21040658

FACULDADE DE TECNOLOGIA E CINCIAS SOCIAIS APLICADAS FATECS
CURSO: ENGENHARIA CIVIL
ROMULO TAVARES PEIXOTO

MATRCULA: 2104065/8
Estudo de Viabilidade Econmica Para Lanamentos de

Empreendimentos Imobilirios no DF
Braslia
2014
1
Estudo de Viabilidade Econmica Para lanamentos de

Trabalho de Concluso de Curso

(TCC) apresentado como um dos
requisitos para a concluso do curso
de Engenharia Civil do UniCEUB -
Centro Universitrio de Braslia
Orientador: Jorge Antnio da Cunha

Oliveira
Braslia
2014
Estudo de Viabilidade Econmica Para Lanamentos de

Trabalho de Curso (TC) apresentado

como um dos requisitos para a
concluso do curso de Engenharia Civil
do UniCEUB - Centro Universitrio de
Braslia
Orientador: Jorge Antnio da Cunha

Oliveira
Braslia, 21 de novembro de 2014.
Banca Examinadora
_______________________________
Professor Dsc.: Jorge Antnio da Cunha Oliveira
Orientador
_______________________________
Professor Msc.: Jocinez Nogueria Lima
Examinador Interno
_______________________________
Engo Civil: Vladimir Eugenio Pascoal Campelo
Examinador Externo
RESUMO
A presente obra tem como objetivo fazer uma avaliao de como so
realizados os estudos para lanamentos de novos empreendimentos no Distrito
Federal, saber se as empresas executam antes da aquisio do terreno uma anlise
de viabilidade, e se essas anlises atendem as expectativas.
A justificativa se d, pois com base nos dados obtidos possvel fazer uma
macro avaliao dos comportamentos das incorporadoras quanto a uma questo
muito importante de um empreendimento, que a aquisio do terreno, pois se trata
de um dos primeiros investimentos e em alguns casos o maior.
Palavras chave: Anlise. Viabilidade. Empreiteiras. Incorporadoras
3
ABSTRACT
The present paper aims to make an assessment of how studies are
conducted to launch new ventures in the Distrito Federal, whether companies
perform feasibility analysis before the land acquisition, and such analyzes meet
expectations.
The paper is made possible because based on the data obtained its
possible make a macro assessment of the behavior of developers in a very important
issue of an enterprise, the acquisition of the land, because that is one of the fist
investments and in some cases the largest.
Keywords : Analysis . Viability . Empreiteras . Developers

NDICE DE TABELAS
Tabela 1 cronograma de um empreendimento segundo Constant e

Cargnelutti......................................................................................................35
5
NDICE DE ILUSTRAES
FIGURA 1 EVOLUO % DA PARTICIPAO DOS COMPONENTES MATERIAS E

MO DE OBRA NO CUB BRASIL ............................................................................30
FIGURA 2 APRESENTA OS VALORES CORRENTES E OS NDICES DE VOLUME
TRIMESTRALMENTE PARA O PRODUTO INTERNO BRUTO A PREOS DE
MERCADO .................................................................................................................31
FIGURA 3 - RELAO ENTRE ECONOMIA ATIVA E O PREO RESIDENCIAL DE
REGIES NOS EUA COM O JAPO. (POZDENA, 1991) .......................................32
FIGURA 4 CASTELO DE GRAYSKULL, LOCAL DE USO DE DROGAS E

DORMITRIO PARA MORADORES DE RUA. .........................................................39
FIGURA 5 ESTRUTURA DO SHOPPING CENTER, LOCAL ONDE HOJE O
IGUATEMI...................................................................................................................40
FIGURA 6 IMPLOSO DA ESTRUTURA DO SHOPPING DO LAGO NORTE.........41
FIGURA 7 QUESTIONRIO APLICADO NAS EMPRESAS......................................37
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
Codeplan Companhia de Planejamento do Distrito Federal
CUB Custo Unitrio Bsico
EVEF Estudo de Viabilidade Econmica e Financeira
FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Servio
Fundep Fundao de Desenvolvimento da Pesquisa
GDF Governo do Distrito Federal
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
INDCV Produto Industrial da Construo Civil
IPCA ndice Nacional de Preo ao Consumidor Amplo
IPEA Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada
LUOS Lei de Uso e Ocupao do Solo
UOS Uso e Ocupao do Solo
UOS RE- Residencial Exclusivo
UOS RO Residencial Obrigatrio
UOS CSIIR Comercial, Prestao de servios, Institucional, Industrial e

Residencial
UOS CSII Comercial, Prestao de Servios, Institucional e Industrial
INCC ndice Nacional da Construo Civil
NGB Normas de Edificao, Uso e Gabarito
PDOT Plano Diretor de Ordenamento Territorial
PIB Produto Interno Bruto

7
PIBpm Produto Interno Bruto a preo de mercado
PPCUB Plano de Preservao do Conjunto Urbanstico de Braslia
RA Regio Administrativa
SELIC Sistema Especial de Liquidao e de Custdia
SVAR Valores auto-regressivos
TERRACAP Companhia Imobiliria de Braslia
TCDF Tribunal de Contas do Distrito Federal
TJDFT Tribunal de Justia do Distrito Federal e dos Territrios
VABpb Valor Adicionado Bruto a preos bsicos

SUMRIO
1 INTRODUO .......................................................................................... 10
1.1 INTRODUO DO TEMA ............................................................................ 10
1.2 OBJETIVOS ................................................................................................. 13
1.2.1 Objetivo Geral ..................................................................................... 13
1.2.2 Objetivo Especfico.............................................................................. 13
1.3 ESTRUTURA DO TRABALHO ..................................................................... 13
2 FUNDAMENTAO TERICA ................................................................ 15
2.1 O QUE O EMPREENDIMENTO IMOBILIRIO? ....................................... 15
2.2 FASES DO EMPRENDIMENTO IMOBILIARIO ............................................ 17
2.3 ESTRUTURAO URBANA NO DISTRITO FEDERAL ............................... 18
2.4 VIABILIDADE ECONMICA E FINACEIRA ................................................. 22
2.5 CRITRIOS PARA A ESCOLHA DO TERRENO ......................................... 27
2.6 MERCADO IMOBILIRIO ............................................................................ 29
2.7 METODOLOGIA DE ANLISE ..................................................................... 33
3 METODOLOGIA E RESULTADOS: ......................................................... 35
3.1 Metodologia .................................................................................................. 35
3.2 EXEMPLO DE FALTA DE ESTUDO DE VIABILIADADE.............................. 38
3.3 Resultados ................................................................................................... 41
4 Concluso ................................................................................................ 45
5 Anexos ..................................................................................................... 46
6 BIBLIOGRAFIA ........................................................................................ 56
9
1 INTRODUO
1.1 INTRODUO DO TEMA
O Distrito Federal uma das mais novas unidades da federao. Porm como
o seu territrio o menor em relao as outras unidades, alm do fato de ter
passado por um processo muito acelerado de urbanizao, grande parte dela por
meio ilcitos, colhe, hoje grande problemas, como disse Jlio Miragaya, presidente
da Companhia de Planejamento do DF (Codeplan), ao Correio Brazilense, na
publicao de 11 de dezembro de 2012, Impressionante uma cidade planejada e
com s 52 anos, ter uma proporo to grande de suas terras em situao irregular,
enquanto outros municpios, como o Rio de Janeiro, com quatro sculos de
existncia, no tm uma situao to grave. Os somatrios desses fatos fizeram
com que os terrenos aptos legalmente para as novas edificaes ficassem escassos
nas reas mais nobres.
A escassez criou uma particularidade para aquisio de novos terrenos, grande
parte pertencente Companhia Imobiliria de Braslia, TERRACAP, que
disponibiliza tais terrenos por meio de licitaes. O vencedor aquele que faz a
melhor oferta pelo terreno, a exemplo do sistema de leilo, e com isso, o preo fica
pr-estabelecido pelo governo. Como a oferta de terrenos baixa e os valores para
aquisio so muito elevados, acaba acarretando uma diminuio no nmero de
empresas que podem investir em incorporao, pois o investimento inicial se torna
muito grande.
Para se viabilizar um novo empreendimento, muitas vezes so utilizados

parmetros que so muito simplificados ou no muito precisos. O mercado tem de
ser muito bem analisado para que o risco seja o menor possvel. Segundo o Sebrae,
o Estudo de Viabilidade Econmica e Financeira (EVEF) tem como objetivo ajudar o
empresrio a avaliar o plano de investimento a ser realizado, demonstrando a
viabilidade ou inviabilidade do projeto.
Para Constant e Cargnelutti, quando a deciso de investir est baseada

apenas na anlise comparativa da quantidade de recursos entrantes e de sadas
referentes ao custeio do empreendimento, resultando em um lucro, trata-se de
viabilizao econmica. Contratos de prestao de servios de construo civil por
empreitada e incorporaes imobilirias, quase sempre exigem que se coloque
antecipadamente uma quantidade de recursos para alavancar a sua produo. Em
suma, quando a deciso de investir est baseada na disponibilizao de recursos,
com objetivo de se obter o equilbrio das entradas e sadas, levando-se em conta os
saldos a cada momento (fluxo de caixa), trata-se de viabilizao financeira.
Segundo Balarine(1997) e Gonzalez (1999), o mercado imobilirio brasileiro

visto como estratgico para a economia do pas, que movimenta uma considervel
quantia de recursos financeiros, gerando empregos e rendas em diversos setores da
sociedade. A construo civil trata-se de um importante ramo da indstria, que
oferece empregos para boa parcela de mo-de-obra com pouca qualificao. No
entanto, alm da complexidade inerente realizao dos projetos compostos por
inmeros elementos, a atividade carrega elevados riscos, em consequncia dos
investimentos de porte que so exigidos antecipadamente absoro do produto
final pelo mercado. Investidores, sejam eles empreendedores, incorporadores,
construtores ou particulares, buscam atingir algum benefcio com o empreendimento
e, antes de decidir, deve ser desenvolvida uma avaliao cuidadosa para assegurar
que o projeto proposto possa efetivamente atingir seus objetivos. No caso da
construo civil, quando uma nova construo avaliada, denomina-se
tradicionalmente como anlise de viabilidade.
E para Cerqueira (2009), foi a partir dos anos 90 que as empresas da

construo civil alteraram a forma da composio do preo, devido concorrncia
do mercado, que foi capaz de definir o preo mximo do produto final. Esse contexto
implicou na melhoria da eficincia das empresas, que precisavam produzir por um
dado custo e ter uma rentabilidade e um risco aceitvel que lhes permitissem
praticar o preo de mercado dos imveis acabados. A valorizao pelo mercado das
certificaes da qualidade ISO 9000 tambm foi responsvel pelas mudanas
nas empresas, que se voltaram gesto dos seus processos e da qualidade,
introduzindo programas setoriais da qualidade.
Um estudo demogrfica realizado em 2013 pela CODEPLAN e pelo IBGE com

projees para 2030 afirma que, at l, o Distrito Federal ter uma populao de
aproximadamente 3,773 milhes de habitantes, o que exigir a construo de cerca
11
de 400 mil habitaes a mais do que as existentes em 2010, somente para suprir a
necessidade de moradias.
Isso representa um quadro promissor para os construtores, que devem se ater

a critrios de viabilidade, dado o nmero de concorrentes e de oscilaes de
mercado.
Segundo Goldman (2000), o investidor nem sempre d prioridade ao tipo de

edificao, mas sim no potencial retorno. O sucesso do empreendimento tambm
depender da escolha e compra do terreno, considerando uma boa localizao, solo
de qualidade para a construo, rea adequada ao projeto a se empreender, com
custo igual ou inferior ao do mercado local. Para processo de compra do terreno,
tambm indicado uma assessoria por profissionais do ramo imobilirio, se
respaldando pela segurana tcnica e jurdica.
Segundo o IPEA, (2011) dado o valor significativo dos imveis para a maioria
na sociedade, faz-se o uso de linha de crdito para obt-los atravs de agentes
financeiros, na modalidade de juros ps-fixados, que oscilam de acordo com o
mercado. Como os pagamentos so efetuados a longo prazo, tornam o investimento
sensvel s altas e baixas dos juros.
Segundo Goldman, (2000) estudos no seguimento da construo civil so de

grande necessidade, j que os valores inseridos em bens durveis, como o caso
de imveis, bastante elevado. O custo de empreendimentos imobilirios muitas
vezes atinge patamares milionrios. Quanto maior o investimento, maior deve ser o
cuidado, exigindo planejamento adequado a cada situao. Com isso, preciso
escolher, para cada local onde ser investido, um empreendimento adequado a ele.
Para Goldman, (2000) a importncia do local da implantao de um

empreendimento est vinculada a questo de viabilidade, devido a diversos fatores,
como: infraestrutura local, posio do terreno, tipo de solo, relevo, taxa de
aproveitamento do terreno, entre outros. Tudo que possa alterar o custo da
construo pode ser considerado um fator relevante. Um imvel apropriado para a
construo deve favorecer o resultado positivo ao lucro, pois um empreendimento
visa um retorno favorvel.
No mercado em geral, provvel que apenas empresas de grande porte faam
estudos que permitam identificar se existir um retorno satisfatrio na construo em
determinadas localidades.
1.2 OBJETIVOS
1.2.1 Objetivo Geral
O objetivo geral do trabalho discutir critrios tcnicos para a anlise de

viabilidade para o lanamento de um empreendimento.
1.2.2 Objetivo Especfico
Como objetivo especfico, tem-se:
Realizar pesquisa junto a empresas do ramo da construo civil, no intuito

de saber quais fatores estas levam em considerao para iniciar um novo
empreendimento.
Verificar se as tcnicas utilizadas esto atendendo s necessidades e a
expectativas dos empreendedores.
1.3 ESTRUTURA DO TRABALHO
Este trabalho est estruturado em quatro captulos, os quais abordam os

seguintes contedos:
INTRODUO: encontram-se uma introduo ao assunto abordado no trabalho em

questo, alm dos objetivos gerais e especficos, que caracterizam o intuito em
relao s empresas investidoras do ramo da construo civil; justificativa, a fim de
mostrar a motivao de promover o assunto; e estrutura do trabalho, para
apresentar os contedos de cada captulo.
FUNDAMENTAO TERICA: trata-se da fundamentao terica do trabalho,

apresentando questes sobre a anlise da viabilidade de novos empreendimentos
imobilirios. Nele tambm so mostrados dados de pesquisas feitas por
especialistas e por trabalhos acadmicos, sugerindo as metodologias para se obter
13
os valores do possvel lucro do empreendimento e quais as possveis margens de
erro aceitveis.
METODOLOGIA E RESULTADOS: neste captulo, descreve-se a metodologia

utilizada, alm de conter amostras de dados recolhidos por meio dos questionrios
apresentados ao ramo imobilirio. Nas consideraes finais, apresenta-se a
concluso destes dados da pesquisa e justificativas para algumas das respostas das
empresas.
CONCLUSO: Este captulo contm o desfecho do trabalho, a fim de avaliar se o

produto gerado pela pesquisa satisfaz os objetivos gerais e especficos.
2 FUNDAMENTAO TERICA
2.1 O QUE O EMPREENDIMENTO IMOBILIRIO?
Segundo a definio de alguns dicionrios, empreendimento todo esforo

aplicado para fazer ou conquistar. Empreender investir em algo que traga
benefcios. Empreendimentos imobilirios so investimentos feitos em patrimnios,
como a criao de imveis pela construo civil.
Pela norma tcnica brasileira (NBR 146536-4, 2002), empreendimentos

imobilirios podem ser classificados como:
a) Imobilirios, ou com parcelamento do solo, ou com benfeitorias, ou ambos,

que, quanto ao uso, podem ser:
Residenciais;
Comerciais;
De servios;
Industriais;
Rurais;
Mistos;
b) De base imobiliria, com fins de explorao comercial e/ou de servios,

como:
Hotel, motel, resort, apart-hotel;

Shopping center, outlet e centros de compras assemelhados;
Parque temtico;
Clube;
Postos de combustveis;
Teatro, cinema, casa de diverso;
Depsito (por exemplo: armazm, silo fixo, reservatrio);
Hospital, clnica, casa de repouso;
Cemitrio;
15
Supermercado;
Estdio, arena;
Estabelecimento de ensino;
c) De base industrial:
De transformao;
De construo civil;
d) De base rural:
Agroindstria;
Explorao animal;
Explorao vegetal (extrao ou cultivo);
Explorao mista;
e) De base comercial e servios, como:
Transmisso de dados;
Teleinformtica.
f) De base mineral:
Extrao;
Beneficiamento;
g) Com base em concesses de servios pblicos; como:
gua potvel (produo e distribuio);

Esgoto;
Coleta e tratamento de resduos slidos;
Energia eltrica (gerao, transmisso e distribuio);
Telecomunicao;
Radiodifuso e televiso;
Gs (distribuio);
Transporte coletivo.
Rodovia;
Ferrovia;
Hidrovia;
Terminais de transporte:
1) Rodovirio;
2) Hidrovirio e martimo;
3) Aerovirio;
4) Ferrovirio;
5) Intermodal;
2.2 FASES DO EMPRENDIMENTO IMOBILIARIO
A anlise de viabilidade econmica no certeza de sucesso ou fracasso do

novo empreendimento. Existem etapas que so de grande importncia para o
sucesso do todo e, para Cerqueira (2009), a gesto do empreendimento e a
administrao posterior construo, tambm so fundamentais. A gesto do
empreendimento compreende a coordenao dos projetos, o desenvolvimento do
projeto arquitetnico legal e a especificao definitiva para submisso aprovao
dos rgos competentes, os trabalhos de oramento e planejamento do
empreendimento, a legalizao do empreendimento, a etapa de comercializao. J
a administrao posterior compreende atendimento ao cliente, manuteno e
administrao durante os cinco anos que a legislao confere como direitos dos
clientes.
Como este trabalho tem foco na viabilidade econmica, as outras duas etapas
no sero muito abordadas. No estudo de viabilidade econmica, o primeiro passo a
ser estudado a legislao local, pois as regras para construo costumam ser
diferentes de acordo com a regio da cidade, devendo-se atentar para a Lei de Uso
e Ocupao do Solo, o Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT), o cdigo
de Obras e as Normas de edificao Uso e Gabarito (NGB) de cada Regio
Administrativa (RA). preciso avaliar cuidadosamente a legislao para conhecer o
tipo de zoneamento (quanto pode ser construdo e quais so os usos permitidos em
determinadas reas); o tipo de construo; alinhamento obrigatrio da construo
em determinado conjunto histrico; afastamentos mnimos laterais e frontais; nmero
17
mximo de pavimentos; coeficiente de aproveitamento; e taxa de ocupao.
Algumas dessas informaes so peculiares a cada lote, mas outras obedecem a
regras de cada zoneamento e regio, com o intuito de facilitar esse tipo de anlise
em um empreendimento imobilirio residencial.
A questo ambiental vem se tornando cada dia mais importante. Logo tambm
necessrio verificar os dispositivos legais que apresentam parmetros obrigatrios
do meio ambiente. Tais parmetros, em geral so estabelecidos na Lei de Uso e
Ocupao do Solo (LUOS), e referem-se a aspectos como: proteo do meio
ambiente (rvores e fundos de vales); proteo da paisagem local; proteo de
monumentos tombados; dentre outros.
2.3 ESTRUTURAO URBANA NO DISTRITO FEDERAL
Segundo o PDOT (2009), o histrico da criao de Braslia e do Distrito

Federal gerou diversas complicaes em relao infraestrutura, como distribuio,
atendimentos sade, educao, segurana, saneamento, entre outros. baseado
nisso que se tenta desenvolver o Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT)
do Distrito Federal, minimizando e corrigindo problemas urbanos da regio.
O PDOT/DF tem, como descrio, seus princpios e objetivos, a saber:
Garantir o cumprimento da funo social da propriedade urbana e rural, bem

como a justa distribuio dos benefcios e nus decorrentes do processo de
urbanizao;
Reconhecer os atributos fundamentais de Braslia como Capital Federal,
Centro Regional e Metrpole Nacional em formao e do Conjunto
Urbanstico do Plano Piloto de Braslia, como Patrimnio Cultural da
Humanidade;
Assegurar a distribuio justa e equilibrada das oportunidades de emprego e
renda no Distrito Federal;
Promover a gesto compartilhada entre os setores pblicos, privados e
sociedade civil;
Assegurar a participao da sociedade no planejamento, gesto e controle
do territrio;
Assegurar o uso sustentvel do territrio;
Promover a melhoria da qualidade de vida da populao e reduzir as
desigualdades scio espaciais;
Integrar a poltica de ordenamento territorial com as demais polticas
setoriais que tenham reflexo no processo de planejamento e gesto do
territrio do Distrito Federal e de seus municpios limtrofes.
2.3.1 Ordenamento Territorial
A otimizao e priorizao da ocupao urbana em reas com

infraestrutura implantada e em vazios urbanos de reas consolidadas,
respeitada a capacidade de suporte socioeconmica e ambiental do
territrio;
A promoo do desenvolvimento de novas centralidades no territrio do
Distrito Federal;
A garantia da implantao de infraestrutura e equipamentos pblicos
adequados para atendimento da populao.
2.3.2 Patrimnio Cultural e Ambiental do Distrito Federal
A consolidao, resguardo e valorizao do Conjunto Urbanstico do

Plano Piloto de Braslia como stio urbano tombado e Patrimnio Cultural
da Humanidade;
A proteo, recuperao, valorizao e aproveitamento das
potencialidades do patrimnio cultural do Distrito Federal;
A proteo, preservao e recuperao do patrimnio ambiental do
Distrito Federal.
2.3.3 Economia
A ampliao das oportunidades de trabalho, equilibrando sua localizao

em relao distribuio da populao no territrio do Distrito Federal e a
promoo do desenvolvimento territorial e econmico do Distrito Federal,
articulado ao desenvolvimento metropolitano e regional.
19
2.3.4 Transporte Urbano
A melhoria das condies de acessibilidade aos servios urbanos e aos

equipamentos pblicos e comunitrios;
A promoo da mobilidade urbana de modo a garantir a circulao da
populao por todo o territrio do Distrito Federal.
2.3.5 Habitao e Regularizao Fundiria
A diversificao da oferta de imveis residenciais compatveis com as

demandas da sociedade;
A valorizao da ordem urbanstica como funo pblica, com a
promoo da regularizao e a integrao dos assentamentos informais
cidade legal.
2.3.6 Participao Popular
A promoo da participao da sociedade no planejamento, gesto e

controle das polticas de ordenamento territorial.
Para detalhar as caractersticas de uso e ocupao de reas existem as

Normas de Edificao, Uso e Gabarito (NGB) as quais so destinadas a padronizar
e melhor organizar o ambiente urbano. Assim, apresentam itens que possuem as
seguintes definies:
Localizao: Endereo do local referenciado na norma, para caracterizao de uso

e ocupao.
Plantas de parcelamento: So plantas que mostram o parcelamento dos lotes,

posicionamento, metragem e outros.
Usos e atividades permitidos: apresenta o tipo de atividade permitida no lote, se a

rea destinada ao uso comercial, industrial, residencial, misto (residencial e
comercial), etc.
Afastamento mnimo obrigatrio: Refere-se a distncia de locao da edificao e

o limite do terreno.
Taxa mxima de ocupao: (projeo horizontal da rea edificada rea do lote) x
100. dada em porcentagem.
Coeficiente de aproveitamento: (rea total edificada rea do lote) x 100.

dada em porcentagem.
Pavimentos: a quantidade de pavimentos que so permitidos serem construdos,

permisso de uso do subsolo.
Altura da edificao: A altura mxima que a edificao pode atingir, contados a

partir da cota de soleira, no ponto mdio do lote. A cobertura e elementos como
casas de mquinas, podem ou no estar inclusos na altura limite e especificado
neste item.
Taxa mnima de rea verde: Define a rea mnima destinada rea verde, jardins
e/ou arborizao, paisagismo e etc.
Taxa de permeabilidade: o percentual mnimo de rea descoberta destinada

permeabilidade da gua no solo, podendo contar ou no com o estacionamento
(rea permevel rea total do lote) x 100.
Estacionamento e garagem: Determina o quanto do lote deve ser destinado a

vagas de estacionamento para veculos. Este item pode estar dentro ou fora da rea
construda. Pode haver detalhamento que seja possvel ser computado como rea
verde, caso siga orientaes locadas neste mesmo item.
Tratamento das divisas: Determina se o lote poder ser cercado, murado ou livre.
Acessos: Define o local de acessos ao terreno. Caso esteja em esquinas, o acesso

pode ser permitido por mais de um lado.
Disposies gerais: Este item possui alguns detalhamentos no mencionados em

itens anteriores.
Segundo a Exposio de Motivos Processo no. 310.00004/2013

GAB/SEDHAB de 25 de setembro de 2013, a LUOS complementa o PDOT
estabelecendo os parmetros urbansticos de uso e ocupao do solo para os
21
parcelamentos consolidados de iniciativa pblica ou aprovados pelo poder pblico,
exceo das reas abrangidas pelo Plano de Preservao do Conjunto Urbanstico
de Braslia PPCUB
A LUOS indica cada RA no respectivo Mapa de Zoneamento de Uso e o

quadro de Parmetros de Ocupao do Solo.
Desta forma, so indicadas diversas categorias de UOS, tais como UOS RE-
Residencial Exclusivo, UOS RO Residencial Obrigatrio (necessrio o uso
residencial, admitindo-se algumas atividades que podem ser desenvolvidas no
mbito domestico), UOS CSIIR Comercial, Prestao de servios, Institucional,
Industrial e Residencial, UOS CSII Comercial, Prestao de Servios, Institucional
e Industrial (Proibido o uso residencial), dentre outras.
2.4 VIABILIDADE ECONMICA E FINACEIRA
Para Constant e Cargnelutti (2007), o estudo de viabilidade econmico-

financeira pretende caracterizar um empreendimento que proporcione um lucro aos
investidores ao final do negcio, bem como ser capaz de evitar saldos negativos
proporcionando, consequentemente, um fluxo de caixa positivo em qualquer
momento do empreendimento.
As caractersticas do mercado imobilirio tornam o processo de deciso de

investimento ou de lanamento de novas construes algo extremamente
complicado, principalmente na anlise de viabilidade, na qual, muitas vezes, esta
deciso tomada pelo empresrio de forma intuitiva, de acordo com sua experincia
e sua percepo das condies momentneas do mercado, sem ter como base uma
anlise criteriosa, embasada em dados.
Na prtica, os parmetros da anlise sofrem ainda por influncia de variveis

monitorveis e no monitorveis. As variveis monitorveis so aquelas em que o
incorporador pode exercer algum tipo de controle ou pode alter-las de alguma
forma. As variveis no monitorveis so as que fogem totalmente do raio de ao
do incorporador, sendo impostas pelo mercado. Pode-se citar, como variveis
monitorveis, os custos de produo, o cronograma fsico da obra, o cronograma de
desembolso da produo, as taxas de Bnus e Despesas Indiretas (BDI) e a
remunerao dos servios; quanto s variveis no monitorveis, encontram-se,
dentre outras, a expectativa de inflao e dos juros da economia, a variao no valor
dos imveis e a velocidade de vendas.
Para Cerqueira (2009), a construo de empreendimentos imobilirios, a maior

influncia do zoneamento refere-se delimitao do potencial construtivo do terreno,
que determina a rea lquida mxima, mediante o Coeficiente de Aproveitamento. A
quota mnima de um terreno por unidade habitacional determina o adensamento
mximo, na medida em que delimita o nmero de unidades residenciais possveis
dentro de um terreno. A taxa de permeabilidade refere-se rea mnima permevel
e dotada de vegetao, dentro de um terreno a ser edificado. Esta rea tambm
pode ser transformada em caixa de captao de gua pluvial. A Taxa de Ocupao
determina a maior rea permitida de projeo horizontal de uma edificao dentro do
terreno. Essas informaes so encontradas no PDOT e na LUOS e so
determinantes em uma anlise de viabilidade.
Segundo Gehbauer (2002), o estudo da viabilidade a anlise entre custo

estimado e o retorno do produto. Os investimentos imobilirios se baseiam em
estudos que qualifiquem o empreendimento como vivel ou invivel,
economicamente e financeiramente. Para isto, faz-se estudos de viabilidade
econmico-financeira a fim de prever se tal operao trar um retorno satisfatrio.
Tambm so levados em considerao os aspectos tcnicos como a escolha do
local a ser implantado o empreendimento, os diferentes projetos a serem
executados, oramento disponvel, finanas da empresa, demanda pelo produto e a
situao de mercado.
Viabilidade tcnica o conjunto de possibilidades e limitaes tcnicas e

naturais de um projeto, enquanto a viabilidade econmica a posio positiva
execuo de um negcio e a possibilidade de ser efetivado, pois existem recursos
financeiros para a sua concepo.
2.4.1 Critrios de Viabilidade
Segundo a (FUNDEP), os principais critrios de viabilidade so:
23
1. Valor Global do Projeto: se baseia na dificuldade de captao de recursos
para um projeto. Quanto maior o valor de projeto, mais difcil se torna a
captao de recursos;
2. Valor Mnimo das Cotas: se caracteriza pelos valores de projeto,
avaliando a participao da empresa no negcio. Quanto menor o custo
de investimento, menor o risco. As cotas so os valores mximos e
mnimos para uma participao coerente.
3. Elegibilidade para Incentivo: so incentivos governamentais de deduo
de impostos, permitido por leis para casos especficos, com a inteno de
aumentar o interesse de participao de empresas em certas reas, de
modo que torne os projetos mais suscetveis ao sucesso;
4. Tema/ Grande rea: rea de atuao da empresa. reas de maiores
necessidades sociais tendem a facilitar a entrada de recursos, como,
sade, educao, meio ambiente, cultura, entre outros;
5. Tema/ Segmento: Uma especificao na rea de atuao. Tambm
voltada s que estejam entre as de maiores necessidades, tendem a
tornar-se mais visveis ao pblico e melhorar as chances de sucesso;
6. Periodicidade: importante que haja projetos com certa periodicidade,
pois a marca torna-se mais vista e lembrada na sociedade, assim tendem
a ser valorizadas;
7. Fatores de Destaque: Fazer o produto ser publicamente reconhecido
pelas diversas qualidades e com alta relevncia institucional;
8. Pblico-Alvo/ Tipo: o pblico o qual a organizao pretende chamar a
ateno. Para isso, direciona seus investimentos, propagandas e
produtos para eles;
9. Pblico Alvo/ Abrangncia: A regio em que se deseja buscar o pblico.
Quanto mais abrangente no sentido geogrfico, para o pblico melhor;
10. Pblico-Alvo/ Dimenso: Relaciona a quantidade de pessoas que se
decide atrair com o projeto;
11. Plano/Potencial de Contrapartidas: Se d pelo retorno que se pode obter
com o produto e os benefcios que se ter com o lanamento dele.
Segundo Heineck, Neto & Abreu (2008), por muitas vezes a avaliao
econmica de projetos feita sem levar em conta as devidas tcnicas de anlise de
investimentos, podendo gerar resultados desfavorveis.
Para Silva (1995), todo negcio e tambm para a construo civil, necessrio
fazer o controle de entrada e sada de recursos. comum a antecipao de
pagamento parcial para prestao de servios por empreitada, por meio de
exigncias contratuais. Isso se d pelo alto valor agregado do produto em
construo, cujo controle de fluxo de caixa essencial para a viabilizao financeira.
2.4.2 Estudo Prvio de Viabilidade
Nesta etapa, definem-se as caractersticas gerais do objeto para estimar o

custo do empreendimento:
a) Terreno;
b) Despesas legais;
c) Despesas financeiras;
d) Projetos;
e) Construo;
f) Impostos e taxas;
g) Publicidade;
h) Corretagem;
i) Administrao Central;
j) Manuteno ps-ocupao;
k) Resultado.
Atravs de uma estimativa, obtm-se um preo base para venda, que servir
de base para a deciso da implantao, reformulao ou desistncia do projeto.
Anteprojeto Arquitetnico (projeto Virtual): Nesta etapa, define-se a arquitetura

do empreendimento: conceito e padro do produto, nmero de unidades, tamanho
das unidades, nmero de quartos, nmero de vagas na garagem e equipamentos
das reas comuns. Assim, fazem-se pesquisas sobre tendncias do mercado,
25
atravs de pessoas ligadas atividade, corretores de imvel, empresrios, famlias e
outros, a fim de decidir um produto mais adequado ao terreno em estudo.
Aquisio do Terreno: Nesta etapa, a aquisio do terreno pode ser efetuada de

diversas formas: compra direta vista ou a prazo, troca por rea construda,
participao no resultado do empreendimento, ou com as combinaes delas.
Projeto Arquitetnico Legal / Especificao Definitiva: definido partir do

anteprojeto e tem como objetivo a aprovao dos rgos competentes
(administrao regional, corpo de bombeiro, concessionrias, etc).
Oramentao e Planejamento: Com a etapa anterior concluda, inicia-se a

oramentao da obra, ressaltando a necessidade de cautela no momento das
estimativas dos custos, como, fundaes, estrutura e instalaes, uma vez que
estes projetos ainda no foram desenvolvidos.
Aprovao junto aos rgos competentes, registro de incorporao: Nesta

etapa, procede-se a juntada da documentao necessria para registros legais do
empreendimento e estar concluda com a obteno do alvar de construo
expedido pela administrao regional.
Publicidade: Aps a aprovao da construo do empreendimento pelos rgos

competentes, estar permitido o incio da etapa de vendas, na qual comum a
contratao de empresas especializadas em publicidade e marketing, as quais so
responsveis por apresentar o produto ao mercado.
Desenvolvimento de projeto arquitetnico definitivo/ projetos

complementares: Junto etapa de venda, parte-se para o desenvolvimento dos
projetos definitivos de arquitetura, estrutura, instalaes e outros.
Construo: Esta a etapa do desenvolvimento fsico do empreendimento. A

construo a etapa que mais impacta no resultado final do empreendimento.
Possui grau avanado de incerteza e necessita seguir o planejamento de obra e
oramento previsto, a fim de evitar gastos desnecessrios e desperdcios, para
garantir alcanar as metas esperadas.
Pr-lanamento e Vendas: Nesta etapa, define-se a forma de venda do
empreendimento com a apresentao do produto equipe de vendas, ressaltando
seus pontos positivos e esclarecendo as dvidas da equipe para evitar que
informaes incorretas sejam repassadas aos clientes; tenta-se, desta forma, evitar
a frustrao futura de clientes.
Administrao do empreendimento: Alocam-se, neste item, despesas referentes

ao custo das atividades fixas desenvolvidas pela empresa, especificamente na
administrao central (sede), para a realizao dos empreendimentos.
Entrega e manuteno ps-ocupao; Nesta etapa so necessrios cuidados

especiais, de suma importncia para assegurar a satisfao futura do uso, que
fator altamente relevante para a sobrevivncia da empresa no mercado. Portanto,
torna-se importante a correta alocao de recursos referentes aos servios
prestados, levando em considerao a legislao de defesa dos direitos do
consumidor Cdigo de Defesa do Consumidor CDC.
Reviso, anlise e sistematizao dos resultados: A fim de recolher informaes

subsidirias, devem-se analisar decises e suas consequncias no desenvolvimento
do empreendimento, como previsto no estudo de viabilidade, corrigindo possveis
distores. importante ressaltar que estas anlises devem ser simultneas ao
desenvolvimento do projeto, para garantir a correo do rumo das atividades,
visando obteno do resultado previsto.
2.5 CRITRIOS PARA A ESCOLHA DO TERRENO
Para Goldman (2000), A investigao da regio torna-se extremamente

importante na definio de uma rea para compra, uma vez que esta deve ter uma
localizao vantajosa e que seja adequada construo, valorizando o futuro
empreendimento. Os dados relacionados ao local do empreendimento so
fundamentais, principalmente os relacionados ao plano diretor da cidade e
caractersticas do local, sem desconsiderar acesso, acessibilidade, segurana, entre
outros.
27
Segundo a Norma Tcnica Brasileira NBR 14653-2 de 2004, o levantamento de
dados para a escolha de um terreno, ou outro imvel, tem como objetivo a obteno
de amostras que representem o comportamento do Mercado, no qual o imvel
avaliado esteja inserido. Nesta etapa, deve-se investigar o mercado, coletar dados e
informaes confiveis a respeito de negociaes realizadas e ofertas, como
tambm caractersticas econmicas, fsicas e de localizao.
Ainda segundo a NBR 14653-2 de 2004, para a avaliao de bens, deve-se

analisar, entre outras, as caractersticas da regio e do terreno, que so:
2.5.1 Caracterizao da regio
Aspectos gerais: Anlise das condies econmicas, polticas e sociais,

quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atpicos ou
estigmas.
Aspectos fsicos: Condies de relevo, natureza predominante do solo e
condies ambientais.
Localizao: Situao no contexto urbano, com indicao dos principais
plos de influncia.
Uso e ocupao do solo: Confrontar a ocupao existente com as leis
de zoneamento e uso do solo do municpio, para concluir sobre as
tendncias de modificao, a curto e mdio prazo.
Infra-estrutura urbana: Sistema virio, transporte coletivo, coleta de
resduos slidos, gua potvel, energia eltrica, telefone, redes de
cabeamento para transmisso de dados, comunicao e televiso,
esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado.
Atividades existentes: Comrcio, indstria e servio.
Equipamentos comunitrios: Segurana, educao, sade, cultura e
lazer.
2.5.2 Caracterizao do terreno
Localizao: situao na regio e via pblica, com indicao de limites e

confrontaes.
Utilizao atual e vocao, em confronto com a legislao em vigor.
Aspectos fsicos: dimenses, forma, topografia, superfcie, solo.
Infraestrutura urbana disponvel.
Restries fsicas e legais ao aproveitamento.
2.6 MERCADO IMOBILIRIO
Segundo dados do IPEA (2009), o ramo da construo civil um grande

gerador de emprego, principalmente para mo-de-obra com baixa qualificao. Isso
faz com que a rea seja causadora de um efeito expansivo na economia. Essa mo-
de-obra vem ganhando peso no preo final do empreendimento, como mostra a
Figura 1. Com o passar dos anos, a mo-de-obra j esta tendo uma maior
participao no Custo Unitario Bsico (CUB) do que os prprios materiais.
Figura 1 - EVOLUO % DA PARTICIPAO DOS COMPONENTES MATERIAS E MAO DE OBRA NO

CUB BRASIL.
Conforme Pozdena (1991), os preos de imveis so agregados economia

ativa regional o que ajuda a ter uma noo dos valores praticados na regio. A
variao do custo dos imveis tambm influenciada pela industrializao, coerente
ao volume comercial e poder de gerao de riquezas, crescimento ou a retrao do
PIB (Produto Interno Bruto) na economia. Na Figura 2, possvel notar que a
construo civil teve uma reduo no 1 trimestre de 2014, o que acarretou em
resultados negativos para o PIB. Segundo Cristiane Cardoso e Fabola Glenia, ao
29
G1, A economia brasileira encolheu 0,6% no segundo trimestre deste ano, na
comparao com os trs meses anteriores, segundo dados divulgados pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE).
Figura 2 - APRESENTA OS VALORES CORRENTES E OS NDICES DE VOLUME TRIMESTRALMENTE

PARA O PRODUTO INTERNO BRUTO A PREOS DE MERCADO.
Conforme Pozdena (1991), as variaes dos valores imobilirios, tanto

positivos quanto negativos, esto intimamente ligadas sade do setor industrial.
Locais em desenvolvimento tendem a aumentar, de forma expressiva, os valores de
seus imveis ou em reas prximas. Locais onde existem maior volume e qualidade
produtiva, sejam industriais ou comerciais, tendem a ter maior valor agregado.
O ritmo de valorizao no setor imobilirio sensvel variao dos juros,

devido liquidez perante o mercado, pois favorece ou inviabiliza o parcelamento de
dvidas. Pois a economia ativa esta diretamente ligada valorizao dos imveis,
como mostra a figura 3. No caso da alta dos juros, a produo de insumos
minimizada levando, consequentemente, retrao do mercado em geral, alm do
aumento do custo de produo. Caso contrrio, gera-se um crescimento da
produo da indstria para suprir a maior demanda. O volume de oferta acarreta
uma reduo de preos e, por consequncia a, busca por imveis aumenta.
Figura 3- RELAO ENTRE ECONOMIA ATIVA E O PREO RESIDENCIAL DE REGIES NOS EUA COM O
JAPO. (POZDENA, 1991).
2.6.1 SITUAO DE MERCADO
O IPEA divulgo em 2013 que ano de 2003, a busca por financiamento

imobilirio mantinha-se em ciclos de retrao e expanso. A partir de 2005, se
expande de forma gradativa at o inicio de 2009, impulsionado por fatores que
favoreceram o mercado, devido s mudanas na legislao, crescimento da
economia, do aumento da renda real, entre outros. No decorrer de 2009, o governo
federal, com o propsito de suavizar o impacto da crise de 2007-2008, adota um
regime de expanso do crdito, gerando uma recesso do mesmo por volta de
maro de 2012, diminuindo o estmulo e desacelerando o mercado. O resultado foi
um choque contracionista causando um efeito negativo em reas importantes
ligadas ao mercado imobilirio, ensejando em queda acentuada e contnua na
demanda por financiamento, sobre o preo dos imveis e produto da construo
civil, gerando aumento da inadimplncia.
Tambm foi divulgado pelo IPEA, esta em 2012 que no Brasil existe uma
poltica pblica instituda de estimular a indstria da construo civil, tanto em obras
no setor de infraestrutura quanto em segmentos do setor imobilirio. Os grandes
eventos que foram e sero realizados no Brasil a Copa do Mundo em 2014 e das
Olimpadas do Rio de Janeiro em 2016 fizeram o governo iniciar um grande nmero
31
de obras pblicas, que esto trazendo alteraes importantes para os locais onde
tais obras esto acontecendo.
No perodo entre Janeiro de 2010 a maro 2012, a variao no preo mdio de

venda dos imveis no Brasil atingiu 43%. A valorizao do imvel no Rio de Janeiro
foi de 58,86% e So Paulo de 43,16%. Juntamente ocorreu aumento de estoque de
crdito imobilirio, com variao de 130% em termos reais neste mesmo perodo.
Entre janeiro de 2008 a maro de 2012 as cidades, como Rio de Janeiro,
apresentaram uma valorizao de 168%, e So Paulo 132% (IPEA, 2012).
Os contratos de financiamento habitacional no Brasil utilizam juros ps-fixados.

Isso torna o mercado imobilirio sensvel ao aumento das taxas de juros e o faz
responder de forma negativa. Ocorreu nos Estados Unidos, denominado exploso
da bolha imobiliria, provocada pelo Banco Central Americano, ao aumentar as
taxas de juros (IPEA, 2012).
... A insistncia do governo em aquecer ainda mais o mercado imobilirio j

aquecido, s tende a piorar o resultado final. (IPEA, 2012)
O fato dos contratos de pagamento para financiamento imobilirio serem de

longa durao, faz-se fundamental a estabilidade econmica para que no haja
prejuzo aos envolvidos, pois as taxas de juros podem gerar alteraes significativas
nos valores a serem pagos pelos compradores, j que o prazo para a quitao da
dvida pode chegar a 30 anos. No Brasil, grande parte do estoque de crdito
habitacional correspondente a aproximados 95%, tem origem do Fundo de Garantia
do Tempo de Servio (FGTS) e da caderneta de poupana (IPEA, 2011).
Desnecessrio enfatizar que, quanto maior a taxa de juros, menor ser a

oferta de crdito disponvel e, portanto, maior ser o efeito negativo sobre a
demanda por imveis (IPEA, 2011).
Para Halfeld (2008), no se deve acreditar em convices passadas de que

investimentos imobilirios oferecem alto retorno e baixo risco. Como o prprio
Halfeld afirma, que no se trata de uma lenda a impossibilidade de perder dinheiro
com imveis, sendo que existem chances de perder todo o investimento do
empreendimento por muitos anos.
2.7 METODOLOGIA DE ANLISE
Para Constant e Cargnelutti (2007), deve ser realizado um estudo de viabilidade

que fornea informaes sobre a exequibilidade do empreendimento, tanto sob o
ponto de vista econmico (retornos), como financeiro (solvncia). O primeiro passo
seria definir um cronograma para o desenvolvimento dos diversos estgios do
projeto, conforme se segue:
Considerando um prazo de construo de 18 (dezoito) meses, cabe aqui a

sugesto do cronograma construdo segundo consta na tabela 1:
1. Estudo prvio de viabilidade (t1 = 2 meses);
2. Anteprojeto arquitetnico (t2 = 1 ms);
3. Aquisio do terreno (ao final de t1);
4. Projeto arquitetnico legal/especificao definitiva (t4 = 2 meses) ;
5. Oramentao e planejamento (t5 = 2 meses);
6. Aprovao junto aos rgos competentes, registro de incorporao (t6 = 4

meses);
7. Publicidade (t7 = 1 ms);
8. Desenvolvimento de projeto arquitetnico definitivo/projetos complementares

(t8 = 6 meses);
9. Construo (t9);
10. Pr-Lanamento e Vendas (t8 + t9 + 8 meses);
11. Administrao do empreendimento (t11);
12. Entrega e manuteno ps-ocupao (t12);
13. Reviso, anlise e sistematizao dos resultados (t13).
33
Tabela 1 CRONOGRA DE UM EMPREENDIMENTO SEGUNDO CONSTANT E CARGNELUTTI
Como demonstra a tabela 1, possvel notar que o empreendimento comea

muito antes da aquisio do terreno. O estudo de viabilidade serve para diminuir o
risco de falhas ou prejuzos, e a construo, propriamente dita, tem incio, nesse
caso, no 14 ms. Porm, no Brasil, com a grande busca por lucros supera a busca
por qualidade, quase sempre esses prazos so modificados, a ponto da construo
iniciar logo aps a aquisio do terreno, gerando projetos com muitas falhas, o que
pode acarretar, desde um prejuzo financeiro, at algo muito pior, como a perda de
vidas.
3 METODOLOGIA E RESULTADOS:
3.1 Metodologia
A metodologia de pesquisa se deu atravs de um questionrio nas construtoras
(Figura 7) seguido de um estudo dos dados levantados, para ser possvel fazer uma
macro avaliao de como cada empresa faz sua anlise de viabilidade para um
empreendimento, e com isso ser possvel realizar uma avaliao dos estudos de
viabilidade que as construtoras do DF executam.
A escolha dessas empresas se deu pelo fato de todas serem grandes
incorporadoras, e terem como objetivo construo de edifcios para a venda de
unidade dos imveis ainda na planta. Alm da incorporao algumas delas
trabalham com contratos para o governo e outros segmentos, mas para esse estudo
foi limitado somete o ramo da incorporao.
Na coleta de dados, foi realizado entrevistas com 5 empresas, sendo 3 delas
com origem em Braslia, uma com principio na Bahia e outra em So Paulo, as
construtoras que vieram de outros locais do pais para a capital federal foram
atradas pelo alto poder aquisitivo da cidade, e o mercado com constante
crescimento de demanda para imveis, como existia em Braslia. Das 5 empresas 4
existem a mais de 30 anos no mercado, e todas tem milhares de metros quadrados
construdos, sendo que 4 tem obras, alm de Braslia em vrias outras unidades da
federao.
A coleta de dados realizada por meio de questionrio foi otimizada por meio de
gravaes das entrevistas para uma melhor anlise posterior, foram entrevistados
gerentes e diretores, com uma observao que todos os profissionais eram
engenheiros civis.
35
FORMULARIO PARA LEVANTAMENTOS DE DADOS SOBRE ESTUDO DE VIABILIDADE
ECONMICA PARA LANAMENTOS DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS NO DF
1. A EMPRESA TEM EQUIPE DE AVALIAO DE TERRENOS?

( ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:
2. EXISTE UM OBJETIVO PRINCIPAL NA COMPRA DO TERRENO?

( ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:
3. EXISTE ALGUM PROGRAMA DE AVALIAO DE RETORNO FINANCEIRO?

( ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS
4. EXISTE UM FOCO PRINCIPAL PARA OS INVESTIMENTOS

(RESIDENCIAL/COMERCIAL)?
( ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:
5. A REA DE CONSTRUO LEVADA EM CONSIDERAO DURANTE A AQUISIO

DO TERRENO? EM RELAO A LUOS E O COE OU OUTRAS LEIS FEDERAIS OU
ESTADUAIS.
( ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:
6. A LOCALIZAO E INFRAESTRUTURA DO LOCAL LEVADA EM CONSIDERAO

DURANTE A AQUISIO?
( ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:
7. A EMPRESA TEM ALGUMA MANEIRA DE ELABORAR A ESTIMATIVA DE PREO
ANTES MESMO DA COMPRA DO TERRENO?
( ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:
8. EXISTE UMA ESTIMAVA MNIMA DE LUCRO?

( ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:
9. AS FONTES OFICIAIS SO ALTERNATIVAS CONFIVEIS?

( ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:
10. EXISTE UMA FONTE DOS CUSTOS PARA O ORCAMENTO POR ESTIMATIVA?
( ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:
11. EXISTE UMA MARGEM DE ERRO PARA AS ESTIMATIVAS?

( ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:
12. QUAL O TIPO DE PROJETO QUE UTILIZADO PARA SE ELABORAR O ORAMENTO

FINAL?
( ) BASICO ( ) ANTEPROJETO ( ) EXECULTIVO ( ) OUTROS
COMENTAIOS:
13. SO REALIZADOS ESTUDOS DO SOLO OU VERIFICAM-SE RELATRIOS

GEOTCNICOS DE EMPREENDIMENTOS VIZINHOS ANTES DE ADQUIRIR O TERRENO?
( ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:
Figura 7 QUESTIONARIO REALIZADO COM AS INCORPORADORAS
37
3.2 EXEMPLO DE FALTA DE ESTUDO DE VIABILIADADE
Braslia uma cidade nova, com muitas obras comeando e vrias outras
concludas, porm um problema que atinge bastante a capital do pas so os
grandes elefantes brancos. So obras que se iniciaram, mas no foram concludas,
e isso gera um transtorno muito grande para a populao, pois essas estruturas
abandonadas acabam virando ponto de uso de drogas, esconderijo para marginais,
locais para crimes dentre outras atividades ilcitas. Como existia o exemplo de
Castelo de Grayskull, na Ceilndia, (figura 4). O local era para ser um ginsio de
esportes, mas ficou abandonado por mais de 20 anos.
Figura 4 CASTELO DE GRAYSKULL, LOCAL DE USO DE DROGAS E DORMITRIO PARA MORADORES

DE RUA.
Um dos motivos dessas obras no ter sido concludas, possivelmente foi a falta
de estudo de viabilidade. As obras so iniciadas e somente no decorrer do processo
que realmente so averiguadas as exigncias tcnicas e administrativas ou outras
pendncias que passam a inviabilizar o empreendimento inicialmente previsto, a
ponto at de ser mais vivel abandonar a obra e ter o prejuzo do que os gastos para
a concluso.
O governo iniciou um processo de imploses para demolir esses prdios

abandonados, e com isso, apresento o objeto desse estudo de caso. No dia 12 de
abril de 1989, a LPS Participaes e Empreendimentos Ltda, lavrou a escritura para
a compra do terreno localizado na SHIN Quadra CA 04, para a construo do
Shopping Center (atual shopping Iguatemi). A obra deveria ser executada no prazo
de 30 (trinta) meses, segundo a prpria escritura. Mas, em 2 de abril de 1992, a
TERRACAP ajuizou a Ao de Retrovenda no Tribunal de Justia do Distrito Federal
e dos Territrios - TJDFT contra a LPS, por no ter concludo a edificao destinada
ao Shopping Center dentro do prazo acordado. flagrante a ausncia de uma
anlise prvia da viabilidade do empreendimento e das condies do contrato antes
da compra, demonstrando que, na poca, estudos de viabilidade no eram muito
comuns.
Em 2 de dezembro de 1992, foi julgado procedente o pedido da TERRACAP,

ficando a autora com o direito de retomar o imvel, desde que devolvesse LPS, os
valores pagos por ela corrigidos monetariamente e indenizasse as benfeitorias
executadas.
Conforme os autos do processo no 3461/99 do Tribunal de Contas do Distrito

Federal TCDF, o consrcio LPS, no ano de 1997, solicitou um valor de R$
23.000.000,00 (vinte e trs milhes de reais) pelo terreno e as benfeitorias nele
executadas. No entanto os clculos do Oficial Avaliador no ano de 1998 perfazem o
valor de apenas R$ 6.000.000,00 (seis milhes de reais). A briga judicial durou ate o
ano de 2007.
Figura 5 ESTRUTURA DO SHOPPING CENTER, LOCAL ONDE HOJE E O IGUATEMI
Fonte Jornal de Braslia
A estrutura do prdio polua a vista da Capital, (Figura 5), pois estava

localizado em uma das reas mais nobres de Braslia. No dia 10 de abril 2007 foi
implodido,(Figura 6), mesmo com o gasto de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta
39
mil reais) somente para sua demolio e limpeza do terreno, foi mais vivel derrubar
tudo e construir um novo. Essa nova construo teve um estudo de viabilidade que
deve ter se iniciado antes mesmo da antiga estrutura ir ao cho, fazendo uma
anlise desde a demanda do empreendimento ao custo estimado da obra, chegando
ao resultado de uma previso de lucro de R$250.000.000,00 (duzentos e cinquenta
milhes de reais) no primeiro ano de funcionamento.
Figura 6 IMPLOO DA ESTRUTURA DO SHOPPING
Fonte Revista Galileu
sdsadasdasdasdasdasdas
3.3 Resultados
Os resultados demostrados abaixo faz a avaliao das informaes de todas
as empresas, com uma anlise de como o padro de estudo de viabilidade das
incorporadoras do DF.
A pesquisa deu o seguinte resultado para cada item, com base nos
questionrios respondidos em anexo:
3.3.1 A empresa tem equipe de avaliao de terrenos?

Todas as empresas entrevistadas possuem uma equipe para avaliao de
compra de terrenos/novos negcios, sendo a equipe liderada por profissionais com
mais experincia, tendo em vista, alm do preo propriamente dito, o potencial
construtivo, perfil tcnico e possveis problemas, dentre outras particularidades. Mas
como essa avaliao o primeiro passo para o sucesso do empreendimento,
algumas incorporadoras chegam a contratar outras empresas especializadas em
anlise de terrenos que, junto com a prpria equipe, chegam ao consenso para dar
incio compra do terreno ou o incio do novo negcio.
3.3.2 Qual o objetivo da empresa durante a aquisio de terrenos?

Pequenos investidores, cooperativas e outros grupos com menor poder
aquisitivo, compram terrenos para aguardar a valorizao, um processo bastante
lento e pouco lucrativo, porm de baixo risco. Mas, para as grandes incorporadoras
a principal meta um grande lucro com menor prazo possvel. Com isso todas as
entrevistadas responderam quando indagadas sobre o objetivo da aquisio do
terreno, que a inteno sempre a incorporao. O prprio termo incorporao foi
definido por uma das empresas como a venda de um sonho, a venda de uma
promessa de uma edificao. O cliente compra o imvel na planta, sem realmente
ver o imvel, o que torna essa modalidade muito mais vantajosa, porm com um
risco maior, pois a incorporadora investe quantias em grande volume de recursos
financeiros e tcnicos, e esses recursos, quando no so restitudos pela venda,
acabam tendo um acrscimo em funo de juros e outras depreciaes do mercado
financeiro.
41
3.3.3 Existe algum programa de avaliao de retorno financeiro?
As incorporadoras realizam uma expectativa do valor do empreendimento e
fazem a anlise de viabilidade levando em conta o investimento e o possvel lucro
com base no histrico de seus lanamentos. E para isso, existem vrios softwares
que auxiliam nesse processo. Porm pela simplicidade, popularidade e
acessibilidade, a planilha Excel uma das mais utilizadas, mas algumas empresas
j elaboraram programas exclusivos, com base no seu prprio banco de dados, para
realizarem essa anlise.
3.3.4 Qual o foco principal do investimento da empresa? Comercial ou

residencial?
Com a oferta limitada de terrenos, as empresas ficam praticamente sem o
direito de escolha, pois a falta os obrigam a pegar qualquer coisa. Outra varivel
a demanda, pois necessrio fazer uma anlise se a empreitada lquida, pois a
demanda de cada local especifica, e muda de acordo com a oferta e com as
tendncias socioeconmicas. Porm as empreitadas residenciais tm uma certa
preferncia, pois os comerciais demandam necessidades especificas, como vagas
de garagem, maiores espaos para circulao dentre outras. (os empreendimentos
acabam ganhando mais rea construda que no e vendida!)
3.3.5 A rea de construo levada em considerao durante a aquisio do

terreno? So consideradas a LUOS e o COE ou outras leis federais ou
estaduais.
Essas leis definem o potencial construtivo de cada terreno, e com isso,
fornecem os primeiros dados para a anlise de viabilidade, pois com o potencial a
ser construdo que se pode obter o valor mximo a se desembolsar na a aquisio
do terreno e se vislumbra o custo do investimento.
3.3.6 A localizao e infraestrutura do local so levadas em considerao

durante a aquisio?
A infraestrutura um fator determinante para a compra de um novo terreno,
pois ela uma das ferramentas que agregam valor ao lote, e pode inviabilizar um
empreendimento. Destaque-se que a execuo desse tipo de servio de
responsabilidade do governo, por meio das concessionrias CEB, CAESB,
NOVACAP, dentre outras. Quando couber a empresa, eleva muito o valor do metro
construdo, muitas vezes tornando a execuo da incorporao invivel
financeiramente.
3.3.7 Em um novo empreendimento, como elaborada a estimava de preo

antes mesmo da compra do terreno?
Existem variveis para elaborao da estimativa de preo como localizao,
acabamento e mtodos construtivos. Mas, a estimativa de preo de venda final do
empreendimento dada pelo mercado, por meio da lei da oferta e da procura, que
faz com que os imveis tenham um preo de venda pr-fixado. O terreno tambm
possui valor definido, ento, o campo que d para se ter uma variao, acaba sendo
o custo da construo. Cada empresa com base no seu histrico de lanamento tem
uma estimativa do valor do empreendimento, e como esse o nico campo que se
pode alterar, as incorporadoras sempre buscam novos mtodos construtivos, novas
tecnologias e outras maneiras para poder reduzir o custo da obra e, com isso, poder
aumentar sua margem de lucro.
3.3.8 Existe uma estimava mnima de lucro?

Com a oscilao constante do mercado, a margem de lucro se torna muito
varivel. Usando o setor noroeste como exemplo, na poca do lanamento chegou
ao valor de venda em at R$ 12.500,00(doze mil e quinhentos reais) por metro
quadrado e com perspectiva de aumento para os imveis residenciais. Porm com a
reduo da especulao e a desacelerao do mercado imobilirio, as unidades
hoje so anunciadas com o custo em torno de R$ 8.500 (oito mil e quinhentos reais)
e sem muita procura. Essa oscilao dificulta a estimativa de lucro, porm estimula a
introduo de novas tecnologias e mtodos construtivos, para que seja possvel
reduzir, ao mximo, o custo de construo.
3.3.9 As fontes oficiais so alternativas confiveis?

As fontes oficiais so parmetros, porm no podem ser aplicadas a todas as
empresas. Pois cada empresa tem prprio acervo e cada uma usa mtodos
prprios, no sendo possvel adotar as fontes oficiais de maneira ostensiva.
Ademais, essas fontes no so coerentes desde seus coeficientes das composies
dos insumos, at o prprio custo do insumo. As fontes oficiais so utilizadas como
referncia para o prprio governo, para lanar licitaes e similares.
43
3.3.10 Em um oramento por estimativa, qual a fonte para os custos?
Como as grandes empresas sempre tm mais de uma obra sendo executada
simultaneamente, os prprios dados internos so as fonte. Algumas incorporadoras
tambm, trocam informaes, buscando alinhar uma estimativa inicial, muitas
vezes por inexistncia do projeto bsico, sob a tica de uma anlise macro, para se
ter uma estimativa inicial, possibilitando estudo de viabilidade previa do terreno.
3.3.11 E qual a margem de erro dessas estimativas?

Quanto maior for o histrico de obras da empresa, menor ser margem de
erro, mas, pelo fato de possuir muitas variveis, o oramento por estimativas j
trabalha com um coeficiente de segurana. A denominada gordurinha, e a margem
oficiosa de segurana para se evitar aditivos na obra. As empresas do DF
trabalham, atualmente com a margem de at 7% (sete por cento), mas o objetivo
sempre ficar na casa do 1% (um por cento) de erro.
3.3.12 Que tipo de projeto (anteprojeto, bsico ou executivo) utilizado para se

elaborar o oramento final?
O oramento final j se obtm com o projeto bsico, porm ele pode sofrer
algumas mudanas. Essas mudanas s sero computadas no preo final da obra e
esse preo s possvel saber com o projeto executivo, mas o DF possui uma
particularidade que facilita o ajuste de oramento, mas atrasa a obra como um todo.
A burocracia governamental grande, o atraso da liberao das licenas e do
alvar, o que era para ser liberado no prazo de aproximadamente trs meses, chega
a levar um ano, e faz com que seja possvel ajustar os projetos, ensejando em um
oramento mais fidedigno, gerando uma margem maior de preciso.
3.3.13 Fazem-se estudos do solo ou verificam-se relatrios geotcnicos de

empreendimentos vizinhos antes de adquirir o terreno?
Algumas empresas chegam a fazer at a sondagem do solo, mas o mais comum
fazer uma pesquisa com as prprias empresas especializadas em estudos
geotcnicos e fundao. Essas empresas, como j trabalham nas regies, j tem
vasto conhecimento sobre a tipologia do solo, o que evita possveis imprevistos.
Outro fator que auxilia a prpria homogeneidade do DF, pois aqui e muito raro
encontrar solos atpicos nas regies.
4 Concluso
Com base na anlise das respostas do questionrio para as incorporadoras do
Distrito Federal, foi possvel constatar que o ponto que mais auxilia as empresas so
os seus histricos, cada uma com milhares de metros quadrados construdos lhes
garantindo uma grande experincia para poderem reduzir seus erros e corrigirem as
falhas. Mas o que faz com que essas empresas sempre estejam em ascenso a
busca constante por novas tecnologias e mtodos construtivos.
Todas as empresas como esto engessadas pelo mercado no preo de venda

dos imveis e no preo de compra dos terrenos, acabam buscando na execuo,
uma maneira de se sobressarem e atingirem melhores resultados.
Essa busca o incentivo para a criao de novas tecnologias e novas maneiras

de se aperfeioar o ato de construir, e que teve inicio a milhares de anos, mas
constantemente experimenta inovaes que mudam toda a concepo do que
uma obra.
O prprio estudo de viabilidade uma inovao da construo, onde se tem um

gasto capital e de recursos humanos, antes mesmo da compra do terreno, algo
impensvel h algum tempo. Hoje no Distrito Federal com a sua metodologia de
compra dos terrenos e a venda dos imveis, j se possvel fazer uma previso
muito prxima do custo real para a construo de novos empreendimentos, do lucro
que ser auferido, dos materiais que sero gastos, da mo-de-obra necessria e at
possveis problemas que possam ocorrer antes mesmo da compra do terreno. O
resultado da pesquisa atendeu expectativa, pois foi possvel mostrar que as
incorporadoras do DF conseguem prever suas despesas sem os projetos estarem
totalmente concludos.
45
5 Anexos


( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Equipe de novos negocios

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: O objetivo e um grande lucro e rapido, e se consegue isso por meio da
incorporao.
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Utilizam o Viabil.

( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS: Depende do mercado, mas existe a preferencia pelo residencial.

ESTADUAIS.
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:

DURANTE A AQUISIO?
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Que com base nessas informacoes, se obtem o valor que se pode pagar no
terreno
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: O mercado define o preo

( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS:

( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS: So parametros, mas utilizam.
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Utiliza-se o proprio portifolio, e ainda uma troca de informao entre as
incorporadoras
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Nessa estimavia j se aplica essa margem, para sempre ter um "gordurinha",
sobrando, tendendo a sempre errar para mais.
FINAL?
( x ) BASICO ( ) ANTEPROJETO ( ) EXECULTIVO ( ) OUTROS
COMENTAIOS: Mas possivel de modificaes.

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Fazem estudos, mas com um contrato j de garantia de compra.
47

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: E em alguns casos contratam empresas especializadas para auxiliar

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: incorporacao

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Viabil

( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS:

ESTADUAIS.
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:

DURANTE A AQUISIO?
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Segundo a definicao do mercado.

( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS:

( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS: No se aplica para obras privadas.
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: O banco de dados da empresa

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: ate 7% e aceitavel, mas o objetivo e na casa dos 1%.

FINAL?
COMENTAIOS:

( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS: Faz se pesquisa com as empresas especializadas
49

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: E em alguns casos ainda se contrata consultores

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: 100% para incorporao

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Planilhas do excel, formatado com base nos dados da empresa.

( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS: Segue a demanda do mercado

ESTADUAIS.
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: E aonde que se tem uma analise do final do emprendimento.

DURANTE A AQUISIO?
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Pois essas consideraces leva a viabilizar o emprendimento
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: O mercado define.

( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS: E variavel pela economia e pelo tipo de emprendimento.

( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS: E necessario fazer uma analise.
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Utiliza-se o proprio banco de dados das empresas.

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Se trabalha com no maximo 7%

FINAL?
COMENTAIOS: Com possibilidade de modificaes no execultivo,

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Dependendo do vulto do negocio, mas sempre se faz pesquisa com as
empresas.
51

(x) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: COM A UNIAO DOS DIRETORES PARA FAZER A AVALIAO

(x) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: A incorporacao e o objetivo princial.

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Dentre os varios existentes a preferencia e pelo Excel.

( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS: o mercado que define.

ESTADUAIS.
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: E o ponto de partida para a anlise de viabilidade

DURANTE A AQUISIO?
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: E fundamental para se ter uma avaliacao do custo final da obra.
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: O mercado define o preo

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Existe, mas existe uma variacao por impredimento, por mercado, por oscilacoes
do mercado, dentre outros fatores.
( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS: So apenas referencias, mas no a fonte basica para os custos.
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Os proprios dados da empresa, que so construidos constantementes por uma
medicao constante.
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Estimasse 1%, mas e variavel em funcao do tipo de obra.

FINAL?
( ) BASICO ( ) ANTEPROJETO ( x ) EXECULTIVO ( ) OUTROS
COMENTAIOS:

( ) SIM ( x ) NO
53
COMENTAIOS: No se execulta os estudos, mas se fazem pesquisa com as empresas que
atuam no ramo.

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Incorporacao

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:

( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS: E definido pela demanda do mercado

ESTADUAIS.
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:

DURANTE A AQUISIO?
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS:Essa margem tem sempre uma busca para melhorar atraves da evolucao dos
metodos construtivos
( ) SIM ( x ) NO
COMENTAIOS: Nas obras privadas no se aplica
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: o proprio banco de dados da empresa.

( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Dentre 1 a 1,5%

FINAL?
COMENTAIOS: Com a demora da liberacao dos projetos j se e possivel se fazer um projeto
basico, mas com detalhamento de projeto execultivo
( x ) SIM ( ) NO
COMENTAIOS: Existe pouca variacao do solo em Braslia, mas sempre se fazem pesquisa com
os vizinhos.
55
6 BIBLIOGRAFIA
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GRILAGEM-E-DESCASO.SHTML
CORREIO BRAZILIENSE, ACESSO EM 27/10/14, DISPONVEL EM:
HTTP://WWW.CORREIOBRAZILIENSE.COM.BR/APP/NOTICIA/CIDADES/2009/11/17/INTERNA
_CIDADESDF,155121/INDEX.SHTML
CMARA BRASILEIRA DA INDSTRIA DA CONSTRUO, ACESSO EM 03/11/2014 DISPONVEL EM:
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CMARA BRASILEIRA DA INDSTRIA DA CONSTRUO, ACESSO EM 03/11/2014 DISPONVEL EM:
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CMARA BRASILEIRA DA INDSTRIA DA CONSTRUO, ACESSO EM 03/11/2014 DISPONVEL EM
HTTP://WWW.CBICDADOS.COM.BR/MENU/CUSTO-DA-CONSTRUCAO/CUB-MEDIO-BRASIL-
CUSTO-UNITARIO-BASICO-DE-CONSTRUCAO-POR-M2
PROCESSO N : 3461/99 (C) (VOLUMES I A III, 1 APENSO E 3 ANEXOS) DO TRIBUNAL DE CONTAS DO
DF, ACESSO EM 29/10/2014 DISPONIVEL EM
HTTPS://WWW.TC.DF.GOV.BR/SISTEMAS/DOCS/ORD/RELATORIO/2007/12/129765.HTM
REVISTA GALILEU, ACESSO EM 03/11/2014 DISPONIVEL EM
HTTP://REVISTAGALILEU.GLOBO.COM/REVISTA/GALILEU/0,,EDG77465-7943-216,00-
UM+DRIBLE+NA+JUSTICA.HTML
HTTP://WWW.SKYSCRAPERCITY.COM/SHOWTHREAD.PHP?T=456579 DISPONIVEL EM
03/11/2014
57

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FACULDADE DE TECNOLOGIA E CINCIAS SOCIAIS APLICADAS FATECS

CURSO: ENGENHARIA CIVIL

ROMULO TAVARES PEIXOTO

Estudo de Viabilidade Econmica Para Lanamentos de

Estudo de Viabilidade Econmica Para lanamentos de

Trabalho de Concluso de Curso

Orientador: Jorge Antnio da Cunha

Estudo de Viabilidade Econmica Para Lanamentos de

Trabalho de Curso (TC) apresentado

Orientador: Jorge Antnio da Cunha

Braslia, 21 de novembro de 2014.

Palavras chave: Anlise. Viabilidade. Empreiteiras. Incorporadoras

Keywords : Analysis . Viability . Empreiteras . Developers

Tabela 1 cronograma de um empreendimento segundo Constant e

FIGURA 1 EVOLUO % DA PARTICIPAO DOS COMPONENTES MATERIAS E

FIGURA 4 CASTELO DE GRAYSKULL, LOCAL DE USO DE DROGAS E

Codeplan Companhia de Planejamento do Distrito Federal

CUB Custo Unitrio Bsico

EVEF Estudo de Viabilidade Econmica e Financeira

FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Servio

Fundep Fundao de Desenvolvimento da Pesquisa

GDF Governo do Distrito Federal

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica

INDCV Produto Industrial da Construo Civil

IPCA ndice Nacional de Preo ao Consumidor Amplo

IPEA Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada

LUOS Lei de Uso e Ocupao do Solo

UOS Uso e Ocupao do Solo

UOS RE- Residencial Exclusivo

UOS RO Residencial Obrigatrio

UOS CSIIR Comercial, Prestao de servios, Institucional, Industrial e

UOS CSII Comercial, Prestao de Servios, Institucional e Industrial

INCC ndice Nacional da Construo Civil

NGB Normas de Edificao, Uso e Gabarito

PDOT Plano Diretor de Ordenamento Territorial

PIB Produto Interno Bruto

PPCUB Plano de Preservao do Conjunto Urbanstico de Braslia

SELIC Sistema Especial de Liquidao e de Custdia

SVAR Valores auto-regressivos

TERRACAP Companhia Imobiliria de Braslia

TCDF Tribunal de Contas do Distrito Federal

TJDFT Tribunal de Justia do Distrito Federal e dos Territrios

VABpb Valor Adicionado Bruto a preos bsicos

1.1 INTRODUO DO TEMA ............................................................................ 10

1.2 OBJETIVOS ................................................................................................. 13

1.2.1 Objetivo Geral ..................................................................................... 13

1.2.2 Objetivo Especfico.............................................................................. 13

1.3 ESTRUTURA DO TRABALHO ..................................................................... 13

2 FUNDAMENTAO TERICA ................................................................ 15

2.1 O QUE O EMPREENDIMENTO IMOBILIRIO? ....................................... 15

2.2 FASES DO EMPRENDIMENTO IMOBILIARIO ............................................ 17

2.3 ESTRUTURAO URBANA NO DISTRITO FEDERAL ............................... 18

2.4 VIABILIDADE ECONMICA E FINACEIRA ................................................. 22

2.5 CRITRIOS PARA A ESCOLHA DO TERRENO ......................................... 27

2.6 MERCADO IMOBILIRIO ............................................................................ 29

2.7 METODOLOGIA DE ANLISE ..................................................................... 33

3 METODOLOGIA E RESULTADOS: ......................................................... 35

3.1 Metodologia .................................................................................................. 35

3.2 EXEMPLO DE FALTA DE ESTUDO DE VIABILIADADE.............................. 38

3.3 Resultados ................................................................................................... 41

1.1 INTRODUO DO TEMA

Para se viabilizar um novo empreendimento, muitas vezes so utilizados

Para Constant e Cargnelutti, quando a deciso de investir est baseada

Segundo Balarine(1997) e Gonzalez (1999), o mercado imobilirio brasileiro