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Caso

o contrato - promessa

Em 1 Setembro de 2009, A casado no regime de separao de bens


com B, celebrou com C, casado no regime de comunho geral de
bens com D, ambos residentes em Lisboa, um contrato promessa
pelo qual se comprometia a comprar, e C a vender, um apartamento,
com 3 assoalhadas, sito em Leiria, pelo preo de 100.000.

O contrato foi feito por escrito particular, nele constado uma clusula
segundo a qual qualquer litigio emergente desse contrato seria
exclusivamente submetido aos Juzos Cveis de Lisboa.

Aquando da assinatura do contrato-promessa de compra e venda A


entregou a C, a quantia de 25.000, tendo ficado acordado entre
ambos que a 31 de Dezembro de 2009, A entregaria um reforo de
40.000, data em que lhe seriam entregue as chaves do
apartamento, o que de facto aconteceu.

Os restantes 35.000, seriam pagos na data da outorga da escritura


pblica de compra e venda, a celebrar no instituto Casa Pronta a
funcionar na CRP Leiria, pelas 9 horas do dia 03 de Janeiro de
2011.

A mudou-se, de imediato, no incio do ano de 2010, para o referido


apartamento, passando a a residir habitualmente com o seu cnjuge
B e filhos at presente data.

No dia 03 de Janeiro de 2011, o C e o D, no comparecerem no


identificado instituto Casa Pronta a funcionar na CRP Leiria, para
outorgarem a escritura pblica de compra e venda.

Em final de Fevereiro de 2011, A tem conhecimento que C se


prepara para alienar o imvel objecto do mencionado contrato

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promessa de compra e venda, pelo preo de 150.000, a E, tendo j


escritura de compra e venda marcada no 1 Cartrio Notarial de
Lisboa, para o dia 28 de Abril de 2011.

A decide procur-lo a si, solicitando-lhe que o patrocine nesta aco,


peticionando tudo aquilo a que tem direito, para que defenda os seus
interesses.

Antes de propor a respectiva aco judicial, como tcnico de


direito, aconselha o seu constituinte A, intentar procedimento
cautelar que evite a venda da fraco a terceiros e assim evite
uma leso grave ou de difcil reparao do direito do seu
cliente.

1- Que documentos/elementos deve solicitar ao seu


constituinte para instruir o respectivo procedimento cautelar.

2- Elabore a PI duma providncia cautelar concretamente


adequada a assegurar a efectividade do direito ameaado do
seu cliente a execuo especifica obter a declarao
negocial dos promitentes vendedores vendam, ordenando que o
tribunal os proba de vender a 3 a fraco objecto de contrato
promessa de compra e venda.

- Proposta de resoluo -

1- Para instruir a procedimento cautelar so necessrios os


seguintes documentos:

Contrato de compra e venda


Certido de teor
Certido matricial

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Procurao com poderes especiais de alienao da fraco


Certido negativa da Casa Pronta
Declarao comprovativa da marcao da escritura no 23
Cartrio Notarial de Lisboa
Procurao forense

Para o Advogado verificar os elementos do imvel e dos Requerentes


e Requeridos deve solicitar os seguintes elementos:

BI/Carto de cidado dos Requerentes (A e B) e dos Requeridos


(C e D )
Residncia completa e actualizada dos Requerentes e dos
Requeridos

2 Minuta do Procedimento Cautelar Comum (inominado ou no


especificado) com vista a pedir ao tribunal que o promitente-

vendedor seja proibido de vender a 3 fraco autnoma


objecto do contrato-promessa de compra e venda;

Exmo Sr. Dr.

Juiz de Direito dos Juzos Cveis de Lisboa (identificao do Tribunal art. 467 n 1

al. a) do CPC; recusa da PI art. 474, al. a) do CPC; regra geral da competncia dos procedimentos
cautelares no especificados tribunal onde deva ser proposta a aco principal, mas tendo havido um
pacto privativo do foro competente, neste que o procedimento cautelar deve ser proposto Ac. RL
29.06.2000, in www.dgsi.pt)

Requerentes: (identificados nos termos do art. 467 n 1 al. a) do CPC, recusa da PI nos

termos do art. 474 e al. b) do CPC)

- Afonso Soares Guerreiro, contabilista, portador do BI n


10776203, emitido em 03.06.1994, pelos SIC de Lisboa, contribuinte

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fiscal n 111227430 e mulher Benedita Duarte Costa Guerreiro,


professora, portadora do BI n 10543022, emitido em 15.09.1996,
pelos SIC de Lisboa, contribuinte n 198479021, ambos residentes na
Av. Marqus de Pombal, lote 2, 3 dto, 2400-535 Leiria,

Vm abrigo do disposto nos arts. 381 e ss do CPC instaurar


Procedimento cautelar no especificado (ou comum) contra:
(indicao da forma de processo/natureza do procedimento art. 467 n 1 al. c) do CPC; recusa da PI
art. 474 al. d) do CPC)

Requeridos: (identificados nos termos do art. 467 n 1 al. a) do CPC, recusa da PI nos termos

do art. 474 n 1 al. b) do CPC)

- Casimiro Boa Sorte, construtor civil, portador do BI n 1037529,


emitido em 10.01.1994, pelos SIC de Lisboa, contribuinte n
231137295 e mulher Deolinda Silva Boa Sorte, domstica,
portadora do BI n 1065320, emitido em 14.10.1996, pelos SIC de
Lisboa, contribuinte n 198472021, ambos residentes na Rua dos
Estados da Amrica, n 153 3 esq., 1700-122 Lisboa,

Nos termos e com os seguintes fundamentos:

- Fundamentos de facto

(expor os factos que servem de fundamento aco art. 467 n 1 al. d) do CPC obrigatria a
exposio dos factos por artigos cfr art. 151, n 2 do CPC)

Por contrato outorgado em 01.09.2009, titulado por escrito


particular, os ora Requerentes declararam prometer comprar aos
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Requeridos, que por sua vez prometeram vender-lhes a fraco


autnoma destinada a habitao correspondente ao 3 andar direito,
constitudo com dois quartos, uma sala, uma cozinha e uma casa de
banho, uma varanda e um lugar para parqueamento automvel na
cave, do prdio urbano sito na Av. Marqus de Pombal, lote 2, em
Leiria, inscrito na matriz sob o artigo n 2786 e descrito na
Conservatria do Registo Predial de Leiria sob o n 00213/611431 da
freguesia de Leiria, pelo preo de 100.000 euros, conforme cpia do
contrato promessa e de duas certides que se juntam e se do por
reproduzidas para todos os efeitos legais (doc. n 1, 2, 3).

O Requerente Afonso e o Requerido Casimiro deslocaram-se ao 1


Cartrio Notarial de Lisboa, onde reconhecerem presencialmente as
suas assinaturas, fazendo-se este ltimo acompanhar de uma
procurao da sua mulher Deolinda, com poderes especiais para o
acto onde esta d o seu consentimento aquele seu marido, para a
celebrao dos actos necessrios alienao da fraco supra
identificada, conforme cpia da procurao que se junta e se d por
reproduzido para todos os efeitos legais (doc. n 4).

No acto de outorga do contrato promessa o Requerente Afonso


entregou ao Requerido Casimiro um cheque da CGD, no valor de
25.000,00, a ttulo de sinal e antecipao parcial do preo.

No referido contrato ficou estipulado que o contrato definitivo de


compra e venda seria outorgada no dia 03.01.2011, pelas 9 horas,
no instituto Casa Pronta a funcionar na CRP de Leiria,
conforme teor da clusula 4 daquele contrato-promessa , documento
j supra junto como doc. n 1.

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No dia 31 de Dezembro de 2009, o Requerido marido entregou ao


Requerente Afonso, as chaves do supra identificado apartamento,
mediante a entrega deste quele do valor de 40.000,00.

No dia 03.01.2011, pelas 9 horas, os Requerentes dirigiram-se ao


instituto Casa Pronta a funcionar na CRP Leiria, onde
permaneceram cerca de 3 horas, sem que os Requeridos
aparecessem para outorgar a escritura, conforme certido negativa
emitida pelo instituto Casa Pronta a 03.01.2011 ( doc. n 5 ).

Desde ento, e at presente data, os Requeridos tm-se furtado a


qualquer contacto com os Requerentes, no tendo ainda sido
celebrada a escritura pblica de compra e venda do supra identificado
apartamento.

Pela clusula oitava do contrato promessa de compra e venda, foi


ainda, estipulado pelos outorgantes promitentes a faculdade de
requererem a execuo especfica do contrato nos termos do art.
830 do Cdigo Civil.

No inicio de Fevereiro de 2011, os Requerentes tiveram conhecimento


que os Requeridos se preparavam para vender a supra identificada
fraco autnoma, pelo preo de 150.000,00 , a Ernesto
Branquinho tendo a escritura de compra e venda marcada para o
dia 28.04.2011, no 1 Cartrio Notarial de Lisboa, conforme cpia da
declarao emitida por este cartrio comprovativa da marcao da

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escritura que aqui se junta e se d por reproduzido para todos os


efeitos legais, (doc n 6).

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Que, a concretizar-se, lesa de forma grave e dificilmente reparvel o


direito dos Requerentes celebrao do contrato definitivo de compra
e venda.

- Fundamentos de direito

(expor as razes de direito que servem de fundamento aco art. 467 n 1 al. d) do CPC )

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Os Requeridos, esto obrigados a outorgar com os Requerentes o


contrato definitivo de compra venda da fraco autnoma supra
identificada, ao abrigo do contrato promessa de compra e venda
referido em 1.

12

Neste sentido, o Ac. STJ de 11.11.1997 prescreve que O promitente-


comprador fica apenas com o direito de exigir ao promitente vendedor uma
prestao de facere: a realizao do contrato prometido, ou seja, a emisso da
declarao negocial de venda. (sublinhado nosso)

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Se o promitente vendedor se tiver obrigado a celebrar um contrato de


compra e venda de um edifcio e no cumprir a promessa, pode o
promitente comprador, mesmo havendo conveno em contrrio,
obter sentena que produza os efeitos da declarao negocial do
faltoso, sempre que a isso no se oponha a natureza da obrigao
assumida ( cfr arts 410 n 3 e 830 n 1 e 3 do CC).

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A realizao pelos Requeridos de um contrato definitivo de venda com


um terceiro constitui um justo e fundado receio dos Requerentes, de
leso grave e dificilmente reparvel ao seu direito realizao do
contrato prometido.

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O modo como, na prtica, o tribunal supra a declarao negocial do


faltoso o de sentenciar como realizado o contrato prometido.

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A denominada execuo especfica de promessa visa a realizao


coerciva da prestao devida pelo demandado. Ora vendida a coisa a
3, o promitente vendedor j no pode vend-la 2 vez ao
promitente-comprador pois ela deixou de ser sua.

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E, assim, a sentena proferida em execuo especifica do contrato-


promessa traduzir-se-ia numa venda de coisa alheia.

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Enquanto os Requeridos estiverem em condies de vender a outrem


a fraco objecto do contrato promessa, existe sempre o fundado
receio de que o direito dos Requerentes sua execuo especfica,
sofra leso grave ou de difcil reparao.

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Se os Requeridos venderem a fraco autnoma, objecto do contrato


promessa de compra e venda, a terceiro, a execuo especfica da
promessa tornar-se- invivel.

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Em suma, se os Requeridos no forem, impedidos de vender a


fraco autnoma identificada em 1 desta PI, os Requerentes
podero ver frustrado, definitiva e irremediavelmente, o seu direito
celebrao do contrato de compra e venda.

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Por outro lado, a audincia prvia dos Requeridos pode por em risco
srio a eficcia e a utilidade da providncia requerida.

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Os efeitos que com este procedimento se visam obter no podem ser


alcanados com qualquer uma das providncias especificadas no CPC,
seja os alimentos provisrios, a suspenso de deliberaes sociais, o
arresto, o embargo de obra nova ou o arrolamento ( cfr. art. 381 n
3 do CPC) .

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So requisitos dos procedimentos cautelares comuns previstos no art.


381 e ss do CPC:

a) o fundado receio que outrem, antes de proposta a aco


principal ou na pendncia dela, cause leso grave ou de difcil
reparao ao direito do Requerentes;
b) probabilidade sria da existncia do direito ameaado;
c) adequao da providncia solicitada para evitar a leso;
d) no ser o prejuzo resultante da providncia superior ao dano
que com ela se pretende obter.

- Do Pedido

(a PI termina com a formulao da providncia, conservatria ou antecipatria, concretamente


adequada a assegurar a efectividade do direito ameaado art. 381 n 1, in fine do CPC)

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Nos termos e no mais de direito, que Vexa. doutamente suprir,


requerem os Requerentes que, sem audincia prvia dos
Requeridos ( cfr. art. 385 n 1, 2 parte do CPC) , se ordene a
intimao dos Requeridos, para que se abstenham de vender a
terceiro a fraco autnoma identificada em 1, bem como para se
absterem de, em relao mesma fraco autnoma, celebrar
quaisquer outros contratos-promessa, de compra e venda, com
eficcia real ou meramente obrigacional, arrendamentos ou contratos
de qualquer outra natureza, que possam onerar o bem em causa,
devendo igualmente os Requerido absterem-se de constituir
hipotecas ou outras garantias sobre o bem em causa, reais ou
pessoais, ou por qualquer outra forma dispor da referenciada fraco
autnoma.

Valor: 100,000 ( cem mil euros) (declarar o valor da causa art. 467 n 1 al. f) do

CPC que corresponde ao valor do prejuzo que se quer evitar art. 313 n 3 al. d) do CPC; omisso do
valor recusa art. 474 al. e) do CPC)

Junta: Seis documentos, procurao forense e um documento


comprovativo do pagamento prvio da taxa de justia (at 300.000,00 taxa

de 306,00 (s/reduo) 229.50 (com reduo) art. 453 n 1 e 2 do CPC e 7 n 3, 13 n 1 e 14 do


RCP).

Prova testemunhal: a apresentar (prazos curtos impossibilidade de notificao das

testemunhas art. 382 n 2; prova sumria art. 384 n 1 do CPC; 3 por cada facto limite de 8
testemunhas a arrolar art. 304 n 1 do CPC )

1.- , casado, profisso, residente em

2.- , casado, profisso, residente em

3.- , casado, profisso, residente em

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O/A Advogado/a

C/domicilio profissional
em(art. 467 n 1 al. b) do

CPC, recusa da PI nos termos do


art. 474 n 1 al. c) do CPC)

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