Lincoln Institute of Land Policy

"Oportunidades e limites para a produo de habitao social

no centro de So Paulo"

Helena Menna Barreto Silva (coordenao)

Leticia Moreira Sigolo

So Paulo, novembro de 2007

Resumo

Esta pesquisa teve como objetivo principal investigar as possibilidades para melhorar o
desempenho dos programas de habitao social no centro de So Paulo, com nfase na
problemtica da obteno do solo. A hiptese de que a produo no centro vivel e
competitiva, em relao s periferias, se confirma.
Constatou-se que existem entraves ligados problemtica fundiria, mas tambm s
linhas de financiamento disponveis e ao custo das reformas. Mas h margem para
reduo dos custos pblicos, que hoje so semelhantes aos preos do mercado. Essas
dificuldades no parecem intransponveis, mas dependem de alteraes nos mtodos dos
agentes promotores e financeiros, assim como da implementao e controle, pelo
municpio, de instrumentos legais j existentes.
A discusso est baseada em informaes sobre os programas e projetos das trs esferas
de governo, mediante a reabilitao de edifcios abandonados ou a construo de novos
conjuntos, desde o incio dos anos 90 at hoje.

Sobre os autores

Helena Menna Barreto Silva (coordenadora)

Arquiteta e urbanista, com doutorado e ps-doutorado pela FAU-USP
Pesquisadora do Labhab FAUUSP e consultora.
Coordenadora do programa "Morar no Centro", desenvolvido pela prefeitura de So
Paulo, no perodo 2001-2004. Em 2005, consultora do PNUD, junto ao Ministrio das
Cidades e Caixa, para o Programa de Reabilitao de reas Urbanas Centrais.
email: hmbsilva@terra.com.br
Telefone: (55-11) 3168 9025
Rua Jesuno Arruda, 254/126
CEP 04532-080 So Paulo/SP - BRASIL

Letcia Moreira Sgolo (assistente de pesquisa)

Arquiteta e urbanista, est iniciando o mestrado na FAU-USP.
Pesquisadora do Labhab FAUUSP.
email: lesigolo@yahoo.com.br
Telefone: (55-11) 50419395
Rua Constantino de Souza, 878/153
CEP 04605-002 So Paulo/SP - BRASIL

2
Sumrio

Apresentao...................................................................................................................04
PARTE I O contexto urbanstico e imobilirio do centro de So Paulo e as condies
para a produo de habitao social
1. O estoque imobilirio nos bairros centrais e possibilidades de sua utilizao .......06
1.1 O estoque imobilirio...........................................................................................06
1.2 Normas urbansticas e edilcias dos projetos de construo ou reforma.............10

2. As condies para obteno de imveis para projetos de HIS no Centro...................13

2.1 Normas e estratgias dos diferentes agentes pblicos e condicionantes das linhas
de financiamento no Centro........................................................................................15
2.2 Instrumentos municipais para facilitar a obteno de imveis para HIS.............17

3. Alguns dados sobre a dinmica imobiliria recente na rea central...........................18

3.1 Dados sobre o mercado residencial nos bairros centrais.....................................18
3.2 A evoluo dos valores venais dos terrenos........................................................22
3.3 O projeto Nova Luz e possveis impactos na HIS...............................................23

PARTE II A produo pblica nos bairros centrais de So Paulo

4. Caractersticas dos empreendimentos realizados ou programados..............................25
4.1 Os empreendimentos de reforma de edifcios para HIS......................................25
4.2 Os empreendimentos de construo nova para HIS............................................27
4.3 HIS e mercado privado no Centro.......................................................................28
4.4 Elementos de comparao entre a produo de HIS no centro e na periferia.....29
Tabelas comparativas do item 4..................................................................................31
Mapa ..........................................................................................................................34
5. Identificao e anlise dos problemas ligados produo de HIS no Centro ...........35
5.1 A reforma de prdios para transformao em HIS...............................................38
5.1.1 As dificuldades para obteno dos edifcios vazios...................................38
5.1.2 O objeto da aquisio ................................................................................43
5.1.3 Estoque ou aquisies pontuais?...............................................................44
5.1.4 O custo das obras de reforma.....................................................................44
5.2 A construo de novos edifcios para HIS...........................................................49
5.2.1 Construo em terrenos pblicos...............................................................49
5.2.2 Construo em terrenos privados..............................................................50
5.2.3 Os resultados da ZEIS-3 no PRIH-Luz.....................................................51
5.2.4 Tamanho e tipo de aproveitamento dos terrenos centrais..........................52
5.3 A aplicao do Estatuto da Cidade......................................................................54
5.4 Financiamento, especificidades do Centro e instrumentos urbansticos..............55
Tabelas comparativas do item 5..................................................................................59
Concluses e questes para continuidade das anlises....................................................62
Referncias bibliogrficas...............................................................................................64
Caderno de Estudos de Caso
Tabelas Anexas

3
Apresentao

Este relatrio apresenta os resultados da pesquisa "Oportunidades e limites para a

produo de habitao social no centro de So Paulo", cujo objetivo principal
investigar as possibilidades para melhorar o desempenho dos programas pblicos de
habitao social (HIS) nessa regio, com nfase na problemtica da obteno do solo. A
hiptese principal que a produo de HIS na rea central (ainda) vivel e
competitiva, com relao produo nas periferias, alm de apresentar inmeras
vantagens ambientais.

Para essa discusso foram coletadas informaes sobre os programas desenvolvidos

pelos agentes pblicos de HIS e sobre um conjunto de projetos destinados produo
dessas habitaes, por meio da reabilitao de edifcios abandonados ou da construo
de novos conjuntos em terrenos vazios. Esses projetos comearam, pontualmente, no
incio dos anos 90, mas se desenvolveram principalmente nos ltimos seis anos, quando
a moradia popular no centro aparece como um objetivo importante das polticas das trs
esferas de governo (federal, estadual e municipal).

Para efeito desta pesquisa, estamos denominando rea central um conjunto de 11

distritos (Bela Vista, Belm, Bom Retiro, Brs, Cambuci, Liberdade, Mooca, Pari,
Repblica, Santa Ceclia e S), que correspondem a 4,4% da populao e 2,8% da rea
do municpio. Todos eles se caracterizam por importante perda de populao e
transformao do perfil das atividades econmicas, tendo como resultado um quadro
imobilirio caracterizado pela presena de domiclios vagos, edifcios abandonados e
instalaes industriais desativadas. Cada distrito no constitui um territrio homogneo,
nem nos aspectos socioeconmicos nem imobilirios, havendo setores com maior ou
menor potencialidade para HIS. Para algumas anlises, utilizaremos a diviso em
setores fiscais definida pela Secretaria de Finanas.

Para introduzir o contexto em que se desenvolvem os projetos de HIS, importante

saber que, desde meados dos anos 90, existem iniciativas pblicas e privadas para
requalificao dos dois distritos mais centrais, S e Repblica, por meio de
investimentos e mecanismos especficos para atrao de novos moradores, atividades e
freqentadores. Essas intervenes podem ter efeitos sobre a permanncia dos
moradores mais pobres e sobre as possibilidades de produzir HIS. Tambm nesse
perodo, desenvolveram-se ocupaes dos edifcios vazios, como forma de presso
dos movimentos populares por polticas habitacionais no centro.

Em agosto deste ano o Lincoln Institute of Land Policy organizou um seminrio que
reuniu diversos pesquisadores cujos projetos atuais, apoiados pelo instituto, esto
relacionados com a problemtica das reas centrais. Nessa ocasio, os resultados
parciais desta pesquisa foram apresentados e discutidos pelos pesquisadores presentes e
outros especialistas ligados ao Lincoln. Esta verso final procura incorporar no apenas
as sugestes sobre o nosso relatrio como tambm outras importantes discusses
ocorridas na reunio.

O relatrio est organizado em 2 partes:

A Parte 1 O contexto urbanstico e imobilirio do centro de So Paulo e as condies

para a produo de habitao social composta por trs itens, que pretendem

4
caracterizar e avaliar: (1) o estoque imobilirio nos bairros centrais e possibilidades de sua
utilizao para uso residencial; (2) as normas, estratgias e instrumentos para obteno de
imveis para projetos de HIS no Centro; e (3) a dinmica imobiliria recente na rea
central. Este ltimo item foi completamente reformulado em relao verso preliminar
apresentada em junho deste ano.

A Parte 2 - A produo pblica nos bairros centrais de So Paulo composta por

dois itens que pretendem compreender e discutir as caractersticas dos programas
desenvolvidos pelos diferentes agentes pblicos e os problemas que tm impedido a
produo em maior escala e com menor custo. Essa discusso possibilitada por um
grande conjunto de informaes sobre 47 empreendimentos de HIS (reforma e
construo nova) e por estudos mais detalhados sobre 10 casos, entre os que foram
concludos, esto em andamento ou foram inviabilizados.

O item 4 trata das caractersticas dos empreendimentos realizados ou programados e o

item 5, da identificao e anlise dos problemas ligados produo de HIS no Centro de
So Paulo. Embora as questes colocadas pelos estudos de caso sejam as que estruturam
o item 5, optamos por agrupar as fichas relativas aos 10 casos estudados em um
"Caderno de Estudos de Caso" e trazer para o texto somente alguns comentrios mais
importantes.

A pesquisa confirma nossa hiptese sobre a competitividade da produo de HIS na

rea central, mas aponta diversos entraves e caminhos ligados problemtica fundiria,
assim como s linhas de financiamento disponveis. As dificuldades e custos ligados
execuo das reformas superam nossas expectativas, pois tm sido responsveis pelos
altos custos das unidades mesmo quando o imvel adquirido por preo relativamente
baixo. No entanto, essa no uma questo especfica da rea central e tem sua soluo
ligada principalmente ao desenvolvimento tecnolgico e s modalidades de contrato
utilizadas pelos agentes pblicos.

Uma grande surpresa foi saber que os custos diretos do poder pblico so semelhantes
aos preos pelos quais o setor privado est oferecendo unidades populares na rea
central. Alguma coisa est errada! A grande decepo ficou por conta dos preos que
esto sendo cobrados pelas unidades HIS produzidas pelo setor privado na ZEIS-3 do
PRIH da Luz. So preos de mercado (havia uma grande demanda reprimida) e no
respeitam os tetos fixados pela legislao, no obstante o fato do construtor ter obtido o
terreno em condies excepcionais devido s regras das ZEIS. Aqui tambm,
acreditamos que o problema no do instrumento urbanstico, mas da ausncia de
controle pblico.

5
PARTE I O contexto urbanstico e imobilirio do centro de So Paulo e as
condies para a produo de habitao social

1. O estoque imobilirio nos bairros centrais e possibilidades de sua utilizao para

uso residencial

1.1 O estoque imobilirio

Na rea central da cidade de So Paulo encontramos trs tipos de imveis1 que podem
ser utilizados em programas visando atender a famlias de baixa renda:
a) os terrenos que podem dar origem a novos edifcios especialmente construdos
para habitao social (terrenos vazios ou com construes a demolir);
b) os edifcios que podem ser reabilitados e reformados - eventualmente com
mudana de uso ou acrscimos de rea construda - para dar origem a unidades
habitacionais;
c) as unidades de baixo custo prontas, atualmente vazias, localizadas em
edifcios semi-ocupados ou totalmente desocupados, que podem ser vendidas ou
alugadas a famlias de baixa renda.

a) Caractersticas fsicas dos imveis

Terrenos
Tratando-se da rea mais antiga da cidade e que j foi intensamente utilizada, os
terrenos vazios no so em grande nmero e suas reas no so grandes, como se pode
observar na tabela 1.

Tabela 1. Terrenos vazios nos distritos centrais em 1991 e em 2004

em 1991 em 2004
rea rea dos rea
rea dos
% do n de mdia terrenos % do n de mdia
Distritos Centrais terrenos (em
distrito lotes dos lotes (em mil distrito lotes dos lotes
mil m)
(em m) m) (em m)
Bela Vista 182,44 9,7% 371 492 77,50 4,0% 250 310
Belem 686,11 16,8% 261 2.629 391,74 9,3% 227 1.726
Bom Retiro 172,11 6,4% 481 358 90,65 3,4% 372 244
Bras 172,66 6,7% 252 685 69,15 2,6% 131 528
Cambuci 199,49 6,7% 295 676 122,05 4,3% 233 524
Liberdade 181,26 6,7% 359 505 131,95 4,9% 249 530
Mooca 411,70 7,2% 422 976 260,69 4,4% 351 743
Pari 134,44 8,0% 142 947 60,57 3,5% 127 477
Republica 98,48 7,4% 208 473 36,60 2,8% 98 374
Sta Ceclia 159,13 6,2% 301 529 113,96 4,5% 194 587
S 66,45 6,3% 133 500 40,47 3,8% 162 250
Total 11 distritos centrais 2.464,26 3.225 764 1.395,33 2.394 583
Municpio de So Paulo 151.635,46 25,3% 247.199 613 94.217,83 15,7% 130.353 723
Fonte dos dados bsicos: TPCL 1991e 2004

1
Utilizamos a expresso imvel para designar todos os bens caracterizados por uma existncia fsica e
um registro nos cadastros oficiais. Podem ser terrenos vazios, edificaes ou partes individualizadas
(apartamentos, escritrios, lojas, garagens, etc).

6
Alm dos terrenos vazios, existem muitos que esto atualmente ocupados por
edificaes deterioradas ou por edificaes precrias, como coberturas de reas de
estacionamentos, e que podem ser demolidas.

As reas ocupadas por antigas instalaes industriais (metalurgia, qumica, txtil, etc)
muitas vezes contm algumas edificaes que podem ser recicladas e outras que podem
ser demolidas, dando boas oportunidades de aproveitamento para conjuntos
residenciais2. No entanto, em muitos casos, existem problemas de contaminao que
devem ser resolvidos previamente.

Os imveis ocupados por cortios3 constituem oportunidades para construo nova,

mediante a demolio, ou podem ser objeto de programas de melhoria ou
desadensamento. Houve vrios casos de aquisio desses cortios e construo de
unidades novas destinadas aos antigos moradores, no mbito de programas especficos
do municpio ou do estado de So Paulo.

O tipo de parcelamento e o tamanho dos lotes tm sido apresentados como um problema

para a renovao urbana dessa regio. Por esse motivo, tm sido propostos instrumentos
para estimular a demolio e agregao de lotes (remembramento).

Edifcios vazios
Os edifcios vazios ou semi-ocupados, apropriados para reforma ou reciclagem, existem
em grande quantidade4, distribudos por todos os bairros centrais, e apresentam os
seguintes usos originais:

Residenciais podem ser de pequeno porte, de 3 a 4 pavimentos alm do trreo
e sem elevadores; de porte mdio, de 6 a 10 pavimentos, com elevadores; ou de
grande porte, com mais de 10 at 25 andares. Na maioria dos casos, os
pavimentos trreos so para uso comercial ou para vagas de garagem. (c/ trreo
livre ou condominial; com uso comercial), muitas vezes com o andar trreo
utilizado como comrcio.

Escritrios edificaes com 15 pavimentos ou mais, algumas com os
pavimentos-tipo formados por salas relativamente pequenas, outros com "plantas
livres" e fachadas em vidro (especialmente os construdos nos anos 60)5.

Mistos geralmente com trreo comercial e contendo apartamentos e escritrios
nos andares superiores.

Hotis de diferentes tamanhos, alturas e padres de conforto.
Em todos esses casos, possvel encontrar edifcios em que os pavimentos trreos esto
ocupados por comrcio e os superiores esto vazios ou sendo utilizados apenas como

2
A Secretaria de Finanas mantm um cadastro que permite saber o uso de cada lote na cidade. A
SEMPLA agrupa esses usos em 15 tipos, facilitando a anlise da caracterizao das diferentes zonas da
cidade conforme predominncia de usos, assim como as transformaes de uso ocorridas num
determinado intervalo de tempo.
3
Moradias coletivas precrias de aluguel resultantes da subdiviso de casares e/ou da construo de
cmodos nos fundos dos lotes, muito comuns na rea central.
4
A possibilidade de transformao de edifcios vazios em habitao social foi inicialmente apontada
pelos movimentos sociais atuantes na rea central, quando passam a executar um plano de "ocupaes"
organizadas, a partir da segunda metade dos anos 90.
5
Estimou-se em 20% da rea construda para comrcio e servios na S e Repblica (BOMFIM, 2004).

7
depsitos. Mais de 300 prdios, de diferentes tipos, foram listados, em 2001, pelos
movimentos sociais e prefeitura, mas no esgotam o universo.

As edificaes vazias e aproveitveis foram construdas entre 1930 e meados da dcada

de 60, sendo, portanto, anteriores legislao de 1972 (Lei de Zoneamento).
Caracterizam-se pelo aproveitamento intensivo dos terrenos e pela ausncia de recuos
com relao rua e lotes laterais. A falta de vagas de garagem uma caracterstica
comum, o que traz dificuldades tanto para o uso residencial de pessoas cativas do
automvel como para certos tipos de escritrios.

O estado de conservao desses edifcios varivel, por conta do abandono, de usos

inadequados, de deteriorao de alguns componentes da edificao (instalaes eltricas
e hidrulicas, caixilhos, elevadores, etc) ou introduo de paredes e aberturas no
previstas.

Unidades vazias
Os distritos centrais se caracterizam por uma quantidade de domiclios vazios muito
importante, bastante superior mdia do municpio, como mostra a tabela abaixo.

Tabela 2. Distritos centrais de So Paulo. Domiclios particulares vagos

Distritos Total de recenseados vagos vagos/total
Bela Vista 33 848 5 479 16,2%
Belm 14 997 2 500 16,7%
Bom Retiro 10 807 1 821 16,9%
Brs 11 622 2 789 24,0%
Cambuci 11 370 1 910 16,8%
Liberdade 29 392 5 283 18,0%
Mooca 25 331 3 675 14,5%
Pari 5 817 1 223 21,0%
Repblica 30 849 7 007 22,7%
Santa Ceclia 36 171 6 343 17,5%
S 11 410 3 055 26,8%
Total dos 11 distritos 221 614 41 085 18,5%
Municpio de So Paulo 3 554 820 420 327 11,8%
fonte: IBGE. Censo de 2000

importante tambm considerar a grande quantidade de imveis alugados, pois o

percentual deste tipo de imveis no centro cerca de duas vezes maior que na mdia do
municpio. Tanto as vazias como as alugadas podem tanto ser unidades individualizadas
(edifcios em condomnios) como fazer parte de edifcios pertencentes a um nico
proprietrio.

b) Perfil dos proprietrios

Os imveis disponveis na rea central podem ser:

privados pertencentes a indivduos ou grupos, esplios ou pessoas jurdicas
(empresas, bancos) e igreja catlica6;

6
No processo de formao das cidades brasileiras, a Igreja Catlica foi beneficiria de muitas doaes.
Ver, a respeito, Murilo Marx, Cidade no Brasil. Terra de quem? Nobel/EDUSP, 1991.

8

pblicos pertencentes administrao direta ou indireta nas esferas
municipal,7 estadual ou federal, assim como resultantes de "heranas vacantes",
administradas pelo municpio.

Segundo especialistas do mercado imobilirio, o comportamento dos proprietrios

privados de imveis na rea central seria mais conservador do que em outras partes da
cidade, o que funcionaria como entrave nos negcios. Eles seriam pessoas que compram
"para amealhar", que tenderiam a s vender em casos de muita necessidade ou seriam
famlias com dinheiro, para as quais os imveis no centro no importam. Haveria
tambm os que guardam a memria da boa renda e no se convencem a vender por
menos; e aqueles que, quando obtm o preo pedido, decidem no mais vender, porque
acham que se o outro concordou porque o imvel deve valer mais. Alm desses
aspectos comportamentais, devem-se considerar os problemas de inventrios, a
necessidade de tomar decises em famlia, de famlias imigrantes que regressaram sem
deixar procuraes, etc.
c) Situao tributria
O valor do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) definido
pela Secretaria de Finanas (SF) do municpio com base no Valor Venal (VV), o qual
composto pelo valor venal do terreno e valor venal da edificao. O valor venal do
terreno calculado com base no valor atribudo face da(s) quadra(s) onde o imvel se
localiza. Este valor resulta de procedimentos de pesquisa de mercado e definido
anualmente num documento oficial denominado Planta Genrica de Valores (PGV).
Quanto edificao, seu valor venal resulta da multiplicao da rea construda por um
valor relacionado ao uso e padro da construo, combinado com um fator de
obsolescncia.

Segundo algumas opinies (VIEIRA, 2004; entrevistas diversas), a PGV da regio mais
central estaria apresentando distores que determinariam valores venais superiores aos
valores de mercado, com a conseqente elevao do IPTU. Isso poderia resultar da
aplicao, durante muito tempo, de fatores de correo monetria, assim como da
dificuldade de conhecer valores de mercado, visto que o nmero de transaes
imobilirias pequeno. Se o valor venal est realmente alto, isso determinaria tambm
dificuldades para realizar negcios formais, pois o ITBI (Imposto de Transmisso de
Bens Inter-Vivos) cobrado com base em um percentual do valor real de venda ou
minimamente do valor venal.

Outro aspecto a considerar a grande quantidade de imveis em dvida com o IPTU.

Sabe-se que h edifcios que acumulam dvidas por anos ou dcadas, cujos valores
atuais chegam a ser superiores ao seu valor venal e de mercado (considerando tambm a
correo monetria e multas devidas). Foram feitos instrumentos para facilitar a
obteno dos imveis com dvida ou o desconto da dvida no caso de HIS, mas que no
foram utilizados, como explicaremos mais adiante. No entanto, desde 2005, a prefeitura
municipal decidiu lanar um plano para facilitar o pagamento de tributos municipais
atrasados, incluindo o IPTU. Pelo decreto n 48.260, de 9 de abril de 2007 (DOM de 10
de abril / 2007), um proprietrio em dvida pode parcelar em at 120 meses sua dvida e
ainda ser perdoado da cobrana das multas e correo monetria. Essa "anistia" tem

7
Aqui se incluem imveis cujos proprietrios no deixam herdeiros ("herana vacante"), at 1988
atribudos Universidade de So Paulo e, depois da Constituio Federal de 1988, ao municpio de So
Paulo.

9
enorme impacto na rea central, onde dvidas de centenas de edifcios grandes se
acumulam h muito tempo. Ela , sem dvida, um fator de estmulo no apenas ao no
pagamento dos impostos como ao abandono dos imveis e reteno especulativa.

1.2 Normas urbansticas e edilcias dos projetos de construo ou reforma

A construo de novos edifcios e a reforma (com ou sem aumento de rea) de edifcios
existentes na cidade so regidas pelas normas estabelecidas no Plano Diretor Estratgico
(PDE), de 2002, nos Planos Regionais Estratgicos (PRE), de 2004, pela legislao de
uso e ocupao do solo (LUOS) e pelo Cdigo de Edificaes. As normas estabelecidas
em 2004 substituem a legislao de zoneamento instituda em 1972 e completada com
emendas pontuais desde essa poca. Os distritos da rea central esto includos na
Macrorea de Reestruturao e Requalificao Urbana, e deveriam ser objeto de
aplicao de vrios instrumentos criados pelo Estatuto da Cidade.

O PDE consolidou a Operao Urbana Centro (criada em lei de 1997), que estabelece
regras urbansticas que favorecem a renovao urbana e a verticalizao, em um
permetro de 662,9 hectares, abrangendo os distritos da S, Repblica e parte do Brs,
com o objetivo de atrair empreendimentos e dinamizar a rea central.

Tambm no mbito do PDE foram criadas e delimitadas as Zonas Especiais de Interesse

Social de tipo 3 (ZEIS-3), abrangendo um conjunto de quadras e imveis isolados, com
regras de uso e aproveitamento do solo especficas com a finalidade de manter e
promover habitao de interesse social (HIS). Nos 11 distritos abrangidos neste estudo,
existem 36 permetros de ZEIS-3, e 27 imveis isolados. No Plano Regional Estratgico
(PRE) da Subprefeitura S, foram delimitados 18 permetros e 24 imveis isolados. No
PRE da Subprefeitura da Mooca, foram delimitados 23 permetros e 4 imveis isolados.

Os distritos mais centrais concentram a maior parte dos edifcios considerados como
"patrimnio histrico" e stios de interesse cultural, sendo por isso sujeitos ao
"tombamento" pelo municpio (CONPRESP), governo estadual (CONDEPHAAT) e
governo federal (IPHAN)8. O tombamento tem sido considerado como um empecilho ao
aproveitamento economicamente vantajoso dos imveis privados, pois estimularia.
Qualquer interveno nos edifcios tombados est sujeita aprovao dos rgos
responsveis pelo tombamento e qualquer construo nova ou reforma em terreno
localizado no interior de um "raio de tombamento", tambm est sujeita a normas
especficas de edificao e precisa consultar os rgos citados. A maioria dos imveis
tombados de propriedade particular objeto de tombamento municipal, pelo
CONPRESP, alguns so tambm sujeitos ao tombamento pelo CONDEPHAAT. Isso
determina exigncias freqentemente superpostas e muito tempo no processo de anlise.
a) Legislao relativa s novas construes
A rea mais central sempre foi a mais densa da cidade e a que continuou permitindo os
maiores coeficientes de aproveitamento (CA) depois de 1972, quando a lei de
zoneamento reduziu os coeficientes em toda a cidade. No entanto, as ltimas
construes na S e Repblica foram nos anos 60. No se notou um adensamento
construtivo ao longo das linhas de metr, implantadas entre meados da dcada de 60 e

8
CONPRESP Conselho Municipal de Preservao do Patrimnio Histrico, Cultural e Ambiental da
Cidade de So Paulo; CONDEPHAAT Conselho de Defesa do Patrimnio Histrico, Artstico,
Arqueolgico e Turstico do Estado de So Paulo; IPHAN- Instituto do Patrimnio Histrico e Artstico
Nacional..

10
final da dcada de 809. Entretanto, alguns limites urbansticos para a construo
intensiva no centro j existiam e permanecem, entre os quais a presena de construes
ou conjuntos tombados e o sistema virio, em face dos fluxos de diferentes naturezas
(necessidade de acessibilidade de pessoas e mercadorias); e uma questo complexa
que exige anlises caso a caso para aprovao de grandes projetos.

Operao Urbana Centro (OUC)

Esse instrumento traz um conjunto de vantagens para a construo nova no seu
permetro10.
Concesso de coeficientes de aproveitamento (CA) superiores aos permitidos pela
lei de zoneamento, mediante contrapartida:
Residencial CA = 6 (+ dispensa de estacionamento). Pode chegar a 12 na AEI.
Escritrios de negcios e Uso misto CA = 6
Hotis de turismo CA = 12 (6 hotelaria + 2 de servios + 4 garagens).
Benefcio ao remembramento de lotes - empreendimentos formados pelo
remembramento de 3 ou mais lotes, que atinjam o mnimo de 1.000 m, tero direito
a uma rea construda adicional, livre de contrapartida, correspondente a 10% da
rea do terreno resultante por lote remembrado at o mximo de 100%.
Possibilidade de permanncia de coeficientes anteriores do zoneamento em caso de
demolio garante-se ao proprietrio de edificao regularmente existente, em
caso de demolio, conservar o mesmo CA e a mesma TO, quando maiores que os
fixados na LUOS vigente e na OUC.
Incentivo construo ou cesso de reas para atividades culturais, educacionais e
coletivas em geral - essas reas no sero computadas no clculo do CA, alm de
dispensadas de estacionamento, mesmo que conjugadas a outros usos.

Segundo anlises feitas na pesquisa Observatrio do Centro, baseadas em reflexes dos

prprios tcnicos da Prefeitura11, os mecanismos da OUC tendem a aumentar as
dificuldades para a manuteno e produo habitacional de interesse social, e mesmo
para famlias de renda mdia e alta, pelas seguintes razes:

h um estmulo exagerado verticalizao em todo o permetro, para todos os usos,
especialmente hotis, determinando altos preos para os terrenos, especialmente em
situao de mercado aquecido, que incidir nos valores para desapropriao, ou seja,
no que o Poder Pblico ter que pagar para obter um terreno para obra pblica;

a OUC no tem estmulos especficos produo de HIS, que precisar competir
com os outros usos sem qualquer proteo; a legislao especfica para HIS no
conseguir estabelecer condies mais vantajosas para atuao no permetro da
Operao;

o estmulo ao remembramento, na prtica, incentiva demolies para preparar
terrenos maiores que 1000 m e pode ter como conseqncia a expulso de pequenas
atividades e moradias populares; o estmulo demolio acarreta no favorecimento
9
A verticalizao em outras reas da cidade foi possibilitada por outros mecanismos, como a
transferncia de potencial construtivo (TPC) e a frmula de Adiron, que permite aumentar (sem cobrana)
o CA quando a taxa de ocupao dos terrenos reduzida.
10
Essas vantagens eram ainda maiores na "rea de especial interesse" (AEI) da OUC, onde nos primeiros
anos houve tambm iseno de contrapartidas.
11
Especialmente o Relatrio do GT-OUC/2002.

11
 substituio do estoque construdo, com efeitos semelhantes ao do incentivo ao
remembramento; este tipo de instrumento caberia em caso de interesse pblico na
demolio, por motivo de risco ou esttico, caso contrrio, favorece a substituio
de edifcios antigos por modernos, o que pode ser contraditrio com os interesses da
preservao histrica12.

Num contexto de desinteresse pelo investimento imobilirio na rea central, as respostas

do setor privado aos benefcios da OUC foram insignificantes. Desse modo, alguns
riscos previstos pelos analistas no passam de hipteses. No entanto, quando o interesse
imobilirio aumentar, que papel podem ter as regras atuais para a valorizao
imobiliria, a gentrificao, a preservao do patrimnio, etc.?

Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS-3)

So definidas como reas com predominncia de terrenos ou edificaes subutilizados,
situadas em reas dotadas de infra-estrutura, servios urbanos e oferta de empregos, ou
que estejam recebendo investimentos dessa natureza, em que haja interesse pblico na
promoo e manuteno de HIS e HMP e na melhoria das condies habitacionais da
populao moradora, incluindo equipamentos sociais e culturais, espaos pblicos,
servio e comrcio de carter local.

A principal regra da ZEIS-3 a exigncia de percentual mnimo de Habitao de

Interesse Social HIS13 e de Habitao de Mercado Popular HMP para aprovao de
empreendimentos de construo ou reforma em terrenos com rea maior que 500m. O
Plano Diretor Estratgico PDE exigia um percentual de 50% de HIS, podendo os 50%
restantes ser ocupados por qualquer outro uso. Os Planos Regionais Estratgicos PRE
e a Lei de Uso e Ocupao do Solo LUOS14 alteraram essas porcentagens: exigem
40% para HIS e 40% para HMP, permitindo apenas 20% para outros usos.

Nas reas delimitadas como ZEIS-3 aplicam-se os seguintes instrumentos urbansticos:

parcelamento, edificao e utilizao compulsrios; IPTU progressivo no tempo;
desapropriao com ttulos da dvida pblica; iseno da outorga onerosa (concesso
do direito de construir acima do CA bsico); transferncia do potencial construtivo. O
coeficiente de aproveitamento (CA) mximo igual a 4 (quatro). Tanto a construo de
HIS, como de HMP, como os outros usos, ficam liberados do pagamento da outorga
onerosa15.

Nas ZEIS-3 concentram-se tipos de terrenos que constituem boas oportunidades para
HIS. Em primeiro lugar, esto os terrenos pequenos (alguns encravados, miolos de
quadra) no adequados para condomnios de classe mdia16. Alm deles, os terrenos
ocupados por galpes industriais e por cortios.

12
Tanto a demolio como o remembramento so mecanismos habituais do processo de transformao
dos bairros de So Paulo. A novidade na Operao Urbana a bonificao desses processos com a oferta
de coeficiente de aproveitamento (CA) adicional ou manuteno do coeficiente anterior demolio.
13
HIS definida no pelo PDE como aquela que acessvel a famlias com renda at 6 S.M. O teto
fixado por decreto municipal, periodicamente. O teto de atendimento da HMP de 16 S.M.
14
LM 13.885 de 25 de agosto de 2004.
15
Na Macrorea de Reestruturao e Requalificao, o CA bsico preponderantemente 2. Normalmente,
haveria obrigao de pagamento de outorga onerosa entre 2 e 4.
16
Os empreendimentos tradicionais de classe mdia vo buscar terrenos maiores, pois o padro atual
exige reas ajardinadas e espao para vagas de estacionamento descobertas.

12
A legislao de HIS foi pensada para permitir aproveitar bem as possibilidades das
ZEIS-3. Por exemplo, ela permite no ter garagens e combinar usos. No entanto, essas
possibilidades tm esbarrado nas restries das linhas de financiamento ou critrios dos
agentes promotores.
b) Legislao para reciclagem ou reforma destinada a HIS

Em So Paulo ainda no existe uma legislao especfica para reforma. Isso dificulta o
aproveitamento de alguns prdios, seja quanto s caractersticas das unidades como das
reas de circulao. No entanto, a Comisso de Aprovao de Empreendimentos de HIS
(CAEHIS) pode aceitar algumas solues no previstas na legislao, desde que no
envolvam riscos aos moradores.

O estoque de edifcios vazios tem vrias idades, sendo que cada dcada apresenta
caractersticas especficas, assim como maior ou menor facilidade e custo para
reabilitao. Nas ZEIS-3, as reformas de edifcios com mudana de uso e/ou com
acrscimo de rea esto sujeitas s regras do percentual mnimo para HIS.

Qual seria o nmero possvel ou adequado de HIS nos distritos centrais estudados?
Para atingir uma densidade mdia de 210 habitantes por hectare nos 11 distritos
centrais, poderamos dobrar a populao17. Nessa hiptese, mantendo a distribuio
atual de domiclios segundo classes de renda familiar, teramos que oferecer cerca de
115 mil unidades para esses novos moradores18, sendo cerca de 50% para as famlias de
baixa renda19. Seria tambm necessrio substituir as unidades dos cortios, cujo nmero
de famlias estaria entre 20 e 25 mil.

O aproveitamento dos terrenos vazios (1.395.000 m) com coeficiente de

aproveitamento (CA) mdio de 3 e 50% para uso residencial, sendo, destes, 50% para
HIS, permitiria um total de 1.046.250 m de rea construda, ou seja, cerca de 20.900
unidades de 50m. Haveria ainda os terrenos subutilizados e os que possuem
construes a demolir.

As condies para utilizar esses terrenos, edifcios ou unidades em programas de

habitao de interesse social (HIS) dependero do seu preo, o qual estar fortemente
determinado pela sua localizao na rea central, que apresenta setores diferenciados,
em funo das caractersticas do sistema virio (acessibilidade), da poluio, da
proximidade de praas e parques, da mistura de usos e de classes sociais, da ocupao
irregular do espao pblico, etc. Embora v exigir adequao dos equipamentos
(conforme tipo de famlias, faixas etrias, etc), espaos verdes, infra-estrutura, requer
muito menos investimento do que na periferia.

2. As condies para obteno de imveis para projetos de HIS no Centro

Os agentes pblicos de HIS tm o poder de desapropriar, regulamentado pela legislao

federal. A desapropriao pode resolver-se amigavelmente, por acordo entre as partes,
ou pode ser litigiosa. Neste caso, a experincia tem mostrado que os custos so
imprevisveis e podem atingir valores muito superiores aos de mercado, conforme

17
Segundo o Censo de 2000 (IBGE), a densidade dos 11 distritos estudados de 107, 84 hab/ha.
18
Considerando famlias pequenas, com 2 pessoas.
19
Foi considerada famlia de baixa renda aquela com renda entre 0 e 5 salrios mnimos.

13
comprovado por diversos estudos (SILVA, 1998; LABHAB, 2002; DOMINGUES,
2004).

Uma outra possibilidade a compra, mas esta, desde 1993, precisa submeter-se Lei
Federal 8666/93 (de licitaes), ou seja, preciso demonstrar que o imvel escolhido
o nico ou o melhor num permetro para um objetivo determinado. Os procuradores
consideram esse procedimento arriscado, pois sujeitaria os responsveis pblicos a
processos.

A obteno de imveis por doaes das prefeituras, do Estado e da Unio a terceira

possibilidade. No entanto, esse repasse nem sempre simples. Na maioria dos casos, a
prpria lei exige que os imveis sejam repassados pelo melhor preo e nunca abaixo do
valor de avaliao. Para ajudar a resolver esse impasse, foi feita uma Medida Provisria
(MP n 353) que autorizou o repasse de imveis do INSS (Instituto Nacional de
Seguridade Social) CAIXA por "valor de viabilidade", ou seja, aquele que permita a
construo de unidades destinadas ao atendimento de famlias de baixa renda.
Posteriormente, essa MP foi consolidada na Lei Federal n 11.481, de 31 de maio de
2007. Esta lei autoriza o procedimento prvio de oferta pblica dos imveis do INSS
administrao pblica, criando um direito de preferncia para os usos previstos na Lei; e
autoriza ainda a possibilidade de venda direta dos imveis do INSS aos beneficirios de
programas de regularizao fundiria ou proviso habitacional de interesse social.

Vrios estudos tm demonstrado a inadequao entre as formas de aquisio e as

necessidades de terras para projetos pblicos de habitao. A anlise da poltica de
terras da COHAB/SP ressaltou a montagem de um estoque bastante inadequado, em
reas rurais e de proteo ambiental, utilizando financiamentos do BNH (Banco
nacional de Habitao). No caso da CDHU, os custos finais de desapropriaes foram
exorbitantes, superando muito os valores previstos e os valores de mercado. (SILVA,
1998 e 2000) Outras pesquisas mostraram as desvantagens de processos judiciais,
especialmente os longos, quando os valores determinados pelos peritos judiciais,
somados aos juros e multas, atingem valores altssimos (LABHAB, 2004;
DOMINGUES, 2004).

A questo da avaliao, feita segundo as normas da ABNT, permanece como um grande

problema nas desapropriaes. Outro grande problema que o poder judicirio continua
no considerando algumas limitaes legais do zoneamento para avaliar os terrenos,
supondo lucros (ou rendas) incessantes. A "justa indenizao", determinada pela
Constituio de 1988, tem sido entendida como valor de mercado. Mas na prtica, os
valores fixados so superiores, pois o proprietrio tem que se submeter a outras regras.
No entanto, a desapropriao seria o mecanismo adequado para resolver questes de
esplios, proprietrios ausentes, dvidas, etc.

Fica muito claro que o setor pblico est em grande desvantagem diante do setor
privado, no que se refere ao aproveitamento de oportunidades para aquisio a custos
mais baixos. Por exemplo, as empresas construtoras utilizam normalmente as permutas,
que lhes permitem melhores negcios e o adiamento da despesa com terrenos. Isto
vedado aos agentes pblicos.

14
2.1 Normas e estratgias dos diferentes agentes pblicos e condicionantes das
linhas de financiamento no Centro
Nos programas da rea central, encontramos trs agentes pblicos, vinculados s trs
esferas de governo. No perodo estudado, atuaram com diversas linhas de
financiamento, cujas regras determinaram os procedimentos de aquisio de imveis.
Alm deles, aparecem os movimentos de moradia, um importante ator para a promoo
de HIS, pressionando os agentes e interferindo no mercado. Tm grande conhecimento
do mercado, conhecem os agentes, utilizam meios de presso, mas, atualmente, no
dispem de linhas de crdito que permitam a obteno direta de terrenos20.

a) Programas municipais - So coordenados pela Secretaria Municipal de Habitao e

Desenvolvimento Urbano (SEHAB) e promovidos pela Superintendncia de Habitao
Popular (HABI) ou pela Companhia Metropolitana de Habitao (COHAB/SP). Desde
1995, os recursos provm do Fundo Municipal de Habitao (FMH), cuja fonte
principal o oramento municipal.

Em 1989-1992 no mbito do programa de recuperao de cortios, havia uma linha

para compra de imveis encortiados e outra para construo no mesmo terreno, com
recursos do Fundo de Atendimento Populao Moradora em Habitaes Sub-normais
(FUNAPS). Essas linhas permitiram a aquisio (por desapropriao) e a construo,
em regime de mutiro, dos conjuntos Celso Garcia (182 unidades) e Madre de Deus (45
unidades). Foram tambm desapropriados outros cinco terrenos s foram construdas
depois de 2001.

Entre 2001 e 2004, a prefeitura de So Paulo desenvolveu o Programa Morar no Centro,

o que determinou a necessidade de obter terrenos vazios e prdios adequados para
reformas. Nesse contexto, foi montado o GTAI (Grupo Tcnico de Anlise de Imveis).
Esse grupo montou um cadastro e analisou vrios terrenos e prdios, pblicos e
privados, grande parte deles indicada pelos movimentos populares. O GTAI
desenvolveu uma ao muito importante de mobilizao de proprietrios e realizao de
estudos de pr-viabilidade, assim como montagem de uma metodologia de anlise de
viabilidade21.

A COHAB/SP possua um estoque, desde 1986, obtido por doao da Companhia do

Metr, remanescente de desapropriaes da linha leste-oeste (Brs e Bresser). Alguns
terrenos foram destinados a programas de locao social no perodo 2001-2004, mas
atualmente esto sendo transferidos a programas para classe mdia. A deciso de
desapropriar alguns imveis foi tomada para viabilizar algumas operaes do PAR ou o
programa de locao social, para o qual se previam recursos do BID. Em 2004, a
prefeitura obteve recursos do governo federal atravs do PEHP (Programa Especial de
Habitao Popular), para desapropriao de edifcios onde havia negociao prvia com

20
A possibilidade da compra de terrenos coletivamente, por associaes, foi prevista na Carta de Crdito
aprovada pelo Conselho do FMH (Fundo Municipal de Habitao), em 2002, mas no chegou a ser
regulamentada. Houve receio dos juristas de que essa compra com recursos pblicos pudesse ser
entendida como burla lei 8666/93. Atualmente, faltaria tambm avaliar melhor as possibilidades da
Resoluo 460.
21
A partir dessa experincia a equipe do Morar no Centro, em articulao com assessorias e movimentos
desenvolveu um documento chamado "PAR-REFORMA: como avanar?", onde um dos aspectos a
questo de obteno de terrenos.

15
proprietrios e pressuposto de chegar a acordo quanto ao preo. O uso desse recurso
obriga a atender famlias com renda at 3 S.M.

Muitas oportunidades de adquirir imveis adequados para HIS foram perdidas por
dificuldades legais ou falta de recursos especficos para obteno de imveis, como
veremos adiante.

b) Programas com recursos federais tm origem no Fundo de Garantia por Tempo de

Servio (FGTS) ou no Oramento Geral da Unio (OGU) e so gerenciados pela
CAIXA. No centro de So Paulo, os empreendimentos de HIS ocorreram no mbito do
PAR. Este programa definido como uma operao de aquisio de empreendimentos
novos a serem construdos, em construo nova ou a recuperar/reformar. As unidades
habitacionais (UH) dos empreendimentos adquiridos se destinam oferta de moradias,
sob a forma de arrendamento residencial com opo de compra, s pessoas fsicas
enquadradas no Programa22. O FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) o
proprietrio de cada UH at a quitao do arrendamento.

O pagamento de qualquer tipo de imvel, em qualquer modalidade, precisa considerar o

limite estabelecido pela avaliao do valor de mercado, feito por um setor especfico da
prpria CAIXA. No entanto, o valor pago est limitado pelo "clculo involutivo". Pelos
procedimentos atuais do PAR, a aquisio do imvel s se d quando o
empreendimento est fechado, ou seja, houve aceitao, pela CAIXA, da proposta de
uma empresa construtora, com oramento fechado e projeto aprovado na Prefeitura.
Normalmente, a empresa negocia uma "opo de compra" com o proprietrio at o
fechamento do contrato.

O FAR pode tambm receber doaes das prefeituras e repasses, onerosos ou no, do
governo federal e outros.

c) Programas do governo estadual - cujo agente a Companhia de Desenvolvimento

Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo (CDHU). Na rea central, a proviso
habitacional ocorre fundamentalmente no mbito do Programa de Atuao em Cortios
(PAC), com recursos do oramento estadual e do BID23. Neste programa, o valor
mximo de venda de R$ 45.000, mas muitos custos podem ser assimilados pela
empresa (subsdios no explcitos). O valor mximo assumido pelas famlias
beneficirias de R$ 30.000 (com subsdio explcito de R$ 15.000).

Embora tenha utilizado alguns terrenos pblicos, de um modo geral, a CDHU precisa
desapropriar edifcios aptos para reforma ou terrenos ocupados por construes
degradadas (cortios) destinadas demolio. No entanto, este instrumento tem
encarecido demasiadamente as aquisies e a CDHU vai desistir de vrias aes, cujo
pagamento significaria valor muito maior que o de mercado24.

O programa PAC/BID tambm permite a compra de unidades prontas disponveis no

mercado, mediante "cartas de crdito" atribudas a moradores em cortios, conforme seu

22
Desse modo, a CAIXA evita os procedimentos de obteno direta do imvel e a necessidade de
licitao da empreiteira.
23
Entrevista com Maria Cludia Brando, em 15/05/2007.
24
Idem.

16
nvel de renda, e est demonstrando ser bastante interessante. H um subsdio constante
de R$ 15.000, sendo de R$ 45.000 o valor mximo da unidade.

2.2 Instrumentos municipais para facilitar a obteno de imveis para HIS

ZEIS-3 Um dos objetivos deste instrumento reduzir os preos dos imveis, pois eles
necessariamente devero ser utilizados para HIS em pelo menos 40% da rea
construda. O uso misto foi proposto como forma de "subsidiar" o custo da terra para
HIS, misturando com usos muito demandados no centro, como estacionamentos e
espaos para comrcio popular.

Por outro lado, s funciona se o proprietrio for pressionado a utilizar seu terreno ou, no
desinteresse ou impossibilidade, vend-lo a quem possa construir. Um dos problemas
(ver Observatrio) que os instrumentos da funo social da propriedade (edificao
compulsria, imposto progressivo no tempo e desapropriao com ttulos da dvida
pblica) ainda no foram implementados. Alm disso, h dvidas de IPTU acumuladas.

Direito de Preempo Por este instrumento, criado pelo Plano Diretor Estratgico de
2002, os imveis colocados venda nas reas de incidncia do direito de preempo
devero ser necessariamente oferecidos ao Municpio, que ter preferncia para
aquisio pelo prazo de cinco anos. Cada Subprefeitura dever notificar
necessariamente o proprietrio do imvel localizado nas reas de incidncia. Aps isso,
o proprietrio obrigado a comunicar a inteno de alienao onerosa aos rgos
competentes municipais, que avaliam, num prazo determinado, o interesse em funo
das prioridades indicadas na poltica urbana. No havendo interesse, o proprietrio fica
liberado para vender nas condies oferecidas.

A compra do imvel pelo Municpio no exige nenhum procedimento licitatrio (Lei

Federal 8666, art 25). Em funo deste artigo, o Municpio no escolhe o imvel para
aquisio, pois esse oferecido pelo proprietrio que tem a iniciativa do processo de
transferncia dominial.

Nos PREs de 2004, foram anexados os quadros com a lista dos imveis sujeitos ao
Direito de Preempo. Na subprefeitura da Mooca (distritos de Belm, Tatuap, Mooca,
gua Rasa, Brs e Pari) foram delimitadas muitas manchas, mas na subprefeitura da S,
onde se localizam muitos imveis subutilizados e de interesse, a lista dos sujeitos
preempo muito pequena, constando apenas de uns poucos imveis isolados.

Dao em Pagamento de Bens Imveis (lei municipal 13.259/01) - Esta lei disciplina a
dao em pagamento de bens imveis como forma de extino da obrigao tributria
com o Municpio de So Paulo (MSP). Nos termos do Art. 1, os crditos tributrios
inscritos na dvida ativa do MSP podero ser extintos pelo devedor, pessoa fsica ou
jurdica, parcial ou integralmente, mediante dao em pagamento de bem imvel,
situado neste municpio, observados o interesse pblico. Foi definida com a pretenso
de facilitar a obteno diretamente pela COHAB/SP de grande nmero de imveis com
dvidas no centro. Foi regulamentada, mas no aplicada para HIS.

Remisso da Dvida (lei municipal 13.736/04) Por esta lei, os dbitos de natureza
tributria, decorrentes de IPTU, taxas de limpeza, de conservao de vias e logradouros
pblicos, de combate a sinistros e de contribuio de melhoria, podero ser abatidos do
valor de aquisio de imveis destinados a programas habitacionais de interesse social,

17
na forma e condies previstas na prpria lei. Facilitaria a aquisio pelo FAR, CDHU e
COHAB, reduzindo o investimento na compra do imvel. No entanto, no chegou a ser
regulamentada.

Direito de superfcie Previsto no Estatuto da Cidade e criado pelo PDE/02, esse

instrumento permite a separao entre o direito de construir e o direito de propriedade.
A concesso do direito poder ser gratuita ou onerosa. O municpio tambm pode
receber o imvel em concesso, para viabilizar diretrizes constantes do PDE. Esta
possibilidade confere condies de implementao de equipamentos pblicos sem
necessidade de aquisio do imvel. Esse instrumento poderia facilitar a implementao
de programas de HIS no vinculados com a transferncia da propriedade aos
beneficirios, como a Locao Social.

3. Alguns dados sobre a dinmica imobiliria recente na rea central

O custo dos terrenos e dos edifcios vazios tem sido apontado como uma das
dificuldades maiores para produzir habitao social nos bairros centrais, mediante a
construo nova ou a reforma de edificao existente. No nosso objetivo analisar a
evoluo dos preos no centro, mas apenas apresentar alguns elementos que estariam
indicando uma tendncia de valorizao, a qual poderia constituir-se em uma
dificuldade para a produo de HIS na regio.
Desde meados de 90, assiste-se a vrios movimentos da oferta e da demanda que podem
levar a efeitos diversos e mesmo contraditrios em relao aos preos de imveis na
rea central.
A "ocupao" de prdios vazios pelos movimentos sociais que, num primeiro
momento, traduziu-se na disposio de venda por parte de proprietrios receosos
desse risco.
O aparecimento de agentes pblicos interessados em produzir HIS no centro,
aquecendo a demanda por alguns tipos de edifcios.
A volta de rgos pblicos para o centro (especialmente na S e Repblica),
alugando ou comprando prdios que permaneciam vazios havia muito tempo.
A intensificao do uso comercial popular, que possibilita valores de aluguel
bastante altos em certas ruas de bairros centrais, especialmente nos pavimentos
trreos ou espaos adequados para depsitos25.
A oferta ampla de financiamento para imveis usados e o aquecimento geral do
mercado, favorecido pela estabilidade econmica.
Paralelamente, temos o anncio ou realizao de programas de investimentos ou
benefcios fiscais e urbansticos que provocariam a valorizao imobiliria ou
expectativas nesse sentido.

3.1 Dados sobre o mercado residencial nos bairros centrais

Utilizamos bancos de dados disponveis sobre a compra/venda de apartamentos usados
e sobre a produo de apartamentos novos para avaliar se estaria havendo um aumento
de interesse por morar ou investir em imveis nos bairros centrais.
25
De modo semelhante ao que tem sido relatado para Bogot (JARAMILLO, 2006) e Cidade do Mxico
(ALBA e LABAZEE, 2006).

18
O Relatrio do Observatrio do Uso do Solo e da Gesto Fundiria no Centro de So
Paulo j havia notado o crescimento do interesse pelo aluguel residencial nessa regio, a
partir dos dados trabalhados pelo SECOVI (ver tabela anexa 1). Os valores de
apartamentos de 1 e 2 dormitrios (com e sem garagem) no centro (Santa Ceclia, Pari,
Bom Retiro, Brs, Repblica) subiram mais do que nas zonas mais valorizadas da
cidade, ou sejam, Sul 3 (Cerqueira Csar, Jardins, Ibirapuera, Morumbi, V. Nova
Conceio, Itaim Bibi, Moema) e Oeste 1 (Perdizes, Pinheiros, Sumar, Lapa, V.
Madalena, Pompia), embora menos que nas zonas Leste 3 (Itaim Paulista,
Guaianases, So Mateus), Leste 4 (Tatuap, Mooca, Alto da Mooca), Sul 1 (Ipiranga,
V. Gumercindo, V. Monumento, Sacom) e Sul 2 (Aclimao, Aeroporto, Bela Vista,
Sade, Paraso, V. Mariana, Jabaquara).

Observa-se tambm que os valores mdios do centro so semelhantes (ligeiramente

mais baixos) aos das zonas Oeste-1 (Perdizes, Pinheiros, Sumar, Lapa, V. Madalena,
Pompia) e Sul-2 (Aclimao, Aeroporto, Bela Vista, Sade, Paraso, V. Mariana,
Jabaquara), quando se tratam de apartamentos de 1 e 2 dormitrios, com ou sem
garagem, em estado de conservao bom ou razovel. No entanto, importante notar
que as reas teis no centro so maiores, mas com menor nmero de banheiros.
a) A compra/venda de apartamentos
Os dados do ITBI (Imposto de Transmisso de Bens Inter-Vivos), processados pela
PMSP indicam que a quantidade de transaes imobilirias formais nos distritos
centrais permanece bem mais baixa do que a que ocorre nos bairros considerados mais
dinmicos do municpio.

Grfico 1
Participao dos distritos da S e Repblica no volume total de transaes de
apartamentos do MSP entre 1991 e 2004

60.000
quantidade de apartamentos transacionados

50.000

40.000

30.000
S e Repblica
MSP
20.000

10.000

0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Nos distritos da S e Repblica, onde se concentram as expectativas de valorizao

ligadas aos investimentos direcionados para reabilitao urbana, o nmero mdio anual
de transaes com apartamentos, entre 1991 e 2004 foi de 1598. O pico foi em 1997,
com 2303 negcios, mas notou-se uma reduo bem grande em 2003 (865 negcios) e
em 2004 (912 negcios). possvel que esse nmero tenha subido um pouco,

19
alcanando a mdia, em 2005 e 2006. No entanto, para esses anos, no dispomos da
informao por distritos, apenas por setores fiscais

Se considerarmos a relao entre o nmero de transaes realizadas e o nmero total de

apartamentos existentes no distrito no mesmo ano, podemos observar que esses valores
diminuem de 1996 para 2002 nos distritos de S e Repblica.

Grfico 2
Grafico 2 - Percentual de apartamentos transacionados em diversos distritos (cf.
ITBI), nos anos de 1996 e 2002
percentual (transacinados/existentes no cadastro IPTU)

10

6 em 1996

5 em 2002

0
MOEMA (053)

Total do MSP
MORUMBI
BELM (008)

BRS (010)

CAMBUCI (014)

MOCA (054)

PARI (057)

S (080)
LIBERDADE

REPBLICA
BOM RETIRO

SO MIGUEL
PIRITUBA (064)
SANTA CECLIA

TATUAP (082)
(049)

(067)
(009)

(070)

Eles aumentam nos distritos centrais onde ocorre um certo dinamismo de lanamentos
imobilirios (Mooca, Belm, Cambuci)26, mas so bastante inferiores aos percentuais de
transaes que ocorrem em bairros tradicionalmente dinmicos do quadrante sudoeste
(Moema e Morumbi), no Tatuap e em dois distritos perifricos que constituem novas
frentes de expanso do mercado popular (HMP), Pirituba e So Miguel.

Das informaes sobre o ITBI obtidas junto Secretaria de Finanas no constam os

valores. No entanto, sabe-se que a quase totalidade das transaes declarada pelo seu
valor venal, cuja variao examinaremos mais frente.
b) A produo privada de apartamentos novos
As informaes trabalhadas pela Embraesp (Empresa Brasileira de Avaliaes do
Estado de So Paulo) sobre os lanamentos de imveis residenciais na cidade, entre
1998 e 2004, indicam que apenas 4 distritos (Mooca, Bela Vista, Cambuci e Liberdade)
entre os 11 que so objeto desta pesquisa tiveram um conjunto de lanamentos que
superou 700 unidades nesse perodo. O crescimento dos lanamentos na Mooca o mais
notvel (de 108 unidades em 98 a 1364 em 2004), totalizando 4423 no perodo. Na Bela
Vista (especialmente nos setores prximos Avenida Paulista), a produo de
apartamentos se mantm constante e cara h vrias dcadas (entre 200 e 700 por ano),
no tendo relao direta com a reabilitao do centro.

26
No caso do Pari, completamente estagnado, o percentual tambm sobe, mas o nmero de apartamentos
muito pequeno no distrito.

20
O maior nmero de lanamentos do mercado ocorre no setor 027 (parte da Mooca),
seguido dos setores 04 e 05 (que compreendem partes dos distritos de Cambuci,
Liberdade e S) e do setor fiscal 07 (trechos da Repblica, Santa Ceclia e Consolao).
Nos trs primeiros, os valores medianos dos apartamentos lanados estiveram entre R$
60 mil e R$ 100 mil, ou seja, destinados a famlias de renda mdia/mdia e mdia/baixa
("mercado popular").

Mais recentemente, desde 2002, nota-se um aumento de lanamentos para classe mdia
em um permetro mais prximos do centro histrico, o que um fato realmente novo
(pelo menos nas ltimas dcadas...) Parece haver um aumento do interesse pela compra,
pelo que pudemos constatar entrevistando pessoas que trabalham nos stands de venda
desses apartamentos venda. No entanto, muitos visitantes ainda consideram os preos
demasiado altos.

Entre dezembro de 2005 e maio de 2006, oito empreendimentos novos foram oferecidos
no mercado (lanados), totalizando 944 apartamentos, com preos variando entre R$
58.000 e R$ 127.000 e reas teis entre 37 e 58 m. Os mais bem sucedidos procuram
reproduzir o modelo de condomnio fechado utilizado em bairros consolidados de vrias
regies da cidade, com espaos de lazer relativamente generosos. Entre esses, est o
conjunto "Central Home", construdo na ZEIS-3 da Luz, oferecendo 270 apartamentos
de 2 dormitrios, uma garagem por apartamento, cujo preo era de R$ 82.900 quando
lanado no 3 Feiro da CAIXA. Em setembro de 2007 havia ainda unidades venda,
por R$ 117.150.

Segundo o site do Geosecovi, outros trs lanamentos, entre 2006 e 2007, correspondem
a edifcios reformados, com um total de 216 apartamentos, que esto sendo vendidos,
em setembro de 2007, por valores entre a R$ 53.000 a R$ 100.500. Dois deles haviam
sido estudados para HIS, mas foram posteriormente descartados (edifcios Samambaia e
Nova Aurora). No Nova Aurora27, o preo das unidades mais baixo que o custo de
produo dos edifcios atualmente em reforma pela COHAB/SP. Fora dessa lista,
identificamos tambm um outro edifcio reformado pelo setor privado, o Alvear, com 50
apartamentos, cujas unidades de 36 m e 45 m foram vendidas a R$ 79.000 e R$
99.900, respectivamente. Esse empreendimento tambm foi lanado no Feiro da
CAIXA e a vendeu 30% das unidades.

Na modalidade reforma, o empreendimento pioneiro no Centro tinha sido o edifcio

Rosemarie e Maria Teresa, cujas unidades, com rea de 89 m foram vendidas, em
1999, por cerca de R$ 58.800. Mas foram necessrios sete anos de intervalo para que o
mesmo empreendedor (construtora Inga) repetisse a experincia (edifcio Samambaia).

Em alguns empreendimentos, os valores de lanamento foram reduzidos, pois no havia

compradores (embora houvesse muitas visitas...). Em outros, os valores esto subindo,
como o caso do Central Home. Aparentemente, o modelo de condomnio fechado est
atraindo mais que o edifcio reformado, sem vagas de garagem.

Alm dessas unidades construdas para atrair setores de renda mdia inferior (mercado
popular, no jargo da CAIXA), importante falar daquelas que foram construdas com
HIS no mbito das ZEIS. De fato, o preo pelo qual os apartamentos foram oferecidos
27
Neste empreendimento, com 81 unidades no total, havia tambm quitinetes de 30 m2, que foram
vendidas a R$ 39.000.

21
no lanamento R$ 47.300 o apartamento de 33m e R$ 56.650, as maiores unidades
(45m). mais alto do que a definio legal de HIS, mas mais barato que outras
unidades novas disponveis no centro. O lanamento das primeiras 300 unidades foi um
sucesso de vendas no 2 Feiro da CAIXA.

Os valores das unidades lanadas no centro com rea til menor e geralmente sem
garagem - esto prximos aos de apartamentos em condomnios vendidos em bairros da
periferia consolidada (como Pirituba ou So Miguel). Aparentemente, eles respondem
s necessidades de pessoas ou famlias que privilegiam a localizao central.
Quanto aos conjuntos fechados, as unidades so mais caras, mas o preo bastante
menor que nos bairros onde se concentra a oferta atual do setor imobilirio28.

Detalhes sobre esses lanamentos podem ser apreciados na tabela 10 e na tabela anexa
2, construdas a partir de dados da Embraesp disponveis no site Geosecovi.

Empresas que atuam no Centro

Os empreendimentos citados acima foram construdos (incorporados) por 14 empresas:
destas, algumas no tiveram atuao em outros bairros da cidade no mesmo perodo (ver
Tabela anexa 2). Entre as que atuaram tambm em outros bairros: a Engera tinha
preos maiores no centro (Santa Ceclia) que em outros bairros (Vila Sta. Catarina e
Jabaquara); a Exemplar Construes tinha preos mais baixos no centro (Santa Ceclia)
mais baixos que em outros bairros ( Jabaquara, Moema).

Quanto construtora Inga, que no Centro foi pioneira nas reformas, lanou seu
segundo empreendimento (em 2006), com valores semelhantes aos que praticava em
outros bairros (os que aparecem na tabela montada com dados da Embraesp). No
entanto, a maior parte das unidades foi vendida por preos cerca de 17% mais baratos
(R$ 75.800 as unidades de 42,43 m; R$ 83.900 as unidades de 49,68 m).

Entre as maiores construtoras da cidade, apenas a KlabinSegal S/A (padro mdio/alto

em outros bairros) realizou um empreendimento no Centro. Por outro lado, , a maior
construtora para o mercado popular a Tenda - ainda no lanou no Centro.

3.2 A evoluo dos valores venais dos terrenos

A Tabela 3 mostra a evoluo dos valores venais nos distritos centrais desde 1996,
comparando com os distritos mais dinmicos da cidade para lanamentos residenciais
de classe mdia alta (Moema, Morumbi e Tatuap) e dois novos distritos onde o
mercado de apartamentos para renda mdia est se desenvolvendo (Pirituba e So
Miguel). Os dados parecem confirmar que os valores venais de terrenos na rea central,
especialmente S e Repblica, esto muito prximos dos valores de mercado na regio.

28
Os preos mdios em outros bairros da cidade, no perodo 2002-2004:
MOEMA Preo mdio: R$ 450.663; preo m2 rea til (AU): R$ 3.461; preo m2 rea Total (AT): R$ 1.953
(total de 2,451 unidades)
MORUMBI - Preo mdio: R$ 349.503; preo m2 AU: R$ 2.915; preo m2 AT: R$ 1.471 (total de 6.127 unidades)
TATUAP - Preo mdio: R$ 221.425; preo m2 AU: R$ 2.357; preo m2 AT: R$ 1.232 (total de 4.338 unidades)
SO MIGUEL- Preo mdio: R$ 59.093; preo m2 ATl: R$ 1.066; preo m2 AT: R$ 781 (total de 432 unidades)
PIRITUBA - Preo mdio: R$ 99.079; preo m2 AU: R$ 2.357; preo m2 AT: R$ 804 (total de 808 unidades)

22
Tabela 3. Variao do Valor Venal mdio de terrenos vazios (R$/m)
Variao
(%) 1996-
DISTRITOS DA REA CENTRAL 1996 1999 2002 2006 2007
BELA VISTA 553,33 661,22 1.369,14 1.193,18 215,6%
REPBLICA 381,37 465,44 674,77 846,39 221,9%
S 388,51 481,80 604,62 783,16 201,6%
SANTA CECLIA 229,17 283,18 419,01 566,39 247,1%
LIBERDADE 231,25 280,60 405,56 514,10 222,3%
BRS 189,05 219,84 269,47 320,84 169,7%
CAMBUCI 125,61 145,80 225,04 305,46 243,2%
MOCA 125,22 161,27 223,80 288,05 230,0%
BOM RETIRO 99,00 118,07 187,76 248,15 250,7%
PARI 93,65 110,58 165,78 219,09 234,0%
BELM 76,54 90,00 127,00 166,84 218,0%
OUTROS Distritos c/ dinamismo imobilirio
MOEMA (alto padro) 375,16 413,62 563,49 832,29 221,8%
MORUMBI (alto padro) 166,09 196,48 229,79 289,93 174,6%
TATUAP (alto padro) 82,96 89,81 167,00 251,73 303,4%
PIRITUBA (padro popular) 28,21 31,63 51,76 69,44 246,1%
SO MIGUEL (padro popular) 19,85 23,03 44,30 55,61 280,1%
MUNICPIO DE SO PAULO 38,71 46,82 72,23 99,22 256,3%
Fonte dos dados bsicos: Secretaria de Finanas/ PMSP

Os valores dos distritos da S, Repblica so altos em funo dos altos coeficientes de

aproveitamento, que interessam fundamentalmente aos usos comerciais e servios, mas
no so necessrios para os condomnios fechados demandados atualmente pela classe
mdia e alta. No entanto, sabe-se que valores mdios de avaliao na regio onde a
PMSP atualmente desenvolve o programa Nova Luz so R$ 500 por metro quadrado29.
No entanto, os VV do centro parecem tambm muito altos em relao a distritos
dinmicos, onde esto os apartamentos mais caros da cidade, como o Morumbi e
Moema.

3.3 O projeto Nova Luz e possveis impactos na HIS

Desde 2005, a prefeitura decidiu concentrar seus esforos de reabilitao na regio que
denominou Nova Luz, no distrito da Repblica (setor fiscal 008) antes conhecida como
"cracolndia", que concentra muitos edifcios deteriorados, comrcio especializado e
popular, atividades ligadas comercializao e consumo de drogas, prostituio, etc.
Vrias aes para expulsar atividades "indesejveis" foram realizadas desde 2005.
Estabelecimentos comerciais diversos e cortios foram fechados, sob acusao de
irregularidade.

Em setembro de 2005, por meio do Decreto n 46.291/2005 declarou-se de "utilidade

pblica" para efeito de desapropriao um conjunto de 11 quadras 750 imveis (105
mil metros quadrados). Em abril de 2007, outro DUP ampliou para 225 mil m, a rea
desaproprivel. Segundo a prefeitura, destes, 103 mil m corresponderiam a imveis
subutilizados (Folha de So Paulo, 17/05/07). Essa rea lindeira ao "eixo Luz", onde o
governo estadual vem, desde os anos 90, investimento fortemente na recuperao de

29
Comentrio do Eng. Eduardo Rottman, avaliador do IBAPE.

23
edifcios para fins de atividades culturais (Sala So Paulo, Museu da Lngua Portuguesa,
Pinacoteca, etc). Algumas instituies e rgos governamentais viro para a rea, como
a sede da Subprefeitura da S, a PRODAM (Companhia Municipal de Processamento
de Dados) e a sede da Guarda Civil Metropolitana (GCM).

Para atrair atividades, foi feita a Lei Municipal 14.096/05, que reduz vrios impostos
municipais para empresas que se instalem no permetro. Atividades mais "finas" e "lojas
de departamentos", sendo que ali predomina um comrcio popular varejista. O
permetro engloba uma ZEIS-3, o que obrigou a PMSP a estudar a implantao de 170
unidades HIS30. No entanto, as ltimas informaes indicam que o governo buscar
alterar a legislao, retirando as ZEIS-3, de modo a viabilizar a vinda de investidores
privados. Existe uma forte presso da AVC (Associao Viva o Centro)31 e do SECOVI
(Sindicato da Construo e Venda de Imveis) nesse sentido.

Segundo pessoas que acompanham a renegociao da PMSP com o BID, a proposta

atual priorizar a Nova Luz32 e investir num setor a oeste da rea central, ligando-a com
zonas j valorizadas e demandadas por setores de classe mdia e alta33. A vertente leste
seria descartada dos investimentos imediatos

O futuro do projeto Nova Luz muito incerto, pois o interesse dos investidores no
muito claro. Do ponto de vista da manuteno de populao de menor renda
(encortiados e locatrios pobres) e da produo de HIS, seu efeito se limitaria aos
distritos da Repblica e Santa Ceclia, alm da Consolao (no includa em nosso
permetro de estudo)34.

ENFIM,
Nos bairros localizados a norte e leste do centro histrico, provavelmente, as maiores
dificuldades para a promoo de HIS no sero causadas por investimentos localizados
na reabilitao, mas sim pela disputa de solo para produo de "habitaes do mercado
popular" (HMP), para as quais existe uma demanda solvvel e crdito bancrio
abundante. Essa produo est aumentando muito, segundo tcnicos da CAIXA, e ser
favorecida com as medidas do PAC (Plano de Acelerao do Crescimento), lanado
pelo governo federal e dispondo de muito dinheiro35. H tambm informaes de que
algumas empresas esto fazendo estoques na rea central de So Paulo, visando a
produo de HMP.

30
Esto previstos dois empreendimentos de HIS em terreno a ser doado pela Prefeitura CDHU na Rua
dos Gusmes
31
A AVC foi fundada em 1991 pelo Bank Boston e se apresenta como um importante interlocutor entre
sociedade civil e poder pblico nas aes de reabilitao da rea central de So Paulo.
32
Segundo informaes recentes, cerca de 13 milhes do financiamento do BID sero direcionados para a
regio.
33
H presses para retirada da ZEIS-3 localizada no distrito de Santa Ceclia, onde havia previso de 240
HIS em terreno repassado pela SPTRANS COHAB/SP.
34
Em outubro de 2007, foram demolidos os 6 primeiros prdios dos 58 j desapropriados pela Prefeitura
35
importante dizer que o PAC prioriza a habitao de interesse social (at 5 SM, na definio federal),
mas dificilmente poder induzir a produo das mesmas em reas valorizadas, ou mesmo urbanizadas, se
os municpios no implementarem estratgias adequadas.

24
PARTE II A produo pblica nos bairros centrais de So Paulo

4. Caractersticas dos empreendimentos realizados ou programados

Entre 1990 e 2007, os agentes pblicos concluram ou deram incio construo de

5.285 unidades de HIS na rea central de So Paulo. Embora pequena, diante das
necessidades e possibilidades, essa produo merece ser analisada para que possa ser
ampliada e ganhar escala. Dentro do permetro estudado (11 distritos), os
empreendimentos de HIS se localizam em 8 distritos e em 16 setores fiscais36 (ver mapa
1).

Tabela 4. Unidades de HIS concludas ou em andamento37 na rea central de So Paulo

(1990-2006)
reabilitao construo
Agentes promotores Total observaes
de edifcios nova
FUNAPS (1989-1992) e FMH
SEHAB/COHAB (Programa de cortios) - 300 (5) 300 (5)
(2001-2004)
SEHAB/COHAB (locao social) 205 (3) 768(3) 973 (6) FMH e PEHP
CAIXA (convnio c/ PMSP) 826 (8) 709 (3) 1535 (11) PAR e Crdito Associativo
CDHU 70 (1) 2124 (14) 2194 (15) PAC/BID
Total 1101 (12) 3756 (24) 5.002(37)
Observao: O nmero de empreendimentos encontra-se entre parntesis.

No mbito desta pesquisa foi organizado um banco de dados buscando incluir o

conjunto de imveis (edifcios e terrenos) que foram objeto de estudos ou
empreendimentos, realizados por agentes pblicos de habitao com a finalidade de
produzir HIS na rea central, desde a dcada de 9038. Esses empreendimentos foram
realizados por meio de construo nova ou reforma de prdios vazios. A incluso de
empreendimentos no viabilizados ou paralisados permite analisar os impasses
encontrados.

4.1 Os empreendimentos de reforma de edifcios para HIS

a) Reformas concludas
Foram concludas as reformas de oito edifcios, totalizando 779 unidades (Tabela 6).
Todos os edifcios eram de propriedade privada, sendo que sete foram adquiridos no
mbito do contrato PAR e um foi reformado pela CDHU, no mbito do programa
PAC/BID.

Entre 2000 e 2006, os valores mdios das unidades produzidas pelo PAR subiram
56,1%. De R$ 19.292 (Ferno Sales) a R$ 34.419 (Joaquim Carlos). Embora o
programa se destine a famlias com renda entre 3 e 6 salrios, esse aumento dos preos
tem tido como efeito a excluso de famlias com as rendas mais baixas. Nos primeiros,

36
Para efeito da tributao imobiliria, o MSP est dividido em cerca de 300 setores fiscais, os quais se
dividem em quadras (limitadas pelo sistema virio) e, estas, em lotes. Cada imvel pode ser identificado
por seu SQL.
37
So considerados em andamento os empreendimentos para os quais as aquisies dos imveis terrenos
e a elaborao de projetos j est em curso.
38
As linhas para compra de unidades isoladas do CDHU e da CAIXA no sero analisadas neste trabalho,
embora possam interferir no mercado de imveis e nas condies para construo e reabilitao visando
HIS.

25
havia famlias com renda de 3 salrios mnimos; nos dois ltimos, todas as famlias tm
renda superior a 4,5 salrios mnimos. importante notar que os valores por unidade
so semelhantes, no mesmo perodo, aos de empreendimentos executados pelo PAR na
periferia, pois o teto do financiamento por unidade o mesmo. No entanto, a rea
construda mdia no centro menor.

As unidades do empreendimento Ana Cintra, da CDHU, foram repassadas por R$

45.000, sendo que cada famlia ter que pagar apenas R$ 30.000, descontado o subsdio
de R$ 15.000.

Apenas 2 dos empreendimentos de reforma concludos so prdios sem elevador. A

presena deste item tem encarecido muito os valores das taxas condominiais.

b) Reformas em andamento
Entre os quatro empreendimentos em andamento (Tabela 7), h um prdio pblico do
governo federal (INSS Nove de Julho), que tinha sido ocupado por movimentos
sociais em 1997. A concretizao foi dificultada por problemas jurdicos (a edificao
invade um pequeno trecho do lote lindeiro) e pela polmica quanto ao custo de repasse
do imvel ao PAR. Durante este perodo, foi sendo deteriorado, o que far com que o
custo de reforma seja muito maior do que o previsto no incio.

Os outros empreendimentos (Senador Feij, Asdrbal do Nascimento e Riachuelo)

correspondem a prdios cujas desapropriaes foram iniciadas no perodo 2001-2004,
quando foi negociado um aporte de recursos do PEHP. Essas unidades no devem ser
repassadas por venda e sim alugadas a famlias com renda inferior a 3 SM.

c) Reformas estudadas, mas no viabilizadas

Na Tabela 8, esto listados 17 imveis, escolhidos entre os muitos que foram objeto de
estudos para reabilitao e que no chegaram a ser executados, por motivos diversos.

Para todos eles foram realizados estudos de viabilidade, pelo Grupo Tcnico de Anlise
de Imveis (GTAI)39 ou pelas assessorias tcnicas dos movimentos de moradia, que
determinavam um valor mximo a pagar pelo imvel, tendo em conta o nmero de
unidades resultantes, o teto de financiamento por unidade e o custo previsto da reforma
(clculo involutivo).

Trs deles eram imveis de propriedade pblica e estavam desocupados havia
muitos anos. Para os dois pertencentes ao INSS (Avenida Ipiranga e
Conselheiro Crispiniano) h possibilidade, pela Lei Federal n 11.481/2007, de
serem repassados ao FAR por um preo que garanta a viabilidade para HIS. No
caso do pertencente ao governo estadual (Rua do Ouvidor), basta uma deciso
poltica.

Em dois imveis, houve impasse na negociao por motivo de documentao
(Santa Rosa e Ipiranga 1248).

39
Esse grupo era subordinado coordenadoria do Programa Morar no Centro, da SEHAB. Sua primeira
misso foi colaborar para uma dinamizao do programa PAR (Programa de Arrendamento Residencial),
gerenciado pela Caixa Econmica Federal (CAIXA). Posteriormente, trabalhou na avaliao tcnica e
estudos de pr-viabilidades de edifcios para o programa de locao social, com recursos do FMH e do
BID. Embora sem poderes para negociar, o GTAI desenvolveu uma ao muito importante de
mobilizao de proprietrios, assim como montagem de uma metodologia de anlise de viabilidade.

26

Em trs casos (Boticrio, Assuno, Roberto Simonsen), embora houvesse a
possibilidade de chegar a um acordo sobre o preo, o proprietrio decidiu vender
a terceiros, em funo da demora na negociao com o municpio ou CAIXA.

Os edifcios Prestes Maia e So Vito tm processos de desapropriao por
interesse social (DIS) em curso. No primeiro caso, a reabilitao para HIS pelo
PAR seria e pode ser vivel com desconto da dvida. O edifcio So Vito era um
condomnio de 600 apartamentos, existindo aes de desapropriao
individualizadas para cada um deles. A interveno para HIS vivel, mas
esbarra em critrios da CAIXA e da Prefeitura.

Em quatro casos (Conselheiro Nbias, Praa da Bandeira, Hotel Cineasta e Hotel
Cambridge), houve impasse na negociao, devido enorme distncia entre o
preo vivel para HIS e o valor exigido pelo proprietrio. Para o Hotel
Cambridge, talvez o desmembramento do pavimento trreo e a compra de
apenas os andares superiores tivesse resolvido o impasse.

Um dos prdios (R. Sete de Abril) foi comprado por um empreendedor e
reabilitado para classe mdia (com o nome de Samambaia).

O edifcio Aurora e o hotel So Joo foram objeto de DIS, mas a Prefeitura
desistiu da desapropriao em razo de falta e acordo quanto ao preo. O
primeiro foi reformado para habitao pelo setor privado. Estes dois imveis
esto na rea de influncia direta do projeto Nova Luz.

4.2 Os empreendimentos de construo nova para HIS

Nosso banco de dados sobre construes de novos empreendimentos de HIS na rea
central se compe de 18 casos, sendo 8 concludos (1441 unidades), 6 em andamento
(871 unidades) e 4 paralisados (660 unidades), o que corresponde a cerca da metade das
unidades construdas desde 1990 na regio central. Para o restante, ainda no foi
possvel obter informaes sobre propriedade, custo e forma de obteno do imvel, no
mnimo. Na tabela 7, podem-se observar as principais caractersticas desses 8
empreendimentos de construo nova concludos:
Os dois primeiros (Casaro Celso Garcia e Madre de Deus) foram realizados no
mbito do sub-programa de cortios, com recursos do antigo FUNAPS. No caso do
Celso Garcia, um dos terrenos tinha um casaro encortiado, mas outros 6 pequenos
lotes lindeiros foram desapropriados para fazer um conjunto de 182 unidades. A
construo foi feita por mutiro, nos 2 casos. Os valores esto em dlares da poca
(difcil de converter), mas o custo foi considerado acessvel aos moradores. No
entanto, os beneficirios ainda no pagaram e a propriedade ainda no foi
regularizada em seu nome.
Os dois seguintes (Pari "A" e Pirineus) ocorreram no mbito do programa
PAC/BID, da CDHU. Eram terrenos pblicos de rgos estaduais, mas o repasse foi
oneroso.
A vilinha 25 de Janeiro teve origem num terreno pertencente Cria Metropolitana,
desapropriado mediante acordo em 1992. A construo s ocorreu no perodo 2001-
2004, quando o terreno tinha passado a ser ZEIS-3, e foi feita por empreitada.
Dois conjuntos (Parque do Gato e Olarias) foram construdos em terrenos
municipais repassados COHAB/SP. O primeiro foi construdo com recursos do
FMH, contando com a possibilidade de utilizar o emprstimo do BID. Seus

27
 moradores saram de uma favela em situao de risco que havia em parte do terreno,
junto ao rio Tamanduate e sobre uma tubulao de gs. Alm das unidades, o
projeto compreendeu a construo de um parque pblico e diversos equipamentos
de interesse regional. As unidades foram atribudas em locao social.
O conjunto PRIH 25 de Janeiro (ZEIS-3) ser objeto de um estudo detalhado sobre
as condies que possibilitaram a construo de 570 unidades residenciais at ento.

Mais 4 conjuntos, com 1056 unidades, esto em construo pela CDHU, no mbito do
PAC/BID (destinado a moradores em cortios). Alguns esto sendo feitos em terrenos
da COHAB, mediante convnios. No mbito do PAR, esto em fase final, para
assinatura de contrato, dois conjuntos em terrenos pertencentes ao INSS, Maria
Domitila (167 UH) e Nove de Julho (139 UH). O valor mdio de arrendamento ser de
R$ 43 mil (teto atual do PAR).

Esto paralisados, por deciso da Prefeitura, trs empreendimentos (464 unidades)40 em

terrenos que haviam sido repassados por rgos municipais e com seus projetos
arquitetnicos prontos. Um deles, o conjunto Assemblia, ser objeto de estudo
detalhado. O empreendimento Cnego Vicente Marino estava numa ZEIS-3, cuja
extino a prefeitura est solicitando Cmara Municipal, no mbito das alteraes do
Plano Diretor Estratgico.

4.3 HIS e mercado privado no Centro

Embora o nmero total de unidades viabilizadas (concludas ou em andamento) seja
relativamente pequeno face s necessidades e possibilidades da rea central, ele
expressivo por ser resultado de uma poltica relativamente recente, desenvolvida de
modo paralelo ou cooperativo por agentes municipais, estaduais e federais.

O grfico 3 nos permite comparar os nmeros da produo privada (no momento do

incio da comercializao, no concludas) e os da produo pblica (incio do
empreendimento) nos setores centrais, entre 1998 e 2004. Como o grfico abrange o
perodo 1998 -2004, inclumos os 3 empreendimentos considerados viabilizados
naquele momento, mas que foram paralisados posteriormente por deciso poltica.

Os lanamentos privados esto concentrados nos setores 027, 04, 05 e 07. Os setores 04
(Cambuci) e 27 (Mooca) so j muito dinmicos, notando-se a predominncia absoluta
dos lanamentos do mercado. No entanto, esse dinamismo no decorre de aumento de
atratividade do Centro, mas da expanso do mercado dos bairros de Ipiranga e Tatuap.

No entanto, em alguns setores fiscais onde foram viabilizados mais empreendimentos de

HIS, entre 1998 e 2004, o interesse do setor privado parece ser ainda pequeno. Nos
setores 02, 03 e 029, no houve lanamentos do mercado. Nos setores 01 (partes da
Republica e da Se), 05 (S-Liberdade), 06 (Bela Vista mais central), 017 (Pari), 018
(Bom Retiro) e 026 (localizado na Mooca), pouqussimas unidades foram lanadas.

40
Tratam-se dos empreendimentos Cnego Vicente Marino (240 unidades), Assemblia (160 unidades) e
Carlos Gomes (64 unidades). O primeiro localizase no setor 19 e os outros 2 no setor 05.

28
Grfico 3

Comparao entre o nmero de unidades lanadas no mercado e o

nmero de unidades HIS viabilizadas no perodo 1998-2004

1800

1600
nmero de unidades residenciais

1400

1200 Unidades
lanadas
1000
Unidades HIS
viabilizadas
800

600

400

200

0
setor setor setor setor setor setor setor setor setor setor setor setor setor setor
001 002 003 004 005 006 007 017 018 019 020 026 027 029
setores fiscais

Desde 2005 e at outubro de 2007, no foi iniciado nenhum outro empreendimento de

HIS41 do municpio ou do PAR.

Por outro lado, a partir de 2005, ocorreram vrios lanamentos do mercado imobilirio,
havendo mais de 600 unidades nos setores 1 e 7.

4.4 Elementos de comparao entre a produo de HIS no centro e na periferia

At o final dos anos 90, a produo da CDHU e da Prefeitura era completamente
concentrada nos bairros mais perifricos e em outros municpios da RMSP. Uns poucos
empreendimentos foram realizados em alguns bairros populares consolidados. Desse
modo, s se pode falar em programas de HIS para a rea central a partir de 1998, para a
CDHU; e a partir de 2001, para a Prefeitura.

O programa PAR comea em So Paulo em 1999 e neste ano so tambm contratados

dois empreendimentos na rea central. Desde 2001 vigorou um convnio de cooperao
tcnica e financeira com a Prefeitura, por meio da COHAB/SP. Em junho de 2007,
foram contratadas (ou concludas) no municpio 9.902 unidades em 83
empreendimentos. O PAR-reforma (7 empreendimentos e 717 unidades) representa
apenas 7,2% das UHs e 8,4% dos empreendimentos do MSP!42 Os valores na periferia
so os mesmos, prximos do teto! Mas a rea dos apartamentos maior.

41
Embora as obras de reforma de 3 edifcios s tenham sido contratadas em 2005 ou posteriormente,
esses empreendimentos so considerados como "viabilizados" at 2004, perodo quando as
desapropriaes foram iniciadas e os projetos contratados. O mesmo vale para as obras de construo em
terrenos da COHAB no Belm e Brs.
42
Na RMSP: So 18.091 unidades em 189 empreendimentos. No Estado de S. Paulo: 58.479 unidades
em 371 empreendimentos.

29
CDHU (estamos espera dos dados sobre produo no MSP e RMSP). Foram
produzidos muito mais empreendimentos na periferia.

COHAB/SP - Segundo relatrio da gesto 2001-2004, estavam em andamento 1790

unidades com recursos do FMH em terrenos remanescentes de grandes conjuntos
habitacionais (programa Bairro Legal). Foram tambm retomadas as obras de mutires
iniciados no perodo 1989-1992 (gesto Luisa Erundina) e interrompidos pelos prefeitos
seguintes. Assim, as 1417 unidades iniciadas no centro com recursos prprios (locao
social reforma (236) e construo nova (1088) e programas de cortio (93)) representam
um percentual bastante importante do conjunto da produo no perodo de 2001-2004.

Alm disso, a COHAB fez convnio com a CDHU pelo qual foram iniciadas 3470
unidades em outros terrenos da companhia. Os valores desses terrenos variaram entre
R$ 8,90 e R$ 137,20 por metro quadrado, sendo o valor mdio de R$ 55,10. Para o
PAR, foram feitos repasses onerosos de terrenos suficientes para 4085 unidades, pelo
valor de viabilidade, considerando os tetos de financiamento e os valores de construo
aceitos pela CAIXA.

Desse modo, a atuao da COHAB/SP em bairros perifricos baseou-se principalmente

num estoque de terras feito nos anos 80 e incio dos 90, e em convnios que
promoveram a urbanizao dessas reas e construo das unidades. Por essa razo
muito difcil obter os custos reais das unidades para uma comparao com os custos no
centro. No entanto, fcil perceber que os terrenos que a COHAB destinou ao programa
Morar no Centro eram muito mais valorizados.

30
Tabela 5 - REFORMA de edifcios vazios para HIS
Empreendimentos Concludos
custo total do
n de teto do valor da data da
Setor agente linha de n de rea til empreend. objeto da forma de aquisio custo mdio data da demanda
n nome distrito propriedade uso original pavimentos financiamento aquisio do aquisio
Fiscal promotor financiamento unidades UH (m) habitacional aquisio do imvel da UH (R$) entrega atendida
superiores por UH (R$) imvel (R$) do imvel
(R$)

compra FAR no
1 Ferno Sales S 002 privado residencial 6 CAIXA PAR-reforma 20.000 54 39,0 1.041.787 645.000 prdio todo 19.292 2.000 2.001 MMC
mbito do contrato

compra FAR no
2 Riskalah Jorge Repblica 001 privado comercial 17 CAIXA PAR-reforma 25.000 167 31,0 4.117.938 2.100.000 prdio todo 24.658 2.001 2.002 MMC
mbito do contrato

privado compra FAR no

3 Olga Benrio Prestes Brs 026 banco 4 CAIXA PAR-reforma 25.000 84 30,0 1.803.870 559.000 prdio todo 21.475 2.001 2.002 ULC
(Banespa) mbito do contrato

pblica compra FAR no

4 Labor Repblica 001 comercial 10 CAIXA PAR-reforma 28.000 84 34,0 2.388.578 420.000 prdio todo 28.413 2.002 2.004 MSTC
(REFER) mbito do contrato

compra FAR no Frum de

5 Maria Paula Repblica 005 privado residencial 13 CAIXA PAR-reforma 25.000 75 37,0 1.980.597 1.000.000 prdio todo 26.408 2.001 2.004
mbito do contrato Cortios

desapropriado pela
CAIXA / pav. PMSP e repassado Frum de
6 Hotel So Paulo S 005 privado hotel 20 PAR-reforma 35.000 152 35,0 4.584.486 3.180.000 30.740 2.004 2.006
PMSP Superiores sem nus para Cortios
CAIXA
Frum de
desapropriao
7 S.Ceclia C (Ana Cintra) S 007 privado residencial 11 CDHU PAC-BID 45.000 70 60,0 4.200.000 2.100.000 prdio todo 60.000 2.004 2.006 Cortios e
CDHU
MSTC

pav. compra FAR no

8 Joaquim Carlos Belm 026 privado residencial 8 CAIXA PAR - reforma 35.000 93 46,0 3.200.951 1.725.000 34.419 2.004 2.007 ULC
Superiores mbito do contrato

TOTAL UH 779

Fonte: CAIXA (arq. Somone Monice); CDHU (arq. Maria Cludia Brando), INTEGRA Assessoria Tcnica, MALERONKA, Camila (dissertao de mestrado IPT/2005)

Tabela 6 - REFORMA de edifcios vazios para HIS

Empreendimentos em andamento
custo total do valor previsto
n de teto do custo mdio data do
Setor agente linha de n de rea til empreend. da aquisio objeto de forma de aquisio
n nome distrito propriedade uso original pavimentos financiamento previsto da inicio dos
Fiscal promotor financiamento unidades UH (m) habitacional do imvel aquisio do imvel
superiores por UH (R$) UH (R$) estudos
previsto (R$) (R$)
repasse oneroso
pblica
1 Av. 9 de Julho Repblica 006 comercial 14 CAIXA PAR - reforma 43.000 117 43,0 5.036.850 579.263 prdio todo pelo valor de 43.050 2.001
(INSS)
viabilidade
vrios Locao Social
3 Riachuelo S 005 comercial 14 COHAB - 120 35,5 5.526.400 2.214.000 prdio todo DIS/PMSP 41.867 2.003
proprietrios - PEHP
Asdrubal do Locao Social
4 S 005 privado comercial 12 COHAB - 40 34,5 2.527.960 1.453.000 prdio todo DIS/PMSP 63.199 2.003
Nascimento - PEHP
hotel/comer Locao Social pav.
5 Senador Feij S 005 privado 5 COHAB - 45 31,0 2.195.955 1.003.000 DIS/PMSP 48.799 2.001
cial - PEHP Superiores

TOTAL UH 322 .

OBS. Pelas informaes que temos, essas desaproriaes ja foram concluidas

Fonte: Fichas tcnicas GTAI / SEHAB (200-2004), Cartilha Morar no Centro (2004), Balano Programa Morar no Centro (2005)

31
Tabela 7 - REFORMA de edifcios vazios para habitao de interesse social
Empreendimentos analisados (1) e no viabilizados para HIS
teto do custo estimado custo Preo mximo
data do linha de custo
Setor npav. agente financiamento nde do empreend. mdio de aquisio do valor venal valor da ltima objeto de
n nome distrito propriedade uso original estudo de financiamento estimado da motivos da inviabilidade
Fiscal superiores financeiro por UH vigente unidades habitacional estimado da imvel vivel (R$) (3) oferta (R$) negociao
viabilidade proposto reforma (R$)
na data (R$) (R$) UH (R$) (R$) (2)

Recusa do proprietrio em negociar por

Brigadeiro Tobias 21 + 9 pav. valor avaliado pela CAIXA e excluindo valor
1 Repblica 001 privado comercial out-03 CAIXA PAR - reforma 32.200 249 7.704.772 3.482.557 30.943 3.588.883 4.086.422 no tem
(Prestes Maia) (2 ed.) Superiores da dvida de IPTU. Esta divida ainda pode
ser descontada na desapropriao.

pav. Proprietrio desistiu de negociao para o

2 Boticrio Repblica 001 privado residencial 10 fev-02 CAIXA PAR - reforma 28.000 62 1.735.293 766.505 27.989 823.470 1.037.332 1.000.000
Superiores PAR e vendeu a particulares

Roberto pav. Proprietrio desistiu de negociao para o

3 S 002 privado comercial 4 jun-02 CAIXA PAR - reforma 28.000 24 538.922 302.290 22.455 201.137 829.495 200.000
Simonsen Superiores PAR e vendeu a particulares

Impasse quanto ao preo para o imvel

4 Hotel Cambridge Repblica 006 privado hotel 14 jul-03 CAIXA PAR - reforma 35.000 155 5.280.718 2.661.968 34.069 2.225.938 1.585.407 5.000.000 prdio todo inteiro. No houve tentativa de negociar sem
o trreo.
Proprietrio desistiu de negociao com a
5 Assuno Brs 002 privado misto 3 mar-02 COHAB Locao Social - 30 604.042 289.436 20.135 267.415 437.684 480.000 prdio todo COHAB/SP (indecises) e vendeu a
particulares

Conselheiro pblica pav. Impasse na negociao com o INSS. Nova

6 Repblica 006 comercial 13 abr-03 CAIXA PAR - reforma 35.000 58 1.945.752 937.550 33.547 856.972 1.569.589 2.400.000
Crispiniano (INSS) Superiores lei pode resolver e viabilizar

Dificuldade de negociao com FAR devido

Avenida Ipiranga, pav.
7 Repblica 001 privado comercial 16 abr-03 CAIXA PAR - reforma 32.200 172 5.307.542 2.674.437 30.858 2.238.140 1.567.657 3.500.000 hipoteca com banco sob interveno
1248 Superiores
federal.

pav. Dificuldades de negociao com muitos

8 Santa Rosa Brs 002 privado misto 3 abr-03 CAIXA PAR - reforma 35.000 49 1.581.720 743.320 32.280 712.640 815.546 1.530.000
Superiores proprietrios de mesma famlia

Avenida Ipiranga, pblica Impasse na negociao com o INSS. Nova

9 Repblica 007 residencial 10 mai-02 CAIXA PAR - reforma 28.000 74 2.067.687 989.650 27.942 916.331 1.567.657 1.900.000 prdio todo
313 (INSS) (INSS) lei pode resolver e viabilizar

R Conselheiro pav.
10 Repblica 008 privado hotel 10 abr-03 CAIXA PAR - reforma 28.000 59 1.611.900 820.650 27.320 672.562 611.337 2.500.000 Impasse quanto ao preo. Permanece vazio.
Nbias Superiores

Praa da pav.
11 S 005 privado misto 14 set-03 CAIXA PAR - reforma 28.000 66 1.970.884 963.954 29.862 855.890 1.285.997 2.500.000 Impasse quanto ao preo. Permanece vazio.
Bandeira Superiores

pblica (Sec. Houve reintegrao de posse. Desinteresse

12 Ouvidor S 005 comercial 12 jun-05 CAIXA PAR-reforma 40.000 56 2.239.887 1.740.056 39.998 424.857 1.772.915 no tem prdio todo
Cultura ESP) do governo estadual. Permanece vazio.

13 Hotel Cineasta Repblica 006 privada hotel 6 mai-03 CAIXA PAR - reforma 28.000 60 1.704.000 265.552 28.400 1.222.681 2.072.988 2.000.000 prdio todo Impasse quanto ao preo. Permanece vazio.

Houve desistncia da ao de
14 Aurora S 008 privado residencial 9 set-03 CAIXA PAR - reforma 32.200 63 1.959.054 988.075 31.096 825.332 1.567.394 n/d prdio todo desapropriao e a reforma para habitao
ser feita por privado.

PAR criou dificuldades quanto ao porte e

vrios
15 So Vito
caratersticas do projeto. Desinteresse da
S 002 proprietrios residencial 25 set-03 CAIXA PAR - reforma 32.200 375 n/d n/d n/d n/d n/d n/d prdio todo
PMSP por conflitos com diretrizes da
privados
revalorizao do Centro.

Houve desistncia da ao de
Locao Soc ial - prdio
16 So Joo Sta Cec lia 007 privado hotel 7 38.353 COHAB - 35 2.432.590 1.055.780 69.503 1.170.289 DIS/PMSP n/d desapropriao devido ao preo exigido pelo
PEHP todo
proprietrio.
Impasse quanto ao preo. Vendido a
17 7 de Abril Repblica 006 privado hotel 14 mai-02 CAIXA PAR - reforma 28.000 n/d n/d n/d n/d n/d 1.264.613 n/d prdio todo empreendedor privado que reformou para
"mdia renda"

TOTAL UH 1.587

Observa es: Esta tabela no abrange todo o conjunto de imveis analisados, mas apenas aqueles para os quais foram obtidas informaes sobre preos e/ou motivos da inviabilidade
(1) Anlises feitas pelo GTAI/SEHAB, no perodo 2001 a 2004; ou pelas assessorias tcnicas dos movimentos de moradia.
(2) O preo mximo de aquisio do imvel vivel aquele que permite a viabilidade do empreendimento e se refere ao objeto em negociao que, em alguns casos, no o imvel todo.
(3) O valor venal apresentado se refere ao imvel todo, mas, em alguns casos, o objeto negociado apenas os pavimentos superiores.
Fonte: Fichas tcnicas GTAI, Cartilha Morar no Centro (2004), Balano Programa Morar no Centro (2005), INTEGRA Assessoria Tcnica
32
Tabela 8 - CONSTRUO NOVA de habitao de interesse social
Empreendimentos concludos (1)
rea rea til valor da custo total do
setor legislao propriedade do rea terreno agente linha de custo da forma de data da custo mdio da data da demanda
n nome distrito construda n de unidades mdia da aquisio do empreendimento
fiscal atual terreno (m) promotor financiamento construo (R$) aquisio aquisio UH (R$) entrega atendida
total (m) UH (m) terreno (R$) (R$)

Sub-programa moradores
SEHAB/H desapropriao
1 Celso Garcia Belm 026 ZEIS3/L005 privada 4.031 5.542 de Cortios - 182 30,4 / 24,7 US$1.289.719 US$841.476 1990 US$11.710 US$2.131.194 1992 cortio do local
ABI FUNAPS
Funaps e outros
Sub-programa moradores
SEHAB/H desapropriao
2 Madre de Deus Moca 032 ZM3a privada 750 2.692 de Cortios - 45 59,8 US$409.163 US$145.939 1990 US$13.579 US$611.082 1996 cortio do local
ABI FUNAPS
Funaps e outros

desapropriao
3 Pari A (CDHU) Pari 018 ZEIS3/L004 pblica (FEPASA) a obter a obter CDHU PAC BID 160 40,0 a obter a obter 1999 28.200 a obter 2002 Mov.moradia
FEPASA

Santa pblica (herana moradores

4 Pirineus 007 ZM3b/01 311 1.254 CDHU PAC BID 28 38,0 489.328 175.000 repasse oneroso 1999 23.349 694.328 2003
Ceclia vacante da USP) cortio do local

privada
Bom desapropriao moradores
5 Vilinha 25 de janeiro 001 ZEIS3/CO17 (Cria 764 1.728 PMSP (3) Funaps/FMH 33 41,3 688.117 a obter 1992 30.000 a obter 2004
Retiro FUNAPS cortio do local
Metropolitana)

Bom moradores
6 Parque do Gato 019 ZEIS3/CO10 pblica (PMSP) 19.706 53.314 COHAB Locao Social 486 37,5 17.241.200 1.435.000 repasse oneroso 2003 39.200 18.795.250 2004
Retiro Favela do Gato

pblica
7 Olarias Pari 017 ZEIS3/L003 3.215 9.255 COHAB Locao Social 137 38,8 5.051.830 970.000 repasse oneroso 2003 42.300 6.120.030 2004 Mov.moradia
(SEMAB/PMSP)

compra no
Bom ZEIS3/CO17 - Crdito famlia com
8 25 de Janeiro (2) 001 privada 3.047 17.820 CAIXA 300 34,0 13.946.420 1.218.800 mbito do 2004 43.000 15.165.220 2006
Retiro PRIH Luz associativo renda at 6 SM
contrato

TOTAL UH 1371

Observaes (1) No inclui todos os empreendimentos de construo nova concludos, mas apenas aqueles para os quais obtivemos dados sobre preos e forma de obteno dos terrenos.
(2) Nesta ZEIS-3, outra parte do terreno e 60% da rea construda total correspondem a um conjunto para renda mdia (270 unidades). Ver Ficha detalhada.
(3) Terreno desapropriado pela SEHAB com recursos do FUNAPS, em 1992, e obra realizada a partir de 2002, pela COHAB, com recursos do FMH.
Fonte: CDHU (arq. M. Claudia Brando), INTEGRA Assessoria Tcnica, AMBIENTE Assessoria Tcnica, MALERONKA, Camila (dissertao de mestrado IPT/2005), Cartilha Morar no Centro (2004), Balano Programa Morar no Centro (2005)

33
Mapa 1 -

34
5. Identificao e anlise dos problemas ligados produo de HIS no Centro

Conforme previsto nesta Pesquisa, dez dos empreendimentos de HIS identificados

foram objeto de estudos detalhados sobre as condies em que foram desenvolvidos,
com nfase na problemtica da obteno dos imveis para sua realizao. A escolha dos
casos levou em conta os agentes promotores e os tipos de interveno (construo nova
ou reforma), assim como o estgio do empreendimento (concludos, em andamento ou
paralisados). Procurou-se analisar os projetos que podem ser representativos de
problemas encontrados ou da aplicao (ocorrida ou possvel) dos instrumentos
urbansticos e tributrios disponveis.

O quadro a seguir traz a lista dos empreendimentos selecionados para a anlise

detalhada e as principais razes para sua escolha. A descrio detalhada de cada um dos
10 empreendimentos consta do caderno Estudos de Caso, que apresentamos como anexo
deste relatrio.

Seis casos correspondem a reformas de edifcios para HIS (cinco concludas e uma em
andamento) e quatro a construes de conjuntos populares novos na rea central (trs
realizados e um paralisado).

A realizao dos estudos de caso permitiu um conhecimento maior das caractersticas de

cada empreendimento e das condies em que foi realizado (se isso ocorreu), a
compreenso mais aprofundada dos procedimentos utilizados pelos diversos agentes
pblicos e a identificao dos principais gargalos que esto impedindo melhores
resultados.

Como em qualquer programa habitacional de interesse social, os programas no centro

esto condicionados pela obteno do solo; projeto e tecnologia compatveis com as
exigncias de qualidade e custo; e financiamento adequado sua demanda especfica.
No entanto, a produo de HIS nas reas centrais realizada em um contexto
imobilirio e urbanstico especfico e constitui um tipo de interveno inovador, face
aos modelos de interveno habitacional conhecidos no pas.

35
Nome Agentes/ Perodo Nmero de Motivos para a escolha
programa unidades
Labor PAR 2002-2004 84 Prdio comercial desocupado havia 10 anos, de propriedade da Fundao Rede Ferroviria REFER. Houve
Concludo negociao de preo e desconto relativo a reforo estrutural necessrio. Viabilidade foi obtida com acrscimo
de 14 unidades, 6 nos mezaninos criados no pavimento trreo, e 8 no pavimento adicional.

Hotel So Paulo PMSP/CAI 2004-2006 152 Hotel de grande porte localizado em rua de difcil acesso. Ocupado por movimentos em 1999. Desapropriado
XA por acordo e com desconto da divida de IPTU. Repassado sem nus para o PAR. Custo de reforma muito
Concludo
elevado, devido a caractersticas do imvel e opes de projeto.

Ana Cintra CDHU 2004-2006 70 Prdio residencial com trreo comercial. Ocupado por movimentos de moradia em 2001. Aquisio do trreo
Concludo onerou o custo do empreendimento. Trreo comercial no ocupado.

Joaquim Carlos PAR 2004-2007 93 Prdio residencial com trreo comercial, no distrito do Belm, menos valorizado. A iniciativa de negociao
Concludo partiu do proprietrio. Estudos de viabilidade aconselharam o desmembramento do pavimento trreo, que no
foi adquirido.

Hotel Senador COHAB/SP 2001- em 45 Hotel de pequeno porte, localizado em pleno centro comercial, adquirido por desapropriao amigvel.
andamento Participao de recursos federais do PEHP para desapropriao determina que seja utilizado como locao
Feij
social.

Nove de Julho CAIXA/PA 1997- em 117 Prdio comercial de propriedade do INSS, abandonado havia vrias dcadas. Ocupado por movimentos em
R andamento 1997, foi objeto de muitos estudos. Dificuldades de negociao por conta do preo e outras pendncias
(INSS)
jurdicas. Demora acentuou a degradao e aumentou o custo da reabilitao.

Madre de Deus PMSP/Funa 1990-1996 45 Terreno resultante de demolio de cortio e desapropriado pela prefeitura. Convnio com associao,
ps reunindo moradores do cortio e outras famlias encortiadas da regio para repasse do terreno e
Concludo
financiamento das obras em mutiro. Exemplo de boa gesto atual do condomnio.

Pirineus CDHU 1999-2003 28 Terreno resultante de demolio de cortio, de propriedade pblica. Pequeno porte e suas vantagens.
Concludo

Assemblia COHAB/SP 2002- 160 Terreno sub-utilizado de propriedade municipal (estacionamento). Repassado COHAB/SP exigindo em
Paralisado contrapartida a construo de garagem no subsolo.

PRIH 25 de PMSP/CAI 2004-2007 403 HIS e Terreno vazio, localizado numa ZEIS-3, muito central. Papel do poder municipal na mobilizao dos agentes
XA 270 HMP (proprietrio do terreno, empresa de construo e CAIXA). Articulao com projeto de recuperao do bairro.
Janeiro Concludo

37
5.1 A reforma de prdios para transformao em HIS
Na reforma, a reduo do custo depende de decises articuladas de aquisio (que
imveis adquirir e como, especialmente) e de projeto do imvel (especialmente o
nmero de unidades e o tipo de interveno fsica no edifcio). O custo de produo de
unidades dado pela equao Custo do imvel + Custo da Obra + custos diversos43.
Lidando com os limites de financiamento do PAR (ou outro) por unidade, a equao
assume a seguinte forma:

(Custo do edifcio + Custo da Obra + custos diversos) Valor mximo financiado

Nmero de unidades resultantes

O valor mximo a pagar pela edificao a ser reformada resulta de um clculo

involutivo, resultante da subtrao: valor mximo de financiamento (custo da obra +
diversos). A reduo do custo da obra pode ser atingida com projeto adequado,
minimizao da interveno, utilizao de componentes padronizados, boa organizao
do canteiro, etc. Naturalmente, quanto menor a interveno, menor o custo da reforma e
o tempo necessrio. O nmero de unidades deve ser o adequado para permitir um bom
aproveitamento do edifcio e pouca perda de reas. Desse modo, o projeto tem uma
outra funo essencial, que buscar maximizar o nmero de unidades, mas guardando
qualidade e as reas mnimas exigidas.

Sendo os edifcios muito diferenciados, assim como seu estado de conservao,

praticamente impossvel determinar percentuais ideais para um ou outro item. Mas
fundamental buscar as formas de reduzir tanto o custo do imvel com o das obras de
reforma. Os prdios mais interessantes para HIS so os que permitem uma boa relao
entre a rea privativa da unidade habitacional (UH) e rea total construda (ATc). Isto
porque o custo da obra nas reas de circulao e outras reas de uso coletivo tambm
incide no custo da unidade e nos futuros custos de manuteno do condomnio.

Os casos estudados e outros conhecidos no mbito desta pesquisa confirmaram que os

empreendimentos de reforma tiveram seus resultados prejudicados ou foram
inviabilizados tanto pelas dificuldades e preo de obteno dos edifcios como de
realizao das obras. No entanto, essas questes ainda no esto sendo tratadas
adequadamente pelos agentes promotores e financeiros. Desse modo, vale analisar
separadamente os aspectos seguintes.

5.1.1 As dificuldades para obteno dos edifcios vazios

sabido que o setor privado tem mais flexibilidade e s adquire por valor compatvel
com a demanda para seu empreendimento. No setor pblico, essa lgica muitas vezes
no aplicada. A prpria legislao que regulamenta as aquisies tentando evitar
abusos cria dificuldades que levam os promotores pblicos a pagar mais que os
valores de mercado.

a) Aquisio de imveis de propriedade privada

Entre os casos estudados, essa situao corresponde aos edifcios Joaquim Carlos, Hotel
So Paulo, Senador Feij e Ana Cintra. No entanto, h diferenas nos procedimentos e

43
Regularizao, projeto, etc.

39
nas estratgias adotadas pelos diferentes agentes promotores, assim como regras
especficas das linhas de financiamento (ver item 2).

PAR-reforma/ CAIXA
O edifcio Joaquim Carlos foi adquirido no mbito do PAR-reforma, ou seja, os valores
pagos resultaram de um clculo involutivo determinado pelos tetos de financiamento do
Programa e pelo custo da reforma. Consideramos que um caso bem sucedido de
negociao, combinado a um bom aproveitamento do prdio.

No custo da unidade HIS obtida aps a reforma, 53,9% correspondem aquisio do imvel e 42,9% aos custos da
reforma. O custo da reforma por metro quadrado foi de cerca de R$ 321. Essa proporo e esse custo parecem
bastante razoveis.

No entanto, vrias avaliaes feitas pelas assessorias tcnicas mostraram que, nos
primeiros empreendimentos do PAR-Reforma (especialmente Olga Benrio, Ferno
Sales, Riskalah Jorge e Maria Paula), a busca da reduo do preo para atender ao teto
de financiamento determinou projetos com unidades muito pequenas, nem sempre bem
resolvidas. Mas a proposta era maximizar o atendimento e dividir as despesas de
aquisio e obra por um nmero maior possvel de apartamentos.

A norma da CAIXA, pela qual um imvel s adquirido quando o empreendimento

est fechado houve aceitao da proposta de uma empresa construtora, com
oramento definitivo e projeto aprovado na Prefeitura torna as aquisies pelo PAR
muito complexas e morosas. Um dos aspectos que a empresa proponente deve ser
aprovada em uma anlise de risco44, feita no final do processo, que analisa seu
desempenho em todos os contratos com a CAIXA, em todo territrio nacional. O
proprietrio do imvel, embora saiba que receber o valor acordado vista, precisa
esperar vrios meses para viabilizao do negcio, sendo que sempre existe a hiptese
de no concretizao, por problemas ligados ao risco da empresa ou outros.

Segundo a pesquisa Observatrio do Centro, na experincia do PAR (...) alm das

questes relativas a preo, a demora nos procedimentos de aquisio pela CAIXA tem
sido ligada tambm irregularidade nas matrculas, incluindo diferenas entre as reas
reais e as reas registradas ou tributadas; necessidade de desmembramento dos andares
trreos; existncia de algumas unidades comerciais ou residenciais alugadas o
proprietrio hesita em rescindir os contratos sem ter uma garantia da CAIXA quanto ao
fechamento do negcio; existncia de importantes dvidas dos proprietrios junto
Prefeitura, Sabesp e Eletropaulo a serem resolvidas antes ou no processo de
negociao; divergncias de interesses entre os proprietrios do mesmo edifcio"
(LABHAB-Lincoln, 2006).

Esses aspectos esto na origem de desistncia de negociao por parte de proprietrios

ou da prpria CAIXA, com indicado na tabela 7. Por outro lado, em alguns casos, os
proprietrios ao perceber o interesse da CAIXA aumentam o valor de suas ofertas de
modo incompatvel com o teto de financiamento.

No caso do Hotel So Paulo, a aquisio fugiu dos procedimentos usuais do PAR-

reforma. Como a conta (aquisio +obras) no fechava, a prefeitura decidiu

44
Antes disso, deve possuir os certificados da GERIC (Gerncia de Risco de Crdito) e do PBQP
(Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat).

40
desapropriar o prdio inteiro, desmembrou o trreo e o mezanino (que destinou a
equipamentos sociais) e repassou os pavimentos superiores ao FAR gratuitamente.

A desapropriao "amigvel" permitiu reduzir despesas e agilizar o processo. Foi possvel ainda descontar cerca de
R$ 554.500 referente a dividas do imvel (judicirias e IPTU). No entanto, no foi buscada uma negociao para
chegar a um valor de viabilidade, ou seja, compatvel com o teto de financiamento. Por este procedimento, o valor
de compra deveria ser menor e o valor referente aos andares destinados aos equipamentos teria sido explicitado.
Alis, os andares inferiores (rea total de 1.695 m) certamente teriam um valor por metro quadrado maior que o dos
andares superiores (destinados ao PAR).

Programa municipal
No caso do edifcio Senador Feij, o prdio foi desapropriado pela PMSP para o
programa de locao social.

Embora o processo de desapropriao tenha sido amigvel, essa aquisio no custou pouco! O valor da aquisio
significou pagar R$ 22.289 por unidade a ser obtida. O valor pago foi cerca de 20 % superior ao valor que estava
sendo negociado com o proprietrio em 2002. Provavelmente baseou-se em "valor de avaliao" feito pela
COHAB/SP e no em "valor de viabilidade", a partir do clculo involutivo. A entrada de recursos do PEHP (Ministrio
das Cidades) para desapropriao do PEHP, ao que parece, permitiu esse aumento.

Para implementar o programa de locao social e outros, entre 2003 e 2004, a prefeitura
decretou de interesse social para fins de desapropriao DIS) vrios outros prdios no
centro de So Paulo: Riachuelo, Asdrbal do Nascimento, Edifcio So Vito, Prestes
Maia, Hotel So Joo e Aurora, alm do Hotel So Paulo. Os dois primeiros foram
adquiridos e esto em obras, devendo ser utilizados para locao social. Quanto aos
outros, aps a mudana de administrao no municpio, houve anulao de DIS (caso do
Aurora), desistncia por falta de acordo (hotel S. Joo) ou indefinio poltica (Prestes
Maia e S. Vito).

No perodo 2001-2004, no contexto do programa Morar no Centro, foi estudada a

hiptese de a COHAB comprar prdios mediante licitaes em permetros definidos.
Mas essa hiptese foi descartada pelos advogados da empresa, com receio de
contestaes legais.

A obteno direta de prdios com dvidas mediante a Lei de Dao, apesar de

regulamentada por decreto, no chegou a ser implementada. A razo alegada foi a falta
de estrutura no municpio para estimular e administrar a dao.

CDHU - Programa PAC/BID

O edifcio Ana Cintra (Santa Ceclia "C"), foi objeto de desapropriao pela CDHU.

Segundo a coordenadora do Programa PAC/BID, o processo judicial fez triplicar o preo do imvel, que custou, no
final, cerca de R$ 2.100.000, ou seja, R$ 30.000 por unidade45.
O trreo destinado ao uso comercial pertence CDHU e seus custos no incidiram nos valores finais das unidades
habitacionais.

Embora se tenha utilizado a desapropriao em vrios programas, existe uma grande

diferena entre as que se concluem por acordo e as que resultam de condenao judicial.

45
As decises de reduzir o nmero de unidades e adquirir o pavimento trreo tambm contriburam para
chegar a este alto valor incidente sobre cada unidade HIS.

41
Quanto ao custo do imvel, ter a desapropriao concluda ou no faz toda a diferena,
pois nos processos judiciais no existe nenhum controle sobre os valores a pagar.

O grande nmero de negociaes iniciadas e posteriormente inviabilizadas (tabela 8)

deixa evidente a falta de estruturas ou de mecanismos para adquirir os imveis privados
com agilidade. Esse aspecto talvez explique porque o setor pblico dificilmente adquire
pelo "valor de viabilidade", enquanto o setor privado consegue fazer isso com relativa
facilidade na rea central.

Alguns mecanismos importantes existem e no esto sendo utilizados. o caso das leis
de 'dao em pagamento' e "remisso da dvida", no caso de imveis com dvidas
tributrias com o municpio, explicadas no item 2. Sua aplicao poderia ter viabilizado
vrios projetos dos diferentes agentes (o edifcio Prestes Maia, por exemplo). Nas
entrevistas, constatamos que os tcnicos da CAIXA e da CDHU desconheciam esses
instrumentos que, no entanto, acharam "muito interessante".

No entanto para os inmeros imveis com dvidas tributrias seria antes necessrio
implementar a cobrana judicial das dvidas ativas. Ao invs disso, a prefeitura
estabeleceu uma quase anistia aos devedores, perdoando as multas, juros e mora, e
dando um prazo de 120 meses para pagamento do restante da dvida.

b) Aquisio de imveis pertencentes a instituies pblicas.

Entre os casos estudados, essa foi a situao dos edifcios Labor e Nove de Julho
(INSS). Muita demora e questes relativas ao preo, pois no podem vender por menos
do que "vale". No entanto isso terico, pois no h compradores.

Nos casos de imveis federais pertencentes ao Instituto Nacional da Seguridade Social

(INSS)46, o mecanismo da avaliao tem representado um grande entrave. Embora os
procedimentos tcnicos indiquem que o imvel vale X, muitas vezes no h
compradores e muitos leiles resultam vazios, mas os responsveis tm receio de vender
por valor inferior e ser responsabilizado penalmente.

Nove de Julho (INSS) As dificuldades e morosidade no repasse do imvel do INSS na Avenida Nove de Julho
para a CAIXA so difceis de compreender. Elas atravessaram 4 anos de PT na administrao municipal e quase
cinco de PT no governo federal, sendo que, durante dois anos, os governos municipal e federal estavam nas mos
do mesmo partido, supostamente interessado na soluo do problema.Atualmente, existe o compromisso do INSS
(inclusive porque atualmente autorizado pela Lei) de repassar o imvel para a CAIXA por um valor tal que, aps a
reforma, permita que as unidades fiquem por um valor at R$ 43.000 (teto do PAR em 2007). No entanto, se isso
demorar muito e houver mudanas de orientao poltica, essa soluo pode voltar a ser questionada.
Os leiles para tentar vender esse edifcio resultaram vazios. No entanto, muito provvel que, atualmente, ele
tenha compradores para demolio e aproveitamento do terreno, se o INSS quisesse (est na rea da Operao
Urbana Centro). Alis, o valor proposto pela CAIXA no paga nem mesmo o terreno ocupado pelo prdio. O valor
venal atribudo pela Prefeitura apenas ao terreno de R$ 1.381.216 (em 2006)!

46
O INSS proprietrio de muitos edifcios e terrenos urbanos em reas centrais, desde agncias
desativadas a imveis obtidos em pagamento de dvidas. Os imveis da RFFSA tambm formam um
conjunto considervel de terras vazias (incluem antigos leitos) e edificaes subutilizadas em centros de
cidades e reas urbanizadas.

42
Labor - Foi importante que a Fundao Rede Ferroviria aceitasse a reduo no valor de aquisio do imvel,
descontando os gastos com o reforo estrutural necessrio. Embora parea normal, os rgos pblicos ou objeto de
controle por Conselho, como o caso da Rede, tm muita dificuldade para tomar decises que possam vir a ser
motivo de acusao de "depreciao do patrimnio".

Entre os edifcios vazios no Centro, existem vrios que so pblicos, das 3 esferas de
governo. Um deles foi objeto de uma ocupao famosa: o edifcio Ouvidor, pertencente
ao governo estadual.

De um modo geral, seria aconselhvel definir os imveis pblicos ociosos e adequados

para reforma como ZEIS, pois obriga ao uso HIS e (teoricamente) reduz seu valor de
venda47. E ainda, se no for possvel a venda, por que no pensar em "cesso de uso"
(gratuita ou onerosa, de longo prazo) ao rgo promotor, para reformar e destinar a um
programa de locao social? Isto seria especialmente interessante para empresas
pblicas, para evitar sua descapitalizao.

5.1.2 O objeto da aquisio

Deve-se adquiri o prdio inteiro ou somente a parte destinada ao uso residencial? Essa
discusso vale para imveis pblicos e privados que tenham pavimentos trreos e
mezaninos projetados para uso comercial ou institucional.
Nos primeiros empreendimentos de reforma, foram comprados os edifcios inteiros, o
que resultou, em alguns casos, em reas de uso coletivo muito grandes, incidindo no
custo das obras e de manuteno do condomnio. Posteriormente passou-se a estudar a
possibilidade de desmembrar os pavimentos trreos (eventualmente os mezaninos)
adquirindo apenas os andares superiores, suficientes para os apartamentos e pequenas
reas de lazer coletivas. A principal razo foi a "descoberta" de que os valores por metro
quadrado de pavimentos trreos so maiores do que os dos andares superiores, em razo
da demanda para uso comercial48.

Em trs dos casos estudados (Hotel So Paulo, Joaquim Carlos e Senador Feij) os
promotores decidiram no adquirir os pavimentos trreos ou mezaninos dos edifcios.
Isso permitiu reduzir os custos de aquisio e de reforma incidentes sobre o custo da
unidade HIS.

Hotel So Paulo - O desmembramento do edifcio permitiu reduzir o custo do empreendimento habitacional. No

entanto, esse valor ainda foi alto para a realizao da reforma o que fez a prefeitura decidir repassar o edifcio
gratuitamente para a Caixa. Assim, o valor de arrendamento corresponde apenas ao custo das obras de reforma49.

No entanto, em outros dois casos, a deciso de adquirir os prdios inteiros teve

importantes conseqncias no custo dos empreendimentos.

Ana Cintra - Aparentemente, a compra do trreo no foi uma boa opo, pois encareceu a compra e a reforma. A
rea do trreo + mezanino de 670 m. Se considerarmos que seu valor , no mnimo, o triplo do valor do m nos
andares superiores, podemos dizer que o trreo valeria pelo menos R$ 665.772 na poca da aquisio. Isso
implicaria uma reduo de cerca de R$ 9.500 por apartamento produzido, alm do custo da reforma correspondente
a essa rea. Segundo as informaes que obtivemos, a CDHU tem dificuldades legais para dar um uso rentvel ao
pavimento trreo, o que poderia ser uma soluo para recuperar os custos.

47
A questo convencer os juizes sobre isso.
48
Esse aspecto tambm foi notado por Samuel Jaramillo para o caso de Bogot e por Carlos Alba para o
caso da Cidade do Mxico.
49
No estudo de caso, discute-se sobre esse subsdio.

43
Nove de Julho (INSS) - O edifcio possui uma rea de trreo mais mezanino com cerca de 1.200m, com frente para
a avenida Nove de Julho. A soluo talvez devesse passar pelo desmembramento dos pavimentos inferiores,
permitindo um uso (comercial ou institucional) capaz de pagar mais pelo solo e liberando as unidades residenciais
do nus da aquisio, reforma e manuteno dessa rea. Incorporar os pavimentos inferiores ao condomnio
significa onerar cada um dos 117 apartamentos previstos com a obra e manuteno de cerca de 10,30 m, ou seja,
uma rea equivalente a mais de 25% da rea til de cada apartamento!
No entanto, claro que a soluo do desmembramento do trreo exigiria articulaes entre o INSS, a CAIXA e a
prpria prefeitura, o que parece bastante complexo nesta conjuntura.

5.1.3 Estoque ou aquisies pontuais?

Uma questo geral, valendo para todos os agentes promotores de HIS, que no fazem
aquisies prvias ao desenvolvimento de projetos e, muito menos, um estoque de
imveis para projetos futuros. Todos adquirem pontualmente, analisando caso a caso.
Ou seja, os programas habitacionais esto atuando de forma inadequada face ao
contexto de valorizao provvel da rea central.

J dissemos que a CAIXA s adquire cada imvel no mbito da negociao de um

contrato para sua reforma. Ou seja, preciso fazer um projeto bastante detalhado para
chegar no valor de viabilidade da compra do imvel. Isso demora tanto que os preos
sobem (do imvel e da reforma).

No entanto, muitos imveis poderiam ser adquiridos sem risco - mediante

diagnsticos sumrios sobre as condies de conservao e possibilidades de
aproveitamento econmico. Por exemplo, na Frana, onde a reabilitao de edifcios
residenciais uma atividade muito importante, as empresas que especializadas utilizam
mtodos de diagnstico rpido (consolidado num software) para determinar o grau de
complexidade e custo, elementos suficientes para tomar uma deciso de comprar ou
no.

A formao de um estoque de edifcios para reformar fundamental em bairros que

esto sendo valorizados por conta de investimentos pblicos na reabilitao. Por outro
lado, ela particularmente adequada nas ZEIS, de modo a garantir e agilizar os
programas de HIS. Alm disso, instrumentos como a preempo deveriam ter como
objetivo a formao desse estoque, aproveitando as oportunidades representadas por
edifcios colocados venda.

5.1.4 O custo das obras de reforma

Naturalmente, h limites para baixar o preo do imvel e, em alguns casos, o custo
(estimado ou realizado) da reforma tem sido demasiadamente alto50, aproximando-se
dos custos de construo nova. Os resultados so a inviabilizao das intervenes ou
unidades reformadas com valores muito altos.

50
Considerando que cerca de 50% da construo nova correspondem a estrutura e alvenaria (anlise feita
pelo Eng. Jos Yolle da Integra Assessoria Tcnica, em entrevista realizada em 08.05.2007).

44
Falta uma anlise para saber se os custos so exagerados ou se h superfaturamento, ou
seja, as empresas estariam se aproveitando da falta de normas e tabelas de custos51. De
qualquer modo h fatores de natureza tcnica e mesmo mercadolgica nos custos
exagerados, entre as quais podemos apontar:

a) Relao inadequada entre a rea ocupada pelas das unidades habitacionais e a rea
total construda do edifcio
Este aspecto j foi analisado com relao ao custo incidente do terreno. Mas evidente
sua importncia para o custo da obra e posterior manuteno do edifcio.
O aproveitamento econmico da rea construda do edifcio pode ser medido pela
relao entre a rea til das unidades (AU) e a rea construda total por unidade (AT).
Esse dado (tambm utilizado para construo nova, mostra que as unidades mais baratas
so as que tm os maiores percentuais AU/AT52. Esse aspecto pode ser observado na
tabela 9, que traz informaes sobre custos de empreendimentos pblicos e privados de
reforma.
Algumas vezes, existe a expectativa sobretudo dos movimentos populares que as
reas coletivas podero ter usos que gerem recursos para a manuteno do condomnio,
mas isso no tem sido comprovado nos prdios reformados at agora.

b) O nmero de unidades resultantes da reforma

Esta questo tem a ver com a diviso do custo das obras por um nmero maior ou
menor de unidades e tem sido objeto de muitas discusses. A busca de maximizar o
nmero de unidades (no s pelo custo, mas por presses dos prprios movimentos para
atender a um nmero maior de famlias), levou a solues que exigiram muita
interveno, encarecendo as obras. Em alguns casos, deveria ser estudada a
possibilidade de manter a organizao original do edifcio.

Ana Cintra - A questo da reduo do nmero de unidades foi levantada por tcnicos que acompanharam o
processo. Naturalmente, se fossem feitas 86 unidades e em regime de mutiro, o custo de cada apartamento seria
bem menor e o empreendimento atenderia mais famlias. No entanto, nem sempre o custo/benefcio da subdiviso
favorvel.
Num raciocnio oposto, o valor pago pelo edifcio significa que cada uma das 36 unidades originais custou R$
58.333 (ou R$ 411,93/m de rea total). Foram gastos R$ 2.100.000 para criar mais 34 unidades, com rea de 60
m. A reforma custou R$ 30.000 por nova unidade, ou seja, R$ 411 por metro quadrado de rea construda.
Valeu a pena? Se considerarmos o nmero de famlias atendidas, sim. Mas, do ponto de vista do custo, duvidoso.
Talvez, a manuteno do nmero original de unidades (ou subdiviso de apenas uma parte delas) e a realizao de
obras mais simples de conservao tivesse propiciado unidades mais confortveis, que seriam destinadas a famlias
grandes. No entanto, a poltica municipal e federal de habitao tem regras muito rgidas, que freqentemente
impedem a compatibilidade entre as necessidades familiares e ao tamanho da moradia.

Joaquim Carlos Para a construo de 93 apartamentos foram gastos R$ 1.725.000 na compra do imvel (R$
18.548,39 por unidade) e R$ 1.374.670,00 em reforma e outras despesas (R$ 14.781,40 por unidade).
Este foi o nico caso em que o nmero original de unidades (120) foi reduzido para serem criadas unidades mais
confortveis. Mas interessante saber que o valor da aquisio de 120 quitinetes foi de R$ 14.375 por unidade. No

51
O Sistema Nacional de Preos Indexados SINAPI s existe para construo nova e no inclui itens
importantes de obras de reforma.
52
Especialistas franceses que apoiaram o trabalho do GTAI consideram que, na Frana, uma relao
abaixo de 80% no economicamente vantajosa. No entanto, os tipos de edifcios franceses, assim como
de moradores, so muito diferentes dos brasileiros.

45
temos dados para saber se elas seriam habitveis com uma reforma simples (pintura e troca das instalaes), sem
mexer nas paredes divisrias.

Labor - Os arquitetos encontraram uma soluo interessante (e vivel tecnicamente) para reduzir o custo incidente
da aquisio e reforma, que foi aumentar o nmero de unidades, mediante mais um andar. De qualquer modo, na
soluo adotada, a relao entre a rea til das unidades e a rea total construda parece pequena (62,2%),
indicando que o edifcio no era de aproveitamento econmico para uso residencial.

c) A inadequao dos edifcios

Nem todos os edifcios vazios do centro de So Paulo so adequados para serem
transformados em habitao popular.

Hotel So Paulo - Segundo especialistas franceses que examinaram o edifcio53, ele no era adequado para ser
transformado em unidades residenciais econmicas. Uma das principais razes era a enorme rea ocupada pelas
circulaes horizontal (em cada andar) e vertical.
O custo da reforma construo (sem outras despesas): cerca de R$ 534 por metro quadrado, semelhante a custos
de construo nova54. Como entender isso?

Por isso, a seleo dos edifcios deveria ser precedida de um bom diagnstico, com o
objetivo de definir os problemas e potencialidades do edifcio, assim como o provvel
custo para transform-lo em residencial popular. No perodo 2001-2004, esse trabalho
foi desenvolvido pelo GTAI, com o apoio de arquitetos brasileiros55 e cooperao
tcnica internacional. Foi organizada uma listagem, baseada na pontuao de diversos
itens, determinando que edifcios seriam mais adequados para aquisio.

No entanto, nem sempre possvel trabalhar com os edifcios mais adequados. Na

maioria dos casos, a aquisio tem resultado da oportunidade e das presses polticas,
incluindo as prprias "ocupaes". Por outro lado, nem sempre a aquisio dos mais
adequados se viabiliza.

d) A forma de encarar o projeto e as obras de reforma

Alguns projetos de reforma, por motivo do aumento do nmero de unidades ou para
tentar criar unidades com um padro de qualidade melhor, determinaram grandes
quantidades de demolies e reconstruo de paredes. Este foi o caso do Hotel So
Paulo estudado em detalhe e de outros do PAR, como o edifcio Maria Paula.
Segundo a experincia internacional e do setor privado que est fazendo reformas,
recomenda-se manter ao mximo as divisrias, vedaes e as aberturas existentes;
aproveitar o material dos pisos, etc56 . De qualquer forma, tem sido consenso entre os
projetistas que a recuperao dos edifcios do centro exige sempre a troca completa das
instalaes eltricas e hidrulicas.

Em projetos que parecem adequados, o que explicaria o alto custo das obras?

53
Relatrio dos consultores Jacques Pac e Jacques Perrot, em 2002.
54
O projeto Maria Domitila teve sua construo orada em R$ 560, em meados de 2007. J o novo
edifcio a ser construdo no terreno vazio do INSS na Avenida Nove de Julho foi orado a R$ 848 por
metro quadrado, na mesma data.
55
Entre eles a arquiteta Alejandra Devecchi.
56
J existem alguns estudos sobre a tecnologia da reforma no Brasil (DEVECCHI, 2001; REABILITA,
2006).

46
Entre os casos que estudamos detalhadamente, o exemplo mais gritante, o do edifcio
Senador Feij, contratado pela prefeitura. Nele, a aquisio foi somente dos andares
superiores e sua planta (antigo hotel) foi considerada como de fcil adaptao para a
construo de unidades populares. Embora o edifcio seja destinado ao programa de
locao social e no venda, no se justifica que o agente pblico esteja produzindo
mais caro que o preo de unidades similares disponveis no mercado privado.

Est custando, em setembro/2007 (e ainda pode ser reajustado!), R$ 24.452,43 por unidade. O custo da obra por
metro quadrado est em R$ 568, o que um valor semelhante ao de construo nova. Mas nesta, como se sabe, o
custo das fundaes, vedaes e caixilharia tm um peso importante! Isso j existia no edifcio!
Por que a obra de reforma est saindo to caro? Pior: os custos indicados acima so semelhantes a preos
praticados no mercado privado, onde se supe uma margem de lucro do empresrio (ver tabela 9). O custo da rea
til de R$ 1.574 /m e o da rea total de R$ 1.134/m.
A comparao com a reforma do edifcio Aurora (transformado em Nova Aurora) provoca interrogaes. Este prdio
estava na lista das desapropriaes da Prefeitura, mas houve desistncia supostamente em funo do alto preo.
No entanto, na reforma feita por empresrio privado, os apartamentos (39 m de rea til e 66 m de rea total)
esto sendo comercializadas a R$ 53.000, ou seja R$ 1.359 o m de rea til e R$ 803 o m de rea total.
Teria o proprietrio do antigo Aurora vendido muito mais barato para o empreendedor privado? Ou o empreendedor
privado conseguiu fazer a reforma por um custo muito menor?

e) Inexistncia de normas edilcias especficas para reforma. Demasiadas exigncias

quanto ao padro das unidades reformadas
Em alguns casos, o projeto (das unidades habitacionais e das partes de uso coletivo) e as
obras de reforma so definidos nos moldes da construo nova, o que encarece
demasiadamente os seus custos. Isso se deve, em parte, inexistncia de legislao
especfica para a reforma ou reciclagem de prdios para uso residencial.

Na verdade, o conceito utilizado, sobretudo nas reformas mais recentes (Hotel So

Paulo e Nove de Julho) ou em projetos rejeitados parece estar sendo o de produzir
"unidades novas em edifcios reformados" e no "unidades reformadas". Talvez falte
ainda a conscincia de que no se pode exigir do prdio reabilitado o mesmo
desempenho que o de uma nova edificao; e que melhor utilizar ainda que com um
padro de conforto reduzido (corredores, elevadores) - do que deixar os edifcios
abandonados.

No entanto, ainda que a legislao de HIS permita flexibilizar algumas exigncias na

rea central, muitas vezes, as exigncias maiores so do agente financeiro, que no
consegue desligar-se da lgica de mercado (promoo de produtos que possam
encontrar compradores). Um dos exemplos so as exigncias quanto a elevadores,
garagens e sistemas de segurana predial57.

Considerando que a grande maioria a ser atendida est nas faixas de renda bastante
baixa, os critrios relativos aos padres das unidades preocupam. At porque, se no
puderem ser atendidas nos programas pblicos, essas famlias continuaram vivendo em
reas exguas e ambientes insalubres nos cortios, e pagando muito mais caro!

57
Uma lder do movimento popular (Vernica Kroll) faz um relato do impasse na reabilitao de um
hotel onde a exigncia de aumento da capacidade do elevador, por parte da CAIXA, encareceria
demasiadamente a obra, por exigir demolies para aumento do poo. Se considerarmos que a legislao
de HIS permite at 5 andares sem elevador, poderia ser pensada a soluo de dimensionar a parada do
elevador s a partir do 4 ou 5 pavimento.

47
No caso do edifcio do INSS na Avenida Nove de Julho, o primeiro projeto previa 151
unidades, que talvez estivessem muito pequenas. Mas esse nmero foi agora reduzido
para 117. Seu custo subiu muito (tambm por outras razes) e, apesar de haver um
repasse altamente subsidiado pelo INSS, ser praticamente impossvel atender famlias
com renda inferior a 6 salrios mnimos.

Nove de julho (INSS) - Sem entrar no debate sobre a qualidade, o fato que o aumento da rea das unidades leva
reduo de seu nmero e ao aumento do preo de cada unidade. O custo estimado da reforma em setembro de
2007 de R$ 470/m, cerca de R$ 33.112 por unidade. A relao entre a rea til mdia (43 m) e a rea total dos
apartamentos (rea do prdio dividida pelo nmero de unidades) de 61%. bastante baixa!

f) A inadequao das empresas ao tipo de obras

A reabilitao de edifcios requer tecnologia especfica e empresas especializadas. Outra
dificuldade a falta de componentes industrializados, visando um aumento de
produtividade. De qualquer modo, na reforma de edifcios, a questo da organizao do
canteiro de obras mais complexa do que nas obras de construo em terrenos vazios,
pois, geralmente, o espao muito pequeno.

Como no existe um setor construo civil especializado em reabilitao de edifcios, os

agentes promotores contratam empresas especializadas em realizar edifcios novos. No
caso da CAIXA, mais grave, porque as regras exigem que sejam empresas com muito
capital, para fazer frente s exigncias de risco. Ora, para estas empresas as pequenas
obras no compensam. Por essa razo, so poucas as que aceitam trabalhar no PAR-
reforma. Alm disso, muitas vezes, recorrem terceirizao de servios, com efeitos na
qualidade58.

O menor custo conseguido nas reformas do setor privado pode estar explicado, pelo
menos em parte, pela capacitao e pequeno porte das empresas que executaram as
obras59.

tambm importante dizer, que os sistemas de mutiro poderiam perfeitamente

adaptados para os tipos mais usuais de reformas. Isso seria certamente um fator
importante para reduzir custos e multiplicar as intervenes.

g) Oramentos e tipos de contrato com as construtoras

No caso do PAR, contrato da construtora no reajustvel. Segundo anlises
apresentadas em seminrios sobre reformas, ocorridos no perodo 2001-2004, a forma
como os oramentos das reformas pelo PAR foram feitos, com base em estudos
preliminares, levou a muitos problemas nas obras. Por um lado, no havendo previso
de reajustes aps o contrato entre a empreiteira e a CAIXA, poderia haver a
superestimao do custo de alguns itens, embora o limite fosse o teto do PAR. Em
vrios casos, para reduzir os custos, houve sub-contratao de empresas pouco
qualificadas para a execuo de alguns itens da obra.

58
Este aspecto est bastante desenvolvido no documento PAR-reforma:como avanar?
59
Na Frana, a reabilitao de edifcios executada por empresas consideradas "artesanais", ou seja, com
nmero de empregados inferior a 15.

48
Nos contratos com a COHAB, reajustveis, nota-se que os valores do metro quadrado
de construo j esto altssimos, podendo ainda aumentar antes da entrega da obra. Ou
seja, quando a obra comea, o agente promotor pblico ainda no se sabe qual o seu
valor final.

Parece evidente que a articulao entre os problemas de aquisio e de definio das

obras e contratos esto contribuindo para aumentar os custos de produo de HIS por
meio da reforma de edifcios. A comparao entre os custos de produo dos agentes
pblicos e os preos de oferta de empreendimentos privados, na tabela 9 apresentada no
final do item 5, que deixa isso claro.

5.2 A construo de novos edifcios para HIS

Como vimos no item 1 deste relatrio, embora as grandes glebas sejam raras no Centro,
existem vrios tipos de terrenos aproveitveis, alguns totalmente vazios, outros sub-
utilizados (estacionamentos, etc).
De um modo geral, os terrenos vazios do centro tendem a ser mais disputados do que a
maioria dos edifcios passveis de reabilitao para HIS. So mais caros no centro do
que nos bairros perifricos de So Paulo e, sobretudo que em outros municpios da
regio metropolitana. Desse modo, o primeiro requisito o adensamento, normalmente
s obtido com a verticalizao intensiva60.

5.2.1 Construo em terrenos pblicos

a) Municipais
A COHAB tinha um estoque nos distritos do Brs e do Belm. No perodo 2001-2004
realizou ou contratou projetos para todos eles, sendo a grande parte destinada ao
programa de locao social, alguns a serem financiados com recursos do emprstimo do
BID para a reabilitao do centro. Esto em andamento os conjuntos Bresser XIV e
Bresser VI em convnio com a CDHU.

Tambm nesse perodo, outros terrenos vazios e subutilizados (incluindo

estacionamentos e depsitos de veculos apreendidos) pertencentes administrao
direta (dominiais) e indireta foram identificados como de interesse para o programa.

Nos terrenos repassados foram construdos os conjuntos Parque do Gato (486 unidades),
Olarias (137) e Vila dos Idosos (145). Em trs outros, houve acordos de cesso com a
Secretaria de Negcios Jurdicos (Assemblia e Carlos Gomes) e com a SPTrans
(Cnego Vicente Marino) e os projetos foram iniciados, mas a nova administrao
municipal decidiu interromper.

Para a obteno do terreno Assemblia a Cohab fez um acordo com SJ pelo qual
construiria a garagem para os carros da Secretaria. Foi um exemplo interessante de
viabilizar a utilizao de um terreno muito bem localizado, com uso misto. O acordo
parecia trazer vantagens para as duas partes.

Assemblia - O desinteresse manifestado pela administrao municipal que assumiu em 2005 pela continuidade e
ampliao do programa de habitao social no centro est, certamente, na origem pela no viabilizao do projeto.

60
Essa afirmao no deve ser tomada como absoluta, pois nem sempre a verticalizao intensiva tem um
desempenho melhor do que prdios de baixa altura ou mesmo unidades superpostas.

49
Provavelmente, o modelo do empreendimento foi considerado incompatvel com as diretrizes para a requalificao
da rea central posteriores a 2005.

b) Federais
Desde o incio dos anos 2000 foram identificados vrios terrenos vazios, que tm sido
reivindicados pelos movimentos sociais e pela Prefeitura61. Os terrenos denominados
Maria Domitila e Nove de Julho (vazio) j esto com financiamentos PAR em
andamento, com 167 e 139 unidades, respectivamente.
O estoque da Rede Ferroviria Federal tambm importante, incluindo o chamado Ptio
do Pari, com mais de 9 hectares. Para essa rea, j houve diversos projetos, em
diferentes administraes. Continua sendo uma oportunidade importante.

A utilizao do patrimnio dessas duas instituies federais ficou facilitado pelas Leis
Federais 11.481/07 e 11.483/07. Seria importante que houvesse um plano mais global
de utilizao para HIS, pois at agora os terrenos tm sido atribudos pontualmente,
conforme demandas dos movimentos sociais.

c) Estaduais
A CDHU utilizou um terreno da USP para construo do edifcio Pirineus e outros
pertencentes FEPASA para construir o conjunto Pari A (160 unidades). Essa empresa
estadual possui outros terrenos utilizveis para programas habitacionais.

A Companhia do Metr tambm possui reas no setor centro-leste, resultantes da

construo da linha Leste-Oeste (vermelha). Existe um processo de permuta com o
municpio em curso, pois a construo da linha exigiu que algumas vias pblicas (bens
de uso comum do municpio) fossem desafetadas e transferidas ao Metr.

5.2.2 Construo em terrenos privados

Entre os casos estudados, o empreendimento Madre de Deus resultou da desapropriao
pelo municpio, mediante acordo, de terrenos ocupados por cortios. Essa prtica foi
adotada pelo municpio naquele perodo (1989-1992) e permitiu adquirir vrios
pequenos terrenos muito bem localizados62, alm do empreendimento Celso Garcia, de
mdio porte (192 unidades).

O programa PAC/BID tambm prev a aquisio de imveis encortiados para sua

reabilitao (reforma) ou para demolio e construo. 2194 unidades foram construdas
em 15 terrenos. No entanto, segundo as informaes s quais tivemos acesso, a CDHU
no est conseguindo adquirir a preos compatveis com as normas do programa.

Mas a grande parte dos empreendimentos da CDHU nos bairros Mooca, Cambuci, Santa
Ceclia e Bela Vista e mesmo no Ipiranga (prximo ao permetro central) foi construda
em terrenos vazios adquiridos de proprietrios privados, sendo empreendimentos entre
66 e 400 unidades. Trata-se de terreno semelhantes aos que os empreendedores privados

61
Em 2003, foi iniciada uma cooperao entre a prefeitura e o INSS para levantamento e avaliao
tcnica de seu estoque de imveis da cidade de So Paulo. No temos informao sobre a continuidade ou
no dessa cooperao.
62
Vilinha 25 de Janeiro, Casaro do Carmo, Pedro Fachini, Imoroty e Eiras Garcia), num total de 93
unidades.

50
buscam63. Desse modo natural que os preos estejam subindo a ponto de levar a
empresa a desistir de aes expropriatrias.

Chama a ateno que os rgos promotores de HIS no consigam articular-se para

definir estratgias de obteno de terrenos64 a custos menores, at porque so os maiores
(ou talvez os nicos) investidores em certos bairros centrais. Uma cooperao poderia
trazer benefcios para todos os agentes e beneficirios de programas habitacionais,
substituindo a atual falta de coordenao e mesmo competio, que s favorece a
especulao65.

5.2.3 Os resultados da ZEIS-3 no PRIH-Luz

Dentre os diversos permetros definidos como ZEIS-3 no Plano Diretor Estratgico, o
nico onde ocorreu um empreendimento de HIS realizado por empresrio privado foi o
localizado no bairro da Luz. Isso foi possvel graas presena de um escritrio-antena
no local, que promoveu a articulao entre proprietrio e uma empresa construtora
interessada (ver Ficha detalhada).

O projeto (em fase adiantada de construo em outubro de 2007) consiste em dois

conjuntos de HIS, totalizando 403 unidades, e um conjunto HMP com 270 unidades. O
fato positivo foi a produo de centenas de unidades populares numa localizao
privilegiada. O "sucesso de vendas" deixa claro que havia uma demanda para
apartamentos desse padro e preo. No entanto, do ponto de vista da demanda
prioritria a ser atendida famlias com renda inferior a seis salrios mnimos o
empreendimento foi decepcionante, pois os preos de venda so superiores aos tetos
fixados na legislao municipal e ao comprometimento de renda possvel para essas
famlias. De qualquer modo, os valores e formas de financiamento tornam os
apartamentos acessveis para famlias com menos de 10 salrios mnimos.

De fato, o construtor utilizou a iseno da "outorga onerosa" para fazer um nmero

maior de apartamentos, mas cobrou muito caro por eles. No entanto, mesmo que
pagasse pela outorga, o preo do terreno ainda seria barato diante do valor que cobrou
pelos apartamentos! Quanto prefeitura, deixou de receber cerca de R$ (a calcular,
conforme valor venal X rea construda a mais que o CA=2) O importante teria sido a
exigncia de que ele vendesse pelo valor estipulado para HIS, atendendo assim s
famlias priorizadas.

As regras das ZEIS-3 certamente foram determinantes para que o proprietrio (a Cria) aceitasse vender os seus
terrenos, assim como aceitar valores mais baixos que os estimados na regio. Alm disso, o fato de construir numa
ZEIS permitiu ao construtor ficar isento da obrigao de pagar a outorga onerosa! No entanto, o fato de adquirir
terrenos a custo "subsidiado" pelas regras das ZEIS no fez com que o proprietrio comercializasse as unidades
HIS pos valores compatveis com a demanda de baixa renda (at 6 salrios mnimos) nem oferecesse unidades
HMP por preos menores. Ambos so preos de mercado. Os valores cobrados nos empreendimentos HIS e HMP
do PRIH-Luz so semelhantes aos de empreendimentos de construo nova fora de ZEIS na rea central.

63
Segundo informaes de tcnicos da CDHU, a empresa est atualmente desenvolvendo uma reflexo
sobre a utilizao de terrenos menores, para empreendimentos de pequeno porte.
64
Tem havido casos de repasse de terrenos do municpio CDHU para que ela construa, utilizando
recursos do ICMS e do PAC/BID.
65
O aumento dos preos em certos distritos centrais foi notado por pesquisas de Eduardo Rottman, aps o
lanamento do Chamamento Empresarial do CDHU, no final dos anos 90.

51
Mas o que custou muito caro foi a construo. O proprietrio gastou muito pouco com
terreno.

Observando os preos de venda das unidades, percebe-se que a incidncia do preo dos terrenos muito pequena.
Em cada unidade HIS o terreno custou (se coeficiente de aproveitamento foi 5) R$ 80 por m; em cada unidade
HMP (CA = 4,2) o custo relativo ao terreno foi de R$ 100 por metro quadrado. Esses valores correspondem a 7 %
do preo da HIS e 10,6% do preo da unidade HMP. So muito baixos. Desse modo, o que tornaria o preo alto so
os ganhos do construtor e o custo da construo. Ora, a construo de padro popular com elevador custava cerca
de R$ 700 por metro quadrado no primeiro semestre de 2007.

As regras das ZEIS no foram respeitadas no momento da aprovao nem da

comercializao, sem que a Prefeitura questionasse. Por outro lado, a CAIXA, gestora
de programas habitacionais federais, aprovou um financiamento com valores maiores
que os permitidos pela Lei!

No Feiro da CAIXA de 2007, as HMP foram vendidas por preos por metro quadrado de rea total inferior ao das
HIS oferecidas em 2006 no mesmo evento!
O prprio fato de a HMP ser vendida por R$ 942,69 o metro quadrado indica que as HIS, se o empresrio quisesse
(ou o financiador, ou a Prefeitura exigissem), poderiam ser produzidas (mesmo com lucro) por um valor de R$ 38.
830, menor que o teto do PAR naquele momento, que era de R$ 40.000. No entanto, o empresrio convenceu a
CAIXA de que isso era economicamente invivel.
O aumento de custo das unidades incompatvel com as regras das ZEIS-3 e a mudana de PAR para Crdito
Associativo inviabilizaram a incluso das famlias de menor renda, ou o atendimento da demanda indicada, formada
majoritariamente por moradores dos cortios da regio.

5.2.4 Tamanho e tipo de aproveitamento dos terrenos centrais

A anlise dos casos e do banco de dados nos permite, permite recomendar alguns
critrios para a produo de conjuntos de HIS em terrenos da rea central:

a) O tamanho (porte) dos conjuntos

Embora alguns especialistas recomendem a produo em escala e projetos
padronizados, os exemplos dos empreendimentos Madre de Deus (prefeitura) e Pirineus
(CDHU) mostram a possibilidade de um bom aproveitamento de terrenos pequenos que
resultaram em projetos diferenciados e de boa qualidade. Alm custo relativamente
baixo da construo e dos terrenos, as taxas condominiais so muito acessveis.

No Madre de Deus, as razes para o sucesso parecem claras:

- o porte pequeno do terreno, levando a um nmero de famlias moradoras relativamente pequeno (45), o que pode
permitir um convvio mais fcil.
- a realizao da obra pelo sistema de mutiro e o papel da Associao e da Assessoria no controle dos custos;
alm disso, pelo fato de ter apenas 4 andares, o prdio no precisa de elevadores, o que reduziu o custo da obra e
da manuteno do condomnio.

No Pirineus, existe elevador e a execuo foi por empreiteira, mas o resultado

positivo.

A pequena escala do projeto certamente um fator importante para facilitar um convvio tranqilo entre os
moradores e facilitar a gesto. Por outro lado, o fato de ser um pequeno edifcio, bem administrado, aliado sua
qualidade arquitetnica, deve ter importncia no aspecto de convvio com a vizinhana.

52
Estes exemplos no so representativos da obteno de terrenos pequenos na rea
central, pois um foi desapropriado em 1990 e o outro foi comprado a preo subsidiado
de uma instituio pbica. No entanto, trata-se de terrenos cujo tamanho (menos de
1.000 m) no adequado para os produtos imobilirios do setor privado, salvo se
estiverem agrupados e puderem ser remembrados para empreendimentos grandes.

Por outro lado, uma economia de escala na produo pode ser obtida pelo planejamento
articulado de obras em vrios pequenos empreendimentos prximos. Os permetros de
ZEIS-3 so particularmente indicados para esse tipo de interveno. A se encontram
tambm terrenos "encravados" ou "miolos de quadra", que possibilitam solues
arquitetnicas interessantes e menor custo do terreno

b) A mistura de usos e a diversidade social

O uso misto particularmente importante na rea central, onde os pavimentos trreos
normalmente tm uso comercial. Alm disso, quando a construo no tem recuos, a
localizao no pavimento trreo incmoda para os moradores (falta de privacidade,
rudos, etc).

No entanto, nossa principal preocupao aqui que a mistura de usos no

empreendimento permita que usos mais rentveis (comrcio, indstrias no incmodas,
servios e instituies pbicas) paguem mais, de modo a "subsidiar" o terreno do
conjunto popular ou dos pavimentos onde as unidades sejam localizadas.

Quanto mistura entre apartamentos para vrias faixas de renda - embora o raciocnio
seja o mesmo que o feito para usos no residenciais talvez seja mais complicado.
Existe uma resistncia "do mercado", segundo empresrios e a prpria CAIXA, porque
a HIS "desvalorizaria" os apartamentos das famlias de mdia renda. Enfim, a tendncia
segregao ainda muito forte. O projeto executado no PRIH-Luz, com os conjuntos
HIS e HMP completamente separados mostra bem a dificuldade para colocar em prtica
a "diversidade social".

PRIH-Luz - A estratgia de marketing: o segundo conjunto de HIS, situado ao lado do Central Home (HMP) s ser
colocado venda depois que as unidades do HMP tinham sido quase todas vendidas. Na informao constante do site
GEOSECOVI, a informao sobre o zoneamento dos 2 conjuntos falseada, omitindo-se que se trata de ZEIS. O
residencial 25 de Janeiro aparece como Z-8 e o Central Home como Z-5.

c) O padro dos conjuntos e unidades.

Diante das vantagens de localizao e mesmo de outros atributos de certos bairros
centrais, as exigncias quanto ao conforto das unidades (especialmente tamanho) e das
instalaes de utilizao coletiva devem ser diferenciadas na rea central. Por exemplo,
as reas das unidades podem ser menores e as garagens devem ser dispensadas. Isso foi
(talvez ainda seja) uma discusso importante com a CAIXA, por exemplo. No entanto, a
questo de reas de lazer comunitrias no pode ser descuidado, pois ainda existem
muitas crianas e adolescentes no tipo de famlias que constitui a "demanda" de HIS.

preocupante que o setor privado esteja tentando atrair consumidores para o Centro
mediante a oferta de condomnios fechados, verticalizados, mas com baixa densidade
(por conta de garagens descobertas e grandes reas de lazer). Isso possvel para o
"mercado" porque os terrenos ainda esto relativamente baratos. No entanto,
representam um consumo importante de terrenos em detrimento dos empreendimentos

53
sociais. bom lembrar que, nos empreendimentos para classe mdia, embora a
densidade construtiva possa ser alta, as famlias, em geral, so menores, o que resulta
em densidade demogrfica relativamente muito mais baixa.

PRIH-Luz - No conjunto HMP, a cada moradia correspondem 21 m de terreno. No conjunto HIS, a cada moradia
correspondem 10,1 m (informao a precisar). Ou seja, para reduzir o custo do terreno incidente no HIS a
densidade foi muito aumentada. Isso permitiu utilizar o terreno do conjunto HMP com menor densidade construtiva,
reservando reas para estacionamentos no cobertos e reas de lazer, a exemplo de condomnios mais perifricos.
O Coeficiente de aproveitamento (CA) nos conjuntos HIS superior a 5. No conjunto HMP de 4,19.

5.3 A aplicao do Estatuto da Cidade

Como vimos no incio deste Relatrio, o abandono e a ociosidade dos imveis na rea
central constituem um abuso em relao funo social da propriedade. Por outro lado,
representam uma oportunidade para uma poltica de repovoamento com diversidade
social, garantindo a manuteno da populao de menor renda e novas ofertas de HIS.
No entanto:

a) No esto sendo tomadas medidas contra a ociosidade dos imveis previstas no

Plano Diretor Estratgico de 2002 (PDE)
At agora no ocorreu a regulamentao dos instrumentos da "edificao e utilizao
compulsrias", assim como "imposto progressivo" e "desapropriao com ttulos". E
isso seria essencial para aumentar a oferta e reduzir o preo desses imveis, viabilizando
sua aquisio por agentes pblicos, privados e comunitrios.

b) As potencialidades das ZEIS-3 no foram exploradas

Como exposto em item anterior, o nico empreendimento resultante das normas de
ZEIS-3 definidas pelo foi o que ocorreu no PRIH da Luz. Nas outras ZEIS no foram
concretizadas as negociaes iniciadas com proprietrios privados66.

Alm da aplicao de medidas para coibir a ociosidade dos terrenos, acreditamos que a
implementao dos objetivos das ZEIS depende fundamentalmente do interesse e da
ao pr-ativa do municpio, articulando os diversos agentes da oferta (proprietrios,
construtores, agentes financeiros) e da demanda (movimentos organizados,
cooperativas, etc).

No perodo em que havia interesse explcito da prefeitura na promoo de HIS no centro

(at 2004), podemos apontar as seguintes fragilidades:

desinformao dos proprietrios e dos empresrios sobre as vantagens;

insuficiente ao mobilizadora do poder publico na articulao entre os agentes
privados e os financiadores (at 2004); ou desestmulo e crticas

dificuldades dos agentes de HIS para aproveitar as possibilidades do uso misto,
especialmente como forma de reduzir o custo incidente do terreno nas HIS;

66
A negociao para um projeto na gleba da antiga fbrica Orion, no Belm, parecia bastante promissora,
mas foi interrompido depois de 2004 (OBSERVATORIO, 2006). Em 2004, houve tambm uma
negociao inicial para combinar shopping popular com HIS privada em terreno no Brs, onde o terreno
estava, ao mesmo tempo, em ZEIS e no permetro da Operao Urbana Centro.

54

critrios de projeto e exigncias dos agentes quanto ao padro do conjunto e das
unidades, especialmente a obrigatoriedade de vagas de garagem67;

A partir de 2005 ocorreu o desestmulo a proprietrios ou empresrios que levaram

propostas de aprovao de projetos em ZEIS-368; e posio ativa do Executivo para
derrubar algumas ZEIS na rea central, alm de propostas para redefinir o conceito de
HIS, ampliando o limite de renda das famlias69. Atualmente, os agentes privados esto
apostando na retirada das ZEIS-3 ou na flexibilizao de suas regras, favorecendo
empreendimentos de HMP, para a qual a oferta de financiamentos bancrios e a
demanda so abundantes.

No entanto, as regras das ZEIS-3 esto forando o municpio a refletir sobre HIS no
projeto de requalificao da regio da Nova Luz. Por outro lado, como vimos no caso
do PRIH-Luz, o prprio municpio no zelou pelas exigncias quanto ao atendimento
obrigatrio de famlias com renda inferior a 6 S.M..

c) Os instrumentos previstos para facilitar a obteno de terrenos e as parcerias

pblico-privadas no esto sendo implementados para a promoo de HIS
Entre esses, esto o "direito de preempo e o "consrcio imobilirio". Embora a
prefeitura tenha criado vrios mecanismos e estruturas especializadas para parcerias
visando a "recuperao" da regio da Nova Luz, o mesmo esforo no existe para
viabilizar HIS. Esta questo dependeria de estruturas adequadas e recursos
oramentrios para gesto fundiria, nos aspectos da aplicao da "preempo" e
obteno e repasse dos terrenos pblicos sem falar no aspecto de definio de
estratgias para interveno no mercado de terras da cidade.

5.4 Financiamento, especificidades do Centro e instrumentos urbansticos

Praticamente no existe articulao entre os instrumentos urbansticos voltados ao
direito cidade e as linhas de financiamento. Isso seria fundamental para a ao do
municpio, que tambm o responsvel pela gesto do solo. Mas tambm a CAIXA,
como gestora dos recursos do Ministrio das Cidades poderia ter critrios para a
atribuio de recursos que apoiassem mais ativamente as diretrizes do Estatuto da
Cidade e os objetivos da poltica urbana expressos no Plano Diretor.

a) Normas e linhas especficas mais adequadas para o financiamento da reabilitao

Reformas executadas por proprietrios - Existem tambm muitos edifcios cujas

unidades no esto individualizadas (do ponto de vista registrrio), mas que
podem voltar ao mercado ou ser utilizadas em programas de HIS sem obras (ou
com simples medidas de conservao ou adaptao). No caso da CAIXA, a linha
PAR compra um empreendimento cujas unidades devem que ser consideradas
novas, ou seja, ter passado, comprovadamente, por um processo de reforma.
Teoricamente, o proprietrio poderia fazer as obras com uma pequena empresa e
67
A exigncia de vagas para os apartamentos inviabilizou a negociao para um conjunto misto
(shopping + HIS) no Brs, de iniciativa do proprietrio do terreno e empresrio do shopping.
68
Informaes de tcnicos da SEHAB.
69
Atualmente, as HIS devem atender a famlias com renda at 6 salrios mnimos; j houve propostas
para ampliar o limite para 12! Com isso, o atendimento s famlias mais pobres ficaria cada vez mais
difcil.

55
 vender ao FAR. Seria interessante estimular isso, pois ainda no ocorreu nenhum
caso.

Linhas adequadas a empreendimentos com autogesto e execuo por

cooperativas ou mutiro. Embora o municpio tenha demonstrado sua falta de
interesse na reabilitao de prdios (e na promoo de HIS no centro), outros
edifcios esto em estudo pelas assessorias tcnicas dos movimentos de moradia,
mas com tentativa de adequar o empreendimento Resoluo 46070 do FGTS,
que seria mais flexvel.

Madre de Deus - na poca da obra havia uma linha de financiamento adaptada construo por mutiro ou
pequenas empresas. Ou seja, modalidades de construo (e mesmo reforma) adaptadas a empreendimentos de
pequeno porte , com custos menores que o de grandes empresas, acostumadas a ganhos de escala.

Recursos para formao de estoques de edifcios vazios e terrenos - seja por

agentes pblicos ou associaes pr-moradia, especialmente nas ZEIS-3.

b) Priorizao e estmulos para empreendimentos na rea central

O municpio, de modo coerente com a poltica urbana, deveria implementar

mecanismos para induzir a promoo de habitao social no centro (e bairros
consolidados), incluindo facilidades para licenciamento das construes71. No
existindo isso, uma atuao do agente financeiro fica mais difcil.

No entanto, a CAIXA, como gestora dos recursos federais, poderia ter mecanismos para
induzir projetos de HIS nas reas centrais, de modo coerente com as diretrizes do
Estatuto da Cidade. Uma das formas seria distribuir os recursos para HIS (incluindo o
PAR) exigindo que um percentual importante das unidades fosse construdo no centro.
Mas, um dos problemas que a prpria CAIXA resiste em aceitar conjuntos de HIS
prximos aos de renda mdia, por receio da desvalorizao desses ltimos.

c) Financiamento para aquisio de unidades disponveis no mercado

Nem sempre precisa construir novas ou reformar edifcios inteiros. Os dados sobre
domiclios vazios indicam que h um grande nmero de unidades que j existem.
possvel que uma parte necessite de obras para tornar-se habitvel e outras, no.

A CDHU, no mbito do prgrama PAC/BID, distribui "cartas de crdito" para que os

moradores de cortios encontrem moradias para compra. H um subsdio constante de
R$ 15.000, sendo de R$ 45.000 o valor mximo da unidade. Foram distribudas cerca de
500 entre incio de 2002 e maio de 2007, sendo que mais de 60% so na regio central.

A pesquisa com base em uma amostra referente a 97 cartas de crdito atribudas a

beneficirios do PAC72 na rea central, em bairros perifricos da zona leste e em outros

70
Trata-se de normas para aplicao dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS).
71
Experincia do Bando 2 do governo da Cidade do Mxico um bom exemplo de induo de
empreendimentos na "ciudad central". No entanto, aqui seria importante garantir percentuais mnimos
para HIS, para no correr o risco de provocar efeitos perversos (como ocorrem no Mxico).
72
Incluiu 60 cartas de crdito no Centro, sendo 30 no Glicrio, 4 na Consolao, 6 na Bela Vista, 7 na S,
4 no Brs, 4 na Liberdade, 3 nos Campos Elseos e 2 na Santa Efignia; 31 em bairros perifricos da zona

56
bairros da periferia trouxe dados bastante interessantes. Os preos mdios das unidades
no centro foram de R$ 33.477 na zona leste de R$ 30.944 e nos outros bairros de R$
38.190. A metragem mdia das unidades no centro era de 44,33m, na zona leste de
51,46 m e nas outras localizaes de R$ 53,88/m. Assim, teramos um valor mdio por
m de R$ 755,19 na rea central, de R$ 601,33 na zona leste e de R$ 708,80 em outros
bairros.

Segundo essa amostra, o preo por metro quadrado de unidades populares prontas no
centro seria apenas 26% maior do que na zona leste! Isso bastante significativo
quando se sabe que as condies de acessibilidade ao emprego e equipamentos sociais,
assim como de infra-estrutura so absolutamente diferentes, com enorme vantagem para
o centro.

Por outro lado, os preos mdios no centro so mais baixos do que as unidades
oferecidas pelos trs agentes pblicos depois de 2005!

XXX

leste (18 em Itaquera, 9 em Guaianazes, 3 em Sapopemba e 1 na Cidade Tiradentes); e 6 em outros

bairros perifricos de So Paulo e cidades vizinhas.

57
Tabela 9 - Empreendimentos pblicos e privados baseados na reforma de edifcios para uso residencial
PROMOO PBLICA PROMOO PRIVADA
Olga S. Ceclia
Nome do Ferno Riskalah Maria Hotel So Joaquim Senador Asdrbal do Rosemarie e Samambaia Graziela de Res. Nova
Benrio Labor C "Ana
Empreendimento Sales Jorge Paula Paulo Carlos Feij Nascimento M. Tereza Studio Home Cssia Aurora
Prestes Cintra"
R. So R. Aurora, 579
R. Ferno Av. Celso R. Riskallah R. Maria R. Brigadeiro R. Ana R. Joaquim R Senador R. Asdrubal do R. Julio M R. Sete de Abril, Av. Duque de
Endereo Francisco, X R. Cons.
Sales, 24 Garcia, 787 Jorge, 50 Paula, 171 Tobias, 300 Cintra, 123 Carlos, 94 Feij, 126 Nascimento, 282 Salgado, 65/89 412 Caxias, 428
113 Nbias
Setor Fiscal 002 026 001 005 001 007 005 026 005 005 007 006 008 008

Zona de Valor S Brs Repblica Repblica Repblica S S Belm S S Barra Funda Centro Centro Repblica

Metr + prximo S Brs Repblica Repblica Repblica S S Belm S S Santa Ceclia Repblica Santa Ceclia Repblica

Ano lanamento/incio 2000 2001 2001 2001 2002 2002 2004 2004 2006 2006 1999 2005 2005 2007

N Dormitrios 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1

N Banheiros 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

N Garagens 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

N Elevadores 2 1 3 2 2 2 2 2 2 2 4 0,82 1 2

Unidades/ andar 11 21 10 6 8 6 8 12 9 4 4 5 3 9

N Andares 6 4 17 13 10 11 20 8 5 12 10 11 11 9

Total Unidades 54 84 167 75 84 70 152 93 45 40 80 22 33 81

1
rea til (m) 39,0 30,0 31,0 37,0 34,0 60,0 35,0 46,0 31,0 34,5 89,34 49,68 46,92 39

rea Total (m) 46,5 38,0 47,8 64,0 54,7 72,8 53,3 71,8 43,0 64,5 106,21 76,91 53,00 66

A til/ A.total 83,8% 78,9% 64,9% 57,8% 62,2% 82,4% 65,7% 64,1% 72,1% 53,5% 84,1% 64,6% 88,5% 59,1%

.T. Terreno (m) 426 823 495 500 1.041 670 747 1.121 476 256 860,00 205,00 200,00 594

Preo Total (R$) 19.292 21.474 24.658 26.407 28.413 45.000 3 30.740 2 34.419 48.799 4 63.199 4 58.800 100.524 58.700 53.000

Preo .Util (R$/m) 438,45 704,07 795,42 713,70 835,68 500,00 603,22 748,24 1.574,16 1.897,86 658,16 2.023,45 1.251,09 1.358,97

Preo .Tot (R$/m) 414,70 564,75 551,04 412,61 519,63 411,92 565,84 479,35 1.134,27 1.097,20 553.62 1.307,05 1.107,55 803,03
Sistema de PAR- PAR- PAR- CDHU - PAC PAR- PAR - Locao Preo
PAR-reforma PAR-reforma Locao Social Preo Fechado Preo Fechado FGTS - CAIXA
Financiamento reforma reforma reforma BID reforma reforma Social Fechado
CAIXA/ CAIXA/ CAIXA/ CAIXA/ CAIXA/ CAIXA/ PEHP/
AGENTE CAIXA/ PMSP CDHU PEHP/ COHAB SBPE -- SFH CAIXA
PMSP PMSP PMSP PMSP PMSP PMSP COHAB
Seta/Paez Hilmax/ Esteves e
Construtora Cury Tarraf Cury 3 RD Tarraf Croma
Amorim
Cronacon Ltda Ingai Inga Nao Informada Carnevalli
de Lima Concrelite
Fontes: Promoo pblica: dados fornecidos pela CAIXA em 2007; fichas GTAI (2001-2004); MALERONKA, 2005; PIOCHI, Sidney, 2005 e entrevistas realizadas no mbito da pesquisa;
Promoo privada: site Geosecovi baseado em dados da Embraesp at jul/2007. OBS: nos empreendimentos privados, nem sempre o nmero de UH o total, mas as lanadas naquela ocasio
(1) Fontes: Labor, F. Sales, Riskalah, M. Paula e Olga Benrio so de MALERONKA; as de Sen. Feij e Asdrbal so de PIOCHI; Hotel Sao Paulo - Rehabilita; J. Carlos - Integra; Ana Cintra - site CDHU.
(2) O imvel foi repassado pela PMSP CAIXA sem nus, portanto no preo final no est presente o componente relativo ao custo de aquisio do imvel, que foi de R$ 3.180.000
(3) O custo unitrio final por unidade foi de R$60.000. A unidade foi repassada por R$ 45 mil, com subsdio do programa PAC BID de R$15.000. A CDHU assumiu o custo "extra" de R$15.000
(4) O preo final apontado se refere ao custo final unitrio, visto que no sero comercializados e faro parte do estoque pblico de moradia para locao.

59
Tabela 10 - Empreendimentos de construo na rea central, comercializados pelo setor privado
Em terrenos fora de ZEIS Em ZEIS
Actualit Reserva Novo Central
Nome Cores da Higienp Ile de Paradise Port Place des Spazio Carmen G. Central Park Resid. 25 de
Portinari Beatrice Higien Garoa Cult Bom Centro Home Cond.
Empreendimento Barra olis France Studio Grimaud Arts Centrale Archilla Resid. Janeiro
polis Retiro Arouche Club

R. R. Frederico R. R. Vitorino R. Vinte e R. Vinte e

R. Padre R. Boraca, R. Vieira, R. Marqus de R. Jaguaribe, R. Antonio R. Carvalho de R. Adolfo R. Cons. R. Salvador Av. Duque de Largo do
Endereo Vieira, 62 18
Fortunato,
Padre, 62
Abranches,
Itu, 295 584
Washington
Coruja, 166 Mendona, 251
Carmilo,
Gordo, 52 Nebias, 1217 Leme Caxias, 159 Arouche, 246
Cinco de Cinco de
252 369 Lus, 392 106 Janeiro, 151 Janeiro, 180

Setor 17 19 7 17 7 7 7 1 18 7 7 8 8 18 7 7 1 1
Santa Barra
Zona de Valor Pari Barra Funda
Ceclia
Pari Santa Ceclia Centro Santa Ceclia Luz Bom Retiro Barra Funda
Funda
Barra Funda Barra Funda Bom Retiro Santa Ceclia Centro Luz Luz

Santa Santa Marechal Santa

Metr + prximo Armnia
Ceclia Ceclia
Luz Santa Ceclia Repblica Santa Ceclia Luz Luz
Deodoro Ceclia
Santa Ceclia Santa Ceclia Armnia Santa Ceclia Repblica Luz Luz

Data Lanamento mai/99 nov/00 mai/01 ago/01 dez/01 jun/02 out/02 fev/03 out/03 nov/03 abr/05 dez/05 mar/06 ago/06 mar/07 mai/07 mai/06 mar/07
N Dormitrios 3 3 2 2 1 1 1 1 3 1 2 1 1 2 2 1 1 2
N Banheiros 1 2 2 2 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1
N Garagens 1 2 1 1 1 1 1 0 2 1 1 1 0 1 1 0 0 1
N Elevadores 4 8 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 0,18 2 8 2 1,40 6
N Coberturas 0 0 0 0 0 0 0 0 4 0 0 0 0 0 0 0 0 0
N Blocos 1 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0,66 0,18 1 2 1 0,70 3
Unidades/ Andar 4 4 4 4 5 6 5 3 4 8 8 12 11 6 8 4 8,57 6
N Andares 22 25 12 17 16 17 17 10 20 10 8 27 6 17 15 13 11 15
Total Unidades 88 400 48 68 80 102 85 30 80 80 60 208 12 102 240 52 70 270
rea til (m) 73,00 93,09 53,87 59,05 32,00 28,50 45,32 44,00 68,75 32,00 50,00 36,75 58,00 45,77 52,05 40,00 33,21 46,72
rea Total (m) 144,93 160,18 103,13 107,00 63,79 64,00 85,71 56,00 123,43 60,00 90,00 74,02 66,98 64,43 90,00 67,56 41,19 87,94
A til/ A.total 0,50 0,58 0,52 0,55 0,50 0,45 0,53 0,79 0,56 0,53 0,56 0,50 0,87 0,71 0,58 0,59 0,81 0,53
.T. Terreno (m) 4.000 12.943 649 2.173 700 923 979 450 1.444 752 924 1.776 111 1.565 2.254 538 711 5.670
CA 3,19 4,95 7,62 3,35 7,29 7,08 7,44 3,73 6,84 6,38 5,84 8,67 7,27 4,20 9,58 6,53 4,05 4,19
Preo Total (R$) 122.000 109.085 104.000 92.900 61.500 63.900 109.000 48.600 150.000 63.100 104.000 98.637 58.000 102.600 127.500 97.400 47.300 117.150

Preo .Util (R$/m) 1.671,23 1.171,82 1.930,57 1.573,24 1.921,88 2.242,11 2.405,38 1.104,55 2.181,82 1.971,88 2.080,00 2.684,00 1.000,00 2.241,64 2.449,57 2.435,00 1.424,27 2.507,49

Preo .Tot (R$/ m) 841,79 681,00 1.008,44 868,20 964,10 998,44 1.271,73 867,86 1.215,26 1.051,67 1.155,56 1.332,52 865,93 1.592,43 1.416,67 1.441,68 1.148,34 1.332,16

Sistema de Preo Preo Preo Preo Preo Preo Preo Preo Preo Preo Preo
Preo Fechado Preo Fechado Preo de Custo Preo Fechado Preo Fechado Preo Fechado Preo Fechado
Financiamento Fechado Fechado Fechado Fechado Fechado Fechado Fechado Fechado Fechado Fechado Fechado

AGENTE SFH SFH BCN SFH SUDAMERIS CEF SFH -- CEF CEF CEF CEF BRADES SFH CEF CEF

Fortuna
FGF/Krut/ Klabin Segall FGF/Krut/ Abuhab Terepins & Regina de Engelux Com e Engelux Com e
Adm Repr Paralela Empr Abuhab Construtora Klabin Segall Nicolau Arch.
Incorporadora Charles Empreendim
Particip
Charles Construes
e Part Ltda
Kalili Eng Lucca Empr
Construes MKF Ltda
Engera
S/A Galan
Requadra TPA Novo Centro Construtora Construtora
Cambur entos Ltda Cambur e Empr Ltda Constr Ltda Imob Ltda Ltda
Ltda

Krut Empr Krut Empr Terepins & Regina de

Krut/FGF/Ch Construtora Abuhab Construtora Klabin Segall Exemplar SAE Techcorp
Construtora arles Cambur
Gafisa S/A Imobil e Imobil e
MKF Ltda
STC Kalili Eng Lucca Empr
Construes MKF Ltda
Engera
S/A Construes Engenharia
TPA
Engenharia
Engelux Engelux
Particip Particip Constr Ltda Imob
Fonte: Geosecovi (dados da Embraesp - 1999-2007)

60
Concluses e questes para continuidade das anlises

1. Os programas implementados pelos diferentes agentes promotores pblicos no

perodo 1990-2007 permitiram oferecer solues habitacionais adequadas para famlias
de baixa renda (entre 3 e 6 salrios mnimos) na rea central, do ponto de vista de
qualidade e comprometimento da renda. O nmero de unidades produzidas foi
pequeno, diante das necessidades e das possibilidades, mas expressivo, considerado o
carter inovador da produo de HIS na rea central.

No caso do programa com recursos federais (PAR), os valores de financiamento para

unidades resultantes de reabilitao de prdios foram semelhantes aos praticados na
periferia, embora, em alguns casos, a rea das unidades seja menor (mas compensada
pelas vantagens de localizao). No caso do programa estadual (PAC-BID), embora os
custos de produo sejam maiores do que na periferia, o acesso da demanda garantido
por subsdios diretos ao comprador ou por outros mecanismos (pouco claros) de no
incidncia de custos no valor de financiamento. A utilizao de imveis (edifcios e
terrenos) pblicos da administrao direta ou indireta foi a forma de viabilizar alguns
empreendimentos, dos diversos agentes promotores.

2. Os custos diretos de produo dos agentes pblicos so semelhantes e, em alguns

casos, maiores que os preos oferecidos no mercado de apartamentos populares novos
ou reformados na rea central. Isso mostra que h "gordura" e que, portanto, nas
condies atuais de custo de solo e tecnologia, os custos pblicos poderiam ser
menores, com resultados no aumento da oferta ou na ampliao do atendimento, de
modo a atender famlias com menor renda.

3. No caso da produo de HIS mediante a reforma de edifcios, h empreendimentos

onde o custo foi alto pelo fato de terem sido adquiridos edifcios inteiros, sendo espaos
muito grandes destinados a atividades comunitrias ou mesmo uso indefinido. No
entanto, houve avanos nas estratgias de compra no sentido de adquirir apenas a parte
dos edifcios que ser utilizada para as unidades residenciais. Isso permite reduzir o
custo incidente nas unidades e traz economias na administrao dos condomnios. Alm
disso, o uso misto, com comrcio no pavimento trreo, um modelo mais adequado s
caractersticas urbansticas da rea central.

4. Embora o custo de obteno dos terrenos aparea freqentemente no discurso oficial

como o maior empecilho para uma poltica de habitao social no centro, a quantidade
de terrenos pblicos j colocados disposio dos agentes promotores bastante maior
do que o necessrio para as unidades programadas. O municpio, por exemplo, desistiu
de utilizar terrenos pblicos suficientes, no mnimo, para 486 unidades. Por outro lado,
no esto sendo utilizados os mecanismos legais que possibilitam obter imveis com
dvidas tributrias, alm de outros instrumentos do Estatuto da Cidade.

5. Uma das grandes surpresas da pesquisa foi a constatao que o custo das obras de
reforma est constituindo um grande empecilho para a viabilizao dos
empreendimentos de HIS. Nossa hiptese que esse aspecto pode ser bastante
melhorado com o desenvolvimento de tecnologia e o fortalecimento de empresas
especializadas, mediante incentivos e capacitao tcnica. Por outro lado, a
multiplicao e continuidade dos programas podem tambm criar uma escala de

61
interveno que favorea a reduo dos custos. No entanto, h tambm aspectos ligados
ao tipo de edifcio, ao padro dos projetos e s formas de contrato das empresas
privadas pelos agentes pblicos que precisam ser examinadas. Isso fica evidente quando
se constata que o setor privado onde existe margem de lucro oferece unidades mais
baratas que o setor pblico, com j dito na concluso 2.

6. A pesquisa j permitiu constatar tambm que nem todos os edifcios vazios e

disponveis so adequados para intervenes econmicas e sustentveis. Embora seja
possvel adaptar prdios de vrios portes e usos, a preferncia deveria ser para prdios
de porte pequeno e mdio, com uso original de hotel ou residncia, e pavimentos trreos
usados como comrcio. A multiplicao desse tipo de intervenes ainda vivel em
muitos setores da rea central, sendo tambm caracterstica dos permetros de ZEIS-3.
Tambm a gesto desse tipo de prdios mais simples e econmica, permitindo reduzir
os gastos com manuteno do condomnio.

7. Outra surpresa decepcionante foram os resultados da ZEIS-3 do PRIH da Luz em

relao ao atendimento das famlias de menor renda. No entanto, acreditamos que o
instrumento funcionou no sentido de possibilitar a produo de unidades de baixo custo.
O problema est na gesto municipal, no exigindo o cumprimento da obrigao de
oferecer HIS (acessvel a famlias de renda de at 6 salrios mnimos) e permitindo que
seu preo fosse determinado pelas leis de mercado (grande demanda). Por outro lado,
faltou um empenho maior do agente financeiro para que as unidades HIS fossem
produzidas no mbito do PAR, o que garantiria o atendimento quelas famlias.

8. A implementao de programa de cartas de crdito da CDHU para compra de

imveis usados no mercado permitiu observar que existem, na rea central, unidades
habitacionais populares usadas, cujos preos por metro quadrado so apenas 26% mais
caros do que nos bairros perifricos. O preo dessas unidades usadas , em muitos
casos, bastante menor do que o custo das unidades novas produzidas pelos diversos
agentes, a partir da reabilitao ou da construo de novos edifcios. A existncia de
unidades vazias isoladas ou agrupadas em edifcios inteiramente vazios aponta para as
vantagens de desenvolver programas destinados aquisio ou estmulo oferta de
aluguel nos bairros centrais.

9. Embora os recursos federais sejam atualmente abundantes, as normas das linhas de

financiamento no so adaptadas para as intervenes na rea central, especialmente
para HIS. Um dos aspectos principais so as limitaes para aquisio antecipada de
terrenos. Por outro lado, os tetos de financiamento, semelhantes em toda a regio
metropolitana, induzem os empresrios a construir nas reas mais desvalorizadas. Seria
importante definir mecanismos, em articulao com o municpio, para priorizar a
produo na rea central e limitar nas reas de expanso perifrica. No entanto, a
flexibilizao do teto na rea central, como solicitam os construtores, no parece
necessria e pode ser contraproducente.

10. No se constata, ainda, um efeito das polticas e discursos da reabilitao sobre a

oferta de empreendimentos para faixas de renda mdia superior. A oferta para uma
demanda do "mercado popular" est crescendo nas reas mais centrais, mas ainda
mais caro produzir para esse mercado no centro do que nos bairros da primeira periferia.
Principalmente se o modelo de conjunto for o de "condomnios fechados". Continuamos
achando que h um impasse: grande parte das pessoas que gostariam de morar no centro

62
ainda no encontram oferta adequada s suas possibilidades financeiras; e as pessoas
que os construtores gostariam de atrair ainda no esto convencidas. Por outro lado, o
aumento da oferta de crdito habitacional para classe mdia facilitar os
empreendimentos para essa faixa no centro. Nesse aspecto, parece ser necessria uma
discusso mais aprofundada sobre a forma de garantir HIS, subordinando a lgica
bancria dos agentes financeiros aos interesses da poltica habitacional.

11. necessrio que o municpio exercite uma gesto poltica e operacional para
implementar a cooperao entre as trs esferas de governo, de modo a otimizar as
possibilidades dos instrumentos urbansticos e das linhas de financiamento. Atualmente
isso parece praticamente impossvel, pois existe um conflito explcito entre a produo
de HIS e as diretrizes de recuperao e revalorizao do centro implementadas pela
prefeitura.

So Paulo, novembro de 2007

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SMOLKA, Martim O. y SABATINI, Francisco. El debate sobre la liberalizacin del mercado
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Stios eletrnicos
www.cdhu.gov.br
www.geosecovi.com.br
www.engelux.com.br

Agradecimentos
Alexandre Hodapp
Alonso Antonio Lopez Silva (Diretor de HABI-Centro)
Ambiente Assessoria Tcnica
Biblioteca da Superintendncia de Habitao Popular SEHAB/PMSP
Dbora Sanchez
Joo Carlos Custdio (Construtora Paez de Lima)
Gutemberg de Souza
Integra Assessoria Tcnica
Juliana Petrarolli (estagiria na pesquisa)
LABHAB/FAUUSP
Maria Cludia Brando (coordenadora do PAC-BID/CDHU)
Maria Lcia Refinetti Martins (coordenadora do LABHAB/ FAUUSP)
Patrick Arajo Carvalho
Secretaria Municipal de Finanas - PMSP
Sidnei Pita
Sidney Piochi Bernardini
Simone Monice (Caixa Econmica Federal)
Valria Bonfim
Vernica Kroll

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