en este juicio, para efectos de determinar la
procedencia o improcedencia de la accin ejercitada por la parte actora. IV. En
ese sentido, tenemos, que la parte actora, ***, por su propio, demandan de ***,
el cumplimiento de las siguientes prestaciones: I).- La Divisin y disolucin de
la Copropiedad II).- El otorgamiento y firma de escritura III).- Se decrete por
sentencia ejecutoriada la divisin de copropiedad que tenemos con los
demandados.

En consecuencia la parte actora, ***, probaron los hechos constitutivos de sus

pretensiones; y los demandados ***, no se opusieron a la procedencia de la
accin intentada; y ***, se constituyeron en rebelda. Por lo que, se DECLARA
LA DIVISIN DE COPROPIEDAD, existente entre ***, respecto de los siguientes
inmuebles: ***. Para lo cual, las bases sobre las que se debe dar y, esto en
ejecucin de sentencia, sern en el sentido de que los bienes inmuebles
referidos, se divida en ocho partes iguales; debindose observar en dicha
divisin que cada una de las fracciones tenga desde luego un valor comercial
proporcional al porcentaje que a cada una de los propietarios debe corresponder;
y, en trminos del numeral 1011 del Cdigo Civil, si el dominio no es divisible, o
la cosa no admite cmoda divisin y los partcipes no se convienen en que sea
adjudicada a alguno de ellos, se proceder a su venta y a la reparticin de su
precio entre los interesados, de conformidad con lo dispuesto en el Cdigo de
Procedimientos Civiles, y en la correspondiente va de apremio y en ejecucin
de sentencia. VI. No se hace especial condena en costas. VII. El artculo 23 de
la Ley de Transparencia y Acceso a la Informacin Pblica para el Estado de
Hidalgo, que establece: El Poder Judicial deber hacer pblicas las sentencias
que han causado estado o ejecutoria. En todo caso, solo mediante previa
conformidad de las partes, se proceder a la publicacin de los datos
personales; del artculo transcrito se advierte que una vez que una resolucin

39
 LA COPROPIEDAD

haya causado estado o ejecutoria deber hacerse pblica, siempre y cuando

medie para tal acto la conformidad de las partes dentro de un procedimiento;
consentimiento sin el cual la autoridad no puede realizar la publicacin de los
datos personales de los litigantes; de tal forma que, en caso de que las partes,
no otorguen por escrito, dentro del trmino de tres das, su consentimiento a
efecto de que se publiquen sus datos personales, la autoridad tendr por negada
dicha autorizacin.

Por lo anteriormente expuesto y con fundamento en lo dispuesto por los artculos

4, del 78 al 82, 138 fraccin I, 154, 253, 279, 398, 402, 407, 409 y dems relativos
y aplicables del Cdigo de Procedimientos Civiles, es de resolverse y se:

RESUELVE

PRIMERO. El suscrito Juez result competente para conocer y resolver el

presente juicio.

SEGUNDO. Result procedente la va ordinaria civil intentada.

TERCERO. La parte actora ***, probaron los hechos constitutivos de sus

pretensiones; y los demandados ***, no se opusieron a la procedencia de la
accin intentada; y ***, se constituyeron en rebelda.

CUARTO. Se DECLARA LA DIVISIN DE COPROPIEDAD, existente entre ***,

respecto de los bienes inmuebles descritos en la parte considerativa de esta
Sentencia, los cuales se tienen por reproducidos en este apartado como si a la
letra se insertaran en obvio de mltiples repeticiones. Para lo cual las bases
sobre las que se debe dar y, esto en ejecucin de sentencia, sern en el sentido
de que el 100% cien por ciento del bien inmueble referido se divida en ocho
partes iguales; debindose observar en dicha divisin que cada una de las
fracciones tenga desde luego un valor comercial proporcional al porcentaje que
a cada una de los propietarios debe corresponder; y, en trminos del numeral
1011 del Cdigo Civil, si el dominio no es divisible, o la cosa no admite cmoda
divisin y los partcipes no se convienen en que sea adjudicada a alguno de ellos,

40
 LA COPROPIEDAD

se proceder a su venta y a la reparticin de su precio entre los interesados, en

la va de apremio y en ejecucin de sentencia.

QUINTO. No se hace especial condena en costas.

SEXTO. De conformidad con lo establecido por el artculo 23 de la Ley de

Transparencia y Acceso a la Informacin Pblica para el Estado de Hidalgo, que
establece: El Poder Judicial deber hacer pblicas las sentencias que han
causado estado o ejecutoria. En todo caso, solo mediante previa conformidad de
las partes, se proceder a la publicacin de los datos personales, por lo que una
vez que la presente resolucin haya causado ejecutoria deber hacerse pblica.
Hgase saber a las partes el derecho que les asiste para otorgar su
consentimiento por escrito dentro del trmino de tres das a efecto de que se
publiquen sus datos personales y en caso de no hacerlo , se tendr por negada
dicha autorizacin.

SEPTIMO. Notifquese personalmente y cmplase.

As definitivamente lo resolvi y firma el licenciado, Juez Segundo
Civil y Familiar de este Distrito Judicial, que acta con Secretario de Acuerdos,
, que autentica y da fe. DOY FE.

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 LA COPROPIEDAD

11.- BIBLIOGRAFIA:

ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de derechos reales,

Tomo I.

DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos de derecho civil patrimonial, TomoIII.

NERIO GONZALES LINARES, Derecho civil patrimonial, Derecho Reales.

Segunda edicin.

GUNTHER GONZALES BARRON, la copropiedad.

VASQUEZ ROS ALBERTO. editorial san marcos cit.

Arturo Alessandri R., M. S. (2015). Tratado de los Derechos Reales -

Bienes

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