Anda di halaman 1dari 54

In t r a le g is 6 .

2 - C T C E P ia t r a N e a m , 2 0 1 6
www.c t c e.ro

LEGE nr. 230 din 6 iulie 2007 (*actualizat*)


privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor
de proprietari
(actualizat la data de 18 noiembrie 2015*)

EMITENT: PARLAMENTUL

Data intrrii n vigoare: 22 August 2007

Forma consolidat valabil la data de 05 Ianuarie 2016

Prezenta form consolidat este valabil ncepnd cu data de 18 Noiembrie 2015


pn la 05 Ianuarie 2016
----------
*) Not CTCE:
Forma actualizat a acestui act normativ la data de 05
Ianuarie 2016 este realizat de ctre Departamentul juridic din
cadrul S.C. "Centrul Teritorial de Calcul Electronic" S.A.
Piatra-Neam prin includerea tuturor modificrilor i
completrilor aduse de ctre LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010 ; DECIZIA
nr. 670 din 18 mai 2011 ; LEGEA nr. 76 din 24 mai 2012 ; LEGEA nr. 34 din 11
martie 2015 ; LEGEA nr. 277 din 12 noiembrie 2015 .
Coninutul acestui act aparine exclusiv S.C. Centrul
Teritorial de Calcul Electronic S.A. Piatra-Neam i nu este un
document cu caracter oficial, fiind destinat pentru informarea
utilizatorilor.

Parlamentul Romniei adopt prezenta lege.
CAP. I
Dispoziii generale, definiii
ART. 1
Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i
tehnice cu privire la nfiinarea, organizarea i funcionarea
asociaiilor de proprietari, precum i modul de administrare i
de exploatare a cldirilor de locuine aflate n proprietatea a
cel puin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de
drept privat, inclusiv n cazul celor care au n structura lor
i spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin.
ART. 2
n condiiile art. 1, datorit strii de indiviziune
forat, proprietarii au obligaia s ia msuri cu privire la
drepturile i obligaiile comune ce le revin tuturor asupra
proprietii comune. n acest scop, proprietarii se pot asocia
n asociaii de proprietari cu personalitate juridic.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 2
(1) n scopul reprezentrii i susinerii intereselor
comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor
aflate n proprietate comun indiviz din cldirea ce
alctuiete un condominiu, proprietarii apartamentelor i
ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin
se pot constitui n asociaii de proprietari.
(2) Asociaia de proprietari este forma de asociere
autonom, de organizare i de reprezentare a intereselor
comune a majoritii proprietarilor unui condominiu, cu
personalitate juridic, fr scop patrimonial, nfiinat
n condiiile prevzute de lege.
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale
democraiei i statului de drept i pentru reprezentarea
la nivel local i naional, asociaiile de proprietari se
pot asocia n federaii, uniuni, ligi ale asociaiilor de
proprietari din municipii, orae sau judee, respectiv la
nivel naional, n condiiile prevzute de lege.
ART. 3
Proprietarii din asociaiile de locatari din
cldirile ale cror apartamente au fost dobndite n
proprietate n condiiile legii i care nu s-au organizat
n asociaii de proprietari vor lua msurile prevzute de
prezentele norme metodologice pentru constituirea n
asociaii de proprietari, potrivit prevederilor Legii nr.
230/2007.

ART. 3
n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos
au urmtoarele semnificaii:
a) cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea
imobiliar format din proprieti individuale, definite
apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuine, i proprietatea comun indiviz. Poate fi definit
condominiu i un tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul
cldirii de locuit, n condiiile n care se poate delimita
proprietatea comun;
b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu
alt destinaie dect aceea de locuin, parte dintr-o cldire,
destinat locuirii sau altor activiti, care mpreun cu cota-
parte indiviz din proprietatea comun constituie o unitate de
proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru care
exist alte prevederi exprese n prezenta lege sau n acordul de
asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprieti
individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n acelai
mod ca i dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile;
c) proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu
care nu sunt apartamente sau spaii cu alt destinaie dect
aceea de locuin;
d) proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor
care nu poate fi delimitat - cel puin o instalaie pe
vertical care alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau
pri de construcie comune tronsoanelor ori scrilor, care nu
pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i
suprafa;
e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i
revine fiecrei proprieti individuale din proprietatea comun
i este egal cu raportul dintre suprafaa util a proprietii
individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor
proprietilor individuale;
f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului -
persoana fizic sau juridic, de drept public ori de drept
privat, care are n proprietate acel spaiu, respectiv
apartament, ntr-un condominiu;
g) asociaie de proprietari - form de asociere autonom i
nonprofit a majoritii proprietarilor dintr-un condominiu;
h) acord de asociere - actul care consfinete decizia
proprietarilor de a se asocia;
i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile
sau obligaiile financiare ale asociaiei care sunt legate de
exploatarea, reparaia ori ntreinerea proprietii comune,
precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz
proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre
proprietile individuale;
j) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari- suma corespunztoare din cheltuielile asociaiei,
pe care fiecare proprietar este obligat s o plteasc lunar;
k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator
de imobil.
CAP. II
nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari
ART. 4
(1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i
gestionarea proprietii comune care, pe lng drepturi, impune
obligaii pentru toi proprietarii.
(2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i
funcionare cu privire la administrarea i gestiunea
proprietii comune sunt n rspunderea juridic a tuturor
proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz.
ART. 5
(1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul
scris a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor
apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de
locuin, din cadrul unei cldiri. Acordul se consemneaz ntr-
un tabel nominal, anex la acordul de asociere.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 4
Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul
scris a cel puin jumtate plus unu din numrul
proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin din cadrul aceluiai
condominiu cu cel puin 3 proprietari. Acordul se
consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de
asociere, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007.
Tabelul nominal, anex la acordul de asociere, va
conine, n mod obligatoriu, urmtoarele: numele i
prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal,
seria i numrul actului de identitate, indicarea
titlului de proprietate, data exprimrii voinei de
asociere i semntura.
Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19
ART. 6
(1) Anterior adunrii generale de constituire,
proprietarii din cldirile cu mai multe apartamente se
pot ntruni pentru a hotr cu privire la nfiinarea
asociaiei de proprietari sau la transformarea asociaiei
de locatari n asociaie de proprietari. Totodat, vor
hotr i cu privire la persoana fizic sau juridic
nsrcinat cu ntocmirea acordului de asociere i a
statutului, cu privire la termenul de finalizare a
acestora i la data de convocare a adunrii de
constituire. Hotrrea proprietarilor se consemneaz
ntr-un proces-verbal care se semneaz de toi cei
prezeni.
(2) Cu cel puin 10 zile naintea datei fixate pentru
adunarea general de constituire proprietarii se convoac
prin afiare ntr-un loc vizibil.
(3) Adunarea general de constituire a asociaiei de
proprietari este legal ntrunit n cvorumul prevzut la
art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007.
(4) Acordul privind nfiinarea asociaiei de
proprietari se obine cu votul a cel puin jumtate plus
unu din numrul proprietarilor apartamentelor i ai
spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din
cadrul cldirii, scrii sau tronsonului respectiv, dup
caz.
(5) Dac nu este ntrunit cvorumul prevzut la art. 5
alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o nou convocare va avea loc,
dup cel puin 5 zile de la data primei convocri. n
cazul n care nici la a doua convocare nu se poate
realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face
o a treia convocare, dup cel puin 5 zile de la data
celei de-a doua convocri. Dup a treia convocare a
adunrii generale de constituire, acordul de asociere se
consider realizat, sub condiia exprimrii voinei de
asociere, consemnat n tabelul nominal, anex la acordul
de asociere, a cel puin jumtate plus unu din numrul
proprietarilor.
(6) n adunarea general de constituire se prezint
i se adopt statutul asociaiei de proprietari, n care
se vor cuprinde precizri cu privire la:
a) denumirea, forma juridic, sediul, durata de
funcionare ale asociaiei de proprietari;
b) scopul i obiectul de activitate ale asociaiei de
proprietari;
c) mijloacele materiale i bneti de care poate
dispune asociaia de proprietari; structura veniturilor
i a cheltuielilor;
d) membrii asociaiei de proprietari, drepturile i
obligaiile acestora;
e) structura organizatoric, modul de funcionare,
managementul asociaiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaiei de
proprietari;
g) condiiile n care se dizolv asociaia de
proprietari;
h) dispoziii finale, modalitatea de rezolvare a
litigiilor, relaiile contractuale, penalizrile,
cazurile de urgen n care se permite accesul n
apartament sau n spaiul su al unui delegat al
asociaiei.
i) posibilitatea asigurrii, dup caz, a unui spaiu
de administrare special amenajat, unde se va putea
desfura serviciul de administrare i n care pot fi
pstrate n siguran documentele asociaiei.

(2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau


scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare
tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist
o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu
poate fi delimitat.
Norma de aplicare
Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19
ART. 5
(1) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane
sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe
fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n
care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor
sau scrilor care nu poate fi delimitat.
(2) Asociaiile de proprietari la nivel de scri sau
tronsoane de cldire se pot constitui prin hotrre a
adunrii generale i cu acordul expres al
coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv a
prilor de proprietate comun care se preiau n
administrare de respectiva asociaie de proprietari i cu
privire la obligaiile i drepturile legale care vor
continua s rmn n sarcina tuturor coproprietarilor.
(3) Prin acordul de asociere pe scar sau tronson se
reglementeaz i raporturile cu celelalte asociaii de
proprietari constituite n cldire, pe scar sau tronson,
cu privire la posibilitatea defalcrii tehnice a
consumurilor i repartizarea cheltuielilor comune, precum
i la modalitatea acestei defalcri/repartizri. Dac
este necesar, se solicit avizul furnizorilor de servicii
implicai cu privire la posibilitile tehnice de
furnizare independent a utilitilor pe tronsoane sau pe
scri, precum i pentru realizarea branamentelor.

(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate


pe scri sau tronsoane de cldire i reglementeaz ntre ele
raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune
acestora, printr-o anex la acordul de asociere.
ART. 6
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a
asociaiei de proprietari mpreun cu statutul, acordul de
asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire
se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a
crui raz teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza
prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale,
potrivit actului de proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii,
structura cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente
structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent
cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate
comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din
proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate
juridic n baza ncheierii judectorului-delegat desemnat la
organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a
crei circumscripie teritorial se afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este
executorie.
(6) ncheierea este supus numai apelului, n termen de 5
zile de la comunicare. Apelul se judec cu citarea prilor.
--------
Alin. (6) al art. 6 a fost modificat de art. 66 din LEGEA nr. 76
din 24 mai 2012 , publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 365 din 30 mai
2012.

Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 7
(1) Acordul proprietarilor privind constituirea
asociaiei de proprietari se consemneaz ntr-un proces-
verbal al adunrii generale de constituire, ntocmit n
dou exemplare originale, semnate de toi proprietarii
care i-au dat consimmntul.
(2) Proprietarii i dau consimmntul, de regul,
n adunarea de constituire; n cazul proprietarilor
abseni, consimmntul poate fi exprimat prin semnarea
procesului-verbal prevzut la alin. (1), n termen de 30
de zile de la data la care a avut loc adunarea de
constituire, conform art. 6.
(3) n cazul n care un proprietar se afl n
imposibilitatea de a semna, se va consemna c acesta i-a
dat consimmntul i se va face meniune despre cauza
acestei imposibiliti.
ART. 8
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice
a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul, acordul
de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de
constituire se depun i se nregistreaz la organul
financiar local n a crui raz teritorial se afl
cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n
baza Legii nr. 230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii
individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea
cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul
de apartamente structurate pe numr de camere, numrul
spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin,
suprafaa terenului aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n
proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar
din proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate
juridic n baza ncheierii judectorului-delegat
desemnat la organul financiar local de ctre preedintele
judectoriei n a crei circumscripie teritorial se
afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este
executorie.
(6) ncheierea este supus recursului n termen de 5
zile de la comunicare. Recursul se judec cu citarea
prilor.

ART. 7
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a
proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea general de
constituire se face la cererea scris a acestora, fr alte
formaliti.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 9
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a
proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea
general de constituire i care nu i-au dat
consimmntul n condiiile prevzute la art. 7 se face
la cererea scris a acestora, fr alte formaliti.
Proprietarul din condominiu solicit s devin membru al
asociaiei de proprietari prin semnarea unui act
adiional la acordul de asociere, fr alte formaliti.

ART. 8
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a
acordului de asociere este necesar acordul a cel puin 2/3 din
numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la
judectoria care a emis ncheierea judectoreasc de nfiinare,
fr alte formaliti.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 9
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a
proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea
general de constituire i care nu i-au dat
consimmntul n condiiile prevzute la art. 7 se face
la cererea scris a acestora, fr alte formaliti.
Proprietarul din condominiu solicit s devin membru al
asociaiei de proprietari prin semnarea unui act
adiional la acordul de asociere, fr alte formaliti.

CAP. III
Drepturile i obligaiile proprietarilor
ART. 9
Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul
s participe, cu drept de vot, la adunarea general a
proprietarilor, s i nscrie candidatura, s candideze, s
aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei
de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales,
persoana n cauz trebuie s aib capacitate deplin de
exerciiu.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 12
Proprietarii membri ai asociaiei, pe lng
drepturile i ndatoririle prevzute n statutul
asociaiei de proprietari, au i urmtoarele drepturi i
obligaii:
A. Drepturi:
a) s participe, cu drept de vot, la adunarea
general a asociaiei de proprietari;
b) s i nscrie candidatura, s candideze, s
aleag i s fie alei n structura organizatoric a
asociaiei de proprietari, dac au capacitatea deplin de
exerciiu;
c) s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea
asociaiei i s aib acces, la cerere, la orice document
al acesteia;
d) s primeasc explicaii cu privire la calculul
cotei de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari i, eventual, s o conteste la preedintele
asociaiei de proprietari, n termen de 10 zile de la
afiarea listei de plat. Preedintele asociaiei de
proprietari este obligat s rspund la contestaie n
termen de 7 zile;
e) s foloseasc prile comune de construcii i
instalaii ale condominiului conform destinaiei pentru
care au fost construite;
f) s i nchirieze proprietatea, fr a fi afectate
exercitarea drepturilor i ndeplinirea
responsabilitilor legate de asociaia de proprietari.
B. Obligaii:
a) s menin n bune condiii proprietatea
individual, apartamentul sau spaiul cu alt destinaie
dect aceea de locuin, pe propria cheltuial. Niciun
proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia
dreptul de proprietate comun sau individual al
celorlali proprietari din condominiu;
b) s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul
propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al
asociaiei, atunci cnd este necesar i justificat s se
inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente
din proprietatea comun, la care se poate avea acces
numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie
cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr
preaviz, conform prevederilor din statutul asociaiei de
proprietari;
c) s contribuie la constituirea mijloacelor bneti
i materiale ale asociaiei de proprietari i s achite
n termenul stabilit cota de contribuie care le revine
n cadrul cheltuielilor asociaiei de proprietari;
d) s ia msuri, n cadrul asociaiei, pentru
modernizarea, consolidarea, reabilitarea termic, precum
i pentru creterea performanei energetice a cldirii,
dup caz, potrivit prevederilor legale, i s achite
cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura
interveniilor, se va avea n vedere meninerea
aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri. n
cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia
de a lua de urgen msuri pentru consolidare, conform
prevederilor legale n vigoare; lucrrile de reparaii,
intervenii etc. se vor executa cu personal autorizat,
potrivit legii;
e) s repare stricciunile ori s plteasc
cheltuielile pentru lucrrile de reparaii, dac ei sau
alte persoane care acioneaz n numele lor au provocat
daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt
apartament ori spaiu;
f) la nstrinarea proprietii, s transmit toate
obligaiile ctre dobnditor, inclusiv cele cu privire la
sumele de plat ctre asociaia de proprietari existente
la data tranzaciei, precum i orice alte informaii
relevante sau avnd consecine asupra drepturilor i
obligaiilor privitoare la proprietatea care este
nstrinat;
g) la dobndirea proprietii, s depun n copie, la
asociaie, actul de proprietate;
h) s modifice instalaiile de distribuie a
utilitilor n interiorul unui condominiu sau al unui
apartament din cadrul unui condominiu numai n condiiile
legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de
furnizorul utilitii, n care se arat efectele
modificrii instalaiei respective. Pe baza acestui
referat, comitetul executiv va hotr asupra efecturii
modificrii. n cazul producerii locale, la nivel de
condominiu, a energiei termice i a apei calde de consum,
nu este necesar referatul tehnic menionat;
i) nu pot ocupa funcii n comitetul executiv i n
comisia de cenzori membri avnd grade de rudenie, pn la
gradul al 4-lea inclusiv.

ART. 10
(1) Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce
in de activitatea asociaiei i au acces, la cerere, la orice
document al acesteia.
(2) La solicitarea scris a proprietarului, preedintele i
administratorul asociaiei de proprietari au obligaia s
elibereze n scris o adeverin prin care s prezinte situaia
cheltuielilor privind ntreinerea, defalcate pe datoria de baz
i penaliti, precum i modalitatea de calcul al
penalitilor.
----------
Alin. (2) al art. 10 a fost introdus de art. unic din LEGEA nr.
277 din 12 noiembrie 2015 , publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 847
din 15 noiembrie 2015.

Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 12
Proprietarii membri ai asociaiei, pe lng
drepturile i ndatoririle prevzute n statutul
asociaiei de proprietari, au i urmtoarele drepturi i
obligaii:
A. Drepturi:
a) s participe, cu drept de vot, la adunarea
general a asociaiei de proprietari;
b) s i nscrie candidatura, s candideze, s
aleag i s fie alei n structura organizatoric a
asociaiei de proprietari, dac au capacitatea deplin de
exerciiu;
c) s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea
asociaiei i s aib acces, la cerere, la orice document
al acesteia;
d) s primeasc explicaii cu privire la calculul
cotei de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari i, eventual, s o conteste la preedintele
asociaiei de proprietari, n termen de 10 zile de la
afiarea listei de plat. Preedintele asociaiei de
proprietari este obligat s rspund la contestaie n
termen de 7 zile;
e) s foloseasc prile comune de construcii i
instalaii ale condominiului conform destinaiei pentru
care au fost construite;
f) s i nchirieze proprietatea, fr a fi afectate
exercitarea drepturilor i ndeplinirea
responsabilitilor legate de asociaia de proprietari.
B. Obligaii:
a) s menin n bune condiii proprietatea
individual, apartamentul sau spaiul cu alt destinaie
dect aceea de locuin, pe propria cheltuial. Niciun
proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia
dreptul de proprietate comun sau individual al
celorlali proprietari din condominiu;
b) s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul
propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al
asociaiei, atunci cnd este necesar i justificat s se
inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente
din proprietatea comun, la care se poate avea acces
numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie
cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr
preaviz, conform prevederilor din statutul asociaiei de
proprietari;
c) s contribuie la constituirea mijloacelor bneti
i materiale ale asociaiei de proprietari i s achite
n termenul stabilit cota de contribuie care le revine
n cadrul cheltuielilor asociaiei de proprietari;
d) s ia msuri, n cadrul asociaiei, pentru
modernizarea, consolidarea, reabilitarea termic, precum
i pentru creterea performanei energetice a cldirii,
dup caz, potrivit prevederilor legale, i s achite
cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura
interveniilor, se va avea n vedere meninerea
aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri. n
cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia
de a lua de urgen msuri pentru consolidare, conform
prevederilor legale n vigoare; lucrrile de reparaii,
intervenii etc. se vor executa cu personal autorizat,
potrivit legii;
e) s repare stricciunile ori s plteasc
cheltuielile pentru lucrrile de reparaii, dac ei sau
alte persoane care acioneaz n numele lor au provocat
daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt
apartament ori spaiu;
f) la nstrinarea proprietii, s transmit toate
obligaiile ctre dobnditor, inclusiv cele cu privire la
sumele de plat ctre asociaia de proprietari existente
la data tranzaciei, precum i orice alte informaii
relevante sau avnd consecine asupra drepturilor i
obligaiilor privitoare la proprietatea care este
nstrinat;
g) la dobndirea proprietii, s depun n copie, la
asociaie, actul de proprietate;
h) s modifice instalaiile de distribuie a
utilitilor n interiorul unui condominiu sau al unui
apartament din cadrul unui condominiu numai n condiiile
legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de
furnizorul utilitii, n care se arat efectele
modificrii instalaiei respective. Pe baza acestui
referat, comitetul executiv va hotr asupra efecturii
modificrii. n cazul producerii locale, la nivel de
condominiu, a energiei termice i a apei calde de consum,
nu este necesar referatul tehnic menionat;
i) nu pot ocupa funcii n comitetul executiv i n
comisia de cenzori membri avnd grade de rudenie, pn la
gradul al 4-lea inclusiv.

ART. 11
(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri
proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor
legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public
local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol
integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti
individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia
proprietii comune fr a obine mai nti acceptul din partea
asociaiei de proprietari.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 13
(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau
modificri proprietii sale individuale, cu respectarea
prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre
autoritatea public local a modificrilor construciei,
fr a pune n pericol integritatea structural a
cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau
destinaia proprietii comune fr a obine mai nti
acceptul asociaiei de proprietari.
(3) Orice modificare a proprietii individuale se va
aduce la cunotina asociaiei pentru nscrierea n
jurnalul evenimentelor din cartea tehnic a construciei,
prin depunerea n copie a actelor de autorizare, a
procesului-verbal de recepie i a schielor.
(4) Unitile care au administrat cldirile i sunt
deintoare a crii construciei au obligaia de a o
preda asociaiilor de proprietari, iar acolo unde aceasta
nu mai exist, s o reconstituie pe cheltuiala proprie.

ART. 12
Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care
nu fac parte din structura de rezisten a cldirii i din
proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul dintre
proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza
autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de
autoritatea public local i cu ntiinarea asociaiei.
Zidurile dintre apartamente sau spaii i proprietatea comun
care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii pot fi
reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, n
baza hotrrii majoritii proprietarilor i a autorizaiei de
modificare a construciei, eliberat de autoritatea public
local.
ART. 13*)
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune
aparin asociaiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaz
fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru
reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu
se pltesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum i
cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial ntr-un
raport afiat la avizierul asociaiei de proprietari.
-------------
Art. 13 a fost modificat de art. I din LEGEA nr. 175 din 16 iulie
2010 , publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 502 din 20 iulie 2010.

*) Not CTCE:
Art. II din LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010 , publicat n MONITORUL
OFICIAL nr. 502 din 20 iulie 2010 prevede:
"Articolul II
(1) Proprietarii care i achit integral cotele de
contribuie la cheltuielile asociaiilor de proprietari n
termen de 12 luni de la data intrrii n vigoare a prezentei
legi vor fi scutii de la plata penalitilor generate de suma
restant cu titlu de baz. Prin cotele de contribuie la
cheltuielile asociaiilor de proprietari se nelege datoria cu
titlu de baz fr suma rezultat din penaliti.
(2) Prevederile alin. (1) se aplic i chiriailor care
dein spaiu locativ n baza unui contract de nchiriere cu
autoritile administraiei publice locale, centrale sau cu
orice instituie a statului.
(3) Prevederile alin. (1) i (2) se aplic familiilor al
cror venit net minim lunar pe membru de familie, respectiv al
persoanei singure, nu depete suma de 1.000 lei.
(4) Sumele cu titlu de penaliti datorate ctre asociaiile
de proprietari, anulate conform prezentei legi, vor fi anulate
i din obligaiile contractuale existente ntre asociaiile de
proprietari i societatea furnizoare de servicii."

ART. 14
Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa
individual, apartament sau spaiu cu alt destinaie dect
aceea de locuin, n stare bun, pe propria cheltuial. Niciun
proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de
proprietate comun sau individual a celorlali proprietari din
condominiu.
ART. 15
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s
accepte accesul n apartamentul sau n spaiul su al unui
delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se
inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din
proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din
respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de
urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz.
ART. 16
(1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru
consolidarea sau modernizarea cldirii, pentru reabilitarea
termic i eficiena energetic, potrivit prevederilor legale.
Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere
meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri.
(2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au
obligaia de a lua de urgen msuri pentru consolidare, cu
sprijinul autoritii publice locale sau centrale.
ART. 17
Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare
alt persoan care acioneaz n numele su provoac daune
oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt apartament
ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoan are
obligaia s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile
pentru lucrrile de reparaii.
ART. 18
n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre
proprietari sau chiriai mpiedic, cu bun-tiin i sub orice
form, folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii
celorlali proprietari ori chiriai, dup caz, proprietarii sau
reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s
hotrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii, precum
i plata daunelor.
ART. 19
n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult
de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi
reglementate potrivit dreptului comun.
ART. 20
(1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau
spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin sunt
obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare s fac dovada
achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare
fr o adeverin din partea asociaiei de proprietari, care s
reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original
sub semntura preedintelui i a administratorului asociaiei de
proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu
tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare
ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de
drept.
(3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de
proprietari, nstrinarea proprietii se poate face numai dac
se introduce n contract o clauz privitoare la preluarea
datoriilor de ctre cumprtor.
CAP. IV
Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari
ART. 21
(1) La adunarea general de constituire a asociaiei de
proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezeni un
comitet executiv, format din preedintele asociaiei de
proprietari i un cenzor sau o comisie de cenzori, i vor hotr
numrul membrilor acestora i durata mandatelor lor. Dac dintre
membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor
sau comisia de cenzori, atunci adunarea general a
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari va mandata
comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara
asociaiei de proprietari, persoan fizic ori juridic de
specialitate, pe baz de contract sau convenie de prestri de
servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s aib
cel puin studii medii i pot depune, dac adunarea general a
asociaiei de proprietari hotrte astfel, ntr-un cont bancar
al asociaiei de proprietari, o garanie suficient i
ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n
acest sens. Cuantumul garaniei nu poate fi mai mic dect media
anual a totalului cheltuielilor lunare ale asociaiei.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie
candidatul care va obine cel mai mare numr de voturi la
alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru
al comitetului executiv ales prin voina sa i a majoritii
proprietarilor din cadrul adunrii generale. Preedintele, n
situaii deosebite, poate numi temporar dintre membrii
comitetului executiv un vicepreedinte cruia i poate delega
atribuiile sale.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 18
(1) Preedintele asociaiei de proprietari este fie
candidatul care a obinut cel mai mare numr de voturi la
alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt
membru al comitetului executiv ales prin voina sa i a
majoritii proprietarilor n cadrul adunrii generale.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint
asociaia n derularea contractelor angajate de aceasta
i i asum obligaii n numele acesteia.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint
asociaia n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile
iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu
i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n
procesele iniiate de un proprietar care contest o
hotrre a adunrii generale a proprietarilor.
(4) Preedintele asociaiei de proprietari urmrete
ndeplinirea obligaiilor ceteneti ce revin
proprietarilor i punerea n aplicare a deciziilor
comitetului executiv.
(5) Preedintele asociaiei de proprietari pstreaz
i urmrete inerea la zi a crii tehnice a
construciei, precum i a celorlalte documente privitoare
la activitatea asociaiei de proprietari.
(6) tampila asociaiei de proprietari se pstreaz
i se folosete numai de ctre preedinte sau de
vicepreedinte.
(7) n cazul n care preedintele se afl n
imposibilitatea de a-i exercita atribuiile, acestea vor
fi ndeplinite de ctre un vicepreedinte, numit de
preedintele asociaiei de proprietari dintre membrii
comitetului executiv, urmnd ca n termen de 90 de zile
de la data cnd s-a constatat indisponibilitatea s fie
convocat o adunare general pentru a alege un nou
preedinte.
(8) Preedintele asociaiei de proprietari poate fi
remunerat, pe baz de contract de mandat, potrivit art. 32
alin. (1) din Legea nr. 230/2007, n limitele bugetului de
venituri i cheltuieli aprobat prin hotrre a adunrii
generale, potrivit prevederilor Codului fiscal.
Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19
ART. 19
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmrete i
asigur respectarea legalitii n administrarea
bunurilor materiale i a fondurilor financiare ale
asociaiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este format dintr-un numr
impar de membri, care trebuie s aib cel puin studii
medii.
(3) Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu
se poate alege comisia de cenzori, atunci adunarea
general va mandata comitetul executiv pentru angajarea
unui cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan
fizic ori juridic de specialitate, pe baz de contract
sau convenie de prestri de servicii.
(4) Cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot
fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform
hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data
adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(5) Cenzorul angajat sau contractat din afara
asociaiei de proprietari poate fi remunerat, conform
hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data
adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(6) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin,
cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund,
personal sau solidar, n faa legii i a proprietarilor
pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n
mod deliberat.
Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19
ART. 16
Comitetul executiv, format dintr-un numr impar de
membri alei de adunarea general, reprezint asociaia
de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii,
cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv
proprietarilor cu privire la proprietile individuale,
apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuin. Preedintele asociaiei de proprietari este i
preedinte al comitetului executiv.

ART. 22
(1) Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu
poate dispune n niciun mod de suma depus drept garanie i
nici de dobnda aferent, dect dup ndeplinirea cumulativ a
urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii de gestiune privind
exerciiul financiar precedent de ctre adunarea general a
membrilor asociaiei de proprietari, precum i ncetarea
efectelor delegaiei menionate la art. 21.
(2) n cazul n care se constat de ctre reprezentanii
asociaiei de proprietari sau de ctre proprietarii nii
minusuri n gestiune, asociaia poate dispune asupra unei sume
de bani egale cu cuantumul minusului n gestiune, direct din
contul bancar menionat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea
scris, expres, anterioar a adunrii generale, fr a avea
nevoie de consimmntul deponentului garaniei.
ART. 23
(1) Dup adunarea general de constituire a asociaiei de
proprietari va avea loc cel puin o dat pe an, n primul
trimestru, o adunare general a proprietarilor membri ai
asociaiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel
puin unei adunri generale a proprietarilor aparine membrilor
comitetului executiv, inclusiv preedintelui asociaiei de
proprietari.
(2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii
membri ai asociaiei de proprietari.
(3) Adunarea general ordinar se convoac fie de
preedintele asociaiei de proprietari, fie de comitetul
executiv.
(4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen,
adunrile generale extraordinare ale asociaiei pot fi convocate
oricnd de ctre comitetul executiv sau de ctre cel puin 20%
din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc
vizibil sau pe baz de tabel nominal convocator, asupra oricrei
adunri generale a asociaiei de proprietari, cu cel puin 7
zile nainte de data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea
de zi a adunrii generale. Ordinea de zi anunat se poate
completa prin hotrre a adunrii generale.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 14
(1) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari
se ntrunesc n adunri generale ordinare sau
extraordinare.
(2) Adunarea general ordinar are loc cel puin o
dat pe an, n primul trimestru. Convocarea se asigur de
preedintele sau de comitetul executiv al asociaiei de
proprietari.
(3) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen,
adunrile generale extraordinare ale asociaiei de
proprietari pot fi convocate oricnd de comitetul
executiv sau de cel puin 20% din numrul proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari.
(4) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la
loc vizibil sau pe baz de tabel nominal convocator,
asupra datei adunrii generale a asociaiei de
proprietari cu cel puin 7 zile nainte ca aceasta s
aib loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii
generale.
(5) Adunarea general a asociaiei de proprietari
poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari sunt prezeni
personal sau prin reprezentant legal. Dac nu este
ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu, adunarea
va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum 10
zile de la data primei convocri. La adunarea general
reconvocat, dac exist dovada c toi membrii
asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile
pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor
prezeni, prin votul majoritii acestora. Dovezi ale
convocrii i reconvocrii constituie afiul de la
avizier i tabelul nominal convocator cu semnturi.

ART. 24
(1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac
majoritatea proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari
(jumtate plus unu) sunt prezeni personal sau prin reprezentant
legal.
(2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul
necesar de jumtate plus unu, adunarea general va fi suspendat
i reconvocat n termen de maximum 10 zile de la data primei
convocri.
(3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c
toi membrii asociaiei de proprietari au fost convocai,
hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor
prezeni, prin votul majoritii acestora.
(4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari
sunt obligatorii i pentru proprietarii din condominiu care nu
au fost prezeni la adunarea general, precum i pentru
proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari.
ART. 25
(1) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a
asociaiei de proprietari, se vor avea n vedere urmtoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru
proprietatea sa;
b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de
investiii pentru consolidare, reabilitare i modernizare, votul
fiecrui proprietar are o pondere egal cu cota-parte din
proprietatea comun;
c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de
ctre un membru al familiei sau de ctre un alt reprezentant
care are o mputernicire scris i semnat de ctre proprietarul
n numele cruia voteaz;
d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta
unul sau mai muli membri abseni, dac prezint mputernicire
semnat de ctre proprietarii n numele crora voteaz;
e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei
de proprietari este decisiv.
(2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul
majoritii membrilor asociaiei de proprietari prezeni la
adunarea general convocat sau reconvocat, dup caz. n
statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi prevzute
i alte condiii, dar nu mai puin de jumtate plus unu din
voturile celor prezeni la adunarea general convocat sau
reconvocat.
(3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin
acordul scris al majoritii proprietarilor unei scri sau unui
bloc, membri ai asociaiei de proprietari, pentru probleme care
i vizeaz direct, pe baz de tabel nominal.
(4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n
registrul de procese-verbale al asociaiei de proprietari, se
semneaz de ctre toi membrii comitetului executiv i se
comunic, n scris, tuturor proprietarilor.
ART. 26
Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii,
statutului sau acordului de asociere a asociaiei de proprietari
ori este de natur s produc daune intereselor proprietarilor,
acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n termen de
45 de zile de la adoptarea acesteia*). Acionarea n justiie nu
ntrerupe executarea hotrrii dect n cazul n care instana
dispune suspendarea acesteia.

*) Not CTCE:
Prin DECIZIA CURII CONSTITUIONALE nr. 670 din 18 mai 2011 ,
publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 421 din 16 iunie 2011,
s-a admis excepia de neconstituionalitate a dispoziiilor
art. 26 din Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari, constatndu-se c
sintagma "de la adoptarea acesteia" este neconstituional.
Conform art. 147 alin. (1) din CONSTITUIA ROMNIEI
republicat n MONITORUL OFICIAL nr. 767 din 31 octombrie 2003
dispoziiile din legile i ordonanele n vigoare, precum i
cele din regulamente, constatate ca fiind neconstituionale, i
nceteaz efectele juridice la 45 de zile de la publicarea
deciziei Curii Constituionale dac, n acest interval,
Parlamentul sau Guvernul, dup caz, nu pun de acord prevederile
neconstituionale cu dispoziiile Constituiei. Pe durata
acestui termen, dispoziiile constatate ca fiind
neconstituionale sunt suspendate de drept.
n concluzie, n intervalul 16 iunie 2011-31 iulie 2011,
dispoziiile invocate mai sus au fost suspendate de drept,
ncetndu-i efectele juridice n data de 1 august 2011,
ntruct legiuitorul nu a intervenit pentru modificarea
prevederilor atacate.

ART. 27
Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari are urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii
comitetului executiv i cenzorul sau membrii comisiei de cenzori
a asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele
asociaiei de proprietari pentru angajarea i eliberarea din
funcie a persoanei care ocup funcia de administrator imobile
sau a altor angajai ori prestatori, n scopul administrrii i
bunei funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin
statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor
asociai.
Norma de aplicare
Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19
ART. 15
Adunarea general a asociaiei de proprietari are
urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii
comitetului executiv i cenzorul sau membrii comisiei de
cenzori a asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetul de venituri i
cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv, reprezentat de
preedintele asociaiei de proprietari, pentru angajarea
i eliberarea din funcie a persoanei care ocup funcia
de administrator al imobilului sau a altor angajai ori
prestatori, n scopul administrrii i bunei funcionri
a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite
prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul
proprietarilor asociai.

ART. 28
(1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre
furnizori i proprietarii consumatori, n special cu privire la
serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte de
prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual.
Pentru contractele de furnizare cu caracter individual,
drepturile i obligaiile cu privire la serviciul furnizat
aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte,
proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile
publice de utiliti, furnizorul serviciului va aciona
mpotriva proprietarilor restanieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de
proprietari const n: repartizarea facturilor ctre proprietari
prin lista de plat lunar, ncasarea i plata sumelor
reprezentnd contravaloarea consumului facturat, ntiinarea
furnizorului cu privire la debitori.
ART. 29
(1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv
proprietarilor cu privire la proprietile individuale,
apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuin, comitetul executiv reprezint asociaia de proprietari
n administrarea i exploatarea cldirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat
pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin.
ART. 30
(1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele
asociaiei de proprietari, are urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i
urmrete respectarea prevederilor legale, a statutului i a
acordului de asociere ale asociaiei de proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli
pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale
i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a
acordului de asociere, precum i alte decizii ce privesc
activitatea din asociaia de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli
i pregtete desfurarea adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea,
nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune, inclusiv
cu privire la consumurile aferente proprietii comune;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i
urmrete realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din
cadrul asociaiei de proprietari, n mod special situaia
ncasrilor i plilor lunare;
g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari,
angajeaz i demite, ncheie i reziliaz contracte;
h) i asum obligaii, n nume propriu sau n numele
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, privind
interesele legate de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n
numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari,
interesele legate de cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei
de proprietari pentru restanele afiate pe lista de plat ce
privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform
prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a
construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe
toat durata de existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin
hotrrile adunrii generale.
(2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac
jumtate plus unu din numrul membrilor si sunt prezeni.
edinele comitetului executiv pot fi convocate de preedintele
asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul
membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n
registrul de decizii al comitetului executiv.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 17
(1) Comitetul executiv al asociaiei de proprietari
are urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale
i urmrete respectarea prevederilor legale, a
statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de
proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind
regulile pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor
adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor
legale, a statutului i a acordului de asociere, precum
i alte decizii ce privesc activitatea asociaiei de
proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i
cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor
generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea,
nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune,
inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii
comune, n conformitate cu actele normative n vigoare;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i
activiti, conform cu responsabilitile ce le revin, i
urmrete realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor
din cadrul asociaiei de proprietari, n mod special
situaia ncasrilor i a plilor lunare;
g) pentru realizarea scopului i a activitilor
asociaiei de proprietari, angajeaz i demite personalul
necesar, ncheie i reziliaz contracte cu persoane
fizice/juridice;
h) i asum obligaii, n numele asociaiei de
proprietari sau n numele proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari, privind interesele legate de
cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n numele
asociaiei de proprietari sau n numele proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de
cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri al
asociaiei de proprietari pentru restanele afiate pe
lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de
proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a
construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a
construciei, pe toat durata de existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite
prin hotrrile adunrii generale;
p) aprob lunar lista cu cotele de contribuie la
plata cheltuielilor asociaiei de proprietari, conform
hotrrii adunrii generale;
r) stabilete cotele de participare pe persoan la
cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul n
cldire i pentru persoanele care locuiesc temporar,
minimum 15 zile pe lun; stabilete perioada pentru care
proprietarii, respectiv chiriaii, pot solicita n scris
scutirea de la plata cheltuielilor pe persoan i care
trebuie s fie de cel puin 15 zile pe lun, conform
hotrrii adunrii generale;
s) analizeaz problemele ridicate de membrii
asociaiei de proprietari i ia msuri pentru rezolvarea
acestora, conform hotrrii adunrii generale;
) ia toate msurile pentru aducerea la starea
dinaintea producerii evenimentului a zonei n care se
efectueaz reparaii la prile comune, urmnd ca sumele
aferente reparaiilor respective s fie suportate de toi
proprietarii, proporional cu cota indiviz.
(2) edinele comitetului executiv se desfoar
lunar i sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din
numrul membrilor si sunt prezeni. edinele
comitetului executiv pot fi convocate de preedintele
asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din
numrul membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n
registrul de decizii al comitetului executiv i se
afieaz la avizier.
(4) Dup aprobarea bugetului de venituri i
cheltuieli, comitetul executiv va urmri derularea
acestuia n condiiile legii.
(5) Comitetul executiv poate angaja personal
specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin
i adopt decizii asupra cuantumului salariilor,
indemnizaiilor, remuneraiilor i al eventualelor
premieri care se acord personalului ncadrat cu contract
individual de munc sau n baza unei convenii civile de
prestri de servicii, n limita bugetului aprobat de
adunarea general.
(6) Comitetul executiv angajeaz sau demite
personalul, ncheie sau reziliaz contracte n ceea ce
privete activitatea de administrare i ntreinere a
cldirii, a prilor comune de construcii/a
instalaiilor, precum i pentru alte activiti conforme
cu scopul asociaiei de proprietari: administrare,
contabilitate, casierie, ngrijire, mecanic, instalaii
etc. Angajarea personalului necesar asociaiei de
proprietari se face de ctre comitetul executiv,
reprezentat de preedinte, n conformitate cu prevederile
legislaiei specifice n vigoare.
(7) Comitetul executiv decide asupra acordrii unor
drepturi bneti membrilor asociaiei de proprietari care
desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, n
limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de
adunarea general a proprietarilor, potrivit art. 35 alin.
(5) din Legea nr. 230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate obligaiile i
rspunderile privind activitatea de management stabilite
la art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada
ct asociaia nu are angajat un administrator sau a fost
reziliat contractul de administrare, indiferent de
cauze.
(9) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin,
membrii comitetului executiv, inclusiv preedintele
asociaiei de proprietari, rspund, personal sau solidar,
dup caz, n faa legii i a proprietarilor, pentru
daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod
deliberat.

ART. 31
(1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint
asociaia n derularea contractelor i i asum obligaii n
numele acesteia. El reprezint asociaia de proprietari n
relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie
mpotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile
fa de asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar
care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i
urmrete aplicarea hotrrilor adunrii generale, respectarea
prevederilor statutului i acordului de asociere, precum i
aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, n funcie de
situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii
generale, dup caz, msuri mpotriva celor care nu respect
regulile, regulamentele, hotrrile i deciziile asociaiei de
proprietari, conform prevederilor legale i statutare.
ART. 32
(1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii
comitetului executiv pot fi remunerai pe baza unui contract de
mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la
data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii
comitetului executiv, inclusiv preedintele asociaiei de
proprietari, rspund personal sau n solidar, dup caz, n faa
legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate
proprietarilor n mod deliberat.
ART. 33
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de
proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a
hotrrilor, deciziilor, regulilor i regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii
generale rapoarte asupra activitii sale i asupra gestiunii
asociaiei de proprietari, propunnd msuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari
pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform
hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii
bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul
sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund personal sau n
solidar, n faa legii i a proprietarilor, pentru daunele i
prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 20
Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de
proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a
hotrrilor, deciziilor, regulilor i a regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i
cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint
adunrii generale rapoarte asupra activitii sale i
asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd
msuri.

ART. 34
(1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile
asupra proprietii comune sunt n sarcina asociaiei de
proprietari.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice
atestate pentru funcia de administrator sau ncheie contracte
cu persoane juridice specializate i autorizate pentru
realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare
administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor
asupra proprietii comune.
CAP. V
Administrarea n asociaia de proprietari
ART. 35
(1) Pentru activitatea de administrare care include
activiti de administrare tehnic, de contabilitate i
casierie, asociaia de proprietari poate angaja fie persoane
fizice atestate pentru funcia de administrator de imobile, fie
poate ncheia contract de administrare cu persoane juridice
specializate i autorizate, care au ca obiect de activitate
numai domeniul asociaiilor de proprietari ori care au ca
activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife
sau contract. Administratorilor de imobile li se aplic n mod
corespunztor prevederile art. 21 alin. (2) i ale art. 22.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui
contract individual de munc, conform celor stabilite prin
negociere direct.
(3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile
trebuie s prezinte comitetului executiv al asociaiei de
proprietari documentele solicitate, garaniile profesionale i
materiale prevzute de lege i trebuie s nu fi suferit nicio
condamnare.
(4) Comitetul executiv adopt decizii asupra cuantumului
salariilor, al indemnizaiilor i al eventualelor premieri care
se acord personalului ncadrat cu contract individual de munc,
precum i asupra valorii i a modalitilor de contractare, n
cazul n care administrarea cldirii este asigurat de persoane
juridice, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat
de adunarea general a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra
acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei de
proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare
acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat
de adunarea general a proprietarilor.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 21
(1) Asociaiile de proprietari au obligaia s
organizeze i s conduc contabilitatea proprie, potrivit
prevederilor Legii contabilitii nr. 82/1991, republicat, cu
modificrile i completrile ulterioare, n partid dubl
sau n partid simpl, prin opiune, potrivit hotrrii
adunrii generale a asociaiei de proprietari.
(2) Asociaiile de proprietari organizeaz i conduc
contabilitatea n conformitate cu reglementrile
contabile pentru persoanele juridice fr scop
patrimonial, aprobate prin ordin al ministrului economiei
i finanelor.
(3) Asociaiile de proprietari care opteaz pentru
conducerea contabilitii n partid simpl vor depune la
compartimentele specializate n sprijinirea i ndrumarea
asociaiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale
situaia soldurilor elementelor de activ i pasiv,
ntocmit potrivit ordinului ministrului economiei i
finanelor, pn la data de 1 martie pentru situaia
existent la 31 decembrie i pn la data de 1 septembrie
pentru situaia existent la 30 iunie. Asociaiile de
proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii
n partid dubl vor depune bilan contabil, conform
prevederilor legale.
Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19
ART. 22
(1) Activitatea de administrare a condominiului
include activiti de administrare tehnic, de
contabilitate i casierie.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane
fizice atestate pentru funcia de administrator sau
ncheie contracte cu persoane juridice specializate i
autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea
serviciilor necesare administrrii, ntreinerii,
investiiilor i reparaiilor asupra proprietii
comune.
(3) Pentru a fi autorizate de ctre autoritile
administraiei publice locale pentru activitatea de
administrare, persoanele juridice specializate trebuie s
ndeplineasc urmtoarele condiii:
a) s aib ca obiect de activitate numai domeniul
asociaiilor de proprietari ori ca activitate principal
administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract;
b) s aib angajate persoane atestate n condiiile
prezentelor norme metodologice;
c) s dovedeasc c au bonitate financiar.
(4) Administratorii trebuie s prezinte garanii
morale, materiale i profesionale acceptate de comitetul
executiv al asociaiei de proprietari a cldirii pe care
urmeaz s o administreze.
(5) Administratorul asigur managementul de
proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atribuiilor,
obligaiilor i responsabilitilor atribuite de
comitetul executiv, n condiiile legislaiei n
vigoare;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor
bneti, dac nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea
contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru
exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i
urmrirea realizrii acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu
privire la proprietatea comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor
ceteneti ce revin proprietarilor n raport cu
autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele
stabilite, potrivit legii, de adunarea general;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres
prevzute de lege, precum i a celor stabilite prin
contractul ncheiat cu asociaia de proprietari.
(6) Contabilul rspunde de organizarea i conducerea
contabilitii, n condiiile legii. La asociaiile de
proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii
n partid simpl, administratorii de imobile pot cumula
i funcia de contabil.
(7) Administratorul care ndeplinete i funcia de
contabil n partid simpl are obligaia s ntocmeasc
i s completeze registrul jurnal, registrul inventar,
registrul pentru evidena fondului de reparaii,
registrul pentru evidena fondului de rulment, registrul
pentru evidena sumelor speciale, registrul pentru
evidena fondului de penalizri, precum i alte formulare
specifice activitii de contabilitate, prevzute prin
ordin al ministrului economiei i finanelor.
(8) n situaia n care asociaia de proprietari
angajeaz un casier, acesta rspunde de efectuarea
operaiunilor de ncasri i pli n numerar, cu
respectarea prevederilor Regulamentului operaiunilor de
cas. La asociaiile de proprietari care opteaz pentru
conducerea contabilitii n partid simpl,
administratorii de imobile pot cumula i funcia de
casier. Pentru ncasrile n numerar, asociaia de
proprietari are obligaia s emit chitane care vor
cuprinde obligatoriu urmtoarele date: numrul de ordine,
n baza unei serii, care identific chitana n mod unic;
data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa i codul
de nregistrare fiscal ale asociaiei de proprietari
pentru care se emite chitana.
(9) Pentru lucrrile privind proprietatea comun,
administratorul, innd seama de pre, durat de execuie
i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i
aprobare comitetului executiv al asociaiei de
proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac
cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform
legislaiei n vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr.
230/2007. n caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate
la plat.

ART. 36
Administratorul, persoan fizic sau juridic, are, n
principal, urmtoarele atribuii:
a) prestarea serviciilor n mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea
contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea i
ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor
contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu
privire la proprietatea comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor
ceteneti ce revin proprietarilor n raport cu autoritile
publice. Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit
legii, de adunarea general a proprietarilor;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de
lege.
g) informarea trimestrial, n scris sau prin pota
electronic, a proprietarilor, membrii asociaiei de
proprietari, cu privire la situaia financiar cuprinznd toate
elementele de cheltuieli, venituri, ncasri i pli aferente
asociaiei de proprietari, sub semntura proprie i
contrasemnat de preedintele i de cenzorul asociaiei de
proprietari.
----------
Lit. g) a art. 36 a fost introdus de art. unic din LEGEA nr. 34
din 11 martie 2015 publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 172 din 12
martie 2015.
ART. 37
Pentru lucrrile privind proprietatea comun,
administratorul, innd seama de pre, durat de execuie i
calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare
comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele
operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea
executrii lucrrilor, conform legislaiei n vigoare.
ART. 38
Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale
asociaiei de proprietari mpotriva riscurilor aferente
activitii de administrare ntr-un condominiu, administratorii
de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de
drept privat, pot ncheia polie de asigurare de rspundere
civil profesional. Asigurarea de rspundere civil
profesional nu acoper riscurile cu privire la fraud,
nelciune, deturnare de fonduri nfptuite cu bun-tiin.
Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu
pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil
profesional.
ART. 39
Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri,
persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept
privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai
asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate,
n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de
concesiune.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 23
Spaiile din proprietatea comun pot fi utilizate de
ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept
public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii
proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor
direct afectai de vecintate, n baza unui contract de
nchiriere, de folosin sau de concesiune, potrivit art.
39 din Legea nr. 230/2007.

ART. 40
Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu
privire la mbuntirea confortului termic al cldirii.
ART. 41
Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a
unor pri sau elemente de construcie ale cldirii, cum ar fi:
ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de stlpi, perei,
scri interioare i altele asemenea, se vor putea face numai pe
baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor
direct afectai i, dup caz, pe baza unui proiect tehnic
ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un expert
autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de
lucrri, eliberate n condiiile legii.
ART. 42
Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu
alt destinaie dect aceea de locuin fa de destinaia
iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu locuine,
se poate face numai cu avizul comitetului executiv i cu
acceptul proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz,
pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii.
ART. 43
Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea,
ntreinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea i
modernizarea proprietii comune, asociaia de proprietari poate
angaja, n numele proprietarilor i cu semntura lor
individual, credite bancare sau orice alte forme de creditare,
conform prevederilor legale.
ART. 44
Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun,
asociaia de proprietari, n numele proprietarilor asociai,
poate ncheia polie de asigurare.
CAP. VI
Cheltuielile asociaiei de proprietari
ART. 45
(1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul
calendaristic.
(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru
fiecare an fiscal ce urmeaz, comitetul executiv va pregti i
va prezenta proprietarilor n adunarea general un buget anual
de venituri i cheltuieli, suficient pentru a acoperi
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile
necesare organizrii i funcionrii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au
obligaia s aprobe i un fond de reparaii anual, necesar
pentru repararea i mbuntirea proprietii comune. Comitetul
executiv va pregti i va prezenta adunrii generale suma anual
necesar pentru constituirea sau completarea acestui fond, care
se alimenteaz n avans, n trane lunare egale, prevzute n
lista de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari.
Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune se
vor face din fondul de reparaii. Proprietarii membri ai
asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter
special.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 24
(1) n scopul asigurrii fondurilor necesare pentru
pli curente, asociaia de proprietari stabilete
cuantumul i cota de participare a proprietarilor la
constituirea fondului de rulment. De regul, fondul de
rulment se dimensioneaz astfel nct s poat acoperi
cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei
luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin
echivalare cu suma care a fost necesar pentru acoperirea
cheltuielilor lunare nregistrate de asociaia de
proprietari n anul expirat, la nivelul lunii cu
cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaiei,
iar n cazurile asociaiilor de proprietari nou-
nfiinate, prin constatarea i nsuirea experienei n
domeniu a unor asociaii de proprietari echivalente ca
mrime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata
anticipat a cotei ce revine fiecrui proprietar,
potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de
proprietari, iar rentregirea fondului de rulment se face
lunar, prin plata sumelor afiate pe lista de plat.
Pentru ncasarea fondului de rulment, casierul asociaiei
de proprietari elibereaz chitan personalizat
separat.
(3) n situaiile n care, prin contractul de
nchiriere ncheiat cu proprietarul, chiriaul se oblig
s participe la plata cheltuielilor curente ale
condominiului n care locuiete, acesta va participa i
la formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment ncasat se poate restitui n
situaiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de
proprietate, dac prin actele de transmitere a dreptului
de proprietate sau a folosinei locuinei nu se
stipuleaz altfel, precum i n situaiile n care
cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului
executiv, la cererea proprietarului.
(5) Asociaia de proprietari va constitui un fond
pentru repararea prilor de construcii/instalaii
aflate n proprietate comun, fond cu perioad de
folosire limitat, care va fi depus n contul asociaiei
de proprietari i nu va putea fi folosit dect cu acordul
adunrii generale a asociaiei de proprietari, n
conformitate cu bugetul de venituri i cheltuieli.
(6) Veniturile obinute de asociaia de proprietari
din activiti economice sau din alte activiti
desfurate se constituie ca fond special i se vor
utiliza n exclusivitate pentru mbuntirea confortului
i eficienei condominiului, pentru ntreinerea i
repararea proprietii comune, potrivit art. 45 alin. (3) din
Legea nr. 230/2007. n aceste venituri se cuprind i cele
obinute din nchirierea unor spaii aflate n
proprietate comun indiviz, a spaiilor pentru
instalarea de reclame i pentru serviciul de televiziune
prin cablu, firme luminoase, precum i alte venituri
obinute din orice surs, n condiiile legii. Aceste
venituri se constituie ca surse proprii ale asociaiei de
proprietari, nu se pltesc proprietarilor, nu pot fi
folosite la constituirea sau la completarea fondului de
rulment i nu pot fi folosite la plata facturilor emise
de furnizorii de servicii publice de utiliti. Acest
fond va fi depus n contul asociaiei de proprietari i
nu va putea fi folosit dect cu acordul adunrii generale
a asociaiei de proprietari, n conformitate cu bugetul
de venituri i cheltuieli.

(4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai


multe conturi la oricare unitate bancar, n condiiile legii.
ART. 46
Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform
listei de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari, n
avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de
contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de
proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de
proprietari.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 32
(1) Toi proprietarii au obligaia s plteasc
lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei
de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de
furnizori, cota de contribuie ce le revine la
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele
aferente fondurilor din asociaia de proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaiilor
financiare pe fiecare proprietate individual revine
administratorului, n cadrul contractului ncheiat cu
reprezentantul asociaiei de proprietari a condominiului.
Lista de plat se semneaz de administrator i de un
membru al comisiei de cenzori i se aprob de preedinte
prin semntur i aplicarea tampilei asociaiei,
persoanele semnatare certificnd i rspunznd de
corectitudinea listei de plat.
(3) Niciun proprietar de apartament sau de spaiu cu
alt destinaie dect aceea de locuin nu va fi exceptat
de la obligatia de a contribui la plata cheltuielilor
comune, ca urmare a renunrii la folosirea unei pri
din proprietatea comun, a abandonrii apartamentului sau
a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin
ori n alte situaii.
ART. 47
Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele:
a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau
desfoar activiti n proprieti individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de
suprafaa util a proprietii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor
individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin
intermediul asociaiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de alt natur.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 33
(1) Asociaiile de proprietari constituite n
condominii cu mai multe scri pot s i monteze contoare
de ap pe fiecare scar n parte, pentru defalcarea
consumului. Consumurile nregistrate de aceste contoare
pot fi utilizate la repartizarea facturii pe fiecare
scar. Diferenele fa de consumul nregistrat de
contorul de branament se repartizeaz fiecrei scri n
cote-pri egale, n baza conveniei scrise dintre
asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau
tronsoane de cldire. Consumurile nregistrate de
contoarele montate n aval de contorul de branament nu
fac obiectul contractului de furnizare a serviciului i
nu determin obligaii ale asociaiei de proprietari
ctre furnizorul serviciului respectiv.
(2) Asociaiile de proprietari crora li se
factureaz consumul n sistem paual au obligaia s
declare la furnizorii de servicii, n scris, cu numele
reprezentantului n clar i cu aplicarea tampilei
asociaiei de proprietari, pe propria rspundere, numrul
mediu de persoane, ori de cte ori se produce o
modificare a acestuia.
(3) Asociaiile de proprietari care au n componen
cel puin dou scri sau tronsoane de cldire dotate cu
contor de branament propriu vor repartiza cheltuielile
cu apa rece, apa cald i/sau energia termic pentru
nclzirea apartamentelor i a spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin pe scri sau tronsoane
de cldire, n funcie de indicaiile contoarelor de
branament. Dup aceast repartizare, pentru lista de
plat aferent fiecrei scri sau fiecrui tronson de
cldire calculul contravalorii consumului pentru fiecare
apartament i spaiu cu alt destinaie dect aceea de
locuin se face conform prevederilor art. 47 lit. a)-c) din
Legea nr. 230/2007.
Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19
SECIUNEA a 2-a
Repartizarea cheltuielilor pe numr de persoane

ART. 34
Cheltuielile care sunt determinate de numrul
persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot fi
individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor
dispozitive de msur se repartizeaz proporional cu
numrul de persoane care locuiesc sau desfoar
activiti n cldire n luna pentru care se calculeaz
lista de plat i reprezint cheltuielile asociaiei
pentru: ap rece, cald i canalizare; combustibil pentru
prepararea apei calde de consum; energia electric
utilizat pentru funcionarea instalaiilor comune;
colectarea deeurilor menajere, vidanjare.
ART. 35
Prin hotrre a adunrii generale, pot fi exceptate
de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie
electric pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor
persoanele care locuiesc n apartamente situate la
subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1
din cldirile fr mezanin. De asemenea, n cazul
cldirilor care au amplasate la etajele superioare bi,
spltorii, usctorii, prin hotrre a adunrii generale,
persoanele care locuiesc n apartamente situate la
subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1
din cldirile fr mezanin pot s fie exceptate de la
plata cheltuielilor aferente consumului de energie
electric pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor,
n baza unor angajamente personale, date n scris ctre
asociaia de proprietari de ctre persoanele care nu
folosesc spaiile de la etajele superioare.
ART. 36
(1) n cldirile n care consumul de gaze naturale
pentru buctrii i spltorii se nregistreaz prin
acelai aparat care msoar i consumul aferent
nclzirii, se stabilete consumul aferent buctriilor
i spltoriilor pe baza unor bareme stabilite potrivit
legislaiei n vigoare.
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de ap
cald menajer pe apartamente i spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin la cldirile cu
central termic proprie, asociaia de proprietari poate
monta un contor pe instalaia de ap cald, astfel nct
acesta s nregistreze consumul de ap cald menajer din
condominiu. Valoarea consumului de gaze naturale, n
lipsa unui contor care s nregistreze acest consum,
pentru prepararea apei calde se determin pe baza unor
bareme stabilite potrivit legislaiei n vigoare.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale
pentru nclzire la cldirile cu central termic
proprie, n situaiile n care nu exist aparate de
msur a consumului respectiv, se determin scznd din
factura de gaze naturale contravaloarea gazelor naturale
rezultate pentru apa cald i buctrii conform
prevederilor de la alin. (1) i (2).
ART. 37
(1) Cheltuielile care sunt determinate de numrul
persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot fi
individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor
dispozitive de msur se repartizeaz proporional cu
numrul de persoane care locuiesc sau desfoar
activiti n cldire n luna pentru care se calculeaz
lista de plat i reprezint cheltuielile asociaiei
pentru: ap i canalizare; combustibil pentru prepararea
apei calde menajere i a hranei; energia electric
utilizat pentru funcionarea instalaiilor comune;
colectarea deeurilor menajere; vidanjare. Modul de
repartizare a acestor cheltuieli se stabilete printr-o
convenie aprobat de comitetul executiv al asociaiei de
proprietari.
(2) Convenia prevzut are durat nedeterminat,
fiind valabil pe toat perioada activitii desfurate
de deintorii prevzui la alin. (1), i se actualizeaz
periodic, n funcie de elementele noi care intervin, n
funcie de numrul persoanelor care desfoar zilnic
activiti n spaiul sau apartamentul respectiv, de
numrul mediu zilnic de clieni i de obiectul de
activitate. Numrul acestora se stabilete de deintorul
spaiului i se certific de comitetul executiv al
asociaiei de proprietari. Acest numr se utilizeaz
pentru calculul cheltuielilor pe persoan aferente
spaiului respectiv.
(3) Convenia precizeaz contribuia proprietarului
la cheltuielile asociaiei de proprietari, cu privire la
consumurile care nu pot fi nregistrate distinct pe
fiecare proprietate n cauz i care sunt determinate de
activitatea desfurat.
(4) Convenia completeaz obligaiile proprietarului
fa de cheltuielile din cadrul asociaiei de proprietari
menionate la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b)-f).
(5) n situaia n care, la notificarea scris din
partea asociaiei de proprietari, proprietarii spaiilor
cu alt destinaie dect aceea de locuin din condominiu
refuz ncheierea conveniei, sunt aplicabile criteriile
stabilite i adoptate n acest sens de ctre comitetul
executiv al asociaiei de proprietari prin decizie scris
i n baza constatrilor vizuale cu privire la
activitatea desfurat din punct de vedere al numrului
de persoane angajate i al numrului de clieni.
(6) n situaia n care, la notificarea scris a
proprietarului, conducerea asociaiei de proprietari
refuz ncheierea conveniei, este aplicabil criteriul
prevzut la art. 47 lit. a) sau b) din Legea nr. 230/2007, dup
caz,cu obligaia proprietarului de a declara, n scris,
numrul persoanelor angajate sau care desfoar
activiti n spaiul su.
ART. 38
(1) n lipsa contoarelor de nregistrare a consumului
de ap la branament, repartizarea consumului se face
potrivit normelor legale, pe baz de bareme pe fiecare
tip de consumator n parte.
(2) n cazurile n care condominiul dispune numai de
duuri i bi comune care deservesc
apartamentele/spaiile, cheltuielile se repartizeaz pe
fiecare proprietar n raport cu numrul persoanelor care
locuiesc curent n cldire, aferent fiecrui
apartament/spaiu.
(3) n cazul n care nu se pot separa, prin msurare,
consumurile de energie electric la prile comune ale
cldirii de cele din apartamente, repartizarea acestor
consumuri se realizeaz conform cu baremele stabilite
potrivit normelor legale, pentru consumul comun i pentru
deintorii de apartamente, inndu-se seama de
consumatorii electrici existeni, iar cheltuielile
aferente prilor de folosin comun se repartizeaz pe
fiecare proprietar proporional cu numrul de persoane
care locuiesc n condominiu, conform cu legislaia n
vigoare.

SECIUNEA a 3-a
Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale

ART. 39
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezint
cheltuielile asociaiei pentru: ap rece i canalizare;
ap cald menajer; energia termic, combustibilul i apa
rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale;
nclzirea apartamentului sau a spaiului cu alt
destinaie dect aceea de locuin.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se
repartizeaz n funcie de indexul contoarelor
individuale sau n funcie de alte criterii n baza
crora se pot individualiza consumurile.
ART. 40
(1) Dac sunt ntrunite condiiile prevzute n
actele normative n vigoare cu privire la asigurarea
gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru
ap sau nclzire, atunci repartizarea acestor utiliti
se stabilete prin decizie a comitetului executiv al
asociaiei de proprietari, printr-un regulament propriu
care trebuie s cuprind prevederi cu privire la modul de
citire, de calcul i de repartizare a contravalorii
consumurilor respective.
(2) Dac toate proprietile individuale din
condominiu au sisteme proprii de nregistrare a
consumurilor, asociaia de proprietari poate stabili
modul de plat a cheltuielilor pe baz de convenie cu
caracter individual, considerat ca un serviciu
suplimentar, diferit de contractul de furnizare a
serviciului, ncheiat cu furnizorul serviciului, cu
acordul tuturor beneficiarilor serviciului respectiv. n
toate cazurile, plata consumurilor proprii nu scutete
niciun proprietar de la plata contribuiei la
cheltuielile comune.
ART. 41
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale se
repartizeaz n funcie de indexul repartitoarelor de
costuri, conform normei tehnice i metodologiei elaborate
de Autoritatea Naional de Reglementare pentru
Serviciile Comunitare de Utiliti Publice.
(2) n cazul distribuiei orizontale a energiei
termice pentru nclzire, diferena dintre consumul
nregistrat de contorul montat la branament i suma
consumurilor nregistrate de contoarele individuale
montate la nivel de apartament reprezint consum comun i
se repartizeaz proporional cu cota indiviz.
ART. 42
(1) Asociaiile de proprietari vor evidenia
cheltuielile cu energia termic pentru nclzire i apa
cald menajer, separat pentru fiecare apartament, pe un
borderou special, care va fi afiat mpreun cu lista
pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de ntreinere.
(2) n borderoul prevzut la alin. (1) se vor nscrie
obligaiile de plat a energiei termice consumate pentru
nclzire i prepararea apei calde menajere pe fiecare
apartament, aa cum rezult din defalcarea facturii
primite de la furnizorul de energie termic, i separat
cuantumul ajutorului social aprobat n conformitate cu
Ordonana de urgen a Guvernului nr. 107/2006 pentru modificarea
Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de
ajutoare pentru nclzirea locuinei, precum i a unor
faciliti populaiei pentru plata energiei termice,
aprobat prin Legea nr. 116/2007.
(3) La primirea borderoului cuprinznd ajutoarele de
caldur pe beneficiari se vor meniona pe chitane aceste
sume, beneficiarii urmnd s achite diferena dintre cota
de ntreinere afiat pe lista de plat i ajutorul
social.

SECIUNEA a 4-a
Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviz de
proprietate

ART. 43
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate,
n funcie de suprafaa util a apartamentelor i a
spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin,
reprezint cheltuielile efectuate pentru administrarea,
ntreinerea, repararea, exploatarea i, dup caz,
consolidarea prilor de construcii i instalaii din
condominiu aflate n proprietate comun.
ART. 44
(1) Cheltuielile pe cota-parte indiviz de
proprietate reprezint cheltuielile asociaiei cu privire
la proprietatea comun, cu privire la: fondul sau
fondurile pentru lucrri de ntreinere, service,
reparaii i, dup caz, de consolidare, reabilitare,
eficien energetic, modernizare la prile de
construcii i instalaii aflate n i pe proprietatea
comun, astfel cum este descris n cartea tehnic a
construciei i n acordul de asociere: subsolul;
conductele de distribuie i coloanele instalaiilor de
ap, canalizare, nclzire, energie electric; casa
scrii; podul; spltoria; usctoria; terasa; ascensorul;
interfonul - partea de instalaie de pe proprietatea
comun; centrala termic proprie; crematoriul; tubulatura
de evacuare a deeurilor menajere; structura de
rezisten; faadele; acoperiul i altele asemenea,
conform prevederilor din acordul de asociere; personalul
angajat sau contractat al asociaiei: salarii sau
remuneraii pentru administrator, contabil, casier,
instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru
curenie etc.; indemnizaii acordate membrilor
asociaiei de proprietari ori persoanelor alese:
preedintele, membrii comitetului executiv i ai comisiei
de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polie
de asigurri; alte servicii administrative ctre
proprietatea comun.
(2) Dac facturarea serviciilor publice de utiliti
este individual, pentru consumurile de pe spaiile
comune furnizorii vor ncheia contracte de furnizare cu
asociaia de proprietari, n condiiile stabilite de
comun acord.
ART. 45
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate se
repartizeaz proporional cu cota-parte indiviz de
proprietate din proprietatea comun a fiecrui
proprietar, calculat n funcie de suprafaele utile ale
tuturor apartamentelor i ale spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin. Cota-parte indiviz
de proprietate din proprietatea comun a fiecrui
proprietar este nscris n acordul de asociere.
Modificrile asupra cotei-pri indivize se consemneaz
n acordul de asociere, conform regulii stabilite de
acesta.
ART. 46
(1) Suprafaa util a apartamentului sau a spaiului
cu alt destinaie dect aceea de locuin i cota-parte
indiviz de proprietate sunt stabilite potrivit actului
de proprietate, dup caz, contractul de vnzare-
cumprare, fia cadastral, contractul de construire sau
procesul-verbal de predare-primire i contractul de
schimb sau contractul de donaie i/sau cele determinate
pe baz de msurtori i nscrise ntr-o documentaie
cadastral recepionat de oficiul de cadastru i
publicitate imobiliar competent.
(2) n cazul n care suma cotelor-pri indivize din
actele de proprietate, care sunt fraciuni abstracte
pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie
dect aceea de locuin din cldirea/blocul care
constituie condominiul, nu este egal cu 100, comitetul
executiv al asociaiei de proprietari solicit ntocmirea
unei noi documentaii cadastrale, prin punerea la
dispoziie a crii tehnice a imobilului i cu
respectarea prevederilor n vigoare cu privire la
autorizarea, calitatea i sigurana construciilor.
(3) Cota-parte indiviz de proprietate reprezint
raportul procentual dintre suprafaa util a
apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect
aceea de locuin i suma suprafeelor utile ale tuturor
apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect
aceea de locuin din condominiu.
ART. 47
Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe
pentru nclzire, n cazul n care nu exist aparate de
msurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaiu
cu alt destinaie dect aceea de locuin, inclusiv
pentru proprietatea comun aferent acestora, se
repartizeaz tuturor proprietarilor din cadrul asociaiei
de proprietari proporional cu cota-parte indiviz din
proprietatea comun, aa cum este nscris n acordul de
asociere.

SECIUNEA a 5-a
Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari

ART. 48
Cheltuielile pe beneficiari reprezint cheltuielile
aferente serviciilor de care beneficiaz n mod
individual proprietarii, toi sau n parte, gestionate
financiar prin intermediul asociaiei de proprietari.
ART. 49
Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu
privire la: citirea, calculul i gestiunea consumurilor
individuale de ap rece, ap cald, cldur, gaze,
energie electric, deeuri municipale; servicii cu
privire la repartitoarele de costuri; chiriile spaiilor
comune - boxe, casa scrii, holuri, spaiu ghen, teras
etc.; gestiunea ajutoarelor bneti; gestiunea
contractelor cu caracter individual; ntreinerea
interfonului i a prii de instalaie din interiorul
apartamentului; verificarea metrologic a contoarelor
individuale de energie termic, n cazul distribuiei
orizontale; reviziile instalailor interioare de gaze,
ap i nclzire; alte servicii individuale ctre
proprietari.
ART. 50
(1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaz
conform valorii care revine fiecrui beneficiar n
cauz.
(2) Pentru proprietarii care beneficiaz de anumite
servicii i determin consumuri suplimentare, n
condiiile n care nu exist nicio interdicie legal n
acest sens, calculul cotei de contribuie aferente
cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor
stabilite prin normativele tehnice n vigoare sau, n
lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, n
funcie de cantitatea consumat.

SECIUNEA a 6-a
Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici

ART. 51
Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezint
cheltuielile asociaiei de proprietari pentru: nclzirea
proprietilor individuale - apartamente, spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin (energia termic sub
form de cldur; combustibilul i energia electric
pentru nclzire; salariu/remuneraie pentru fochist i
echipament de lucru; costuri pentru funcionarea
instalaiilor de nclzire central).
ART. 52
(1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie
termic din spaiile aflate n proprietate comun, i
anume casa scrii, culoare, spltorii, usctorii,
subsol, holuri i altele asemenea, se repartizeaz
proporional cu cota-parte de proprietate indiviz care
i revine fiecrui proprietar, astfel cum aceasta este
nscris n actul de proprietate sau cum a fost
recalculat conform prevederilor prezentelor norme
metodologice.
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu nclzirea
spaiilor comune, precum i pentru alocarea, ncasarea i
plata sumelor aferente contractului individual de
prestri de servicii energetice, societatea prestatoare
poate ncheia un contract de prestri de servicii cu
asociaia de proprietari. Valoarea contractului se
negociaz ntre pri.
(3) Proprietarii apartamentelor i ai spaiilor cu
alt destinaie dect aceea de locuin deconectai de la
sistemul de alimentare centralizat cu energie termic al
cldirii au obligaia s-i asigure o alt surs de
nclzire.
(4) Dac proprietarul unui apartament sau al unui
spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin
modific suprafaa echivalent termic de nclzire din
apartamentul sau din spaiul pe care l deine, cota-
parte de participare la cheltuielile pentru nclzire se
va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare
a suprafeei utile luate n calcul, fr a modifica cota
indiviz a apartamentului. Coeficientul se calculeaz
conform normelor tehnice elaborate de Autoritatea
Naional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de
Utiliti Publice, pe baza unui studiu de specialitate.

SECIUNEA a 7-a
Repartizarea cheltuielilor de alt natur
ART. 53
Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile
efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi
repartizate dup criteriile prevzute la art. 47 lit. a)-c)
din Legea nr. 230/2007.
ART. 54
Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile
asociaiei de proprietari pentru: lucrrile de
ntreinere, reparaii i nlocuiri la antena ori
antenele colective de televiziune, care se repartizeaz
n raport cu numrul prizelor de televizoare aflate n
locuine i n spaiile cu alt destinaie dect aceea de
locuin, n condiiile n care nu exist o hotrre a
adunrii generale prin care sistemul de anten colectiv
s fie desfiinat sau casat; cutiile potale, cheile de
la ua de intrare comun n cldire, care se repartizeaz
n raport cu numrul proprietarilor; alte cheltuieli,
repartizarea fcndu-se n conformitate cu clauzele
contractuale sau conform modului de facturare; curatul
courilor de fum, care se repartizeaz fiecrui
proprietar proporional cu numrul sobelor i al
mainilor de gtit racordate la courile de fum ale
cldirii.
ART. 55
Alte cheltuieli n cadrul asociaiei de proprietari
se repartizeaz n conformitate cu normele i normativele
avute n vedere la facturarea comun a acestora i/sau n
conformitate cu clauzele prevzute n contractele
ncheiate cu furnizorii respectivelor servicii.
ART. 56
Cheltuielile privind serviciile pentru nclzirea
central i prepararea apei calde menajere asigurate prin
centrale termice proprii sau aflate n exploatarea
direct a asociaiei de proprietari cuprind: costul
combustibilului, costul transportului acestuia pn la
locul de consum, cheltuielile efectuate cu ndeprtarea
reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru
funcionarea instalaiilor aferente i iluminatul
ncperilor n care sunt amplasate acestea, costul
echipamentului de lucru i protecie pentru fochitii
care deservesc centralele termice, indemnizaiile,
respectiv salariile acestora, inclusiv contribuiile
ctre bugetul de stat, costul materialelor necesare
pentru pstrarea cureniei n centralele termice, costul
apei pentru umplerea instalaiei.
ART. 48
(1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete
proprietatea comun ce revine fiecrui proprietar din cadrul
condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviz din
proprietatea comun.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari
pentru plata unor servicii de utiliti publice sau de alt
natur, legate de proprietile individuale din condominiu i
care nu se factureaz individual pe fiecare dintre acestea, se
repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza emiterii
facturii, n conformitate cu prevederile contractului ncheiat
cu furnizorul respectivului serviciu.
ART. 49
(1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu
de penalizri pentru orice sum cu titlu de restan, afiat pe
lista de plat. Penalizrile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru
fiecare zi de ntrziere i se vor aplica numai dup o perioad
de 30 de zile care depete termenul stabilit pentru plat,
fr ca suma penalizrilor s poat depi suma la care s-au
aplicat.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 25
(1) Cotele de contribuie la cheltuielile asociaiei
de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din
condominiu, vor fi achitate de acetia, dup caz, n
termen de maximum 20 de zile de la data afirii listei
de plat, dat care trebuie s fie nscris n lista de
plat respectiv. n vederea respectrii termenelor
legale de plat a facturilor ctre furnizorii de
utiliti, administratorii au obligaia de a afia lista
de plat n termen de maximum 5 zile de la data primirii
ultimei facturi expediate prin pot, certificat prin
nscrisul de pe tampila potei, sau de la data
confirmrii de primire, n cazul transmiterii facturii
prin curier/delegat. Asociaia de proprietari poate
calcula i percepe penalizri de ntrziere pentru suma
neachitat, n condiiile stabilite i aprobate de
comitetul executiv al asociaiei de proprietari, n
limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007.
Suma acestora nu poate depi suma cotei restante la care
s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de
ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti al
asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru
plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de
ctre teri i pentru cheltuieli de reparaii ale
proprietii comune sau pentru alte cheltuieli de natur
administrativ.
(3) Dac terii impun penaliti asociaiei de
proprietari pentru ntrzieri la plata facturilor,
acestea se vor recupera de la:
a) restanierii la cotele de ntreinere,
proporional cu cuantumul restanelor;
b) persoana mputernicit s achite facturile, dac a
ntrziat plata facturilor la termen.

(2) Termenul de plat a cotelor de contribuie la


cheltuielile asociaiei de proprietari, afiate pe lista lunar
de plat, este de maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de
ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti al
asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata
penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i
pentru cheltuieli cu reparaiile asupra proprietii comune sau
alte cheltuieli de natur administrativ.
ART. 50
(1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n
justiie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata
cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari
mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
(2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax
de timbru.
(3) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari,
pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pus n
aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate
permis de Codul de procedur civil.
ART. 51
(1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu
rang prioritar asupra apartamentelor i altor spaii proprieti
individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i un
privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru
sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat
datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost
fcute.
(2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate
imobiliar al judectoriei, la cererea preedintelui asociaiei
de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima list lunar de
plat a cotelor de contribuie din care rezult suma datorat cu
titlu de restan. Privilegiul se radiaz la cererea
preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe
baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm
plata sumei datorate.
(3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la
privilegiul prevzut la alin. (1) i (2) sunt scutite de tax de
timbru.
Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


ART. 26
Asociaia de proprietari are, potrivit legii, un
privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra
apartamentelor i a altor spaii proprieti individuale
ale proprietarilor din condominiu, precum i un
privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora,
pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile
de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul
crora au fost fcute.
ART. 27
Privilegiul imobiliar se nscrie n partea a III-a a
Crii funciare, conform procedurii publicitii
imobiliare prevzute n titlul II din Legea cadastrului i a
publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, i n
Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de
cadastru i publicitate imobiliar, aprobat prin Ordinul
directorului general al Ageniei Naionale de Cadastru i
Publicitate Imobiliar nr. 633/2006, cu modificrile
ulterioare.
ART. 28
(1) Privilegiul imobiliar se nscrie la cererea
preedintelui asociaiei de proprietari.
(2) Cererea se adreseaz biroului de cadastru i
publicitate imobiliar n a crui circumscripie este
situat imobilul i va cuprinde numele,
prenumele/denumirea i domiciliul/sediul solicitantului,
actul de identitate, codul numeric personal, obiectul
nscrierii, indicarea actului sau a actelor n msur s
justifice cererea, localitatea n care este situat
imobilul, numrul cadastral al imobilului i numrul de
carte funciar, dup caz.
(3) n cazul n care nu exist deschis carte
funciar pentru imobilul asupra cruia se solicit
nscrierea privilegiului, se va face meniune despre
aceasta n cerere, urmnd ca privilegiul s fie nscris
n vechile registre de publicitate imobiliar, n
conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996,
republicat.
(4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o
copie legalizat a extrasului de pe listele lunare de
plat a cotelor de contribuie, din care rezult suma
datorat.
(5) Cererea i extrasele de pe listele de plat,
prevzute la alin. (4), vor purta tampila asociaiei de
proprietari i, dup caz, semntura administratorului, a
unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a
preedintelui asociaiei, cu precizarea numelui i
prenumelui acestora.
ART. 29
Privilegiul imobiliar prevzut la art. 26 este
opozabil celorlali creditori numai de la data
ndeplinirii formalitilor de publicitate imobiliar.
ART. 30
Privilegiul imobiliar se radiaz la cererea
preedintelui asociaiei de proprietari sau a
proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris
prin care asociaia confirm plata sumei datorate.
ART. 31
Executarea silit a privilegiului imobiliar prevzut
la art. 26 se va efectua numai n temeiul unei hotrri
judectoreti.

CAP. VII
Raportul dintre administraia public local i central i
asociaiile de proprietari
ART. 52
(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor
i ale sectoarelor municipiului Bucureti sprijin activitatea
asociaiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor i
sarcinilor ce le revin, n conformitate cu prevederile legale n
vigoare.
(2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului
propriu un compartiment specializat n sprijinirea i ndrumarea
asociaiilor de proprietari.
ART. 53
(1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul
autoritii publice locale ndrum i sprijin proprietarii
pentru a se constitui n asociaii de proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor
i ale sectoarelor municipiului Bucureti ndrum i sprijin
asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor
locale ce le revin asupra proprietii comune.
ART. 54
(1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de
imobile sunt atestate de ctre primar, la propunerea
compartimentelor specializate din cadrul autoritii
administraiei publice locale, n baza unei hotrri a
consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor
profesionale ale persoanelor care doresc s practice activitatea
de administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari.
ART. 55
Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al
consiliilor judeene, respectiv al Consiliului General al
Municipiului Bucureti, exercit controlul asupra activitii
financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari, din
oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai
asociaiei de proprietari.

Norma de aplicare

Info :NORM 19/12/2007 din data 2007-12-19


CAP. IV
Raportul dintre administraia public local i
central i asociaiile de proprietari

ART. 57
Consiliile locale ale municipiilor, oraelor,
comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti
organizeaz compartimente specializate n scopul
sprijinirii proprietarilor pentru nfiinarea,
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari
i pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin
n administrarea imobilelor, n conformitate cu
prevederile legale n vigoare. Compartimentele
specializate nfiinate n cadrul autoritilor
administraiei publice locale au n componen
specialiti n domeniul financiar-contabil, tehnic,
juridic, al legislaiei muncii i a raporturilor de
munc.
ART. 58
(1) Persoanele fizice care doresc s obin calitatea
de administrator de imobile sunt atestate de ctre
primar, la propunerea compartimentelor specializate din
cadrul autoritii administraiei publice locale, n baza
unei hotrri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor
profesionale ale persoanelor care doresc s practice
activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile
de proprietari.
(3) Atestatul de administrator de imobil se
elibereaz pentru o perioad nedeterminat i este
valabil pe tot teritoriul Romniei.
(4) Atestatul de administrator de imobil se poate
retrage de ctre autoritatea administraiei publice
locale care l-a eliberat, dac nu mai sunt ndeplinite
condiiile pentru exercitarea acestei activiti.
ART. 59
(1) Exercitarea controlului asupra activitii
financiar-contabile din cadrul asociaiilor de
proprietari se realizeaz n conformitate cu prevederile
art. 55 din Legea nr. 230/2007 de ctre organele competente
potrivit legislaiei financiar-contabile.
(2) Asociaia de proprietari sau orice proprietar din
condominiu poate contracta, n nume propriu, lucrri de
expertiz tehnic i/sau contabil cu o persoan fizic
sau juridic care are calitatea de a efectua expertize,
conform legislaiei privind organizarea activitii de
expertiz tehnic i contabil, judiciar i
extrajudiciar.
(3) n condiiile stabilite de consiliile locale,
judeene sau de Consiliul General al Municipiului
Bucureti i n funcie de resursele bugetare proprii,
primriile pot ncheia parteneriate cu Corpul Experilor
Contabili i Contabililor Autorizai din Romnia, n
vederea efecturii expertizei financiar-contabile a
gestiunii fondurilor asociaiilor de proprietari, la
solicitarea unuia sau a mai multor membri ai asociaiei,
ulterior efecturii de ctre comisia de cenzori a
controlului financiar-contabil pe respectiva perioad.

CAP. VIII
Sanciuni
ART. 56
(1) Constituie contravenii urmtoarele fapte:
a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de
proprietari sau de ctre comitetul executiv al asociaiei de
proprietari a tuturor msurilor necesare pentru repararea i
meninerea n stare de siguran a cldirii i a instalaiilor
comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu
ap, de canalizare, de nclzire central, de preparare i
distribuire a apei calde, instalaii electrice i de gaze,
centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a
deeurilor, instalaii de anten colectiv, telefonie etc.) pe
toat durata existenei acestora;
b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii
comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;
c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de
ntreinere, reparaii sau de nlocuire a elementelor de
construcii i instalaii aflate n proprietatea sa individual,
dac aceasta este de natur s aduc prejudicii celorlali
proprietari;
d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei
fr autorizaiile i aprobrile legale;
e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a
elementelor constructive ale cldirii fr aprobrile i
autorizaiile legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi
de ctre funcionarii publici i personalul angajat al
autoritilor publice locale i centrale, inclusiv personalul
regiilor ori al societilor furnizoare de servicii publice de
utiliti, dac fapta nu a fost comis n astfel de mprejurri
nct s constituie infraciune.
(2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz
dup cum urmeaz:
a) faptele prevzute la lit. a), b) i c) se sancioneaz cu
amend de la 500 lei la 3.000 lei;
b) fapta prevzut la lit. d), cu amend de la 200 lei la
1.000 lei;
c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu amend de la 2.500
lei la 5.000 lei.
(3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1)
lit. a)-e) se aplic persoanelor fizice constatate vinovate, iar
cea prevzut la alin. (1) lit. f) funcionarilor publici sau
personalului angajat al autoritilor publice, inclusiv
personalului regiilor ori societilor furnizoare de servicii de
utiliti publice.
(4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege,
fcut la sesizarea oricrei persoane interesate, precum i
aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac de ctre
persoanele mputernicite de Inspectoratul de Stat n Construcii
i de Ministerul Internelor i Reformei Administrative, de
primari sau de mputerniciii acestora.
ART. 57
Prevederile art. 56 referitoare la contravenii se
completeaz cu dispoziiile Ordonanei Guvernului nr. 2/2001 privind
regimul juridic al contraveniilor, aprobat cu modificri i
completri prin Legea nr. 180/2002 , cu modificrile i
completrile ulterioare.
CAP. IX
Dispoziii tranzitorii i finale
ART. 58
(1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale
sau orice alte societi de stat, care dein n proprietate
apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuin n cldirile de locuine, au aceleai drepturi i
obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu i au
obligaia s mandateze persoane fizice sau juridice pentru a
colabora cu asociaia de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de
comun acord cu chiriaul, indiferent de statutul locuinei,
precum i nerespectarea obligaiilor contractuale de ctre
chiria nu absolv proprietarul de la obligaiile sale fa de
asociaia de proprietari prevzute n prezenta lege.
ART. 59
n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a
prezentei legi, Ministerul Internelor i Reformei
Administrative, mpreun cu Ministerul Economiei i Finanelor,
Ministerul Muncii, Familiei i Egalitii de anse, Ministerul
Transporturilor i Ministerul Justiiei vor elabora i supune
spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere n
aplicare a prevederilor acesteia.
ART. 60
Prezenta lege intr n vigoare la 30 de zile de la data
publicrii n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
ART. 61
La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art.
35 alin. 3, art. 35^1, art. 36, art. 64, art. 69 i anexa nr. 2
din Legea locuinei nr. 114/1996 , republicat n Monitorul Oficial
al Romniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu
modificrile i completrile ulterioare, Ordonana Guvernului nr.
85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea
I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu modificri prin
Legea nr. 234/2002 , precum i orice alte dispoziii contrare.
Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n
condiiile art. 77 alin. (2), cu respectarea prevederilor art.
75 i ale art. 76 alin. (1) din Constituia Romniei,
republicat.
PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR
BOGDAN OLTEANU
PREEDINTELE SENATULUI
NICOLAE VCROIU
Bucureti, 6 iulie 2007.
Nr. 230.
23 iulie 2007
------