rea Tributaria I
Algunos comentarios sobre la primera venta de
inmuebles realizados por el constructor
Ficha Tcnica
Autora : Dra. Maribel Morillo Jimnez
Ttulo : Algunos comentarios sobre la primera
venta de inmuebles realizados por el
constructor
RTF : 461-4-2003
Fuente : Actualidad Empresarial N 291 - Segunda
Quincena de Noviembre 2013
Sumilla:
Se declara nula e insubsistente la apelada,
establecindose que la primera venta de
inmuebles remodelados se encuentra gra-
vada con el Impuesto General a las Ventas
por el importe de la remodelacin, sindole
aplicable al caso el Texto nico Ordenado
aprobado por D.S. N055-99-EF y su Re-
glamento aprobado por D.S. N136-96-EF,
normas vigentes a la fecha del nacimiento de
la obligacin tributaria, esto es a la fecha de
percepcin del ingreso o retribucin por la
venta efectuada, y no las normas vigentes a la
fecha de la remodelacin del inmueble como
pretende el recurrente. Sin embargo la Admi-
nistracin Tributaria ha tomado como fecha
de nacimiento de la obligacin tributaria la de
la inscripcin de la transferencia en el registro
pblico, por lo que deber verificar la fecha de
percepcin del ingreso o retribucin y emitir
nuevo pronunciamiento. Se declara tambin
la nulidad e insubsistencia de la apelada
respecto a las multas impuestas, relacionadas
con la acotacin principal.
1. Antecedentes
Sobre la operacin de primera venta de
inmuebles que realicen los constructores
de los mismos, cabe precisar que dicha
venta se encontrar gravada con el Im-
puesto General a las Ventas, siempre y
cuando la construccin de los inmuebles
se inicie a partir del 10.08.91.
Ello en virtud de la precisin efectuada
mediante el Decreto Supremo N088-
96-EF, que fue publicado el 12.09.96 en
el diario oficial El Peruano.
Sobre el tema, analizaremos la Resolucin
del Tribunal Fiscal N461-4-2003 que
nos precisa la aplicacin de la citada nor-
ma en la operacin de la primera venta
de inmuebles por el constructor en el caso
de ampliacin y remodelacin.
2. Materia controvertida
En la Resolucin del Tribunal Fiscal
bajoanlisis, la controversia reside en la
N 291 Segunda Quincena - Noviembre 2013
inclusin dentro del mbito de aplicacin v con el impuesto el restante 50.70 %
del IGV, que grava la primera venta de
bienes inmuebles, las obras realizadas por
la recurrente entre los meses de enero a
abril de 1996, antes de la venta realizada
el 17 de setiembre de 1999.
3. Argumentos delarecurrente
El recurrente sostiene que el valor de
las obras realizadas en los inmuebles
transferidos a la empresa Citileasing
S.A., durante los meses de enero a abril
de 1996, no se encuentra afecto al IGV
como primera venta de inmuebles, en
aplicacin del Reglamento de la Ley del
Impuesto General a las Ventas aproba-
do por Decreto Supremo N 29-94-EF,
que rigi hasta el 31.12.96.
Debido a que dicho dispositivo seala
que en los inmuebles en los que se efec-
tan trabajos de ampliacin, la venta Decreto Supremo N055-99-EF y sus
de la misma se encontrar gravada con
el impuesto si esta supera el 50% del
rea existente, indicando asimismo que
el citado reglamento no consideraba
como ampliaciones las remodelaciones
o restauraciones.
Adicionalmente a ello, la recurrente
reconoci que las obras se trataban de
remodelaciones concluidas antes de enero
de 1997.
4. Posicin de la Administracin
Tributaria
Al respecto, la Administracin indica que
repar el IGV generado por la venta de
dos inmuebles a la empresa Citileasing
S.A., la misma que posteriormente en-
treg los citados predios al recurrente en
arrendamiento financiero.
Asimismo, seala que constat que en
los inmuebles transferidos, el recurrente
realiz diversos trabajos de ampliacin
y remodelacin con posterioridad al
10.08.91, tales como instalacin de
griferas, dispensadores, bombas, table-
ro mecnico, surtidores, reguladores,
compresoras, electrobombas, grupos
electrgenos, techos, fosas para tanques,
entre otros.
Y precisa que consider como no gra-
vado el valor del terreno y de una edifi-
cacin anterior al 10.08.91, los mismos
que equivalan al 49.30 % del valor del
inmueble determinado, por lo que gra-
Anlisis Jurisprudencial
del valor de venta del inmueble que
equivala a S/.229,122.83.
5. Posicin del Tribunal Fiscal
En virtud de lo expuesto, el Tribunal
Fiscal seala que del anlisis del caso
se tiene que de acuerdo con las fichas
registrales de los inmuebles, mediante
Escritura Pblica, de fecha 17.09.99, el
recurrente transfiri los inmuebles a la
empresa Citileasing S.A., los mismos que
fueron entregados a aquel en arrenda-
miento financiero por la citada empresa,
tal como consta en el contrato.
Asimismo, seala que la regulacin
aprobada por el Decreto Legislativo
N821, recogida por el Texto nico
Ordenado de la Ley del Impuesto
General a las Ventas, aprobado por
normas reglamentarias contenidas en
el Decreto Supremo N136-96-EF. Se
aplica, inclusive, a la venta de inmue-
bles cuya construccin, ampliaciones o
remodelaciones hayan sido realizadas
con anterioridad a su vigencia, sin in-
cluir las construcciones iniciadas antes
del 10.08.91.
6. Comentarios
De acuerdo con lo sealado por el inciso
d) del artculo 1 de la Ley del Impuesto
General a las Ventas, se considera opera-
cin gravada por el impuesto:
Artculo 1. Operaciones gravadas
El Impuesto General a las Ventas grava las
siguientes operaciones:
()
d) La primera venta de inmuebles
que realicen los constructores de
los mismos.
Asimismo, la posterior venta del inmueble
que realicen las empresas vinculadas con
el constructor, cuando el inmueble haya
sido adquirido directamente de este o de
empresas vinculadas econmicamente con
el mismo.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no ser
de aplicacin cuando se demuestre que el
precio de la venta realizada es igual o mayor
al valor de mercado. Se entiende por valor
de mercado el que normalmente se obtiene
en las operaciones onerosas que el cons-
tructor o la empresa realizan con terceros
no vinculados, o el valor de tasacin, el que
resulte mayor.
Actualidad Empresarial I-23
 I Anlisis Jurisprudencial
Para efecto de establecer la vinculacin
econmica es de aplicacin lo dispuesto
en el artculo 54 del presente dispositivo.
Tambin se considera como primera venta
la que se efecte con posterioridad a la
reorganizacin o traspaso de empresas (las
negritas son nuestras).
En tal sentido, la primera venta que sea
realizada por el constructor se encontrar
gravado con el IGV.
Mediante el inciso d) del numeral 1 del
artculo 2 del Reglamento de la Ley
del Impuesto General a las Ventas, se
establecieron los supuestos que califican
como primera venta de inmuebles, que
a la letra seala lo siguiente:
Artculo 2. Para la determinacin del
mbito de aplicacin del impuesto, se tendr
en cuenta lo siguiente:
1. OPERACIONES GRAVADAS
Se encuentran comprendidos en el artculo
1 del Decreto:
(...)
d) La primera venta de inmuebles
ubicados en el territorio nacional que
realicen los constructores de los mismos.
Se considera primera venta y consecuente-
mente operacin gravada, la que se realice
con posterioridad a la resolucin, rescisin,
nulidad o anulacin de la venta gravada.
La posterior venta de inmuebles gravada
a que se refiere el inciso d) del artculo 1
del Decreto, est referida a las ventas que
las empresas vinculadas econmicamente
al constructor realicen entre s y a las efec-
tuadas por estas a terceros no vinculados.
Tratndose de inmuebles en los que se
efecten trabajos de ampliacin, la
venta de la misma se encontrar gra-
vada con el impuesto, aun cuando se
realice conjuntamente con el inmueble
del cual forma parte, por el valor de la
ampliacin. Se considera ampliacin a
toda rea nueva construida.
Tambin se encuentra gravada la venta
de inmuebles respecto de los cuales se
hubiera efectuado trabajos de remo-
delacin o restauracin, por el valor
de los mismos.
Para determinar el valor de la ampliacin,
trabajos de remodelacin o restauracin, se
deber establecer la proporcin existente
entre el costo de la ampliacin, remodela-
cin o restauracin y el valor de adquisicin
del inmueble actualizado con la variacin
del ndice de Precios al Por Mayor hasta el
ltimo da del mes precedente al del inicio
de cualquiera de los trabajos sealados
anteriormente, ms el referido costo de la
ampliacin, remodelacin o restauracin. El
resultado de la proporcin se multiplicar
por cien (100). El porcentaje resultante se
expresar hasta con dos decimales.
Este porcentaje se aplicar al valor de venta
del bien, resultando as la base imponible de
la ampliacin, remodelacin o restauracin.
I-24 Instituto Pacfico
No constituye primera venta para efectos del
impuesto, la transferencia de las alcuotas
entre copropietarios constructores (las
negritas son nuestras).
En virtud del principio de territorialidad
(lugar de la operacin) solo estarn gra-
vadas con el impuesto la primera venta
de los inmuebles ubicados en territorio
nacional, caso contrario, no se encontra-
r gravado con el impuesto.
En el caso de resolucin, rescisin, nu-
lidad o anulacin se da la ineficacia del
contrato de compra venta por lo que se
genera la restitucin de las prestaciones,
es por ello que luego de haber ocurrido,
la siguiente venta se califica como la
primera.
Asimismo, los trabajos de ampliacin,
remodelacin o restauracin calificarn
como primera venta pero solo por el
valor de los mismos.
A travs del Decreto Supremo N088-
96-EF1 se precis que el Impuesto Ge-
neral a las Ventas, que grava la primera
venta de inmuebles, es aplicable respec-
to de aquellos bienes cuya construccin
se haya iniciado a partir del 10.08.91.
Adicionalmente a ello, se seal que
para determinar el inicio de la construc-
cin se considerar la fecha de otorga-
miento de la Licencia de Construccin,
salvo que se acredite fehacientemente
una fecha distinta.
Por ejemplo, si una empresa vende un
inmueble cuya construccin inici antes
del 10.08.91, no se encontrar gravada
con el impuesto.
Lo mismo se aplicara para el caso de
ampliacin, remodelacin o restauracin
de inmuebles; por ejemplo, si se refaccio-
na o remodela un inmueble construido
en el ao 1980, dicha operacin estar
gravada con el IGV, pero solo estar gra-
vado como primera venta de inmuebles
el valor de la refaccin o la remodelacin
porque dichos trabajos se realizaron con
posterioridad al 10.08.91.
Segn lo establecido en el literal e) del
artculo 3 de la Ley del Impuesto Gene-
ral a las Ventas, debemos entender por
constructor lo siguiente:
Artculo 3. DEFINICIONES
Para los efectos de la aplicacin del impuesto
se entiende por:
()
e) CONSTRUCTOR:
1 Publicado el 12.09.96 en el diario oficial El Peruano.
Cualquier persona que se dedique en forma
habitual a la venta de inmuebles construi-
dos totalmente por ella o que hayan
sido construidos total o parcialmente
por un tercero para ella.
Para este efecto se entender que el inmue-
ble ha sido construido parcialmente por un
tercero cuando este ltimo construya alguna
parte del inmueble y/o asuma cualquiera de
los componentes del valor agregado de la
construccin.
() (las negritas son nuestras).
En tal sentido, ser constructor cual-
quier persona que se dedique en forma
habitual a la venta de inmuebles:
- Construidos totalmente por ella.
- Hayan sido construidos totalmente
por un tercero para ella.
- Hayan sido construidos parcialmente
por un tercero para ella.
De tal manera que si la venta del inmue-
ble lo realiza un contribuyente que no
ostente la condicin de constructor,
dicha venta no se encontrar gravada con
dicho impuesto.
Por ejemplo, si estamos ante un contrato
de leasing para adquirir un inmueble, el
pago de las cuotas del leasing se encontra-
r gravada con el IGV, porque ello califica
como prestacin de un servicio, pero
cuando se ejerza la opcin de compra,
esta no estara gravada con el impuesto
porque en esa operacin de venta el ban-
co no tiene la condicin de constructor.
De conformidad con el artculo 2 del
Decreto Supremo N088-96-EF, las
trasferencias que realicen las empresas
vinculadas con el constructor o quienes
vendan inmuebles construidos totalmente
por un tercero para ellos, estarn gravadas
con el IGV, solo tratndose de inmuebles
cuya construccin se haya iniciado a partir
del 24.04.96.
Entonces, si la empresa A manda a cons-
truir totalmente un edificio a un tercero
antes del 24.04.96 no se encontrar
gravada, pero si lo manda a construir
despus de dicha fecha, estar gravada
con el IGV, ya que en dicho supuesto la
empresa A calificar como habitual.
Pero en el caso de que los inmuebles ha-
yan sido construidos totalmente por ella
(constructor) o construidos parcialmente
por un tercero para ella, se encontrarn
gravadas si dicha construccin se realiza
despus del 10.08.91.
N 291 Segunda Quincena - Noviembre 2013