Anda di halaman 1dari 14

STUDI PEMELIHARAN BANGUNAN GEDUNG

STUDI KASUS : Gedung Pasar Legi Kota Surakarta

Disusun oleh :

Rokhmat Syaeful A, ST

JURUSAN TEKNIK SIPIL

PROGRAM MAGISTER TEKNIK SIPIL

KONSENTRASI MANAJEMEN KONSTRUKSI

UNIVERSITAS DIPONEGORO

SEMARANG

2015

Hal - 1
1.1 LATAR BELAKANG
Perkembangan penduduk di suatu wilayah membawa dampak pada penyediaan sarana
perekonomian. Sarana yang vital adalah pemenuhan untuk kebutuhan rumah tangga bagi
penduduk tersebut. Bagi sebagian penduduk dalam pemenuhan kebutuhan masih mengandalkan
pasar tradisional, meskipun ada sebagian lagi penduduk mengandalkan pasar modern dalam
memenuhi kebutuhananya.
Keberadaaan pasar khususnya pasar tradisional, merupakan salah satu indikator paling nyata
kegiatan ekonomi masayarakat di suatu wilayah, sebagai salah satu sarana publik keberadaan
pasar tradisional juga mendukung kegiatan ekonomi masyarakat. Perkembangan jaman dan
perubahan gaya hidup yang dipromosikan oleh berbagai media telah membuat eksistensi pasar
tradisional menjadi sedikit terusik.
Kegiatan operasi dan kegiatan pemeliharaan merupakan kegiatan utama untuk mempertahankan
prasarana bangunan agar dapat berfungsi dan memberikan manfaat sampai dengan umur teknis
bangunan habis. Sesuai dengan Permen PU No.45 tahun 2008 tentang pedoman pemeliharaan
dan perawatan bangunan gedung, dimana bangunan publik pasar termasuk dalam gedung
bangunan tidak sederhana dengan masa penjaminan kegagalan bangunan paling singkat selama
10 tahun. Serta usia pakai bangunan minimal 30 tahun (Hartono Poerbo).
Sesuai Peraturan Walikota Surakarta Nomor 4 tahun 2011 Pemerintah Kota Surakarta melakukan
pemeliharaan pasar tradisional di berbagai tempat. Target yang dipasang menjaga aset daerah
tersebut agar mempunyai nilai manfaat lebih maksimal serta menghilangkan image yang selama
ini melekat pada pasar tradisional cenderung kumuh, becek, bau, dan minimnya jaringan utilitas,
serta. Gambaran pasar seperti diatas harus diubah menjadi tempat yang bersih penambahan
fasilitas-fasilitas umum yang memadai sehingga membuat nyaman pengunjung. Dengan
demikian masyarakat dari semua kalangan akan tertarik untuk datang dan melakukan transaksi di
pasar tradisional
Manajemen aset itu sendiri adalah suatu kondisi yang manggambarkan tetang suatu pengelolaan
aset yang baik dalam jangka waktu tertentu dengan maksud untuk memberikan keyakinan
mengenai nilai dari suatu asset dalam satuan mata uang dan juga untuk mengatur mengenai
jumlah minimum pengeluaran (lebih dikenal dengan istilah efisien). Sedangkan asset itu sendiri
adalah segala sesuatu yang dimiliki oleh sebuah entitas baik itu swasta atau pemerintah pusat dan
mampu meningkatkan nilai.
Berdasarkan paparan dalam latar belakang tersebut diatas sudahkah bangunan pasar
tradisional di kota surakartaa mempunyai program pemeliharaan bangunan gedung berikut

Hal - 2
fasilitasnya?. Seandainya program pemeliharaan telah dimiliki dan telah berjalan dengan
baik maka sepatutnya diketahui berapakah besarnya biaya yang harus dianggarkan untuk
program pemeliharaannya ?

1.2 TUJUAN
Tujuan dari dibuatnya tugas ini adalah untuk mengetahui program operasi dan pemeliharaan
bangunan gedung beserta fasilitasnya serta mengetahui sekilas manajemen aset bangunan
publik dalam hal ini pasar tradisional di kota Surakarta.

1.3 KAJIAN TEORI


A. Manajemen Operasi dan Pemeliharaan Infrastruktur
Manajemen adalah pengaturan pengelolaan yang meliputi Penetapan Tujuan, Perencanaan,
Organisasi, Directing, Supervising, Controlling, Operasi adalah kegiatan atau pembiayaan untuk
operasional pendayagunaan fungsi dan potensi, Pemeliharaan adalah kegiatan dan atau
pembiayaan untuk pemeliharaan,pencegahan, menjaga agar tetap berfungsi dengan baik
(Ir.Pranoto SA. 2014). Sehingga dapat diartikan Manajemen operasional dan pemeliharaan
infrastruktur adalah suatu ilmu yang mempelajari tentang bagaimana pentingnya operasi dan
pemeliharaan Infrastruktur guna mengoptimalkan kemampuan infrastruktur secara maksimal
(tidak mengalami kegagalan bangunan) .

B. Klasifikasi Tingkat Kerusakan


Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan bangunan gedung dengan tingkat
kerusakan sedang dan berat dilakukan setelah dokumen rencana teknis perawatan bangunan
gedung disetujui oleh pemerintah daerah (PERMEN PU No.45 tahun 2008).

1. Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen bangunan


akibat penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau akibat ulah manusia atau perilaku
alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa bumi, atau sebab lain yang
sejenis.
2. Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat kerusakan, yaitu:
a. Kerusakan ringan
1) Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen non-struktural, seperti
penutup atap, langit-langit, penutup lantai, dan dinding pengisi.
2) Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya maksimum adalah sebesar 35%
dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk
tipe/klas dan lokasi yang sama.
b. Kerusakan sedang
1) Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non-struktural, dan
atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain.

Hal - 3
2) Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum adalah sebesar 45%
dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk
tipe/klas dan lokasi yang sama.

c. Kerusakan berat
1) Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen bangunan, baik
struktural maupun non-struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat
berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya.
2) Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan tertinggi pembangunan
bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
C. Maintenance
Maintenance dalam bahasa inggris diterjemahkan pemeliharaan, dalam kamus besar bahasa
Indonesia diartikan menjaga dan merawat baik-baik. Dalam beberapa referensi terdapat
berbagai macam definisimaintenance, salah satunya adalah pendapat Chanter (1996) :A
combination of any action carried out to retain an item in, or restore it to an acceptable
condition

Dalam definisi tersebut diatas terdapat dua kata kunci yaitu action dan acceptable
condition. Action bukan hanya diartikan sebagai kegiatan fisik yang berhubungan dengan
aktifitas pemeliharaan, tetapi juga menyangkut berbagai aspek diantaranya adalah aspek biaya
dan aspek organisasi yang bertanggung jawab. Acceptable condition adalah persyaratan yang
harus dipenuhi agar seluruh fasilitas dapat bekerja sesuai dengan yang direncanakan. Program
manajemen pemeliharaan bangunan pada umumnya bergantung dari fungsinya, misalnya
bangunan rumah tinggal, rumah sakit, sekolah/kampus, dan lain sebagainya.

D. Maintenance Planning
Proses membuat perencanaan pemeliharaan didasarkan kondisi pada umumnya, namun apabila
terdapat bangunan yang spesifik maka program pemeliharaan disesuaikan dengan karakteristik
dari bangunan itu sendiri. Kelengkapan setiap komponen bangunan beserta fasilitasnya sudah
seharusnya dijaga dengan baik agar setiap saat sepanjang bangunan tersebut difungsikan dapat
bekerja sesuai dengan persyaratan operasionalnya. Periode pemeliharaan dari setiap bagian
bangunan berbeda satu dengan yang lain bergantung pada siklus hidupnya.

Perencanaan adalah sebuah proses yang bergantung satu sama lain secara komprehensif.
Beberapa hal yang patut menjadi perhatian dalam pembuatan program pemeliharaan adalah :
jumlah kegiatan yang dapat dipisahkan; skala waktu dari setiap kegiatan; urutan kegiatan;
melakukan pencatatan selama pemeriksaan.

E. Life Cycle Cost

Hal - 4
Penyediaan sarana berupa bangunan secara fisik dibutuhkan sejumlah biaya minimum yang
harus disediakan oleh pemilik proyek. Jika sarana tersebut berupa bangunan gedung yang
difungsikan sebagai kantor maka dengan sendirinya pihak pemilik harus memberikan fasilitas
dan pelayanan yang memadai. Termasuk didalamnya merancang interior, pendingin udara,
membersihkan elemen bangunan secara teratur, memperbaiki semua kerusakan dan lain
sebagainya.

Biaya yang dikeluarkan untuk memberikan layanan tersebut harus dialokasikan setiap periode
waktu, jika bangunan tersebut milik institusi baik swasta atau pemerintah maka perioda waktu
pengalokasian biaya didasarkan pada tahun anggaran. Bertambahnya umur dari bangunan
dengan sendirinya biaya yang dibutuhkan akan semakin besar, termasuk juga faktor suku bunga
(interest rate) juga mempengaruhi penyediaan biaya pemeliharaan.

Perencanaan penggunaan biaya untuk mewujudkan sebuah bangunan dan memeliharanya


selama umur rencana bangunan disebut cost-in-use atau life-cycle-costing. Untuk
mempertimbangkan berbagai alternatif bangunan beserta biayanya perlu dilakukan analisis
dengan suatu metoda untuk menentukan pilihan yang terbaik. Dalam perencanaan yang baik
dibutuhkan pemikiran yang lebih detil guna mendapatkan pemilihan material yang tepat.

F. Manajemen Aset
Secara umum, manajemen aset baik di perusahaan maupun negara meliputi aktivitas inti sebagai
berikut : perencanaan (planning), perolehan (acquisition), pemanfaatan (utilization), dan
penghapusan (disposal). Siklus manajemen asset membedakan dari input sumber daya lainnya,
yang secara khusus tanggung jawab untuk keputusan pengadaan dan biaya dalam suatu
organisasi, berbeda dengan tanggung jawab untuk operasi dan pemeliharaan asset. Kedua
tanggungjawab ini berbeda dengan tanggung jawab untuk penghapusan. Masalah mungkin dapat
timbul dari pemisahan tanggung jawab manajemen selama masa siklus tersebut.
1) Identifikasi kebutuhan (Fase perencanaan), yaitu ketika permintaan atas aset
direncanakan dan dibuat;
2) Fase pengadaan, yaitu ketika aset dibeli, dibangun atau dibuat;
3) Fase pengoperasian dan pemeliharaan, yaitu ketika aset digunakan untuk tujuan yang
telah ditentukan. Fase ini mungkin diselingi dengan pembaruan atau perbaikan besar-
besaran secara periodik, penggantian atas aset yang rusak dalam periode penggunaan, dan
4) Fase penghapusan (disposal), yaitu ketika umur ekonomis suatu aset telah habis atau
ketika kebutuhan atas pelayanan yang disediakan aset tersebut telah hilang.

1.4 DATA DAN ANALISA


Data penelitian diperoleh dari wawancara langsung kepada staff dinas terkait mengenai
standar operasi pemeliharaan serta manajemen Aset bangunan gedung Pasar Legi Kota
Surakarta sebagai salah satu pasar Tradisional yang dikelola oleh pemerintah yang berada
di Jalan Letjen S.Parman Banjarsari Kota Surakarta dengan luas 16.640 m 2. Dengan

Hal - 5
metode penelitian analisis deskriptif kuantitatif.

Gambar 1.1 Peta Lokasi Pasar Legi Kota Surakarta

Komponen pemeliharaan menurut permen PU No. 24 tahun 2008 dapat dikelompokan menjadi
empat yaitu : struktur, arsitektur, mekanikal , elektrikal, tata ruang luar dan tata graha. Bentuk-
bentuk kerusakan yang biasa terjadi didalam pasar legi adalah sebagai berikut :

Gambar 1.2 Foto-Foto kerusakan yang biasa terjadi di pasar legi kota surakarta

Struktur organisasi pasar legi kota Surakarta dan proses pengelolaan manajemen aset serta
operasional dan pemeliharaan adalah sebagai berikut :

Hal - 6
Perda No.1 Th
2010

Lurah Pasar

Dinas Pasar (DED)

Banggar Komisi III

(DPRD)

DPA

Proses O & P

Gambar 1.3 Diagram Tahapan Proses O & P Pasar di kota Surakarta

Lurah Pasar

Staf Tata Usaha

Staf Kebersihan Staf Koordinator Staf Staf


dan Keamanan Koordinator Koordinator
Pemeliharaan Los/Kios Pendapatan

Gambar 1.4 Diagram Tahapan Proses O & P Pasar di kota Surakarta

Hal - 7
Layaknya sebuah bangunan fasilitas pada umumnya yang digunakan oleh berbagai pihak untuk
melaksanakan berbagai aktifitasnya, bangunan kampus juga diperlukan pemeliharaan
terhadap semuafasilitasnya. Tujuan utama diadakannya pemeliharaan/perawatan tidak lain
adalah agar semua pengguna bangunan tersebut merasa nyaman dan aman selama menjalankan
aktifitasnya.

Secara grafis penggunaan anggaran biaya pemeliharaan dari tahun ke tahun nampak seperti
pada gambar 1.4 s/d 1.8. Terlihat jelas bahwa biaya terbesar yang dibutuhkan selama tujuh
tahun adalah biaya untuk

0.400
0.369
0.350
0.318
0.300
0.275
0.250
0.200
0.150
0.100
0.050
-
1 2 3
ttahunTahun
Gambar 1.5 Grafik Prosentase Perbandingan biaya O & P Pasar Legi kota Surakarta
Terhadap PAD Kota Surakarta dari tahun 2011 - 2013

0.1400
0.1200 0.1247
0.1138
0.1000
0.0800
0.0600 0.0549
0.0400
0.0200 0.0160
0.0000 0.0031
PEKERJAAN PEKERJAAN PEKERJAAN PEKERJAAN ATAP PEKERJAAN CAT-
LANTAI PASANGAN DAN INSTALASI AIR CATAN
PLESTERAN KOTOR DAN AIR
BERSIH

Gambar 1.6 Grafik Prosentase Komponen Kerusakan Bangunan Pasar Legi terhadap PAD
Kota Surakarta tahun 2011

Hal - 8
0.2000
0.1632
0.1500

0.1000

0.0500 0.0425
0.0263 0.0292
0.0000 0.0072
PEKERJAAN PEKERJAAN PEKERJAAN ATAP PEKERJAAN CAT- PEKERJAAN
PASANGAN DAN LANGIT-LANGIT CATAN LANDSCAPE
PLESTERAN

Gambar 1.7 Grafik Prosentase Kerusakan Komponen Kerusakan Bangunan Pasar Legi
Terhadap PAD Kota Surakarta tahun 2012

0.30000
0.25000 0.24668
0.20000
0.15000
0.10000
0.07525
0.05000
0.01059 0.02478
- 0.00639
PEKERJAAN PEKERJAAN PEKERJAAN PEKERJAAN PEKERJAAN
LANGIT - PASANGAN ATAP CAT-CATAN LANTAI
LANGIT DAN
PLESTERAN

Gambar 1.8 Grafik Prosentase Komponen Kerusakan Bangunan Pasar Legi terhadap PAD
Kota Surakarta tahun 2013

Hal - 9
250,000,000.00
224,731,862.50
200,000,000.00

172,328,409.30
157,890,677.00
150,000,000.00

100,000,000.00

50,000,000.00

-
Biaya O&P Th 2013 Biaya O&P Th 2012 Biaya O&P Th 2012

Gambar 1.9 Grafik Pertumbuhan Biaya O &P dari Tahun 2011 2013

Kerusakan kerusakan yang terjadi biasanya adalah termasuk klasifikasi kerusakan sedang,
dan kerusakan berat, dimana biaya operasionalnya dilakukan secara bertahap.

1.5 PEMBAHASAN
Pengelolaan pemeliharaan gedung mencangkup beberapa hal : perawatan terhadap fisik
bangunan agar terjaga kualitasnya sesuai dengan spesifikasi sebelumnya; perawatan fasilitas
(mekanikal dan elektrikal) yang dimiliki gedung berfungsi dengan baik dan sesuai dengan umur
ekonomi yang telah ditetapkan.
Setiap program yang akan dibentuk sebaiknya direncanakan dengan seksama, hal ini
dikarenakan semua program yang akan dijalankan berkaitan dengan anggaran biaya yang
dibutuhkan dan ini harus diepakati oleh pemilik bangunan dan fasilitasnya. Proses penerapan
program pemeliharaan mengikuti kerangka seperti diagram seperti pada gambar 1.2.

Pada tahap awal dari proses penerapan program pemeliharaan adalah kebijakan dari pemilik
bangunan terhadap keinginan untuk memelihara bangunannya agar tercipta rasa nyaman dan
aman bagi penggunanya. Tanpa adanya komitmen dari si pemilik bangunan maka program
pemeliharaan tidak akan berjalan lancar. Tahap selanjutnya yang berkaitan dengan kebijakan
adalah menyusun kerangka pikir tentang program pemeliharaan, rancangan program
pemeliharaan dan rancangan strategis program pemeliharaan. Pada tahap ini terjadi pemilihan
konsentrasi yang akan dilaksanakan, tentunya disesuaikan dengan fokus peruntukan bangunan.
Selanjutnya adalah menerapkan seluruh program yang telah disepakati terhadap bangunan
beserta fasilitasnya, termasuk didalamnya adalah pengisian form yang harus diisi oleh
pelaksana program ini.

Hal - 10
Melakukan evaluasi dan monitoring terhadap program pemeliharaan harus selalu dilakukan
guna mendapatakan tingkat efektifitas dan efisiensi, dilanjutkan dengan pembuatan
laporan akhir yang nantinya akan diserahkan kepada pemilik bangunan dan fasilitasnya yang
berisi tentang performa bangunan dan fasilitas yang ada pada setiap perioda waktu tertentu
dilihat dari aspek perencanaan, penjadwalan, dan pengendalian ada beberapa hal yang tidak
tepat pada pelaksanan proyek tersebut :

Gambar 1.10 Bagan Program Pemeliharaan

Hal - 11
Gambar 1.10 : Breakdown Komponen Bangunan

Hal - 12
1.6 KESIMPULAN
Hal utama yang nampak jelas dalam penelitian ini adalah bahwa pihak dari Dinas Pengelolaan
Pasar Surakarta telah melakukan proses Manajemen Aset serta Operasi dan Pemeliharaan
dengan (pemeliharaan secara berkala) baik sehingga bangunan pasar tradisional tersebut secara
fungsi bangunan masih bisa dipergunakan secara maksimal, dapat di buktikan dengan gambar
seperti dibawah ini :

Gambar 1.11 Struktur Organisasi Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta

Hal - 13
1.7 DAFTAR PUSTAKA
Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta Bidang Kebersihan dan Pemeliharaan Pasar
Ervianto, Wulfram I, 2011. Studi Pemeliharaan Gedung (Studi Gedung Kampus).Universitas
Atma Jaya, Yogyakarta.
Peraturan Daerah Kota Surakarta Nomor 1 Tahun 2010 Tentang Pengelolaan dan Perlindungan
Pasar Tradisional Kota Surakarta.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M Tahun 2008. Tentang Pedoman Teknis
Pembangunan Bangunan Negara.
Peraturan Walikota Surakarta Nomor 4 tahun 2011 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan
Daerah Nomor 1 Tahun 2010 Tentang Pengelolaan dan Perlindungan Pasar
Tradisional Kota Surakarta.
Pranoto,S.A, 2015. Manajemen Operasi dan Pemeliharaan Infrastrktur (Sarana dan Prasarana).
Materi Kuliah, Universitas Diponegoro, Semarang.
Sangkawati, S., 2015, Manajemen Aset. Materi Kuliah, Universitas Diponegoro, Semarang.
Sangkawati, S., 2015, Manajemen Operasi dan Pemeliharaan. Materi Kuliah, Universitas
Diponegoro, Semarang.
Warsiti, Sat,. 2011,Strategi Pemberdayaan Dalam Penataan Pasar Legi Oleh Dinas
Pengelolaan Pasar Kota Surakarta,Skripsi, Universitas Sebelas Maret, Surakarta

Hal - 14