AVALOS

Un avalo es la estimacin del valor comercial de un inmueble o artculo reflejado en cifras

monetarias por medio de un dictamen tcnico imparcial, a travs de sus caractersticas fsicas, de
uso, de investigacin y el anlisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones fsicas y urbanas
del inmueble, para tal efecto se describen los tipos de avalos.

Los avalos por su naturaleza son llevados a cabo por una necesidad econmica. Sin embargo,
cabe mencionar que no por esto dejan de tener un aspecto humanstico, ya que cuando uno entra
en contacto con las personas, se da cuenta que las necesidades de cada quien son muy diferentes.

Esto cobra gran relevancia debido al principio del valor: que crea las necesidades de las cosas y
que debido a esto da un sentido que hay que orientar y explicar a cada caso que se presente

Tipos de Avalos

En Mxico existen 3 tipos de avalos:

Comercial
Fiscal
Catastral

Comercial
Este avalo es realizado por un perito especializado para determinar el valor real de una
propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus caractersticas fsicas y topogrficas,
adems de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transaccin
del predio.

Fiscal
Son aquellos que se realizan principalmente en transacciones legales donde se indica el valor que
le ha asignado el fisco a un bien y que por lo general es diferente al valor comercial.

Catastral
Este avalo consiste en la determinacin del valor de los predios, obtenido mediante investigacin
y anlisis estadstico del mercado inmobiliario. Se determinar por la adicin de los avalos
parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en l
comprendidos y a la vez es el que solicita la tesorera para el pago de impuesto catastral, as como
tambin le sirve a las empresas para reclasificar sus tipos de construcciones repercutiendo esto en
el pago del impuesto predial.
reas del conocimiento relacionadas con la actividad valuatoria

Hablar de valor es un proceso subjetivo, pues existen diversos mtodos para encontrar el valor de
un inmueble y cada uno de estos procesos puede inferir en resultados distintos. Por lo tanto los
criterios de valuacin son importantes porque, en esencia, cada uno va a reflejar el valor segn las
variables financieras y econmicas que considera. Cuando se adopta un mtodo para la asignacin
de valor al bien-raz, se debe hacer con plena conciencia de los modelos que se manejan para que
al travs de ellos, se constituya el marco de interpretacin de los resultados del valor de un bien.

Para la determinacin de un avalo es necesario, adems de la experiencia, el estudio y dominio

de una serie de disciplinas del proceso valuatorio. Un perito no debe conformarse con solo emitir
un valor, es menester ser ms enftico en su dictamen, comportarse como un asesor inmobiliario,
un financiero, un consultor de proyectos de inversin.

La valuacin es una actividad profesional que exige de quienes la practican experiencia y amplios
conocimientos de disciplinas afines. El espacio multifinalitario comprende una inmensa gama de
operaciones que no se limitan a la expresin de valores inmobiliarios con fines catastrales,
hipotecarios ni traslativos de dominio. S i bien es cierto que representan cuantitativamente el
mayor nmero de avalos emitidos, existen otros propsitos o usos del dictamen que deben ser
del conocimiento de los profesionales de la valuacin. E n este contexto, identificamos cuatro
especialidades del valuador profesional:

a) Especialista en Inmuebles.
b) Especialista en Unidades Agropecuarias
c) Especialista en Maquinaria y Equipo
d) Especialista en Negocio en Marcha

Sin que estas sean las nicas especialidades en las que un valuador se puede desenvolver.

El procedimiento de valoracin colectiva de carcter general es el proceso mediante el que se

actualizan simultneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase de
un municipio, con la finalidad de homogeneizarlos y referenciarlos uniformemente con los valores
de mercado

En el mbito federal los instrumentos legales que destacan dentro de la regulacin del ejercicio
de la valoracin son:

El Cdigo Fiscal de la Federacin en el Artculo 4 de su reglamento.

Ley del Impuesto sobre la Renta en su artculo 155 (Impuesto Sobre la Renta ISR).

Ley de Instituciones de Crdito.

Ley General de Bienes Nacionales, publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 20 de

mayo de 2004, Titulo Sexto, Capitulo nico.

Ley de Transparencia para Crdito Garantizado a la Vivienda, publicada en el Diario Oficial

de la Federacin el 30 de junio de 2003.

1
 Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 - Servicios de Valoracin, Declaratoria de
vigencia publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 13 de septiembre de 2007.

DEFINICIN DE BIEN

Bien en materia de valuacin

La norma mexicana de servicios de valuacin establece que cualquier tipo de bien, obligacin o
servicio que se encuentre dentro del patrimonio de una persona fsica, moral o cualquier entidad
sin personalidad jurdica es un bien en materia de valuacin (ONNCCE, 2007).

Bienes de naturaleza urbana

Se distinguen como suelo y construcciones urbanas de un centro de poblacin.

Urbanizacin bsica
Son aquellas obras que permiten el inmediato aprovechamiento urbano de un predio de la reserva
urbana, y la conforman:

Servicio de agua potable

Capacidad de descarga al colector de aguas residuales
Capacidad de conexin a la red elctrica
Integracin a la estructura vial existente

DEFINICIN DE VALOR
Cualidad fsica que se aprecia en un bien. Propiedad que caracteriza a los bienes econmicos y
constituye el fundamento de su intercambio (Nez Scarpellini, 2009).
Concepto econmico que requiere la cantidad expresada en trminos monetarios que se le estime
al bien objeto de la valuacin, en funcin de su utilidad, demanda y oferta en una fecha
determinada

ENFOQUES DE VALUACIN
Enfoque fsico o de costos
Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario cuantificar las caractersticas
fsicas y econmicas del bien materia de la valuacin, as como su valor de reemplazo o
reproduccin, afectndolo posteriormente por los factores correspondientes al demrito por
edad, por conservacin y mantenimiento, as como por las obsolescencias econmica, funcional y
tcnica. El valuador debe describir en el informe de valuacin la naturaleza de los demritos
aplicados.

2
Concepto del valor de la tierra

Comportamiento del valor de la tierra en las ciudades

La mayora de las transformaciones operadas en los territorios resultan de los procesos globales
de reestructuracin econmica y poltica de las ltimas dcadas, cuyo inters primordial est
centrado en los espacios urbanos y, en forma ms destacada, en las ciudades metropolitanas. En
las ciudades de rango intermedio, la dinmica y los procesos de reestructuracin econmica han
favorecido la aplicacin de estrategias para facilitar la radicacin de inversiones, dando lugar a una
competencia entre territorios para atraer capitales. El desarrollo de nuevos factores y condiciones
de competitividad conlleva una posicin de dependencia de los mercados financieros y
comerciales acentuando, an ms, las desigualdades y la fragmentacin territorial y social del
espacio urbano. Identificar los procesos de crecimiento y expansin y sus efectos sobre el valor
que el suelo urbano adquiere, es una herramienta fundamental para intervenir en los problemas
urbanos antes de su ocurrencia. La formacin de valor del suelo en las ciudades intermedias y los
factores, actores y agentes sociales que inciden en ello, es lo que se propone examinar y exponer
en este trabajo, teniendo en cuenta que, en este rango de ciudades, los procesos mencionados se
reproducen al igual que en las ciudades metropolitanas, aunque en distinta escala.

Comportamiento del valor de la tierra en el tiempo

La mayora de las transformaciones operadas en los territorios son el resultado de los procesos
globales de reestructuracin econmica y poltica de las ltimas dcadas, cuyo inters primordial
est centrado en los espacios urbanos y, en forma ms destacada, en las ciudades metropolitanas.

La dinmica de acumulacin del capital que se desarrolla a ritmos temporales acelerados,

especialmente a partir de los aos noventa, se visibiliza mediante procesos de produccin y
consumo del espacio urbano e incide en la fragmentacin y jerarquizacin del territorio con la
consecuente segregacin del tejido social y de los usos del suelo urbano.

Reglamentacin urbanstica

Esta dictaminado por el REGLAMENTO ESTATAL DE ZONIFICACION. La planificacin urbana se

concreta en los Planes urbansticos, instrumentos tcnicos que comprenden, generalmente, una
memoria informativa sobre los antecedentes y justificativa de la actuacin propuesta, unas
normas de obligado cumplimiento, planos que reflejan las determinaciones, estudios econmicos
sobre la viabilidad de la actuacin y ambientales sobre las afecciones que producir.

La planificacin urbana establece decisiones que afectan al derecho de propiedad, por lo que es
necesario conocer la estructura de la propiedad y establecer cul puede ser el impacto de las
afecciones a la propiedad privada sobre la viabilidad de los planes.

3
Mtodo de clculo del valor de la tierra

Existen varios mtodos de clculo para estimar el valor de la tierra. Estos estn regidos por las
caractersticas del terreno como son sus dimensiones, ubicacin, condiciones fsicas y zona
geogrfica que aumentan o disminuyen su plusvala.

Algunos de los mtodos ms conocidos son:

Mtodo tradicional o de raz cuadrada

Mtodo analtico o de raz cubica
Mtodo general

A continuacin, se propondr un ejemplo para entender cmo funciona el mtodo general de

valuacin de terreno:

En este mtodo se deben conocer 3 conceptos muy importantes:

3
Factor de profundidad =

3
Factor de frente =

3
Factor de rea =

La relacin tipo est referida a las dimensiones estndar de un terreno dentro de una zona.

LOTE FRENTE PROFUNDIDAD AREA FF FP FA FT

1 4 18 72 0.7368063 1.1157215 1.5142671 1.2448346
2 7 22 154 0.8879040 1.0435320 1.1752757 1.0889590
3 8 24 192 0.9283177 1.0137003 1.0919755 1.0275883
TIPO 10 25 250 1 1 1 1

VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

$12,448.35 $896,280.95
$10,889.59 $1,676,996.95
$10,275.88 $1,972,969.66
$10,000.00 $2,500,000.00

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Para calcular el valor unitario de un terreno se procede de la siguiente manera:

Se toma en cuenta 0.5m a favor y en contra de ambas medidas:

3 25
Factor = 14.5 (14.5) = 17.387

3 25
Factor = 15.5 (15.5) = 18.177

VU1 = 18.177 17387 = 0.79*$40,000 = $31,620/m2

3 25
Factor = (22.5) = 23.304
22.5

3 25
Factor = 23.5 (23.5) = 23.990

VU2 = 23.990 23.304 = 0686*$40,000

31,620+27,429
VU PROM = = $29,524.00
2


Factor de Ubicacin =
= 0.10

Valor del incremento por ubicacin= 0.1*$29,952.4 = $2,952.4

Incremento por ubicacin = $2,952.4

Valor de la calle = $16,000

Total = $18,952.4

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Concepto del valor de las construcciones
Este sector es muy importante en el desarrollo de un pas ya que proporciona elementos de
bienestar bsicos en una sociedad al construir puentes, carreteras, puertos, vas frreas, presas,
plantas generadoras de energa elctrica, industrias, as como viviendas, escuelas, hospitales, y
lugares para el esparcimiento y la diversin como los cines, parques, hoteles, teatros, entre otros.

El sector de la construccin utiliza insumos provenientes de otras industrias como el acero, hierro,
cemento, arena, cal, madera, aluminio, etc., por este motivo es uno de los principales motores de
la economa del pas ya que beneficia a 66 ramas de actividad a nivel nacional.

COSTO DE RECONSTRUCCIN

Los avalos de reconstruccin son muy importantes para determinar el valor real de volver a
reconstruir un edificio en caso de un evento catastrfico, el valor dado es el precio justo por el
cual se debe establecer el valor de la pliza de seguros

VALOR COMERCIAL DE LAS CONSTRUCCIONES

Entre otros, el objetivo que pudiera tener una valuacin comercial es el de determinar el valor de
mercado de una propiedad raz, para posibles efectos de una compraventa. Aqu, resulta
interesante observar que se hace referencia a una propiedad raz, es decir, a una propiedad sui-
generis. La referencia involucra pues, un procedimiento de valuacin individualizada.

Uno de los sectores ms importantes de la economa a nivel internacional y nacional, sin duda lo
representa el sector inmobiliario en todas sus vertientes, cuya actividad y comportamiento
constituye uno de los indicadores ms representativos del crecimiento y estancamiento de su
desarrollo.

VALOR Concepto econmico que refiere la cantidad expresada en trminos monetarios

que se le estime al bien objeto de la valuacin, en funcin de su utilidad, demanda y
oferta, en una fecha determinada. Factores que influyen en el valor :
o Factores Econmicos
o Factores Polticos
o Factores Sociales

Diferentes Tipos de Inmuebles

Los edificios, las casas y las parcelas o terrenos son inmuebles. Este tipo de bienes forman parte de
lo que se conoce como bienes races, ya que estn ntimamente vinculados al suelo. Es habitual

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que los bienes inmuebles formen parte de un registro que le brinda mayor proteccin al
propietario.

Introduccin a los mtodos de avalos

Mtodo comparativo
Mtodo de renta
Mtodo residual

Mtodo Comparativo:
Se utiliza en los avalos de bienes que pueden ser analizados como bienes comparables existentes
en el mercado abierto; se basa en la investigacin de la demanda de dichos bienes, operaciones de
compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologacin de tos
datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado.
El supuesto que justifica el empleo de este mtodo se basa en que un inversionista no pagar ms
por una propiedad que lo que estara dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad
comparable disponible en el mercado. Tambin se conoce como Enfoque Comparativo de Ventas

Mtodo de renta:
El mtodo busca establecer el valor de un inmueble a partir del estudio de las rentas que perciben
bienes comparables. Al respecto, en recientes reuniones de expertos sobre la aplicacin de la
plusvala, un ilustre pensador econmico, ha dejado en el aire, el interrogante sobre la validez, de
los avalos practicados en Latinoamrica por agencias del Estado o por particulares, en la medida
que emplean el mtodo de comparacin o de mercado y no el de la renta capitalizada, para la
estimacin de dicho valor.

Mtodo residual:
Este mtodo se basa en un anlisis de los aspectos ms importantes del negocio inmobiliario:

Conocimiento del tipo de propiedad que estamos por valorizar, mediante sus
caractersticas fsicas y tcnicas.
Estudio exhaustivo del mercado de la oferta y demanda.
Anlisis de rentabilidad del negocio sobre un inmueble hipottico adecuado a nuestro
terreno segn nos lo definen los datos aportados por la investigacin de mercado y con
base al presupuesto de gastos de realizacin e ingresos por ventas.
Se usa generalmente para determinar el valor de un terreno con base al anlisis de
rentabilidad del inmueble hipottico, y se obtiene por diferencia, entre su precio de venta
y el costo total de las obras, ms la utilidad del negocio.

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PASOS A SEGUIR EN EL MTODO DE AVALU

a) Definicin del problema

b) Recopilacin de informacin
c) Anlisis y clculos
d) Elaboracin del informe

Definicin del problema:

El Proceso de valuacin es el conjunto de pasos que se deben de seguir en la realizacin de un
avalo. Es el procedimiento que sigue un valuador en el ejercicio de sus funciones para alcanzar el
objetivo primordial de todo avalo: obtener una estimacin de valor sobre el bien a valuar.

Recopilacin de informacin:
Se analiza el tipo de trabajo solicitado, es decir, el objetivo del avalo.
Se constata el propsito y la funcin del avalo para determinar el tipo de datos que hay
que levantar, el mtodo a emplear, las caractersticas de los factores que influyen, y la
elaboracin del resumen o reporte que se requiere.
Se identifica la propiedad a valuarse por su direccin y descripcin legal.
Se efecta la investigacin de mercado sobre los bienes inmuebles comparables, esto es,
similares al sujeto que se va a valuar.
Se especifican los derechos involucrados, tales como: propiedad o copropiedad, renta,
derechos aeronuticos sobre una zona, derechos sobre el subsuelo, derechos de va y
derechos de servidumbre.

Anlisis y clculos:
El siguiente paso consiste en clasificar y analizar la informacin obtenida sobre la base de la
confiabilidad de su origen, que permitan ponderar los mtodos de avalo para el caso.

Elaboracin del informe:

Todo informe Tcnico de Avalo deber incluir por lo menos:

a) Identificacin de la persona o entidad a quien se dirige o solicita el Informe Tcnico, as

como la Identificacin del Tasador, Tasadores o Empresa de Avalos que elabor el mismo
b) Identificacin completa (geogrfica, planimetra o legal) y descripcin del bien objeto
del avalo
c) Declaracin del Propsito del Avalo

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Concepto de presupuestos

El presupuesto es el cmputo anticipado del costo de una obra o de los gastos que implicara un
determinado proyecto. Tambin se puede definir como negociacin anticipada de los ingresos y
egresos de una actividad econmica (personal, familiar, un negocio, una empresa, una oficina, un
gobierno) durante un perodo, por lo general en forma anual

Clasificacin de costos:

La clasificacin de los costos, es la informacin requerida para la administracin, para evaluar y

controlar los costos de los procesos productivos, donde la gerencia tomar las herramientas
necesaria para la toma de decisiones, se mencionarn algunos criterios que se toman en cuenta en
sus funciones o actividades de los costos.

La clasificacin se representa de la siguiente manera:

De acuerdo con la funcin en que se incurren

Con relacin a su comportamiento al volumen de actividad
De acuerdo a su identificacin con alguna unidad de costeo
Segn su cmputo de actividad financiera
De acuerdo con la importancia sobre la toma de decisiones
De acuerdo con el tiempo en que fueron calculados
De acuerdo con su relacin a una disminucin de actividades

ACTIVIDADES Y CAPITULOS DE CONSTRUCCION

Los Captulos de Obra se clasifican siguiendo un orden, coincidente con el desarrollo de la obra.

Expresamos a continuacin, a modo de ejemplo, la ordenacin de captulos para la construccin

de una vivienda:

1. Movimiento de Tierras
1.1. Despeje y Desbroce.
1.2. Explanacin.
1.3. Excavacin de Zanjas.

2. Cimentaciones
2.1. Hormign de Limpieza.
2.2. Armado de Pozos y Zanjas.
2.3. Armado de Muros.
2.4. Encofrados.

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 2.5. Hormign de Pozos y Zanjas.
2.6. Hormign para Muros.

3. Estructura
3.1. Armado de Pilares, Jcenas y Forjados.
3.2. Encofrado de Pilares, Jcenas y Forjados.
3.3. Hormign de Pilares, Jcenas y Forjados.
3.4. Losas.
3.5. Muros de Carga.

4. Cubierta
4.1. Formacin de Pendientes.
4.2. Tejas.
4.3. Chimeneas.

5. Cerramientos
5.1. Cerramientos Exteriores.
5.2. Cerramientos Interiores.

6. Acabados Exteriores
6.1. Revocos.
6.2. Pinturas.
6.3. Revestimientos

7. Acabados Interiores
7.1. Revocos.
7.2. Enyesados.
7.3. Alicatados.

DETERMINACION Y APLICACIN DE ARANCELES

Un arancel es el tributo que se aplica a los bienes que son objeto de importacin. El ms extendido
es el impuesto que se cobra sobre las importaciones, mientras los aranceles sobre las
exportaciones son menos corrientes; tambin pueden existir aranceles de trnsito que gravan los
productos que entran en un pas con destino a otro

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